---

Overview

Zadanie 1
Zadanie 2
Zadanie 3
Zadanie 4
Arkusz1

---

Sheet 1: Zadanie 1

Należy oszacować wartość rynkową prawa własności nieruchomości lokalowej stanowiacej lokal użytkowy o powierzchni użytkowej równej 78,40 m2.
Na potrzeby niniejszego zadania przyjęto, że dochód i czas ma zaniedbywalny wpływ na kształtowanie się parametrów rynkowych oraz że dochód z wycenianej nieruchomości jest stały w czasie (to drugie założenie sugeruje jaką technikę do wyceny przyjąć)
Baza nieruchomości wynajmowanych										Baza nieruchomości sprzedanych
Nr lokalu	Położenie	Komunikacja	Otoczenie	Standard	Powierzchnia [m2]	Jednostkowy dochód (DON) [zł/m2/rok]				Nr lokalu	Położenie	Komunikacja	Otoczenie	Standard	Powierzchnia [m2]	Cena jednostkowa [zł/m2]
1	2	1	2	2	72	240	0.12960000000001			1	2	1	2	2	72	3150
2	2	2	2	1	66	260	414.529600000001			2	2	2	2	1	66	3450
3	1	1	0	1	74	220	385.729599999999			3	1	1	0	1	74	2850
4	2	2	1	1	84	230	92.9295999999997			4	2	1	2	1	64	3250
5	2	2	1	1	81	225	214.3296			5	1	2	1	2	62	3000
6	2	2	2	2	68	255	235.9296			6	2	2	2	2	68	3300
7	1	2	1	1	68	225	214.3296			7	1	2	1	1	68	3000
8	2	2	1	1	74	250	107.3296			8	2	2	2	1	60	3200
9	2	2	1	2	69	230	92.9295999999997			9	2	2	1	2	69	3180
10	1	1	1	1	65	240	0.12960000000001			10	1	1	1	1	65	3150
11	2	1	2	2	60	275	1250.3296			11	2	1	2	2	60	3400
12	2	2	1	1	75	260	414.529600000001			12	2	2	2	1	70	3350
13	2	1	1	2	74	230	92.9295999999997			13	2	1	1	2	74	3100
14	1	1	1	0	78	215	607.129599999999			14	1	1	1	0	78	2950
						239.64				15	2	1	2	2	66	3450
						17.16	17.1614484903144			16	2	2	2	1	72	3400
						0.0716	baza spójna			17	2	2	2	2	76	3350
																3207.65
																178.54
																0.0557	baza spójna
Oznaczenie	Położenie	Komunikacja	Otoczenie	Standard	Pu. [m2]
Lokal użytkowy	Bardzo korzystne (2)	Dobra (2)	Korzystne (1)	Wysoki (1)	78.4
rd	0.0747
Wk	13.39
Leslaw Polny: Dochód operacyjny netto w n-tym okresie prognozy. Należy oszacować w podejściu porównawczym. W tym przypadku policzono średnią arytmetyczną z trzech nieruchomości o identycznych cechach rynkowych względem wycenianej, więc nie było konieczne ustalenie udziałów wagowych.	241.25
WRj	3229.59
WR	253,200

---

Sheet 2: Zadanie 2

Treść zadania
Należy oszacować wartość rynkową prawa własności nieruchomości lokalowej stanowiacej lokal użytkowy o powierzchni użytkowej równej 78,40 m2. Należy uwzględnić, że w III okresie prognozy dokonany zostanie remont pochłaniający kapitał rzędu 5 942,29 zł, a w IV okresie prognozy dochód z nieruchomości wynosić będzie o 30% więcej niż w I i II roku.
Na potrzeby niniejszego zadania przyjęto, że czas ma zaniedbywalny wpływ na kształtowanie się parametrów rynkowych.
	Baza nieruchomości wynajmowanych								Baza nieruchomości sprzedanych
	Nr lokalu	Położenie	Komunikacja	Otoczenie	Standard	Powierzchnia [m2]	Jednostkowy dochód (DON) [zł/m2/rok]		Nr lokalu	Położenie	Komunikacja	Otoczenie	Standard	Powierzchnia [m2]	Cena jednostkowa [zł/m2]
	1	2	1	2	2	72	240		1	2	1	2	2	72	3150
	2	2	2	2	1	66	260		2	2	2	2	1	66	3450
	3	1	1	0	1	74	220		3	1	1	0	1	74	2850
	4	2	2	1	1	84	230		4	2	1	2	1	64	3250
	5	2	2	1	1	81	225		5	1	2	1	2	62	3000
	6	2	2	2	2	68	255		6	2	2	2	2	68	3300
	7	1	2	1	1	68	225		7	1	2	1	1	68	3000
	8	2	2	1	1	74	250		8	2	2	2	1	60	3200
	9	2	2	1	2	69	230		9	2	2	1	2	69	3180
	10	1	1	1	1	65	240		10	1	1	1	1	65	3150
	11	2	1	2	2	60	275		11	2	1	2	2	60	3400
	12	2	2	1	1	75	260		12	2	2	2	1	70	3350
	13	2	1	1	2	74	230		13	2	1	1	2	74	3100
	14	1	1	1	0	78	215		14	1	1	1	0	78	2950
							239.64		15	2	1	2	2	66	3450
							17.16		16	2	2	2	1	72	3400
							0.0716	baza spójna	17	2	2	2	2	76	3350
															3207.65
															178.54
															0.0557	baza spójna
	Nieruchimość wyceniana
	Oznaczenie	Położenie	Komunikacja	Otoczenie	Standard	Pu. [m2]
	Lokal użytkowy	Bardzo korzystne (2)	Dobra (2)	Korzystne (1)	Wysoki (1)	78.40
							Koszt remontu
							Nr elementu	Opis robót oraz nakładów materiałowych i sprzętowych	Jednostka obmiaru	Ilość jednostek obmiaru	Koszt jednostkowy [zł]	Koszt elementu scalonego [zł]
							1	Zerwanie starych posadzek z tworzyw sztucznych na powierzchni 78,4 m2	m2	78.4	4.66	365.34
							2	Położenie posadzek z tworzyw sztucznych z wykładzin tekstylnych dywanopodobnych klejone na podkład Siwelit	m2	78.4	44.95	3524.08
							3	Położenie listw przyściennych z polichlorku winylu klejone	m2	4.52	8.6	38.87
							4	Dwukrotne malowanie tynków wewnętrznych ścian i sufitów farbą emulsyjną, z przygotowaniem powierzchni do malowania	m2	234.78	8.58	2014
							Suma kosztu odtworzenia elementów scalonych składających się na modernizację					5942.29
		Leslaw Polny: stopa dyskontowa rd	0.0865
		Leslaw Polny: współczynnik dyskonta q	0.9204
			Leslaw Polny: Dochód operacyjny netto w n-tym okresie prognozy. Należy oszacować w podejściu porównawczym. W tym przypadku policzono średnią arytmetyczną z trzech nieruchomości o identycznych cechach rynkowych względem wycenianej, więc nie było konieczne ustalenie udziałów wagowych. DONn	SDn	Leslaw Polny: Należy zdyskontować strumienie dochodów, czyli przeliczyć ile przyszłe przeplywy pieniężne będą wynosić dzisiaj, tj. w dniu wyceny.
		1	241.25	18914.00
		2	241.25	18914.00	16022.73
		3	241.25	Leslaw Polny: W III okresie prognozy pomniejszono dochód z całej nieruchomości (czyli przemnożony przez pole pow. użytkowej) o koszt zaplanowanego remontu. 12971.71	10114.10
		4	241.25	Leslaw Polny: Powiększono dochód w IV okresie prognozy o 130% względem pierwszego i drugiego, bowiem po lokal jest w stanie generować dochód o 30% większy niż przed remontem. 24588.20	17645.47
		Leslaw Polny: Stopa kapitalizacji. To tę stopę stosujemy do ustalenia wartości rezydualnej (RV). Niektórzy rzeczoznawcy stosują do określenia tej nieruchomości stopę dyskontową, ale stopa kapitalizacji jest wg mnie precyzyjniejsza. W dwóch grupach mówiłem chyba, że powinno się stosować w tym miejscu stopę kapitalizacji, ale na wszelki wypadek podkreśliłem to ponownie. r	0.0747
		Leslaw Polny: RV (wartość rezydualna) - wartość nieruchomości na koniec ostatniego okresu prognozy. RV	329159.30
		Leslaw Polny: Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowego lokalu użytkowego WR	390350

---

Sheet 3: Zadanie 3

	Baza lokali wynajmowanych														Baza lokali sprzedanych
	lp.	Adres	Data	∆t	Pow.	Lokalizacja	Rodzaj budynku	Otoczenie biznesowe i marketing	Miejsca postojowe i ekspozycja lokalu	Standard lokalu	Dochód operacyjny netto (DON) [zł/m2/rok]	(di-d)^2			lp.	Adres	Data	∆t	Pow.	Lokalizacja	Rodzaj budynku	Otoczenie biznesowe i marketing	Miejsca postojowe i ekspozycja lokalu	Standard lokalu	Cena jednostkowa	Cena transakcyjna	(ci-c)^2
	1	ul. Sanocka	07.2012	0	38.10	2	3	2	2	3	346.15	141.61			1	ul. Chopina	07.2012	0	60.30	3	2	3	2	2	3,399.67	205,000	99817.03
	2	ul. Chopina	07.2012	0	60.30	3	2	3	2	2	429.84	9137.45			2	ul. Parkowa	07.2012	0	85.15	3	2	3	2	2	2,642.40	225,000	194775.9
	3	ul. Parkowa	07.2012	0	85.15	3	2	3	2	2	416.38	6745.34			3	ul. Lwowska	08.2012	1	49.35	1	2	2	2	3	2,998.99	148,000	7181.41
	4	ul. Lwowska	08.2012	1	49.35	1	2	2	2	3	267.36	4474.27			4	ul. 3 maja	08.2012	1	60.21	1	3	3	1	3	2,698.89	162,500	148103.96
	5	ul. 3 maja	08.2012	1	60.21	1	3	3	1	3	348.99	217.27			5	ul. Goszczyńskiego	09.2012	2	70.60	2	2	2	3	1	3,243.63	229,000	25566.75
	6	ul. Goszczyńskiego	09.2012	2	70.60	2	2	2	3	1	267.45	4462.24			6	ul. Bakończycka	10.2012	3	62.30	2	2	3	2	2	2,857.14	178,000	51341.73
	7	ul. Bakończycka	10.2012	3	62.30	2	2	3	2	2	361.31	732.24			7	ul. Dworskiego	11.2012	4	69.00	2	1	3	3	3	3,007.25	207,500	5849.74
	8	ul. Dworskiego	11.2012	4	69.00	2	1	3	3	3	290.83	1885.3			8	ul. Augusta	03.2013	8	48.50	3	2	3	2	2	3,670.10	178,000	343833.4
	9	ul. Grunwaldzka	12.2012	5	58.70	1	2	2	2	2	247.71	7489.17			9	ul. Okrzei	06.2013	11	44.75	2	1	2	2	3	3,094.97	138,500	126.38
	10	ul. Kazimierza Wielkiego	01.2013	6	55.10	2	2	1	2	1	204.87	16739.18			10	ul. Bielskiego	06.2013	11	39.80	1	3	2	2	3	2,814.07	112,000	72716.33
	11	ul. Augusta	03.2013	8	48.50	3	2	3	2	2	534.29	40016			11	ul. Malawskiego	07.2013	12	52.70	1	3	3	3	3	3,121.44	164,500	1422.2
	12	ul. Bohaterów Getta	04.2013	9	87.75	2	2	1	1	1	186.99	21685.51			12	ul. Glazera	09.2013	14	76.90	3	2	3	2	2	2,932.38	225,500	22906.91
	13	ul. Augusta	05.2013	10	77.43	2	1	3	1	3	230.4	10784.82			13	ul. Krasińskiego	11.2013	16	42.05	2	2	2	2	3	3,607.61	151,700	274450.24
	14	ul. Okrzei	06.2013	11	44.75	2	1	2	2	3	429.5	9072.56
	15	ul. Bielskiego	06.2013	11	39.80	1	3	2	2	3	327.83	41.22
	16	ul. Malawskiego	07.2013	12	52.70	1	3	3	3	3	498.19	26876.32			Wsołczynnik trendu zmiany cen w czasie
	17	ul. Grunwaldzka	07.2013	12	64.13	1	2	2	2	1	217.24	13691.34			Pary	∆t	B	Bśr	Brok		C max	3,670.10
	18	ul. Lelewela	08.2013	13	94.00	2	2	2	1	1	240.09	8866.11			1-8	8	0.009943424691979	-0.000463234690953	-1%		C min	2,642.40		Pearson
	19	ul. Glazera	09.2013	14	76.90	3	2	3	2	2	455.09	14602.31			1-12	14	-0.009817945383615				ΔC	1027.70732061674		Lokalizacja		0.320001304726728	Udzial wagowy	18491%
	20	ul. Krasińskiego	11.2013	16	42.05	2	2	2	2	3	290.59	1906.2			2-8	8	0.048616265750286				cena śr.	3,083.73		Rodzaj budynku		-0.222507553161655		-12857%
	21	ul. Glazera	12.2013	17	56.32	3	2	3	2	2	361.6	748.02			2-12	14	0.007838772266601							Otoczenie biznesowe i marketing		-0.173805105258224		-10043%
	22	ul. Borelowskiego	01.2014	18	61.30	2	1	2	2	3	411.63	5987.66			3-10	10	-0.006165964959935				Udz. Min	0.856882986567165		Miejsca postojowe i ekspozycja lokalu		0.235692006962895		13619%
	23	ul. Malawskiego	01.2014	18	79.50	3	2	3	2	2	323.46	116.42			1-6	3	-0.053193960511034				Udz. Max	1.19015059450195		Standard lokalu		-0.15765003882518		-9109%
	wyc.	ul. Św. Jana Nepomucena	−	−	38.01	3	2	2	1	3	suma	206418.56					średnia z par < 5% więc nie aktualizujemy ceny jednostkowej
																1
																2
	Wsołczynnik trendu zmiany cen w czasie															8
	Pary	∆t	B	Bśr	Brok		C max	534.29								12
	14-22	7	-0.00594378845834	-0.013975749622558	-1%		C min	186.99		Pearson
	2-23	18	-0.013749302065885				ΔC	347.30		Lokalizacja		0.389705280882701	Udzial wagowy	21%
	3-21	17	-0.007738971471196				cena śr.	334.25		Rodzaj budynku		0.123575145279145		7%
	11-19	6	-0.024705684179004							Otoczenie biznesowe i marketing		0.607869226528199		33%
	2-19	14	0.004195913429582				Udz. Min	0.559431563201197		Miejsca postojowe i ekspozycja lokalu		0.320660446964731		18%
	11-21	9	-0.035912664990507				Udz. Max	1.59847419596111		Standard lokalu		0.385662604454168		21%
			średnia z par < 5% więc nie aktualizujemy dochodu											100%
		334.25			CECHA		amax	amin	∆a=							3,083.73
		94.73			Lokalizacja		3	1	2							309.85
	0.2834	baza jest nie spójna		Rodzaj budynku		3	1	2						0.1005	baza jest nie spójna
				Otoczenie biznesowe i marketing		3	1	2
	Stopa kapitalizacjii				Miejsca postojowe i ekspozycja lokalu		3	1	2
	r=(d/c)	0.1084			Standard lokalu		3	1	2
	Współczynnik kapitalizacjii
	Wk=c/d	9.23
		Wycena nieruchomości metodą porównywania parami :
								Nieruchomość nr 2		Nieruchomość nr 5		Nieruchomość nr 9		Nieruchomość nr 14		Nieruchomość nr 19
		CECHA	ki[%]	ki[zł/m2]	∆a	ki/∆a[zł/m2]	a wycenianej	a 2	popr	a 5	popr	a 9	popr	a 14	popr	a 19	popr
		Lokalizacja	21%	74.06	2	37.03	3	3	0	1	74.06	1	74.06	2	37.03	3	0
		Rodzaj budynku	7%	23.48	2	11.74	2	2	0	3	-11.74	2	0	1	11.74	2	0
		Otoczenie biznesowe i marketing	33%	115.52	2	57.76	2	3	-57.76	3	-57.76	2	0	2	0	3	-57.76
		Miejsca postojowe i ekspozycja lokalu	18%	60.94	2	30.47	1	2	-30.47	1	0	2	-30.47	2	-30.47	2	-30.47
		Standard lokalu	21%	73.29	2	36.65	3	2	36.65	3	0	2	36.65	3	0	2	36.65
								∑ popr	-51.58		4.56		80.24		18.3		-51.58
								Ca	429.84 zł		348.99 zł		247.71 zł		429.50 zł		455.09 zł
								Ct + ∑ popr	378.26 zł		353.55 zł		327.95 zł		447.80 zł		403.51 zł
								pi	0.29		0.29		0.29		0.29		0.29	Σ	1.45

---

Sheet 4: Zadanie 4

Treść zadania
1. Należy wykorzystać dane z zadania 1, dot. analizy wpływu czasu, udziałów wagowych cech rynkowych.
2. Dokonać wyceny lokalu użytkowego położonego przy ul. Św. Jana Nepomucena w Przemyślu zakładając, że dochód w III okresie prognozy z powodu modernizacji wyniesie 25%, w IV 110% i w V 140% dochodu względem I i II okresu prognozy.
3. Do określenia prognozowanego dochodu operacyjnego netto dla szacowanej nieruchomości należy zastosować podejście porównwacze, metodę inną niż w zadaniu 3 (analogicznie jak w przypadku szacowania wartości rynkowej w tymże podejściu - Państwa pierwszy zjazd).
4. Wartość rezydualną nieruchomości określić jako iloczyn strumienia dochodu z ostatniego okresu prognozy i stopy kapitalizacji (reczej nie dyskontowej, chodź to nie błąd) - analogicznie do zadania 2
			Baza lokali wynajmowanych														Baza lokali sprzedanych
			lp.	Adres	Data	∆t	Pow.	Lokalizacja	Rodzaj budynku	Otoczenie biznesowe i marketing	Miejsca postojowe i ekspozycja lokalu	Standard lokalu	Dochód operacyjny netto (DON) [zł/m2/rok]				lp.	Adres	Data	∆t	Pow.	Lokalizacja	Rodzaj budynku	Otoczenie biznesowe i marketing	Miejsca postojowe i ekspozycja lokalu	Standard lokalu	Cena jednostkowa	Cena transakcyjna
			1	ul. Sanocka	07.2012	0	38.10	2	3	2	2	3	346.15				1	ul. Chopina	07.2012	0	60.30	3	2	3	2	2	3,399.67	205,000
			2	ul. Chopina	07.2012	0	60.30	3	2	3	2	2	429.84				2	ul. Parkowa	07.2012	0	85.15	3	2	3	2	2	2,642.40	225,000
			3	ul. Parkowa	07.2012	0	85.15	3	2	3	2	2	416.38				3	ul. Lwowska	08.2012	1	49.35	1	2	2	2	3	2,998.99	148,000
			4	ul. Lwowska	08.2012	1	49.35	1	2	2	2	3	267.36				4	ul. 3 maja	08.2012	1	60.21	1	3	3	1	3	2,698.89	162,500
			5	ul. 3 maja	08.2012	1	60.21	1	3	3	1	3	348.99				5	ul. Goszczyńskiego	09.2012	2	70.60	2	2	2	3	1	3,243.63	229,000
			6	ul. Goszczyńskiego	09.2012	2	70.60	2	2	2	3	1	267.45				6	ul. Bakończycka	10.2012	3	62.30	2	2	3	2	2	2,857.14	178,000
			7	ul. Bakończycka	10.2012	3	62.30	2	2	3	2	2	361.31				7	ul. Dworskiego	11.2012	4	69.00	2	1	3	3	3	3,007.25	207,500
			8	ul. Dworskiego	11.2012	4	69.00	2	1	3	3	3	290.83				8	ul. Augusta	03.2013	8	48.50	3	2	3	2	2	3,670.10	178,000
			9	ul. Grunwaldzka	12.2012	5	58.70	1	2	2	2	2	247.71				9	ul. Okrzei	06.2013	11	44.75	2	1	2	2	3	3,094.97	138,500
			10	ul. Kazimierza Wielkiego	01.2013	6	55.10	2	2	1	2	1	204.87				10	ul. Bielskiego	06.2013	11	39.80	1	3	2	2	3	2,814.07	112,000
			11	ul. Augusta	03.2013	8	48.50	3	2	3	2	2	534.29				11	ul. Malawskiego	07.2013	12	52.70	1	3	3	3	3	3,121.44	164,500
			12	ul. Bohaterów Getta	04.2013	9	87.75	2	2	1	1	1	186.99				12	ul. Glazera	09.2013	14	76.90	3	2	3	2	2	2,932.38	225,500
			13	ul. Augusta	05.2013	10	77.43	2	1	3	1	3	230.4				13	ul. Krasińskiego	11.2013	16	42.05	2	2	2	2	3	3,607.61	151,700
			14	ul. Okrzei	06.2013	11	44.75	2	1	2	2	3	429.5
			15	ul. Bielskiego	06.2013	11	39.80	1	3	2	2	3	327.83
			16	ul. Malawskiego	07.2013	12	52.70	1	3	3	3	3	498.19
			17	ul. Grunwaldzka	07.2013	12	64.13	1	2	2	2	1	217.24
			18	ul. Lelewela	08.2013	13	94.00	2	2	2	1	1	240.09
			19	ul. Glazera	09.2013	14	76.90	3	2	3	2	2	455.09
			20	ul. Krasińskiego	11.2013	16	42.05	2	2	2	2	3	290.59
			21	ul. Glazera	12.2013	17	56.32	3	2	3	2	2	361.6
			22	ul. Borelowskiego	01.2014	18	61.30	2	1	2	2	3	411.63
			23	ul. Malawskiego	01.2014	18	79.50	3	2	3	2	2	323.46
			wyc.	ul. Św. Jana Nepomucena	−	−	38.01	3	2	2	1	3

---

Sheet 5: Arkusz1

lp.	Lokalizacja	Rodzaj budynku	Otoczenie biznesowe i marketing	Miejsca postojowe i ekspozycja lokalu	Standard lokalu
17	1	2	2	2	1
9	1	2	2	2	2
4	1	2	2	2	3
15	1	3	2	2	3
5	1	3	3	1	3
16	1	3	3	3	3
14	2	1	2	2	3
22	2	1	2	2	3
13	2	1	3	1	3
8	2	1	3	3	3
12	2	2	1	1	1
10	2	2	1	2	1
18	2	2	2	1	1
20	2	2	2	2	3
6	2	2	2	3	1
7	2	2	3	2	2
1	2	3	2	2	3
2	3	2	3	2	2
3	3	2	3	2	2
11	3	2	3	2	2
19	3	2	3	2	2
21	3	2	3	2	2
23	3	2	3	2	2
lp.	Lokalizacja	Rodzaj budynku	Otoczenie biznesowe i marketing	Miejsca postojowe i ekspozycja lokalu	Standard lokalu
3	1	2	2	2	3
10	1	3	2	2	3
4	1	3	3	1	3
11	1	3	3	3	3
9	2	1	2	2	3
7	2	1	3	3	3
13	2	2	2	2	3
5	2	2	2	3	1
6	2	2	3	2	2
1	3	2	3	2	2
2	3	2	3	2	2
8	3	2	3	2	2
12	3	2	3	2	2