Rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Andrzej DEMUSZ 

ul: Gucwy Nr 25, 33 - 300 NOWY SĄCZ, tel: 18-442-71-93, kom: 601-397-651 

e-mail: ademusz@wp.pl 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

WYCENA  OGRANICZONYCH  PRAW  

 

RZECZOWYCH I ZOBOWIĄZANIOWYCH 

 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

2

 

 
 
 

S P I S   T R E Ś C I    

 
 
1. Wstęp 

1.1. Wprowadzenie 
1.2. Przypomnienie wybranych pojęć Prawa Rzeczowego 

 
2.  Podstawy  prawne  ustanawiania,  zmiany  treści  i  wygaśnięcia  ograniczonych  praw 

rzeczowych 

 
3. Użytkowanie 

3.1. Treść prawa użytkowania 
3.2. Określanie wartości użytkowania 
3.3. Wpływ użytkowania na wartość nieruchomości 

 
4. Służebności 

4.1. Rodzaje służebności i treść służebności 

4.1.1. Służebność gruntowa 
4.1.2. Służebność osobista 
4.1.3. Służebność przesyłu 

4.2. Określanie wartości służebności  

4.2.1. Źródła danych w procesie wyceny służebności 
4.2.2.  Metodologia  i  procedury  oszacowania  wartości  wynagrodzenia  za  ustanowienie 

służebności 

4.3. Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej i obciążonej 

 

5. Zastaw 

5.1. Treść prawa zastawu 

 
6. Hipoteka 

5.1. Treść prawa hipoteki 
5.2. Określanie wartości nieruchomości obciążonej hipoteką 

 
7. „Spółdzielcze” ograniczone prawa rzeczowe 

7.1. Treść praw: 

 

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego 

 

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego 

 

Spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej 

7.2. Określanie wartości „spółdzielczych” ograniczonych praw rzeczowych 

 

8.  Standard  zawodowy  „Wybrane  ograniczone  prawa  rzeczowe  i  zobowiązaniowe. 

Zasady wyceny” (w części dotyczącej ograniczonych praw rzeczowych) 

 
9. Literatura 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

3

1.Wstęp 

 
1.1. Wprowadzenie 
 
Przedmiotem  wyceny  może  być  nie  tylko  prawo  własności  nieruchomości,  ale 
również niektóre inne prawa rzeczowe. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z 
dnia  21  września  2004  roku  w  sprawie  wyceny  nieruchomości  i  sporządzania 
operatu szacunkowego (D.U. Nr 207 poz. 2109) nie ma już wątpliwości, co do faktu, 
że  przedmiotem  oszacowania  nie  jest  „nieruchomość”,  lecz  prawa  związane  z  tą 
nieruchomością  (jako  rzeczą),  na  co  wskazuje  m.in.  paragraf  3  rozporządzenia 
wskazujący,  że  „Określanie  wartości  nieruchomości  polega  na  określaniu  wartości 
prawa własności lub innych praw do nieruchomości”. 
 

Pod  pojęciem  „inne  prawa  do  nieruchomości”  rozumiemy  przede  wszystkim:  ograniczone  prawa 
rzeczowe  (które  stanowią  przedmiot  niniejszego  konspektu)  oraz  prawa  wynikające  ze  stosunków 
zobowiązaniowych (takie jak: najem, dzierżawa, użyczenie, renta i dożywocie). W potocznym języku 
rzeczoznawcy  majątkowi  zwracają  uwagę  na  konieczność  „rozsupłania  wiązki  praw  do 
nieruchomości”  (np.  wycena  nieruchomości  gruntowej  zabudowanej  dla  potrzeb  wywłaszczenia, 
przy czym grunt stanowiący własność gminy, pozostaje w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej, 
a  w  jednym  w  lokali  mieszkalnych  jest  ustanowiona  służebność  osobista  dożywotniego 
zamieszkania).  

 
Szczególnie często spotykamy się z tego rodzaju problemami na obszarze wycen dla 
potrzeb  sądowych.  Wycena  wartości  tych  praw  (w  tym  m.in.  służebności, 
„spółdzielczych” ograniczonych praw rzeczowych) może stanowić dowód w sprawie o 
ustalenie  wynagrodzenia  za  ustanowienie,  zmianę  treści  lub  ustanie  tego 
ograniczonego prawa rzeczowego.  

Często, na zlecenie Sądu, biegły opiniuje również celowość oraz miejsce ustanowienia służebności, 
możliwość i warunki wyodrębnienia lokali jako przedmiotu odrębnej własności (Uwaga: to „Opinia”, 
a nie „Operat szacunkowy”). 

 
W  przypadku  praw  zbywalnych  -  cecha  zbywalności  tych  praw  warunkuje  ich 
funkcjonowanie na rynku nieruchomości oraz powoduje możliwość oszacowania ich 
wartości rynkowej.  
Natomiast  w  przypadku  praw  niezbywalnych  istnieje  konieczność  określenia 
wartości wpływu obciążenia tymi prawami na wartość nieruchomości. 

Uwaga: Nie zawsze obciążenia prawami rzeczowymi lub zobowiązaniowymi w powoduje zmniejszenie 
się wartości nieruchomości (vide prawo najmu w warszawskich biurowcach).

 

 
 
1.2. Przypomnienie wybranych pojęć prawa rzeczowego 
 
Prawa  rzeczowe  są  to  prawa  podmiotowe  bezwzględne,  czyli  skuteczne  względem 
wszystkich (erga omnes).  
W prawie polskim istnieje zasada ”numerus causus” ograniczonych praw rzeczowych 
tzn.  można  ustanawiać  na  rzeczy  tylko  prawa,  które  są  wyczerpująco  określone  w 
art.244 KC. 
 
Pojęcie „rzecz”. 
W  prawie  rzymskim  rzeczą  (res)  było  jakiekolwiek  dobro,  nawet  niedostępne  dla 
zmysłów. 
W  ujęciu  naszego  współczesnego  prawa  cywilnego  „rzeczą  jest  materialna  część 
przyrody, mająca byt samoistny i tworząca określone dobro”. 

Pojęcie rzeczy jest, więc szersze niż w mowie potocznej. 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

4

Nie  są  rzeczami  dobra  niematerialne,  które  (np.  „Good  will”)  również  stanowią  przedmiot 
szacowania  rzeczoznawców  majątkowych  (ale  nie  stanowią  przedmiotu  niniejszego 
wykładu). 

 
Zgodnie z art. 45. Kodeksu Cywilnego rzeczami są tylko przedmioty materialne. 

Nie są rzeczami zwierzęta (od czasu wejścia w życie Ustawy z dnia 21.08.1997r o ochronie zwierząt). 
Rzeczą nie jest i nigdy nie może być człowiek. Kontrowersje powstają wokół problemu uznania jako 
rzeczy organów ludzkich w celu dokonania przeszczepu (oddzielone od ciała ludzkiego są rzeczami, 
ale tylko do czasu połączenia z tym samym lub innym ciałem). 
Nie jest rzeczą ani przedsiębiorstwo ani gospodarstwo rolne (to jest „zbiór praw”). Czym innym jest 
natomiast „rzecz zbiorowa” np. księgozbiór. 

Natomiast przedmioty dzielimy na: 

 

przedmioty materialne ( res corporales ) tj. grunt, budynek, ogrodzenie 

 

przedmioty  niematerialne  (  res  incorporales  )  niedostępne  dla  zmysłów  (  tj. 
służebności, wierzytelności). 

 
Przedmiotem  stosunku  prawnorzeczowego  musi  być  w  całości  określona  rzecz,  w 
przeciwieństwie 

do 

stosunków 

obligacyjnych. 

Wykonywanie 

prawa 

(np. 

użytkowania)  można  ograniczyć  do  oznaczonej  części  nieruchomości,  ale  prawo 
rozciąga się na całą nieruchomość (obciąża całą nieruchomość).  
Często w celu określenia wartości ograniczonych praw rzeczowych należy oszacować 
wartość pożytków. 
 
Pożytkiem  lub  owocem  (  fructus  )  określa  się  przychód  uzyskiwany  okresowo  z 
rzeczy. 
 

a)  W  wyniku  gospodarczego  oddziaływania  na  nią  (pożytki  naturalne  -  fructus 

naturales); przykłady: miód z pasieki, zboże, ziemniaki, owoce zebrane z drzewa, 
glina,  żwir,  torf,  piasek  i inne minerały wydobywane z ziemi. (Uwaga: od 1997r 
nie jest pożytkiem rzeczy przychówek zwierząt hodowlanych, bo zwierzęta nie są 
już  rzeczami,  lecz  z  wyjątkiem  ryb  i  organizmów  żyjących  w  wodzie  -  Prawo 
Wodne).    

b) 

Zgodnie  z  art.53  „pożytki  naturalne  rzeczy  stanowią  jej  płody  i  inne  odłączone 
od  niej  części  składowe,  o  ile  według  zasad  prawidłowej  gospodarki  stanowią 
normalny  dochód  z  rzeczy”. 

Uwaga:  przy  odłączonych  częściach  składowych 

nieruchomości  dwa  warunki:  „normalny  dochód”  (charakter  stałych  i  okresowych 
przychodów  jakie  przynosi  rzecz  pomniejszona  o  wydatki  operacyjne,  nieprawidłowo 
nazywane  „kosztami  uzyskania”  przychodu  lub  dochodu)  i  uzyskany  „wg  zasad 
prawidłowej  gospodarki”-  np.  nie  zaniżone  czynsze  najmu  lokalu;  pożytkiem  jest 
drewno pozyskane z lasu w wyniku prawidłowej gospodarki leśnej, ale nie jest drewno 
pozyskane w wyniku rabunkowej gospodarki). 

 
-    Na  podstawie  umowy  lub  innej  czynności  prawnej  (pożytki  cywilne  -  fructus 

civiles) takie jak czynsz z najmu, dzierżawy 

(Uwaga: niekonieczna forma pieniężna).

 

   Zgodnie  z  art.53.  ,,pożytki  cywilne  rzeczy  stanowią  dochody,  które  rzecz  przynosi 

na podstawie stosunku prawnego”.  

 

UWAGA:  Prawo  do  pobierania  pożytków  to  główna  różnica  pomiędzy  najmem  i  dzierżawą, 
poza  prawem  do  używania  za  umówiony  czynsz  (np.  najem  lub  dzierżawa  działki 
rekreacyjnej). 

 
Istnieją również zgodnie z art.54 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

5

-    Pożytki  prawa  -  dochody,  które  prawo  to  przynosi  zgodnie  ze  swym  społeczno-
gospodarczym      przeznaczeniem  (np.  odsetki  od  pożyczonych  pieniędzy,  opłaty 
licencyjne, dywidendy). 

 
UWAGA:  Rzeczoznawcy  majątkowi  uwzględniają  pożytki  prawa  tylko  w  podejściu 
mieszanym  –  metodzie  pozostałościowej  (poz.  „koszty  finansowania  –  uzyskania 
kredytu), natomiast nie uwzględniają w podejściu dochodowym. 

 
 
Często  w  wycenie  (szczególnie  na  zlecenie  Sądu)  przy  ustanawianiu  ograniczonych 
praw rzeczowych należy oszacować „szkodę rzeczywistą” lub „utracone korzyści”. 

Vide: 

1. Ustawa reprywatyzacyjna obejmuje roszczenia wynikające ze szkody rzeczywistej – tj. utratą 

nieruchomości, a nie związane z utraconymi korzyściami – tj. utratą możliwych dochodów z 
nieruchomości w okresie np.1951-2000 

2. problem ubezpieczeń rzeczoznawców – uwaga: tzw.„wyłączenia” w umowie. 

 

Szkoda rzeczywista jest wyłącznie stratą, jaką poszkodowany poniósł na mieniu. 
Jest to zmniejszenie aktywów lub zwiększenie pasywów poszkodowanego. 
Aktywa  mogą  być  zmniejszone  przez  utratę  albo  zmniejszenie  wartości,  a wzrost pasywów 
przez zwiększenie zobowiązań.  
Ustalenie  wysokości  szkody  następuje  przez  porównanie  stanu  majątkowego  przed  i  po 
doznaniu szkody. 
Zachodzą dwa podstawowe przypadki: utrata mienia i ubytek wartości mienia. 

 

Utrata  mienia  zachodzi,  gdy  strona  nie  może  odzyskać  utraconego  mienia 
(niemożliwy zwrot w naturze). 

 

Ubytek  wartości  mienia  zachodzi,  gdy  strona  odzyskuje  mienie  mniejsze  lub 
gorsze.  Na  ogół  występuje  utrata  lub  przypadek  równoczesnej  utraty  pewnych 
składników mienia i zmniejszenia się wartości innych składników. 

 

Szkoda  rzeczywista  (damnum  emergens)  nie  obejmuje  utraconych  korzyści  (lucrum 
cessans). 
 
Należy pamiętać, że: 

a)  prawo rzeczowe może istnieć tylko na rzeczy !  
b)  rzecz  ruchoma  lub  nieruchoma  może  być  obciążona  więcej  niż  jednym 

prawem rzeczowym.  

 
Rzeczoznawca Majątkowy obowiązany jest znać podział praw rzeczowych: 
 

-  PRAWO WŁASNOŚCI 

(jedyne pełne prawo rzeczowe) KC art. 140 - 231 

- PRAWO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU 

KC art. 232 - 243, Ustawa o gospodarce  nieruchomościami 

- PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE 

wg.  art.  244  -  352  KC    z  zastrzeżeniem  wyjątków  przewidzianych  w  KC  do 
ustanowienia  p.r.o.  stosuje  się  przepisy  przeniesieniu  własności  (umowa 
pomiędzy uprawnionym, a nabywcą).  

Są to prawa na rzeczy cudzej

 (ius in re aliena). 

 

1. UŻYTKOWANIE  

2. SŁUŻEBNOŚĆ  ( gruntowa i osobista ) 

3. ZASTAW 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

6

4. WŁASNOŚCIOWE 

SPÓŁDZIELCZE 

PRAWO 

DO 

LOKALU 

MIESZKALNEGO   

5. SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO  

6. SPÓŁDZIELCZE 

PRAWO 

DO 

DOMU 

JEDNORODZINNEGO 

W 

SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ 

7. HIPOTEKA  

 
2. Podstawy prawne ustanawiania, zmiany treści i wygaśnięcia 
ograniczonych praw rzeczowych  

W  obecnym  prawie  polskim  o.  p.  rz.  są  uregulowane  przede  wszystkim  w 
następujących przepisach prawnych: 

a)  Ustawa  z  dnia  23  kwietnia  1964r  Kodeks  Cywilny  (D.U.  Nr  16,  poz.93  ze 

zmianami), 

b)  Ustawa z dnia 6 lipca 1982r o księgach wieczystych i hipotece (D.U. Nr 19, poz. 

147 ze zmianami), 

c)  Ustawa  z  dnia  21  sierpnia  1997r  o  gospodarce  nieruchomościami  (jednolity 

tekst D.U. Nr 46 z 2000r poz.543 ze zmianami) 

d)  Ustawa  z  dnia  16  września  1982r  Prawo  Spółdzielcze  (jednolity  tekst  D.U.  z 

1995r Nr 54 poz.288 z późniejszymi zmianami m.in. w D.U. z 1997r Nr 111, poz. 
723) 

e)  Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych (D.U. z 2001r 

Nr 4 poz.27 ze zmianami m.in. D.U. z 2002r Nr 240 poz. 2058) 

f)  Ustawa  z  dnia  6  maja  1981r  o  pracowniczych  ogrodach  działkowych  (jednolity 

tekst D.U. Nr 96 z 1985r poz. 390 ze zmianami) 

g)  Ustawa  z dnia 29 sierpnia 1997r Ordynacja podatkowa (D.U. Nr 137, poz. 926 

ze zmianami; ujednolicony tekst D.U. z 2002r Nr 153 poz. 1271 na obowiązywać 
od 2004r) 

h)  Ustawa  z  dnia  29  sierpnia  1997r  Prawo  Bankowe  (D.U.  Nr  140,  poz.938  ze 

zmianami) 

i)  Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r o listach zastawnych i bankach hipot. (D.U. Nr 

140, poz. 940 ze zmianami). 

 
Aktualny komplet informacji prawnej – Internetowy serwis Kancelarii Sejmu –  

http://www.sejm.gov.pl

 

 
KC art.245.  

„1.  Z  zastrzeżeniem  wyjątków  w  ustawie  przewidzianych,  do  ustanowienia  ograniczonego  prawa 
rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności”. 
„2.  Jednakże  do  ustanowienia  o.p.r.  na  nieruchomości  nie  stosuje  się  przepisów  o 
niedopuszczalności  warunku  lub  terminu.  Forma  aktu  notarialnego  jest  potrzebna  tylko  dla 
oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia”. 

 

Do  ochrony  ograniczonych  praw  rzeczowych  stosuje  się  odpowiednio  o  przepisy  o  ochronie 
własności  (Konstytucja  RP,  przepisy  o  przeniesieniu  własności,  uwaga:  nikt  nie  może  posiadać 
więcej praw niż posiadał jego poprzednik prawny, zrzeczenie, konfuzja). O.p.r może być ustanowione 
pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Nie można skutecznie ustanowić o.p.r w drodze zapisu 
testamentowego. 

Należy  pamiętać,  że  prawo  powstałe  później  nie  może  być  wykonywane  z  uszczerbkiem  dla  prawa 
powstałego wcześniej (zgodnie z zasadą pierwszeństwa, „prior tempore, potior iure”).  

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

7

Prawa rzeczowe ujawnione w księgach wieczystych mają pierwszeństwo przed prawami rzeczowymi 
nie ujawnionymi w KW. Jeśli kilka praw rzeczowych jest wpisanych do KW decyduje pierwszeństwo 
wpisu. Uwaga: są wyjątki dot. hipoteki przymusowej (dawnej ustawowej).  

UWAGA:  Rękojmia  wiary  publicznej  ksiąg  wieczystych  nie  obejmuje  służebności.  Przy  czym 
rękojmię  wiary  publicznej  rozumie  się  także  w  sensie  negatywnym.  Oznacza  to,  że  nabywca  w 
drodze  czynności  prawnej,  odpłatnej  nieruchomości  mającej  urządzoną  księgę  wieczystą,  nabywa 
nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej. Ustawa 
przewiduje  jednak,  że  pewne  prawa  mimo,  że  nie  zostały  wpisane  do  księgi  wieczystej  obciążają 
nieruchomość. Są to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: 

a)  prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu 

b)  prawo dożywocia 

c)  służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu państwowego 

d)  służebności  drogi  koniecznej  albo  ustanowione  w  związku  z  przekroczeniem  granicy  przy 

wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. 

 
 
W tych wszystkich przypadkach wobec nie działania rękojmi, przy wycenie należy uwzględnić wpływ 
tych  praw  na  wartość  nieruchomości,  ponieważ  nabywca  nieruchomości  obciążonej  tymi  prawami 
nabędzie  nieruchomość  wraz  z  obciążeniem,  choć  nie  było  ono  ujawnione  w  księdze  wieczystej. 
Ważne  jest  również że zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece działanie rękojmi 
jest wyłączone, gdy w księdze wieczystej są ujawnione: wzmianka o wniosku, wzmianka o apelacji, 
wzmianka o kasacji.

 

 
Wg „Ustawy o gospodarce nieruchomościami”: 
 

 

art.  93  ust.3.  (obowiązuje  od  2000r)  „Podział  nieruchomości  nie  jest  dopuszczalny,  jeżeli 
projektowane  do  wydzielenia  działki  gruntu,  nie  mają  dostępu  do  drogi  publicznej;  za  dostęp  do 
drogi  publicznej  uważa  się  również  wydzielenie  drogi  wewnętrznej  wraz  z  ustanowieniem  na  tej 
drodze  odpowiednich  służebności  dla  wydzielonych  działek  gruntu  albo  ustanowienie  dla  tych 
działek  innych  służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z 
nieruchomości  objętej  podziałem.  Nie  ustanawia  się  służebności  na  drodze  wewnętrznej  w 
przypadku  sprzedaży  wydzielonych  działek  gruntu  wraz  ze  sprzedażą  udziału  w  prawie  do 
działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną". 

 

art. 112  ust.2.  „wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze 
decyzji  własności,  prawa  użytkowania  wieczystego  lub  innego  prawa  rzeczowego  na 
nieruchomości”.  

 

art.128  ust.1.  ,,wywłaszczenie  własności  nieruchomości,  użytkowania  wieczystego  lub  innego 
prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym 
wartości tych praw”. 

 

art.128  ust.2.  ,,jeżeli  na  wywłaszczanej  nieruchomości  lub  prawie  użytkowania  wieczystego  są 
ustanowione  inne  prawa  rzeczowe,  odszkodowanie  zmniejsza  się  o  kwotę  równą  wartości  tych 
praw” (np. wywłaszczenie gruntu z ustanowioną służebnością gruntową „drogi koniecznej”). 

 

art. 130 ust 2 ,,ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy 
majątkowego określającego wartość nieruchomości”. 

 
Wg Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie 
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: 
 

„§3: „Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych 

praw do nieruchomości”. 

„§38: 

„  1.  Przy  określaniu  wartości  nieruchomości  uwzględnia  się  obciążenia  nieruchomości 

ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeśli wpływają one na zmianę tej wartości. 

2.  Przy  określaniu  wartości  nieruchomości  obciążonej  ograniczonym  prawem  rzeczowym  jej 

wartość  pomniejsza  się  o  kwotę  odpowiadającą  wartości  tego  prawa,  równej  zmianie 
wartości  nieruchomości,  spowodowanej  następstwami  ustanowienia  ograniczonego  prawa 
rzeczowego.  

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

8

3.  W  przypadku  braku  możliwości  określenia  wartości  w  sposób,  o  którym  mowa  w  ust.2, 

wartość  ograniczonego  prawa  rzeczowego  określa  się  przez  obliczenie  kosztów  uzyskania 
tego prawa”. 

 
Źródłem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego może być:  
 

 

czynność prawna (umowa w formie aktu notarialnego) 

 

orzeczenie administracyjne (decyzja) np. wywłaszczenie 

 

zasiedzenie (dot. służebności; 3 warunki: nieprzerwany okres korzystania; 20, 30 
lat; trwałe widoczne urządzenie - droga, most, studnia) 

 

orzeczenie sądu (postanowienie) np. ustanowienie drogi koniecznej,  

 

ugoda sądowa. 

 
Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego następuje wskutek: 
 

 

orzeczenia sądu lub ugoda sądowa 

 

umowy 

 

wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 10 lat (dot. służebności) 

 

zniesienia  jej  bez  wynagrodzenia,  jeżeli  utraciło  dla  nieruchomości  władnącej 
wszelkie znaczenie (dot. służebności) 

 

zniesienia  jej  za  wynagrodzeniem,  jeżeli  wskutek  zmiany  stosunków  stało  się 
szczególnie  uciążliwe  dla  właściciela  nieruchomości  obciążonej,  a  nie  jest 
konieczna  dla  prawidłowego  korzystania  z  nieruchomości  władnącej  (dot. 
służebności) 

 

zmiany  treści  lub  sposobu  wykonywania  ograniczonego  prawa  rzeczowego  za 
wynagrodzeniem  jeżeli  powstanie  ważna  potrzeba  gospodarcza  (wywłaszczenie, 
nacjonalizacja) 

 

nadejścia terminu, na który zostało ustanowione (dot. służebności) 

 

spłaty długu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką przez 
wierzyciela. 

 

zrzeczenia się 

 

dot. 

służebności: 

nabycia 

nieruchomości 

władnącej 

przez 

właściciela 

nieruchomości  obciążonej  lub  odwrotnie,  albo  nabycia  obu  nieruchomości  przez 
osobę trzecią (bo to prawo do rzeczy cudzej). 

 

dot.  służebności:  podziału  nieruchomości  władnącej  lub  obciążonej  mogący  mieć 
następujące skutki: 

 

przy  podziale  nieruchomości  władnącej  służebność  utrzymuje  się  na  rzecz  każdej 
części utworzonej przez podział, jednak gdy zwiększa się użyteczność tylko jednej lub 
kilku  z  nich  właściciel  nieruchomości  może  żądać  zwolnienia  jej  względem 
pozostałych 

 

przy  podziale  nieruchomości  obciążonej  utrzymuje  się  na  częściach  utworzonych, 
jednak  gdy  jej  wykonywanie  ogranicza  się  do jednej lub kilku z nich, to właściciele 
pozostałych  części  mogą  żądać  ich  zwolnienia  od  służebności  względem  części 
pozostałych 

 

jeżeli  wskutek  podziału  nieruchomości  władnącej  lub  obciążonej  sposób 
wykonywania  wymaga  zmiany,  sposób  ten  w  braku  porozumienia  stron  będzie 
ustalony przez sąd. 

 

Podstawę  wpisu  ograniczonego  prawa  rzeczowego  do  księgi  wieczystej  (w  tym 
ustanowienia, zmiany treści lub wykreślenia tego prawa) mogą stanowić: 
 

 

dokumenty  z  podpisem  notarialnie  poświadczonym  (o  ile  przepis  szczególny  nie  stanowi 
inaczej) 

 

akty notarialne 

 

decyzje administracyjne (następują z mocy samego prawa, lecz muszą być przewidziane w 
przepisach prawa) 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

9

 

orzeczenia  sądowe  prawomocne  lub  natychmiast  wykonalne  zarówno  o  charakterze 
konstytutywnym (tzn. potwierdzające jedynie istniejący stan prawny np. postanowienie o 
ustanowieniu  drogi  koniecznej)  jak  i  deklaratoryjnym  (  przenoszące  o.p.r.-  orzeczenie  o 
stwierdzeniu  zasiedzenia  służebności  lub  orzeczenie  o  ustanowieniu  hipoteki,  zmianie 
pierwszeństwa prawa lub o wygaśnięciu wierzytelności) 

 

inne  zaświadczenia  (np.  wystawiane  przez  władze  i  urzędy  w  zakresie  ich  właściwości, 
dokumenty  wystawiane  przez  banki,  ugody  sadowe  i  zrównane  z  nimi  pod  względem 
skutków  prawnych  ugody  w  postępowaniu  administracyjnym,  akty  stanu  cywilnego, 
dokumenty geodezyjne w tym; dotyczące podziału lub scalenia nieruchomości). 

 

3.Użytkowanie 
 
3.1. Treść prawa użytkowania 
 
UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC - prawo używania i pobierania pożytków (zakres 
może  być  ograniczony  przez  wyłączenie  oznaczonych  pożytków  rzeczy  lub 
wykonywanie  można  ograniczyć  do  oznaczonej  części  nieruchomości),  niezbywalne, 
niedziedziczne, bez obowiązkowego wpisu do KW, prawo wygasa po upływie okresu, 
na  który  zostało  ustanowione,  wskutek  niewykonywania  przez  lat  dziesięć, 
najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej.  

Użytkowanie może być wkładem niepieniężnym (aportem) do spółek kapitałowych (Uchwała 
SN z dnia 26.05.91) 

Tradycyjnie  prawo  użytkowania  pełniło  funkcję  alimentacyjną  (np.  w  ramach  prawa 
dożywocia)  pomiędzy  osobami  fizycznymi.  W  PRL  dopuszczono  funkcję  produkcyjną  (np. 
użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne). 

KC  wyróżnia  użytkowanie  przez  osoby  fizyczne  oraz  przez  rolnicze  spółdzielnie 
produkcyjne,  a  także  inne  wypadki  użytkowania  (wynikające  z  odrębnych  ustaw:  np. 
użytkowanie przez pracownicze ogrody działkowe lub użytkowanie górnicze). 

Użytkownik  powinien  wykonywać  swoje  prawo  zgodnie  z  wymaganiami  prawidłowej 
gospodarki  (może  pobierać  tylko  pożytki,  a  nie  inne  dochody  z  rzeczy  np.  rozbiórka 
budynku i sprzedaż cegły, wycinka lasu). 

W  praktyce  rzeczoznawców  majątkowych  interesuje  przede  wszystkim  użytkowanie 
ustanawiane na nieruchomości lub na określonym zespole środków produkcji.  

Przykład  użytkowania:  spółdzielnia,  nie  będąca  spółdzielnią  mieszkaniową,  która  się  nie 
uwłaszczyła. 

Art. 258. ”W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem, a właścicielem użytkownik ponosi 
ciężary,  które  zgodnie  z  wymaganiami  prawidłowej  gospodarki  powinny  być  pokrywane  z 
pożytków  rzeczy”.  („ciężary”  tj.  podatki,  ubezpieczenia,  część  remontów;  tzw.  ”remonty 
bieżące”). 

Art.259.  „Właściciel  nie  ma  obowiązku  czynić  nakładów,  na  rzecz  obciążoną  użytkowaniem. 
Jeżeli  takie  nakłady  poczynił,  może  od  użytkownika  żądać  ich  zwrotu  według  przepisów  o 
prowadzeniu  cudzych  spraw  bez  zlecenia”.(„nakłady  na  rzecz”  tj.  dokonywanie  zasiewów, 
sadzenie drzew, utrzymywanie inwentarza). 

Art. 260. „1. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze 
zwykłym  korzystaniem  z  rzeczy.  O  potrzebie  innych  napraw  i  nakładów  powinien  niezwłocznie 
powiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. 
2. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był zobowiązany, stosuje się odpowiednio 
przepisy  o  prowadzeniu  cudzych  spraw  bez  zlecenia”.  („naprawy  i  inne  nakłady”  tj.  część 
remontów tzw. ”remonty kapitalne”). 

Art.263.  „Roszczenie  właściciela  przeciwko  użytkownikowi  o  naprawienie  szkody  z  powodu 
pogorszenia  rzeczy  albo  o  zwrot  nakładów  na  rzecz,  jak  również  roszczenie  użytkownika 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

10

przeciwko  właścicielowi  o  zwrot  nakładów  na  rzecz  przedawniają  się  z  upływem  roku  od  dnia 
zwrotu rzeczy”. 

Art. 265. „Przedmiotem użytkowanie mogą być także prawa”. 

UWAGA: Art. 50 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Do trwałego zarządu w 
sprawach nie uregulowanych w niniejszej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy 
Kodeksu cywilnego o użytkowaniu”. 

 

3.2. Określanie wartości prawa użytkowania 

Rzeczoznawca  majątkowy  (biegły  sądowy)  decyduje  o  metodologii  wyceny,  najczęściej  stosując 
zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomościami  - kompilację podejścia porównawczego, 
dochodowego i kosztowego.  

Jak określamy wartość użytkowania?   Metodę wybiera biegły na podstawie: 

 

celu wyceny   

 

odpowiednich przepisów prawnych 

 

rodzaju dostępnych informacji 

 

czasu, na który zostało ustanowione użytkowanie 

 

zakresu  ustanowienia  użytkowania  (np.  ograniczonego  przez  wyłączenie  oznaczonych 
pożytków rzeczy). 

 
3.3. Wpływ użytkowania na wartość nieruchomości 
Ustanowienie użytkowania zawsze obniża wartość rynkową nieruchomości. 

Biegły  nie  ocenia  wyłącznie  części  nieruchomości,  na  której  ustanowiono 
użytkowanie,  lecz  wielkość  utraty  wartości  całej  nieruchomości  obciążanej.  (to  jest 
stosunek prawnorzeczowy, a nie obligacyjny – stąd o.p.rz. „ wykonywane” może być 
na oznaczonej części nieruchomości, ale „ustanawiane” jest na całej nieruchomości). 

Biegły powinien sobie postawić pytania: 

a)  czy, jakie i na jak długo ponosi straty właściciel nieruchomości obciążonej  
b)  czy, jakie i na jak długo uzyskuje korzyści użytkownik nieruchomości.  

UWAGI: 

 

należy  rozróżnić  ustanowienie  użytkowania  (o.p.r,  prawo  bezwzględne)  od  najmu  i 
dzierżawy  (prawa  obligacyjne,  względne)  -  problem  praw  do  używania  jak  i  pobierania 
pożytków  oraz  problem  obowiązku  ponoszenia  nakładów  na  nieruchomości.  Użytkownik 
może  bezpośrednio  wobec  osób  trzecich  dochodzić  roszczenia  windykacyjnego  lub 
negatoryjnego. Dzierżawca musi sięgnąć do pośrednictwa osób trzecich. 

 

konieczność rozróżnienia oznaczonych pożytków. 

 

4.Służebności 
 
4.1.Rodzaje służebności i treść służebności 
 
SŁUŻEBNOŚĆ  (gruntowa  i  osobista)  art.  285-305  KC,  określana  w  literaturze 
również pod  nazwą historyczną „serwitut”.  

4.1.1. Służebność gruntowa 

Obciążenie jednej nieruchomości  (obciążonej, służebnej) na rzecz  właściciela innej  
nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega, bądź na tym, że właściciel 
nieruchomości władnącej  może korzystać w oznaczonym zakresie z  nieruchomości 
obciążonej,  bądź  na  tym,  że  właściciel  nieruchomości    obciążonej  zostaje  
ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź 
też  na  tym,  że  właścicielowi  nieruchomości  obciążonej  nie  wolno  wykonywać 
określonych  uprawnień,  które  mu  względem  nieruchomości  władnącej  przysługują 
na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

11

Służebność  gruntowa  może  mieć  jedynie  na  celu  zwiększenie  użyteczności 
nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części. 

Zakres  służebności  gruntowej  i  sposób  jej  wykonywania  oznacza  się,  w  braku 
innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów 
miejscowych.  

Przykłady:  dojazd  do  nieruchomości  (tzw.  droga  konieczna),  prawo  przejścia,  przejazdu,  przepędu 
bydła,  korzystania  ze  studni,  zbioru  owoców,  połowu  ryb,  wydobywania  żwiru,  służebność  widoku  z 
okien  lub  światła,  pobierania  ściółki  z  cudzego  lasu,  prawo  oparcia  budynku  o  budynek  sąsiada, 
ograniczenie wysokości zabudowy.  

Uprawnionym (posiadaczem służebności) jest każdorazowy właściciel nieruchomości 
władnącej. 

Art.145. DROGA KONIECZNA (verba legis) 

”1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do 

należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać 
od  właścicieli  gruntów  sąsiednich  ustanowienia  za  wynagrodzeniem  potrzebnej 
służebności drogowej (droga konieczna)”. 

 „2.  Przeprowadzenie  drogi  koniecznej  nastąpi  z  uwzględnieniem  potrzeb 

nieruchomości  nie  mającej  dostępu  do  drogi  publicznej  oraz  z  najmniejszym 
obciążeniem  gruntów,  przez  które  ma  droga  prowadzić.  Jeżeli  potrzeba 
ustanowienia  drogi  jest  następstwem  sprzedaży  gruntu  lub  innej  czynności 
prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, 
o  ile  jest  to  możliwe,  przeprowadzenie  drogi  przez  grunty.  które  były 
przedmiotem tej czynności prawnej”. 

„3.  Przeprowadzenie  drogi  koniecznej  powinno  uwzględniać  interes  społeczno-

gospodarczy”. 

UWAGA:  Różnica  pomiędzy  ”drogą  konieczną”  (art.  145,  szczególna  służebność  gruntowa)  a 

„droga dojazdową” (art.285-305). 

 

4.1.2. Służebność osobista 

 
Służebność osobista - obciążenie nieruchomości tylko na rzecz osoby fizycznej 
prawem,  którego  treść  odpowiada  treści  służebności  gruntowej.  Wygasa 
najpóźniej  za  śmiercią  uprawnionego,  niezbywalna,  niedziedziczna  (ale  można 
się  umówić,  że  po  śmierci  uprawnionego  służebność  mieszkania  przysługiwać 
będzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i małżonkowi, uprawniony może przyjąć 
do  wspólnego  zamieszkiwania  małżonka  i  małoletnie  dzieci,  prawo  do 
współzamieszkiwania  może  dotyczyć innych osób przyjętych jako domowników 
np.  gosposi),  nie  można  jej  nabyć  przez  zasiedzenie,  może  być  wyjątkowo 
zamieniona na rentę (wkład do spółdzielni produkcyjnej). Nie można ustanowić 
służebności  osobistej  na  własnościowym  spółdzielczym  prawie  do  lokalu 
mieszkalnego (wtedy np. „umowa o przeżycie”, „umowa o dożywocie”, nie jest to 
„umowa o opiekę”). 

Przykłady:  prawo  dożywotniego  zamieszkiwania,  również  zbioru  owoców, 
połowu  ryb,  wydobywania  żwiru,  droga  dojazdowa  -  ale  uprawnioną  jest 
określona osoba fizyczna. 

Stosuje się odpowiednio wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowej. 

 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

12

Służebność  gruntową  ujawnia  się  w dziale III KW nieruchomości obciążonej (przeznaczonym na 
wpisy  dotyczące  wszystkich  ograniczonych  praw  rzeczowych  poza  hipoteką  oraz  na  wpisy 
ograniczeń  w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych 
praw  i  roszczeń  z  wyjątkiem  roszczeń  dot.  hipoteki)  i  w  dziale  I  KW  nieruchomości  władnącej 
(ponieważ  dział  pierwszy  obejmuje  nie  tylko  oznaczenie  nieruchomości,  ale  również  wpisy  praw 
związanych z jej własnością).  
Natomiast służebność osobista ujawnia się tylko w dziale III KW nieruchomości obciążonej. 

Służebność jest ustanawiana za wynagrodzeniem.  

 
Zmiana  treści  i  zniesienie  współwłasności również następuje za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z 
1976.03.24  -  IIICRN18/76  „zniesienie  służebności  leży  w  interesie  właściciela  nieruchomości 
służebnej i dlatego powinien od ponosić wszystkie związane z tym koszty”). 
Właścicielowi  nieruchomości  obciążonej  przysługuje  wynagrodzenie  za  ustanowienie  drogi 
koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody. Jeśli jednak taką szkodę poniósł, ma 
obowiązek  wykazania  jej  wysokości  –  stwierdził  Sąd  Najwyższy  w  wyroku  z  dnia  8  maja  2000r, 
powołując  się  na  art.6  KC.  W  przepisie  tym  ustanowiono  fundamentalną  zasadę,  że  ciężar 
udowodnienia  faktu  spoczywa  na  osobie,  która  z  tego  faktu  wywodzi  skutki  prawne  (sygn.V  CKN 
43/2000). 

Uwagi z praktyki wyceny służebności:  

1.  Służebność zostaje ustanowiona za wynagrodzeniem, a nie za odszkodowaniem (świadczenie 

ekwiwalentne,  pełni  funkcję  ceny  i  ma  charakter  obligacji  realnej).  Wysokość  wynagrodzenia 
można  określić  z  zastosowaniem  podejścia  porównawczego.  Uprawniony  może  zrzec  się 
wynagrodzenia.  Wynagrodzenie  powinno  być  określone  jako  świadczenie  jednorazowe, 
dopuszcza  się  jednak  wynagrodzenie  w  formie  świadczeń  okresowych  (ich  wartość  biegły 
może  dyskontować  na  datę  wyceny).  Wynagrodzenie  nie  musi  być  określone  w  sumie 
pieniężnej  -  może  być  świadczeniem  niepieniężnym.  Wynagrodzenie  ustala  się  wg  cen 
rynkowych,  lecz  nie  ma  ustawowych  wskazówek,  jak  należy  określić  podstawę  do 
oszacowania  zwiększenia  się  wartości  nieruchomości  władnącej  i  obniżenia  wartości 
nieruchomości  obciążonej  oraz  strat  poniesionych  przez  właściciela  nieruchomości  obciążonej 
(przy obliczeniu wartości świadczeń powtarzających się można się posłużyć w drodze analogii 
Ustawą o podatku od spadków i darowizn - wg tego sposobu „wynagrodzenie ustala się przez 
przemnożenie  rocznej  wartości  utraconych  pożytków  i  dochodów”).  Literatura  przedmiotu 
wskazuje  jednoznacznie,  że  o  wysokości  wynagrodzenia  decyduje  wśród  innych  czynników 
wartość  strat  poniesionych  przez  właściciela  nieruchomości  obciążonej  np.  przez  utratę 
płodów rolnych z zajętego pod drogę pasa gruntu. 

 

2.  Roszczenie  o  wynagrodzenie  przedawnia  się  z  upływem  10  lat  od  daty  ustanowienia 

służebności. Natomiast roszczenie o ustanowienie służebności nie ulega przedawnieniu. 

3.  Wynagrodzenie  powinno  być  „stosowne”,  czyli  uwzględniać  skutki  przekroczenia  granicy  tj. 

rodzaj i stopień uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej oraz korzyści uzyskane 
przez  właściciela  nieruchomości  władnącej  (w  okresie  kilku  lub  kilkunastu  lat).  Biegły  ustala 
hipotetyczne  wynagrodzenie,  jakie  musiałby  zapłacić  właściciel  nieruchomości  obciążonej  za 
korzystanie z cudzej nieruchomości. 

4.  Roszczenie  o  ustanowienie  służebności  przysługuje  nie  tylko  właścicielowi,  ale  też 

użytkownikowi  wieczystemu  gruntu  i  właścicielowi  nieruchomości budynkowej, natomiast nie 
przysługuje 

właścicielom 

odrębnych 

lokali, 

ponieważ 

uregulowanie 

dostępu 

do 

poszczególnych  lokali  należy  do  zarządu  wspólną  nieruchomością.  Posiadacz  samoistny 
również żądać ustanowienia służebności jednakże może to być tylko służebność osobista. 

5.  Przypadek  ustanowienia  służebności,  której  żąda  właściciel  nieruchomości  obciążonej. 

Służebność  ustanawiana  w  związku  z  przekroczeniem  granic  gruntu  sąsiedniego  przy 
wznoszeniu budynku. „Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono 
bez  winy  umyślnej  granice  sąsiedniego  gruntu,  właściciel  tego  gruntu  nie  może  żądać 
przywrócenia  stanu  poprzedniego,  chyba,  że  bez  nieuzasadnionej  zwłoki  sprzeciwił  się 
przekroczeniu granicy albo, że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo 
stosownego  wynagrodzenia  w  zamian  za  ustanowienie  odpowiedniej  służebności  gruntowej, 
albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części gruntu, która na skutek budowy 
straciła dla niego znaczenie gospodarcze. (art. 151KC). 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

13

6.  Służebnością  nie  można  obciążyć  ułamkowej  części  nieruchomości  (jeżeli  właściciel,  który 

obciążył  swą  nieruchomość  nie  ujawnioną  w  księdze  wieczystej  służebnością,  przenosi  na 
inną  osobę  udział  w  prawie  własności,  nie  informując  jej  o  ustanowieniu  służebności,  to 
służebność  nadal  się  utrzymuje,  pomimo  że  nabywca  działa  w  zaufaniu  do  ksiąg 
wieczystych).  Przeciwko  służebności  drogi  koniecznej  nie  działa  rękojmia  wiary  publicznej 
ksiąg wieczystych. 

7.  Jeżeli  wskutek  podziału  nieruchomości  władnącej  albo  nieruchomości  obciążonej  sposób 

wykonywania  służebności  wymaga  zmiany,  sposób  ten  w  braku  porozumienia  stron  będzie 
ustanawiany przez sąd (art.290). 

8.  Przy  podziale  gruntu  Sąd  może  obciążyć  poszczególne  części  potrzebnymi  służebnościami 

gruntowymi  w  razie  zniesienia  współwłasności,  odpowiednio  w  razie  działu  spadku  oraz 
podziału majątku wspólnego małżonków (art 212KC).  

9.  Podział nieruchomości - vide art.93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 

10.Służebność  drogi  koniecznej  nie  może  być  ustanowiona  pomiędzy  współwłaścicielami,  który 

podzielili się nieruchomością do użytkowania. 

11. Dopuszczalne  jest  ustanowienie  służebności  drogi  koniecznej  na  rzecz  każdoczesnego 

właściciela nieruchomości w sytuacji, w której nieruchomość władnąca i obciążona (służebna) 
są własnością różnych osób (wśród nich właściciela jednej i współwłaściciela drugiej np. pan 
A jest właścicielem nieruchomości władnącej i współwłaścicielem nieruchomości obciążonej). 

12. Właściciel  gruntu,  na  którego  części  ustanowione  jest  dożywotnie  użytkowanie,  może 

domagać  się  wytyczenia  drogi  dojazdowej  przez  działkę  objętą  użytkowaniem,  jeżeli  nie  ma 
innego dojazdu do drogi publicznej (droga dojazdowa a nie droga konieczna). 

13. Nie  jest  dopuszczalne  ustanowienie  drogi  koniecznej  ze  względu  na  ogólne  potrzeby 

mieszkańców,  tylko  na  rzecz  każdoczesnego  właściciela  konkretnej  nieruchomości  jako 
nieruchomości władnącej. 

14. Dostęp  do  drogi  publicznej  w  rozumieniu  Ustawy  o  drogach  publicznych  (drogi  krajowe, 

wojewódzkie,  gminne  oraz  lokalne  miejskie  i  zakładowe).  Vide  Rozp.  Ministra  Transportu  i 
Gosp. Morskiej Nr 430 (DU Nr 43/99r z dnia 14.05.1999r) w sprawie warunków technicznych 
jakim  powinny  odpowiadać  drogi  publiczne  i  ich  usytuowanie.  (wykaz  szerokości  dróg  w 
liniach rozgraniczających w zależności od klasy drogi).  

15. Rzeczoznawca  majątkowy  (biegły  sądowy  na  polecenie  Sądu)  ocenia  czy  dostęp  jest 

„odpowiedni”.  Często  w  biegły  opiniuje,  że  dostęp  jest  odpowiedni  w  wypadku,  w  którym 
suma  kosztów  wykonania  i  utrzymania  urządzenia  koniecznego  do  doprowadzenia  do stanu 
odpowiedniego  istniejącego  dojazdu  (np.mostu),  byłaby  znacznie  wyższa  od  uszczerbku 
nieruchomości,  przez  które  droga  konieczna  ma  prowadzić,  polegającego  na  wyjęciu  spod 
eksploatacji  pasa  gruntu  na  tę  drogę.  Zwiększenie  użyteczności  nieruchomości  wskutek 
ustanowienia  służebności  drogowej  powinna  przewyższyć  uszczerbek  gruntów,  przez  które 
droga prowadzi. 

16. Możliwość ustanowienia drogi koniecznej dla ruchu pieszego w sytuacji, gdy istniejący dostęp 

do  drogi  publicznej  nadaje  się  tylko  do  ruchu  kołowego  (problem  dyskutowany  w  literaturze 
prawniczej). 

17. Właściciel  nieruchomości,  który  tak  zabudował  lub  zabudowuje  swoją  nieruchomość,  że 

zamyka  sobie  dojazd  do  dalej  od  drogi  położonych  części  nieruchomości,  nie może żądać od 
sąsiadów  ustanowienia  służebności  drogowej  dla  uzyskania  dojazdu  do  tych  części 
nieruchomości. 

18. Pojęcie  „grunty  sąsiednie”  -  sąsiedztwo  nie  musi  być  bezpośrednie  (fizyczna  styczność),  ale 

sąsiedztwo w stosunku do przynajmniej jednej z nieruchomości musi być bezpośrednie. 

19. Pojęcie  „interes  społeczno-gospodarczy”  -  dążenie  do  ustalenia  szlaku  drożnego  powinien 

przebiegać  najkrótszym  i  najtańszym  połączeniem  z  drogą  publiczną  (np.  z  ominięciem 
siedliska). 

20. Jeżeli  po  ustanowieniu  służebności  gruntowej  powstanie  ważna  potrzeba  gospodarcza, 

właściciel  nieruchomości  obciążonej  może  żądać  za  wynagrodzeniem  zmiany  treści  lub 
sposobu  wykonywania  służebności,  chyba  że  żądana  zmiana  przyniosłaby  niewspółmierny 
uszczerbek nieruchomości władnącej (art 291KC). 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

14

21. Należy  pamiętać,  że  ustanowienie  drogi  koniecznej  może  stanowić  zarzewie  konfliktów 

sąsiedzkich. 

22. Sieci  infrastruktury.  Per  analogiam  przyjmuje  się, że nieruchomość jest pozbawiona dostępu 

do  sieci  nie  mającej  bezpośredniego  do  niej  dostępu.  Wg  interpretacji  większości  autorów 
publikacji  m.in.  St.Rudnickiego  oraz  wykładu  G  Kołodziejskiej  –  przepis  dotyczący 
ustanowienia  drogi  koniecznej  jest  stosowany  również  w  praktyce  ustanawiania  służebności 
gruntowej polegającej na doprowadzeniu linii energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej czy 
gazowej  do  nieruchomości  przez  grunty  sąsiednie  w  celu  podłączenia  nieruchomości 
pozbawionej elektryczności, wody czy gazu do sieci oraz do przeprowadzenia przewodów do 
nieruchomości nie podłączonej do sieci i nie mającej z nią bezpośredniej łączności (oczywiście 
za  wynagrodzeniem).  Odrębne  zdanie  wyraża  m.in.  E.Gniewek  argumentując,  że  chodzi  o 
służebność  przechodu  i  przejazdu  i  nie  powinno  się  aprobować  stosowania  przepisów  do 
przeprowadzania przez cudze grunty sieci infrastruktury. 

23. Drogą  konieczną  może  być  również  służebność  budynkowa  (np.  przejście  przez  klatkę 

schodową sąsiada przy nieruchomości powstałej z drodze działu spadku). 

24. Służebność  korzystania  z  tarasu  na  dachu  budynku  (w aktach notarialnych przy sprzedaży 

lokali  w  apartamentowcach,  w  zapisem  w  aktach  notarialnych  dotyczącym  ponoszenia 
kosztów  remontu  posadzki  tarasu  i  barierek  oraz  obowiązku  sprzątania  śniegu,  a  także 
udostępniania tarasu ekipom remontowym. 

Rozróżniamy służebności czynne i bierne: 

 

służebność  czynna  (pozytywna)  polega  na  uprawnieniu  właściciela  jednej 
nieruchomości  do  ograniczonego  korzystania  z  nieruchomości  innego  właściciela 
np.  przegon  bydła,  wypas bydła, pobieranie ściółki, wody, owoców, wydobywania 
kruszywa, korzystanie z cudzych urządzeń energetycznych, kanalizacyjnych etc. 

 

służebność  bierna  (negatywna)  polega  na  obowiązku  niewykonywania  przez 
właściciela  nieruchomości  obciążonej  określonych  uprawnień,  wchodzących  w 
zakres tego prawa np. zakaz wycinki drzew, wznoszenia ogrodzenia lub budynku 
ponad  określoną  wysokość,  zakaz  wybicia  okien  na  stronę  sąsiada,  zakaz 
korzystania  z  uprawnień  do  wejścia  na  grunt  sąsiedni  w  celu  usunięcia 
zwieszających  się  z  jego  drzew  gałęzi  i  owoców,  zakaz  uprawy  określonych  roślin 
lub 

sadzenia 

określonych 

drzew 

(uczulenie), 

zaniechanie 

dokonywania 

pogłębienia rowu melioracyjnego, które obniżyłoby poziom wody w studni sąsiada. 

 

4.2. Określanie wartości służebności 
 
4.2.1. Źródła danych w procesie wyceny służebności  
 

A

. Informacje do wyceny prawa własności 

 

 

obligatoryjne  -  dane  z  ewidencji  gruntów  i  budynków,  uzbrojenia  podziemnego  (w  przyszłości 
dane z katastru), dane z księgi wieczystej, funkcja w planie miejscowym, ewentualnie SIT 

 

fakultatywne - dokumentacja techniczna i geodezyjna obiektu, monitoring rynku nieruchomości, 
w  tym  ceny  transakcyjne  oraz  dane  do  obliczeń  metodami  dochodowymi  (np.  poziom  czynszu, 
stopa  kapitalizacji),  dane  do  obliczeń  metodami  kosztowymi  (koszty  odtworzenia  lub  rozbiórki 
obiektów:  ceny  materiałów  budowlanych,  koszt  prac  budowlanych  i  rozbiórkowych,  ceny 
materiału nasadzeniowego etc). 

 
B

.  Informacje  do  oszacowania  różnicy  wartości  prawa  własności  i  wartości 

służebności 
 

 

informacje  o  aktualnych  uwarunkowaniach  prawnych  obu  praw  -  konieczność  prawidłowego 
zdefiniowania  przedmiotu  wyceny  (np.  typowy  błąd  w  rozróżnieniu  zmniejszenia  się  wartości 
lokalu  obciążonego  prawem  dożywotniego  zamieszkiwania  a  wartości  lokalu  z  najemcami 
„kwaterunkowymi”). 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

15

 

informacje z monitoringu rynku lokalnego dotyczące różnic pomiędzy w/w prawami 

 

inne informacje np. publikowane przez GUS dotyczące długości życia, cen skupu płodów rolnych, 
uzyskiwanych średnich plonów, ceny paliwa. 

 
4.2.2.  Metodologia  i  procedury  oszacowania  wartości  wynagrodzenia  za 
ustanowienie służebności 

Biegły  sądowy  (rzeczoznawca  majątkowy)  decyduje  o  metodologii  wyceny,  najczęściej  stosując 
zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomościami - kompilację podejścia porównawczego, 
dochodowego i kosztowego. 

Jak określamy wartość służebności?   Metodę wybiera biegły na podstawie: 

 

rodzaju służebności 

 

celu wyceny   

 

odpowiednich przepisów prawnych 

 

rodzaju dostępnych informacji. 

 

Często  wartość  służebności  określamy  poprzez  obliczenie  jako  podstawy  wartości  jednostkowej 
gruntu  nieruchomości  obciążonej,  a  następnie  poprzez  przemnożenie  tej  wartości  przez 
powierzchnię  gruntu  objętego  służebnością  i  pomnożenie  przez  współczynnik  zależny  np.  od  tego 
czy  właściciel  nieruchomości  obciążonej  może  również  korzystać  z  tej  części  gruntu.  Ten  sposób 
szacowania można stosować tylko wówczas, gdy wartość pozostałej części nieruchomości nie ulega 
zmianie na skutek ustanowienia służebności. 

 

Często  dla  obliczenia  wartości  służebności  szacujemy  wartość  rocznych  strat  (np.  utraconych 
pożytków zarówno naturalnych jak i cywilnych), które właściciel nieruchomości obciążonej ponosi w 
przypadku ustanowienia na niej służebności. 
Zastosowanie  przy  wycenie  praw  oraz  wartości  nieruchomości  nietypowych  (np.  obliczenie  nie 
poniesionych kosztów). 
Wycena  ta  polega  na  odpowiedzi  na  pytania:  czy,  jakie  i  na  jak  długo  korzyści  uzyska  nabywca 
prawa.  
Czyli wyliczamy wartość „odstępnego”. Rozróżniamy dwa rodzaje korzyści: 

 

korzyści bieżące (różnice w konsekwencjach finansowych) 

 

korzyści przyszłe  (w tym ryzyko ewentualnych zmian legislacyjnych). 

 
Sposób  ten  stosujemy  np.  przy  wywłaszczenia  służebności  gruntowej  np.  w  trybie  ustawy  o 
autostradach płatnych, w przypadku gdy właściciel nieruchomości władnącej musi pokonać dłuższą 
drogę aby dojechać do swojej nieruchomości. 

 
 
4.3. Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej i obciążonej 
 
4.3.1. Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej 

 

Obejmuje tylko służebności gruntowe. 

Należy  pamiętać,  że  służebność  gruntowa  może  mieć  jedynie  na  celu  zwiększenie 
użyteczności  nieruchomości  władnącej  lub  oznaczonej  jej  części  oraz,  że  zakres 
służebności  gruntowej  i  sposób  jej  wykonywania  oznacza  się,  w  braku  innych 
danych,  według  zasad  współżycia  społecznego  przy  uwzględnieniu  zwyczajów 
miejscowych. 
Biegły  powinien  sobie  postawić  pytanie:  czy,  jakie  i  na  jak  długo  osiąga  korzyści 
właściciel nieruchomości władnącej (lub może osiągać) i to zarówno obecnie jak i w 
przyszłości. 
Zdarza się, że dzięki ustanowieniu służebności może ulec zmianie funkcja 
nieruchomości władnącej albo działka może uzyskać prawo zabudowy, co 
zdecydowanie podnosi jej wartość. 
 
4.3.2 Wpływ służebności na wartość nieruchomości obciążonej 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

16

 

Obejmuje służebności gruntowe i osobiste.  
Ustanowienie służebności zwykle obniża wartość rynkową nieruchomości. 
 
Biegły  nie  ocenia  wyłącznie  części  nieruchomości,  na  której  ustanowiono 
służebność, lecz wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej. 
 
Biegły  powinien  sobie  postawić  pytanie:  czy,  jakie  i  na  jak  długo  ponosi  straty 
właściciel  nieruchomości  obciążonej  (np.  czy  korzysta  z  drogi,  czy  zmienia  się 
wartość budynku, czy uzyskuje niższe czynsze z wynajmu lokali w sąsiedztwie drogi 
koniecznej, czy ponosi straty z tytułu braku możliwości wzniesienia nowego obiektu 
handlowego w części frontowej działki itp). 
 
Przykłady: 

 
A.  Służebność  gruntowa  -  drogi  koniecznej  zależy  od  bardzo  wielu  elementów,  różnych  w 
konkretnych  sytuacjach  tj.  szerokość  drogi,  ilość  osób  i  pojazdów,  które  korzystają  z  drogi, 
częstotliwość przejazdu i przechodu, czas, w którym droga jest wykorzystywana (np. dojazd 
do domku jednorodzinnego lub do motelu). 
 
B. Służebność gruntowa - drogi koniecznej przy zniesieniu współwłasności - podział gruntu i 
ustanowienie  służebności  drogi  dojazdowej  wzdłuż  długiej  i  wąskiej  działki  -  może 
ograniczyć  możliwość  zabudowy  (inny  kształt  projektowanego  budynku,  węższy  dostęp  do 
frontu działki). 
 
C.  Służebność  gruntowa  -  drogi  koniecznej  -  czy  z  działki  korzysta  tylko  właściciel 
nieruchomości  władnącej  czy  także  właściciel  nieruchomości  obciążonej  (np.  dojazd  do 
garażu,  zbiornika  bezodpływowego  itp.),  czy  służebność  „drogi  koniecznej”  przepędu  bydła 
jest okresowa (np. dojście do nieruchomości władnącej drogą gruntową jest niemożliwa tylko 
przez okresową część roku w czasie dużych opadów wiosennych). 
 
D.  Służebność  osobista  -  dożywotniego  zamieszkiwania  -  wiek  osoby,  na  rzecz,  której 
ustanowiono  służebność  osobistą;  ilość  osób  na  rzecz,  których  ustanowiona  została 
służebność, czy jest zapis, że prawo zamieszkiwania przenosi się na dzieci lub wnuków; czy 
część lokalu, w której zamieszkuje dożywotnik jest samodzielna, czy jest osobne wejście, czy 
posiada własną łazienkę itp). 

 
UWAGA: W czasie oględzin nieruchomości strony często podnoszą różne argumenty 
wpływające  na  zmianę  wartości nieruchomości zarówno obciążonej jak i władnącej. 
Można  wtedy  wykonać  opinię  w  dwóch  wariantach  wg  powoda  i  wg  pozwanego 
(ewentualnie  z  własnym  komentarzem)  do  decyzji  Sądu.  Można  jeszcze  dodać 
wariant trzeci „autorski” do wiedzy Sądu. 

 
5. Zastaw 
 

5.1. Treść zastawu 
 
ZASTAW  -  KC  art  306-335  -  wierzytelność  ustanawiana  na  rzeczach  ruchomych  i 
prawach. 
Prawo  podobne  do  hipoteki  (ale  może  nie  być  określona  suma  oraz  inna  podstawa 
prawna).  
  

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

17

W  celu  zabezpieczenia  oznaczonej  wierzytelności  można  rzecz  ruchomą  lub  prawo 
obciążyć prawem na mocy, którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z 
rzeczy  bez  względu  na  to,  czyją  stała  się  własnością,  i  z  pierwszeństwem  przed 
wierzycielami  osobistymi  właściciela  rzeczy,  wyjąwszy  tych,  którym  z  mocy  ustawy 
przysługuje pierwszeństwo szczególne.  
Zastaw  można  ustanowić  także  w  celu  zabezpieczenia  wierzytelności  przyszłej  lub 
warunkowej. 
Określenie  praw  i  obowiązków  zastawnika  (wierzyciela)  i  zastawcy  (właściciela 
rzeczy). 
 
Zastawnik  może  dochodzić  zaspokojenia  z  rzeczy  obciążonej  zastawem  bez względu 
na  ograniczenie  odpowiedzialności  dłużnika  wynikające  z  przepisów  prawa 
spadkowego. 
 
Jeżeli  rzecz  obciążona  zastawem  przynosi  pożytki,  zastawnik  powinien,  w  braku 
odmiennej umowy, pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią 
roszczeń.  Po  wygaśnięciu  zastawu  obowiązany  jest  złożyć  zastawcy  rachunek 
(art.319). 
 
Jeżeli zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był zobowiązany, stosuje 
się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. 
 
Prawo  ustanawiane  jest  na  rzeczach  ruchomych  i  na  prawach.  Na  rzeczach 
ruchomych nas nie interesuje chyba, że szacujemy wartość całego przedsiębiorstwa 
(np.linia produkcyjna) lub maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem. 
 
Rzeczoznawca  majątkowy  (biegły  sądowy)  zwykle  może  jedynie  wyceniać  prawo 
zastawu w stosunku do praw oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem 
(gdyż nie posiadamy uprawnień do wyceny rzeczy ruchomych). 
Podobnie jak w przypadku użytkowania i służebności do wyceny można zastosować 
podejścia: porównawcze, dochodowe i kosztowe.  

UWAGI:  
Zapis ustawy z dnia 11 kwietnia 2001r o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa i zmianie niektórych 
ustaw  dotyczący  zastawu  skarbowego  (obok  niżej  omówionej  hipoteki  przymusowej),  będących 
zabezpieczeniami rzeczowymi należności skarbu państwa, gminy. 

 

6. Hipoteka 
 

6.1. Treść hipoteki 

 

HIPOTEKA - Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.  
 
Hipoteka  jest  sposobem  zabezpieczenia  określonej  wierzytelności  pieniężnej  przez 
obciążenie  nieruchomości  ze  skutkiem  przeciwko  każdoczesnemu  właścicielowi  i  z 
pierwszeństwem przez wierzycielami osobistymi właściciela. 

Przedmiotem hipoteki może być: 

 

nieruchomość (gruntowa, budynkowa i lokalowa) 

 

prawo  użytkowania  wieczystego  gruntu  (obejmuje  wtedy  również  budynki  i 
inne urządzenia na gruncie) 

 

własnościowe  spółdzielcze  prawo  do  lokalu  mieszkalnego,  spółdzielcze 
prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni 
mieszkaniowej 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

18

 

wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat). 

UWAGI:  

1. Część  ułamkowa  nieruchomości  może  być  obciążona  hipoteką,  jeżeli  stanowi 

udział współwłaściciela.  

2. Nie jest możliwe obciążenie hipoteką jednej z działek geodezyjnych, jakie składają 

się na nieruchomość opisaną w księdze wieczystej 

3. Hipoteka  przymusowa  nie  powstaje  na  nieruchomościach  objętych  wspólnością 

ustawową  właściciela  nieruchomości  (np.  podatnika)  i  jego  małżonka,  może  ona 
obciążać  tylko  nieruchomości  należące  do  majątku  odrębnego  (Uchwała  SN  z 
8.11.2000r  IIICZP  33/2000).  Zgodnie  z  zasadą  art.32  kodeksu  rodzinnego  i 
opiekuńczego  dorobkiem  małżonków  są  wszystkie  przedmioty  majątkowe  nabyte 
w  czasie  trwania  wspólności  ustawowej  (czyli  jeśli  nie  ma  intercyzy  do  dnia 
ślubu).  Jest  to  wspólność  łączna,  mająca  charakter  bezudziałowy  (a  art.34 
ordynacji pozwala na obciążanie hipoteką nieruchomości tylko gdy stanowi udział 
podatnika). 

4. Wierzytelność  zabezpieczona  na  nieruchomości  bez  względu  na osobę właściciela 

(ale kolejność zaspokajania się z nieruchomości nie zawsze odpowiada kolejności 
wpisu). 

5. Hipoteka  jest  ściśle  związana  z  wierzytelnością,  którą  zabezpiecza,  stosunek  ten 

określa  się  mianem  akcesoryjności hipoteki. Przejawia się to tym, że wygaśnięcie 
wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki. 

6. Hipoteka  obciąża  nieruchomość  w  związku,  z  czym  nie  jest  możliwe  obciążenie 

hipoteką całego majątku nieruchomego dłużnika. 

7. Hipoteka  nie  daje  wierzycielowi  żadnych  praw  do  posiadania  nieruchomości  ani 

pobierania  pożytków  lub  dochodów,  nieruchomość  pozostaje nadal w posiadaniu 
dłużnika, który nie jest nawet ograniczony w prawie do rozporządzania nią. 

8. Hipoteka  podlega  oprocentowaniu  -  odsetki  ustawowe lub w wysokości ustalonej 

strony. Obowiązuje zasada nominalizmu. 

9. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami (rzeczami ruchomymi 

potrzebnymi do korzystania z rzeczy). Nie ma katalogu przynależności (samochód 
dostawczy może być przynależnością, a samochód osobowy i meble - nie). 

10. Hipoteka  ustanowiona  na  prawie  użytkowania  wieczystego,  które  jest  prawem 

czasowym,  wygasa  z  chwilą  upływu  czasu,  na  jaki  zostało  ustanowione. 
Wierzyciele  hipoteczni  uzyskują  w  stosunku  do  dłużnika  hipotecznego  w  to 
miejsce  ustawowe  prawo  zastawu  na  roszczeniach  użytkownika  wieczystego  o 
wynagrodzenie  za  wzniesione  lub  nabyte  przez  niego  budynki,  których  własność 
utracił  wskutek  wygaśnięcia  prawa  użytkowania  wieczystego  gruntu.  (art.  101 
ustawy o ks. wiecz. i hip. w zw. z art. 242. K.C.). 

11. Subintabulat  (hipoteka  na  wierzytelności  zabezpieczonej  hipotecznie)  może 

powodować  powstanie  „łańcuszka”  wierzycieli  hipotecznych.  Konstrukcyjnie  jest 
to instytucja prawna o mieszanym charakterze hipoteki i zastawu. 

12. Hipoteki nie można ustanowić na ekspektatywie  prawa własności lokalu lub 

domu (zgodnie z ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000r), a 
jedynie prawo zastawu. 

 
Rodzaje  hipotek:  zwykła,  przymusowa  (przysługuje  skarbowi  państwa  i  jednostce 
samorządu  terytorialnego,  ZUS...),  łączna  (solidarna  odpowiedzialność  –  jedna 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

19

wierzytelność zabezpieczona na kilku nieruchomościach, powstająca np. przy podziale 
nieruchomości  obciążonej  na  kilka  nieruchomości  np.  przy  wyodrębnianiu 
poszczególnych  nieruchomości  lokalowych),  kaucyjna  (wierzytelność  o  wysokości 
nieustalonej,  ale  do  ustalonej  sumy  najwyższej;  istniejąca  lub  mogąca  powstać  w 
przyszłości). 
 

UWAGA:  
Od dnia 4 maja 2001r oraz 5 czerwca 2001r obowiązuje ustawa z dnia 11 kwietnia 2001r o zmianie 
ustawy  Ordynacja  podatkowa  i  zmianie  niektórych  ustaw  (w  tym  ustawy  o  księgach  wieczystych i 
hipotece).  Nie  ma  już  hipoteki  ustawowej  (zabezpieczającej  wierzytelność  państwową),  zwanej 
potocznie „tajną”, dawniej zabezpieczającej wierzytelność państwową automatycznie z mocy ustawy 
i  posiadającej  pierwszeństwo przed innymi hipotekami, chociażby wierzytelność z tytułu podatków 
nie  została  ujawniona  w  księdze  wieczystej  (od  1997r jeżeli organ podatkowy nie złożył wniosku o 
wpis hipoteki ustawowej w terminie miesiąca od dnia jej powstania, hipoteka ustawowa wygasała).  
Obecnie  obowiązuje  hipoteka  przymusowa  oraz  zastaw  skarbowy,  będące  zabezpieczeniami 
rzeczowymi,  z  których  fiskus  może  skorzystać  dopiero  po  doręczeniu  decyzji  ustalającej  wysokość 
zobowiązania podatkowego czy zaległości podatkowej lub po doręczeniu decyzji o odpowiedzialności 
podatkowej  płatnika  lub  inkasenta.  Jest  to  bardzo  istotna  zmiana,  gdyż  poprzednio  obowiązujący 
rodzaj zabezpieczenia hipotecznego postrzegany był jako godzący w pewność obrotu gospodarczego i 
sprzeczny  zarówno  z  interesami  nabywców  nieruchomości  jak  i  kredytodawców  (większe  ryzyko, 
wyższe oprocentowanie kredytów).  
Dawne  hipoteki  ustawowe  stały  się  hipotekami  przymusowymi,  a  nie  wpisane  do  KW  hipoteki 
ustawowe wygasły. 

 
Zgodnie  z  Ustawą  Ordynacja  podatkową  (Zabezpieczenie  wykonania  zobowiązań 
podatkowych) - hipoteka przymusowa (tak jak poprzednio ustawowa) jest skuteczna 
wobec  każdorazowego  właściciela  przedmiotu  i  ma  pierwszeństwo  przed  innymi 
hipotekami,  z  wyjątkiem  sytuacji  gdy  przedmiot  hipoteki  ustawowej  jest  obciążony 
równocześnie  hipoteką  ustanowioną  dla  zabezpieczenia  długoterminowego  kredytu 
bankowego – w tym przypadku decyduje kolejność wniosków o dokonanie wpisu). 
 
 
UWAGI:  

1.  Hipoteka  jest  prawem  akcesoryjnym,  czyli  prawem,  którego  istnienie  i  treść  zależy  od 

innego  prawa  (nie  ma  samodzielnego  bytu  jurydycznego),  gdyż  powstaje  w  ścisłym 
związku  z  prawem,  które  zabezpiecza.  Hipoteka  nie  może  powstać  bez  istnienia  prawa 
głównego  tj.  zabezpieczanej  wierzytelności,  zaś  z  kolei  jej  wygaśnięcie  powoduje 
wygaśnięcie hipoteki. 

 
2.  Dla  hipoteki  w  praktyce  charakterystycznych  jest  kilka  zasad,  w  których  najbardziej 
istotne są: 

 

zasada  oznaczoności  (hipoteką  można  zabezpieczyć  jedynie  wierzytelność 
pieniężną o ściśle sprecyzowanej wysokości 

 

zasada  wpisu  (powstanie  hipoteki  wymaga  wpisu  do  księgi  wieczystej,  nie  jest 
możliwe jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej 

 

zasada  szczegółowości  (hipoteką  można  obciąży©  jedynie  oznaczona,  konkretną 
nieruchomość wchodzącą w skład majątku dłużnika) 

 

hipoteka 

obciąża 

nieruchomość 

wraz 

z 

jej 

częściami 

składowymi, 

przynależnościami i pewnymi pożytkami cywilnymi 

 

wierzyciel  może  uzyskać  zabezpieczenie  swojej  wierzytelności  równocześnie  od 
dłużnika osobistego i rzeczowego, którzy mogą być jednym, ale mogą być również 
odmiennymi  podmiotami  (np.  jedna  osoba  zaciąga  dług,  a  druga  udziela 
zabezpieczenia  spłaty  tego  długu  na  własnej  nieruchomości,  albo  nieruchomość 
obciążona hipotecznie jest zbywana – jest dwóch dłużników: osobisty – poprzedni 
właściciel i rzeczowy – nowy właściciel) 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

20

 
 
3.  Kolejność  zaspokajania  roszczeń  (bardzo  krytykowana  przez  „Światowy  Notariat 

Łaciński”)  jest  następująca:  pierwszeństwo  Skarbu  Państwa  i  Gminy  (z  wyjątkami), 
następnie  świadczenia  alimentacyjne  i  z  tytułu  pracy,  na  końcu  hipoteka  na  rzecz  np. 
osoby prawnej i fizycznej (mimo, że może być wpisana jako pierwsza).  
Czyli  hipoteka  ustanowiona  z  tytułu  niezapłaconego  w  2001r  podatku  od  psa  ma 
pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną na rzecz osoby fizycznej w 1996r. Ale i tak u nas 
jest lepiej niż w Rosji, gdzie jeszcze nie ma ksiąg wieczystych. 

 

Ograniczenia  wierzyciela  hipotecznego  doznają  ograniczeń  wynikających  z  przepisów 
szczególnych  –  np.  przywilej  egzekucyjny  wynikający  z  treści  art.1025  par.1  k.p.c., 
zgodnie z którym należności zabezpieczone hipotecznie znajdują się na szóstym miejscu 
zaspakajania  w  toku  egzekucji,  a  także  zasada  zaliczenia  nieruchomości  obciążonej 
hipoteka 

do 

masy 

upadłości 

w 

postępowaniu 

upadłościowym 

skutkujące 

proporcjonalnym zaspokajaniem wszystkich wierzycieli. Kolejność zaspokajania roszczeń 
jest  szczególnie  istotna  gdy  wartość  nieruchomości  nie  wystarcza  na  pełne  pokrycie 
zabezpieczonych wierzytelności. 

4. Różnice pomiędzy wierzytelnością hipoteczną a hipoteką  

 

przedawnienie – wierzytelność pieniężna ulega przedawnieniu, jednakże wierzyciel 
może  zaspokoić  swoje  roszczenia  z  nieruchomości  zabezpieczającej  jego 
wierzytelność (hipoteka chroni wierzyciela przed przedawnieniem) 

 

dziedziczenie  –  zawężenie  podlega  przewidziana  w  art.  1012  k.c.  możliwość 
złożenia 

przez 

spadkodawcę 

oświadczenia 

co 

do 

ograniczenia 

swej 

odpowiedzialności  za  długi  spadkowe  do  wartości  stanu  czynnego  spadku. 
Wierzyciel, bowiem może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na 
odgraniczenia odpowiedzialności przewidziane w prawie spadkowym, co wynika z 
art. 74 ustaw o ks. wiecz. i hipotece. 

 

przelew  wierzytelności  hipotecznej  –  w  wyniku  umowy  pisemnej  pomiędzy 
wierzycielem  hipotecznym  a  nabywcą  nieruchomości  (nie  jest  wymagana  ani 
zgoda, ani wiedza dłużnika hipotecznego) 

 

waloryzacja  –  ustanowiona  hipoteka  podlega  realizacji  według  wartości 
nominalnej zabezpieczonej wierzytelności. 

 

wierzytelność,  poza  określonymi  w  przepisach  szczególnych  wyjątkami,  powinna 
być określona w pieniądzu polskim (zarówno należność główna jak i odsetki) 

 
5.  Ograniczenia  zabezpieczenia  w  zakresie  odsetek  –  hipoteka  nie  chroni  odsetek 

przedawnionych, roszczenie o odsetki korzysta z pierwszeństwa równego z tym, jakie 
przysługuje  wierzytelności  głównej  tylko  za  okres  ostatnich  dwóch  lat  przed 
zakończeniem postępowania egzekucyjnego. 

 
6.  Zmniejszenie  się  wartości  nieruchomości  –  sam  mechanizm  hipoteki  sprawia, że zbycie 

nieruchomości  (nawet  wielokrotne  przez  kolejnych  właścicieli)  nie  narusza  praw 
wierzyciela  hipotecznego.  Jednakże  jego  interes  może  być  istotnie  naruszony  w 
przypadku  zmniejszenia  się  wartości  nieruchomości  stanowiącej  przedmiot 
zabezpieczenia  (np.  związanej  z  przebudowa,  nie  przeprowadzaniem  koniecznych 
prac  remontowych,  nie  zabezpieczeniem  przy  przerwaniu  inwestycji).  Ustawa  o  ks. 
wiecz.  i  hip.  przewiduje  ochronę  profilaktyczną  interesu  wierzyciela,  polegająca  na 
prawie  żądania  zaniechania  działań  prowadzących  do  zmniejszenia  wartości 
nieruchomości,  przy  czym  dotyczy  to  nie  tylko  działań  sprzecznych  z  prawem,  jak 
również dotyczy to nie tylko właściciela nieruchomości (dłużnika), ale również każdej 
osoby,  która  swoim  działaniem  powoduje  zmniejszenie  wartości  nieruchomości  (np. 
najemca, kierownik robót budowlanych) 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

21

 
7.  Wygaśnięcie  hipoteki  –  hipoteka wygasa w przypadku: zapłaty długu lub zrzeczenia się 

hipoteki (wykreślenie hipoteki na charakter deklaratoryjny, a podstawą wykreślenia 
z  księgi  wieczystej  jest  dokument  z  podpisem  wierzyciela  poświadczonym 
notarialnie),  złożenie  zabezpieczonej  sumy  do  depozytu  sadowego  (np.  w  sytuacji, 
gdy dłużnik chce się zwolnić z długu, a wierzyciel odmawia przyjęcia świadczenia lub 
nie  wiadomo,  kto  jest  wierzycielem)  oraz  w  przypadku  konfuzji  (gdy  wierzyciel 
nabędzie własność nieruchomości). 

 
8. Egzekucja z nieruchomości  – Po zajęciu nieruchomości w ustalonym terminie komornik 

sporządza  „protokół  z  opisu  i  oszacowania”,  w  którym  oznacza  nieruchomość  w 
sposób  zgodny  z  oznaczeniem  w  księdze  wieczystej,  budynki,  budowle,  a  także 
stwierdza  obciążenia,  które  istnieją  na  danej  nieruchomości.  Do  oszacowania 
powołuje  jednego  lub  kilku  biegłych.  Jeżeli  zostaną  zgłoszone  prawa  osób  trzecich, 
to wówczas szacuje się wartość całej nieruchomości z wyłączeniem rzeczy spornej, a 
osobno  wartość  tej  rzeczy  spornej.  Cena  wywoławcza  przy  sprzedaży  w  formie 
sprzedaży licytacyjnej jest ustalana w wysokości ¾ sumy oszacowania przy pierwszej 
licytacji, a 2/3 przy drugiej licytacji.  

 
6.2. Określanie wartości nieruchomości obciążonej hipoteką 

 

Rzeczoznawca  majątkowy  (biegły  sądowy)  nie  pomniejsza  wartości  nieruchomości  z 
tytułu  obciążenia  hipoteką  (ani  o  kwotę  zapisaną  w  Dziale  IV,  ani  o  odsetki,  ani  o 
przyznane koszty postępowania)!.  Biegły również nie oblicza wysokości odsetek.  
W  opisie  stanu  prawnego  należy  umieścić  wzmiankę  o  wpisie  do  działu  IV  księgi 
wieczystej. 

Vide art. "Uwzględnianie hipoteki przy określaniu wartości nieruchomości” Prof. Stanisławy 
Kalus w kwartalniku „Nieruchomość” ŚSRM  2/2001 Katowice. 

 
Ustanowienie hipoteki nie zmienia wartości nieruchomości, lecz ma wpływ na cenę.  
W  zależności  od  celu  wyceny  (np.  określenie  wartości  aportu  do  spółki,  ustalenie 
ceny  wywoławczej,  ceny  transakcyjnej,  wartości  masy  spadkowej  etc.)  koniecznym 
jest  ustosunkowanie  się  rzeczoznawcy  (biegłego)  do  zmiany  wartości  szacowanego 
prawa  (w  opisie  stanu  prawnego  i  w  analizie  uzyskanego  wyniku  wyceny,  ew. 
opracowanie analizy wartości wierzytelności wraz z roszczeniami ubocznymi). 

 

7. „Spółdzielcze” ograniczone prawa rzeczowe 
 
7.1. Treść „spółdzielczych” ograniczonych praw rzeczowych 
 

 

WŁASNOŚCIOWE SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO 

 

SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO 

 

PRAWO 

DO 

DOMU 

JEDNORODZINNEGO 

W 

SPÓŁDZIELNI 

MIESZKANIOWEJ 

 
Prawa  określone  w  Ustawie  z  dnia  16.09.1982r  Prawo  Spółdzielcze  -  zbywalne, 
dziedziczne, może podlegać wpisowi do KW.  
Nie  omawiam  aktualnej  treści  tych  praw,  ponieważ  (po  wieloletniej  dyskusji 
konkurencyjnych  projektów  ustaw  zmieniających  Ustawę  Prawo  Spółdzielcze  z 
1982r)  uchwalono  Ustawę  z  dnia  15  grudnia  2000r  o  spółdzielniach 
mieszkaniowych (D.U.Nr 4 z 2001 poz.27), która weszła w życie w dniu 23 kwietnia 
2001r. Ustawa ta przewidywała m.in. uwłaszczenie spółdzielców z własnościowym (i 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

22

lokatorskim)  prawem  do  lokalu  (na  ich  wniosek).  Jednakże  pozostała  część Ustawy 
Prawo  Spółdzielcze  nadal  obowiązywała  (chociaż  przewiduje  się  wprowadzenie 
dalszych zmian). 
Nie  można  było  już  być  ustanawiać nowych tzw. „spółdzielczych” ograniczony praw 
rzeczowych. 
 
W  dniu  31  grudnia  2002r  dokonano  kolejnej  zmiany  do  ustawy  (opublikowanej  w 
DU Nr 240, poz.2058) obowiązującej od 15 stycznia 2003r zgodnie z którą prawa te 
mogą  być  nadal  ustanawiane  (i  stanowić  przedmiot  obrotu  i  wyceny  dla  różnych 
celów: sprzedaż, kredyt, postępowanie spadkowe). 
 
Dotychczas  zasadnicze  różnice  między  prawem  własności  lokalu,  a  prawem 
„spółdzielczym” do lokalu  wpływające na wartość tych praw były następujące: 

 

właścicielem lokalu jest spółdzielnia, a spółdzielca posiada jedynie o.p.r. 

 

brak  prawa  do  udziału  w  gruncie  (tylko  „pośrednio”;  np.  opłaty  z  tytułu 
użytkowania wieczystego gruntu) 

 

inna  forma  opłat  (przy  lokalach  w  prawem  własności  nie  ma  czynszu  - 
„koszty  eksploatacji  bieżącej”,  konieczność  ponoszenia  kosztów  remontów 
części  wspólnych  -  „zaliczka  na  poczet  przyszłych  remontów”  po  roku 
rozliczenie) 

 

w spółdzielniach wide różne zapisy statucie spółdzielni. Członek spółdzielni 
wnosi  opłaty  na  pokrycie  kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości 
w  części  przypadającej  na  jego  lokal,  koszty  eksploatacji  i  utrzymania 
nieruchomości  stanowiących  mienie  spółdzielni,  zobowiązania  spółdzielni  z 
innych  tytułów  (takie  jak  spłaty  kredytów  zaciągniętych  przez  spółdzielnie 
wraz z odsetkami, koszty określenia przez spółdzielnię przedmiotu odrębnej 
własności  poszczególnych  lokali),  a  także  pokrycie  kosztów  działalności 
społecznej,  oświatowej  i  kulturalnej  prowadzonej  przez  spółdzielnię. 
Jednocześnie możliwość udziału z zyskach spółdzielni np. z tytułu wynajmu 
lokali użytkowych, miejsc parkingowych itp. 

 

sprawa  ponoszenia  kosztów  remontów  mieszkań  (tj.  wymiana  instalacji, 
armatur, grzejników, kuchni gazowych, okien itp.). 

 
Obecnie  coraz  bardziej  zacierane  są  różnice  pomiędzy  prawem  własności  lokalu,  a 
prawem „spółdzielczym” do lokalu np.: 

 

ograniczenia  w  prawie  dziedziczenia  (konieczność  zostania  członkiem 
spółdzielni,  poprzednio  prawo  nie  mogło  być  nabyte  przez  kilka  osób  np. 
dwoje dzieci, a jedynie małżonków); obecnie tylko rodzina i konkubenci 

 

brak  konieczności  uzyskania  zgody  spółdzielni  na  wynajem  lub  użyczenie 
lokalu  mieszkalnego  i  użytkowego  (poprzednio  casus  odmowy  wydania 
zgody  na  wynajem  lokalu  bankowi,  w  budynku  w  którym  spółdzielnia 
wynajmuje lokal konkurencyjnemu bankowi). 

UWAGA: 
Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie stwierdzał niezgodność z Konstytucją oraz Europejską 
Konwencją Praw Człowieka ustawy Prawo Spółdzielcze z 1982r.  
W  dniu  25.02.1999r  TK  stwierdził  niezgodność  z  Konstytucją  oraz  Europejską  Konwencją 
Praw Człowieka art. 228 ustawy Prawo Spółdzielcze (dotyczący dziedziczenia). 
W  dniu  29  czerwca  2001r,  po  rozpatrzeniu  wniosku  Rzecznika  Praw  Obywatelskich  ,  TK 
zakwestionował kilka przepisów ustawy: 

a) 

niezgodny  z  Konstytucją  jest  przepis,  który  formułował  zasadę  jednopodmiotowości 
spółdzielczego  (czyli  obecnie  można  nabywać  lokale  spółdzielcze  łącznie  z 
konkubentem, siostrą etc.) 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

23

b) 

niezgodny z Konstytucją jest przepis dający rozwiedzionym małżonkom tylko rok na 
powiadomienie spółdzielni, któremu z nich przypadło mieszkanie spółdzielcze 

c) 

niezgodne  z  Konstytucją  są  przepisy  pozwalające  na  najem  i  użyczenie  lokalu 
spółdzielczego tylko za zgodą spółdzielni i tylko po jego zasiedleniu. 

 
7.2. 

Metodologia 

i 

procedury 

oszacowania 

wartości  „spółdzielczych” 

ograniczonych praw rzeczowych 
 

Biegły  sądowy  (rzeczoznawca  majątkowy)  musi  zapoznać  się  ze  Statutem  Spółdzielni  (może  on 
zawierać ważne informacje stanowiące dla biegłego określone atrybuty cenotwórcze np. konieczność 
ponoszenia kosztów remontów).  
Biegły  decyduje  o  metodologii  wyceny  (podobnie  jak  w  przypadku  wyceny  wynagrodzenia  za 
ustanowienie  służebności)  stosując  kompilację  podejścia  porównawczego,  dochodowego  i 
kosztowego. 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

24

 

Jak określamy wartość „spółdzielczych” ograniczonych praw rzeczowych?   

Metodę wybiera biegły na podstawie: 

 

rodzaju prawa 

 

celu wyceny  (np. podział masy spadkowej) 

 

odpowiednich przepisów prawnych 

 

rodzaju dostępnych informacji (w tym informacji o możliwych zmianach legislacyjnych). 

 
UWAGA:  
Obecnie  jest  w  opracowaniu  nowy  standard  zawodowy  „Wycena  dla  potrzeb 
spółdzielni mieszkaniowych”. 

 

8.  Standard  Zawodowy  „Wybrane  ograniczone  prawa  rzeczowe  i 

zobowiązaniowe” (w części dot. ograniczonych praw rzeczowych) 

 

Literatura  fachowa  z  zakresu  wycen  nieruchomości  nie  wyczerpuje  tej  problematyki,  stąd 
wielu rzeczoznawców majątkowych (w tym i biegłych sądowych) napotyka liczne trudności 
w określeniu wartości tych praw.  
 
Sprawa  jednolitego  postrzegania  wyceny  ograniczonych  praw  rzeczowych  i  wypracowania 
odpowiedniej  metodologii  szacowania  jest  bardzo  istotna.  Od  wiedzy,  doświadczenia  i 
umiejętności 

rzeczoznawców 

majątkowych 

zależy 

często 

zmniejszenie 

napięć 

i 

bezkonfliktowe rozwiązanie problemów. 

 

W  grudniu  2002r  Rada  Krajowa  PFSRM  uchwaliła  standard  zawodowy,  oznaczonego 
numerem  IV.4,  pod  tytułem  „Wybrane  ograniczone  prawa  rzeczowe  i  zobowiązaniowe. 
Zasady Wyceny”. Który ma obowiązywać od 1 lipca 2003r, a obecnie ma status zalecanego 
do  stosowania  (projekt  standardu  umieszczony  jest  w  Internecie  na  stronach  Federacji  – 
www.pfva.com.pl). 

 

Przedmiotem standardu jest zarówno: 

a)  określenie  wpływu  ograniczonych  praw  rzeczowych  i  praw  obligacyjnych  na 

wartość rynkową nieruchomości  

b)  jak i określenie wartości poszczególnych praw: 

c)  służebności gruntowej i osobistej, 
d)  hipoteki, 
e)  dzierżawy, 
f)  najmu, 
g)  użyczenia, 
h)  renty i dożywocia. 

 
Jednocześnie zwraca się uwagę na fakt zapisu, że standard stosuje się odpowiednio 
do określania wartości innych praw pozostających w związku z nieruchomością.  
 
Standard  wskazuje  na  konieczność  stosowania  określonych  procedur  przy  wycenie  i 
umieszczenia informujących o tym zapisów w operacie szacunkowym i tak np.: 
Przy określeniu czynników, które mają wpływ na wartość wycenianego prawa należy 
uwzględnić w szczególności: 

 

charakterystykę prawa 

 

zbywalność i obciążliwość prawa 

 

zakres ingerencji uprawnionego w prawa właściciela 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

25

 

terminowość prawa 

 

sposób ujawnienia prawa  

 

zakres ochrony prawa. 

 

Przy  dokonywaniu  wyceny  rzeczoznawca  majątkowy  winien  uwzględnić,  że  prawa  będące 
przedmiotem  standardu  mogą  wpływać,  w  większym  lub  mniejszym  stopniu  na  wartość 
nieruchomości,  obniżając  tę  wartość,  podwyższając  ją  lub  też  nie  mieć  na  nią  istotnego 
wpływu. 
 
W  związku  z  określeniem  wartości  prawa  rzeczoznawca  majątkowy  (na  żądanie 
zamawiającego  np.  Sądu)  może  wyrazić  opinię  na  temat  celowości  ustanowienia  prawa, 
zmiany jego treści lub zniesienia prawa (nie w formie operatu szacunkowego). 

 
 
UWAGA:  
W przypadku, gdy przedmiotem wyceny są prawa zbywalne oszacowaniu podlega ich 
wartość rynkowa. Przy wycenie nieruchomości obciążonej prawami niezbywalnymi 
oszacowaniu podlega wyłącznie ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Gdy 
brak jest możliwości określenia wpływu ograniczonego prawa rzeczowego na wartość 
nieruchomości - wartość tego prawa może być określona poprzez uwzględnienie 
kosztów jego uzyskania (w tym koszty sporządzenia dokumentacji geodezyjnej, 
zawarcia umowy). 
 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

26

PRZYKŁADY 

 
 

Kiedy rzeczoznawca wycenia ograniczone prawa rzeczowe ? 
 

  wywłaszczenie (negocjacje przed wywłaszczeniem) nieruchomości obciążonych 

tymi prawami, 

  wyceny nieruchomości obciążonych tymi prawami, 
  ustalanie  wynagrodzenia  za  ustalenie  ograniczonych  praw  rzeczowych  na 

rzecz właściciela nieruchomości obciążanej,  

 
PRZYKŁAD 1.  

 
Wycena wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej 

Projektowana  droga  konieczna  o  szerokości  4,5m  na  zostać  ustanowiona  na  nieruchomości,  na  której 
prowadzona  jest  działalność  gospodarcza.  Ustanowienie  służebności  wpłynie  niekorzystnie  na  wartość 
nieruchomości  obciążonej  ze  względu  na  konieczność  ograniczenia  działalności  (zwiększenie  kosztów 
wyładunku  i  załadunku,  zaburzenie  organizacji  pracy)  lub  nawet  likwidacji  (przeniesienia)  prowadzonej 
działalności. 

 

Problemy do omówienia: 

 

1. Sprawa podstawowa przy wycenie: ustalenie czy ustanowienie służebności wpływa na zmianę wartości części 

nieruchomości nie wykorzystywanej w celu realizacji służebności. 
 
Per  analogiam  do  „poniesionej  rzeczywistej  szkody”  w  rozumieniu  art  160  KPA.  Jeśli  ustanowienie 
służebności  nie  wpływa  na  część  wartość  części  nieruchomości,  na  której nie jest wykonywana służebność – 
wartość  służebności  może  stanowić  funkcję  wartości  części  nieruchomości  (gruntu)  wykorzystywanej w celu 
realizacji  służebności.  Rzeczoznawca  majątkowy  (biegły)  stwierdza  i  uzasadnia,  że  pozostała  część 
nieruchomości nie traci na wartości! 
Wartość  służebności  drogi  koniecznej (art. 145 KC) może odpowiadać jednostkowej wartości rynkowej (1m

2 

gruntu)  z  uwzględnieniem  rodzaju,  położenia,  przeznaczenia  itp.  pomnożonej  przez  powierzchnię  gruntu,  na 
której ustanowiono służebność z uwzględnieniem współczynnika korekcyjnego. 
 

Przykład 1A: Działki nad rzeką – pierwotnie rolne (wąskie, długie), później budowlane. 

 



  rzeka 

 

 

 

 

B 

 

 

 

Nieruchomość 

władnąca 

 

 

 

 

 

 

 

A 

 

 

 
 

Nieruchomość 
obciążona (służebna)

 

 

 

 

 

 

 

 
 

 

 

droga   

 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

27

 

Powierzchnia gruntu zajętego pod drogę: 4,5m x 120m = 540m

2

 

Wartość gruntu porównywalnych działek 25zł/m

2

 

 

Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności 540m

2

 x 25zł/m

2

 x KE = 1800zł 

 
 

KE  =  0,80  współczynnik  korekcyjny  zależny  od  uznania  biegłego,  uwzględniający  fakt  korzystania  z 
drogi  również  przez  właściciela  nieruchomości  obciążonej  A,  zależny  od  ilości  osób  lub  pojazdów 
korzystających z drogi. 

 

Omówić warianty: 

  grunt rolny (wartość gruntu można oszacować metodą dochodową, np. z uwzględnieniem średnich plonów i cen 

płodów rolnych), mała uciążliwość służebności, może być duża szerokość drogi („BIZON”) 

  działka  rekreacyjna  (wartość  gruntu  najlepiej  oszacować  podejściem  porównawczym,  większa  uciążliwość 

służebności  niż  przy  gruncie  rolnym,  uwaga  przy  gruncie  niezabudowanym  –  ważna  funkcja  w  planie 
miejscowym – np. motel), 

  działka budowlana mieszkaniowa lub usługowa (wartość gruntu najlepiej oszacować podejściem porównawczym, 

największa  uciążliwość,  służebność  może  wprowadzać ograniczenia w prawie zabudowy, a nawet uniemożliwić 
zabudowę lub prowadzenie działalności gospodarczej). 

  sformułowanie  potoczne  „wartość  służebności”  –  wynagrodzenie  z  tytułu  ustanowienia  lub  zmiany  treści 

służebności  albo  odszkodowanie  z  tytułu  wywłaszczenia  służebności.  (np.  przy  poszerzaniu  drogi  i  wykupie 
części działki A). 

 

 

PRZYKŁAD 2. 

 
Wycena nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. 

Nieruchomość  o  wartości  200  tys.  zł  jest  obciążona  prawem  dożywocia  ustanowionym  na  rzecz  ojca  i  matki  w 
wieku 47 i 52 lata. 

Problemy do omówienia: 

 

Określenie wartości prawa dożywotniego zamieszkiwania. 
 

 

Powierzchnia ogólna budynku 100m

2

. Budynek posiada 2 lokale po 50m

2 

powierzchni każdy. 

Na nieruchomości ustanowiona jest służebność mieszkania (w jednym z lokali dla małżeństwa: Pan na 47lat, Pani 
53 lat). Nieruchomość znajduje się na terenie osiedla mieszkaniowego, w którym w ostatnim czasie miało miejsce 
wiele transakcji kupna-sprzedaży. Średnie ceny transakcyjne wynoszą 2000zł/m

2

 powierzchni użytkowej budynku 

łącznie z prawem do gruntu.  
 
Natomiast wartość lokalu (bez uwzględnienia obciążenia służebnością) oszacowaliśmy na kwotę: 

50 m

2

  x 2000 zł/m

2

 = 100 000 zł. 

Wartość służebności S, w tym przypadku, stanowi funkcja dwóch elementów:  

 

czynszu (który można by uzyskać  z wynajmu lokalu – przewidywany dochód z wynajmu Dr), 

 

czasu  (w  którym  ewentualny  nabywca  zostanie  pozbawiony  dochodu  z  lokalu  obciążonego 

służebnością). 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

28

 
Wg  danych  z  Komunikatu  Prezesa  ZUS  szacujemy  prawdopodobną  długość  życia  osób  w  określonym  wieku. 
(UWAGA: nie średnią długość życia w Polsce).  
Młodsze z małżonków w wieku 47 lat wg tabeli 358 m-cy = 30 lat 

 

Stosujemy podejście dochodowe, metodę inwestycyjną – wg formuły. 

Dr = W

n

  r 

 

S = Dr 

 [1- (1+r)

-n

] : r

 

 

n = ilość lat pozbawienia właściciela lokalu dochodów z lokalu – 30 lat, 
r = stopa kapitalizacji (z analizy rynku dla tego typu nieruchomości 12%). 

 

Czyli wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności osobistej (lub zmniejszenia wartości rynkowej obciążonej 
tym ograniczonym prawem rzeczowym) można oszacować w wysokości: 

S = 12000 x 8,05518 = 96 660 zł. 

Omówić warianty: 

  Wariant jak wyżej, ale przy założeniu, że Pan ma 80 lat, a Pani 75lat  - czyli czas odłożenia dochodów wynosi 

10lat (120m-cy). Wtedy wartość służebności wynosi 67 800 zł. 

  W.Kłopociński  proponuje  zamiast  zastosowania  współczynnika  kapitalizacji  po  prostu  pomnożenie  ilości  lat 

przez możliwy czynsz roczny.  

 
 

PRZYKŁAD 3.  

Służebność gruntowa - przejazdu  

wg W.Kłopocińskiego „Wycena nieruchomości miejskich” SGP 1995r. 

Właściciel  nieruchomości  „B”  chciałby  rozbudować  budynek  hurtowni  i  korzystniej  zorganizować  ruch 
samochodów  dostawczych.  Aby  zainwestować  musi  uzyskać  zgodę  właściciela  nieruchomości  „A”  na 
ustanowienie  służebności  gruntowej  -  dojazdu  do  nieruchomości  (uwaga:  nie  jest  to  „droga  konieczna”,  gdyż 
nieruchomość „B” posiada dostęp do drogi publicznej ). 

 

 

 

 

 

U

li

ca

 

 

 

 

 

B

 

 

 

 
 

 

 

 

 

 

 

A

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ulica 

 

WARIANT I.  Z punktu widzenia pana „B” 

Powierzchnia  gruntu  zajętego  pod  drogę:  3,5m  x  12m  =  42,0  m

2 

;    Wartość  gruntu  porównywalnych  działek  

40zł/m

2

 

Wartość służebności    42,0m

2

 x 40zł/m

2

 x 0,90 = 1 512zł 

 
K  =  0,90  współczynnik  korekcyjny,  zależny  od  uznania  biegłego,  uwzględniający  fakt  korzystania  z  drogi 
również przez właściciela nieruchomości obciążonej A. 

 
WARIANT II.  Z punktu widzenia pana „A”  Zastosowano Podejście mieszane, metodę pozostałościową. 

Wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych. A. Demusz. 

 

29

Pan  „A”  udowadnia,  że  zamierza  na  niezabudowanej  części  swojej  nieruchomości wznieść budynek o funkcji 
handlowej w parterze z lokalami mieszkalnymi na I-IV piętrze. Zamierza wynajmować lokale po wybudowaniu 
obiektu. Uzyskał już nawet zgodę na wzniesienie obiektu o następujących parametrach: 

Powierzchnia zabudowy:         3,5m x 10m = 35,0 m

2

 

Powierzchnia użytkowa lokalu handlowego: 28,0 m

2

 

 
Pan  „A”  może  zbudować  budynek  mieszkalny  z  przejazdem  bramowym,  pozostawiając  prześwit  na  przejazd 
samochodów,  lecz  wartość  służebności  odpowiada  w  jego  mniemaniu  wartości  utraconych  spodziewanych 
korzyści  z  powodu  rezygnacji  z  budowy  lokalu  handlowego  w  parterze.  Biegły  wartość  służebności  (na  jego 
zlecenie) oszacował następująco: 

1. Spodziewana wartość sklepu po jego wybudowaniu oszacowana metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji 
prostej: 

28m

2 

x  30zł/m

2 

(spodziewany miesięczny czynsz) x 12m-cy x 0,6 (pomniejszenie dochodu z tytułu 

niepełnego wykorzystania oraz wydatków operacyjnych) : 0,14 (stopa kapitalizacji z rynku lokalnego) = 
43 200zł 

2. Koszty budowy sklepu (metoda kosztu odtworzenia, technika wskaźnikowa) z uwzględnieniem faktu, że 
media są już doprowadzone do budynku i korzysta się z dwóch istniejących ścian bocznych: 

28m

2  

x 1206zł/m

2 

(spodziewany koszt budowy np. wg normatywów scalonych WACETOB) x 1,10 (koszty 

finansowania) = 37 145 zł 

Wartość służebności odpowiadająca utraconym spodziewanym korzyściom: 

43 200zł – 37 154zł = 6 055zł