1 

 

Prof. dr hab. inż. Józef Czaja 

Materiał na zajęcia praktyczne i seminaryjne 7 i 8 maja 2011 r 

 

 
 
 
 

 
 

OPERAT SZACUNKOWY 

 
 
 
 

LOKAL

 

UŻYTKOWY

 

 
 

POŁOŻONY W ŻYWCU PRZY ULICY POŁUDNIOWEJ

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

(Podpis rzeczoznawcy majątkowego) 

Autor operatu: 

 

…………………………… 

 

…………………………… 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Kraków,  7 lipca 2010 r. 

  

2 

 

 

WYCIĄG  Z  OPERATU  SZACUNKOWEGO 

 

 

OPIS 

NIERUCHOMOŚCI 

 

 

 

 

 

 

Położenie nieruchomości: 
  Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej: ŻYWIEC [241701_1], 
  Obręb: Żywiec [Nr 0007], 
  Numer ewidencyjny działki: 2978/40, 
  Powierzchnia działki: 0.0287 ha 
  Powierzchnia zabudowy: 59 m

2

 

  Powierzchnia użytkowa budynku:  55,34 m

2

, 

  Numer księgi wieczystej nieruch.: BB1Z/00084745/4 
 
Opis nieruchomości: 
Przedmiotem  wyceny  jest  nieruchomość  gruntowa  zabudowana  budynkiem  handlowo-
usługowym,  położona  w  Żywcu  przy  ul.  Południowej  18.  W  zakres  wyceny  wchodzi  prawo 
własności działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr 2978/40 (obręb 0007) 
o powierzchni 0,0287 ha oraz posadowiony na tym gruncie budynek  o powierzchni zabudowy 
59  m

2

.  Dla  przedmiotowej  nieruchomości  istnieje  księga  wieczysta  KW  –  nr  BB1Z/84745/4 

prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Żywcu. 

 

ZLECENIODAWCA 

 

 

CEL  WYCENY 

Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości, która ma stanowić podstawę 
do umowy sprzedaży.  
 

 

OKREŚLONA 
WARTOŚĆ RYNKOWA  

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi: 

W =  188 764 zł 

 Słownie: (sto osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset sześćdziesiąt cztery złote) 

 

 

DATA 
SPORZĄDZENIA 
OPERATU 

7 lipca 2010 r. 

 

AUTOR OPERATU 

 

 

 
 

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy...................................... 

  

3 

 

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 

1.1.Przedmiot wyceny 

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem handlowo-usługowym, położona w Żywcu  przy 

ul. Południowej 18. W zakres wyceny wchodzi prawo własności działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr 
2978/40 (obręb 0007) o powierzchni 0,0287 ha oraz posadowiony na tym gruncie budynek o powierzchni użytkowej  55,34 m

2

. 

Dla  przedmiotowej  nieruchomości  istnieje  księga  wieczysta  KW  –  nr  BB1Z/84745/4  prowadzona  przez  V  Wydział    Ksiąg 
Wieczystych Sądu rejonowego w Żywcu. 
 
1.2.Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej 

 

Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej: ŻYWIEC [241701_1], 

 

Obręb: Żywiec [Nr 0007], 

 

Numer ewidencyjny działki: 2978/40, 

 

Powierzchnia działki: 0.0287 ha 

 

Powierzchnia zabudowy: 59 m

2

 

 

Powierzchnia użytkowa budynku:  55,34 m

2

, 

 

Numer księgi wieczystej nieruch.: BB1Z/00084745/4 

1.3.Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne 
 

Zakres niniejszej wyceny obejmuje prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2978/40 (Żywiec, obręb 

nr 0007) o powierzchni 287 m

2

 i prawo własności zlokalizowanego na tej działce budynku handlowo-usługowego o powierzchni 

zabudowy 59 m

2

. 

 
2.CEL WYCENY 
 

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości, która będzie wykorzystana do ustalenia 
ceny w umowie sprzedaży. 

Art. 151. ust. 1  ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.  z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z 
późniejszymi zmianami):  
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z 
uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:  
  1)  strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,  
  2)  upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.  

 
3.PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 
3.1.Podstawa formalna 

Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi:  

-  dla  praktykantów:  Rozporządzenie Ministra  Infrastruktury  z  dnia  15  lutego  2008  r.  w  sprawie  nadawania  uprawnień  i 
licencji  zawodowych  w  dziedzinie  gospodarowania  nieruchomościami  oraz  doskonalenia  kwalifikacji zawodowych  przez 
rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz. U. z  2008 r., nr 
31, poz. 189), 
-  dla  rzeczoznawców:  Umowa  –  zlecenie  na  wykonanie  wyceny  nieruchomości  lokalowej.  Zleceniodawca  –  Zlecenioodbiorca 
(Rzeczoznawca Mjatkowy) 
 
3.2.Podstawa materialno-prawna 

 

USTAWA    z  dnia  21  sierpnia  1997  r.  o  gospodarce  nieruchomościami  (Dz.  U.  Nr  115,  poz.  741,  z  1997  r.  wraz  z 
późniejszymi zmianami). 

 

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania 
operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, wraz z późniejszymi zmianami). 

 

STANDARDY  ZAWODOWE  RZECZOZNAWCÓW  MAJĄTKOWYCH  –  Polska  Federacja  Rzeczoznawców 
Majątkowych. Wydanie VIII. Warszawa. 

 

POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY. 01.03.2008. Warszawa. 

 

3.3.Źródła danych merytorycznych do wyceny nieruchomości 

  W  zakresie  określenia  przedmiotu  wyceny  oraz  cech  /atrybutów/  szacowanej  nieruchomości  korzystano  z  informacji 

zawartych w następujących zbiorach dokumentacji: 

  Ewidencji gruntów i budynków – Starostwo Powiatowe w Żywcu 
  Ksiąg wieczystych – Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w Żywcu 
  Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Żywca 
  Protokołu z wywiadu terenowego i oględzin lokalu z dnia 2 lipca 2010 r. 

  W zakresie informacji o rynku nieruchomościami podobnymi do wycenianej korzystano z: 

 

Aktów notarialnych dotyczących umów

 

 sprzedaży, 

 

Rynkowe czynsze z tytułu najmu obiektów usługowych, 

 

Publikacji o obrocie nieruchomościami, 

 

Innych  notowań  cen  transakcyjnych  i  czynszów  podobnych  lokali  użytkowych  w  zbiorach  biur  obrotu 
nieruchomościami i informacji własnych. 

  

4 

 

 
4.DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 

Data sporządzenia operatu szacunkowego:   

 

  7 lipca 2010 r. 

Data , na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny:    

 

2 lipca 2010 r. 

Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny:  

 

2 lipca 2010 r. 

Data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego:    

 

2 lipca 2010 r. 

 

5.STAN I OPIS  LOKALU WYCENIANEGO 
5.1.Stan prawny lokalu na datę sporządzenia operatu szacunkowego 
Zgodnie z zapisami: 
Księgi Wieczystej nr BB1Z/00084745/4, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Żywcu,               V Wydział Ksiąg Wieczystych, 
własność działki nr 2978/40 o powierzchni 287 m

2

 wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem o powierzchni zabudowy 59 

m

2

 przysługuje Jolancie Górnej, córce Tadeusza i Włodzimiery jako przedmiot prawa własności.  

Dział III KW – brak wpisów. Dział IV KW – brak wpisów. 
 
5.2.Opis nieruchomości – stan techniczny i użytkowy 

Nieruchomość  będąca  przedmiotem  wyceny  położona  jest  w  Żywcu,  przy  ulicy  Południowej  18.  Działka  gruntu  o 

powierzchni  287  m

2

  posiada  regularny  (prostokątny)  kształt.  Poza  tym  jest  ona  starannie  zagospodarowana  (teren  płaski)  i 

wyposażona  we  wszystkie  niezbędne  sieci  uzbrojenia  terenu:  tj.  sieć  wodociągową,  kanalizacyjną,  energetyczną,  gazową  i 
telefoniczną oraz miejsca parkingowe. Cechy użytkowe działki gruntu sprawiają, że budynek na niej położony może być w pełni 
wykorzystany do funkcjonowania działalności handlowo-usługowej. 

Budynek  handlowo-usługowy  znajdujący  się  na  przedmiotowej  działce  gruntu  jest  budynkiem  wolnostojącym, 

murowanym, jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym, wybudowanym  w 1991 roku w technologii tradycyjnej. Do budynku 
doprowadzone  są  przyłącza  instalacji  elektrycznej,  wodno-kanalizacyjnej,  sieć  gazowa  oraz  telefoniczna.  Łączna  powierzchnia 
użytkowa budynku to 55,34 m

2

, składa się na nią sala sprzedaży o powierzchni 41,96 m

2

, pomieszczenie socjalne o powierzchni 

6,63 m

2

 oraz WC o powierzchni 6,75 m

2

. 

Opis elementów wykończeniowych i wyposażenia budynku: 

  posadzki ceramiczne, 
  stolarka okienna PCV,  
  drzwi aluminiowe,  
  wykończenie ścian na salach sprzedaży tapetą, natomiast WC i pomieszczeniu socjalnym płytkami ceramicznymi, 
  ogrzewanie elektryczne własne, 
  elektryczny podgrzewacz wody. 

Stan techniczny budynku ocenia się jako dobry, stopień  zużycia łącznego budynku przyjęto na poziomie 18%.  Ocena stanu 

technicznego nie stanowi ekspertyzy. 

Przedmiotowa  nieruchomość  położona  jest  w  strefie  centralnej  miasta,  na  Osiedlu  700-lecia,  które  jest  największym 

osiedlem pod względem powierzchni oraz liczby mieszkańców na terenie Żywca. 

Sąsiedztwo  nieruchomości  stanowią  inne  budynki  handlowo-usługowe  zlokalizowane  wzdłuż  ulicy  Południowej.  Od 

strony północnej i południowej nieruchomość sąsiaduje z budynkami mieszkalnymi wielokondygnacyjnymi.  

Dostępność  komunikacyjna  określona  została  jako  bardzo  dobra.  Dojazd  do  nieruchomości  bardzo  dobry  –  ulicą 

Południową,  która  stanowi  boczną  ulicę  jednego  z  głównych  ciągów  komunikacyjnych  na  terenie  miasta  –  Alei  Piłsudskiego. 
Bezpośrednio przy ulicy znajdują się miejsca parkingowe, a w odległości 100 m zlokalizowano przystanek komunikacji miejskiej. 

Wyceniany lokal użytkowy można opisać za pomocą następujących atrybutów /cech/: 

 

Lp. 

 

Cecha rynkowa 

 

Ocena / skala 

Opis 

 

1 

 
Położenie 

 
Korzystne 
(1) 

W promieniu 3 km od centrum miasta, przy głównych ulicach lub w ich 
pobliżu, z własnymi parkingami lub miejscami parkingowymi w 
bezpośrednim pobliżu. 

 

2 

 

 
Stan techniczny 
budynku 

 
 
Zadawalający 
(2) 

Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej, w którym systematyczne 
przeprowadzane są prace remontowe i konserwatorskie. Element budynku 
utrzymany jest należycie. Celowy jest remont bieżący polegający na 
drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji. Stopień 
zużycia 16-30% 

 

3 

Standard i 
funkcjonalność 
pomieszczeń 

 
Wysoki 
(2) 

Stolarka okienna PCV, na podłodze terakota, w WC glazura, wysoki standard 
wystroju, 

 

4 

Sąsiedztwo i 
otoczenie 

Bardzo korzystne 
(2) 

W odległości do 200 m od innych pawilonów handlowych i ulic handlowych, 
bliskość terenów zielonych, obiektów sportowo – rekreacyjnych. 

 
 

5 

Dostęp 
komunikacyjny 

Bardzo dobry 
(2) 

W odległości do 100 m od przystanków komunikacji miejskiej. 

6 

Powierzchnia lokalu  m

2

 

55,34 

 
 
 

  

5 

 

6.PRZEZNACZENIE  NIERUCHOMOŚCI  
 

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Żywca w granicach administracyjnych miasta 

zatwierdzonego  Uchwałą  Rady  Miejskiej  w  Żywcu  nr  XLVIII/406/2005  z  dnia  21  marca  2005  r.,  opublikowaną  w  Dzienniku 
Urzędowym Województwa Śląskiego Nr 42 z dnia 27 kwietnia 2005 r. poz. 2392, przedmiotowa nieruchomość położona jest w 
obszarze  oznaczonym  symbolem  MW1  –  tereny  zabudowy  mieszkaniowej  wielorodzinnej  i  jednorodzinnej  śródmiejskiej  z 
usługami. 

 

7.CHARAKTERYSTYKA  I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 

 

7.1.Charakterystyka rynku dla podobnych lokali użytkowych 

W celu analizy rynku podjęto próbę zebrania informacji o nieruchomościach użytkowych położonych na terenie miasta 

Żywca.  W  przeciągu  ostatnich  dwóch  lat  odnotowanych  zostało  kilka  transakcji  kupna  -  sprzedaży  nieruchomości  lokalowych 
podobnych do wycenianej. 

Do analizy rynku wybrano budynki wolno stojące przeznaczone pod działalność handlowo-usługową zlokalizowane na 

terenie  trzech  osiedli  tj.  osiedla  700-lecia,  osiedla  Młodych,  osiedla  Parkowego  oraz  osiedla  Pod  Grapą  jako,  że  osiedla  te 
bezpośrednio  sąsiadują  ze  sobą  a  więc  nieruchomości  zlokalizowane  na ich  terenie  mogą  być  postrzegane  przez  potencjalnego 
nabywcę  jako  nieruchomości  podobne  do  nieruchomości  będącej  przedmiotem  wyceny.  Rozpatrywane  transakcje  były 
realizowane  w  okresie  od  września  2008 roku  do  kwietnia  2010  roku.  Każdej  nieruchomości  przypisano  atrybuty  /wyróżnione 
cechy/, które mogą mieć istotny wpływ na zmienność ich cen. Podobieństwo nieruchomości zawartych w bazie do nieruchomości 
wycenianej zostało sformułowane za pomocą 5 atrybutów. 

W dalszej analizie wszystkie nieruchomości będą charakteryzowane według następujących cech (atrybutów): 

Tabela 1. Opis cech lokali uwzględnianych w analizie rynku 

 

Lp. 

 

Cecha 

rynkowa 

 

Ocena / skala 

Opis 

 

1 

 
Położenie 

 

Bardzo korzystne 

(2) 

W strefie centralnej miasta, przy głównych ulicach, z własnymi parkingami lub 
miejscami parkingowymi w bezpośrednim sąsiedztwie. 

 

Korzystne 

(1) 

W promieniu 3 km od centrum miasta, przy głównych ulicach lub w ich pobliżu, z 
własnymi parkingami lub miejscami parkingowymi w bezpośrednim pobliżu. 

 

Przeciętne 

(0) 

W strefie peryferyjnej miasta lub przy bocznych ulicach z własnymi parkingami lub 
miejscami parkingowymi w bezpośrednim pobliżu oraz w pobliżu centrum ale bez 
miejsc parkingowych. 

 

2 

 

 
Stan 
techniczny 
budynku 

 
 

Bardzo dobry 

(3) 

Budynek wzniesiony w nowoczesnych technologiach, znajdujący się w eksploatacji 
nie wcześniej niż od 1996 r. Element budynku (lub rodzaj konstrukcji, wykończenia, 
wyposażenia) jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i 
uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom 
normowym. Stopień zużycia 0-15% 

 
 

Zadawalający 

(2) 

Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej, w którym systematyczne 
przeprowadzane są prace remontowe i konserwatorskie. Element budynku utrzymany 
jest należycie. Celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, 
uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji. Stopień zużycia 16-30% 

 
 

Średni 

(1) 

Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej, w którym nie są przeprowadzane 
prace konserwatorskie i remontowe. W elementach budynku występują niewielkie 
uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest 
częściowy remont kapitalny. Stopień zużycia 31-50%. 

 

Zły 

(0) 

W elementach występują znaczne uszkodzenia, ubytki i właściwości wbudowanych 
materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany kompleksowy remont kapitalny, 
względnie wymiana. Stopień zużycia 51-70% 

 

3 

Standard i 
funkcjonalność 
pomieszczeń 

 

Wysoki 

(2) 

Nowoczesne budownictwo, drewniana stolarka okienna, na podłodze parkiet, w WC 
glazura, nowoczesny wystrój,  

 

Średni 

(1) 

Stolarka okienna PCV, na podłodze terakota, w WC glazura, średni standard 
wystroju, 

 
 

Niski 

(0) 

Stolarka plastikowa, na podłodze panele, w WC glazura, niski standard wystroju,. 

 

4 

Sąsiedztwo i 
otoczenie 

Bardzo korzystne 

(2) 

W odległości do 200 m od innych pawilonów handlowych i ulic handlowych, 
bliskość terenów zielonych, obiektów sportowo – rekreacyjnych. 

Korzystne 

(1) 

W odległości od 200 do 500m od innych pawilonów handlowych i ulic handlowych 

  

6 

 

Niekorzystne 

(0) 

W odległości ponad 500m od innych pawilonów handlowych i ulic handlowych 

 
 

5 

Dostęp 
komunikacyjny 

Bardzo dobry 

(2) 

W odległości do 100 m od przystanków linii autobusowej. 

Dobry 

(1) 

W odległości od 100 do 500m od przystanku linii autobusowej 

Przeciętny 

(0) 

W odległości powyżej 500m od przystanku linii autobusowej 

6 

Powierzchnia 
lokalu 

m

2

 

Liczba m

2

 

  
7.2.Baza sprzedanych lokali użytkowych do analizy rynku 

Do  analizy  rynku  wybrano  4  lokale  położone  na  terenach podobnych  do  wycenianej  nieruchomości.  Daty  transakcji, 

wartości atrybutów ustalono według własności podanych w powyższej tabeli. 

Tabela 2. Baza sprzedanych lokali użytkowych do analizy rynku 

Ulica / osiedle 

CZAS 

Data      

i

t

 

 

Położenie 

Dostęp 

komunika-

cyjny 

Sąsiedztwo 

i otoczenie 

Standard 

Stan 

techniczny 

 

Powierzchnia 

użytkowa 

[m

2

] 

 

 

CENA 

[zł/m

2

] 

1 – Wodna / Pod Grapą 

09/09     0 

1 

2 

2 

1 

2 

48,2 

2642,32 

2 – Powstańców 
Śląskich / Młodych 

12/09     3 

1 

2 

2 

2 

2 

46,0 

3200,96 

3 – Jana / 700-lecia 

03/10     6 

1 

2 

2 

1 

2 

50,67 

2568,50 

4 – Komorowskich / 
Parkowe 

 04/10    7 

1 

2 

2 

2 

2 

63,0 

3164,20 

Wyceniana 

07/10   10 

1 

2 

2 

2 

2 

55,34 

????? 

 

W  celu  ustalenia  wpływu  czasu  na  ceny  transakcyjne  lokali,  przedstawionych  w  tabeli  2,  wybrano  dwie  pary 

nieruchomości różniące się tylko czasem transakcji i dla nich obliczono współczynnik zmiany cen w czasie, co ilustruje tabela 3.

  

 

Tabela 3.  Obliczenie współczynnika zmiany jednostkowych cen transakcyjnych w czasie 

Oznaczenie 

Cena n. 

wcześniej 

Cena n. 

później 

Różnica 

cen 

Różnica w 

miesiącach 

Współczynnik 

zmiany 

jednostkowych cen 

1 (Wodna) – 3 (Jana) 

2642,32 

2568,50 

-73,82 

6 

-0,005 

2 (Powstańców  Sl. – 4 (Komorowskich 

3200,96 

3164,20 

-36,76 

4 

-0,003 

 

 

 

 

Średnia 

-0, 004 

W oparciu o przedstawione obliczenia wynika, że średnia zmiana cen jednostkowych wynosi –0,4 % na miesiąc, co w 

przeliczeniu na  rok  daje  -  4,8  %.  Wartość  tego  współczynnika  mieści  się  w  granicach niedokładności  jego  wyznaczenia,  czyli 
±5%. 

Powyższa  analiza  rynku  dowodzi,  że  w  rozpatrywanym  okresie  czasu  ceny  transakcyjne  lokali  nie  uległy  istotnym 

zmianom, stąd nie będą podlegać korekcie.   

W oparciu o ceny analizowanych  lokali użytkowych określono charakterystyczne parametry dla tego rynku, czyli: 

 

wartość przeciętną  jednostkowej ceny nieruchomości na rynku: 

ĉ = 2 894,00 zł / m

2

 

 

 

standardowe rozproszenie cen wokół wartości przeciętnej, które opisuje jakie jest rozproszenie cen na rynku: 

   

 

 

 

σ

n-1

 = 334,92  zł / m

2 

Wyżej obliczone wartości pozwalają sformułować wniosek, że średnia cena jednostkowa na datę 2 lipca 2010 roku dla 

lokali użytkowych  podobnych do wycenianego jest na poziomie  

2894 zł / m

2 

z odchyleniem standardowym ± 335 zł / m

2 

 
7.3.Baza wynajmowanych lokali handlowo-usługowych do analizy rynku 
 

Do analizy rynku wybrano nieruchomości komercyjne położone na terenie osiedla 700-lecia oraz sąsiadujących z nim 

osiedla Młodych, osiedla Parkowego oraz osiedla Pod Grapą. 

W  obrębie  tych  lokalizacji  zebrano  informacje  o  6  lokalach  użytkowych,  które  w  okresie  ostatnich  5  miesięcy  były 

przedmiotem transakcji rynkowych. 

Według  przeprowadzonych  analiz na  wysokość  czynszów  wpływ  miały  następujące  cechy  rynkowe:  stan  techniczny 

budynku,  standard  i  funkcjonalność  pomieszczeń,  sąsiedztwo  i  otoczenie  oraz  powierzchnia  użytkowa.  Ze  względu  na  fakt,  że 
wartość cech rynkowych położenie oraz dostęp komunikacyjny były identyczne dla wszystkich nieruchomości znajdujących się w 
bazie cechy te nie mają wpływu na analizowane poziomy czynszów. Zebrane informacje zawarte są w tabeli 4. 

Tabela 4 . Zbiór informacji o wynajmowanych lokalach użytkowych 

 
 

 Ulica / osiedle 

 

Stan 

technicz. 
budynku 

 

Standard i 

funkcjo-

nalnośc 

 

Sąsiedz-

two i 

otoczenie 

 

Powierz-

chnia 

użytkowa    

Potencjalny 

dochód 

brutto 

[PDB] 

Efektywny 

dochód 

brutto 

[EDB] 

Wydatki 

operacyjne 

(media, 

podatek, 

Dochód 

operacyjny 

netto 

[DON] 

Jednostkowy 

dochód 

operacyjny 

netto 

Roczny 

jednostkowy 

dochód 

operacyjny 

  

7 

 

 

pomie-

szczeń 

 
 
 

 

[

2

m ] 

 

 

[zł/m-c] 

%

15



T

w

 

 

[zł/m-c] 

koszty 

napraw) 
[zł/m-c] 

 
 

[zł/m-c] 

[DON/m

2

] 

 
 

[zł/m

2

.m -c] 

netto 

2

/ m

zł

 

i

d

 

ul.  Klonowa / Pod 
Grapą 

2 

1 

2 

96 

2520 

2142 

288 

1854 

19,31 

231,75 

ul. Jana / 700-lecia 

2 

1 

2 

72 

2000 

1700 

216 

1484 

20,61 

247,32 

ul. Folwark / 700-
lecia 

2 

2 

2 

36 

1260 

1071 

112 

959 

26,64 

319,68 

ul. Habsburgów / 
Pod Grapą 

2 

1 

2 

64 

2180 

1853 

203 

1650 

25,78 

309,36 

ul. Komorowskich / 
Parkowe 

2 

2 

2 

48 

2200 

1870 

178 

1692 

35,25 

423,00 

 ul. Powstańców 
Śląskich / Młodych 

2 

2 

2 

42 

2040 

1734 

167 

1567 

37,31 

447,72 

Wyceniany 

2 

2 

2 

55,34 

 

 

 

 

 

 

 
Na podstawie zebranych informacji określono charakterystyczne parametry rynku czynszowego, czyli:  

 

wartość przeciętną jednostkowego rocznego dochodu netto; d = 329,80 zł / m

2

 

 

standardowe rozproszenie dochodów wokół wartości przeciętnej σ

n-1

 = 88,91 zł / m

2

 

 

współczynnik rozproszenia DON; λ = 88,91 / 329,80 = 0,27 

Wartości tych parametrów zostaną wykorzystane do ogólnego prognozowania jednostkowych dochodów operacyjnych netto 

za podobne (sprzedane) lokale.  
 
8.SPOSÓB WYCENY 
8.1.Wybór podejścia i metody 
 Biorąc pod uwagę: 
-  cel wyceny, czyli określenie wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania, która ma być przedmiotem 
obrotu rynkowego.  
- 

zakres wyceny, czyli nieruchomość komercyjna będąca przedmiotem prawa własności, 

- 

znajomość  rynku,  czyli  informacji  dotyczących  cen  transakcyjnych  i  czynszów  dla  nieruchomości  podobnych,  właściwą 

procedurą  do  określenia  wartości  rynkowej  przedmiotu  wyceny  będzie  metoda  inwestycyjna,  mieszcząca  się  w  podejściu 
dochodowym. W metodzie tej będzie zastosowana technika kapitalizacji prostej dochodu netto. 
 
8.2. Technika kapitalizacji prostej 

Zgodnie z NI 2:  4.4   Technika kapitalizacji prostej 

4.4.1 

Technikę  kapitalizacji  prostej  można stosować  w  przypadku, gdy  z  przeprowadzonej  analizy  stanu  nieruchomości  wynika,  iż  zasadnym 
jest  przyjęcie  założenia,  że  dochód  przyjmowany  do  kapitalizacji  jest  stabilny  w  nieskończenie  długim  okresie  czasu.  Możliwe  zmiany 
poziomu dochodu wynikające ze zmian na rynku nieruchomości uwzględnia się w stopie kapitalizacji. 

4.4.2 

W  ramach  techniki  kapitalizacji  prostej  wartość  rynkową  nieruchomości  określa  się  jako  iloczyn  Dochodu  Operacyjnego  Netto 
ustalonego  z  uwzględnieniem  zasad  opisanych  w  rozdziałach  4.1  i  4.2  niniejszej  noty  i odpowiedniego  współczynnika  kapitalizacji lub 
jako iloraz wyżej opisanego dochodu i odpowiedniej stopy kapitalizacji. 

Wartość rynkową nieruchomości określoną w technice kapitalizacji prostej wyznacza wzór: 

R

1

DON

W

R





 

lub  

K

R

W

DON

W





 

gdzie: 

W

R

 

- wartość rynkowa nieruchomości, 

DON - dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji, 

R - stopa kapitalizacji, 
W

K

 

- współczynnik kapitalizacji. 

4.4.3 

Preferowanym  sposobem  określania  stopy  kapitalizacji  jest  obliczenie  jej  jako  ilorazu  dochodu  operacyjnego  netto,  możliwego  do 

uzyskania na rynku i rynkowej ceny nieruchomości. 

4.4.4 

Przyjęta  do  obliczeń  stopa  kapitalizacji  powinna  uwzględniać  w  szczególności  różnicę  w  poziomie  ryzyka  pomiędzy  nieruchomością 

wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji. Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na 
poziom  stopy  kapitalizacji,  są  między  innymi:  lokalizacja,  stan  techniczny,  standard  użytkowy,  wiarygodność  najemców,  warunki 
zawartych  umów  najmu  w  wycenianej  nieruchomości,  wielkość  budynków  i  ich  funkcje,  ochrona  konserwatorska.  Przyjęty  w  wycenie 
poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględnić ryzyko dotyczące zmienności     dochodu z wycenianej nieruchomości. 

 

Z uwagi na możliwość zgromadzenia danych o rynku lokali handlowych, czyli  o ich cenach transakcyjnych oraz ich 

dochodach  /czynszach  netto/,    oraz  zasadne  założenie,  że  dochód  przyjmowany  do  kapitalizacji  jest  stabilny  w  nieskończenie 
długim  okresie  czasu,  do  wyceny  rozważanego  lokalu  użytkowego  można  zastosować  technikę  kapitalizacji  prostej  dochodu 
netto. 

 

  

8 

 

9.  OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU 
9.1. 

Określenie dochodu operacyjnego netto dla wycenianego lokalu 

 

Potencjalny dochód brutto, jaki można osiągnąć z wycenianego lokalu w ciągu roku, jest prognozowany na poziomie 

PDB = 2700 zł / m-c x 12 m-cy 32 400 zł / rok 

 

Efektywny dochód brutto jest ustalony dla przewidywanego współczynnika pustostanu i zaległości czynszowych 

(

0.15)

P

w 

, czyli na poziomie 

EDB =  32400 x 0,85 = 27 540 zł / rok 

 

Na podstawie analizy rynku dla podobnych lokali ustalono, że wydatki operacyjne miesięczne zawierające: 

-  podatek od nieruchomości 55,34 m

2

 x 18 zł/m

2

 = 996,12 zł, 

-  koszty dostarczania mediów 240 zł/m-c x 12 m-cy = 2880 zł,  
- nakłady na konserwację i naprawy bieżące oraz koszty ubezpieczenia 52 zł/m-c x 12 m-cy = 624,00 zł, co daje razem: 

WO = 4500 zł/ rok 

 

Dochód operacyjny netto stanowi różnicę efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych, czyli: 

DON =  27540 – 4500 = 23 040 zł / rok 

Na podstawie analizy dochodów i wydatków wynika, że dochód operacyjny netto dla wycenianego lokalu powinien 

być na poziomie   

 

DON = 23 040 zł / rok 

 

9.2.  Określenie  współczynnika  kapitalizacji  prostej  dochodu  netto  oraz  prognozowanie  wartości  dochodu  operacyjnego 
netto 
 

 

Współczynnik  kapitalizacji  prostej  dochodu  netto  zostanie  określony  na  podstawie  lokali  o  podobnych 

atrybutach, które były przedmiotem obrotu rynkowego i przedmiotem wynajmu, czyli na podstawie tabeli 2 i tabeli 4. Iloraz ceny 
transakcyjnej  i  prognozowanych  dochodów  netto  określa  współczynnik  kapitalizacji  prostej  dla  poszczególnych  lokali,  co 
wyliczono w ostatniej kolumnie tabeli 5.  

Tabela 5. Parametry do określenia współczynnika kapitalizacji prostej 

Nr / ulica / osiedle 

 
 

Stan 

techniczny 

budynku 

(a

1

) 

 
 

 

Standard i 

funkcj. 

(a

2

) 

Sąsiedztwo  

i otoczenie 

(a

3

) 

 
 

Powierzchnia 

(a

4

) 

 
 
 

 

CENA 

( )

i

c

 

]

/

[

2

m

zł

 

 

DON 

( )

i

d

 

]

/

[

2

rok

m

zł



 

 

WSPÓŁCZYNNIK 

KAPITALIZACJI 

i

i

KP

d

c

w



 

Wodna / Pod Grapą 

2 

1 

2 

48,2 

2842,32 

 

9,1877 

ul. Habsburgów / 
Pod Grapą 

2 

1 

2 

64 

 

309,36 

 Powstańców 

Śląskich / Młodych 

2 

2 

2 

46 

3300,96 

 

7,8037 

ul. Komorowskich / 
Parkowe 

2 

2 

2 

48 

 

423,00 

 Powstańców 

Śląskich / Młodych 

2 

2 

2 

46 

3300,96 

 

10,3258 

ul. Folwark / 700-
lecia 

2 

2 

2 

36 

 

319,68 

4 – Komorwskich / 

Parkowe 

2 

2 

2 

46 

3164,20 

 

7,0674 

 ul. Powstańców 
Śląskich / Młodych 

2 

2 

2 

42 

 

447,72 

Lokal wyceniany 

2 

2 

2 

55,34 

??? 

347.36 

 

 

Średnia wartość 

KP

w

 

8.5962 

 
Na podstawie analizy rynku par podobnych nieruchomości  lokalowych  wynika, że współczynnik kapitalizacji prostej 

DON powinien być na poziomie: 

W

KP

 = 8,5962  

Do  wyznaczenia  rynkowej  stawki  szacunkowej  czynszu  dla  analizowanego  lokal  zostaną  wybrane  lokale  o  bardzo 

podobnych  atrybutach do lokalu wycenianego, a następnie wyliczono średnią wartość DON dla tych lokali. Wyniki tych obliczeń 
ilustruje tabela 6. 

Tabela 6 . Prognozowanie DON dla wycenianego lokalu użytkowego 

 
 

 Ulica / osiedle 

 

Stan 

technicz. 
budynku 

 

 

Standard i 

funkcjo-

nalnośc 

pomie-

szczeń 

 
 
 

 

Sąsiedz-

two i 

otoczenie 

 

 

Powierz-

chnia 

użytkowa    

[

2

m ] 

 

Roczny 

jednostkowy 

dochód 

operacyjny 

netto 

2

/ m

zł

 

i

d

 

ul. Folwark / 700-
lecia 

2 

2 

2 

36 

319,68 

  

9 

 

ul. Komorowskich / 
Parkowe 

2 

2 

2 

48 

423,00 

 ul. Powstańców 
Śląskich / Młodych 

2 

2 

2 

42 

447,72 

Wyceniany 

2 

2 

2 

55,34 

396,80 

 
W oparciu o  DON dla lokali o bardzo podobnych atrybutach do lokalu wycenianego wyliczono średnią wartość DON, 

która reprezentuje rynkową stawkę szacunkową czynszu, czyli 

RSSzCz = 396,80 zł/m

2

 

Na  podstawie  analizy  rynku  dla  bardzo  podobnych  lokali  użytkowych  wynika,  że  prognozowany  dochód  operacyjny 

netto dla atrybutów lokalu wycenianego powinien być na poziomie 

DON = 55,34 m

2

 x  396,80 zł / m

2

 = 21 959 zł / rok

    

 

 

Wartość tego dochodu różni się około 5 %  od DON = 23040 zł / rok otrzymanego z analizy dochodów i wydatków dla 

wycenianego lokalu. 

 

Do  wyceny  analizowanego  lokalu  będzie  przyjęta  wartość  współczynnika  kapitalizacji,  wynikająca  z  prognozy 

dochodów dla lokali użytkowych sprzedanych, czyli na poziomie 

W

KP

 = 8,5962    

 

co oznacza, że wartość rynkowa wycenianego lokalu jest w przybliżeniu równoważna 8.6 rocznych wartości DON. 
 
9.3. Określenie wartości rynkowej lokalu użytkowego 

Wartość rynkowa wycenianego lokalu użytkowego, zostanie wyliczona na podstawie dochodu operacyjnego netto  

DON = 21 959 zł / rok

   

 

oraz współczynnika kapitalizacji prostej W

KP

 = 8,5962 

 

, czyli: 

WR = DON x W

kp

 = 21959 x 8.5962 = 188 764 zł 

Na  podstawie  wykonanej  wyceny  techniką  kapitalizacji  prostej  według  metody  inwestycyjnej  mieszczącej  się  w 

podejściu dochodowym można postawić wniosek, że wartość rynkowa analizowanego lokalu powinna być na poziomie:  

WR =  188 764 zł. 

Wartość ta została określona na podstawie reprezentatywnej bazy liczącej 6 lokali wynajmowanych oraz 4 lokale sprzedane. 
Po podzieleniu wartości WR =  188 764 zł przez powierzchnię lokalu 55,34 m

2

 uzyskano jednostkową wartość rynkową  

WR

j

=  3411  zł/m

2

,  która  nieznacznie  wykracza  poza  zakres  jednostkowych  cen  transakcyjnych  [2568  –  3200]  wziętych  do 

wyceny nieruchomości. 
 
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY 

Na  podstawie  wykonanej  analizy  rynku  podobnych  nieruchomości  komercyjnych  do  nieruchomości  będącej 

przedmiotem  wyceny  oraz  na  podstawie  wykonanych  obliczeń  techniką  kapitalizacji  prostej  według  metody  inwestycyjnej 
mieszczącej się w podejściu dochodowym wynika, że: 

wartość rynkowa lokalu wynosi:  188 764 zł.  

          Słownie: sto osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset sześćdziesiąt cztery złote 

 
 
11.  KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 

1. 

Wypis z rejestru gruntów. 

2. 

Wyrys z mapy ewidencyjnej. 

3. 

Protokół badania księgi wieczystej nieruchomości lokalowej. 

4. 

Wypis ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. 

5. 

Protokół z oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego. 

6. 

Dokumentacja fotograficzna. 

7. 

Szkic rozmieszczenia pomieszczeń. 

8. 

Mapa przedstawiająca lokalizację nieruchomości. 

  

10 

 

Wstawka do OPERATU 

z zastosowaną technikę dyskontowania strumieni dochodów 

7.2. Analiza rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych 

 

Baza nieruchomości handlowo-usługowych z ofert do analizy rynku 

Do  analizy  rynku  wybrano  nieruchomości  handlowo-usługowe,  usytuowane  w  obrębie  ulic:  Paderewskiego, 

Rynek,  Jana  III  Sobieskiego.  W  obrębie  tych  ulic  zebrano  informacje  o  7  nieruchomościach  handlowo-usługowych, 
które w okresie ostatnich 4 miesięcy były przedmiotem ofert rynkowych, stąd rozważane ceny ofertowe nie wymagają 
korekty z tytułu wpływu czasu. 

Podobieństwo  wybranych  nieruchomości  do  nieruchomości  wycenianej  zostało  sformułowane  za  pomocą 

wyżej określonych 5 atrybutów. Informacje o atrybutach (cechach) tych lokali i ich cenach ofertowych przedstawiono 
w tabeli 1. 

Tabela 1. Baza nieruchomości handlowo-usługowych do analizy rynku 

Nr 

lokalu 

Położenie 

Usytuowanie 

lokalu w 

budynku 

Sąsiedztwo i 

otoczenie 

Standard i 

funkcjonalność 

pomieszczeń 

Powierzchnia 

CENA 

oferta 

]

/

[

2

m

zł

 

1 

1 

1 

1 

2 

80 

1800 

2 

2 

2 

1 

1 

90 

3200 

3 

2 

1 

2 

2 

72 

3000 

4 

2 

2 

1 

2 

85 

3300 

5 

1 

2 

2 

1 

69 

2900 

6 

2 

1 

2 

0 

69 

3000 

7 

2 

1 

1 

2 

77 

2940 

 

 

 

W oparciu o jednostkowe ceny ofertowe analizowanych nieruchomości handlowo-usługowych można określić 

wartość  przeciętną  jednostkowej  ceny  ofertowej  nieruchomości,  oraz  odchylenie  standardowe  wartości  przeciętnej. 
Realizując odpowiednie wzory otrzymano: 



oferty

cˆ

2877,14 zł/m

2 



n



 496,31 zł/m

2

 

 

 

 

Wyżej obliczone wartości pozwalają sformułować wniosek, że średnia ofertowa cena jednostkowa na datę 07 

maja 2010 roku  dla  nieruchomości  handlowo-usługowych  podobnych  do  wycenianej  jest  na poziomie 2 877 zł/m

2

  i 

może  stanowić  reprezentatywną  wartość  nakładów,  jakie  należałoby  ponieść  na  zakup  analizowanej  nieruchomości. 
Wartość  ta  będzie  wykorzystana  do  określenia  stopy  dyskontowej  dla  nieruchomości  użytkowych  na  analizowanym 
rynku. 
  Baza wynajmowanych nieruchomości handlowo-usługowych do analizy rynku 

Do  analizy  czynszów  (dochodów  operacyjnych  netto)  uzyskiwanych  za  wynajem  nieruchomości  handlowo-

usługowych,  zebrano  informacje  z  miasta  Wilamowice.  W  analizowanym  zbiorze  informacji  rozpatruje  się  czynsze 
miesięczne, które są wolne od wszelkich opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości handlowo-usługowych, w 
tym  również  od  opłat  administracyjnych.  Czynsze  te  reprezentują  operacyjny  dochód  netto.  Wysokość  czynszu  jest 
ustalana  w  okresie  od  marca  do  kwietnia  2010  roku,  stąd  jego  wartość  nie  wymaga  korekty  z  tytułu  upływu  czasu. 
Każdemu  z  rozpatrywanych  nieruchomości  przypisano  cechy  (atrybuty),  które  mogą  mieć  wpływ  na  wysokość 
czynszów z tytułu ich wynajmu. Wszystkie zebrane informacje są zawarte w tabeli 2. 

Tabela 2. Zbiór informacji o wynajmowanych nieruchomościach handlowo-usługowych  

Nr 

lokalu 

Położe-

nie 

Usytuo-

wanie 

lokalu w 

budynku 

Sąsiedz-

two i 

otocze-nie 

Standard i 

funkcjo-

nalność 

pomiesz-

czeń 

Powierz-

chnia 

Wyso-

kość 

czynszu 

miesię-

cznego 

[zł] 

Miesięczny 

czynsz 

jednostkowy 

[

2

/ m

zł

] 

Roczny 
dochód 

jednost-

kowy 

2

/ m

zł

 

i

d

 

1 

2 

1 

1 

2 

71 

2200 

30,98 

371,76 

2 

1 

2 

2 

2 

89 

2920 

32,81 

393,72 

3 

2 

2 

1 

2 

93 

3000 

32,26 

387,12 

4 

1 

1 

1 

1 

82 

2220 

27,07 

325,84 

5 

1 

1 

2 

1 

70 

2050 

29,29 

351,48 

6 

2 

2 

2 

2 

69 

2362 

34,23 

410,76 

7 

2 

1 

1 

1 

71 

1952 

27,50 

330,00 

8 

2 

2 

2 

2 

72 

2534 

35,19 

422,28 

  

  

  

11 

 

 

Na  podstawie  zebranych  informacji  można  określić  charakterystyczne  parametry  rynku  czynszowego,  czyli 

wartość przeciętną jednostkowego dochodu netto oraz jego rozproszenie wokół wartości przeciętnej. Zatem  

rok

m

zł

d





2

/

12

,

374

ˆ

 

88

,

35





n



 zł/m

2

 x rok 

096

,

0

12

,

374

88

,

35





d



 

Prognozowana  wartość  dochodu  netto  dla  analizowanego  rynku  powinna  zawierać  się  w  następującym 

przedziale: 



dˆ

 (374 



36) zł/m

2

 x rok  

Na  podstawie  powyższego  przedziału  można  prognozować  jednostkowe  wartości  dochodu  netto  dla 

podobnych,  pod  względem  rozważanych  atrybutów,  nieruchomości  handlowo-usługowych.  Prognozowane  z 
tendencją  rosnącą  strumienie  dochodów,  dla  wycenianej  nieruchomości,  powinny  się  zwierać  w  tym  przedziale. 
Współczynnik  rozproszenia  dochodu  na  poziomie  0,09  będzie  podstawą  do  ustalenia  ryzyka  inwestycyjnego  w 
zakresie analizowanych lokali użytkowych. 

 
8.SPOSÓB WYCENY 
 
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, przeznaczenia nieruchomości i jej stanu prawnego, a także zbiorów 

informacji o aktualnych czynszach rynkowych, zbiorów informacji o cenach ofertowych lub transakcyjnych dla 
podobnych nieruchomości handlowo-usługowych, oraz zmiany wartości dochodu w przewidywanej przyszłości, 
właściwą procedurą do określenia wartości rynkowej nieruchomości będzie metoda inwestycyjna mieszcząca się w 
podejściu dochodowym, według techniki dyskontowania strumieni dochodów. 

 

Zgodnie z Rozporządzeniem: 

§ 10. 1. Przy  użyciu  techniki  dyskontowania  strumieni  dochodów  wartość  nieruchomości  określa  się  jako  sumę 
zdyskontowanych  strumieni  zmiennych  dochodów  przewidywanych  do  uzyskania  z  nieruchomości  wycenianej  w 
poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. 
Wartość  rezydualna  przedstawia  wartość  nieruchomości  po  upływie  ostatniego  roku  okresu  prognozy  przyjętego  do 
dyskontowania strumieni dochodów. 
2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z 
wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. 
3. Dyskontowania  dokonuje  się  na  dzień  określenia  wartości  nieruchomości  przy  użyciu  stopy  dyskontowej.  Stopa 
dyskontowa  powinna  uwzględniać  stopę  zwrotu  wymaganą  przez  nabywców  nieruchomości  podobnych  do 
nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. 
 

Zgodnie z NI 2:  

Technika dyskontowania strumieni dochodów 

Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, dla której w 
pewnym okresie, zwanym okresem prognozy, zakłada się zmienny poziom strumieni dochodów, przy czym założenie o 
zmienności  dochodów  wynika  z  prowadzonych  lub  planowanych  działań  na  nieruchomości,  bądź  z  umów 
obciążających nieruchomość. Oznacza to, że zmienność poziomu strumieni dochodu nie wynika z przewidywanych  w 
przyszłości zmian zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości. 

W  ramach  tej  techniki  wartość  nieruchomości  równa  jest  sumie  zdyskontowanych  strumieni  dochodów  z 
nieruchomości  występujących  w  każdym  z  okresów  objętych  prognozą  powiększoną  o  zdyskontowaną  wartość 
rezydualną  nieruchomości  (RV.)  Długość  okresu  prognozy  wyznacza  liczba  lat,  w  których  przewidywane  dochody  są 
zmienne. 

Wartość rezydualna wyznaczona jest jako wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy. Dla określania wartości 
prawa  własności  nieruchomości  przyjmuje  się  nieskończenie  długi  okres  osiągania  dochodu.  W  szczególnych 
sytuacjach,  uzasadnionych  stanem  nieruchomości,  przy  szacowaniu  wartości  rezydualnej  można  nie  przyjmować 
założenia nieskończenie długiego okresu osiągania dochodu. 

W technice dyskontowanych strumieni dochodów wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru: 

















n

n

n

n

2

2

1

1

R

r

1

1

RV

r

1

1

DON

KK

r

1

1

DON

r

1

1

DON

W



























 

  

12 

 

gdzie: 
W

R

 

- wartość rynkowa nieruchomości , 

DON

1-n

 - oznacza dochód operacyjny netto w poszczególnych latach prognozy, 

r - stopa dyskontowa, 
RV - wartość rezydualna nieruchomości. 

Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej (r). 

Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji ze względu na spodziewany wzrost 
dochodów  (czynszów)  i  (lub)  cen  nieruchomości.  W  przypadku  wzrostu  spodziewanych  dochodów  i  wartości 
rezydualnej nieruchomości stopa dyskontowa będzie wyższa od stopy kapitalizacji używanej w technice kapitalizacji 
prostej. 

Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów 
z  nieruchomości  będącej  przedmiotem  wyceny  oraz  nieruchomości,  dla  których  wyznaczono  odpowiednie  stopy 
dyskontowe.  Podstawowymi  czynnikami  wpływającymi  na  poziom  ryzyka  są  między  innymi:  lokalizacja,  stan 
techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji 
budynku, ochrona konserwatorska.. Czynniki te uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej. 

W  przypadku,  gdy  na  analizowanym  rynku  nieruchomości  brak  jest  wystarczających  danych  rynkowych,  stopę 
dyskontową  ustala  się  na  podstawie  stóp  dyskontowych  z  długoterminowych  inwestycji  charakteryzujących  się 
porównywalnym  ryzykiem.  Należy  przy  tym  zaznaczyć,  iż  określenie  stopy  dyskontowej  w  oparciu  o  wyniki  analizy 
poziomu stóp zwrotu z wolnych od ryzyka inwestycji na rynku kapitałowym nie oznacza, iż pomiędzy stopami zwrotu 
na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje korelacja. Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy 
dyskontowej  stopy  zwrotu  z  inwestycji  wolnych  od  ryzyka  oznacza  jedynie,  że  poziom  wymaganych  stóp  zwrotu  na 
rynku nieruchomości powinien  w długim okresie czasu być  wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od 
ryzyka  o  poziom  wymaganej  premii  za  wyższe  ryzyko  inwestowania  na  rynku  nieruchomości  i  w  wycenianą 
nieruchomość. 
Przyjęty do określania wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla, podobnie jak dochody, jej poziom 
w ujęciu realnym a nie nominalnym. 

 

Do  wyceny analizowanej  nieruchomości  współczynnik ryzyka inwestycyjnego (

CF

s

) zostanie  odniesiony  do 

prognozowanych strumieni dochodów, stąd po uwzględnieniu oznaczeń:  

ˆ

z ofert

c

- jednostkowe nakłady, jakie należy ponieść na zakup podobnego lokalu 

ˆ

d

 - jednostkowe dochody roczne z podobnych lokali, odpowiadające średniej wartości strumieni dochodów, 

prognozowana stopa dyskontowa (

d

r

) wyraża się następującym wzorem: 

ˆ

(1

)

ˆ

ˆ

d

CF

d

r

s

c d







 

 
zaś współczynnik dyskonta wylicza się według wzoru   

 

 

 

1

1

d

q

r





 

 

 

 

 

Powyższe  formuły  wynikają  z  analizy  przyszłych  wartości  prognozowanych  strumieni  dochodów,  które  są 

dyskontowane  za  pomocą 

d

r

  na  wartość  teraźniejszą  (na  datę  wyceny).  Znak  (+)  stosujemy  dla  prognozowanych 

strumieni dochodów rosnących, zaś znak (-) stosujemy dla prognozowanych strumieni dochodów malejących. 

 

Wartość  współczynnika  ryzyka  inwestycyjnego 

CF

s

  będzie  odniesiona  do  współczynnika  rozproszenia 

czynszów 

(

)

d



  dla  nieruchomości  handlowo-usługowych,  czyli  będzie  wyznaczona  na  podstawie  analizy  rynku 

czynszowego. 

Ponadto,  do  wyceny  przyjęto  założenie,  że  w  okresie  5  lat  przewiduje  się  wzrost  wydatków  inwestycyjnych 

(remontów), tj. modernizację lokalu w zakresie wymiany podłóg, malowanie wewnętrznych pomieszczeń.  

Do  określenia  kosztów  robót  składających  się  na  modernizację  lokalu  zostanie  wykorzystana  „WYCENA 

BUDYNKÓW” Baza danych do metody odtworzeniowej, wydanie nr 39, które obejmuje ceny na I kwartał roku 2010 
(opracowane przez WACETOB Sp. z  o.o. 02-548  Warszawa, ul. Olesińska 21)  oraz Biuletyn cen robót remontowo-
budowlanych  oraz  zabytkowych  SEKOCENBUD,  które  obejmuje  ceny  na  I  kwartał  2010  roku,  opracowanych  przez 
Ośrodek Wdrożeń Ekonomiczno-Organizacyjnych Promocja Sp. z o.o. 

 
 

  

13 

 

 
9.OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI  
 

9.1.Założenia do wyceny nieruchomości 
 

Na podstawie wykonanej analizy rynku można rozważać następujące wielkości: 

- 

Prognozowane jednostkowe  nakłady,  jakie  należałoby ponieść  na zakup podobnego  lokalu  mogą zawierać się  w 
przedziale: 



oferty

cˆ

(2877



496)zł/m

2 

- 

jednostkowy operacyjny dochód netto, ustalony w oparciu o ogólną analizę rynkowych stawek czynszu powinien 
być prognozowany w przedziale: 

)

36

374

(

ˆ





d

 zł/m

2

 x rok  

 
9.2.Określenie stopy dyskontowej dla nieruchomości handlowo-usługowych 

Z  uwagi  na  brak  dodatkowych  informacji  dotyczących  efektywności  inwestowania  w  nieruchomości 

handlowo-usługowe,  wartość  współczynnika  ryzyka  inwestycyjnego  będzie  uzależniona  od  wartości  współczynnika 

(

d



)  rozproszenia  czynszów  na  analizowanym  rynku.  W  przypadku  wycenianego  lokalu  biurowego  będzie  przyjęta 

podwjna wartość tego współczynnika, czyli

192

.

0

096

.

0

2







CF

s

  

192

,

0

096

,

0

2



 x

s

CF

 

Na podstawie ustalonej wartości współczynnika ryzyka inwestycyjnego oraz wzorów podanych w punkcie 8, 

obliczono  wartość  stopy  dyskontowej  oraz  współczynnika  dyskonta  dla  strumieni  dochodów  z  lokali  handlowo-
usługowych, czyli 

 

 

18

,

0

192

,

1

374

2877

374









d

r

 

8475

,

0

1

1







d

r

q

 

Obliczone  wartości  powyższych  parametrów  są  wyznaczone  przy  uwzględnieniu  współczynnika  ryzyka 

inwestycyjnego ze znakiem (+), gdyż prognoza strumieni dochodów jest przewidywana z tendencją rosnącą.  
 
9.3.Prognozowanie strumieni dochodów i wartości rezydualnej dla wycenianej nieruchomości  

 

Strumienie  dochodów  dla  wycenianej  nieruchomości  handlowo-usługowej  będą  odpowiadać  operacyjnemu 

dochodowi  netto  uzyskiwanemu  za  podobne  lokale,  a  ich  prognoza  będzie  wykonana  na  poziomie  odpowiadającym 
dacie  wyceny,  czyli  na  07  maja  2010  roku.  W  przypadku  wycenianej  nieruchomości  dochód  operacyjny  netto 
określono jako roczny dochód z przewidywanych czynszów brutto, czyli 
9.  Potencjalny dochód brutto, jaki można osiągnąć z wycenianej nieruchomości w ciągu roku, jest prognozowany na 

poziomie 

rok

zł

cy

m

c

m

zł

PDB

/

37440

12

/

3120











, 

 

  Efektywny dochód brutto jest ustalony dla przewidywanego współczynnika pustostanu i zaległości czynszowych 

)

15

.

0

(



P

w

 czyli na poziomie 

EDB = 37440 x 0,85 = 31824 zł/rok. 

  Na  podstawie  analizy  rynku  dla  podobnych  nieruchomości  ustalono,  że  roczne  wydatki  operacyjne  zawierające 

m.in. podatek, koszty dostarczania mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące oraz koszty ubezpieczenia 
i ochrony wynoszą 4320 zł. 

WO = 4320 zł/rok, które stanowią 13,5 % EDB 

  Dochód operacyjny netto stanowi różnicę efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych, czyli 

DON = 31824 – 4320 = 27504 zł/rok. 
Jeżeli  prognozowany  operacyjny  dochód  netto  zostanie  podzielony  przez  powierzchnię  nieruchomości,  czyli 

81  m

2

,  to  otrzymujemy  DON

j

  =  339,50  zł/m

2 

x  rok,  co  mieści  się  w  przedziale  jednostkowych  dochodów  z  analizy 

rynku

)

36

374

(

ˆ





d

 zł/m

2

 x rok  

  

Do  wyceny  przyjęto  założenie,  że  w  okresie  5  lat  nie  przewiduje  się  wzrostu  wydatków  operacyjnych. 

Przewiduje się natomiast wzrost wydatków inwestycyjnych (remontów), tj. modernizację lokalu w zakresie wymiana 
podłóg, malowanie wewnętrznych pomieszczeń.  

 

 

  

14 

 

9.3.1.Określenie kosztu modernizacji nieruchomości 

 

 Zakres prac modernizacyjnych 

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny będzie poddana modernizacji, która będzie obejmować: 

 Zerwanie starych posadzek z tworzyw sztucznych na powierzchni 78.40 m

2

, 

 Położenie posadzek z tworzyw sztucznych z wykładzin tekstylnych dywanopodobnych klejone 

na podkład Siwelit,  

 Położenie listw przyściennych z polichlorku winylu klejone,  
 Dwukrotne  malowanie  tynków  wewnętrznych  ścian  i  sufitów  farbą  emulsyjną,  z 

przygotowaniem powierzchni 

Obliczenie kosztu modernizacji nieruchomości użytkowej 
 

Nr 

element 

Opis robót oraz nakładów 

materiałowych i sprzętowych 

Jednostka 

obmiaru 

Ilość 

jednostek 

obmiaru 

Koszt jedno-

stkowy [zł] 

Koszt 

elementu 

scalonego 

1 

Zerwanie starych posadzek z tworzyw 

sztucznych na powierzchni 81.00 m2 

m

2 

78.40 

4.66 

365.34 

2 

Położenie posadzek z tworzyw sztucznych 

z wykładzin tekstylnych 

dywanopodobnych klejone na podkład 

Siwelit 

m

2 

78.40 

44.95 

3524.08 

3 

Położenie listw przyściennych z 

polichlorku winylu klejone 

m

2 

4.52 

8.60 

38.872 

4 

Dwukrotne malowanie tynków 

wewnętrznych ścian i sufitów farbą 

emulsyjną, z przygotowaniem 

powierzchni 

m

2 

234.78 

8.58 

2014 

Suma kosztu odtworzenia elementów scalonych składających się na modernizację: 5942.292 zł 

 

Strumienie  dochodów  będą  prognozowane  z  poziomu  roku  2010  na  okres  pięciu  lat,  na  koniec  każdego  roku,  co 
ilustruje poniższa tabela. 
 

Prognozowanie PDB, EDB, WO i strumieni dochodów 

Rok prognozy 

2010 

2011 

2012 

2013 

2014 

Uwagi 

PDB 

37440 

37440 

37640 

37740 

38040 

 

EDB =0.85 x PDB 

31824 

31824 

31994 

32079 

32334 

Pustostan i zaległości 

czynszowe na poziomie 

15 % 

Wydatki operacyjne 

 

4320 

4320

 

4350

 

4400

 

4450

 

W rozliczeniu rocznym 

Koszt dostarczenia mediów 

2370 

2370 

2390 

2430 

2470 

Podatek od nieruch. 

650 

650 

660 

670 

680 

Nakłady na konser. i naprawy 

oraz ubezpieczenie i ochrona 

1300 

1300 

1300 

1300 

1300 

Koszt modernizacji 

- 

5942 

- 

- 

- 

 

Strumienie dochodów 

27504 

21562 

27644 

27679 

27884 

 

Wartość rezydualną nieruchomości ustalono zgodnie z NI 2, czyli zapisem: Wartość rezydualna wyznaczona 

jest jako wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy. Dla określania wartości prawa własności nieruchomości 
przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania dochodu. W szczególnych sytuacjach, uzasadnionych stanem 
nieruchomości, przy szacowaniu wartości rezydualnej można nie przyjmować założenia nieskończenie długiego okresu 
osiągania dochodu. 

   Na podstawie analizy rynku nieruchomości wynika, że stopa kapitalizacji prostej przyjmuje wartość: 

 

1300

,

0

2877

374

ˆ

ˆ







c

d

R

 

Przyjmując  nieskończenie  długi  okres  osiągania  dochodu  wartość  rezydualną  można  wyliczyć  jako  iloraz 

ostatniego prognozowanego strumienia dochodu i stopy kapitalizacji prostej, czyli: 

  

15 

 

214492

130

,

0

27884





RV

 zł 

Ustalona wartość rezydualna będzie podstawą wyceny analizowanej nieruchomości handlowo-usługowej. 

 
9.4.Szacowanie wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem wyceny 

  

Po uwzględnieniu, z NI 2, ogólnego  wzoru dyskontowania strumieni  dochodów  i zapisanej tam formuły, że: 

Wartość  rezydualna  wyznaczona  jest  jako  wartość  nieruchomości  na  koniec  okresu  prognozy,  wzór  na  rynkową 
wartość lokalu wyraża się formułą:  

 

1

2

3

4

5

5

1

2

3

4

5

W

CF q

CF q

CF q

CF q

CF q

RV q

























, 

przy czym:  

 

i

CF

 - oznacza prognozowane strumienie dochodów na koniec kolejnego roku, 

d

r

q





1

1

- oznacza współczynnik dyskonta, liczony ze stopy dyskontowej.  

 

 

Powyższa  formuła,  przy  ustalonej  wartości  współczynnika  dyskonta 

8475

,

0



q

  oraz  prognozowanych 

wartości strumieni dochodów i wartości rezydualnej, zostanie zrealizowana w niżej przedstawionej tabeli.  

 
 

Dyskontowanie strumieni dochodów i wartości rezydualnej 

Rok prognozy 

2010 

2011 

2012 

2013 

2014 

2014 

Strumienie dochodów 

27504 

21562 

27644 

27679 

27884 

214492 

Współczynnik dyskonta 

0,8475 

0,7182 

0,6086 

0,5157 

0,4371 

0,4371 

Suma zdyskontowanych 

strumieni dochodów 

82081,77 

93754,45 

 

 

 

 

 

 

 

  

Wykonując sumowanie zdyskontowanych strumieni dochodów i wartości rezydualnej otrzymuje się następującą 
wartość rynkową wycenianej nieruchomości  

W = 175 836,22 

 
Na podstawie wykonanej wyceny techniką dyskontowania strumieni dochodów według metody inwestycyjnej 

mieszczącej się w podejściu dochodowym można postawić wniosek, że wartość rynkowa analizowanej nieruchomości 
powinna być na poziomie  

W = 175 836 zł. 

Wartość  ta  została  określona  na  podstawie  analizy  rynku  reprezentowanego  przez  bazę  nieruchomości 

handlowo-usługowych, liczącej 8 nieruchomości wynajmowanych oraz bazę 7 nieruchomości z ofert sprzedaży. 
 

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY 
 

Na podstawie wykonanej analizy rynku podobnych nieruchomości handlowo-usługowych do 

nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, która prowadziła do określenia współczynnika ryzyka 
inwestycyjnego i stopy dyskontowej, oraz na podstawie wykonanych obliczeń techniką dyskontowania strumieni 
dochodów, według metody inwestycyjnej mieszczącej się w podejściu dochodowym wynika, że wartość rynkowa 
nieruchomości handlowo-usługowej wynosi: 

 

175 836 zł 

Słownie: (sto siedemdziesiąt pięć  tysięcy osiemset trzydzieści sześć złotych) 

 

 

Po uwzględnieniu powierzchni nieruchomości która wynosi 81 m

2

, jednostkowa wartość rynkowa na 

poziomie  2 171 zł mieści się w przedziale (1800-3300)

 

zł/m

2

 cen ofertowych za podobne nieruchomości, wzięte 

do analizy rynku i określenia stopy dyskontowej.