Magazyny,
Powierzchnie magazynowe
Centra Logistyczne
Piotr KISIEL1
Bo\
ena ZWOLIC
SKA 2
ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH W POLSCE
W artykule przedstawiono rynek usług magazynowych w Polsce. Na tle krajów
sąsiednich omówiono perspektywy rozwoju rynku magazynowego, przedstawiono ró\
nice
między usługami magazynowymi a logistycznymi. Przedstawiono kryteria które powinny
spełniać centra logistyczne oraz bariery, które powstrzymują ich budowę w naszym kraju.
THE DEVELOPMENT OF WAREHOUSE SPACE IN POLAND
Warehouse services market in Poland has been presented in this study. On the
background of neighboring countries, development perspectives of the warehouse market in
Poland were presented, including differences between warehouse and logistic services.
Criterions, which should be followed by logistic centers and barriers of their development
in Poland were also presented.
1. WST
P
Poło\
enie geograficzne Polski powoduje, \
e przez nasze terytorium przepływa znaczna
część tranzytu na kierunkach: wschód  zachód, północ-południe. Sprzyja to rozwojowi
rynku powierzchni logistycznych. Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej zaowocowało
gwałtownym zapotrzebowaniem na usługi magazynowe. Polska posiada najlepsze
perspektywy rozwoju rynku powierzchni logistycznych w Europie. Określenie naszego
kraju jako magazynu centralnej Europy jest wcią\
aktualne.
Strategiczna lokalizacja, stały wzrost gospodarczy, zwiększanie nakładów na budowę
infrastruktury transportowej oraz powiększanie Specjalnych Stref Ekonomicznych o nowe
obszary to dodatkowe czynniki wzrostu zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie
magazynowe. Udział krajów Europy Centralnej w ogólnej powierzchni magazynowej
przedstawiono na rysunku 1.
1
Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie, Wydział In\
ynierii Mechanicznej i Robotyki,
30  059 Kraków, Al. Mickiewicza 30, tel.:[phone], e-mail: [e-mail]
2
Podkarpacka Szkoła Wy\
sza im. Bł. Ks. Władysława Findysza w Jaśle, ul. Na Kotlinę 8, 38-200 Jasło,
e-mail: [e-mail]
 Piotr KISIEL, Bo\
ena ZWOLIC
SKA
1168
Rys.1. Udział krajów Europy Centralnej w ogólnej powierzchni magazynowej [3]
2. MAGAZYNY
 Magazyn [1] to jednostka funkcjonalno-organizacyjna przeznaczona do składowania
dóbr materialnych (zapasów) w wyodrębnionej przestrzeni budowli magazynowej według
ustalonej technologii, wyposa\
ona w odpowiednie urządzenia i środki techniczne,
zarządzana i obsługiwana przez zespół ludzi. Funkcje magazynu mo\
emy podzielić na dwie
podstawowe grupy:
- funkcje gospodarcze: przechowywanie dóbr materialnych dla potrzeb produkcji,
konsumpcji lub usług, prowadzenie działalności zbiorczej, przechowalniczej lub
rozdzielczej;
- funkcje technologiczne: technologiczny proces magazynowy (przyjmowanie ładunku,
składowania ładunku, kompletacja ładunku, wydawanie ładunku).
Techniczne wyposa\
enie magazynów jest istotnym składnikiem infrastruktury procesów
logistycznych aktywnie wpływających na szybkość przepływu materiałów, wydajność
procesów manipulacyjnych, maszyn i urządzeń transportowych [2].
Techniczne wyposa\
enie urządzeń transportowych uzale\
nione jest od:
- wielkości i funkcji jaką spełnia magazyn;
- rodzaju magazynowanych zapasów oraz ich podatności transportowej i magazynowej;
- rodzaju opakowania - formy lub stosowanych jednostek ładunkowych;
- metod składowania;
- sposobu przemieszczania materiałów;
- sposobu i rodzaju przeprowadzanych zabiegów konserwacyjnych;
- rodzaju zabezpieczeń, np. przed uszkodzeniami ładunku, przeciwpo\
arowych itp.
Do technicznego wyposa\
enia magazynów zalicza się:
1. Maszyny i urządzenia transportowe:
- wózki jezdniowe;
- dz
wignice;
- przenośniki.
2. Urządzenia do składowania:
- w magazynach otwartych: legary, klamry, podstawki, stojaki itp.;
ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE 1169
- w magazynach zamkniętych: regały o ró\
nej konstrukcji, podstawki, stojaki.
3. Urządzenia pomocnicze:
- urządzenia ułatwiające załadunek środków transportowych: rampy, pomosty
ładunkowe, pomosty wyrównawcze, rampy ruchome itp.;
- urządzenia pomocnicze do składowania i manipulacji, np. palety, paletyzery, nadstawki
palet, pojemniki, foliomaty, jarzma, kontenery, urządzenia do mocowania ładunków itp.;
- urządzenia kontrolno-pomiarowe do określania ilości i jakości magazynowych zapasów
(urządzenia wa\
ące - wagi określające w sposób dokładny masę produktu; urządzenia
wskaz
nikowe, dozowniki - określają, w sposób przybli\
ony masę lub objętość ciał).
3. MAGAZYNY W LICZBACH
Wzrost popytu na powierzchnię magazynową w Polsce zaowocował gwałtowną
rozbudową tego sektora rynku. Z poczatkowych 2266 tyś. [m2] w roku 2005 ten segment
rynku wrzósł do 6537 tyś. [m2] w roku 2010. Przyrost ilości powierzchni magazynowej w
Polsce przedstawiono na rysunku 2.
Powierzchnia magazynowa w Polsce
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Lata
Rys.2 Powierzchnia magazynowa w Posce w latach 2005-2010 [6]
Do 2008 roku obserwowano gwałtony wzrost popytu na powierzchnie magazynową w
naszym kraju. Do III kwartału popyt był tak du\
y i\
poda\
nie nadą\
ała z jego
zaspokojeniem. Praktycznie na terenie całego kraju nie występowały pustostany, a stawki
czynszu oscylowały w granicach 5 - 6 EURO/ [m2]. Rok 2009 był przełomowy.
Deweloperzy nie tylko zaprzestali spekulacyjnej budowy hal magazynowych, ale te\

wstrzymywali ukończenie i oddanie nowych obiektów. Popyt na powierzchnię
tysi
ą
ce [m2]
 Piotr KISIEL, Bo\
ena ZWOLIC
SKA
1170
magazynową spadał szybciej ni\
poda\
, co spowodowało wzrost pustostanów w większości
regionów. Nawet spadające ceny gruntów przemysłowych nie były w stanie zachecić
deweloperów do powiększania swoich banków ziemi. Zachowawcze podejście
deweloperów związane było ze zwiększeniem trudności w pozyskiwaniu kapitału. Po raz
pierwszy zanotowano spadki stawek wynajmu powierzchni magazynowej, oraz
zmniejszenia minimalnej wielkości wynajmowanej powierzchni. Dodatkowo
zaobserwowano, \
e część du\
ych najemców podnajmowało własne powierzchnie
magazynowe nawet poni\
ej aktualnej stawki czynszu, aby tylko zredukowaś straty
wynikające z najmu powierzchni w momencie ograniczenia własnej działalności. Czas
najmu powierzchni zmniejszył się z początkowych 5 lat na 2  3 lata.
Dopiero w III kwartale 2010 roku zaobserwowano pozytywne tendencje w rynku usług
magazynowych w Polsce. Ukończono blisko 90 000 [m2] nowoczesnych powierzchni
magazynowych. Wzrósł te\
popyt na powierzchniw magazynowe, a czynsze się
ustabilizowały. Zmniejszył się te\
udział pustostanów w rynku.
Poda\
na powierzchnię magazynową w poszczególnych regionach w 2010 roku
przedstawiono na rysunku 3.
Poda\
na powierzchnię magazynową w Polsce
12,7
1,1
Warszawa
9,9
Gdańsk
40,3
Górny Śląsk
Polska Centralna
Wrocław
Kraków
14,9
Poznań
1,7
18,7
Rys. 3. Poda\
na powierzchnię magazynową w Polsce wg regionów w 2010 roku
(opracowanie własne na podstawie [4])
Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce wg regionów w 2010 roku przedstawiono
na rysunku 4.
ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE 1171
Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce
9%
1%
9%
Warszawa
39% Gdańsk
6%
Górny Śląsk
Polska Centralna
Wrocław
Kraków
Poznań
1%
35%
Rys.4. Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce wg regionów (opracowanie własne na
podstawie [4])
Poprawa sytuacji finanasowej przedsiębiorstw sprawiła, \
e coraz częściej korzystają one
z mo\
liwości outsorcingu usług magazynowych. Bez wątpienia jest to spowodowane tak\
e
zmniejszeniem dodatkowych opłat stosowanych przez najemców za obsługę powierzchni
magazynowej, kosztów eksploatacyjnych czy te\
u\
ytkowaniem powierzchni wspólnych.
Znaczny udział w rynku powierzchni magazynowej w Polsce ma rynek tzw. pozorny.
Najemcy stali się zdecydowanie bardziej wymagający w kwestii wyboru nieruchomości
pod względem jej funkcjonalności. Pogorszenie kondycji finansowej firm spowodowało, \
e
przenoszą się one, kosztem zmniejszenia powierzchni, do obiektów lepiej wyposa\
onych
technicznie i korzystniej zlokalizowanych. Z uwagi na ni\
sze koszty wzrasta popyt na
magazyny poło\
one poza granicami administracyjnymi, ale w bliskim sąsiedztwie miast
wojewódzkich, przy trasach dojazdowych lub w miejscowościach satelickich. Od 2009
roku obserwuje się zmniejszenie udziału firm logistycznych i budowlanych w
wynajmowanych powierzchniach magazynowych. Zwiększył się natomiast udział firm z
segmentu rynku spo\
ywczego. Zanotowano te\
znaczne rozdrobnienie najemców
zwłaszcza w centrach dystrybucyjnych.
Udział pustostanów w ogólnej powierzchni magazynowej w poszczególnych regionach
kraju przedstawiono na rysunku 5.
 Piotr KISIEL, Bo\
ena ZWOLIC
SKA
1172
Udział pustostanów w poszczególnych regionach Polski
10%
23%
Warszawa
18%
Gdańsk
Górny Śląsk
Polska Centralna
5%
Wrocław
Kraków
Poznań
14% 14%
16%
Rys. 5. Udział pustostanów w poszczególnych regionach (opracowanie własne na
podstawie[4])
Wysokość stawek czynszu za wynajem powierzchni magazynowej w latach 2000  2010
przedstawiono na rysunku 6.
Wysokość stawki najmu
7
6
5
4
3
2
1
0
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Lata
Rys. 6. Wysokość stawek czynszu w latach 2000  2010
(opracowanie własne na podstawie [6])
EUR/m2/miesi
ą
c
ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE 1173
W tabeli 1 przedstawiono wysokość stawek czynszu w poszczególnych regionach oraz
inwestycje realizowane na przełomie lat 2010 -2011.
Tab. 1. Zasoby i stawki w regionie [5]
Lp. Miasto/Region Zasób W budowie Stawka najmu
[m2] [m2] [EUR/m2/miesiąc]
1 Warszawa Miasto 2611000 58800 4,0  5,8
Warszawa Okolice 2,1  3,6
2 Centralna Polska 942000 3300 2,4  4,0
3 Poznań 901000 3300 2,4  4,0
4 Górny Śląsk 1183000 9700 2,7  3,5
5 Wrocław 610000 11000 2,4  3,9
6 Grańsk 120000 0 3,0  3,4
7 Kraków 68000 13400 4,6  5,0
4. WNIOSKI
Rynek usług magazynowych w Polsce rozwija się bardzo pre\
nie. Pomimo zastoju w IV
kwartale 2008 i w 2009 roku zauwa\
yć mo\
na wzrost wielkości oferowanie powierzchni
magazynowej na rynku nieruchomości. Na uwagę zasługuje fakt, \
e tak oddawane obecnie,
jak i planowane na najbli\
szy czas obiekty charakteryzują się bardzo nowoczesnymi
rozwiązaniami. Najemcy oferują coraz więcej usług dodatkowych związanych z obsługą
towaru. Ju\
nie tylko mo\
liwa jest kompletacja i dekompletacja ładunków, ale te\
coraz
częściej oferowane są usługi charakterystyczne dla bran\
y logistycznej.
Zmniejszenie minimalnej powierzchni mo\
liwej do wynajęcia zaowocowało tym, \
e
coraz więcej przedsiębiorstw z segmentu małych i średnich firm decyduje się na wynajecie
magazynów zewnętrznych. Na uwagę zasługuje tak\
e fakt, \
e cena dzier\
awy powierzchni
magazynowych spada.
Niestety w dalszym ciągu bardzo mały procent obiektów dopuszcza mo\
liwość obsługęi
transportu intermodalnego. Większość obiektów koncentruje się na obsłudze transportu
drogowego.
4. BIBLIOGRAFIA
[1] Fertsch M., Podstawy logistyki. Biblioteka Logistyka. Instytut Logistyki i Magazynowania,
Poznań 2006.
[2] Korzeń Z., Logistyczne systemy transportu bliskiego i magazynowania. Tom I: infrastruktura,
technika, informacja. Biblioteka Logistyka. Instytut Logistyki i Magazynowania, Poznań 1998.
[3] www.handel-net.pl
[4] www.jartom.pl
[5] www.industrial.pl
[6] www.egospodarka.pl