http://e-prawnik.pl
Egzekucja
Jak przeprowadzić egzekucję z nieruchomości dłużnika - opinia prawna
Data: 24-04-2009 r.
Stan faktyczny
Prowadzę od kilku lat działalność gospodarczą ? hurtownię części samochodowych. W czasie prowadzenia
działalności nawiązałem stałą współpracę handlową z jednym z klientów. Początkowo mój kontrahent
zamawiał nieznaczne ilości towarów, lecz z czasem ilość jak i wartość zamówień wzrastała. Klient przeważnie
płacił ? czasem z niewielkim opóz
nieniem ? za zamówiony towar; udzielałem mu kredytu kupieckiego.
Pewnego dnia zamówił u mnie bardzo dużą partię towaru o wartości 300.000,00 zł. Wobec tak znacznej
kwoty udzielonego kredytu kupieckiego, poprosiłem go o wystawienie weksla in blanco, dla zabezpieczenia
mojej wierzytelności. Mimo wielokrotnych próśb i wezwań klient nie zapłacił za zakupiony towar. W związku
z tym wystąpiłem do sądu na podstawie wystawionego weksla o wydanie nakazu zapłaty. Po nadaniu
nakazowi klauzuli wykonalności skierowałem sprawę do komornika. W toku egzekucji okazało się jednak,
iż mój dłużnik nie posiada żadnego majątku ? poza niewielkim domem na wsi stanowiącym jego własność.
Niestety mimo wyznaczenia dwóch terminów licytacji, nie zgłosił sie żaden licytant. Podobno teraz pozostaje
mi tylko przejęcie nieruchomości na własność. Jak to zrobić? W jaki sposób prowadzone jest takie
postępowanie? Co z zamieszkałym w domu dłużnikiem? Czy przysługuje mu prawo do lokalu zastępczego?
Kto ma mu taki lokal zapewnić?
Opinia prawna
Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
Ustawa z dnia 17 listopada1964 roku - Kodeks postępowania cywilnego
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu
postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz
szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie
Przejęcie nieruchomości na własność przez wierzyciela egzekwującego
Instytucję przejęcia na własność nieruchomości w przypadku braku licytantów podczas drugiej licytacji w toku
postępowania egzekucyjnego reguluje przepis art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z nim:
Art. 984 ż 1 Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na
własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo
przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli
przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu
zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia
nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.
ż 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji,
składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.
ż 3. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę
wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa.
Zgodnie z powołanym przepisem wierzyciel egzekwujący jest uprawniony do przejęcia nieruchomości, jeżeli
do drugiej licytacji nie przystąpi żaden licytant. ?Nie przystąpienie? nie jest jednoznaczne z nieobecnością,
ale także z brakiem należytego umocowania pełnomocnika bądz
też zgłoszeniem się osoby nieuprawnionej
do udziału w licytacji.
Jeśli zajdzie powyższa okoliczność, przejęcie na własność przez wierzyciela może nastąpić za cenę nie niższą
od 2/3 szacunkowej wartości nieruchomości. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć
w ciągu tygodnia od dnia przeprowadzenia bezskutecznej licytacji. Termin ten liczy sie zgodnie z zasadami
obliczania terminu określonym w przepisach Kodeksu cywilnego. Jeśli więc przykładowo bezskuteczna
licytacja miała miejsce w środę ? termin do złożenia takiego wniosku upłynie w czwartek w następny
tygodniu. Wniosek taki powinien zostać złożony albo w formie pisemnej (musi spełniać wymagania pisma
procesowego) albo ustnie do protokołu ? zgodnie z ogólnymi przepisami kpc dotyczącymi czynności
podejmowanych w toku postępowania egzekucyjnego (art. 760 ż 1 kpc).
Kolejnym etapem nabycia własności nieruchomości przez wierzyciela jest tzw. przybicie. W przypadku
przejęcia nieruchomości przez wierzyciela, dla wydania postanowienia o przybiciu własności sąd wyznacza
termin posiedzenia, na którym wysłucha wnioskodawcę oraz uczestników ? pod warunkiem, że się na nie
stawią. Sąd ogłasza postanowienie o przybiciu ustnie. Nie doręcza uczestnikom postanowienia, chyba że
uczestnik wystąpi z wnioskiem o doręczenie odpisu pisma ? wniosek należy właściwie opłacić.
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd
wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Postanowienie o przybiciu uprawomocnia się po upływie
terminu do zaskarżenia tej czynności. Termin ten wynosi siedem dni ? w przedmiotowym przypadku
liczonym od dnia ogłoszenia postanowienia; należy jednak pamiętać o tym, że zażalenie na postanowienie
może zostać także złożone w placówce pocztowej ostatniego dnia; w takim przypadku termin zostanie
zachowany. Niekiedy także i wierzyciel uprawniony do przejęcia nieruchomości, będzie zobowiązany do
uiszczenia części wartości nieruchomości. Będzie to miało miejsce wtedy, gdy wysokość jego wierzytelności
będzie niższa niż wartość nieruchomości której własność nabędzie w toku postępowania. Dopiero po
uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu oraz spełnieniu innych obowiązków ? w tym uiszczeniu
opłaty sądowej od wniosku o udzielenie przybicia nieruchomości w wysokości 100,00 zł, sąd wyda
postanowienie o przysądzeniu własności. Należy pamiętać, iż także to postanowienie podlega zaskarżeniu w
drodze zażalenia. Przejście własności nieruchomości na wierzyciela następuje z chwilą uprawomocnienia się
postanowienia o przysądzeniu własności. Tak bowiem stanowi Kodeks postępowania cywilnego:
Art. 999 ż 1 Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest
tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w
księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o
przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie
nieruchomości.
ż 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do
niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia
prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publiczno - prawne
nie powtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się
postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.
Z tą chwilą wygasają także wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na
nieruchomości.
Należy pamiętać jednak o tym, iż mimo przysądzenia własności nie ulegają wygaśnięciu prawa i obowiązki
wynikające z umów najmu i dzierżawy nabytej nieruchomości. Zgodnie bowiem z przepisem art. 1002 kpc z
chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i
obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te
stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.
Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości
Z przytoczonego powyżej przepisu art. 999 kpc wynika, iż prawomocne postanowienie o przysądzeniu
własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Należy
jednakże bardzo wyraz
nie odróżnić wprowadzenie w posiadanie nieruchomości od eksmisji aktualnego
posiadacza nieruchomości. Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości oznacza faktyczną możliwość
korzystania z niej, czyli przekazanie władztwa nad rzeczą ? jest nim np. oddanie kluczy do mieszkania,
dokumentów uprawniających rozporządzenie nieruchomością. Należy pamiętać, iż zajmującym nieruchomość
dotychczasowym właścicielom ? dłużnikom, przysługuje ochrona z tytułu posiadania. Takie postanowienie
nie może stanowić podstawy eksmisyjnej dotychczasowego właściciela. Aby mogło dojść do wprowadzenia
w posiadanie, niezbędne jest uzyskanie klauzuli wykonalności przeciwko egzekwowanemu dłużnikowi. Taka
teza znalazła potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2006 roku (III CZP 127/2005).
jak wskazał Sąd Najwyższy prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi z mocy art. 999 ż 1
kpc tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości przeciwko niewymienionemu w
tym tytule dłużnikowi egzekwowanemu. Wykonanie wynikającego z takiego postanowienia obowiązku
wydania nieruchomości nabywcy następuje po nadaniu klauzuli wykonalności przeciwko dłużnikowi
egzekwowanemu.
Po opatrzeniu postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, wierzyciel winien zwrócić się do
komornika właściwego dla rewiru miejsca położenia nieruchomości o wprowadzenie w posiadanie.
Komornik wzywa posiadacza nieruchomości do jej wydania (do dobrowolnego wykonania obowiązku
wynikającego z postanowienia zaopatrzonego w klauzulę wykonalności) w oznaczonym terminie. Jeśli
dłużnik ? zobowiązany do wykonania obowiązku ? uchyli sie od tej czynności komornik podejmie dokona
czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.
Eksmisja na podstawie orzeczenia zapadłego w oparciu o postanowienie o przysądzeniu własności
Sytuacja się komplikuje w sytuacji gdy dłużnik odmawia opuszczenia nieruchomości, której własność została
przysądzona w postanowieniu sądowym. W takim przypadku konieczne staje się wystąpienie do sądu z
powództwem o eksmisję, którego podstawą będzie postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero
prawomocne orzeczenie w tej sprawie będzie podstawą skierowania sprawy do komornika w celu
przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Wykonując tytuł wykonawczy komornik usuwa nie tylko
dłużnika, ale także osoby zajmujące z nim lokal lub pomieszczenie, chyba że osoby te wykażą, iż zajmowanie
wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika. Dla przeprowadzenia postępowania komorniczego
eksmisyjnego stosuje się także przepisy Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005
roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o
wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe
pomieszczenie.
Zgodnie z ż 1 tego rozporządzenia przed przystąpieniem do wykonania tytułu wykonawczego nakazującego
opróżnienie lokalu komornik wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym
stosownie do okoliczności terminie, z zagrożeniem, że w razie niewykonania obowiązku zostanie
przeprowadzona egzekucja w celu opróżnienia lokalu.
Jeżeli z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb
mieszkaniowych dłużnika nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, przed
dokonaniem wezwania do dobrowolnego wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, komornik wysłucha
dłużnika w celu ustalenia jego sytuacji rodzinnej i majątkowej oraz ustali, czy dłużnikowi przysługuje tytuł
prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje
prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać ani nie znalazł on tymczasowego
pomieszczenia, komornik niezwłocznie występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia
lokalu podlegającego opróżnieniu o wskazanie tymczasowego pomieszczenia, chyba że wierzyciel wskazał
tymczasowe pomieszczenie. W wezwaniu do dobrowolnego wykonania obowiązku wynikającego z tytułu
wykonawczego, komornik oznaczy tymczasowe pomieszczenie, wskazane przez gminę lub wierzyciela, do
którego może nastąpić przekwaterowanie. Według ż 3 rozporządzenia tymczasowe pomieszczenie powinno
mieć:
dostęp do z
ródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem,
oświetlenie naturalne i elektryczne,
możliwość ogrzewania
niezawilgocone przegrody budowlane
możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.
Tymczasowe pomieszczenie jest także określone w kodeksie postępowania cywilnego. Według przepisu art.
1046 ż 6 kpc:
nadawać się do zamieszkania,
zapewniać co najmniej 5 m 2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę,
znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy
nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.
Za zgodą przekwaterowanego można jednak odstąpić od wymagań przewidzianych w kpc.
Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje
dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do
okoliczności terminie. Wysłuchanie powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do
wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości. Wykonując tytuł wykonawczy nakazujący
opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo wydanie nieruchomości, przed usunięciem ruchomości niebędących
przedmiotem egzekucji, komornik dokonuje ich opisu.
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądz
o
braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego
ciąży w związku z tym na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego
opróżnieniu. Jeżeli gmina nie zapewni takiego lokalu faktyczne przeprowadzenie eksmisji jest
niedopuszczalne. Wyjściem z tej sytuacji jest wskazanie przez wierzyciela lokalu zastępczego ? spełniającego
warunki określone w powoływanym rozporządzeniu oraz Kodeksie postępowania cywilnego. W takim
przypadku komornik powinien kontynuować prowadzenie czynności eksmisyjnych.
http://e-prawnik.pl