Temat: Podejście porównawcze i podejście dochodowe
Określenie wartości nieruchomości dokonujemy przez zastosowanie poszczególnych podejść i polega na określenie wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wykorzystujemy 2 najważniejsze podejścia.
Podejście porównawcze:
1.Koniczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości, podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
W tym podejściu stosujemy metody:
- porównywania parami;
- korygowania ceny średniej;
-analiza statystyczna rynku.
3. Przy metodzie porównywania parami porównujemy nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy znamy z nieruchomościami podobnymi, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Po porównywania należy wykorzystać nieruchomości podobne, przynajmniej trzy, które były przedmiotem sprzedaży w najbliższym okresie, poprzedzającym dzień wyceny. Znane są ceny transakcyjne tych nieruchomości oraz warunki zawarcia transakcji i cechy tych nieruchomości.
5. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla każdego są znane ceny transakcyjne i, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości., które sa podobne do wycenianej nieruchomości. Wartość określa się poprzez korektę średniej ceny z przyjętego zbioru na podstawie oceny cech nieruchomości pomiędzy nieruchomością wyceniana i nieruchomościami podobnymi.
6. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartości nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
Podejście dochodowe:
1. Dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość, dlatego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania
z czynszów, najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe.
Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości stanowiącego odpowiednik wpływów czynszowych może być także część dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości.
Metody wyceny:
- metoda inwestycyjna;
- metoda zysków.
4. Metodę inwestycyjną w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości i wpływy pozaczynszowe. Stosowana jest głównie do obiektów: biurowe, logistyczne, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. W tego rodzaju obiektach wpływy odnoszą się do gruntu i jego części składowych stanowiących np. budynki i budowle. Wyróżniamy 3 rodzaje dochodów:
1. potencjalny dochód brutto, inaczej to 100% osiągnięcie dochodu z nieruchomości, maksymalny dochód wygenerowany z różnego rodzaju użytkowania nieruchomości.
2. efektywny dochód brutto, to potencjalny dochód brutto urealniony, skorygowany o straty w dochodach np. z tytułu ryzyka i jego nie w pełni pozyskania, np. pustostany, zaległości czynszowe.
3. operacyjny netto, czyli efektywny dochód brutto pomniejszony o wydatki.
5. W metodzie zysków dochód jest uzyskiwany z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. Stosowana głownie dla obiektów: hotele,
Stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. W tego rodzaju obiektach wpływy są uzależnione od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.
6. Można jednocześnie stosować metodę inwestycyjną i metodę zysków, przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumienie dochodów.