PLAN ZARZADZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI

ZARZDZANIE
NIERUCHOMOŚCIAMI
MIESZKALNYMI
Masz problem z napisaniem własnego planu zarządzania.
Pisz na meila: qw-1999@o2.pl
�� zarządca nieruchomości licencja zawodowa nr 2211
�� pośrednik w obrocie nieruchomościami licencja zawodowa nr 6147
�� członek zarządu Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Ekspertyz i Analiz
Nieruchomości w Katowicach
�� ekspert Instytutu Gospodarki Nieruchomościami w Katowicach
�� prowadzący praktyki zawodowe dla zarządców nieruchomości
�� naczelnik wydziału zarządzania nieruchomościami Urzędu Miejskiego w
Zabrzu w latach 2005 2007.
�� Prezes Zarządu Górnośląskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Ka-
towicach
1
SPIS TREŚCI
1. PODSTAWY PRAWNE ...................................................................................................... 4
2. NIERUCHOMOŚĆ .............................................................................................................. 4
2.1. DEFINICJA NIERUCHOMOŚCI ............................................................................................. 4
2.2. RODZAJE NIERUCHOMOŚCI ............................................................................................... 5
2.3. NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA ............................................................................................ 6
2.4. NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA ....................................................................................... 6
2.5. NIERUCHOMOŚĆ BUDYNKOWA ......................................................................................... 6
2.6. NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA ............................................................................................ 7
2.7. CECHY SZCZEGÓLNE NIERUCHOMOŚCI ............................................................................. 7
3. MIENIE PUBLICZNE ........................................................................................................ 7
3.1. POJCIE MIENIA ................................................................................................................ 7
3.1.1. Mienie państwowe .................................................................................................... 8
3.1.2. Mienie samorządowe ................................................................................................ 8
3.1.3. Mienie prywatne ....................................................................................................... 9
3.2. TRÓJSTOPNIOWY PODZIAA TERYTORIALNY PACSTWA ...................................................... 9
3.2.1. GMINA ........................................................................................................................... 9
3.2.2. POWIAT ......................................................................................................................... 9
3.3.3. WOJEWÓDZTWO .......................................................................................................... 10
4. GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI PUBLICZNYMI ........................... 10
4.1. ZASADY GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI PUBLICZNYMI ................................... 10
4.2. FORMY ORGANIZACYJNO-PRAWNE JEDNOSTEK SEKTORA FINANSÓW PUBLICZNYCH....... 13
4.2.1. Jednostka budżetowa .............................................................................................. 14
4.2.2. Zakład budżetowy ................................................................................................... 15
4.2.3. Gospodarstwo pomocnicze..................................................................................... 15
5. ZARZDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI.................................................................... 16
5.1. DEFINICJA ZARZDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI.............................................................. 16
5.2. ZARZDCA NIERUCHOMOŚCI .......................................................................................... 17
5.3. UMOWA O ZARZDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI .............................................................. 17
5.3.1. Przedmiot umowy ................................................................................................... 17
5.3.2. Czynności administracyjne..................................................................................... 18
5.3.3. Czynności eksploatacyjne ....................................................................................... 22
5.3.4. Czynności technicznego utrzymania budynków ..................................................... 23
5.3.5. Czynności windykacyjne ......................................................................................... 25
5.3.6. Czynności finansowe .............................................................................................. 27
5.3.6. Kary umowne.......................................................................................................... 28
6. ZARZDZANIE WSPÓLNOTAMI MIESZKANIOWYMI ........................................ 29
6.1. DEFINICJA SAMODZIELNEGO LOKALU ............................................................................. 29
2
6.2. NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA ............................................................................................. 29
6.3. UDZIAA W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ ........................................................................... 30
6.4. DEFINICJA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ........................................................................ 30
6.5. USTANOWIENIE WAASNOŚCI LOKALU ............................................................................. 31
6.6. UMOWA ZOBOWIZANIOWA ........................................................................................... 31
6.7. PRAWA I OBOWIZKI WAAŚCICIELI LOKALI..................................................................... 31
6.8. KOSZTY ZARZDU NIERUCHOMOŚCI WSPÓLN............................................................. 32
6.9. ZARZD NIERUCHOMOŚCI WSPÓLN ............................................................................ 32
6.10. PRAWIDAOWE ZORGANIZOWANIE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ .................................. 37
7. ZARZDZANIE ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI TOWARZYSTW
BUDOWNICTWA SPOAECZNEGO .................................................................................. 38
7.1. FORMY ORGANIZACYJNE TBS ........................................................................................ 38
7.2. PRZEDMIOT DZIAAANIA TBS .......................................................................................... 39
7.3. UMOWY PARTYCYPACYJNE TBS .................................................................................... 39
7.4. ZASADY WYNAJMU LOKALI MIESZKALNYCH W TBS....................................................... 40
8. NAJEM LOKALI MIESZKALNYCH ............................................................................ 41
8.1. ZASADY NAJMU .............................................................................................................. 41
8.2. PODSTAWOWE DEFINICJE ................................................................................................ 43
8.3. ZADANIA MIESZKANIOWE GMINY ................................................................................... 44
8.4. PRAWA I OBOWIZKI WAAŚCICIELI I LOKATORÓW .......................................................... 44
8.5. REGULACJE CZYNSZOWE W ZASOBIE PUBLICZNYM ......................................................... 46
8.6. WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU .................................................................................. 48
8.7. MIESZKANIOWY ZASÓB GMINY ....................................................................................... 49
8.8. LOKALE SOCJALNE ......................................................................................................... 51
3
1. Podstawy prawne
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U. z dnia 18 maja 1964
roku, Nr 16, poz. 93 z pózniejszymi zmianami)
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004
roku, Nr 261, poz. 2603)
3. Ustawa z dnia 20 grudnia 1996 roku o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 roku, Nr
9, poz. 43 z pózniejszymi zmianami)
4. Ustawa z dnia 24 lipca 1998 roku o wprowadzeniu zasadniczego trójstopniowego po-
działu terytorialnego państwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 96, poz. 603 z pózniejszymi
zmianami)
5. Ustawa z dnia 24 lipca 1998 roku o zmianie niektórych ustaw określających kompe-
tencje organów administracji publicznej w związku z reformą ustrojową państwa
(Dz.U. z 1998 roku, Nr 106, poz. 668 z pózniejszymi zmianami)
6. Ustawa z dnia 13 pazdziernika 1998 roku Przepisy wprowadzające ustawy reformują-
ce administrację publiczną (Dz.U. z dnia 29 pazdziernika 1998 roku, Nr 133, poz. 872
z pózniejszymi zmianami)
7. Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 roku, Nr
142, poz. 1591 z pózniejszymi zmianami)
8. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 1998 roku,
Nr 142, poz. 1592 z pózniejszymi zmianami)
9. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie województwa (Dz.U. z 1998 roku,
Nr 142, poz. 1590 z pózniejszymi zmianami)
10. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o administracji rządowej w województwie (Dz.U.
z 2001 roku, Nr 80, poz. 872 z pózniejszymi zmianami)
11. Ustawa z dnia 20 czerwca 2002 roku o bezpośrednim wyborze wójta, burmistrza i
prezydenta miasta (Dz.U. z 2002 roku, Nr 113, poz. 984)
12. Ustawa z dnia 30 czerwca 2005 roku o finansach publicznych (Dz.U. z 2005 roku, Nr
249, poz. 2104)
13. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali
14. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym za-
sobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
15. Ustawa z dnia 26 pazdziernika 1995 roku o niektórych formach popierania budownic-
twa mieszkaniowego
2. Nieruchomość
2.1. Definicja nieruchomości
4
Nieruchomość jest pojęciem używanym w języku codziennym i w tym pojęciu po-
wszechnym rozumiana jest jako grunt lub inne dobra na trwałe z gruntem związane, jak np.
budynki, drzewa, stanowiące odrębny przedmiot własności1.
Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziem-
skiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z grun-
tem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności.
Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale
z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Części składowe nieruchomości:
�� Grunt,
�� Budynek i inne urządzenia,
�� Drzewa i inne rośliny,
�� Wody stojące,
�� Złoża kopalin stanowiące własność Skarbu Państwa.
Częściami składowymi nieruchomości nie są:
�� Urządzenia do doprowadzania wody, gazu, prądu i odprowadzania ścieków,
�� Połączenia od zaworów za licznikiem do rurociągu,
�� Wody płynące.
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu
elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub bu-
dynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.
Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.
Prawami takimi będzie np. służebność gruntowa ustanowiona na rzecz każdego właściciela
nieruchomości władnącej.
2.2. Rodzaje nieruchomości
Wyróżnia się następujące rodzaje nieruchomości w zależności od kryterium podziału:
Kryterium z Kodeksu cywilnego:
�� Nieruchomość gruntowa,
�� Nieruchomość zabudowana,
�� Nieruchomość budynkowa,
�� Nieruchomość lokalowa (mieszkalna, użytkowa)
Kryterium wg funkcji:
�� Nieruchomości rolne
�� Nieruchomości budowlane
�� Nieruchomości leśne
�� Nieruchomości rekreacyjne
1
Słownik współczesnego języka polskiego (tom 1); Reader`s Digest, Warszawa 1998 (hasło nieruchomość)
5
�� Nieruchomości przemysłowe
2.3. Nieruchomość gruntowa
Nieruchomość staje się odrębną własnością z chwilą wydzielenia granicami części
powierzchni ziemi. Grunt może stać się nieruchomością gdy określone zostaną jego granice
zewnętrzne. Wpis nieruchomości gruntowej do księgi wieczystej wymaga geodezyjnego
oznaczenia granic na mapie.
Zgodnie z art. 143 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez społeczno-
gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego
powierzchnię. W skład nieruchomości wchodzi słup powietrza nad nią i przestrzeń poniżej
płaszczyzny gruntu.
Rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna. Zgodnie z art. 46` Ko-
deksu cywilnego nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są
lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w za-
kresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i
rybnej. Nieruchomości rolne dzielą się na: grunty orne w uprawie i odłogi, sady, łaki trwałe,
pastwiska trwałe.
2.4. Nieruchomość zabudowana
Nieruchomość zabudowana oznacza nieruchomość gruntową wraz z jej częściami
składowymi (budynki, urządzenia) pod warunkiem, że są trwale z gruntem związane. W takiej
sytuacji własność nieruchomości rozciąga się także na rzecz, która stanowi jej część składo-
wą.
Garaż murowany, posadowiony na fundamencie jest częścią składową nieruchomości,
a garaż blaszany jest ruchomością.
2.5. Nieruchomość budynkowa
Nieruchomość budynkowa to budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem,
które na mocy przepisów szczególnych stają się nieruchomościami. Wyróżnia się w tym
przypadku dwa przykłady.
Zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na grun-
cie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądz ich
związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budyn-
ków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami
przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
6
Drugi przykład dotyczy budynków znajdujących się na gruntach przejętych przez
gminę, a następnie Skarb Państwa, na obszarze miasta stołecznego Warszawy, na podstawie
przepisów dekretu z 26 pazdziernika 1945 roku własności i użytkowaniu gruntów na obszarze
miasta stołecznego Warszawy.
2.6. Nieruchomość lokalowa
Nieruchomością lokalową jest lokal mieszkalny lub użytkowy, w tym także garaż sta-
nowiący cześć składową budynku o ile lokal ten stanowi odrębną własność. Termin odrębna
własność lokalu oznacza, że lokal, który wg zasad ogólnych powinien być częścią składową
nieruchomości gruntowej, staje się oddzielną nieruchomością2.
2.7. Cechy szczególne nieruchomości
Zalety nieruchomości jako obiektu inwestycji:
�� Zabezpieczenie kapitału,
�� Osiąganie regularnych dochodów,
�� Ulgi podatkowe,
�� Obrona przed inflacją.
Wady nieruchomości jako obiektu inwestycji:
�� Trudność wycofania zaangażowanego kapitału,
�� Brak możliwości częściowego wycofania kapitału,
�� Nieprzewidywalność i sztywność rynku nieruchomości.
Cechy szczególne nieruchomości:
�� fizyczne (stałość miejsca, trwałość, różnorodność, niepodzielność),
�� ekonomiczne (rzadkość, lokalizacja, kapitałochłonność),
�� prawne (uwarunkowania ich ochrony, rejestracji i przenoszenia)
3. Mienie publiczne
3.1. Pojęcie mienia
Mienie jest pojęciem definiowanym w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 44 mieniem
jest własność i inne prawa majątkowe.
Wyróżniamy trzy rodzaje mienia.
MIENIE
PACSTWOWE SAMORZDOWE PRYWATNE
KOMUNLANE
2
Ewa Kucharska-Stasiak Inwestowanie w nieruchomości , Warszawa 1999
7
POWIATOWE
WOJEWÓDZKIE
Wprawdzie ani obowiązująca Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej, ani ustawy nie
operują pojęciem własności publicznej , jednak w świetle reprezentowanego stanowiska
znawców prawa rzeczowego, nie powinno budzić wątpliwości zaliczenie mienia komunalne-
go, powiatowego oraz wojewódzkiego jako form mienia samorządu terytorialnego do
zbiorczej, wraz z mieniem państwowym, kategorii mienia publicznego.
3.1.1. Mienie państwowe
Własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe, przysługują Skar-
bowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym. Uprawnienia majątkowe Skarbu
Państwa względem państwowych osób prawnych określają odrębne przepisy, a w szczególno-
ści regulujące ich ustrój.
01.02.1989 roku miała miejsce nowelizacja Kodeksu cywilnego, zmieniająca art. 128.
Dokonano w ten sposób podzielności niepodzielnego mienia państwowego. Do tego czasu
obowiązywała zasada jednego niepodzielnego mienia państwowego. Gdy przedsiębiorstwo
państwowe kupiło nieruchomość, to jej właścicielem był Skarb Państwa, a przedsiębiorstwo
państwowe tylko zarządzało.
3.1.2. Mienie samorządowe
Mienie samorządowe dzieli się na komunalne, powiatowe i wojewódzkie
Mienie komunalne pojęcie funkcjonuje od 27.05.1990 roku, dnia wejścia w życie ustaw
samorządowych:
�� ustawy o samorządzie terytorialnym (gminnym),
�� ustawy przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pra-
cownikach samorządowych.
Mienie komunalne było do roku 1950, czyli do nacjonalizacji majątku. Przez 40 lat nie było w
Polsce własności komunalnej. Mienie komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe
należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych gminnych osób praw-
nych, w tym przedsiębiorstw. Na mocy przepisów samorządowych przekształcono część mie-
nia państwowego w mienie komunalne. W ten sposób nastąpiła komunalizacja mienia.
Mienie powiatowe i wojewódzkie pojęcia funkcjonują od 01.01.1999 roku, dnia wejścia w
życie kolejnych ustaw ustrojowych:
�� ustawy o samorządzie województwa,
�� ustawy o samorządzie powiatowym,
�� ustawy przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną
Mienie powiatowe przysługuje powiatom lub innym powiatowym osobom prawnym. Mienie
wojewódzkie przysługuje województwom lub innym wojewódzkim osobom prawnym. Na
mocy przepisów ustrojowych przekształcono część mienia państwowego w mienie powiatowe
i wojewódzkie. Ponownie zmniejszeniu uległa w ten sposób pula nieruchomości państwo-
wych.
8
Wprowadzenie kolejnych szczebli samorządu terytorialnego stanowi kontynuację pro-
cesu budowy samorządu terytorialnego, zapoczątkowanego przez utworzenie gmin. Kontynu-
acja wyraża się m.in. w tym, że ustawy o samorządzie województwa oraz o samorządzie po-
wiatowym przyjęły, tak jak ustawy z 1990 roku dwa fundamentalne założenia, które leżą u
podstaw samodzielności samorządu terytorialnego na wszystkich jego szczeblach. Są nimi
osobowość prawna jednostek samorządu oraz wyposażenie tych jednostek we własne mienie.
Mienie każdej jednostki samorządu terytorialnego jest odrębne i nie powiązane z mieniem
Skarbu Państwa.
3.1.3. Mienie prywatne
Mienie prywatne przysługuje osobom fizycznym oraz niepaństwowym i niesamorzą-
dowym osobom prawnym np. spółdzielnie, spółki prawa handlowego, związki zawodowe,
związki wyznaniowe, partie polityczne, stowarzyszenia, fundacje.
3.2. Trójstopniowy podział terytorialny Państwa
Z dniem 01.01.1999 roku wprowadzono w Polsce zasadniczy trójstopniowy podział
terytorialny państwa. Jednostkami zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego pań-
stwa są: gminy, powiaty i województwa.
3.2.1. Gmina
Mieszkańcy gminy tworzą z mocy prawa wspólnotę samorządową. Gmina wykonuje
zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Gmina posiada osobo-
wość prawną. Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu
lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Organami gminy są: rada
gminy i wójt (burmistrz, prezydent miasta). Organem wykonawczym gminy jest wójt.
Oświadczenie woli w imieniu gminy w zakresie zarządu mieniem składa jednoosobowo wójt
albo działający na podstawie jego upoważnienia zastępca wójta samodzielnie albo wraz z inną
upoważnioną przez wójta osobą.
3.2.2. Powiat
Mieszkańcy powiatu tworzą z mocy prawa lokalną wspólnotę samorządową. Powiat
wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowie-
dzialność. Powiat ma osobowość prawną. Powiat wykonuje określone ustawami zadania pu-
bliczne o charakterze ponadgminnym. Organami powiatu są: rada powiatu i zarząd powiatu.
Rada powiatu jest organem stanowiącym i kontrolnym powiatu. Zarząd powiatu jest organem
wykonawczym powiatu. W skład zarządu powiatu wchodzą starosta jako jego przewodniczą-
cy, wicestarosta i pozostali członkowie. Rada powiatu wybiera zarząd w liczbie od 3 do 5
osób, w tym starostę i wicestarostę. Oświadczenie woli w sprawach majątkowych w imieniu
powiatu składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i osoba upoważniona
przez zarząd. Zarząd może upoważnić pracowników starostwa, kierowników powiatowych
służb, inspekcji i straży oraz jednostek organizacyjnych powiatu do składania oświadczeń
woli związanych z prowadzeniem bieżącej działalności powiatu.
9
Powiaty dzielimy na ziemskie i grodzkie. Powiat grodzki (nazwa obiegowa) to miasto
na prawach powiatu. W granicach dużego miasta nie ma odrębnej administracji powiatowej.
Administracja gminna pełni funkcję administracji powiatowej. Rada gminy jest równocześnie
radą powiatu grodzkiego stanowiącego to miasto. Prezydent miasta jest jednocześnie Starostą.
3.3.3. Województwo
Mieszkańcy województwa tworzą z mocy prawa regionalną wspólnotę samorządową.
Do zakresu działania samorządu województwa należy wykonywanie zadań publicznych o
charakterze wojewódzkim, niezastrzeżonych ustawami na rzecz organów administracji rzą-
dowej. Organy samorządu województwa nie stanowią wobec powiatu i gminy organów nad-
zoru i kontroli oraz nie są organami wyższego stopnia w postępowaniu administracyjnym.
Województwo ma osobowość prawną. Samorząd województwa określa strategię rozwoju
województwa.. Samorząd województwa wykonuje zadania o charakterze wojewódzkim. Or-
ganami samorządu województwa są: sejmik województwa i zarząd województwa. Sejmik
województwa jest organem stanowiącym i kontrolnym województwa. Zarząd województwa
jest organem wykonawczym województwa. W skład zarządu województwa, liczącego 5 osób,
wchodzi marszałek województwa jako jego przewodniczący, wicemarszałek lub 2 wicemar-
szałków i pozostali członkowie. Oświadczenia woli w imieniu województwa składa marsza-
łek województwa wraz z członkiem zarządu województwa, chyba że statut województwa sta-
nowi inaczej. Sejmik województwa może udzielić marszałkowi upoważnienia do składania
jednoosobowo oświadczeń woli, innych niż przewidywane w statucie województwa.
4. Gospodarowanie nieruchomościami publicznymi
4.1. Zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi
Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa m.in. zasady gospodarowania nieru-
chomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu
terytorialnego oraz zasady prowadzenia działalności zawodowej, której przedmiotem jest go-
spodarowanie nieruchomościami.
Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmio-
tem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i
zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania
w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone
jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych
przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.
Nieruchomość może być także przekazywana nieodpłatnie w drodze umowy, w tym
również w formie darowizny, partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 19 ust.
1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz. U. Nr 169, poz.
1420) jako wkład własny podmiotu publicznego w celu realizowania zadań publicznych w
ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, z zastrzeżeniem art. 25 ustawy o partnerstwie
publiczno-prywatnym. Nieruchomość może być przedmiotem darowizny na cele publiczne, a
także przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostką samorządu
terytorialnego, a także między tymi jednostkami.
10
Państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej nabywają nie-
ruchomości - na własność lub w użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa, a samorządowe jed-
nostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej - na własność lub w użytkowanie
wieczyste odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Jednostki organizacyjne uzysku-
ją do nabytych nieruchomości trwały zarząd z mocy prawa z dniem ich nabycia.
Nieruchomości mogą być oddawane jednostkom organizacyjnym w trwały zarząd, na-
jem i dzierżawę oraz użyczane na cele związane z ich działalnością.
Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią
przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz
nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.
Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie, wykonujący zadania z
zakresu administracji rządowej, a w szczególności:
1) ewidencjonują nieruchomości;
2) zapewniają wycenę tych nieruchomości;
3) sporządzają plany wykorzystania zasobu;
4) zabezpieczają nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem;
5) wykonują czynności związane z naliczaniem należności za nieruchomości udostępnia-
ne z zasobu oraz prowadzą windykację tych należności;
6) współpracują z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują
nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu teryto-
rialnego;
7) zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zaso-
bu:
7a) wydzierżawiają, wynajmują i użyczają nieruchomości wchodzące w skład zasobu,
przy czym umowa zawierana na czas dłuższy niż 3 lata wymaga zgody wojewody;
8) podejmują czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach doty-
czących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, w sprawach upraw-
nień, o których mowa w art. 212, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o
roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o
stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze
wieczystej.
Wykonywanie czynności, o których mowa w pkt 1-6, może być powierzone zarząd-
com nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościa-
mi lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby. Wyłonienie podmiotów, o których mo-
wa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych. Od
wpływów osiąganych ze sprzedaży, opłat z tytułu trwałego zarządu, użytkowania, użytkowa-
nia wieczystego, czynszu dzierżawnego i najmu - nieruchomości Skarbu Państwa potrąca się
25 % środków, które stanowią dochody powiatu, na którego terenie znajdują się te nierucho-
mości.
Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot
własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące
przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Gminnym zasobem nieruchomości gospoda-
ruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których
mowa w art. 23 ust. 1, a ponadto na przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i
projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wy-
posażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Wy-
11
konywanie czynności, o których mowa w ust. 2 art. 25, z wyłączeniem czynności wymienio-
nych w art. 23 ust. 1 pkt 7-8, może być powierzane zarządcom nieruchomości, rzeczoznaw-
com majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub przedsiębiorcom, którzy
zatrudniają te osoby. Wyłonienie podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następu-
je na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych.
Do powiatowego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przed-
miot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości
będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu. Powiatowym zasobem nieruchomo-
ści gospodaruje zarząd powiatu.
Do wojewódzkiego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią
przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieru-
chomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego województwa. Wojewódzkim zaso-
bem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa.
Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organiza-
cyjną.
Jednostka organizacyjna ma prawo korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w
szczególności do:
1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej
działania;
2) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu bu-
dowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu
nadzorującego;
3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie
dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiado-
mieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na
okres do 3 lat, lub za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej
3 lat.
Nieruchomości oddane w trwały zarząd ministerstwom, urzędom centralnym i urzę-
dom wojewódzkim lub części tych nieruchomości mogą być oddawane w najem, dzierżawę
lub użyczenie za zgodą ministra właściwego do spraw administracji publicznej. Jednostka
organizacyjna ma prawo wypowiedzenia, za zgodą organu nadzorującego, każdej umowy
najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości lub jej części, obciążających nieruchomość ob-
jętą trwałym zarządem, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Nieru-
chomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego Skarbu
Państwa oddaje się w trwały zarząd państwowej jednostce organizacyjnej, a nieruchomości
stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego jednostki samorzą-
du terytorialnego - odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej. Trwały zarząd
ustanawia się na czas nieoznaczony lub czas oznaczony.
Z wnioskiem o ustanowienie trwałego zarządu występuje jednostka organizacyjna.
Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia właściwy organ, w drodze decyzji.
Decyzja o ustanowieniu trwałego zarządu powinna zawierać:
1) nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej, na rzecz której jest ustanawiany
trwały zarząd;
2) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz według katastru nie-
ruchomości;
12
3) powierzchnię oraz opis nieruchomości;
4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
5) cel, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd;
6) termin zagospodarowania nieruchomości;
7) cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu;
8) możliwość aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu;
9) czas, na który trwały zarząd został ustanowiony.
Objęcie nieruchomości w trwały zarząd następuje na podstawie protokołu zdawczo-
odbiorczego. Za nieruchomość oddaną w trwały zarząd pobiera się opłaty roczne.Opłaty
roczne uiszcza się przez cały okres trwałego zarządu, w terminie do dnia 31 marca każdego
roku, z góry za dany rok. W pierwszym roku po ustanowieniu trwałego zarządu opłatę roczną
uiszcza się najpózniej po upływie 30 dni od dnia, w którym decyzja o oddaniu nieruchomości
w trwały zarząd stała się ostateczna. Opłatę tę ustala się proporcjonalnie w stosunku do pozo-
stałego do wykorzystania w danym roku okresu trwałego zarządu.
Właściwy organ może, na wniosek jednostki organizacyjnej złożony nie pózniej niż 14 dni
przed upływem terminu uiszczenia opłaty rocznej, ustalić inny termin uiszczenia tej opłaty,
nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
Opłaty z tytułu trwałego zarządu ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomo-
ści ustalonej zgodnie z zasadami określonymi w ustawie.
Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu jest uzależniona od
celu, na jaki nieruchomość została oddana, i wynosi:
1) za nieruchomości oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym
ochrony przeciwpożarowej - 0,1 % ceny;
2) za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infra-
struktury technicznej i innych celów publicznych, działalność charytatywną, opiekuńczą, kul-
turalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub
turystyczną, a także na siedziby organów władzy i administracji państwowej niewymienio-
nych w art. 60 - 0,3 % ceny;
3) za pozostałe nieruchomości - 1 % ceny.
Nie pobiera się opłat rocznych za nieruchomości oddane w trwały zarząd pod drogi publiczne,
parki, zieleńce, ogrody botaniczne, ogrody zoologiczne, parki narodowe oraz rezerwaty przy-
rody.
Państwowe instytucje kultury, które na podstawie ustawy z dnia 25 pazdziernika 1991 r.
o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej (Dz. U. Nr 114, poz. 493, z 1994 r. Nr
121, poz. 591, z 1996 r. Nr 90, poz. 407 oraz z 1997 r. Nr 5, poz. 24 i Nr 106, poz. 680) uzyskały
osobowość prawną, nabywają z mocy prawa, z dniem ich wpisu do rejestru instytucji kultury,
użytkowanie wieczyste gruntów, którymi zarządzały w dniu 5 grudnia 1990 r., oraz własność
położonych na nich budynków, innych urządzeń i lokali, jeżeli w dniu wejścia w życie niniejszej
ustawy nadal zarządzają tymi gruntami. Nie może to naruszać praw osób trzecich. Do nabycia
stosuje się odpowiednio przepisy art. 200. Nabycie własności budynków, innych urządzeń i
lokali przez instytucje kultury, o których mowa w ust. 1, następuje nieodpłatnie.
4.2. Formy organizacyjno-prawne jednostek sektora finansów pu-
blicznych
Formy organizacyjno-prawne jednostek sektora finansów publicznych określa ustawa
o finansach publicznych.
Sektor finansów publicznych tworzą:
13
1) organy władzy publicznej, w tym organy administracji rządowej, organy kontroli pań-
stwowej i ochrony prawa, sądy i trybunały;
2) gminy, powiaty i samorząd województwa oraz ich związki;
3) jednostki budżetowe, zakłady budżetowe i gospodarstwa pomocnicze jednostek budże-
towych;
4) państwowe i samorządowe fundusze celowe;
5) państwowe szkoły wyższe;
6) jednostki badawczo-rozwojowe;
7) samodzielne publiczne zakłady opieki zdrowotnej;
8) państwowe i samorządowe instytucje kultury;
9) Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego i zarzą-
dzane przez nie fundusze;
10) Narodowy Fundusz Zdrowia;
11) Polska Akademia Nauk i tworzone przez nią jednostki organizacyjne;
12) inne państwowe lub samorządowe osoby prawne utworzone na podstawie odrębnych
ustaw w celu wykonywania zadań publicznych, z wyłączeniem przedsiębiorstw, banków i
spółek prawa handlowego.
Dochodami publicznymi są m.in. dochody z mienia jednostek sektora finansów pu-
blicznych, do których zalicza się w szczególności wpływy z umów najmu, dzierżawy i innych
umów o podobnym charakterze.
Jednostki sektora finansów publicznych mogą być tworzone w formach określonych w
ustawie o finansach publicznych oraz na podstawie odrębnych ustaw jako państwowe lub
samorządowe osoby prawne albo jako państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające
osobowości prawnej.
4.2.1. Jednostka budżetowa
Jednostkami budżetowymi są takie jednostki organizacyjne sektora finansów publicz-
nych, które pokrywają swoje wydatki bezpośrednio z budżetu, a pobrane dochody odprowa-
dzają na rachunek odpowiednio dochodów budżetu państwa albo budżetu jednostki samorzą-
du terytorialnego. Jednostka budżetowa działa na podstawie statutu określającego w szcze-
gólności jej nazwę, siedzibę i przedmiot działalności, w tym działalności podstawowej. Pod-
stawą gospodarki finansowej jednostki budżetowej jest plan dochodów i wydatków, zwany
"planem finansowym jednostki budżetowej".
Jednostki budżetowe, z zastrzeżeniem odrębnych przepisów, tworzą, łączą, przekształcają w
inną formę organizacyjno-prawną i likwidują:
1) ministrowie, kierownicy urzędów centralnych, wojewodowie oraz inne organy działające
na podstawie odrębnych przepisów - państwowe jednostki budżetowe;
2) organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego - gminne, powiatowe lub woje-
wódzkie jednostki budżetowe.
Tworząc jednostkę budżetową organ nadaje jej statut oraz określa mienie przekazywane tej
jednostce w zarząd. Przekształcenie jednostki budżetowej w inną formę organizacyjno-
prawną wymaga uprzednio jej likwidacji.
Jednostki budżetowe uzyskujące dochody z:
1) opłat za udostępnianie dokumentacji przetargowej;
14
2) spadków, zapisów i darowizn w postaci pieniężnej na rzecz jednostki budżetowej;
3) odszkodowań i wpłat za utracone lub uszkodzone mienie będące w zarządzie bądz użyt-
kowaniu jednostki budżetowej
- mogą je gromadzić na wydzielonym rachunku dochodów własnych.
4.2.2. Zakład budżetowy
Zakładami budżetowymi są takie jednostki organizacyjne sektora finansów publicz-
nych, które:
1) odpłatnie wykonują wyodrębnione zadania,
2) pokrywają koszty swojej działalności z przychodów własnych oraz z dotacji przedmio-
towych, podmiotowych i celowych na inwestycje.
Do przychodów własnych zakładu budżetowego nie zalicza się dochodów z najmu i dzierża-
wy oraz innych umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątkowych odpo-
wiednio Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Podstawą gospodarki finan-
sowej zakładu budżetowego jest roczny plan finansowy obejmujący przychody, w tym dota-
cje z budżetu, koszty i inne obciążenia, stan środków obrotowych, stan należności i zobowią-
zań na początek i koniec okresu oraz rozliczenia z budżetem. Nowo tworzonemu zakładowi
budżetowemu może być przyznana jednorazowa dotacja z budżetu na pierwsze wyposażenie
w środki obrotowe. Dotacje dla zakładu budżetowego nie mogą przekroczyć 50 % kosz-
tów jego działalności. Ograniczenie to, nie dotyczy dotacji inwestycyjnych oraz dotacji
otrzymywanych w związku z realizacją projektu lub zadania współfinansowanego ze środków
pochodzących z funduszy strukturalnych lub Funduszu Spójności Unii Europejskiej. Zakład
budżetowy wpłaca do budżetu nadwyżki środków obrotowych, ustalone na koniec okresu
rozliczeniowego.
Zakłady budżetowe tworzą, łączą, przekształcają w inną formę organizacyjno-prawną i likwi-
dują:
1) ministrowie, kierownicy urzędów centralnych, wojewodowie oraz inne organy działające
na podstawie odrębnych przepisów - państwowe zakłady budżetowe;
2) organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego - gminne, powiatowe lub woje-
wódzkie zakłady budżetowe.
Tworząc zakład budżetowy organ określa:
1) nazwę i siedzibę;
2) przedmiot działalności;
3) właściwą część budżetu, z którą zakład będzie się rozliczał;
4) zródła przychodów własnych;
5) stan wyposażenia w środki obrotowe oraz składniki majątkowe przekazane w użytkowa-
nie zakładowi.
Przekształcenie zakładu budżetowego w inną formę organizacyjno-prawną wymaga uprzed-
nio jego likwidacji.
4.2.3. Gospodarstwo pomocnicze
Gospodarstwem pomocniczym jednostki budżetowej jest wyodrębniona z jednostki
budżetowej, pod względem organizacyjnym i finansowym, część jej podstawowej działalno-
ści lub działalność uboczna. Gospodarstwo pomocnicze pokrywa koszty swojej działalności z
uzyskiwanych przychodów własnych oraz może otrzymywać z budżetu dotacje przedmioto-
we. Do przychodów własnych nie zalicza się dochodów z najmu i dzierżawy oraz innych
15
umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątkowych odpowiednio Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Podstawą gospodarki finansowej gospodar-
stwa pomocniczego jest roczny plan finansowy obejmujący przychody, w tym dotacje z bu-
dżetu, koszty i inne obciążenia, rachunek zysków i strat, stan środków obrotowych, stan na-
leżności i zobowiązań na początek i koniec okresu oraz rozliczenia z budżetem. Nowo utwo-
rzonemu gospodarstwu pomocniczemu może być przyznana z budżetu dotacja na pierwsze
wyposażenie w środki obrotowe. Gospodarstwo pomocnicze wpłaca do budżetu połowę osią-
gniętego zysku.
Gospodarstwo pomocnicze tworzy, przekształca w inną formę organizacyjno-prawną i
likwiduje kierownik jednostki budżetowej, po uprzednim uzyskaniu zgody:
1) właściwego ministra, kierownika urzędu centralnego, wojewody - w przypadku gospo-
darstw pomocniczych państwowych jednostek budżetowych;
2) zarządu jednostki samorządu terytorialnego - w przypadku gospodarstw pomocniczych
gminnych, powiatowych i wojewódzkich jednostek budżetowych.
Tworząc gospodarstwo pomocnicze kierownik jednostki budżetowej określa nazwę i siedzibę
gospodarstwa pomocniczego, nazwę i siedzibę jednostki budżetowej, przedmiot działalności
wyodrębnionej z zakresu działalności jednostki budżetowej oraz składniki majątkowe przy-
dzielone gospodarstwu przez jednostkę budżetową.
5. Zarządzanie nieruchomościami
5.1. Definicja zarządzania nieruchomościami
Zarządzać oznacza wydawać polecenia, dyspozycje, nakazywać zrobienie czegoś3.
Zarządzanie to ogół działań zmierzających do efektywnego wykorzystania zespołów ludzkich
i środków materialnych, podejmowanych w celu osiągnięcia wcześniej sformułowanych zało-
żeń4.
Stara definicja zarządzania nieruchomościami:
Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmo-
waniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieru-
chomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego
inwestowania w tę nieruchomość.
Nowa definicja zarządzania nieruchomościami:
1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czyn-
Art. 185.
ności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości
oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżące-
go administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomo-
ści w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę
nieruchomość.
3
Słownik współczesnego języka polskiego (tom 1); Reader`s Digest, Warszawa 1998 (hasło zarządzać)
4
http://portal wiedzy.onet.pl
16
5.2. Zarządca nieruchomości
Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarząd-
ców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.
Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami,
jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.
Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba nabywa prawo
wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "zarządca nieruchomości". Tytuł
zawodowy "zarządca nieruchomości" podlega ochronie prawnej.
Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w
zakresie zarządzania nieruchomościami.
Zarządca nieruchomości wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób
wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, pono-
sząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie o gospodarce nieru-
chomościami.
Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, działa na podstawie umowy o zarządzanie
nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub
jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym
bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej
pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialne-
go zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza
się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wy-
rządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa
umowa o zarządzanie nieruchomością.
Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca nie może czerpać korzyści z zarządzania nie-
ruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi ina-
czej.
Zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów, o których mowa w art. 20,
Art. 189.
może być powierzone podmiotom tworzonym w tym celu przez Skarb Państwa lub jednostki samorzą-
du terytorialnego, jeżeli zarządzanie będzie wykonywane przez zarządców nieruchomości wymienio-
nych w art. 184 ust. 2.
Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami
Art. 190.
bezpośrednio przez właściwe organy, Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszka-
niową, Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich
właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieru-
chomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd.
5.3. Umowa o zarządzanie nieruchomościami
5.3.1. Przedmiot umowy
Zamawiający zleca a Zarządca przyjmuje zarządzanie:
a. nieruchomościami Gminy, stanowiącymi grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi i użytkowymi
oraz znajdującymi się na tych nieruchomościach obiektami infrastruktury technicznej, tj. urządzeniami i
sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków,
17
b. nieruchomościami będącymi w samoistnym posiadaniu Gminy, stanowiącymi grunty zabudowane bu-
dynkami mieszkalnymi i użytkowymi oraz znajdującymi się na tych nieruchomościach obiektami infra-
struktury technicznej, tj. urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funk-
cjonowaniem budynków,
c. lokalami komunalnymi w budynkach stanowiących wspólnoty mieszkaniowe, w których Gmina Zabrze
posiada udziały (bez zarządzania częściami wspólnymi w budynkach wspólnot mieszkaniowych),
d. nieruchomościami niezabudowanymi Gminy związanymi z funkcjonowaniem nieruchomości wymie-
nionych w ppkt. a, b i c.
1. Przejęcie budynków w zarządzanie nastąpi protokołem zdawczo odbiorczym, sporządzonym przez przed-
stawicieli Zamawiającego i Zarządcy. Przejęcie dokumentacji związanej z przedmiotem zarządzania nastąpi
protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez przedstawicieli Zamawiającego, Zarządcy oraz do-
tychczasowego zarządcy. Zarządca uczestniczyć będzie w fizycznym przekazaniu nieruchomości nowemu
zarządcy z chwilą wygaśnięcia niniejszej umowy.
2. Odpowiedzialnym zawodowo za wykonanie niniejszej umowy o zarządzanie nieruchomościami jest zarząd-
ca nieruchomości .............................................................. posiadający licencję zawodową o numerze
..................... .
3. Zarządca oświadcza, ze posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w
związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
4. Zarządzanie zasobem określonym w pkt. 1 niniejszej umowy polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i
dokonywaniu czynności prawnych, faktycznych i procesowych w ramach obowiązujących przepisów praw-
nych i przepisów prawa lokalnego, zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym,
oraz przydatnym do użytkowania zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia.
5. Zarządca przyjmuje na siebie odpowiedzialność za stan techniczny nieruchomości stanowiących przedmiot
niniejszej umowy i ewentualne skutki wynikające z tej odpowiedzialności wobec osób trzecich, w zakresie
zadań wynikających z umowy.
6. Zarządca wykonuje czynności będące przedmiotem umowy z należytą starannością, czuwa nad prawidłową
realizacją zawartych umów, a także chroni interes prawny Zamawiającego w toku powierzonych zadań i
czynności.
7. Zarządca wykonuje swoje czynności w lokalach biurowych (ADMINISTRACJACH) udostępnionych przez
Zamawiającego na zasadach najmu. Stawka czynszu najmu wynosi netto 8 zł/m2 powierzchni użytkowej
lokalu + należny podatek VAT. Umowa najmu stanowi załącznik nr 8.
8. Zleceniodawca udziela Zarządcy pełnomocnictwa do prowadzenia w jego imieniu i na jego rzecz czynności
wobec nieruchomości będących przedmiotem zarządzania w postępowaniu sądowym i egzekucyjnym w
sprawach objętych niniejszą umową, w szczególności w roszczeniach ze stosunku najmu lub dzierżawy, o
opróżnienie lokalu lub wydanie nieruchomości, w sprawach finansowych dot. odszkodowań.
9. Pełnomocnictwa zostają udzielone odrębnym dokumentem z wniesioną opłatą w znakach skarbowych.
5.3.2. Czynności administracyjne
Do obowiązków Zarządcy w zakresie czynności administracyjnych należy w szczególności:
1. Zawieranie, zmiana i rozwiązywanie w imieniu i na rzecz Zamawiającego umów najmu, dzierżawy, użyczenia
i innych stosunków prawnych wynikających ze sprawowanego zarządu, a w szczególności:
a.umów najmu lokali mieszkalnych zgodnie z obowiązującymi przepisami,
b. umów najmu lokali użytkowych zgodnie z zasadami ustalonymi przez Zamawiającego,
c. umów najmu garaży zgodnie z zasadami ustalonymi przez Zamawiającego,
18
d. umów dzierżawy gruntu z przeznaczeniem na ogródki przydomowe i pod garaże blaszane, zgodnie z
zasadami ustalonymi przez Zamawiającego,
e. umów ze wszystkimi najemcami na rozliczanie zimnej i ciepłej wody według zamontowanych podlicz-
ników,
f. umów ze wszystkimi najemcami na indywidualne rozliczanie kosztów zużycia centralnego ogrzewania
w budynkach wyposażonych w podzielniki kosztów,
g. umów najmu lokali mieszkalnych z osobami wstępującymi w stosunek najmu,
h. umów dotyczących przeprowadzenia remontu lokali mieszkalnych i użytkowych na własny koszt lub o
współfinansowaniu z osobami uprawnionymi wraz z nadzorem nad prowadzonymi przez te osoby ro-
botami budowlanymi i techniczny odbiór lokali po wykonanym remoncie,
i. umów dotyczących robót budowlanych realizowanych na koszt Zamawiającego,
j. umów za umieszczanie reklam na obiektach i terenach przekazanych w zarządzanie,
k. innych umów najmu i dzierżawy dotyczących zarządzanego zasobu.
1a. Zawieranie, zmiana i rozwiązywanie w imieniu i na rzecz Zamawiającego, zgodnie z wymogami ustawy
Prawo zamówień publicznych, umów związanych z zarządzaniem budynkami, a w szczególności:
a. na dostawę energii elektrycznej, cieplnej i gazu,
b. na dostawę wody i odprowadzenie ścieków,
c. na wywóz nieczystości stałych
d. na wywóz nieczystości płynnych,
e. na usługi kominiarskie,
f. na montaż podzielników kosztów centralnego ogrzewania,
g. na rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania w oparciu o wskazania podzielników kosztów,
h. na inne rodzaje usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami.
2. Przekazywanie lokali nowym najemcom, a także odbiór lokali od dotychczasowych użytkowników, jak
również dozór nad ruchomościami pochodzącymi z tych lokali.
3. Kontrola merytoryczna faktur wystawianych przez dostawców mediów i wykonawców usług związanych z
zarządzaniem budynkami.
4. Podejmowanie skutecznych działań w celu likwidacji nielegalnych poborów wody, ciepła, energii elek-
trycznej i gazu, obciążanie sprawców za nielegalny pobór oraz sporządzanie wniosków do organów ścigania
w przypadku ustalenia sprawców takich przestępstw. W przypadku stwierdzenia bezczynności ze strony Za-
rządcy, różnicę wynikającą z rozliczenia mediów i świadczonych usług sporządzoną dla danego budynku,
pokryje Zarządca.
5. Występowanie z propozycjami dotyczącymi regulacji spraw terenowo-prawnych nieruchomości.
6. Wyrażanie zgody na wejście w teren zarządzanej nieruchomości celem wykonania prac przygotowawczych
lub robót budowlanych, uzgadnianie z inwestorem sposobu, zakresu i terminu korzystania z nieruchomości
oraz uzgadnianie zamierzeń inwestycyjnych planowanych na nieruchomościach sąsiadujących z zarządza-
nymi nieruchomościami.
7. Organizowanie pierwszego zebrania wspólnoty mieszkaniowej w terminie do dwóch tygodni od uzyskania
informacji o zbyciu pierwszego lokalu. Zapewnienie starannego i rzetelnego dokumentowania przebiegu
pierwszych zebrań wspólnot mieszkaniowych oraz podejmowanych tam uchwał.
8. Bieżące prowadzenie dla każdego lokalu oddzielnie tzw. teczki lokalu (z zachowaniem ciągłości kore-
spondencji i dokumentów kolejnych najemców danego lokalu) obejmującej:
a. protokół pomiaru powierzchni użytkowej lokalu,
b. protokół zdawczo-odbiorczy lokalu wraz z oceną stanu technicznego lokalu i ustalonym stopniem zu-
życia znajdujących się w nim elementów wyposażenia technicznego,
c. dokumenty stwierdzające nawiązanie stosunku i warunki najmu lokalu wraz z obliczeniem wysokości
czynszu i opłat związanych z umową najmu,
e. korespondencję dotyczącą realizacji wzajemnych obowiązków i roszczeń najemcy i wynajmującego w
trakcie korzystania z lokalu,
f. pisemne rozliczenie z tytułu zużycia elementów wyposażenia technicznego opuszczanego lokalu, spo-
rządzane w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy,
e. inne niezbędne dokumenty.
19
9. Prowadzenie przetargów na najem lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży zgodnie z odpowiednimi w
tym zakresie uregulowaniami prawnymi, a w sprawach nie uregulowanych po zasięgnięciu opinii Zamawia-
jącego. Wydatki związane z organizacją przetargów, w tym druk ogłoszeń, stanowią koszt Zarządcy.
10. Wykonywanie czynności wynikających z przepisów prawa miejscowego, a w szczególności uchwał i zarzą-
dzeń związanych z gospodarką lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Wykaz przepisów prawa miejscowe-
go dotyczących przedmiotu zamówienia stanowi załącznik nr 9. Zamawiający zobowiązuje się do nie-
zwłocznego dostarczania Zarządcy zmian w przedmiotowych przepisach w czasie trwania umowy.
11. Prowadzenie baz danych osobowych i przetwarzanie danych osobowych dotyczących najemców lokali, w
zakresie niezbędnym do realizacji niniejszej umowy. Zarządca obowiązany jest do należytego zabezpiecze-
nia technicznego i organizacyjnego przetwarzanych danych osobowych.
12. Występowanie do właściwego wydziału Urzędu Miejskiego z wnioskiem o wymeldowanie z urzędu osób,
które pozbawiono uprawnień do lokalu lub które faktycznie nie przebywają w lokalu.
13. Przyjmowanie wniosków, potwierdzanie danych zawartych we wnioskach dotyczących przyznania dodat-
ków mieszkaniowych oraz przekazywanie ich jednostce wydającej decyzje.
14. Przyjmowanie oraz rejestrowanie skarg, interwencji i wniosków najemców (lokatorów), udzielanie im nie-
zwłocznie odpowiedzi o sposobie załatwienia sprawy oraz udzielanie wyjaśnień dotyczących skarg, inter-
wencji i wniosków złożonych u Zamawiającego.
15. Prowadzenie i bieżące aktualizowanie komputerowej ewidencji budynków i zasobów lokalowych oraz prze-
kazywanie jej na nośnikach magnetycznych w formatach określonych przez Zamawiającego.
16. Naliczanie czynszu i opłat związanych z utrzymaniem lokalu zgodnie z obowiązującymi przepisami.
17. Przygotowywanie i doręczanie książeczek czynszowych oraz innych książeczek związanych z opłatami za
media oraz świadczone usługi komunalne. Koszt druku książeczek obciąża Zarządcę. Dostarczenie pierw-
szych książeczek, wraz z aktualnym numerem konta nastąpi w terminie 7 dni od podpisania umowy o zarzą-
dzanie.
18. Rozliczanie kosztów mediów i świadczonych usług z finalnymi odbiorcami. Rozliczanie będzie prowadzo-
ne z możliwie największym uszczegółowieniem dla każdego budynku, w uzasadnionych przypadkach,
uzgodnionych ze Zleceniodawcą, dla grup budynków. Zarządca pobiera zaliczkę na pokrycie kosztów wy-
tworzenia energii od finalnych odbiorców, uwzględniającą koszty obsługi kotłowni i koszty zakupu paliwa,
zużycia wody i energii elektrycznej.
19. Kontrolowanie terminów wpłat dokonywanych przez najemców i innych płatników, a w przypadku opóz-
nień w zapłacie naliczanie odsetek zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
20. Składanie do Zamawiającego wniosków dotyczących rozkładania na raty lub odraczania terminu płatności
wierzytelności Gminy z tytułu czynszu najmu, dzierżawy oraz innych opłat związanych z zarządzanym za-
sobem.
21. Składanie wniosków do Zamawiającego o umorzenie nieściągalnych należności czynszowych i innych
związanych z utrzymaniem lokalu, oraz przyjmowanie wniosków najemców o udzielanie ulg w spłacie na-
leżności związanych z zajmowanymi lokalami.
22. Wypowiadanie dotychczasowych stawek czynszu, powiadamianie najemców o zmianach wysokości czyn-
szu i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu.
23. Prowadzenie spraw związanych z wyrażaniem zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalach znaj-
dujących się w wielolokalowych budynkach mieszkalnych.
24. Informowanie na tablicy ogłoszeń w budynkach o każdej istotnej dla najemcy (lokatora) sprawie, a w szcze-
gólności:
- o godzinach i miejscu przyjmowania najemców przez Zarządcę,
- o miejscu i numerze telefonu prowadzenia dyżuru pogotowia awaryjnego,
20
- o terminach sprzątania posesji i klatek schodowych,
- o terminach i wykonawcach planowanych w budynkach napraw i remontów,
25. Zgłaszanie Policji lub Straży Miejskiej wykroczeń przeciwko porządkowi domowemu.
26. Właściwe zabezpieczenie wolnych lokali mieszkalnych i użytkowych przed dewastacją, w tym zgłaszanie i
dopilnowanie odcięcia dostaw energii elektrycznej i gazu wraz ze spowodowaniem zdjęcia liczników energii
elektrycznej i zabezpieczeniem liczników gazu.
27. Niezwłoczne informowanie Zamawiającego o dewastacji lokali, użytkowaniu ich niezgodnie z przeznacze-
niem, dokonywaniu samowoli budowlanej, o zamieszkiwaniu osób nie uprawnionych oraz podnajmowaniu
lokalu bez zgody wynajmującego.
28. Prowadzenie przeglądu zarządzanych lokali oraz prowadzenie wywiadów środowiskowych w celu stwier-
dzenia wolnych lub nie użytkowanych lokali mieszkalnych i użytkowych oraz niezwłoczne ustalenie stanu
faktyczno-prawnego i technicznego lokali nie użytkowanych.
29. Podejmowanie przewidzianych prawem działań w celu odzyskania opuszczonych, nie użytkowanych lokali
mieszkalnych i użytkowych i niezwłoczne zgłoszenie Zamawiającemu każdego przejętego lokalu z jedno-
czesnym określeniem jego stanu technicznego.
30. Sporządzanie wykazów zwalniających się lokali mieszkalnych zawierających w szczególności adres miesz-
kania, parametry techniczne i użytkowe lokalu. Przekazywanie Zamawiającemu wykazów mieszkań do za-
siedlenia i do remontu co najmniej raz w tygodniu.
31. Składanie sprawozdań o istniejących pustostanach, lokalach mieszkalnych, lokalach użytkowych i garaży
oraz o niezagospodarowanych obiektach raz w miesiącu.
32. Podawanie do publicznej wiadomości wykazu zwalniających się lokali mieszkalnych za pośrednictwem
Wydziału Zarządzania Nieruchomościami i Gospodarki Lokalowej oraz poprzez wywieszenie w administra-
cjach zarządców zasobu komunalnego.
33. Przyjmowanie i rejestrowanie oświadczeń o wyrażeniu woli zawarcia umowy najmu konkretnego mieszka-
nia.
34. Udostępnianie lokali mieszkalnych i użytkowych przyszłym najemcom w celu dokonania oględzin jego
stanu technicznego, wyposażenia, itp. w terminach określonych w odpowiednich przepisach.
35. Protokolarne przekazywanie lokalu właścicielom oraz najemcom, a także przejmowanie lokali po zakoń-
czeniu najmu.
36. Uczestnictwo w przeprowadzanych eksmisjach z lokali mieszkalnych i użytkowych, zabezpieczenie mienia
w magazynie udostępnionym przez Zamawiającego oraz zabezpieczenie lokali przejętych w wyniku eksmi-
sji.
37. Wskazywanie mieszkań do zasiedlenia i remontu zgodnie z obowiązującym i zatwierdzonym przez Gminę
Zabrze regulaminem wskazywania mieszkań.
38. Zgłaszanie propozycji przekwalifikowania lokali.
39. Przygotowywanie wniosków i kompleksowych opinii dotyczących zmiany przeznaczenia lokali mieszkal-
nych na cele niemieszkalne i odwrotnie.
40. Opiniowanie i nadzorowanie zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń.
41. Ocena stanu technicznego lokalu i zgłaszanie propozycji zagospodarowania przy udziale przedstawiciela
Zamawiającego.
42. Przyjmowanie wniosków od najemców o wykup lokali mieszkalnych i użytkowych, potwierdzanie tytułu
prawnego do lokalu wraz z podaniem jego powierzchni, udzielanie informacji o warunkach zawarcia umowy
21
sprzedaży, wydawanie zaświadczeń o braku zaległości w płatności czynszu oraz opłat związanych z lokalem
i przekazywanie Zamawiającemu kompletu dokumentów.
43. Opiniowanie i komisyjne sprawdzanie możliwości zmiany branży w lokalach użytkowych, kompletowanie
dokumentacji w tym zakresie.
44. Sporządzanie w terminie określonym przez Zamawiającego sprawozdań, analiz tematycznych, wycinko-
wych, problemowych w zależności od występujących potrzeb.
45. Wyrażanie zgody na zamianę lokali mieszkalnych zgodnie z zasadami ustalonymi przez Zamawiającego.
46. Informowanie najemców o możliwości ubiegania się o przyznanie dodatku mieszkaniowego. Występowanie
o wstrzymanie dodatków mieszkaniowych.
47. Prowadzenie postępowań w zakresie regresów towarzystw ubezpieczeniowych, sprawdzanie ich zasadności,
regulowanie należności z tytułu regresów wynikających z zadań Zarządcy na nieruchomościach oraz prowa-
dzenie spraw związanych z egzekucją odszkodowań od ubezpieczyciela i obciążanie winnych powstałych
szkód.
48. Planowanie, przygotowanie i realizacja przedsięwzięć z zakresu obrony cywilnej zgodnie z obowiązującymi
przepisami.
49. Uczestniczenie w odczytach urządzeń pomiarowych stanowiących podstawę do fakturowania kosztów za-
kupionej zimnej wody, ciepła dla celów centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, gazu (w przy-
padkach budynków wyposażonych w liczniki zbiorcze oraz kotłownie i pralnie) i energii elektrycznej dla
potrzeb oświetlenia pomieszczeń wspólnego użytkowania.
50. Kontrolne dokonywanie odczytów wodomierzy indywidualnych zimnej i ciepłej wody we wszystkich loka-
lach mieszkalnych i użytkowych.
5.3.3. Czynności eksploatacyjne
Do obowiązków Zarządcy w zakresie czynności eksploatacyjnych (realizacja i finansowanie zadań) w obrębie
nieruchomości należy w szczególności:
1. Utrzymywanie nieruchomości w czystości, co należy uzyskać poprzez:
a) codzienne (w dni robocze) zamiatanie chodników, dojść i dojazdów do budynków, podwórzy i otocze-
nia stanowisk na odpady stałe,
b) zamiatanie klatek schodowych, dwa razy w tygodniu,
c) mycie klatek schodowych, dwa razy w miesiącu,
d) sprzątanie części wspólnych piwnic, pralni i suszarni, co dwa tygodnie,
e) mycie okien pomieszczeń wspólnych, co dwa miesiące,
f) mycie lamperii, balustrad, drzwi wejściowych do budynku i do pomieszczeń wspólnego użytku, jeden
raz na kwartał,
g) utrzymanie w czystości numerków świetlnych i tablic z nazwą ulicy,
h) zabezpieczenie wodomierza głównego przed uszkodzeniem,
i) przygotowanie budynków do sezonu zimowego, zabezpieczenie wodomierza i instalacji wodnej przed
zamarznięciem,
j) usuwanie śniegu, błota pośniegowego i lodu oraz posypywanie chodników, odśnieżanie dojść do bu-
dynków i placyków gospodarczych - bezpośrednio po wystąpieniu opadów, usuwanie nawisów śniegu z
dachów, strącanie sopli z rynien, gzymsów i innych elementów budynku. Czynności te należy wyko-
nywać w miarę potrzeb, również w wolne soboty, niedziele i święta.
k) sprzątanie i mycie kabin dzwigów osobowych i komór zsypowych (w tym komory dolnej), co dwa ty-
godnie,
l) kontrolę wyposażenia nieruchomości w urządzenia służące do gromadzenia odpadów, utrzymywanie
stanowisk na odpady stałe w czystości, oraz kontrola racjonalnej częstotliwości wywozu odpadów,
m) przygotowywanie do wywozu przedmiotów wielkogabarytowych zgodnie z obowiązującymi przepisa-
mi lokalnymi oraz wywozu gruzu i innych odpadów,
22
n) wywóz rzeczy z lokali mieszkalnych i użytkowych (pustostanów), pozostawionych przez byłych na-
jemców,
o) koszenie trawników min. 3 razy do roku,
p) pielęgnację kwietników, drzewo- i krzewostanu, tj. wykonywanie cięć sanitarnych, korygujących i
prześwietlających w koronach drzew, wycinka drzew suchych i zagrażających bezpieczeństwu, usuwa-
nie odrostów, usuwanie wiatrołomów, odmładzanie krzewów, oraz usuwanie młodych siewek drzew i
krzewów rosnących na dziko,
q) sprzątanie terenów zielonych posesji, stanowisk na odpady stałe i innych , 1 raz w tygodniu.
2. Zamawiający wymaga aby czynności określone pkt 1 ppkt a, b, c, d, e, f, i g realizowane były do godziny
1400.
3. Przeprowadzanie deratyzacji w ramach akcji odszczurzania
4. Przeprowadzanie deratyzacji, dezynfekcji i dezynsekcji części wspólnych budynków oraz lokali mieszkal-
nych i użytkowych po zgonach najemców, wystąpieniu plagi os, robactwa itp.
5.3.4. Czynności technicznego utrzymania budynków
Do obowiązków Zarządcy w zakresie technicznego utrzymania budynków i lokali (realizacja i finansowanie
zadań) należy w szczególności:
1. Prowadzenie na bieżąco dokumentów określonych przepisami prawa budowlanego i przepisami dozoru
technicznego dla obiektów i urządzeń technicznych, tj:
a. książki obiektu budowlanego,
b. protokołów badań i odbioru urządzeń technicznych dopuszczonych do ruchu,
c. książki obsługi dzwigów, urządzeń hydroforowych, zbiorników ciśnieniowych, węzłów ciepłowni-
czych,
d. książki bieżącej ewidencji zgłoszeń zaistniałych awarii, zgłoszeń konserwacyjnych i remontów oraz
ich realizacji,
e. dokumentacji powykonawczej robót budowlanych i remontów wraz z protokołami odbioru tych robót.
2. Dokonywanie okresowych przeglądów i kontroli urządzeń technicznych oraz budynków, zgodnie z obowią-
zującymi przepisami prawa budowlanego.
3. Przygotowanie wykazu propozycji remontów budynków sporządzonego w oparciu o kontrolę ich stanu
technicznego, w układzie rzeczowo finansowym uwzględniającym:
a. adres obiektu,
b. rodzaj (branże) i rozmiar robót,
c. szacunkowy koszt robót,
d. ocenę pilności realizacji potrzeb remontowych.
Przedmiotowy wykaz należy przedłożyć Zamawiającemu w terminie do 30 czerwca danego roku na rok na-
stępny.
4. Uczestniczenie w ustalaniu hierarchii potrzeb remontowych przez Zamawiającego.
5. Typowanie budynków do rozbiórki ze względu na zły stan techniczny.
6. Typowanie do remontu chodników i dojść do budynków.
7. Uczestniczenie służb technicznych Zarządcy w przekazywaniu nieruchomości celem wykonania robót re-
montowych i uczestniczenie w ich odbiorze.
8. Przygotowywanie sprawozdań finansowych i rzeczowych z technicznego utrzymania budynków za dany rok
kalendarzowy, w terminach ustalonych przez Zamawiającego.
9. Przeprowadzanie wizji w budynkach i lokalach w sprawach zgłaszanych usterek (m.in. kwalifikacja stolarki
okiennej do wymiany) i zużycia technicznego elementów budynku i wyposażenia technicznego lokali oraz
uczestniczenie w wizjach i rozprawach administracyjnych zwoływanych przez Zamawiającego, Powiatowe-
go Inspektora Nadzoru Budowlanego, Straż Miejską, Sanepid itp.
23
10. Prowadzenie rejestrów:
a. zleceń robót remontowych,
b. umów zawieranych z wykonawcami,
c. robót awaryjnych,
d. stolarki zakwalifikowanej do wymiany.
11. Nadzór nad remontami, adaptacją i modernizacją lokali przeprowadzaną przez najemców, a w szczególno-
ści:
a. nad zmianą sposobu ogrzewania:
- rozpatrywanie wniosków o zmianę sposobu ogrzewania,
b. nad zmianą układu funkcjonalnego lokali:
- konsultacja możliwości przeprowadzenia zmian,
- opiniowanie przedstawionych projektów modernizacji lokalu,
- odbiór wykonanych prac zgodnie z dokumentacją i pozwoleniem na budowę.
12. Przyjmowanie i opiniowanie wniosków najemców lokali dotyczących przeróbek, przebudów, zmian elewa-
cji budynków, wymiany stolarki okiennej przez najemcę na koszt Zamawiającego i zmian w konstrukcji bu-
dynku bez analizy projektów pod względem przyjętych rozwiązań i technicznej poprawności.
13. Przyjmowanie wniosków najemców lokali mieszkalnych dotyczących zwrotu nakładów poniesionych na
wymianę stolarki (okiennej, drzwiowej) lub elementów wyposażenia, których wymiana należy do obowiąz-
ku wynajmującego. Zamawiający będzie zwracał najemcom w całości lub częściowo poniesione na ten cel
wydatki po przedłożeniu przez Zarządcę kompletu dokumentów, a w szczególności:
a) oryginału faktury dotyczącej dokonanej wymiany,
b) kosztorysu przeliczeniowego opracowanego wg stawek ustalonych przez Zamawiającego na dany rok
kalendarzowy,
c) korespondencji prowadzonej z lokatorem.
Zbiorcze zestawienie wniosków wraz z w/w dokumentami należy przedkładać Zamawiającemu nie częściej
niż raz w miesiącu.
14. Typowanie lokali do remontu kapitalnego, który będzie wykonany przez przyszłego najemcę we własnym
zakresie i na własny koszt, sporządzania zakresu robót z podaniem ich orientacyjnego kosztu oraz zawiera-
nia umów z lokatorami na czas remontu, rozpatrywanie wniosków o przedłużenie terminu remontu, odbiór
wykonanego przez lokatora remontu i zawarcie umowy najmu.
15. Określanie i wstępne akceptowanie zakresu robót remontowych wnioskowanych przez najemców lokali
użytkowych i odbiór wykonanych przez najemcę robót remontowych.
16. Wydawanie zezwoleń wraz z podaniem warunków technicznych na montaż wodomierzy indywidualnych
(podliczników).
17. Kontrola legalizacji liczników głównych i indywidualnych poboru wody zimnej i ciepłej, kontrola plomb z
oczytaniem ich cech legalizacyjnych.
18. Zlecanie wykonania ekspertyz urządzeń pomiarowych stanowiących podstawę do fakturowania dostaw
komunalnych i ich rozliczania (wodomierzy głównych, liczników elektrycznych, liczników i podzielników
ciepła itp.). Koszt wykonania ekspertyz obciąża Zarządcę.
19. Dozór, wraz z drobnymi robotami konserwacyjnymi, urządzeń technicznych w budynkach, utrzymywanie
ich w odpowiednim stanie technicznym oraz kontrola prawidłowości ich działania, w tym:
a. sprawdzanie szczelności kotła,
b. sprawdzanie automatyki i zabezpieczeń kotłów,
c. sprawdzanie szczelności instalacji gazowej i działania wentylacji,
d. przeprowadzanie próbnego rozruchu kotłowni przed sezonem grzewczym.
20. Zabezpieczenie terenu w obrębie zagrożenia wynikłego ze stanu awaryjnego.
21. Przygotowywanie instalacji centralnego ogrzewania do sezonu grzewczego oraz uczestniczenie w jego uru-
chomieniu.
24
22. Obsługa lokalnych kotłowni.
23. Obsługa lokalnej przepompowni.
24. Obsługa lokalnych węzłów cieplnych.
I. Obowiązkiem Zarządcy w zakresie zapewnienia warunków technicznych użytkowania budynków, w celu
utrzymania ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia, jest prze-
prowadzanie bieżącej konserwacji budynków i ich otoczenia. Zarządca wykonuje te obowiązki poprzez re-
alizację i finansowanie zadań w zakresie wynikającym z umowy o zarządzanie
II. Obowiązkiem Zarządcy dotyczącym zapewnienia warunków technicznych użytkowania budynków, w celu
utrzymania ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia, jest również
przeprowadzanie, według zatwierdzanych przez Zamawiającego na bieżąco wykazów, remontów bieżących
budynków o wartości nie przekraczającej 6.000 EURO. Zamawiający pokrywa koszty tych remontów oraz
koszty usuwania awarii i ich skutków.
III. Obowiązkiem Zamawiającego dotyczącym zapewnienia warunków technicznych użytkowania budynków,
w celu utrzymania ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia, jest
przeprowadzanie remontów bieżących o wartości przekraczającej 6.000 EURO.
5.3.5. Czynności windykacyjne
Do obowiązków Zarządcy w zakresie spraw związanych z windykacją zaległości czynszowych należy w szcze-
gólności:
1. Analiza stanu kont finansowych poprzez sporządzenie miesięcznego imiennego wykazu należności nie
uregulowanych i określenie czynności, które należy w danym miesiącu wykonać. Zestawienia te pozo-
stają do wglądu Zamawiającego.
2. Sporządzanie i przesyłanie wezwań do zapłaty wszystkim pełnoletnim osobom stale zamieszkującym w
lokalu gdy:
a. bezskutecznie minął termin zapłaty,
b. z dłużnikiem nie jest zawarta ugoda na ratalną spłatę długu lub postępowanie ugodowe nie jest
w toku załatwiania,
c. nie została udzielona prolongata zapłaty należności.
3. Wystawianie i doręczanie upomnień o zapłatę należności.
4. Prowadzenie postępowania ugodowego w sprawie zapłaty zaległych i bieżących należności przed wy-
powiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego, wypowiadanie umów najmu i dzierżawy oraz za-
wieranie ugód w sprawie spłaty zaległych należności czynszowych za lokale, co do których nie zostało
wszczęte postępowanie sądowe lub zakończyło się postępowanie sądowe i nie zostało wszczęte postę-
powanie egzekucyjne.
5. Prowadzenie windykacji należności oraz dochodzenie na drodze postępowania sądowego i egzekucyj-
nego należności z tytułu czynszu, opłat za media oraz innych roszczeń wynikających z obowiązków
zarządcy, występowanie z pozwem o eksmisję z lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży.
6. Na podstawie prawomocnych nakazów sądowych, wystosowywanie przedkomorniczych wezwań do
zapłaty do dłużników objętych nakazem zapłaty, w przypadku gdy bezskutecznie minął termin zapłaty
określony wezwaniu do zapłaty.
25
7. Bieżąca analiza kont finansowych najemców pod względem wywiązywania się ze zobowiązań płatni-
czych.
8. Zawiadamianie o występujących zaległościach nie przekraczających wartości odpowiadającej sumie 3
miesięcznych opłat oraz w przypadku występowania kwot spornych, uzgodnienie salda konta finanso-
wego.
9. Wypowiadanie umów najmu z powodu zaległości w opłatach.
10. Przejęcie i kontynuowanie spraw sądowych i windykacji, rozpoczętych przed datą spisania niniejszej
umowy.
11. Przekazanie spraw rozpoczętych przed datą zakończenia niniejszej umowy nowemu zarządcy.
12. Prowadzenie bieżących działań w zakresie:
a) wystawiania wezwań do zapłaty z określeniem terminu realizacji zobowiązania,
b) monitorowania kartoteki finansowej dłużnika celem stwierdzenia terminowej zapłaty długu,
c) wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego i użytkowego w przypadku, jeżeli dłużnik nie
ureguluje długu w wyznaczonym terminie lub nie realizuje warunków ugody z wyznaczeniem ter-
minu zdania lokalu,
d) sporządzania protokołu na okoliczność odbioru lokalu lub protokołu na okoliczność odmowy zda-
nia mieszkania w terminie określonym przez Zarządcę,
e) egzekwowania należności wszystkimi dostępnymi i zgodnymi z prawem sposobami w przypadku
zdania lokalu,
f) podejmowanie czynności zmierzających do zwrotu lokalu poprzez skierowanie sprawy na drogę
postępowania sądowego o eksmisję z zajmowanego lokalu w przypadku nie zdania lokalu w wy-
znaczonym terminie.
13. Przygotowanie kompletu dokumentów do wystosowania pozwu do sądu o eksmisję. W tym celu należy,
przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego, przeanalizować sytuację dłużnika i w
zależności od standardu mieszkania, sytuacji materialnej i rodzinnej dłużnika, podejmować działania
stosowne do sytuacji, w szczególności:
a) wezwać dłużnika na rozmowę i poinformować o:
- możliwości zamiany mieszkania za zapłatą zobowiązań
- możliwości ubiegania się o przekwalifikowanie zajmowanego mieszkania na lokal socjalny,
- możliwości ubiegania się o przyznanie dodatku mieszkaniowego,
- możliwości ubiegania się o pomoc finansową z Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie,
- możliwości zamiany mieszkania na mniejsze lub o gorszym standardzie z przejęciem zobowiązań
- innych możliwościach ugodowego załatwienia sprawy,
b) przygotować dokumentację celem wszczęcia postępowania sądowego o eksmisję.
14. Przygotowanie i kierowanie pozwów do sądów o eksmisję.
15. Prowadzenie postępowania egzekucyjnego dotyczącego nakazów zapłaty , wyroków eksmisyjnych.
16. Występowanie do sądu o nadanie nakazom zapłaty bądz wyrokom sądowym klauzuli wykonalności.
Koszt wpisu sądowego i koszt uzyskania klauzuli wykonalności ponosi Zamawiający.
17. Uczestniczenie w czynnościach egzekucyjnych w terminach wyznaczonych przez komornika.
18. Składanie wniosków w czasie zajęcia ruchomości o przekazanie ich wierzycielowi pod dozór. Przewie-
zienie zajętych ruchomości do magazynu.
19. Ustalanie przez windykatorów miejsc pracy dłużników (niezależnie od czynności komorników) i stanu
majątkowego dłużników.
20. Sporządzanie i przedkładanie sprawozdań z wyników windykacyjnych.
26
21. Analizowanie poszczególnych spraw o windykację długów, prowadzenie wymaganej korespondencji z
komornikami, dłużnikami i pełnomocnikami stron.
22. Podejmowanie decyzji w sprawach o ewentualne zawieszanie postępowania egzekucyjnego na wniosek
stron, przy uwzględnieniu interesu wierzyciela.
23. Spisywanie ugód z dłużnikami.
24. Występowanie o umarzanie wierzytelności.
25. Interweniowanie w sprawach zadłużeń zagrożonych nieściągalnością.
26. Przeprowadzanie wywiadów środowiskowych.
27. Prowadzenie rejestru poszczególnych czynności według typów i rodzajów.
28. Uzgadnianie stanu kont i sald z najemcami.
29. Przygotowywanie kwartalnych informacji o dłużnikach.
30. Prowadzenie bieżącej współpracy z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Rodzinie, Komornikami Sądowymi,
itp.
31. Sporządzanie sprawozdań z działalności windykacyjnej na potrzeby Zamawiającego i GUS.
32. Prowadzenie na bieżąco zestawień dotyczących podjętych działań windykacyjnych, procesowych, eg-
zekucyjnych, postępowania ugodowego, należności nieściągalnych i ich uprawdopodobniania.
5.3.6. Czynności finansowe
Do obowiązków Zarządcy w zakresie spraw finansowych należy:
1. Pobieranie od najemców z zarządzanego zasobu należności z tytułu czynszu i opłat związanych z korzysta-
niem z lokalu wynikających z obowiązujących przepisów prawa i zawartych umów.
2. Naliczanie i rozliczanie kaucji mieszkaniowych zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz odprowadzanie
w dniu pobrania przez Zarządcę kaucji mieszkaniowej na rachunek wskazany przez Zamawiającego, pro-
wadzony przez Bank .........................................................
3. Prowadzenie na bieżąco ewidencji przypisów należności czynszowych i innych opłat.
4. Przyjmowanie od najemców i dzierżawców bez opłaty manipulacyjnej wpłat czynszów, odszkodowań i
innych opłat w punktach kasowych zlokalizowanych w lokalach dostarczonych przez Zamawiającego.
Wszelkie koszty związane z inkasem, a w szczególności koszty zabezpieczenia pomieszczenia kasy, środ-
ków pieniężnych w kasie, konwoju, przeliczenia gotówki obciążają Zarządcę.
5. Przekazywanie w tym samym dniu środków pobranych za pośrednictwem kasy na rachunek wskazany przez
Zamawiającego, prowadzony przez Bank ...............................................
6. Prowadzenie ewidencji analitycznej i pozabilansowej zarządzanego zasobu i zmian w wyżej wymienionych
środkach trwałych zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz sporządzanie sprawozdań dla Gminy w tym
zakresie.
7. Prowadzenie ewidencji przychodów i kosztów dla nieruchomości określonych w ż 1 oraz przekazywanie jej
Zleceniodawcy.
8. W przypadku zwrotu nieruchomości będących w zarządzie Gminy przekazywanie właścicielowi nierucho-
mości oraz Zamawiającemu rozliczeń finansowych.
27
9. Prowadzenie pełnego rozliczenia finansowego poszczególnych nieruchomości.
10. Prowadzenie komputerowego naliczenia czynszów i opłat oraz podatku VAT i przekazanie Gminie do 15
każdego miesiąca miesięcznej informacji, na nośniku magnetycznym w formacie przez strony ustalonym,
dotyczącej naliczonych i wpłaconych w danym miesiącu czynszów i opłat oraz podatku VAT, a także doko-
nanych wpłatach od najemców (lokatorów) i zaległościach w opłatach.
11. Sporządzanie sprawozdań, zestawień i analiz dotyczących naliczania i windykacji czynszów oraz innych
opłat według potrzeb i wymagań Zamawiającego.
12. Sporządzanie za okres roczny w terminie do 20 dnia po upływie roku oraz za okresy kwartalne w terminie
do 20 dnia po upływie kwartału sprawozdań ze zrealizowanych na rzecz Zamawiającego wpływów i uzgad-
nianie tych wpływów z ewidencją księgową prowadzoną przez Zamawiającego.
13. Sprawdzanie pod względem rachunkowym, formalnym i merytorycznym faktur za dostawę mediów i wy-
konane usługi związane z zarządzanym zasobem. Zarządca ponosi odpowiedzialność za zgodność kwot wy-
nikających z faktur z rzeczywistym zakresem usług.
14. Prowadzenie analiz zużycia wody w budynkach w oparciu o odczyty wodomierzy głównych, nie rzadziej
niż jeden raz na pół roku.
15. Analizowanie kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej oraz na tej podstawie ustalanie
wysokości zaliczek dla odbiorców tych mediów (najemców).
16. Sporządzanie kalkulacji kosztów wytworzenia ciepła w kotłowniach lokalnych i na tej podstawie ustalanie
zaliczek dla odbiorców ciepła z tych zródeł.
17. Przygotowywanie materiałów wyjściowych do sporządzanych rozliczeń kosztów ciepła przez specjalistycz-
ne firmy rozliczeniowe oraz weryfikacja tych rozliczeń, dla budynków posiadających podzielniki kosztów.
18. Okresowe (roczne) rozliczanie kosztów mediów i usług świadczonych dla obsługi budynków i mieszkań-
ców.
19. Przekazywanie indywidualnych rozliczeń użytkownikom mieszkań i lokali użytkowych i ściąganie na-
leżności z tego wynikających.
5.3.6. Kary umowne
1. W przypadku nieuzasadnionego nie wywiązania się lub niewłaściwego wywiązania się Zarządcy z
obowiązków określonych w niniejszej umowie, Zamawiający wzywa Zarządcę do bezzwłocznego usunięcia
uchybień oraz ma prawo naliczyć karę umowną odpowiadającą wielkości wynagrodzenia za powierzchnię
użytkową budynku, lokalu lub terenu niezabudowanego, na której obowiązki nie zostały wykonane. Potrą-
cenie nastąpi za okres, w którym występowały nieprawidłowości, nie krótszy niż 1 miesiąc, i może wynosić
do 500 % należnego wynagrodzenia.
2. W kontroli wykonania zadań określonych w umowie uczestniczą przedstawiciele obu stron.
3. W przypadku znacznych opóznień w wykonywaniu przez Zarządcę obowiązków objętych niniejszą
umową Gmina wezwie go do usunięcia stwierdzonych uchybień i może potrącić Zarządcy w formie kary
umownej 30% ustalonego miesięcznego wynagrodzenia.
4. W przypadku bezskuteczności wezwania do usunięcia stwierdzonych uchybień Zamawiający może
rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym.
5. Ustala się minimalny próg ściągalności należności budżetu miasta ( z wyłączeniem lokali socjalnych) obli-
czony jako stosunek rzeczywistych wpływów czynszowych (bieżących i zaszłych) w danym miesiącu do
naliczonego w danym miesiącu przypisu na poziomie 90%.
28
6. W przypadku nie uzyskania wymaganego w ust. 1 progu ściągalności, Zamawiający ma prawo potrącić
Zarządcy wynagrodzenie w wysokości stanowiącej różnicę między rzeczywistymi wpływami a naliczonym
w danym miesiącu przypisem.
7. W przypadku gdy roczny wskaznik windykacji (z wyłączeniem lokali socjalnych) spadnie poniżej pozio-
mu 85 % Zamawiający ma prawo rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym.
6. Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi
6.1. Definicja samodzielnego lokalu
Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku określa sposób ustanawiania od-
rębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i
obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie bu-
dynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami
pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpo-
wiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na
cele inne niż mieszkalne.
Spełnienie wymagań określonych dla samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie
zaświadczenia.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet
do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości grunto-
wej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych,
komórka, garaż, zwane "pomieszczeniami przynależnymi".
Wyrok z dnia 21 pazdziernika 2003 roku, I CK 156/02, OSNC 2004/11/185: Lokale samo-
dzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903), które nie zostały wyodrębnione, stanowią
wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości i jemu przypadają po-
żytki oraz przychody z lokali.
6.2. Nieruchomość wspólna
W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieru-
chomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi
grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 3
pazdziernika 2002 r. III RN 153/2001: Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, sta-
nowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właścicie-
la, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w
29
tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz wła-
ściciela lokalu mieszkalnego.
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97: Po wej-
ściu w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85
poz. 388 ze zm.) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć
swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania
i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.
6.3. Udział w nieruchomości wspólnej
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosun-
kowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do
łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależ-
nymi.
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej
odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami
do nich przynależnymi.
Do wyznaczenia udziału niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielne-
go lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przyna-
leżnych.
W sytuacji gdy nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt za-
budowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości
wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią po-
mieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z po-
mieszczeniami do nich przynależnymi.
6.4. Definicja wspólnoty mieszkaniowej
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy
wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobo-
wiązania, pozywać i być pozwana.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2006 roku, sygn. akt: III CZP 5/06: Członek
wspólnoty mieszkaniowej jest osobą trzecią w rozumieniu art. 822 k.c. w sytuacji, gdy za
poniesioną przez niego szkodę odpowiada wspólnota z tytułu nienależytego wykonania
zarządu nad nieruchomościa wspólną.
30
6.5. Ustanowienie własności lokalu
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:
�� umowy,
�� jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
�� orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu
notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości
wspólnej.
Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspól-
ną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współ-
właścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
6.6. Umowa zobowiązaniowa
Odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właścicie-
la gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu bu-
dowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na
inną wskazaną w umowie osobę.
Do ważności takiej umowy, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była wła-
ścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na bu-
dowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa
zostało ujawnione w księdze wieczystej.
W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wnio-
sek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze
wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
6.7. Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej
przeznaczeniem.
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związa-
nych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom loka-
31
li w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i
ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w
pożytkach i innych przychodach.
Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali
użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzy-
mywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w
kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w
sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi
w ochronie wspólnego dobra. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać
na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo
usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części
lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
6.8. Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
ż� wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
ż� opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części
dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i
windę,
ż� ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są po-
krywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
ż� wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
ż� wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących
opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą
być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.
Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykra-
cza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo
przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości
wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży loka-
lu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z
nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do loka-
lu zamiennego.
6.9. Zarząd nieruchomością wspólną
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w
umowie zawartej pózniej w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością
wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwła-
ścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego
32
nabywcy lokalu. Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może na-
stąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta
stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do do-
tychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną
mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cy-
wilnego o współwłasności.
Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż sie-
dem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilku-
osobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spo-
śród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą
być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub od-
wołani.
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w
stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilku-
osobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego
członkowie.
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna
jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca
zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające za-
kres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
ż� ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
ż� przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
ż� ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
ż� zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
ż� udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na
ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy
lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udzia-
łów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub
przebudowanego,
�� udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nierucho-
mości wspólnej,
ż� dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
�� nabycie nieruchomości,
ż� ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związa-
nych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku
poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co naj-
mniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością
wspólną,
ż� udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż
jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieru-
chomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, od-
rębnych nieruchomościach wspólnych,
33
ż� określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu
zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek
uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na
rzecz nieruchomości wspólnej.
PLAN GOSPODARCZY WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ NA 2007 ROK
Powierzchnia użytkowa [m2]: 523,24 Liczba osób: 24
Planowane Stawka mie-
koszty w sięczna (na 12
Koszty zarządu nieruchomością Koszty z 2007 roku (za miesięcy)
L.p. wspólną: 2006r. rok) [zł/m2]
1. Sprzątanie 2160,00 2160,00 0,34
2. Wynagrodzenie zarządcy 2825,52 2825,50 0,45
3. Drobne naprawy i awarie 0,00 500,00 0,08
4. Energia elektryczna 181,39 200,00 0,03
5. Przeglądy kominiarskie 162,02 170,00 0,03
6. Przeglądy instalacji gazowej 96,30 100,00 0,02
7. Przegląd budynku 298,90
8. Ubezpieczenie nieruchomości wspólnej 389,81 400,00 0,06
9. Opłaty bankowe i odsetki 837,00 800,00 0,13
10. Pozostałe 65,74 200,00 0,03
Razem koszty zarządu 7016,68 7355,50 1,17
Stawka mie-
sięczna (na 12
Media miesięcy)
Wywóz nieczystości stałych [wg liczby
11. osób] 1111,80 1200,00 4,17
12. Zimna woda i ścieki [ za 1 m3] 6300,00 4,91
Stawka mie-
sięczna (na 12
miesięcy)
Fundusz remontowy [zł/m2]
Fundusz remontowy (zgodnie z uchwa-
13. łą o jego utworzeniu) 3139,44 0,50
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądz na zebraniu, bądz w drodze indywidu-
alnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych czę-
ściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości
udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w okre-
ślonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udzia-
łów należy do jednego właściciela bądz gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głoso-
wanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każ-
34
de żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości
wspólnej.
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 pazdziernika 2002 r., II CKN 1479/2000,
OSN 2004/1/8: Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmia-
ną sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.)
wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego.
O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie,
każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 pazdziernika 2002 r., IV CKN
1351/2000, OSNC 2004/3/30: Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o ter-
minie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli
zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25 ust. 1 ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz.
903).
W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któ-
remu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może
żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynno-
ści oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieproceso-
wym.
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepi-
sami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarzą-
dzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może
być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia
uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powódz-
two o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała
podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
wyrok z dnia 2004.02.19 - sąd apelacyjny w Krakowie, I ACa 1297/03: Przepis art. 25 ust.
1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały,
stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upły-
wie wskazanego w nim terminu, wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uza-
sadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1.
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiąz-
ków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia
zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wy-
nagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej,
35
określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieru-
chomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z
innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Okresem rozliczeniowym wspólnoty
mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej
dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w
imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz
prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomo-
ści wspólnej.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opraco-
wania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z
opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji
dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego właściciela nie-
ruchomości,
2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli lokali w częściach
odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwier-
dzających prawo własności lokali.
Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub
zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18
ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie pózniej niż w pierw-
szym kwartale każdego roku.
Przedmiotem zebrania rocznego, powinny być w szczególności:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na
pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
w sposób określony w art. 18 ust. 1,
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu za-
rząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów
w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
36
O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną po-
wierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na pi-
śmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku
zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wska-
zać treść tej zmiany.
Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewi-
dzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z bu-
dynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić wła-
ścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających
spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, pra-
wem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości
gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
6.10. Prawidłowe zorganizowanie wspólnoty mieszkaniowej
Dla prawidłowego zorganizowania wspólnoty należy podjąć następujące czynności:
1.Wybieramy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej lub powierzamy zarząd w trybie art. 18
ustawy o własności lokali:
Zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawartej pomiędzy
deweloperem i pierwszym nabywcą lokalu w nieruchomości umieszczony jest zapis o okre-
śleniu sposobu zarządu, często też wskazywana jest osoba zarządcy. Brak takiego rozwiąza-
nia skutkuje koniecznością powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Członkiem takiego
zarządu nie może być osoba prawna - spółka, czy np. spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby
prawne mogą natomiast administrować obiektem - o ile wspólnota mieszkaniowa zleci wyko-
nywanie tych czynności.
2. Uchwalamy plan gospodarczy na dany rok, podejmujemy też uchwały o wysokości
miesięcznych zaliczek, o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej:
Po dokonaniu wyboru organu, który będzie reprezentował wspólnotę , właściciele lokali po-
winni w pierwszej kolejności podjąć uchwały o zatwierdzeniu planu gospodarczego oraz
wysokości miesięcznych zaliczek na dany rok obrachunkowy, jak również sposobie prowa-
dzenia ewidencji pozaksięgowej. Ustalenie kosztów na utrzymanie nieruchomości wspólnej
stanowi bowiem czynność przekraczającą zarząd zwykły nieruchomości.
3. Zgłoszenie wspólnoty mieszkaniowej w urzędzie statystycznym oraz urzędzie skarbo-
wym celem nadania numerów REGON oraz NIP:
37
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ustawy o własności lokali)
zgłasza wspólnotę w Głównym Urzędzie Statystycznym celem nadania jej numeru REGON,
powinien dokonać tej czynności w terminie 14 dni od jego ukonstytuowania. Zgłoszenia tego
dokonuje się na druku RG - 1 i załącza kserokopię uchwały o wyborze zarządu lub akt nota-
rialny w przypadku powierzenia zarządu w trybie art. 18 (należy mieć przy sobie oryginał
dokumentu celem okazania urzędnikowi dokonującemu rejestracji). Następnie, nie pózniej
niż po upływie miesiąca od nadania nr REGON, przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej
winni udać się do urzędu skarbowego właściwego wg. miejsca położenia nieruchomości,
gdzie wspólnocie mieszkaniowej nadany zostanie numer NIP. Na miejscu należy wypełnić
stosowne formularze zgłoszeniowe NIP 2 (do formularza załącza się kserokopie uchwały o
wyborze zarządu lub aktu notarialnego oraz zaświadczenia REGON). Jeżeli wspólnota miesz-
kaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej - można wystąpić o zwolnienie z comie-
sięcznego obowiązku składania deklaracji CIT.
4. Wspólnota mieszkaniowa wyrabia pieczątkę i zakłada rachunek bankowy:
Po otrzymaniu numerów REGON i NIP przedstawiciele wspólnoty wyrabiają pieczątkę, na
której zwykle poza nazwą wspólnoty umieszcza się nr NIP, następnie zawierają umowę z
bankiem na prowadzenie rachunku bankowego. Posiadaczem takiego rachunku jest wspólnota
mieszkaniowa a nie np. zarząd. Zmiana zarządu lub zarządcy nie będzie zatem pociągać za
sobą konieczności otwarcia nowego konta dla wspólnoty, zmieniają się wówczas jedynie
osoby uprawnione do dysponowania rachunkiem.
5. Wspólnota mieszkaniowa zawiera umowy
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18),
jako jej organ zobowiązany jest do zawarcia w jej imieniu umów, które umożliwią bieżące
funkcjonowanie nieruchomości, a więc o dostawę energii elektrycznej, wody, na konserwację
obiektu, wywóz nieczystości, dostawy ciepła, etc.
7. Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi Towarzystw Bu-
downictwa Społecznego
Zasady działania towarzystw budownictwa społecznego określa ustawa z dnia 26 paz-
dziernika 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
7.1. Formy organizacyjne TBS
Towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie:
ż� spółek z ograniczoną odpowiedzialnością,
ż� spółek akcyjnych,
ż� spółdzielni osób prawnych.
38
Do towarzystwa budownictwa społecznego, zwanego dalej "towarzystwem", stosuje się
odpowiednio przepisy Kodeksu spółek handlowych lub ustawy z dnia 16 września 1982 r. -
Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 oraz z 2004 r. Nr 99, poz. 1001).
�� Towarzystwo prowadzi działalność na obszarze określonym w umo-
wie lub statucie towarzystwa.
�� Dochody towarzystwa nie mogą być przeznaczane do podziału mię-
dzy wspólników lub członków.
�� Dochody towarzystwa przeznacza się je w całości na działalność sta-
tutową towarzystwa.
Nazwa towarzystwa, oprócz wyrazów wskazujących na jego formę organizacyjną, po-
winna zawierać wyrazy "towarzystwo budownictwa społecznego" lub skrót "TBS". Wyrazy
"towarzystwo budownictwa społecznego" i skrót "TBS" mogą być używane w nazwie oraz do
określenia działalności lub reklamy wyłącznie w odniesieniu do towarzystw budownictwa
społecznego w rozumieniu przepisów ustawy.
7.2. Przedmiot działania TBS
Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksplo-
atacja na zasadach najmu.
Towarzystwo może również:
ż� nabywać budynki mieszkalne,
ż� przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie po-
trzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
ż� wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,
ż� sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemiesz-
kalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych bu-
dynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych bu-
dynków mieszkalnych,
ż� prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastruktu-
rą towarzyszącą.
Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach miesz-
kaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie
akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem
wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eks-
ploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.
Czynsz najmu w zasobie TBS nie może być wyższy w skali roku niż 4 % wartości od-
tworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochro-
nie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
7.3. Umowy partycypacyjne TBS
Pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swoich pracowników, a także oso-
by prawne mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mo-
gą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych miesz-
kań. Pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie party-
cypacji w kosztach budowy mieszkań, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać cesji upraw-
nień i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.
39
Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosz-
tach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.
Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego nie może przekroczyć 30 %
kosztów budowy tego lokalu. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota
partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie pózniej niż w terminie 12 miesięcy od dnia
opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stano-
wiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez
najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.
7.4. Zasady wynajmu lokali mieszkalnych w TBS
Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:
1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu,
nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,
2) dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza 1,3
przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed
dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:
a) o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
b) o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
c) o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej licz-
bie osób.
Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej ty-
tuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa do-
mowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana
miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pra-
cy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego
wynajem się ubiega.
Najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 30
kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na go-
spodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzy-
skaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.
Najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żą-
danie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o
wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólne-
go zamieszkania.
W razie:
1) złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo
wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu
umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu
miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200 % czynszu mie-
sięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana,
2) gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie lub wykaże w deklaracji dochody przekra-
czające wysokość określoną w ustawie, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu
w części dotyczącej czynszu.
40
Najem zostaje wypowiedziany również gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lo-
kalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.
Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa spółki
albo statut towarzystwa. Zasady współdziałania towarzystwa z gminą lub gminami określa
umowa.
Pierwszeństwo w zasiedlaniu mieszkań wybudowanych z udziałem kredytu z Funduszu
przez spółdzielnie mieszkaniowe lub towarzystwa, w których większość udziałów (akcji) po-
siada spółdzielnia mieszkaniowa, mają członkowie przyjęci do spółdzielni mieszkaniowych
nie pózniej niż do dnia 29 listopada 1991 r. i oczekujący na przydział mieszkania oraz kandy-
daci na członków do spółdzielni mieszkaniowych.
Umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpie-
czającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu.
8. Najem lokali mieszkalnych
Zasady najmu określa Kodeks cywilny. Zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady
gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
8.1. Zasady najmu
Zgodnie z art. 659 kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się
oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobo-
wiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pienią-
dzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być
zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas
nie oznaczony.
Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za
zawarty na czas nie oznaczony.
Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego
użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący od-
powiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzednie-
go.
Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a
bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wy-
najmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyzna-
czonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku,
najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Roszczenie o
obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego
41
wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o
wadach.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych
z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z
umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki spo-
sób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszko-
dzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.
Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być pła-
cony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a
gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony -
miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie
dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych
najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.
Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy
płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedze-
nia.
Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą
wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem
terminów ustawowych.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w od-
stępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpózniej na trzy miesiące
naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc
naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach
czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą
wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca uży-
wa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został
przedłużony na czas nie oznaczony.
Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszo-
nym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawi-
dłowego używania.
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek
najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych
terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje
nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisem-
nej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość
czynszu najpózniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
42
Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne
okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów
wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego ter-
minu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, na-
jem można wypowiedzieć najpózniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalenda-
rzowego. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale
zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatne-
go używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, wzglę-
dem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
8.2. Podstawowe definicje
lokator - najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż
prawo własności
właściciel - wynajmujący lub inna osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawnia-
jący go do używania lokalu
lokal - lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracow-
nią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest lo-
kalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności
znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynko-
wych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych
lokal socjalny - to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan
techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowe-
go najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodar-
stwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie;
lokal zamienny - to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony
lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był
wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotych-
czas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa
domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jed-
noosobowego - 20 m2 tej powierzchni;
powierzchnia użytkowa lokalu - to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się
w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy,
łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom
lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytko-
wą lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schow-
ków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych
do przechowywania opału;
opłaty niezależne od właściciela to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz
odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
mieszkaniowy zasób gminy - to lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób
prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towa-
rzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym
tych podmiotów;
43
publiczny zasób mieszkaniowym - to lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu
gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego, sa-
morządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób
prawnych;
wskaznik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków
mieszkalnych - to przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków
mieszkalnych:
a) dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku wo-
jewództwa,
b) dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6
miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego,
opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze ob-
wieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
8.3. Zadania mieszkaniowe gminy
Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządo-
wej należy do zadań własnych gminy. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w
ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkanio-
we gospodarstw domowych o niskich dochodach.
Gmina wykonuje powyższe zadania wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy lub w in-
ny sposób. Na realizację tych zadań Gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu pań-
stwa.
8.4. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów
�� Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nie-
oznaczony.
�� Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu
gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego
lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nie-
oznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpie-
czającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu
opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu
za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy
najmu.
�� Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
ż� dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;
ż� jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji
bez dokonania jej waloryzacji.
�� Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcz-
nego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy
pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
44
�� Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia je-
go własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu
lokalu.
Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
�� utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budyn-
ku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
�� dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie po-
przedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę
obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
�� dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia
technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
�� napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i
ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany
wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z
grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem
osprzętu,
�� wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg,
posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym
stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz prze-
strzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszko-
dzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dzwigi oso-
bowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze
oraz otoczenie budynku.
Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
�� podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych,
szklanych i innych;
�� okien i drzwi;
�� wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
�� trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycz-
nych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zle-
wozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz in-
nych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
�� osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów
oraz osprzętu anteny zbiorczej;
�� pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
�� etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane
na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
�� przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym nie-
zwłoczne usuwanie ich niedrożności;
�� innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
�� malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufi-
tów,
45
�� malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych,
sanitarnych i grzewczych.
Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan
techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi
podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na pod-
stawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.
Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i do-
konać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zuży-
tych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania
go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego
wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między sta-
nem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza
się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego,
strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki stron umowy najmu.
8.5. Regulacje czynszowe w zasobie publicznym
W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala
stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyż-
szających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:
1) położenia budynku;
2) położenia lokalu w budynku;
3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;
4) ogólnego stanu technicznego budynku.
Właściciele publiczni mogą na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia odpowied-
nio uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody
lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej, stosować określone obniżki
czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich do-
chodach. Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu
na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpo-
wiedniego organu lub w zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w
zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Obniżki, o których
mowa w ust. 2, udziela się najemcy na okres 12 miesięcy. W przypadku gdy utrzymujący się
niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, właściciel, na wniosek najemcy, może
udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne. Najemca ubiegający się o
obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków
gospodarstwa domowego. Właściciel może odstąpić od obniżenia czynszu, jeżeli w wyniku
przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między
niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym
46
wnioskodawcy wskazującym, że jest on w stanie uiszczać czynsz nieobniżony, wykorzystując
własne środki i posiadane zasoby finansowe.
Jeżeli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu ustala organ
wykonawczy tej jednostki:
1) w przypadku gminy - zgodnie z zasadami polityki czynszowej określonej w wieloletnim
programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;
2) w przypadku pozostałych jednostek samorządu terytorialnego - zgodnie z uchwałą odpo-
wiednio rady powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad wynajmu lokali miesz-
kalnych stanowiących własność tych jednostek lub własność samorządowych osób praw-
nych.
�� Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowia-
dając jego dotychczasową wysokość, najpózniej na koniec miesiąca kalendarzowego,
z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
�� Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wy-
nosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
�� Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno
być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
�� Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu
przekroczy w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w
uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni
przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
�� W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę
wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna,
lecz w innej wysokości, albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania
umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasad-
ności podwyżki ciąży na właścicielu.
�� W przypadku zakwestionowania lub odmowy przyjęcia podwyżki, lokator jest obo-
wiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wy-
sokości:
ż� w razie zakwestionowania podwyżki - do dnia uprawomocnienia się
orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie;
ż� w razie odmowy przyjęcia podwyżki - do dnia rozwiązania stosunku
prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal.
Przepisy ochronne nie mają zastosowania do podwyżek:
1) nieprzekraczających w skali roku 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych
opłat za używanie lokalu;
2) opłat za używanie lokalu, do ponoszenia których są obowiązani członkowie spółdzielni
mieszkaniowych na podstawie art. 4 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spół-
dzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 oraz z 2004 r. Nr 19, poz.
177 i Nr 63, poz. 591) oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
3) opłat niezależnych od właściciela.
47
Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat nie-
zależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli
poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat nieza-
leżnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka
nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za
używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.
WYROK
TRYBUNAAU KONSTYTUCYJNEGO
z dnia 19 kwietnia 2005 r.
sygn. akt K 4/05
(Dz. U. z dnia 26 kwietnia 2005 r.)
Trybunał Konstytucyjny po rozpoznaniu, z udziałem wnioskodawcy oraz Sejmu, na roz-
prawie w dniu 19 kwietnia 2005 r., wniosku Prokuratora Generalnego o zbadanie zgodności:
orzekł:
1. Art. 1 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie
niektórych ustaw (Dz. U. Nr 281, poz. 2783), w części zawierającej wyrazy: "a jeżeli poziom
rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od
właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może
być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie
lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela", jest niezgodny z art. 2 oraz art. 64
ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
2. Art. 1 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 281, poz. 2786)
jest niezgodny z art. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
8.6. Wypowiedzenie umowy najmu
Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez
właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. Wy-
powiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przy-
czynę wypowiedzenia.
Nie pózniej niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może
wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
�� pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub
niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do po-
wstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez
mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi
domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
�� jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za
trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowie-
48
dzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do za-
płaty zaległych i bieżących należności, lub
�� wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wy-
maganej pisemnej zgody właściciela, lub
�� używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub
remontu budynku,
Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu
w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
�� z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamiesz-
kiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
�� z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalenda-
rzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej
samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia wa-
runki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Nie pózniej niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel mo-
że wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu,
jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach ta-
kich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W
lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela,
musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwal-
nianego.
Nie pózniej niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może
wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego
lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego.
Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domo-
wemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właści-
ciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd sto-
sunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
8.7. Mieszkaniowy zasób gminy
W celu realizacji zadań ustawowych gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkanio-
wy. Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali
służbowych (funkcyjnych) mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony.
W celu wykonywania swoich zadań gmina może także wynajmować lokale od innych
właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.
Od podnajemców gmina może pobierać czynsz niższy niż ten, który sama opłaca właścicie-
lowi lokalu.
Rada gminy uchwala:
�� wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;
�� zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w
tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosun-
kiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone
49
na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali
podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali
wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opra-
cowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:
1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w
poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;
2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego
budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;
3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;
4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;
5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowe-
go zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym za-
sobem gminy w kolejnych latach;
6) zródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;
7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji,
koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład
mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których
gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne;
8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospoda-
rowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:
a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,
b) planowaną sprzedaż lokali.
Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy po-
winny określać w szczególności:
1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w pod-
najem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospo-
darstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu
na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu
gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami
zajmującymi lokale w innych zasobach;
5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczo-
ny i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez
najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.
Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem
gminy mogą stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomie-
sięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w
tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie
powinien spełniać lokal zamienny. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zaj-
mowanego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis powyższy
stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a
najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu.
50
8.8. Lokale socjalne
Z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem
jako lokale socjalne. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Umowa
najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i
której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale
rady gminy. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu
przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej
zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad
wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalne-
go od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się czynsz obowiązują-
cy w zasobie. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniż-
szego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.
51

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Plan zarządzania nieruchomością (Wspólnota Mieszkaniowa)
Plan Zarządzania Nieruchomością przy ulicy piłsudskiego
Plan zarządzania nieruchomością publiczną
PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNOTA
Zagadnienia egzaminacyjne z zakresu zarządzania nieruchomościami
63$4103 zarzadca nieruchomosci
Wykład 16 Elementy zarządzania nieruchomościami

więcej podobnych podstron