Jak zawrzeć umowę przedwstępną

WIADOMOŚCI

PRAWO

EKONOMIA

FIRMA

PIENIĄDZE

PRACA

NIERUCHOMOŚCI

+ ARCHIWUM |

ePAPIER

NAPISZ DO NAS

+ więcej kanałów RSS

r e k l a m a

rp.pl

Prawo

Wzory

Wzory umów cywilnoprawnych

Umowa przedwstępna

Jak zawrzeć umowę przedwstępną

Marlena Danek 04-04-2006, ostatnia aktualizacja 04-04-2006 14:29

W praktyce niejednokrotnie zdarza się, że strony chcą zawrzeć umowę i mają już nawet doprecyzowane, w mniejszym lub
większym stopniu, jej postanowienia, ale z pewnych względów nie mogą sfinalizować jej tak szybko, jak by tego chciały. W
takiej sytuacji, dla zabezpieczenia swoich interesów, mogą zawrzeć umowę przedwstępną.

Przez zawarcie takiej umowy jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, tzw. umowy

przyrzeczonej (zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego). To oznacza, że na podstawie umowy przedwstępnej możliwe jest

żądanie od dłużnika, by złożył stosowne oświadczenie woli oraz ewentualnie podjął inne działania niezbędne do

zawarcia umowy przyrzeczonej.

Choć zdarzają w tym zakresie pewne spory, to jednak należy uznać, że umowa przedwstępna może poprzedzać zawarcie

każdej umowy,a więc zarówno umowy zobowiązującej (np. umowa sprzedaży), jak również umowy prawa rzeczowego (np.

umowa o zarząd rzeczą wspólną),spadkowego (np. umowa o zrzeczenie się dziedziczenia) czy rodzinnego (np. umowa

ustanawiająca rozdzielność majątkową).

Co w umowie

Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Powinny więc znaleźć się w

niej przynajmniej minimalne postanowienia, jakie są konieczne do zawarcia i wykonania danego rodzaju umowy

przyrzeczonej. Chodzi przy tym o wskazanie takich elementów, które w razie sporu stron pozwolą ustalić treść

umowy przyrzeczonej.

PRZYKŁAD

Przedwstępna umowa sprzedaży musi określać wyraźnie przedmiot sprzedaży i cenę.

Jest to szczególnie istotne przy umowach nienazwanych, a więc niewymienionych w kodeksie cywilnym, gdy kształt umowy

i jej cel jest znany tak naprawdę tylko stronom.

W jakiej formie

Umowa przedwstępna nie musi być zawarta w szczególnej formie. Wystarczy, że zostanie spełniony ogólny warunek co do

formy składania oświadczeń woli wyrażony w art. 60 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem wola osoby zawierającej

umowę może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny.

Umowa przedwstępna może więc zostać zawarta np. w formie ustnej,zwykłej pisemnej, pisemnej z podpisami

notarialnie poświadczonymi,pisemnej z datą pewną bądź też w formie aktu notarialnego.

Zawsze jednak należy pamiętać, że gdy umowa nie została zawarta na piśmie, to w razie sporu może być bardzo trudne

udowodnienie, że umowa faktycznie została zawarta i jaka była jej treść.

Poza tym wybór formy może mieć istotne znaczenie dla określenia skutków prawnych, jakie umowa przedwstępna będzie
wywoływać. Zgodnie bowiem z art. 390 § 2 k.c., jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy

ważność umowy przyrzeczonej (w szczególności wymaganiom co do formy), to gdy strona zobowiązana do zawarcia

umowy przyrzeczonej będzie uchylać się od jej zawarcia, strona uprawniona może dochodzić jej zawarcia przed sądem.

I odwrotnie; jeżeli umowa przedwstępna nie spełnia warunków, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (czyli np.

wymogu co do formy), to gdy strona zobowiązana będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej, uprawnionemu

przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze (o czym dalej).

PRZYKŁAD

Strony zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zbywca lokalu

mieszkalnego uchylał się jednak od zawarcia umowy przyrzeczonej. Aby umowa sprzedaży nieruchomości była ważna,
powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, więc nabywca będzie mógł dochodzić w sądzie zawarcia umowy

przyrzeczonej. Wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli zbywcy.

Jak i kiedy wezwać do jej zawarcia

Znowelizowane przepisy kodeksu cywilnego zniosły wymóg określenia w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy

przyrzeczonej. Obecnie ustalenie terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona powinna być zawarta, jest jedynie
uprawnieniem stron.

Kodeks cywilny wprowadza jedno bardzo ważne ograniczenie:

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej niezostanie wyznaczony termin do zawarcia umowy

przyrzeczonej, to nie będzie można żądać jej zawarcia.

Wyznaczając termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, które pozwolą

zawrzeć umowę przyrzeczoną jak najszybciej, przy czym z uwzględnieniem normalnego toku rzeczy. Należy uwzględnić

czas związany z koniecznością zorganizowania spotkania stron czy załatwienia niezbędnych formalności (np. uzyskania

przez drugą stronę potrzebnego zezwolenia).

Skutki zawarcia umowy przedwstępnej

Skuteczne zawarcie umowy przedwstępnej powoduje, że jej strony mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Nierzadko

jednak zdarza się, że strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

PRZYKŁAD

Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży lokalu. Mimo że roszczenie nabywcy o zawarcie umowy przyrzeczonej jest

wymagalne,zbywca odmawia zawarcia umowy sprzedaży wskazując, że zmienił zdanie i nie zamierza już sprzedawać
przedmiotowego lokalu.

Dla takich sytuacji, jak wskazana w przykładzie, prawo przewiduje w zasadzie dwa rodzaje rozwiązań: określa się je

mianem "skutku słabszego" i "skutku silniejszego" umowy przedwstępnej.