PLAN
ZARZ
DZANIA
NIERUCHOMOÅšCI

Potrzebujesz plan zarządzania nieruchomością, na zajęcia do
szkoły lub obrony dyplomu. Nie wiesz jak napisać taki
wspaniały i profesjonalny plan zarządzania. Napisz do mnie
zrobię to za Ciebie, za drobną opłatę. Poniżej część takiej pracy.
Mój adres poczty : [e-mail]
Oznaczenie rodzaju nieruchomości:
Nieruchomość biurowa
Data: 02.06.2008
Miejscowość: Rzeszów
1
Sporządziła:
& & & & &
2
3
I. Wstęp
1.1. Cel opracowania planu
Praca sporządzona została dla nieruchomości komercyjnej położonej w Rzeszowie, przy ulicy
Piłsudskiego 32, która spełnia funkcję usługową; jest to biurowiec świadczący usługi wynajmu
powierzchni użytkowej.
Opracowanie to zostało stworzone z myślą o zebraniu w jednym miejscu wszelkich informacji o
nieruchomości, za pomocą których zostanie przeprowadzona analiza funkcjonalna i ekonomiczna
obiektu z rozważeniem możliwości rozwojowych w taki sposób, aby nieruchomość nie uległa
dekapitalizacji, a podwyższała swoją wartość, przynosząc korzyści właścicielowi i satysfakcję
zarzÄ…dcy z profesjonalnie wykonywanego zawodu.
Autor dokumentu przedstawia dwie propozycje zachowań, dwa warianty poparte oczekiwaniami
właściciela.
Wariat I - zachowawczy, pozwalający utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym, przy
jednoczesnym rozpowszechnianiu marki jako świadczącej usługi na dobrym poziomie, oraz
zwiększaniu popytu na usługi.
Wariant II - rozwojowy, ukazuje możliwości rozwoju nieruchomości poprzez określenie zakresu
prac podwyższających jakość świadczonych usług oraz dochodowość firmy, czego konsekwencją
powinien być wzrost wartości nieruchomości. Planowane prace w tym wariancie to:
- kontynuowanie podnoszenia jakości usług, śledzenie upodobań klientów.
4
II. Podstawowe informacje o nieruchomości
2.1. Podstawy prawne zarządzania nieruchomością
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. - tekst jednolity
(DzU nr 46 poz. 543),
Ustawa Prawo budowlane z 7 lipca 1994 (DzU nr 98 poz. 414),
Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej z 2 lipca 2004 r.,
Ustawa o rachunkowości z 29 września 1994 r.
Inne przepisy towarzyszące zarządcy przy realizacji celów:
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. (DzU nr 19, poz. 147 z póz
niejszymi
zmianami),
Ustawa Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r.,
Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych z 15 lutego 1992 r. (DzU nr 106, poz. 482) z
póz
niejszymi zmianami,
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, Polska Federacja Rzeczoznawców
MajÄ…tkowych,
Opis i mapa, wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej z xxx r. dot.
przedmiotowej nieruchomości,
Zawiadomienie o wpisie do księgi wieczystej kw nr xxxxx z xxx r.
2.2. Stan prawny nieruchomości
Właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w Rzeszowie przy ul. Piłsudskiego 32, zabudowanej
budynkiem o funkcji usługowej jest ResBud S.A. z siedzibą w Rzeszowie.
Nieruchomość położona jest w centrum Rzeszowa, na działce nr xx o powierzchni xxxx m2
5
Dla nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą o nr
xxxx.
Według ewidencji gruntu prowadzonej przez Urząd Miasta w Rzeszowie nieruchomość położona
jest:
nazwa jednostki ewidencyjnej - Rzeszów
nazwa obrębu - Centrum
numer arkusza mapy - xx-xx
2.3. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość
położona jest w obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
jako Bi - tereny zabudowane inne.
2.4. Lokalizacja ogólna
Obiekt położony jest w samym centrum miasta. W bezpośrednim sąsiedztwie centrum
handlowego  Europa II .
2.5. Lokalizacja szczegółowa
Biurowiec jest położony w Rzeszowie na ulicy Piłsudskiego 32. Od strony wschodniej przylega
do niego budynek Akademii Wychowania Fizycznego z lat siedemdziesiątych ubiegłego stulecia.
Na posesji w bezpośrednim sąsiedztwie budowli znajduje się parking. Dojazd do działki jest
dogodny, prowadzą do niej drogi o nawierzchni utwardzonej asfaltem. Nieruchomość jest
zagospodarowana w dużym stopniu. Grunt jest otoczony ogrodzeniem. Działka położona jest w
bardzo atrakcyjnym miejscu, nieopodal przedmiotowego gruntu (ok. 400 m) znajdujÄ… siÄ™ sklepy,
usługi, punkt apteczny, przystanek komunikacji miejskiej, ZUS.
2.6. Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)
6
Nieruchomość powstała na miejscu wyburzonych kamienic w 2006 roku. Elewacja frontowa
obiektu jest wystawiona do ul. Piłsudskiego i z tej też strony znajduje się główne wejście do
obiektu. Budynek został wzniesiony w roku 2007, w technologii nowoczesnej.
Budynek zgodnie z podziałem nieruchomości biurowych zaliczony został do klasy A, za czym
przemawia wiek budowli, położenie w centralnej strefie miasta i wysoki standard wyposażenia.
Powierzchnia wybudowana została w systemie open plan, bez podziału na pomieszczenia, dzięki
wykorzystaniu konstrukcji słupowej.
Na kondygnacji parterowej znajduje siÄ™:
recepcja,
pomieszczenia administracji,
powierzchnia użytkowa.
Pierwsze piętro zajmują:
sale konferencyjne
Pozostałe kondygnacje:
są przeznaczone pod wynajem powierzchni użytkowej do prowadzenia działalności usługowej.
Większość pomieszczeń w chwili obecnej to lokale od 70 do 100 m2 powierzchni, tylko dwa
lokale majÄ… powierzchniÄ™ ponad 300 m2
Kompleks jest wyjątkowo udanie zagospodarowany wewnątrz, jak i teren wokół nieruchomości.
Obiekt składa się z czterech kondygnacji naziemnych i z garaży w kondygnacji podziemnej.
Klienci mogą zjechać do podziemia garażu dz
wigiem.
Budynek jest wyposażony w klatkę schodową i windę. Pomieszczenia całego obiektu są
klimatyzowane.
We wnętrzach obiektu zminimalizowano ilość kolorów. Panuje tu biel ścian i sufitów
podwieszanych, szarość blachy nierdzewnej i granitu na posadzce. Wszystkie pomieszczenia są
doświetlane naturalnym światłem.
Zastosowany podział elewacji, instalacji oraz to, że wszystkie instalacje schowane są w
przepustach w ścianach żelbetonowych i ścianach gipsowo-kartonowych oraz pod podłogą
7
podniesioną pozwalają w dowolny sposób dokonywać podziału pomieszczeń. Podstawę budynku
stanowi konstrukcja monolitowo-szkieletowa, wypełniona materiałami ceramicznymi. Elewacja
przednia budynku jest cała oszklona, a boczna i tylna do stropu nad parterem została pokryta
tynkiem strukturalnym silikonowym, na pozostałych kondygnacjach zastosowano tynk mineralny
malowany farbÄ… silikonowÄ…. Posadzki przyziemia, stropy nad przyziemiem, stropy
międzykondygnacyjne, stropy nad ostatnią kondygnacją zostały ocieplone styropianem.
Dane ogólne:
rok budowy 2007
kubatura xxx m3
powierzchnia zabudowy xxxx m2
powierzchnia użytkowa xxxx m2
korytarze o szerokości xxxx m
kondygnacji nadziemnych 4
kondygnacji podziemnych 1
Obiekt jest wyposażony w następujące instalacje:
elektryczna jedno- i trójfazowa,
odgromowa,
wody zimnej zasilanej z ujęć miejskich,
kanalizacja podłączona do ogólnospławnej,
c.o. i c.w. zasilane z elektrociepłowni miejskiej,
przeciwpożarowa sygnalizacyjna,
alarmowa i antywłamaniowa, monitoring,
telefoniczna z dużą liczbą bezpośrednich linii, automatyczna centrala telefoniczna,
okablowanie strukturalne,
lokalna sieć intranet.
Dane funkcjonalne:
Dysponuje powierzchnią użytkową xxxx m2, na 4 kondygnacjach naziemnych, na każdej
kondygnacji znajdują się nowoczesne węzły sanitarne.
8
Dysponuje 3 salami konferencyjnymi o powierzchni xxx m2 każda oraz jedna o powierzchni xxx
m2. Dwie z sal (dużą i małą) można łączyć w jedną salę konferencyjną o powierzchni xxx m2
mogącą pomieścić 300 osób, uczestników konferencji.
Dysponuje miejscami parkingowymi wynajmowanymi na potrzeby biur o powierzchni xxx m2 z
wyznaczonymi 15 miejscami parkingowymi.
2.7. Zawartość dokumentacji technicznej
Budynek posiada:
1) dokumentację, w skład której wchodzą:
a) dokumenty odbiorowe
b) projekty powykonawcze:
- architektura,
- konstrukcja,
- zagospodarowanie terenu,
- instalacje sanitarne,
- instalacja c.o.,
- instalacje elektryczne,
- instalacja klimatyzacji,
- instalacja ppoż.
2) książka obiektu budowlanego, z aktualnymi przeglądami rocznymi:
a) z rezystancji izolacji instalacji elektrycznej i skuteczności ochrony przeciwpożarowej
b)z badania urzÄ…dzenia piorunochronowego
c) z kontroli przewodów kominowych i wentylacyjnych
d) z badania szczelności izotopowych czujek dymu
e) z przeglądów instalacji SAP
f) z legalizacji sprzętu ppoż.
g) z rocznego sprawdzenia sprawności technicznej obiektu
h) protokoły z przeglądu instalacji centralnego ogrzewania (przed sezonem grzewczym)
Wyżej wymienione dokumenty znajdują się w siedzibie zarządcy. Zarządca jest odpowiedzialny
za prowadzenie i przechowywanie dokumentacji.
9
Wszelkie zmiany w nieruchomości nanoszone są na bieżąco do dokumentacji.
2.8. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości
Omawiana nieruchomość pełni funkcje nieruchomości komercyjnej do świadczenia usług w
zakresie wynajmu powierzchni użytkowej. Mieści się w budynku wybudowanym w roku 2007.
Reprezentuje wysoki standard wykończenia wnętrz, jak i elewacji. Nie wymaga remontów ani
modernizacji. Stała konserwacja i bieżące odnawianie tynków we wnętrzach, najczęściej w
ciągach komunikacyjnych, wystarcza do utrzymania nieruchomości w założonym wysokim
standardzie
Na parterze budynku zlokalizowana jest recepcja, administracja i część lokali użytkowych;
obecnie oddziały dwóch banków.
Na pierwszym piętrze zlokalizowane są sale konferencyjne z pełnymi węzłami sanitarnymi i
holem, który też można wynająć w połączeniu z jedną z sal konferencyjnych. Powierzchnie te
wykorzystują najemcy do przeprowadzania konferencji lub szkoleń. Również firmy nie
wynajmujące powierzchni korzystają z usług najmu sali konferencyjnej.
Sale konferencyjne z uwagi na powierzchnie i wyposażenie cieszą się dużym powodzeniem.
Najem sal należy rezerwować z dużym wyprzedzeniem. Obecnie są one wykorzystywane w 70%
Pozostała powierzchnia użytkowa jest w 80% wykorzystywana przez duże strategiczne firmy, z
którymi podpisane są długoterminowe umowy najmu. Natomiast 20% powierzchni zasiedlają
najemcy, którzy dość często się zmieniają.
Zestawienie powierzchni użytkowej:
Recepcja, administracja xxxx m2
Sale konferencyjne xxxx m2
Powierzchnia przygotowana pod wynajem xxxx m2
10
Razem powierzchnia użytkowa: xxxx m2
2.9. Zużycie techniczne budynku
2.9.1. Obliczenie zużycia budynku
Budynek został wybudowany w roku 2007. Ze względu na wiek i prawidłową eksploatację,
budynek nie wykazuje objawów zużycia. Występujące zużycie oszacowane w wyniku oględzin,
spowodowane jest naturalnym zużyciem technicznym.
2.9.2. Obecny sposób zarządzania nieruchomością
Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna zatrudniona na podstawie kontraktu menedżerskiego
na stanowisku managera. Okres trwania kontraktu jest uzależniony od utrzymania odpowiedniej,
określonej przez właściciela rentowności ze sprzedaży usług
Podstawową formą działalności w tej nieruchomości jest najem powierzchni użytkowej. Najem
jest podstawową funkcją nieruchomości komercyjnej. Czynsz jest podstawowym ekonomicznym
elementem tej instytucji; daje gwarancje utrzymania budynku w odpowiednim stanie
technicznym, jak również umożliwia uzyskanie dochodów, wywołując chęć inwestowania w
nieruchomość.
PodstawÄ… najmu jest umowa. Jako umowa nazwana jest regulowana przez ustawÄ™ Kodeks
cywilny. Umowa powinna określać prawa i obowiązki stron oraz spełniać następujące warunki:
prawidłowo określone strony umowy,
prawidłowo określony przedmiot umowy (powierzchnia, piętro, wyposażenie),
określenie przeznaczenia przedmiotu umowy,
określenie wzajemnych świadczeń stron umowy,
określenie sposobu przekazywania świadczeń wraz z terminem,
określenie kar umownych,
11
ustalenie okresu trwania umowy,
określenie sposobu rozwiązania umowy,
określenie sposobu dokonywania zmian w zapisach umowy,
złożenie podpisów.
Zarządca, aby nieruchomość prawidłowo funkcjonowała, zapewnia obsługę techniczną w postaci
trzech konserwatorów zatrudnionych na etatach (dwóch posiada uprawnienia elektryczne); cztery
sprzątaczki do zapewnienia czystości w ciągach komunikacyjnych oraz w niektórych biurach,
tych które w umowach najmu mają zapewnione sprzątanie oraz trzech recepcjonistów do obsługi
recepcji i cztery osoby do ochrony obiektu - pozostała obsługa utrzymania technicznego
nieruchomości zlecona jest specjalistycznym firmom na zewnątrz w formie podpisanych umów
terminowych. Zarządca zapewnia również fakturowanie najemców, zbieranie czynszów,
prowadzenie ewidencji księgowej, w tym celu zatrudnia dwie osoby do księgowości. Ponadto
 monitoruje najemców, kontaktuje się z nimi, monitoruje dostawy mediów, windykację,
wypowiadanie umów, eksmisje. Zajmuje się także stałą reklamą i marketingiem.
Zarządca tworzy roczne i wieloletnie strategiczne budżety, w których szacowane są przychody i
równolegle koszty ich uzyskania. Z konstrukcji planu finansowego wynika, jaką część
przychodów należy przeznaczyć na pokrycie kosztów eksploatacji, a jaką będzie można
przeznaczyć na remonty po zapewnieniu właścicielowi odpowiedniej wysokości zysku.
Wszystkie wydatki mieszczące się w granicach budżetu czyni zarządca nieruchomości. Wszelkie
potrzeby inwestycyjne akceptuje właściciel, ponieważ to on jest inwestorem.
2.9.3. Podsumowanie i wnioski
Przedmiotowa nieruchomość to budynek nowoczesny. Elegancja i prostota przyciąga klientów i
dlatego nieruchomość nie posiada pustostanów długoterminowych. Wolne powierzchnie nie
czekają długo na najemcę. Sprzyja temu sposób zarządzania nieruchomością. Otóż zarządca
stosuje metodę stałych kontaktów z najemcami - monitoruje ich na swój sposób i dzięki temu
potrafi odpowiednio zareagować, gdy najemca ma przejściowe problemy z płynnością finansową
lub gdy planuje zmianę branży na taką, której nie może świadczyć w danej nieruchomości albo
12
planuje zmienić lokalizację. Wówczas zarządca dzięki niemalże codziennym kontaktom z
najemcami nie jest zaskoczony wypowiedzeniem najmu i dzięki temu ma więcej czasu na
znalezienie odpowiedniego następcy.
III. Analiza rynku nieruchomości
3.1. Określenie zasięgu rynku
Analizowana nieruchomość położona jest w Rzeszowie, w mieście, które liczy ok. 360 tys.
Stolica województwa podkarpackiego. Rzeszów leży w południowo-wschodniej Polsce. Miasto
zajmuje zróżnicowane pod względem topograficznym obszary zarówno dna dolin, zbocza, jak
również wierzchowiny, cyple i stoki, co czyni położenie Rzeszowa malowniczym.
Rzeszów jest znaczącym węzłem komunikacyjnym. Jest miastem, w którym rozwój gospodarczy
nabiera coraz większego tempa. Powstają nowe firmy, drogi, jest bardzo duży napływ środków
unijnych.
3.2. Dostępność komunikacyjna
Ze względu na dostępność komunikacyjną, dogodny dojazd, możliwość zaparkowania
samochodu nieruchomość ta jest atrakcyjna dla klientów. Utwardzona nawierzchnia wokół
nieruchomości, dogodne wejście, bez barier architektonicznych sprawiają, że obiekt cieszy się
dużym zainteresowaniem klientów.
3.3. Klienci - potrzeby, preferencje i upodobania
Klienci obiektu to przede wszystkim firmy przyjeżdżające do Rzeszowa w poszukiwaniu nowych
rynków dla swoich usług, jak również lokalni biznesmeni poszukujący nowych, nowoczesnych,
urządzonych w dobrym standardzie wnętrz. Są wymagający, oczekują wygód i zapewnienia
bezpieczeństwa.
13
Mając na uwadze rosnące wymagania klientów co do standardu usług, należy pamiętać o stałym
doskonaleniu produktu, jaki oferuje nieruchomość.
3.4. Konkurencyjne nieruchomości
Konkurencja zazwyczaj przedstawiana jest jako coÅ› negatywnego. Natomiast silny rynek
konkurencyjny daje w efekcie więcej produktów, więcej usług, więcej klientów - i większy
wybór dla tych klientów. Prawidłowo kierowane firmy stają się silniejsze.
Konkurencja stanowi siłę, którą trzeba poznać, gdyż jest ona ważna dla klientów. Klienci
znajdują się na rynku i tam dokonują wyborów, decydują, gdzie wydać pieniądze.
W interesie managera - zarządcy jest, aby wiedział, z kim konkuruje jego firma i potrafił
odpowiedzieć na pytania:
jak klienci dokonują wyborów?
jak klienci korzystają z danych usług?
jakimi zasobami dysponuje konkurencja?
jakie strategie majÄ… konkurenci?
jaka pojawi się następna konkurencja?
Klienci decydują o wyborze usług czy produktów na podstawie równania wartości, porównując
kilka produktów i ich ceny.
W pobliżu omawianej nieruchomości nie ma obiektu o podobnym charakterze. Natomiast z
punktu widzenia rodzaju świadczonych usług konkurencyjne dla danej nieruchomości są
wszelkie placówki w rejonie miasta i okolic świadczące usługi na podobnym poziomie i
zapewniające możliwość zaparkowania samochodu. W chwili obecnej w Rzeszowie działa ok. 7
biurowców wyposażonych w różnym standardzie.
Zarządzane w różny sposób, różnią się też między sobą podejściem do klienta, tzn. niektóre
stosują sztywną politykę cenową, nie zważając na pustostany i własny standard.
14
W omawianej nieruchomości istotne jest, że klient może sam zaprojektować wynajęte
pomieszczenie i tak ustawić ścianki gipsowo-kartonowe, aby tworzyły wymagany charakter
biura.
3.5. Analiza porównywalnych nieruchomości
Analizowana nieruchomość leży w centralnej strefie miasta Rzeszowa. Jej powierzchnie
użytkowe tworzą lokale o wysokim standardzie, a ich ceny najmu kształtują się od 35 do 40 zł za
metr kw.
Na podstawie szczegółowej analizy rynku spośród kilku nieruchomości podobnych wybrano
cztery najbardziej odpowiadające nieruchomości omawianej, na podstawie których ustalono
średnią cenę wynajmu metra kwadratowego powierzchni.
W analizowanym okresie można zauważyć tendencje do wzrostu cen najmu powierzchni
użytkowej. Wynika to z rozwoju regionu i poprawiającej się sytuacji gospodarczej w kraju.
IV. Bieżąca analiza finansowa
4.1. Przychody i koszty w latach 2007 - 2008
Przychody to wpływy od najemców powierzchni użytkowej w największej części, w kolumnie
pozostałe przychody są ujęte wpływy z najmu miejsc garażowych, dzierżawy dachu pod antenę,
kar umownych, odszkodowań.
4.2. Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych
W perspektywie kolejnych lat należy wziąć pod uwagę zwiększenie wydatków na odnawianie
wnętrz w taki sposób, aby nieruchomość nie ulegała dekapitalizacji.
15
4.3. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów
Nieruchomość jest w dobrej kondycji finansowej. Jednakże nie zwalnia to zarządcy ze stałego
monitorowania przychodów i generowanych kosztów.
Należy również stale poszukiwać najemców. Wcześniej zostało dokonane badanie rynku w
aspektach demograficznych, topograficznych, ekonomicznych i teraz można zdefiniować, do
którego rodzaju klientów powinna trafić nasza oferta. Jednym ze sposobów realizacji tego
zadania będzie przygotowanie ankiety dla potencjalnych najemców. Ankieta ta powinna zawierać
pytania dotyczące rodzaju działalności gospodarczej potencjalnego najemcy, liczby
zatrudnionych pracowników, potrzeb związanych z warunkami technicznymi, dostępności
budynku itp.
Należy stale dbać o estetykę wnętrz i otoczenia, zrobić nowe nasadzenia od strony frontowej.
Klienci będą zadowoleni, jeśli nieruchomość będzie estetycznie wyglądać i przyciągać
spojrzenia. Ponieważ każdy z najemców prowadzi działalność usługową nastawioną na obsługę
klientów, będą zadowoleni, gdy nieruchomość, w której mają swoje biura, będzie zadbana, czysta
i estetyczna i nie będą szukać nowych lokalizacji.
4.4. y
ródła finansowania
y
ródłem finansowania nieruchomości są wpłaty z wynajmu powierzchni użytkowej - czynsz oraz
opłaty za miejsca parkingowe, ponadto wpływy z dzierżawy dachu zabezpieczają pokrycie
kosztów działalności i zysku operacyjnego dla właściciela w odpowiedniej wysokości. Najemcy i
dzierżawcy obecnie swoje zobowiązania regulują terminowo.
4.5. Określenie wartości nieruchomości
Opisywana nieruchomość przynosi dochód, w związku z tym można do jej wyceny zastosować
podejście dochodowe, metodą kapitalizacji prostej.
Do wyceny przyjęto dochód generowany przez nieruchomość w roku bazowym, czyli 2008 r.
16
Według wzoru:
Wdn = D netto / r wobec tego r = D netto / Wdn
gdzie:
Wdn - wartość dochodowa nieruchomości
D netto - dochód roczny netto z najmu
r - stopa kapitalizacji r = rÅ› + R
rś - bazowa stopa kapitalizacji (wg danych z rynku nieruchomości,
oprocentowania obligacji,
lokat terminowych oraz kredytów bankowych) rś = x%
R - ryzyko inwestowania w nieruchomości(wg Standardów
Rzeczoznawców Majątkowych) R x%
r - stopa kapitalizacji r = x%
Zakładany dochód w roku 2008 wyniesie xxxxx zł.
Wdn = xxxx zł.
4.6. Podsumowanie i wnioski
Opisywana nieruchomość generuje przychody na wysokim poziomie, które po opłaceniu kosztów
pozostawiają część w postaci wypracowanego zysku dla właściciela.
Budynek jest obiektem nowym, wybudowanym w nowoczesnej technologii nie wymaga
modernizacji w zakresie ulepszania i tak wygodnych wnętrz oraz zmniejszania kosztów
eksploatacji.
17
V. Analiza strategiczna
5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości
Tabela V.1. Mocne i słabe strony nieruchomości
5.2. Określenie wariantów postępowania
Zgodnie z założeniami tworzenia planu, na podstawie przeprowadzonej analizy nieruchomości i
rynku nieruchomości do rozważenia przyjęto dwa warianty:
Wariat I - zachowawczy, pozwalający utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym przy
jednoczesnym rozpropagowaniu marki jako świadczącej usługi na dobrym poziomie oraz
Wariant II - rozwojowy, ukazuje możliwości rozwoju nieruchomości, poprzez określenie zakresu
prac podwyższających jakość świadczonych usług oraz dochodowość firmy, czego konsekwencją
powinien być wzrost wartości nieruchomości. Planowane prace w tym wariancie to:
żð kontynuowanie podnoszenia jakoÅ›ci usÅ‚ug, Å›ledzenie upodobaÅ„ klientów.
18
5.3 Założenia finansowe na okres 2008 - 2010
WARIANT I
Przychody
Tabela V.2. Potencjalne przychody w latach 2008 - 2010
Założenia
Przyjęto, że cena najmu powierzchni użytkowej nie wzrośnie w pierwszym roku, od drugiego
roku nieznacznie wzrośnie do kwoty 38 zł za 1 m2
Wykorzystanie powierzchni ma wzrosnąć o 2% w roku 2009 i tak ma pozostać.
Koszty
Założenia
Koszt energii cieplnej i wody rosnÄ… o 2% rocznie, energii elektrycznej rosnÄ… o 4% rocznie z
uwagi na niewielki wzrost wykorzystania bazy i podwyżkę opłat.
Brak nakładów na remonty, wykonywane są tylko stałe umowy o konserwację urządzeń. Nakłady
na marketing rosnÄ… nieznacznie.
Wartość nieruchomości w ostatnim roku prognozy została określona za pomocą wzoru:
W = D x 1 / R
Gdzie: D - dochód netto uzyskany z nieruchomości w 2009 roku
19
 1 / R --- współczynnik kapitalizacji
W = xxxx
Przewidywana wartość nieruchomości na koniec 2009 wyniesie xxxx zł.
WARIANT II
Przychody
Założenia
Cena najmu metra kwadratowego powierzchni rośnie corocznie przez 3 lata o 1,2 zł. Ponadto
rośnie wykorzystanie bazy do 85% w roku 2010.
Pozostałe przychody są w niezmienionej wysokości.
Koszty
Założenia
Koszty rosną w związku ze wzrostem wykorzystania bazy ok. 6% za wyjątkiem kosztów
centralnego. ogrzewania - pozostaje bez wpływu na wykorzystanie i rośnie o 2% rocznie jak ceny
na rynku.
Wartość nieruchomości w ostatnim roku prognozy została określona za pomocą wzoru:
W = D x 1 / R
Gdzie: D - dochód netto uzyskany z nieruchomości w 2010 roku
1 / R - współczynnik kapitalizacji
20
W = xxxx
Przewidywana wartość nieruchomości na koniec 2010 wyniesie xxxx zł.
VI. Ocena wariantów postępowania
Z porównania wariantów w analizie wskaz
nikowej widać, że Wariant II będzie rekomendowany
właścicielowi do realizacji.
6.1. Zastosowanie wariantu I
Zastosowanie wariantu I pozostawia nieruchomość w stanie niepogorszonym. Wartość
nieruchomości na koniec okresu prognozy nieznacznie wzrosła, można powiedzieć nie straciła na
wartości. Wykonywane są tylko bieżące konserwacje urządzeń, brak nakładów na remonty
spowoduje ich spiętrzenie w latach następnych.
6.2. Zastosowanie wariantu II
Zastosowanie wariantu II powoduje wzrost wartości nieruchomości około 30%, bieżące
odnawianie ciągów komunikacyjnych, wykonywanie niezbędnych konserwacji powoduje, że
nieruchomość jest wciąż w doskonałym stanie technicznym, estetyka nie powoduje żadnych
zastrzeżeń. Najemcy są zadowoleni, nie szukają nowych powierzchni najmu. Uznana marka,
wysoka jakość usług przyciąga nowych najemców.
6.3. Wskazanie wariantu optymalnego
W wyniku przeprowadzonej analizy rekomenduje się właścicielowi wybór wariantu II:
dodatnie NPV pozwala stwierdzić, że realizacja tego przedsięwzięcia będzie korzystna,
obliczona wartość NPVR oznacza, że suma zaktualizowanych wpływów netto przekracza
wartość zainwestowanego kapitału,
21
wewnętrzna stopa zwrotu IRR została ustalona na poziomie 27,5 - o 23 wyższym od wymaganej
przez inwestora najniższej stopy zwrotu z inwestycji.
Przy stosunkowo niewielkich nakładach, w relacji do osiąganego dochodu, na remonty i
inwestycje znacznie wzrośnie wartość nieruchomości przy zastosowaniu Wariantu II.
Badane przedsięwzięcie w Wariancie II wskazuje dużą efektywność ekonomiczną. Wszystkie
wskaz
niki przekraczajÄ… progowe.
VII. Plan realizacji wskazanego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych zagrożeń
7.1. Plan realizacji wybranego wariantu II
Rodzaje prac Koszt inwestycji w
Termin wykonania prac
modernizacyjnych zł.
Tynki, malowanie xxxxx lipiec-sierpień 2008
Tynki, malowanie xxxxx lipiec-sierpień 2009
Tynki, malowanie xxxxx lipiec-sierpień 2010
VIII. Podsumowanie planu i wnioski końcowe
Przewiduje się, że w latach 2008 - 2010 gospodarka polska będzie się umacniać. Dla inwestycji
nastąpi czas koniunktury. Rozwinie się rynek kapitałów równolegle z rynkiem towarów i usług.
Gospodarka będzie się stabilizować. Stopień inflacji na poziomie 2-3% Jednocześnie należy
przewidywać obniżenie stopy procentowej kredytów bankowych. Spodziewać się można
ustabilizowania prawa gospodarczego i podatkowego. W tych warunkach zwiększy się skłonność
do inwestowania, a to pociągnie za sobą dalsze ożywienie gospodarki i podniesienie stopy
życiowej. Rozwijająca się gospodarka stworzy nowe możliwości rozwojowe.
22
Powstające wciąż nowe firmy i wejście kapitału zagranicznego otworzy możliwości wzrostu
gospodarczego. Pojawi się na rynku nowa konkurencja, która skłoni uczestników tego rynku do
zmian strukturalnych w podaży towarów i usług. Konkurencja wyzwoli zdolności innowacyjne
przedsiębiorstw, ale wyeliminuje firmy słabsze, nie mogące sobie poradzić w nowych
warunkach.
Tylko rynek będzie kształtował ceny kupna i sprzedaży, będzie również wyznacznikiem
dochodowości przedsiębiorstw.
Przewiduje się, że podaż towarów i usług na głównych segmentach rynku będzie bogatsza
jakościowo i asortymentowo.
Prognoza gospodarcza i rynkowa jest więc korzystna. Oznacza to, że planowane przedsięwzięcie
jest niezbędne i w pełni realne. Ewentualne zagrożenia i bariery nie powinny przeszkodzić w
realizacji zaplanowanych celów i zadań.
23
24
25