Rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Andrzej DEMUSZ

ul: Gucwy Nr 25, 33 - 300 NOWY SĄCZ, tel: [phone], kom: 601-397-651

e-mail: [e-mail]

WYCENA OGRANICZONYCH PRAW

RZECZOWYCH I ZOBOWIĄZANIOWYCH

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

2

S P I S T R E Ś C I

1. Wstęp

1.1. Wprowadzenie
1.2. Przypomnienie wybranych pojęć Prawa Rzeczowego

2. Podstawy prawne ustanawiania, zmiany treści i wygaśnięcia ograniczonych praw

rzeczowych

3. Użytkowanie

3.1. Treść prawa użytkowania
3.2. Określanie wartości użytkowania
3.3. Wpływ użytkowania na wartość nieruchomości

4. Służebności

4.1. Rodzaje służebności i treść służebności

4.1.1. Służebność gruntowa
4.1.2. Służebność osobista
4.1.3. Służebność przesyłu

4.2. Określanie wartości służebności

4.2.1. Źródła danych w procesie wyceny służebności
4.2.2. Metodologia i procedury oszacowania wartości wynagrodzenia za ustanowienie

służebności

4.3. Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej i obciążonej

5. Zastaw

5.1. Treść prawa zastawu

6. Hipoteka

5.1. Treść prawa hipoteki
5.2. Określanie wartości nieruchomości obciążonej hipoteką

7. „Spółdzielcze” ograniczone prawa rzeczowe

7.1. Treść praw:



Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego



Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego



Spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

7.2. Określanie wartości „spółdzielczych” ograniczonych praw rzeczowych

8. Standard zawodowy „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe.

Zasady wyceny” (w części dotyczącej ograniczonych praw rzeczowych)

9. Literatura

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

3

1.Wstęp

1.1. Wprowadzenie

Przedmiotem wyceny może być nie tylko prawo własności nieruchomości, ale
również niektóre inne prawa rzeczowe. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z
dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (D.U. Nr 207 poz. 2109) nie ma już wątpliwości, co do faktu,
że przedmiotem oszacowania nie jest „nieruchomość”, lecz prawa związane z tą
nieruchomością (jako rzeczą), na co wskazuje m.in. paragraf 3 rozporządzenia
wskazujący, że „Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości
prawa własności lub innych praw do nieruchomości”.

Pod pojęciem „inne prawa do nieruchomości” rozumiemy przede wszystkim: ograniczone prawa
rzeczowe (które stanowią przedmiot niniejszego konspektu) oraz prawa wynikające ze stosunków
zobowiązaniowych (takie jak: najem, dzierżawa, użyczenie, renta i dożywocie). W potocznym języku
rzeczoznawcy majątkowi zwracają uwagę na konieczność „rozsupłania wiązki praw do
nieruchomości” (np. wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb wywłaszczenia,
przy czym grunt stanowiący własność gminy, pozostaje w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej,
a w jednym w lokali mieszkalnych jest ustanowiona służebność osobista dożywotniego
zamieszkania).

Szczególnie często spotykamy się z tego rodzaju problemami na obszarze wycen dla
potrzeb sądowych. Wycena wartości tych praw (w tym m.in. służebności,
„spółdzielczych” ograniczonych praw rzeczowych) może stanowić dowód w sprawie o
ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie, zmianę treści lub ustanie tego
ograniczonego prawa rzeczowego.

Często, na zlecenie Sądu, biegły opiniuje również celowość oraz miejsce ustanowienia służebności,
możliwość i warunki wyodrębnienia lokali jako przedmiotu odrębnej własności (Uwaga: to „Opinia”,
a nie „Operat szacunkowy”).

W przypadku praw zbywalnych - cecha zbywalności tych praw warunkuje ich
funkcjonowanie na rynku nieruchomości oraz powoduje możliwość oszacowania ich
wartości rynkowej.
Natomiast w przypadku praw niezbywalnych istnieje konieczność określenia
wartości wpływu obciążenia tymi prawami na wartość nieruchomości.

Uwaga: Nie zawsze obciążenia prawami rzeczowymi lub zobowiązaniowymi w powoduje zmniejszenie
się wartości nieruchomości (vide prawo najmu w warszawskich biurowcach).

1.2. Przypomnienie wybranych pojęć prawa rzeczowego

Prawa rzeczowe są to prawa podmiotowe bezwzględne, czyli skuteczne względem
wszystkich (erga omnes).
W prawie polskim istnieje zasada ”numerus causus” ograniczonych praw rzeczowych
tzn. można ustanawiać na rzeczy tylko prawa, które są wyczerpująco określone w
art.244 KC.

Pojęcie „rzecz”.
W prawie rzymskim rzeczą (res) było jakiekolwiek dobro, nawet niedostępne dla
zmysłów.
W ujęciu naszego współczesnego prawa cywilnego „rzeczą jest materialna część
przyrody, mająca byt samoistny i tworząca określone dobro”.

Pojęcie rzeczy jest, więc szersze niż w mowie potocznej.

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

4

Nie są rzeczami dobra niematerialne, które (np. „Good will”) również stanowią przedmiot
szacowania rzeczoznawców majątkowych (ale nie stanowią przedmiotu niniejszego
wykładu).

Zgodnie z art. 45. Kodeksu Cywilnego rzeczami są tylko przedmioty materialne.

Nie są rzeczami zwierzęta (od czasu wejścia w życie Ustawy z dnia 21.08.1997r o ochronie zwierząt).
Rzeczą nie jest i nigdy nie może być człowiek. Kontrowersje powstają wokół problemu uznania jako
rzeczy organów ludzkich w celu dokonania przeszczepu (oddzielone od ciała ludzkiego są rzeczami,
ale tylko do czasu połączenia z tym samym lub innym ciałem).
Nie jest rzeczą ani przedsiębiorstwo ani gospodarstwo rolne (to jest „zbiór praw”). Czym innym jest
natomiast „rzecz zbiorowa” np. księgozbiór.

Natomiast przedmioty dzielimy na:



przedmioty materialne ( res corporales ) tj. grunt, budynek, ogrodzenie



przedmioty niematerialne ( res incorporales ) niedostępne dla zmysłów ( tj.
służebności, wierzytelności).

Przedmiotem stosunku prawnorzeczowego musi być w całości określona rzecz, w
przeciwieństwie

do

stosunków

obligacyjnych.

Wykonywanie

prawa

(np.

użytkowania) można ograniczyć do oznaczonej części nieruchomości, ale prawo
rozciąga się na całą nieruchomość (obciąża całą nieruchomość).
Często w celu określenia wartości ograniczonych praw rzeczowych należy oszacować
wartość pożytków.

Pożytkiem lub owocem ( fructus ) określa się przychód uzyskiwany okresowo z
rzeczy.

a) W wyniku gospodarczego oddziaływania na nią (pożytki naturalne - fructus

naturales); przykłady: miód z pasieki, zboże, ziemniaki, owoce zebrane z drzewa,
glina, żwir, torf, piasek i inne minerały wydobywane z ziemi. (Uwaga: od 1997r
nie jest pożytkiem rzeczy przychówek zwierząt hodowlanych, bo zwierzęta nie są
już rzeczami, lecz z wyjątkiem ryb i organizmów żyjących w wodzie - Prawo
Wodne).

b)

Zgodnie z art.53 „pożytki naturalne rzeczy stanowią jej płody i inne odłączone
od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią
normalny dochód z rzeczy”.

Uwaga: przy odłączonych częściach składowych

nieruchomości dwa warunki: „normalny dochód” (charakter stałych i okresowych
przychodów jakie przynosi rzecz pomniejszona o wydatki operacyjne, nieprawidłowo
nazywane „kosztami uzyskania” przychodu lub dochodu) i uzyskany „wg zasad
prawidłowej gospodarki”- np. nie zaniżone czynsze najmu lokalu; pożytkiem jest
drewno pozyskane z lasu w wyniku prawidłowej gospodarki leśnej, ale nie jest drewno
pozyskane w wyniku rabunkowej gospodarki).

- Na podstawie umowy lub innej czynności prawnej (pożytki cywilne - fructus

civiles) takie jak czynsz z najmu, dzierżawy

(Uwaga: niekonieczna forma pieniężna).

Zgodnie z art.53. ,,pożytki cywilne rzeczy stanowią dochody, które rzecz przynosi

na podstawie stosunku prawnego”.

UWAGA: Prawo do pobierania pożytków to główna różnica pomiędzy najmem i dzierżawą,
poza prawem do używania za umówiony czynsz (np. najem lub dzierżawa działki
rekreacyjnej).

Istnieją również zgodnie z art.54

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

5

- Pożytki prawa - dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-
gospodarczym przeznaczeniem (np. odsetki od pożyczonych pieniędzy, opłaty
licencyjne, dywidendy).

UWAGA: Rzeczoznawcy majątkowi uwzględniają pożytki prawa tylko w podejściu
mieszanym – metodzie pozostałościowej (poz. „koszty finansowania – uzyskania
kredytu), natomiast nie uwzględniają w podejściu dochodowym.

Często w wycenie (szczególnie na zlecenie Sądu) przy ustanawianiu ograniczonych
praw rzeczowych należy oszacować „szkodę rzeczywistą” lub „utracone korzyści”.

Vide:

1. Ustawa reprywatyzacyjna obejmuje roszczenia wynikające ze szkody rzeczywistej – tj. utratą

nieruchomości, a nie związane z utraconymi korzyściami – tj. utratą możliwych dochodów z
nieruchomości w okresie np.1951-2000

2. problem ubezpieczeń rzeczoznawców – uwaga: tzw.„wyłączenia” w umowie.

Szkoda rzeczywista jest wyłącznie stratą, jaką poszkodowany poniósł na mieniu.
Jest to zmniejszenie aktywów lub zwiększenie pasywów poszkodowanego.
Aktywa mogą być zmniejszone przez utratę albo zmniejszenie wartości, a wzrost pasywów
przez zwiększenie zobowiązań.
Ustalenie wysokości szkody następuje przez porównanie stanu majątkowego przed i po
doznaniu szkody.
Zachodzą dwa podstawowe przypadki: utrata mienia i ubytek wartości mienia.



Utrata mienia zachodzi, gdy strona nie może odzyskać utraconego mienia
(niemożliwy zwrot w naturze).



Ubytek wartości mienia zachodzi, gdy strona odzyskuje mienie mniejsze lub
gorsze. Na ogół występuje utrata lub przypadek równoczesnej utraty pewnych
składników mienia i zmniejszenia się wartości innych składników.

Szkoda rzeczywista (damnum emergens) nie obejmuje utraconych korzyści (lucrum
cessans).

Należy pamiętać, że:

a) prawo rzeczowe może istnieć tylko na rzeczy !
b) rzecz ruchoma lub nieruchoma może być obciążona więcej niż jednym

prawem rzeczowym.

Rzeczoznawca Majątkowy obowiązany jest znać podział praw rzeczowych:

- PRAWO WŁASNOŚCI

(jedyne pełne prawo rzeczowe) KC art. 140 - 231

- PRAWO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU

KC art. 232 - 243, Ustawa o gospodarce nieruchomościami

- PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE

wg. art. 244 - 352 KC z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w KC do
ustanowienia p.r.o. stosuje się przepisy przeniesieniu własności (umowa
pomiędzy uprawnionym, a nabywcą).

Są to prawa na rzeczy cudzej

(ius in re aliena).

1. UŻYTKOWANIE

2. SŁUŻEBNOŚĆ ( gruntowa i osobista )

3. ZASTAW

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

6

4. WŁASNOŚCIOWE

SPÓŁDZIELCZE

PRAWO

DO

LOKALU

MIESZKALNEGO

5. SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO

6. SPÓŁDZIELCZE

PRAWO

DO

DOMU

JEDNORODZINNEGO

W

SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

7. HIPOTEKA

2. Podstawy prawne ustanawiania, zmiany treści i wygaśnięcia
ograniczonych praw rzeczowych

W obecnym prawie polskim o. p. rz. są uregulowane przede wszystkim w
następujących przepisach prawnych:

a) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r Kodeks Cywilny (D.U. Nr 16, poz.93 ze

zmianami),

b) Ustawa z dnia 6 lipca 1982r o księgach wieczystych i hipotece (D.U. Nr 19, poz.

147 ze zmianami),

c) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (jednolity

tekst D.U. Nr 46 z 2000r poz.543 ze zmianami)

d) Ustawa z dnia 16 września 1982r Prawo Spółdzielcze (jednolity tekst D.U. z

1995r Nr 54 poz.288 z późniejszymi zmianami m.in. w D.U. z 1997r Nr 111, poz.
723)

e) Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych (D.U. z 2001r

Nr 4 poz.27 ze zmianami m.in. D.U. z 2002r Nr 240 poz. 2058)

f) Ustawa z dnia 6 maja 1981r o pracowniczych ogrodach działkowych (jednolity

tekst D.U. Nr 96 z 1985r poz. 390 ze zmianami)

g) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r Ordynacja podatkowa (D.U. Nr 137, poz. 926

ze zmianami; ujednolicony tekst D.U. z 2002r Nr 153 poz. 1271 na obowiązywać
od 2004r)

h) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r Prawo Bankowe (D.U. Nr 140, poz.938 ze

zmianami)

i) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r o listach zastawnych i bankach hipot. (D.U. Nr

140, poz. 940 ze zmianami).

Aktualny komplet informacji prawnej – Internetowy serwis Kancelarii Sejmu –

http://www.sejm.gov.pl

KC art.245.

„1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa
rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności”.
„2. Jednakże do ustanowienia o.p.r. na nieruchomości nie stosuje się przepisów o
niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla
oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia”.

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio o przepisy o ochronie
własności (Konstytucja RP, przepisy o przeniesieniu własności, uwaga: nikt nie może posiadać
więcej praw niż posiadał jego poprzednik prawny, zrzeczenie, konfuzja). O.p.r może być ustanowione
pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Nie można skutecznie ustanowić o.p.r w drodze zapisu
testamentowego.

Należy pamiętać, że prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa
powstałego wcześniej (zgodnie z zasadą pierwszeństwa, „prior tempore, potior iure”).

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

7

Prawa rzeczowe ujawnione w księgach wieczystych mają pierwszeństwo przed prawami rzeczowymi
nie ujawnionymi w KW. Jeśli kilka praw rzeczowych jest wpisanych do KW decyduje pierwszeństwo
wpisu. Uwaga: są wyjątki dot. hipoteki przymusowej (dawnej ustawowej).

UWAGA: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje służebności. Przy czym
rękojmię wiary publicznej rozumie się także w sensie negatywnym. Oznacza to, że nabywca w
drodze czynności prawnej, odpłatnej nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą, nabywa
nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej. Ustawa
przewiduje jednak, że pewne prawa mimo, że nie zostały wpisane do księgi wieczystej obciążają
nieruchomość. Są to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

a) prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu

b) prawo dożywocia

c) służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu państwowego

d) służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy

wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

W tych wszystkich przypadkach wobec nie działania rękojmi, przy wycenie należy uwzględnić wpływ
tych praw na wartość nieruchomości, ponieważ nabywca nieruchomości obciążonej tymi prawami
nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem, choć nie było ono ujawnione w księdze wieczystej.
Ważne jest również że zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece działanie rękojmi
jest wyłączone, gdy w księdze wieczystej są ujawnione: wzmianka o wniosku, wzmianka o apelacji,
wzmianka o kasacji.

Wg „Ustawy o gospodarce nieruchomościami”:



art. 93 ust.3. (obowiązuje od 2000r) „Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli
projektowane do wydzielenia działki gruntu, nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do
drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej
drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych
działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z
nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w
przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do
działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną".



art. 112 ust.2. „wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze
decyzji własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na
nieruchomości”.



art.128 ust.1. ,,wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego
prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym
wartości tych praw”.



art.128 ust.2. ,,jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego są
ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych
praw” (np. wywłaszczenie gruntu z ustanowioną służebnością gruntową „drogi koniecznej”).



art. 130 ust 2 ,,ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy
majątkowego określającego wartość nieruchomości”.

Wg Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:

„§3: „Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych

praw do nieruchomości”.

„§38:

„ 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości

ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeśli wpływają one na zmianę tej wartości.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej

wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie
wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa
rzeczowego.

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

8

3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust.2,

wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania
tego prawa”.

Źródłem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego może być:



czynność prawna (umowa w formie aktu notarialnego)



orzeczenie administracyjne (decyzja) np. wywłaszczenie



zasiedzenie (dot. służebności; 3 warunki: nieprzerwany okres korzystania; 20, 30
lat; trwałe widoczne urządzenie - droga, most, studnia)



orzeczenie sądu (postanowienie) np. ustanowienie drogi koniecznej,



ugoda sądowa.

Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego następuje wskutek:



orzeczenia sądu lub ugoda sądowa



umowy



wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 10 lat (dot. służebności)



zniesienia jej bez wynagrodzenia, jeżeli utraciło dla nieruchomości władnącej
wszelkie znaczenie (dot. służebności)



zniesienia jej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stało się
szczególnie uciążliwe dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest
konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (dot.
służebności)



zmiany treści lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego za
wynagrodzeniem jeżeli powstanie ważna potrzeba gospodarcza (wywłaszczenie,
nacjonalizacja)



nadejścia terminu, na który zostało ustanowione (dot. służebności)



spłaty długu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką przez
wierzyciela.



zrzeczenia się



dot.

służebności:

nabycia

nieruchomości

władnącej

przez

właściciela

nieruchomości obciążonej lub odwrotnie, albo nabycia obu nieruchomości przez
osobę trzecią (bo to prawo do rzeczy cudzej).



dot. służebności: podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej mogący mieć
następujące skutki:



przy podziale nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się na rzecz każdej
części utworzonej przez podział, jednak gdy zwiększa się użyteczność tylko jednej lub
kilku z nich właściciel nieruchomości może żądać zwolnienia jej względem
pozostałych



przy podziale nieruchomości obciążonej utrzymuje się na częściach utworzonych,
jednak gdy jej wykonywanie ogranicza się do jednej lub kilku z nich, to właściciele
pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności względem części
pozostałych



jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej sposób
wykonywania wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie
ustalony przez sąd.

Podstawę wpisu ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej (w tym
ustanowienia, zmiany treści lub wykreślenia tego prawa) mogą stanowić:



dokumenty z podpisem notarialnie poświadczonym (o ile przepis szczególny nie stanowi
inaczej)



akty notarialne



decyzje administracyjne (następują z mocy samego prawa, lecz muszą być przewidziane w
przepisach prawa)

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

9



orzeczenia sądowe prawomocne lub natychmiast wykonalne zarówno o charakterze
konstytutywnym (tzn. potwierdzające jedynie istniejący stan prawny np. postanowienie o
ustanowieniu drogi koniecznej) jak i deklaratoryjnym ( przenoszące o.p.r.- orzeczenie o
stwierdzeniu zasiedzenia służebności lub orzeczenie o ustanowieniu hipoteki, zmianie
pierwszeństwa prawa lub o wygaśnięciu wierzytelności)



inne zaświadczenia (np. wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich właściwości,
dokumenty wystawiane przez banki, ugody sadowe i zrównane z nimi pod względem
skutków prawnych ugody w postępowaniu administracyjnym, akty stanu cywilnego,
dokumenty geodezyjne w tym; dotyczące podziału lub scalenia nieruchomości).

3.Użytkowanie

3.1. Treść prawa użytkowania

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC - prawo używania i pobierania pożytków (zakres
może być ograniczony przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy lub
wykonywanie można ograniczyć do oznaczonej części nieruchomości), niezbywalne,
niedziedziczne, bez obowiązkowego wpisu do KW, prawo wygasa po upływie okresu,
na który zostało ustanowione, wskutek niewykonywania przez lat dziesięć,
najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej.

Użytkowanie może być wkładem niepieniężnym (aportem) do spółek kapitałowych (Uchwała
SN z dnia 26.05.91)

Tradycyjnie prawo użytkowania pełniło funkcję alimentacyjną (np. w ramach prawa
dożywocia) pomiędzy osobami fizycznymi. W PRL dopuszczono funkcję produkcyjną (np.
użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne).

KC wyróżnia użytkowanie przez osoby fizyczne oraz przez rolnicze spółdzielnie
produkcyjne, a także inne wypadki użytkowania (wynikające z odrębnych ustaw: np.
użytkowanie przez pracownicze ogrody działkowe lub użytkowanie górnicze).

Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej
gospodarki (może pobierać tylko pożytki, a nie inne dochody z rzeczy np. rozbiórka
budynku i sprzedaż cegły, wycinka lasu).

W praktyce rzeczoznawców majątkowych interesuje przede wszystkim użytkowanie
ustanawiane na nieruchomości lub na określonym zespole środków produkcji.

Przykład użytkowania: spółdzielnia, nie będąca spółdzielnią mieszkaniową, która się nie
uwłaszczyła.

Art. 258. ”W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem, a właścicielem użytkownik ponosi
ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z
pożytków rzeczy”. („ciężary” tj. podatki, ubezpieczenia, część remontów; tzw. ”remonty
bieżące”).

Art.259. „Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów, na rzecz obciążoną użytkowaniem.
Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o
prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.(„nakłady na rzecz” tj. dokonywanie zasiewów,
sadzenie drzew, utrzymywanie inwentarza).

Art. 260. „1. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze
zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie
powiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.
2. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był zobowiązany, stosuje się odpowiednio
przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. („naprawy i inne nakłady” tj. część
remontów tzw. ”remonty kapitalne”).

Art.263. „Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu
pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

10

przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia
zwrotu rzeczy”.

Art. 265. „Przedmiotem użytkowanie mogą być także prawa”.

UWAGA: Art. 50 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Do trwałego zarządu w
sprawach nie uregulowanych w niniejszej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy
Kodeksu cywilnego o użytkowaniu”.

3.2. Określanie wartości prawa użytkowania

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) decyduje o metodologii wyceny, najczęściej stosując
zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomościami - kompilację podejścia porównawczego,
dochodowego i kosztowego.

Jak określamy wartość użytkowania? Metodę wybiera biegły na podstawie:



celu wyceny



odpowiednich przepisów prawnych



rodzaju dostępnych informacji



czasu, na który zostało ustanowione użytkowanie



zakresu ustanowienia użytkowania (np. ograniczonego przez wyłączenie oznaczonych
pożytków rzeczy).

3.3. Wpływ użytkowania na wartość nieruchomości
Ustanowienie użytkowania zawsze obniża wartość rynkową nieruchomości.

Biegły nie ocenia wyłącznie części nieruchomości, na której ustanowiono
użytkowanie, lecz wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej. (to jest
stosunek prawnorzeczowy, a nie obligacyjny – stąd o.p.rz. „ wykonywane” może być
na oznaczonej części nieruchomości, ale „ustanawiane” jest na całej nieruchomości).

Biegły powinien sobie postawić pytania:

a) czy, jakie i na jak długo ponosi straty właściciel nieruchomości obciążonej
b) czy, jakie i na jak długo uzyskuje korzyści użytkownik nieruchomości.

UWAGI:



należy rozróżnić ustanowienie użytkowania (o.p.r, prawo bezwzględne) od najmu i
dzierżawy (prawa obligacyjne, względne) - problem praw do używania jak i pobierania
pożytków oraz problem obowiązku ponoszenia nakładów na nieruchomości. Użytkownik
może bezpośrednio wobec osób trzecich dochodzić roszczenia windykacyjnego lub
negatoryjnego. Dzierżawca musi sięgnąć do pośrednictwa osób trzecich.



konieczność rozróżnienia oznaczonych pożytków.

4.Służebności

4.1.Rodzaje służebności i treść służebności

SŁUŻEBNOŚĆ (gruntowa i osobista) art. 285-305 KC, określana w literaturze
również pod nazwą historyczną „serwitut”.

4.1.1. Służebność gruntowa

Obciążenie jednej nieruchomości (obciążonej, służebnej) na rzecz właściciela innej
nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega, bądź na tym, że właściciel
nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości
obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje
ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź
też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać
określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują
na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

11

Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności
nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części.

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku
innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów
miejscowych.

Przykłady: dojazd do nieruchomości (tzw. droga konieczna), prawo przejścia, przejazdu, przepędu
bydła, korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru, służebność widoku z
okien lub światła, pobierania ściółki z cudzego lasu, prawo oparcia budynku o budynek sąsiada,
ograniczenie wysokości zabudowy.

Uprawnionym (posiadaczem służebności) jest każdorazowy właściciel nieruchomości
władnącej.

Art.145. DROGA KONIECZNA (verba legis)

”1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do

należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać
od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej
służebności drogowej (droga konieczna)”.

„2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb

nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym
obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba
ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności
prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi,
o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty. które były
przedmiotem tej czynności prawnej”.

„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-

gospodarczy”.

UWAGA: Różnica pomiędzy ”drogą konieczną” (art. 145, szczególna służebność gruntowa) a

„droga dojazdową” (art.285-305).

4.1.2. Służebność osobista

Służebność osobista - obciążenie nieruchomości tylko na rzecz osoby fizycznej
prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Wygasa
najpóźniej za śmiercią uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale można
się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać
będzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i małżonkowi, uprawniony może przyjąć
do wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci, prawo do
współzamieszkiwania może dotyczyć innych osób przyjętych jako domowników
np. gosposi), nie można jej nabyć przez zasiedzenie, może być wyjątkowo
zamieniona na rentę (wkład do spółdzielni produkcyjnej). Nie można ustanowić
służebności osobistej na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu
mieszkalnego (wtedy np. „umowa o przeżycie”, „umowa o dożywocie”, nie jest to
„umowa o opiekę”).

Przykłady: prawo dożywotniego zamieszkiwania, również zbioru owoców,
połowu ryb, wydobywania żwiru, droga dojazdowa - ale uprawnioną jest
określona osoba fizyczna.

Stosuje się odpowiednio wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowej.

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

12

Służebność gruntową ujawnia się w dziale III KW nieruchomości obciążonej (przeznaczonym na
wpisy dotyczące wszystkich ograniczonych praw rzeczowych poza hipoteką oraz na wpisy
ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych
praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dot. hipoteki) i w dziale I KW nieruchomości władnącej
(ponieważ dział pierwszy obejmuje nie tylko oznaczenie nieruchomości, ale również wpisy praw
związanych z jej własnością).
Natomiast służebność osobista ujawnia się tylko w dziale III KW nieruchomości obciążonej.

Służebność jest ustanawiana za wynagrodzeniem.

Zmiana treści i zniesienie współwłasności również następuje za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z
1976.03.24 - IIICRN18/76 „zniesienie służebności leży w interesie właściciela nieruchomości
służebnej i dlatego powinien od ponosić wszystkie związane z tym koszty”).
Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie drogi
koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody. Jeśli jednak taką szkodę poniósł, ma
obowiązek wykazania jej wysokości – stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 maja 2000r,
powołując się na art.6 KC. W przepisie tym ustanowiono fundamentalną zasadę, że ciężar
udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne (sygn.V CKN
43/2000).

Uwagi z praktyki wyceny służebności:

1. Służebność zostaje ustanowiona za wynagrodzeniem, a nie za odszkodowaniem (świadczenie

ekwiwalentne, pełni funkcję ceny i ma charakter obligacji realnej). Wysokość wynagrodzenia
można określić z zastosowaniem podejścia porównawczego. Uprawniony może zrzec się
wynagrodzenia. Wynagrodzenie powinno być określone jako świadczenie jednorazowe,
dopuszcza się jednak wynagrodzenie w formie świadczeń okresowych (ich wartość biegły
może dyskontować na datę wyceny). Wynagrodzenie nie musi być określone w sumie
pieniężnej - może być świadczeniem niepieniężnym. Wynagrodzenie ustala się wg cen
rynkowych, lecz nie ma ustawowych wskazówek, jak należy określić podstawę do
oszacowania zwiększenia się wartości nieruchomości władnącej i obniżenia wartości
nieruchomości obciążonej oraz strat poniesionych przez właściciela nieruchomości obciążonej
(przy obliczeniu wartości świadczeń powtarzających się można się posłużyć w drodze analogii
Ustawą o podatku od spadków i darowizn - wg tego sposobu „wynagrodzenie ustala się przez
przemnożenie rocznej wartości utraconych pożytków i dochodów”). Literatura przedmiotu
wskazuje jednoznacznie, że o wysokości wynagrodzenia decyduje wśród innych czynników
wartość strat poniesionych przez właściciela nieruchomości obciążonej np. przez utratę
płodów rolnych z zajętego pod drogę pasa gruntu.

2. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem 10 lat od daty ustanowienia

służebności. Natomiast roszczenie o ustanowienie służebności nie ulega przedawnieniu.

3. Wynagrodzenie powinno być „stosowne”, czyli uwzględniać skutki przekroczenia granicy tj.

rodzaj i stopień uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej oraz korzyści uzyskane
przez właściciela nieruchomości władnącej (w okresie kilku lub kilkunastu lat). Biegły ustala
hipotetyczne wynagrodzenie, jakie musiałby zapłacić właściciel nieruchomości obciążonej za
korzystanie z cudzej nieruchomości.

4. Roszczenie o ustanowienie służebności przysługuje nie tylko właścicielowi, ale też

użytkownikowi wieczystemu gruntu i właścicielowi nieruchomości budynkowej, natomiast nie
przysługuje

właścicielom

odrębnych

lokali,

ponieważ

uregulowanie

dostępu

do

poszczególnych lokali należy do zarządu wspólną nieruchomością. Posiadacz samoistny
również żądać ustanowienia służebności jednakże może to być tylko służebność osobista.

5. Przypadek ustanowienia służebności, której żąda właściciel nieruchomości obciążonej.

Służebność ustanawiana w związku z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego przy
wznoszeniu budynku. „Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono
bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać
przywrócenia stanu poprzedniego, chyba, że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się
przekroczeniu granicy albo, że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo
stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej,
albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części gruntu, która na skutek budowy
straciła dla niego znaczenie gospodarcze. (art. 151KC).

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

13

6. Służebnością nie można obciążyć ułamkowej części nieruchomości (jeżeli właściciel, który

obciążył swą nieruchomość nie ujawnioną w księdze wieczystej służebnością, przenosi na
inną osobę udział w prawie własności, nie informując jej o ustanowieniu służebności, to
służebność nadal się utrzymuje, pomimo że nabywca działa w zaufaniu do ksiąg
wieczystych). Przeciwko służebności drogi koniecznej nie działa rękojmia wiary publicznej
ksiąg wieczystych.

7. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób

wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie
ustanawiany przez sąd (art.290).

8. Przy podziale gruntu Sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami

gruntowymi w razie zniesienia współwłasności, odpowiednio w razie działu spadku oraz
podziału majątku wspólnego małżonków (art 212KC).

9. Podział nieruchomości - vide art.93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

10.Służebność drogi koniecznej nie może być ustanowiona pomiędzy współwłaścicielami, który

podzielili się nieruchomością do użytkowania.

11. Dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego

właściciela nieruchomości w sytuacji, w której nieruchomość władnąca i obciążona (służebna)
są własnością różnych osób (wśród nich właściciela jednej i współwłaściciela drugiej np. pan
A jest właścicielem nieruchomości władnącej i współwłaścicielem nieruchomości obciążonej).

12. Właściciel gruntu, na którego części ustanowione jest dożywotnie użytkowanie, może

domagać się wytyczenia drogi dojazdowej przez działkę objętą użytkowaniem, jeżeli nie ma
innego dojazdu do drogi publicznej (droga dojazdowa a nie droga konieczna).

13. Nie jest dopuszczalne ustanowienie drogi koniecznej ze względu na ogólne potrzeby

mieszkańców, tylko na rzecz każdoczesnego właściciela konkretnej nieruchomości jako
nieruchomości władnącej.

14. Dostęp do drogi publicznej w rozumieniu Ustawy o drogach publicznych (drogi krajowe,

wojewódzkie, gminne oraz lokalne miejskie i zakładowe). Vide Rozp. Ministra Transportu i
Gosp. Morskiej Nr 430 (DU Nr 43/99r z dnia 14.05.1999r) w sprawie warunków technicznych
jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. (wykaz szerokości dróg w
liniach rozgraniczających w zależności od klasy drogi).

15. Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy na polecenie Sądu) ocenia czy dostęp jest

„odpowiedni”. Często w biegły opiniuje, że dostęp jest odpowiedni w wypadku, w którym
suma kosztów wykonania i utrzymania urządzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu
odpowiedniego istniejącego dojazdu (np.mostu), byłaby znacznie wyższa od uszczerbku
nieruchomości, przez które droga konieczna ma prowadzić, polegającego na wyjęciu spod
eksploatacji pasa gruntu na tę drogę. Zwiększenie użyteczności nieruchomości wskutek
ustanowienia służebności drogowej powinna przewyższyć uszczerbek gruntów, przez które
droga prowadzi.

16. Możliwość ustanowienia drogi koniecznej dla ruchu pieszego w sytuacji, gdy istniejący dostęp

do drogi publicznej nadaje się tylko do ruchu kołowego (problem dyskutowany w literaturze
prawniczej).

17. Właściciel nieruchomości, który tak zabudował lub zabudowuje swoją nieruchomość, że

zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości, nie może żądać od
sąsiadów ustanowienia służebności drogowej dla uzyskania dojazdu do tych części
nieruchomości.

18. Pojęcie „grunty sąsiednie” - sąsiedztwo nie musi być bezpośrednie (fizyczna styczność), ale

sąsiedztwo w stosunku do przynajmniej jednej z nieruchomości musi być bezpośrednie.

19. Pojęcie „interes społeczno-gospodarczy” - dążenie do ustalenia szlaku drożnego powinien

przebiegać najkrótszym i najtańszym połączeniem z drogą publiczną (np. z ominięciem
siedliska).

20. Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza,

właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub
sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny
uszczerbek nieruchomości władnącej (art 291KC).

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

14

21. Należy pamiętać, że ustanowienie drogi koniecznej może stanowić zarzewie konfliktów

sąsiedzkich.

22. Sieci infrastruktury. Per analogiam przyjmuje się, że nieruchomość jest pozbawiona dostępu

do sieci nie mającej bezpośredniego do niej dostępu. Wg interpretacji większości autorów
publikacji m.in. St.Rudnickiego oraz wykładu G Kołodziejskiej – przepis dotyczący
ustanowienia drogi koniecznej jest stosowany również w praktyce ustanawiania służebności
gruntowej polegającej na doprowadzeniu linii energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej czy
gazowej do nieruchomości przez grunty sąsiednie w celu podłączenia nieruchomości
pozbawionej elektryczności, wody czy gazu do sieci oraz do przeprowadzenia przewodów do
nieruchomości nie podłączonej do sieci i nie mającej z nią bezpośredniej łączności (oczywiście
za wynagrodzeniem). Odrębne zdanie wyraża m.in. E.Gniewek argumentując, że chodzi o
służebność przechodu i przejazdu i nie powinno się aprobować stosowania przepisów do
przeprowadzania przez cudze grunty sieci infrastruktury.

23. Drogą konieczną może być również służebność budynkowa (np. przejście przez klatkę

schodową sąsiada przy nieruchomości powstałej z drodze działu spadku).

24. Służebność korzystania z tarasu na dachu budynku (w aktach notarialnych przy sprzedaży

lokali w apartamentowcach, w zapisem w aktach notarialnych dotyczącym ponoszenia
kosztów remontu posadzki tarasu i barierek oraz obowiązku sprzątania śniegu, a także
udostępniania tarasu ekipom remontowym.

Rozróżniamy służebności czynne i bierne:



służebność czynna (pozytywna) polega na uprawnieniu właściciela jednej
nieruchomości do ograniczonego korzystania z nieruchomości innego właściciela
np. przegon bydła, wypas bydła, pobieranie ściółki, wody, owoców, wydobywania
kruszywa, korzystanie z cudzych urządzeń energetycznych, kanalizacyjnych etc.



służebność bierna (negatywna) polega na obowiązku niewykonywania przez
właściciela nieruchomości obciążonej określonych uprawnień, wchodzących w
zakres tego prawa np. zakaz wycinki drzew, wznoszenia ogrodzenia lub budynku
ponad określoną wysokość, zakaz wybicia okien na stronę sąsiada, zakaz
korzystania z uprawnień do wejścia na grunt sąsiedni w celu usunięcia
zwieszających się z jego drzew gałęzi i owoców, zakaz uprawy określonych roślin
lub

sadzenia

określonych

drzew

(uczulenie),

zaniechanie

dokonywania

pogłębienia rowu melioracyjnego, które obniżyłoby poziom wody w studni sąsiada.

4.2. Określanie wartości służebności

4.2.1. Źródła danych w procesie wyceny służebności

A

. Informacje do wyceny prawa własności



obligatoryjne - dane z ewidencji gruntów i budynków, uzbrojenia podziemnego (w przyszłości
dane z katastru), dane z księgi wieczystej, funkcja w planie miejscowym, ewentualnie SIT



fakultatywne - dokumentacja techniczna i geodezyjna obiektu, monitoring rynku nieruchomości,
w tym ceny transakcyjne oraz dane do obliczeń metodami dochodowymi (np. poziom czynszu,
stopa kapitalizacji), dane do obliczeń metodami kosztowymi (koszty odtworzenia lub rozbiórki
obiektów: ceny materiałów budowlanych, koszt prac budowlanych i rozbiórkowych, ceny
materiału nasadzeniowego etc).

B

. Informacje do oszacowania różnicy wartości prawa własności i wartości

służebności



informacje o aktualnych uwarunkowaniach prawnych obu praw - konieczność prawidłowego
zdefiniowania przedmiotu wyceny (np. typowy błąd w rozróżnieniu zmniejszenia się wartości
lokalu obciążonego prawem dożywotniego zamieszkiwania a wartości lokalu z najemcami
„kwaterunkowymi”).

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

15



informacje z monitoringu rynku lokalnego dotyczące różnic pomiędzy w/w prawami



inne informacje np. publikowane przez GUS dotyczące długości życia, cen skupu płodów rolnych,
uzyskiwanych średnich plonów, ceny paliwa.

4.2.2. Metodologia i procedury oszacowania wartości wynagrodzenia za
ustanowienie służebności

Biegły sądowy (rzeczoznawca majątkowy) decyduje o metodologii wyceny, najczęściej stosując
zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomościami - kompilację podejścia porównawczego,
dochodowego i kosztowego.

Jak określamy wartość służebności? Metodę wybiera biegły na podstawie:



rodzaju służebności



celu wyceny



odpowiednich przepisów prawnych



rodzaju dostępnych informacji.

Często wartość służebności określamy poprzez obliczenie jako podstawy wartości jednostkowej
gruntu nieruchomości obciążonej, a następnie poprzez przemnożenie tej wartości przez
powierzchnię gruntu objętego służebnością i pomnożenie przez współczynnik zależny np. od tego
czy właściciel nieruchomości obciążonej może również korzystać z tej części gruntu. Ten sposób
szacowania można stosować tylko wówczas, gdy wartość pozostałej części nieruchomości nie ulega
zmianie na skutek ustanowienia służebności.

Często dla obliczenia wartości służebności szacujemy wartość rocznych strat (np. utraconych
pożytków zarówno naturalnych jak i cywilnych), które właściciel nieruchomości obciążonej ponosi w
przypadku ustanowienia na niej służebności.
Zastosowanie przy wycenie praw oraz wartości nieruchomości nietypowych (np. obliczenie nie
poniesionych kosztów).
Wycena ta polega na odpowiedzi na pytania: czy, jakie i na jak długo korzyści uzyska nabywca
prawa.
Czyli wyliczamy wartość „odstępnego”. Rozróżniamy dwa rodzaje korzyści:



korzyści bieżące (różnice w konsekwencjach finansowych)



korzyści przyszłe (w tym ryzyko ewentualnych zmian legislacyjnych).

Sposób ten stosujemy np. przy wywłaszczenia służebności gruntowej np. w trybie ustawy o
autostradach płatnych, w przypadku gdy właściciel nieruchomości władnącej musi pokonać dłuższą
drogę aby dojechać do swojej nieruchomości.

4.3. Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej i obciążonej

4.3.1. Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej

Obejmuje tylko służebności gruntowe.

Należy pamiętać, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie
użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części oraz, że zakres
służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych
danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów
miejscowych.
Biegły powinien sobie postawić pytanie: czy, jakie i na jak długo osiąga korzyści
właściciel nieruchomości władnącej (lub może osiągać) i to zarówno obecnie jak i w
przyszłości.
Zdarza się, że dzięki ustanowieniu służebności może ulec zmianie funkcja
nieruchomości władnącej albo działka może uzyskać prawo zabudowy, co
zdecydowanie podnosi jej wartość.

4.3.2 Wpływ służebności na wartość nieruchomości obciążonej

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

16

Obejmuje służebności gruntowe i osobiste.
Ustanowienie służebności zwykle obniża wartość rynkową nieruchomości.

Biegły nie ocenia wyłącznie części nieruchomości, na której ustanowiono
służebność, lecz wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej.

Biegły powinien sobie postawić pytanie: czy, jakie i na jak długo ponosi straty
właściciel nieruchomości obciążonej (np. czy korzysta z drogi, czy zmienia się
wartość budynku, czy uzyskuje niższe czynsze z wynajmu lokali w sąsiedztwie drogi
koniecznej, czy ponosi straty z tytułu braku możliwości wzniesienia nowego obiektu
handlowego w części frontowej działki itp).

Przykłady:

A. Służebność gruntowa - drogi koniecznej zależy od bardzo wielu elementów, różnych w
konkretnych sytuacjach tj. szerokość drogi, ilość osób i pojazdów, które korzystają z drogi,
częstotliwość przejazdu i przechodu, czas, w którym droga jest wykorzystywana (np. dojazd
do domku jednorodzinnego lub do motelu).

B. Służebność gruntowa - drogi koniecznej przy zniesieniu współwłasności - podział gruntu i
ustanowienie służebności drogi dojazdowej wzdłuż długiej i wąskiej działki - może
ograniczyć możliwość zabudowy (inny kształt projektowanego budynku, węższy dostęp do
frontu działki).

C. Służebność gruntowa - drogi koniecznej - czy z działki korzysta tylko właściciel
nieruchomości władnącej czy także właściciel nieruchomości obciążonej (np. dojazd do
garażu, zbiornika bezodpływowego itp.), czy służebność „drogi koniecznej” przepędu bydła
jest okresowa (np. dojście do nieruchomości władnącej drogą gruntową jest niemożliwa tylko
przez okresową część roku w czasie dużych opadów wiosennych).

D. Służebność osobista - dożywotniego zamieszkiwania - wiek osoby, na rzecz, której
ustanowiono służebność osobistą; ilość osób na rzecz, których ustanowiona została
służebność, czy jest zapis, że prawo zamieszkiwania przenosi się na dzieci lub wnuków; czy
część lokalu, w której zamieszkuje dożywotnik jest samodzielna, czy jest osobne wejście, czy
posiada własną łazienkę itp).

UWAGA: W czasie oględzin nieruchomości strony często podnoszą różne argumenty
wpływające na zmianę wartości nieruchomości zarówno obciążonej jak i władnącej.
Można wtedy wykonać opinię w dwóch wariantach wg powoda i wg pozwanego
(ewentualnie z własnym komentarzem) do decyzji Sądu. Można jeszcze dodać
wariant trzeci „autorski” do wiedzy Sądu.

5. Zastaw

5.1. Treść zastawu

ZASTAW - KC art 306-335 - wierzytelność ustanawiana na rzeczach ruchomych i
prawach.
Prawo podobne do hipoteki (ale może nie być określona suma oraz inna podstawa
prawna).

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

17

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą lub prawo
obciążyć prawem na mocy, którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z
rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed
wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy
przysługuje pierwszeństwo szczególne.
Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub
warunkowej.
Określenie praw i obowiązków zastawnika (wierzyciela) i zastawcy (właściciela
rzeczy).

Zastawnik może dochodzić zaspokojenia z rzeczy obciążonej zastawem bez względu
na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z przepisów prawa
spadkowego.

Jeżeli rzecz obciążona zastawem przynosi pożytki, zastawnik powinien, w braku
odmiennej umowy, pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią
roszczeń. Po wygaśnięciu zastawu obowiązany jest złożyć zastawcy rachunek
(art.319).

Jeżeli zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był zobowiązany, stosuje
się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Prawo ustanawiane jest na rzeczach ruchomych i na prawach. Na rzeczach
ruchomych nas nie interesuje chyba, że szacujemy wartość całego przedsiębiorstwa
(np.linia produkcyjna) lub maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem.

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) zwykle może jedynie wyceniać prawo
zastawu w stosunku do praw oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem
(gdyż nie posiadamy uprawnień do wyceny rzeczy ruchomych).
Podobnie jak w przypadku użytkowania i służebności do wyceny można zastosować
podejścia: porównawcze, dochodowe i kosztowe.

UWAGI:
Zapis ustawy z dnia 11 kwietnia 2001r o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa i zmianie niektórych
ustaw dotyczący zastawu skarbowego (obok niżej omówionej hipoteki przymusowej), będących
zabezpieczeniami rzeczowymi należności skarbu państwa, gminy.

6. Hipoteka

6.1. Treść hipoteki

HIPOTEKA - Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.

Hipoteka jest sposobem zabezpieczenia określonej wierzytelności pieniężnej przez
obciążenie nieruchomości ze skutkiem przeciwko każdoczesnemu właścicielowi i z
pierwszeństwem przez wierzycielami osobistymi właściciela.

Przedmiotem hipoteki może być:



nieruchomość (gruntowa, budynkowa i lokalowa)



prawo użytkowania wieczystego gruntu (obejmuje wtedy również budynki i
inne urządzenia na gruncie)



własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze
prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

18



wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat).

UWAGI:

1. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi

udział współwłaściciela.

2. Nie jest możliwe obciążenie hipoteką jednej z działek geodezyjnych, jakie składają

się na nieruchomość opisaną w księdze wieczystej

3. Hipoteka przymusowa nie powstaje na nieruchomościach objętych wspólnością

ustawową właściciela nieruchomości (np. podatnika) i jego małżonka, może ona
obciążać tylko nieruchomości należące do majątku odrębnego (Uchwała SN z
8.11.2000r IIICZP 33/2000). Zgodnie z zasadą art.32 kodeksu rodzinnego i
opiekuńczego dorobkiem małżonków są wszystkie przedmioty majątkowe nabyte
w czasie trwania wspólności ustawowej (czyli jeśli nie ma intercyzy do dnia
ślubu). Jest to wspólność łączna, mająca charakter bezudziałowy (a art.34
ordynacji pozwala na obciążanie hipoteką nieruchomości tylko gdy stanowi udział
podatnika).

4. Wierzytelność zabezpieczona na nieruchomości bez względu na osobę właściciela

(ale kolejność zaspokajania się z nieruchomości nie zawsze odpowiada kolejności
wpisu).

5. Hipoteka jest ściśle związana z wierzytelnością, którą zabezpiecza, stosunek ten

określa się mianem akcesoryjności hipoteki. Przejawia się to tym, że wygaśnięcie
wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.

6. Hipoteka obciąża nieruchomość w związku, z czym nie jest możliwe obciążenie

hipoteką całego majątku nieruchomego dłużnika.

7. Hipoteka nie daje wierzycielowi żadnych praw do posiadania nieruchomości ani

pobierania pożytków lub dochodów, nieruchomość pozostaje nadal w posiadaniu
dłużnika, który nie jest nawet ograniczony w prawie do rozporządzania nią.

8. Hipoteka podlega oprocentowaniu - odsetki ustawowe lub w wysokości ustalonej

strony. Obowiązuje zasada nominalizmu.

9. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami (rzeczami ruchomymi

potrzebnymi do korzystania z rzeczy). Nie ma katalogu przynależności (samochód
dostawczy może być przynależnością, a samochód osobowy i meble - nie).

10. Hipoteka ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego, które jest prawem

czasowym, wygasa z chwilą upływu czasu, na jaki zostało ustanowione.
Wierzyciele hipoteczni uzyskują w stosunku do dłużnika hipotecznego w to
miejsce ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o
wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte przez niego budynki, których własność
utracił wskutek wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gruntu. (art. 101
ustawy o ks. wiecz. i hip. w zw. z art. 242. K.C.).

11. Subintabulat (hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie) może

powodować powstanie „łańcuszka” wierzycieli hipotecznych. Konstrukcyjnie jest
to instytucja prawna o mieszanym charakterze hipoteki i zastawu.

12. Hipoteki nie można ustanowić na ekspektatywie prawa własności lokalu lub

domu (zgodnie z ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000r), a
jedynie prawo zastawu.

Rodzaje hipotek: zwykła, przymusowa (przysługuje skarbowi państwa i jednostce
samorządu terytorialnego, ZUS...), łączna (solidarna odpowiedzialność – jedna

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

19

wierzytelność zabezpieczona na kilku nieruchomościach, powstająca np. przy podziale
nieruchomości obciążonej na kilka nieruchomości np. przy wyodrębnianiu
poszczególnych nieruchomości lokalowych), kaucyjna (wierzytelność o wysokości
nieustalonej, ale do ustalonej sumy najwyższej; istniejąca lub mogąca powstać w
przyszłości).

UWAGA:
Od dnia 4 maja 2001r oraz 5 czerwca 2001r obowiązuje ustawa z dnia 11 kwietnia 2001r o zmianie
ustawy Ordynacja podatkowa i zmianie niektórych ustaw (w tym ustawy o księgach wieczystych i
hipotece). Nie ma już hipoteki ustawowej (zabezpieczającej wierzytelność państwową), zwanej
potocznie „tajną”, dawniej zabezpieczającej wierzytelność państwową automatycznie z mocy ustawy
i posiadającej pierwszeństwo przed innymi hipotekami, chociażby wierzytelność z tytułu podatków
nie została ujawniona w księdze wieczystej (od 1997r jeżeli organ podatkowy nie złożył wniosku o
wpis hipoteki ustawowej w terminie miesiąca od dnia jej powstania, hipoteka ustawowa wygasała).
Obecnie obowiązuje hipoteka przymusowa oraz zastaw skarbowy, będące zabezpieczeniami
rzeczowymi, z których fiskus może skorzystać dopiero po doręczeniu decyzji ustalającej wysokość
zobowiązania podatkowego czy zaległości podatkowej lub po doręczeniu decyzji o odpowiedzialności
podatkowej płatnika lub inkasenta. Jest to bardzo istotna zmiana, gdyż poprzednio obowiązujący
rodzaj zabezpieczenia hipotecznego postrzegany był jako godzący w pewność obrotu gospodarczego i
sprzeczny zarówno z interesami nabywców nieruchomości jak i kredytodawców (większe ryzyko,
wyższe oprocentowanie kredytów).
Dawne hipoteki ustawowe stały się hipotekami przymusowymi, a nie wpisane do KW hipoteki
ustawowe wygasły.

Zgodnie z Ustawą Ordynacja podatkową (Zabezpieczenie wykonania zobowiązań
podatkowych) - hipoteka przymusowa (tak jak poprzednio ustawowa) jest skuteczna
wobec każdorazowego właściciela przedmiotu i ma pierwszeństwo przed innymi
hipotekami, z wyjątkiem sytuacji gdy przedmiot hipoteki ustawowej jest obciążony
równocześnie hipoteką ustanowioną dla zabezpieczenia długoterminowego kredytu
bankowego – w tym przypadku decyduje kolejność wniosków o dokonanie wpisu).


UWAGI:

1. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, czyli prawem, którego istnienie i treść zależy od

innego prawa (nie ma samodzielnego bytu jurydycznego), gdyż powstaje w ścisłym
związku z prawem, które zabezpiecza. Hipoteka nie może powstać bez istnienia prawa
głównego tj. zabezpieczanej wierzytelności, zaś z kolei jej wygaśnięcie powoduje
wygaśnięcie hipoteki.

2. Dla hipoteki w praktyce charakterystycznych jest kilka zasad, w których najbardziej
istotne są:



zasada oznaczoności (hipoteką można zabezpieczyć jedynie wierzytelność
pieniężną o ściśle sprecyzowanej wysokości



zasada wpisu (powstanie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej, nie jest
możliwe jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej



zasada szczegółowości (hipoteką można obciąży© jedynie oznaczona, konkretną
nieruchomość wchodzącą w skład majątku dłużnika)



hipoteka

obciąża

nieruchomość

wraz

z

jej

częściami

składowymi,

przynależnościami i pewnymi pożytkami cywilnymi



wierzyciel może uzyskać zabezpieczenie swojej wierzytelności równocześnie od
dłużnika osobistego i rzeczowego, którzy mogą być jednym, ale mogą być również
odmiennymi podmiotami (np. jedna osoba zaciąga dług, a druga udziela
zabezpieczenia spłaty tego długu na własnej nieruchomości, albo nieruchomość
obciążona hipotecznie jest zbywana – jest dwóch dłużników: osobisty – poprzedni
właściciel i rzeczowy – nowy właściciel)

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

20

3. Kolejność zaspokajania roszczeń (bardzo krytykowana przez „Światowy Notariat

Łaciński”) jest następująca: pierwszeństwo Skarbu Państwa i Gminy (z wyjątkami),
następnie świadczenia alimentacyjne i z tytułu pracy, na końcu hipoteka na rzecz np.
osoby prawnej i fizycznej (mimo, że może być wpisana jako pierwsza).
Czyli hipoteka ustanowiona z tytułu niezapłaconego w 2001r podatku od psa ma
pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną na rzecz osoby fizycznej w 1996r. Ale i tak u nas
jest lepiej niż w Rosji, gdzie jeszcze nie ma ksiąg wieczystych.

Ograniczenia wierzyciela hipotecznego doznają ograniczeń wynikających z przepisów
szczególnych – np. przywilej egzekucyjny wynikający z treści art.1025 par.1 k.p.c.,
zgodnie z którym należności zabezpieczone hipotecznie znajdują się na szóstym miejscu
zaspakajania w toku egzekucji, a także zasada zaliczenia nieruchomości obciążonej
hipoteka

do

masy

upadłości

w

postępowaniu

upadłościowym

skutkujące

proporcjonalnym zaspokajaniem wszystkich wierzycieli. Kolejność zaspokajania roszczeń
jest szczególnie istotna gdy wartość nieruchomości nie wystarcza na pełne pokrycie
zabezpieczonych wierzytelności.

4. Różnice pomiędzy wierzytelnością hipoteczną a hipoteką



przedawnienie – wierzytelność pieniężna ulega przedawnieniu, jednakże wierzyciel
może zaspokoić swoje roszczenia z nieruchomości zabezpieczającej jego
wierzytelność (hipoteka chroni wierzyciela przed przedawnieniem)



dziedziczenie – zawężenie podlega przewidziana w art. 1012 k.c. możliwość
złożenia

przez

spadkodawcę

oświadczenia

co

do

ograniczenia

swej

odpowiedzialności za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku.
Wierzyciel, bowiem może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na
odgraniczenia odpowiedzialności przewidziane w prawie spadkowym, co wynika z
art. 74 ustaw o ks. wiecz. i hipotece.



przelew wierzytelności hipotecznej – w wyniku umowy pisemnej pomiędzy
wierzycielem hipotecznym a nabywcą nieruchomości (nie jest wymagana ani
zgoda, ani wiedza dłużnika hipotecznego)



waloryzacja – ustanowiona hipoteka podlega realizacji według wartości
nominalnej zabezpieczonej wierzytelności.



wierzytelność, poza określonymi w przepisach szczególnych wyjątkami, powinna
być określona w pieniądzu polskim (zarówno należność główna jak i odsetki)

5. Ograniczenia zabezpieczenia w zakresie odsetek – hipoteka nie chroni odsetek

przedawnionych, roszczenie o odsetki korzysta z pierwszeństwa równego z tym, jakie
przysługuje wierzytelności głównej tylko za okres ostatnich dwóch lat przed
zakończeniem postępowania egzekucyjnego.

6. Zmniejszenie się wartości nieruchomości – sam mechanizm hipoteki sprawia, że zbycie

nieruchomości (nawet wielokrotne przez kolejnych właścicieli) nie narusza praw
wierzyciela hipotecznego. Jednakże jego interes może być istotnie naruszony w
przypadku zmniejszenia się wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot
zabezpieczenia (np. związanej z przebudowa, nie przeprowadzaniem koniecznych
prac remontowych, nie zabezpieczeniem przy przerwaniu inwestycji). Ustawa o ks.
wiecz. i hip. przewiduje ochronę profilaktyczną interesu wierzyciela, polegająca na
prawie żądania zaniechania działań prowadzących do zmniejszenia wartości
nieruchomości, przy czym dotyczy to nie tylko działań sprzecznych z prawem, jak
również dotyczy to nie tylko właściciela nieruchomości (dłużnika), ale również każdej
osoby, która swoim działaniem powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości (np.
najemca, kierownik robót budowlanych)

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

21

7. Wygaśnięcie hipoteki – hipoteka wygasa w przypadku: zapłaty długu lub zrzeczenia się

hipoteki (wykreślenie hipoteki na charakter deklaratoryjny, a podstawą wykreślenia
z księgi wieczystej jest dokument z podpisem wierzyciela poświadczonym
notarialnie), złożenie zabezpieczonej sumy do depozytu sadowego (np. w sytuacji,
gdy dłużnik chce się zwolnić z długu, a wierzyciel odmawia przyjęcia świadczenia lub
nie wiadomo, kto jest wierzycielem) oraz w przypadku konfuzji (gdy wierzyciel
nabędzie własność nieruchomości).

8. Egzekucja z nieruchomości – Po zajęciu nieruchomości w ustalonym terminie komornik

sporządza „protokół z opisu i oszacowania”, w którym oznacza nieruchomość w
sposób zgodny z oznaczeniem w księdze wieczystej, budynki, budowle, a także
stwierdza obciążenia, które istnieją na danej nieruchomości. Do oszacowania
powołuje jednego lub kilku biegłych. Jeżeli zostaną zgłoszone prawa osób trzecich,
to wówczas szacuje się wartość całej nieruchomości z wyłączeniem rzeczy spornej, a
osobno wartość tej rzeczy spornej. Cena wywoławcza przy sprzedaży w formie
sprzedaży licytacyjnej jest ustalana w wysokości ¾ sumy oszacowania przy pierwszej
licytacji, a 2/3 przy drugiej licytacji.

6.2. Określanie wartości nieruchomości obciążonej hipoteką

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) nie pomniejsza wartości nieruchomości z
tytułu obciążenia hipoteką (ani o kwotę zapisaną w Dziale IV, ani o odsetki, ani o
przyznane koszty postępowania)!. Biegły również nie oblicza wysokości odsetek.
W opisie stanu prawnego należy umieścić wzmiankę o wpisie do działu IV księgi
wieczystej.

Vide art. "Uwzględnianie hipoteki przy określaniu wartości nieruchomości” Prof. Stanisławy
Kalus w kwartalniku „Nieruchomość” ŚSRM 2/2001 Katowice.

Ustanowienie hipoteki nie zmienia wartości nieruchomości, lecz ma wpływ na cenę.
W zależności od celu wyceny (np. określenie wartości aportu do spółki, ustalenie
ceny wywoławczej, ceny transakcyjnej, wartości masy spadkowej etc.) koniecznym
jest ustosunkowanie się rzeczoznawcy (biegłego) do zmiany wartości szacowanego
prawa (w opisie stanu prawnego i w analizie uzyskanego wyniku wyceny, ew.
opracowanie analizy wartości wierzytelności wraz z roszczeniami ubocznymi).

7. „Spółdzielcze” ograniczone prawa rzeczowe

7.1. Treść „spółdzielczych” ograniczonych praw rzeczowych



WŁASNOŚCIOWE SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO



SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO



PRAWO

DO

DOMU

JEDNORODZINNEGO

W

SPÓŁDZIELNI

MIESZKANIOWEJ

Prawa określone w Ustawie z dnia 16.09.1982r Prawo Spółdzielcze - zbywalne,
dziedziczne, może podlegać wpisowi do KW.
Nie omawiam aktualnej treści tych praw, ponieważ (po wieloletniej dyskusji
konkurencyjnych projektów ustaw zmieniających Ustawę Prawo Spółdzielcze z
1982r) uchwalono Ustawę z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach
mieszkaniowych (D.U.Nr 4 z 2001 poz.27), która weszła w życie w dniu 23 kwietnia
2001r. Ustawa ta przewidywała m.in. uwłaszczenie spółdzielców z własnościowym (i

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

22

lokatorskim) prawem do lokalu (na ich wniosek). Jednakże pozostała część Ustawy
Prawo Spółdzielcze nadal obowiązywała (chociaż przewiduje się wprowadzenie
dalszych zmian).
Nie można było już być ustanawiać nowych tzw. „spółdzielczych” ograniczony praw
rzeczowych.

W dniu 31 grudnia 2002r dokonano kolejnej zmiany do ustawy (opublikowanej w
DU Nr 240, poz.2058) obowiązującej od 15 stycznia 2003r zgodnie z którą prawa te
mogą być nadal ustanawiane (i stanowić przedmiot obrotu i wyceny dla różnych
celów: sprzedaż, kredyt, postępowanie spadkowe).

Dotychczas zasadnicze różnice między prawem własności lokalu, a prawem
„spółdzielczym” do lokalu wpływające na wartość tych praw były następujące:



właścicielem lokalu jest spółdzielnia, a spółdzielca posiada jedynie o.p.r.



brak prawa do udziału w gruncie (tylko „pośrednio”; np. opłaty z tytułu
użytkowania wieczystego gruntu)



inna forma opłat (przy lokalach w prawem własności nie ma czynszu -
„koszty eksploatacji bieżącej”, konieczność ponoszenia kosztów remontów
części wspólnych - „zaliczka na poczet przyszłych remontów” po roku
rozliczenie)



w spółdzielniach wide różne zapisy statucie spółdzielni. Członek spółdzielni
wnosi opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości
w części przypadającej na jego lokal, koszty eksploatacji i utrzymania
nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zobowiązania spółdzielni z
innych tytułów (takie jak spłaty kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie
wraz z odsetkami, koszty określenia przez spółdzielnię przedmiotu odrębnej
własności poszczególnych lokali), a także pokrycie kosztów działalności
społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię.
Jednocześnie możliwość udziału z zyskach spółdzielni np. z tytułu wynajmu
lokali użytkowych, miejsc parkingowych itp.



sprawa ponoszenia kosztów remontów mieszkań (tj. wymiana instalacji,
armatur, grzejników, kuchni gazowych, okien itp.).

Obecnie coraz bardziej zacierane są różnice pomiędzy prawem własności lokalu, a
prawem „spółdzielczym” do lokalu np.:



ograniczenia w prawie dziedziczenia (konieczność zostania członkiem
spółdzielni, poprzednio prawo nie mogło być nabyte przez kilka osób np.
dwoje dzieci, a jedynie małżonków); obecnie tylko rodzina i konkubenci



brak konieczności uzyskania zgody spółdzielni na wynajem lub użyczenie
lokalu mieszkalnego i użytkowego (poprzednio casus odmowy wydania
zgody na wynajem lokalu bankowi, w budynku w którym spółdzielnia
wynajmuje lokal konkurencyjnemu bankowi).

UWAGA:
Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie stwierdzał niezgodność z Konstytucją oraz Europejską
Konwencją Praw Człowieka ustawy Prawo Spółdzielcze z 1982r.
W dniu 25.02.1999r TK stwierdził niezgodność z Konstytucją oraz Europejską Konwencją
Praw Człowieka art. 228 ustawy Prawo Spółdzielcze (dotyczący dziedziczenia).
W dniu 29 czerwca 2001r, po rozpatrzeniu wniosku Rzecznika Praw Obywatelskich , TK
zakwestionował kilka przepisów ustawy:

a)

niezgodny z Konstytucją jest przepis, który formułował zasadę jednopodmiotowości
spółdzielczego (czyli obecnie można nabywać lokale spółdzielcze łącznie z
konkubentem, siostrą etc.)

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

23

b)

niezgodny z Konstytucją jest przepis dający rozwiedzionym małżonkom tylko rok na
powiadomienie spółdzielni, któremu z nich przypadło mieszkanie spółdzielcze

c)

niezgodne z Konstytucją są przepisy pozwalające na najem i użyczenie lokalu
spółdzielczego tylko za zgodą spółdzielni i tylko po jego zasiedleniu.

7.2.

Metodologia

i

procedury

oszacowania

wartości „spółdzielczych”

ograniczonych praw rzeczowych

Biegły sądowy (rzeczoznawca majątkowy) musi zapoznać się ze Statutem Spółdzielni (może on
zawierać ważne informacje stanowiące dla biegłego określone atrybuty cenotwórcze np. konieczność
ponoszenia kosztów remontów).
Biegły decyduje o metodologii wyceny (podobnie jak w przypadku wyceny wynagrodzenia za
ustanowienie służebności) stosując kompilację podejścia porównawczego, dochodowego i
kosztowego.

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

24

Jak określamy wartość „spółdzielczych” ograniczonych praw rzeczowych?

Metodę wybiera biegły na podstawie:



rodzaju prawa



celu wyceny (np. podział masy spadkowej)



odpowiednich przepisów prawnych



rodzaju dostępnych informacji (w tym informacji o możliwych zmianach legislacyjnych).

UWAGA:
Obecnie jest w opracowaniu nowy standard zawodowy „Wycena dla potrzeb
spółdzielni mieszkaniowych”.

8. Standard Zawodowy „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i

zobowiązaniowe” (w części dot. ograniczonych praw rzeczowych)

Literatura fachowa z zakresu wycen nieruchomości nie wyczerpuje tej problematyki, stąd
wielu rzeczoznawców majątkowych (w tym i biegłych sądowych) napotyka liczne trudności
w określeniu wartości tych praw.

Sprawa jednolitego postrzegania wyceny ograniczonych praw rzeczowych i wypracowania
odpowiedniej metodologii szacowania jest bardzo istotna. Od wiedzy, doświadczenia i
umiejętności

rzeczoznawców

majątkowych

zależy

często

zmniejszenie

napięć

i

bezkonfliktowe rozwiązanie problemów.

W grudniu 2002r Rada Krajowa PFSRM uchwaliła standard zawodowy, oznaczonego
numerem IV.4, pod tytułem „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe.
Zasady Wyceny”. Który ma obowiązywać od 1 lipca 2003r, a obecnie ma status zalecanego
do stosowania (projekt standardu umieszczony jest w Internecie na stronach Federacji –
www.pfva.com.pl).

Przedmiotem standardu jest zarówno:

a) określenie wpływu ograniczonych praw rzeczowych i praw obligacyjnych na

wartość rynkową nieruchomości

b) jak i określenie wartości poszczególnych praw:

c) służebności gruntowej i osobistej,
d) hipoteki,
e) dzierżawy,
f) najmu,
g) użyczenia,
h) renty i dożywocia.

Jednocześnie zwraca się uwagę na fakt zapisu, że standard stosuje się odpowiednio
do określania wartości innych praw pozostających w związku z nieruchomością.

Standard wskazuje na konieczność stosowania określonych procedur przy wycenie i
umieszczenia informujących o tym zapisów w operacie szacunkowym i tak np.:
Przy określeniu czynników, które mają wpływ na wartość wycenianego prawa należy
uwzględnić w szczególności:



charakterystykę prawa



zbywalność i obciążliwość prawa



zakres ingerencji uprawnionego w prawa właściciela

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

25



terminowość prawa



sposób ujawnienia prawa



zakres ochrony prawa.

Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca majątkowy winien uwzględnić, że prawa będące
przedmiotem standardu mogą wpływać, w większym lub mniejszym stopniu na wartość
nieruchomości, obniżając tę wartość, podwyższając ją lub też nie mieć na nią istotnego
wpływu.

W związku z określeniem wartości prawa rzeczoznawca majątkowy (na żądanie
zamawiającego np. Sądu) może wyrazić opinię na temat celowości ustanowienia prawa,
zmiany jego treści lub zniesienia prawa (nie w formie operatu szacunkowego).

UWAGA:
W przypadku, gdy przedmiotem wyceny są prawa zbywalne oszacowaniu podlega ich
wartość rynkowa. Przy wycenie nieruchomości obciążonej prawami niezbywalnymi
oszacowaniu podlega wyłącznie ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Gdy
brak jest możliwości określenia wpływu ograniczonego prawa rzeczowego na wartość
nieruchomości - wartość tego prawa może być określona poprzez uwzględnienie
kosztów jego uzyskania (w tym koszty sporządzenia dokumentacji geodezyjnej,
zawarcia umowy).

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

26

PRZYKŁADY

Kiedy rzeczoznawca wycenia ograniczone prawa rzeczowe ?

 wywłaszczenie (negocjacje przed wywłaszczeniem) nieruchomości obciążonych

tymi prawami,

 wyceny nieruchomości obciążonych tymi prawami,
 ustalanie wynagrodzenia za ustalenie ograniczonych praw rzeczowych na

rzecz właściciela nieruchomości obciążanej,

PRZYKŁAD 1.

Wycena wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej

Projektowana droga konieczna o szerokości 4,5m na zostać ustanowiona na nieruchomości, na której
prowadzona jest działalność gospodarcza. Ustanowienie służebności wpłynie niekorzystnie na wartość
nieruchomości obciążonej ze względu na konieczność ograniczenia działalności (zwiększenie kosztów
wyładunku i załadunku, zaburzenie organizacji pracy) lub nawet likwidacji (przeniesienia) prowadzonej
działalności.

Problemy do omówienia:

1. Sprawa podstawowa przy wycenie: ustalenie czy ustanowienie służebności wpływa na zmianę wartości części

nieruchomości nie wykorzystywanej w celu realizacji służebności.

Per analogiam do „poniesionej rzeczywistej szkody” w rozumieniu art 160 KPA. Jeśli ustanowienie
służebności nie wpływa na część wartość części nieruchomości, na której nie jest wykonywana służebność –
wartość służebności może stanowić funkcję wartości części nieruchomości (gruntu) wykorzystywanej w celu
realizacji służebności. Rzeczoznawca majątkowy (biegły) stwierdza i uzasadnia, że pozostała część
nieruchomości nie traci na wartości!
Wartość służebności drogi koniecznej (art. 145 KC) może odpowiadać jednostkowej wartości rynkowej (1m

2

gruntu) z uwzględnieniem rodzaju, położenia, przeznaczenia itp. pomnożonej przez powierzchnię gruntu, na
której ustanowiono służebność z uwzględnieniem współczynnika korekcyjnego.

Przykład 1A: Działki nad rzeką – pierwotnie rolne (wąskie, długie), później budowlane.



rzeka

B

Nieruchomość

władnąca

A

Nieruchomość
obciążona (służebna)

droga

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

27

Powierzchnia gruntu zajętego pod drogę: 4,5m x 120m = 540m

2

Wartość gruntu porównywalnych działek 25zł/m

2

Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności 540m

2

x 25zł/m

2

x KE = 1800zł

KE = 0,80 współczynnik korekcyjny zależny od uznania biegłego, uwzględniający fakt korzystania z
drogi również przez właściciela nieruchomości obciążonej A, zależny od ilości osób lub pojazdów
korzystających z drogi.

Omówić warianty:

 grunt rolny (wartość gruntu można oszacować metodą dochodową, np. z uwzględnieniem średnich plonów i cen

płodów rolnych), mała uciążliwość służebności, może być duża szerokość drogi („BIZON”)

 działka rekreacyjna (wartość gruntu najlepiej oszacować podejściem porównawczym, większa uciążliwość

służebności niż przy gruncie rolnym, uwaga przy gruncie niezabudowanym – ważna funkcja w planie
miejscowym – np. motel),

 działka budowlana mieszkaniowa lub usługowa (wartość gruntu najlepiej oszacować podejściem porównawczym,

największa uciążliwość, służebność może wprowadzać ograniczenia w prawie zabudowy, a nawet uniemożliwić
zabudowę lub prowadzenie działalności gospodarczej).

 sformułowanie potoczne „wartość służebności” – wynagrodzenie z tytułu ustanowienia lub zmiany treści

służebności albo odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia służebności. (np. przy poszerzaniu drogi i wykupie
części działki A).

PRZYKŁAD 2.

Wycena nieruchomości obciążonej prawem dożywocia.

Nieruchomość o wartości 200 tys. zł jest obciążona prawem dożywocia ustanowionym na rzecz ojca i matki w
wieku 47 i 52 lata.

Problemy do omówienia:

Określenie wartości prawa dożywotniego zamieszkiwania.

Powierzchnia ogólna budynku 100m

2

. Budynek posiada 2 lokale po 50m

2

powierzchni każdy.

Na nieruchomości ustanowiona jest służebność mieszkania (w jednym z lokali dla małżeństwa: Pan na 47lat, Pani
53 lat). Nieruchomość znajduje się na terenie osiedla mieszkaniowego, w którym w ostatnim czasie miało miejsce
wiele transakcji kupna-sprzedaży. Średnie ceny transakcyjne wynoszą 2000zł/m

2

powierzchni użytkowej budynku

łącznie z prawem do gruntu.

Natomiast wartość lokalu (bez uwzględnienia obciążenia służebnością) oszacowaliśmy na kwotę:

50 m

2

x 2000 zł/m

2

= 100 000 zł.

Wartość służebności S, w tym przypadku, stanowi funkcja dwóch elementów:



czynszu (który można by uzyskać z wynajmu lokalu – przewidywany dochód z wynajmu Dr),



czasu (w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z lokalu obciążonego

służebnością).

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

28

Wg danych z Komunikatu Prezesa ZUS szacujemy prawdopodobną długość życia osób w określonym wieku.
(UWAGA: nie średnią długość życia w Polsce).
Młodsze z małżonków w wieku 47 lat wg tabeli 358 m-cy = 30 lat

Stosujemy podejście dochodowe, metodę inwestycyjną – wg formuły.

Dr = W

n

 r

S = Dr

 [1- (1+r)

-n

] : r

n = ilość lat pozbawienia właściciela lokalu dochodów z lokalu – 30 lat,
r = stopa kapitalizacji (z analizy rynku dla tego typu nieruchomości 12%).

Czyli wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności osobistej (lub zmniejszenia wartości rynkowej obciążonej
tym ograniczonym prawem rzeczowym) można oszacować w wysokości:

S = 12000 x 8,05518 = 96 660 zł.

Omówić warianty:

 Wariant jak wyżej, ale przy założeniu, że Pan ma 80 lat, a Pani 75lat - czyli czas odłożenia dochodów wynosi

10lat (120m-cy). Wtedy wartość służebności wynosi 67 800 zł.

 W.Kłopociński proponuje zamiast zastosowania współczynnika kapitalizacji po prostu pomnożenie ilości lat

przez możliwy czynsz roczny.

PRZYKŁAD 3.

Służebność gruntowa - przejazdu

wg W.Kłopocińskiego „Wycena nieruchomości miejskich” SGP 1995r.

Właściciel nieruchomości „B” chciałby rozbudować budynek hurtowni i korzystniej zorganizować ruch
samochodów dostawczych. Aby zainwestować musi uzyskać zgodę właściciela nieruchomości „A” na
ustanowienie służebności gruntowej - dojazdu do nieruchomości (uwaga: nie jest to „droga konieczna”, gdyż
nieruchomość „B” posiada dostęp do drogi publicznej ).

U

li

ca

B

A

Ulica

WARIANT I. Z punktu widzenia pana „B”

Powierzchnia gruntu zajętego pod drogę: 3,5m x 12m = 42,0 m

2

; Wartość gruntu porównywalnych działek

40zł/m

2

Wartość służebności 42,0m

2

x 40zł/m

2

x 0,90 = 1 512zł

K = 0,90 współczynnik korekcyjny, zależny od uznania biegłego, uwzględniający fakt korzystania z drogi
również przez właściciela nieruchomości obciążonej A.

WARIANT II. Z punktu widzenia pana „A” Zastosowano Podejście mieszane, metodę pozostałościową.

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz.

29

Pan „A” udowadnia, że zamierza na niezabudowanej części swojej nieruchomości wznieść budynek o funkcji
handlowej w parterze z lokalami mieszkalnymi na I-IV piętrze. Zamierza wynajmować lokale po wybudowaniu
obiektu. Uzyskał już nawet zgodę na wzniesienie obiektu o następujących parametrach:

Powierzchnia zabudowy: 3,5m x 10m = 35,0 m

2

Powierzchnia użytkowa lokalu handlowego: 28,0 m

2

Pan „A” może zbudować budynek mieszkalny z przejazdem bramowym, pozostawiając prześwit na przejazd
samochodów, lecz wartość służebności odpowiada w jego mniemaniu wartości utraconych spodziewanych
korzyści z powodu rezygnacji z budowy lokalu handlowego w parterze. Biegły wartość służebności (na jego
zlecenie) oszacował następująco:

1. Spodziewana wartość sklepu po jego wybudowaniu oszacowana metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji
prostej:

28m

2

x 30zł/m

2

(spodziewany miesięczny czynsz) x 12m-cy x 0,6 (pomniejszenie dochodu z tytułu

niepełnego wykorzystania oraz wydatków operacyjnych) : 0,14 (stopa kapitalizacji z rynku lokalnego) =
43 200zł

2. Koszty budowy sklepu (metoda kosztu odtworzenia, technika wskaźnikowa) z uwzględnieniem faktu, że
media są już doprowadzone do budynku i korzysta się z dwóch istniejących ścian bocznych:

28m

2

x 1206zł/m

2

(spodziewany koszt budowy np. wg normatywów scalonych WACETOB) x 1,10 (koszty

finansowania) = 37 145 zł

Wartość służebności odpowiadająca utraconym spodziewanym korzyściom:

43 200zł – 37 154zł = 6 055zł