Cechy umowy przeniesienia własności
Charakter zobowiązująco - rozporządzający
„Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę” (art. 155 § 1 k.c.).
WYJĄTKI:
przepis szczególny stanowi inaczej np.
- art. 157 § 1 k.c. - zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu - skutek jedynie zobowiązujący,
W celu przeniesienia własności po ziszczeniu się warunku lub po upływie terminu konieczne jest zawarcie umowy przeniesienia własności o skutku rozporządzającym,
- art. 110 ust. 1 ustawa o gospodarce nieruchomości - istnienie ustawowego prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości niezabudowanej nabytej uprzednio od Skarbu Państwa - umowa sprzedaży ma wtedy jedynie skutek zobowiązujący do przeniesienia własności, jeśli gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu.
W celu przeniesienia własności po nieskorzystania przez gminę z prawa pierwokupu konieczne jest zawarcie umowy przeniesienia własności o skutku rozporządzającym.
strony inaczej postanowiły.
Jeśli strony chcą przenieść własność pod jakimś warunkiem np. po uprzednim uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy muszą zawrzeć:
umowę warunkową sprzedaży nieruchomości - skutek zobowiązujący,
umowę przeniesienia własności po ziszczeniu się warunku - skutek rozporządzający.
Konsensulaność (łać. consensus = zgoda)
Oznacza, że przeniesienie własności następuje w momencie podpisania umowy przeniesienia własności.
WYJĄTKI:
Przeniesienie własności rzeczy ruchomej - potrzebne jest dodatkowo przeniesienie posiadania rzeczy. Dotyczy to:
- rzeczy oznaczonych co do gatunku,
- rzeczy przyszłych,
- zbycie dokonane przez osobę nieuprawnioną do rozporządzenia rzeczą np. nie będąca właściciela.
2) Przeniesienie własności nieruchomości - dodatkowo wpis do księgi wieczystej. Dotyczy to:
- nieruchomości budynkowej,
- ustanowienie odrębnej własności lokalu,
- użytkowanie wieczystego
Przyczynowość
Konieczne jest istnienie przyczyny będącej podstawą zawarcia umowy przeniesienia własności.
Przyczyną to może być:
- dokonanie przesunięć w majątku nabywcy i zbywcy,
- przysporzenie na rzecz jakiegoś podmiotu.
Forma aktu notarialnego (dot. tylko nieruchomości)
Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Zasada: Nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw niż sam posiada
(łac. - nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet)
Nie wynika z żadnego konkretnego przepisu, ale z całokształtu ustawodawstwa.
WYJĄTKI - dotyczą sytuacji, kiedy skuteczne jest nabycie własności od osoby nie uprawnionej do rozporządzania nią:
nieruchomość - zasada rękojmii wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 - 9 ustawy z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece)
Nabycie nieruchomości od osoby wpisanej w księdze wieczystej w momencie zawierania umowy przeniesienia własności jako właściciel jest skuteczne nawet, jeśli później okaże się, że ten wpis był niezgodny z prawdą, gdy:
było odpłatne i
nabywca był w dobrej wierze.
rzecz ruchoma - art. 169 k.c.
Nabycie rzeczy ruchomej, o ile nie jest to rzecz zgubiona, skradziona lub utracona w inny sposób, od osoby nie uprawnionej do rozporządzania nią jest skuteczne, jeśli:
było odpłatne,
rzecz została wydana nabywcy i objął ją on w posiadanie, a
nabywca działał w dobrej wierze.
Art. 169. § 1. Jeżeli osoba nie uprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze.
§ 2. Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego.