Przed budową - pierwsze formalności

Masz już działkę i ambitny plan budowy domu.

Zanim ją rozpoczniesz, musisz dopełnić pewnych formalności.

Jest ich sporo, ale można sobie z tym poradzić z pomocą naszego poradnika.

Szkic naszej działki

Mapa geodezyjna

Wyrys z zasadniczej mapy geodezyjnej musimy dołączyć do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Mapę tę możemy otrzymać w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Są na niej uwidocznione wszystkie budynki, sieci i przyłącza.

Do celów projektowych będzie nam potrzebna mapa zaktualizowana.

Na takiej mapie nie są uwzględnione obiekty, które zostały dawno rozebrane, natomiast znajdują się na niej nowe zabudowania.

Za sporządzenie aktualnej mapy trzeba będzie zapłacić uprawnionemu geodecie nawet 1000 zł, jeśli ma obejmować średniej wielkości działkę, o powierzchni około 1000 m².

Będzie potrzebna, gdy chcemy wybudować dom na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a takich jest większość.

Jeśli plan w gminie istnieje, mamy to szczęście, że ten etap możemy ominąć.

Jeżeli planu nie ma, w urzędzie gminy składamy wniosek o wydanie decyzji (formularz dostępnyw urzędzie).

Z wnioskiem występujemy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Co jest potrzebne?

Do wniosku dołączamy wyrys mapy zasadniczej lub w razie jego braku wyrys z mapy ewidencyjnej.

We wniosku musimy określić:

• granice działki;

• planowany sposób zagospodarowaniadziałki z charakterystyką zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu;

• parametry techniczne inwestycji;

• zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzania ścieków.

Decyzja może być wydana, kiedy działka:

• ma bezpośredni dostępdo drogi publicznej lub ewentualnie pośrednio przez drogę prywatną;

• jest uzbrojona (woda, prąd);

• nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolniczych albo leśnych na budowlane;

• teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiającymi zabudowę.

Gdzie można postawić dom?

Jest jeszcze warunek dotyczący tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że co najmniej jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by na tej podstawie było można ustalić parametry nowej zabudowy.

Jeżeli któryś z tych warunkównie jest spełniony, urzędnicy mogą odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Dlatego warto te parametry jeszcze przed zakupem działki sprawdzić w urzędzie gminy.

Czasem inwestorowi wydaje się, że działka nie ma np. dostępu do drogi publicznej, jednak wkrótce będzie go miała i to jest dla urzędników wystarczające.

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może się ubiegać osoba, która dopiero planuje zakup działki, nie musi to być jej właściciel.

O pozostałe dokumenty może występować jedynie osoba mająca prawo do nieruchomości.

Decyzja wydawana jest po konsultacji z wojewodą, marszałkiem województwa i starostą.

Co utrudnia wydanie decyzji?

Jeżeli działka leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską - potrzebna jest opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli w granicach parku narodowego - opinia dyrektora parku, natomiast gdy przylega do drogi publicznej - opinia właściwego zarządcy drogi.

Decyzję otrzymuje inwestor i sąsiedzi.

Każda ze stron w ciągu14 dni może się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, nie podając szczegółowego uzasadnienia.

Na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Nawet jeśli odwołanie zostanie uznane za bezzasadne, przedłuży znacznie całą procedurę.

Jeśli żadna ze stron nie złoży odwołania, decyzja staje się prawomocna.

Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, ale może wygasnąć, gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce albo dla terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji.

W tym ostatnim wypadku decyzja nie wygaśnie, gdy inwestor uzyskał już ostateczne pozwolenie na budowę.

Ile to trwa?

Urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwamiesiące, w praktyce jednak ze względu na konsultacje z wieloma organami, z których każdyma na zajęcie stanowiska dwa tygodnie, procedura przeciąga się do czterech-sześciu miesięcy.

Wydanie decyzji może również zostać wstrzymane, kiedy gmina ma wkrótce sporządzić plan zagospodarowania miejscowego.

Jednak jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia postępowania gmina nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, wtedy urząd musi podjąć zawieszone postępowanie i rozpoznać wniosek.

Ile to kosztuje?

Wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są bezpłatne.

Uwaga! Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna również do:

• rozbudowy domu zmieniającej jego formę architektoniczną;

• zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np.adaptacja budynku gospodarczegona cele mieszkaniowe).

Co znajdziesz w decyzji o warunkach zabudowy?

• czy planowana inwestycja (budowa domu lub zmiana przeznaczenia budynku) jestdopuszczalna;

• jakie są warunki kształtowania ładu przestrzennego, czyli jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy;

• sposób zaopatrywania domu w wodę i energię oraz odprowadzania ścieków;

• czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciw pożarowych lub sanitarnych.

Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej.

Warunki podłączenia do sieci wydają miejscowe przedsiębiorstwa zarządzania sieciami energetycznymi, gazowymi, gospodarki wodnej.

Plan naszego domu

Projekt budowlany

Jest niezbędny, aby uzyskać pozwolenie na budowę.

Musi być zgodny z warunkami zabudowy.

Każdy projekt składa się z dwóch części:

• architektoniczno-budowlanej, czyli projektu domu określającego jego funkcję, formę i konstrukcję oraz proponowane rozwiązania technicznei materiałowe;

• projektu zagospodarowania działki, który musi być sporządzony na aktualnej mapie geodezyjnej i zawierać określenie granic działki, obrys planowanych budynków, sieć przyłączy, układ komunikacyjny i układ zieleni.

Możemy wybrać projekt indywidualny, jeśli chcemy, aby dom był niepowtarzalny albo mamy szczególne wymagania co do domu.

W wypadku projektu indywidualnego możemy zlecić projektantów i załatwienie dalszych formalności, np. pozwolenia na budowę.

Koszt projektu indywidualnego wynosi 5-10% wartości całej inwestycji, czyli w przypadku domu kosztującego 500 tys. zł będzie to do 50 tys. zł.
Możemy też wybrać projekt gotowy, powtarzalny.

Wtedy cena jest stała - projekty MURATORA kosztują średnio 1500-2000 zł.

Trzeba wtedy pamiętać, że projekt musi zostać dostosowany do naszej działki i warunków zabudowy.


Projekt jest chroniony prawami autorskimi, nie można go więc zmieniać w trakcie budowy bez zgody autora.

W wypadku istotnych zmian konieczne będzie ponowne przedłożenie projektu w urzędzie i ubieganie się o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę.

W projektach gotowych często jest zaznaczony możliwy zakres zmian zaakceptowany bezterminowo przez autora.

Techniczne warunki podłączenia do sieci

Wydają je miejscowe przedsiębiorstwa zarządzające sieciami energetycznymi, gazowymi, gospodarki wodnej.


W warunkach tych określa się:

• zakres rozbudowy sieci;

• miejsce przyłączenia;

• parametry techniczne przyłączy;

• koszt przyłączy.

Projekty przyłączy muszą spełniać warunki wyznaczone przez przedsiębiorstwa i trzeba zgłosić zamiar ich budowy, a następnie podpisać umowę z regionalnym zakładem zarządzającym sieciami.

Budowa tylko z papierami

Pozwolenie na budowę

Bez niego nie można rozpocząć prac budowlanych.

Wniosek składamy w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa.

Decyzje w sprawach pozwolenia na budowę domów mieszkalnych są bezpłatne.

Do wniosku trzeba dołączyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego;

• decyzję o warunkach zabudowy (jeśli była wymagana);

• oświadczenie inwestora o posiadaniu tytułu prawnego do działki składane pod rygorem odpowiedzialności karnej;

• zaświadczenia o przynależności projektantów do regionalnych izb branżowych;

• opinie, uzgodnienia, pozwolenia wymagane szczególnymi przepisami prawa, np. dotyczącymi budowy na terenie objętym ochroną przyrody lub konserwatorską, także wymogami sanepidu lub przepisami przeciwpożarowymi.

Kto wydaje pozwolenie i ile to trwa?

Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje starosta i jest ona przesyłana do inwestora oraz sąsiadów (ale tylko wtedy, gdy starosta stwierdzi, że ich działki znajdują się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu).

Urząd ma na wydanie pozwolenia 65 dni, jeżeli nie dotrzyma terminu, naliczane są kary za każdy dzień zwłoki.

Wydanie pozwolenia może zostać wstrzymane z powodu niedostarczenia przez inwestora wszystkich niezbędnych dokumentów.

Wtedy procedura się przeciąga.

Pozwolenie jest bezterminowe, jednak budowę należy rozpocząć w ciągu dwóch lat od jego wydania, w przeciwnym razie decyzja wygaśnie.

Kiedy nie trzeba pozwolenia

Do budowy niektórych niewielkich obiektów i robót budowlanych nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, wystarczy zgłoszenie.

Dotyczy to m.in.:

• budowy parkingu do 10 miejsc postojowych;

• otynkowania lub pomalowania elewacji, remontu wnętrza budynku;

• wykonania przyłączy;

• budowy wolno stojących budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 25 m²;

• przydomowych basenów i oczek wodnych do 30 m².

Czy można zalegalizować samowolę budowlaną?

Wybudowanie domu bez uzyskania pozwolenia to samowola budowlana.

Jednak jest nią też rozpoczęcie prac budowlanych, zanim decyzja o pozwoleniu się uprawomocni, czyli przed upływem 14 dni od jej wydania, a także znaczące odstępstwo od zatwierdzonego projektu w trakcie budowy.

Jeżeli takie działania zostaną wykryte, inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję o wstrzymaniu prac lub nakaz rozbiórki budynku.

Gdy budowa nie narusza ustaleń warunków zabudowy i przepisów techniczno-budowlanych, samowolę można zalegalizować.

Trzeba wtedy przedłożyć dokumenty (projekt i zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z warunkami zabudowy) i - w przypadku budowy bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia - wnieść wysoką opłatę legalizacyjną.

Dla domu jednorodzinnego jest to 50 tys. zł.

---