Kazusy dra Swaczyny

PRAWO CYWILNE

Prawo rzeczowe

Spis treści

1. Ochrona posiadania 2

2. Zasiedzenie 6

3. Przeniesienie własności 8

4. Współwłasność 13

5. Ochrona własności 17

6. Użytkowanie wieczyste 22

7. Ogólne przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych 25

8. Własność lokali i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 27

9. Zastaw 31

10. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych 33

11.Hipoteka 36

- Ochrona posiadania -

1. Wanda i Henryk byli współwłaścicielami w częściach równych nieruchomości rolnej. Przez lata każdy z nich korzystał z połowy nieruchomości. Z czasem narastały nieporozumienia między współwłaścicielami i doszło do sądowego zniesienia współwłasności tej nieruchomości. Sąd przyznał każdemu ze współwłaścicieli część gruntu. Z uwagi na ograniczenia wynikające z art. 211 k.c. Wanda otrzymała część większą o 20 arów z obowiązkiem spłaty na rzecz Henryka. Sąd nałożył również na Henryka obowiązek wydania Wandzie oznaczonej części nieruchomości o powierzchni 20 a. Kilka dni po uprawomocnieniu się postanowienia mąż Wandy, przy sprzeciwie Henryka, zaorał pas o szerokości 2 m na części, z której korzystał dotychczas Henryk. Powstały stan był zgodny z granicami nieruchomości ustalonymi w orzeczeniu znoszącym współwłasność. Henryk wystąpił przeciwko Wandzie z powództwem posesoryjnym, żądając przywrócenia stanu poprzedniego.

Jaki powinien zapaść wyrok?

Zob. uchwała SN z dnia 26 lipca 1968 r., III CZP 52/68, OSN 1969, nr 3 poz. 48.

2. Władysław wyjechał na dziesięć miesięcy do Irlandii. Kiedy wrócił, okazało się, że sąsiad tuż po jego wyjeździe przesunął płot o półtora metra kosztem działki, którą Władysław kilka lat temu okazyjnie nabył zawierając pisemną umowę sprzedaży. Władysław najpierw ustnie zażądał od sąsiada przesunięcia płotu na dawne miejsce. Bezskutecznie. Miesiąc później napisał do niego list, w którym ponowił to żądanie, także bez odzewu. Po kolejnych dwóch miesiącach Władysław wystąpił do sądu z powództwem przeciwko sąsiadowi o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania.

Czy sąd powinien uwzględnić powództwo?

3. Lucyna nieformalnie sprzedała Jerzemu grunt ro

4. lny, którego własność należała do spadku po matce Lucyny. Współspadkobierczynią Lucyny była jej siostra, Anna. W ramach sądowego działu spadku grunt ten przypadł Annie. Po uprawomocnieniu się postanowienia działowego Anna zatrudniła traktorzystę i poleciła mu zaorać grunt. W trakcie wykonywania orki Jerzy przyszedł na grunt i próbował perswazją skłonić traktorzystę do zaprzestania orki z uwagi na poczynione na gruncie zasiewy. Gdy to nie poskutkowało, Jerzy chwycił za drzwi kabiny ciągnika i próbował dostać się do środka. Podczas szarpaniny stłuczono szybę, a odłamki szkła poraniły traktorzystę, który wkrótce odstąpił od prób zaorania gruntu i opuścił go.

Czy postępowanie Jerzego było zgodne z prawem?

Por. wyrok SN z dnia 27 maja 1985 r., I CR 152/85, OSN 1986, nr 7-8, poz. 119.

5. Paweł, mężczyzna o okazałej, wręcz olimpijskiej budowie ciała, korzystał z laptopa podczas podróży pociągiem do Warszawy. Praca tak go pochłonęła, że nie zauważył, kiedy pociąg przyjechał do Warszawy. Błyskawicznie spakował się i wybiegł na peron. Dopiero pod Pałacem Kultury zorientował się, że nie ma laptopa. Wieczorem znowu jechał pociągiem, tym razem z powrotem do Krakowa. Wsiadł do przedziału. Naprzeciwko siedział mężczyzna, który pisał coś na laptopie. Paweł był pewien, że jest to jego laptop, ponieważ miał charakterystycznie zarysowaną obudowę. Mężczyzna, który używał laptopa był nader skromnej postury, a w przedziale nie był nikogo innego ...

Jak powinien postąpić Paweł, aby zgodnie z prawem odzyskać laptopa?

6. Rafał był użytkownikiem działki pracowniczej, na której uprawiał głównie drzewa i krzewy owocowe. Po przeprowadzeniu zbiorów Rafał wyjechał 1. września na miesięczny urlop. Po powrocie zastał na swojej działce, tuż przy granicy z sąsiednią działką świeżo wzniesiony kompostownik, do którego dostęp był możliwy jedynie od strony sąsiedniej działki. Następnego dnia Rafał przyszedł ze swoim bratem na działkę z zamiarem zburzenia kompostownika. Na ściance urządzenia siedział sąsiad i wykrzykiwał, że nie dopuści do tego, ponieważ ta część działki Rafała i tak zawsze leżała odłogiem, a on wreszcie ją sensownie zagospodarował. Nie namyślając się długo Rafał przy pomocy brata obezwładnił sąsiada i przeniósł go na schody altanki. Następnie bracia kilofami zburzyli ściany kompostownika. Zbulwersowany sąsiad wystąpił przeciwko Rafałowi z pozwem o przywrócenie posiadania tej części działki, na której znajdował się kompostownik. W trakcie procesu okazało się, że urządzenie to wzniesiono w dniach 3-5 września.

Czy powództwo sąsiada powinno zostać uwzględnione?

Por. wyrok SN z dnia 27 marca 1968 r., II CR 69/68, RPEiS 1969, nr 1; Lex nr 6305.

7. Spółka akcyjna Eurobud postanowiła wznieść budynek o łącznej pow. użytkowej 15 000 m². Inwestor zamierzał w budynku tym wynajmować lokale biurowe. Wykonawcą inwestycji została firma budowlana Polinterbudex. W związku z opóźnieniem w wykonynwaniu robót Eurobud odstąpił od umowy o roboty budowlane i powierzył kontynuowanie budowy innemu wykonawcy: firmie Budeximp. Rankiem 21 kwietnia 2001 r. pracownicy Budeximpu usunęli kłódkę na bramie wjazdowej na plac budowy, wprowadzili tam swoje urządzenia i przystąpili do wykonywania robót budowlanych. Polinterbudex uważa jednak, że odstąpienie przez Eurobud od umowy o roboty budowlane jest bezskuteczne, a Budeximp bezprawnie wtargnął na plac budowy. Polinterbudex, niezależnie od procesu wytoczonego Eurobudowi ze względu na niewykonanie umowy o roboty budowlane, wystąpił 20 kwietnia 2002 r. z powództwem posesoryjnym przeciwko Budeximpowi, żądając przywrócenia mu posiadania placu budowy i zaniechania przez pozwanego dalszych naruszeń.

Czy powództwo posesoryjne powinno zostać uwzględnione?

Por. wyrok SN z 12 grudnia 1990 r., I CR 750/90, OSN 1992, nr 5, poz. 81.

8. Halina była właścicielką gruntu. Połowę tego gruntu wynajęła Tomaszowi, który urządził tam na skład drewna. Drugą połowę wynajęła Januszowi, który zamierzał przechowywać na wynajętym terenie materiały budowlane. Zanim Janusz zdążył w pełni zagospodarować wynajętą część nieruchomości, Tomasz ułożył drewno na swojej części i na połowie obszaru wynajętego przez Janusza. Kiedy Janusz zażądał od Tomasza usunięcia drewna z jego części nieruchomości, usłyszał w odpowiedzi, że nie ma o czym mówić, ponieważ Januszowi nie przysługują żadne skuteczne względem Tomasza uprawnienia.

Oceń trafność poglądu Tomasza.

9. Jerzy pokłócił się z żoną i wyprowadził się ze wspólnego mieszkania. Ponieważ nie miał gdzie się podziać, zwrócił się do swojego przyjaciela, Grzegorza o pomoc. Grzegorz postanowił pomóc koledze i pozwolił mu przez miesiąc mieszkać w jednym z pokoi swojego mieszkania. Po miesiącu Jerzemu w dalszym ciągu nie udało się znaleźć lokum odpowiedniego do jego możliwości finansowych. Grzegorz chciał pójść na rękę koledze i pozwolić mu pomieszkać u niego jeszcze jakiś czas. Nie zgodziła się jednak na to konkubina Grzegorza. Jerzy zwlekał z wyprowadzeniem się. Pewnego dnia po powrocie z pracy zastał zamknięte drzwi ze zmienionymi zamkami. Wystąpił do sądu z powództwem o dopuszczenie go do posiadania.

Czy żądanie Jerzego powinno zostać uwzględnione? Czy Jerzy miałby prawo po przyjściu z pracy wywarzyć drzwi w celu uzyskania dostępu do mieszkania?

10. Alina rozpoczęła budowę garażu, który miał być usytuowany tuż przy granicy z należącą do Renaty, sąsiednią nieruchomością, którą Renata otrzymała od swojej matki w drodze nieformalnej darowizny. Nieruchomość ta miała charakter rekreacyjny i Renata przyjeżdżała tam głównie latem. Przy budowie garażu, rozpoczętej 4. kwietnia 2007 r., zajęto także pas o szerokości 1 m na nieruchomości Renaty. Kiedy Renata przyjechała na swoją nieruchomość podczas weekendu majowego, ku swojemu zaskoczeniu zastała już gotowy garaż posadowiony częściowo na jej nieruchomości. Ponieważ 3. maja wypadał w tym roku w czwartek i wszyscy prawnicy wypoczywali podczas tzw. długiego weekendu, dopiero w poniedziałek, 7 maja udała się do adwokata z prośbą o poradę prawną.

Jaką poradę powinna uzyskać?

Zob. wyrok SN z dnia 4 lipca 1969 r., III CRN 462/68, OSP 1970, nr 7-8, poz. 157; uchwała SN z dnia 7 grudnia 1970 r., III CZP 75/70, OSN 1971, nr 7-8, poz. 127; uchwała SN z dnia 19 września 1974 r., III CZP 54/74, OSN 1975, nr 5, poz. 79.

- Zasiedzenie -

1. Przemysław jesienią 1969 r. nieformalnie sprzedał część swojego gruntu Tomaszowi i Jerzemu, którzy zamierzali wznieść na tej nieruchomości dom dwurodzinny. Kupujący, niezwłocznie objęli tę nieruchomość w posiadanie. Przemysław zmarł wiosną 1989 r., a spadek po nim nabyli z ustawy: żona Jadwiga, synowie Janusz (ur. w 1969 r.) i Andrzej (ur. w lutym 1989 r.) oraz córka Grażyna (ur. w 1973 r.). Jadwiga latem 1989 r. zapadła na poważną chorobę psychiczną, uzasadniającą jej całkowite ubezwłasnowolnienie, lecz do chwili obecnej nie została ubezwłasnowolniona. Grażyna w styczniu 1990 r. wyszła za mąż. W październiku 2008 r. sąd rozpatrywał wniosek Tomasza o stwierdzenie zasiedzenia wspomnianej nieruchomości.

Jakie postanowienie powinien był wydać sąd?

Por. uchwała SN z dnia 8 lipca 1969 r., III CZP 41/69, OSN 1970, nr 7-8, poz. 121; uchwała SN z dnia 26 stycznia 1978 r., III CZP 96/77, OSN 1978, nr 11, poz. 195; postanowienie SN z dnia 5 września 1989 r., III CRN 277/89, OSP 1991, nr 7, poz. 186; uchwała SN (7) z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSN 1992, nr 4, poz. 48.

2. Od roku 1971 Leszek przejeżdżał utwardzoną drogą przez nieruchomość Katarzyny skracając sobie w ten sposób dojazd do własnej nieruchomości. Katarzyna nie sprzeciwiała się temu, ponieważ droga istniała tam od lat i nie przeszkadzała w korzystaniu z jej nieruchomości. Kiedy Katarzyna wyemigrowała w 1985 r. do Stanów Zjednoczonych, Leszek zawładnął całą nieruchomością i wzniósł na jej granicach ogrodzenie. W lipcu 2008 r. do Polski przyjechała córka zmarłej niedawno Katarzyny będąca jej jedyną spadkobierczynią. Zażądała od Leszka wydania nieruchomości. Zamiast tego jednak Leszek wystąpił do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości oraz alternatywnie - zasiedzenia służebności przejazdu.

Czy i ewentualnie w jakim zakresie sąd powinien uwzględnić wniosek Leszka?

Por. postanowienie SN z dnia 12 marca 1971 r., III CRN 516/70, OSP 1971, z. 11, poz. 207.

3. Dominika sprzedała Halinie nieruchomość lokalową pod warunkiem, że Kamil nie skorzysta z przysługującego mu umownego prawa pierwokupu lokalu. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego. Kiedy bezskutecznie minął termin do wykonania prawa pierwokupu, Dominika wydała lokal Halinie, która dokonała w tym samym dniu przelewu pieniędzy na konto Dominiki. Minęły od tego czasu 23 lata.

Kto jest właścicielem lokalu?

Por. postanowienie SN z dnia 23 kwietnia 1997 r., I CKN 74/97, OSN 1997, nr 11, poz. 171; postanowienie SN z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1081/97, OSN 1999, nr 10, poz. 181.

4. Urszula wynajęła Krystynie maszynę dziewiarską. Kilka miesięcy później, w roku 2004, Urszula sprzedała tę maszynę Arkadiuszowi zawiadamiając o umowie Krystynę. Okazało się jednak, że Urszula przywłaszczyła sobie urządzenie i nie była jego właścicielką w chwili zawierania umowy z Arkadiuszem. Okoliczność ta wyszła na jaw wiosną 2008 r.

Czy i ewentualnie na jakiej podstawie Arkadiusz mógłby nabyć własność maszyny dziewiarskiej?

5. Na pięknej działce rekreacyjnej w Szczawnicy, na zboczach Bryjarki, z widokiem na Trzy Korony stał wsparty na drewnianych palach domek letniskowy. Działka ta należała do Tomasza, który w styczniu 1988 r. sprzedał ją Lucynie. Lucyna dowiedziała się w 1990 r., że Tomasz był całkowicie ubezwłasnowolniony w chwili zawierania z nią umowy sprzedaży, ale postanowiła zachować to w tajemnicy. W maju 2008 r. opiekun Tomasza zażądał od Lucyny wydania działki wraz z domkiem letniskowym. W odpowiedzi Lucyna wystąpiła do sądu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości i domku letniskowego.

Jaki orzeczenie powinien wydać sąd?

6. Andrzej i Cezary są właścicielami gruntu leśnego, który odziedziczyli po swoim ojcu. Ojciec sam odziedziczył ten grunt po swojej matce i posiadał go przez 23 lata. Andrzej zamierzał wziąć w banku kredyt i zabezpieczyć go - wspólnie z Cezarym - hipoteką na odziedziczonej nieruchomości. Bank badając wartość zaproponowanego zabezpieczenia nabrał wątpliwości, czy rzeczywiście własność nieruchomości przysługuje Andrzejowi i Cezaremu; brak było bowiem księgi wieczystej dla tej nieruchomości, a bracia nie dysponowali dokumentami, które ponad wszelką wątpliwość wskazywałyby na ich uprawnienia. Postanowili więc wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia rzeczonego gruntu, jako że sami władali nieruchomością już 12 lat.

Czy sąd powinien uwzględnić wniosek?

Por . orz. SN z dnia 24 stycznia 1964 r., RPEiS 1965, nr 2, s. 358.

7. Rodzeństwo: Janusz i Barbara byli współwłaścicielami gruntu, który przed laty podarował im ojciec. Po pewnym czasie - w 1977 r. - ustalili, że Janusz będzie uprawiał część północną, a Barbara - południową nieruchomości. W 2008 r. Janusz chciałby ustanowić na swojej części gruntu użytkowanie na rzecz Matyldy.

Czy jest to dopuszczalne?

Por. postanowienie SN z dnia 11 października 2002 r., I CKN 1009/00, Lex nr 75269.

8. Wanda była właścicielką lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Sprzedała go Grzegorzowi. Ze względu na chorobę psychiczną w chwili zawierania umowy znajdowała się w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Zarówno jednak notariusz, jak i Grzegorz nie zauważyli w zachowaniu się Wandy niczego podejrzanego. Grzegorz odebrał klucze do lokalu 21. sierpnia 1988 r. Wanda zmarła wiosną 2008 r. Syn Wandy 21 sierpnia 2008 r. o godz. 23³⁰ nadał na poczcie list polecony do sądu zawierający wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po Wandzie.

Kto będzie właścicielem nieruchomości następnego dnia?

Por. uchwała SN z dnia 18 czerwca 1968 r., III CZP 46/68, OSN 1969, z. 4, poz. 62.

9. Olga miała służebność mieszkania w domu wzniesionym na nieruchomości stanowiącej przedmiot własności Marii. Maria podarowała grunt Władysławowi bez zachowania formy aktu notarialnego. Od objęcia przez Władysława gruntu w posiadanie minęły 32 lata. Żyje jeszcze Maria.

Jaki jest stan prawny nieruchomości?

Por. wyrok SN z dnia 29 grudnia 1967 r., III CZP 59/67, OSN 1968, nr 7, poz. 128.

- Przeniesienie własności -

1. Wobec zawirowań na rynkach finansowych Paweł postanowił ulokować część swoich pieniędzy w sposób niemający nic wspólnego z obrotem instrumentami finansowymi. Wpadł na pomysł kupna konia. Ponieważ nie znał się na tym, zwrócił się do Leszka, hodowcy koni. Zawarto umowę sprzedaży, w której za określoną cenę Paweł kupił od Leszka reproduktora rasy folblut. Strony ustaliły także, że Leszek w ciągu miesiąca wskaże konia odpowiadającego warunkom umowy spośród ogierów znajdujących się w jego hodowli. W ustalonym terminie Leszek poinformował Pawła, że ma dla niego ogiera o imieniu Casanova (Paragraf-Causa/Konkubent). Ponieważ Paweł nie był zainteresowany prowadzeniem hodowli, chętnie przystał na propozycję wydzierżawienia konia Leszkowi, który dzięki temu mógłby w dalszym ciągu czerpać dochody z Casanovy. W ten sposób Casanova nie widząc nawet na oczy swojego nowego pana pozostał w stajni Leszka.

Kto jest właścicielem Casanovy?

2. Andrzej był właścicielem łąki o powierzchni 1,5 ha. Jego sąsiad, Tomasz chciał odkupić część łąki o pow. 50a. Po krótkich negocjacjach strony udały się do notariusza i w formie aktu notarialnego zawarły umowę sprzedaży 50a łąki należącej do Andrzeja za 30 000 zł. W umowie Andrzej zobowiązał się również do jak najszybszego przeprowadzenia podziału geodezyjnego swojej nieruchomości, umożliwiającego precyzyjne oznaczenie przedmiotu umowy. Strony ustaliły, że to sprzedawca będzie uprawniony do wskazania części nieruchomości, która ma przypaść w kupującemu w wykonaniu umowy sprzedaży.

Czy, a jeżeli tak, to przy spełnieniu jakich przesłanek, Tomasz może na podstawie tej umowy nabyć własność części łąki należącej do Andrzeja?

Por. wyrok SA w Krakowie z dnia 20 lutego 2001 r., I ACA 47/01, Transformacje Prawa Prywatnego 2001, nr 2.

3. Kamil sprzedał Annie garaż stanowiący odrębną nieruchomość lokalową. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego. Anna jednak nie dokonała zapłaty w terminie. Wobec tego Kamil wyznaczył jej na piśmie dodatkowy, miesięczny termin, którego Anna znowu nie dotrzymała. Kamil wysłał więc do Anny list polecony, w którym stwierdził, że „zrywa umowę i żąda zwrotu garażu”. Kiedy listonosz przyniósł list do mieszkania Anny, ta -zorientowawszy się, kto jest nadawcą - odmówiła przyjęcia przesyłki. List wrócił do Kamila z adnotacją, że adresat odmówił przyjęcia przesyłki w dniu 21. marca 1995 r. Wkrótce Kamil zmarł. Jego jedynym spadkobiercą okazał się Ludwik, który w kwietniu 2006 r. zażądał od Anny wydania garażu w ciągu dwóch tygodni. Po bezskutecznym upływie terminu Ludwik wystąpił przeciwko Annie z powództwem windykacyjnym.

Jaki wyrok powinien zapaść w tym postępowaniu?

Por. uchw. SN z dnia 15 czerwca 1978 r., III CZP 34/78, OSP 1978, nr 12, poz. 220; uchw. SN(7) z dnia 17 listopada 1981 r., III CZP 12/81, OSN 1982, nr 4, poz. 44; uchw. SN z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 9/93, OSN 1993, nr 12, poz. 215; uchw. SN (7) z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSN 1995, nr 3, poz. 42.

4. Wanda zawarła z Dariuszem na piśmie przedwstępną umowę sprzedaży obrazu Teofila Axentowicza, który wisiał w gabinecie Dariusza. Strony ustaliły cenę i termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Zanim nadszedł ów termin, ceny obrazów Axentowicza znacznie wzrosły i Dariusz z bólem serca myślał o konieczności sprzedaży swojego ulubionego obrazu za cenę niewspółmierną do jego aktualnej wartości. Wanda jednak nie reagowała na zaproszenia Dariusza do renegocjacji warunków sprzedaży. Kiedy nadszedł termin zawarcia umowy przyrzeczonej, Wanda wezwała Dariusza do zawarcia umowy sprzedaży. Wobec braku odzewu wystąpiła do sądu z powództwem o złożenie przez Dariusza oświadczenia woli w ramach umowy sprzedaży obrazu i wygrała proces. Niedługo po uprawomocnieniu się wyroku okazało się, że w chwili zawierania umowy przedwstępnej Dariusz cierpiał na zaburzenia psychiczne wyłączające jego poczytalność.

Kto jest właścicielem obrazu? Jak przedstawiałby się ta kwestia, gdyby strony zamiast umowy przedwstępnej zawarły umowę sprzedaży wyłączając jej skutek rozporządzający?

5. Nieruchomość gruntowa należąca do Jarosława przylegała do gruntu Haliny. Halina chciałaby wybudować dom i bardzo zależałoby jej na powiększeniu działki o grunt Jarosława. Strony doszły do porozumienia i zawarły w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży gruntu. W umowie zastrzeżono jednak, że w ciągu roku Halina może odstąpić od umowy. Grunt został wydany kupującej a cena zapłacona. Minął rok i Halina nie skorzystała z uprawnienia do odstąpienia od umowy. Po pewnym czasie postanowiła sprzedać działkę kupioną od Jarosława. Notariusz odmówił jednak sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży, twierdząc, że Halina nie jest właścicielką sprzedawanej nieruchomości.

Czy notariusz trafnie ocenił stan prany nieruchomości?

6. Andrzej sprzedał Kamilowi lokal stanowiący odrębną nieruchomość. W akcie notarialnym cena została określona na 300 000 zł. W rzeczywistości strony umówiły się jednak, że Kamil zapłaci 400 000 zł, chcąc w ten sposób obniżyć koszty przeprowadzenia transakcji. Kamil uchyla się jednak od dopłacenia 100 000 zł. Wobec tego Andrzej wystąpił przeciwko Kamilowi z powództwem zawierającym żądanie wydania lokalu.

Jakie powinno zapaść rozstrzygnięcie?

Por. wyrok SN z dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00, OSN 2002, nr 7-8, poz. 91.

Jakie powinno zapaść rozstrzygnięcie?

7. Paweł oddał swój samochód do komisu samochodowego prowadzonego przez Tadeusza. Po kilku dniach samochodem zainteresowała się Janina i ostatecznie zdecydowała się go kupić. Tadeusz podał jej dwa dokumenty umowy sprzedaży samochodu, na których widniał już podpis Pawła. Jedno z postanowień tej umowy przewidywało, że Tadeusz jest uprawniony do odbioru ceny od kupującego. Janina złożyła swój podpis na obu dokumentach, zabrała jeden z nich i zapłaciła Tadeuszowi cenę. Tadeusz jednak nie przekazał pieniędzy Pawłowi, co więcej - zlikwidował interes i zniknął. Wkrótce także okazało się, że podpis Pawła pod umową sprzedaży był sfałszowany. Paweł zażądał zatem od Janiny zapłaty ceny samochodu określonej w umowie bądź wydania samochodu wydania samochodu. Wobec braku odzewu ze strony Janiny wystąpił do sądu z pozwem takiej samej treści. W odpowiedzi na pozew pełnomocnik Janiny wywodzi, że jego klientka była w dobrej wierze co do zawarcia umowy z osobą uprawnioną do rozporządzania samochodem i doszło do wydania jej samochodu. Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Janina nabyła własność samochodu na podstawie art. 169 k.c. co uzasadnia oddalenie żądania wydania samochodu. Nie jest także uzasadnione żądania zapłaty ceny, ponieważ Janinę nie łączył - jak się okazało - żaden stosunek prawny z powodem.

Jaki wyrok powinien wydać sąd?

Por. wyrok SN z dnia 15 listopada 2002 r., V CKN 1340/00, OSN 2004, nr 2, poz. 28.

8. Wanda prowadząca komis z dziełami sztuki namówiła Olgę do sprzedaży obrazu. Twierdziła, że jest to bardzo zręczna kopia obrazu Wojciecha Kossaka i że teraz jest coraz większy popyt na tego typu dzieła. Olga sprzedała obraz Wandzie za 8 000 zł. Tydzień później Wanda sprzedała ten sam obraz Pawłowi za 32 000 zł zapewniając go, że jest to oryginał. Paweł uważa, że zrobił świetny interes, ponieważ dzieła Kossaka osiągają coraz wyższe ceny. Okazało się, że przekonanie Pawła o autentyczności obrazu jest trafne. Kiedy Olga pół roku później dowiedziała się o dalszych losach obrazu, wysłała do Wandy list, w którym oświadczyła że „wycofuje się z umowy i żąda pomocy w odzyskaniu obrazu za zwrotem ceny sprzedaży”. Olga wysłała także pismo do Pawła, w którym informowała go o powstałej sytuacji i zażądała zwrotu obrazu. Paweł odmówił, podnosząc, że nie miał pojęcia o umowie między Wandą a Olgą i nie ma sobie w związku z tym nic do zarzucenia.

Komu przysługuje własność obrazu?

Por. wyrok SN z dnia 28 sierpnia 1984 r., I CR 261/84, OSN 1985, nr 5-6, poz. 71; wyrok SA w Warszawie z dnia 31 lipca 2000 r., I ACa 1130/99, Wokanda 2002, nr 5, poz. 38; wyrok SN z dnia 20 kwietnia 2004 r., V CK 431/02, Monitor Prawniczy 2005, nr 7.

- Współwłasność -

2. Tomasz chciał kupić nieruchomość gruntową od Olgi i Stanisława, którzy byli jej współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Współwłaściciele - z uwagi na obowiązki zawodowe - nie mogli jednak uzgodnić terminu zawarcia umowy. Postanowili zatem, że Olga i Tomasz podpiszą umowę sprzedaży w piątek, a Stanisław złoży oświadczenie o zgodzie na to rozporządzenie w poniedziałek. Notariusz nie zgodził się jednak na takie rozwiązanie twierdząc, że wszyscy współwłaściciele muszą równocześnie złożyć swoje oświadczenia woli.

Czy pogląd notariusza jest trafny?

Por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r., I ACa 829/05, OSA 2006, nr 12, poz. 40; wyrok SA w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2005 r., I ACa 611/05, OSA 2007, nr 9, poz. 27.

1. Kamienica, w której żaden lokal nie był wyodrębniony, stanowiła cześć składową nieruchomości należącej do Igora. Po jego śmierci spadek przypadł na mocy testamentu dzieciom Igora: Kamili i Teresie oraz jego konkubinie, matce Kamili i Teresy - Elżbiecie. Spadkobierczynie wspólnie wynajęły wszystkie lokale w kamienicy. Następnie okazało się, że testament był nieważny, ponieważ podpis na testamencie został sfałszowany. Tymczasem Teresa wyemigrowała do Hiszpanii i zerwała kontakty z rodziną w Polsce, bieżącym zarządem kamienicą zajęła się więc Kamila. Wszyscy najemcy początkowo bez sprzeciwu uiszczali czynsz i inne opłaty do rąk Kamili. Po pewnym czasie jeden z najemców - Dariusz - zmienił zdanie i stwierdził, że jest gotów płacić Kamili jedynie 1/3 czynszu natomiast pozostałą cześć jest gotów uiszczać wyłącznie na ręce Teresy i Elżbiety.

Czy Kamila może żądać od Dariusza zapłaty całego czynszu?

Por. orzeczenie SN z dnia 7 czerwca 1960 r., II CR 113/59, OSN 1961, nr III, poz. 80; uchwała SN(7) z dnia 14 czerwca 1966 r., III CO 20/65, OSP 1966, nr 12, poz. 272; wyrok SN z dnia 28 kwietnia 2005 r., III CK 504/04, Lex nr 151662.

2. Nieruchomość gruntowa stanowiła przedmiot współwłasności w częściach równych Lucyny, Urszuli i Wiesława. Współwłaściciele sprzedali tę nieruchomość (przy zachowaniu formy aktu notarialnego) Andrzejowi. Lucyna początkowo nie zmierzała zgodzić się na sprzedaż nieruchomości. Jednak Andrzej zagroził Urszuli, że powiadomi jej męża o romansie, jaki mieli dwa lata temu. Pod taką presją Urszula zgodziła się na sprzedaż i przystąpiła do aktu notarialnego. Kilka miesięcy później maż Urszuli dowiedział się o pozamałżeńskich przygodach żony od przyjaciółki Urszuli. Wówczas Urszula wysłała do Andrzeja list z żądaniem „zwrotu jej udziału w nieruchomości”.

Jaki jest stan prawny nieruchomości odebraniu listu przez Andrzeja?

Por. wyrok SN z dnia 22 lutego 2001 r., III CKN 294/00, Lex nr 52381.

3. Anna, Piotr i Tadeusz byli w częściach równych współwłaścicielami gruntu, na którym był wzniesiony budynek mieszkalny. Podczas miesięcznego pobytu Anny i Piotra za granicą z instalacji wodociągowej na najwyższej kondygnacji zaczęła wyciekać woda. Tadeusz - nie mogąc skontaktować się z pozostałymi współwłaścicielami - samodzielnie zlecił usunięcie awarii specjalistycznej firmie. Firma ta zajmowała się również instalacjami ciepłowniczymi. Tadeusz zawarł więc z tą firmą także umowę obejmującą modernizację centralnego ogrzewania budynku. Zmodernizowana instalacja pozwala zaoszczędzić ok. 30% wydatków na ogrzewanie. Kiedy Anna i Piotr wrócili do kraju, naprawa wodociągu oraz modernizacja ogrzewania były już zakończone. Tadeusz odmówił jednak pełnej zapłaty za wykonanie robót podnosząc, że część wydatków (dokładnie po 1/3) obciąża pozostałych współwłaścicieli. Z kolei Anna i Piotr odmówili pokrycia jakiejkolwiek części wydatków podnosząc, że wydatki te poczyniono bez ich zgody.

Czy umowy zawarte przez Tadeusza są ważne? Od kogo i na jakiej podstawie firma wykonująca usługi może domagać się zapłaty? Czy i ewentualnie na jakiej podstawie oraz w jakim zakresie Tomasz, dokonawszy zapłaty za naprawę instalacji wodociągowej oraz za modernizację ogrzewania, mógłby dochodzić od pozostałych współwłaścicielach partycypacji w wydatkach?

4. Grażyna, Maria i Jan byli współwłaścicielami gruntu w częściach równych. Zawarli na piśmie umowę, na mocy której każdy z nich otrzymał do wyłącznego używania fragment wspólnej nieruchomości. Część wydzielona dla Marii nie miała jednak dostępu do drogi. Dlatego też tego samego dnia, również w formie pisemnej Maria i Jan zawarli umowę, według której Marii będzie „przysługiwała służebność przejazdu przez grunt Jana do drogi przylegającej do części wydzielonej dla Jana”. Pół roku później Jan sprzedał swój udział we współwłasności Leszkowi, poinformowawszy go wcześniej o umowie zawartej ze wszystkimi współwłaścicielami oraz o umowie zawartej z Marią. Pewnego dnia Leszek postawił na części nieruchomości, którą władał płot uniemożliwiający Marii dojazd do drogi. Stan ten trwa już półtora roku, mimo protestów ze strony Marii, która tymczasem dociera do drogi korzystając z uprzejmości Grażyny.

Czy w związku z zaistniałą sytuacją przysługują Marii Jakiekolwiek roszczenia wobec Leszka?

Por. wyrok SN z dnia 26 maja 1981 r., III CRN 87/81, Lex nr 8327.

5. Spółka cywilna „Supervizja” prowadziła wypożyczalnię płyt DVD. Przez lata przedsięwzięcie było dochodowe, choć nie przynosiło kokosów. Kiedy jednak właściciel lokalu wynajmowanego przez spółkę wypowiedział dotychczasowy czynsz, podnosząc go o 40%, jeden ze wspólników - Tomasz - postanowił wycofać się i interesu. Ponieważ drugi wspólnik - Jarosław - nie chciał się zgodzić na rozwiązanie spółki, Tomasz wypowiedział umowę, która była zawarta na czas nieoznaczony. Byli wspólnicy nie mogli się także porozumieć co do podziału majątku spółki, który obejmował przede wszystkim 2134 płyty DVD. Tomasz chciał otrzymać jedną trzecią zbioru, co odpowiadało jego udziałowi w spółce, ponieważ zamierzał sprzedać poszczególne płyty. Natomiast Jarosław dążył do ocalenia zbioru chcąc samodzielnie kontynuować działalność i proponował Tomaszowi spłatę jego udziału w ciągu dwóch lat. Ostatecznie Tomasz wystąpił do sądu z wnioskiem o zniesienie wspólności majątku spółki przez podział zbioru płyt DVD w stosunku do udziałów.

Jak powinien orzec sąd? Czy byli wspólnicy mogliby umownie znieść wspólność majątku spółki w sposób określony we wniosku przez Tomasza?

Por. post. SN z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 572/00, Lex nr 53159.

6. Krzysztof i Ryszard, współwłaściciele nieruchomości gruntowej, zawarli w formie aktu notarialnego umowę o zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości na dwie równe części odpowiednio do ich udziałów. Umowę zawarto pod warunkiem zawieszającym, że Ryszard w ciągu roku nabędzie własność gruntu sąsiadującego z wydzieloną dla niego częścią. Po upływie ośmiu miesięcy Ryszard stał się właścicielem rzeczonego gruntu

Czy umowa o zniesienie współwłasności wywoła jakieś skutki prawne?

7. Grunt, na którym znajdował się budynek mieszkalny, był przedmiotem współwłasności w częściach równych Doroty, Kamila oraz Renaty. Współwłaściciele umownie znieśli współwłasność nieruchomości przez wyodrębnienie dwóch lokali. Opisując lokale w umowie zaznaczono, że obydwa lokale mają po 120 m². Jeden z lokali został przyznany Dorocie, zaś drugi - Renacie. Równocześnie strony umówiły się, że Kamil otrzyma od Doroty spłatę w wysokości 70 000 zł, natomiast nie ustalono żadnych spłat obciążających Renatę. Kilka tygodni po zawarciu umowy okazało się, że lokal Renaty został wadliwie zmierzony podczas przygotowania do wyodrębnienia lokali i w rzeczywistości ma jedynie 106 m².

Czy i ewentualnie jakie uprawnienia przysługują Renacie w związku z zawyżeniem w umowie powierzchni przyznanego jej lokalu?

- Ochrona własności -

1. Dorota wynajęła od Andrzeja lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. W księdze wieczystej był wpisany jako właściciel Andrzej. Rok później okazało się, że umowa sprzedaży, na podstawie której Andrzej nabył własność owego lokalu, była nieważna z powodu całkowitego ubezwłasnowolnienia sprzedawcy (Henryka). Opiekun Henryka wystąpił przeciwko Dorocie z pozwem o wydanie lokalu. Pozwana powołując się na rozszerzoną skuteczność swojego prawa wynikającą z art. 690 k.c. twierdzi, że przysługuje jej uprawnienie do władania rzeczą skuteczne względem Henryka. Alternatywnie Dorota podniosła zarzut prawa zatrzymania ze względu na poczynione nakłady na lokal. Sąd ustalił, że Dorocie przysługuje z tego tytułu roszczenie oparte na art. 226 k.c.

Jakie rozstrzygnięcie powinno zapaść w tym procesie?

Por. wyrok SN z dnia 15 maja 2001 r., I CKN 354/00, Lex nr 52 670.

8. Władysław był spadkobiercą Eweliny. Kilka miesięcy po jej śmierci Tomasz zażądał od Władysława wydania samochodu, którego używała Ewelina i na którą samochód był zarejestrowany. Ponieważ Władysław odmówił, Tomasz wystąpił przeciwko niemu z powództwem windykacyjnym i wygrał proces. Władysław chcąc zadośćuczynić rozstrzygnięciu sądu umówił się z Tomaszem z zamiarem wydania mu samochodu. Tomasz po oględzinach auta stwierdził jednak, że jest ono zdewastowane i odmówił przyjęcia go w tym stanie. W nocy zerwała się wichura, która złamała drzewo stojące niedaleko parkingu. Pień drzewa spadł na samochód Tomasza i spowodował tak znaczne uszkodzenia, że auto nadaje się już wyłącznie do kasacji.

Czy w związku z tym zdarzeniem Tomasz ma jakieś roszczenia wobec Władysława?

Por. wyrok SN z dnia 13 listopada 1997 r., I CKN 323/97, OSN 1998, nr 5, poz. 79.

9. Tomasz wyjechał za granicę. Kiedy wrócił po dwóch latach, na jego nieruchomości stał już murowany garaż. Budynek wzniósł jego brat, który miał na sąsiedniej działce dom mieszkalny i doskonale orientował się w miejscowych stosunkach własnościowych. Tomasz nie jest zainteresowany sprzedażą działki bratu i zażądał od niego rozebrania budynku. Żądanie to pozostało jednak bez odzewu.

Czy Tomaszowi przysługują jakieś środki cywilnoprawne umożliwiające skłonienie brata do rozbiórki budynku? Czy sytuacja byłaby inna, gdyby brat wzniósł budynek jako posiadacz samoistny w dobrej wierze?

10. Podczas choroby Dariusza Lucyna zawładnęła jego gruntem. Na środku wzniosła murowaną stodołę. Półtora roku później, kiedy wreszcie Dariusz powrócił do zdrowia, postanowił podjąć stosowne działania. Zażądał od Lucyny rozbiórki stodoły i wydania mu gruntu. Lucyna zgodziła się na wydanie gruntu, ale odmówiła rozbiórki stodoły, podnosząc, że roszczenie negatoryjne przysługuje w razie naruszenia własności w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa, a tymczasem ona objęła grunt Dariusza w posiadanie. Spełnione są więc przesłanki roszczenia windykacyjnego, ale nie zachodzą przesłanki roszczenia negatoryjnego.

Czy stanowisko Lucyny jest trafne?

11. Paulina wzniosła na swojej nieruchomości trzypiętrowy budynek. Krzysztof, właściciel sąsiedniej nieruchomości, uważa, że budynek wzniesiony przez Paulinę w znacznym stopniu ogranicza dopływ światła do jego nieruchomości. W konsekwencji niemożliwe jest uprawnianie większości gatunków roślin, które rosły dotychczas w jego ogrodzie. Zacienienie nieruchomości i wzniesionego na niej domu spowodowało także nasilenie się depresji, na którą cierpi żona Krzysztofa. Krzysztof wystąpił z powództwem negatoryjnym i zażądał rozbiórki trzeciego piętra budynku. Paulina broni się podnosząc, że wzniosła budynek zgodnie z pozwoleniem na budowę.

Czy żądanie Krzysztofa może zostać uwzględnione?

Zob. wyrok SN z dnia 3 czerwca 1983 r., III CRN 100/83, OSN 1984, nr 1, poz. 10; wyrok SN z dnia 19 marca 1987 r., III CRN 53/87, OSP 1988, nr 7-8, poz. 173; wyrok SN z dnia 16 grudnia 1992 r., OSP 1994, nr 4, poz. 78 z glosą M. Armaty (tamże) oraz W. J. Katnera (Pal. 1994, Nr 3-4); wyrok SN z dnia 9 sierpnia 2005 r., IV CK 82/05, Lex nr 303363.

12. Aleksander jest właścicielem parterowego domu jednorodzinnego. Na sąsiedniej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa wzniosła czteropiętrowy blok mieszkalny. Kiedy budowa przekroczyła pułap trzeciego piętra pojawiły się w odbiorniku Aleksandra zakłócenia odbioru programu telewizyjnego. Po wzniesieniu ostatniej kondygnacji jakość odbioru była tak niska, że nie można było zrozumieć słów wypowiadanych przez bohaterów „M jak miłość”, a poszczególne postaci można było rozpoznać jedynie po postawie ciała, ponieważ rysy twarzy były bardzo niewyraźne. Aleksander próbował interweniować w spółdzielni, ale komisja przysłana przez spółdzielnię orzekła, że obraz jest całkiem przyzwoity. W tej sytuacji Aleksander wystąpił przeciwko spółdzielni z pozwem, w którym domagał się podłączenia jego odbiornika do zbiorczej instalacji telewizyjnej spółdzielni na jej koszt.

Jaki rozstrzygnięcie powinno zapaść w tym postępowaniu?

Zob. uchwała SN z dnia 21 marca 1984 r., III CZP 4/84, OSP 1985, nr 6, poz. 104.

13. Paweł kupił od Wandy grunt, na którym znajdował się sad owocowy. Po roku Paweł postanowił zmienić przeznaczenie gruntu i urządzić tam pole golfowe. Wszystkie drzewa wycięto. Połowę drewna Paweł sprzedał, a za uzyskane pieniądze kupił sobie motor, który wkrótce skradziono. Nie był to jednak koniec kłopotów Pawła. Okazało się bowiem, że Wanda była w chwili zawierania umowy w stanie wyłączającym swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli z powodu choroby psychicznej. Objawy tej choroby były jednak na tyle specyficzne, że przy zawierania umowy ani Paweł ani notariusz nie zauważyli nic podejrzanego w zachowaniu się Wandy. Tymczasem Wanda została całkowicie ubezwłasnowolniona, a jej opiekun wystąpił wobec Pawła z powództwem windykacyjnym powołując się na nieważność umowy sprzedaży. Pozew bardzo zdenerwował Pawła, który uspokoił się dopiero, kiedy uświadomił sobie, że przecież Wanda była wpisana w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości. W związku z tym - będąc pewnym wygrania procesu - Paweł przeprowadził zaplanowaną inwestycję w pole golfowe angażując znaczne środki.

Czy i ewentualnie jakie roszczenia występują miedzy Wandą i Pawłem?

14. Tomasz był miłośnikiem dzieł sztuki i zgromadził sporą kolekcję cennych obrazów. Jeden z nich kupił w złym stanie i oddał do renowacji, ponosząc spore koszty tego zabiegu. Po śmierci Tomasza spadek przypadł jego córce, Annie. Anna nie podzielała pasji ojca i umieściła wspomniany obraz w piwnicy, gdzie z uwagi na dużą wilgotność powietrza uległ on znacznemu uszkodzeniu, tak że jego stan był jeszcze gorszy, niż przy zakupie obrazu przez Tomasza. Wkrótce - cztery lata po kupieniu obrazu przez Tomasza - okazało się, że obraz ten skradziono a Tomasz świadomie nabył go od pasera.

Czy i ewentualnie jakie roszczenia przysługują osobie, której skradziono obraz, oraz Annie?

15. Ryszard samowolnie zawładnął cudzą kamienicą wiedząc, ze jej właściciel, Henryk od kilkudziesięciu lat przebywa na emigracji, a być może nawet już nie żyje. Uzyskał na podstawie sfałszowanego wypisu aktu notarialnego wpis własności do księgi wieczystej, przeprowadził remont kapitalny budynku i wydzierżawił go Renacie, która otwarła tam hotel. Piec lat później Renata musiała dokonać kosztownej wymiany instalacji centralnego ogrzewania. Przy tej okazji wymieniła również wszystkie okna, ponieważ chciała dodatkowo zaoszczędzić w zimie na ogrzewaniu. Po upływie półtora roku spadkobierca Henryka zażądał od Renaty wydania kamienicy; wobec reakcji odmownej, wystąpił do sądu z powództwem windykacyjnym. Już po otrzymaniu pozwu windykacyjnego Renata przeprowadziła naprawę cieknącego dachu.

Czy stan faktyczny uzasadnia powstanie innych jeszcze roszczeń między spadkobiercą Henryka a Renatą i Ryszardem?

16. Paweł w porozumieniu z ojcem wzniósł na jego nieruchomości szklarnię oraz studnię głębinową. Prowadził w szklarni przedsiębiorstwo ogrodnicze i ponosił ciężary związane z nieruchomością, ale nie płacił czynszu. Dwa lata później ojciec podarował grunt bratu Pawła, Jerzemu przy czym ich wolą było zachowanie na gruncie status quo. Paweł bez przeszkód prowadził swoją działalność przez dalsze trzy lata. W końcu Jerzy zaczął jednak utrudniać bratu korzystanie z gruntu: odcinał mu dopływ prądu i utrudniał dojazd. Wobec tego Paweł zażądał od Jerzego zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość, które oszacował na 50 000 zł.

Na jakiej podstawie można przeprowadzić takie rozliczenia?

Zob. wyrok SN z dnia 19 listopada 1998 r., III CKN 33/98, OSN 1999, nr 6, poz. 110.

17. Spółka z o.o. „Goniec” (pakiet kontrolny w tej spółce posiada „Laufer GmbH”) kupiła od Skarbu Państwa grunt. Niezwłocznie wydzierżawiła go spółce akcyjnej „Hetman” (pakiet kontrolny w tej spółce posiada „Queen” ltd.), która z kolei postanowiła wznieść na owej nieruchomości hipermarket. Wykonanie obiektu powierzono firmie budowlanej „Pionek”. Kiedy wzniesiono już dwie kondygnacje, doszło do unieważnienia przetargu i okazało się, że właścicielem gruntu jest Lucyna. Właścicielka chciałaby pozbyć się zabudowanej części gruntu.

Czy i ewentualnie względem kogo przysługuje jej jakieś roszczenie umożliwiające realizację tego zamiaru?

- Użytkowanie wieczyste -

1. Piotr zawarł z powiatem k. umowę o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu rolnego. W księdze wieczystej jako właściciel był wpisany powiat. Już po zawarciu umowy i dokonaniu wpisu użytkowania wieczystego do księgi wieczystej okazało się, iż grunt ten jest przedmiotem własności Haliny. Właścicielka zażądała od Piotra wydania gruntu. Ten jednak uważa, że nabył użytkowanie wieczyste, jest jednak skłonny opłaty roczne uiszczać do rąk Haliny.

Kto ma rację?

Por. wyrok SN z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68, OSN 1969, nr 5, poz. 93.

2. Hanna wygrała przetarg na ustanowienie użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu zorganizowany przez powiat X. Następnie zawarła w formie aktu notarialnego z powiatem X umowę o ustanowienie użytkowania wieczystego. W umowie opisano przedmiot użytkowania wieczystego zaznaczając, że na gruncie stoi murowany pawilon. Akt notarialny nie zawierał innych postanowień dotyczących budynku.

Czy Hanna nabyła prawo użytkowania wieczystego? Czy ocena wpadłaby inaczej, gdyby przedmiotem umowy było już wcześniej powstałe użytkowanie wieczyste?

Zob. wyrok SN z dnia 23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, OSN 2004, nr 4, poz. 61.

3. Paweł zawarł z gminą umowę o ustanowienie użytkowania wieczystego. Dwa dni później do sądu wpłynął wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis użytkowania wieczystego na rzecz Pawła. Minął rok i użytkowanie wieczyste jeszcze nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Tymczasem Paweł popadł w kłopoty finansowe i musiał pilnie spieniężyć użytkowanie wieczyste. Sprzedał je więc Tomaszowi za 75 % wartości rynkowej. Nabywca był przekonany, ze zrobił interes swojego życia. Sąd wieczystoksięgowy po siedmiu miesiącach od zawarcia umowy sprzedaży odmówił dokonania wpisu użytkowania na rzecz Tomasza, chociaż cztery miesiące wcześniej dokonano wpisu użytkowania wieczystego na rzecz Pawła.

Czy sąd zasadnie oddalił wniosek o dokonanie wpisu?

Por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 7 listopada 1997 r., OSN 1998, nr 5, poz. 76; postanowienie SN z dnia 5 lipca 2001 r., II CKN 1220/00, OSP 2002, nr 9, poz. 123.

4. Jerzy jako użytkownik wieczysty gruntu, na którym znajdował się wyasfaltowany plac i murowany pawilon, wydzierżawił nieruchomość Pawłowi zamierzającemu urządzić w tym miejscu parking strzeżony. Umowę zawarto na dziesięć lat w formie aktu notarialnego. Po upływie trzech lat od wydania gruntu Pawłowi Jerzy sprzedał użytkowanie wieczyste Leszkowi. Nowy użytkownik wieczysty chciał zorganizować na nieruchomości plac targowy. Zażądał zatem od Pawła wydania gruntu. Kiedy Paweł powoływał się na swoje uprawnienia wynikające z umowy dzierżawy, usłyszał w odpowiedzi, że to są sprawy między Pawłem a Jerzym, które nie dotyczą Leszka.

Czy żądanie Leszka jest prawnie uzasadnione?

Por. uchwała SN z dnia 7 maja 1998 r., III CZP 11/98, OSN 1998, nr 11, poz. 199.

5. Niezabudowany grunt był przedmiotem użytkowania wieczystego o wartości 50 000 zł, które przysługiwało Januszowi. Chcąc uniknąć kosztów notarialnych oraz opłat sądowych Janusz nieformalnie podarował użytkowanie wieczyste swojej córce Izabeli. Obdarowana wzniosła na obciążonym gruncie budynek mieszkalny kosztem 150 000 zł. Po kilku latach doszło do nieporozumień między Izabelą i Januszem, który w rezultacie zażądał zwrotu nieruchomości.

Czy i ewentualnie na jakiej podstawie Janusz mógł wystąpić z takim żądaniem? Czy Izabeli przysługuje jakieś roszczenie względem Janusza?

Por. wyrok SN z dnia 28 czerwca 1973 r., III CRN 154/73, OSN 1974, nr 6, poz. 111; wyrok SN z dnia 28 września 2000 r., IV CKN 103/00, Lex nr 52513.

6. Hanna wygrała przetarg na użytkowanie wieczyste nieruchomości należącej do Skarbu Państwa. W umowie o ustanowienie tego prawa ustalono m.in., że użytkownik wieczysty powinien do dnia 31 lipca 2005 r. wznieść pawilon handlowy. W terminie stanął na działce budynek w stanie surowym otwartym. Przez następny rok Hanna nie wykonała żadnych dalszych prac z uwagi na brak środków na kontynuowanie budowy. W tej sytuacji starosta złożył w formie pisemnej oświadczenie o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego i zażądał wydania nieruchomości. Hanna nie zamierza zadośćuczynić temu żądaniu, ponieważ w jej przekonaniu wywiązała się z obowiązku zgodnego z umową zagospodarowania gruntu. Ponadto znajomy powiedział Hannie, iż oświadczenie starosty jest bezskuteczne także i z tego powodu, że zostało złożone w niewłaściwej formie. Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego wymaga bowiem konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej, a do tego potrzeba dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.

Oceń stanowiska obu stron. Czy użytkowanie Hanny wygasło?

7. Lucyna ustanowiła hipotekę na rzecz banku na przysługującym jej użytkowaniu wieczystym. Następnie wydzierżawiła nieruchomość Kamilowi. Dzierżawca wzniósł na nieruchomości budynek, w którym urządził piwiarnię. Ponieważ zgodnie z umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste użytkownik wieczysty powinien wybudować na nieruchomości budynek obejmujący lokale pod wynajem, doszło do rozwiązania użytkowania wieczystego przez sąd z uwagi na korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie.

Czy orzeczenie sądu ma jakiś wpływ na sytuację prawną wierzyciela hipotecznego i dzierżawcy?

8. Paweł zawładnął gruntem Skarbu Państwa. Utrzymywał, że jest użytkownikiem wieczystym tego gruntu, choć w rzeczywistości nie zawierał umowy o ustanowienie tego prawa. Wpłacał jednak co roku opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Stan taki trwał już 32 lata. Paweł nie gospodarował jednak należycie posiadaną nieruchomością. Budynki wzniesione na gruncie były zdewastowane, a sama ziemia skażona toksycznymi substancjami. W tej sytuacji starosta wystąpił do sądu z pozwem, w którym żądał rozwiązania przez sąd użytkowania wieczystego.

Jaki powinien zapaść wyrok?

Zob. uchwała SN (7) z dnia 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75, OSN 1976, nr 12, poz. 259; postanowienie SN z dnia 6 października 2000 r., IV CKN 137/00, Lex nr 52495.

9. Spółka z o.o. „Ekologia Polska” zajmowała się składowaniem toksycznych odpadów na gruncie, którego była użytkownikiem wieczystym. Właścicielem gruntu był Skarb Państwa. Po kilku latach działalności grunt był już poważnie skażony i jego dalsze wykorzystywanie wymagałoby kosztownych zabiegów rekultywacyjnych. Z drugiej strony EP co roku płaciła wysokie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Zarząd spółki postanowił więc pozbyć się kłopotliwego składnika majątku. Spółka złożyła w formie aktu notarialnego oświadczenie o zrzeczeniu się użytkowania wieczystego skierowane do starosty. Starosta odmówił jednak wyrażenia zgody na zrzeczenie się.

Czy „Ekologia Polska” w dalszym ciągu jest użytkownikiem wieczystym?

10. Beata odziedziczyła po swoich rodzicach użytkowanie wieczyste gruntu rolnego ustanowione na niezabudowanym gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa. Ponieważ zamierzała kupić mieszkanie i potrzebowała pieniędzy na pierwsza ratę, postanowiła sprzedać użytkowanie wieczyste wspomnianego gruntu. Kupnem użytkowania wieczystego zainteresował się Kazimierz. Kontrahenci udali się do notariusza, aby uzgodnić szczegóły umowy sprzedaży.

Czy notariusz powinien uwzględnić jakieś dodatkowe okoliczności przy sporządzaniu aktu notarialnego obejmującego sprzedaż użytkowania wieczystego?

dr Bartłomiej Swaczyna

Materiały na ćwiczenia z prawa cywilnego, cz. 2

- Ogólne przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych -

1. Andrzej wydzierżawił Janowi grunt, na którym miał powstać parking strzeżony. W umowie, którą zawarto na piśmie, zastrzeżono, że prawo dzierżawy ma charakter ograniczonego prawa rzeczowego. Tydzień później Andrzej, jako właściciel wydzierżawionego gruntu, złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie o ustanowieniu na tym gruncie użytkowania na rzecz swojej siostry Janiny i wydał jej nieruchomość. Kiedy po kilku dniach pracownicy Jana przyjechali na miejsce w celu przeprowadzenia prac adaptacyjnych na gruncie, zastali ogrodzony teren, do którego nie było dostępu.

Czy Jan może żądać od siostry Andrzeja wydania gruntu? Czy roszczenie takie przysługiwałoby Andrzejowi?

2. Lucyna prowadziła restaurację. W skład przedsiębiorstwa wchodziła również własność lokalu, w którym znajdowała się restauracja. Z uwagi na planowany roczny wyjazd za granicę Lucyna postanowiła ustanowić na przedsiębiorstwie użytkowanie na rzecz Grażyny. Lucyna złożyła swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie Grażyny miało formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Strony zastrzegły, że skutki umowy powstaną w miesiąc po zawarciu umowy. Już po wyjeździe Lucyny z Polski Grażyna nabrała wątpliwości, czy umowa jest prawidłowa. Postanowiła więc udać się do prawnika po poradę.

Jakiej odpowiedzi może się spodziewać?

3. Tomasz zawarł z Olgą w formie aktu notarialnego umowę o ustanowienie na jej rzecz użytkowania garażu stanowiącego odrębna nieruchomość. Strony ustaliły ponadto, że Olga będzie uiszczała na rzecz Tomasza miesięczną opłatę z tytułu użytkowania garażu. Umówiono się także, że każda ze stron może wypowiedzieć użytkowanie z zachowaniem trzymiesięcznego terminu. Po siedmiu miesiącach Tomasz doszedł do wniosku, że użytkowanie nie jest dla niego korzystne i za zwrotnym potwierdzeniem odbioru wysłał do Olgi oświadczenie o wypowiedzeniu. Po trzech miesiącach od doręczenia wypowiedzenia zażądał od Olgi zwrotu garażu. Olga odmówiła podnosząc, że przepisy o użytkowaniu nie przewidują możliwości wypowiedzenia.

Czy użytkowanie Olgi wygasło?

4. Grunt, którego właścicielem był Kazimierz, został obciążony służebnością przejazdu. Z uwagi na bardzo dobre właściwości gleby gruntem tym zainteresował się Henryk, który chciałby urządzić tam sad. Ostatecznie Kazimierz i Henryk uzgodnili, że grunt zostanie obciążony użytkowaniem na rzecz Henryka. Z uwagi na służebność przejazdu postanowiono jednak, iż Henryk może korzystać z gruntu tylko w części północno-wschodniej. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego i użytkowanie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Rok później została również ujawniona w księdze wieczystej służebność przejazdu. Po kilku latach koniunktura na rynku na tyle się poprawiła, że Henryk postanowił powiększyć sad. Wymagałoby to jednak zajęcia części drogi objętej służebnością. Kazimierz i Henryk uzyskali od właściciela nieruchomości władnącej pisemne oświadczenie, że nie sprzeciwia się on planom powiększenia sadu, ponieważ obecnie jeździ tą drogą jedynie na rowerze. Kazimierz i Henryk zawarli więc na piśmie umowę, która przewidywała odpowiednie powiększenie części gruntu wykorzystywanej przez Henryka. Henryk wysłał do sądu wniosek o wpis uzgodnionej zmiany. Dwa miesiące później, jeszcze przed rozpoznaniem wniosku przez sąd wieczystoksiegowy, właściciel nieruchomości władnącej kupił sobie samochód i oświadczył, że cofa swoją zgodę na powiększenie sadu kosztem drogi objętej służebnością.

Jak powinien zostać załatwiony wniosek o wpis zmiany treści użytkowania? Czy ma to jakiś wpływ na zakres uprawnień Henryka?

5. Anna uwielbiała Mazury. Zawsze marzyła o domku nad jeziorem. Niestety, ze względów finansowych nie mogła sobie na to pozwolić. Zdecydowała się jednak na ofertę przedsiębiorcy oferującego korzystanie z domku letniskowego w pierwszych dwóch tygodniach sierpnia każdego roku. W umowie zawartej w formie aktu notarialnego ustalono m.in., że prawo Anny będzie miało postać użytkowania ustanowionego na piętnaście lat. Po trzech latach Anna zmarła, a jej jedynym spadkobiercą został mąż. Nie przepadał on jednak za tą formą wypoczynku i sprzedał użytkowanie domku swojemu znajomemu, Jerzemu. W pisemnej umowie sprzedaży zastrzeżono, że użytkowanie przejdzie na Jerzego miesiąc po jej zawarciu.

Czy Jerzy nabył użytkowanie po upływie miesięcznego terminu? Czy ujawnienie w księdze wieczystej prawa użytkowania przysługującego Annie miałoby jakieś znaczenie dla rozstrzygnięcia tej kwestii?

6. Paweł był właścicielem gruntu rolnego, który został obciążony użytkowaniem na rzecz Pauliny. Zakres wykonywania tego użytkowania ograniczono do części gruntu obejmującej staw rybny oraz przylegającą do niego łąkę. Następnie Paweł zawarł ze swoim synem, Bolesławem umowę dożywocia. Strony ustaliły, że Bolesław nabędzie własność nieruchomości a Pawłowi będzie przysługiwało prawo użytkowania o zakresie wykonywania ograniczonym do budynku mieszkalnego i przydomowego ogródka. Kilka miesięcy później Katarzyna - właścicielka sąsiedniego gruntu - zaproponowała Bolesławowi ustanowienie za znacznym wynagrodzeniem służebności przejazdu przez grunt Bolesława, ponieważ w ten sposób znacznie skróciłaby sobie dojazd do głównej drogi. Ponieważ Paulina nie miała nic przeciwko temu, służebność ustanowiono wytyczając drogę przez łąkę w pobliżu stawu. Kiedy Katarzyna postanowiła sprzedać swoją nieruchomość, bez trudu znalazła kupca, który jednak chciał mieć pewność, że możliwość korzystania z drogi objętej służebnością będzie w pełni prawnie zagwarantowana.

Czy i ewentualnie jakie czynności należałoby podjąć w tym celu?

7. Maria jest właścicielką gruntu. Przysługuje jej również ujawniona w księdze wieczystej służebność przejazdu przez sąsiedni grunt, stanowiący przedmiot własności jej córki, Aliny. Nieruchomość Marii jest obciążona hipoteką, ustanowioną na zabezpieczenie wierzytelności banku z tytułu kredytu udzielonego jej bratu, Tomaszowi. Alina chciałby wziąć pożyczkę. Bank, który zażądał zabezpieczenia hipotecznego, nie przyjął jednak zabezpieczenia na nieruchomości Aliny z uwagi na obciążającą ją służebność przejazdu. W tej sytuacji Maria, która jest w bardzo dobrych stosunkach z córką, byłaby gotowa zrezygnować ze służebności, ponieważ i tak przecież faktycznie mogłaby przejeżdżać przez grunt Aliny.

Jakich czynności powinna dokonać Maria, aby pomóc Alinie?

8. Lokal użytkowy stanowiący odrębną nieruchomość należał do Patrycji. Lokal ten został obciążony użytkowaniem na rzecz konkubenta Patrycji, Jerzego. Dwa lata później Patrycja zmarła, a spadek na podstawie testamentu odziedziczyli w częściach równych Jerzy oraz syn Patrycji i Jerzego, Janusz.

Czy śmierć Patrycji ma jakiś wpływ na użytkowanie przysługujące Jerzemu?

Por. uchwała SN(7) z dnia 29 października 2002 r., III CZP 47/02, OSN 2003, nr 7-8, poz. 93; uchwała SN z dnia 10 marca 1983 r., III CZP 3/83, OSN 1983, nr 8, poz. 115.

dr Bartłomiej Swaczyna

Materiały na ćwiczenia z prawa cywilnego, cz. 2

• Własność lokali i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu -

1. Władysław i Janusz byli współwłaścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym. Postanowili umownie znieść współwłasność przez wyodrębnienie dwóch lokali. Każdy z tych lokali obejmował po trzy pokoje, kuchnię i łazienkę. Strony umowy nie przedstawiły u notariusza zaświadczenia o samodzielności lokali, a notariusz sporządził umowę.

Czy, a jeżeli tak, to pod jakimi warunkami, umowa ta może doprowadzić do wyodrębnienia lokalu?

2. Sąd zniósł współwłasność nieruchomości należącej do Henryka i Tomasza przez wyodrębnienie lokali. Żaden z uczestników postępowania nie wystąpił z wnioskiem o dokonanie wpisu własności lokalu w księdze wieczystej. Wierzyciel Henryka zamierza zaspokoić swoją wierzytelność w drodze egzekucji skierowanej do majątku dłużnika .

Czy wierzyciel może skierować egzekucję do lokalu wydzielonego z przedmiotu współwłasności Henryka i Tomasza?

Por. wyrok SN z dnia 13 maja 2004 r., V CK 492/03, Lex nr 328063; uchwała SN z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 152/07, Lex nr 342325.

3. Na nieruchomości należącej do Jerzego znajdowała się kamienica, w której nie było wyodrębnionych lokali. W dniu 7 marca 2004 r. Jerzy i Anna zawarli w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży jednego z owych lokali. Wniosek o odłączenie lokalu z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, założenie dla tego lokalu nowej księgi wieczystej oraz wpisanie Anny jako właścicielki lokalu wpłynął do sądu 17 marca 2008 r. Natomiast 15 marca 2008 r. Anna podarowała kupiony od Jerzego lokal Halinie. Wniosek o wpis własności lokalu na rzecz Haliny wpłynął do sądu 25 marca 2008 r.

Czy sąd powinien dokonać wpisu własności lokalu na rzecz Haliny?

Zob. postanowienie SN z dnia 26 czerwca 2001 r., I CA 1/01, OSN 2002, nr 2, poz. 26.

4. Magdalena i Jerzy byli współwłaścicielami gruntu, na którym znajdował się budynek mieszkalny. Zamierzali wziąć kredyt hipoteczny na adaptację poddasza. Nie chcieli jednak obciążać hipoteką całej nieruchomości. Postanowili więc wyodrębnić jeden z lokali z przeznaczeniem na zabezpieczenie kredytu. Oboje udali się do notariusza, gdzie po przedłożeniu zaświadczenia o samoistności lokalu złożyli odpowiednie oświadczenia woli. Magdalena była pełnoletnia, a Jerzy miał dopiero siedemnaście lat, na co notariusz nie zwrócił jednak uwagi. Sąd założył księgę wieczystą dla lokalu.

Czy doszło do wyodrębnienia nieruchomości lokalowej?

5. Alicja była właścicielką kamienicy, w której nie było wyodrębnionych lokali. Łączna powierzchnia użytkowa znajdujących się tam lokali mieszkalnych wynosiła 960 m². Alicja sprzedała w formie aktu notarialnego dwa lokale o powierzchni 200 i 300 m² Romanowi i Tadeuszowi. Kiedy zamierała sprzedać kolejny Oldze, Tadeusz i Roman, dla których lokali tymczasem została już założona księga wieczysta, sprzeciwili się tym planom, twierdząc, że Olga to straszna sekutnica i z pewnością zatruje życie wszystkim mieszkańcom kamienicy.

Czy wobec sprzeciwu Tadeusza i Romana Alicja może wyodrębnić lokal na rzecz Olgi?

6. Paweł zajął samowolnie garaż stanowiący część wielokondygnacyjnego budynku wchodzącego w skład nieruchomości gruntowej. Założył nową bramę garażową i zainstalował nowy zamek. Używał garażu przez trzydzieści trzy lata. Pewnego dnia pojawił się spadkobierca niewidzianego od lat właściciela nieruchomość, na której posadowiony był budynek, i zażądał wydania garażu. Paweł odmówił twierdząc, że jest już właścicielem garażu.

Czy stanowisko Pawła jest trafne?

Por. uchw. SN z dnia 15 marca 1989 r., III CZP 14/89, OSN 1990, nr 2, poz. 27.

7. Kazimierzowi przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sprzedał swoje prawo Jolancie. Umowę zawarto na piśmie, a podpisy poświadczył prezes zarządu spółdzielni. Strony zastrzegły także półroczny termin do przejścia prawa na Jolantę. Po upływie tego terminu Jolanta wystąpiła z wnioskiem o przyjęcie jej w poczet członków spółdzielni. Wniosek ten spotkał się z odmowną reakcją spółdzielni ze względu na termin zastrzeżony w umowie sprzedaży.

Czy odmowa jest uzasadniona?

8. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie Hubertowi, Marii, Annie oraz Karolowi. Hubert sprzedał swój udział Annie. Natomiast Maria podarowała swój Lucynie. Karol nie darzy szczególną sympatią ani Anny, ani Lucyny. Kiedy dowiedział się o wspomnianych umowach, oświadczył obydwu paniom, że umowy te są nieważne i on, Karol nie zamierza ich honorować.

Czy zastrzeżenia Karola są prawnie uzasadnione?

9. Spółdzielnia mieszkaniowa „Owocny Trud” była właścicielką gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym. Co do wszystkich ośmiu lokali w tym budynku ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. Cztery spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu miały założone księgi wieczyste; dwa spośród tych praw były obciążone hipoteką. Spółdzielnia popadła w kłopoty finansowe i nie była w stanie zapłacić za wykonanie drogi dojazdowej do osiedla. W konsekwencji przeprowadzono egzekucyjną sprzedaż nieruchomości obejmującej wspomniane osiem lokali. Nabywcą nieruchomości został Janusz.

Jak przedstawia się sytuacja prawna lokali znajdujących się w budynku wzniesionym na sprzedanej nieruchomości? Jaki jest zakres uprawnień Janusza?

10. Urszuli przysługuje prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym. Przez kilka miesięcy z satysfakcją korzystała z przysługującego jej miejsca. Następnie wyjechała na dwa miesiące do Barcelony na kurs języka katalońskiego. Kiedy w październiku wróciła, zastała na swoim miejscu parkingowym przyczepę kempingową. Okazało się, że właścicielem przyczepy jest mieszkaniec sąsiedniego bloku, który postawił przyczepę na miejscu należącym do Urszuli tydzień po jej wyjeździe. Wobec żądań Urszuli, aby zwolnił miejsce, miłośnik karawaningu oświadczył, że teraz nie ma co zrobić z przyczepą i nie ruszy jej z miejsca przed wakacjami (o ile w ogóle w przyszłym roku pojedzie gdzieś na wakacje, ponieważ wydał wszystkie oszczędności na zakup przyczepy i jeszcze się z tego tytułu zadłużył). W tej sytuacji Urszula - nie chcąc wdawać się w długotrwałe spory sąsiedzkie - sprzedała prawo do miejsca postojowego Andrzejowi w pisemnej umowie za 2/3 wartości rynkowej.

Komu przysługuje prawo do miejsca postojowego i w jaki sposób uprawniony podmiot mógłby uzyskać władztwo nad jago przedmiotem?

Por. wyrok SN z dnia 5 października 2001 r., III CKN 464/00, Biuletyn SN 2002, nr 3, s. 12; postanowienie SN z dnia 27 października 2004 r., IV CK 271/04, OSP 2005, nr 5, poz. 62 (Proszę przeczytać uzasadnienie!).

- Zastaw -

1. Halina zamówiła u swojego kuśnierza futro z lisów. Cenę zapłaciła z góry. Jej roszczenia względem kuśnierza zabezpieczono w ten sposób, że Halina przyjęła w zastaw futro z norek. Strony ustaliły, że w razie niewykonania futra w terminie Halina będzie mogła wedle swego wyboru zatrzymać futro z norek albo sprzedać je i zachować uzyskaną cenę.

Czy taki zastaw jest dopuszczalny?

18. Jerzy sprzedał swojemu bratu, Pawłowi garaż za 30 000 zł. Cena miała zostać uiszczona po roku od zawarcia umowy. Ponadto Jerzy miał wobec Pawła roszczenie z tytułu zachowku po zmarłym ojcu opiewające na sumę 10 000 zł. Kiedy więc Paweł poprosił brata o pożyczenie 5 000 zł na kurs wyceny nieruchomości, Jerzy zgodził z zastrzeżeniem, że potrzebuje odpowiedniego zabezpieczenia dla swoich wierzytelności. Ostatecznie konkubina Pawła, Alina zgodziła się ustanowić zastaw na należącym do niej obrazie Nowosielskiego w celu zabezpieczenia wierzytelności Jerzego z tytułu sprzedaży, zachowku i pożyczki. Ze względu na pobyt Aliny za granicą umowę zawarto za pośrednictwem poczty elektronicznej. Obraz został wydany Jerzemu.

Czy doszło do ustanowienia zastawu?

19. Władysław, który zajmował się dystrybucją wyposażenia sklepów, sprzedał Romanowi sprzęt za 10 000 zł. Zapłata miała nastąpić za miesiąc. Przez dalsze dwa lata Roman umiejętnie unikał kontaktu z Władysławem. Dopiero, gdy Władysław zagroził wystąpieniem na drogę sądową Roman poprosił o jeszcze trochę czasu i zaproponował ustanowienie na zabezpieczenie tej wierzytelności zastawu rejestrowego na swoim samochodzie. Władysław zgodził się, ale zażądał zawarcia w umowie zastrzeżenia, że zaspokojenie nastąpi przez przejęcie przedmiotu zastawu na własność.

Czy w opisanym stanie faktycznym dopuszczalne jest ustanowienie zastawu o takiej treści?

20. Paweł był miłośnikiem koni wyścigowych. Nie tylko namiętnie uczestniczył w zakładach na wyścigach, ale miał także własnego konia - klacz o imieniu Hipoteka. Niestety jego namiętność miała fatalne konsekwencje finansowe. Kilka nietrafionych typowań przysporzyło mu ogromnych długów. W końcu był zmuszony wziąć pożyczkę, aby spłacić pierwszą ratę długu. Było to dla Pawła tym bardziej bolesne, że w celu zabezpieczenia owej wierzytelności musiał ustanowić zastaw na Hipotece. Dziewięć miesięcy po wydaniu Hipoteki zastawnikowi klacz urodziła źrebaka, któremu nadano imię Habetus. Ciąża konia trwa średnio 336 dni.

Czy urodzenie się Habetusa ma jakiś wpływ na pożyczkę zabezpieczoną zastawem na Hipotece?

21. Paweł był właścicielem portretu pędzla Axentowicza. Potrzebował pieniędzy na pokrycie pilnych zobowiązań. Wziął w tym celu pożyczkę, którą zabezpieczył zastawem na wspomnianym obrazie. W porozumieniu z zastawnikiem obraz wydano Władysławowi, który zajmował się konserwacją obrazów i do którego obie strony miały zaufanie. Następnie Paweł obciążył swój obraz zastawem rejestrowym na zabezpieczenie kredytu. Miesiąc później został wpisany do rejestru zastawów skarbowych zastaw na zabezpieczenie należności podatkowych Pawła. Wreszcie Władysław, który pilnie potrzebował gotówki, zaniósł obraz do lombardu, gdzie przedstawił sfałszowaną umowę sprzedaży obrazu, i pod jego zastaw otrzymał 15 000 zł. Paweł nie spłacił w terminie pożyczki i doszło do egzekucji z obrazu.

W jakiej kolejności powinny zostać zaspokojone należności zabezpieczone zastawem na obrazie?

22. Grażyna prowadzi sklep z odzieżą. W celu zabezpieczenia kredytu ustanowiła zastaw rejestrowy na samochodzie. W dowodzie rejestracyjnym uczyniono adnotację o zastawie rejestrowym. W związku z kradzieżą dokumentów wystawiono Grażynie duplikat dowodu rejestracyjnego. W duplikacie brak było wzmianki o zastawie rejestrowym. Grażyna sprzedała samochód na giełdzie nie informując nabywcy o zastawie rejestrowym.

Czy bankowi nadal przysługuje zastaw rejestrowy?

Por. wyrok SN z dnia 1 października 2003 r., II CK 53/02, OSN 2004, nr 11, poz. 182; wyrok SN z dnia 10 marca 2005 r., III CK 369/04, Lex nr 175999.

23. Jerzy prowadzi skład materiałów budowlanych. W celu zabezpieczenia kredytu ustanowił zastaw rejestrowy na partii okien, które kupił od swojego kontrahenta. Okna te oznaczono naklejkami z napisem „przedmiot zastawu rejestrowego na rzecz Banku X”. W umowie zastawniczej zastrzeżono, że zastawca nie może zbyć przedmiotu zastawu. Zastrzeżenie to zostało ujawnione w rejestrze zastawów. Leszek, który budował dom jednorodzinny, kupił od Jerzego okna. Trzy spośród tych okien były obciążone zastawem rejestrowym i miały wspomniane naklejki. Wynajęta przez Leszka firma osadziła okna w budynku.

Jakie uprawnienia ma bank w związku z obciążeniem okien zastawem rejestrowym?

24. Anna kupiła od producenta serię mebli do swojego salonu. Zapłata ceny ma nastąpić w pięciu ratach. Na zabezpieczenie wierzytelności sprzedawcy ustanowiono zastaw rejestrowy na samochodzie dostawczym Anny. Umówiono się, że zaspokojenie się wierzyciela nastąpi przez sprzedaż dokonaną przez niego w drodze publicznej aukcji. Anna nie zapłaciła żadnej raty. Kiedy minął termin zapłaty ostatniej raty, zastawnik dał ogłoszenie o organizacji publicznej aukcji samochodu Anny. Anna udała się do adwokata z prośbą o poradę, czy może się przeciwstawić sprzedaży jej samochodu na aukcji.

Jaką odpowiedź powinna otrzymać?

25. Alina prowadzi gospodarstwo sadownicze na gruncie stanowiącym przedmiot jej własności. Kupiła również samochód dostawczy, który służy do transportu zebranych owoców do punktu skupu. Zakup samochodu został sfinansowany z kredytu zabezpieczonego zastawem rejestrowym na samochodzie. Umowę zastawniczą zawarto 1 lipca, wniosek o wpis złożono 7 lipca, wpisu dokonano 28 lipca, a uprawomocnienie się wpisu nastąpiło 2 września 2008 r. Pracownik Aliny odebrał samochód z salonu 8 lipca 2008 r. Następnego dnia Alina zawarła umowę kredytową z innym bankiem w celu sfinansowania zakupu środków ochrony roślin. Na zabezpieczenie tego kredytu ustanowiono hipotekę na nieruchomości, na której znajdował się sad. Wniosek o wpis hipoteki wpłynął do sądu 12 lipca, wpisu dokonano 17 lipca, a uprawomocnienie się wpisu nastąpiło 20 sierpnia 2008 r.

Czy gdyby doszło do realizacji zastawu rejestrowego hipoteka obciążająca grunt mogłaby mieć znaczenie dla zaspokojenia zastawnika?

- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych -

1. Łukasz znalazł w biurze obrotu nieruchomościami bardzo atrakcyjną ofertę sprzedaży działki rekreacyjnej w Lubomierzu. Sprawdził stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, gdzie jako właścicielka była wpisana Paulina. Po uzgodnieniu warunków umowy, które zresztą okazały się niezwykle korzystne dla Łukasza, zawarł on z Pauliną w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży działki. Łukasz został wpisany do księgi wieczystej jako nowy właściciel i zaczął planować sposób zagospodarowania kupionej nieruchomości. Niedługo po rozpoczęciu budowy domku letniskowego skontaktowała się z nim nieznajoma kobieta, która twierdziła, że jest Pauliną, właścicielką działki kupionej przez Łukasza. Okazało się, że kobieta ta kilka miesięcy temu zgubiła dowód osobisty i niedawno - ku swojemu zaskoczeniu - otrzymała zawiadomienie sądu o wpisie do księgi wieczystej Łukasza jako nowego właściciela. Łukasz zorientował się, że padł ofiarą oszustwa i że kobieta, z którą zawarł umowę sprzedaży działki posłużyła się zgubionym dowodem osobistym Pauliny.

Kto jest właścicielem feralnej nieruchomości?

Por. orz. SN z dnia 9 października 1959 r., 3 CR 399/59, OSN 1960, nr III, poz. 87.

2. W księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu stanowiącego przedmiot własności Kazimierza w dziale I-O w łamie 4 „Mapa i opis” wpisano m.in. działki nr 230/1, 230/2 oraz 230/3. Natomiast w łamie 6 „Obszar” wpisano powierzchnię 2 ha 30 a. Wpis ten był jednak nieprawidłowy. W rzeczywistości działka 230/1 stanowiła część składową sąsiedniej nieruchomości, dla której nie założono księgi wieczystej. Z kolei powierzchnia gruntu była mniejsza o 0,5 ha, o ile uwzględni się tylko powierzchnię działek 230/2 oraz 230/3. Jeżeli natomiast weźmie się pod uwagę również powierzchnię działki 230/1, to obszar gruntu wpisany w księdze wieczystej przekraczał obszar rzeczywisty jedynie o 20 a. Kazimierz sprzedał ów grunt Karolinie.

Z jakich działek składa się i jaką ma powierzchnię grunt nabyty przez Karolinę?

Zob. uchwała SN z dnia 28 lutego 1989 r., III CZP 13/89, OSN 1990, nr 2-3, poz. 26; uchwała SN z dnia 4 marca 1994 r., III CZP 15/94, Lex nr 9176.

3. Tomasz kupił od Jadwigi, której prawo własności było ujawnione w księdze wieczystej, lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Na podstawie tej umowy został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel lokalu. Trzy lata później Tomasz zmarł. Jego jedynym spadkobiercą był brat, Janusz, który przyjął spadek. Na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku Janusz został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel lokalu. Niedługo po dokonaniu wpisu Janusz sprzedał spadek Oldze. Dopiero po zawarciu tej umowy okazało się, że w chwili zawierania umowy z Tomaszem Jadwiga była całkowicie ubezwłasnowolniona.

Czy Olga nabyła własność wspomnianego lokalu?

4. Hanna i Olga zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, której własność według księgi wieczystej przysługiwała Hannie. Kiedy nadszedł termin wykonania umowy przedwstępnej, Hanna odmówiła zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Olga wystąpiła więc do sądu z pozwem o stwierdzenie obowiązku złożenia przez Hannę oświadczenia woli w ramach umowy sprzedaży rzeczonej nieruchomości. Kiedy wyrok uwzględniający powództwo się uprawomocnił, Olga złożyła swoje oświadczenie w ramach tej umowy w formie aktu notarialnego i wysłała je do Hanny. Miesiąc po otrzymaniu przez Hannę oświadczenia Olgi okazało się, że osoba, od której Hanna kupiła nieruchomość, była całkowicie ubezwłasnowolniona.

Kto jest właścicielem tej nieruchomości?

5. Jan sprzedał Lucynie grunt. Następnego dnia Jan sprzedał ten sam grunt Kamilowi za niespotykanie niską cenę, która wynosiła ok. ½ rynkowej wartości nieruchomości. W chwili zawierania obydwu umów Jan był wpisany do księgi wieczystej jako właściciel sprzedawanej nieruchomości; przy zawieraniu drugiej umowy nie było jeszcze wzmianki o wniosku o wpis własności na rzecz Lucyny.

Kto jest właścicielem gruntu?

6. Nieruchomość złożona z działek nr 754/3 i 754/4 była zgodnie z wpisem w dziale II księgi wieczystej nr 1234 przedmiotem własności Aleksandra. Paweł kupił tę nieruchomość od Aleksandra; umowę zawarto w formie aktu notarialnego. Następnie okazało się, że działki nr 754/3 i 754/4 są ujęte także w księdze wieczystej nr 5678, w której jako właściciel w dziale II był wpisany Ryszard. W rzeczywistości jednak właścicielem wspomnianych działek był Skarb Państwa, który nabył je w drodze wywłaszczenia, jednakże własność Skarbu Państwa nie została ujawniona w księdze wieczystej. Wywłaszczenie nastąpiło dziesięć lat przed zawarciem umowy sprzedaży między Aleksandrem a Pawłem.

Kto jest właścicielem sprzedanych działek?

Por. uchwała SN z dnia 24 października 2003 r., III CZP 70/03, OSN 2004, nr 12, poz. 192.

7. Hanna postanowiła wziąć w banku kredyt na remont kamienicy, którą odziedziczyła po swoim dziadku. Bank zażądał zabezpieczenia. Hanna zaproponowała ustanowienie hipoteki na lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, którego - według księgi wieczystej - była jedyną właścicielką. W rzeczywistości jednak własność tego lokalu należała do majątku wspólnego Hanny oraz jej męża, Grzegorza. Pracownik banku, który zawierał z Hanną umowę kredytu i uzgodnił ustanowienie hipoteki, zbadał wcześniej księgę wieczystą. Na tej podstawie przyjął zabezpieczenie hipoteczne na wspomnianym lokalu, mimo iż wiedział o pozostawaniu Hanny w związku małżeńskim i podczas oględzin lokalu ustalił, że w lokalu mieszkają oboje małżonkowie. Kiedy Grzegorz dowiedział się o wpisie hipoteki do księgi wieczystej, zawiadomił bank o odmowie swojej zgody na ustanowienie hipoteki i zażądał spowodowanie jej wykreślenia z księgi wieczystej.

Czy bank nabył hipotekę?

Por. uchwała SN z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 52/93, OSN 1993, nr 12, poz. 218.

8. Jerzy nabył od gminy K., która była wpisana do księgi wieczystej jako właściciel, użytkowanie wieczyste gruntu. Następnie ustanowił na tym prawie hipotekę na zabezpieczenie kredytu. Wkrótce okazało się jednak, że właścicielką gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest Anna a nie gmina K. Wobec tego Anna wystąpiła przeciwko gminie K., Jerzemu i bankowi z powództwem o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie jej jako właścicielki nieruchomości a także wykreślenie użytkowania wieczystego i hipoteki.

Czy powództwo to powinno zostać uwzględnione?

Zob. wyrok SN z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68, OSN 1969, nr 5, poz. 93; uchwała SN z dnia 22 września 1995 r., III CZP 119/95, OSN 1995, nr 12, poz.

9. Grunt należący do Felicjana został obciążony służebnością przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela sąsiedniej nieruchomości należącej do Grażyny, służebność ta nie została jednak ujawniona w księdze wieczystej. Grażyna po pewnym czasie przestała jednak korzystać z przejścia przez grunt Felicjana. Stan taki trwał kilka lat, podczas których szlak służebności zarósł trawą i stał się zupełnie niewidoczny. Wówczas Felicjan sprzedał swój grunt Karolowi, który nic nie wiedział o służebności przechodu.

Czy Grażyna jest nadal uprawniona do przechodzenia przez sąsiedni grunt?

- Hipoteka -

1. Marta pożyczyła Robertowi 20 000 zł. W pisemnej umowie uzgodniono, że pożyczona kwota zostanie wypłacona po ustanowieniu hipoteki na przysługującym Robertowi prawie odrębnej własności garażu w celu zabezpieczenia wierzytelności Marty. Następnego dnia Robert złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz Marty. Akt notarialny zawierał wniosek o dokonanie wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Notariusz tego samego dnia przesłał wypis aktu notarialnego do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla garażu Roberta. Wypis dotarł do sądu trzy dni później i po tygodniu sąd dokonał wpisu hipoteki. Po dwóch tygodniach od zawarcia umowy pożyczki Marta zadzwoniła do Roberta z pytaniem o hipotekę, którą miał ustanowić. Dopiero wtedy dowiedziała się o czynnościach podjętych już przez jej kontrahenta.

Czy i ewentualnie kiedy powstała hipoteka?

2. Paweł wziął w banku kredyt zabezpieczony hipoteką. Przedmiotem hipoteki miała być nieruchomość należąca do majątku wspólnego Pawła oraz jego żony Kamili. Do złożonego przez Pawła wniosku o wpis hipoteki dołączono dokument odpowiadający wymogom art. 95 prawa bankowego oraz dokument obejmujący zgodę Kamili na ustanowienie hipoteki w formie pisemnej.

Czy sąd powinien wpisać hipotekę do księgi wieczystej? Jeżeli tak, to czy wpis będzie okolicznością wystarczająca do powstania hipoteki?

Zob. art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, tekst jednolity: Dz.U. z 2002 r., nr 72, poz. 665 ze zmianami:

„Art. 95. 1. Księgi rachunkowe banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań, zrzeczenie się praw lub pokwitowanie odbioru należności oraz stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty, przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką lub zastawem rejestrowym, mają moc prawną dokumentów urzędowych oraz stanowią podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych i rejestrach publicznych.

2. Czynność bankowa lub czynność zabezpieczająca wierzytelność banku stwierdzona dokumentem, o którym mowa w ust. 1, ma datę pewną od daty tego dokumentu.

3. Dokumenty, o których mowa w ust. 1, są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów.

4. Do ustanowienia hipoteki, o której mowa w ust. 3, jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności.

5. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio do ujawnienia w księdze wieczystej zmiany treści hipoteki i przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej oraz do dokonania wpisu hipoteki obciążającej użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.”.

Por. post. SN z dnia 15 października 2004 r., II CK 76/04, Lex nr 146336; uchwałą SN z dnia 20 czerwca 2007 r., III CZP 50/07, OSN 2008, nr 7-8, poz. 83.

3. Kazimierz wziął w banku kredyt na budowę salonu samochodowego. Wierzytelność banku zabezpieczono hipoteką na użytkowaniu wieczystym gruntu zabudowanego domem mieszkalnym, w którym nie było odrębnych nieruchomości lokalowych. Zanim doszło do spłaty kredytu, wszystkie lokale zostały wyodrębnione.

Jaki wpływ miało to zdarzenie na hipotekę przysługująca bankowi? Czy sytuacja przedstawiałaby się inaczej, gdyby kredyt został udzielony na budowę domu mieszkalnego?

3. Nieruchomość rolną stanowiącą przedmiot własności Lucyny obciążono hipoteką w celu zabezpieczenia wierzytelności z tytułu udzielonej Lucynie pożyczki. Dojazd do tej nieruchomości jest możliwy jedynie przez drogę, która również jest własnością Lucyny, ale została ujęta w odrębnej księdze wieczystej. Wspomniana droga służy wyłącznie do korzystania z obciążonej nieruchomości. Na nieruchomości tej znajduje się sad. Jest tam również drewniany pawilon, w którym przechowuje się narzędzia służące do pielęgnacji sadu oraz zebrane owoce. Strony umowy o ustanowienie hipoteki wyłączyły jednak wspomniany pawilon spod zakresu obciążenia hipoteką.

Co jest przedmiotem hipoteki?

4. Tadeusz był użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym znajdowała się kamienica obejmująca kilka lokali użytkowych. Kolega Tadeusza - Grzegorz zwrócił się do niego z prośbą o ustanowienie hipotecznego zabezpieczenia kredytu, który Grzegorz zamierzał wziąć; Tadeusz zgodził się. Chciał jednak ograniczyć swoją odpowiedzialność do minimum i postanowił obciążyć hipoteką jedynie udział w użytkowaniu wieczystym wspomnianego gruntu, ponieważ wartość przysługującego mu użytkowania wieczystego znacznie przekraczała wysokość kredytu Grzegorza.

Czy ustanowienie takiej hipoteki jest dopuszczalne?

5. Anna i Renata były współwłaścicielkami gruntu w częściach równych. Anna obciążyła swój udział hipoteką. Natomiast Renata ustanowiła na swoim udziale użytkowanie. Po roku postanowiły znieść współwłasność w drodze umowy.

Jaki wpływ na obciążenia może mieć zniesienie współwłasności?

Por. uchwała SN z dnia 1 grudnia 1969 r., OSP 1970, z. 7-8, poz. 151; postanowienie SN z dnia 4 listopada 1997 r., Wokanda 1998, nr 3; uchwała SN z dnia 20 marca 2003 r., III CZP 1/03, OSN 2004, nr 1, poz. 3.

6. Władysław pożyczył 15 grudnia 2003 r. Ewelinie 20 000 zł. Ustalono odsetki w wysokości 20% w stosunku rocznym. Wierzytelność Władysława z tytułu pożyczki została zabezpieczona hipoteką na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, które przysługiwało bratu Eweliny Stanisławowi. Pożyczka miała zostać zwrócona po dwóch latach. Ewelina nie spłaciła pożyczki i doszło do egzekucji ze spółdzielczego prawa do lokalu. Przysądzenie własności uprawomocniło się 15 listopada 2006 r.

W jakim stopniu hipoteka zabezpiecza roszczenia Władysława?

7. Władysław wziął w banku kredyt w wysokości 50 000 zł. Na zabezpieczenie tego kredytu ustanowiono hipotekę na nieruchomości stanowiącej przedmiot własności Władysława oraz hipotekę, która obciążała nieruchomość należącą do przyjaciela Władysława, Janusza. Każda z tych hipotek opiewała na sumę 25 000 zł. Władysław ustalił w umowie z bankiem o ustanowienie hipoteki, że w razie niespłacenia jego długu w terminie, bank będzie uprawniony do objęcia w zarząd jego nieruchomości i czerpania pożytków aż do zaspokojenia swojej wierzytelności. W umowie o ustanowienie hipoteki na nieruchomości Janusza zastrzeżono natomiast, iż bank jest uprawniony do sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki i zaspokojenia się z uzyskanej w ten sposób sumy.

Czy postanowienia te są skuteczne?

8. Paweł sprzedał Grażynie samochód. Wierzytelność o zapłatę ceny została zabezpieczona hipoteką na gruncie Władysławy - siostry Grażyny. Następnie Paweł wysłał do Tadeusza na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym ofertę sprzedaży wierzytelności hipotecznej. Otrzymawszy ofertę, Tadeusz zadzwonił do Pawła i oświadczył, że przyjmuje jego warunki. Następnego dnia Tadeusz wysłał do sądu wniosek o wpisanie na jego rzecz hipoteki zabezpieczającej kupioną wierzytelność, do którego dołączył dokument obejmujący oświadczenie Pawła o sprzedaży wierzytelności. Tymczasem, okazało się, że Grażyna w chwili zawierania umowy sprzedaży samochodu była całkowicie ubezwłasnowolniona. Tadeusz dowiedział się o tym dwa tygodnie przed dokonaniem wpisu hipoteki na jego rzecz, gdy wniosek o wpis od tygodnia oczekiwał w sądzie na rozpoznanie.

Czy Tadeusz może żądać zapłaty ceny sprzedaży od Grażyny? Czy mógłby zaspokoić swoją wierzytelność z nieruchomości Władysławy?

9. Spółka A oraz spółka B zamierzają nawiązać długotrwałą współpracę handlową polegającą na zawieraniu umów sprzedaży produkowanych przez spółkę A kotłów gazowych. W celu zabezpieczenia roszczeń sprzedawcy o zapłatę ceny kooperujące spółki postanowiły ustanowić hipotekę kaucyjną na przedsiębiorstwie spółki B obejmującym kilka wartościowych nieruchomości. Hipoteka ta miałaby zabezpieczać roszczenia wynikające z kolejnych umów sprzedaży.

Czy rzeczona hipoteka może zostać ustanowiona?

10. Jan był kasjerem w sklepie Romana. Pewnego dnia Jan zapomniał zamknąć kasę i wyszedł na chwilę. Kiedy wrócił, okazało się, że kasa jest pusta (zginęło 20 000 zł). Dzięki analizie nagrania z systemu monitoringu, udało się ustalić, że złodziejem był Paweł, którego po tygodniu ujęto. Paweł odmówił zwrotu pieniędzy, ponieważ zdążył już je wydać. Roman wystąpił z powództwem o zapłatę 20 000 zł przeciwko Janowi oraz przeciwko Pawłowi. Równocześnie wystąpił o zabezpieczenie swoich roszczeń przez ustanowienie hipoteki łącznej przymusowej na lokalu, który stanowi własność Jana, na użytkowaniu wieczystym przysługującym Pawłowi oraz na gruncie należącym do Pawła.

Czy sąd mógłby wydać postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia w postaci hipoteki przymusowej?

11. Wierzytelność z tytułu pożyczki, którą Stanisław otrzymał od Janiny, została zabezpieczona hipoteką na użytkowaniu wieczystym przysługującym Stanisławowi oraz hipoteką na użytkowaniu wieczystym przysługującym jego konkubinie, Annie. Użytkowanie wieczyste Stanisława zostało rozwiązane przez sąd ze względu na korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie. Zanim nadszedł termin spłaty pożyczki, zmarła Anna, która nie pozostawiła testamentu, była niezamężna i nie miała krewnych dziedziczących po niej z ustawy. Mieszkała przed śmiercią w gminie, której własnością był grunt obciążony należącym do Anny użytkowaniem wieczystym.

Jaki jest los hipotecznego zabezpieczenia wierzytelności Janiny?

12. Kamil ustanowił hipotekę na nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności Kamili wobec Katarzyny. Następnie Kamila obciążyła przysługującą jej wierzytelność hipoteczną hipoteką na rzecz Krzysztofa, od którego pożyczyła pieniądze na kupno mieszkania. Tymczasem Kamil zmarł. W testamencie powołał do całego spadku Kamilę. Minęło już siedem miesięcy, od kiedy Kamila dowiedziała się o treści testamentu Kamila; do dzisiaj nie złożyła oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. Zarówno wierzytelność Kamili wobec Katarzyny, jak i wierzytelność Krzysztofa wobec Kamili są już wymagalne.

Jakie uprawnienia względem Kamili przysługują Krzysztofowi?

Kazusy prawo rzeczowe dr Bartłomiej Swaczyna

9

SN 2003: „Po zniesieniu współwłasności nieruchomości przez umowny podział fizyczny hipoteka na udziale współwłaściciela obciąża nowo powstałe nieruchomości w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi.”

SN 1997: „Obciążenie hipoteką łączną na podstawie art. 76 ust. 1 ustawy o k.w.h. wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział może nastąpić tylko wtedy, gdy przed podziałem nieruchomość ta była - jako całość - obciążona hipoteką. Obciążenie hipoteką łączną wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział nie może być uznane za zgodne z treścią art. 76 ust. 1 ustawy o k.w.h. jeżeli przed podziałem hipoteka obciążała jedynie udział współwłaściciela.”

SN 1969: „W razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości hipoteka ciążąca dotychczas na udziale współwłaściciela ciąży w dalszym ciągu na nowo powstałych nieruchomościach w takiej części, w jakiej była obciążona nieruchomość podzielona.”

SN 2007: „Artykuł 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.).”

SN 2004: „Na tle przepisów art. 31 i 32 ukwh, w szczególności zaś ust. 2 art. 31 ustanawiającego wymóg wykazania stanu prawnego, jaki ma być w księdze wieczystej ujawniony, przyjąć trzeba, że przepis art. 95 ust. 4 prawa bankowego ma na względzie oświadczenie, jako dokument świadczący o istnieniu pewnego stanu prawnego nieruchomości, który ma być na jego podstawie ujawniony. Dokument taki stanowi poświadczony notarialnie podpis właściciela na jego oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki, będący podstawą wpisu hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego w rozumieniu art. 32 ukwh. Dla pewności stanu prawnego niezbędne jest, by oświadczenie takie złożone zostało w oryginale, określało sumę ustanowienia hipoteki oraz było aktualne na datę wpisu.”

SN 1995: „W razie stwierdzenia nieważności umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i wykreślenie z księgi wieczystej tego prawa ustanowiona na nim hipoteka wygasa (art. 241 k.c.).”

SN 1968: „Nabycie użytkowania wieczystego w drodze ustanowienia go przez odpowiedni organ Państwa co do nieruchomości nie będącej własnością państwową nie jest możliwe, choćby nawet nabywca działał - będąc w dobrej wierze - w zaufaniu do księgi wieczystej.”

„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) jest wyłączona w sytuacji, gdy w chwili zbycia dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele.”

SN 1994: „Wpis w dziale I-0 księgi wieczystej nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.).”

SN 1989: „Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy z dnia 8 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) nie jest objęty obszar nabytej nieruchomości.”

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa na rzecz tego, kto w zaufaniu do księgi wieczystej nabywa prawo od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel (lub jako przedmiot innego prawa), ale musi być zachowana tożsamość tej osoby. Nie wystarczy więc nabycie od osoby, która podaje się jedynie za identyczną z wpisaną, a w rzeczywistości jest kimś innym.

W postępowaniu wieczystoksięgowym w drugiej instancji ma zastosowanie także art. 18 ustawy z dnia 18 lipca 1950 r. o zmianie przep. postęp. cyw. W postępowaniu tym w II instancji mogą być przeprowadzone jednak tylko takie dowody, które mogłyby być przeprowadzone przez sąd I instancji, a więc w zasadzie dokumenty, i to z reguły dokumenty sporządzone w odpowiednio kwalifikowanej formie. W razie zaofiarowania takich dowodów, sąd rewizyjny nie będzie mógł odmówić ich uwzględnienia z tej przyczyny, że są spóźnione, gdyż osoba dotknięta wpisem z reguły nie miała możności przedstawienia ich przed sądom I instancji.

SN 2005: „Za zachowanie wymogu należytej staranności, o jakim mowa w przepisie art. 38 pkt 1 ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, nie może być uznane ograniczenie się przez nabywcę samochodu do sprawdzenia samego dowodu rejestracyjnego pojazdu. Treść art. 12 tej ustawy przewiduje wprawdzie, że ustanowienie zastawu rejestrowego podlega ujawnieniu w dowodzie rejestracyjnym pojazdu, jednakże znaczenia tego wpisu nie można porównać ze skutkami wpisu do rejestru zastawów, który to wpis ma charakter konstytutywny, a ustawa wiąże z nim domniemanie jawności formalnej i materialnej takiego wpisu. Niezamieszczenie w dowodzie rejestracyjnym pojazdu mechanicznego adnotacji o ustanowieniu zastawu rejestrowego nie ma zaś znaczenia dla oceny skuteczności tego zastawu. Adnotacja w dowodzie rejestracyjnym ma jedynie charakter informacyjny.”

SN 2003: „1. Niezamieszczenie w dowodzie rejestracyjnym pojazdu mechanicznego, adnotacji o ustanowieniu na tym pojeździe zastawu rejestrowego, nie ma znaczenia dla oceny skuteczności tego zastawu.

2. Zbycie rzeczy obciążonej zastawem rejestrowym powoduje wygaśnięcie tego zastawu tylko wtedy, gdy rzecz ta zalicza się do rzeczy, których zbywanie stanowi przedmiot działalności gospodarczej zastawcy.”

SN 2004: Prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - jedn. tekst: Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

„Przed wejściem w życie ustawy z 19 XII 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 240, poz. 2058), tzn. przed dniem 15 I 2003 r. (por. art. 10 wskazanej ustawy), natura prawna miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym mogła budzić wątpliwości. W doktrynie prezentowane były dwa rozbieżne stanowiska: zgodnie z pierwszym z nich - do takiego miejsca postojowego przysługiwało prawo o charakterze jedynie obligacyjnym; według drugiego stanowiska - wspomniane miejsce postojowe mogło być przedmiotem ograniczonego prawa rzeczowego (spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego). Sąd Najwyższy przyjął trafność pierwszego ze wskazanych poglądów (w wyroku z 5 X 2001 r. III CKN 464/00; do tego wyroku odwołał się Sąd Okręgowy). Przyczyną tych wątpliwości był brak jednoznacznego uregulowania ustawowego, zwłaszcza gdy w art. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odwołano się do pojęcia lokalu w rozumieniu ustawy z 24 VI 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903).

Z dniem 15 I 2003 r. stan prawny uległ jednak zmianie. Wspomnianą już ustawą z 19 XII 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw dodany został w art. 1 ust. 2 pkt 1¹. Zgodnie z treścią tego przepisu przedmiotem działalności spółdzielni może być budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych. Treść tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że przedmiotem własnościowego prawa spółdzielczego może być także, obok lokalu mieszkalnego oraz lokalu o innym przeznaczeniu, także miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym. Stylizacja przepisu wskazuje przy tym, że do miejsca postojowego nie mają zastosowania rygory wynikające z przepisów ustawy o własności lokali, gdyż - wolą ustawodawcy - miejsce takie zostało ukształtowane jako odrębna kategoria, lokal o swoistym charakterze (sui generis). Wskazuje na to wyliczenie przedmiotów własnościowego prawa w spółdzielniach mieszkaniowych - obok lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu odrębnie wymienione zostały miejsca postojowe w garażach wielostanowiskowych.

Taka wykładnia uregulowania zawartego w art. 1 ust. 2 pkt 1 ¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych znajduje potwierdzenie w treści jej art. 17¹⁴ i 17¹⁵. Regulując bowiem możliwość przekształcenia własnościowego prawa spółdzielczego w prawo własności, ustawodawca odrębnie ukształtował taką możliwość w sytuacji, gdy przedmiotem prawa jest lokal oraz w sytuacji, gdy członkowi spółdzielni służy prawo do miejsca postojowego. W pierwszym przypadku następuje przeniesienie własności lokalu na członka spółdzielni (po spełnieniu przesłanek ustawowych art. 17¹⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych); w drugim natomiast, na pisemne żądanie członka spółdzielnia jest obowiązana przenieść na tego członka ułamkowy udział we współwłasności garażu, w którym znajduje się miejsce postojowe.

Spółdzielcze własnościowe prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym jest ograniczonym prawem rzeczowym. Wprawdzie w art. 244 k.c. wymieniane jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu (poprzednio do lokalu mieszkalnego oraz do lokalu użytkowego), jednak pod tym pojęciem należy także rozumieć własnościowe prawo do miejsca postojowego. Odmienna interpretacja pozostawałaby w sprzeczności z treścią art. 1 ust. 2 pkt 1 ¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Skoro bowiem ustawodawca przewidział możliwość ustanawiania spółdzielczego prawa typu własnościowego także do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, to należy przyjąć, że prawo to ma charakter prawa rzeczowego ograniczonego. W przeciwnym razie pojawiłyby się w obrocie spółdzielcze prawa własnościowe o odmiennej naturze: jedne z nich byłyby ograniczonymi prawami rzeczowymi (do lokalu mieszkalnego i lokalu o innym przeznaczeniu), inne miałyby charakter praw względnych (obligacyjnych). Brak jest tymczasem podstaw prawnych dla dokonywania takiego zróżnicowania.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że ustanowienie własnościowego prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym otwiera możliwość ujawnienia takiego prawa w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 1 ust. 3 ustawy z 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego własnościowych praw spółdzielczych. Na takich prawach może być także ustanawiana hipoteka ( art. 65 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych).

Za powyższym wnioskiem przemawia także treść § 34 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17 IX 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122). Zgodnie z treścią tego przepisu w dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego wpisuje się w łamie 5 "Sposób korzystania" - lokal mieszkalny, lokal użytkowy, garaż, miejsce postojowe w wielostanowiskowym lokalu garażowym.

Reasumując, spółdzielcze prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym jest ograniczonym prawem rzeczowym i podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Z tej przyczyny postanowienie Sądu Okręgowego a także postanowienie Sądu Rejonowego należało uchylić, a sprawę przekazać do ponownego rozpoznania. Tak też postanowił Sąd Najwyższy, kierując się treścią art. 393¹³ § 1 k.p.c.

 

SN 2001: „Przydział przez spółdzielnię mieszkaniową pojedynczego miejsca postojowego (boksu garażowego) w wielostanowiskowym lokalu garażowym daje uprawnienie do korzystania z garażu w wyznaczonym miejscu, bez dalszych skutków prawnorzeczowych.”

„Nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności.”

„Umowa darowizny ekspektatywy odrębnej własności lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu.”

SN 2007: „Wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości, ma charakter konstytutywny.”

SN 2004: „W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu na mocy orzeczenia sądu, wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratywny. Znaczenie art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali polega na tym, że odpowiednie stosowanie art. 7 ust. 2 ww. ustawy oznacza, powinno uwzględniać specyfikę tego sposobu powstania własności lokali. Chodzi tu o taką sytuację, w której - w przeciwieństwie do umownego ustanowienia własności - następuje to pod kontrolą sądu. Odpowiednie stosowanie przytoczonego przepisu zakłada, że orzeczenie sądu ustanawiającego własność lokali jest prawidłowe i nie wymaga dalszej kontroli w postępowaniu wieczystoksięgowym. Należy uznać także, że skreślenie z dniem 1 stycznia 1995 r. przepisu art. XIX Przepisów wprowadzających kodeks cywilny oznacza, że również wtedy, gdy orzeczenie sądu wydane zostało przed wejściem w życie ustawy o własności lokali i przed tą datą wpisu własności w księdze wieczystej nie uzyskano, wpis ten ma obecnie tylko znaczenie deklaratywne i nie jest, w przeciwieństwie do umownego ustanowienia, niezbędny do powstania własności.”

SN 1983: „Nabycie w drodze dziedziczenia udziału w spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość obciążona służebnością osobistą, przez osobę, której służebność przysługuje, nie powoduje wygaśnięcia tej służebności.”

SN 2002: „Dopuszczalne jest zniesienie współwłasności na mocy orzeczenia sądowego przez ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku wielomieszkaniowym, położonym na gruncie gminy, stanowiącym przedmiot współużytkowania wieczystego tej gminy oraz innych osób, które udziały we współużytkowaniu nabyły wraz z udziałami we współwłasności budynku.”

SN 2000: „Nabycie prawa wieczystego użytkowania w drodze zasiedzenia jest dopuszczalne, ale tylko wówczas, gdy jest ono ustanowione na rzecz oznaczonej osoby.”

SN 1975: „Dopuszczalne jest nabycie prawa wieczystego użytkowania przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi.”

SN 2000: „Roszczenie o wykup gruntu na podstawie art. 231 § 1 kc przysługuje tylko posiadaczowi samoistnemu. Dla istnienia samoistnego posiadania potrzebne jest faktyczne władanie rzeczą. Jego zakres sprowadza się do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią jak właściciel. Na element corpus oprócz czynnika wyłącznie fizycznego składa się również wola władania polegająca na chęci władania rzeczą. Posiadacz samoistny włada rzeczą jak właściciel cum animo rem sibi habendi, podczas gdy posiadacz zależny włada rzeczą w zakresie prawa innego niż własność. Czynnik woli (animus) stanowi kryterium, które pozwala na odróżnienie posiadania samoistnego od posiadania zależnego.

SN 1973: „Pierwsza przesłanka zastosowania art. 231 § 1 k.c., w wypadku gdy chodzi o budowę na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego, nie polega na posiadaniu samoistnym, lecz na posiadaniu w zakresie wieczystego użytkowania. Wystarcza więc, gdy posiadacz wznoszący budowlę na gruncie oddanym przez Państwo w użytkowanie wieczyste włada tym gruntem tak jak użytkownik wieczysty.”

„Wieczysty użytkownik może wypowiedzieć umowę dzierżawy gruntu stanowiącego przedmiot prawa użytkowania wieczystego, zawartą przez Skarb Państwa przed powstaniem tego prawa.”

SN 2001: „Nabywca użytkowania wieczystego w drodze umowy nie może przed wpisem jego w księdze wieczystej jako uprawnionego z tytułu użytkowania wieczystego, a po złożeniu wniosku o dokonanie tego wpisu, skutecznie rozporządzić tym prawem (zbyć tego prawa).”

SN 1997: „Jeżeli proponowana przez stronę czynność notarialna jest sprzeczna z prawem, notariusz ma nie tylko obowiązek poinformowania o tym, lecz także odmówienia jej dokonania, i to nawet wówczas, gdy poinformowana o tym strona podtrzymuje żądanie sporządzenia aktu notarialnego.”

Ustawa czyni notariusza strażnikiem zgodności aktu notarialnego z prawem. Taka jego rola uzasadnia określenie w art. 2 § 1 ustawy notariusza jako osoby zaufania publicznego. Nie sposób jest pogodzić pełnienia takiej roli z dopuszczaniem do sporządzania czynności notarialnych sprzecznych z prawem. Z mocy tych postanowień ustawy notariusz nie jest więc zwykłym wykonawcą zleconych mu usług, będącym całkowicie podległym woli zleceniodawcy. Jeżeli zatem proponowana przez strony czynność prawna jest sprzeczna z prawem, notariusz ma nie tylko obowiązek poinformowania ich o tym, ale także odmówienia sporządzenia jej w formie notarialnej, pod rygorem m.in. odpowiedzialności cywilnej, którą przewiduje art. 49 ustawy. Przepis ten statuuje przy tym - z uwagi na rangę zawodu notariusza - wymóg szczególnej jego staranności, do jakiej jest zobowiązany przy wykonywaniu swoich urzędowych czynności.

W akcie notarialnym nr 1569/92 z dnia 26 lutego 1992 r. pozwany Andrzej U. sporządził bezwarunkową umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania do działki nr 179/2, wiedząc, że zbywca tego prawa, tj. Klub Sportowy "C.(...)" nie ma jeszcze wpisanego tego prawa do księgi wieczystej. Sporządzenie tego aktu w sposób wyraźny naruszało treść art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30 poz. 127 ze zm.), który stanowi o konstytutywnej roli wpisu do księgi wieczystej prawa wieczystego użytkowania. Bez tego wpisu prawo to nie powstaje i nie może być przeniesione. Dlatego też, jak to słusznie przyjął Sąd Apelacyjny, sporządzenie tego aktu naruszało prawo i rodziło odpowiedzialność cywilnoprawną notariusza.

„Umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.).”

„Nabycie użytkowania wieczystego w drodze ustanowienia go przez odpowiedni organ Państwa co do nieruchomości nie będącej własnością państwową nie jest możliwe, choćby nawet nabywca działał - będąc w dobrej wierze - w zaufaniu do księgi wieczystej.”

„Artykuł 230 k.c. dotyczy tylko takiego posiadacza zależnego, który, władając rzeczą w określonym zakresie, nie ma do tego prawa, skutecznego względem właściciela.

Jeżeli nakładów na rzecz dokonał posiadacz zależny, któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku będącego podstawą prawa posiadacza.”

„Uniemożliwianie lub utrudnianie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej stanowi działanie zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 k.c.”

W takim wypadku osobie narażonej na tego rodzaju zakłócenia przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.). Stosownie do okoliczności przywrócenie do stanu poprzedniego może wyrażać się w nakazaniu osobie zakłócającej podłączenia na jej koszt urządzeń telewizyjnych do instalacji znajdującej się na nieruchomości sąsiedniej.

SN 2005: „1. Zgodność budowy z wymaganiami Prawa budowlanego nie przesądza zasadności roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2 k.c.).

2. Odmowa uwzględnienia roszczenia zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.) może nastąpić w okolicznościach wyjątkowych, szczegółowo wskazanych przez stronę podnoszącą zarzut nadużycia prawa podmiotowego i wykazanych w razie sporu. Nie można odmówić ochrony prawa podmiotowego (np. prawa własności) na podstawie zarzutów ogólnikowych niepopartych dowodami.”

Sn 1992: „Uwzględnienie roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2 k.c.) w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej, przez zakłócenie korzystania z tej nieruchomości (art. 144 k.c.), nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu.”

SN 1987: „Ocena, czy zamierzona inwestycja budowlana nie narusza praw osób trzecich, należy do organów administracji, pod kontrolą Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Właściciel nieruchomości sąsiadującej z terenem takiej inwestycji nie może zatem skutecznie zgłosić przed sądem powszechnym roszczenia negatoryjnego, opartego na przepisie art. 222 § 2 k.c. „

SN 1983: „Właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c. nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje.”

„Właściciel nieruchomości tylko w zupełnie wyjątkowych okolicznościach może odmówić jej przyjęcia, jeśli nieruchomość tę zwraca posiadacz bez tytułu prawnego.”

„Kodeks cywilny w art. 461 § 1 używa pojęcia nakłady w takim samym znaczeniu jak w art. 226 k.c. Prawo zatrzymania ustanowione w powołanym przepisie jest skuteczne tylko wtedy, gdy pozwany ma uzasadnione prawnie roszczenie o zwrot nakładów. Do wykładni art. 461 § 1 k.c. należy stosować pojęcia używane w przepisach o roszczeniach uzupełniających. Przez nakłady w rozumieniu art. 226 k.c. należy uznać dobrowolne użycie własnych dóbr majątkowych na rzecz innej osoby (właściciela rzeczy) bez względu na jego wolę.”

„Zbiór rzeczy uzupełniających się przedstawia pełną wartość dopiero w razie zestawienia dwu lub więcej rzeczy wzajemnie się uzupełniających (np. encyklopedia w kilku tomach). Użyteczność i wartość poszczególnych rzeczy - poza tego rodzaju zbiorem - zazwyczaj albo w ogóle nie istnieje, albo jest znikoma, a w każdym bądź razie jest znacznie niższa od użyteczności i wartości całego zbioru. Z tego też względu przedmiotem obrotu (czynności prawnych) jest z reguły cały taki zbiór, natomiast przedmiotem praw rzeczowych i posiadania są zawsze poszczególne rzeczy.”

„Pomiędzy współwłaścicielami jednej nieruchomości w rozumieniu art. 46 k.c. podzielonej na kilka działek w znaczeniu ekonomicznym pozostających w wyłącznym posiadaniu poszczególnych współwłaścicieli dopuszczalne jest ustanowienie obciążeń o charakterze obligacyjnym odpowiadającym treści służebności (art. 285 k.c.).”

„Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości nieważna w części dotyczącej jednego ze współwłaścicieli jest także nieważna w częściach odnoszących się do innych współwłaścicieli, którzy na podstawie tej umowy mieli uzyskać służebność.”

SN 2005: „Współwłaściciel zarządzający rzeczą wspólną jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwi albo wytoczy powództwo o czynsz za ten sam okres. Stanowisko to wynika z faktu, iż zgodnie z art. 200 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, do których to czynności zalicza się także dochodzenie roszczeń dotyczących rzeczy wspólnej. Przepisy art. 611-616 k.p.c. regulujące zarząd rzeczą wspólną odnoszą się także do sytuacji ustanowienia, zgodnie z art. 203 k.c., jednego zarządcy rzeczą wspólną spośród współwłaścicieli rzeczy. Zarządca taki obowiązany jest do wykonywania czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki rzeczą (art. 615 k.p.c.) i uprawniony jest do pobierania z niej dochodów, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę (art. 613 k.p.c.) W sprawach wynikających z zarządu zarządca może pozywać i być pozwany (art. 934 k.p.c. i art. 935 k.p.c. w zw. z art. 612, 613 i 615 k.p.c.).”

SN 1966: „1. Współwłaściciel, który na mocy art. 83 § 1 prawa rzeczowego zarządza rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwia albo wytoczy także powództwo o czynsz za ten sam okres.

2. Należność z tytułu czynszu najmu lokalu, znajdującego się we wspólnej nieruchomości, nie stanowi wierzytelności niezależnej od rzeczy wspólnej. Wierzytelność ta bierze początek w tej właśnie nieruchomości i stanowi jedną z pozycji aktywów, jakie rzecz wspólna przynosi. W związku zaś z gospodarką rzeczą wspólną powstają - obok aktywów - także pasywa, które muszą być w ramach prawidłowej gospodarki pokrywane z aktywów. Wierzytelność więc z tytułu czynszu najmu, podobnie zresztą jak i inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik pewnej gospodarczej całości, która niejednokrotnie - jeżeli współwłaściciele nie korzystają z prawa domagania się zniesienia współwłasności - ma byt długotrwały. Wierzytelność ta nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku osób, lecz jest wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym węzłem współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność.”

SN 1960: „W rozumieniu art. 89 pr. rzecz. nie można uważać za wspólne roszczenia o należność z tytułu czynszu najmu lokalu znajdującego się we wspólnej nieruchomości bądź z tytułu dochodzonego na innej podstawie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy stanowiącej współwłasność, skoro tego rodzaju należność wyrażona w pieniądzu ze swej istoty ma charakter świadczenia podzielnego, wobec czego zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 kodeksu zobowiązań wierzytelność dzieli się na niezależne od siebie części. Każdemu ze współwłaścicieli rzeczy przypada więc w odpowiedniej części wyłączne i niezależne od innych współwłaścicieli uprawnienie do korzystania z tych cywilnych pożytków, jakie w postaci wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy daje prawo własności.”

SA Poznań 2005: „Zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości rolnej stanowiącej współwłasność na okres 10 lat i skutkującej wyłączenie władania przeważającą częścią gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego przez osoby uprawnione, na tak długi okres stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Oznacza to, że do dokonania tej czynności była konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda taka nie stanowi zgody osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 k.c., przybiera ona postać oświadczenia woli o rozporządzaniu a jej brak skutkuje bezwzględną nieważność takiej czynności. Zgoda na dokonanie czynności prawnej może być wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności albo w postaci jej potwierdzenia po dokonaniu czynności ze skutkiem wstecznym. Zgoda powinna być udzielona w formie odpowiedniej dla danej czynności prawnej, której dotyczy.”

SA Poznań 2006: „Czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 k.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu), czy z art. 201 k.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze tj. w zakresie art. 169 k.c., art. 170 k.c. czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.”

SN 2004: „Wydanie - na skutek podstępu - rzeczy przez jej właściciela innej osobie jest równoznaczne z jej utraceniem w rozumieniu art. 169 § 2 KC.”

SA Warszawa 2000: „Dobrowolne powierzenie rzeczy przez właściciela komisantowi nie może być poczytane za utratę rzeczy w rozumieniu art. 169 § 2 kc, nawet gdy nastąpiło w wykonaniu czynności dokonanej pod wpływem błędu i chociażby nastąpiło uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.”

SN 1984: „Stosownie do przepisu art. 169 § 2 k.c. rzeczy, które właściciel utracił wskutek ich zagubienia, kradzieży lub w inny sposób, nie mogą przejść na własność nabywcy w dobrej wierze przed upływem 3-letniego terminu. Przejście zaś własności z upływem tego terminu nastąpi, jeżeli nabywca, w chwili kiedy nabycie własności stanie się możliwe, będzie w dobrej wierze. Utrata dobrej wiary wyłącza w każdym razie nabycie własności w sposób określony w art. 169 § 1 k.c.”

Artykuł 169 k.c. chroni tylko dobrą wiarę nabywcy co do uprawnienia zbywcy do rozporządzenia rzeczą; nie ma on zastosowania, jeżeli między wydającym i obejmującym rzecz w posiadanie nie doszło do zawarcia umowy przeniesienia własności rzeczy.

Ukryta pod pozorną darowizną umowa sprzedaży nieruchomości nie czyni zadość wymaganiu formy aktu notarialnego (art. 158 zdanie pierwsze k.c.) dla umowy sprzedaży także wtedy, gdy w formie tej nastąpiła pozorna darowizna. Umowa taka jest zawsze nieważna (art. 73 § 2 zdanie pierwsze k.c.).

SN 1994: „Strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana.”

SN 1993: „Skutkiem rozwiązania przez sąd umowy przekazania gospodarstwa rolnego, zawartej na podstawie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz. U. Nr 40, poz. 268 ze zm.), jest przeniesienie na zbywcę własności tego gospodarstwa.”

SN 1981: „Roszczenie o wyrażenie zgody na przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy, zobowiązującej do przeniesienia własności, realizowane na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c., jest roszczeniem o charakterze majątkowym.”

SN 1978: „Roszczenie o wyrażenie zgody na przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nie ulega przedawnieniu.”

SN 1967: „1. Niejasność umowy co do charakteru służebności należy tłumaczyć zgodnie z przyjętą praktyką w ten sposób, że zwłaszcza dla nabywców części nieruchomości ustanawia się służebności gruntowe a nie osobiste.

2. Nabycie przez Skarb Państwa własności nieruchomości w drodze przemilczenia (art. 34 dekretu z dnia 8 III 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich - Dz. U. Nr 13, poz. 87) nie powoduje wygaśnięcia ustanowionej na tej nieruchomości służebności gruntowej z tej tylko przyczyny, że nabycie to ma charakter pierwotny.”

SN 1968: „Wniosek spadkobiercy o stwierdzenie nabycia spadku nie przerywa biegu zasiedzenia w stosunku do współspadkobiercy, który jest posiadaczem nieruchomości należącej do spadku, także wówczas, gdy nieruchomość ta wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Wniosek o dział spadku przerywa bieg zasiedzenia w stosunku do takiego współspadkobiercy.”

„Surowe wymagania w zakresie udowodnienia samoistnego charakteru posiadania należy uznać za usprawiedliwione, ponieważ czynnik subiektywny (animus) jest trudny do sprawdzenia, a nie byłaby zgodna z celem art. 172 k.c. wykładnia, w wyniku której podziały quoad usum po upływie określonego czasu niejako automatycznie prowadziłyby do podziału nieruchomości. Temu celowi służy postępowanie o zniesienie współwłasności, w którym sąd lub strony korzystające z pomocy notariusza mogą racjonalnie ukształtować obszar i konfigurację nieruchomości zgodnie z gospodarczym i społecznym przeznaczeniem prawa własności.”

SN 1997: „Osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie, sporządzonej w formie aktu notarialnego, umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności, może być - w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 k.c.) - uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze.”

SN 1997: „Wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności, zawartej w formie aktu notarialnego, nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, który wie, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie.”

„W prawie polskim nie obowiązuje zasada, że nikt nie może zmienić sobie podstawy posiadania.”

SN 1991: „Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.”

SN 1989: „Osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości w drodze umowy sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego, może być - w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 k.c.) - uznana za samoistnego posiadacza będącego w dobrej wierze.”

SN 1978: „Współposiadanie przez samoistnych posiadaczy nieruchomości zabudowanej może polegać również na korzystaniu z określonych pomieszczeń oraz przyległego terenu. W tym przypadku przedmiotem nabycia własności w drodze zasiedzenia jest udział w tej nieruchomości, przy czym domniemywa się , że udziały współwłaścicieli są równe, chyba że z okoliczności sprawy, a w szczególności z zakresu zajmowanych przez poszczególnych współposiadaczy pomieszczeń w całej nieruchomości wynika co innego.”

SN 1969: „W wypadku gdy zasiedzenie rozpoczęte przed dniem wejścia w życie prawa rzeczowego w 1946 r. nastąpiłoby - przy uwzględnieniu terminu przewidzianego w art. 2262 kodeksu Napoleona - wcześniej (art. XXXIII § 2 przep. wprow. pr. rzecz.), a w okresie tego terminu nastąpiło zawieszenie biegu zasiedzenia z powodu małoletności jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zawieszenie to nie wywiera skutku w stosunku do pozostałych pełnoletnich współwłaściceli.”

„W wypadku wznoszenia budynku częściowo na nieruchomości budującego, a częściowo na nieruchomości sąsiedniej posiadaczowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje co do robót podjętych na tej nieruchomości roszczenie posesoryjne przewidziane w art. 344 k.c.”

„1. Roszczenie posesoryjne powstałe w związku z wkroczeniem osoby, która dopuściła się naruszenia posiadania, na przedmiot posiadania nie jest roszczeniem o wstrzymanie budowy w rozumieniu art. 347 k.c.

2. Roszczenie o przywrócenie posiadania miejsca oddanego przez zarząd cmentarza z przeznaczeniem na grób podlega rozpoznaniu w drodze sądowej. „

„Posesoryjne roszczenie z art. 347 k.c. o wstrzymanie budowy przysługuje posiadaczowi nieruchomości ze względu na budowę rozpoczętą zarówno na gruncie stanowiącym przedmiot jego, jak i cudzego posiadania. Przepis art. 347 k.c. może znaleźć zastosowanie zarówno wtedy, gdy pozwany buduje bez pozwolenia władz budowlanych, jak i wtedy gdy buduje za pozwoleniem na budowę.”

„Wykonawca robót budowlanych nie jest posiadaczem terenu (placu) budowy przekazanego mu przez inwestora, w związku z czym nie przysługuje mu ochrona posesoryjna przewidziana w art. 344 § 1 k.c.”

„Obronę konieczną można zastosować w celu odparcia samowolnego naruszenia posiadania, musi to więc być - natychmiastowa obrona przed bezpośrednim zamachem na mienie posiadacza, nie zaś działanie następujące po dokonanym naruszeniu. Istotą obrony koniecznej jest zatem jedność czasu i miejsca, równoczesność działania posiadacza z zamachem na jego mienie dokonanym przez stronę przeciwną. Skoro pozwany rozebrał płot postawiony uprzednio przez powoda i uczynił to w trzy tygodnie później, nie zachodziły po jego stronie żadne elementy obrony koniecznej przewidzianej w art. 343 § 1 k.c.”

„Posiadacz działający w obronie koniecznej może w razie potrzeby zaatakować osobę dokonującą zamachu i zastosować względem niej niezbędną przemoc, nawet jeżeli dobro chronione przez posiadacza przedstawia mniejszą wartość w porównaniu z dobrem zagrożonym zniszczeniem lub uszkodzeniem w obronie koniecznej.”

„Stosownie do dyspozycji art. 344 § 1 k.c. roszczenie posiadacza o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń zależne jest od zgodności posiadania ze stanem prawnym w takim wypadku, gdy po samowolnym naruszeniu posiadania sąd lub inny powołany do rozpoznania spraw tego rodzaju organ państwowy prawomocnym orzeczeniem stwierdził, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny ze stanem prawnym.”

---