Uwarunkowania prawne stosowania podejścia porównawczego.

Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości zostały określone w :

• Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46, poz. 543 z 2000r )

• Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924 z 2002r )

• Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych - Standard III.7 (Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego).

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami:

„Art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionych.”

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że:

„§ 5.1 Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości”

Tak więc zgodnie z przepisami zawartymi w rozporządzeniu RM oraz standardami zawodowymi, podejście porównawcze służy do określania wartości rynkowej nieruchomości.

Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń :

1. strony umowy są do siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami ,

2. mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji,

3. są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości ,

4. nie działają w sytuacji przymusowej,

5. upłyną okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

Założenia dotyczące rynku nieruchomości

Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość rynku nieruchomości. Badany przez rzeczoznawcę rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem:

1. cech fizycznych nieruchomości (np. zbliżone powierzchnie gruntów, budynków i ich zużycie)

2. stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,

3. cech użytkowych i ekonomicznych (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja popytu i podaży, dochód operacyjny netto itp.)

Umiejętność przyjęcia do konkretnej wyceny odpowiedniego rynku świadczy o kompetencjach rzeczoznawcy. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Rynek przyjęty do wyceny nieruchomości najczęściej jest rynkiem lokalnym, rzadko rynkiem regionalnym (stacje benzynowe, obiekty zabytkowe), a wyjątkowo może być rynkiem krajowym czy międzynarodowym (lotniska, międzynarodowe sieci hotelowe). W szczególności rzeczoznawca majątkowy powinien określić następujące charakterystyki rynku:

• rodzaj rynku (np. mieszkań do 40
  , działek budowlanych, lokali handlowych),

• obszar rynku (np. gmina, osiedle, miasto, region)

• okres badania cen (miesiąc, kwartał, rok itp.)

• charakterystykę ekonomiczną rynku (np. płynność, potencjał inwestycyjny, bezrobocie),

• stan środowiska naturalnego (hałas , emisję pyłów ,eksploatację górniczą , nasłonecznienie, walory uzdrowiskowe i rekreacyjne terenu itp.)

Zgodnie ze standardem podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane .

Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określania wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku przed i po dacie na którą tę wycenę się sporządza.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko ( sporadycznie ).

Podejście porównawcze może być stosowane zarówno w celu określenia wartości prawa własności, a także innych zbywalnych praw rzeczowych. Podejście porównawcze w zasadzie należy stosować do wyceny nieruchomości, chociaż w przypadkach szczególnych może być zastosowane do wyceny części składowych nieruchomości, np. do aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Może być stosowane również do określenia wysokości czynszu rynkowego.

Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem :

1. cech fizycznych nieruchomości (przykładowo: zbliżone powierzchnie gruntów, budynków, ich zużycie)

2. stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,

3. cech użytkowych i ekonomicznych (podobny sposób użytkowania, renoma , relacja popytu i podaży)

Absolutnym minimum powinno być znalezienie trzech nieruchomości podobnych, gdyż jeszcze w takim przypadku można zastosować zasadę metody porównawczej parami. W szczególności dobór rodzaju rynku, jego obszaru oraz okresu badania cen decyduje o liczbie transakcji na obiekty podobne do obiektu wycenionego.

Podejście porównawcze jest rozbudowaną analizą porównawczą, a każda właściwie opracowana analiza wymaga dobrze dobranych kryteriów. Kryteriami na podstawie których będziemy porównywać nieruchomości wyceniane z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego są właśnie cechy rynkowe nieruchomości, które wpływają na poziom cen na danym rynku. Cech rynkowe należy odpowiednio scharakteryzować ze względu na ich możliwe stany ( np. Lokalizacja : bardzo korzystna, korzystna, niekorzystna ).

Podstawową sprawą jest oszacowanie wpływu cech rynkowych na ceny i na wartość nieruchomości. Na podstawie analiz wielu rynków nieruchomości można stwierdzić, że :

1. Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu mogą oddziaływać na ceny rynkowe i na wartość rynkową, a więc mają różne „wagi”.

2. Liczbę cech rynkowych i ich wagi należy określić na podstawie założonego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych z cenami zaktualizowanymi na dzień wyceny.

3. Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną C min , a ceną maksymalną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych . Waga cechy jest % udziałem w ΔC. Ceny w tym przypadku należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny.

4. Przyjęcie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólną metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości.

5. W przypadku gdy szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, należy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga jednak znajomości przebiegu parametrów wewnątrz przedziału. [ C min Cmax ].

Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określamy dla określonego rynku lokalnego np. dzielnicy, miasta, gminy . Odnoszą się także do konkretnego rodzaju nieruchomości. Różnice pomiędzy cechami i ich wagami porównywanych nieruchomości wywołują rozbieżności co do ich wartości.

METODA PORÓWNYWANIA PARAMI

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic, jakie występują pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Tak więc podstawowym założeniem tej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cenach, lecz nieznanej wartości.

Algorytm postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami składa się z następujących etapów:

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych - analiza ekonomiczna rynku (ustalenie gradacji każdej z cech oraz opisu każdego z ustalonych stopni poszczególnych cech). (należy odpowiedzieć na pytanie, za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej, a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej).

3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych (Opis wraz z charakterystyką lub diagnozą wycenianej nieruchomości. Charakterystyka wycenianej nieruchomości powinna być ściśle związana z podaniem opisu nieruchomości przez pryzmat cech rynkowych. Z opisu powinien wynikać obraz wartości rynkowej nieruchomości.)

4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki

5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.

7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

Średnią arytmetyczną obliczamy, gdy z jednakową ufnością potraktujemy analizy dokonane w każdej parze. Na ogół jest jednak tak, że niektóre analizy obdarzamy większą ufnością. Większe zaufanie może wynikać z porównania obiektów bardzo podobnych, które różniły się mniejszą liczbą cech rynkowych. W innych parach porównawczych obiekty mogą się bardziej różnić. W tych przypadkach ostateczną wartość wyliczamy jako średnią ważoną z otrzymanych wcześniej wyników. Średnia ważona ma za zadanie promować nieruchomości , które w procesie analizy porównawczej otrzymały najmniejszą liczbę poprawek lub najmniejszą sumę wartości bezwzględnej poprawek .

Wartość rynkową jako średnią ważoną ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych określa się według wzoru:

C₁ * w₁ + C₂ * w₂ + .....+ Cn * w_n

Wm² = -------------------------------------------------------

w₁ + w₂ + ....+ w_n

Gdzie:

w _1,2,....n - współczynnik wiarygodności - waga

Wagi stosowane w powyższej formule można określić:

• stosując odwrotność liczby poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej

( Jeśli liczba poprawek n = 7 , to waga w = 1/n = 1/7 = 0,143 )

• lub stosując odwrotność sumy wartości bezwzględnych poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej .

( Jeżeli do skorygowania ceny transakcyjnej użyto trzy poprawki o następujących wartościach : - 6, +5 , +7 , to suma wartości bezwzględnej poprawek wynosi ∑ / r/ = 18 , a waga ma wartość w = 1/ ∑ /r / = 1/ 18 = 0,055 ]

Wartość rynkowa jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych .

C₁ + C₂ + .....+ C_n

Wm² = -----------------------------------------------

n

Gdzie:

Wm² - wartość rynkowa jednego metra szacowanej nieruchomości

C₁ + C₂ + .....+ C_n - ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych po skorygowaniu

n - liczba transakcji przyjętych do porównania w metodzie porównywania parami

Obliczenie wartości nieruchomości wycenianej przez przemnożenie wartości jednostkowej przez liczbę jednostek nieruchomości wycenianej.

WRN = Wm² x Pu x E

Gdzie :

WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości

Wm² - wartość rynkowa 1 m² szacowanej nieruchomości

Pu - powierzchnia użytkowa szacowanej nieruchomości

E - współczynnik eksperta [ 0,9 - 1,1 ]

Uwaga - współczynnik eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach .

Tabela 1. Cechy rynkowe nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i ich ocena.

Przykład zadania na określenie wartości rynkowej metodą porównawczą parami.

Należy określić wartość rynkową nieruchomości lokalowej (lokal mieszkalny o powierzchni 50 m2). W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 14 transakcji sprzedaży lokali. W zbiorze tym (po aktualizacji cen) zanotowano:

• cenę minimalną: Cmin = 3010 zł/m2

• cenę maksymalną: Cmax = 3769 zł/m2

• ∆C = Cmax-Cmin = 3769zł/m2 - 3010zł/m2=759zł/m2

Ze zbioru 14 cen transakcyjnych w obliczeniach wykorzystano jako obiekty porównawcze 4 transakcje sprzedaży obiektów najbardziej podobnych do wycenionego (lokale A, B, C i D)

Ceny nieruchomości lokalowych:

A - 3396zł./m2

B - 3257zł/m2

C - 3231zł/m2

D - 3120zł/m2

Zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych i ich wag

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ∆C (waga cechy) [%]	Zakres kwotowy [zł/m2]
1	Położenie	25	190
2	Stan techniczny budynku	20	152
3	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	20	152
4	Wielkość lokalu	10	76
5	Położenie na piętrze	10	76
6	Sąsiedztwo	15	113
	∑	100	759

Na potrzeby szacowania w ramach ustalonych cech rynkowych, przyjęto skalę ocen:

Cechy rynkowe	Ocena
Położenie	bardzo dobra
		dobra
		słaba
	Stan techniczny budynku	bardzo dobry
		dobry
		słaby
	Standard i funkcjonalność pomieszczeń	bardzo dobry
		dobry
		słaby
	Wielkość lokalu	najlepsza
		przeciętna
	Położenie piętra	dobre
		przeciętne
		słabe
	Sąsiedztwo	bardzo dobre
		dobre
		słabe

Charakterystykę szacowanego lokalu i lokali przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych zamieszczono poniżej:

Charakterystyka lokali

Lp	Cechy rynkowe	Lokal wyceniany X	Lokal A	Lokal B	Lokal C	Lokal D
1	Położenie	Dobre	Dobre	Dobre	Dobre	Dobre
2	Stan techniczny budynku	Dobry	Bardzo dobry	Dobry	Dobry	Dobry
3	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	Słaby	Dobry	Dobry	Dobry	Dobry
4	Wielkość lokalu	Przeciętna	Przeciętna	Najlepsza	Przeciętna	Przeciętna
5	Położenie na piętrze	Dobre	Przeciętne	Dobre	Dobre	Przeciętne
6	Sąsiedztwo	Dobre	Dobre	Bardzo dobre	Dobre	dobre

Powyższe zastosowanie jest bardzo przydatne do prawidłowego i łatwego określenia poprawek pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomością porównywalną.

Zestawienia lokali w parach porównawczych:

Należy pamiętać, że jeżeli cecha przyjmuje n stanów, to zakres kwotowy cechy dzielimy na n-1 części (np. dla czterech stanów cechy zakres kwotowy należy podzielić na trzy części, dla trzech stanów na dwie części). W przypadku porównania parami lokalu X i lokalu A, B oraz C przy „standardzie wykończenia i funkcjonalności pomieszczeń” lokal wyceniany jest gorszy od lokali A, B i C dlatego wartość poprawki wynosi - 79zł/
.

Lokal wyceniany X i lokal A

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ∆C (waga cechy) [%]	Zakres kwotowy [zł/m2]	Poprawki [zł/m2]
1	Położenie	25	190	0
2	Stan techniczny budynku	20	152	-76
3	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	20	152	-76
4	Wielkość lokalu	10	76	0
5	Położenie na piętrze	10	76	+38
6	Sąsiedztwo	15	113	0
	∑	100	759	-114

Cena 1m2 powierzchni użytkowej lokalu A: 3396zł/m2 => X a = 3282zł/m2

Lokal wyceniany X i lokal B

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ∆C (waga cechy) [%]	Zakres kwotowy [zł/m2]	Poprawki [zł/m2]
1	Położenie	25	190	0
2	Stan techniczny budynku	20	152	0
3	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	20	152	-76
4	Wielkość lokalu	10	76	-76
5	Położenie na piętrze	10	76	0
6	Sąsiedztwo	15	113	-56
	∑	100	759	-208

Cena 1m2 powierzchni użytkowej lokalu A: 3257zł/m2 => X a = 3049zł/m2

Lokal wyceniany X i lokal C

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ∆C (waga cechy) [%]	Zakres kwotowy [zł/m2]	Poprawki [zł/m2]
1	Położenie	25	190	0
2	Stan techniczny budynku	20	152	0
3	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	20	152	-76
4	Wielkość lokalu	10	76	0
5	Położenie na piętrze	10	76	0
6	Sąsiedztwo	15	113	0
	∑	100	759	-76

Cena 1m2 powierzchni użytkowej lokalu A: 3231zł/m2 => X a = 3155zł/m2

Lokal wyceniany X i lokal D

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ∆C (waga cechy) [%]	Zakres kwotowy [zł/m2]	Poprawki [zł/m2]
1	Położenie	25	190	+96
2	Stan techniczny budynku	20	152	0
3	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	20	152	0
4	Wielkość lokalu	10	76	0
5	Położenie na piętrze	10	76	+38
6	Sąsiedztwo	15	113	0
	∑	100	759	-133

Cena 1m2 powierzchni użytkowej lokalu A: 3120zł/m2 => X a = 3253zł/m2

Zakładając, że wszystkie analizy cząstkowe są jednakowo wiarygodne, wartość rynkowa 1m2 wycenianego lokalu wyniesie:

Ponieważ wyceniony lokal ma 50
powierzchni użytkowej, wartość rynkowa wycenionej nieruchomości lokalowej wyniesie:

W_L=3185 zł/
*50
=159250zł

METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.

Wiele przepisów prawa, zwłaszcza podatkowych, zawiera warunek, aby wartość rynkową określać na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie nieruchomościami. Także wielu przedsiębiorców oczekuje od rzeczoznawców majątkowych informacji na temat przeciętnych cen danego rodzaju nieruchomości na konkretnym rynku lokalnym.

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4. Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej (Cmax).

5. Określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej).

6. Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:

7. Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

gdzie:

ui -oznacza wielkość i- tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości.

n -liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

Zakres sumy współczynników korygujących wynika z konieczności zachowania założenia mówiącego, że wartość nieruchomości powinna znaleźć się pomiędzy:

Po uwzględnieniu wzoru:

Otrzymujemy:

Dzieląc obie strony nierówności przez
ograniczamy zakres sumy współczynników korygujących, co przedstawia poniższy wzór:

Metodę korygowania ceny średniej można stosować, gdy na rynku lokalnym dysponujemy bazą danych o liczebności co najmniej kilkunastu transakcji.

Poważnym zagadnieniem jest pytanie, jak liczna powinna być baza danych transakcyjnych, aby można było stosować metodę skorygowanej ceny średniej?

Z przeprowadzonych badań wynika, że liczebność prób reprezentowanych powinna wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu transakcji. Próbę można jednak obliczać, gdy liczba transakcji jest dość liczna a rozkład cen ma cechy rozkładu normalnego. Średnią cenę obliczyć możemy także na podstawie wszystkich zebranych cen transakcyjnych na danym rynku lokalnym z okresu badania cen .

Z powyższych informacji wynika, że metodę korygowania ceny średniej można stosować, gdy na rynku lokalnym dysponujemy bazą danych o liczebności co najmniej kilkunastu transakcji.

Obliczenia wartości nieruchomości wycenianej dokonujemy stosując wzór

WRN = Wr x Pu x E

Gdzie :

WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości

Wr ( = Cśr * ∑Ui, ) - wartość rynkowa 1 m² szacowanej nieruchomości

Pu - powierzchnia użytkowa szacowanej nieruchomości

E - współczynnik eksperta [ 0,9 - 1,1 ]

Uwaga - współczynnik eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach .

Określenie wartości nieruchomości w przypadkach szczególnych

Określenie wartości dotyczy w tym przypadku sytuacji, gdy wyceniana nieruchomość posiada ocenę cech rynkowych lepszą lub gorszą od nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego. Istotnym założeniem dla podejścia porównawczego jest ograniczenie mówiące, że wartość rynkowa nieruchomości znajdzie się pomiędzy
a
. Na rynki lokalnym może się jednak zdarzyć, że wyceniana nieruchomość w obrębie kilku lub wszystkich cech rynkowych jest lepsza lub gorsza od nieruchomości sprzedanych za cenę maksymalną
lub za cenę minimalną
. Musimy wówczas zastosować ekstrapolację poza przedziałem [
,
] o poprawki wynikające ze znajomości trendu zmian wartości wewnątrz przedziału
,
.

W praktyce konieczność stosowania ekstrapolacji przy określaniu poprawek w metodzie porównania parami i doborze współczynników korygujących w metodzie skorygowanej ceny średniej nie przekracza 10%.

Przykład określania wartości metodą korygowania ceny średniej

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej nie zabudowanej o powierzchni 1000
na potrzeby sprzedaży.

Na podstawie analizy rynku lokalnego po aktualizacji cen rynkowych wybrano 25 wiarygodnych transakcji, z których określono:

-cenę średnią 1
powierzchni gruntu:
=224zł/
,

-cenę minimalną:
=161zł/
,

Cenę maksymalną:
=285zł/
.

Ustalono następujące cechy rynkowe i ich wagi:

- położenie 30%,

- sąsiedztwo 20%

- wielkość powierzchni działki 20%

- dostępność komunikacyjna 20%

- infrastruktura techniczna 10%

Granice współczynników korygujących są następujące:

=0,72
=1,27

Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych

Cechy rynkowe	Ocena
Położenie	Bardzo dobre
		Dobre
		Słabe
	Sąsiedztwo	Bardzo dobre
		Dobre
		Słabe
	Wielkość działki	Najlepsza
		Dobra
		Słaba
	Dostępność komunikacyjna	Dobra
		Przeciętna
	Infrastruktura techniczna	Pełna
		Przeciętna

Ocena nieruchomości o cenie minimalnej
i cenie maksymalnej

Lp.	Cechy rynkowe	Charakterystyka
1	Położenie	Słabe	Bardzo dobre
2	Sąsiedztwo	Słabe	Bardzo dobre
3	Wielkość powierzchni użytkowej	Słabe	Najlepsza
4	Dostępność komunikacyjna	Przeciętna	Dobra
5	Infrastruktura techniczna	częściowa	pełna

Charakterystyka szacowanej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej oceny rynku

Lp.	Cechy rynkowe	Charakterystyka
1	Położenie	dobre
2	Sąsiedztwo	słabe
3	Wielkość powierzchni działki	najlepsza
4	Dostępność komunikacyjna	przeciętna
5	Infrastruktura techniczna	pełna

Obliczenie wartości rynkowej

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ∆C (waga cechy) [%]	Zakres współczynników korygujących		Wartości współczynników ui
1	Położenie	30	0,22	0,39	0,305
2	Sąsiedztwo	20	0,14	0,25	0,140
3	Wielkość powierzchni działki	20	0,14	0,25	0,250
4	Dostępność komunikacyjna	20	0,14	0,25	0,140
5	Infrastruktura techniczna	10	0,08	0,13	0,130
	suma	100	0,72	1,27	0,965

Wartość rynkowa (W) 1
powierzchni gruntu wynosi:

W=224zł/
* 0,965 = 216,16 zł/

Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości o powierzchni 1000
wyniesie:

W_N=216,16zł/
*1000
=216160zł

Komentarz:

Określenie wartości współczynników korygujących, jest zależne od oceny parametrów nieruchomości wycenianej dla poszczególnych cech rynkowych. Zakresy współczynników korygujących dla poszczególnych cech pełnią podobną funkcję, jak zakresy kwotowe w metodzie porównywania parami.

Współczynnik korygujący (ui) w odniesieniu do danej cechy przyjmuje:

- wartość minimalną z zakresu współczynników korygujących, jeżeli wyceniana nieruchomość posiada ocenę identyczną z nieruchomością o cenie minimalnej (
) - dotyczy to sąsiedztwa i dostępności komunikacyjnej;

- wartość maksymalną z zakresu współczynników korygujących, jeżeli wyceniana nieruchomość posiada ocenę identyczną z nieruchomością o cenie maksymalnej (
) - taka sytuacja ma miejsce w przypadku wielkości powierzchni działki i infrastruktury technicznej.

W przypadku położenia, wyceniana nieruchomość posiada ocenę „dobrą”, a więc pomiędzy ocenami: „bardzo dobre” i „słabe”. W związku z tym współczynnik obliczony został następująco: 0,390-0,220=0,170. Jeżeli 0,170 podzielimy przez 2 (gdyż cecha, „położenia” ma 3 stany), czyli 0,170:2 = 0,085 i odejmiemy tę wartość od 0,390 lub dadamy do 0,220, to otrzymamy współczynnik równy 0,305 (przy przyjęciu dokładności do dwóch miejsc po przecinku będzie 0,31).

Podejście porównawcze może być stosowane do szacowania wszystkich typów nieruchomości i rodzajów praw, jeśli tylko zaistniała w ostatnim czasie dostateczna liczba wiarygodnych transakcji, aby na ich podstawie można było określać zachowanie rynku.

Dla pewnych typów nieruchomości, które są regularnie przedmiotem obrotu rynkowego, podejście porównawcze jest najlepszym sposobem określania ich wartości rynkowej. Liczba transakcji na rynku nieruchomości umożliwia lub ogranicza zastosowanie tej metody, np. jest ona rzadko stosowana do szacowania nieruchomości o specjalnym przeznaczeniu z powodu braku nieruchomości porównawczych na danym rynku .

Z tych względów podejście porównawcze najczęściej używane jest do określania wartości nieruchomości: gruntowych, mieszkalnych oraz małych nieruchomości handlowych, usługowych i rzemieślniczych .

---