Konspekt wykładu - Podejście porównawcze / mgr inż. Bożena Hopfer /

Uwarunkowania prawne stosowania podejścia porównawczego.

Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości zostały określone w :

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / t.j. DzU Nr 46, poz. 543 z 2000 r /

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego / Dz.U. Nr 230, poz. 1924 z 2002 /

• Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych - Standard III.7 / Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego / .

Art. 153.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi : Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen w skutek upływu czasu . Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

§ 5.1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.11.2002 stanowi :

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dal których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości . Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości .

5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych . Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analizy statystycznej.

Zgodnie z przepisami zawartymi w rozporządzeniu RM oraz standardami zawodowymi, podejście porównawcze służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości.

Standard określa zasady i warunki stosowania podejścia porównawczego.

Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń :

1. strony umowy są do siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami ,

2. mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji,

3. są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości ,

4. nie działają w sytuacji przymusowej,

5. upłyną okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

W zależności od celu wyceny, postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy i szczególnych uwarunkowań danej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy może zastosować różne rodzaje wartości rynkowej, a mianowicie :

WRU - wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania

• jest to wartość rynkowa nieruchomości, która w dalszym ciągu będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.

WRA - Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania

• jest to wartość rynkowa, która odzwierciedla perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości na cele inne niż obecne. Aby rzeczoznawca majątkowy mógł określać taki rodzaj wartości, muszą ku temu występować konkretne przesłanki, zarówno pod względem prawnym, jak i realnych możliwości realizacji danego przedsięwzięcia związanego z transformacją użytkowania.

WRO - wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania

• jest to szczególny wariant wartość rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania, przy założeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako zgodne z prawem, fizycznie możliwe finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość.

WRW - wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży

• jest to wartość rynkowa określona z uwzględnieniem założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu, lub wynegocjowania sprzedaży.

WRP - wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży

- jest to wartość rynkowa, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaży. Rzeczoznawca bierze pod uwagę całokształt okoliczności istniejących w chwili sporządzenia przez niego operatu szacunkowego, ale także i te, które mogą wystąpić w okresie przyszłym.

Założenia dotyczące rynku nieruchomości :

Wartość rynkowa nieruchomości może być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości .

Umiejętność przyjęcia do konkretnej wyceny odpowiedniego rynku świadczy o kompetencjach rzeczoznawcy. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kontem wyboru cech rynkowych ( atrybutów ), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Przyjęty do wyceny rynek nieruchomości typowych, często występujących na rynku powinien być rynkiem lokalnym, w przypadku gdy brak danych na rynku lokalnym analizę można rozszerzyć o rynek sąsiedni podobny do rynku na którym występuje szacowana nieruchomość. W przypadku nieruchomości nietypowych, rzadko występujących na rynku np. stacji benzynowych, obiektów zabytkowych, obiektów hotelowych, przemysłowych itp. analizę można rozszerzyć na rynek ponadlokalny i krajowy. Nieruchomości np. międzynarodowe sieci hotelowe, lotniska itp. mogą być wyceniane na podstawie danych z rynków międzynarodowych.

Analizując rynek rzeczoznawca majątkowy powinien określić następującą jego charakterystykę :

- rodzaj rynku ( np. działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę przemysłową , lokali mieszkalnych , lokali usługowych, nieruchomości zabytkowych itd. )

- obszar rynku ( np. dzielnica, osiedle ,miasto , gmina, region , obszar kraju itd. )

- okres badania cen ( miesiąc, kwartał, rok, dwa lata, w szczególnych przypadkach trzy lata )

Zgodnie ze standardem podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane .

Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określania wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku przed i po dacie na którą tę wycenę się sporządza.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko ( sporadycznie ).

• charakterystykę ekonomiczną rynku ( np. płynność, potencjał inwestycyjny , bezrobocie ),

• stan środowiska naturalnego ( hałas , emisję pyłów , podziemne cieki, eksploatację górniczą , nasłonecznienie , sąsiedztwo parków i terenów rekreacyjnych , walory uzdrowiskowe terenu itp.)

Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem :

a ) cech fizycznych nieruchomości ( przykładowo : zbliżone powierzchnie gruntów, budynków , ich zużycie )

b ) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,

c ) cech użytkowych i ekonomicznych ( podobny sposób użytkowania, renoma , relacja popytu i podaży )

Podejście porównawcze jest rozbudowaną analizą porównawczą, a każda właściwie opracowana analiza wymaga dobrze dobranych kryteriów. Kryteriami na podstawie których będziemy porównywać nieruchomości wyceniane z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego są właśnie cechy rynkowe nieruchomości, które wpływają na poziom cen na danym rynku. Cech rynkowe należy odpowiednio scharakteryzować ze względu na ich możliwe stany ( np. Lokalizacja : bardzo korzystna, korzystna, niekorzystna ). Podstawową sprawą jest oszacowanie wpływu cech rynkowych na ceny i na wartość nieruchomości. Na podstawie analiz wielu rynków nieruchomości można stwierdzić, że :

a ) Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu mogą oddziaływać na ceny rynkowe i na wartość rynkową, a więc mają różne „wagi”.

b ) Liczbę cech rynkowych i ich wagi należy określić na podstawie założonego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych z cenami zaktualizowanymi na dzień wyceny.

c ) Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną C min , a ceną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych . Waga cechy jest % udziałem w ΔC. Ceny w tym przypadku należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny.

1. przyjęcie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólną metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości.

2. W przypadku gdy szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, należy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga jednak znajomości przebiegu parametrów wewnątrz przedziału. [ C min Cmax ].

Rzeczoznawca zdaje sobie sprawę z faktu że tylko niewielka część atrybutów nieruchomości ma wpływ na cenę i na wartość rynkową ( max 10 atrybutów ). Nabywca nieruchomości kieruje się na ogół kilkoma kryteriami w trakcie nabywania obiektów . Te kryteria wyboru wynikają z rynkowych cech nieruchomości .Rzeczoznawca chcąc nazwać i określić cechy rynkowe, powinien patrzeć na nieruchomości oczyma typowych nabywców nieruchomości, powinien ustalić wagę cech ( miernik wpływu danej cechy na cenę ).

Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określamy dla określonego rynku lokalnego np. dzielnicy, miasta, gminy . Odnoszą się także do konkretnego rodzaju nieruchomości. Różnice pomiędzy cechami i ich wagami porównywanych nieruchomości wywołują rozbieżności co do ich wartości.

Określenie przez rzeczoznawcę majątkowego zestawów atrybutów dla danego typu i rodzaju nieruchomości, oraz zebranie ich ilościowego i jakościowego wpływu na ceny sprzedaży nieruchomości stanowi jedno z podstawowych zadań wymaganych w ramach tzw. analizy porównawczej.

Wycena nieruchomości metodą porównywania parami.

Procedura wyceny

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic, jakie występują pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Tak więc podstawowym założeniem tej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cenach, lecz nieznanej wartości.

Algorytm postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami składa się z następujących etapów:

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez przyjęcie: rodzaju, obszaru rynku, okresu, w którym będziemy szukać cen transakcyjnych.

2. Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.

3. Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość cen na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny. Należy odpowiedzieć na pytanie, za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej, a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej.

4. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na ustaleniu gradacji każdej z cech oraz opisu każdego z ustalonych stopni poszczególnych cech .

5. Dobór transakcji, z których możliwe będzie obliczenie wpływu czasu na ceny oraz obliczenie wag cech rynkowych i poprawek z tytułu różnic w cechach.

6. Obliczenie wpływu czasu ( trendu ) na zmianę cen w jednostce czasu ( przyjmuje się miesiąc) oraz skorygowanie cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do określenia wartości szacowanej nieruchomości.

7. Opis wraz z charakterystyką lub diagnozą wycenianej nieruchomości. Charakterystyka wycenianej nieruchomości powinna być ściśle związana z podaniem opisu nieruchomości przez pryzmat cech rynkowych. Z opisu powinien wynikać obraz wartości rynkowej nieruchomości.

8. Wybór kilku podobnych nieruchomości, które zostały wcześniej sprzedane i których ceny transakcyjne można ustalić oraz opis nieruchomości porównywalnych przez pryzmat określonych wcześniej cech rynkowych.

9. Obliczenie wag cech rynkowych :

1. Na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badań cen ( metoda „pozostałe równe” )

2. Przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,

3. Na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości

10. Zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi ( od 3 do 5 nieruchomości porównawczych ). Na tym etapie cechy wycenianej nieruchomości porównujemy kolejno z cechami każdej nieruchomości przyjętej do porównania. Porównanie odbywa się więc w parach porównawczych na podstawie cech rynkowych.

11. Określenie różnic (poprawek kwotowych) pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach. Porównanie nieruchomości prowadzimy w tabelach porównawczych, których wzór przedstawiono poniżej.

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ΔC (waga cechy) [ %]		Zakres kwotowy [zł]	Poprawki [zł]
1
1
2
...
...
n
Suma			100

Należy podkreślić znaczenie kolumny 4 w procedurze szacowania. Im większy zakres cechy, tj. większy udział cechy w ΔC, tym możliwości oceny zarówno na plus jak i na minus szacowanej nieruchomości są większe. Oznacza to, że nieruchomość posiadająca dobre parametry w obrębie cech o największej wadze uzyska wysoką wartość rynkową.

12. Obliczanie wartości nieruchomości zależy od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami w każdej parze porównawczej. Wartość, którą obliczymy po analizie porównawczej dla poszczególnych par, będzie funkcją sumy poprawek pomiędzy cechami porównawczymi, wagą poszczególnych cech oraz ceną obiektu, który posłużył nam jako wzorzec porównawczy.

13. W ostatnim etapie tej metody obliczmy ostateczną wartość nieruchomości jako średnią arytmetyczną lub średnią ważoną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

Średnią arytmetyczną obliczamy, gdy z jednakową ufnością potraktujemy analizy dokonane w każdej parze. Na ogół jest jednak tak, że niektóre analizy obdarzamy większą ufnością. Większe zaufanie może wynikać z porównania obiektów bardzo podobnych, które różniły się mniejszą liczbą cech rynkowych. W innych parach porównawczych obiekty mogą się bardziej różnić. W tych przypadkach ostateczną wartość wyliczamy jako średnią ważoną z otrzymanych wcześniej wyników. Średnia ważona ma za zadanie promować nieruchomości , które w procesie analizy porównawczej otrzymały najmniejszą liczbę poprawek lub najmniejszą sumę wartości bezwzględnej poprawek .

Wartość rynkową jako średnią ważoną ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych określa się według wzoru:

C₁ * w₁ + C₂ * w₂ + .....+ Cn * w_n

Wm² = -------------------------------------------------------

w₁ + w₂ + ....+ w_n

Gdzie:

w _1,2,....n - współczynnik wiarygodności - waga

[ Wagi stosowane w powyższej formule można określić :

- stosując odwrotność liczby poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej

( Jeśli liczba poprawek n = 7 , to waga w = 1/n = 1/7 = 0,143 )

• lub stosując odwrotność sumy wartości bezwzględnych poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej .

( Jeżeli do skorygowania ceny transakcyjnej użyto trzy poprawki o następujących wartościach : - 6, +5 , +7 , to suma wartości bezwzględnej poprawek wynosi ∑ / r/ = 18 , a waga ma wartość w = 1/ ∑ /r / = 1/ 18 = 0,055 ]

Wartość rynkowa jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych .

C₁ + C₂ + .....+ C_n

Wm² = -----------------------------------------------

n

Gdzie:

Wm² - wartość rynkowa jednego metra szacowanej nieruchomości

C₁ + C₂ + .....+ C_n - ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych po skorygowaniu

n - liczba transakcji przyjętych do porównania w metodzie porównywania parami

14. Obliczenie wartości nieruchomości wycenianej przez przemnożenie określonej w pkt. 13 wartości jednostkowej przez liczbę jednostek nieruchomości wycenianej.

WRN = Wm² x Pu x E

Gdzie :

WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości

Wm² - wartość rynkowa 1 m² szacowanej nieruchomości

Pu - powierzchnia użytkowa szacowanej nieruchomości

E - współczynnik eksperta [ 0,9 - 1,1 ]

Uwaga - współczynnik eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach .

Wycena nieruchomości metodą korygowania ceny średniej.

Procedura określania wartości rynkowej metodą korygowania ceny średniej

1. Ustalenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, w szczególności poprzez określenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen.

2. Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona realizacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.

3. Określenie liczby i wag cech rynkowych na podstawie bazy danych cenowych z rynku lokalnego.

W metodzie korygowania ceny średniej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenia , że

• wartość rynkowa nieruchomości będącej wyceny mieści się w przedziale pomiędzy ceną minimalną ( Cmin ) , a ceną C (max ) , jakie znajdują się w zbiorze transakcji przyjętym przez rzeczoznawcę,

• przy przyjęciu powyższych warunków brzegowych zastosować należy w procesie szacowania nieruchomości ogólną metodę interpolacji ,

• w przypadku, gdy wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech nieruchomości o cenie maksymalnej , lub gorsze od cech nieruchomości o cenie minimalnej, należy stosować metodę ekstrapolacji .

4. Opis wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych.

5. Opis nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax) w kontekście cech rynkowych.

6. Określenie ceny średniej (Cśr) z bazy danych cenowych oraz zakresu sumy czynników korygujących:

[ Cmin/Cśr; Cmax/Cśr ].

Powyższy zakres zapewni, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin. I Cmax.

7. Określenie zakresu współczynników korygujących poszczególnych cech.

Poszczególne współczynniki korygujące określa się osobno dla każdej cechy rynkowej podając zakres ich dopuszczalnych wartości w następujący sposób :

Waga _i * ( Cmin / Cmax ) < = u _i < = waga _i * ( Cmax / Cmin )

Przyjmując powyższe warunki brzegowe, należy zastosować w szacowaniu nieruchomości ogólną metodę interpolacji.

8. Określanie jednostkowej wartości rynkowej wg wzoru:

Wr = Cśr * ∑ Ui,

Gdzie:

Ui - wartości współczynników odzwierciedlające ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych.

Należy podkreślić, że liczba współczynników jest równa określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości na danym rynku lokalnym.

Zakres sumy współczynników korygujących wynika z konieczności zachowania założenia mówiącego, że wartość nieruchomości powinna znaleźć się pomiędzy:

Cmin< = Wx < = Cmax.

Po uwzględnieniu wzoru:

Wx = Cśr * ∑Ui,

Otrzymamy:

Cmin< = Cśr * ∑Ui < = Cmax.

Dzieląc obie strony nierówności przez Cśr. ograniczamy zakres sumy współczynników korygujących, co przedstawia poniższy wzór:

Cmin/Cśr < = ∑Ui < = Cmax/Cśr.

Poważnym zagadnieniem jest pytanie, jak liczna powinna być baza danych transakcyjnych, aby można było stosować metodę skorygowanej ceny średniej?

Z przeprowadzonych badań wynika, że liczebność prób reprezentowanych powinna wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu transakcji. Próbę można jednak obliczać, gdy liczba transakcji jest dość liczna a rozkład cen ma cechy rozkładu normalnego. Średnią cenę obliczyć możemy także na podstawie wszystkich zebranych cen transakcyjnych na danym rynku lokalnym z okresu badania cen .

Z powyższych informacji wynika, że metodę korygowania ceny średniej można stosować, gdy na rynku lokalnym dysponujemy bazą danych o liczebności co najmniej kilkunastu transakcji. Poniższa tabela przedstawia sposób określania wartości metodą skorygowanej średniej.

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ΔC (waga cechy) [%]	Zakresy współczynników korygujących		Wartości współczynników Ui
1	2	3	4		5
1
2
... ...
n
Suma	100	Cmin/Cśr	Cmax/Cśr	∑Ui

Obliczenia wartości nieruchomości wycenianej dokonujemy stosując wzór

WRN = Wr x Pu x E

Gdzie :

WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości

Wr ( = Cśr * ∑Ui, ) - wartość rynkowa 1 m² szacowanej nieruchomości

Pu - powierzchnia użytkowa szacowanej nieruchomości

E - współczynnik eksperta [ 0,9 - 1,1 ]

Uwaga - współczynnik eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach .

Podejście porównawcze może być stosowane do szacowania wszystkich typów nieruchomości i rodzajów praw, jeśli tylko zaistniała w ostatnim czasie dostateczna liczba wiarygodnych transakcji, aby na ich podstawie można było określać zachowanie rynku.

Dla pewnych typów nieruchomości, które są regularnie przedmiotem obrotu rynkowego, podejście porównawcze jest najlepszym sposobem określania ich wartości rynkowej. Liczba transakcji na rynku nieruchomości umożliwia lub ogranicza zastosowanie tej metody, np. jest ona rzadko stosowana do szacowania nieruchomości o specjalnym przeznaczeniu z powodu braku nieruchomości porównawczych na danym rynku .

Z tych względów podejście porównawcze najczęściej używane jest do określania wartości nieruchomości : gruntowych, mieszkalnych oraz małych nieruchomości handlowych, usługowych i rzemieślniczych .

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ustalanie trendu czasowego

Współczynnik zmiany cen z uwagi na upływ czasu oblicza się wykorzystując następującą formułę matematyczną :

C₂ - C₁

r_t = ------------------- x 100 % ( 1 )

C₁ x t

Gdzie :

r_t - współczynnik zmiany cen przypadający na jednostkę czasu wyrażony procentowo

C₁ - cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość , której data zawarcia transakcji jest dalsza od momentu wyceny

C₂ - cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość , której data zawarcia transakcji jest bliższa momentowi wyceny

Należy zwrócić szczególną uwagę na fakt , iż nieruchomości o cenach transakcyjnych C_1, C₂ wykorzystywane do określania wartości r_t muszą spełniać następujący warunek :

• muszą różnić się między sobą tylko i wyłącznie datą zawarcia transakcji sprzedaży, a w związku z tym pod względem przyjętego zestawu cech ( atrybutów ) są identyczne .

Ostateczną wartość współczynnika r_t określa się na podstawie średniej arytmetycznej uzyskanej z kilku par nieruchomości , przy czym odrzuca się wielkości skrajne, znacznie odbiegające od poziomu większości z nich ( np. różniące się o więcej niż 30 % o przeciętnych pozostałych wyników )

r_t1 + r_t2 + r_{t3 +} r_tn

r_t = ------------------------------------------- ( 2 )

n

Sprowadzanie cen transakcyjnych na datę wyceny

W celu porównania nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą należy ich ceny transakcyjne sprowadzić do daty wyceny stosując następującą formułę matematyczną :

C _st = C x ( 1 + r_t x t ) ( 3 )

Gdzie :

C _st - cena skorygowana na datę wyceny

C - cena sprzedaży

r_t - współczynnik zmiany cen , zapisany w postaci dziesiętnej

t - ilość jednostek czasu ( miesięcy )

W przypadku posiadania dużej liczby nieruchomości różniących się między sobą tylko datą sprzedaży oraz w razie wystąpienia na rynku dużych zmian średniego poziomu cen w krótkich przedziałach czasowych , należy uwzględnić te zależności stosując następującą formułę matematyczną :

C _st = C x ( 1 + r_t1 x t₁ + r_t2 x t₂ + r_t3 x t₃ + r_tn x t₄ ) ( 4 )

Gdzie :

C _st - cena skorygowana na datę wyceny

C - cena sprzedaży

r_tn - współczynnik zmiany cen , zapisany w postaci dziesiętnej w danym przedziale na jednostkę czasu

t _n - ilość jednostek czasu ( miesięcy ) w przedziale

Przepisy prawne

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / t.j. DzU Nr 46, poz. 543 z 2000 r /

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego / Dz.U. Nr 230, poz. 1924 z 2002 /

• Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych - Standard III.7 / Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego / .

Literatura

• M. Prystupa „ Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”

• Wycena wartości rynkowej nieruchomości - Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko - Mazurskiego ( część zgodna ze standardem ).

11

---