Nasze wybrane

proje kty gotowe

archiPROMYK

168.4 m

2

zobac z projekt

archiRUDA

107.77 m

2

zobac z projekt

archiTOFI

202.99 m

2

zobac z projekt

Zobacz pozostałe projekty

gotowe

Nasze porady

1.

JAK NAJLEPIEJ WYBIERAĆ PROJEKTY DOMÓW?

2.

JAK UZYSKAĆ POZWOLENIE NA BUDOWĘ

3

PODZIAŁY DZIAŁEK W PRAKTYCE

4.

JAKIE ZMIANY WPROWADZIĆ MOŻNA DO ZAKUPIONEGO PROJEKTU?

3 . P OD Z I A ŁY D Z I A Ł EK W P R A K T Y C E

Podział nieruchomości (działek) to skomplikowane przedsięwzięcie geodezyjne -

prawne. Niniejszy artykuł ma na celu zaznajomienie inwestora - nabywcę działki, a

także właściciela dokonującego podział, z praktycznymi aspektami podziału

działek. Wielkość i charakter niniejszego artykułu pozwala jedynie na pobieżne

opisanie zagadnienia. Dla zainteresowanych zamieszczono na końcu wykaz aktów

prawnych i pozycji literatury specjalistycznej. Zawsze można także poprosić o

poradę geodetę uprawnionego.

Osoby i organy biorące udział w procesie podziału działki.

1. Wnioskodawca - właściciel działki (współwłaściciele, użytkownik wieczysty).

Wnioskodawca składa wniosek o podział działki. Decyduje (w ramach możliwości prawnych)

o sposobie podziału.

2. Geodeta uprawniony - przygotowuje projekt podziału działki, odszukuje i ustala granice

dzielonej działki, wyznacza w terenie nowe punkty graniczne, przygotowuje dokumentację

podziału.

3. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta - opiniuje wstępny projekt podziału działki i

zatwierdza projekt podziału działki.

Et a p y p r o c e d u r y p o d z i a ł u d z i a ł k i

1. Pobranie z urzędu gminy (miasta) wypisu z miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego na dzieloną działkę.

2. Sporządzenie wstępnego projektu podziału dziatki i złożenie w urzędzie gminy (miasta)

wniosku o dokonanie podziału działki. Wydanie przez wójta (burmistrza, prezydenta) opinii

na temat wstępnego projektu podziału działki.

3. Przyjęcie (zlokalizowanie w terenie) przez geodetę punktów granicznych i granic dzielonej

działki.

4. Sporządzenie przez geodetę uprawnionego projektu podziału działki. Sporządzenie przez

geodetę dokumentacji podziału działki. Zatwierdzenie przez wójta (burmistrza,

prezydenta) projektu podziału.

5. Wyznaczenie w terenie nowych punktów granicznych (granic nowych działek).

6. Przekazanie właścicielowi dokumentów będących podstawą do wpisania zmian do księgi

wieczystej.

Tak (w uproszczeniu) przedstawia się procedura podziału działki. Pierwsze dwa etapy może

przeprowadzić samodzielnie właściciel działki, jednak najczęściej zleca się te czynności geodecie

uprawnionemu. Przyspiesza to całą procedurę i pozwala uniknąć błędów, nie zwiększając lub

zwiększając tylko nieznacznie koszty podziału.

Etap 1. Podziału nieruchomości można dokonać jeżeli jest on zgod-

go. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest przepisem (dokumentem) gminnym,

który mówi o przeznaczeniu terenów (gruntów), znajdujących się na terenie gnminy (miasta).

Oznacza to że są w nim wyznaczone tereny przewidziane pod zabudowę mieszkaniową, pod

komunikację, tereny rolne i leśne, tereny rekreacyjne itd. Plan określa też wielkość działek

budowlanych.

Wypis z planu mówi o przeznaczeniu działki i o możliwości jej podziału. Na podstawie informacji z

wypisu wiadomo więc czy i jak można podzielić działkę. Uwzględniając informacje zawarte w wypisie

podczas projektowania podziału zabezpieczamy się przed przykrymi niespodziankami w postaci

negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału.

Jeżeli dzielona działka jest przeznaczona w planie:

2007-01-05

Projekty budowlane - projekty domów…

http://www.archis.com.pl/?sub=porad…

1/3

na cele rolne lub leśne, to podziału dokonuje się w trybie uproszczonym (tzw. podział

rolny). Pomija się wtedy etap drugi a w etapie trzecim nie jest konieczne zatwierdzenie

projektu podziału. Należy jednak pamiętać że oznacza to że obszar działki nie jest

przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe i działki powstałe w wyniku podziału nie

będą mogły (z wyjątkami) być zabudowane.

pod budownictwo mieszkaniowe - podziału lożna dokonać zachowując jednak warunki

zawaarte w planie (np. wielkości działek, koniecz-ość wydzielenia dziatki pod drogę

publiczną)

pod komunikację - podziału nie można prze-rowadzić.

Jeżeli brak jest planu na obszar dzielonej działki, lub w planie nie określono zasad poziału

nieruchomości, to zasady (i możliwość) odziału nieruchomości ustala się w decyzji o

waarunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje taką wydaje wójt (burmistrz,

prezydent).

Etap 2. Wniosek o podział nieruchomości skła-a się do wójta (burmistrza, prezydenta). Do 'niosku

dołącza się:

dokumenty stwierdzające tytuł prawny do ieruchomości (np. kopię aktu notarialnego),

wypis z katastru nieruchomości tzn. wypis ewidencji gruntów i kopię mapy ewidencyj-ej.

Dokumenty te nabywa się w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej w staro-

wie powiatowym,

decyzję o warunkach zabudowy i zagospo-arowania terenu w przypadku braku planu lub /

przypadku, kiedy plan nie określa zasad po-ziału nieruchomości,

wstępny projekt podziału.

Wstępny projekt podziału nieruchomości spożądza się na kopii mapy zasadniczej. Kopię iką można

nabyć w starostwie powiatowym (a okładnie ośrodku dokumentacji geodezyjnej

kartograficznej). Na kopii mapy wkreśla się kolorem czerwonym planowany przebieg nowych

granic. Należy tu wziąć pod uwagę wypis planu, który może narzucać pewne rozwiązania (np. przy

podziale dużej działki na kilka ziałek budowlanych plan może wymagać konieczność wydzielenia z

obszaru działki nowej rogi; położenie i przebieg tej drogi jest ściśle kreślone w planie).

Przy projektowaniu nowych granic należy pamiętać o konieczności zachowania dostępu do rogi

publicznej nowych (projektowanych) działki.

Wstępny projekt podlega ocenie przez wójta (burmistrza, prezydenta). Sprawdza on zgodność

'stępnego projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Etap 3. po pozytywnym zopiniowaniu wstępnego projektu, geodeta uprawniony odszukuje punkty

graniczne dzielonej działki, okazuje granice zainteresowanym: właścicielowi (współwłaścicielowi,

użytkownikowi wieczystemu) i właścicielom nieruchomości sąsiednich.

Podpisują oni tzw. protokół z przyjęcia granic. Podpisując ten dokument zgadzają się na przebieg

granic wskazany im przez geodetę.

Etap 4. Następnie geodeta sporządza projekt podziału nieruchomości. Projekt podziału

nieruchomości zawiera dane działki dzielonej i nowo wydzielanych działek gruntu, m.in.

przedstawione kolorem czerwonym nowe , projektowane granice i nowe numery działek,

powierzchnie działek przed i po podziale. Projekt podziału nieruchomości podlega zatwierdzeniu na

podstawie decyzji przez wójta (burmistrza, prezydenta). Geodeta sporządza dokumentację z

podziału, którą przekazuje do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Etap 5. Geodeta w obecności właściciela wyznacza i utrwala nowe znaki graniczne. Polega to na

zakopaniu kamieni granicznych, rurek drenarskich, znaków plastikowych lub wbiciu rur metalowych.

Z czynności utrwalenia znaków granicznych sporządza się protokół.

Etap 6. Prawomocna decyzja wraz z załączoną do niej mapą z projektem podziału, oraz

przekazany przez geodetę wykaz zmian gruntowych (dokument zawierający m.in. numery i

powierzchnie działki dzielonej i działek nowych) są podstawą do wpisania zmian w księdze

wieczystej.

Do ewentualnej sprzedaży nowych działek potrzebne są opis i mapa. Wykonują je odpłatnie

ośrodki dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

K o s z t y p o d z i a ł u d z i a ł k i

Koszty związane z podziałem działki to opłaty urzędowe (wypisy z planu, koszty kopii map

zasadniczych, opis i mapa dla notariusza - konieczna przy sprzedaży działki) i koszty usług

geodezyjnych. Ceny usług są cenami rynkowymi. W przybliżeniu koszty te kształtują się

następująco:

wypis z planu zagospodarowania przestrzennego: 20-60 zł,

kopia mapy zasadniczej (tzw. mapa do celów opiniodawczych) ok. 50 zł.

opis i mapa 150 zł za każdą nową działkę,

cena za usługę geodezyjna (wynagrodzenie geodety) jest zależne od ilości nowych działek

np. podział działki na dwie 1000-1200 zł,

P o z o s t a ł e a s p e k t y f i n a n s o we p o d z i a ł u d z i a ł e k

Jeżeli zachodzi konieczność wydzielenia działki pod drogi publiczne, działka ta z mocy prawa

przechodzi na własność gminy (powiatu, województwa lub Skarbu Państwa) w momencie

uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej projekt. Za taką działkę przysługuje odszkodowanie

Wysokość odszkodowania uwzględnia organ (np. zarząd gminy) nie dojdzie do uzgodnieni

chomości. Oznacza to, że wartość działki zostanie określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

2007-01-05

Projekty budowlane - projekty domów…

http://www.archis.com.pl/?sub=porad…

2/3

Jeżeli w wyniku podziału działki wartość nowych działek będzie znacznie wyższa od wartości działki

dzielonej (metr kwadratowy małej działki budowlanej jest droższy od metra kwadratowego dużej

działki) zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji tzw. opłatę adiacencką. Oplata adiacencka to

opłata ustalona w związku z ze wzrostem wartości nieruchomości związanej z podziałem

nieruchomości. Stawka opłaty adiacenckiej wynosi do 50 % różnicy wartości nieruchomości przed

podziałem i po podziale. Wartość nieruchomości przed i po podziale ustalają rzeczoznawcy

majątkowi.

Pawef Gonet

2007-01-05

Projekty budowlane - projekty domów…

http://www.archis.com.pl/?sub=porad…

3/3