Załącznik do uzasadnienia uchwały w sprawie:
ustalenia wysokości stawki
procentowej opłat adiacenckich
OPA
ATA ADIACENCKA
Z TYTUA
U BUDOWY URZ
DZEC
INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ
Z informacji Najwy\
szej Izby Kontroli o wynikach kontroli ustalania i egzekwowania
przez gminy opłaty adiacenckiej oraz renty planistycznej z maja 2007 r. wynika,
i\
gminy w niewielkim stopniu wykorzystują swoje ustawowe uprawnienie do
wymierzania opłaty adiacenckiej nie pozyskując tym samym dodatkowych środków
na realizację przypisanych im zadań. NIK negatywnie ocenia pod względem
legalności niewypełnienie przez 18 z 32 badanych gmin obowiązku uchwalenia przez
ich organy stanowiące, stawek procentowych opłaty adiacenckiej, mimo realizowania
inwestycji infrastrukturalnych. Negatywnie ocenia równie\
niepodjęcie w 15 gminach
działań zmierzających do naliczenia i pobrania tej opłaty.
Niepodjęcie w gminach uchwał w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej
opłaty adiacenckiej, zgodnie ze stanowiskiem NIK stanowiło naruszenie prawa.
Przepisy art. 146 ust.2 oraz art.98a ust.1 u.g.n. są bowiem sformułowane
jednoznacznie   Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada
gminy w drodze uchwały , a tym samym nie do rady gminy nale\
y ocena potrzeby jej
podjęcia.
Opłaty adiacenckie są pewnym rodzajem daniny publicznej. Nie mają charakteru
podatków. Brak im bowiem cechy nieodpłatności (która jest jedną z cech
konstrukcyjnych podatków). Opłata adiacencka jest bowiem nale\
na w zamian za
określone działania jednostek samorządu terytorialnego, skutkujące wzrostem
wartości nieruchomości.
Muszą istnieć trzy przesłanki aby wydać decyzję w sprawie opłat adiacenckich:
" uchwała Rady Gminy w przedmiocie wysokości stawki procentowej opłaty
adiacenckiej,
" stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych
urządzeń infrastruktury technicznej lub stworzenia warunków do korzystania
z drogi (po uchwale Rady Gminy),
" wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury
technicznej lub wybudowaniem drogi z udziałem środków Skarbu Państwa,
jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z bud\
etu Unii
Europejskiej lub ze z
ródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.
Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej mo\
e nastąpić w terminie do 3 lat od
dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych
urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania
z wybudowanej drogi, je\
eli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała
uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty
adiacenckiej (art. 145 ust. 2 u.g.n.).
Przykłady:
1.
Właściciel posiada grunt, gmina buduje sieć np. wodociąg (koniec budowy grudzień
2008 r.), a póz
niej rada gminy ustala w uchwale stawkę procentową opłaty
adiacenckiej (w maju 2009 r.).
W tym przypadku właściciel gruntu nie będzie płacił opłaty adiacenckiej.
2.
Właściciel posiada grunt, rada gminy ustala w uchwale stawkę procentową opłaty
adiacenckiej (w maju 2009 r.), gmina buduje sieć np. wodociąg (koniec budowy
lipiec 2009 r.).
W tym przypadku właściciel gruntu będzie płacił opłatę adiacencką.
Udział w kosztach budowy tych urządzeń jest obligatoryjny i nie ma przy tym
znaczenia to, czy właściciel będzie faktycznie korzystał z tych urządzeń, czy te\
nie.
Właściciel nieruchomości nie mo\
e uchylić się skutecznie od uiszczenia opłaty
adiacenckiej z racji tego, \
e ma przykładowo własne zaopatrzenie w wodę, własne
z
ródła grzewcze, itp. Stwierdzić zatem nale\
y, \
e z uwagi na obligatoryjny charakter
opłaty adiacenckiej, właściciel nieruchomości nie ma mo\
liwości uniknięcia jej
płacenia.
Jak wynika z art. 143 ust. 1 u.g.n., przepisom ustawy regulującym kwestię opłaty
adiacenckiej poddane są wszystkie nieruchomości, bez względu na ich rodzaj
i poło\
enie, je\
eli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane
z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków
pochodzących z bud\
etu Unii Europejskiej lub ze z
ródeł zagranicznych
niepodlegających zwrotowi. Jedyny wyjątek dotyczy nieruchomości przeznaczonych
w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego -
nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.
Omawiane przepisy pod pojęciem "budowa urządzeń infrastruktury technicznej"
rozumieją budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią
przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych,
elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.
Obowiązek uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej
przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich dotyczy właścicieli
nieruchomości bez względu na ich formę prawną (tak\
e Skarb Państwa).
Obowiązek ten stosuje się równie\
w stosunku do u\
ytkowników wieczystych
nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają
obowiązku wnoszenia opłat rocznych za u\
ytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą
właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres u\
ytkowania
wieczystego. Udział w tych kosztach jest obowiązkowy, nawet je\
eli właściciel nie ma
zamiaru korzystać z nowo wybudowanych urządzeń. Istotne jest bowiem to, \
e
właścicielowi nieruchomości zostały stworzone lepsze warunki. Poprzez wzrost
Załącznik do uzasadnienia uchwały w sprawie ustalenia wysokości stawki
procentowej opłat adiacenckich Strona 2 z 7
wartości u\
ytkowej nieruchomości wzrasta jej wartość rynkowa, co jest dodatkową
wymierną korzyścią dla właściciela.
U\
ytkownicy wieczyści, którzy mają obowiązek wnoszenia opłat rocznych nie płacą
opłat adiacenckich, gdy\
w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej
wzrasta wartość nieruchomości i mo\
na im zaktualizować opłaty roczne z tytułu
u\
ytkowania wieczystego gruntu.
Zgodnie z brzmieniem art. 146 ust. 1 u.g.n., ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej
zale\
ą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń
infrastruktury technicznej. Dla ustalenia opłaty adiacenckiej niezbędne jest uzyskanie
opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jak stanowi
art. 146 ust. 2 u.g.n., wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej ni\
50%
ró\
nicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń
infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.
Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze
uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń
infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień
wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 3 u.g.n.).
Warto pamiętać, \
e przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, ró\
nicę między wartością, jaką
nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością,
jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów
poniesionych przez właściciela lub u\
ytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz
budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 148 ust. 4 u.g.n.).
Choć opłata adiacencka ma charakter obligatoryjny i właściciel nieruchomości nie ma
mo\
liwości uniknąć jej płacenia, to jednak mo\
e wystąpić z wnioskiem o rozło\
enie
jej na raty. Jak bowiem wynika z art. 147 u.g.n., opłata adiacencka mo\
e być, na
wniosek właściciela nieruchomości, rozło\
ona na raty roczne płatne w okresie do
10 lat. Warunki rozło\
enia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Raty
podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie
redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Nale\
ność gminy z tego
tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki.
Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej prowadzone jest w trybie
przepisów KPA, od decyzji stronie słu\
y odwołanie do Samorządowego Kolegium
Odwoławczego, a od decyzji SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Z informacji uzyskanych z przykładowych opracowań rzeczoznawców majątkowych
wynika, \
e wzrost wartości nieruchomości z tytułu wybudowania poszczególnych
urządzeń infrastruktury technicznej kształtuje się następująco:
" wodociąg  ok. 4%,
" kanalizacja  ok. 8%,
" linia energetyczna  ok. 3%,
" gazociąg  ok. 3%,
Załącznik do uzasadnienia uchwały w sprawie ustalenia wysokości stawki
procentowej opłat adiacenckich Strona 3 z 7
" ciepłociąg  ok. 10%,
" droga  ok. 8%.
Są to dane orientacyjne, gdy\
ustalenie opłaty adiacenckiej następuje ka\
dorazowo
po uzyskaniu od rzeczoznawcy majątkowego operatu szacunkowego określającego
wzrost wartości nieruchomości.
Przykłady:
Do przykładów wartość nieruchomości wzięto z operatów szacunkowych z 2008 r.
Przyjmujemy, \
e Rada Gminy uchwaliła stawkę na 50%.
1.
Działka poło\
ona przy ul. Lwowskiej w obrębie Gosławice o pow. 0,0635 m2, wartość
 161.538 zł. działka jest nieuzbrojona, szerokość działki 20 m.
Wartość
Urządzenie Wartość Procentowy nieruchomości Koszt
Ró\
nica Opłata
infrastruktury nieruchomości wzrost po budowy
wartości adiacencka
technicznej nieuzbrojonej wartości wybudowaniu urządzenia
urządzenia
Droga 8 174.461,04 12.923,04 6.461,52 59.500,00
Wodociąg 4 167.999,52 6.461,52 3.230,76 7.100,00
Kanalizacja 8 174.461,04 12.923,04 6.461,52 16.560,00
161.538,00
Ciepłociąg 10 177.691,80 16.153,80 8.076,90 -
Gaz 3 166.384,14 4.846,14 2.423,07 -
Energia 3 166.384,14 4.846,14 2.423,07 -
2.
Działka poło\
ona przy ul. Arki Bo\
ka w obrębie Kolonia Gosławicka o pow. 0,5520
m2, wartość  437.957,00 zł. działka jest nieuzbrojona, szerokość działki 48 m.
Wartość
Urządzenie Wartość Procentowy nieruchomości Koszt
Ró\
nica Opłata
infrastruktury nieruchomości wzrost po budowy
wartości adiacencka
technicznej nieuzbrojonej wartości wybudowaniu urządzenia
urządzenia
Droga 8 472.993,56 35.036,56 17.518,28 142.800,00
Wodociąg 4 455.475,28 17.518,28 8.759,14 17.040.00
Kanalizacja 8 472.993,56 35.036,56 17.518,28 39.744,00
437.957,00
Ciepłociąg 10 481.752,70 43.795,70 21.897,85 -
Gaz 3 451.095,71 13.138,71 6.569,35 -
Energia 3 451.095,71 13.138,71 6.569,35 -
Załącznik do uzasadnienia uchwały w sprawie ustalenia wysokości stawki
procentowej opłat adiacenckich Strona 4 z 7
3.
Działka poło\
ona przy ul. Teligi w obrębie Malina o pow. 0,1170 ha, wartość 
58.500,00 zł. działka jest nieuzbrojona, szerokość działki 7,5 m.
Wartość
Urządzenie Wartość Procentowy nieruchomości Koszt
Ró\
nica Opłata
infrastruktury nieruchomości wzrost po budowy
wartości adiacencka
technicznej nieuzbrojonej wartości wybudowaniu urządzenia
urządzenia
Droga 8 63.180,00 4.680,00 2.340,00 22.313,00
Wodociąg 4 60.840,00 2.340,00 1.170,70 2.663,00
Kanalizacja 8 63.180,00 4.680,00 2.340,00 6.210,00
58.500,00
Ciepłociąg 10 64.350,00 5.850,00 2.925,00 -
Gaz 3 60.255,00 1.755,00 877,50 -
Energia 3 60.255,00 1.755,00 877,50 -
4.
Działka poło\
ona przy ul. Stefanii Mazurek w obrębie Półwieś o pow. 0,0784 ha,
wartość  108.858,00 zł. działka jest nieuzbrojona, szerokość działki 33m.
Wartość
Urządzenie Wartość Procentowy nieruchomości Koszt
Ró\
nica Opłata
infrastruktury nieruchomości wzrost po budowy
wartości adiacencka
technicznej nieuzbrojonej wartości wybudowaniu urządzenia
urządzenia
Droga 8 117.566,64 8.708,64 4.354,32 98.175,00
Wodociąg 4 113.212,32 4.354,32 2.177,16 11.715,00
Kanalizacja 8 117.566,64 8.708,64 4.354,32 27.324,00
108.858,00
Ciepłociąg 10 119.743,80 10.885,80 5.442,90 -
Gaz 3 112.123,74 3.265,74 1.632,87 -
Energia 3 112.123,74 3.265,74 1.632,87 -
5.
Działka poło\
ona przy ul. Wrocławskiej w obrębie Bierkowice o pow. 0,9900 ha,
wartość  1.954.070,00 zł. działka jest nieuzbrojona, szerokość działki 168 m.
Wartość
Urządzenie Procentowy nieruchomości
Koszt
Wartość
Ró\
nica
Opłata
wzrost po
infrastruktury nieruchomości budowy
wartości adiacencka
nieuzbrojonej wartości wybudowaniu
technicznej urządzenia
urządzenia
Droga 8 2.110.395,60 156.325,60 78.162,80 499.800,00
Wodociąg 4 2.032.232,80 78.162,80 39.081,40 59.640,00
Kanalizacja 8 2.110.395,60 156.325,60 78.162,80 139.104,00
1.954.070,00
Ciepłociąg 10 2.149.477,00 195.407,00 97.703,50 -
Gaz 3 2.012.692,10 58.622,10 29.311,05 -
Energia 3 2.012.692,10 58.622,10 29.311,05 -
Załącznik do uzasadnienia uchwały w sprawie ustalenia wysokości stawki
procentowej opłat adiacenckich Strona 5 z 7
6.
Działka poło\
ona przy ul. Miłosza w obrębie Grudzice o pow. 0,0914 ha, wartość 
197.550,00 zł. działka jest uzbrojona w sieć energetyczną, wodociąg i kanalizację,
szerokość działki 24m.
Wartość
Urządzenie Wartość Procentowy nieruchomości Koszt
Ró\
nica Opłata
infrastruktury nieruchomości wzrost po budowy
wartości adiacencka
technicznej nieuzbrojonej wartości wybudowaniu urządzenia
urządzenia
Droga 8 213.354,00 15.804,00 7.902,00 71.400,00
Wodociąg jest - - - -
Kanalizacja jest - - - -
197.550,00
Ciepłociąg 10 217.305,00 19.755,00 9.877,50 -
Gaz 3 203.476,50 5.926,50 2.963,25 -
Energia jest - - - -
Z wy\
ej przedstawionych zestawień tabelarycznych wynika, \
e opłata adiacencka
stanowi od 10 % do 40% kosztów ponoszonych przy realizacji urządzeń
infrastruktury technicznej i budowy drogi.
Wysokości stawek procentowych opłaty adiacenckiej dla ni\
ej wymienionych gmin,
wynoszą:
20% - Kołobrzeg, Inowrocław
30% - Częstochowa, Puck, Słupsk, Stargard Szczeciński, Bydgoszcz, Strzelce Opolskie
35% - Wrocław, Kędzierzyn-Koz
le
40% - Głuchołazy, A
om\
a
50% - Zielona Góra, Kielce, Piekary Śląskie, Dąbrowa Górnicza, A
ódz
, Szczecin,
Elbląg, Swarzędz, Świeradów Zdrój, Ustka, Bielsk Podlaski,
Z opracowania Najwy\
szej Izby Kontroli o opłatach adiacenckich wynika,
i\
najczęściej przyjmowaną stawką opłaty adiacenckiej jest stawka 50%. Tylko taka
stawka daje mo\
liwość uzyskania realnego dochodu przez gminę. Wprowadzenie
stawek ni\
szych powoduje, \
e kwoty poniesione na ustalenie wzrostu wartości
nieruchomości (sporządzenie operatu szacunkowego) są wy\
sze ni\
ustalona oplata.
Aktualnie w Gminie Opole obowiązują opłaty adiacenckie z tytułu podziału
nieruchomości. W związku z tym w wyniku przetargu wyłoniono rzeczoznawcę
majątkowego, który szacuje wzrost wartości nieruchomości.
W roku 2009 koszt operatu szacunkowego wynosi 500 zł, a koszt opinii na temat,
i\
nie nastąpił wzrost wartości tak\
e 500 zł.
Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania
1. Przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń
infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat
adiacenckich nie uwzględnia się wartości części składowych tej
Załącznik do uzasadnienia uchwały w sprawie ustalenia wysokości stawki
procentowej opłat adiacenckich Strona 6 z 7
nieruchomości, czyli do wyceny bierze się wartość samego gruntu -
ż 40 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego.
2. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają mo\
liwości
przyznawania ulg czy zwolnień od naliczania opłaty adiacenckiej, nie
upowa\
niają te\
Rady Gminy do ich uchwalenia. Jedyną mo\
liwości
zmniejszenia ucią\
liwości wnoszenia opłaty jest jej rozło\
enie na raty (do 10
lat). Strona od wydanej decyzji mo\
e odwołać się do SKO i przedstawić swoje
racje. Od decyzji SKO stronie przysługuje odwołanie do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Prezydent jako organ wydający decyzję nie jest stroną
w sprawie i nie mo\
e odwoływać się od decyzji SKO.
3. W u.g.n. ustawodawca posłu\
ył się wyrazem  mo\
e w takim znaczeniu, \
e
o tym czy dojdzie do ustalenia opłaty adiacenckiej decyduje organ je\
eli
spełnią się przesłanki wymienione w przepisach oraz gdy rada gminy w drodze
uchwały ustali wysokość stawki procentowej opłat adiacenckich. Dopiero po
spełnieniu wszystkich przesłanek organ wszczyna postępowanie.
4. Przepisy u.g.n. nie mówią kto ma budować urządzenia infrastruktury
technicznej czy gmina czy inny podmiot, mówią tylko z jakich środków
finansowych powinny być one realizowane, aby móc naliczać opłatę
adiacencką (Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, bud\
etu
Unii Europejskiej lub ze z
ródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi).
Zatem niewa\
ne kto buduje dane urządzenie np. gazociąg tylko z jakich
środków korzystał.
5. Postępowanie dot. ustalenia opłaty adiacenckiej prowadzone jest w trybie
przepisów KPA, które szczegółowo opisują tryb postępowania
administracyjnego nie ma więc potrzeby tworzenia regulaminu ustalania
opłat. Przepisy ustawy u.g.n. tak\
e jednoznacznie opisują zasady naliczania
opłat i nie dają mo\
liwości swobodnego interpretowania przepisów.
6. Nawet jeśli właściciel gruntu nie chce korzystać z wybudowanej przez gminę
sieci lub drogi i tak będzie zobowiązany do wniesienia na rzecz gminy opłaty
adiacenckiej, gdy\
liczy się sam fakt stworzenia warunków do podłączenia.
7. Do ustalania opłaty adiacenckiej nie ma znaczenia dokonanie transakcji
kupna-sprzeda\
y, liczy się bycie właścicielem nieruchomości lub
u\
ytkownikiem wieczystym (który wniósł opłaty roczne za cały okres
u\
ytkowania lub był z nich zwolniony).
u.g.n. - ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Informację sporządziła:
Agnieszka Zalewska-Orzechowska
Inspektor w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami
Geodezji i Kartografii
Załącznik do uzasadnienia uchwały w sprawie ustalenia wysokości stawki
procentowej opłat adiacenckich Strona 7 z 7