Kryteria oceny samodzielności lokalu mieszkalnego

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z 2007-03-28,

III SA/Po 990/06

Opubl: Legalis

Teza:

Ustawowa przesłanka samodzielności danego lokalu sprowadza się do dwóch

aspek

tów - spełniania odpowiednich wymagań techniczno - budowlanych oraz moż-

liwości korzystania z tego lokalu bez konieczności korzystania z innego samodziel-

nego lokalu. Samodzielność jest jedyną przesłanką, jaką musi spełniać lokal, aby

mógł stać się nieruchomością. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie przewiduje innych wymagań w tym

zakresie. Nie zachodzi tutaj konieczność badania zgodności charakteru danego loka-

lu z wymaganiami określonymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12

kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bu-

dynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) w stosunku do pomieszczeń

przeznaczonych na stały pobyt ludzi, ani innych przepisów z zakresu prawa budow-

lanego. Nie ma zatem przeszkód, aby za taki samodzielny lokal uznać pomieszczeń

znajdujących się w suterenie nieruchomości.

Skład sądu:

Małgorzata Bejgerowska (sprawozdawca)

Małgorzata Górecka (przewodniczący)

Tadeusz Geremek

Sentencja:

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28

marca 2007 r. przy udziale sprawy ze skargi W.T.-M. na postanowienie Wojewody z

dnia (...), nr (...) w przedmioc

ie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności

lokalu;

1. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Prezydenta

Miasta z dnia (...), (...);

2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej kwotę (...) złotych tytułem zwrotu kosz-

tów sądowych,

3. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie może być wykonane.

Uzasadnienie:

Prezydent Miasta postanowieniem, nr (...) z dnia (...), działając na podstawie art. 219

KPA w zw. z art. 2 ust. 3

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.

Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903

ze zm.) odmówił W.T.-M., M.A. i M.A. wydania za-

świadczenia o samodzielności lokali o numerach (...), (...) i (...) w budynku mieszkal-

nym położonym w P. przy ulicy G. (...).

W uzasadnieniu postanowienia podniesiono, iż analiza dokumentacji inwentaryzacyj-

nej dołączonej do wniosku o wydanie zaświadczenia wykazała, że przedmiotowe lo-

kale choć są samodzielne, to jednak nie spełniają warunków technicznych wskaza-

nych w przepisach techniczno -

budowlanych, a w szczególności § 73 ust. 1 rozpo-

rządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków

technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75,

poz. 690 ze zm.), albowiem zgodnie z tym przepisem w pomieszczeniu mieszkalnym

poziom podłogi od strony ściany z otworami okiennymi i drzwiowymi nie powinien

znajdować się poniżej poziomu terenu przy budynku. Organ I instancji podał także, iż

dodatkowe dokumenty przedłożone przez wnioskodawców nie wyjaśniły kwestii, czy

przedmiotowe lokale powstały jako lokale mieszkalne, zgodnie z przepisami prawa

budowlanego.

W zażaleniu na powyższe postanowienie W.T.-M., M.A. i M.A. wskazali, iż zgodnie z

§ 2 ust. 1 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002

r., przepisy tego rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu i budowie, w tym tak-

że odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu

użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających

funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych (z

zastrzeżeniem § 207 ust. 2). W związku z tym, że przepis ten zawiera zamknięty ka-

talog sytuacji, do których może znaleźć zastosowanie powyższe rozporządzenie, nie

można go stosować do budynków już istniejących. Żalący podnieśli nadto, że przed-

miotowe lokale położone w kondygnacji suterenowej są stale zamieszkiwane od cza-

su wybudowania całego budynku, tj. od lat 30-tych XX wieku, a samodzielny lokal

może tworzyć zarówno jedna izba, jak i zespół izb - chodzi bowiem o wypełnianie

podstawowego warunku, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludzi.

Wojewoda postanowieniem, nr (...) z dnia (...), utrzymał w mocy zaskarżone posta-

nowienie organu I instancji.

W

motywach tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy podkreślił, że podstawą wyda-

nia zaświadczenia o samodzielności danego lokalu jest załączona do wniosku inwen-

taryzacja techniczna wraz z opisem odzwierciedlająca aktualny stan faktyczny i

prawny lokalu, która winna spełniać wymogi przepisów prawa budowlanego. Organ

odwoławczy przyznał, że z uwagi na fakt, iż budynek wzniesiono w latach 1932 -

1934, sporne lokale nie muszą spełniać wymagań normatywnych wskazanych w po-

wyższym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie

warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, od-

nośnie pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (na mocy § 330 tego roz-

porządzenia). Nie mniej, zdaniem organu drugiej instancji, winny one spełniać wa-

runki określone w Rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego

1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli, obowiązującego w okresie bu-

dowy, a ta okoliczność nie została przez żalące się strony wykazana.

W skardze na

powyższe orzeczenie W.T.-M. wniosła o uchylenie postanowienia or-

ganu drugiej instancji wskazując, że zarówno cały budynek, jak i sporne lokale po-

wstały zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami, a w szczególności Rozpo-

rządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowla-

nym i zabudowaniu osiedli. Skarżąca podniosła, że organy administracji wzywając ją

do uzupełnienia dokumentacji nie sprecyzowały jakim przepisom prawa budowlanego

miały odpowiadać przedmiotowe lokale.

W odpowiedz

i na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty

zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Jednocześnie powołał się na

treść art. 218 § 1 KPA, zgodnie z którym, organ administracji publicznej obowiązany

jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego,

wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych da-

nych znajdujących się w jego posiadaniu. W myśl § 2 tego samego artykułu organ

administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w ko-

niecznym zakresie postępowanie wyjaśniające.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Rozp

oznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny, zgodnie z treścią

art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. -

Prawo o ustroju sądów administracyjnych

(Dz.U. Nr 153, poz. 1269

ze zm.), a także art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze

zm.) bada, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a w szczególności czy przy jej

wydawaniu doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik

sprawy, lub naruszenia przepisów postępowania, dającego podstawę do jego wzno-

wienia, względnie mającego istotny wpływ na wynik tego postępowania (art. 145 po-

wyższej ustawy).

Zgodnie z art. 2 ust. 2

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U.

z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu

tego aktu prawnego jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie danego budynku

izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszcze-

niami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie tych

wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ustawy).

Ustawowa przesłanka samodzielności danego lokalu sprowadza się do dwóch

aspek

tów - spełniania odpowiednich wymagań techniczno - budowlanych oraz moż-

liwości korzystania z tego lokalu bez konieczności korzystania z innego samodziel-

nego lokalu. Zgodnie z poglądem przyjętym w doktrynie samodzielność jest jedyną

przesłanką, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się nieruchomością. Powołana

powyżej ustawa nie przewiduje innych wymagań w tym zakresie (zob. m.in. G. Bie-

niek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2006, str. 40).

W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, że lokale o numerach (...), (...) i (...) poło-

żone są w suterenie nieruchomości przy ulicy G. (...) w P. i jak wynika z dokumentacji

inwetaryzacyjnej, w istocie poziom podłóg w tych lokalach znajduje się poniżej po-

ziomu terenu przy budynku. Okoliczność ta nie przesądza, zdaniem Sądu, że przed-

miotowe lokale nie mogą stanowić odrębnych nieruchomości i nie można z nich ko-

rzystać bez konieczności jednoczesnego skorzystania z innego lokalu.

Sąd uznał, iż regulacje zawarte w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali są wystar-

cza

jącą podstawą do wyznaczenia w niniejszej sprawie kryterium pozwalającego na

zaliczenie (lub odmowę zaliczenia) lokalu do kategorii lokali samodzielnych. Z tego

względu nie podzielił poglądu organów administracji o konieczności badania zgodno-

ści charakteru danego lokalu z wymaganiami określonymi w rozporządzeniu Ministra

Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim

powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) w sto-

sunku do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi.

Sąd podziela pogląd strony skarżącej, że normy podane w powołanym powyżej roz-

porządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., znajdują zastosowanie

wyłącznie przy projektowaniu i budowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania bu-

dynków. Kwestie te nie stanowiły natomiast w ogóle przedmiotu niniejszego postę-

powania, dotyczącego w istocie prawnego wyodrębnienia lokali mieszkalnych w bu-

dynku o funkcji mieszkalnej.

Wbrew twierdzeniom zawartym w zaskarżonym postanowieniu organy administracji

nie były również uprawnione do badania w niniejszej sprawie, czy przedmiotowe lo-

ka

le spełniają wymogi zawarte w Rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z

dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli (Dz.U. Nr 23, poz.

202

ze zm., a nie jak błędnie podał organ drugiej instancji - Dz.U. z 1939 r. Nr 43,

poz. 216 ze zm.).

Jak wskazano powyżej, zadaniem organów administracji publicznej w analizowanej

sprawie było jedynie zbadanie samodzielności lokalu, zgodnie z definicją zawartą w

art. 2 ust. 2

powołanej wcześniej ustawy o własności lokali, a samodzielność ta doty-

czy sfery faktu i należy do ustaleń faktycznych (zob. Marek Watrakiewicz, Nierucho-

mość wspólna według ustawy o własności lokali - artykuł, Kwartalnik Prawa Prywat-

nego 2002/3/635).

Konkludując, należy uznać, że w postępowaniu prowadzącym do wydania orzeczeń

w obu instancjach miało miejsce naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ

na wynik sprawy, polegające na błędnej jego wykładni.

Postępowanie w przedmiocie wydania zaświadczenia w trybie art. 217 - 220 KPA,

jest wprawdzie

postępowaniem o charakterze uproszczonym w stosunku do zwy-

czajnego postępowania administracyjnego, jednak nie oznacza to, że odmowa wy-

dania zaświadczenia nie musi zawierać uzasadnienia faktycznego, tj. wskazania fak-

tów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przy-

czyn, z powodu, których innym dowodom odmówił waloru wiarygodności i mocy do-

wodowej (art. 124 i

art. 107 § 3 w związku z art. 126 KPA).

Skoro zatem organy administracji podjęły się przeprowadzenia postępowania wyja-

śniającego w analizowanej sprawie winny, zgodnie z art. 218 § 2 KPA, przeprowa-

dzić je w koniecznym zakresie, czyli w kierunku zmierzającym do ustalenia stanu fak-

tycznego i prawnego, wymagającego potwierdzenia zaświadczeniem.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy administracji winny zatem w sposób

wyczerpujący rozpatrzyć fakty i stan prawny, wynikające z prowadzonej przez organ

ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu i pod-

dać je wnikliwej ocenie, stosując przy tym prawidłową wykładnię art. 2 ust. 2 ustawy

o własności lokali.

Mając na względzie powyższe Sąd uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprze-

dzające je postanowienie organu I instancji jako nie odpowiadające prawu, na pod-

stawie

art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępo-

waniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 53, poz. 1270 ze zm.).

O kosztach postanowiono zgodnie z art. 200

powołanej powyżej ustawy Prawo o po-

stępowaniu przed sądami administracyjnymi.

W przedmiocie wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji orzeczono z mocy art.

152 cytowanej ustawy -

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.