http://e-prawnik.pl

Wspólnota

Własność lokali a instalacja c.o.

Data: 26-09-2007 r.

Pytanie: W roku 1995 moja mama wykupiła mieszkanie od Agencji Nieruchomości Rolnych. W tym roku
mama zmarła, a jedynym spadkobiercą mieszkania na mocy postanowienia Sądu jestem ja. W budynku jest
łącznie 8 lokali własnościowych, tzn. wszyscy wykupili mieszkania od Agencji. Każdy z właścicieli ma jakiś
udział ułamkowy w pomieszczeniach gospodarczych. Pod moim mieszkaniem jest pomieszczenie, które nie
jest przez nikogo użytkowane. Ja chciałem zrobić sobie w nim centralne ogrzewanie, a w zamian za to oddać
piwnicę, która mieści się zupełnie w innym miejscu i jest większa niż to pomieszczenie. Po prostu w tym
pomieszczeniu są lepsze możliwości doprowadzenia rur itd. do mojego mieszkania. Rozmawiałem
indywidualnie z właścicielami lokali o takiej zamianie i tylko jedna Pani nie wyraża na to zgody. Nie podała
powodu, po prostu nie. Wspólnota nie ma zarządu, ani zarządcy. W Agencji powiedziano mi, że oni do tego
już nic nie mają. Piwnica, którą ja zajmuję nie jest przydzielona do lokalu i nie jest zawarta w księdze
wieczystej. Widnieje jako część wspólna, a każdy z lokatorów ma przydzielony udział do części wspólnej jak:
piwnica, suszarnia i pralnia oraz klatki schodowe. Pomieszczenie, które chcę zająć widnieje jako tzw. pralnia.
Jak się dowiedziałem, każdy z lokatorów ma piwnicę na zasadzie "kto pierwszy ten lepszy", tzn. kto pierwszy
się wprowadził ten zajmował pomieszczenie, odgradzał je, wstawiał drzwi itd. I jak się okazuje jedni mają
większą powierzchnię inni mniejszą, a nawet są tacy, że mają np. dwie piwnice. Piwnice nie są
pomieszczeniami przynależnymi do lokali. Co należy zrobić w takiej sytuacji, aby móc dokonać zamiany
pomieszczeń? Czy nie mając zgody jednego z właścicieli wspólnoty na w/w zamianę nie wolno mi
rzeczywiście nic robić? Czy jest jakieś wyjście z tej sytuacji?

Odpowiedź:

Przede wszystkim należałoby uporządkować sprawę wspólnoty mieszkaniowej. Nie może być bowiem tak, iż
nie ma ona zarządu ani zarządcy. Faktem jest też, iż ANR nie będąc już właścicielem nieruchomości nie
może wspólnoty reprezentować ani wypowiadać się w jej sprawach. Informacje na ten temat zawierają
artykuły

Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Jesteś właścicielem odrębnej własności lokalu? Sprawdź jakie uprawnienia względem wspólnoty ma zebranie
właścicieli

Z opisu sytuacji wynika, iż piwnice będące częścią wspólną nieruchomości są używane przez właścicieli na
zasadzie podziału do korzystania (tzw. podział quoad usum), który nastąpił w formie dorozumianej. Pralnia

jest natomiast wspólna dla wszystkich mieszkańców, tj. wszyscy mogą z niej korzystać.

Zarówno piwnica, jak i pralnia (pomieszczenie pod Pana lokalem) są własnością wszystkich lokatorów. Jak
rozumiemy nie chce Pan zmieniać stosunków własnościowych, a jedynie ?wymienić się? na te pomieszczenia i
zainstalować tam c.o. Instalacja c.o. jest naszym zdaniem możliwa również bez dokonywania opisanej przez
Pana zamiany.

Właściciele mieszkań tworząc wspólnotę mieszkaniową (tzw. dużą wspólnotę) mogą podjąć uchwalę o
udzieleniu Panu zgody na przeprowadzenie robót, na instalację c.o. Uchwała taka jest podejmowana
większością głosów.

Możliwa byłaby też sprzedaż tego pomieszczenia i włączenie go jako pomieszczenia przynależnego do
przedmiotu własności czyli mieszkania. Do tego potrzebna byłaby jednak umowa ze wszystkimi
właścicielami. Aby przeprowadzić instalację wystarczająca będzie uchwała ? także z punktu widzenia prawa
budowlanego (prawo korzystania z nieruchomości na cele budowlane).

Zasadą jest, iż czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, a na czynności przekraczające
zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała większości (nie wszystkich) właścicieli liczonej wg udziałów.

W związku z brakiem zarządu rodzą się jednak problemy natury proceduralnej dotyczące zwołania zebrania
właścicieli.

Zebrania właścicieli zwołuje bowiem co do zasady zarząd. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca
umowny zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany
we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Zabranie może
być też zwołane na wniosek właścicieli reprezentujących 1/10 udziałów.

Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza
zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez
sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną
przyczyny jego powołania.

Aby bezwzględnie dochować całej procedury należałoby więc przede wszystkim powołać zarząd. Naszym
zdaniem nie narusza jednak praw właścicieli podjęcie już teraz większością głosów uchwały o udzieleniu Panu
zgody na wykorzystanie pomieszczenia na c.o.

http://e-prawnik.pl