1

Prof. dr hab. inż. Józef Czaja

Materiał na zajęcia praktyczne i seminaryjne 7 i 8 maja 2011 r

OPERAT SZACUNKOWY

LOKAL

UŻYTKOWY

POŁOŻONY W ŻYWCU PRZY ULICY POŁUDNIOWEJ

(Podpis rzeczoznawcy majątkowego)

Autor operatu:

……………………………

……………………………

Kraków, 7 lipca 2010 r.

2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

OPIS

NIERUCHOMOŚCI

Położenie nieruchomości:
 Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej: ŻYWIEC [241701_1],
 Obręb: Żywiec [Nr 0007],
 Numer ewidencyjny działki: 2978/40,
 Powierzchnia działki: 0.0287 ha
 Powierzchnia zabudowy: 59 m

2

 Powierzchnia użytkowa budynku: 55,34 m

2

,

 Numer księgi wieczystej nieruch.: BB1Z/00084745/4

Opis nieruchomości:
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem handlowo-
usługowym, położona w Żywcu przy ul. Południowej 18. W zakres wyceny wchodzi prawo
własności działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr 2978/40 (obręb 0007)
o powierzchni 0,0287 ha oraz posadowiony na tym gruncie budynek o powierzchni zabudowy
59 m

2

. Dla przedmiotowej nieruchomości istnieje księga wieczysta KW – nr BB1Z/84745/4

prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Żywcu.

ZLECENIODAWCA

CEL WYCENY

Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości, która ma stanowić podstawę
do umowy sprzedaży.

OKREŚLONA
WARTOŚĆ RYNKOWA

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi:

W = 188 764 zł

Słownie: (sto osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset sześćdziesiąt cztery złote)

DATA
SPORZĄDZENIA
OPERATU

7 lipca 2010 r.

AUTOR OPERATU

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy......................................

3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1.Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem handlowo-usługowym, położona w Żywcu przy

ul. Południowej 18. W zakres wyceny wchodzi prawo własności działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr
2978/40 (obręb 0007) o powierzchni 0,0287 ha oraz posadowiony na tym gruncie budynek o powierzchni użytkowej 55,34 m

2

.

Dla przedmiotowej nieruchomości istnieje księga wieczysta KW – nr BB1Z/84745/4 prowadzona przez V Wydział Ksiąg
Wieczystych Sądu rejonowego w Żywcu.

1.2.Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej



Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej: ŻYWIEC [241701_1],



Obręb: Żywiec [Nr 0007],



Numer ewidencyjny działki: 2978/40,



Powierzchnia działki: 0.0287 ha



Powierzchnia zabudowy: 59 m

2



Powierzchnia użytkowa budynku: 55,34 m

2

,



Numer księgi wieczystej nieruch.: BB1Z/00084745/4

1.3.Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne

Zakres niniejszej wyceny obejmuje prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2978/40 (Żywiec, obręb

nr 0007) o powierzchni 287 m

2

i prawo własności zlokalizowanego na tej działce budynku handlowo-usługowego o powierzchni

zabudowy 59 m

2

.

2.CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości, która będzie wykorzystana do ustalenia
ceny w umowie sprzedaży.

Art. 151. ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z
późniejszymi zmianami):
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z
uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

3.PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1.Podstawa formalna

Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi:

- dla praktykantów: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i
licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez
rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz. U. z 2008 r., nr
31, poz. 189),
- dla rzeczoznawców: Umowa – zlecenie na wykonanie wyceny nieruchomości lokalowej. Zleceniodawca – Zlecenioodbiorca
(Rzeczoznawca Mjatkowy)

3.2.Podstawa materialno-prawna



USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741, z 1997 r. wraz z
późniejszymi zmianami).



ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, wraz z późniejszymi zmianami).



STANDARDY ZAWODOWE RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH – Polska Federacja Rzeczoznawców
Majątkowych. Wydanie VIII. Warszawa.



POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY. 01.03.2008. Warszawa.

3.3.Źródła danych merytorycznych do wyceny nieruchomości

 W zakresie określenia przedmiotu wyceny oraz cech /atrybutów/ szacowanej nieruchomości korzystano z informacji

zawartych w następujących zbiorach dokumentacji:

 Ewidencji gruntów i budynków – Starostwo Powiatowe w Żywcu
 Ksiąg wieczystych – Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w Żywcu
 Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Żywca
 Protokołu z wywiadu terenowego i oględzin lokalu z dnia 2 lipca 2010 r.

 W zakresie informacji o rynku nieruchomościami podobnymi do wycenianej korzystano z:



Aktów notarialnych dotyczących umów

sprzedaży,



Rynkowe czynsze z tytułu najmu obiektów usługowych,



Publikacji o obrocie nieruchomościami,



Innych notowań cen transakcyjnych i czynszów podobnych lokali użytkowych w zbiorach biur obrotu
nieruchomościami i informacji własnych.

4

4.DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

Data sporządzenia operatu szacunkowego:

7 lipca 2010 r.

Data , na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny:

2 lipca 2010 r.

Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny:

2 lipca 2010 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego:

2 lipca 2010 r.

5.STAN I OPIS LOKALU WYCENIANEGO
5.1.Stan prawny lokalu na datę sporządzenia operatu szacunkowego
Zgodnie z zapisami:
Księgi Wieczystej nr BB1Z/00084745/4, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Żywcu, V Wydział Ksiąg Wieczystych,
własność działki nr 2978/40 o powierzchni 287 m

2

wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem o powierzchni zabudowy 59

m

2

przysługuje Jolancie Górnej, córce Tadeusza i Włodzimiery jako przedmiot prawa własności.

Dział III KW – brak wpisów. Dział IV KW – brak wpisów.

5.2.Opis nieruchomości – stan techniczny i użytkowy

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w Żywcu, przy ulicy Południowej 18. Działka gruntu o

powierzchni 287 m

2

posiada regularny (prostokątny) kształt. Poza tym jest ona starannie zagospodarowana (teren płaski) i

wyposażona we wszystkie niezbędne sieci uzbrojenia terenu: tj. sieć wodociągową, kanalizacyjną, energetyczną, gazową i
telefoniczną oraz miejsca parkingowe. Cechy użytkowe działki gruntu sprawiają, że budynek na niej położony może być w pełni
wykorzystany do funkcjonowania działalności handlowo-usługowej.

Budynek handlowo-usługowy znajdujący się na przedmiotowej działce gruntu jest budynkiem wolnostojącym,

murowanym, jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym, wybudowanym w 1991 roku w technologii tradycyjnej. Do budynku
doprowadzone są przyłącza instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, sieć gazowa oraz telefoniczna. Łączna powierzchnia
użytkowa budynku to 55,34 m

2

, składa się na nią sala sprzedaży o powierzchni 41,96 m

2

, pomieszczenie socjalne o powierzchni

6,63 m

2

oraz WC o powierzchni 6,75 m

2

.

Opis elementów wykończeniowych i wyposażenia budynku:

 posadzki ceramiczne,
 stolarka okienna PCV,
 drzwi aluminiowe,
 wykończenie ścian na salach sprzedaży tapetą, natomiast WC i pomieszczeniu socjalnym płytkami ceramicznymi,
 ogrzewanie elektryczne własne,
 elektryczny podgrzewacz wody.

Stan techniczny budynku ocenia się jako dobry, stopień zużycia łącznego budynku przyjęto na poziomie 18%. Ocena stanu

technicznego nie stanowi ekspertyzy.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie centralnej miasta, na Osiedlu 700-lecia, które jest największym

osiedlem pod względem powierzchni oraz liczby mieszkańców na terenie Żywca.

Sąsiedztwo nieruchomości stanowią inne budynki handlowo-usługowe zlokalizowane wzdłuż ulicy Południowej. Od

strony północnej i południowej nieruchomość sąsiaduje z budynkami mieszkalnymi wielokondygnacyjnymi.

Dostępność komunikacyjna określona została jako bardzo dobra. Dojazd do nieruchomości bardzo dobry – ulicą

Południową, która stanowi boczną ulicę jednego z głównych ciągów komunikacyjnych na terenie miasta – Alei Piłsudskiego.
Bezpośrednio przy ulicy znajdują się miejsca parkingowe, a w odległości 100 m zlokalizowano przystanek komunikacji miejskiej.

Wyceniany lokal użytkowy można opisać za pomocą następujących atrybutów /cech/:

Lp.

Cecha rynkowa

Ocena / skala

Opis

1

Położenie

Korzystne
(1)

W promieniu 3 km od centrum miasta, przy głównych ulicach lub w ich
pobliżu, z własnymi parkingami lub miejscami parkingowymi w
bezpośrednim pobliżu.

2

Stan techniczny
budynku

Zadawalający
(2)

Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej, w którym systematyczne
przeprowadzane są prace remontowe i konserwatorskie. Element budynku
utrzymany jest należycie. Celowy jest remont bieżący polegający na
drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji. Stopień
zużycia 16-30%

3

Standard i
funkcjonalność
pomieszczeń

Wysoki
(2)

Stolarka okienna PCV, na podłodze terakota, w WC glazura, wysoki standard
wystroju,

4

Sąsiedztwo i
otoczenie

Bardzo korzystne
(2)

W odległości do 200 m od innych pawilonów handlowych i ulic handlowych,
bliskość terenów zielonych, obiektów sportowo – rekreacyjnych.

5

Dostęp
komunikacyjny

Bardzo dobry
(2)

W odległości do 100 m od przystanków komunikacji miejskiej.

6

Powierzchnia lokalu m

2

55,34

5

6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Żywca w granicach administracyjnych miasta

zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w Żywcu nr XLVIII/406/2005 z dnia 21 marca 2005 r., opublikowaną w Dzienniku
Urzędowym Województwa Śląskiego Nr 42 z dnia 27 kwietnia 2005 r. poz. 2392, przedmiotowa nieruchomość położona jest w
obszarze oznaczonym symbolem MW1 – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej śródmiejskiej z
usługami.

7.CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

7.1.Charakterystyka rynku dla podobnych lokali użytkowych

W celu analizy rynku podjęto próbę zebrania informacji o nieruchomościach użytkowych położonych na terenie miasta

Żywca. W przeciągu ostatnich dwóch lat odnotowanych zostało kilka transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości lokalowych
podobnych do wycenianej.

Do analizy rynku wybrano budynki wolno stojące przeznaczone pod działalność handlowo-usługową zlokalizowane na

terenie trzech osiedli tj. osiedla 700-lecia, osiedla Młodych, osiedla Parkowego oraz osiedla Pod Grapą jako, że osiedla te
bezpośrednio sąsiadują ze sobą a więc nieruchomości zlokalizowane na ich terenie mogą być postrzegane przez potencjalnego
nabywcę jako nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Rozpatrywane transakcje były
realizowane w okresie od września 2008 roku do kwietnia 2010 roku. Każdej nieruchomości przypisano atrybuty /wyróżnione
cechy/, które mogą mieć istotny wpływ na zmienność ich cen. Podobieństwo nieruchomości zawartych w bazie do nieruchomości
wycenianej zostało sformułowane za pomocą 5 atrybutów.

W dalszej analizie wszystkie nieruchomości będą charakteryzowane według następujących cech (atrybutów):

Tabela 1. Opis cech lokali uwzględnianych w analizie rynku

Lp.

Cecha

rynkowa

Ocena / skala

Opis

1

Położenie

Bardzo korzystne

(2)

W strefie centralnej miasta, przy głównych ulicach, z własnymi parkingami lub
miejscami parkingowymi w bezpośrednim sąsiedztwie.

Korzystne

(1)

W promieniu 3 km od centrum miasta, przy głównych ulicach lub w ich pobliżu, z
własnymi parkingami lub miejscami parkingowymi w bezpośrednim pobliżu.

Przeciętne

(0)

W strefie peryferyjnej miasta lub przy bocznych ulicach z własnymi parkingami lub
miejscami parkingowymi w bezpośrednim pobliżu oraz w pobliżu centrum ale bez
miejsc parkingowych.

2

Stan
techniczny
budynku

Bardzo dobry

(3)

Budynek wzniesiony w nowoczesnych technologiach, znajdujący się w eksploatacji
nie wcześniej niż od 1996 r. Element budynku (lub rodzaj konstrukcji, wykończenia,
wyposażenia) jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i
uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom
normowym. Stopień zużycia 0-15%

Zadawalający

(2)

Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej, w którym systematyczne
przeprowadzane są prace remontowe i konserwatorskie. Element budynku utrzymany
jest należycie. Celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach,
uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji. Stopień zużycia 16-30%

Średni

(1)

Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej, w którym nie są przeprowadzane
prace konserwatorskie i remontowe. W elementach budynku występują niewielkie
uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest
częściowy remont kapitalny. Stopień zużycia 31-50%.

Zły

(0)

W elementach występują znaczne uszkodzenia, ubytki i właściwości wbudowanych
materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany kompleksowy remont kapitalny,
względnie wymiana. Stopień zużycia 51-70%

3

Standard i
funkcjonalność
pomieszczeń

Wysoki

(2)

Nowoczesne budownictwo, drewniana stolarka okienna, na podłodze parkiet, w WC
glazura, nowoczesny wystrój,

Średni

(1)

Stolarka okienna PCV, na podłodze terakota, w WC glazura, średni standard
wystroju,

Niski

(0)

Stolarka plastikowa, na podłodze panele, w WC glazura, niski standard wystroju,.

4

Sąsiedztwo i
otoczenie

Bardzo korzystne

(2)

W odległości do 200 m od innych pawilonów handlowych i ulic handlowych,
bliskość terenów zielonych, obiektów sportowo – rekreacyjnych.

Korzystne

(1)

W odległości od 200 do 500m od innych pawilonów handlowych i ulic handlowych

6

Niekorzystne

(0)

W odległości ponad 500m od innych pawilonów handlowych i ulic handlowych

5

Dostęp
komunikacyjny

Bardzo dobry

(2)

W odległości do 100 m od przystanków linii autobusowej.

Dobry

(1)

W odległości od 100 do 500m od przystanku linii autobusowej

Przeciętny

(0)

W odległości powyżej 500m od przystanku linii autobusowej

6

Powierzchnia
lokalu

m

2

Liczba m

2

7.2.Baza sprzedanych lokali użytkowych do analizy rynku

Do analizy rynku wybrano 4 lokale położone na terenach podobnych do wycenianej nieruchomości. Daty transakcji,

wartości atrybutów ustalono według własności podanych w powyższej tabeli.

Tabela 2. Baza sprzedanych lokali użytkowych do analizy rynku

Ulica / osiedle

CZAS

Data

i

t

Położenie

Dostęp

komunika-

cyjny

Sąsiedztwo

i otoczenie

Standard

Stan

techniczny

Powierzchnia

użytkowa

[m

2

]

CENA

[zł/m

2

]

1 – Wodna / Pod Grapą

09/09 0

1

2

2

1

2

48,2

2642,32

2 – Powstańców
Śląskich / Młodych

12/09 3

1

2

2

2

2

46,0

3200,96

3 – Jana / 700-lecia

03/10 6

1

2

2

1

2

50,67

2568,50

4 – Komorowskich /
Parkowe

04/10 7

1

2

2

2

2

63,0

3164,20

Wyceniana

07/10 10

1

2

2

2

2

55,34

?????

W celu ustalenia wpływu czasu na ceny transakcyjne lokali, przedstawionych w tabeli 2, wybrano dwie pary

nieruchomości różniące się tylko czasem transakcji i dla nich obliczono współczynnik zmiany cen w czasie, co ilustruje tabela 3.

Tabela 3. Obliczenie współczynnika zmiany jednostkowych cen transakcyjnych w czasie

Oznaczenie

Cena n.

wcześniej

Cena n.

później

Różnica

cen

Różnica w

miesiącach

Współczynnik

zmiany

jednostkowych cen

1 (Wodna) – 3 (Jana)

2642,32

2568,50

-73,82

6

-0,005

2 (Powstańców Sl. – 4 (Komorowskich

3200,96

3164,20

-36,76

4

-0,003

Średnia

-0, 004

W oparciu o przedstawione obliczenia wynika, że średnia zmiana cen jednostkowych wynosi –0,4 % na miesiąc, co w

przeliczeniu na rok daje - 4,8 %. Wartość tego współczynnika mieści się w granicach niedokładności jego wyznaczenia, czyli
±5%.

Powyższa analiza rynku dowodzi, że w rozpatrywanym okresie czasu ceny transakcyjne lokali nie uległy istotnym

zmianom, stąd nie będą podlegać korekcie.

W oparciu o ceny analizowanych lokali użytkowych określono charakterystyczne parametry dla tego rynku, czyli:



wartość przeciętną jednostkowej ceny nieruchomości na rynku:

ĉ = 2 894,00 zł / m

2



standardowe rozproszenie cen wokół wartości przeciętnej, które opisuje jakie jest rozproszenie cen na rynku:

σ

n-1

= 334,92 zł / m

2

Wyżej obliczone wartości pozwalają sformułować wniosek, że średnia cena jednostkowa na datę 2 lipca 2010 roku dla

lokali użytkowych podobnych do wycenianego jest na poziomie

2894 zł / m

2

z odchyleniem standardowym ± 335 zł / m

2

7.3.Baza wynajmowanych lokali handlowo-usługowych do analizy rynku

Do analizy rynku wybrano nieruchomości komercyjne położone na terenie osiedla 700-lecia oraz sąsiadujących z nim

osiedla Młodych, osiedla Parkowego oraz osiedla Pod Grapą.

W obrębie tych lokalizacji zebrano informacje o 6 lokalach użytkowych, które w okresie ostatnich 5 miesięcy były

przedmiotem transakcji rynkowych.

Według przeprowadzonych analiz na wysokość czynszów wpływ miały następujące cechy rynkowe: stan techniczny

budynku, standard i funkcjonalność pomieszczeń, sąsiedztwo i otoczenie oraz powierzchnia użytkowa. Ze względu na fakt, że
wartość cech rynkowych położenie oraz dostęp komunikacyjny były identyczne dla wszystkich nieruchomości znajdujących się w
bazie cechy te nie mają wpływu na analizowane poziomy czynszów. Zebrane informacje zawarte są w tabeli 4.

Tabela 4 . Zbiór informacji o wynajmowanych lokalach użytkowych

Ulica / osiedle

Stan

technicz.
budynku

Standard i

funkcjo-

nalnośc

Sąsiedz-

two i

otoczenie

Powierz-

chnia

użytkowa

Potencjalny

dochód

brutto

[PDB]

Efektywny

dochód

brutto

[EDB]

Wydatki

operacyjne

(media,

podatek,

Dochód

operacyjny

netto

[DON]

Jednostkowy

dochód

operacyjny

netto

Roczny

jednostkowy

dochód

operacyjny

7

pomie-

szczeń

[

2

m ]

[zł/m-c]

%

15



T

w

[zł/m-c]

koszty

napraw)
[zł/m-c]

[zł/m-c]

[DON/m

2

]

[zł/m

2

.m -c]

netto

2

/ m

zł

i

d

ul. Klonowa / Pod
Grapą

2

1

2

96

2520

2142

288

1854

19,31

231,75

ul. Jana / 700-lecia

2

1

2

72

2000

1700

216

1484

20,61

247,32

ul. Folwark / 700-
lecia

2

2

2

36

1260

1071

112

959

26,64

319,68

ul. Habsburgów /
Pod Grapą

2

1

2

64

2180

1853

203

1650

25,78

309,36

ul. Komorowskich /
Parkowe

2

2

2

48

2200

1870

178

1692

35,25

423,00

ul. Powstańców
Śląskich / Młodych

2

2

2

42

2040

1734

167

1567

37,31

447,72

Wyceniany

2

2

2

55,34

Na podstawie zebranych informacji określono charakterystyczne parametry rynku czynszowego, czyli:



wartość przeciętną jednostkowego rocznego dochodu netto; d = 329,80 zł / m

2



standardowe rozproszenie dochodów wokół wartości przeciętnej σ

n-1

= 88,91 zł / m

2



współczynnik rozproszenia DON; λ = 88,91 / 329,80 = 0,27

Wartości tych parametrów zostaną wykorzystane do ogólnego prognozowania jednostkowych dochodów operacyjnych netto

za podobne (sprzedane) lokale.

8.SPOSÓB WYCENY
8.1.Wybór podejścia i metody
Biorąc pod uwagę:
- cel wyceny, czyli określenie wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania, która ma być przedmiotem
obrotu rynkowego.
-

zakres wyceny, czyli nieruchomość komercyjna będąca przedmiotem prawa własności,

-

znajomość rynku, czyli informacji dotyczących cen transakcyjnych i czynszów dla nieruchomości podobnych, właściwą

procedurą do określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny będzie metoda inwestycyjna, mieszcząca się w podejściu
dochodowym. W metodzie tej będzie zastosowana technika kapitalizacji prostej dochodu netto.

8.2. Technika kapitalizacji prostej

Zgodnie z NI 2: 4.4 Technika kapitalizacji prostej

4.4.1

Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy stanu nieruchomości wynika, iż zasadnym
jest przyjęcie założenia, że dochód przyjmowany do kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie długim okresie czasu. Możliwe zmiany
poziomu dochodu wynikające ze zmian na rynku nieruchomości uwzględnia się w stopie kapitalizacji.

4.4.2

W ramach techniki kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości określa się jako iloczyn Dochodu Operacyjnego Netto
ustalonego z uwzględnieniem zasad opisanych w rozdziałach 4.1 i 4.2 niniejszej noty i odpowiedniego współczynnika kapitalizacji lub
jako iloraz wyżej opisanego dochodu i odpowiedniej stopy kapitalizacji.

Wartość rynkową nieruchomości określoną w technice kapitalizacji prostej wyznacza wzór:

R

1

DON

W

R





lub

K

R

W

DON

W





gdzie:

W

R

- wartość rynkowa nieruchomości,

DON - dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji,

R - stopa kapitalizacji,
W

K

- współczynnik kapitalizacji.

4.4.3

Preferowanym sposobem określania stopy kapitalizacji jest obliczenie jej jako ilorazu dochodu operacyjnego netto, możliwego do

uzyskania na rynku i rynkowej ceny nieruchomości.

4.4.4

Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością

wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji. Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na
poziom stopy kapitalizacji, są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki
zawartych umów najmu w wycenianej nieruchomości, wielkość budynków i ich funkcje, ochrona konserwatorska. Przyjęty w wycenie
poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględnić ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej nieruchomości.

Z uwagi na możliwość zgromadzenia danych o rynku lokali handlowych, czyli o ich cenach transakcyjnych oraz ich

dochodach /czynszach netto/, oraz zasadne założenie, że dochód przyjmowany do kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie
długim okresie czasu, do wyceny rozważanego lokalu użytkowego można zastosować technikę kapitalizacji prostej dochodu
netto.

8

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU
9.1.

Określenie dochodu operacyjnego netto dla wycenianego lokalu



Potencjalny dochód brutto, jaki można osiągnąć z wycenianego lokalu w ciągu roku, jest prognozowany na poziomie

PDB = 2700 zł / m-c x 12 m-cy 32 400 zł / rok



Efektywny dochód brutto jest ustalony dla przewidywanego współczynnika pustostanu i zaległości czynszowych

(

0.15)

P

w 

, czyli na poziomie

EDB = 32400 x 0,85 = 27 540 zł / rok



Na podstawie analizy rynku dla podobnych lokali ustalono, że wydatki operacyjne miesięczne zawierające:

- podatek od nieruchomości 55,34 m

2

x 18 zł/m

2

= 996,12 zł,

- koszty dostarczania mediów 240 zł/m-c x 12 m-cy = 2880 zł,
- nakłady na konserwację i naprawy bieżące oraz koszty ubezpieczenia 52 zł/m-c x 12 m-cy = 624,00 zł, co daje razem:

WO = 4500 zł/ rok



Dochód operacyjny netto stanowi różnicę efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych, czyli:

DON = 27540 – 4500 = 23 040 zł / rok

Na podstawie analizy dochodów i wydatków wynika, że dochód operacyjny netto dla wycenianego lokalu powinien

być na poziomie

DON = 23 040 zł / rok

9.2. Określenie współczynnika kapitalizacji prostej dochodu netto oraz prognozowanie wartości dochodu operacyjnego
netto

Współczynnik kapitalizacji prostej dochodu netto zostanie określony na podstawie lokali o podobnych

atrybutach, które były przedmiotem obrotu rynkowego i przedmiotem wynajmu, czyli na podstawie tabeli 2 i tabeli 4. Iloraz ceny
transakcyjnej i prognozowanych dochodów netto określa współczynnik kapitalizacji prostej dla poszczególnych lokali, co
wyliczono w ostatniej kolumnie tabeli 5.

Tabela 5. Parametry do określenia współczynnika kapitalizacji prostej

Nr / ulica / osiedle

Stan

techniczny

budynku

(a

1

)

Standard i

funkcj.

(a

2

)

Sąsiedztwo

i otoczenie

(a

3

)

Powierzchnia

(a

4

)

CENA

( )

i

c

]

/

[

2

m

zł

DON

( )

i

d

]

/

[

2

rok

m

zł



WSPÓŁCZYNNIK

KAPITALIZACJI

i

i

KP

d

c

w



Wodna / Pod Grapą

2

1

2

48,2

2842,32

9,1877

ul. Habsburgów /
Pod Grapą

2

1

2

64

309,36

Powstańców

Śląskich / Młodych

2

2

2

46

3300,96

7,8037

ul. Komorowskich /
Parkowe

2

2

2

48

423,00

Powstańców

Śląskich / Młodych

2

2

2

46

3300,96

10,3258

ul. Folwark / 700-
lecia

2

2

2

36

319,68

4 – Komorwskich /

Parkowe

2

2

2

46

3164,20

7,0674

ul. Powstańców
Śląskich / Młodych

2

2

2

42

447,72

Lokal wyceniany

2

2

2

55,34

???

347.36

Średnia wartość

KP

w

8.5962

Na podstawie analizy rynku par podobnych nieruchomości lokalowych wynika, że współczynnik kapitalizacji prostej

DON powinien być na poziomie:

W

KP

= 8,5962

Do wyznaczenia rynkowej stawki szacunkowej czynszu dla analizowanego lokal zostaną wybrane lokale o bardzo

podobnych atrybutach do lokalu wycenianego, a następnie wyliczono średnią wartość DON dla tych lokali. Wyniki tych obliczeń
ilustruje tabela 6.

Tabela 6 . Prognozowanie DON dla wycenianego lokalu użytkowego

Ulica / osiedle

Stan

technicz.
budynku

Standard i

funkcjo-

nalnośc

pomie-

szczeń

Sąsiedz-

two i

otoczenie

Powierz-

chnia

użytkowa

[

2

m ]

Roczny

jednostkowy

dochód

operacyjny

netto

2

/ m

zł

i

d

ul. Folwark / 700-
lecia

2

2

2

36

319,68

9

ul. Komorowskich /
Parkowe

2

2

2

48

423,00

ul. Powstańców
Śląskich / Młodych

2

2

2

42

447,72

Wyceniany

2

2

2

55,34

396,80

W oparciu o DON dla lokali o bardzo podobnych atrybutach do lokalu wycenianego wyliczono średnią wartość DON,

która reprezentuje rynkową stawkę szacunkową czynszu, czyli

RSSzCz = 396,80 zł/m

2

Na podstawie analizy rynku dla bardzo podobnych lokali użytkowych wynika, że prognozowany dochód operacyjny

netto dla atrybutów lokalu wycenianego powinien być na poziomie

DON = 55,34 m

2

x 396,80 zł / m

2

= 21 959 zł / rok

Wartość tego dochodu różni się około 5 % od DON = 23040 zł / rok otrzymanego z analizy dochodów i wydatków dla

wycenianego lokalu.

Do wyceny analizowanego lokalu będzie przyjęta wartość współczynnika kapitalizacji, wynikająca z prognozy

dochodów dla lokali użytkowych sprzedanych, czyli na poziomie

W

KP

= 8,5962

co oznacza, że wartość rynkowa wycenianego lokalu jest w przybliżeniu równoważna 8.6 rocznych wartości DON.

9.3. Określenie wartości rynkowej lokalu użytkowego

Wartość rynkowa wycenianego lokalu użytkowego, zostanie wyliczona na podstawie dochodu operacyjnego netto

DON = 21 959 zł / rok

oraz współczynnika kapitalizacji prostej W

KP

= 8,5962

, czyli:

WR = DON x W

kp

= 21959 x 8.5962 = 188 764 zł

Na podstawie wykonanej wyceny techniką kapitalizacji prostej według metody inwestycyjnej mieszczącej się w

podejściu dochodowym można postawić wniosek, że wartość rynkowa analizowanego lokalu powinna być na poziomie:

WR = 188 764 zł.

Wartość ta została określona na podstawie reprezentatywnej bazy liczącej 6 lokali wynajmowanych oraz 4 lokale sprzedane.
Po podzieleniu wartości WR = 188 764 zł przez powierzchnię lokalu 55,34 m

2

uzyskano jednostkową wartość rynkową

WR

j

= 3411 zł/m

2

, która nieznacznie wykracza poza zakres jednostkowych cen transakcyjnych [2568 – 3200] wziętych do

wyceny nieruchomości.

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Na podstawie wykonanej analizy rynku podobnych nieruchomości komercyjnych do nieruchomości będącej

przedmiotem wyceny oraz na podstawie wykonanych obliczeń techniką kapitalizacji prostej według metody inwestycyjnej
mieszczącej się w podejściu dochodowym wynika, że:

wartość rynkowa lokalu wynosi: 188 764 zł.

Słownie: sto osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset sześćdziesiąt cztery złote

11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

1.

Wypis z rejestru gruntów.

2.

Wyrys z mapy ewidencyjnej.

3.

Protokół badania księgi wieczystej nieruchomości lokalowej.

4.

Wypis ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

5.

Protokół z oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego.

6.

Dokumentacja fotograficzna.

7.

Szkic rozmieszczenia pomieszczeń.

8.

Mapa przedstawiająca lokalizację nieruchomości.

10

Wstawka do OPERATU

z zastosowaną technikę dyskontowania strumieni dochodów

7.2. Analiza rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych



Baza nieruchomości handlowo-usługowych z ofert do analizy rynku

Do analizy rynku wybrano nieruchomości handlowo-usługowe, usytuowane w obrębie ulic: Paderewskiego,

Rynek, Jana III Sobieskiego. W obrębie tych ulic zebrano informacje o 7 nieruchomościach handlowo-usługowych,
które w okresie ostatnich 4 miesięcy były przedmiotem ofert rynkowych, stąd rozważane ceny ofertowe nie wymagają
korekty z tytułu wpływu czasu.

Podobieństwo wybranych nieruchomości do nieruchomości wycenianej zostało sformułowane za pomocą

wyżej określonych 5 atrybutów. Informacje o atrybutach (cechach) tych lokali i ich cenach ofertowych przedstawiono
w tabeli 1.

Tabela 1. Baza nieruchomości handlowo-usługowych do analizy rynku

Nr

lokalu

Położenie

Usytuowanie

lokalu w

budynku

Sąsiedztwo i

otoczenie

Standard i

funkcjonalność

pomieszczeń

Powierzchnia

CENA

oferta

]

/

[

2

m

zł

1

1

1

1

2

80

1800

2

2

2

1

1

90

3200

3

2

1

2

2

72

3000

4

2

2

1

2

85

3300

5

1

2

2

1

69

2900

6

2

1

2

0

69

3000

7

2

1

1

2

77

2940

W oparciu o jednostkowe ceny ofertowe analizowanych nieruchomości handlowo-usługowych można określić

wartość przeciętną jednostkowej ceny ofertowej nieruchomości, oraz odchylenie standardowe wartości przeciętnej.
Realizując odpowiednie wzory otrzymano:



oferty

cˆ

2877,14 zł/m

2



n



496,31 zł/m

2

Wyżej obliczone wartości pozwalają sformułować wniosek, że średnia ofertowa cena jednostkowa na datę 07

maja 2010 roku dla nieruchomości handlowo-usługowych podobnych do wycenianej jest na poziomie 2 877 zł/m

2

i

może stanowić reprezentatywną wartość nakładów, jakie należałoby ponieść na zakup analizowanej nieruchomości.
Wartość ta będzie wykorzystana do określenia stopy dyskontowej dla nieruchomości użytkowych na analizowanym
rynku.
 Baza wynajmowanych nieruchomości handlowo-usługowych do analizy rynku

Do analizy czynszów (dochodów operacyjnych netto) uzyskiwanych za wynajem nieruchomości handlowo-

usługowych, zebrano informacje z miasta Wilamowice. W analizowanym zbiorze informacji rozpatruje się czynsze
miesięczne, które są wolne od wszelkich opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości handlowo-usługowych, w
tym również od opłat administracyjnych. Czynsze te reprezentują operacyjny dochód netto. Wysokość czynszu jest
ustalana w okresie od marca do kwietnia 2010 roku, stąd jego wartość nie wymaga korekty z tytułu upływu czasu.
Każdemu z rozpatrywanych nieruchomości przypisano cechy (atrybuty), które mogą mieć wpływ na wysokość
czynszów z tytułu ich wynajmu. Wszystkie zebrane informacje są zawarte w tabeli 2.

Tabela 2. Zbiór informacji o wynajmowanych nieruchomościach handlowo-usługowych

Nr

lokalu

Położe-

nie

Usytuo-

wanie

lokalu w

budynku

Sąsiedz-

two i

otocze-nie

Standard i

funkcjo-

nalność

pomiesz-

czeń

Powierz-

chnia

Wyso-

kość

czynszu

miesię-

cznego

[zł]

Miesięczny

czynsz

jednostkowy

[

2

/ m

zł

]

Roczny
dochód

jednost-

kowy

2

/ m

zł

i

d

1

2

1

1

2

71

2200

30,98

371,76

2

1

2

2

2

89

2920

32,81

393,72

3

2

2

1

2

93

3000

32,26

387,12

4

1

1

1

1

82

2220

27,07

325,84

5

1

1

2

1

70

2050

29,29

351,48

6

2

2

2

2

69

2362

34,23

410,76

7

2

1

1

1

71

1952

27,50

330,00

8

2

2

2

2

72

2534

35,19

422,28

11

Na podstawie zebranych informacji można określić charakterystyczne parametry rynku czynszowego, czyli

wartość przeciętną jednostkowego dochodu netto oraz jego rozproszenie wokół wartości przeciętnej. Zatem

rok

m

zł

d





2

/

12

,

374

ˆ

88

,

35





n



zł/m

2

x rok

096

,

0

12

,

374

88

,

35





d



Prognozowana wartość dochodu netto dla analizowanego rynku powinna zawierać się w następującym

przedziale:



dˆ

(374



36) zł/m

2

x rok

Na podstawie powyższego przedziału można prognozować jednostkowe wartości dochodu netto dla

podobnych, pod względem rozważanych atrybutów, nieruchomości handlowo-usługowych. Prognozowane z
tendencją rosnącą strumienie dochodów, dla wycenianej nieruchomości, powinny się zwierać w tym przedziale.
Współczynnik rozproszenia dochodu na poziomie 0,09 będzie podstawą do ustalenia ryzyka inwestycyjnego w
zakresie analizowanych lokali użytkowych.

8.SPOSÓB WYCENY

Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, przeznaczenia nieruchomości i jej stanu prawnego, a także zbiorów

informacji o aktualnych czynszach rynkowych, zbiorów informacji o cenach ofertowych lub transakcyjnych dla
podobnych nieruchomości handlowo-usługowych, oraz zmiany wartości dochodu w przewidywanej przyszłości,
właściwą procedurą do określenia wartości rynkowej nieruchomości będzie metoda inwestycyjna mieszcząca się w
podejściu dochodowym, według techniki dyskontowania strumieni dochodów.

Zgodnie z Rozporządzeniem:

§ 10. 1. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę
zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w
poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.
Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do
dyskontowania strumieni dochodów.
2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z
wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.
3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa
dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Zgodnie z NI 2:

Technika dyskontowania strumieni dochodów

Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, dla której w
pewnym okresie, zwanym okresem prognozy, zakłada się zmienny poziom strumieni dochodów, przy czym założenie o
zmienności dochodów wynika z prowadzonych lub planowanych działań na nieruchomości, bądź z umów
obciążających nieruchomość. Oznacza to, że zmienność poziomu strumieni dochodu nie wynika z przewidywanych w
przyszłości zmian zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości.

W ramach tej techniki wartość nieruchomości równa jest sumie zdyskontowanych strumieni dochodów z
nieruchomości występujących w każdym z okresów objętych prognozą powiększoną o zdyskontowaną wartość
rezydualną nieruchomości (RV.) Długość okresu prognozy wyznacza liczba lat, w których przewidywane dochody są
zmienne.

Wartość rezydualna wyznaczona jest jako wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy. Dla określania wartości
prawa własności nieruchomości przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania dochodu. W szczególnych
sytuacjach, uzasadnionych stanem nieruchomości, przy szacowaniu wartości rezydualnej można nie przyjmować
założenia nieskończenie długiego okresu osiągania dochodu.

W technice dyskontowanych strumieni dochodów wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru:

















n

n

n

n

2

2

1

1

R

r

1

1

RV

r

1

1

DON

KK

r

1

1

DON

r

1

1

DON

W



























12

gdzie:
W

R

- wartość rynkowa nieruchomości ,

DON

1-n

- oznacza dochód operacyjny netto w poszczególnych latach prognozy,

r - stopa dyskontowa,
RV - wartość rezydualna nieruchomości.

Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej (r).

Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji ze względu na spodziewany wzrost
dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości. W przypadku wzrostu spodziewanych dochodów i wartości
rezydualnej nieruchomości stopa dyskontowa będzie wyższa od stopy kapitalizacji używanej w technice kapitalizacji
prostej.

Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów
z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz nieruchomości, dla których wyznaczono odpowiednie stopy
dyskontowe. Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja, stan
techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji
budynku, ochrona konserwatorska.. Czynniki te uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej.

W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brak jest wystarczających danych rynkowych, stopę
dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się
porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym zaznaczyć, iż określenie stopy dyskontowej w oparciu o wyniki analizy
poziomu stóp zwrotu z wolnych od ryzyka inwestycji na rynku kapitałowym nie oznacza, iż pomiędzy stopami zwrotu
na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje korelacja. Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy
dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka oznacza jedynie, że poziom wymaganych stóp zwrotu na
rynku nieruchomości powinien w długim okresie czasu być wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od
ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w wycenianą
nieruchomość.
Przyjęty do określania wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla, podobnie jak dochody, jej poziom
w ujęciu realnym a nie nominalnym.

Do wyceny analizowanej nieruchomości współczynnik ryzyka inwestycyjnego (

CF

s

) zostanie odniesiony do

prognozowanych strumieni dochodów, stąd po uwzględnieniu oznaczeń:

ˆ

z ofert

c

- jednostkowe nakłady, jakie należy ponieść na zakup podobnego lokalu

ˆ

d

- jednostkowe dochody roczne z podobnych lokali, odpowiadające średniej wartości strumieni dochodów,

prognozowana stopa dyskontowa (

d

r

) wyraża się następującym wzorem:

ˆ

(1

)

ˆ

ˆ

d

CF

d

r

s

c d







zaś współczynnik dyskonta wylicza się według wzoru

1

1

d

q

r





Powyższe formuły wynikają z analizy przyszłych wartości prognozowanych strumieni dochodów, które są

dyskontowane za pomocą

d

r

na wartość teraźniejszą (na datę wyceny). Znak (+) stosujemy dla prognozowanych

strumieni dochodów rosnących, zaś znak (-) stosujemy dla prognozowanych strumieni dochodów malejących.

Wartość współczynnika ryzyka inwestycyjnego

CF

s

będzie odniesiona do współczynnika rozproszenia

czynszów

(

)

d



dla nieruchomości handlowo-usługowych, czyli będzie wyznaczona na podstawie analizy rynku

czynszowego.

Ponadto, do wyceny przyjęto założenie, że w okresie 5 lat przewiduje się wzrost wydatków inwestycyjnych

(remontów), tj. modernizację lokalu w zakresie wymiany podłóg, malowanie wewnętrznych pomieszczeń.

Do określenia kosztów robót składających się na modernizację lokalu zostanie wykorzystana „WYCENA

BUDYNKÓW” Baza danych do metody odtworzeniowej, wydanie nr 39, które obejmuje ceny na I kwartał roku 2010
(opracowane przez WACETOB Sp. z o.o. 02-548 Warszawa, ul. Olesińska 21) oraz Biuletyn cen robót remontowo-
budowlanych oraz zabytkowych SEKOCENBUD, które obejmuje ceny na I kwartał 2010 roku, opracowanych przez
Ośrodek Wdrożeń Ekonomiczno-Organizacyjnych Promocja Sp. z o.o.

13

9.OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

9.1.Założenia do wyceny nieruchomości

Na podstawie wykonanej analizy rynku można rozważać następujące wielkości:

-

Prognozowane jednostkowe nakłady, jakie należałoby ponieść na zakup podobnego lokalu mogą zawierać się w
przedziale:



oferty

cˆ

(2877



496)zł/m

2

-

jednostkowy operacyjny dochód netto, ustalony w oparciu o ogólną analizę rynkowych stawek czynszu powinien
być prognozowany w przedziale:

)

36

374

(

ˆ





d

zł/m

2

x rok

9.2.Określenie stopy dyskontowej dla nieruchomości handlowo-usługowych

Z uwagi na brak dodatkowych informacji dotyczących efektywności inwestowania w nieruchomości

handlowo-usługowe, wartość współczynnika ryzyka inwestycyjnego będzie uzależniona od wartości współczynnika

(

d



) rozproszenia czynszów na analizowanym rynku. W przypadku wycenianego lokalu biurowego będzie przyjęta

podwjna wartość tego współczynnika, czyli

192

.

0

096

.

0

2







CF

s

192

,

0

096

,

0

2



 x

s

CF

Na podstawie ustalonej wartości współczynnika ryzyka inwestycyjnego oraz wzorów podanych w punkcie 8,

obliczono wartość stopy dyskontowej oraz współczynnika dyskonta dla strumieni dochodów z lokali handlowo-
usługowych, czyli

18

,

0

192

,

1

374

2877

374









d

r

8475

,

0

1

1







d

r

q

Obliczone wartości powyższych parametrów są wyznaczone przy uwzględnieniu współczynnika ryzyka

inwestycyjnego ze znakiem (+), gdyż prognoza strumieni dochodów jest przewidywana z tendencją rosnącą.

9.3.Prognozowanie strumieni dochodów i wartości rezydualnej dla wycenianej nieruchomości

Strumienie dochodów dla wycenianej nieruchomości handlowo-usługowej będą odpowiadać operacyjnemu

dochodowi netto uzyskiwanemu za podobne lokale, a ich prognoza będzie wykonana na poziomie odpowiadającym
dacie wyceny, czyli na 07 maja 2010 roku. W przypadku wycenianej nieruchomości dochód operacyjny netto
określono jako roczny dochód z przewidywanych czynszów brutto, czyli
9. Potencjalny dochód brutto, jaki można osiągnąć z wycenianej nieruchomości w ciągu roku, jest prognozowany na

poziomie

rok

zł

cy

m

c

m

zł

PDB

/

37440

12

/

3120











,

 Efektywny dochód brutto jest ustalony dla przewidywanego współczynnika pustostanu i zaległości czynszowych

)

15

.

0

(



P

w

czyli na poziomie

EDB = 37440 x 0,85 = 31824 zł/rok.

 Na podstawie analizy rynku dla podobnych nieruchomości ustalono, że roczne wydatki operacyjne zawierające

m.in. podatek, koszty dostarczania mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące oraz koszty ubezpieczenia
i ochrony wynoszą 4320 zł.

WO = 4320 zł/rok, które stanowią 13,5 % EDB

 Dochód operacyjny netto stanowi różnicę efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych, czyli

DON = 31824 – 4320 = 27504 zł/rok.
Jeżeli prognozowany operacyjny dochód netto zostanie podzielony przez powierzchnię nieruchomości, czyli

81 m

2

, to otrzymujemy DON

j

= 339,50 zł/m

2

x rok, co mieści się w przedziale jednostkowych dochodów z analizy

rynku

)

36

374

(

ˆ





d

zł/m

2

x rok

Do wyceny przyjęto założenie, że w okresie 5 lat nie przewiduje się wzrostu wydatków operacyjnych.

Przewiduje się natomiast wzrost wydatków inwestycyjnych (remontów), tj. modernizację lokalu w zakresie wymiana
podłóg, malowanie wewnętrznych pomieszczeń.

14

9.3.1.Określenie kosztu modernizacji nieruchomości

Zakres prac modernizacyjnych

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny będzie poddana modernizacji, która będzie obejmować:

 Zerwanie starych posadzek z tworzyw sztucznych na powierzchni 78.40 m

2

,

 Położenie posadzek z tworzyw sztucznych z wykładzin tekstylnych dywanopodobnych klejone

na podkład Siwelit,

 Położenie listw przyściennych z polichlorku winylu klejone,
 Dwukrotne malowanie tynków wewnętrznych ścian i sufitów farbą emulsyjną, z

przygotowaniem powierzchni

Obliczenie kosztu modernizacji nieruchomości użytkowej

Nr

element

Opis robót oraz nakładów

materiałowych i sprzętowych

Jednostka

obmiaru

Ilość

jednostek

obmiaru

Koszt jedno-

stkowy [zł]

Koszt

elementu

scalonego

1

Zerwanie starych posadzek z tworzyw

sztucznych na powierzchni 81.00 m2

m

2

78.40

4.66

365.34

2

Położenie posadzek z tworzyw sztucznych

z wykładzin tekstylnych

dywanopodobnych klejone na podkład

Siwelit

m

2

78.40

44.95

3524.08

3

Położenie listw przyściennych z

polichlorku winylu klejone

m

2

4.52

8.60

38.872

4

Dwukrotne malowanie tynków

wewnętrznych ścian i sufitów farbą

emulsyjną, z przygotowaniem

powierzchni

m

2

234.78

8.58

2014

Suma kosztu odtworzenia elementów scalonych składających się na modernizację: 5942.292 zł

Strumienie dochodów będą prognozowane z poziomu roku 2010 na okres pięciu lat, na koniec każdego roku, co
ilustruje poniższa tabela.

Prognozowanie PDB, EDB, WO i strumieni dochodów

Rok prognozy

2010

2011

2012

2013

2014

Uwagi

PDB

37440

37440

37640

37740

38040

EDB =0.85 x PDB

31824

31824

31994

32079

32334

Pustostan i zaległości

czynszowe na poziomie

15 %

Wydatki operacyjne

4320

4320

4350

4400

4450

W rozliczeniu rocznym

Koszt dostarczenia mediów

2370

2370

2390

2430

2470

Podatek od nieruch.

650

650

660

670

680

Nakłady na konser. i naprawy

oraz ubezpieczenie i ochrona

1300

1300

1300

1300

1300

Koszt modernizacji

-

5942

-

-

-

Strumienie dochodów

27504

21562

27644

27679

27884

Wartość rezydualną nieruchomości ustalono zgodnie z NI 2, czyli zapisem: Wartość rezydualna wyznaczona

jest jako wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy. Dla określania wartości prawa własności nieruchomości
przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania dochodu. W szczególnych sytuacjach, uzasadnionych stanem
nieruchomości, przy szacowaniu wartości rezydualnej można nie przyjmować założenia nieskończenie długiego okresu
osiągania dochodu.

Na podstawie analizy rynku nieruchomości wynika, że stopa kapitalizacji prostej przyjmuje wartość:

1300

,

0

2877

374

ˆ

ˆ







c

d

R

Przyjmując nieskończenie długi okres osiągania dochodu wartość rezydualną można wyliczyć jako iloraz

ostatniego prognozowanego strumienia dochodu i stopy kapitalizacji prostej, czyli:

15

214492

130

,

0

27884





RV

zł

Ustalona wartość rezydualna będzie podstawą wyceny analizowanej nieruchomości handlowo-usługowej.

9.4.Szacowanie wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem wyceny

Po uwzględnieniu, z NI 2, ogólnego wzoru dyskontowania strumieni dochodów i zapisanej tam formuły, że:

Wartość rezydualna wyznaczona jest jako wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy, wzór na rynkową
wartość lokalu wyraża się formułą:

1

2

3

4

5

5

1

2

3

4

5

W

CF q

CF q

CF q

CF q

CF q

RV q

























,

przy czym:

i

CF

- oznacza prognozowane strumienie dochodów na koniec kolejnego roku,

d

r

q





1

1

- oznacza współczynnik dyskonta, liczony ze stopy dyskontowej.

Powyższa formuła, przy ustalonej wartości współczynnika dyskonta

8475

,

0



q

oraz prognozowanych

wartości strumieni dochodów i wartości rezydualnej, zostanie zrealizowana w niżej przedstawionej tabeli.

Dyskontowanie strumieni dochodów i wartości rezydualnej

Rok prognozy

2010

2011

2012

2013

2014

2014

Strumienie dochodów

27504

21562

27644

27679

27884

214492

Współczynnik dyskonta

0,8475

0,7182

0,6086

0,5157

0,4371

0,4371

Suma zdyskontowanych

strumieni dochodów

82081,77

93754,45

Wykonując sumowanie zdyskontowanych strumieni dochodów i wartości rezydualnej otrzymuje się następującą
wartość rynkową wycenianej nieruchomości

W = 175 836,22

Na podstawie wykonanej wyceny techniką dyskontowania strumieni dochodów według metody inwestycyjnej

mieszczącej się w podejściu dochodowym można postawić wniosek, że wartość rynkowa analizowanej nieruchomości
powinna być na poziomie

W = 175 836 zł.

Wartość ta została określona na podstawie analizy rynku reprezentowanego przez bazę nieruchomości

handlowo-usługowych, liczącej 8 nieruchomości wynajmowanych oraz bazę 7 nieruchomości z ofert sprzedaży.

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Na podstawie wykonanej analizy rynku podobnych nieruchomości handlowo-usługowych do

nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, która prowadziła do określenia współczynnika ryzyka
inwestycyjnego i stopy dyskontowej, oraz na podstawie wykonanych obliczeń techniką dyskontowania strumieni
dochodów, według metody inwestycyjnej mieszczącej się w podejściu dochodowym wynika, że wartość rynkowa
nieruchomości handlowo-usługowej wynosi:

175 836 zł

Słownie: (sto siedemdziesiąt pięć tysięcy osiemset trzydzieści sześć złotych)

Po uwzględnieniu powierzchni nieruchomości która wynosi 81 m

2

, jednostkowa wartość rynkowa na

poziomie 2 171 zł mieści się w przedziale (1800-3300)

zł/m

2

cen ofertowych za podobne nieruchomości, wzięte

do analizy rynku i określenia stopy dyskontowej.