Własność lokali. Komentarz

Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej

Rok wydania: 2007

Wydawnictwo: C.H.Beck

Wydanie: 1

Komentowany przepis

Art. 8. [Treść umowy] 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu po-

winna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przyna-

leżnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w

nieruchomości wspólnej.

2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nierucho-

mością wspólną.

3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo

przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i

nabywcę lokalu.

I.

Uwagi wstępne

1. Regulacja zawarta w art. 8 ust. 1 i 2 WłLokU odpowiada rozwiązaniu przyjętemu

pierwotnie w art. 2 ust. 2 przedwojennego rozporządzenia o własności lokali, przeniesio-

nego następnie art. 137 KC. Na mocy przedwojennego przepisu akt notarialny ustanawia-

jący odrębną własność lokali musiał obejmować: 1) dane dotyczące wszystkich lokali z

powołaniem się na plan, 2) stosunkowe udziały właścicieli poszczególnych lokali we

współwłasności nieruchomości wspólnej, 3) wzajemne prawa i obowiązki właścicieli

lokali, a w szczególności ich udział w ponoszeniu kosztów utrzymania i zarządzania nie-

ruchomością wspólną oraz 4) zasady zarządu nieruchomością wspólną oraz nadzoru nad

tym zarządem. Elementy te stanowiły ustawowe minimum, które należało zamieścić w

akcie notarialnym, aby skutecznie ustanowić odrębną własność lokali. Nie ulegało nigdy

wątpliwości, że w akcie notarialnym mogły zostać zawarte również dodatkowe postano-

wienia (accidentalia negotii).

2. Przepisy przedwojenne, mówiące o jednym akcie notarialnym ustanowienia odrębnej

własności lokali, nie wykluczały możliwości sukcesywnego ich wyodrębniania, z tym

jednak zastrzeżeniem, że akt notarialny wydzielający pierwszy lokal albo pierwszą grupę

lokali musiał zawierać wszystkie wymienione wyżej essentialia negotii. Oznaczało to w

praktyce konieczność wyszczególnienia w pierwszym akcie notarialnym wszystkich loka-

li znajdujących się w danym budynku, również tych, które nie były przeznaczone do wy-

odrębnienia, z adnotacją o wielkości związanych z nimi udziałów w nieruchomości

wspólnej. Przedwojenny akt notarialny musiał nadto określać wzajemne prawa i obo-

wiązki właścicieli lokali oraz zasady zarządzania nieruchomością wspólną, którą szcze-

gółowo opisywał z powołaniem się na załączony plan.

3. Podobne regulacje zawierał późniejszy art. 137 § 2 KC, według którego zawarta w

formie aktu notarialnego umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu musiała okre-

ślać: 1) rodzaj, położenie i rozmiar poszczególnych lokali, 2) wielkość udziałów przypa-

dających właścicielom poszczególnych lokali we współwłasności nieruchomości oraz 3)

sposób zarządu nieruchomością wspólną.

4. Rozwiązanie przyjęte przez obecnego ustawodawcę w art. 8 ust. 1 i 2 WłLokU stanowi

kontynuację rozwiązań wcześniejszych.

II. Charakter prawny umowy

1. Charakter umowy zawieranej przez współwłaścicieli nieruchomości nie budzi obecnie

kontrowersji. Przyjmuje się powszechnie – choć ustawa tego expressis verbis nie dopo-

wiada – że chodzi tu o umowę zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej

własności lokali. Jest to – moim zdaniem – pogląd słuszny, choć pewne zastrzeżenia bu-

dzić może okoliczność, że po dokonaniu zniesienia współwłasności w powyższy sposób,

część nieruchomości pozostaje nadal we współwłasności dotychczasowych współwłaści-

cieli i to nawet współwłasności o charakterze przymusowym (por. E. Drozd, Ustanowie-

nie odrębnej własności lokali, Rej. 1994, Nr 12, s. 24–27; M. Nazar, Sposoby ustanawia-

nia odrębnej własności lokali na podstawie ustawy z 24.6.1994 r., [w:] Obrót nierucho-

mościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 130; J. Skąpski, Własność lokali w

świetle ustawy z 24.6.1994 r., KPP 1996, z. 2, s. 208). Analogiczne uwagi odnoszą się do

wyodrębnienia własności lokali z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nie-

ruchomości, gdyż na podstawie art. 11 ust. 1 WłLokU stosuje się do niego przepisy o

ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy.

2. Niejasna jest konstrukcja umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu zawieranej

przez właściciela nieruchomości z nabywcą lokalu. Brzmienie art. 8 ust. 3 WłLokU pro-

wadzi do wniosku, że nabywca lokalu uczestniczy w ustanawianiu odrębnej własności

lokalu w cudzym budynku, co koliduje z ogólną zasadą wyrażoną w art. 140 KC. Nie

można – moim zdaniem – założyć, że chodzi tu o dwie odrębne czynności prawne, tzn.

uprzednie jednostronne ustanowienie odrębnej własności lokalu dokonane przez właści-

ciela nieruchomości na swoją rzecz w oparciu o art. 10 WłLokU oraz następcze przenie-

sienie tej odrębnej własności na nabywcę w drodze umowy sprzedaży, darowizny itp.,

gdyż byłoby to sprzeczne z treścią komentowanego przepisu, który mówi o jednej umo-

wie, tj. "umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu". Na przyjęcie tego poglądu nie

pozwala również zasada konstytutywności pierwszego wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli

bowiem uznać, że pod wymienioną w art. 8 ust. 3 WłLokU "umową ustanowienia odręb-

nej własności lokalu" kryje się jednostronne ustanowienie odrębnej własności lokalu na

rzecz właściciela nieruchomości oraz następcze przeniesienie tej własności na nabywcę

lokalu w drodze innej czynności prawnej, np. umowy sprzedaży, to czynność druga po-

winna zostać poprzedzona wpisem odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej (art. 7

ust. 2 WłLokU). Oznaczałoby to, że obie czynności nie mogłyby zostać objęte jednym

aktem notarialnym i należałoby dokonywać ich "na raty".

3. Doktryna nie wypracowała jednolitego stanowiska w przedstawionej wyżej kwestii

(zob. J. Skąpski, Własność lokali w świetle ustawy z 24.6.1994 r., KPP 1996, z. 2, s. 219;

E. Drozd, Ustanowienie odrębnej własności lokali, Rej. 1994, Nr 12, s. 27 i nast.; M. Na-

zar, Obrót nieruchomościami lokalowymi (wybrane zagadnienia), [w:] II Kongres Nota-

riuszy Rzeczypospolitej Polskiej. Referaty i opracowania, Poznań–Kluczbork 1999, s.

187 i nast.; G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2006, s. 83;

M. Watrakiewicz, Charakter prawny umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu,

PS 1999, Nr 3, s. 94 i nast.). Według części autorów strony takiej umowy powinny naj-

pierw złożyć oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, a następnie

oświadczenia mające na celu przeniesienie tej własności na nabywcę, np. w drodze

sprzedaży, darowizny itp. Zdaniem innych komentatorów do skutecznego zawarcia umo-

wy przenoszącej własność lokalu dotychczas niewyodrębnionego nie jest konieczne zło-

żenie oświadczenia o ustanowieniu jego odrębnej własności, gdyż taka umowa ma zara-

zem na celu wyodrębnienie lokalu (tak M. Nazar, Odrębna własność lokali (wybrane za-

gadnienia), PiP z 1995 r. z. 10–11, s. 27. Por. E. Drozd, Z. Truszkiewicz, Gospodarka

gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995, s. 110).

4. Przytoczone wyżej rozbieżności, dotyczące charakteru prawnego umowy ustanowienia

odrębnej własności lokalu zawieranej przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu,

choć nie mają dla funkcjonowania odrębnej własności lokali kluczowego znaczenia,

przysparzają trudności notariuszom, a to dlatego, że nie bardzo wiadomo, jak powinni oni

zaklasyfikować taką umowę, np. sprzedaż lokalu przez dewelopera na rynku pierwotnym.

Nie jest to "klasyczna" sprzedaż, gdyż przedmiot sprzedaży, tzn. odrębna własność loka-

lu, jeszcze nie istnieje i powstanie dopiero z chwilą założenia dla lokalu księgi wieczystej

(art. 7 ust. 2 WłLokU). Nie są to także dwie zupełnie odrębne czynności, tzn. ustanowie-

nie odrębnej własności lokalu przez dewelopera na swoją własną rzecz, a następnie jego

sprzedaż kupującemu, gdyż art. 8 ust. 3 WłLokU mówi o jednej czynności, tj. umowie

ustanowienia odrębnej własności lokalu zawieranej przez właściciela nieruchomości i

nabywcę lokalu. Jak już zostało powiedziane, w przypadku przyjęcia koncepcji dwóch

odrębnych czynności, czynność druga powinna zostać poprzedzona wpisem do księgi

wieczystej, a zatem obie czynności nie mogłyby zostać objęte jednym aktem notarialnym.

Redakcja art. 8 ust. 3 WłLokU nie daje też – moim zdaniem – podstaw do uznania, że w

przepisie tym chodzi o ustanowienie odrębnej własności lokalu bezpośrednio na cudzą

rzecz, a to wobec braku wyraźnego ustawowego doprecyzowania takiej możliwości. Wy-

daje się, że gdyby ustawodawca zamierzał wykreować taką możliwość, dałby temu wyraz

w bardziej jednoznaczny sposób. Marginalnie warto nadmienić, że przyjęcie tej koncepcji

wiązałoby się z opodatkowaniem transakcji odmiennym niż stosowany w obecnej prakty-

ce.

5. Powyższe niejasności interpretacyjne przyczyniają się do znacznych rozbieżności w

redakcji aktów notarialnych dokumentujących sprzedaż lokali na rynku pierwotnym. No-

tariusze korzystają tu najczęściej z klauzuli redagowanej nieco "na okrągło", według któ-

rej deweloper i kupujący wspólnie oświadczają, że ustanawiają odrębną własność kon-

kretnego lokalu (bez artykułowania, na czyją rzecz), po czym deweloper oświadcza, że

lokal ten sprzedaje kupującemu, a kupujący oświadcza, że lokal kupuje. Jest to redakcja

umowy najbardziej "strawna", choć nasuwa się oczywiście pytanie, dlaczego kupujący

składa oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w cudzym budynku, a

zatem, czy można przyjąć, że art. 8 ust. 3 WłLokU stanowi lex specialis w stosunku do

art. 140 KC. Przytoczona tu zwyczajowa klauzula zawiera zatem spore niedomówienia,

lecz redakcja przepisów ustawy uniemożliwia jej precyzyjniejsze sformułowanie. Warto

nadmienić, że w praktyce notarialnej spotkać można różne tytuły takich umów. Najczę-

ściej stosowaną nazwą jest "umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprze-

daży". Trzeba jednak pamiętać, że ewentualne mylne oznaczenie nie wpływa na ważność

dokonanej czynności prawnej (falsa demonstratio non nocet).

III. Istotne postanowienia umowy

III. Przepis art. 8 ust. 1 pkt 2 wymienia istotne postanowienia umowy ustanowienia od-

rębnej własności lokalu. Zalicza do nich rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz

pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właści-

cielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Nie jest to lista zamknięta, co

wnioskować można m.in. z użytego przez ustawodawcę sformułowania "w szczególno-

ści". Oczywiste jest, że w przypadku zawierania takiej umowy, np. przez gminę lub de-

welopera, do jej istotnych postanowień należeć będzie nadto cena lokalu, sposób jej za-

płacenia, termin wydania lokalu nabywcy itp.

a) rodzaj lokalu

1. Przez określenie rodzaju lokalu należy rozumieć doprecyzowanie, czy jest to lokal

mieszkalny, czy też lokal o innym przeznaczeniu, zwany zwyczajowo "niemieszkal-

nym", stosownie do podziału wynikającego z art. 2 ust. 2 WłLokU. Podział ten stanowi

pewien anachronizm, a to wobec zarzucenia przez współczesnego ustawodawcę dawnej

kodeksowej koncepcji lokalu mieszkalnego, jako przedmiotu własności osobistej. Warto

nadmienić, że ustawa o własności lokali nie przywiązuje do powyższego podziału więk-

szego znaczenia, a odrębna własność obu rodzajów lokali powstaje, funkcjonuje i wygasa

w ten sam sposób. Uzasadnienia utrzymywania omawianego tu podziału doszukać się

można w przepisach prawa podatkowego, chociażby w odmiennym opodatkowaniu obro-

tu obu rodzajami lokali (zob. uwagi do art. 2).

2. W aktach notarialnych sporządzanych pod rządami obecnej ustawy spotyka się często

klauzulę o ustanowieniu odrębnej własności "lokalu użytkowego". Jest to sformułowanie

poprawne, gdyż termin "lokal użytkowy" znany jest obecnej ustawie i został użyty w jej

art. 12 ust. 3, umożliwiającym obciążanie właścicieli takich lokali zwiększonymi koszta-

mi utrzymania nieruchomości wspólnej. Termin ten nie został jednak w ustawie zdefi-

niowany, a zatem nieco niejasne są wzajemne relacje pomiędzy "lokalami użytkowymi" a

"lokalami o innym przeznaczeniu", co ma dla funkcjonowania odrębnej własności lokali

znaczenie zupełnie marginalne. W praktyce notarialnej oba terminy używane są zamien-

nie.

3. Termin "lokal niemieszkalny" stosowany jest w księgach wieczystych prowadzonych

w systemie informatycznym na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z

20.8.2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informa-

tycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1575 ze zm.), wobec czego nie ma przeszkód, aby korzystać

z niego przy formułowaniu w aktach notarialnych wniosków wieczystoksięgowych.

b) położenie lokalu

1. Z przepisu art. 8 ust. 1 WłLokU wynika obowiązek zamieszczenia w akcie notarialnym

ustanawiającym odrębną własności lokalu informacji o jego położeniu. Przez położenie

lokalu należy rozumieć zarówno jego usytuowanie w obrębie danej nieruchomości, jak i

usytuowanie tej nieruchomości w obrębie miasta, dzielnicy czy osiedla. Za wadliwą nale-

ży uznać umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu bez wskazania budynku, z któ-

rego lokal został wyodrębniony.

2. Położenie budynku można określić w akcie notarialnym przez podanie jego adresu,

wskazanie numeru właściwej księgi wieczystej i sądu ją prowadzącego, a także w inny

sposób. Najważniejsze, aby zostało ono w akcie notarialnym określone jednoznacznie.

3. Konieczność wskazania kondygnacji, na której położony jest wydzielany lokal, wynika

pośrednio z art. 2 ust. 5 WłLokU, nakazującego załączenie do aktu notarialnego ustana-

wiającego odrębną własność lokalu rzutu tej kondygnacji. Oczywiste jest, że w opisie

załączonego do aktu rzutu powinna znaleźć się informacja o tym, którą kondygnację rzut

ten przedstawia.

4. Wobec faktu, że pojęcie kondygnacji nie zostało zdefiniowane w żadnej ustawie, przy

jej określaniu należy posługiwać się definicją zawartą w § 3 pkt 16 rozporządzenia Mini-

stra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny od-

powiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Przepis ten stanowi,

że przez kondygnację rozumieć należy verba legis poziomą nadziemną lub podziemną

część budynku, zawartą między górną powierzchnią stropu lub warstwy wyrównawczej

na gruncie a górną powierzchnią stropu lub stropodachu znajdującego się nad tą częścią,

w tym poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część

budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą wysokość w świetle nie

mniej niż 2,0 m, z wyjątkiem nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwi-

gu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia gazowa. Z definicji tej wynika,

że przez pojęcie kondygnacji należy rozumieć zarówno kondygnacje nadziemne, jak i

podziemne (zob. uwagi do art. 2).

5. Informacja o położeniu lokalu zawarta w akcie notarialnym znajduje swoje odzwier-

ciedlenie w zakładanej dla lokalu księdze wieczystej, w której lokal oznacza się właśnie

na podstawie aktu notarialnego, a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru loka-

li lub wypisu z kartoteki lokali (§ 29 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z

17.9.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów – Dz.U.

Nr 102, poz. 1122 ze zm.). Obowiązkiem notariusza jest przeto zadbanie, aby informacje

zawarte w sporządzonym przez niego akcie notarialnym zgodne były z informacjami wy-

nikającymi z dokumentów ewidencyjnych dostarczonych mu przez klienta.

6. W dawniejszych aktach notarialnych dla określenia położenia lokalu posługiwano się

prawie wyłącznie pojęciem "parter" i "piętro", a nie "kondygnacje". Wynikało to zarówno

z utrwalonej praktyki notarialnej, jak i – choć w sposób pośredni – z przepisów prawa.

Przepis § 28 ust. 1 pkt 11 uchylonego już rozporządzenia Ministrów Gospodarki Prze-

strzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z 17.12.1996 r. w

sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 158, poz. 813) zaliczał do danych opi-

sowych budynku jedynie "liczbę kondygnacji nadziemnych", a zatem tylko parter i piętra.

Dlatego też w dawniejszych aktach notarialnych, a także w księgach wieczystych prowa-

dzonych w formie papierowej w ten właśnie sposób określano położenie lokali.

7. Rozwój budownictwa wielkomiejskiego, połączony z postępem technologicznym

ostatnich lat, spowodował konieczność uwzględnienia w przepisach prawa również pod-

ziemnych kondygnacji budynków. Kondygnacje te obejmują obecnie znaczną część bu-

dynków nowych i coraz częściej same są odrębnymi lokalami, np. garażami wielostano-

wiskowymi stanowiącymi odrębny przedmiot własności. Nie da się ich po prostu pomi-

nąć. Dlatego też przepis § 63 pkt 1 obowiązującego rozporządzenia Ministra Rozwoju

Regionalnego i Budownictwa z 29.3.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków

(Dz.U. Nr 38, poz. 454) uwzględnia w danych ewidencyjnych budynku zarówno liczbę

kondygnacji nadziemnych, jak i podziemnych. Spójny z tą regulacją jest przepis § 21 pkt

2 lit. e) obowiązującego rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 20.8.2003 r. w spra-

wie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. Nr

162, poz. 1575 ze zm.), nakazujący wpisywanie w polu 1.4.2.5 elektronicznej księgi wie-

czystej, oznaczonym jako "liczba kondygnacji", łącznej liczby kondygnacji nadziemnych

i podziemnych budynku, z zastrzeżeniem, że w sytuacji, gdy różne części budynku mają

różną liczbę kondygnacji, do księgi tej należy wpisać najwyższą liczbę kondygnacji da-

nego rodzaju.

8. Przy określaniu w aktach notarialnych kondygnacji, na których położone są lokale, a

co za tym idzie, przy formułowaniu wniosków wieczystoksięgowych o zakładanie dla

lokali ksiąg wieczystych, nasuwa się wiele pytań. Czy lokal usytuowany na parterze w

budynku posiadającym piwnice należy uznać za położony na kondygnacji zerowej,

pierwszej czy drugiej? Czy można przyjąć, że lokal położony na pierwszym piętrze w

budynku posiadającym dwa poziomy podziemne usytuowany jest na kondygnacji czwar-

tej, tzn. czy można oznaczyć: poziom minus dwa jako kondygnację pierwszą, poziom

minus jeden jako kondygnację drugą, parter jako kondygnację trzecią, zaś pierwsze piętro

jako kondygnację czwartą? Czy garaż wielostanowiskowy znajdujący się na drugim po-

ziomie podziemnym (najniższym) należy uznać za położony na kondygnacji minus dru-

giej czy pierwszej?

9. Odpowiedź na postawione wyżej pytania jest zaskakująca, bowiem każde z zapropo-

nowanych rozwiązań jest prawidłowe. Żaden przepis prawa nie narzuca algorytmu okre-

ślania poszczególnych kondygnacji budynku, co oznacza, iż nie ma w tym zakresie jednej

powszechnie obowiązującej formuły. Należy jedynie pamiętać, że kondygnacje w obrębie

tej samej nieruchomości należy oznaczać przy zastosowaniu tej samej metody. Jeśli za-

tem w konkretnym budynku wyodrębniono już część lokali, określając lokale na parterze

– jako położone na pierwszej kondygnacji lokale na pierwszym piętrze – jako położone

na drugiej kondygnacji itd., to przy kolejnych wyodrębnieniach należy stosować tę samą

formułę. Notariusz sporządzający umowę ustanowienia odrębnej własności kolejnego

lokalu powinien sprawdzić, w jaki sposób oznaczano położenie lokali w aktach wcze-

śniejszych i jak odnotowano to w księgach wieczystych. Nieprawidłowa jest sytuacja, w

której według wpisów w księdze wieczystej lokale sąsiadujące ze sobą położone są na

różnych kondygnacjach.

10. Określając kondygnacje, na których usytuowane są wyodrębniane lokale, można sko-

rzystać posiłkowo z przepisu § 17 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 20.8.2003

r. w sprawie przenoszenia treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi

wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1574 ze zm.).

Przepis ten określa sposób zamiany pięter na kondygnacje za migracji ksiąg wieczystych.

Stanowi on verba legis, że "do liczby określającej piętro dodaje się "1" i tak otrzymaną

wartość przenosi się do rubryki 1.4 "oznaczenie" podrubryki 1.4.4 "lokal" pola 1.4.4.8

"kondygnacja". Oznacza to, że przy zamianie pięter na kondygnacje do numeru piętra

należy dodać "1", a co za tym idzie, że parteru nie oznacza się jako kondygnację zerową,

lecz pierwszą. Warto także zwrócić uwagę, że w księgach wieczystych prowadzonych w

systemie informatycznym nie ma możliwości oznaczenia kondygnacji za pomocą ułamka,

tzn. wpisania, że lokal położony jest np. na kondygnacji 1 i 1/2, czyli na tzw. wysokim

parterze."

11. Powołane wyżej rozporządzenie z 20.8.2003 r. nie ma oczywiście bezpośredniego

zastosowania przy wyodrębnianiu nowych lokali. Można jednak założyć, że skoro wolą

prawodawcy jest takie ukształtowanie wpisów w elektronicznych księgach wieczystych,

aby dawnemu "pierwszemu piętru" odpowiadała obecnie "druga kondygnacja", to nic nie

stoi na przeszkodzie, aby koncepcję tę przyjąć również przy ustanawianiu odrębnej wła-

sności nowych lokali, zwłaszcza w sytuacji, gdy będą dla nich zakładane od razu księgi

elektroniczne. Pozytywnym efektem przyjęcia tego poglądu będzie spójność w sposobie

oznaczania położenia lokali we wszystkich księgach elektronicznych, niezależnie od tego,

czy powstały one po migracji, czy też nie.

12. Za prawidłowe należy uznać jednak również odmienne koncepcje, np. oznaczanie

wszystkich kondygnacji kolejnymi liczbami dodatnimi (1, 2, 3 itd.), począwszy od kon-

dygnacji najniższej podziemnej. Zwolennicy tego sposobu podnoszą, że budynek składa

się z określonej liczby kondygnacji, które należy liczyć po prostu kolejno od dołu. Wadą

tej koncepcji jest mała czytelność, gdyż informacja, że lokal znajduje się przykładowo na

drugiej kondygnacji, niewiele nam mówi. Nie wynika z niej nawet, czy jest to kondygna-

cja podziemna czy nadziemna. Koncepcja ta jest także nieco myląca, gdyż w świadomo-

ści przeciętnego odbiorcy druga kondygnacja kojarzy się z drugim piętrem.

13. Dość powszechną praktyką jest oznaczanie kondygnacji podziemnych kolejnymi

liczbami ujemnymi (-1, -2, -3 itd.), począwszy od najwyższej podziemnej, zaś kondygna-

cji nadziemnych kolejnymi liczbami dodatnimi (1, 2, 3 itd.), począwszy od najniższej

nadziemnej. Sposób ten zgodny jest z metodą zamiany pięter na kondygnacje w procesie

migracji ksiąg, bowiem pierwsze piętro określone zostaje jako druga kondygnacja. Zaletą

takiego oznaczania kondygnacji jest zgodność wpisów w elektronicznych księgach loka-

lowych, niezależnie od tego, czy powstały one w procesie migracji, czy były zakładane

od razu w formie informatycznej, o czym była już mowa wyżej. Pewną niedogodnością

wynikającą z przyjęcia tej koncepcji jest "zagubienie" parteru, który oznacza się tu jako

kondygnację pierwszą, choć z matematycznego punkt widzenia właściwsze byłoby jej

oznaczenie jako zerowa. Dlatego też za dobrą praktykę należy uznać zamieszczanie w

aktach notarialnych dokumentujących obrót lokalami położonymi na tak określonej

pierwszej kondygnacji dodatkowej informacji, że chodzi tu o parter.

14. Notariusz dokumentujący zbycie lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczy-

sta w formie papierowej, w której położenie lokalu zostało określone przez wpis parteru

bądź numeru piętra, powinien poinformować nabywcę lokalu o tym, że po migracji tej

księgi, tzn. w księdze prowadzonej w systemie informatycznym, położenie tego lokalu

określone zostanie przez podanie numeru kondygnacji, który nie jest tożsamy z numerem

piętra. Chodzi o to, aby uprzedzić nabywcę lokalu położonego przykładowo na parterze,

że według wpisów w zmigrowanej księdze wieczystej lokal ten położony będzie na

pierwszej kondygnacji, a także o tym, że zmiana ta ma charakter jedynie terminologiczny.

Przekazanie tej informacji jest dobrą praktyką, gdyż zdarza się, że właściciele lokali, po

zapoznaniu się z treścią zmigrowanej księgi wieczystej, występują do sądu wieczysto-

księgowego z wnioskiem o sprostowanie błędu.

15. Warto zwrócić uwagę, że w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycz-

nym dla lokalu wielokondygnacyjnego nie wpisuje się wszystkich kondygnacji, na któ-

rych lokal jest położony, lecz tylko tę kondygnację, na której usytuowane jest jego wej-

ście główne (§ 21 pkt 4 lit. h rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 20.8.2003 r. w

sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym – Dz.U.

Nr 162, poz. 1575 ze zm.).

c) powierzchnia lokalu

1. Ustawa o własności lokali posługuje się zarówno ogólnym pojęciem powierzchni, jak i

pojęciem powierzchni użytkowej, choć terminy te nie zostały w niej zdefiniowane. Prze-

pis art. 3 ust. 3 WłLokU mówi o "stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z po-

wierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich

lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi", a zatem nie dookreśla po-

wierzchni pomieszczeń przynależnych jako użytkowej. Przepis art. 8 ust. 1 pkt 1 WłLo-

kU, wymieniający dane niezbędne do zamieszczenia w akcie notarialnym ustanowienia

odrębnej własności lokalu, mówi już tylko o "powierzchni lokalu".

2. Pojęcie powierzchni użytkowej zostało zdefiniowane w innych ustawach, lecz są to

definicje skonstruowane na użytek tych ustaw, a żaden przepis ustawy o własności lokali

nie odsyła do którejkolwiek z nich. Oznacza to, że ustawodawca nie narzucił w tym za-

kresie żadnych sztywnych rozwiązań, umożliwiając posiłkowanie się tymi definicjami.

3. Według art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszka-

niowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz.

266 ze zm.) przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszyst-

kich pomieszczeń znajdujących się w tym lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spi-

żarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących

mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i

sposób używania. Do powierzchni użytkowej lokalu – według tej ustawy – nie wlicza się

powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni,

suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania

opału.

4. Stosownie do definicji zawartej w art. 1a pkt 5 ustawy z 12.1.1991 r. o podatkach i

opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 ze zm.) za powierzchnię użyt-

kową budynku lub jego części uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długo-

ści ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych

oraz szybów dźwigowych, przy czym za kondygnację uważa się również garaże pod-

ziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

5. Pojęcie powierzchni użytkowej zdefiniowała także Polska Norma PN-70/B-02365

"Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru".

6. Brak przepisów narzucających sposób obliczania powierzchni użytkowej lokali na po-

trzeby ustanawiania ich odrębnej własności umożliwia zastosowanie w tym zakresie do-

wolnej metody. Należy jednak pamiętać, że od wielkości powierzchni użytkowej lokalu

zależy wielkość związanego z jego własnością udziału w nieruchomości wspólnej. Dla

prawidłowego ustalenia tych relacji kluczowe znaczenie ma konsekwentne stosowanie tej

samej metody obliczania powierzchni użytkowej lokali w całym procesie ich sukcesyw-

nego wyodrębniania z danej nieruchomości.

d) udział w nieruchomości wspólnej

1. Sposób obliczania udziału właściciela lokalu we własności nieruchomości wspólnej

określony został w art. 3 ust. 3 WłLokU. Jest to novum w prawie polskim, gdyż algoryt-

mu takiego nie zawierało ani przedwojenne rozporządzenie o własności lokali, ani prze-

pisy Kodeksu cywilnego dotyczące odrębnej własności lokali.

2. Komentowany przepis stanowi, że udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej

odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomiesz-

czeń do niego przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z

pomieszczeniami do nich przynależnymi. Dla wyliczenia tego udziału należy podzielić

powierzchnię użytkową lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych

przez powierzchnię użytkową wszystkich lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do

nich przynależnych. Dla przykładu, jeżeli powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 80 m

2

i

przynależy do niego piwnica o powierzchni 10 m

2

, a łączna powierzchnia użytkowa

wszystkich lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych wynosi 2700

m

2

, to udział właściciela tego lokalu w nieruchomości wspólnej wynosi 90/2700.

3. Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej powinien zostać wyrażony ułam-

kiem zwykłym. Użycie w tym celu ułamków dziesiętnych jest niewygodne, a nadto – na

skutek dokonywania zaokrągleń ułamków dziesiętnych – może doprowadzić do sytuacji,

w której suma udziałów wszystkich współwłaścicieli nie da jedności. Oznaczać to będzie,

że według wpisów w księdze wieczystej własność nieruchomości wspólnej przekracza

100% (gdy suma udziałów jest większa od jedności), albo też, że część tej nieruchomości

nie ma właściciela (gdy suma udziałów jest mniejsza od jedności). Sytuacje takie wystę-

pują w praktyce niestety dość często, zwłaszcza w księgach zakładanych dawniej. Przy-

czyny ich powstania należy upatrywać w wieloletnim braku normatywnej regulacji okre-

ślającej sposób wyrażania w księgach wieczystych wielkości udziałów współwłaścicieli.

4. W obecnym stanie prawnym kwestia ta nie budzi już wątpliwości. Przepis § 41 ust. 2

rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg

wieczystych i zbiorów dokumentów, w brzmieniu nadanym nowelą z 26.9.2003 r. (Dz.U.

Nr 176, poz. 1721), która weszła w życie 25.10.2003 r., nakazuje wyrażanie udziału

współuprawnionych przy zastosowaniu ułamków zwykłych, a w przypadku dokonywania

wpisów kolejnych udziałów, przeliczanie ich przez sprowadzenie do wspólnego mianow-

nika. Powinien to być najmniejszy wspólny mianownik, gdyż to właśnie on zapewnia

największą przejrzystość wpisów. Stosowanie ułamków nadmiernie długich utrudnia ko-

rzystanie z ksiąg. Dla przykładu, zamiast wpisywać do księgi wieczystej udziały współ-

właścicieli wynoszące: 210/810, 20/180, 10/30, 200/900 i 40/540, należy je przeliczyć

przez sprowadzenie do najmniejszego wspólnego mianownika, który w tym przypadku

wynosi 27, i wpisać odpowiednio: 7/27, 3/27, 9/27, 6/27 i 2/27. Ułatwi to porównywanie

wielkości poszczególnych udziałów, a także sprawdzenie, czy ich suma równa się jedno-

ści. Porównywanie wielkości ułamków o różnych mianownikach jest bardzo uciążliwe.

Komentowany przepis ma zatem charakter porządkujący i zapewnia przejrzystość wpi-

sów.

5. Artykuł 3 ust. 3 WłLokU dookreśla in fine algorytm wyliczania udziału w nieruchomo-

ści wspólnej przypadającego właścicielowi lokali niewyodrębnionych. Chodzi tu o sytu-

ację, w której część lokali została z budynku wyodrębniona, zaś pozostała ich część sta-

nowi nadal własność jednego podmiotu, którym jest z reguły uprzedni właściciel całej

nieruchomości, np. gmina lub deweloper sprzedający sukcesywnie lokale. Udział takiego

właściciela w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej

należących do niego samodzielnych, lecz niewyodrębnionych prawnie lokali wraz z po-

wierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych, do łącznej powierzchni użytkowej

wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Według art. 3 ust. 4

WłLokU do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest określenie – oddzielnie dla każde-

go samodzielnego lokalu – jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomiesz-

czeń do niego przynależnych.

6. Z brzmienia art. 3 ust. 3 WłLokU wynika, że dla ustalenia wielkości udziału w nieru-

chomości wspólnej nie ma znaczenia, czy samodzielny lokal został już prawnie wyodręb-

niony, tzn. czy została już ustanowiona jego odrębna własność, czy też nie. Istotna jest

natomiast znajomość powierzchni użytkowej każdego samodzielnego lokalu wraz z po-

wierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Pomiary muszą zostać dokonane od-

rębnie dla każdego samodzielnego lokalu, jeszcze przed wyodrębnieniem pierwszego z

nich. Oznacza to, że właściciel nieruchomości, z której ma zostać wyodrębniony choćby

tylko jeden lokal, powinien sporządzić dokumentację podziałową całej nieruchomości.

Dokumentacja ta powinna obejmować wszystkie samodzielne lokale oraz wskazywać,

które pomieszczenia przynależną do każdego z nich. Powinna ona w szczególności okre-

ślać powierzchnię użytkową każdego samodzielnego lokalu wraz z powierzchnią po-

mieszczeń do niego przynależnych.

7. Przy wyodrębnianiu lokali z nieruchomości zabudowanej więcej niż jednym budyn-

kiem udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej ustala się analogicznie, jak

przy wyodrębnianiu lokali z nieruchomości zabudowanej jednym budynkiem. Wynika to

z art. 3 ust. 5 WłLokU określającego ten udział jako stosunek powierzchni użytkowej

lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych do łącznej powierzchni

użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Nierucho-

mość wspólna obejmuje w tym przypadku grunt oraz te części wszystkich budynków i

urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W sytuacji takiej na-

bywca każdego lokalu staje się jednoczesnym nabywcą udziału w częściach wspólnych

wszystkich budynków.

8. Warto w tym miejscu przypomnieć, że zdaniem Sądu Najwyższego, wyrażonym w

postanowieniu z 14.3.2002 r., IV CK 896/00 (OSNC 2003, Nr 6, poz. 81), wadliwe okre-

ślenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomo-

ści, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje

nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że katego-

ryczność sformułowań ustalających sposób obliczania udziału właściciela lokalu w nieru-

chomości wspólnej, zawartych początkowo w art. 3 ust. 1 WłLokU, a od nowelizacji z

1997 r. w art. 3 ust. 3 WłLokU, prowadzi do wniosku, że wywołują one skutek, o którym

mowa w art. 58 § 1 in fine KC, co oznacza, że w miejsce nieważnych postanowień czyn-

ności prawnej wchodzi przepis ustawy, a zatem nie zachodzi nieważność całej czynności

prawnej. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność, czy nieruchomość, z której wyodręb-

niono lokale, zabudowana jest jednym czy większą liczbą budynków.

9. Powołane wyżej orzeczenie Sądu Najwyższego zasługuje na aprobatę. Trudno zaak-

ceptować pogląd odmienny, według którego wadliwość ustalenia wielkości udziału w

prawie akcesoryjnym powinna skutkować nieważnością nabycia prawa głównego. Ko-

mentowane orzeczenie ma duże znaczenie praktyczne, bowiem błędne ustalenie wielko-

ści udziałów w nieruchomości wspólnej zdarza się w praktyce dość często.

IV.

Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną

1. Zgodnie z art. 8 ust. 2 WłLokU sposób zarządu nieruchomością wspólną może zostać

określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu albo grupy

lokali, ze skutkiem dla nabywców kolejnych lokali. Można go określić także później w

umowie zawartej w formie aktu notarialnego przez właścicieli wszystkich lokali (art. 18

WłLokU). Jest rzeczą oczywistą, że umowa o ustanowienie odrębnej własności kolejnego

lokalu nie może zmienić dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a

to dlatego, że jej stronami nie są właściciele wszystkich lokali.

2. Sposób zarządu nieruchomością wspólną podlega ujawnieniu w księdze wieczystej

nieruchomości, z której lokale zostały wyodrębnione, zwanej potocznie, choć niezbyt

trafnie – księgą budynkową. Termin "księga budynkowa" jest o tyle mylący, że sugeruje,

iż prowadzi się ją tylko dla budynku, podczas gdy jest ona prowadzona również dla grun-

tu, na którym budynek posadowiono. Nieprecyzyjne jest również określanie tej księgi

mianem "księgi nieruchomości wspólnej", gdyż do chwili ustanowienia odrębnej własno-

ści ostatniego lokalu księga ta obejmuje także samodzielne lokale niewyodrębnione (zło-

żoną nieruchomość lokalową), należące do dotychczasowego właściciela nieruchomości

(np. dewelopera albo gminy), które wspólnymi nie są (zob. uwagi do art. 4). Prawidło-

wym terminem jest przeto mało poręczne sformułowanie "księga prowadzona dla nieru-

chomości, z której wyodrębniono lokale".

3. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na pod-

stawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta sta-

nowi podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z której wy-

odrębniono lokale.

4. Przepisy dotyczące zarządu nieruchomością wspólną zawarte zostały w Rozdziale IV

ustawy. Zgodnie z art. 23 ust. 1 WłLokU uchwały właścicieli lokali są podejmowane

bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwa-

ła może być także wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w

drodze indywidualnego ich zbierania. W praktyce pojawia się trudność w zaprotokołowa-

niu takiej uchwały przez notariusza, a jak wiadomo niektóre uchwały wymagają dla swej

ważności protokołu sporządzonego w formie aktu notarialnego. Problem polega na tym,

że w przypadku częściowego oddania głosów na zebraniu, którego przebieg protokołuje

notariusz, a następnie – już po zakończeniu zebrania – kontynuowania ich oddawania w

drodze indywidualnego zbierania głosów, notariusz sporządzający protokół z zebrania nie

może stwierdzić, czy uchwała została podjęta.

5. Dla uniknięcia przedstawionego wyżej problemu, w przypadku uzasadnionej obawy o

zbyt małą frekwencję na zebraniu właścicieli, którego przebieg ma być protokołowany

przez notariusza, można odwrócić kolejność sposobów oddawania głosów. Nie ma prze-

szkód, aby zarząd wspólnoty w zawiadomieniu o zebraniu poinformował właścicieli o

porządku obrad oraz treści uchwały mającej być przedmiotem głosowania, zaznaczając

jednocześnie, że osoby niemogące przybyć na zebranie, mogą oddać swoje głosy wcze-

śniej w drodze indywidualnego ich zbierania. Następnie zarząd wspólnoty powinien –

jeszcze przed odbyciem zebrania – głosy te zebrać. W sytuacji takiej przewodniczący

zebrania ma możliwość zarządzenia głosowania dla właścicieli przybyłych na zebranie, z

jednoczesnym ich poinformowaniem, że część głosów została już oddana w drodze in-

dywidualnego ich zbierania. Na przewodniczącym spoczywać będzie obowiązek czuwa-

nia nad prawidłowością przebiegu głosowania, w szczególności zadbanie o to, aby nie

brały w nim udziału osoby, które oddały już swoje głosy. Komisja skrutacyjna powinna

policzyć głosy oddane na zebraniu, a następnie sporządzić i przekazać przewodniczącemu

protokół z tej czynności, z adnotacją o ogólnym wyniku głosowania, tzn. z uwzględnie-

niem głosów oddanych wcześniej w drodze ich indywidualnego zbierania, według doku-

mentacji sporządzonej i dostarczonej przez zarząd (najczęściej lista z podpisami głosują-

cych właścicieli albo protokół sporządzone przez zarząd). W sytuacji takiej przewodni-

czący zebrania będzie mógł ogłosić, czy uchwała została ostatecznie podjęta i jakim sto-

sunkiem głosów, co powinno zostać zaprotokołowane przez obecnego na zebraniu nota-

riusza.

V. Klauzule quoad usum

1. W aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali coraz częściej spotkać

można klauzule ustalające sposób korzystania z nieruchomości wspólnej odmiennie od

sposobu przewidzianego w art. 206 KC. Ma to ścisły związek z rozwojem budownictwa

miejskiego, w którym nieruchomość wspólna pełni coraz częściej dodatkowe funkcje.

Nowoczesne budynki mieszkalne wyposażane są dziś w parkingi wielostanowiskowe,

sale do ćwiczeń rekreacyjnych, a niekiedy nawet w baseny i sauny. Urządzenia te loko-

wane są właśnie w obrębie nieruchomości wspólnej. Nic więc dziwnego, że coraz czę-

ściej pojawia się konieczność ustalenia w akcie notarialnym innego – niż określony w art.

206 KC – sposobu korzystania z tych urządzeń, a niekiedy nawet konieczność dokonania

fizycznego podziału nieruchomości wspólnej, zwanego podziałem quoad usum, polegają-

cego na wydzieleniu każdemu ze współwłaścicieli, albo tylko niektórym z nich, fizycznej

części nieruchomości do wyłącznego posiadania i użytku.

2. Podział quoad usum dotyczy najczęściej miejsc postojowych położonych na parkingu

podziemnym lub zewnętrznym w obrębie nieruchomości wspólnej. Przypisuje on kon-

kretne miejsca postojowe właścicielom konkretnych lokali, w ten sposób, że właściciele

ci mogą z nich korzystać z wyłączeniem innych osób. Oznacza to, że osoba, której miej-

sce postojowe przydzielono, ma prawo z niego korzystać samodzielnie, powstrzymując

się jednocześnie od korzystania z miejsc postojowych przydzielonych innym osobom

(zob. uwagi do art. 2).

3. Umowy o sposobie korzystania mogą dotyczyć oczywiście także innych części nieru-

chomości wspólnej, takich jak ogródki przydomowe, piwnice czy strychy.

4. Dla nadania podziałowi quod usum charakteru trwałego powinno się go ujawnić w

księdze wieczystej nieruchomości wspólnej przez wpis roszczeń wynikających z umowy

o sposobie korzystania. Możliwość taką daje art. 16 ust. 2 pkt 3 KWU. Ujawnienie po-

działu quoad usum nie jest obligatoryjne, gdyż żaden przepis nie nakłada takiego obo-

wiązku. Ma ono jednak doniosłe znaczenie wynikające z art. 221 KC. Przepis ten stano-

wi, że czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej odno-

szą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwo-

ścią mógł się dowiedzieć. Z przepisu tego wynika zatem, że podział nieruchomości

quoad usum wiąże także przyszłych jej współwłaścicieli, pod warunkiem jednak że o

podziale tym wiedzieli lub z łatwością mogli się dowiedzieć. Ujawnienie podziału w

księdze wieczystej przesądza o ziszczeniu się tego warunku. Artykuł 2 KWU stanowi

wyraźnie, że księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością ich tre-

ści. Oznacza to, że każdoczesny właściciel lokalu, będący jednocześnie współwłaścicie-

lem nieruchomości wspólnej, zobowiązany jest do przestrzegania ujawnionego w księdze

wieczystej sposobu korzystania z tej nieruchomości.

5. Notariusze sporządzający akty ustanowienia odrębnej własności lokali mogą niekiedy

spotkać się z argumentem o nieprzydatności ujawniania podziału quoad usum w księdze

wieczystej nieruchomości wspólnej, a to wobec faktu, że nabywca każdego lokalu wie

dokładnie, z których części nieruchomości wspólnej wolno mu korzystać z wyłączeniem

innych osób, gdyż zostało to ustalone w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną wła-

sność jego lokalu. Jest to argument chybiony, bowiem celem ujawnienia sposobu korzy-

stania przez właściciela konkretnego lokalu z nieruchomości wspólnej nie jest poinfor-

mowanie tegoż właściciela o przysługującym mu uprawnieniu, lecz poinformowanie o

nim osób trzecich, np. przyszłych nabywców lokali położonych w tym budynku, którzy

mogliby negować to uprawnienie, powołując się na brak wiedzy w tym zakresie.

6. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której kolejny nabywca lokalu, któremu nie

przysługuje prawo do miejsca postojowego, gdyż nie przysługiwało ono również jego

poprzednikowi, parkuje swój samochód na cudzym miejscu postojowym, twierdząc, że

prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej przysługuje wszystkim współwłaścicie-

lom, a zatem i jemu, a nie są mu znane jakiekolwiek odmienne ustalenia w tym zakresie.

Warto w tym miejscu zauważyć, że nabywcom lokali, zwłaszcza na rynku wtórnym, nie

są z reguły znane postanowienia umów wyodrębniających poszczególne lokale, a właśnie

w tych umowach zamieszczone są najczęściej klauzule quoad usum. Nie przesądzając o

tym, czy w przedstawionej tu hipotetycznej sytuacji nabywca lokalu mógł się o podziale

quoad usum z łatwością dowiedzieć, stwierdzić trzeba stanowczo, że wobec domniema-

nia prawnego wyrażonego w art. 2 KWU ujawnienie tego podziału w księdze wieczystej

rozwiewa wszelkie wątpliwości w tym zakresie, uniemożliwiając nabywcy lokalu pod-

niesienie powyższego zarzutu.

7. Podział nieruchomości quoad usum, zwłaszcza ujawniony w księdze wieczystej, ma

charakter rzeczowy, a nie tylko obligacyjny. Pogląd ten potwierdzony został w orzecznic-

twie Sądu Najwyższego, według którego prawa i obowiązki wynikające z umowy okre-

ślającej sposób korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej są prawami mająt-

kowymi niezwiązanymi ściśle z osobą współwłaściciela, lecz z udziałem w tej rzeczy.

Roszczenia z nich wynikające mogą być ujawnione w księdze wieczystej, a w braku

ujawnienia, odnoszą skutek także wobec nabywcy, o ile o nich wiedział. Prawa te nie

gasną z chwilą śmierci współwłaściciela, lecz przechodzą na jego spadkobierców (tak

Sąd Najwyższy w wyroku z 25.10.1973 r., III CRN 247/73, OSNC 1974, Nr 9, poz. 151

oraz w postanowieniu z 4.10.2002 r., III CKN 521/01).

8. Ujawniony w księdze wieczystej podział nieruchomości quoad usum, zwłaszcza gdy

podziałowi ulega bez reszty cały budynek, np. budynek obejmujący kilka samodzielnych

lokali, kreuje stan prawny nieco zbliżony do modelu określanego niekiedy – niezbyt traf-

nie – mianem "niewłaściwej własności lokalu" (zob. Wprowadzenie oraz uwagi do art. 3).

VI.

Załączniki do aktu notarialnego i wniosku wieczystoksięgowego

1. Notariusz sporządza akt notarialny w oparciu o oświadczenia osób biorących w nim

udział, jak również w oparciu o przedstawione mu dokumenty. Niektóre dokumenty zo-

stają notariuszowi jedynie okazane, inne załącza się do oryginału aktu notarialnego, a

zatem pozostają one w kancelarii notarialnej, jeszcze inne notariusz przesyła do sądu

wieczystoksięgowego wraz z wypisem aktu notarialnego jako załączniki do wniosku wie-

czystoksięgowego zawartego w tym akcie. Przesłany przez notariusza wniosek oraz załą-

czone do niego dokumenty uważa się za złożone przez wnioskodawcę (626

4

KPC). Nota-

riusz nie działa tu ani jako pełnomocnik wnioskodawcy, ani jako uczestnik postępowania

wieczystoksięgowego. Jego rola w tym zakresie sprowadza się do roli doręczyciela. Sąd

wieczystoksięgowy nie ma też obowiązku informowania notariusza o wyniku przeprowa-

dzonego postępowania.

2. Za słuszną należy uznać stosowaną przez wielu notariuszy praktykę informowania

klientów o możliwości zwrócenia się do nich z ewentualnymi pytaniami, w przypadku,

gdyby sąd wieczystoksięgowy wniosek zawarty w sporządzonym przez nich akcie nota-

rialnym oddalił bądź zwrócił. Trzeba pamiętać, że akty notarialne, w tym także zawarte w

nich wnioski wieczystoksięgowe, redagowane są w gruncie rzeczy przez samych notariu-

szy. Klienci zdają się w tym względzie na ich wiedzę i fachowość. W przypadku podjęcia

przez klienta decyzji o zaskarżeniu orzeczenia sądu odmawiającego dokonania wpisu

notariusz, który sporządził akt, będzie mógł mu wyjaśnić, jakimi argumentami kierował

się przy redagowaniu aktu, formułowaniu zawartego w nim wniosku oraz doborze doku-

mentów przesłanych sądowi. Informacje te mogą okazać się kluczowe dla skuteczności

wnoszonego przez klienta środka zaskarżenia. Warto w tym miejscu nadmienić, że wnio-

sek wieczystoksięgowy prawomocnie oddalony można uzupełnić i złożyć ponownie. Nie

powstaje tu przeszkoda w postaci powagi rzeczy osądzonej (res iudicata).

3. Notariusz powołując w akcie notarialnym dokument dostarczony mu przez klienta,

powinien uczynić wzmiankę o tym, czy dokument ten został mu jedynie okazany, czy też

został do aktu załączony. Za nieprawidłowe należy uznać sformułowanie, iż dokument

ten został przy akcie "przedłożony", a to wobec nieprecyzyjności tego sformułowania.

Akty notarialne powinny być redagowane w sposób czytelny i jednoznaczny.

4. Rzut kondygnacji stanowi załącznik do aktu notarialnego, a nie do wniosku wieczysto-

księgowego. Przepis art. 2 ust. 5 WłLokU jest w tym zakresie zupełnie jasny i clara non

sunt interpretanda nie wymaga żadnych dodatkowych wyjaśnień. Nakłada on na strony

umowy obowiązek załączenia do aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność

lokalu rzutu kondygnacji, na której znajduje się lokal wraz z pomieszczeniami do niego

przynależnymi, a w przypadku położenia tych pomieszczeń poza budynkiem – także wy-

rysu z operatu ewidencyjnego.

5. Ratio legis powołanego wyżej przepisu art. 2 ust. 5 WłLokU to umożliwienie zlokali-

zowania wyodrębnianego lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych. Należy zgo-

dzić się ze stanowiskiem wyrażonym przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w

piśmie PO-024-26/00 z 30.5.2000 r. (Rej. 2000, Nr 7–8, s. 175), że wymogi powyższego

przepisu zostają spełnione również wtedy, gdy zaznaczeń dokona się nie na rzucie całej

kondygnacji budynku, lecz na odpowiednim fragmencie tego rzutu. Chodzi o to, że w

przypadkach budynków dużych rzut całej kondygnacji jest dokumentem wielkich rozmia-

rów i siłą rzeczy małej dokładności. W sytuacji takiej wygodniej jest załączyć do aktu

notarialnego odpowiedni fragment tego rzutu. Nie ma potrzeby załączania rzutu obejmu-

jącego kilkanaście lokali do aktu notarialnego wyodrębniającego tylko jeden z nich. W

przypadku takim wystarczy załączyć do aktu fragment rzutu kondygnacji przedstawiający

usytuowanie tego konkretnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych.

6. Na tle art. 2 ust. 5 WłLokU zrodziło się pytanie o skutki niezałączenia do aktu nota-

rialnego rzutu kondygnacji. Chodzi o sytuację, gdy rzut kondygnacji nie został w ogóle

sporządzony, względnie został sporządzony, lecz z jakiegoś powodu (np. przez nieuwagę

notariusza) nie został do aktu załączony. Uchybienie to nie powoduje nieważności czyn-

ności prawnej ustanowienia odrębnej własności lokalu. Byłby to skutek zbyt daleko idą-

cy. Nie ma tu też analogii do sytuacji braku zaświadczenia starosty stwierdzającego sa-

modzielność lokalu, gdyż samodzielność lokalu jest przesłanką ustanowienia jego odręb-

nej własności. Brak stwierdzenia ziszczenia się tej przesłanki w sposób przewidziany w

ustawie (brak zaświadczenia starosty) uniemożliwia sporządzenie aktu notarialnego usta-

nawiającego odrębną własność lokalu oraz stanowi dla sądu wieczystoksięgowego prze-

szkodę do dokonania wpisu, gdyby akt notarialny został jednak sporządzony. Rzut kon-

dygnacji jest natomiast dokumentem o charakterze pomocniczym, ułatwiającym –

zwłaszcza w razie wątpliwości – precyzyjne określenie położenia lokalu i pomieszczeń

do niego przynależnych. Powinien on zostać sporządzony w sposób czytelny i zgodny ze

sztuką kreślarską, choć ustawa nie formułuje w tym zakresie żadnych szczególnych wy-

magań ani nie wskazuje osób uprawnionych do sporządzania rzutów. Lege non distingu-

ente należy przyjąć, że ustawodawca pozostawił tę kwestię uznaniu stron.

7. W przypadku zaistnienia sporu dotyczącego przedmiotu nabycia, np. sporu o pomiesz-

czenia przynależne, brak rzutu kondygnacji może – moim zdaniem – przyczynić się do

skutecznego uchylenia się przez stronę umowy od skutków prawnych złożonego oświad-

czenia woli (art. 84 KC). Chodzi np. o sytuację, w której wobec braku rzutu kondygnacji

nie można jednoznacznie ustalić, które pomieszczenia zostały przez nabywcę nabyte, a

strony umowy mają w tej kwestii rozbieżny pogląd. Praktyka uczy, że numery nadawane

przeróżnym pomieszczeniom na etapie wznoszenia budynku ulegają częstym zmianom.

Zdarza się, że niektóre pomieszczenia oznacza się początkowo literami, a dopiero w koń-

cowej fazie inwestycji cyframi. Bywa także, że niektórym pomieszczeniom w ogóle nie

nadaje się numerów. Celem załączenia do aktu notarialnego rzutu odpowiedniej kondy-

gnacji jest wyeliminowanie potencjalnych wątpliwości. Uważam przeto, że podniesienie

przez nabywcę lokalu zarzutu, iż w zakresie lokalizacji pomieszczeń przynależnych dzia-

łał pod wpływem błędu, może – przy spełnieniu innych przesłanek określonych w art. 84

KC – stanowić podstawę do skutecznego uchylenia się tego nabywcy od skutków praw-

nych swego oświadczenia woli w zakresie nabycia lokalu. Stanowczo odrzucam nato-

miast pogląd, według którego niezałączenie do aktu notarialnego rzutu kondygnacji po-

woduje nieważność czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu.

8. Wielu notariuszy wysyła drugi egzemplarz rzutu kondygnacji (albo jego odpis) do sądu

wieczystoksięgowego, jako załącznik do wniosku o założenie dla lokalu księgi wieczy-

stej. Nie jest to praktyka błędna, choć żaden przepis nie nakłada tego obowiązku. Złoże-

nie do akt księgi wieczystej rzutu przedstawiającego dokładne położenie lokalu i po-

mieszczeń do niego przynależnych może w praktyce okazać się przydatne. Nie można

jednak zgodzić się z wypowiadanym niekiedy poglądem o konieczności załączenia rzutu

kondygnacji do wniosku wieczystoksięgowego, a za zupełnie chybione należy uznać sta-

nowisko niektórych sądów wieczystoksięgowych oddalających wnioski o założenie dla

lokali ksiąg wieczystych z powodu braku tego załącznika. Dziwi zatem błędne – moim

zdaniem – stanowisko Sądu Okręgowego w Warszawie wyrażone w uzasadnieniu incy-

dentalnego postanowienia z 25.5.2001 r., V Cz 713/01, w którym rzut kondygnacji trak-

towany jest jako dokument stanowiący podstawę oznaczenia lokalu w księdze wieczystej

(zob. Przegląd Notarialny 2006, Nr 2, s. 72–75).

9. Informacje o położeniu lokalu muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w założonej dla

lokalu księdze wieczystej, w której lokal oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub

orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z

kartoteki lokali (§ 29 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001 r. w sprawie

prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów – Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze

zm.). Notariusze powinni przeto dążyć do tego, aby informacje zawarte w sporządzanych

przez nich aktach notarialnych zgodne były z informacjami wynikającymi z danych ewi-

dencyjnych.

10. Według art. 26 ust. 1 KWU, w brzmieniu nadanym przez art. 24 pkt 1 ustawy z

14.2.2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej pro-

wadzonej w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 42, poz. 363), podstawą oznaczenia

nieruchomości w księdze wieczystej, w tym również nieruchomości lokalowej, są dane

katastru nieruchomości. Kataster to odpowiednik dotychczasowej ewidencji gruntów i

budynków, przez którą rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany

zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, a także ich właścicielach oraz innych

osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.

Artykuł 53a ustawy z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2005

r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.) stanowi, że do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i

budynków w kataster nieruchomości przez pojęcie "kataster" należy rozumieć tę ewi-

dencję. Dlatego też oba terminy używane są w praktyce zamiennie.

11. Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków polega na wykonaniu czynności tech-

nicznych i administracyjnych mających na celu tworzenie komputerowych baz danych

ewidencyjnych oraz operatu ewidencyjnego, a także systemu komputerowego umożliwia-

jącego aktualizację tych baz danych, tworzenie raportów obrazujących te dane oraz udo-

stępnianie tych danych. Częściami składowymi operatu ewidencyjnego są: operat geode-

zyjno-prawny, stanowiący zbiór dowodów, uzasadniających wpisy do komputerowych

baz danych ewidencyjnych, oraz operat opisowo-kartograficzny. Podstawowymi rapor-

tami obrazującymi dane ewidencyjne dla poszczególnych obrębów są: 1) rejestr gruntów,

2) rejestr budynków, 3) rejestr lokali, 4) kartoteka budynków, 5) kartoteka lokali, 6) mapa

ewidencyjna.

12. Rejestr gruntów jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych o

wszystkich działkach ewidencyjnych w granicach obrębu, zebranych według ich przyna-

leżności do poszczególnych jednostek rejestrowych gruntów. Zawiera on dane określają-

ce: 1) podmioty ewidencyjne, 2) użytkowników wieczystych gruntów, 3) jednostki spra-

wujące zarząd nieruchomościami lub trwały zarząd, 4) państwowe osoby prawne, którym

Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego nieruchomości wykonywanie prawa wła-

sności lub innych praw rzeczowych, 5) organy administracji publicznej, które gospodaru-

ją nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa oraz

gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości oraz 6) użytkowników

gruntów państwowych i samorządowych.

13. Rejestr budynków jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych

dotyczących budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, zebranych

według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych budynków. Zawie-

ra on dane określające właścicieli budynków oraz inne osoby, jednostki organizacyjne i

organy wyszczególniane w rejestrze gruntów.

14. Rejestr lokali jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych, do-

tyczących lokali stanowiących odrębne nieruchomości, zgrupowanych według ich przy-

należności do poszczególnych jednostek rejestrowych lokali. Zawiera on dane określające

właścicieli lokali oraz inne osoby, jednostki organizacyjne i organy wyszczególniane w

rejestrze gruntów.

15. Kartoteka budynków jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyj-

nych o budynkach, zebranych w pozycjach kartoteki budynków. Zawiera ona dane okre-

ślające podmioty ewidencyjne oraz innych władających budynkami w całości lub w czę-

ści, a także oznaczenia jednostek rejestrowych gruntów lub jednostek rejestrowych bu-

dynków związanych z poszczególnymi budynkami. Pozycję kartoteki budynków tworzą

dane o budynkach wybudowanych na gruntach wchodzących w skład jednej jednostki

rejestrowej gruntów.

16. Kartoteka lokali jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych o

lokalach, zebranych w pozycjach kartoteki lokali. Zawiera ona dane określające właści-

cieli lokali oraz innych władających lokalami, a także oznaczenia jednostek rejestrowych

gruntów, jednostek rejestrowych budynków oraz w przypadku lokali stanowiących od-

rębne nieruchomości – oznaczenia jednostek rejestrowych lokali związanych z poszcze-

gólnymi lokalami. Pozycję kartoteki lokali stanowią dane o lokalach znajdujących się w

jednym budynku.

17. Mapa ewidencyjna obejmuje m.in.: 1) granice państwa, jednostek zasadniczego trój-

stopniowego podziału terytorialnego państwa, jednostek ewidencyjnych, obrębów, dzia-

łek, 2) oznaczenia punktów granicznych, z wyróżnieniem punktów, których położenie

określone zostało w odpowiednim trybie i z wymaganą dokładnością, 3) kontury użytków

gruntowych, klas gleboznawczych, budynków i działek ewidencyjnych, 4) dane opisowo

informacyjne, w szczególności: nazwy jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału

terytorialnego państwa, oznaczenia jednostki ewidencyjnej i obrębu, nazwy ulic, placów,

uroczysk, cieków, zbiorników wodnych i innych obiektów fizjograficznych, numery dróg

publicznych nadane na podstawie przepisów o drogach publicznych, numery porządkowe

i ewidencyjne budynków.

18. Pomocniczymi raportami tworzonymi na podstawie bazy danych ewidencyjnych są

przede wszystkim: zestawienie gruntów, wykaz gruntów, wykaz budynków, wykaz lokali

oraz skorowidz działek.

19. Artykuł 2 ust. 4 WłLokU dopuszcza możliwość usytuowania pomieszczeń do lokalu

przynależnych poza budynkiem, z zastrzeżeniem, że jest to usytuowanie w granicach tej

samej nieruchomości gruntowej. W sytuacji takiej – stosownie do art. 2 ust. 5 WłLokU

– pomieszczenia przynależne zaznacza się właśnie na wyrysie z operatu ewidencyjnego.

Operat ten – jak już zostało powiedziane – składa się z map, rejestrów i dokumentów

uzasadniających wpisy do tych rejestrów. Ze względu na okoliczność, iż w niektórych

przypadkach w skład operatu ewidencyjnego wchodzi również mapa zasadnicza zawiera-

jąca warstwę ewidencyjną, powyższy wymóg można uznać za spełniony, jeżeli zaznaczeń

dokona się na wyrysie z takiej mapy. Wyrysy i wypisy z operatu ewidencyjnego są wy-

dawane przez organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków odpłatnie na żądanie

właścicieli lub osób fizycznych i prawnych, w których władaniu znajduje się grunt, bu-

dynek lub lokal, osób fizycznych i prawnych oraz innych jednostek organizacyjnych nie-

posiadających osobowości prawnej, które mają interes prawny w tym zakresie, a także na

żądanie zainteresowanych organów administracji rządowej i jednostek samorządu teryto-

rialnego.

20. Warto przypomnieć, że choć ostateczny termin założenia – dla obszarów miast –

komputerowych baz danych ewidencyjnych umożliwiających tworzenie podstawowych

raportów, w tym rejestrów lokali i kartotek lokali, upłynął 31.12.2005 r., w wielu mia-

stach lub dzielnicach miast bazy te nie zostały dotychczas założone. Jest to sytuacja kło-

potliwa dla notariuszy i sądów wieczystoksięgowych, lecz przede wszystkim dla osób

zainteresowanych ustanowieniem odrębnej własności lokali (zob. § 80 ust. 1 pkt 3 lit. a)

rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29.3.2001 r. w sprawie

ewidencji gruntów i budynków – Dz.U. Nr 38, poz. 454). Niektóre sądy wieczystoksię-

gowe, wychodząc naprzeciw społecznym oczekiwaniom, nie oddalają wniosków o zało-

żenie dla lokali ksiąg wieczystych w sytuacji braku rejestru lokali na danym terenie. Jest

to działanie społecznie słuszne, choć bez wątpienia przyczynia się ono do spowolnienia

procesu tworzenia komputerowych baz danych ewidencyjnych, gdyż pozostawia organy

odpowiedzialne za ich tworzenie w błędnym przekonaniu, że utworzenie tych baz nie jest

sprawą pilną.

21. Trzeba zatem pamiętać, że po 31.12.2005 r. zakładanie dla lokali ksiąg wieczystych

przy braku danych z ewidencji lokali jest w istocie rzeczy naginaniem prawa do bieżą-

cych potrzeb. Sądy wieczystoksięgowe nie muszą tego robić. Odmowa założenia księgi

wieczystej dla samodzielnego lokalu z powodu niedostarczenia sądowi wieczystoksięgo-

wemu wypisu z kartoteki lokali jest – począwszy od 1.1.2006 r. – jak najbardziej zasadna.

Z jurydycznego punku widzenia bez znaczenia pozostaje tu okoliczność, że na danym

obszarze – mimo upływu zakreślonego ustawą terminu – nie stworzono komputerowych

baz danych ewidencyjnych umożliwiających tworzenie rejestrów lokali i kartotek lokali.

Sąd wieczystoksięgowy władny jest odmówić założenia księgi, nawet wtedy, gdy powyż-

szą okoliczność potwierdza załączone do wniosku urzędowe zaświadczenie (durum est,

sed ita lex scripta est).

22. Dokument obejmujący pełnomocnictwo do ustanowienia odrębnej własności lokalu

stanowi załącznik do aktu notarialnego, i jeżeli został on przez notariusza w akcie tym

powołany, nie musi być dodatkowo (np. w odpisie) załączany do wniosku. Nie oznacza to

jednak, że sąd wieczystoksięgowy nie może – zwłaszcza w szczególnie uzasadnionych

przypadkach – zażądać odpisu albo wypisu tego dokumentu. Nie sposób odmówić sądowi

wieczystoksięgowemu prawa do zbadania, czy pełnomocnik zawierający umowę stano-

wiącą podstawę wpisu do księgi wieczystej został umocowany prawidłowo. Sądy wieczy-

stoksięgowe powinny jednak żądać dokumentu pełnomocnictwa w sytuacjach szczegól-

nych, zdając się w tym zakresie – co do zasady – na fachowość notariusza, będącego oso-

bą zaufania publicznego. Warto nadmienić, że w obrębie prowadzonego przez sąd wie-

czystoksięgowy badania umocowania pełnomocnika nie mieści się prowadzenie dowo-

dów osobowych w celu ustalenia, czy doszło do odwołania pełnomocnictwa (zob. posta-

nowienie Sądu Najwyższego z 7.12.1999 r., II CKN 591/98, OSNC 2000, Nr 7–8, poz.

131).

23. Nie ma obowiązku przesyłania sądowi wieczystoksięgowemu dokumentu, jeżeli znaj-

duje się on już w aktach księgi wieczystej. W sytuacji takiej wystarczy zamieszczenie

przy wniosku wieczystoksięgowym informacji, że dokument ten został złożony do akt

księgi wieczystej, ze wskazaniem – jeżeli jest to możliwe – numeru odpowiedniej karty

(zob. § 10 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001 r. w sprawie

prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze

zm.).

24. Notariusz sporządzający akt notarialny dokumentujący ustanowienie przez właścicie-

la lokalu hipoteki na rzecz banku, dysponujący zaświadczeniem wydanym przez ten bank

w trybie art. 95 Prawa bankowego z 1997 r. (t.j. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.),

nie ma obowiązku przesyłania tego zaświadczenia sądowi wieczystoksięgowemu, gdyż

wypis aktu notarialnego obejmującego oświadczenie o ustanowieniu tej hipoteki stanowi

samodzielną podstawę jej wpisu. Zaświadczenie to może zostać zwrócone właścicielowi

lokalu albo załączone do aktu notarialnego, jako dokument potwierdzający zgodność zło-

żonego w tym akcie oświadczenia z umową kredytową. Nie ma oczywiście przeszkód do

przesłania tego zaświadczenia sądowi wieczystoksięgowemu, co w niektórych rejonach

kraju stanowi powszechną praktykę.

25. Do aktu notarialnego można załączyć notarialny odpis mapy ewidencyjnej. Bezpod-

stawne jest twierdzenie, jakoby sporządzenie odpisu takiej mapy było zabronione. Arty-

kuł 18 ustawy z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr

240, poz. 2027 ze zm.) stanowi, że zezwolenia odpowiedniego organu wymaga jedynie

explicite "rozpowszechnianie, rozprowadzanie oraz reprodukowanie w celu rozpo-

wszechniania i rozprowadzania map, materiałów fotogrametrycznych i teledetekcyjnych,

stanowiących państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny". Nie ulega wątpliwości, że

sporządzenie przez notariusza odpisu mapy ewidencyjnej obrazującej położenie nieru-

chomości w celu jego załączenia do aktu notarialnego dokumentującego rozporządzenie

tą nieruchomością nie jest ani rozpowszechnianiem, ani rozprowadzaniem, ani reprodu-

kowaniem w celu rozpowszechniania i rozprowadzania, a zatem nie wymaga zezwolenia.

Błędny pogląd o rzekomym bezwzględnym zakazie reprodukcji map wynika z przeocze-

nia zmiany treści cytowanego wyżej art. 18 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, do-

konanej nowelą z 17.5.1989 r. (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.), która we-

szła w życie 30.3.2001 r. Istota zmiany polegała na tym, że w przepisie tym po słowie

"reprodukowanie" dopisano "w celu rozpowszechniania i rozprowadzania", a zatem nie

każde reprodukowanie.

26. Marginalnie warto nadmienić, że wbrew treści urzędowych pieczęci przybijanych

nagminnie na wypisach z rejestru gruntów, wykazach zmian gruntowych oraz innych

dokumentach geodezyjnych reprodukcja tych dokumentów nie podlega ograniczeniu wy-

nikającemu z art. 18 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, gdyż nie stanowią one ma-

teriału fotogrametrycznego, teledetekcyjnego ani też nie są mapami. Nie ma zatem prze-

szkód do sporządzania notarialnych odpisów tych dokumentów.

27. Zupełnie odmienną kwestią jest zagadnienie, czy odpisy odpisów i wypisów doku-

mentów mogą stanowić podstawę wpisów do księgi wieczystej. Pytanie sprowadza się do

tego, czy dokumentem stanowiącym podstawę wpisu może być tylko oryginał dokumentu

albo odpis (wypis) tego oryginału, czy też może to być także odpis odpisu (wypisu) ory-

ginału. O tym, że urzędowo poświadczony odpis dokumentu stanowi podstawę wpisu do

księgi wieczystej, przesądza art. 250 § 1 KPC, który stanowi, że w sytuacji, gdy doku-

ment urzędowy znajduje się w aktach organu, wystarcza przedstawienie urzędowo po-

świadczonego przez ten organ odpisu tego dokumentu. Treść przepisu jest oczywista. Dla

przykładu, wydany przez kierownika urzędu stanu cywilnego odpis aktu małżeństwa,

znajdującego się w archiwum tego urzędu, jest dokumentem wystarczającym do dokona-

nia wpisu, podobnie jak odpis (wypis) orzeczenia sądu wydany przez ten sąd. Udzielenia

odpowiedzi wymaga jednak pytanie, czy odpis takiego urzędowego odpisu (wypisu) ma

tę samą moc, a zatem, czy jest on dokumentem wystarczającym do dokonania wpisu.

28. W postanowieniu z 24.6.1997 r., II CKN 216/97, OSNC 1998, Nr 1, poz. 7, Sąd Naj-

wyższy wyraził pogląd, że podstawą wpisu do księgi wieczystej nie może być odpis odpi-

su dokumentu urzędowego poświadczony przez organ państwowy będący w posiadaniu

odpisu tego dokumentu. Orzeczenie to zapadło jednak na tle dość nietypowego stanu

prawnego i można mieć wątpliwości, czy przytoczona wyżej teza nadaje się do wyciąga-

nia ogólnych wniosków, zwłaszcza w zakresie odpisów sporządzanych przez notariusza.

29. Nie przesądzając merytorycznie przedstawionej wyżej kwestii, stwierdzić trzeba je-

dynie, że ścisłe przestrzeganie wykładni dokonanej przez Sąd Najwyższy w powołanym

wyżej orzeczeniu jest nierealne i społecznie szkodliwe. Zasadą jest bowiem, że organ

wydający dokument zatrzymuje w swoich aktach jego oryginał, wydając zainteresowa-

nym osobom jego odpisy (wypisy), które w obrocie prawnym pełnią w istocie rzeczy rolę

oryginałów. W przypadku likwidacji organu, a także zniszczenia lub zagubienia akt na

skutek różnych zdarzeń losowych, takich jak pożar czy powódź, dotarcie do oryginału

dokumentu jest po prostu fizycznie niemożliwe. Trudno zatem dziwić się wnioskodawcy

posiadającemu jedyny urzędowy odpis takiego dokumentu, że nie chce się go wyzbyć,

zwłaszcza w sytuacji, gdy dokument ten niezbędny mu będzie do dokonania w przyszło-

ści innych czynności prawnych. Zdarzają się także przypadki mniej spektakularne, w któ-

rych zdobycie urzędowego odpisu oryginału jest wprawdzie możliwe, lecz trzeba się po

niego udać do odległej miejscowości, co dla osoby starszej lub chorej stanowi poważny

problem. Słuszna jest przeto praktyka większości sądów wieczystoksięgowych, odrzuca-

jących formułkowaty sposób interpretowania art. 250 § 1 KPC i uznających notarialne

odpisy urzędowych odpisów (wypisów) za wystarczającą podstawę wpisu do księgi wie-

czystej, zgodnie z zasadą constat ad salutem civium inventas esse leges. Bezduszne prze-

pędzanie wnioskodawców przez przysłowiową "ścieżkę zdrowia" nie powinno mieć

miejsca w demokratycznym państwie prawnym.

30. Zwolennikom kurczowego trzymania się słów ustawy należy zwrócić uwagę, że art.

250 § 1 KPC nie dotyczy – co do zasady – odpisów notarialnych, lecz odpisów sporzą-

dzonych przez organy władzy publicznej z dokumentów, które same stworzyły, i które

nadal znajdują się w ich posiadaniu. Z przepisu tego wynika, że organ będący w posiada-

niu sporządzonego przez siebie dokumentu, który ma stanowić podstawę wpisu do księgi

wieczystej, powinien wydać osobie zainteresowanej odpis tego dokumentu (oryginału), a

nie odpis sporządzonego przez siebie odpisu. Przepis ten nie dotyczy notariuszy, gdyż ci,

poza jednym wyjątkiem dotyczącym sprawozdawczości podatkowej, nie sporządzają od-

pisów tworzonych przez siebie dokumentów, lecz jedynie odpisy dokumentów sporzą-

dzanych przez inne podmioty (art. 79 pkt 7 PrNot). Ponadto komentowany tu art. 250 § 1

KPC mówi o organach wymienionych w art. 244 § 1 KPC, a zatem o "organach władzy

publicznej i innych organach państwowych", do których notariusza raczej trudno zali-

czyć.

31. Warto jednak pamiętać, że czynności notarialne dokonane przez notariusza mają cha-

rakter dokumentu urzędowego (art. 2 § 2 PrNot), wobec czego notarialny odpis dokumen-

tu powinien być traktowany na równi z tym dokumentem. Jeżeli zatem dany dokument,

np. sporządzony przez organ publiczny odpis oryginału, stanowi wystarczającą podstawę

wpisu do księgi wieczystej, to notarialny odpis takiego dokumentu (odpis urzędowego

odpisu oryginału), powinien także stanowić wystarczającą podstawę wpisu. Za wyjątek

należy uznać tytuł wykonawczy, który powinno się składać sądowi w oryginale (zob.

uchwała Sądu Najwyższego z 8.12.2005 r., III CZP 101/05, OSNC 2006, Nr 11, poz.

180).

32. Przyjęcie powyższego stanowiska nie oznacza bynajmniej, że sąd wieczystoksięgowy

nie może – w konkretnej sprawie – wezwać wnioskodawcy do dostarczenia odpisu orygi-

nału dokumentu, uznając notarialny odpis odpisu za niewystarczający do dokonania wpi-

su. Powinny to być jednak przypadki rzadkie i usprawiedliwione szczególnymi okolicz-

nościami konkretnej sprawy, a nie powszechnie przyjęta zasada. .