dzi , 08:55

Czym faktycznie jest hipoteka odwrócona?

Tagi:

kredyty

,

hipoteka

,

mieszkanie

,

renta

,

kredytobiorca

Mimo e w Polsce pracuje si nad projektem ustawy o odwróconym
kredycie hipotecznym przynajmniej od kilku lat, to nadal nie wida
finaøu. W efekcie osoby starsze, które nie mog liczy na pomoc
dzieci czy wnuków, a oszcz dno ci ich ycia stanowi nieruchomo ,
w której mieszkaj , zwykle nie maj co szuka w ofercie banków.
Ich potrzeby staraj si zaspokoi firmy, które pod nazw
odwróconej hipoteki proponuj zawarcie umowy o do ywocie.

Wyst puj cy w naszym kraju brak regulacji hipoteki odwróconej zaczyna

by coraz bardziej odczuwalny, zwøaszcza w kontek cie przewa nie niskich uposa e emerytalnych i
rentowych. Coraz wi ksza liczba osób starszych rozwa a mo liwo uwolnienia rodków zamro onych w
mieszkaniu czy zabudowanym domem gruncie celem polepszenia sobie ycia. Poza tym cz

takich osób nie

ma komu przekaza maj tku w spadku, a cz

po prostu nie chce.

Co zamiast hipoteki?

W braku hipoteki odwróconej w polskim systemie

prawa

osobom takim pozostaj wøa ciwie trzy

rozwi zania: umowa o do ywocie, sprzeda domu lub mieszkania (i najem innego) albo zamiana na mniejsze
lokum.

Dwa ostatnie rozwi zania (sprzeda , zamiana) s cz sto trudne do zaakceptowania ze wzgl du na
konieczno przeprowadzki. Natomiast pierwszy wariant oferowany jest przez ró nego rodzaju instytucje z
sektora pozabankowego, które wypeøniaj w ten sposób istniej c luk i w umowach o do ywocie znalazøy
swoj nisz . W praktyce umowa o do ywocie do niedawna wymagaøa po drugiej stronie zaufanej osoby
(najcz ciej b d cej jednocze nie osob blisko spokrewnion ), która podj øaby si nabycia wøasno ci
nieruchomo ci w zamian za okre lone wiadczenia wskazane w akcie notarialnym i skøadaj ce si na prawo
do ywocia podlegaj ce ujawnieniu w ksi dze wieczystej. Na tre prawa do ywocia skøada si mo e renta,
czyli powtarzaj ce si wiadczenia w pieni dzu lub rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Tymczasem odwrócony kredyt hipoteczny ró ni od umowy o do ywocie niemal wszystko. O ile w przypadku
typowej odwróconej hipoteki, z której niestety polscy emeryci i renci ci skorzysta jeszcze nie mog ,
dochodzi jedynie do zaci gni cia zobowi zania wzgl dem banku zabezpieczonego hipotek na nieruchomo ci,
o tyle umowa o do ywocie od razu przenosi wøasno nieruchomo ci na

spóøk

, która w zamian zobowi zuje

si wypøaca do ywotni rent . Oznacza to, e w przypadku aktualnie oferowanych na polskim rynku
produktów dla seniorów o nazwie "hipoteka odwrócona" emeryt z chwil zawarcia umowy u notariusza
przestaje by wøa cicielem mieszkania czy domu, z którego jednak dalej mo e korzysta .

Wysoko comiesi cznej i okresowo (kwartalnie lub rokrocznie) waloryzowanej renty, któr za to otrzymuje
zale y od kilku czynników, zwøaszcza od warto ci zbywanej nieruchomo ci oraz wieku seniora. Mo liwo
dalszego, do ywotniego korzystania z nieruchomo ci gwarantuje natomiast wpisywane do ksi gi wieczystej
prawo do ywocia. Prawo to jest niezbywalne (nie mo na go darowa dzieciom ani zapisa w testamencie) i
wygasa wraz ze mierci do ywotnika. W rezultacie spadkobiercy takiej osoby - inaczej ni w ramach
odwróconego kredytu hipotecznego - nie otrzymaj w spadku nieruchomo ci, któr za ycia pó niejszy
spadkodawca przeniósø na rzecz instytucji finansuj cej rent . W umowie senior mo e jednak zapisa
spadkobiercom okre lon kwot . Decyzja ta b dzie miaøa rzecz jasna negatywny wpøyw na wysoko
prywatnych wiadcze rentowych.

Jakie ryzyko?

W przypadku takiej konstrukcji (umowa o do ywocie) zachodzi jednak powa ne niebezpiecze stwo oddania

biznes

Strona 1 z 2

Czym faktycznie jest hipoteka odwrócona? - Onet Biznes

2012-07-26

http://biznes.onet.pl/,0,5199777,drukuj

mieszkania za bezcen, zwøaszcza gdy mier do ywotnika nast pi po kilku miesi cach lub latach od zawarcia
umowy. Oferta skierowana jest za wyø cznie do osób starszych, które uko czyøy 65 lat. Instytucja
finansuj ca, przynajmniej na podstawie obecnie obowi zuj cych przepisów nie musi w aden sposób rozlicza
si z rodzin do ywotnika z uzyskanej w ten sposób nadwy ki.

Ze wzgl du na powy sze, instytucja odwróconego kredytu hipotecznego jest du o korzystniejsza i
bezpieczniejsza dla seniora w porównaniu do dost pnego na polskim rynku do ywocia (do ywotniej renty). W
przypadku mierci kredytobiorcy jego spadkobierca nabywa w spadku nieruchomo obci on hipotek , a
suma wypøaconych seniorowi rat wraz z oprocentowaniem stanowi døug spadkowy, który mo na spøaci . W
tym wariancie to spadkobierca a nie instytucja finansuj ca rent skorzysta na otrzymanej ró nicy tych
warto ci.

Obci

enie a nie zbycie

W przypadku klasycznej hipoteki odwróconej, która znajdzie si w ofercie banków dziaøaj cych w Polsce
dopiero po uchwaleniu i wej ciu w ycie odpowiedniej ustawy, senior nie traci wøasno ci do posiadanego
mieszkania czy gruntu, które po jego mierci trafi w r ce spadkobiercy lub spadkobierców. W tym wypadku
nie mo e mie równie miejsca sytuacja, w której ró nica mi dzy warto ci nieruchomo ci a wysoko ci
zobowi zania trafi do banku. Zaøo enia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym zakøadaj ,

e osoby te b d miaøy 12 miesi cy od daty mierci kredytobiorcy na spøat zaci gni tego zobowi zania, za

jego wymiar b dzie zale aø od przekazanych seniorowi wypøat powi kszonych o odsetki.

Bank udzielaj cy odwróconego kredytu hipotecznego nie zawsze staje si wøa cicielem nieruchomo ci po

mierci kredytobiorcy. Jego zadøu enie mo e by bowiem spøacone przez spadkobierców. Wcze niejszej

spøaty mo e równie dokona sam kredytobiorca. Dla banku nieruchomo stanowi jedynie przedmiot
zabezpieczenia (jak w przypadku typowego kredytu hipotecznego) i nie jest celem samym w sobie. Bank
zarabia na oprocentowaniu takiego kredytu oraz innych opøatach, które ponosi osoba spøacaj ca
zobowi zanie zaci gni te przez seniora.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Gazeta Podatkowa nr 60 (892) z dn. 2012.07.26, strona 19

Dziaø: Umowy cywilnoprawne

Autor: Tomasz Konieczny

Gazeta Podatkowa

Copyright 1996-2012 Grupa Onet.pl SA

Strona 2 z 2

Czym faktycznie jest hipoteka odwrócona? - Onet Biznes

2012-07-26

http://biznes.onet.pl/,0,5199777,drukuj