GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI

[7]

Reprywatyzacja gruntów warszawskich

Dekret z dnia 26.10.1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U z dnia 21.11.1945r nr 50, poz. 279)

Dekret wydany przez Radę Ministrów, zatwierdzony przez Prezydium Krajowej Rady Narodowej, podpisany przez prezydenta KRN - Bolesława Bieruta, Władysława Gomółkę w zastępstwie Prezesa RM oraz ministrów odbudowy, administracji publicznej, skarbu i sprawiedliwości.

W próbach podważenia legalności wydania cyt. dekretu podnoszone są zarzuty, iż Rada Ministrów i Prezydium KRN nie miały w ogóle legitymacji do wydania dekretu, gdyż zarówno ówczesny rząd, jak i KRN przypisały sobie uprawnienia do wydawania aktów normatywnych bezprawnie. Po zakończeniu II wojny światowej istniał legalny, uznawany przez inne kraje rząd londyński. KRN nie była żadnym prawnie powołanym i wyłonionym parlamentem, lecz zgromadzeniem delegatów nominowanych przez partie polityczne.

W okresie wyzwalania Polski spod okupacji niemieckiej w latach 1944-45 obowiązywała tzw. konstytucja kwietniowa z 1935r. Tymczasem zarówno Polski Komitet Wyzwolenia Narodowego (PKWN), jak i KRN ogłosiły, że działają na podstawie konstytucji marcowej z 1921r., która utraciła moc z chwilą uchwalenia konstytucji kwietniowej. Jeżeli już jednak restytuowano w taki sposób konstytucję marcową i zadeklarowano jej przestrzeganie, należy zaznaczyć, że gwarantowała ona m.in. "zupełną ochronę życia, wolności i mienia" obywateli. Zniesienie lub ograniczenie własności możliwe było jedynie w wypadkach przewidzianych w ustawie, ze względów wyższej użyteczności, za odszkodowaniem.

Dz.U.45.50.279

DEKRET

z dnia 26 października 1945 r.

o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy.^*

(Dz. U. z dnia 21 listopada 1945 r.)

Na podstawie ustawy z dnia 3 stycznia 1945 r. o trybie wydawania dekretów z mocą ustawy (Dz. U. R. P. Nr 1, poz. 1) - Rada Ministrów postanawia, a Prezydium Krajowej Rady Narodowej zatwierdza, co następuje:

Art. 1. W celu umożliwienia racjonalnego przeprowadzenia odbudowy stolicy i dalszej jej rozbudowy zgodnie z potrzebami Narodu, w szczególności zaś szybkiego dysponowania terenami i właściwego ich wykorzystania, wszelkie grunty na obszarze m. st. Warszawy przechodzą z dniem wejścia w życie niniejszego dekretu na własność gminy m. st. Warszawy.

Art. 2. Dekret niniejszy stanowi podstawę dla przepisania we właściwych księgach hipotecznych na rzecz gminy m. st. Warszawy tytułów własności gruntów, określonych w art. 1.

Art. 3. Odpowiedzialność gminy m. st. Warszawy za istniejące w dniu wejścia w życie niniejszego dekretu obciążenia hipoteczne gruntów, które przechodzą na jej własność, będzie uregulowana odrębnymi przepisami.

Art. 4. Terminy i tryb obejmowania w posiadanie przez gminę m. st. Warszawy gruntów, określonych w art. 1, ustali w rozporządzeniu Minister Odbudowy w porozumieniu z Ministrem Administracji Publicznej.

Art. 5. Budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność gminy m. st. Warszawy, pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

Art. 6. (1) Gmina m. st. Warszawy może wyznaczyć właścicielowi przedmiotów, znajdujących się na gruncie, który przeszedł na własność gminy i został przez nią objęty w posiadanie, stosowny termin dla zabrania tych przedmiotów. W razie bezskutecznego upływu terminu własność tych przedmiotów przechodzi na gminę m. st. Warszawy.

(2) Przepisu ust. 1 nie stosuje się do budynków, z wyjątkiem budynków zniszczonych, które według orzeczenia władzy budowlanej ze względu na stan zniszczenia nie nadają się do naprawy i powinny ulec rozbiórce.

Art. 7. (1) Dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie - użytkownicy gruntu mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną.

(2) Gmina uwzględni wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania, a jeżeli chodzi o osoby prawne - ponadto, gdy użytkowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem w myśl planu zabudowania nie pozostaje w sprzeczności z zadaniami ustawowymi lub statutowymi tej osoby prawnej.

(3) W razie uwzględnienia wniosku gmina ustali, czy przekazanie gruntu nastąpi tytułem wieczystej dzierżawy, czy na prawie zabudowy, oraz określi warunki, pod którymi umowa może być zawarta.

(4) W przypadku nieuwzględnienia wniosku, gmina zaofiaruje uprawnionemu, w miarę posiadania zapasu gruntów - na tych samych warunkach dzierżawę wieczystą gruntu równej wartości użytkowej, bądź prawo zabudowy na takim gruncie.

(5) W razie niezgłoszenia wniosku, przewidzianego w ust. (1), lub nieprzyznania z jakichkolwiek innych przyczyn dotychczasowemu właścicielowi wieczystej dzierżawy albo prawa zabudowy, gmina obowiązana jest uiścić odszkodowanie w myśl art. 9.

Art. 8. W razie nieprzyznania dotychczasowemu właścicielowi gruntu wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy wszystkie budynki, położone na gruncie, przechodzą na własność gminy, która obowiązana jest wypłacić właścicielowi ustalone w myśl art. 9 odszkodowanie za budynki, nadające się do użytkowania lub naprawy.

Art. 9. (1) Odszkodowanie za grunty, należne w myśl art. 7 ust. (5) oraz odszkodowanie za budynki, należne w myśl art. 8, ustala miejska komisja szacunkowa. Odszkodowanie to wynosi, jeżeli chodzi o grunty - skapitalizowaną wartość czynszu dzierżawnego (opłaty za prawo zabudowy) gruntu tej samej wartości użytkowej, a jeżeli chodzi o budynki - wartość budynku. Odszkodowanie wypłaca się w miejskich papierach wartościowych.

(2) Prawo do żądania odszkodowania powstaje po upływie 6 miesięcy od dnia objęcia gruntu w posiadanie przez gminę m. st. Warszawy i wygasa po upływie lat 3 od tego terminu.

(3) Minister Odbudowy w porozumieniu z Ministrami Administracji Publicznej i Skarbu określi w rozporządzeniu skład i tryb postępowania miejskiej komisji szacunkowej, zasady i sposób ustalania odszkodowania oraz przepisy o emisji papierów wartościowych, przeznaczonych na ten cel.

Art. 10. Pisma, dotyczące przekazania tytułu własności gruntów na rzecz gminy m.st. Warszawy, oraz pisma dotyczące ustanowienia wieczystej dzierżawy i prawa zabudowy na rzecz dotychczasowych właścicieli gruntów, wolne są od opłaty stemplowej, a wnioski i wpisy hipoteczne dotyczące tych czynności wolne są od opłat sądowych i hipotecznych.

Art. 11. Wykonanie niniejszego dekretu porucza się Ministrowi Odbudowy w porozumieniu z Ministrami: Administracji Publicznej, Skarbu i Sprawiedliwości.

Art. 12. Dekret niniejszy wchodzi w życie z dniem ogłoszenia.

Dekret pozbawił wszystkich właścicieli prawa własności, jednakże organy zobowiązane były do ustanowienia na ich rzecz wieczystej dzierżawy (obecnie użytkowania wieczystego), jeżeli korzystanie z gruntu dało się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowy.

Licznym byłym właścicielom odmówiono ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, niejednokrotnie z rażącym naruszeniem prawa.

Pomimo 60 letniego obowiązywania dekretu, w dalszym ciągu pozostaje liczna grupa byłych właścicieli oczekujących na rozpoznanie wniosku o ustanowienie wieczystego użytkowania. Pozostaje również grupa byłych właścicieli, którzy mogą ponownie starać się dochodzić roszczeń w drodze wyeliminowania niekorzystnej decyzji odmawiającej ustanowienia wieczystego użytkowania, o ile ich dawny grunt nie został zbyty (sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste), co skutkowałoby zaistnieniem nieodwracalnych skutków prawnych.

Roszczenia te wynikają bezpośrednio z faktu wydania dekretu, ale dziś regulację stanu prawnego gruntów warszawskich podejmowane są również w oparciu o inne ustawy, które miały złagodzić skutki działania dekretu, choć nie wyłącznie.

Jeszcze w 1958r. ustawodawca rozszerzył - z mocą wsteczną - zakres podstaw do odmowy przyznania prawa własności czasowej. Odmowa przyznania prawa do gruntu mogła nastąpić także wtedy, gdy grunt mógł być wywłaszczony.

Wchodzące w późniejszym okresie unormowania prawne umożliwiały tylko niektórym byłym właścicielom uzyskanie prawa wieczystego użytkowania ich dawnej nieruchomości lub prawa do ubiegania się o odszkodowanie.

Były to regulacje, które miały złagodzić skutki działania dekretu a jednocześnie umożliwić regulację prawną gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi - generalnie budynkami, których liczba izb nie przekracza 20.

Zmiany ustrojowe, porządkowanie stosunków własnościowych, uwłaszczenie państwowych i komunalnych osób prawnych, a także możliwość ostatnio wprowadzonej przez ustawodawcę regulacji, polegającej na przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznych w prawo własności w zestawieniu z unormowaniami nadal obowiązującego dekretu z 1945r., potęguje skalę trudności interpretacyjnych związanych z rozpatrywaniem roszczeń byłych właścicieli.

Dodatkowym czynnikiem mającym wpływ na zagadnienia prawne gruntów warszawskich jest niejednolite jak również dość często zmieniające się orzecznictwo w sprawach roszczeń poprzednich właścicieli, których status jest bardzo różnorodny.

Nie bez znaczenia jest również fakt, iż roszczenia zgłaszane przez byłych właścicieli dotyczą obecnie „innych nieruchomości”, gdyż przedwojenne granice nieruchomości najczęściej nie pokrywają się z granicami obecnych działek ewidencyjnych.

Dotyczy to nie tylko gruntów stanowiących dawne gospodarstwa role, ale również takich nieruchomości, które w dniu wejścia w życie dekretu stanowiły zwarte nieruchomości zurbanizowane.

Ponadto, nowy układ nieruchomości w zestawieniu ze zgłaszanymi roszczeniami o zwrot nieruchomości powoduje często konieczność weryfikowania danych archiwalnych nie tylko w odniesieniu do zapisów prawnych, ale również weryfikowania danych w ujęciu geodezyjnym i kartograficznym.

Roszczenia poprzednich właścicieli dotyczą konkretnych nieruchomości i mogą być uwzględnione wyłącznie do gruntu w granicach ich dawnej nieruchomości. Zachodzi więc potrzeba wykazania przebiegu granic tych nieruchomości w odniesieniu do granic działki ewidencyjnej (obecnej nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej) a niekiedy wykonania podziału nieruchomości.

Przejęte nieruchomości - w większości przypadków - posiadały urządzone księgi wieczyste, często zakładane jeszcze w XIX wieku i pisane w języku rosyjskim (z uwagi na fakt, iż Warszawa przed odzyskaniem niepodległości pozostawała pod zaborem rosyjskim).

Księgi przedwojenne posiadały podobną budowę, z podziałem na IV Działy (niekiedy w przedwojennych księgach możemy zetknąć się z innymi miarami powierzchni niż metry kwadratowe np. morgi, pręty kwadratowe, sażenie, wiorsty).

Wiele z tych ksiąg wieczystych zaginęło lub uległo zniszczeniu wskutek działań wojennych.

W okresie po dniu wejścia w życie dekretu, stan prawny gruntów warszawskich był wykazywany i regulowany na podstawie dokumentów i granic przedwojennych nieruchomości hipotecznych.

Ewidencja gruntów dla Miasta Warszawy, oparta na podstawowym podziale na obręb i działki ewidencyjne była tworzona dopiero w latach 1960-1970 i nie uwzględniała przebiegu granic przedwojennych nieruchomości hipotecznych. Granice działek ewidencyjnych najczęściej określały faktyczne władanie gruntem różnych podmiotów, a do rzadkości należą przypadki, kiedy granice działki ewidencyjnej pokrywały się z granicami przedwojennych nieruchomości hipotecznych.

Definicja działki ewidencyjnej ujęta w rozporządzeniu o ewidencji gruntów i budynków nie obejmuje zagadnienia, odnoszącego się do sytuacji prawnej nieruchomości warszawskiej - objętej działaniem dekretu z dnia 16.10.1945r., a mianowicie przypadku, kiedy działka ewidencyjna składa się z kilku / kilkunastu przedwojennych nieruchomości hipotecznych

M. st. Warszawa nie prowadziło statystyki dotyczącej zgłaszanych roszczeń dekretowych. Szacuje się, że wnioski o zwrot nieruchomości na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu zostały złożone do 17 tysięcy nieruchomości warszawskich, z czego 2 tysiące wniosków - w imieniu byłych właścicieli - złożył Urząd Likwidacyjny.

Brak jest również statystyki, jaki procent postępowań z wniosków byłych właścicieli zostało zakończonych w drodze prawomocnych decyzji administracyjnych.

Ostatnie działania Urzędu m.st. Warszawy zmierzają ku prowadzeniu pewnej statystyki w zakresie prowadzonych postępowań dot. zwrotu nieruchomości przejętych na podstawie dekretu, jednak z uwagi na 60 - letni okres obowiązywania dekretu, skatalogowanie zakończonych postępowań wymaga wielkiego nakładu pracy.

Mocą art. 1 cyt. dekretu wszystkie grunty na obszarze m.st. Warszawy przeszły na własność gminy m. st. Warszawy, zaś inne przedmioty (budynki) znajdujące się na tych gruntach pozostały własnością dotychczasowego właściciela (art. 5 dekretu). Budynek istniejący na gruntach objętych działaniem dekretu można było traktować jako odrębną nieruchomość budynkową.

Dekret - zgodnie z zapisami art. 7 stwarzał dotychczasowym właścicielom możliwość wystąpienia z wnioskiem o przyznanie na przejętym gruncie prawa zabudowy lub prawa wieczystej dzierżawy, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela dało się pogodzić z planem zabudowania, natomiast w stosunku do gruntów osób prawnych - dodatkowo - z zasadami ustawowymi lub statutowymi tej osoby .

Prawo wieczystej dzierżawy i prawo zabudowy z mocy art. XXXiX dekretu z dnia 11 października 1946r. - Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321) zostały przekształcone w prawo własności czasowej, które następnie na podstawie art. 41 ustawy z dnia 14 lipca 1961r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159) przekształciło się w prawo wieczystego użytkowania.

W myśl art. 7 ust. 1 dekretu, wniosek o przyznanie prawa zabudowy lub wieczystej dzierżawy należało złożyć w terminie 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie przez gminę, a od dnia 13 kwietnia 1950 przez Skarb Państwa.

W przypadku nieuwzględnienia wniosku gmina obowiązana była zaoferować dotychczasowemu właścicielowi prawo dzierżawy wieczystej lub prawo zabudowy gruntu równej wartości.

Objęcie w posiadanie gruntów objętych działaniem dekretu następowało na podstawie następujących aktów wykonawczych:

• Rozporządzenia Ministra Odbudowy z dnia 07 kwietnia 1946r. w sprawie obejmowania gruntów w posiadanie przez gminę m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 16, poz. 112), które weszło w życie z dniem 21 maja 1946r. i obowiązywało do dnia 09 lutego 1948r.

• Rozporządzenia Ministra Odbudowy z dnia 27 stycznia 1948r. w sprawie obejmowania w posiadanie gruntów przez gminę m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 6, poz. 43), które weszło w życie 10 lutego 1948r.

Wg rozporządzenia z dnia 07 kwietnia 1946r. obejmowanie gruntów przez gminę następowało z urzędu lub na wniosek dotychczasowego właściciela, a datą objęcia gruntu przez gminę był dzień ogłoszenia przez Zarząd Miejski w organie urzędowym o sporządzeniu protokołu oględzin.

Oględzin nieruchomości dokonywał przedstawiciel Zarządu Miejskiego i dotychczasowy właściciel.

Objęcie w posiadanie nieruchomości, na podstawie ww. Rozporządzenia umożliwiało właściwie każdemu poprzedniemu właścicielowi złożenie stosownego wniosku. Jedyną przeszkodą mógł być brak informacji o miejscu pobytu poprzedniego właściciela a tym samym skutecznego poinformowania o objęciu danej nieruchomości w posiadanie. Sytuacji tej sprzyjał fakt dopiero zakończonej II wojny światowej i następującym bardzo powoli powrotem ludzi do rodzimych miejsc.

Natomiast w Rozporządzeniu z 1948r. zrezygnowano w ogóle z ogłaszania o przystąpieniu do objęcia gruntów i zawiadamiania dotychczasowych właścicieli o oględzinach. Regulacje tego rozporządzenia ograniczają się właściwie do stwierdzenia, że grunty nieobjęte dotychczas w posiadanie, będą obejmowane w drodze ogłoszeń Zarządu Miejskiego w organie urzędowym w jednym z codziennych pism oraz przez rozplakatowanie. Dniem objęcia był dzień wydania dziennika urzędowego, w którym zamieszczono ogłoszenie.

Interpretacja zapisów rozporządzenia z 1948r. dot. objęcia w posiadanie gruntów przez gminę jest wyrażona w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 05 czerwca 2000r., w której Sąd stwierdził, iż: „warunkiem skutecznego objęcia gruntów w posiadanie przez gminę m.st. Warszawy było zamieszczenie ogłoszenia w organie urzędowym Zarządu Miejskiego m. st. Warszawy, o którym mowa w §3 rozporządzenia Ministra Odbudowy z dnia 27 stycznia 1948r. Kategoryczne i jednoznaczne sformułowanie §3 rozporządzenia nie daje podstaw do wnioskowania, iż nie nastąpiło prawnie skuteczne objęcie gruntu w posiadanie przez gminę z dniem wydania numeru organu urzędowego Zarządu Miejskiego, w którym zamieszczono ogłoszenie, tylko z tej przyczyny, że brak jest dowodu, iż ogłoszenie było zamieszczone także w jednym z poczytnych pism codziennych wydawanych w Warszawie oraz przez rozplakatowanie, albo że ogłoszeń w tej formie nie dokonano…”.

Określenie terminu objęcia w posiadanie gruntu przez gminę jest o tyle istotne, gdyż od tego terminu liczony jest 6 miesięczny okres na złożenie wniosku przez byłego właściciela o ustanowienie - obecnie - wieczystego użytkowania.

W stosunku do gruntów warszawskich, objętych działaniem dekretu, zostało złożonych 17 tysięcy wniosków o ustanowienia prawa wieczystej dzierżawy / prawa zabudowy.

Rola planu zagospodarowaniu w postępowaniach w sprawie wniosków zgłoszonych w trybie dekretu.

Zgodnie z unormowaniami art. 7 ust. 2 dekretu Gmina uwzględni wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania, a jeżeli chodzi o osoby prawne dodatkowo, gdy użytkowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem w myśl planu zabudowania nie pozostaje w sprzeczności z zasadami ustawowymi lub statutowymi tej osoby prawnej.

Zgodnie z zapisami art. 7 ust. 2 dekretu, to wyłącznie zapisy planu miejscowego mogą stanowić przesłankę do rozpoznania wniosku dawnego właściciela o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania.

W przypadku braku planu zagospodarowania dla nieruchomości, objętej postępowaniem o zwrot na rzecz byłego właściciela, postępowanie powinno zostać zawieszone do czasu uchwalenia stosownego planu, gdyż nie można stwierdzić zaistnienia przesłanki wymienionej w art. 7 ust. 2 dekretu tj. zgodności korzystania z gruntu przez dotychczasowego właściciela z przeznaczeniem gruntu według planu zagospodarowania przestrzennego.

Zwrot nieruchomości zabudowanych.

Dekret nacjonalizując „wszystkie grunty na obszarze m. st. Warszawy” pozostawiał dotychczasowym właścicielom prawo własności znajdujących się na tych gruntach nie zniszczonych lub zniszczonych, ale nadających się do naprawy „budynków oraz innych przedmiotów”.

W dotychczasowej praktyce stosowano zasadę, iż w przypadku zniszczeń budynku przewyższającego określony pułap (powyżej 66%) uznawano, iż w momencie wejścia w życie dekretu, budynku nie było i dopiero potem został odbudowany.

Przyjęcie założenia, iż nieruchomość nie była zabudowana (duży stopień zniszczenia budynku) powodowało, iż w przypadku odbudowania budynku - zwrot nieruchomości na rzecz jej poprzedniego właściciela, na podstawie przepisów dekretu, nie mógł nastąpić.

W obecnej praktyce przyjęte jest, iż jeśli jest to taki sam budynek, zlokalizowany w tych samych granicach, to niezależnie od stopnia zniszczenia budynku należy uznać, iż stanowi on własność poprzedniego właściciela.

Organ orzekający w sprawie, w przypadku odbudowy budynku z majątku Skarbu Państwa lub innego podmiotu, może żądać zwrotu nakładów poniesionych na odbudowę i modernizację budynku i zabezpieczyć wierzytelność na hipotece.

Zwrot nieruchomości zabudowanej nie może nastąpić w przypadku odbudowy budynku, który z różnych przyczyn posiada wspólne wejście i części wspólne budynku z innym budynkiem zlokalizowanym w ostrej granicy, a faktycznie stanowi obecnie jedną nieruchomość, inną niż przed odbudowaniem budynku, pomimo że budynek został odbudowany w tych samych granicach.

Dla oceny roszczeń poprzednich właścicieli gruntów zabudowanych budynkami odbudowanymi istotne znaczenie ma również fakt, czy odbudowany budynek zlokalizowany jest w tych samych granicach.

Możliwość odtworzenia położenia budynku z okresu sprzed wejścia w życie przepisów dekretu istnieje dzięki zachowanej dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej tzw. planów lindleyowskich, z okresu 1883-1915 - stanowiących obecnie część archiwalną Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.

Plany (lindleyowskie) szczegółowe w skali 1:250 zawierają treść odpowiadającą treści obecnej mapy zasadniczej z wykazaniem przedwojennych granic nieruchomości hipotecznych.

Uchwała Nr 11 Rady Ministrów z dnia 27 stycznia 1965r. w sprawie oddania niektórych terenów na obszarze m. st. Warszawy w wieczyste użytkowanie.

Uchwała Nr 11 Rady Ministrów z 1965r. ma charakter samoistnego aktu normatywnego i nie znajduje „zakotwiczenia” ustawowego, jednak do chwili obecnej posiada moc obowiązującą.

W oparciu o zapisy uchwały Nr 11 Rady Ministrów poprzedni właściciele lub ich następcy prawni, mimo iż nie złożyli wniosków o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy / prawa zabudowy w terminie przewidzianym w dekrecie z dnia 26.10.1945r. mogli otrzymać w użytkowanie wieczyste:

• jedną działkę budowlaną przeznaczoną pod budowę domu jednorodzinnego,

• jedną działkę zabudowaną domem jednorodzinnym,

• jedną działkę zabudowaną małym domem mieszkalnym,

• jedną działkę zabudowaną budynkiem przeznaczonym na warsztat rzemieślniczy,

• gospodarstwo rolne, sadownicze i warzywnicze.

Należy jednak zaznaczyć, iż roszczenie poprzednich właścicieli powstałe w wyniku złożenia wniosku o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste na podstawie uchwały nr 11 odnosi się dziś do gruntów określonych w art. 214 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc wyłącznie do gruntów zabudowanych tj.:

• zabudowanych domami jednorodzinnymi,

• zabudowanych małymi domami mieszkalnymi

• zabudowanych domami, w których liczba izb nie przekracza 20,

• zabudowanych domami, w których przed 21 listopada 1945r. została wyodrębniona własność poszczególnych lokali,

• zabudowanych domami, które stanowiły przed 21 listopada 1945r. własność spółdzielni mieszkaniowych.

Odszkodowanie za nieruchomość

Art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza następujące regulacje dla byłych właścicieli gruntów warszawskich:

• byli właściciele gruntów warszawskich objętych działaniem dekretu lub ich następcy prawni, prowadzący gospodarstwa rolne, sadownicze i ogrodnicze mogą ubiegać się o odszkodowanie w przypadku gdy prowadzili te gospodarstwa i zostali pozbawieni faktycznego władztwa nad nimi po dniu 5 kwietnia 1958r. Skutecznego odszkodowania mógł dochodzić tylko były właściciel lub jego następca prawny - ale tylko ten, który prowadził gospodarstwo.

• byli właściciele budynków stanowiących domy jednorodzinne, znajdujących się na gruntach objętych działaniem dekretu lub ich następcy prawni oraz byli właściciele działek, które przed dniem wejścia w życie dekretu były przeznaczone lub mogły być wykorzystywane pod budownictwo jednorodzinne, jeżeli zostali pozbawieni faktycznego władztwa nad tymi nieruchomościami po dniu 5 kwietnia 1958r. mogą ubiegać się o przyznanie odszkodowania.
  

Obowiązek zapłaty odszkodowania ciąży na aktualnym właścicielu przejętego gruntu tj., jeśli właścicielem gruntu stała się gmina w wyniku komunalizacji na podstawie ustawy z dnia 10 maja 1990r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych, na niej ciąży obowiązek zapłaty odszkodowania. Jeżeli grunt nie został skomunalizowany - obowiązek zapłaty odszkodowania ciąży na Skarbie Państwa.

Potwierdzenie praw do nieruchomości

Oprócz zachowania terminu złożenia wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy, koniecznym było zgłoszenie wniosku przez uprawniony podmiot. Wniosek mógł zostać zgłoszony przez dotychczasowego właściciela gruntu, jego następców prawnych lub osoby reprezentującej byłego właściciela. Wniosek złożony przez inne osoby nie wywoływał skutków prawnych.

Przykładem, który należy przytoczyć jako złożenie wniosku przez nieuprawniony podmiot jest Urząd Likwidacyjny w Warszawie, który składał wniosek o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy w imieniu dotychczasowego właściciela, a który nie posiadał stosownego pełnomocnictwa do występowania z takim wnioskiem.

Również umocowania takiego tj. występowania z wnioskiem w imieniu byłych właścicieli nieruchomości warszawskich, nie dawały Urzędowi Likwidacyjnemu przepisy dekretu z dnia 8 marca 1946r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U. Nr 13, poz. 87), które regulowały zakres jego działania.

W stosunku go gruntów warszawskich, objętych działaniem dekretu z dnia 26 października1945r. Urząd Likwidacyjny złożył ok. 2 tyś. wniosków o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy w imieniu byłych właścicieli, a które dziś nie są uznawane przez organ orzekający w sprawie - jako wniosek złożony przez uprawniony podmiot.

Podobnie traktowany jest wniosek złożony w terminie dekretu przez osobę, która wywodzi swoje prawa do nieruchomości, a która nie przedłożyła dokumentu potwierdzającego przedmiotowy stan.

Zasiedzenie gruntów warszawskich przez ich dawnych właścicieli

Grupa byłych właścicieli, którzy nie posiadają dziś roszczenia o oddanie im gruntów w użytkowanie wieczyste na podstawie obowiązujących unormowań prawnych lub roszczenia ich nie zostały uwzględnione, a do dzisiejszego dnia faktycznie użytkują, gdyż ich roszczenia mogą być zrealizowanie w drodze cywilnej (postępowanie sądowego) tj. faktycznego potwierdzenia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie.

Zasadniczym przepisem regulującym zasiedzenie nieruchomości jest art. 172 kodeksu cywilnego.

Posiadanie nieruchomości przez byłego właściciela gruntów warszawskich, a więc osoby, która - w obowiązywaniu art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945r. - samowolnie weszła w posiadanie cudzej nieruchomości uznawane jest za posiadanie w złej wierze, a zatem okres samoistnego posiadania wynosi 30 lat.

Okres samoistnego posiadania dla gruntów warszawskich - w świetle obowiązującej wykładni Sądu Najwyższego z dnia 31.01.2002r. - liczony jest dopiero od dnia 01 października 1990r. przy czym termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.

Data 1 października 2005r. dotyczy gruntów będących obecnie własnością Skarbu Państwa.

Dla gruntów będących własnością m. st. Warszawy - w uwzględnieniu uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z 31.01.2002r. - przyjmuje się wcześniejszą datę, na którą byli właściciele mogą stać się właścicielami gruntów warszawskich, a mianowicie jest to termin 27 maja 2005r.

Termin ten wiąże się z wejściem w życie ustawy z dnia 10 maja 1990r. przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. 191 poz.32 z 1990r.) tj. z dniem 27 maja 1990r. Ustawa ta na nowo powołała samorząd terytorialny i określiła jej mienie.

Tylko złożenie wniosku do sądu o wydanie nieruchomości na rzecz jej właściciela (gminę / Skarb Państwa) lub zawarcie w okresie do dnia 27.05.2005r. / 01.10.2005r. umowy dzierżawy przerywa bieg zasiedzenia faktycznemu posiadaczowi gruntu.

W przypadku wydania orzeczenia o zasiedzeniu, postanowienie sądowe w sprawie nabycia prawa własności przez zasiedzenie stanowi tytuł potwierdzający własność i podlega ujawnieniu w księdze wieczystej i w operatach ewidencji gruntów.

Nieodwracalne skutki prawne

Nieodwracalne skutki prawne to takie, które nie mogą wywołać restytucji uprawnień w drodze administracyjnej przez wydanie decyzji w trybie uregulowanym przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.

Nieodwracalne skutki prawne to takie, których „odwrócenie” może nastąpić na podstawie orzeczenia sądowego a nie w drodze administracyjnej.

Przykładem może być sytuacja, w której podmiot, który nabył nieruchomość w oparciu o wadliwą decyzję administracyjną, następnie przeniósł własność tak nabytej nieruchomości odpłatnie na rzecz osoby trzeciej, której nabycie chronione jest rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to wypadek nieodwracalności skutku prawnego wywołanego przez wadliwą decyzję.

Dokonanie czynności cywilno - prawnej w odniesieniu do własności nieruchomości, co do której zapadła ostateczna decyzja o odmowie przyznania dotychczasowemu właścicielowi prawa własności czasowej (wieczystego użytkowania) jest okolicznością powodującą nieodwracalność skutków prawnych, co wyłącza stwierdzenie nieważności tej decyzji odmownej.

Historia pewnej nieruchomości:

Nieruchomości hipoteczne nr 425 i 9848 położone w Warszawie przy ul. Krakowskie Przedmieście - obecnie Ministerstwo Kultury

1. rok 1947 - Roman Potocki w imieniu brata Józefa składa wniosek o ustanowienie własności czasowej,

2. 3.12.1990r. - Sąd Rejonowy w Warszawie orzekł, że majątek Józefa Potockiego został odziedziczony przez żonę Pelagię (4/16) i czwórkę dzieci (po 3/16-tych każde),

3. 20.12.1990r. - Piotr Potocki składa wniosek do Wojewody Warszawskiego o zwrot dwóch działek,

4. 5.08.1991r. - Kierownik UR umorzył postępowanie adm. Dotyczące wniosku z 20.12.1990r.

5. 8.09.1991r. - Urząd Wojewódzki uchylił decyzję Kierownika UR z powodu przeoczenia faktu złożenia wniosku w 1947r.

6. 27.12.1991r. - Kierownik UR odmówił zwrotu działek - wybudowany na ww. działkach pałac został w 70-75% zniszczony w czasie wojny a następnie odbudowany przez Min. Kultury (koszty poniósł SP),

7. spadkobiercy byłego właściciela składają odwołanie od decyzji,

8. 27.02.1992r. - Urząd Wojewódzki oddala odwołanie - jako złożone jeden dzień po upływie terminu przewidzianego w KPA,

9. spadkobiercy byłego właściciela składają odwołanie do NSA - potwierdzenie nadania odwołania do UW miało datę 20.01.1992r.(ostatni dzień na odwołanie) a jedynie z powodu „niewyobrażalnego zaniedbania pracowników poczty” na kopercie jest stempel z datą 21.01.1992r.,

10. 24.07.1992r. NSA uchylił zaskarżoną decyzję uznając, zę nie ustalono, by odwołanie zostało złożone po terminie,

11. 9.09.1993r. - UW w warszawie rozpatrując odwołanie z 20.01.1992r. utrzymał w mocy decyzję z 27.12.1991r - w czasie składania wniosku przez Romana Potockiego budynki na działkach nie istniały,

12. 12.10.1993r. - spadkobiercy byłego właściciela złożyli odwołanie do NSA - decyzja niezgodna z art. 7 dekretu gdyż władza nie ustaliła, czy wnioskodawcy zamierzali zmienić charakter przyszłego wykorzystania pałacu i jego zgodności z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego - nie mieli w planach zmiany publicznego charakteru pałacu; ustalenia co do stopnia zniszczenia budynków były powierzchowne (konserwator zabytków działał pod nadzorem Ministerstwa Kultury),

13. 22.06.1995r. - wyrok NSA odrzucający odwołanie spadkobierców byłego właściciela - NSA nie może rozpatrywać spraw wszczętych przed 1.09.1980r (ustawa o NSA) a postępowanie administracyjne rozpoczęto w 1947r.;

14. 18.12.1995r. - spadkobiercy byłego właściciela wnoszą skargę do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu przeciwko Rzeczypospolitej Polskiej,

15. 13.09.2001r. (4.10.2001r.) - wyrok Trybunału - skarga leży poza jurysdykcją Trybunału odnośnie postępowania wszczętego w 1947r.; nie miało miejsca naruszenie art. 6 Konwencji odnośnie skargi na domniemany brak dostępu do sądu w związku z postępowaniem wszczętym w 1990r.

---