Odrębna własność lokali (nieruchomość lokalowa)
Przepisy - ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)
Odrębną nieruchomością lokalową może być samodzielny lokal mieszkalny
1. Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego - art. 2 ust. 2 ustawy
Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Pomieszczenia przynależne - pomieszczenia, które przynależą do lokalu, jako jego części składowe, mimo, że nawet do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.
2. Nieruchomość wspólna i udział w niej - art. 3 ustawy
Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
W razie wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
Udział w nieruchomości wspólnej = powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych / łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych.
3. Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali
1) Zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali:
- pomiędzy współwłaścicielami budynku znoszącymi tę współwłasność,
- pomiędzy właścicielem budynku a nabywcą lokalu z jednoczesną sprzedażą tego lokalu.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Odrębna własność lokalu powstaje z chwilą założenia dla niego księgi wieczystej i wpisania w niej informacji o właścicielu tego lokalu.
2) Złożenie jednostronnego oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu przez właściciela lokalu - art. 10 ustawy
Właściciel ustanawia odrębną własność lokalu dla siebie przy zachowaniu pozostałych wymogów dot. ustanowienia odrębnej własności lokalu (opisanych w podpunkcie 1)
3) Orzeczenie sądu o zniesieniu współwłasności - art. 11 ustawy
4. Wspólnota mieszkaniowa
Tworzą ja wszyscy właściciele samodzielnych lokali oraz właściciel pozostałej, nie wyodrębnionego części budynku.
Status prawny wspólnoty mieszkaniowej - tzw. „ułomna” osoba prawna, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
5. Zarząd nieruchomością wspólną
Sposoby zarządu nieruchomością wspólną:
bezpośredni - w oparciu o przepisy o współwłasności - jeśli lokali wyodrębnionych jest co najwyżej 7,
pośredni - za pomocą wybieralnego zarządu stosownie do treści ustawy o własności lokali - lokali jest powyżej 7,
Organy wspólnoty w tej sytuacji:
zarząd wybierany przez właścicieli lokali - jedno lub wieloosobowy, kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz i dokonuje samodzielnie czynności tzw. zwykłego zarządu
zebranie właścicieli lokali - może podejmować uchwały we wszystkich sprawach, a czynności przekraczające tzw. zwykły zarząd wymagają podjęcia przez nie uchwały; art. 22 ust 3. wymieniona przykłady takich czynności.
umowa o zarządzie nieruchomością wspólną - właściciele lokali mogą określić w umowie zawartej w formie aktu notarialnego sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć go osobie fizycznej lub prawnej, umowa taka może być ujawniona w księdze wieczystej.
Sposoby podejmowania uchwał przez właścicieli lokali:
głosowanie na zebraniu,
w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,
mieszany- częściowo w głosowaniu na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Wartość głosu = udział w nieruchomości wspólnej.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości ich udziałów, chyba, że w odrębnej uchwale podjętej w powyższy sposób właściciele ustalą, że w konkretnej sprawie na każdego właściciela będzie przypadał 1 głos.
Uprawnienia właściciela lokalu.
Prawo do zaskarżenia uchwały zebrania właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy w terminie 6 miesięcy od dnia jej podjęcia.
Prawo do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd w przypadku, gdy wybrany zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.