I Przypomnienie definicji wartości rynkowej i odtworzeniowej
a)Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
b)Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.
II Tematem naszej prezentacji są jednak wartości inne niż rynkowe. Zaliczamy do nich:
katastralną,
bankowo - hipoteczną,
godziwą,
indywidualną (lub inwestycyjną),
odszkodowawczą,
odtworzeniową,
ubezpieczeniową,
dla wymuszonej sprzedaży
III Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość
katastralna jego części składowych i jest wartością zbliżoną do wartości rynkowej na tyle na
ile to jest to możliwe do uzyskania przy zastosowaniu procedur typowych dla metod
masowej wyceny czyli szacowania w krótkim czasie wielu nieruchomości w jednolity sposób, gdy są w tym samym typie i klasie. Wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość katastralna jego części składowych.
Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.
Cele określania wartości katastralnej nieruchomości:
W zakresie określonym ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość ta jest stosowana przy ustalaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.
Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości
Wartość katastralna jest ustalana w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, którą przeprowadza się okresowo, zatem określona w wyniku poprzedniej taksacji wartość katastralna musi być przeszacowana, przy zastosowaniu wskaźników cen nieruchomości, które są ogłaszane przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim.
Rada gminy może podjąć uchwałę o przeprowadzeniu na koszt gminy powszechnej taksacji nieruchomości, jednak nie częściej niż co 3
Podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy taksacyjne i tabele taksacyjne. Mapy taksacyjne stanowią kartograficzne opracowania zintegrowanej informacji o gruntach, w powiązaniu z infrastrukturą techniczną i planami zagospodarowania przestrzennego. Tabele taksacyjne są źródłem informacji o budynkach jako części składowych gruntu i odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Zawierają one dane dotyczące materiałów, z jakich zostały zbudowane, wyposażenia technicznego, rozmiarów, wieku i ogólnego stanu budynku.
Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej, a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, wykonują rzeczoznawcy majątkowi.
Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla całych nieruchomości lub ich części, jeżeli zostały wyodrębnione jako przedmioty opodatkowania w przepisach o podatku od nieruchomości.
Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze więcej niż jednej gminy, wartość katastralną ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości położonej w każdej z tych gmin.
W celu ustalenia wartości katastralnej gruntu określa się dla stref wyodrębnionych jednostkowe wartości powierzchni gruntów położonych w tych strefach. Strefy te są wyodrębnione ze względu na podobne czynniki wpływające na wartość rynkową i stanowią integralną część map taksacyjnych.
Wartość katastralną gruntu ustala się jako iloczyn powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz jednostkowej wartości. Wartość tę dla nieruchomości rolnych wylicza się poprzez przemnożenie liczby hektarów przeliczeniowych przez cenę kwintali żyta określonej w ustawie o podatku rolnym podzieloną przez ilość hektarów fizycznych. Wartość katastralną lasu wyliczamy podobnie tylko wartość żyta zastępuje się wartością drewna głównych gatunków drzew występujących na obszarze lasu.
O ustaleniu wartości katastralnej nieruchomości i jej wpisie w katastrze nieruchomości orzeka organ prowadzący kataster w drodze decyzji która podlega natychmiastowemu wykonaniu. Wartości te uzyskują moc danych urzędowych z datą wpisania ich do katastru nieruchomości.
Wartości te mogą być jednak aktualizowane na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego oraz innej osoby, na której ciąży obowiązek podatkowy, a także z urzędu, na podstawie indywidualnego oszacowania nieruchomości.
IV wartość bankowo- hipoteczna- kwota pieniężna, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez ten bank. Wartość ta odzwierciedla wartość nieruchomości stabilną w długim okresie czasu w odróżnieniu od wartości rynkowej, której poziom określany jest na datę wyceny. Wycena ta dokonywana jest z zachowaniem szczególnej staranności, ujmuje się w niej jedynie te cechy nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz tej nieruchomości.
Wartość bankowo-hipoteczna uwzględnia długotrwały charakter zabezpieczenia kredytowego (kilkudziesięcioletnie kredyty hipoteczne). Jest więc odzwierciedleniem długoterminowej prognozy rynku nieruchomości. W perspektywie wartość ta zabezpiecza nie spłaconą część kredytu hipotecznego z uwzględnieniem ewentualnej wymuszonej sprzedaży nieruchomości oraz ryzyka rynku. Zatem musi być ona niższa od wartości rynkowej.
Ponadto wartość bankowo-hipoteczna powinna utrzymywać się możliwie długo na prawidłowym poziomie, czyli gwarantującym bankowi właściwe zabezpieczenie udzielonego kredytu. Należy w niej uwzględnić zachowanie długotrwałej w czasie zbywalności nieruchomości poprzez sprzedaż lub najem oraz krytycznie oceniać wielostronność zastosowania nieruchomości i jej walorów z punktu widzenia osób trzecich. Ponadto musimy brać pod uwagę czynniki ryzyka związane z nieruchomością znane już w chwili dokonania jej wyceny.
Wartość ta ustalana jest przez bank hipoteczny lub rzeczoznawców majątkowych na zlecenie banku, po uzgodnieniu z kredytobiorcą, Wartość bankowo-hipoteczna służy do tego, aby w przypadku ewentualnej egzekucji z nieruchomości wartość oszacowana w momencie udzielania kredytu zabezpieczała je w całym wieloletnim okresie istnienia wierzytelności hipotecznej.
Przedmiotem odciążenia hipotecznego może być tylko prawo własności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego.
Skrupulatne zasady ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości określa regulamin wyceny nieruchomości, wydawany przez bank hipoteczny.
Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
Pomimo że bank zajmuję się wyznaczeniem tej wartości, to klient jest obciążony wszystkimi kosztami związanymi z wyceną.
V wartość godziwa- kwota, za jaką dany składnik aktywów moŜe być wymieniony na
zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi
i niepowiązanymi ze sobą stronami. Z zasady wartość godziwa jest wartością rynkową określoną na podstawie transakcji rynkowych. Wartość tą można określić przy zastosowaniu podejścia porównawczego, w przypadku braku wystarczającej liczby danych wykorzystuje się podejście dochodowe lub kosztowe. Wartość ta występuje na gruncie przepisów o rachunkowości.
VI Wartość inwestycyjna (indywidualna): prezentuje wartość konkretnej nieruchomości dla konkretnego inwestora. Jej wyznaczanie oparte jest na indywidualnych wymaganiach i indywidualnych kryteriach inwestowania dotyczących min. ich zamierzeń w zakresie rozwoju nieruchomości, sposobu zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanu, warunków finansowych i stopnia zwrotu zainwestowanego kapitału. Jest ona poszukiwana przez potencjalnego inwestora lub developera, podejmującego przedsięwzięcie inwestycyjne. Nie przedstawia ona zbiorowego zachowania rynku, nie reprezentuje typowych oczekiwań kupujących i sprzedających. Klient bierze bezpośredni udział w procesie ustalania ceny. Wartość inwestycyjna jest wartością subiektywną w przeciwieństwie do wartości rynkowej, która odwzorowuje zbiorowe zachowanie rynku(wartość dla rynku).
VII WARTOŚC UBEZPIECZENIOWA - kwota pieniężna określana przez rzeczoznawcę dla przedmiotu ubezpieczenia(wyłącznie dla przedmiotu ubezpieczenia), oznaczająca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn wyszczególnionych w umowie ubezpieczeniowej. Wartość tą ustala się na okres ubezpieczenia określony w umowie.
IX WARTOŚĆ DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY- kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w przypadku gdy sprzedający działa pod presją koniczności jej sprzedaży w czasie, który jest zbyt krótkim, dla spełnienia wymogu odpowiedniego eksponowania nieruchomości na rynku zawartego w definicji wartości rynkowej. Przyjmuje się potencjalny nabywca wie o tymże przymusie. Kwota, jaką gotów jest zaakceptować sprzedający z sprzedaży wymuszonej powinna odzwierciedlać konkretne i ważne dla niego okoliczności znane rzeczoznawcy określającemu tą wartość, jednak nie wszystkie przyczyny i natura przymusu mogą być znane rzeczoznawcy, zatem nie będzie możliwe wykorzystanie ich w wycenie.