3. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości

1. Podziały nieruchomości

Od początku lat pięćdziesiątych mieliśmy w Polsce do czynienia ze zjawiskiem migracji ludności ze wsi do miast. W latach 1952-1998 przemieściło się ze wsi do miast 12 240 tys. osób, co powodowało i nadal powoduje konieczność budowy nowych domów mieszkalnych. Brak wolnych gruntów do zabudowy na obszarze wielu miast, przy jednoczesnej zmianie sposobu użytkowania przestrzeni miejskiej, skutkuje z jednej strony rozrastaniem się dzielnic budownictwa jednorodzinnego, a z drugiej - powstawaniem nowych skupisk zabudowy wokół aglomeracji miejskich i poszerzaniem się terenów zurbanizowanych kosztem pomniejszania obszaru gruntów rolnych i leśnych. Procesy te zrodziły potrzebę wprowadzenia instrumentów kontroli publicznej nad ekspansywną i nierzadko bezładną zabudową w celu zapewnienia procesom urbanizacyjnym właściwego przebiegu. Budowa nowych domów niosła za sobą konieczność dzielenia istniejących nieruchomości na mniejsze i rozwiązywania problemów własnościowych.

Z trzech rodzajów nieruchomości, jakie wyróżnia się systemie prawnym, ustawa o gospodarce nieruchomościami obejmuje swoją regulacją w zasadzie tylko podziały nieruchomości gruntowych. Podział budynku - poza wyjątkowymi sytuacjami - jest właściwie niemożliwy. Nie podlega także w zasadzie podziałowi nieruchomość lokalowa. Na zasadach zawartych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali można co najwyżej wyodrębnić nową nieruchomość lokalową z większej całości.

Definicja budynku zawarta jest w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 z późn. zm.). W art. 3 pkt 2 i 2a ustawy podane są definicje budynku i budynku mieszkalnego. I tak, budynkiem jest obiekt budowlany wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynkiem mieszkalnym zaś jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Podział budynku jest możliwy w zasadzie tylko w dwóch przypadkach:

• gdy granica przebiega wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenie przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu,

• w budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, gdy granica przebiega wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu i pod warunkiem, że ściany te wyraźnie oddzielają budynek na dwie odrębne części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje.

Treść art. 46 § 1 Kc, a w szczególności sformułowanie, iż „ nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności”, pozwala stwierdzić, że o części powierzchni ziemskiej jako nieruchomości można mówić wówczas, gdy nastąpi jej wydzielenie z otaczających ją gruntów w taki sposób, aby była możliwa jej identyfikacja jako samodzielnego przedmiotu własności. Owo wydzielenie zaś następuje przez określenie granic zewnętrznych. Takie rozumienie pojęcia nieruchomości (w znaczeniu prawno rzeczowym) nie jest przy tym zależne od tego, czy w jej skład wchodzi jedna, czy kilka działek, czy objęta jest jedną księgą wieczystą, czy też w ogóle księgi wieczyste nie istnieją. Jest to podstawowa konstatacja, co do pojęcia nieruchomości w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym i podziale nieruchomości.

Ustawodawca nie zdefiniował wprawdzie pojęcia „podział nieruchomości”, jednakże analiza odpowiednich przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 96 ust. 3 i 99, prowadzi do wniosku, że pod pojęciem tym należy rozumieć:

• zarówno podział geodezyjny, polegający na podzieleniu dotychczas istniejącej i oznaczonej jednej działki ewidencyjnej na dwie lub więcej działek ewidencyjnych wraz z określeniem ich powierzchni i nadaniem im nowych oznaczeń,

• jak i podział prawny, tj. przeniesienie przez dotychczasowego właściciela prawa własności części swojej nieruchomości na rzecz innej osoby (zmiana właściciela).

Podział geodezyjny nie wywołuje zmian własnościowych. Z kolei podział prawny, polegający na przeniesieniu własności wyodrębnionej i odrębnie oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków części nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości.

Podziału nieruchomości można dokonać na drodze administracyjnej albo w toku postępowania sądowego. O wyborze jednego z trybów postępowania rozstrzygają przepisy prawa materialnego. Niekiedy zależy on od stron oraz od indywidualnego stanu faktycznego sprawy. Jeżeli właścicielem nieruchomości jest jeden podmiot, któremu przysługuje pełnia praw do nieruchomości, podział nieruchomości następuje w toku postępowania administracyjnego. O dokonanie podziału podmiot ten występuje do organu wykonawczego gminy przedstawiając projekt podziału. Inaczej jest w sytuacji, gdy nieruchomość stanowi współwłasność lub jest przedmiotem współużytkowania wieczystego. Jeżeli między współwłaścicielami lub współużytkownikami wieczystymi istnieje zgoda co do podziału (np. przy zamiarze zniesienia współwłasności nieruchomości lub przy dziale spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość), mogą go dokonać w drodze umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego po uprzednim przeprowadzeniu na wspólny wniosek administracyjnego postępowania podziałowego w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast w razie sporu w sprawie o podział nieruchomości rozstrzyga sąd, jeżeli przepisy prawa dopuszczają taką możliwość, np. w sprawie o dział spadku, o zniesienie współwłasności, o nabycie części nieruchomości zajętej pod budowę budynku przez posiadacza samoistnego, czy o podział majątku wspólnego małżonków.

Podziały nieruchomości uregulowane ustawą o gospodarce nieruchomościami mogą być dokonywane w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych lub przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę. Przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne (lub - w przypadku braku planu miejscowego - wykorzystywane na te cele). Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się przy tym nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Podziału tego rodzaju nieruchomości dopuszcza się jedynie wtedy, gdy zachodzi konieczność wydzielenia nowych dróg nie będących drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych, albo działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Działki takie mogą być przy tym wydzielone jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Aby zapewnić przestrzeganie tego uwarunkowania ustawodawca zastrzegł, iż w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna (za wyjątkiem przypadków podziałów nieruchomości dokonywanych niezależnie od ustaleń planu miejscowego - vide art. 95).

Tak więc regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczą w zasadzie kwestii podziału nieruchomości zurbanizowanych. Gruntów rolnych i leśnych dotyczy wiele barier związanych ze zmianą użytkowania polegającą na wyłączeniu tego rodzaju gruntów z produkcji wprowadzonych ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266). Kształtowanie powierzchni gruntów rolnych jest przedmiotem regulacji ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (t.j.: Dz. U. z 2003 r. Nr 178, poz. 1749 z późn. zm.). Obie ustawy: o gospodarce nieruchomościami i o scalaniu i wymianie gruntów mają na celu tworzenie dobrych warunków do gospodarowania nieruchomościami. Jest to wspólna płaszczyzna dla obu regulacji zawartych w przytoczonych ustawach, przy czym ustawa o gospodarce nieruchomościami ma na celu racjonalną zabudowę nieruchomości zurbanizowanych, a ustawa o scalaniu i wymianie gruntów - zorganizowanie dobrych warsztatów produkcyjnych w gospodarce rolnej i leśnej.

Poza wskazanymi powyżej wyłączeniami, ustawa o gospodarce nieruchomościami w rozdziale 1 Działu III reguluje kwestię podziałów wszelkich nieruchomości gruntowych (zabudowanych i niezabudowanych) i także - z określonymi wcześniej zastrzeżeniami - nieruchomości budynkowych.

Materialnoprawną przesłanką dopuszczalności podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepis art. 94.

Tym samym wprowadzone zostały dwa odrębne reżimy prawne dotyczące podziału nieruchomości:

• dla nieruchomości położonych na obszarach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

• dla nieruchomości położonych na terenach, dla których brak planu miejscowego.

W pierwszym przypadku dopuszczalność podziału nieruchomości uzależniona jest od zgodności z ustaleniami planu, a w drugim - obowiązują szczególne zasady podziału określone w art. 94 ustawy. Należy przy tym zwrócić uwagę na fakt, iż zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest instrumentem kształtowania ładu przestrzennego, a także ustalającym kierunki rozwoju gospodarczego poprzez określenie funkcji i sposobu zagospodarowania terenów. Ponadto do obligatoryjnej treści planu miejscowego należy określenie szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości oraz szczegółowe warunki zagospodarowania terenów. W części fakultatywnej planu natomiast mogą być określone również granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości.

Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego, a jego ustalanie należy do wyłącznej właściwości rad gmin. Przepisy nie zobowiązują jednak gmin do sporządzenia planu miejscowego ani do jego uchwalenia. Uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rada gminy podejmuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Potencjalni inwestorzy mogą wprawdzie złożyć do wójta wniosek o sporządzenie planu, ale organy gminy nie mają prawnego obowiązku jego rozpatrzenia i nie są w tym względzie związane żadnymi terminami. Przystąpienie do sporządzenia planu zależy więc w aktualnym stanie prawnym wyłącznie od świadomości, chęci pozyskania inwestorów i związanej z tym inicjatywy organów gminy.

Zagadnienie zgodności podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Do obowiązków prowadzącego postępowanie organu należy ustalenie wszystkich okoliczności towarzyszących zamierzonemu podziałowi, m.in. ustalenie celu podziału i przeznaczenia powstałych w jego wyniku działek. Dopiero bowiem pozytywna ocena zgodności z planem miejscowym daje podstawę do podjęcia dalszych czynności podziałowych. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z planem miejscowym opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Kolejnym warunkiem zatwierdzenia podziału jest zapewnienie nowo tworzonym działkom dostępu do drogi publicznej. Wprowadzenie przez ustawodawcę tego dodatkowego warunku podziału wiąże się z potrzebą i celowością tworzenia tylko takich nowych działek, które mają samodzielny dostęp (dojazd) do dróg publicznych i jest to warunek o znaczeniu podstawowym. Jedynie w drodze wyjątku dostęp ten może być zapewniony również przez:

• wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiedniej służebności dla wydzielonych nowo utworzonych działek,

• ustanowienie innych służebności dla wydzielonych działek, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej,

• sprzedaż nowo utworzonej działki wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

W sytuacji, gdy zapewnienie dojazdu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności - decyzja o zatwierdzeniu podziału zapada pod warunkiem, iż przy zbywaniu wydzielonych działek służebności zostaną ustanowione.

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, to - o czym już była mowa - granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Jeżeli przy dokonywaniu podziału nieruchomości zaistnieje konieczność wydzielenia działek gruntu pod drogi publiczne, a ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie określają zasad podziału nieruchomości, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może żądać od wnioskodawcy dołączenia do wniosku koncepcji zagospodarowania tej nieruchomości. W koncepcji określa się linie rozgraniczające układy komunikacyjne oraz rodzaje zabudowy, z uwzględnieniem ustaleń planu miejscowego i przepisów szczególnych. Koncepcję taką opracowuje osoba posiadająca uprawnienia urbanistyczne lub uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej.

Przepisy art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzają unormowania dotyczące sytuacji braku planu miejscowego, różnicując je w zależności od tego, czy dzielona nieruchomość położona jest na obszarze objętym obowiązkiem sporządzenia takiego planu, czy też nie.

W przypadku braku planu miejscowego, gdy jednocześnie nieruchomość położona jest na terenie nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1. nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2. jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jednakże, gdy w opisanej wyżej sytuacji, wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, to postępowanie w sprawie podziału zawiesza do czasu uchwalenia tego planu, nie dłużej jednak niż na okres 6 miesięcy licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania plan miejscowy nie zostanie uchwalony, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i - jeżeli projektowany podział nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi - wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, w której ustala zasady podziału nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzję o ustaleniu warunków zabudowy wydaje się, jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 wcześniej obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Inaczej mówiąc, jeżeli nie ma planu miejscowego, a jednocześnie w odniesieniu do konkretnej nieruchomości nie ma ograniczeń wynikających z przepisów szczególnych, to o podziale w istocie decyduje wola właściciela. Organ ogranicza się wówczas jedynie do ustalenia, czy zamierzone zasady podziału nieruchomości spełniają funkcje zagospodarowania terenu (np. czy zachowana jest odpowiednia powierzchnia i kształt działek).

Natomiast w sytuacji, gdy nieruchomość położona jest na obszarze, dla którego istnieje obowiązek uchwalenia planu miejscowego, postępowanie w sprawie podziału nie może się toczyć i podlega zawieszeniu do czasu uchwalenia planu.

Obowiązek sporządzenia planu miejscowego może wynikać z przepisów odrębnych. Obowiązek ten może dotyczyć obszaru całej gminy lub konkretnego terenu i wówczas plan miejscowy należy uchwalić dla części gminy.

Obowiązek wynikający z przepisów odrębnych powstaje np. w sytuacji:

• dla terenu górniczego stosownie do art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. Nr 27 poz. 96 z późn. zm.),

• nieruchomości przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r. o zagospodarowaniu nieruchomości Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej (Dz. U. Nr 79 poz. 363 z późn. zm.),

• ustanowienia Pomnika Zagłady i jego strefy ochronnej zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady ( Dz. U. Nr 41 poz. 412 z późn. zm.),

• określenia zasad zrównoważonego rozwoju i ochrony środowiska zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62 poz. 627 z późn. zm.).

W art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca wprowadził szereg wyjątków od zasady wymogu zgodności projektu podziału z planem zagospodarowania przestrzennego. Wyjątki te odnoszą się do pewnych specyficznych stanów faktycznych, których uregulowanie prawne jest celowe bez względu na zapisy planu miejscowego.

Tak wiec, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu - niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1. zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych ze wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków,

2. wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej do prawidłowego korzystania z niego, jeżeli budynek ten został wzniesiony w dobrej wierze przez samoistnego posiadacza,

3. wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,

4. realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (np. roszczenia o zwrot nieruchomości uprzednio wywłaszczonej - art. 136 ust. 3) lub odrębnych ustaw,

5. realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,

6. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej,

7. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej,

8. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego,

9. wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,

10. wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Adresatem tego unormowania jest zarówno sąd powszechny (orzekający o zniesieniu współwłasności nieruchomości oraz o innych roszczeniach, o których mowa w przepisie), jak i wójt, burmistrz lub prezydent miasta, podejmujący decyzję o zatwierdzeniu podziału.

Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości jest niewątpliwie postępowaniem administracyjnym uregulowanym przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera również przepisy proceduralne odmienne od przepisów kodeksowych. Oczywiście, jako lex specialis, mają one pierwszeństwo w stosowaniu.

Organem właściwym w sprawie o podział nieruchomości jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta, który wydaje decyzję o zatwierdzeniu podziału.

W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzję tę wydaje się po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości.

W niektórych przypadkach (np. zniesienie współwłasności nieruchomości, dział spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość, podział majątku dorobkowego małżonków, czy uwzględnienie roszczenia o przeniesienie prawa własności części nieruchomości) sprawy o podział nieruchomości należą do kognicji sądów powszechnych. W tego rodzaju przypadkach wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie wydaje decyzji zatwierdzającej podział, a wojewódzki konserwator zabytków - pozwolenia. Jeżeli jednak podział jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków, traktując je jako dowody w sprawie.

Nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej także podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości.

Nie wymaga także decyzji o zatwierdzeniu taki podział, który polega na wydzieleniu części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, albo w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Podział zatwierdza wówczas ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego albo ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

Wszczęcie postępowania o podział nieruchomości może nastąpić na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny, lub z urzędu.

Jeżeli nieruchomość objęta jest współwłasnością lub współużytkowaniem wieczystym, wniosek o podział winni złożyć wszyscy współwłaściciele czy współużytkownicy. W przypadku braku zgody współwłaścicieli w kwestii zainicjowania podziału nieruchomości w trybie administracyjnym, zainteresowani współwłaściciele, którzy dysponują co najmniej połową udziałów, mogą wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia w przedmiocie zasadności podziału nieruchomości wspólnej.

Z urzędu podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1. jest on niezbędny do realizacji określonych w ustawy o gospodarce nieruchomościami celów publicznych,

2. nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

Ponadto podziału nieruchomości można dokonać zarówno z urzędu, jak i na wniosek, w przypadku:

1. wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,

2. realizacji roszczeń do części nieruchomości wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw,

3. realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych.

We wszystkich tych sytuacjach wniosek może złożyć odpowiednio starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej albo zarząd powiatu lub zarząd województwa.

Podziału z urzędu nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa, można dokonać po zasięgnięciu opinii odpowiednio starosty, zarządu powiatu lub zarządu województwa.

Podział nieruchomości z urzędu może być także dokonany na koszt osoby lub jednostki organizacyjnej, która będzie realizowała cel publiczny.

Podział dokonywany z urzędu może w szczególnym przypadku dotyczyć nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. W takiej sytuacji stosuje się następujące zasady:

1. informację o zamiarze dokonania podziału nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim,

2. jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału nieruchomości,

3. po bezskutecznym upływie terminu, o którym mowa w pkt 2, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może wydać decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości,

4. decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Wniosek o podział nieruchomości składa się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Do wniosku należy dołączyć:

1. dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,

2. wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi,

3. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział,

4. pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków,

5. wstępny projekt podziału (z wyjątkiem podziałów niezależnych od ustaleń planu miejscowego),

6. protokół z przyjęcia granic nieruchomości,

7. wykaz zmian gruntowych,

8. wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,

9. mapę z projektem podziału.

Wstępny projekt podziału nieruchomości, opracowany na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku - na kopii mapy ewidencyjnej, uzupełnionych w razie potrzeby niezbędnymi dla projektu podziału elementami zagospodarowania terenu, powinien przedstawiać w szczególności:

1. granice nieruchomości podlegającej podziałowi,

2. oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku - według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości,

3. powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi,

4. naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu,

5. przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu,

6. przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.

Wstępny projekt podziału nieruchomości podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie w zakresie zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zarówno w kwestii przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych w wyniku podziału działek. Opinię tę wydaje się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania przez uprawnionego geodetę definitywnego projektu podziału nieruchomości.

Jeżeli postępowanie o podział nieruchomości prowadzone jest z urzędu, nie wydaje się postanowienia zawierającego opinię o zgodności wstępnego projektu podziału z planem miejscowym, ponieważ organ orzekający z urzędu zobowiązany jest zbadać w toku postępowania zaistnienie przesłanki zgodności, a w samej decyzji orzec w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału.

W toku postępowania prowadzonego przez sąd opinia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta nie przybiera formy postanowienia. W odróżnieniu bowiem od organu administracji prowadzącego administracyjne postępowanie podziałowe, sąd nie jest nim związany. Wchodzi ona w poczet materiału dowodowego sprawy, sąd zaś może samodzielnie prowadzić postępowanie w zakresie zgodności wstępnego projektu podziału z ustaleniami planu miejscowego, o ile uzna, że jest to potrzebne do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy.

Istotnym elementem postępowania podziałowego jest ustalenie przebiegu granic, które ma na celu określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Do opracowania projektu podziału granice nieruchomości podlegającej podziałowi przyjmuje się według istniejącego stanu prawnego, a jeżeli stanu takiego nie można stwierdzić - według stanu uwidocznionego w katastrze nieruchomości (operacie ewidencji gruntów i budynków).

O przyjęciu granic geodeta sporządzający projekt podziału zawiadamia zainteresowane strony. Zawiadomienie o przyjęciu granic doręcza się zainteresowanym stronom za zwrotnym poświadczeniem odbioru nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem. Zainteresowanymi stronami, które należy powiadomić o przyjęciu granic, są właściciele, współwłaściciele lub osoby legitymujące się prawem użytkowania wieczystego dzielonej nieruchomości, a także właściciele nieruchomości sąsiednich, ponieważ przed sporządzeniem projektu podziału geodeta powinien zbadać i dokładnie określić granice dzielonej nieruchomości. Z czynności przyjęcia przebiegu granic nieruchomości sporządza się protokół.

Protokół z czynności przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi powinien zawierać w szczególności:

1. oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku - według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości,

2. informacje o dokumentach stanowiących podstawę przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi,

3. szkic przebiegu granic nieruchomości podlegającej podziałowi;

4. opis przebiegu granic i położenia punktów granicznych nieruchomości podlegającej podziałowi,

5. datę sporządzenia protokołu oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała protokół.

Jeżeli przyjęcie granic nastąpiło według danych wykazanych w katastrze nieruchomości, protokół z przyjęcia granic powinien ponadto zawierać listę i podpisy osób obecnych przy czynnościach przyjęcia granic.

Projekt podziału nieruchomości sporządza się na kopii mapy zasadniczej, którą w razie potrzeby należy uzupełnić o niezbędne elementy zagospodarowania terenu.

Mapa z projektem podziału powinna zawierać w szczególności:

1. nazwę jednostki ewidencyjnej, oznaczenie obrębu, numer arkusza mapy,

2. adres nieruchomości podlegającej podziałowi,

3. skalę mapy,

4. granice nieruchomości podlegającej podziałowi,

5. oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku - według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości,

6. oznaczenie nieruchomości sąsiednich według danych z katastru nieruchomości,

7. powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi oraz przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu,

8. przedstawione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu,

9. przedstawione w kolorze czerwonym oznaczenia projektowanych do wydzielenia działek gruntu,

10. szkic orientacyjny w skali umożliwiającej zlokalizowanie nieruchomości podlegającej podziałowi,

11. wykaz zmian gruntowych,

12. wykaz synchronizacyjny, w przypadku gdy w księdze wieczystej - lub w razie jej braku - w innych dokumentach określających stan prawny nieruchomości, nieruchomość podlegająca podziałowi posiada inne oznaczenia i inną powierzchnię niż w katastrze nieruchomości,

13. niezbędne do projektu podziału nieruchomości elementy zagospodarowania terenu, a w szczególności: ogrodzenia, budynki, obiekty małej architektury, studnie, szamba, przyłącza, drzewa stanowiące pomniki przyrody, elementy sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez nieruchomość podlegającą podziałowi,

14. datę wykonania mapy oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała mapę.

Wykaz zmian gruntowych i wykaz synchronizacyjny mogą być sporządzone jako odrębne dokumenty, stanowiące załączniki do mapy z projektem podziału nieruchomości.

Mapa z projektem podziału nieruchomości, a także wykaz zmian gruntowych i wykaz synchronizacyjny (jeżeli są sporządzone jako odrębne dokumenty), stanowią załączniki do decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Dokumentację geodezyjną sporządza się w formie operatu, który podlega przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości.

Administracyjne postępowanie podziałowe kończy wydana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta decyzja zatwierdzająca podział.

Decyzja ta, oprócz wymogów przewidzianych w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego, powinna uwzględniać cel dokonania podziału, jaki został podany we wniosku o podział.

Decyzja lub orzeczenie sądu o podziale nieruchomości stanowi podstawę do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości (operacie ewidencji gruntów i budynków).

Z dniem, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału stała się ostateczna albo orzeczenie sądu o podziale prawomocne, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (gminne, powiatowe, wojewódzkie czy krajowe) z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Zasada ta dotyczy także postępowania podziałowego prowadzonego na wniosek użytkownika wieczystego, z tym, że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna albo orzeczenie sądu o podziale prawomocne - wygasa (następuje konfuzja). Przepis powyższy stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Za działki gruntu przejęte w wyniku podziału pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie, którego wysokość powinna być uzgodniona pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Odpowiednie zastosowanie znajduje przy tym przepis art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje możliwość przyznania nieruchomości zamiennej. Różnice między wartością działek gruntu przejętych pod drogę publiczną a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną. Jeżeli nie dojdzie do uzgodnienia warunków odszkodowania, ustala się je i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wniosek w tej sprawie należy do właściciela lub użytkownika wieczystego dzielonej nieruchomości.

Z podziałem nieruchomości i wydzieleniem działek pod drogi publiczne łączy się zwykle wzrost wartości działek powstałych w wyniku podziału. Taki stan rzeczy daje gminie podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej ma charakter fakultatywny. Ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej dotyczącej konkretnej dzielonej nieruchomości dokonuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji (w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określają rzeczoznawcy majątkowi według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Opłata adiacencka może być naliczona w stosunku do właścicieli dzielonych nieruchomości lub użytkowników wieczystych, którzy wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa. Może być ona rozłożona na opłaty roczne płatne w okresie 10 lat, na warunkach określonych w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki wpisanej do księgi wieczystej. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.

W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Odpowiednie zastosowanie znajduje przy tym przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa dotyczący przeniesienia własności rzeczy lub praw majątkowych w zamian za zobowiązanie podatkowe. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat.

Opłaty adiacenckiej nie nalicza się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 28 listopada 2003 r. przyniosła w art. 98b nowe, ciekawe rozwiązanie, nazwane połączeniem i ponownym podziałem nieruchomości, będące w istocie czymś pośrednim pomiędzy podziałem a scaleniem i podziałem nieruchomości. Rozwiązanie to może znaleźć zastosowanie w przypadku niewielkiej liczby stykających się ze sobą nieruchomości, ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie, pod warunkiem, że ich właścicielom lub wieczystym użytkownikom przysługują jednorodne prawa do tych nieruchomości.

Postępowanie takie przeprowadza się na wniosek, do którego należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, polegającej na wzajemnym przeniesieniu praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje się dopłaty.

1. Scalanie i podział nieruchomości

Ustawodawca, zdając sobie sprawę z tego, że jednostkowe podziały nieruchomości nie zapewniają prawidłowego, kompleksowego ukształtowania terenów zurbanizowanych, służących potrzebom społeczno-gospodarczym, wprowadził do ustawy o gospodarce nieruchomościami uregulowania dotyczące scalania i ponownego podziału nieruchomości. Ujęto tę problematykę jako postępowanie służące zarówno prawidłowemu kształtowaniu zabudowy w dobrze funkcjonującym układzie przestrzennym, jak i najbardziej ekonomicznemu wykorzystaniu gruntów, z jednoczesnym uwzględnieniem potrzeb publicznych i przy możliwie najmniejszym ograniczeniu prawa własności.

Problematyka scalenia gruntów została uregulowana już w przepisach ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 178, poz. 1749 z późn. zm,) w odniesieniu do gruntów rolnych, leśnych, gruntów pod wodami, terenów kolejowych i nieużytków. Art. 1 tej ustawy określa cel postępowania scaleniowego lub wymiennego jako utworzenie korzystniejszych warunków gospodarowania w rolnictwie i leśnictwie przez poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, lasów i gruntów leśnych, racjonalne ukształtowanie rozłogów gruntów, dostosowanie granic nieruchomości do systemu urządzeń melioracji wodnych, dróg oraz rzeźby terenu. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie określają celu scalenia i ponownego podziału nieruchomości, jednakże z istoty scalenia wynika, że chodzi o stworzenie korzystniejszych warunków gospodarowania i wykorzystania terenów, poprawę struktury obszarowej, ułatwienie dostępu do dróg publicznych i urządzeń infrastruktury technicznej. Można więc powiedzieć, że jest to swego rodzaju środek prawny służący realizacji zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W aktualnym stanie prawnym nie ma ani dolnej, ani górnej granicy wielkości nieruchomości poddanych temu postępowaniu. Problem ten pozostawiono do decyzji wnioskodawców bądź organów wszczynających z urzędu postępowanie scaleniowe. Zakres powierzchniowy postępowania scaleniowego uzależniony jest ponadto od położenia terenu, konfiguracji poszczególnych nieruchomości, sieci komunikacyjnej, lokalizacji urządzeń infrastruktury technicznej, zabudowy i terenów przeznaczonych pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podstawowym celem postępowania scaleniowego i podziałowego jest stworzenie lepszych warunków do zabudowy.

W uproszczeniu można przyjąć, że proces ten polega na scaleniu w jedną całość pewnej ilości rozdrobnionych lub też położonych w niekorzystnej konfiguracji nieruchomości celem dokonania ponownego podziału na tę samą ilość nieruchomości, które podlegały scaleniu, z zachowaniem powierzchniowej proporcji tych scalonych nieruchomości, jednakże ze zmianą w zakresie ich usytuowania i przeznaczenia, z jednoczesnym wydzieleniem dróg i urządzeń infrastruktury technicznej dla wszystkich nieruchomości biorących udział w scaleniu. Cała konstrukcja scalenia i podziału nieruchomości, jakkolwiek skomplikowana (choćby ze względu na potrzebę uwzględnienia interesów wszystkich podmiotów biorących udział w scaleniu), długotrwała i kosztowna, ma na celu efektywniejsze wykorzystanie danego terenu przy jednoczesnym stworzeniu zaplecza technicznego ułatwiającego eksploatację nowo wydzielonych działek gruntu.

Scalanie i podział nieruchomości może nasuwać pewne skojarzenia z podziałem nieruchomości, jednakże oba te postępowania charakteryzuje szereg istotnych odrębności:

1. Postępowanie o podział nieruchomości dotyczy tylko jednej wyodrębnionej nieruchomości, natomiast scalenie i podział obejmuje więcej niż jedną nieruchomość. W konsekwencji w postępowaniu o podział realizowane są indywidualne interesy podmiotu (bądź podmiotów) w stosunku do jednego przedmiotu (jednej nieruchomości), natomiast w postępowaniu scaleniowym występuje zarówno wielość podmiotów w nim uczestniczących, jak i wielość przedmiotów (nieruchomości), z czym wiąże się konieczność dbałości nie tylko o indywidualne interesy poszczególnych jednostek, ale także o cele wszystkich zainteresowanych łącznie z odniesieniem także do celów społecznych.

2. O warunkach podziału - o ile są zgodne z przepisami - decydują sami właściciele dzielonych nieruchomości, natomiast o scaleniu i podziale decyduje rada gminy w stosownej uchwale, przy czym - w odróżnieniu od postępowania podziałowego - w postępowaniu scaleniowym występuje czynnik kontroli społecznej w postaci rady uczestników scalenia.

3. W wyniku postępowania podziałowego z zasadzie nie następuje uszczuplenie powierzchni stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego, natomiast przy scalaniu i ponownym podziale może nastąpić utrata powierzchni w stosunku do posiadanej przed jego dokonaniem.

4. W postępowaniu podziałowym w sprawach nieuregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, natomiast w postępowaniu dotyczącym scalenia i podziału, jako że czynności te mają charakter materialno-techniczny, stosowanie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego jest wykluczone.

Postępowanie w sprawie scalania i podziału nieruchomości unormowane jest przepisami działu III rozdziału 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz. 736).

Zgodnie z art. 101 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisów o scalaniu i podziale nie stosuje się na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne, a także w stosunku do nieruchomości, które zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów. Ustawa stanowi więc, że grunty przeznaczone w planach miejscowych na cele rolne i leśne nie podlegają jej działaniu ponieważ tę materię regulują przepisy odrębnej ustawy, a ponadto ustanawia zasadę, że te nieruchomości, które zostały już objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie wspomnianej ustawy o scalaniu i wymianie gruntów, nie mogą być przedmiotem ponownego scalenia, ponieważ godziłoby to w trwałość poprzedniego uregulowania.

Istotą instytucji scalenia i podziału nieruchomości jest podjęcie przez organy gminy działań mających głównie na celu konwalidację struktury własnościowej gruntów polegającą na jej dostosowaniu do ustaleń zawartych w planie miejscowym, szczególnie w sytuacji, gdy różni się ona w sposób istotny od istniejącej struktury własności. Jeżeli ze względu na przyjęte w planie miejscowym sposoby zagospodarowania i zabudowy terenu zachodzi potrzeba ukształtowania tych elementów w sposób w znacznym stopniu odmienny od istniejących w terenie granic nieruchomości, to ustalenia tego planu (jako prawa miejscowego) mogą być zrealizowane jedynie wówczas, gdy granice te zostaną dostosowane do ustaleń zawartych w tym planie. Podjęcie przez gminę działań w tym względzie oznacza w praktyce przedłużenie procesu związanego z opracowaniem i uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dopiero bowiem zrealizowanie na określonym obszarze scalenia i podziału nieruchomości spowoduje, że ustalenia planu miejscowego dla tego terenu staną się możliwe do realizacji poprzez wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W wyniku tych czynności dochodzi często do radykalnego przekształcenia dotychczasowego układu przestrzennego działek gruntu i ukształtowania nowego, zgodnego z ustaleniami planu miejscowego, układu tych działek. Z tego względu, odpowiednie regulacje ustawowe muszą tek regulować niezbędne procedury, by były one zgodne z konstytucyjną zasadą ochrony własności.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa przesłanek scalenia i podziału nieruchomości. Wskazuje jedynie, że poza nieruchomościami przeznaczonymi na cele rolne i leśne, scaleniem mogą być objęte wszelkie inne grunty niezależnie od ich przeznaczenia, o ile z wnioskiem o scalenie wystąpią współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści posiadający ponad połowę gruntów, które mają być objęte scaleniem.

Nieco inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku, gdy scalenie wszczyna rada gminy. Wówczas bowiem scaleniem i podziałem mogą być objęte jedynie grunty położone w granicach obszarów określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W planach miejscowych, w ramach obligatoryjnej części planu, określa się szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, natomiast w części fakultatywnej, w miarę potrzeb, mogą być także określone granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości. W art. 22 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca wręcz zobowiązał radę gminy do podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami w przypadku, gdy plan miejscowy obejmuje obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości.

Postępowanie scaleniowe może być wszczęte zarówno z urzędu, gdy - w określonym wyżej przypadku - inicjatywę podejmuje rada gminy, jak i na wniosek osób zainteresowanych (właścicieli i użytkowników wieczystych) posiadających ponad 50 % powierzchni gruntów, które mają być objęte scaleniem i podziałem, przy czym zabudowane części nieruchomości mogą być objęte postępowaniem scaleniowym jedynie za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych.

Wszczęcie postępowania poprzedzone jest podjęciem przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta niezbędnych czynności wstępnych. Oznacza to, że organ ten przeprowadza analizę wszelkich okoliczności uzasadniających wszczęcie postępowania w sprawie scalenia i podziału. Analiza to dotyczy w szczególności:

1. przeznaczenia i warunków zagospodarowania terenu ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

2. dotychczasowej struktury przestrzennej nieruchomości i ich stanu prawnego,

3. zasadności wniosków właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, przy jednoczesnym sprawdzeniu, czy spełniony został 50-procentowy próg uprawniający do złożenia wniosku,

4. stanu istniejącej infrastruktury technicznej i potrzeby jej rozbudowy,

5. możliwości sfinansowania przez gminę wydatków związanych z budową lub rozbudową tych urządzeń oraz innych kosztów związanych z przeprowadzeniem scalenia i podziału nieruchomości.

6. zgodności dokumentów określających stan prawny nieruchomości z danymi katastru nieruchomości.

Na wykonanie tych czynności wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma 6 miesięcy od daty złożenia wniosków i w tym terminie, uwzględniając wyniki przeprowadzonej analizy, powinien przedstawić radzie gminy projekt uchwały:

• o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości w granicach określonych w projekcie, albo

• o odmowie przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości.

Decydując o przygotowaniu projektu uchwały o wszczęciu postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości, organ wykonawczy gminy obowiązany jest do wykonania następujących dokumentów, które muszą być dołączone do projektu uchwały:

• wypisy z rejestru gruntów przeznaczonych do scalenia i podziału,

• wyrys z katastru nieruchomości z zaznaczonymi granicami zewnętrznymi gruntów objętych scaleniem i podziałem nieruchomości,

• wypis i wyrys z planu miejscowego.

Granice nieruchomości przeznaczonych do scalenia i podziału ustala się i przyjmuje według katastru nieruchomości, a stan prawny nieruchomości według ksiąg wieczystych oraz innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości.

O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w formie uchwały, w której określa się granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem. Warunkiem podjęcia przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału są stosowne zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. A zatem, w sytuacji, gdy odpowiednia liczba właścicieli lub użytkowników wieczystych wystąpi ze stosowną inicjatywą, a nie ma planu miejscowego, to postępowanie scaleniowe musi być poprzedzone procedurą uchwalenia takiego planu.

Po wszczęciu postępowania wójt, burmistrz albo prezydent miasta składa we właściwym sądzie wniosek o ujawnienie tego faktu w księgach wieczystym (a w przypadku ich braku - w zbiorach dokumentów) nieruchomości, których postępowanie dotyczy.

Po wejściu w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, wójt, burmistrz albo prezydent miasta zawiadamia o wszczęciu postępowania scaleniowego jego uczestników (chyba że mimo podjęcia niezbędnych czynności adresów tych osób nie ustalono), a także wyznacza termin zebrania informacyjnego.

Uczestnikami postępowania scaleniowego są właściciele i użytkownicy wieczyści oraz samoistni posiadacze nieruchomości objętych scaleniem. Samoistni posiadacze mają w tym postępowaniu zagwarantowaną ochronę swoich praw poprzez możliwość składania wniosków, uwag czy zastrzeżeń, jednakże wykluczeni są z możliwości uczestnictwa w radzie uczestników scalenia.

Podczas zebrania informacyjnego wójt, burmistrz albo prezydent miasta zapoznaje uczestników postępowania z uchwałą w sprawie scalenia i podziału nieruchomości oraz z wynikami przeprowadzonych uprzednio analiz.

Aby aktywnie uczestniczyć w postępowaniu, właściciele i użytkownicy wieczyści mogą wybrać ze swego grona radę uczestników scalenia w liczbie od 3 do 10 osób. Rada ta posiada uprawnienia opiniodawcze, a jej powołanie nie jest obligatoryjne. Rada wydaje opinie w istotnych dla uczestników postępowania sprawach dotyczących projektu scalenia i podziału nieruchomości oraz składanych przez uczestników wniosków, uwag i zastrzeżeń.

Kolejną czynnością wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w postępowaniu scaleniowym jest przygotowanie projektu uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. W tym celu upoważniony przez wójta geodeta uprawniony przygotowuje geodezyjną dokumentację projektową scalenia i podziału nieruchomości, na którą składa się:

1. mapa z geodezyjnym projektem scalenia i podziału nieruchomości,

2. rejestr nieruchomości, z wykazaniem stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale.

Ponadto geodeta ten wykonuje czynności polegające na:

1. geodezyjnym opracowaniu granic nieruchomości objętych scaleniem i podziałem nieruchomości,

2. wyznaczeniu i wskazaniu uczestnikom postępowania granic nowo wydzielonych działek gruntu oraz utrwaleniu tych granic, zgodnie z przepisami o rozgraniczaniu nieruchomości.

Projekt uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości wykłada się do wglądu uczestnikom scalenia na okres 21 dni w siedzibie urzędu gminy, o czym powiadamia się na piśmie tych uczestników postępowania, których adresy są znane, a ponadto informację o wyłożeniu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie lokalnej. W okresie tym uczestnicy scalenia mogą składać na piśmie wnioski, uwagi i zastrzeżenia, które podlegają zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia. Opinie rady w sprawie projektu uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości oraz wniosków i zastrzeżeń do projektu zamieszcza się w protokóle z posiedzeń rady. Zarówno projekt uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości, jak i złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia.

Wnioski, uwagi i zastrzeżenia zgłoszone w okresie wyłożenia projektu do wglądu oraz propozycje rozstrzygnięć w tym zakresie, wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia radzie gminy wraz z projektem uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości.

O sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń rozstrzyga rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. O sposobie rozstrzygnięcia zawiadamia się na piśmie uczestników postępowania, którzy złożyli wnioski, uwagi i zastrzeżenia, doręczając im wyciąg z uchwały.

Uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości powinna zawierać:

1. opracowane geodezyjnie granice gruntów objętych scaleniem i podziałem,

2. wypis i wyrys z planu miejscowego,

3. geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości,

4. rejestr nieruchomości, z wykazaniem ich stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale, w tym nieruchomości przyznanych uczestnikom postępowania w zamian za nieruchomości będące ich własnością lub pozostające w użytkowaniu wieczystym przed scaleniem i podziałem,

5. rozstrzygnięcia w sytuacjach, gdy w wyniku scalenia i podziału nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości w pełni równoważnej oraz w sprawach dotyczących zniesienia służebności gruntowych, jeżeli stały się zbędne do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości,

6. ustalenia co do rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej planowanych do wybudowania, terminy ich budowy oraz źródła finansowania,

7. ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich,

8. rozstrzygnięcie o sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń, złożonych przez uczestników postępowania.

Uchwałę doręcza się uczestnikom postępowania, których adresy są znane, a ponadto informację o wyłożeniu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie lokalnej.

W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli i użytkowników wieczystych otrzymuje, odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste, nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, że ich łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej pomniejszonej jedynie, proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem, o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod drogi bądź pod poszerzenie dróg istniejących. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce.

Zamiana własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości objętych scaleniem i podziałem, odpowiednio na własność lub użytkowanie wieczyste nowo wydzielonych działek, następuje z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale. Uchwała ta ma charakter konstytutywny, ponieważ na jej podstawie powstają nowe prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Ponadto stanowi ona podstawę do:

1. zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych,

2. założenia nowych ksiąg wieczystych i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniki scalenia i podziału,

3. ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków),

4. wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału,

5. wprowadzenia uczestników postępowania w nowe nieruchomości.

Uchwała o scaleniu i podziale nieruchomości nie narusza praw osób trzecich na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem, a dotychczasowe obciążenia ustanowione na tych nieruchomościach przenosi się do nowo założonych ksiąg wieczystych. Jednakże, jeżeli ustanowione na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem służebności gruntowe stały się zbędne dla nowo wydzielonych nieruchomości, to podlegają zniesieniu.

Z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości, wydzielone pod nowe drogi lub poszerzenie dróg istniejących (niebędących drogami powiatowymi, wojewódzkimi lub krajowymi) działki gruntu przechodzą z mocy prawa na własność gminy, a ustanowione na tych działkach prawo użytkowania wieczystego wygasa. Za działki te, a także za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu, oraz za drzewa i krzewy, gmina wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej pomiędzy właścicielami lub użytkownikami wieczystymi a wójtem (burmistrzem, prezydentem miasta).

W przypadku działek gruntu wydzielonych pod drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe albo pod poszerzenie tych dróg, przechodzą one odpowiednio na własność powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, za odszkodowaniem w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem.

Gmina jest zobowiązana do wybudowania na gruntach objętych scaleniem i podziałem nieruchomości niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których stanowią postanowienia uchwały rady gminy. Ta kwestia stanowi główną przyczynę zainteresowania właścicieli i wieczystych użytkowników przystąpieniem do postępowania scaleniowego i podziałowego. Koszty wybudowania tych urządzeń są na ogół wysokie. Wszczęcie omawianego postępowania na podstawie uchwały rady gminy powoduje, że koszty wybudowania urządzeń nie obciążają uczestników postępowania i pokrywane są z budżetu gminy. Możliwe jest także zawarcie porozumienia pomiędzy gminą a uczestnikami postępowania o rozłożeniu tych kosztów między nimi według wynegocjowanych zasad.

Podejmowanie decyzji w sprawie scalenia i podziału nieruchomości leży w kompetencji rady gminy, jednakże organem wykonawczym, który przygotowuje i de facto prowadzi całe to postępowanie, jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Na organie tym spoczywa szereg obowiązków, począwszy od przyjęcia i rozpatrzenia wniosku o scalenie i podział nieruchomości, a skończywszy na wypłacie odszkodowań za drogi powstałe w wyniku tego postępowania.

Kosztami postępowania scaleniowego i podziałowego ustawa obciąża uczestników postępowania proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem, jeżeli postępowanie zostało przeprowadzone na ich wniosek. Rozliczenia kosztów obciążających poszczególnych uczestników postępowania dokonuje - po wejściu w życie uchwały o scaleniu i podziale - wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej.

W wyniku scalenia i podziału nieruchomości powstaje nowy, korzystniejszy układ przestrzenny nieruchomości, z dostępem do racjonalnie ukształtowanej sieci dróg i uzbrojenia terenu. Wartość nowo powstałych nieruchomości wzrasta. Z tego tytułu osoby, które otrzymały po podziale nowe nieruchomości o wyższej wartości, zobowiązane są do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50 % wzrostu wartości tych nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Przy ustalaniu wartości nieruchomości dotychczasowych nie bierze się pod uwagę wartości pozostawionych urządzeń, drzew i krzewów, jeżeli wypłacono za nie odszkodowanie, a przy określeniu wartości nowych nieruchomości uwzględnia się planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej.

Ustalenia wysokości opłat adiacenckich dokonuje się za pośrednictwem rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość nieruchomości przed scaleniem oraz po podziale. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale, natomiast terminy i sposób wnoszenia opłat ustala wójt (burmistrz, prezydent miasta) w drodze ugody zawartej z osobami zobowiązanymi do ich uiszczenia. Ugoda może obejmować także wnoszenie opłaty adiacenckiej w ratach płatnych w okresie do 10 lat. W razie nie dojścia do zawarcia ugody, o terminie i sposobie zapłaty opłaty adiacenckiej rozstrzyga rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin zapłaty ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.

Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości. W razie ustanowienia na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału. Odpowiednie zastosowanie znajduje przy tym przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.). Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej są pokrywane w formie dopłat. Jest to rozwiązanie analogiczne, jak w przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości.

Ponoszenie opłat adiacenckich jest obligatoryjne i nie zależy od korzystania z urządzeń. Opłata adiacencka nie jest świadczeniem osobistym, a ma charakter rzeczowy, wiąże się bowiem z nieruchomością i w razie zbycia nieruchomości obowiązek ponoszenia opłat obciąża nabywcę nieruchomości.

Analiza postępowania scaleniowego i podziałowego nasuwa nieodparty wniosek, iż przekształcenia podmiotowo-przedmiotowe, jakie w tym postępowaniu następują, stanowią konstrukcję zbliżoną do zamiany określonej w art. 603 Kc, gdyż w zamian za dotychczasowe nieruchomości następuje przeniesienie własności, wieczystego użytkowania lub samoistnego posiadania do nowo wydzielonych nieruchomości, co do zasady w pełni równoważnej wartościowo, a ewentualną różnicę wartości wyrównuje się dopłatą pieniężną.

1. Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu jest instytucją prawa cywilnego polegającą na przyznaniu określonemu podmiotowi uprawnienia wynikającego z czynności prawnej (umowy) lub z przepisu ustawowego do pierwszeństwa nabycia rzeczy (nieruchomości), gdy jej właściciel zamierza ją sprzedać.

Odgrywa ono znaczącą rolę w obrocie gospodarczym, a jego rodowód sięga prawa rzymskiego. Zakres przedmiotowy prawa pierwokupu wyznaczony jest przez przedmiot umowy sprzedaży, w tym sensie, że prawem tym może być objęty każdy przedmiot sprzedaży. Mogą to być nieruchomości, ruchomości, zbiory praw, energia, czy nawet ekspektatywa.

Ze swej istoty pierwokup należy do gałęzi prawa cywilnego, gdyż reguluje uprawnienie do nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży. Podstawowe uregulowania prawa pierwokupu znajdują się w przepisach art. 596-602 Kodeksu cywilnego. Określają one istotę, treść i sposób wykonania prawa pierwokupu. Zgodnie z art. 596 Kc przepisy te znajdują zastosowanie w takim zakresie, w jakim prawo to nie jest unormowane w przepisach szczególnych. Stwierdzenie to wymaga uszczegółowienia. Otóż, po pierwsze: w przepisach odrębnych unormowano tylko ustawowe prawo pierwokupu, po drugie: przepisy dotyczące ustawowego prawa pierwokupu są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i nie mogą być modyfikowane przez strony, po trzecie: zgodnie z wynikającą z art. 353¹ Kc zasadą swobody umów strony mogą, w określonych granicach, modyfikować unormowania dotyczące umownego prawa pierwokupu.

Ze względu na źródło powstania można rozróżnić pierwokup umowny i ustawowy.

Jeśli chodzi o umowne prawo pierwokupu, to może on być ustanowiony w samodzielnej umowie, jednak najczęściej zastrzeżenie prawa pierwokupu występuje jako element innej umowy, np. sprzedaży, zamiany, najmu, dzierżawy, darowizny, spółki, czy użyczenia. Prawo pierwokupu może też wynikać z jednostronnej czynności prawnej, np. testamentu.

Pierwokup ustawowy natomiast wynika z woli ustawodawcy, kiedy przepis prawa określa podmiot uprawniony do prawa pierwokupu.

Istotne znaczenie ma kwestia formy przy zastrzeżeniu umownego prawa pierwokupu. Zdania w tej sprawie były i są podzielone. Problem ten podjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 lutego 2002 r. (IV CKN 784/02, OSNCP 1/3, poz. 14), stwierdzając, że „czynność prawna zastrzegająca prawo pierwokupu może być dokonana w dowolnej formie, także gdy dotyczy pierwokupu nieruchomości”. W uzasadnieniu tego stanowiska Sąd Najwyższy podniósł m.in.:

„Treść obowiązujących przepisów pozwala przede wszystkim na wyraźne rozgraniczenie dwóch czynności prawnych: ustanowienie (zastrzeżenie) prawa pierwokupu oraz wykonanie istniejącego prawa. Rodzą one różne skutki prawne, a ustawa przewiduje wymóg złożenia oświadczenia woli w określonej formie tylko w odniesieniu do wykonania prawa pierwokupu (por.: art. 597 § 2 zd. 2 Kc). Treść obowiązujących uregulowań pozwala przyjąć, że samo zastrzeżenie prawa pierwokupu nie stwarza zobowiązania, nawet warunkowego, do przeniesienia własności. Powoduje jedynie powstanie po stronie osoby, na której rzecz pierwokup został zastrzeżony, uprawnienia o charakterze kształtującym dającego pierwszeństwo nabycia określonej rzeczy w razie, gdyby właściciel powziął decyzję o jej sprzedaży. Po stronie zobowiązanego z tytułu pierwokupu powstaje obowiązek respektowania istniejącego uprawnienia. Wyraża się to w nałożeniu na podmiot zobowiązany obowiązku zawiadomienia uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią (art. 598 § 1 Kc). Naruszenie tego obowiązku pozostaje, co do zasady, bez wpływu na skuteczność rozporządzenia rzeczą przez zobowiązanego - własność przechodzi na osobę trzecią, Zobowiązany może jedynie odpowiadać za uszczerbek, jaki poniosła osoba uprawniona (art. 599 § 1 Kc).”

Zaprezentowane powyżej stanowisko Sądu Najwyższego należy uznać za obowiązujące. Trzeba jednak dodać, że jeżeli uprawniony ma zamiar dokonać wpisu prawa pierwokupu do księgi wieczystej, czynność prawna, w której doszło do ustanowienia tego prawa, musi być dokonana przynajmniej w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Wymaga tego bowiem art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Zarówno ustawowe jak i umowne prawo pierwokupu polega na zastrzeżeniu dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała ją osobie trzeciej.

Zatem zastrzeżenie prawa pierwokupu nie może być dokonane w odniesieniu do innej umowy niż umowa sprzedaży. Przy tym prawo to może być realizowane dopiero po dokonaniu czynności sprzedaży, a sam zamiar sprzedaży nie daje podstawy do jego wykonania. Pierwokup dochodzi do skutku przez czynność prawną typową dla stosunków cywilnoprawnych - na podstawie oświadczenia woli uprawnionego złożonego, w przypadku nieruchomości lub jej części, w formie aktu notarialnego.

Stronami stosunku pierwokupu są: właściciel nieruchomości i osoba uprawniona do nabycia, w wypadku gdy właściciel zawarł sprzedaży z osobą trzecią. Nieruchomość objęta prawem pierwokupu nie może być skutecznie sprzedana osobie trzeciej. Sprzedawca może zawrzeć tylko umowę zobowiązującą pod warunkiem zawieszającym, że osoba uprawniona z pierwokupu z tego prawa nie skorzysta.

Gwarancją zachowania tej zasady jest obowiązek niezwłocznego zawiadomienia osoby, której prawo pierwokupu przysługuje, o dokonaniu umowy sprzedaży. To właśnie umowa sprzedaży jest podstawą prawną do wykonania tego prawa. Nie może ono powstać, gdy obrót oparty został na umowie darowizny, dożywocia, renty czy też zamiany.

Zatem realizacja umownego prawa pierwokupu jest możliwa, gdy łącznie spełnione są dwa warunki:

1. zobowiązany zdecyduje się na sprzedaż rzeczy (nieruchomości) osobie trzeciej,

2. zostanie zawarta umowa warunkowa.

Umowa warunkowa ma charakter zobowiązujący, bo jedynie taki charakter umożliwia zawarcie w niej warunku uzależniającego przeniesienie własności rzeczy (nieruchomości) od tego, czy uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na rozróżnienie prawa pierwokupu od prawa pierwszeństwa (w praktyce prawa te często są utożsamiane). Otóż prawo pierwokupu zrealizować można dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia danego przedmiotu.

Prawo pierwokupu nieruchomości wykonuje się przez oświadczenie woli złożone w formie aktu notarialnego zobowiązanemu sprzedawcy, przy czym w przypadku ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej staje się ono skuteczne w stosunku do każdoczesnego właściciela.

Wykonanie prawa pierwokupu ma charakter prawno-kształtujący, gdyż przez złożenie oświadczenia woli o jego wykonaniu dochodzi do zawarcia umowy tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Natomiast wszelkie postanowienia umowy mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.

Umowne prawo pierwokupu nie ogranicza właściciela w zakresie zbywania nieruchomości. Jednakże dokonanie przez zobowiązanego sprzedaży nieruchomości z pominięciem ciążącego na nim prawa pierwokupu, albo w razie niezawiadomienia uprawnionego o sprzedaży, albo podania mu do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością, rodzi po jego stronie odpowiedzialność odszkodowawczą. Podstawę roszczeń odszkodowawczych stanowi treść przepisu art. 599 § 1 Kc. Stosownie do tego przepisu, sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu jest ważna, ale rodzi po stronie zobowiązanego odpowiedzialność za powstałą szkodę. Jednakże, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż bezwarunkowa (czyli z pominięciem prawa pierwokupu) jest nieważna.

Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osoba trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony nie jest w stanie spełnić, może on swoje prawo wykonać uiszczając równowartość tych świadczeń. W przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, zastrzeżenie takie nie jest możliwe.

Prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne.

Zakaz zbywalności dotyczy przenoszenia prawa pierwokupu w drodze czynności prawnej, co tym samym oznacza, że jest ono dziedziczne. Nie jest to bowiem prawo ściśle związane z osobą zmarłego i należy do spadku. Dziedziczność prawa pierwokupu dotyczy zarówno uprawnień, jak i stanu związania zobowiązanego, wynikającego z zastrzeżenia prawa pierwokupu. W konsekwencji należy przyjąć, że prawo pierwokupu nie wygasa na skutek śmierci zobowiązanego lub uprawnionego, trwa ono nadal z udziałem spadkobierców tych osób.

Niepodzielność prawa pierwokupu oznacza przede wszystkim, że niedopuszczalne jest jego wykonanie w stosunku do części rzeczy objętej tym prawem, jeżeli uprawniony może je wykonać w całości. Dotyczy to także przypadku, gdy rzecz (np. nieruchomość) jest podzielona. Innymi słowy, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje uprawnionemu do całej nieruchomości i przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomość, to nie jest możliwe aby uprawniony mógł skorzystać ze swego uprawnienia jedynie w stosunku do części nieruchomości (np. wydzielonej działki). Jeżeli natomiast prawo pierwokupu przysługuje do całej nieruchomości, a przedmiotem sprzedaży jest jej część (np. wydzielona działka), to uprawniony może skorzystać z prawa pierwokupu w odniesieniu do tej części nieruchomości, zachowując swoje uprawnienie w stosunku do pozostałej części nieruchomości. Taka sama reguła obowiązuje w stosunku do udziału we współwłasności. Niepodzielność prawa pierwokupu oznacza w takim przypadku, iż można je wykonać tylko w odniesieniu do wszystkich współwłaścicieli. Niepodzielność prawa pierwokupu nie stoi też na przeszkodzie temu, aby prawo to przysługiwało jednocześnie kilku uprawnionym, np. w wyniku dziedziczenia. Nie ma też przeszkód, aby ustanowić prawo pierwokupu na rzecz kilku osób. Nie ma też przeszkód, żeby kilku uprawnionych porozumiało się co do tego, że prawo pierwokupu w całości wykona jeden z nich. Zobowiązany nie może się temu przeciwstawić.

Jak wcześniej wspomniano, źródłem ustawowego prawa pierwokupu jest przepis ustawy. Takie przepisy, stanowiące ustawowe źródło prawa pierwokupu, znajdują się w Kodeksie cywilnym i ustawach odrębnych. Regulacja ustawowego prawa pierwokupu w przepisach pozakodeksowych może przy tym odbiegać od przepisów Kodeksu cywilnego. Jak już wspomniano, zgodnie z treścią art. 596 Kc przepisy odrębne mają wówczas pierwszeństwo.

Ustawowe prawo pierwokupu zostało wprowadzone do naszego systemu prawa ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce nieruchomościami w miastach i osiedlach i przeszło od tego czasu głęboką ewolucję. Początkowo pierwokup stanowił środek prawny służący do umożliwienia jak najdalej idącej ingerencji państwa w sferę obrotu nieruchomościami i stanowiący równoległe do wywłaszczenia źródło pozyskania przez Skarb Państwa nieruchomości. Stanowił instrument przekształcenia stosunków własnościowych przez ograniczanie rozmiarów własności prywatnej, co było zgodne z panującym wówczas w Polsce systemem politycznym. Obecnie przyjęto, że instytucja pierwokupu ma służyć głównie wykonaniu zadań publicznych. Przez to nowe ujęcie, pierwokup przestał być instrumentem ideologii i polityki państwa, a stał się narzędziem racjonalnego gospodarowania nieruchomościami na poziomie samorządu terytorialnego. Trudno jednak nie zauważyć, iż ustawowe prawo pierwokupu, bez względu na jego treść, zawsze stanowi ograniczenie praw podmiotowych właścicieli w zakresie rozporządzania nieruchomościami.

Ustawowe prawo pierwokupu gminy uregulowane jest w przepisach pozakodeksowych, wśród których na szczególną uwagę zasługują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 109 tej ustawy, prawo pierwokupu przysługuje gminie w razie sprzedaży:

1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, 

2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,

3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości. 

Prawa pierwokupu nie stosuje się, w sytuacjach wymienionych w pkt 1 i 2, do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych - do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Natomiast prawo pierwokupu nie przysługuje w sytuacji, gdy:

1. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy,

2. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,

3. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,

4. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości,

5. nieruchomość położona jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, albo wydana została dla niej decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo też nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wpisane zostało do rejestru zabytków i wynikające z tego prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej,

6. sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych,

7. prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym,

8. sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

Przepis art. 109 zakreśla zatem przedmiotowe granice wykonania prawa pierwokupu.

Uprzednie nabycie nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego oznacza, że nabycie to powinno być bezpośrednie, tj. w czynności zbycia uczestniczył podmiot administracji publicznej. Gdy nieruchomość została nabyta z mocy prawa, np. przez zasiedzenie lub dziedziczenie, to nie mamy do czynienia z uprzednim nabyciem i ustawowe prawo pierwokupu nie ma zastosowania. Prawo pierwokupu obowiązuje tylko przy pierwszym zbyciu i gdy podmioty uprawnione nie skorzystają z przysługujących im uprawnień, przy sporządzaniu następnej umowy pierwokup już nie obowiązuje.

Inaczej ukształtowane jest uprawnienie do wykonania prawa pierwokupu przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, ponieważ nie jest wymagana przesłanka uprzedniego nabycia od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W tym przypadku źródło nabycia jest bez znaczenia. Wystarczy, że przedmiotem obrotu jest prawo wieczystego użytkowania i nieruchomość nie jest zabudowana.

Trzecie źródło przysługującego gminie ustawowego prawa pierwokupu stanowi przeznaczenie zbywanej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne, względnie wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W sytuacji, kiedy plan miejscowy istnieje, sprawa nie nasuwa wątpliwości. Jeśli natomiast nie ma planu, to zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określenie sposobu zagospodarowania następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym w odniesieniu do lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje się decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jest to specyficzny rodzaj decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy przy tym pamiętać, iż w opisanej wyżej sytuacji gminie przysługuje prawo pierwokupu w odniesieniu do każdej sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, niezależnie od przeznaczenia, zabudowy i sposobu nabycia. Jednakże, jeżeli tylko część nieruchomości położona jest na obszarze przeznaczonym na cele publiczne, to prawo pierwokupu nie przysługuje.

Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje gminie także w odniesieniu do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Należy przy tym zwrócić uwagę, że wpis do rejestru zabytków oznacza wydanie indywidualnej decyzji o wpisaniu danej konkretnie nieruchomości do rejestru zabytków. Innymi słowy, wpisanie do rejestru zabytków historycznego założenia urbanistycznego nie oznacza, że wszystkie budowle na tym terenie są zabytkami.

Dla wykonania prawa pierwokupu nieruchomości położnej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, względnie objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a także nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, obowiązują jeszcze dodatkowe rygory ustawowe. Otóż gmina może wykonać przysługujące jej prawo pierwokupu tylko wówczas, gdy zostało ono ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu przysługuje gminie właściwej ze względu na położenie nieruchomości jako osobie prawnej. Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego. Należy przy tym zwrócić uwagę, że zgodnie z treścią art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, do wyłącznej kompetencji rady gminy należy ustalenie (w formie uchwały) zasad nabywania nieruchomości. Dotyczy to także zasad nabywania nieruchomości w drodze pierwokupu. Zasady te powinny określać, jakimi kryteriami powinien kierować się organ wykonawczy gminy podejmując decyzję o skorzystaniu z prawa pierwokupu i są one dla tego organu wiążące.

Oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu notariusz doręcza sprzedawcy i z chwilą jego złożenia:

1) nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości, 

2) prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy,

3) gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.

Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Aby umożliwić skorzystanie z prawa pierwokupu, notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy.

Zgodnie z treścią art. 599 § 2 Kc umowa bezwarunkowa sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości, w stosunku do której gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, jest z mocy prawa nieważna. Jest to nieważność bezwzględna, na którą może się powołać każdy zainteresowany, a sąd wieczystoksięgowy powinien taką okoliczność uwzględnić z urzędu i odmówić wpisu. Sprzedaż nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego), w odniesieniu do której gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, może nastąpić tylko pod warunkiem, że gmina z tego prawa nie skorzysta.

Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej pomiędzy stronami w umowie sprzedaży.

Wprawdzie ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera przepisu odsyłającego do stosowania przepisów Kodeksu cywilnego, to jednak w kwestiach w niej nieuregulowanych właśnie one mają zastosowanie. Pomimo różnic występujących w uregulowaniach pomiędzy tymi dwoma aktami prawnymi, instytucja pierwokupu nie traci swojego charakteru.

Zgodnie z art. 166 § 1 Kc w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. Oznacza to, że Kodeks cywilny przyznaje prawo pierwokupu współwłaścicielom nieruchomości rolnej, jeżeli spełnione zostały łącznie następujące przesłanki:

• jeden ze współwłaścicieli sprzedaje udział we współwłasności lub część tego udziału,

• na wspólnym gruncie prowadzone jest gospodarstwo rolne.

Przedmiotem zbycia może być zarówno cały udział we współwłasności wyrażony ułamkiem, jak i część tego udziału, co oznacza po prostu, że współwłaściciel-zbywca zmniejsza swój udział we wspólnym prawie.

Prowadzenie gospodarstwa rolnego na gruncie wspólnym rozumiane jest w orzecznictwie szeroko. Obejmuje nie tylko sytuacje, w których współwłaściciele wspólnie prowadzą gospodarstwo na wspólnej nieruchomości, ale także prowadzenie na wspólnym gruncie gospodarstwa przez jednego ze współwłaścicieli, który w wyniku uzgodnienia zarządza całą nieruchomością oraz prowadzenie odrębnego gospodarstwa na części gruntu wydzielonej w ramach podziału lub w wyniku nieformalnego zniesienia współwłasności.

Prawo pierwokupu nie przysługuje pozostałym współwłaścicielom jedynie w następujących sytuacjach:

• współwłaściciel prowadzi samodzielnie gospodarstwo rolne, które sprzedaje wraz z udziałem we współwłasności,

• nabywcą jest inny współwłaściciel,

• nabywcą jest osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Umowa zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu wynikającego z art. 166 Kc pociąga za sobą bezwzględną nieważność dokonanej czynności (art. 599 § 2 Kc).

Pierwokup współwłaściciela z art. 166 § 1 Kc może konkurować z pierwokupem dzierżawcy nieruchomości rolnej i Agencji Nieruchomości Rolnych, o którym mowa w art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592). Należy uznać, że pierwokup współwłaściciela wyprzedza pierwokup dzierżawcy i Agencji, jeżeli nabywcą jest osoba bliska zbywcy lub inny współwłaściciel. W pozostałych przypadkach uprawnienia do pierwokupu należy oceniać jako równoprawne.

Stosownie do wspomnianego wyżej art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;

2. nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się w takiej sytuacji dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa. Agencję obowiązują te same ograniczenia, które dotyczą dzierżawcy, a ponadto agencji nie przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest na terenie gminy, w której zamieszkuje nabywca, lub w gminie sąsiedniej.

Przepisów powyższych nie stosuje się, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest:

1. spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;

2. osoba bliska zbywcy w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje także ustawowe prawo pierwokupu na podstawie art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem Agencji przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat, licząc od dnia nabycia tej nieruchomości od Agencji. Należy przyjąć, że prawo to ma pierwszeństwo (w okresie 5 lat) przed pierwokupem z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej wynika także z przepisu art. 1069 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym w wypadku gdy według przepisów szczególnych prawo pierwokupu nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego przysługuje współwłaścicielowi lub osobie trzeciej (np. dzierżawcy, czy Agencji Nieruchomości Rolnych), postanowienie o przybiciu wydawane w toku postępowania egzekucyjnego doręcza się uprawnionemu do prawa pierwokupu. Jeśli uprawniony prawo pierwokupu wykona, są uchyli postanowienie o przybiciu i udzieli przybicia na rzecz uprawnionego.

Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (t.j.: Dz. U. z 2002 r. Nr 110, poz. 967 z późn. zm.), prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości gruntowych znajdujących się w granicach portów lub przystani morskich przysługuje podmiotom zarządzającym portami morskimi. W przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot, prawo to przysługuje Skarbowi Państwa.

Z kolei art. 8 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz. U. Nr 123, poz. 600 z późn. zm.) przyznaje zarządzającemu strefą prawo pierwokupu - co do własności i użytkowania wieczystego - nieruchomości położonej w obrębie specjalnej strefy ekonomicznej.

Oprócz omówionego już wcześniej prawa pierwokupu przysługującemu na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, gminie przysługuje także pierwokup na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j.: Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435). Prawo to ma zastosowanie w przypadku sprzedaży położonych w granicach miast: lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (t.j.: Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1590 z późn. zm.) począwszy od 1 stycznia 1999 r. Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku zbycia przez województwo lub inną wojewódzką osobę prawną przedmiotów mających szczególną wartość naukową, historyczną, kulturalną lub przyrodniczą. Przedmiotami tymi mogą być także nieruchomości mające np. szczególne znaczenia historyczne.

Ustawowe prawo pierwokupu, zastrzeżone na rzecz różnych podmiotów, występuje również w przepisach szczególnych, do których należy zaliczyć:

1. ustawę z dnia 10 lipca 1985 r. o przedsiębiorstwach mieszanych (Dz. U. Nr 32, poz. 142 z późn. zm) - art. 45;

2. ustawę z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 29, poz. 154 z późn. zm.) - art. 54 ust. 1 i 2;

3. ustawę z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568 z późn. zm.) - art. 20;

4. ustawę z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880 z późn. zm.) - art. 10 ust. 5;

5. ustawę z dnia 20 stycznia 1990 r. o zmianach w organizacji i działalności spółdzielczości (Dz. U. Nr 6, poz. 36 z późn. zm.) - art. 13 ust. 12;

6. ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.) - art. 147;

7. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) - art. 17² ust. 6;

8. ustawa z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315) - art. 4;

9. ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954) - art. 110n § 1.

Jak widać, ustawowe prawo pierwokupu dosyć powszechnie występuje w naszym systemie prawa, jednakże przy jego stosowaniu i wykładni należy mieć na uwadze, że w obecnym stanie prawnym, po znowelizowaniu Kodeksu cywilnego i uchyleniu podstawowych przeszkód ustawowych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie zachodzą jakiekolwiek społeczne przesłanki do rozszerzającej wykładni przepisów o pierwokupie.

1. Wywłaszczanie nieruchomości

Jednym z podstawowych praw gwarantowanych przez Konstytucję Rzeczpospolitej Polskiej jest własność i prawo dziedziczenia. Art. 21 ust. 1 Konstytucji stanowi, iż: „Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.” Natomiast zgodnie z ust. 2 tegoż art.: „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”. Ta konstytucyjna zasada wyznacza ramy ingerencji w prawo własności, z której wypływają określone konsekwencje, a przede wszystkim to, że przepisy dopuszczające wywłaszczenie nie mogą być wykładane rozszerzająco.

Formy ochrony prawa własności i dziedziczenia zostały skonkretyzowane w Kodeksie cywilnym. Zarówno Konstytucja RP, jak i Kodeks cywilny gwarantują korzystanie z rzeczy i swobodę rozporządzania nią, zarówno w znaczeniu indywidualnym, jak i publicznym, w zależności od tego, czyim interesom służy. Należy jednak pamiętać o tym, iż własność nie jest prawem podmiotowym bezwzględnie służącym interesom właściciela z wyłączeniem innych osób. Prawidłowe funkcjonowanie życia społecznego i interesu ogółu wymagają niekiedy ograniczenia, a nawet pozbawienia prawa własności. Wzrostowi zakresu zadań publicznych państwa i jednostek samorządu terytorialnego towarzyszy niekiedy konieczność nabywania nieruchomości lub ograniczania ich własności dla realizacji celów publicznych. Ograniczenie to powinno być w miarę możliwości wprowadzane umowami cywilnoprawnymi. Dlatego też wywłaszczenie stanowi taką konstrukcję prawną, która umożliwia nabycie własności na podstawie umowy cywilnoprawnej opartej o wynik rokowań, a dopiero w sytuacji braku porozumienia - na podstawie decyzji administracyjnej.

Wywłaszczenie, jako instytucja prawa publicznego, jest instrumentem umożliwiającym władzy publicznej ingerencję w sferę cudzej własności przez jej ograniczenie bądź pozbawienie (odjęcie) prawa własności nieruchomości.

Wywłaszczenie jest stosunkiem prawnym powszechnie występującym we wszystkich systemach prawnych. Różnice sprowadzają się do odmiennego ujmowania przyczyn i zasad, na jakich dokonuje się ten sposób nabycia własności. Regulacja wywłaszczenia oparta na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami konstruuje wywłaszczenie wyłącznie na potrzeby wykonania celów publicznych za słusznym odszkodowaniem. Jest to przeniesienie zasady konstytucyjnej do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pod pojęciem wywłaszczenia, w szerokim tego słowa znaczeniu, należy rozumieć wszelkie formy ingerencji państwa w prawa do nieruchomości. Natomiast wywłaszczenie unormowane w rozdz. 4 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 112 - 135) jest jedną z postaci ingerencji w prawo własności nieruchomości.

Jak już wspomniano, Konstytucja RP dopuszcza wywłaszczenie jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Cele publiczne zostały zamieszczone w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ich określenie, jak się wydaje bardzo szerokie, ma zapobiec działaniom opartym na swobodnym uznawaniu „celu publicznego”. Ich ustawowe wyliczenie ma służyć skutecznej ochronie praw majątkowych. Wykładnia rozszerzająca treści zadań publicznych jest - zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 15 kwietnia 1992 r. - niedopuszczalna.

Przez użyte w Konstytucji sformułowanie „słuszne odszkodowanie” należy rozumieć takie odszkodowanie, które nie powoduje uszczerbku w majątku wywłaszczanego. Prawa majątkowe wywłaszczonych, choć wywłaszczenie może być realizowane w drodze przymusu administracyjnego z celu umożliwienia realizacji zadań publicznych, są przez prawo dostatecznie chronione. Określenie w decyzji o wywłaszczeniu celu, jakiemu ma służyć wywłaszczana nieruchomość, spełnia funkcje zabezpieczającą zwrot wywłaszczonej nieruchomości, gdy nie jest ona wykorzystana na ten cel i tym samym służy ochronie własności. Ochrona ta wyraża się także w możliwości przyznania nieruchomości zamiennej zamiast odszkodowania.

Wywłaszczenie dokonywane na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami podlega szczególnym uwarunkowaniom:

1. wywłaszczenie dokonywane jest w postępowaniu administracyjnym, w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej, przez wydanie decyzji,

2. może ono dotyczyć tylko nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne lub nieruchomości, dla których została wydana ostateczna decyzja o lokalizacji celu publicznego,

3. wywłaszczenie może nastąpić tylko w przypadku spełnienia przesłanek art. 112 ust. 3 ustawy, tzn. jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy,

4. wywłaszczenie może nastąpić jedynie w celu realizacji celu publicznego, określonego w art. 6 ustawy,

5. wywłaszczenie prowadzi do pozbawienia prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego ograniczonego prawa rzeczowego albo do ograniczenia tych praw,

6. wywłaszczenie dokonywane jest na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W aktualnym stanie prawnym wywłaszczeniem mogą być objęte:

1. nieruchomości przeznaczone w planach miejscowych na cele publiczne,

2. nieruchomości, dla których wydana została ostateczna decyzja o lokalizacji celu publicznego.

Od tej zasady zachodzą tylko dwa wyjątki, kiedy to starosta, stosownie do przepisów art. 125 i 126 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wydaje zezwolenie na czasowe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości lub czasowe jej zajęcie.

Rozszerzenie zakresu przedmiotowego wywłaszczenia o nieruchomości, dla których wydana została ostateczna decyzja o lokalizacji celu publicznego (w wyniku nowelizacji z 2003 r.), usprawiedliwione jest sytuacją, w której nagle utraciła moc prawną większość miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, to jednak wątpliwości może budzić jego zgodność z Konstytucją RP.

Wprawdzie art. 21 Konstytucji RP dopuszcza wywłaszczenie, gdy jest dokonywane na cele publiczne, jednakże jej art. 64 ust. 2 stanowi, że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy. Tymczasem w przedstawionym zakresie wystarczy wydanie dwóch decyzji administracyjnych, po wszczęciu dwóch indywidualnych spraw z zakresu administracji publicznej, które prowadzą do odjęcia prawa własności. O ile zrozumiała jest dopuszczalność wywłaszczenia, gdy cel publiczny określony został w ustawie lub innym akcie normatywnym powszechnie obowiązującym (a takim jest plan miejscowy, jako akt wymieniony w art. 87 ust. 1 Konstytucji RP), o tyle budzi wątpliwości możliwość wywłaszczenia, gdy wydana została jedynie ostateczna decyzja o lokalizacji celu publicznego. Oznacza to bowiem, że w istocie rolę aktu normatywnego odgrywa decyzja o lokalizacji celu publicznego, a więc akt indywidualny, gdyż to on, a nie ustawa, przesądza o dopuszczalności wywłaszczenia. Inaczej rzecz ujmując, bez potrzeby wydania aktu rangi ustawowej lub innego aktu normatywnego (powszechnie obowiązującego) do wywłaszczenia wystarczy podjecie dwóch decyzji administracyjnych, w dwóch indywidualnych sprawach z zakresu administracji publicznej, które prowadzą do odjęcia prawa własności. Można zasadnie twierdzić, że przy braku planu miejscowego wywłaszczenie po pierwsze jest znacznie ułatwione, po wtóre powierzone zostało w istocie organowi (jeśli nawet pominąć kwestie uznania administracyjnego), który aktami indywidualnymi doprowadzi do odjęcia prawa własności, a to, jak się wydaje, narusza art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.

Pod względem podmiotowym ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera tylko jedno ograniczenie, a mianowicie nie może być wywłaszczona nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa. Ograniczenie to nie dotyczy już jednak prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość Skarbu Państwa. Dopuszczalne jest również wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego przysługującego Skarbowi Państwa na nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego.

W ustawie nie ma żadnych ograniczeń ze względu na rodzaj nieruchomości oraz ich przeznaczenie. Tak więc wywłaszczeniu mogą podlegać zarówno nieruchomości gruntowe (zabudowane i niezabudowane), budynkowe, lokalowe, jak i rolne, leśne i inne.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji:

• prawa własności,

• prawa użytkowania wieczystego,

• innego prawa ograniczonego na nieruchomości.

Pozbawienie prawa własności powoduje przejście tego prawa na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Pozbawienie prawa użytkowania wieczystego oznacza, że albo prawo to przechodzi na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (jeśli ustanowione było na rzecz innej osoby niż ta, na rzecz której następuje wywłaszczenie), albo wygasa (jeżeli ustanowione było na nieruchomości stanowiącej własność tej osoby, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie).

Pozbawienie ograniczonego prawa rzeczowego, a więc prawa użytkowania, służebności osobistej lub gruntowej, spółdzielczego prawa do lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) oraz prawa do domu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej, może nastąpić albo przez wywłaszczenie prawa własności nieruchomości, które jest obciążone przez ograniczone prawo, albo przez wywłaszczenie bezpośrednie tego ograniczonego prawa rzeczowego.

Wywłaszczeniem może być objęta zarówno cała nieruchomość, jak i jej część. Do wywłaszczenia całej nieruchomości może dojść tylko wtedy, gdy cała nieruchomość jest niezbędna dla realizacji celu publicznego. Jeżeli cel publiczny może być zrealizowany na części nieruchomości, to tylko ta część podlega wywłaszczeniu. Jeżeli jednak pozostała po wywłaszczeniu część nieruchomości nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, to na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości część tę ma obowiązek nabyć w drodze umowy odpowiednio Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (w zależności od tego, na czyją rzecz nastąpiło wywłaszczenie).

Wywłaszczenie części nieruchomości wymaga decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Organem właściwym do wydania decyzji o wywłaszczeniu jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji publicznej.

Wywłaszczenie jest usprawiedliwione jedynie rzeczywistą potrzebą wykonania zadań publicznych, których nie można wykonać z pominięciem tej instytucji. Może mieć ono zastosowanie jedynie wówczas jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Ponieważ wykonanie tego typu zadań należy z założenia do podmiotów publicznych, przeto nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uprawnienia wymienionych podmiotów nie są przy tym jednakowe. Skarb Państwa uprawniony jest bowiem do wywłaszczenia nieruchomości każdego podmiotu (w tym jednostki samorządu terytorialnego), natomiast jednostki samorządu terytorialnego nie mogą nabyć w drodze wywłaszczenia własności nieruchomości Skarbu Państwa.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Z powyższej definicji wywłaszczenia, zawartej w art. 112 ust. 3 wynika, że warunkiem przeprowadzenia postępowania wywłaszczeniowego jest m.in. niemożność nabycia nieruchomości w drodze umowy. Skoro tak, to przesłanka ta powinna być udokumentowana i uzewnętrzniona. Dlatego też ustawodawca w art. 114 ust. 1 zobowiązuje starostę do przeprowadzenia rokowań. Rokowania te, w przypadku wywłaszczenia nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, przeprowadzają organy wykonawcze tych jednostek.

Prowadzenie rokowań wynika z zasady, że wywłaszczenie jest środkiem ostatecznym i stosuje się je dopiero wtedy, gdy nabycie praw do nieruchomości nie może nastąpić na podstawie umowy. Przez rokowania należy rozumieć wszelkie legalne (zgodne z prawem) czynności i działania prowadzące do zawarcia umowy.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje pojęcia rokowań, dlatego też należy się posiłkować przepisami art. 71 i 72 Kodeksu cywilnego, gdzie to pojęcie jest użyte. Przedmiotem rokowań mogą być wszystkie możliwe składniki umowy (essentialia, naturalia i accidentalia negotti). a głównie cena i data, w której nastąpi utrata władania nieruchomością. Umowa o przeniesienie praw do nieruchomości może być zawarta dopiero wówczas, gdy strony osiągną porozumienie co do wszystkich postanowień umowy.

Jeżeli w wyniku rokowań ma zostać zawarta umowa i przeniesienie prawa własności nieruchomości, to zasada swobody zawierania umów dopuszcza zarówno umowę sprzedaży, jak i umowę zamiany. Dlatego też w trakcie prowadzenia rokowań może być zaproponowana nieruchomość zamienna.

Przeprowadzenie rokowań wymaga współdziałania i woli stron do przystąpienia do nich. O ile przystąpienie do rokowań jest ustawowym obowiązkiem właściwego organu, o tyle po stronie właściciela nieruchomości, która ma być wywłaszczona, takiego obowiązku nie ma. Dlatego też ustawodawca zakreślił dwumiesięczny termin do zawarcia takiej umowy. Art. 115 ust. 2 wyraźnie uzależnia wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego od doręczenia właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, pisma zakreślającego dwumiesięczny termin do zawarcia umowy. Pismo to, będące w istocie ofertą, powinno określać podstawowe istotne składniki umowy.

Przystąpienie do rokowań nie jest możliwe w sytuacji wywłaszczenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym ze względu na brak możliwości ustalenia osoby, której przysługują prawa rzeczowe do danej nieruchomości. W takiej sytuacji starosta informuje o zamiarze wywłaszczenia tej nieruchomości, podając do publicznej wiadomości nie tylko w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, lecz także na stronach internetowych starostwa powiatowego oraz przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli w terminie dwóch miesięcy od dnia takiego ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek jej organu wykonawczego.

Starosta działa z urzędu w sprawach wywłaszczeń, gdy nieruchomość jest niezbędna do wykonania zadania publicznego należącego przedmiotowo do administracji rządowej. Działanie z urzędu może także nastąpić z inicjatywy podmiotu, któremu zlecono do wykonania zadania należące do obowiązków administracji rządowej. Podmiot taki ma wprawdzie interes we wszczęciu postępowania w sprawie wywłaszczenia, ale nie ma przymiotu strony i może jedynie biernie uczestniczyć w tym postępowaniu.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z dniem doręczenia zawiadomienia stronom lub z dniem określonym w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego, po upływie dwumiesięcznego terminu umożliwiającego zgłoszenie praw rzeczowych do nieruchomości w przypadku nieuregulowanego stanu prawnego. Możliwość wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego uzależniona jest także od bezskutecznego upływu dwumiesięcznego terminu wyznaczonego do przeprowadzenia rokowań i zawarcia umowy.

Odmowa wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, o które wystąpił organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego albo podmiot, który zamierza realizować cel publiczny, następuje w drodze decyzji. Art. 115 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie określa przesłanek materialnoprawnych odmowy wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Należy jednak przyjąć, iż w sytuacji, gdy wykazany zostanie cel publiczny, niezbędność jego realizacji, a także zgodność z planem miejscowym lub decyzją o realizacji celu publicznego, a ponadto spełnione zostaną wymogi formalne związane z koniecznością przeprowadzenia rokowań i zachowaniem terminów, co oznacza, iż spełnione zostaną wszystkie przesłanki ustawowe, to starosta odmówić wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego nie może.

Wniosek o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego składa zainteresowany organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego. Jednakże także i wówczas, gdy wszczęcie postępowania następuje z urzędu na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny, to podmiot ten powinien zgromadzić dane, jakie zamieszcza się we wspomnianym wniosku.

We wniosku o wywłaszczenie należy określić:

1. nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości, 

2. cel publiczny, do którego realizacji nieruchomość jest niezbędna, 

3. powierzchnię nieruchomości, a jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta tylko jej część - powierzchnię tej części i całej nieruchomości, 

4. dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania, 

5. lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia najemcom wywłaszczonych lokali, 

6. właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a w razie braku danych umożliwiających określenie tych osób - władającego nieruchomością zgodnie z wpisem w katastrze nieruchomości, 

7. osobę, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, 

8. nieruchomość zamienną, jeżeli jednostka samorządu terytorialnego taką oferuje, 

9. inne okoliczności istotne w sprawie.

Do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć:

1. dokumenty z przebiegu rokowań,

2. wypis i wyrys z planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

3. mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie lub mapę z podziałem i rejestrem nieruchomości oraz decyzję zatwierdzającą ten podział, jeżeli wniosek o wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości,

4. pełny odpis z księgi wieczystej założonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów, 

5. w razie braku dokumentów, o których mowa w pkt 4, zaświadczenie właściwego sądu stwierdzające, że nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub że nie jest dla niej prowadzony zbiór dokumentów, 

6. wypis i wyrys z katastru nieruchomości.

Starosta ma obowiązek złożyć we właściwym sądzie rejonowym (w wydziale ksiąg wieczystych) wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej - złożyć zawiadomienie o wszczęciu tego postępowania do zbioru dokumentów. Chodzi o wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. choć złożenie wniosku do zbioru dokumentów wywiera wyłącznie skutek informacyjny.

Wszczęcie postępowania nie oznacza jeszcze, że ostatecznie wywłaszczenie nastąpi. Jeżeli wywłaszczenie nie dojdzie do skutku, to starosta obowiązany jest wystąpić niezwłocznie o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego albo złożyć odpowiednie zawiadomienie do zbioru dokumentów.

W postępowaniu wywłaszczeniowym obligatoryjne jest przeprowadzenie przez starostę rozprawy administracyjnej. Jedyny wyjątek stanowi sytuacja, gdy przedmiotem wywłaszczenia jest nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym.

W postępowaniu wywłaszczeniowym wyłączona została możliwość zawarcia ugody administracyjnej, co w praktyce oznacza, iż postępowanie to musi zakończyć się wydaniem decyzji administracyjnej nawet wtedy, gdy między stronami sporu już nie ma. Gdyby bowiem między stronami nie było okoliczności spornych, to w wyniku rokowań zawarta zostałaby umowa cywilnoprawna, a postępowanie wywłaszczeniowe byłoby zbędne.

Jeżeli w określonym w art. 114 ust. 4 dwumiesięcznym terminie nie zostały ustalone osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, wnioskującą o wywłaszczenie. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Wydanie decyzji poprzedzone jest ogłoszeniem przez starostę informacji o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Wobec braku strony nie przeprowadza się rozprawy administracyjnej. Gdyby osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do wywłaszczonej nieruchomości ujawniły je po upływie 2-miesięcznego terminu od dnia ogłoszenia, to osobom tym przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze.

Odszkodowanie za nieruchomość, której stan prawny nie jest uregulowany i której własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według ogólnych zasad przepisów rozdziału 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami i składa na okres 10 lat do depozytu sądowego.

Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości musi przede wszystkim spełniać wymogi określone w art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, tzn. powinna zawierać: oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji. Ponadto - stosownie do dyspozycji art. 119 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - powinna zawierać:

1. ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana, 

2. określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości, 

3. określenie praw podlegających wywłaszczeniu, 

4. wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, 

5. wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, 

6. zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych dla najemców wywłaszczonych lokali,

7. ustalenie wysokości odszkodowania.

W decyzji o wywłaszczeniu mogą znaleźć się dodatkowe postanowienia dotyczące obowiązku budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń lub też ustanowienia służebności w sytuacji, gdy wywłaszczenie jednej nieruchomości oraz przeznaczenie jej na określone cele może ujemnie oddziaływać na nieruchomości sąsiednie, np. konieczność znoszenia określonych uciążliwości, dalszy dojazd do nieruchomości, utrata pożytków itp. Może to dotyczyć także konieczności zapobieżenia niebezpieczeństwu.

Decyzja o wywłaszczeniu wywołuje skutki cywilnoprawne, gdyż wywłaszczenie polega na pozbawieniu własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego albo na ograniczeniu tych praw.

Nabycie prawa w wyniku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Jeżeli wywłaszczeniu podlegało prawo użytkowania wieczystego ustanowione na nieruchomości stanowiącej własność osoby publicznej, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie, to prawo to oczywiście z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna, wygasa.

Wywłaszczona nieruchomość do czasu jej wykorzystania na cel, na który nastąpiło wywłaszczenie, powinna być oddana w dzierżawę poprzedniemu właścicielowi, jeżeli wystąpi on z takim wnioskiem.

W przypadku, gdy zachodzi jedna z poniższych okoliczności:

1. jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego,

2. jest to niezbędne do zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami,

3. jest to niezbędne ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony (podmiotu, który będzie realizował cel publiczny),

a ponadto zostanie wykazane, że zwłoka uniemożliwiłaby realizację celu publicznego, starosta może, w drodze decyzji udzielić zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Jeżeli w opisanych wyżej przypadkach wydanie decyzji o wywłaszczeniu wymagałoby uprzedniego dokonania podziału nieruchomości, decyzji zatwierdzającej podział może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Ostateczna decyzja wywłaszczeniowa stanowi podstawę do dokonania wpisu w dziale II księgi wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tej jednostki.

Najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie może polegać nie tylko na pozbawieniu prawa własności lub wieczystego użytkowania, ale także na ograniczeniu tych praw. Ten drugi rodzaj wywłaszczenia normują przepisy zawarte w art. 124 ustawy.

Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.

Ograniczenie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego w trybie art. 124 dopuszczalne jest tylko wówczas, gdy:

1. plan miejscowy przewiduje na danej nieruchomości realizację celu publicznego lub

2. wydana została ostateczna decyzja o lokalizacji celu publicznego na danej nieruchomości (w przypadku braku planu miejscowego).

Z art. 124 wynikają następujące zasady ograniczenia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego:

1. zezwolenie może być udzielone z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej,

2. udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, dopiero bowiem brak zgody uzasadnia wszczęcie postępowania administracyjnego,

3. warunkiem udzielenia zezwolenia ma być realizacja celu publicznego wynikającego z planu miejscowego lub decyzji o lokalizacji celu publicznego,

4. zezwolenie wydaje się w formie decyzji, po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego.

Ograniczenia dla właściciela nieruchomości, wynikające z zezwolenia ustalonego w decyzji podjętej na podstawie art. 124 ust. 1, odpowiadają w istocie służebności gruntowej, choć niektórzy autorzy traktują je jako ograniczone prawo rzeczowe. Ograniczenie to może być zastosowane jedynie wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez ograniczenia praw do nieruchomości.

W sytuacji, gdy realizacja zezwolenia doprowadzi do uniemożliwienia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości, mogą oni żądać wykupu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, orzekane przez starostę w drodze decyzji, może także dotyczyć zezwolenia na prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową, na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Wyrażenie przez właściciela lub użytkownika wieczystego zgody oznaczałoby w istocie zawarcie umowy, która powinna określać warunki udostępnienia nieruchomości.

Podobnie jak w przypadku wcześniej omawianego wywłaszczenia polegającego na pozbawieniu praw do nieruchomości, także i decyzja ostateczna w sprawie ograniczenia korzystania z nieruchomości, stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki.

Zaistnienie dwóch przyczyn uzasadnia wydanie przez starostę decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości (maksymalnie 6 miesięcy). Są to:

1. siła wyższa oraz

2. nagła potrzeba zapobieżenia powstaniu znacznej szkody.

Te przesłanki są niezależne, jednakże bardzo często siła wyższa powoduje nagłą potrzebę zapobieżenia powstaniu znacznej szkody. W takim przypadku ta druga przesłanka będzie uzasadniała wydanie decyzji o czasowym zajęciu nieruchomości.

Przez siłę wyższą należy rozumieć zdarzenie nagłe, o charakterze nieuchronnym, którego nie sposób przewidzieć (np. powódź, huragan itp.).

Potrzeba pilnego działania uzasadnia, że wydanie decyzji nie jest uzależnione od braku zgody właściciela lub użytkownika wieczystego. Z tych samych względów decyzji tej nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.

1. Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości

Odszkodowanie jest nieodzownym elementem wywłaszczenia. Obowiązek odszkodowawczy związany z wywłaszczeniem nieruchomości powstaje z mocy samego prawa, jako następstwo utraty przez wywłaszczonego prawa własności lub innego prawa rzeczowego do nieruchomości. Zakres tego obowiązku określony został w art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Regulacja ta sprowadza się do określenia trzech podstawowych zasad:

1. wywłaszczenie prawa własności lub innego prawa do nieruchomości następuje za odszkodowaniem,

2. odszkodowanie wypłaca się na rzecz osoby wywłaszczonej,

3. wywłaszczenie następuje według wartości wywłaszczonych praw do nieruchomości.

Unormowanie to jest odbiciem konstytucyjnej zasady wynikającej z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, według której wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z 9 marca 1990 r. przez słuszne odszkodowanie rozumie się odszkodowanie ekwiwalentne do wartości wywłaszczonej nieruchomości.

Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, to odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Jeżeli natomiast wywłaszczana nieruchomość stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego i jest na niej ustanowione prawo użytkowania wieczystego, to odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa.

Odszkodowanie przysługuje również za szkody wynikłe wskutek wywłaszczenia dla nieruchomości sąsiednich (art. 120), jak również za ograniczenie korzystania z nieruchomości (art. 124-126). Odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli nastąpi także zmniejszenie wartości tych nieruchomości - odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości lub innego prawa rzeczowego następuje w trybie administracyjnym. Jednoznaczne określenie w art. 129 ust. 1, że ustalenie odszkodowania następuje w jednej decyzji wraz z orzeczeniem o wywłaszczeniu oznacza, iż w aktualnym stanie prawnym nie jest możliwe wydanie decyzji ograniczającej się do samego wywłaszczenia, bez jednoczesnego ustalenia odszkodowania.

Odrębna decyzja o odszkodowaniu może być wydana tylko w trzech sytuacjach:

1. przy wynikających z przepisów art. 98 ust. 3 i 106 ust. 1 odszkodowaniach za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących (przy podziale nieruchomości, względnie scaleniu i podziale nieruchomości), a także za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu oraz za drzewa i krzewy (przy scaleniu i podziale nieruchomości),

2. przy odszkodowaniach za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 124 i 125) lub czasowe zajęcie nieruchomości (art.126),

3. w przypadku, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie.

O ile dwa pierwsze unormowania nie budzą zastrzeżeń, o tyle trzecie może budzić trudności interpretacyjne. Należy chyba przyjąć, że przepis ten ma zastosowanie do roszczeń z przed wejścia w życie ustawy (1 stycznia 1998 r.) w sprawach, w których wydano decyzje o wywłaszczeniu bez ustalenia odszkodowania.

Zasadą jest, że odszkodowanie ma odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości lub innego prawa rzeczowego. W art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami określone zostały kryteria, według których następuje ustalenie wysokości odszkodowania:

1. wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu,

2. w przypadku gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość tego odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, względnie według stanu w dniu odpowiednio wydania decyzji o podziale lub uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

Wysokość odszkodowania ustala się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, określa się jej wartość odtworzeniową.

Ekwiwalent za wywłaszczoną nieruchomość może przybrać także formę niepieniężną. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Z inicjatywą taką może wystąpić zarówno zainteresowany organ, jak i osoba uprawniona, jednakże uprawnionemu nie przysługuje z tego tytułu roszczenie.

Jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, to nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, względnie - w porozumieniu z Prezesem Agencji Nieruchomości Rolnych - z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Jeżeli natomiast wywłaszczenie następuje na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, to nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości tej jednostki.

Wartość nieruchomości zamiennej określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Ewentualną różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Ustawodawca jednoznacznie określił kwestie dotyczące sposobu wypłaty odszkodowania:

1. odszkodowanie wypłaca się jednorazowo,

2. odszkodowanie wypłaca się w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego. Skutki opóźnienia (jako faktu obiektywnego) określone w art. 481 § 1 Kc są takie, że wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby było to następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Natomiast zgodnie z art. 481 § 3 Kc w razie zwłoki dłużnika (jako faktu subiektywnego) wierzyciel może ponadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Wysokość odszkodowania waloryzowana jest na dzień jego zapłaty. Obowiązek waloryzacji dotyczy również dopłat pieniężnych określanych jako różnica wartości nieruchomości w przypadku przyznania, tytułem odszkodowania, nieruchomości zamiennej.

Do zapłaty odszkodowania zobowiązany jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Analogiczne zasady dotyczą zapłaty odszkodowań z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości lub czasowego zajęcia nieruchomości.

W przypadku, gdy:

1. osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody lub

2. odszkodowanie za wywłaszczenie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym -

odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego. Zgodnie z art. 470 Kc, ważne złożenie sum do depozytu sądowego ma takie same skutki jak spełnienie świadczenia do rąk wierzyciela.

1. Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

Jak już wcześniej wspomniano, pozbawienie praw do nieruchomości poprzez wywłaszczenie może nastąpić tylko w celu realizacji celów publicznych. Podmiot nabywający nieruchomość w tym trybie obowiązany jest do jej wykorzystania zgodnie z celem wywłaszczenia. Decyzja o wywłaszczeniu musi zawierać (zgodnie z art. 119 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana. Ustalenie to musi być konkretne, ponieważ z treści art. 131 ust. 1 ustawy jednoznacznie wynika, że wywłaszczona nieruchomość nie może być użyta na inny cel niż określony w decyzji. Jeżeli wywłaszczona nieruchomość nie może być użyta na cel związany z wywłaszczeniem, to co do zasady podlega zwrotowi na rzecz byłego właściciela lub jego spadkobiercy. Zasadę tę należy jednoznacznie rozumieć jako obowiązek zwrotu wywłaszczonej nieruchomości (z wyjątkami określonymi w ustawie) jeżeli miałaby być przeznaczona na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Konsekwencją tej zasady jest przyznanie poprzednim właścicielom lub ich spadkobiercom prawa zgłoszenia wniosku o zwrot (żądania) wywłaszczonej nieruchomości. Prawo to ukształtowane jest w formie roszczenia.

W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ ma obowiązek zawiadomienia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać jej zwrotu Żądanie to może także dotyczyć części nieruchomości. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej.

W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa.

Do dnia 22 września 2004 r. w orzecznictwie sądowym przyjmowano, że przepisy o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości mają zastosowanie także do zwrotu wywłaszczonego prawa do użytkowania wieczystego. Stanowisko takie zawarte zostało m.in. w uchwale SN z dnia 25 stycznia 1996 r., III AZP 31/95 (OSNAPiUS 1996, nr 14, poz. 194), a także w wyroku NSA z dnia 8 grudnia 2000 r., IV S.A. 2295/95 (LEX nr 55401). Było to racjonalne, zważywszy, że użytkowania wieczyste jest prawem rzeczowym zbliżonym do prawa własności. Nowelizacja ustawy (dokonana ustawą z dnia 28 listopada 2003 r.) zmieniła ten stan rzeczy stanowiąc, że przepisy o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości nie mają zastosowania w przypadku wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego. Zmiana ta, jak się wydaje, narusza zasadę zaufania obywateli do państwa z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równej ochrony prawa własności i równego traktowania podmiotów (w tym przypadku właścicieli i użytkowników wieczystych). Stąd też zrodziły się wątpliwości, czy art. 136 ust. 6 jest zgodny z Konstytucją RP.

Konsekwentnie należało zatem przyjąć, że przepisy o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości nie znajdywały zastosowania również, gdy przedmiotem wywłaszczenia było ograniczone prawo rzeczowe. Reasumując, należy uznać, że pojęcie zwrotu wywłaszczonych nieruchomości w stanie prawnym powstałym po dniu 22 września 2004 r. dotyczyło wyłącznie zwrotu prawa własności nieruchomości.

O zbędności wywłaszczonej nieruchomości z punktu widzenia celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu można mówić, gdy zachodzi jedna z dwóch przesłanek:

1. pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo

2. pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Należy przyjąć, że obydwie te przesłanki dotyczą faktycznej realizacji celu, a nie tylko np. opracowania dokumentacji, czy nawet uzyskania o pozwoleniu na budowę. Należy bowiem mieć na uwadze, że na inwestorze, pomimo uzyskania przez niego zezwoleń, nie spoczywa obowiązek przystąpienia do realizacji inwestycji.

W wyniku nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 28 listopada 2003 r. ustawodawca uzależnił możliwość zwrotu części nieruchomości (niewykorzystanej na cel wywłaszczenia) od spełnienia jednej z dwóch przesłanek:

1. jeżeli istnieje możliwość jej zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym obowiązującym w dniu złożenia wniosku o zwrot, a w przypadku braku planu miejscowego, zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

2. jeżeli przylega do nieruchomości stanowiącej własność osoby wnioskującej o zwrot.

Było to daleko idące ograniczenie uprawnień byłych właścicieli i spadkobierców, w porównaniu do stanu prawnego sprzed 22 września 2004 r., gdyż przed tym dniem zwrotowi podlegała część nieruchomości, niewykorzystana na cel wywłaszczenia, bez żadnych ograniczeń i warunków.

Także przepis art. 229a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie przysługuje również wtedy, gdy na nieruchomości został zrealizowany inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, a nieruchomość przed wejściem w życie ustawy stała się własnością (lub przedmiotem wieczystego użytkowania) osoby trzeciej i fakt ten został ujawniony w księdze wieczystej, budził wątpliwości konstytucyjne. Ponadto z treści art. 15 ustawy z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw wynikało zastosowanie normy określonej w art. 229a do spraw wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie ustawy nowelizującej.

Te wszystkie wątpliwości spowodowały wystąpienie w dniu 25 stycznia 2005 r. Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego do Trybunału Konstytucyjnego z wnioskiem o stwierdzenie zgodności z Konstytucją RP art. 136 ust. 6 i art. 137 ust. 2. Także Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił w dniu 14 marca 2005 r. z wnioskiem o zbadania zgodności z Konstytucją tychże przepisów, a ponadto art. 229a ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 15 ustawy z 28 listopada o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Wyjaśniając te wątpliwości Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 3 kwietnia 2008 r. uznał, że:

1. Art. 136 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest niezgodny z niezgodny z art. 2, art. 21 ust. 2, art. 32 ust. 1 i art. 64 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

2. Art. 137 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zakresie, w jakim uzależnia zwrot części wywłaszczonej nieruchomości od istnienia możliwości zagospodarowania jej zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dniu złożenia wniosku o zwrot części nieruchomości, a w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo jeżeli przylega do nieruchomości stanowiącej własność osoby wnioskującej o zwrot, jest niezgodny z art. 2 oraz art. 21 ust. 2, art. 32 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji oraz nie jest niezgodny z art. 64 ust. 3 Konstytucji.

3. Art. 229a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest niezgodny z art. 21 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 2 oraz z art. 7 Konstytucji.

4. Art. 15 ustawy z 28 listopada o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw jest niezgodny z art. 2 w związku z art. 64 ust. 2 oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji.

W uzasadnieniu wyroku TK podniósł, że naruszeniem zasady równości jest zróżnicowanie sytuacji byłych właścicieli w zależności od tego, czy cel wywłaszczenia zrealizowano na całej nieruchomości, czy też tylko na jej części. Konstytucyjnej zasady zwrotu wywłaszczonej nieruchomości nie należy zawężać jedynie do sytuacji, gdy cała nieruchomość stała się zbędna na cel publiczny wskazany w decyzji o wywłaszczeniu. Wywłaszczenie powinno być stosowane tylko w koniecznych przypadkach. Trybunał Konstytucyjny wyraźnie wskazał, iż po wejściu w życie Konstytucji z 1997 r. zasadę zwrotu należy traktować jako oczywistą konsekwencję art. 21 ust. 2 Konstytucji, który dopuszczając wywłaszczenie „jedynie na cele publiczne” tworzy nierozerwalny związek pomiędzy określeniem tych celów w decyzji o wywłaszczeniu i faktycznym sposobem użycia wywłaszczonej rzeczy. Pamiętać przy tym należy o szerokim pojmowaniu konstytucyjnego pojęcia „wywłaszczenie”, które wykracza swoim zakresem poza pojęcie „wywłaszczenie” zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nakłada to obowiązek dopuszczenia zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w tych wszystkich wypadkach, gdy nie zostanie ona wykorzystana na ten cel publiczny, który był przesłanką jej wywłaszczenia. Stąd też należy zauważyć, iż zasada zwrotu wywłaszczonej nieruchomości obejmuje zatem nie tylko restytucję prawa własności, ale również prawa użytkowania wieczystego, a także ograniczonych praw rzeczowych.

W dniu 9 stycznia 2009 r. do Sejm trafił uchwalił nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami, która obejmuje jedynie zmianę art. 137 ust. 2, bowiem wyrok TK spowodował, że pozostałe zakwestionowane przepisy utraciły moc obowiązującą z dniem publikacji wyroku, tj. z dniem 9 kwietnia 2008 r. Zauważyć należy, że derogacja normy zawartej w art. 136 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami powoduje powrócenie do stanu prawnego, obowiązującego przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw. Tym samym uchylenie ust. 6 w art. 136 stanowi powrót do wykładni prawa, która wskazuje, iż przepis art. 136 w całości odnosi się również do użytkownika wieczystego. Stąd też, jak zaznacza Trybunał Konstytucyjny, zasada zwrotu wywłaszczonej nieruchomości obejmuje nie tylko restytucję prawa własności, ale również prawa użytkowania wieczystego, a także ograniczonych praw rzeczowych.

Tak więc, w aktualnym stanie prawnym, jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, to pozostała część podlega zwrotowi.

Trwały zarząd oraz użytkowanie, ustanowione na nieruchomości podlegającej zwrotowi, wygasają z mocy prawa z dniem, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. Z mocy prawa też wygasają takie prawa, jak najem, dzierżawa i użyczenie, lecz nie od razu, a z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna.

Wywłaszczona nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu.

Jak już wcześniej wspomniano, wydanie decyzji o zwrocie nieruchomości uzależnione jest od zwrotu uprzednio otrzymanego odszkodowania, jak również zwrotu nieruchomości zamiennej (jeżeli osoba wywłaszczona ją otrzymała).

Zwracane odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym, że jego wysokość po waloryzacji nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa.

Należności z tytułu zwrotu odszkodowania mogą być, na wniosek poprzedniego właściciela albo jego spadkobiercy, rozłożone na raty, nie dłużej niż na 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie należności stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji. Jeżeli w tych sprawach stroną postępowania jest gmina lub powiat, prezydent miasta na prawach powiatu sprawujący funkcję starosty podlega wyłączeniu na zasadach określonych w rozdz. 5 działu I Kodeksu postępowania administracyjnego.

1. Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej

Przepisy rozdziału 7 w dziale III ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące partycypacji właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, znajdują zastosowanie do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych nie podlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego - nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Chodzi zatem o taką sytuację, gdy wartość nieruchomości została podwyższona przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej, która choć w części była finansowana ze środków publicznych

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Właściciele nieruchomości, a także użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.

Takie sformułowanie art. 144 oznacza, że pozostali użytkownicy wieczyści nie mają obowiązku uiszczania opłat adiacenckich. Z reguły będą to ci użytkownicy wieczyści, którzy wnoszą opłaty roczne na bieżąco, a także ci, którzy wnieśli je tylko za pewien okres.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Okres przedawnienia dla ustalenia opłat adiacenckich wynosi 3 lata i liczony jest od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Decyzja o naliczeniu takiej opłaty może być wydana pod warunkiem, że w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy o ustaleniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej, a do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę określoną w tej uchwale. To doprecyzowanie okazało się konieczne, ponieważ w praktyce zdarzało się niejednokrotnie, że ustalona wcześniej przez radę gminy stawka procentowa opłaty adiacenckiej ulegała nawet kilkakrotnej zmianie. Tak więc decydujący jest tu dzień, w którym stworzone zostaną warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej lub korzystania z wybudowanej drogi.

Wysokość opłaty adiacenckiej uzależniona jest od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalana jest przez radę gminy w drodze uchwały, przy czym nie może ona przekroczyć 50% wzrostu wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu i według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej ustala rzeczoznawca majątkowy.

Opłata adiacencką może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa organ wykonawczy gminy w decyzji o ustaleniu opłaty. Raty te podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje (odmiennie niż to reguluje Kodeks postępowania administracyjnego) po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.

Przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 93 ust. 3b

G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2007, s. 471-472

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 92 i art. 93 ust. 2a

Por.: Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Praca zbiorowa pod red. G. Bieńka, Zielona Góra 2001, tom II, s. 21

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 93 ust. 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 93 ust. 4

Por.: tamże, art. 93 ust. 3

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 99

Por.: tamże, art. 93 ust. 3b

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 94 ust. 1 i 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 94 ust. 3

Por.: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2007, s. 481

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 96 ust. 1-1b

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 97

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 97a

Por.: tamże, art. 97 ust. 1a

Por.: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r, w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 286, poz. 2663), § 3

Por.: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r, w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 286, poz. 2663), § 7 ust. 2 i 3

Por.: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r, w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 286, poz. 2663), § 9

Por.: tamże, § 10

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 96 ust. 4

Por.: tamże, art. 98 ust. 1

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 98 ust. 3

Por.: tamże, art. 98a ust. 1

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 98a ust. 4

Por.: tamże, art. 98a ust. 2

Por.: M. Durzyńska, Podziały, rozgraniczenia i scalenia nieruchomości, Zielona Góra 2000, s. 255-256

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). art. 102 ust. 2

Por.: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz. 736), § 4

Por.: tamże, § 5 ust. 1

Por.: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz. 736), § 5 ust. 2 i 3

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 102 ust. 3

Por.: tamże, art. 102 ust. 1

Por.: tamże, art. 102 ust. 5

Por.: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz. 736), § 6 ust. 1

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 103 ust. 1

Por.: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz. 736), § 9

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 103 ust. 3

Por.: tamże, art. 103 ust. 4

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 103 ust. 5

Por.: tamże, art. 104 ust.1 i 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 105 ust. 2

Por.: tamże, art. 104 ust. 3-6

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 105

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 107 ust. 1

Por.: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz. 736), § 12 ust. 1

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 107

Por.: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2007, s. 508-510

Por.: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), art. 596

Por.: J. Szachułowicz, Gospodarka nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 159 i G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2007, s. 507

Por.: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), art. 597 § 2

Por.: tamże, art. 600 § 1

Por.: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), art. 599 § 2

Por.: tamże, art. 600 § 2

Por.: tamże, art. 602 § 1

G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2007, s. 512

Por.: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2007, s. 512-513

Por.: J. Szachułowicz, Gospodarka nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 164-165

Por.: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2007, s. 525-526

Por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2002 r., I CKN 1268/00, OSNC 2004, nr 2, poz. 30

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 110 ust. 4

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 110 ust. 2 i 3

Tamże, art. 111

Por.: Kodeks cywilny. Komentarz, Praca zbiorowa pod red. K. Pietrzykowskiego, Warszawa 1999, s. 423-424

J. Szachułowicz, Gospodarka nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 177-178

Por.: wyrok NSA z 15 kwietnia 1992 r., IV SA 111/92, ONSA 1993, z. 2, poz. 40

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 112 ust. 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami - komentarz, Praca zbiorowa pod redakcją G. Bieńka, Warszawa 2005

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 113 ust. 3

Por.: tamże, art. 112 ust. 4

Por.: tamże, art. 113 ust. 1

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 114 ust. 3 i 4

Tamże, art. 115 ust. 1

Por.: tamże, art. 115 ust. 2 i 3

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 116 ust. 1 i 2

Por.: tamże, art. 117

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 118

Por.: tamże, art. 118a

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 120

Por.: tamże, art. 121 ust. 1

Por.: tamże, art. 121 ust. 4

Por.: ustawa z dnia 14 czerwca 1060 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071, z późn. zm.), art. 108

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 122

Por.: tamże, art. 123

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 125

Por.: Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Praca zbiorowa pod red. G. Bieńka, Zielona Góra 2001, tom II, s. 145

Por.: wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 marca 1990 r., K 2/90, OTK 1/90, poz. 3

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 128 ust. 2-4

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 128 ust. 5

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 130

Por.: tamże, art. 131

Por.: tamże, art. 132 ust. 1-2

Por.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 czerwca 1993 r., IV SA 1667/92, ONSA 4/93, poz. 115

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 132 ust. 5-7

Por.: tamże, art.133

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 136 ust. 2-5

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 136 ust. 6

Por.: Ustawa o gospodarce nieruchomościami - komentarz, Praca zbiorowa pod redakcją G. Bieńka, Warszawa 2005

Por.: G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2007, s. 915

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 137 ust. 1

Por.: Ustawa o gospodarce nieruchomościami - komentarz, Praca zbiorowa pod redakcją G. Bieńka, Warszawa 2005

Por.: wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 kwietnia 2008 r. (sygn. akt K 6/05, Dz. U. Nr 59, poz. 369)

Por.: uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (Sejm RP Druk Nr 1412)

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 137 ust. 2

Por.: tamże, art. 138

Por.: tamże, art. 139

Por.: tamże, art. 140 ust. 1 i 2

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 141

Por.: tamże, art. 142

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 145

Por.: tamże, art. 146

Por.: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), art. 147

Por.: tamże, art. 148

---