Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Ustawa z dnia 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - Dz.U. nr 167, poz. 1758 z 2004r (tekst jednolity)
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 26.04.2004 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości -
Dz.U. nr 94 poz. 925 z 2004r.
Cudzoziemiec:
osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego;
osoba prawna:
mająca siedzibę za granicą,
mająca siedzibę w Polsce, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby ww.,
spółka handlowa mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
spółka handlowa z siedzibą w Polsce, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby wymienione w p.1, 2 (co najmniej 50% kapitału zakładowego).
Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców wydaje MSWiA za zgodą MON, a w przypadku nieruchomości rolnych - również za zgodą Ministra Rolnictwa.
Wymóg uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości dotyczy nabycia własności nieruchomości oraz nabycia prawa użytkowania wieczystego.
Nie wymaga uzyskania zezwolenia (przez osoby fizyczne):
nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego,
nabycie przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od dnia uzyskania karty stałego pobytu,
nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania karty stałego pobytu, (dotyczy nieruchomości, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków),
nabycia przez cudzoziemca, który w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub u.w. co najmniej 5 lat,
nabycie przez osobę prawną z siedzibę w Polsce na jej cele statutowe, nieruchomości ni zabudowanych na obszarach miejskich, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0.40 ha,
nabycie przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną (art. 1 ust.2 pkt 3) akcji lub udziałów w spółce (art. 3e), w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
Po 25.10.2998 roku:
Art.8
2. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycie:
a) nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej
b) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej
2a. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej w okresie określonym w ust. 2 w przypadku:
nabycia nieruchomości rolnych położonych:
w województwach: dolnośląskim, kujawsko - pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko - mazurskim, wielkopolskim, zachodnio - pomorskim - po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej
w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpacki, śląskim, świętokrzyskim - po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej
nabycia drugiego domu:
jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej
w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych, przy czym zwolnienie to nie obejmuje obywateli Konfederacji Szwajcarskiej
2a. Obywatele państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkowstwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, mogą do okresu dzierżawy, o których mowa w ust. 2a pkt 1, zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
Wójt (burmistrz, prezydent miasta) lub przewodniczący zarządu powiatu lub zarządu województwa, wojewoda lub minister właściwy ds. wewnętrznych może domagać się umożliwienia nabycia nieruchomości publicznej przez podmiot zagraniczny, jeżeli podmiot nie uzyskał wcześniejszej zgody. Unieważnienie tej czynności prawnej należy do właściwości sądu.
Uwłaszczenie osób prawnych i innych przedmiotów
Uwłaszczenie osób prawnych polega na zamianie posiadanych niezbywalnych praw do nieruchomości na prawa zbywalne (własność, użytkowanie wieczyste).
Uwłaszczenie państwowych osób prawnych
Uwłaszczenie na mieniu Skarbu Państwa od 1990 roku dotyczyło między innymi:
- przedsiębiorstw państwowych
- jednoosobowych spółek SP
- wyższych uczelni państwowych
- jednostek badawczo - rozwojowych
- banków państwowych
Z dniem 5 grudnia 1990 roku dokonano uwłaszczenia państwowych i komunalnych osób prawnych w ten sposób, że z mocy samego prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku grunty stanowiące własność SP lub własność gminy będące w zarządzie państwowych osób prawnych stały się przedmiotem użytkowanie wieczystego, w budynki i lokale stanowiące własność SP lub własność gminy będące w zarządzie osób prawnych w tym dniu stały się od tego dnia z mocy prawa własnością tych osób.
Warunkiem koniecznym uwłaszczenia było udokumentowanie posiadania prawa zarządu nieruchomości w dniu 5 grudnia 1990 roku, przez przedstawienie jednego z następujących dokumentów:
- decyzji właściwego organu o przekazaniu w zarząd
- umowy o przekazaniu nieruchomości pomiędzy państwowymi jednostkami organizacyjnymi
- decyzji o przekazaniu nieruchomości w użytkowanie
- umowy o przekazaniu zarządu
- umowy nabycia nieruchomości, co było możliwe w okresie od 28.02.1989 roku na skutek nowelizacji art. 128 k.c. do dnia 5.12.1990 roku
- wypisu z KW potwierdzającej zarząd lub użytkowanie
- decyzji o naliczaniu lub aktualizacji opłat z tytułu zarządu lub użytkowania
Uwłaszczenie państwowych uczelni wyższych
Z dnia 27.09.90r na podstawie ówczesnej ustawy o szkolnictwie wyższym uwłaszczono z mocy prawa państwowe uczelnie. Uwłaszczenie obejmowało wyłącznie grunty państwowe i położone na tych gruntach budynki ale z uwzględnieniem gruntów rolnych i leśnych.
Grunty komunalne będące w zarządzie państwowych uczelni stały się przedmiotem użytkowania wieczystego, budynki i urządzenia trwale z nim związane stały się własnością uczelni dopiero z dniem 5.12.1990 roku.
Z dniem 1 września 2005 grunty SP pozostające w użytkowaniu wieczystym. Uczelni publicznych stały się ich własnością. Nabycie prawa własności stwierdza w drodze decyzji wojewoda (ustawa z 27.97.2005- prawo o szkolnictwie wyższym).
Uwłaszczenie spółdzielni:
Spółdzielniom, które, w dniu 05.12.1990 roku były w użytkownikiem gruntów stanowiących własność SP lub własność gminy, przysługiwało roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków, urządzeń, lokali
Zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje bez przetargu.
Przeniesienie własności budynku, innych urządzeń, lokali następuje odpłatnie, chyba że obiekty te zostały wybudowane lub nabyte ze środków własnych spółdzielni.
Uwłaszczenie najemców garaży
Osoba, która na podstawie pozwolenia na budowę wybudowała przed dniem 05.12.90 ze środków własnych garaż na gruncie stanowiącym własność SP lub gminy, a także jej następca prawny, mogą żądać nabycia tego garażu na własność oraz oddania w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu jeżeli jest jej najemcą. Nabycie garażu na własność następuje nieodpłatnie.
Powyższe uprawnienia wygasły, jeżeli zadanie nie zostało zgłoszone do dnia 31.12.2000 roku.
Opłaty adiacenckie
Opłata adiacencka - opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków SP, JST, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.
Opłaty adiacenckie ustalone są przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w związku ze zwrotem wartości nieruchomości spowodowanym podziałem nieruchomości (art. 98a), scaleniem i podziałem nieruchomości (art. 107) lub budową urządzeń infrastruktury technicznej ( art. 143-148).
Opłaty adiacenckie nie dotyczą nieruchomości przeznaczonych w mpzp na cele rolne i leśne.
Art. 98a. 1. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Art. 107. 1. Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50 % wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów, o których mowa w art. 106 ust. 1, jeżeli zostało za nie wypłacone odszkodowanie.
2. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.
3. Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.
Art. 144. 1. Właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.
2. Przepis ust. 1 stosuje się także do użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.
Art. 145. 1. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.
2. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.
Art. 146. 1. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.
1a. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartośc nieruchomości.
2. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.
3. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Renta planistyczna
Renta planistyczna jest dochodem gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego. Rentę planistyczną pobiera gmina jednak dopiero wtedy, gry właściciel zbywa w jakikolwiek sposób nieruchomość w ciągu 5 lat od czasu gry plan zaczął obowiązywać. Renta planistyczna jest opłatą jednorazową ustaloną w uchwale o planie miejscowym a jej wartość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wydaje decyzję o wysokości renty planistycznej po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego.
Może się zdarzyć, że w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości ulegnie obniżeniu. Wtedy właściciel nieruchomości ma prawo żądać od gminy odszkodowania.
6