Umowa deweloperska
I. Według dotychczasowych przepisów, tj. art. 9 ustawy o własności lokali
Umowa deweloperska - umowa między właścicielem gruntu a nabywcą zobowiązująca do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia, po wybudowaniu, odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę lub inną wskazaną przez niego osobę.
Przesłanki ważności umowy deweloperskiej:
deweloper musi być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu,
musi posiadać pozwolenie na budowę,
ujawnienie w księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa,
forma pisemna umowy.
II. Stosownie do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) - od dnia 29 kwietnia 2012 r.
1. Pojęcie umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska - umowa między deweloperem, w rozumieniu w/w ustawy a nabywcą, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego:
odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo
do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,
a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia jednego z wyżej wymienionych praw do nieruchomości.
Deweloper - przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia jednego z wyżej wymienionych praw i przeniesienia go na nabywcę;
Przedsięwzięcie deweloperskie - proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje jedno z wyżej wymienionych praw obejmujący:
budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz
czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.
2. Zawarcie umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska może być zawarta, jeśli deweloper zapewni nabywcom co najmniej jeden z poniższych środków ochrony:
zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.
Rachunek taki może być:
otwarty - wypłata deweloperowi następuje po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,
zamknięty - wypłata deweloperowi następuje po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa przewidzianego w umowa deweloperskiej.
Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty jej zawarcia ponoszą w częściach równych deweloper i nabywca.
Umowa deweloperska stanowi podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie roszczenia nabywcy o:
o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo
przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub
przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Szczegółową zawartość umowy - określa art. 22 ustawy.
3. Dodatkowe obowiązki dewelopera.
Sporządzenie prospektu informacyjnego o danym przedsięwzięciu deweloperskim.
Dostarczenie tego prospektu na żądanie zainteresowanego.
Dostarczanie nabywcom informacji dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.
Wynikające z art. 21 ustawy, w tym m.in.:
umożliwienie zapoznania się ze sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata,
umożliwienie zapoznania się projektem architektoniczno-budowlanym.
Wszystkie obowiązki przewidziane w w/w artykule deweloper jest obowiązany wykonać tylko na żądanie osoby zainteresowanej.