WYCENA NIERUCHOMOŚCI
Elżbieta Jezienicka
Katedra Inwestycji i Nieruchomości
19.10.2007 Warszawa
Problem ze studentami i nie tylko&
Ćwiczenie 1
Jaka jest różnica pomiędzy:
WARTOŚĆ RYNKOWA
CENA
WARTOŚĆ
Ćwiczenie 2
Przetłumacz terminy z ćwiczenia 1 na język angielski:
VALUE
PRICE
WORTH
Ćwiczenie 3
Dlaczego wartość rynkowa?
Dlaczego klient chce znać wartość
2
rynkową?
1
Wycena
ZABEZPICZENIE POŻYCZKI/KREDYTU -
FINANSOWANIE
SPRZEDAŻ / ZAKUP
INTERNATIONAL
NIERUCHOMOŚCI
ACCOUNTING STANDARDS
(IAS)
LEASING
SEKURYTYZACJA
FEASIBILITY
DUE DILIGENCE
STUDIES
PODATKI
OCENAKOSZTOW
BUDOWY
3
Czynniki determinujące wartość
Rodzaj nieruchomości / Sposób użytkowania
Rozmiar
Dochód / Bezpieczeństwo dochodu
-czy wszystkie koszty pokryte są z dochodów z nieruchomości?
(non-recoverables)
Czynsze rynkowe / Oczekiwania co do wzrostu czynszów
Koszt kapitału
Nieruchomości podobne
Inne inwestycje
Zużycie moralne / zużycie fizyczne / zużycie technologiczne
4
2
Rodzaj nieruchomości / Sposób użytkowania
Porównywalne nieruchomości
Zezwolenie na użytkowanie vide potencjalne użytkowanie
Intensyfikacja?
Co jest naprawdę porównywalne
Dopasowanie do:
Specyfiki nieruchomości
- Mikro lokalizacji
- Daty
- Innych okoliczności
5
Rozmiar
Pomiar
Nie tylko wielkość  po pierwsze użytkowanie
Gęstość (Density) / stosunek powierzchni (plot ratio)
Szansę na zwiększenie intensyfikacji użytkowania?
6
3
Dochód
 Siła umowy (Covenant Strength)
Długość czasu trwania umowy
Klauzule zerwania (break clauses)?
Użytkowanie wieczyste?
7
Inne inwestycje
Analiza stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości podobne
- Powierzchnie
- Użytkowanie
- Liczba i rodzaj najemców
- Warunki umowy
- Transakcja rynkowa?
- Zachęty (Incentives)?
8
4
Równowaga wyceny
Charakterystyka dochodu
Podaż
nieruchomości
podobnych
Popyt na
nieruchomości
podobne
9
10
5
Kto wycenia i w jakiej formie?
Art. 150. 1. pkt. 5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2
oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w
przepisach rozdziału 1 działu V.
Art. 156. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości
nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
y
ródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz.U.04.261.2603
Wycenę nieruchomości dokonują Rzeczoznawcy
Majątkowi w formie operatu szacunkowego
11
Majątek  co to znaczy?
Art.. 44 Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.
y
ródło: Kodeks Cywilny
ż 3. 1. Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości
prawa własności lub innych praw do nieruchomości.
2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku
nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek
czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.
y
ródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.)
Przedmiotem zainteresowania Rzeczoznawcy
Majątkowego jest mienie
12
6
Rodzaje mienia
Mienie
Własności i inne prawa majątkowe
Rzeczy Przedmioty Wierzytelności Prawa do
niematerialne korzystania z
rzeczy cudzych
Nieruchomości Energia Zabezpieczenia Użyczenia
hipoteczne
Rzeczy ruchome Dobra intelektualne Zabezpieczenia Dzierżawa
notarialne
Dobra osobiste Czynsze Najem
Pieniądze
Papiery wartościowe
13
Co się wycenia?
Przedmiotem szacowania są:
" prawa do nieruchomości
" inne składniki mienia
" prawa rzeczowe do mienia.
14
7
Rodzaje praw rzeczowych
ograniczone
użytkowanie
prawa
własność wieczyste posiadanie
rzeczowe
Użytkowanie
Upoważnia do: Prawo
ustanowione
Służebność
- Dysponowania
na okres
Zastaw
- Pobierania 40-99 lat
pożytków
Spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu mieszkalnego
- Korzystania
zgodnie z
Spółdzielcze prawo do lokalu
planem
użytkowego
Prawo do domu
jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej
15
Hipoteka
Przedmiot wyceny
Prawa rzeczowe do nieruchomości:
" Własność
" Użytkowanie wieczyste
" Niektóre ograniczone prawa rzeczowe:
 Użytkowanie
 Służebność
 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
 Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
 Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
" Szkody:
 Straty
 Utracone korzyści
" Nakłady
16
8
Co to jest wycena?
Art. 4. pkt. 8. Szacowanie nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności
związane z określaniem wartości nieruchomości.
Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej,
2) określenia wartości odtworzeniowej,
3) ustalenia wartości katastralnej,
4) określenia propozycji bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości.
Art. 152. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu
podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo
mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
y
ródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz.U.04.261.2603
Wycena nieruchomości to proces, w
wyniku którego dokonuje się określenia
wartości dla różnych celów, przy
17
zastosowaniu rożnych podejść i technik.
Jakie nieruchomości można wyceniać?
Art. 150. 2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą
być przedmiotem obrotu.
Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana
cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen
transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji
przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
y
ródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz.U.04.261.2603
Należy zwrócić uwagę na stan prawny wycenianej
nieruchomości, np. w przypadku nieruchomości
gruntowej wymagane jest jednoznaczne
oznaczenie nieruchomości, w tym jej właściciela i
parametrów działki (Dział I Księgi Wieczystej,
wypis z rejestru gruntów), oraz zapis w Planie
Zagospodarowania Przestrzennego. W przypadku
nieruchomości budynkowej ponadto spełnienie
zobowiązań wynikających z prawa budowlanego. 18
9
Klasyfikacja sposobów szacowania nieruchomości
Podejście Metoda Technika
ś
ś
ś
porównywania parami
porównawcze analizy statystycznej rynku
korygowania ceny średniej
inwestycyjna kapitalizacji prostej
dochodowe
dyskontowania strumieni
zysku
pieniężnych
szczegółowa
kosztów odtworzenia
kosztowe elementów scalonych
kosztów zastąpienia wskaz
nikowa
szczegółowa
kosztów likwidacji
wskaz
nikowa
mieszane
pozostałościowa
19
Wycena nieruchomości sprowadza się do
poprawnego określenia przedmiotu,
zakresu, celu wyceny oraz trafnej
analizy rynku, które istotnie wpływają na
wybór właściwej metody i techniki wyceny
oraz określenie ram czasowych.
20
10
Algorytm  czyli wycena krok po kroku
Pytania jakie należy postawić przy wycenie nieruchomości:
" Z jakim prawem do nieruchomości mamy do czynienia? -
PRZEDMIOT
" Czy wiążą się z tym prawem inne prawa rzeczowe? - ZAKRES
" Dlaczego wyceniamy?  CEL
" Jaka jest obecna sytuacja na rynku?
Podejście, Metoda, Technika
21
Przedmiot implikuje zakres
Nieruchomość gruntowa
Grunt / budynki i budowle / rośliny / wody
zabudowana
+
stojące / złoża kopalin
niezabudowana
Nieruchomość budynkowa Prawo użytkowania wieczystego
+
+
Nieruchomość lokalowa Udział w nieruchomości wspólnej
mieszkalna
Nieruchomość wspólna
Udział w
Udział w Udział w
Udział w prawie
użytkowa
powierzchniach pomieszczeniach
gruncie wieczystego
wspólnych przynależnych
użytkowania
Nieruchomość rolna
Nieruchomość leśna
22
11
Cel wyceny - przykłady
" propozycja ceny wywoławczej w transakcjach kupna-sprzedaży
nieruchomości
" zabezpieczenie kredytu bankowego hipoteką
" podstawa dokonania przekształcenia własnościowego  prywatyzacji
" aktualizacja opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie
" ustalenie ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności,
jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego
lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej.
" wniesienie nieruchomości aportem do spółki
" ubezpieczenia nieruchomości
" wypłaty odszkodowania
" ustalenie wymiaru podatku
oraz szereg innych wycen na potrzeby cywilne, inwestorskie i bilansowe
y
ródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.)
23
Zadanie 1
Państwo Kowalscy są chcą sprzedać swoje mieszkanie. Lokal o powierzchni
użytkowej 63,2 m2 położony jest na III piętrze w budynku wielomieszkaniowym
IV-piętrowym, podpiwniczonym. Składa się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, ubikacji,
przedpokoju. Budynek wykonany jest w technologii tradycyjnej z bloczków
betonowych. Budynek został oddany do użytku w 1980 roku, położony na
działkach 50, 51 (nr mapy 90), jedn.ew. Dąbrowa Górnicza, obręb Dąbrowa
Górnicza. Państwo Kowalscy nie mają pojęcia jaką cenę chcą uzyskać i
zwrócili się do Rzeczoznawcy Majątkowego (Ty) z prośbą o wycenę ich
mieszkania.
I co teraz?
Jakie informacje są ci potrzebne?
Gdzie będziesz szukać tych informacji?
24
12
Zadanie 1 cd.
y
ródła informacji:
1. Zaświadczenie SM Fajny Domek dotyczące stanu prawnego lokalu;
2. Wyrys z mapy zasadniczej;
3. Zaświadczenie Urzędu Miejskiego w Dąbrowie Górniczej informujące o
ustaleniach planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego dla
nieruchomości położonej przy ulicy Kanciastej nr 5 ;
4. Informacje uzyskane z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami 
podać adresy i nazwy biur;
5. Informacje uzyskane ze spółdzielni (zasady ustalania powierzchni
użytkowej lokali);
6. Informacje z Urzędu Skarbowego w Dąbrowie Górniczej o cenach
transakcyjnych w zakresie spółdzielczych własnościowych praw do lokali,
pochodzące z aktów notarialnych za rok 2003;
7. Informacje uzyskane od Zamawiającego.
25
Zadanie 1 cd.
Pytania:
1. Jaki jest:
- Przedmiot
- Zakres
- Cel
Wyceny tej nieruchomości?
2. Jakie podejście, metodę i technikę zastosujesz i dlaczego?
3. Jaką wartość będziesz szacować?
26
13
Zadanie 1 - rozwiązanie
- Przedmiot: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego [itd]
- Cel: Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu mieszkalnego jako podstawy ustalenia ceny sprzedaży
- Wartość: wartość rynkową nieruchomości określono dla aktualnego sposobu
użytkowania (WRU)
- Podejście: podejście porównawcze, przy zastosowaniu metody korygowania ceny
średniej
- Uzasadnienie wyboru podejścia, metody wyceny:
Wartość rynkowa nieruchomości jest określona przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, z uwagi na
znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych
do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz cech
tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen,
Metoda korygowania ceny średniej została wybrana z
uwagi na ilość (20) transakcji nieruchomości podobnych, w
okresie poprzedzającym wycenę (1 rok), które są przyjęte
do porównania.
27
Dziękuję za uwagę
Elżbieta Jezienicka
[e-mail]
Katedra Inwestycji i Nieruchomości
Szkoła Główna Handlowa
al. Niepodległości 164, 02-554 Warszawa
Tel. [phone]
Fax: [phone]
http://www.sgh.waw.pl/kin/
32
14