Zbigniew Baranowski 2005r.

PODEJŚCIE DOCHODOWE - sposób postępowania

Temat 25.4.

Podstawy prawne i metodologiczne :

1. Ustawa z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gosp. nieruchomościami

( j. t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 .09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

3. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych - Standard III.6 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego”.

Art. 153. 2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości

nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią

cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu,

jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie

nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

§ 6. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest

znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania

z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej

przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Standard III.6. może być wykorzystany wyłącznie do określenia

Wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust.1

ustawy ogn.

Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy

zastosowaniu podejścia dochodowego rozumie się wycenę prawa

do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości.

Dochodem z nieruchomości jest czynsz i inne dochody jak np.:

dochody z parkingów, garaży, reklam, wyposażenia.

Pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumie się dochód jaki

można uzyskać z gruntu wraz z jego częściami składowymi.

Uzyskiwanie dochodu z całej nieruchomości i jego

wykorzystywanie w podejściu dochodowym powoduje, że wartość

rynkowa określana w tym podejściu obejmuje wartość gruntu

wraz z jego częściami składowymi lub odpowiednio wartość

prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanej z tym prawem

własności budynków i urządzeń oraz lokali na użytkowanym

gruncie.

§ 7. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną

albo metodę zysków.

Metoda inwestycyjna.

Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości

przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów za

najem lub dzierżawę, którego wysokość można ustalić na

podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych

czynszów.

Metoda zysków

Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości

przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego

wysokości nie można ustalić w sposób podany dla metody

inwestycyjnej.

Dochód w metodzie zysków odpowiada udziałowi właściciela

nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności

prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Metodę zysków stosuje się do wyceny nieruchomości, które

przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego

przeznaczenia nieruchomości lub sposobu jej użytkowania.

Dla takich nieruchomości zmiana sposobu użytkowania jest

zwykle niecelowa lub niemożliwa.

Dotyczy to między innymi nieruchomości przeznaczonych na

stacje benzynowe, teatry, kina, hotele i inne tego typu

nieruchomości. Nieruchomości te występują na rynku jedynie

sporadycznie, co powoduje brak porównywalnych cen

transakcyjnych dotyczących tego rodzaju nieruchomości.

Przykładowy model określenia dochodu właściciela w metodzie zysków :

1. określenie przychodów osiąganych przez dzierżawcę z działalności prowadzonej na nieruchomości, poprzez dokonanie analizy sprawozdań finansowych sprzed daty wyceny (sprzed 2-3 lat), z uwzględnieniem poziomu oczekiwanych przychodów osiąganych w warunkach prowadzenia na nieruchomości gospodarki racjonalnej.

2. określenie kosztów zakupu towarów i materiałów niezbędnych do prowadzenia działalności ( np. zakup materiałów pędnych w przypadku wyceny nieruchomości ze stacją benzynową,

3. obliczenie dochodu brutto dzierżawcy przez odjęcie kosztów zakupu (pkt.2) od przychodów (pkt. 1 ),

4. określenie wydatków operacyjnych związanych z działalnością prowadzoną na nieruchomości na którą składają się w szczególności: płace pracowników (ale nie dzierżawcy), koszty ogrzewania, ubezpieczenia, oświetlenia, reklamy, łączności, podatki od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste i inne (ale nie czynsze dzierżawne,

5. obliczenie dochodu operacyjnego netto dzierżawcy przez odjęcie wydatków operacyjnych(pkt. 4) od dochodu brutto

( pkt 3),

6. określenie procentowego udziału właściciela w dochodzie operacyjnym netto uzyskiwanym przez dzierżawcę, przy uwzględnieniu rynkowych relacji tych dochodów oraz przy uwzględnieniu zaangażowania kapitałowego stron, np. w zakupy sprzętu itp.

7. określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu operacyjnego netto użytkownika i procentowego udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto.

8. Ewentualne skapitalizowanie dochodu właściciela.

PRZYKŁADOWY model wyceny nieruchomości metodą zysków.

1. Określenie przychodów osiąganych przez użytkownika z działalności prowadzonej na nieruchomości, poprzez dokonanie analizy sprawozdań finansowych sprzed daty wyceny (sprzed 2 - 3-lat), z uwzględnieniem poziomu oczekiwanych przychodów osiąganych w warunkach prowadzenia na nieruchomości gospodarki racjonalnej.

2.Określenie kosztów zakupu towarów i materiałów niezbędnych

do prowadzenia działalności (np. zakup materiałów pędnych

w przypadku wyceny nieruchomości ze stacją benzynową).

3. Obliczenie dochodu brutto użytkownika poprzez odjęcie

kosztów zakupu (pkt.2) od przychodów (pkt.1).

4.Określenie wydatków operacyjnych związanych z

działalnością prowadzoną na nieruchomości, na którą

składają się w szczególności : płace pracowników,(ale nie

dzierżawcy) koszty ogrzewania, ubezpieczenia, oświetlenia,

reklamy, łączności, podatki od nieruchomości, opłaty za

użytkowanie wieczyste i inne,

5.Obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika poprzez

odjęcie wydatków operacyjnych (pkt.4) od dochodu brutto

(pkt. 3).

6.Określenie procentowego udziału właściciela w dochodzie

operacyjnym netto uzyskiwanym przez użytkownika, przy

uwzględnieniu rynkowych relacji tych dochodów oraz przy

uwzględnieniu zaangażowania kapitałowego stron, np. w

zakupy sprzętu itp.

7.Określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu

operacyjnego netto użytkownika i procentowego udziału

właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto.

8.Ewentualne skapitalizowanie dochodu właściciela.

Uwaga ! Do wydatków związanych z działalnością (pkt.4) nie zalicza się czynszów dzierżawnych za grunt, budynki i urządzenia, gdyż metoda zysków w istocie sprowadza się do ich wydzielenia z przychodów firmy, gdyż to właśnie czynsze stanowią o wartości nieruchomości (a nie firmy).

§ 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy

użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki

dyskontowania strumieni dochodów.

§ 9. Technika kapitalizacji prostej

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość

nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia

dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej

nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz

strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym

powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie

nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej z

dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości

podobnych.

Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji

ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości

podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną

relację pomiędzy cenami transakcyjnymi uzyskanymi za

nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania

z tych nieruchomości.

Standard III.6. (wyciąg)

Zasady określania wartości „V” nieruchomości przy użyciu

techniki kapitalizacji prostej.

lub

gdzie : D - stały strumień dochodu rocznego z nieruchomości,

R - stopa kapitalizacji,

W_k - współczynnik kapitalizacji
okresowi zwrotu

kapitału wydatkowanego na zakup nieruchomości.

W_k lub R ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

;

Stały strumień dochodu rocznego D może odwzorowywać efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto.

Procedura postępowania w technice kapitalizacji prostej

dochodu brutto

1. Określenie potencjalnego dochodu rocznego brutto z

nieruchomości.

2. Określenie efektywnego dochodu brutto odejmując od

potencjalnego dochodu brutto straty spowodowane typowymi

dla danego rynku zaległościami czynszowymi i poziomem pustostanów.

3. Analiza transakcji rynkowych podobnych nieruchomości dla

ustalenia cen transakcyjnych i dochodów brutto

uzyskiwanych z tych nieruchomości.

4. Ustalenie stopy kapitalizacji brutto lub współczynnika

kapitalizacji brutto. /na podstawie relacji cen trans. i dochodów

brutto/.

lub

5. Określenie wartości nieruchomości wg. formuły :

lub

Procedura postępowania w technice kapitalizacji prostej

dochodu netto (technika preferowana)

1. Określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być

osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

2. Określenie efektywnego dochodu brutto pomniejszając

potencjalny dochód brutto o straty spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów

3. Określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją

i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej.

Wydatki operacyjne obejmują w szczególności :

• podatek od nieruchomości,

• opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu,

• koszty dostarczania mediów,

• koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości.

/wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji ani podatku

dochodowego/.

4. Określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych.

5. Analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i strumieni dochodów operacyjnych netto uzyskiwanych z tych nieruchomości.

6. Ustalenie stopy kapitalizacji netto lub współczynnika kapitalizacji netto.

7. Określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość, przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie

tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.

lub

Podstawowe czynniki wpływające na zdolność nieruchomości

do generowania dochodów.

1. położenie nieruchomości na rynku lokalnym z uwzględnieniem jej funkcji, sąsiedztwa, występujących ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości,

2. poziom czynszów, perspektywy rozwoju infrastruktury miejskiej mogącej mieć wpływ na ich poziom,

3. popyt i podaż na powierzchnię do wynajęcia, poziom pustostanów,

4. rodzaj powierzchni do wynajęcia, powierzchnia w m2, liczba lokali, możliwość aranżacji przestrzeni,

5. rozkład pomieszczeń, ich funkcjonalność, komunikacja wewnętrzna, oświetlenie naturalne, wrażenie wizualne,

6. wyposażenie w instalacje, rodzaj ogrzewania, energooszczędność,

7. stan techniczny budynku i lokali do wynajęcia,

8. charakterystyka działki budowlanej, stan jej zagospodarowania, możliwości parkowania, jakość połączenia z drogą publiczną,

9. jakość administrowania i zarządzania nieruchomością, czynniki wpływające na wysokość wydatków operacyjnych.

§11. Przy obliczaniu strumieni dochodów w technice kapitalizacji

prostej i technice DCF, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu

i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i

podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Określanie stopy kapitalizacji dla potrzeb wyceny nieruchomości na podstawie analizy rynku nieruchomości

Lp.	Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej	Dochody roczne uzyskiwane z nieruchomości podobnych	Wartości R (brutto lub netto)
1.	C1	D1 (brutto lub netto)
2.	C2	D2 (brutto lub netto)
...	......	......	........
n	Cn	Dn (brutto lub netto)
		Obliczenie średniej stopy kapitalizacji Rśr (brutto lub netto)

R = R_śr + r_r - r_w

gdzie : R - stopa kapitalizacji dla konkretnej wyceny,

r_r - ewentualny dodatek za zwiększone

ryzyko osiągania w przyszłości dochodów

na obecnym poziomie,

r_w - poprawka z tytułu spodziewanej koniunktury.

Stopa kapitalizacji :

1. Wyznaczana bezpośrednio z transakcji rynkowych porównywalnych nieruchomości, przynoszących stałe przewidywane strumienie dochodów rocznych.

,

2. Stopa kapitalizacji wyznaczona z danych rynkowych określa akceptowaną przez rynek stopę zwrotu w danym segmencie rynku nieruchomości , przy czym stopa zwrotu określa zwrot kapitału oraz premię za wyłożony kapitał.

3. Stopa uwzględnia również wszelkiego rodzaju ryzyka związane z zainwestowaniem na rynku nieruchomości i w daną nieruchomość.

4. Stopa kapitalizacji odwzorowuje zróżnicowanie w zależności od kraju, miasta, lokalizacji w mieście oraz danego segmentu rynku nieruchomości.

5. W zależności od przewidywanej koniunktury na rynku nieruchomości, np. spodziewanego w dłuższej perspektywie wzrostu czynszów) lub dekoniunktury, (spodziewanego obniżenia dochodu z nieruchomości) może być odpowiednio zmniejszana lub powiększana.

PRZYKŁAD :

Określ wartość rynkową nieruchomości budynkowej wraz z gruntem

będącym przedmiotem prawa u. w. mając do dyspozycji następujące

dane:

• grunt o pow. 1 000 m² w użytkowaniu wieczystym do 5 grudnia 2089 r.

• opłaty roczne z tytułu prawa u. w. ....................................................3%,

• utwardzony plac o pow. 500 m² i wartości księgowej 40 000 zł,

• ogrodzenie o długości 130 m² i wartości księgowej 10 000 zł,

• budynek hurtowni o p. u. 425 m² i wartości księgowej 220 000 zł,

• ceny podobnych gruntów jako przedmiotu prawa własności 50 zł/1m²,

• stawki podatku od nieruchomości wg rozporządzenia Ministra Finansów wynoszą :

• od budynków związanych z działalnością gospodarczą 14,36 zł/1 m²,

• od gruntów związanych z działalnością gospodarczą 0,50 zł/1 m²,

• od budowli (plac i ogrodzenie) - 2 % ich wartości księgowej.

- czynsz rynkowy za dzierżawę wynosi 5 000 zł miesięcznie, przy czym

ustalono, że właściciele nieruchomości ponoszą jedynie wydatki

operacyjne dotyczące opłat za u. w. i podatki od nieruchomości, pozostałe

wydatki ponoszą dzierżawcy,

- w wyniku analizy rynku lokalnego zebrano dane o wzajemnych relacjach

pomiędzy cenami transakcyjnymi zapłaconymi za nieruchomości podobne

do nieruchomości wycenianej a dochodami możliwymi do uzyskania z

tych nieruchomości wg następującego zestawienia :

Nieruchomości podobne	Cena transakcyjna /zł/	Dochód roczny operacyjny netto /zł./
Nieruchomość Nr 1	165 000	30 000
Nieruchomość Nr 2	300 000	50 000
Nieruchomość nr 3	208 000	32 000

• straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku

zaległościami czynszowymi i poziomem pustostanów wynoszą 10 %.

ROZWIĄZANIE :

1. Powierzchnia użytkowa budynku 425 m²

2. Wyliczenie wydatków operacyjnych :

- budynek hurtowni 425 m² x 14,36 zł/1m² = 6 103,00 zł,

- grunt 1 000 m² x 0,50 zl/1m² = 500,00 zł,

- plac utwardzony 40 000 zł x 2 % = 800,00 zł,

- ogrodzenie 10 000 zł x 2 % = 200,00 zł,

- opłata roczna za u.w. 1 000 m² x 50 zł/1m² x 3 % =1 500,00 zł.

Razem 9 103,00 zł.

3. Potencjalny dochód brutto :

5 000 zł/m-c x 12 m-cy = 60 000 zł,

4. Efektywny dochód brutto :

60 000 zł x 0,90 = 54 000 zl,

5. Dochód operacyjny netto :

54 000 zł - 9 103 zł = 44 897 zł

6. Obliczenie współczynnika kapitalizacji Wk

Nieruchomości podobne	Cena transakcyjna zł	Dochód roczny operacyjny netto	Współczynnik kapitalizacji Wk
Nieruchomość 1	165 000	30 000	5,5
Nieruchomość 2	300 000	50 000	6,0
Nieruchomość 3	208 000	32 000	6,5
		Średnio Wk	6,0

7. Określenie wartości nieruchomości Wn :

Wn = 44 897 zł x 6,0 = 269 382 zł

§ 10. Technika dyskontowania strumieni dochodów

1. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów

wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych

strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania

z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego

okresu prognozy powiększoną o zdyskontowaną wartość

rezydualną nieruchomości.

Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po

upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do

dyskontowania strumieni dochodów.

2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1 jest

zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody

z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.

3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia

wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej.

Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu

wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do

nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu stopnia ryzyka

inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Standard III.6. (wyciąg)

Zasady określania wartości nieruchomości przy użyciu techniki

dyskontowania strumieni dochodów.

1. Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości nieruchomości, dla których realna wartość dochodu będzie ulegała zmianie w przewidywanej przyszłości /okresie prognozy/ na skutek dających się określić zmian koniunkturalnych.

2. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów

wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych

dochodów operacyjnych netto przewidywanych w

poszczególnych latach prognozy /z uwzględnieniem wydatków

operacyjnych, ale bez amortyzacji i podatku dochodowego/

powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną

nieruchomości tzn. wartość nieruchomości po okresie prognozy.

3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości

nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej, której wysokość

odzwierciedla wymaganą przez inwestorów stopę zwrotu na

rynku kapitałowym, rozumianą jako relację pomiędzy

dochodem z inwestycji a zainwestowanym kapitałem.

Dla nieruchomości stopa dyskontowa odzwierciedla wymaganą

przez nabywcę nieruchomości relację pomiędzy rocznym

dochodem netto z nieruchomości a nakładami jakie należy

ponieść na jej zakup z uwzględnieniem stopnia ryzyka

związanego z zainwestowaniem w nieruchomość.

PRZYKŁAD :

Określ wartość nieruchomości zabudowanej oddanym do użytku budynkiem biurowym zlokalizowanym na obrzeżu Warszawy przy następujących założeniach :

1/ powierzchnia biurowa 2 500 m²,

2/ powierzchnia sal konferencyjnych 250 m²,

3/ parking podziemny na 50 samochodów.

Dane dotyczące spodziewanych dochodów z czynszów za biura, sale konferencyjne i parking a także wydatków dotyczących eksploatacji i funkcjonowania biurowca zawiera poniższa tabela :

Rok eks- ploatacji	% wyko- rzystania	Dochody roczne w tys. zł			Roczne wydatki
				Biura		Sale konf.	Parking
1	2	3	4	5	6
Pierwszy	45	1620	200	30	1 000
Drugi	65	2340	290	45	1 200
Trzeci i następne	80	2880	500	55	1 500

określenie wartości nieruchomości przy stopie dyskonta r = 12 %

Rok :	n	Roczny dochód operacyjny netto w tys. zł.	Współczynnik Dyskonta	Aktualna wartość dochodów
Pierwszy	1	850	0,8929	759
Drugi	2	1475	0,7972	1 176
Trzeci i następne	3	1935	0,7118	1 377
Czwarty i następne	4 i nast.	1935	● 0,7118 = = 5,9327	11 478
			∑	14 790

0 1 2 3 4 5 6

okres prognozy R

Uwagi końcowe wynikające z przepisów rozporządzenia

§12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości, stopę

dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych,

długoterminowych lokat na rynku kapitałowym , z

uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w

nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

§ 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

Zadanie

Ustal okres zwrotu kapitału w wysokości 8 800 000 zł. poniesionego na zakup nieruchomości gruntowej o pow. 3 000 m2, której częścią składową jest budynek biurowy oraz parking na 200 miejsc.

Położenie nieruchomości wmieście - strefa śródmiejska.

Dane budynku biurowego :

- powierzchnia zabudowy 520 m2,

- powierzchnia użytkowa 2100 m2,

- ilość kondygnacji 5,

-dźwig osobowy jest,

- standard klasa „C,”

- stan techniczny średni.

W wyniku analizy lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono :

• cena rynkowa gruntu pod usługi administracji wynosi 320 zł/1m2,

• rozpiętość rynkowych stawek czynszu najmu powierzchni biurowej kształtuje się w przedziale od 30 zł/m2 do 50 zł/m2,

• stopień wykorzystania pow. biurowej na lokalnym rynku wynosi 85 %,

• rynkowe stawki czynszu najmu powierzchni biurowej w podobnych budynkach 5-cio kondygnacyjnych klasy „C” kształtuje się następująco :

Nieruchomość	Lokalizacja - strefa	stan techn. budynku	wyposażenie w dźwig	stawka mies. czynszu zł/m2
A	Centralna	średni	jest	50.00
B	Śródmiejska	średni	brak	30,00
C	Śródmiejska	dobry	jest	40,00

Wagi cech wpływających na ceny najmu ustalone na podstawie badania preferencji potencjalnych najemców :

- lokalizacja : strefa centralna - śródmiejska 50%,

- stan techniczny dobry - średni 30 %,

- wyposażenie w dźwig jest - brak 20 %,

Parking - miesięczna stawka za miejsce parkingowe wynosi 75 zł, stopień wykorzystania miejsc parkingowych wynosi 80%,

Miesięczne wydatki operacyjne obciążające właściciela nieruchomości kształtują się na poziomie 13 000 zł.

Rozwiązanie zadania

1. Okres zwrotu kapitału Oz określa iloraz ceny Cn do rocznego dochodu

operacyjnego netto DON :

Oz = Cn/ DON

2. Cena zapłacona za nieruchomość Cn : 8 800 000 zł.

3. Określenie dochodu operacyjnego netto DON

1) Określenie dochodu z czynszu metodą porównywania parami :

Z analizy wysokości miesięcznych stawek :

Δ Cmax = Cmax - Cmin = 50 zł/m2 - 30 zł/m2 = 20 zł/m2

2) Określenie poprawek ze względu na różnice cech :

1. z tytułu lokalizacji (strefa centralna - śródmiejska) :

20 zł/m2 x 50 % = 10 zł/m2

2. z tytułu różnic stanu technicznego (dobry - średni) :

20 zł/m2 x 30 % = 6 zł/m2,

c) z tytułu wyposażenia w dźwig (jest - brak)

20 zł/m2 x 20 % = 4 zł

Tabela porównawcza

Cecha	Nieruchomość wyceniana	nieruchom. A		nieruchom. B		nieruchom. C
				cecha	popr.	cecha	Popr.	cecha	popr.
Lokalizacja	Śródm.	centr	-10	śródm	0	śródm	0
stan techn.	Średni	średni	0	średni	0	dobry	-6
Wypos. dźwig	jest	jest	0	brak	+4	jest	0
Σ poprawek			-10		+4		-6

3) średnia przewidywana wysokość czynszu miesięcznego za 1 m2

powierzchni biurowej : [(50 - 10) + (30 + 4) + (40 - 6)] /3 = 36zł/1m2

4) potencjalny roczny dochód brutto :

1. z biurowca : 36 zł/1m2 x 2100 m2 x 12 = 907 200 zł,

2. z parkingu : 75 zł/miejsce x 200 x 12 = 180 000 zł.

5) efektywny roczny dochód brutto z nieruchomości :

1. z biurowca : 907 200 zł x 0,85 = 771 120 zł,

2. z parkingu : 180 000 zł x 0,80 = 144 000 zł.

razem : 915 120 zł.

6) roczny dochód operacyjny netto DON :

DON = efektywny dochód brutto - roczne wydatki operacyjne

DON = 915 120 zł - 13 000 x 12 = 759 120 zł.

3. Okres zwrotu kapitału : 8 800 000 zł / 759 120 zł = 11,59

4. Stopa kapitalizacji = 1/ 11,59 = 0, 086 = 8,6 %.

Zgodnie z § 10 rozporządzenia RM w sprawie zasad wyceny ... stopa dyskontowa uwzględnia stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości........ przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w nieruchomość.

Stopa dyskontowa powinna uwzględniać :

1. stopę zwrotu z bezpiecznych inwestycji w długoterminowe papiery wartościowe gwarantowane przez Skarb Państwa - po redukcji wpływu inflacji, tzw. stopa bazowa,

2. premię za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości,

tzw. ryzyko specyficzne, będące sumą różnych rodzajów ryzyk.

n

r = r_b + ∑ r_i (model addytywny)

i=1

PRZYKŁAD

Gmina oddaje w użytkowanie wieczyste grunt przeznaczony

pod zabudowę usługowo-komercyjną.

Warunki użytkowania wieczystego są następujące :

- okres użytkowania - 99 lat,

- opłata pierwsza - 25 % ceny,

- opłaty roczne - 3 % ceny.

Oblicz dla jakiej stopy dyskontowej suma opłaty pierwszej oraz

aktualnej wartości opłat rocznych będzie równa wartości

gruntu.

ROZWIĄZANIE

Przy czym : O₁ = 0,25 Wg i O_R = 0,03Wg

Dla n → ∞ :

Stąd :

a więc :

19

---