WYŻSZA SZKOŁA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ

KIERUNEK: EKONOMIA

MARTA DĘBSKA

Nr albumu: 12812

Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi w Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

Praca licencjacka napisana pod kierunkiem

Dr Edwarda Kozłowskiego

WARSZAWA 2005

Abstrakt

Spółdzielnie kształtują się pod wpływem różnych potrzeb gospodarczych i idei społecznych, ekonomicznych czy politycznych. Odznaczają się żywotnością, zdolnością przystosowania się do wymagań różnych środowisk i wynajdowania nowych sposobów zaspokajania potrzeb zrzeszonych członków.

Specyficzna - społeczna i ekonomiczna istota spółdzielni wynika m.in. z faktu, że jest to dobrowolne zrzeszenie, na zasadach demokratycznych, osób prowadzących działalność w interesie swych członków.

Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie, bądź mienie jej członków. Może też zarządzać innymi nieruchomościami. Zarządzanie majątkiem spółdzielni nie polega jednak na uzyskaniu dochodu z nieruchomości mieszkalnych, lecz na utrzymaniu równowagi pomiędzy przychodami i kosztami. Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi wymaga znajomości wzajemnych relacji między spółdzielnią a jej członkami.

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa odzwierciedla rezultaty realizacji rynkowych reform w Polsce, szczególnie w sektorze mieszkaniowym.

Spis treści

Wstęp

„Ruch spółdzielczy w świecie ma ponad półtorawiekową tradycję. Powstał z potrzeb społeczeństwa i nadal winien mu służyć przez tworzenie spółdzielni jako samorządowych zrzeszeń, wyposażonych w środki prawne dla uczestniczenia w życiu gospodarczym i zaspokajaniu wspólnych aspiracji oraz potrzeb ekonomicznych, społecznych i kulturalnych swoich członków.

Z założenia swego spółdzielczość jest ruchem apolitycznym, obca mu jest dyskryminacja z powodów płci, rasowych, narodowościowych, społecznych, religijnych lub jakichkolwiek innych. Spółdzielnie działają na zasadach demokratycznych, a wszyscy członkowie mają równe prawa i obowiązki”. Słowa te wskazują normy, którymi winna się posługiwać spółdzielczość, w swych działaniach, a spółdzielczość mieszkaniowa w szczególności.

Motywem wyboru tematu „Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi w Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej” jest moje zainteresowanie koncepcją zarządzania nieruchomościami i gospodarką spółdzielczą.

ŻSM realizuje najbardziej złożone zadania z zarządzania nieruchomościami, które są nieodzowne w funkcjonowaniu spółdzielni. Realizuje koncepcje nowoczesnego zarządzania, które oparte są na obserwacji wnikliwej praktyki zarówno wewnątrz spółdzielni jak i w jej otoczeniu. Decyzje podejmowane przez zarząd ŻSM zapewniają spółdzielni elastyczność i dynamikę zmian w działaniu odpowiednią do dynamiki zmian w otoczeniu.

Praca składa się z 3 rozdziałów. Część pierwsza pracy - „Ogólna charakterystyka spółdzielni jako przedmiotu zrzeszania i gospodarowania” zawiera podstawowe informacje w tym m.in. rys historyczny, cele powstania i działania spółdzielni, zasady spółdzielcze. Przedstawiona tu została także definicja zarządzania w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych.

W rozdziale drugim- „Zasady działania oraz organizacja Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej” omówiony został przedmiot, cele i działalność ŻSM, a także członkostwo w ŻSM oraz organy ŻSM. Ten rozdział pracy zamyka się na ochronie danych osobowych w ŻSM.

Rozdział III - „Rozwój Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej” poświęcony został miejscu i rozwoju spółdzielczości w Żyrardowie. Pracę zamyka problematyka gospodarowania zasobami mieszkaniowymi w ŻSM: majątek spółdzielni, fundusze, działalność techniczno-eksploatacyjna, działalność konserwacyjno-remontowa, a także działalność finansowa oraz zadłużenie czynszowe. Rozdział ten kończą inwestycje w ŻSM.

Praca została napisana w oparciu o podręczniki akademickie oraz materiały uzyskane w Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Pomocne mi także były różnego rodzaju publikacje fachowe, artykuły z czasopism, opracowania i źródła internetowe.

I Rozdział - Ogólna charakterystyka spółdzielni jako przedmiotu zrzeszania i gospodarowania

1.1. Zarys rozwoju spółdzielczości w Polsce

Spółdzielczość mieszkaniowa jako ruch społeczno-gospodarczy w Polsce funkcjonuje od ponad 110-ciu lat. Jej początki wiążą się z dniem 27 marca 1890 r. Jest to dzień założenia pierwszej polskiej spółdzielni mieszkaniowej na terenach zaboru pruskiego, w Poznaniu. W ciągu następnych lat powstawały spółdzielnie mieszkaniowe w Wielkopolsce i na Pomorzu.

Po odzyskaniu przez Polskę niepodległości, w początkach okresu międzywojennego miało miejsce ożywienie organizacyjne spółdzielczości. Do końca 1921 r. utworzono w kraju 477 spółdzielni mieszkaniowych. W dniu 11 grudnia 1921 r. powstała Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, wiodący reprezentant nurtu spółdzielczości lokatorskiej w okresie międzywojennym.

Do 1939 r. powstało na terenie kraju dalszych kilkadziesiąt spółdzielni, posiadających w swym zasobie kilka tysięcy mieszkań. Nie odgrywały one jednak pod względem ilościowym istotnej roli w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W latach 1945-1949 spółdzielczość mieszkaniowa podjęła próbę odbudowy zniszczonych w czasie wojny obiektów mieszkalnych. Stała się również pierwszym inwestorem nowego uspołecznionego budownictwa wielorodzinnego. Jednak jej dalszy rozwój zahamowały całkowicie decyzje, podjęte przez państwo w 1950 r. Państwo przejęło, centralnie sterowany, monopol na budownictwo wielorodzinne.

Ponowne pobudzenie działalności spółdzielczości mieszkaniowej przyniósł dopiero rok 1956.

W latach 1957-1965 spółdzielczość mieszkaniowa będąc uzupełniającą, obok budownictwa komunalnego, formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych spełniała istotną rolę gospodarczą jak i społeczną. To w tym okresie podjęto i rozpowszechniono formy działalności społeczno-wychowawczej wśród członków poprzez tworzenie w spółdzielniach osiedlowych domów kultury, klubów i świetlic, w których mieszkańcy odnajdowali swoje nowe zainteresowania i pasje.

Przemiany społeczno-gospodarcze po 1989 roku w sposób znaczący wpłynęły na działalność spółdzielni. Znaczna część spółdzielni nie mogła się odnaleźć w warunkach tworzącej się gospodarki rynkowej. W konsekwencji gwałtownie zmniejszył się zakres działania spółdzielni.

Zlikwidowano spółdzielcze placówki handlowe, usługowe, a także produkcyjne, zmniejszyła się także liczba członków spółdzielni. Przeciwdziałanie owemu drastycznemu zmniejszaniu się liczby członków to jeden z najważniejszych problemów polskiego ruchu spółdzielczego, który nie był procesem łatwym.

Jednym z warunków ułatwienia spółdzielniom wychodzenia „z dołka” jest pomoc państwa w zakresie instrumentów prawnych.

Do 1994 roku działalność spółdzielni była regulowana ustawą prawo spółdzielcze z okresu stanu wojennego (ze zmianami). Dopiero znowelizowane w 1994 r. Prawo spółdzielcze dostosowało warunki prawne spółdzielni do wymogów gospodarki rynkowej, co umożliwiło spółdzielniom przedstawienie w statucie podstawowych regulacji działania, dało możliwość wprowadzenia jednoosobowego zarządu. Przywrócono także możliwość powoływania spółdzielczych związków gospodarczych.

1.2. Cele powstania i działania spółdzielni

Specyficzna, społeczna i ekonomiczna istota spółdzielni przejawia się w realizowaniu przez zrzeszonych członków pewnych, wspólnych zasad wyrażających się w formułowaniu celów spółdzielni odmiennie od celów innych podmiotów prywatnych i w stosowaniu specyficznych instrumentów ich rywalizacji. Ta odmienność wynika m.in. z faktu, że spółdzielnia to dobrowolne zrzeszenie, na zasadach demokratycznych, osób prowadzących działalność w interesie swoich członków.

Kierunki działania spółdzielni zależą od postanowień członków określonych w statucie. Szczególna rola spółdzielni w gospodarce rynkowej winna polegać na:

1. udziale w tworzeniu lokalnego rynku - infrastruktury gospodarczej (obrona interesów członków spółdzielni przed działalnością niektórych podmiotów gospodarczych);

2. pełnieniu odpowiedniej roli w procesie łączenia rozproszonych środków finansowych zrzeszonych członków;

3. wzbogacaniu pluralizmu w gospodarce, pełnieniu roli siły utrzymującej równowagę;

4. walce z dezintegracją społeczną, w szczególności, jeśli chodzi o społeczność lokalną.

1.2.1. Zasady spółdzielcze

Od zarania ruchu spółdzielczego istota spółdzielni znajduje swe odzwierciedlenie w realizacji określonych zasad i celów przy zastosowaniu określonych instrumentów ich realizacji. Początkowo owe zasady każda spółdzielnia wpisywała do swego statutu. W miarę upływu czasu, w okresie międzywojennym, chcąc ochronić spółdzielczość przed intensywnie rozwijającymi się krypto-spółdzielniami, podjęto decyzję o ujednoliceniu zasad spółdzielczych. Dokonał tego Kongres Międzynarodowego Związku Spółdzielczego w Paryżu (1937). Te zasady znowelizowano w 1966 roku w Wiedniu na Kongresie MZS. Kolejna Kodyfikacja zasad spółdzielczych została dokonana na Kongresie MZS w Manchester w 1995 roku.

Zasada dobrowolnego, powszechnie dostępnego członkostwa

Dobrowolność członkostwa dotyczy zarówno decyzji o przystąpieniu do spółdzielni, jak i pozostania w niej. Decyzja taka musi, zatem wynikać ze znajomości i aprobaty celów i zadań spółdzielni. Zarówno przymusowe przystąpienie, jak i pozostanie w niej bez przekonania jest szkodliwe dla społeczności spółdzielni. Reguła tzw. otwartych drzwi oznacza obowiązek przyjęcia do spółdzielni każdego, kto tylko odpowiada wymogom zawartym w przepisach prawnych oraz w statucie. Zasada ta chroni spółdzielnię przed przekształceniem jej w spółkę, bowiem członkowie nie mogą zysków brać sami dla siebie, ale muszą się nimi dzielić z nowymi członkami.

Reguła równouprawnienia członków mówi o tym, iż nie można stosować żadnych sztucznych ograniczeń członkostwa.

Zasada demokracji wewnątrzspółdzielczej

Zasada ta podkreśla rolę członków w powoływaniu kierownictwa spółdzielni, oraz odpowiedzialność kierownictwa przed członkami. Uprawnienia członków stanowiących samorząd spółdzielni są bardzo szerokie. Głównym elementem, który zapewnia członkom wywieranie wpływu na zarządzanie, oraz na kontrolę decyzji, ich zgodność z decyzją członków stanowi system przepływu informacji wewnątrz samej spółdzielni.

Zasada udziałów członkowskich

Podkreśla ideę przyjęcia do spółdzielni pod warunkiem wpłacenia udziałów, co stanowi punkt wyjścia w tworzeniu się majątku spółdzielni. Zasada ta bierze pod uwagę możliwość oprocentowania udziałów (oprocentowanie to winno być jednak ograniczone), wyraźnie odwołuje się ona także za niepodzielnością części majątku spółdzielni.

Zasada ta porusza także inną kontrowersyjną sprawę podziału zysku spółdzielni. Przedstawia ona możliwość zużytkowania nadwyżki zysku na: zwiększenie funduszu rezerwowego - zasobowego, na podział owego zysku między członkami spółdzielni proporcjonalnie do udziałów, oraz na inne cele.

Zasada samorządności i niezależności spółdzielni

Mówi o tym, iż ruch spółdzielczy cechuje samodzielność i autonomiczność. Poprzez popieranie współpracy spółdzielni z różnymi organizacjami warunkuje się autonomię tego ruchu. Nawet zwiększenie kapitału spółdzielni z zewnętrznych źródeł musi odbywać się pod całkowitą kontrolą. Wszelkie postanowienia władz spółdzielni powinny zawierać się w granicach przedstawionych przez statutowe organy spółdzielni

Zasada kształcenia, szkolenia oraz informacji.

Zasada ta podkreśla, iż bez odpowiedniej wiedzy oraz kwalifikacji członkowie spółdzielni nie potrafiliby korzystać ze swych praw. Reguła poruszająca problem kształcenia podkreśla wiedzę ekonomiczną dającą możliwość efektywniejszego sposobu rozwoju spółdzielni. Pewną nowość w zasadach spółdzielczych stanowi zalecanie rozszerzania informacji o celach i działaniu spółdzielni poza środowisko członkowskie. Szczególnego znaczenia nabiera dotarcie do młodzieży oraz osób kształtujących opinię publiczną. Jest tu, więc mowa o rozwijaniu poprzez spółdzielnię tzw. public relations.

Zasada współpracy międzyspółdzielczej

Zasada ta jedynie w sposób ogólny zachęca do rozwoju współpracy jako do metody poprawy efektywności działania. Natomiast forma współpracy, przedmiot współpracy, jej skala działania, jej zasięg, winny zależeć od samych zainteresowanych. Idea współdziałania międzyspółdzielczego jest współdziałaniem w pełni świadomym i dobrowolnym, jest zaprzeczeniem współdziałania choćby w małym stopniu wymuszonego. Nie należy zapominać także o możliwości ograniczenia konkurencji między spółdzielniami, wzmocnienia obrony przed różnego rodzaju monopolistycznymi poczynaniami. Zrozumiały jest, więc fakt zawiązywania międzyspółdzielczych instytucji gospodarczych.

Zasada troski o społeczności lokalne

Spółdzielnie to na ogół jednostki małe, lub średnie działające w wydzielonych środowiskach lokalnych. Nie są, ponieważ nie mają potrzeby być instytucjami odrębnymi, odizolowanymi od tego środowiska. Spółdzielnia, która nie brałaby pod uwagę lokalnych problemów działałaby na własną szkodę, nie miałaby warunków do dalszego efektywnego rozwoju.

Wymienione powyżej zasady spółdzielcze, a także wartości spółdzielcze określają minimum reguł postępowania w każdej spółdzielni.

1.3. Rola spółdzielni w gospodarce lokalnej

Rozwój gospodarki lokalnej sprzyja polepszaniu warunków życia, poprawie bezpieczeństwa, tworzeniu nowych miejsc pracy, jak również pozwala tworzyć, bliską ruchowi spółdzielczemu - więź społeczną. Z drugiej strony lokalne społeczności często odczuwają niedorozwój infrastruktury, słabe warunki świadczonych usług oraz niedostatecznie rozwiniętą ich sieć. Owe braki stanowią szansę i dogodne pole działania dla spółdzielni. Dzięki odpowiednim działaniom zgodnym z potrzebami lokalnych środowisk, spółdzielnia może zminimalizować, a nawet usunąć ewentualne wady danego środowiska wzbogacając jego walory.

Celem programu zrównoważonego rozwoju gospodarki lokalnej jest maksymalne wykorzystanie wszystkich możliwości lokalnych, rozwijanie stosunków zewnętrznych.

Relacje państwo - spółdzielczość są rezultatem przede wszystkim celów, do jakich zmierza polityka państwa w dziedzinie nie tylko gospodarczej, ale i społecznej. Nie trzeba dodawać, że relacje te to jeden z trudniejszych problemów z zakresu zarówno teorii, jak i praktyki spółdzielczej. Bez współpracy z państwem i bez jego pomocy spółdzielnie nie miałyby możliwości wykonywania swych podstawowych zadań.

Problematyka współpracy państwa ze spółdzielnią charakteryzuje się wielowarstwowością.

Współdziałanie organów państwowych ze spółdzielniami ma na celu ułatwienie rozwiązywania problemów lokalnych (tworzenie wspólnych przedsięwzięć).

Kolejną sferą oddziaływania jest pomoc, jakiej państwo udziela spółdzielniom w postaci ulg podatkowych, preferencyjnych kredytów, gwarancji rządowych itp. W niektórych krajach preferowane są ulgi kredytowe dla spółdzielni. Taka sytuacja ma miejsce wówczas, gdy spółdzielnie zajmują się nie tylko działalnością gospodarczą, ale również kulturalną, oświatową, społeczno-wychowawczą.

Na tle rozważań na temat relacji państwo - spółdzielnia szczególne miejsce zajmuje współdziałanie spółdzielni z samorządem lokalnym. Celem działania spółdzielni jest zaspokojenie potrzeb materialnych i niematerialnych swych członków. Członkowie winni się interesować efektywnością działania spółdzielni. Kształtuje się w taki sposób interes jednostki - członka z funkcjonowaniem społeczności lokalnych. Spółdzielnie stają się ważnym elementem lokalnych społeczności. Dzięki swemu statusowi organizacji społecznych winny one zaistnieć w przedstawicielstwie organów samorządu lokalnego.

Ważna jest umiejętność wspólnego gospodarowania w spółdzielni , oraz umiejętność kontaktu z otoczeniem. Obecnie lokalność gospodarki otwartej rynkowo jest ważną cechą rozwojową. Część organów samorządowych wykazuje brak orientacji w problemach gospodarczych, nie zawsze potrafią one być dobrymi partnerami gospodarującymi terenami czy lokalami. Tak, więc spółdzielnie mogą odegrać w tych procesach rolę profesjonalnie przygotowanego organizatora.

Kolejnym istotnym elementem w budowaniu lokalnej współpracy, jawi się charakter spółdzielni jako zrzeszenia opartego na zaufaniu, na więziach sąsiedzkich lub zawodowych. Stąd też pojawiają się różnorakie walory:

1. Więź społeczna, wynikająca z sąsiedztwa, z samego faktu wspólnoty interesów

2. Wynikające same z siebie mechanizmy kontroli oraz wyrażania opinii, opierające się na normach i wartościach mających swój początek danej mikrokulturze lokalnej.

3. Tradycja danej społeczności lokalnej

Powyższe walory to oczywiście nie wszystkie istniejące walory społeczności lokalnej. Jednak dają możliwość zrozumienia lokalnego charakteru spółdzielni, a także są punktem wyjścia dla współdziałania spółdzielni z lokalnym otoczeniem.

Swoistym kapitałem spółdzielczości jest umiejętność grupowego gospodarowania, utrzymywania więzi z otoczeniem. Warto przypomnieć, że lokalność gospodarki otwartej rynkowo stanowi ważną cechę rozwojową krajów Unii Europejskiej. Obecnie ta działalność na rzecz lokalnej społeczności uzyskała rangę zasady spółdzielczej. Zatem spółdzielnia nie może odrywać się od społeczności lokalnych. Odejście od owych społeczności burzy całą istotę spółdzielczości, osłabia lokalną więź gospodarczą, która ma podstawowe znaczenie przy wykorzystaniu lokalnych możliwości.

1.4. Zarządzanie w spółdzielni

1.4.1. Definicja zarządzania

Pojęcie zarządzanie ” nie ma jednej, konkretnej definicji.

Definicja „zarządzania” przeszła znaczną ewolucję. W latach pięćdziesiątych zarządzanie definiowano jako działanie polegające na dyspozycji, decyzji i nadzorze (zarówno w sprawach dotyczących podstawowych zadań jednostki jak i w odniesieniu do wszystkich zagadnień występujących w jednostce) a także prawie mianowania i reprezentacji. W latach sześćdziesiątych natomiast definiowano zarządzanie jako przypadek kierowania, gdy władza nad ludźmi wynika z własności rzeczy stanowiących dla nich niezbędne przedmioty i/lub narzędzia pracy z upoważnienia otrzymanego od właściciela tych rzeczy.

W Encyklopedii Organizacji i Zarządzania zarządzanie definiowane jest jako działalność kierownicza polegająca na ustaleniu celów i powodowaniu ich realizacji w organizacjach podlegających zarządzającemu na podstawie własności środków produkcji lub dyspozycji nimi. Pojęcie to jest węższe niż kierowanie, które dotyczy osób, instytucji lub rzeczy niekoniecznie podlegających kierującemu z tytułu własności środków produkcji.

Przytoczone definicje zarządzania nie wyczerpują całego bogactwa ujęć, przedstawionych w literaturze przedmiotu. Przedstawiają one zarządzanie poprzez pryzmat kierowania, jako jego część, zakładając jednocześnie możliwość władania przez zarządcę środkami produkcji. Definicje te przedstawiają zarządzanie jako działanie jednostronne. Kierownik wywiera ogromny wpływ na jednostki podległe jego władzy.

W latach dziewięćdziesiątych podjęto próbę odejścia od tego poglądu, zaczęto dostrzegać zupełnie inne, nowe strony i elementy. Dotychczasowe pojęcia przestały pasować do nowej rzeczywistości, w której wiele czasu zaczęto poświęcać na: negocjacje, współdziałanie, koordynację zdarzeń i procesów oraz konkurencję. Elementy zarządzania, przedstawiane do tej pory na pierwszym planie, straciły na znaczeniu. Pojawiła się konieczność traktowania zarządzania jako działania dwustronnego, jako współdziałania osób utożsamiających się z organami zarządzającymi, a osobami stanowiącymi przedmiot kierowania. Cel kierownika nie jest najistotniejszy. Osobiste cele kierownika, a także personelu zależą od nadrzędnego celu, którym jest organizacja i potrzeby jej zachowania w zespolonej całości. Pojawiły się dążenia do przejścia od zarządzania przez cele (MBO - Management by Objectives) do zarządzania poprzez jakość (TQM - Total Quality Management)

Efektem owego pojęcia jest stwierdzenie, że zarządzanie to działalność skierowana na przetrwanie i rozwój jednostki gospodarczej, wybór drogi jak najmniej ryzykownej. Zarządzanie to proces ciągły. Musi, więc ono uwzględniać zachodzący postęp, który stanowi warunek utrzymania się przedmiotu zarządzania na rynku. Nieodłącznym elementem zarządzania jest doskonalenie działań, procesów, wytworów pod względem ich racjonalności (lepszego przystosowania do rzeczywistych warunków).

Nowoczesna definicja zarządzania uosabia istotę tzw. zarządzania strategicznego, stanowiącego etap rozwoju form zarządzania. Celem owego zarządzania jest eliminacja niepewności a także podejmowanie strategicznych decyzji, umożliwiających jednostce elastyczność i dynamikę zmian w działaniu.

Ricky W. Griffin stwierdza, że zarządzanie to organizowanie, przewodzenie i kontrolowanie skierowane na zasoby organizacji (ludzkie, finansowe, rzeczowe i informacyjne) i wykonywane z zamiarem osiągnięcia celów organizacji w sposób sprawny i skuteczny.

Natomiast dla prekursora naukowej organizacji pracy H. Fayola zarządzać, to znaczy prowadzić przedsiębiorstwo do osiągnięcia jego celu, wydobywając maksymalne możliwości ze znajdujących się w dyspozycji zasobów.

1.4.2. Zarządzanie w spółdzielni mieszkaniowej

Zarządzanie w spółdzielni mieszkaniowej to działalność kierownicza, to ustalanie celów i realizacja tych celów poprzez wykorzystanie zasobów, procesów informacji w warunkach zewnętrznych jej funkcjonowania, w sposób sprawny oraz skuteczny. Nowoczesna forma zarządzania powinna się opierać na obserwacji działalności wewnątrz spółdzielni jak i w samym jej otoczeniu i winna powodować określenie takich rozwiązań, takich sposobów działania i postępowania, które zostały już potwierdzone w praktyce.

W. Griffin mówi o tym, iż funkcje zarządzania mają odpowiednią kolejność. W odpowiedniej chwili zarząd spółdzielni (manager) będzie brał udział w kilku typach działalności.

Rysunek 1 - Proces zarządzania

Źródło: R. W. Griffin: Podstawy zarządzania organizacjami, PWN, Warszawa 1999 s 40.

Powyższy rysunek przedstawia proces kierowania, gdzie linie ciągłe mówią nam o tym jak teoretycznie są prowadzone funkcje kierownicze, natomiast linie przerywanie informują nas o prawdziwych, rzeczywistych realiach zarządzania.

Przy opisie zagadnień dotyczących zarządzania spółdzielnią należy przedstawić tzw. kryteria, podkreślające fakt, iż zarządzanie spółdzielnią jest odmienne od zarządzania u innych przedsiębiorców.

Kryterium podejmowania decyzji

Każda spółdzielnia mieszkaniowa posiada własną, odrębną podmiotową strukturę przedstawiającą uczestników procesu zarządzania: członków i ich przedstawicieli w organach spółdzielni (walne zgromadzenie lub zebranie przedstawicieli, rada nadzorcza, zarząd, i inne organy spółdzielni). Oznacza to, iż w procesie zarządzania spółdzielnią winien być podmiot zarządzający posiadający odpowiednie umiejętności, stosujący odpowiednie metody i techniki zarządzania. Sposób oddziaływania zarządzającego powinien być przedstawiony w programie działalności spółdzielni mieszkaniowej.

Podmiot zarządzający winien posiadać niezbędne umiejętności, dzięki którym będzie wywierał wpływ na zasoby spółdzielni, by uzyskać wyczekiwany przez członków i ich przedstawicieli stan obiektu zarządzania.

Przy istniejącej specyfice podejmowania decyzji w spółdzielni mieszkaniowej konieczne są dobre relacje między podmiotem zarządzającym a zarządzanym. Muszą, zatem pojawiać się informacyjno-decyzyjne sprzężenia zwrotne mające na celu wielostronną wymianę informacji i jednostronne podejmowanie decyzji zarządczych. Często jest tak, że organ podejmujący ważne, istotne decyzje, praktycznie rzecz biorąc nie ponosi za nie żadnej odpowiedzialności.

Kolejnym elementem, który różni zarządzanie spółdzielnią od zarządzania innymi przedsiębiorstwami jest brak decentralizacji uprawnień. Zgodnie z przepisami ustawowymi nie ma możliwości przekazania jakichkolwiek uprawnień na niższy poziom zarządzania, wręcz przeciwnie istnieje możliwość jedynie centralizacji tych uprawnień.

Kryterium struktury rodzajowej spółdzielni mieszkaniowej

Przedmiot działalności spółdzielni mieszkaniowej oraz jej zakres jest zależny od woli członków i winien być zapisany w statucie. Struktura ta z biegiem upływu czasu może ulegać zmianie, powodując zmiany natury organizacyjnej i ekonomicznej. Mówiąc wprost przedmiot działalności spółdzielni może być rozszerzany i zwężany, oczywiście w granicach określonych prawem.

Podstawową działalnością spółdzielni, zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności, jest zarządzanie nieruchomościami, które można ująć w układzie struktury przedmiotowej, określającej tzw. drugorzędną działalność. W szczególności przedmiotem działalności spółdzielni może być:·

- budowanie bądź nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków, spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkaniowych;

- budowanie lub też nabywanie budynków w celu ustalenia na rzecz członków odrębnej własności lokali mieszkalnych bądź lokali o innym przeznaczeniu;

- budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych;

- pomoc członkom spółdzielni w trakcie trwania budowy;

- budowanie bądź nabywanie budynków w celu korzyści z wynajmowania lub sprzedaży lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;

- ustanawianie na rzecz członków: lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub odrębnej własności lokali mieszkalnych, użytkowych czy też garaży;

- prowadzenie działalności oświatowo- kulturalnej;

- nabywanie niezbędnych terenów na własność bądź w użytkowanie wieczyste;

- prowadzenie działalności handlowej lub usługowej oraz szkoleniowej w celu nabycia dodatkowych środków finansowych;

- zarządzanie oraz administrowanie nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia

Wyżej wymieniona struktura przedmiotowa ma charakter ogólnikowy, bowiem w zależności od woli członków, wielkości spółdzielni itp. jest każdorazowo odpowiednio różnicowana.

Kryterium tworzenia struktury organizacyjnej

Spółdzielnia mieszkaniowa jest specyficzną formą organizacji - jest ona zarówno zrzeszeniem członków lub celowo zorganizowaną grupą, której wyrazem są funkcjonujące organa wraz z zakresem kompetencji i odpowiedzialności, podejmujące działalność gospodarczą w oparciu o wniesione przez siebie środki w celu zaspokojenia swoich potrzeb i uzyskania pewnych korzyści. Natomiast wykonywanie wszelkich działań związanych z działalnością gospodarczą prowadzą pracownicy najemni, tworzący przedsiębiorstwo spółdzielcze.

Struktura organizacyjna spółdzielni mieszkaniowej jest determinowana przede wszystkim wolą członków spółdzielni, którzy dokonują wyboru jej organów bądź powołują przedsiębiorstwo spółdzielcze, a wszystko to znajduje stosowne odbicie w statucie spółdzielni. Członkowie spółdzielni podejmują decyzje, w jaki sposób będą zarządzali spółdzielnią (zarząd samorządowy w skład, którego wchodzą członkowie spółdzielni bądź zarząd menadżerski, który może być wielo lub jednoosobowy). Członkowie spółdzielni określają również zakres uprawnień i obowiązków organów spółdzielni. Struktura organizacyjna jest zdeterminowana również wielkością spółdzielni (nie tylko liczbą członków, lecz też wielkością zasobów mieszkaniowych, okresem eksploatacji, stanem technicznym).

Kryterium systemu planowania

Planowanie sprowadza się do rozważania na temat tego, co należy osiągnąć i w jaki sposób to uczynić. Chodzi tu o wyznaczanie strategicznych celów, określanie przyszłych opcji działania.

Planowanie w spółdzielni winno być ujęte w układzie systemu planów, który zawiera m.in. wyznaczenie celów, ramowych wytycznych, programów i sposobów postępowania dla całej spółdzielni lub poszczególnych jej części. Jest to idea, która przypisuje planowaniu rolę funkcji pierwotnej w tym sensie, że wszystkie inne funkcje są określone przez planowanie i niejako podporządkowane reżimowi zarządzania.

Brak ustalonej metodyki planowania często jest źródłem niezadowolenia członków spółdzielni, wywołując konflikty. Spółdzielnie mieszkaniowe w różny sposób rozwiązują problemy planowania (np. podejmując uchwały o kierunkach działalności na okres kilku lat, a na bazie tego tworzy się roczne plany gospodarcze).

Kryterium systemu kontroli działalności

W spółdzielni mieszkaniowej winno być kilka ośrodków kontrolnych, przy czym proces kontroli ze względu na specyfikę spółdzielni jest procesem złożonym. Organizacja tego procesu kontroli oraz efektywność działania, muszą uwzględniać bezpośredni udział członków lub poprzez ich przedstawicieli w wyznaczaniu wizji, celów strategicznych, przygotowaniu odpowiednich wariantów rozwiązań, a więc tworzeniu programu działalności i zapewnieniu w efekcie końcowym realizacji zarówno ich interesów i korzyści.

Biorąc pod uwagę wyżej wymienione kryteria możemy śmiało stwierdzić, iż zarządzanie spółdzielnią mieszkaniową jest specyficzne i odmienne od zarządzania innym przedsiębiorstwem.

1.5. Bariery profesjonalnego zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi

Zmiany systemu prawnego, zwiększona liczba transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym nieruchomości, spowodowały wzrost zainteresowania rynkiem usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi. Ponad 50-letni okres gospodarki centralnie sterowanej, bez możliwości wpływu na proces zarządzania dużej skali zasobami nieruchomości spowodował, że właściciele nie byli przygotowani do przejęcia obowiązków, które są im przynależne.

Brak sprawnego rynku usług zarządzania nieruchomościami doprowadził do tego, że w 1995 roku jedynymi podmiotami potrafiącymi wykonywać te zadania na rzecz wspólnot mieszkaniowych były tylko przedsiębiorstwa komunalne. Nieudolność tych przedsiębiorstw w zarządzaniu była ogromna. Po pewnym czasie właściciele nieruchomości lokalowych postanowili coś zmienić. Popyt na usługi zarządzania zrodził po jakimś czasie zwiększoną podaż tych usług. Jednak to nie zaspokoiło w pełni zgłoszonego popytu. Rynek zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi nie jest jeszcze w pełni rozwinięty i ograniczają go różnorodne bariery.

1. Bariery prawne - są to m.in.:

- niewyjaśniony i nieuporządkowany stan prawny nieruchomości, co w znaczący sposób ogranicza i sprawia wiele problemów w sprawnym zarządzaniu nieruchomością;

- niezgodności i niejasności w aktach notarialnych kupna-sprzedaży;

- mało czytelne przepisy prawne;

- niezgodne ze stanem rzeczywistym ustalanie udziałów w nieruchomości wspólnej.

2. Bariery będące przyczyną nieukształtowanego rynku usług zarządzania nieruchomościami:

- brak jakiejkolwiek konkurencji na tym rynku;

- brak doświadczenia firm zarządzających nieruchomościami;

- wzorowanie się na przedsiębiorstwach komunalnych.

3. Bariery finansowe:

- mały wybór produktów bankowych;

- bardzo wysokie koszty kredytu, oraz bardzo skomplikowana droga do jego uzyskania.

4. Bariery instytucjonalne

- powolność pracy sądów;

- brak publikacji na temat rozwoju usług zarządzania nieruchomościami;

- brak różnego rodzaju instytucji zajmujących się badaniem rynku usług zarządzania nieruchomościami.

5. Ograniczenia po stronie właścicieli

- ograniczona, niedostateczna wiedza z zakresu prawa, budownictwa itp.;

- niejasności między współwłaścicielami;

- przedłużający się proces decyzyjny od strony właścicieli instytucjonalnych.

Wyżej wymienione bariery ograniczające rozwój usług zarządzania nieruchomościami nie wyczerpują całego problemu, wskazują jedynie jak szeroki jest wachlarz różnych zagadnień.

II Rozdział - Zasady działania oraz organizacja Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

2.1. Przedmiot, cele i działalność Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

Celem działalności ŻSM jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych oraz innych potrzeb członków spółdzielni oraz ich rodzin, poprzez dostarczanie samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz lokali o innym przeznaczeniu.

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa ma swą siedzibę w Żyrardowie przy ul.

Środkowej 35. Majątek spółdzielni jest prywatną własnością z jej członków.

Przedmiotem działania Spółdzielni jest:

1. obsługa nieruchomości na własny rachunek,

2. zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

3. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

4. wynajem nieruchomości na własny rachunek,

5. zarządzanie nieruchomościami na zlecenie,

6. działalność związana z kulturą, rekreacją i sportem.

ŻSM realizuje swoje cele poprzez:

1. Budowę bądź nabywanie budynków razem z infrastrukturą z nią związaną oraz otoczeniem zewnętrznym w celu ustanowienia na rzecz członków, spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych w tych budynkach.

2. Budowę lub nabywanie budynków mające na celu ustanowienie własnościowych praw do lokali na rzecz członków spółdzielni.

3. Budowę bądź nabywanie budynków w celu ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych lub także lokali o innym przeznaczeniu.

4. Budowę lub nabywanie budynków do wynajęcia

5. Budowę bądź nabywanie budynków w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych budynkach

6. Zarządzanie nieruchomościami należącymi do spółdzielni.

7. Zarządzanie nieruchomościami należącymi do członków spółdzielni.

8. Zarządzanie nieruchomościami nienależącymi ani do spółdzielni ani do jej członków, na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości zarządzanej.

9. Prowadzenie działalności społecznej, a także kulturalnej czy oświatowej.

10. Kablowy system multimedialny.

Spółdzielnia może także prowadzić inną działalność gospodarczą, jeśli jest bezpośrednio związana z celami spółdzielni. Spółdzielnia ma także prawo tworzyć oraz przystępować do różnych organizacji gospodarczych.

2.2. Członkostwo w ŻSM

Członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna, nawet nieposiadająca zdolności do czynności prawnych, bądź posiadająca ją w ograniczonym stopniu. Członkiem może być też osoba prawna, lecz osobie takiej nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Zarząd spółdzielni prowadzi rejestr członków, zawierający imiona oraz nazwiska i miejsce zamieszkania, a w przypadku osoby prawnej - nazwę i siedzibę, a także liczbę zadeklarowanych oraz wniesionych udziałów, wysokość wkładów budowlanych bądź mieszkaniowych, datę przyjęcia członka oraz datę ustania owego członkostwa.

2.2.1. Tryb przyjmowania w poczet członków spółdzielni i ustanie członkostwa

Złożenie pisemnej deklaracji członkowskiej to warunek przyjęcia w poczet członków. Zarząd spółdzielni podejmuje uchwały o przyjęciu w poczet członków.

Członkostwo ustaje w wyniku wystąpienia członka, jego wykluczenia bądź wykreślenia, jak też wskutek skreślenia w razie śmierci członka, a w odniesieniu do osoby prawnej w przypadku jej ustania. Członek może zrezygnować z członkostwa w każdym momencie, składając wypowiedzenie zarządowi.

Członka można wykluczyć ze spółdzielni w sytuacji, gdy z jego winy, dalsze jego funkcjonowanie w spółdzielni nie jest możliwe i nie da się go pogodzić z założeniami statutu oraz z zasadami współżycia społecznego. Wykluczenie członka może nastąpić w szczególności w sytuacji, gdy członek świadomie działa na niekorzyść spółdzielni i wbrew jej interesom. A także wówczas, gdy ciągle, notorycznie narusza postanowienia statutu, regulaminów oraz innych uchwał spółdzielni oraz gdy uporczywie unika zobowiązań wobec spółdzielni (zalega z płatnościami związanymi z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w należytym stanie).

Członek niespełniający swych obowiązków, z niezawinionych przez niego przyczyn, może zostać pozbawiony członkostwa poprzez wykreślenie z rejestru. Wykreślenie członka może nastąpić wówczas, gdy nie wpłacił w terminie udziału i wpisowego bądź, gdy w wyniku podziału majątku utracił spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub zbył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jeśli było ono jego jedynym prawem do lokalu w spółdzielni i nie złożył rezygnacji z członkostwa, bądź też utracił spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w wyniku uchwały Rady Nadzorczej, gdy było to jego jedyne prawo w spółdzielni. Wykreślenie może też nastąpić wskutek utraty spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w wyniku postępowania egzekucyjnego, lub zbycia prawa odrębnej własności lokalu, jeśli było to jego jedyne prawo do lokalu w spółdzielni, bądź też w wyniku orzeczenia sądowego.

Wykluczenia bądź wykreślenia może dokonać Rada Nadzorcza, po pełnym wysłuchaniu wyjaśnień zainteresowanego. Wykluczenie lub wykreślenie staje się skuteczne z chwilą dostarczenia członkowi zawiadomienia o podjętej decyzji raz z jej uzasadnieniem. Członek wykluczony lub wykreślony z rejestru członków spółdzielni ma prawo się odwołać od uchwały Rady Nadzorczej do Zebrania Przedstawicieli.

2.2.2. Wpisowe i udziały

Każdy z członków ŻSM jest zobowiązany do wniesienia wpisowego oraz zadeklarowanych przez siebie udziałów w ciągu 30 dni od dnia uzyskania zawiadomienia o członkostwie.

Wpisowe równa się 25% minimalnego wynagrodzenia określonego w „Monitorze Polskim.

Członek obowiązany jest wnieść następującą liczbę udziałów:

• 1- jeżeli ubiega się o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

• 5- jeżeli ubiega się o ustanowienie prawa do lokalu użytkowego

• 1- jeżeli ubiega się ustanowienie prawa do garażu

Osoba prawna pragnąca stać się członkiem ŻSM musi wnieść do spółdzielni wpisowe i 10 udziałów. Udziały członkowskie nie ulegają kumulacji, nie można ich sumować, są one liczone odrębnie dla każdego prawa.

2.2.3. Prawa i obowiązki członków ŻSM

Prawa członków:

Każdy członek ŻSM ma czynne i bierne prawo wyborcze do organów spółdzielni. Może uczestniczyć w życiu spółdzielni, zgłaszać wszelkie wnioski związane z funkcjonowaniem spółdzielni. Ma prawo udziału w Zebraniu Grupy Członkowskiej z głosem decydującym. Ma prawo otrzymać informacje o najbliższym terminie i miejscu obrad Zebrania Przedstawicieli. Może żądać zwołania Zebrania Przedstawicieli, a także zamieszczenia w porządku obrad Zebrania Przedstawicieli oznaczonych spraw. Może także przeglądać protokół obrad Zebrania Przedstawicieli oraz przeglądać rejestr wszystkich członków. Ma prawo zaskarżyć uchwałę Zebrania Przedstawicieli ze względu na niezgodność jej z przepisami prawa lub ze statutem.

Może żądać odpisu z aktualnie obowiązującego statutu oraz ma prawo wglądu do regulacji wydawanych na podstawie statutu. Ma prawo wglądu do sprawozdań rocznych i do protokołów lustracji. Może zapoznawać się z wszelkiego rodzaju uchwałami Rady Nadzorczej, chyba, że dotyczą one konkretnego członka. Każdy z członków spółdzielni ma też możliwość odwołania się od uchwał organów spółdzielni.

Członkowie spółdzielni mogą korzystać wraz z osobami z nimi wspólnie zamieszkującymi z wszelkich pomieszczeń, czy urządzeń, usług oraz świadczeń spółdzielni.

Każdy z członków ŻSM ma prawo żądać zawarcia umowy:

a) przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

b) przeniesienia własności lokalu, do którego przysługuje członkowi spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowego czy garażu.

c) przeniesienia ułamkowego udziału garażu wielostanowiskowego znajdującego się we współwłasności.

Każdy z członków ma też prawo żądać okazania wysokości opłat związanych zarówno z eksploatacją oraz utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, jak także wysokości opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości będących we władaniu spółdzielni.

Członkowie mają także prawo wynająć lokal, do którego przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu.

Obowiązki członków

Każdy członek ma obowiązek:

• przestrzegać postanowienia statutowe, a także regulaminy i inne uchwały organów spółdzielni, a także ma obowiązek wnieść wpisowe jak również zadeklarowane udziały;

• wnieść wkład mieszkaniowy bądź budowlany, chyba, że ubiega się o członkostwo w spółdzielni jako współmałżonek członka;

• uzupełnić wkład budowlany lub mieszkaniowy w sytuacji, gdy budynek, w którym przysługuje mu spółdzielcze prawo do lokalu uległ modernizacji;

• ma obowiązek w terminie( do 10 każdego miesiąca) wnosić wszelkie opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, które w częściach ułamkowych przypadają na jego lokal, bądź też stanowią mienie spółdzielni;

• uczestniczyć w pokrywaniu wszelkich strat spółdzielni do wysokości zadeklarowanych przez siebie udziałów;

• wykorzystywać lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, w zgodzie z warunkami technicznymi określonymi przez spółdzielnie;

• musi także poinformować spółdzielnię o ewentualnych zmianach liczby osób zamieszkujących lokal, czy o wynajęciu lokalu na inne cele, aniżeli określone w umowie o ustanowieniu prawa do lokalu;

• udostępniać lokal w celu usunięcia ewentualnych awarii, bądź w celu dokonania okresowego przeglądu, czy kontroli sprawności zainstalowanych urządzeń pomiarowych i podzielników lub wykonania operatu szacunkowego poprzez rzeczoznawcę majątkowego;

• każdy z członków winien także przestrzegać porządku domowego, a także dbać o dobro spółdzielni i jej dalszy rozwój oraz spełniać inne postanowienia określone w statucie spółdzielni.

2.3. Organy ŻSM

2.3.1.Walne Zgromadzenie- tryb, czas i miejsce zwoływania oraz właściwości

Walne Zgromadzenie to najwyższy organ spółdzielni. Bywa też tak, że Walne Zgromadzenie zastępuje się Zebraniem Przedstawicieli, a taka sytuacja ma miejsce wówczas, gdy liczba członków spółdzielni przekroczy 200 osób. W Zebraniu Przedstawicieli biorą udział przedstawiciele (w liczbie 100) wybrani na Zebraniach Grup Członkowskich. Przedstawiciele mają prawo brać udział w Zebraniu Przedstawicieli, a wybierani są raz na trzy lata.

Mandat przedstawiciela wygasa w następujących przypadkach:

1. zakończenia kadencji,

2. odwołania przez Zebranie Grupy Członkowskiej,

3. ustania członkostwa w Spółdzielni,

4. zrzeczenia się mandatu,

5. zmiany przynależności do grupy członkowskiej,

6. cofnięcia pełnomocnictwa w przypadku osoby prawnej.

Zebranie Przedstawicieli zwoływane jest przed Zarząd, przynajmniej raz do roku, w terminie do 30 czerwca Zebranie to, może podejmować uchwały bez względu na liczbę obecnych na zebraniu przedstawicieli, a uchwały podejmowane są zwykłą większością głosów w sposób jawny.

Otwarcia obrad Zebrania Przedstawicieli dokonuje przewodniczący Rady Nadzorczej, bądź inny uprawniony do tego członek rady. Na zebraniu takim, na początku wybiera się prezydium składające się z: przewodniczącego oraz dwóch zastępców przewodniczącego i sekretarza

Do wyłącznej właściwości Zebrania Przedstawicieli należy:

1. uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej oraz społecznej i kulturalnej Spółdzielni,

2. rozpatrywanie sprawozdań rady Nadzorczej, zatwierdzanie sprawozdań rocznych Spółdzielni oraz podejmowanie uchwał co do wniosków członków Spółdzielni, Rady Nadzorczej lub Zarządu w tych sprawach,

3. udzielanie absolutorium członkom Zarządu,

4. rozpatrywanie wniosków wynikających z przedstawionego protokołu polustracyjnego z działalności Spółdzielni oraz podejmowanie uchwał w tym zakresie,

5. podejmowanie uchwał w sprawie podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) lub sposobu pokrycia strat,

6. podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej Spółdzielni

7. podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do innych organizacji gospodarczych oraz występowania z nich,

8. oznaczanie najwyższej sumy zobowiązań jaką Spółdzielnia może zaciągnąć,

9. podejmowanie uchwał w sprawie połączenia się, podziału oraz likwidacji Spółdzielni,

10. rozpatrywanie w postępowaniu wewnątrz-spółdzielczym odwołań od uchwał Rady Nadzorczej

11. uchwalanie zmian statutu,

12. podejmowanie uchwał w sprawie przystąpienia lub wystąpienia Spółdzielni ze związków oraz upoważnienie Zarządu do podejmowania działań w tym zakresie,

13. wybór delegatów na zjazd związków, w których Spółdzielnia jest zrzeszona,

14. wybór i odwołanie członków rady Nadzorczej,

15. uchwalanie regulaminu obrad Zebrania Przedstawicieli,

16. uchwalanie regulaminu Rady Nadzorczej.

Z obrad Zebrania Przedstawicieli sporządzany jest protokół.

Protokół oraz wszelkie uchwały podjęte na zebraniu są jawne.

2.3.2.Struktura i zakres działania Rady Nadzorczej

W skład Rady Nadzorczej wchodzi 14-18 członków, członków tych wybiera Zebranie Przedstawicieli w tajnym głosowaniu spośród kandydatów zgłoszonych na zebraniu członków spółdzielni. W skład Rady Nadzorczej mogą wychodzić wyłącznie członkowie spółdzielni, a jeśli członkiem jest osoba prawna w skład Rady Nadzorczej może wchodzić osoba niebędąca członkiem, lecz wskazana przez osobę prawną. Mandat każdego członka w Radzie Nadzorczej trwa 3 lata.

Utrata mandatu członka Rady Nadzorczej może nastąpić w wyniku:

- odwołania większością 2/3 głosów przedstawicieli, którzy biorą udział w głosowaniu na Zebraniu Przedstawicieli,

- zrzeczenia się mandatu,

- ustania członkostwa w spółdzielni.

Na miejsce członka, który utracił mandat, wchodzi kandydat, który w ostatnim głosowaniu do Rady Nadzorczej uzyskał kolejno największą liczbę głosów.

Posiedzenie Rady Nadzorczej jest zwoływane przynajmniej raz w miesiącu, przez przewodniczącego Rady Nadzorczej, bądź jego zastępcę. Następnie Rada Nadzorcza dokonuje wyboru prezydium, w skład, którego wchodzi: przewodniczący, a także jego zastępca oraz sekretarz.

Do zakresu działania Rady Nadzorczej należy:

1. uchwalanie planów gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej,

2. nadzór i kontrola działalności Spółdzielni poprzez:

1. Badanie okresowych sprawozdań z działalności Spółdzielni,

2. Dokonywanie okresowych ocen wykonania przez Spółdzielnię jej zadań gospodarczych, ze szczególnym uwzględnieniem przestrzegania przez Spółdzielnię praw jej członków,

3. Przeprowadzanie kontroli nad sposobem załatwiania przez Zarząd wniosków organów Spółdzielni i jej członków.

3. podejmowanie uchwał w sprawie nabycia nieruchomości oraz nabycia zakładu lub innej jednostki organizacyjnej,

4. podejmowanie uchwał w sprawie zabezpieczenia kredytu w formie hipoteki na nieruchomości, dla potrzeb której przeznaczone będą środki finansowe pochodzące z tego kredytu, po uzyskaniu pisemnej zgody większości członków Spółdzielni, których prawa do lokali związane są z tą nieruchomością,

5. podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do organizacji społecznych oraz występowania z nich,

6. zatwierdzanie struktury organizacyjnej Spółdzielni,

7. wybór i odwołanie członków Spółdzielni,

8. rozpatrywanie skarg na działalność Zarządu,

9. składanie Zebraniu Przedstawicieli sprawozdań zawierających w szczególności wyniki kontroli i ocenę działalności Spółdzielni,

10. podejmowanie uchwał w sprawach czynności prawnych dokonywanych między Spółdzielnią, a członkiem Zarządu lub dokonywanych przez Spółdzielnię w interesie członka Zarządu oraz reprezentowanie Spółdzielni przy tych czynnościach.

11. podział członków Spółdzielni na określone Grupy Członkowskie przed każdym zwyczajnym Zebraniem Przedstawicieli,

12. ocena pod względem formalnym przebiegu Zebrań Grup Członkowskich i koordynacja pracy Rad Osiedli,

13. wybór podmiotu uprawnionego do badania sprawozdania finansowego spółdzielni,

14. uchwalanie zasad gospodarki finansowej spółdzielni,

15. uchwalanie regulaminu przyjmowania członków, ustanawiania praw do lokali, zamiany mieszkań

16. uchwalanie regulaminu rozliczania kosztów inwestycji mieszkaniowych, ustalania wartości początkowej lokali,

17. uchwalanie regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ustalanie opłat za użytkowanie lokali

18. ustalanie wysokości odsetek od niewpłaconych w terminie należności,

19. uchwalanie regulaminu rozliczania kosów dostawy ciepła do lokali

20. uchwalanie regulaminu zlecania dostaw i usług obcym wykonawcom,

21. uchwalanie regulaminu wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych

22. uchwalanie regulaminu porządku domowego

23. uchwalanie regulaminu Zarządu

24. uchwalanie regulaminu obrad Zebrań Grup Członkowskich

25. uchwalanie innych regulaminów.

W celu wykonywania należycie swych obowiązków Rada Nadzorcza może żądać sprawozdań oraz wyjaśnień zarówno od Zarządu jak i od członków i pracowników Spółdzielni, ma ona także prawo wglądu do ksiąg i dokumentów, także może sprawdzać stan majątku spółdzielni.

2.3.3.Zarząd Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

Zarząd kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje spółdzielnię na zewnątrz. Składa się z trzech osób: prezesa oraz dwóch jego zastępców.

Członków Zarządu wybiera (w tajnym głosowaniu) oraz odwołuje Rada Nadzorcza, zaś odwołanie członka Zarządu wymaga pisemnego uzasadnienia tej decyzji.

Do zakresu działania Zarządu należy:

1. reprezentowanie Spółdzielni na zewnątrz,

2. kierowanie działalnością Spółdzielni,

3. podejmowanie uchwał w sprawie przyjęcia w poczet członków Spółdzielni,

4. zawieranie umów o budowę lokali,

5. zawieranie umów o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

6. zawieranie umów o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

7. zawieranie umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu,

8. zawieranie umów o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

9. zwieranie umów o przeniesienie własności lokalu,

10. sporządzanie projektów planów gospodarczych, programów działalności społecznej i oświatowo- kulturalnej,

11. prowadzenie gospodarki Spółdzielni na podstawie uchwalonych planów i wykonywanie związanych z tym czynności organizacyjnych i finansowych,

12. zabezpieczanie majątku Spółdzielni,

13. sporządzanie rocznych sprawozdań i sprawozdań finansowych oraz przedkładanie ich do zatwierdzenia Zebraniu Przedstawicieli,

14. udzielanie pełnomocnictw

15. zwoływanie Zebrań Grup Członkowskich,

16. zwoływanie Zebrania Przedstawicieli,

17. zaciąganie kredytów bankowych i innych zobowiązań,

18. współdziałanie z organizacjami spółdzielczymi i innymi organizacjami.

Zarząd ma obowiązek złożyć sprawozdanie ze swojej działalności Zebraniu Przedstawicieli oraz Radzie Nadzorczej. Zarząd działa kolegialnie na odbywanych, co pewien czas posiedzeniach, zwoływanych przez prezesa Zarządu bądź przez jego zastępcę. Należy zaznaczyć, iż nie można być jednocześnie członkiem Rady Nadzorczej i Zarządu.

2.3.4.Zebrania grup członkowskich

W Zebraniu Grupy Członkowskiej biorą udział członkowie zamieszkujący tereny objęte działaniem grupy. Zebranie Grupy Członkowskiej może być prowadzone bez względu na liczbę członków spółdzielni, a osoby prawne mogą delegować swego przedstawiciela do udziału w zebraniu. Rada Nadzorcza dokonuje podziału członków spółdzielni na Grupy Członkowskie, a o liczbie i wielkości grup decyduje liczba członków w spółdzielni. Zebrania Grup Członkowskich zwoływane są przez Zarząd, przynajmniej raz do roku, w czasie poprzedzającym Zebranie Przedstawicieli. Każdy z członków spółdzielni może uczestniczyć tylko w jednym Zebraniu Grupy Członkowskiej, która funkcjonuje na jego terenie zamieszkania lub położenia lokalu użytkowego, czy też garażu, a także przysługuje mu tylko jeden głos.

Do uprawnień Zebrania Grupy Członkowskiej należy:

1. wybieranie i odwoływanie przedstawicieli na Zebranie Przedstawicieli spośród członków grup proporcjonalnie do wielkości Grupy Członkowskiej

2. wybieranie i odwoływanie członków Rady Osiedla,

3. zgłaszanie kandydatów do Rady Nadzorczej według ilości mandatów ustalonej przez Radę Nadzorczą proporcjonalnie do wielkości Grupy,

4. rozpatrywanie spraw, które mają być przedmiotem obrad najbliższego Zebrania Przedstawicieli i zgłaszanie swoich wniosków w tych sprawach,

5. rozpatrywanie okresowych sprawozdań Rady Nadzorczej , Zarządu i rady Osiedla,

6. wyrażanie swojej opinii i zgładzanie właściwym organom Spółdzielni wniosków w sprawach spółdzielni, a zwłaszcza we wspólnych sprawach członków wchodzących w skład Grupy Członkowskiej.

2.3.5. Skład i zakres działania Rad Osiedli

W skład Rady Osiedla wchodzi 5-20 członków wybranych poprzez Zebranie Grupy Członkowskiej, na 3 lata, z członków zamieszkałych na terenie działania rady. W sytuacji, gdy na terenie osiedla funkcjonuje więcej niż jedna Grupa Członkowska, wówczas każdemu Zebraniu Grupy przysługuje, co najmniej jeden mandat w Radzie Osiedla, jednak liczba mandatów winna być proporcjonalna do liczby członków wchodzących w skład tej grupy. Rada Nadzorcza dokonuje podziału mandatów, które to przysługują Grupom Członkowskim w Radzie Osiedla.

Mandat każdego członka Rady Osiedla wygasa z dniem upływu okresu, na jaki został powołany. Natomiast utrata mandatu przed upływem kadencji następuje w wyniku: rezygnacji złożonej na piśmie, bądź też zmiany miejsca zamieszkania z rejonu działania Rady Osiedla na inne miejsce, położone na obszarze innego osiedla. Wówczas na miejsce członka tracącego mandat wchodzi członek, który w ostatnich wyborach do Rady Osiedla otrzymał największą liczbę głosów.

Do zakresu działania Rady Osiedla należy:

1. współdziałanie z Zarządem Spółdzielni przy ustalaniu planów gospodarczych w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi na terenie swojego osiedla oraz w zakresie działalności kulturalno- oświatowej,

2. zgłaszanie wniosków w sprawie działalności społecznej na terenie osiedla oraz organizowanie we własnym zakresie pomocy i opieki społecznej,

3. krzewienie kultury współżycia społecznego i propagowanie poszanowania mienia społecznego,

4. organizowanie rozjemstwa wśród zwaśnionych mieszkańców,

5. stawianie wniosków dotyczących utworzenia na terenie osiedla placówek gospodarczych i socjalnych,

6. współdziałanie z Zarządem spółdzielni, Radą Nadzorczą organizacjami społecznymi w dziedzinie realizacji zadań gospodarczych, socjalnych i kulturalnych w osiedlu oraz innych zadań o charakterze ogólno-miejskim,

7. udzielanie członkom rzetelnych informacji na temat statutowej, organizacyjnej i gospodarczej działalności Spółdzielni z podaniem przyczyn zaistnienia ewentualnych zmian w planach finansowych, remontowych oraz podwyżkach opłat itp.,

8. rozpatrywanie i opiniowanie wniosków zgłoszonych przez mieszkańców osiedla,

rozpatrywanie innych spraw związanych z działalnością osiedla.

2.4.Ochrona danych osobowych w działalności ŻSM

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych stwierdza:

Każdy ma prawo do ochrony dotyczących go danych osobowych. Przetwarzanie danych osobowych może mieć miejsce ze względu na dobro publiczne, dobro osoby, której dane dotyczą, lub dobro osób trzecich w zakresie i trybie określonym ustawą..

Ustawa określa zasady działania przy przetwarzaniu danych osobowych, a także prawa osób fizycznych, których dane są bądź mogą być przetwarzane w zbiorach danych. W rozumieniu ustawy dane osobowe, to każda informacja dotycząca osoby fizycznej, zezwalająca na określenie tożsamości tej osoby. Ustawę stosuje się do przetwarzania danych osobowych w systemach informatycznych, oraz w kartotekach, skorowidzach, księgach, wykazach i innych zbiorach ewidencyjnych. Ochrona danych osobowych w spółdzielni mieszkaniowej ma na celu zapewnienie każdemu z członków spółdzielni i jej pracownikowi ochrony jego prywatności.

Spółdzielnia mieszkaniowa jako administrator danych osobowych, przetwarzając dane osobowe swoich członków do realizacji celów statutowych, podlega przepisom tej ustawy.

Celem zabezpieczenia zbiorów danych osobowych członków spółdzielni jest uniemożliwienie dostępu do zbioru danych osobom nieuprawnionym. Dostęp do zbioru danych osobowych mają wyłącznie osoby, które uzyskały pisemne upoważnienie, wydane przez zarząd spółdzielni. Dane osobowe członków spółdzielni jak i jej pracowników są przechowywane w wydzielonych pomieszczeniach, a dostęp do pomieszczeń mogą mieć jedynie osoby upoważnione przez zarząd spółdzielni.

Członkowie ŻSM korzystają z ochrony danych osobowych w wielu sytuacjach. Od wielu lat ŻSM stosuje zasadę wyrażania przez członka zgody na umieszczenie jego nazwiska na spisie lokatorów, znajdującym się na tablicy informacyjnej na klatkach schodowych. Dawniej sytuacja taka była nie do pomyślenia, wywieszenie kompletnego spisu mieszkańców było obowiązkowe. Obecnie taki spis to lista przynajmniej w połowie pusta. Problem mają w takiej sytuacji jedynie osoby udające się do kogoś w odwiedziny, lecz dysponujące niepełnym adresem. Podobnie jest w ŻSM z ochroną innych danych, w tym także dotyczących zaległości płatniczych członków. Informacje takie nie mogą być udostępnione do wglądu w miejscach publicznych. Sytuacja taka dla wielu rodzin stała się udogodnieniem, szczególnie rodzin, w których sytuacja finansowa pozwala na regularne wnoszenie opłat, ale które przedkładają nad ten obowiązek inne potrzeby.

Chronione są również informacje udzielane przez telefon. ŻSM zabezpiecza się w ten sposób, że lokator musi podać swój identyfikator, który jest indywidualny dla każdego lokatora. Osoby podające jedynie imię, nazwisko, adres nie są obsługiwane.

III Rozdział - Rozwój Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

3.1. Początki spółdzielczości mieszkaniowej w Żyrardowie

Spółdzielnia mieszkaniowa w Żyrardowie powstała w marcu 1958 r., a celem jej stało się zrzeszenie w swoich szeregach ludzi pragnących posiadać własne, nowoczesne mieszkania. W dniu 11 marca 1958 r. odbyło się w sali konferencyjnej Zakładów Lniarskich w Żyrardowie pierwsze walne zgromadzenie, w którym uczestniczyło około 400 osób. Z tej grupy tylko 41 osób zdecydowało się na rozwiązanie swoich spraw mieszkaniowych poprzez członkostwo w zawiązanej w tym dniu Spółdzielni Mieszkaniowej „Jedność”, bo taką nazwę pierwotnie przyjęto.

Obok Spółdzielni „Jedność” powstały w tym samym czasie w Żyrardowie dwie inne spółdzielnie: SM „Nadzieja” - w 1958 r z inicjatywy żyrardowskich rzemieślników, a także SM „Słoneczna” utworzona w 1960 r. Obie spółdzielnie w 1970 r. przyłączyły się do SM „Jedność”, tworząc Żyrardowską Spółdzielnię Mieszkaniową.

3.1.1. Lata siedemdziesiąte w ŻSM

Majątek spółdzielni ŻSM z tego okresu stanowiły 27,5 budynki mieszkalne, w których było 1130 lokali mieszkalnych o powierzchni niespełna 50 tys.m², w których zamieszkiwało około 4 tys. osób. Były to jedyne spółdzielcze zasoby mieszkaniowe w Żyrardowie. Funkcjonował także Dom Kultury ODK na os. Żeromskiego, przekazany spółdzielcom w październiku 1968r.

Atrakcyjność spółdzielczych mieszkań, aktywność kierownictwa spółdzielni w przygotowywaniu nowych inwestycji pod oczekiwania członków i kandydatów, a także szeroka pomoc i współpraca w działaniu władz administracyjnych miasta powodowały, że jedyny rozwój zasobu mieszkaniowego w mieście w tym okresie, odbywał się poprzez budownictwo spółdzielcze - realizowane przez ŻSM.

W latach 1969-1971 wybudowano i oddano mieszkańcom 5 budynków spółdzielczych w dawnym os. Świerczewskiego (dziś osiedle Sikorskiego).

Osiedle Sikorskiego

Było w nich 300 lokali mieszkalnych. Obok osiedla wybudowano także wielobranżowy pawilon handlowy.

Kolejny okres, to okres nowych realizacji w latach 1971-1975. W rejonie dawnych działek pomiędzy ulicami Limanowskiego, Kościuszki i Mireckiego zbudowano 14 budynków - tzw. os. Kościuszki.

Osiedle Kościuszki

W 610-u nowych mieszkaniach zamieszkało ponad 3 tys. osób.

Na osiedlu Kościuszki po raz pierwszy pojawiły się przy realizacji budynków nowe technologie wykonywania i nowe systemy budowy. Dotychczasową konstrukcję z płyty żerańskiej i pustaków zaczęła wypierać technologia wielkopłytowa. Proces realizacji tych obiektów budowa przy ul. Kościuszki 19 i 15/17 zrobiła w tym czasie imponujące wrażenie. Ale kolejka oczekujących na mieszkania rosła w bardzo szybkim tempie.

Omawiany okres przedstawiał jeszcze jedno, bardzo istotne dla miasta i dla żyrardowskiego mieszkalnictwa wydarzenie: w 1975 r. doprowadzono do miasta gaz ziemny przewodowy, a budynki osiedla Kościuszki były pierwszymi, które posiadały instalację wewnętrzną, przygotowaną do odbioru gazu już w momencie budowy.

Wcześniej budynki spółdzielcze wyposażone były w kuchenne trzony spalinowe i w kuchnie węglowe. Kolejno realizowano modernizację budynków i instalację gazu we wszystkich lokalach spółdzielczych, które jej nie posiadały.

W 1975 r. w wyniku utworzenia województwa skierniewickiego Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa przejęła od Grodziskiej Spółdzielni Mieszkaniowej osiedle Dworcowa znajdujące się w Mszczonowie (6 budynków o 372 mieszkaniach) i włączyła je do swojej struktury organizacyjnej.

Potrzeby mieszkaniowe miasta, presja załóg zakładów przemysłowych w Żyrardowie a także dostępny dla większości ludności system finansowania budownictwa, wspierany przez Państwo (wkład lokatorski na poziomie 10% kosztów budowy, 40% kosztów budowy umarzane, pozostałe 50% do spłaty w ciągu 60 lat bez oprocentowania), umożliwiły gwałtowny rozwój realizacji inwestycji mieszkaniowych. W czasie od października 1976 r., gdy wybudowano pierwszy budynek, do lutego 1981 r., w którym finalizowano realizację, zbudowano osiedle mieszkaniowe „Wschód” liczące 24 budynki mieszkalne i 1158 mieszkań.

Osiedle Wschód

Jedna trzecia budynków to budynki średniowysokie (11-kondygnacyjne) wznoszone w Żyrardowie po raz pierwszy. Tym samym pojawiły się w nich pierwsze instalacje dźwigów osobowych,.

W tym samym czasie, równolegle z realizacją os. Wschód ŻSM włączyła się w przebudowę centrum miasta.

Osiedle Centrum

W latach 1976-1977 zrealizowano i oddano do użytku dwa budynki wysokie przy ul. Mielczarskiego 11 i 19/23, o 190-ciu mieszkaniach. To spowodowało, że liczba mieszkań wybudowanych przez spółdzielnię w tej dekadzie lat wyniosła 2258, a cała społeczność spółdzielcza powiększyła się o kolejne 7,5 tys. mieszkańców. Spółdzielnia budowała także na osiedlach infrastrukturę techniczną oraz społeczną, bez której funkcjonowanie budynków byłoby niemożliwe.

Zbudowano wówczas 5 kotłowni lokalnych, 3 hydrofornie, przedszkole, pawilony wolnostojące. Miasto zajęło się budową ulic, chodników, sieci zaopatrzenia komunalnego, organizowało linie komunikacji miejskiej.

3.1.2. Lata 80-te w Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

Kolejna dekada działalności Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, to lata 80-te ubiegłego wieku. Okres walk o demokratyzację życia w kraju, o wolność gospodarczą. Ironią tych uwarunkowań niekorzystnie oddziaływujących na życie gospodarcze miasta był fakt, iż były to lata najowocniejsze dla sytuacji mieszkaniowej Żyrardowa. W tym okresie zbudowano i przekazano mieszkańcom prawie 2900 mieszkań w 60-ciu budynkach wielorodzinnych, co stanowi 43% całego zasobu mieszkaniowego ŻSM.

I było to w chronologicznym porządku:

- 8 budynków osiedla Teklin A o 395-u lokalach mieszkalnych, zakończone w 1981r.

- 5 budynków os. Batory I (200 lokali) w latach 1981-82,

- 3 budynki os. Centrum II (238 lokali) w 1983r.

- 6 budynków os. Batory II (240 lokali) w latach 1983-85

- budynek Hotelowo-Rotacyjny (159 lokali) w 1985r.

- 6 budynków os. Batory IV (180 lokali) w latach 1986-87

Osiedle Batorego

- 27 budynków os. Teklin B (1680 lokali) w latach 1982-90

- 4 budynki os. Piękna (190 lokali) w latach 1987-90.

Osiedle Piękna

Obok budynków wielorodzinnych podjęto realizację budownictwa jednorodzinnego na os.

Łąkowa,

Osiedle Łąkowa

a także wybudowano w osiedlach 2 przedszkola, 2 szkoły oraz wiele obiektów handlowych i garaży.

ŻSM wybudowała również, w początkach lat 80-tych, 3 budynki mieszkalne o 150-ciu lokalach w Mszczonowie. Jednak z dniem 01 stycznia 1983 r. zasoby mszczonowskie zostały odłączone od ŻSM i Mszczonowska Spółdzielnia Mieszkaniowa rozpoczęła samodzielny byt.

Trudności w zaopatrzeniu, w latach 80-tych nie dotykały jedynie dóbr konsumpcyjnych dla ludności. Obejmowały również całą sferę dostaw materiałów budowlanych i instalacyjnych do montażu oraz wykończenia budynków i mieszkań. W tym okresie rozbudowano system centralnych lub resortowych limitów i przydziałów na niezbędne materiały dla budownictwa. Przydziałami dysponowali wojewodowie i prezes Centralnego Związku Budownictwa Mieszkaniowego. Wsparcia logistycznego udzielali także inwestorom przyszli użytkownicy mieszkań, którzy sami wyszukiwali lepszych, od standardowych, materiałów wykończeniowych i we własnym zakresie przeprowadzali prace wykończeniowe w lokalach.

W latach 80-tych istniała dwoistość planowania efektów budowlanych w mieście. Były to: plan budownictwa podstawowego na dany rok, przyjmowany do planów gospodarczych i budżetu miasta, a także tzw. plan budownictwa dodatkowego, na który nie zabezpieczano przydziałów materiałowych w centralnym rozdzielniku. Tylko od „przedsiębiorczości” kierownictwa spółdzielni i prezydenta miasta zależała wielkość ściągniętych do miasta reglamentowanych materiałów.

Udręką w początkach lat 80-tych w żyrardowskim mieszkalnictwie było ujawnianie się wad budowlanych w obiektach wznoszonych w systemie budownictwa uprzemysłowionego, chodzi mianowicie o przemarzanie ścian wielkopłytowych, a także o słabą izolację wewnętrzną oraz o wydzielanie się substancji toksycznych w lokalach.

W miarę upływu czasu, jeszcze w latach 80-tych podjęto walkę z tymi wadami. Zmieniono konstrukcję płyt ściennych, która charakteryzowała się znacznie większą izolacyjnością, natomiast budżet centralny zaczął refinansować niektóre koszty likwidacji wad technologicznych, lecz ze względu na szczupłość tych środków, była ona dalej reglamentowana i dlatego usuwanie niektórych wad trwa do dzisiaj.

W okresie tym budownictwo spółdzielcze charakteryzowało miastotwórcze działanie.

Utworzono wiele nowych osiedli, zaś w północnych rejonach miasta stało się podstawowym elementem spółdzielczej Północnej Dzielnicy Mieszkaniowej Żyrardowa.

W stopniowo oddawanych do użytku osiedlach tworzył się samorząd mieszkańców, powstawały jego nowe struktury tj. rady osiedli Batory, Centrum, Teklin.

3.1.3. Lata 90-te w Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

Lata dziewięćdziesiąte to okres zmian politycznych i przemian wolnorynkowych w Polsce. Nastąpiło załamanie działalności gospodarczej w wielu dziedzinach życia. To odbiło się na kondycji finansowej i przełożyło na trudności, z jakimi przyszło borykać się spółdzielni. Zaczęła obowiązywać, przyjęta przez Sejm w ramach tzw. „Planu Balcerowicza” ustawa o uporządkowaniu stosunków kredytowych, w tym znajdowały się zapisy dotyczące kredytów na budownictwo mieszkaniowe, których spłatą obciążeni byli indywidualni członkowie. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych z dnia na dzień, z poziomu 1-2% wielokrotnie wzrosło. Zmiany systemu kredytowego budownictwa wywołały trudności związane z dostępnością mieszkań. Przestało istnieć tanie budownictwo lokatorskie. Przed oczekującymi na mieszkania pojawiły się niewyobrażalne dotychczas warunki finansowe, które należało spełnić, aby ubiegać się o nowe mieszkanie.

Wszystko to spowodowało, iż należało mieć w całości własne, bądź też zabezpieczone w indywidualnym kredycie bankowym pełne 100% środków finansowych na kupno mieszkalnego lokalu własnościowego. Warunki te spełniało niewielu. Te osoby, które w ŻSM zdołały się „załapać” na końcówkę ze starego systemu - budownictwa lokatorskiego, były w szczęśliwym położeniu. W grupie tej znalazły się 4 budynki najnowszego osiedla TEKLIN B o 140 mieszkaniach.

Wszystkie kolejne budynki z dekady lat dziewięćdziesiątych były budowane w oparciu o system własnościowy, za pełną odpłatność kosztu ich budowy. Mowa tu o 3 budynkach w os. Centrum o 126 lokalach i 5 budynkach w os. Piękna o 122 lokalach.

Dopiero po 2000 roku przywrócono możliwość prowadzenia budownictwa lokatorskiego, w ramach ograniczonych środków kredytowych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Pozyskanie mieszkania w tym typie budownictwa sprowadza się do wpłaty środków w wysokości 30% kosztów budowy lokalu. Mieszkanie takie ma także wówczas status mieszkania, którego nie można przekształcić na prawo własnościowe.

W latach 90-tych wybudowano na os. Łąkowa dwa segmenty szeregowe o 8-u mieszkaniach w budownictwie jednorodzinnym, oraz 10 budynków jednorodzinnych wolnostojących. Wybudowano również kilkadziesiąt pawilonów handlowych wolnostojących, a także kilkadziesiąt pawilonów wbudowanych na parterach budynków w os. Centrum.

Podsumowując w okresie po 1990 roku wybudowano w spółdzielni 458 mieszkań w 14 budynkach wielorodzinnych i 18 domów jednorodzinnych. Stworzono także poprzez modernizację starych obiektów i strychów, 30 nowych małych mieszkań dla rodzin eksmitowanych.

3.2. Gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi w ŻSM

3.2.1. Majątek spółdzielni

ZAGADNIENIA CZŁONKOWSKO-MIESZKANIOWE

Według stanu na dzień 31.12.2004 r. liczba członków i kandydatów ŻSM przedstawiała się następująco

Tabela 1 - Liczba członków i kandydatów ŻSM

Członkowie ogółem	7.148
Członkowie zasiedleni	6.662
Podwójne członkostwo	158
Członkowie oczekujący	230
Członkowie z tytułu posiadania pawilonu i garażu	98
Lokale bez członkostwa	42
Członkowie wykluczeni	78
Kandydaci	1.893

Źródło: Materiały ŻSM -

Obecne zasoby ŻSM

Aktualny stan posiadania Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej to 6812 mieszkania w 141 budynkach o łącznej powierzchni użytkowej 338,5 mln m², a także 3 segmenty szeregowe oraz 9 domów jednorodzinnych.

Zasoby ŻSM są zarządzane poprzez dwie administracje:

1. Administracja osiedli „Wschód- Teklin- Piękna”( WSCHÓD)

2. Administracja osiedli „ Żeromskiego- Sikorskiego- Batorego- Centrum- Radziejowska- Słoneczna- Kościuszki” ( ZACHÓD)

Tabela 2 - Budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne w ŻSM

Lp.	Zespół osiedli	Ilość
				budynki	mieszkania	m^2 p.u	Os. zameld.	przestron. m^2/osobę
	Zachód - ogółem w tym	72,5	3403	151.895,94	7.360	20,64
1.	os. Żeromskiego i Sikorskiego	26,5	1337	54.045,00	2.641	20,46
2	os. Batorego i Radziejowska	19	794	40.816,00	1.967	20,75
3.	os. Centrum i Słoneczna	11	610	29.341,94	1.387	21,15
4.	os. Kościuszki	16	662	27.693	1.365	20,29
	Wschód - ogółem w tym	68,5	3409	186.646,78	9.296	20,08
1.	os. Wschód	21,5	1162	62.262,40	2.940	21,18
2.	os. Teklin	36	1826	102.852,88	5.282	19,47
3.	os. Piękna	13	421	21.531,50	1.074	20,05
	Razem	141	6812	338.542,72	16.656	20,33

Tabela 3 - Budownictwo mieszkaniowe szeregowe w ŻSM

Lp.	Zespół	Ilość
		Budynki	Mieszkania	m^2 p.u
1.	Łąkowa	2	6	797,50
2.	Batory	1	1	148,76

Tabela 4 - Budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne w ŻSM

Lp.	Zespół	Ilość
		Budynki	Nieruchomości	m^2 p.u
1.	Łąkowa	9	9	1.169,12

ŻSM ma także w swojej dyspozycji lokale użytkowe:

Tabela 5 - Lokale użytkowe (handlowo-usługowe) w ŻSM

Lp.	Zespół osiedli	Ilość
		Wbudow. do bud. mieszkal.	W obiektach uż. Wolnost.	Powierzchnie m^2 pow.użytk.
1.	Zachód	53	- 25	4.415,00 2.045,00
2	Wschód	2 -	38	126,00 2.809,00
	Razem	55	63	9.442,00

Dla dzieci ŻSM ma do dyspozycji 16 placów zabaw,
które zlokalizowane są na poszczególnych osiedlach.

Działalność kulturalno - oświatową ŻSM prowadzi poprzez następujące placówki:

- Osiedlowy Dom Kultury

- Klub Osiedlowy „ Koliber”, prowadzący także dom kultury fizycznej

Placówki kulturalne opierają swoją działalność na realizacji następujących zadań:

• organizowanie czasu wolnego dzieci i młodzieży w miejscu zamieszkania,

• rozwijanie zainteresowań poprzez działalność kół i sekcji z różnych dziedzin,

• prowadzenie działań oświatowych w formie kursów i warsztatów,

• prowadzenie działalności rozrywkowej dla różnych grup wiekowych.

Z działalności placówek korzystają mieszkańcy osiedli niezależnie od wieku. Są to dzieci, młodzież oraz dorośli, członkowie ŻSM i ich rodziny.

Zadania działalności społeczno-wychowawczej i kulturalnej realizowane są w owych placówkach poprzez funkcjonowanie różnych form oświatowych, kulturalnych i rekreacyjno-sportowych.

3.2.2. Kapitały- fundusze spółdzielni

Fundusz udziałowy

Warunkiem członkostwa w każdej spółdzielni jest wniesienie odpowiedniej sumy udziałów, stosownie do postanowień statutu. Niedotrzymanie tego warunku może być przyczyną wykluczenia ze spółdzielni. Fundusz udziałowy jest, więc tworzony z wpłat zadeklarowanych przez członków spółdzielni. Natomiast, jeśli członek nie wpłacił zadeklarowanych udziałów (bądź też jego wielokrotności), to przypadający na członka zysk finansowy z nadwyżki bilansowej zostaje zaliczony na poczet nieuregulowanych udziałów.

Fundusz ten odzwierciedla część majątku każdej spółdzielni. Podlega on zwrotowi członkowi spółdzielni z chwilą jego wystąpienia ze spółdzielni lub też z chwilą likwidacji spółdzielni. Fundusz udziałowy obok funduszu zasobowego jest głównym źródłem finansowania każdej spółdzielni.

Fundusz Zasobowy

Fundusz zasobowy to fundusz, który powstaje z wpłat wpisowego, natomiast drugim kolejnym źródłem tego funduszu są części nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego), a wysokość tych wpłat wynika z decyzji walnego zgromadzenia. Na ten fundusz mogą być wnoszone także inne wpłaty, zgodnie z postanowieniami statutu konkretnej spółdzielni.

Nadwyżka bilansowa podlega podziałowi na podstawie uchwały walnego zgromadzenia. Co najmniej 5% nadwyżki przeznacza się na zwiększenie funduszu zasobowego, jeżeli fundusz ten nie osiąga wysokości wniesionych udziałów obowiązkowych.

Jak można zauważyć, fundusz ten otoczony jest specjalną troską w spółdzielni. Żadna inna forma własności nie ma obowiązku przeznaczania określonej części zysków tzw. nadwyżki bilansowej na taki właśnie cel. Działanie takie wynika z celów, jakie stawia przed sobą spółdzielnia, a mianowicie chodzi o troskę, o zaspokojenie potrzeb swych członków (maksymalizacja korzyści z przynależności, w przeciwieństwie do maksymalizacji zysków z wniesionego kapitału.).

Obok podstawowych funduszy własnych, czyli funduszu udziałowego i funduszu zasobowego, niektóre spółdzielnie stosują także inne rodzaje funduszy określone w odrębnych przepisach, a także w statucie spółdzielni. Jednym z powszechnych funduszy celowych jest w spółdzielniach mieszkaniowych fundusz remontowy, powstający w wyniku wpłat wnoszonych przez członków spółdzielni.

Opisane fundusze, w szczególności fundusz udziałowy i zasobowy mają charakter funduszy statutowych, każda ze spółdzielni ma obowiązek je stworzyć, a zasady ich funkcjonowania muszą być określone w statucie.

Zgodnie z Prawem Spółdzielczym i Statutem spółdzielnia ŻSM tworzy fundusze:

1.Podstawowe: udziałowy, mieszkaniowy, budowlany

2.Zapasowe: zasobów mieszkaniowych, zasobów, zaliczkowy

3.Ustawowe: remontowy, świadczeń socjalnych

Fundusz podstawowy, na koniec roku 2004 wyniósł - 126,27 mln zł

Fundusz ten dzieli się na: Procentowy udział w ŻSM

1. Fundusz udziałowy 0,91%

2. Fundusz mieszkaniowy 18,05%

3. Fundusz budowlany 81,04%

Razem 100%

Fundusz zapasowy, na koniec roku 2004 wyniósł - 51,5 mln zł

Fundusz ten dzieli się na: Procentowy udział w ŻSM

1. Fundusz zasobów mieszkaniowych 1,04%

2. Zasobowy 98,80%

3. Zaliczkowy 0,16%

Razem 100%

Fundusze Ustawowe na koniec 2004 roku wynosiły - 0,68 mln zł.

3.2.3. Działalność techniczno- eksploatacyjna spółdzielni w 2004 roku

Działalność eksploatacyjna Spółdzielni w 2004 r oparta była o:

- wpływy z opłat za lokale mieszkalne - 26.467.095,81

- wpływy z opłat za lokale użytkowe -1.092.082,42

A także o wpływy za:

- garaże - 72.019,01

- dźwigi osobowe - 317.300,46

- działalność społeczno-wychowawczą - 791.875,12

- sprzedaż innych usług niematerialnych - 47.171,77

- przychody finansowe - 285.597,49

- przychody operacyjne - 32.464,35

RAZEM 29.205.606,43

Działalność eksploatacyjna funkcjonowała w oparciu o system:

- dwóch administracji Zespołów Osiedli - Wschód i Zachód oraz działających w ich rejonie, na podstawie stałych umów, specjalistycznych zakładów usługowych tj.:

• Zakładów remontowo-konserwacyjnych (po jednym przy zespole)

• Zakładów Porządkowych (po 2 w zespole)

Z administracjami współpracowały:

-Zakład Konserwacji i Dozoru Dźwigów osobowych

-Zakład Konserwacji i Utrzymania systemów TV

-Zakład Konserwacji Zieleni

-Zakład Transportu i wywozu nieczystości

-Zakład Usług Kominiarskich

-Zakład Deratyzacji i Dezynsekcji

Szczególnemu dozorowi poddany był zgodnie z przepisami stan instalacji gazowej i spalinowej oraz dźwigi osobowe.

Istniejąca organizacja działała sprawnie, co potwierdza dobra opinia o jej funkcjonowaniu ze strony samorządów osiedlowych.

Koszty działań eksploatacyjnych i remontowych w 2004r. obejmowały:

Opłaty za energię cieplną i elektryczną, dostawę wody + kanał, wywóz nieczystości, ubezpieczenie majątku, podatki lokalne i opłaty dzierżawne, usług bankowe i pocztowe, usługi konserwacyjne i remontowe, usługi sprzątania terenów, dezynsekcja i deratyzacja, płace pracowników administracji i koszty ogólne Zarządu.

Tabela 6 - Zestawienie procentowe udziału składników czynszowych dla mieszkania 50 m² i 3 osób zamieszkujących według stawek na 31.12.2004 r. Dla lokali bez ciepłej wody

Lp.	Pozycja kosztów	Obciążenie stawką	Wartość zł	Udział %
1.	Eksploatacja	1,68 zł/m^2	84,00	24,72
2.	Fundusz remontowy	1,00 zł/m^2	50,00	14,72
3.	Fundusz gazowy	7,00 zł/lokal	7,00	2,06
4.	Fundusz społeczno-wychowawczy	0,16 zł/m^2	8,00	2,35
5.	Sygnał TV	9,00 zł/lokal	9,00	2,66
6.	Woda + kanalizacja średnio 5 m^3 x 5,46 zł/m^3 x 3 osoby	5,46 zł/m^3	81,90	24,11
7.	Ogrzewanie średni koszt 1,72 zł/m^2	1,72/m^2	86,00	25,50
8.	śmieci 3 x 4,60	4,60 zł/osoby	13,80	4,06
	Razem		339,70	100

Wyniki tego zestawienia pokazują, że największymi pozycjami kosztów
w opłatach czynszowych - około 25,32% są koszty dostawy ciepła do ogrzewania mieszkań oraz 24,11% - koszty dostawy wody. Przedstawiono to na wykresie poniżej.:

Wykres 1-Udział procentowy składników czynszowych dla lokali bez ciepłej wody

Tabela 7 - Zestawienie procentowe udziału składników czynszowych dla mieszkania 50 m² i 3 osób zamieszkujących według stawek na 31.12.2004 r. Dla lokali z ciepła wodą.

Lp.	Pozycja kosztów	Obciążenie stawka	Wartość zł	Udział %
1.	Eksploatacja	1,68 zł/m^2	84,00	17,40
2.	Fundusz remontowy	1,00 zł/m^2	50,00	10,36
3.	Fundusz gazowy	7,00 zł/lokal	7,00	1,45
4.	Fundusz społeczno - wychowawczy	0,16 zł/m^2	8,00	1,65
5.	Sygnał TV	9,00 zł/lokal	9,00	1,86
6.	Woda +kanał (średnio 2 m^3 zimnej i 3 m^3 ciepłej wody x3 osoby) 3 m^3 podgrzanej wody (x 3 osoby)	5,46 zł/m^3 14,00 zł/m^3	81,90 126,00	16,96 26,12
7.	Ogrzewanie (średni koszt 1,72)	1,72 zł/m^2	86,00	17,82
8.	śmieci 3 x 4,60	4,60 zł/osoby	13,80	2,86
9.	gotowość ccw. (od 1.07.04r.)	17 zł/lokal	17,00	3,52
	Razem		482,70	100,00

Biorąc pod uwagę tę grupę lokali udział procentowy kosztu zakupu ciepła do ogrzewania mieszkań, dostawy zimnej wody i jej podgrzanie wynosi 64,42%.

A graficzne przedstawienie powyższej sytuacji wygląda następująco:

Wykres 2-udział procentowy składników czynszowych dla lokali z ciepłą wodą

3.2.4. Działalność konserwacyjno-remontowa w ŻSM

Działania konserwacyjne.

Realizowane są przez Zakłady REM-KON i ROMEX, z którymi spółdzielnia posiada wieloletnie umowy stałe. Zakłady owe działają w oparciu o bieżące zgłoszenia mieszkańców i comiesięczne plany ustalone dla nich przez administracje. Pełnią one jednocześnie całodobowe pogotowie konserwacyjne dla mieszkańców, przy wykorzystaniu łączności, telefonii komórkowej z pracownikami.

Zakłady te we współpracy z Zakładem Kominiarskim realizują plan działań dozorowych, przy instalacjach gazowych i przewodach wentylacyjnych oraz spalinowych poprzez coroczny przegląd i badanie tych instalacji, zgodnie z wymogami Prawa Budowlanego.

Do umowy z firmą EL-Dźwig wprowadzony został rozszerzony zakres robót konserwacyjnych.

Konserwację systemów TV pełni Zakład ISKO, któremu ŻSM zleciła zadania operatora systemu. Zakład ten przeprowadza także modernizację systemów.

Oceny pracy zakładów dokonują Rady Osiedlowe w okresie comiesięcznym, zaś ich opinia jest podstawą dla oceny pracy zakładów przez Zarząd i Radę Nadzorczą Spółdzielni.

Działania remontowe w 2004 roku

Prowadzono je w oparciu o plany zaopiniowane przez Rady Osiedlowe i przyjęty przez Radę Nadzorczą Zbiorczy Plan Remontów. Działania uwzględniały niezmieniony poziom środków finansowych.

Nakłady ze środków remontowych wyniosły w 2004 r. - 4.990.178,47

W tym działania bieżące-1.086.040,50

Działania remontowe ogólnie - 2.087.670,18

Remont instalacji gazowej - 464.733,03

Remont TV kablowej- 710.361,00

Spłata kredytów termomodernizacyjnych - 470.906,09

Dodatkowo pozyskano środki z przekształceń lokali w wysokości 170.467,00 zł, które rozdysponowano na zakup i wymianę wodomierzy wody zimnej i ciepłej w zasobach ŻSM.

Tabela 8 - Rozliczenie remontów ŻSM ogółem za 2004 rok

Lp.	Treść	Koszty
	Remonty:
1.	Roboty remontowe naprawcze	1.086.040,56
2.	Roboty dekarskie	537.313,94
3.	Roboty malarskie	327.183,97
4.	Roboty instalacyjne	582.301,26
5.	Roboty zewnętrzne i wewnętrzne	424.174,47
6.	Remont hydroforni	57.123,70
7.	Pozostałe koszty	80,00
8.	Wymiana drzwi do klatek schodowych	159.492,84
	Razem	3.173.710,74
9.	Remont instalacji gazowej	464.733,03
10.	Odpis na fundusz remontowy Spłata kredytu 99	470.906,09
11.	Remont TV SAT	710.361,00
	Razem	4.819.710,86
12.	Fundusz remontowy central.	170.467,61
13.	Instalacja zaworów i podzielników w blokach	-
	Ogółem	4.990.178,47

Poniżej przedstawiono rozliczenie remontów w ŻSM, jednak z podziałem na poszczególne administracje:

Tabela 9 - Rozliczenie Remontów Administracji WSCHÓD za 2004 r.

Lp.	Treść	Koszty
	Remonty:
1.	Roboty remonty naprawcze	594.813,84
2.	Roboty dekarskie	154.829,35
3.	Roboty malarskie	286.319,84
4.	Roboty instalacyjne	300.396,35
5.	Roboty zewnętrzne i wewnętrzne	268.101,94
6.	Remont hydroforni	3.074,04
7.	Pozostałe remonty	-
8.	Wymiana drzwi do klatek schodowych	106.333,58
	Razem	1.713.868,94
9.	Remont inst. gazowej	222.066,87
10.	Odpis na fundusz remontowy Spłata kredytu 99	258.575,95
11.	Remont TV SAT	352.962,90
	Ogółem	2.547.474,66

Tabela 10 - Rozliczenie remontów Administracji ZACHÓD za 2004 r.

Lp.	Treść	Koszty
	Remonty:
1.	Roboty remontowe naprawcze	491.226,72
2.	Roboty dekarskie	382.484,59
3.	Roboty malarskie	40.864,13
4.	Roboty instalacyjne	281.904,91
5.	Roboty zewnętrzne i wewnętrzne	156.072,53
6.	Remont hydroforni	54.049,66
7.	Pozostałe remonty	80,00
8.	Wymiana drzwi do klatek schodowych	53.159,26
	Razem	1.459.841,80
9.	Remont inst. Gaz.	242.666,16
10.	Odpis na fundusz remontowy Spłata kredytu 99	212.330,14
11.	Remont TV SAT	357.398,10
	Ogółem	2.272.236,20

Najistotniejsze w 2004 roku było rozpoczęcie realizacji programu ociepleń ścian osłonowych budynków. Ocieplono 7 budynków w każdym z osiedli. ŻSM czyni także wszelkie starania, aby plan ten podwoić w 2005 roku, zwiększając liczbę ocieplanych budynków do kilkunastu. W 2004 roku wykonano z środków funduszu remontowego ocieplenie ścian szczytowych na 8 budynkach

Kontynuuje się podjętą w 2003 roku akcję wymiany wodomierzy w lokalach mieszkańców. A celem tej akcji stało się ograniczenie do minimum skali nierozliczonej wody w budynkach W 2004 roku akcją zostały objęte lokale w 50-ciu budynkach, wymieniono w sumie 9814 wodomierzy.

W 2004 roku kontynuowano też usprawnianie systemu przetwarzania i regulacji dostaw ciepła do budynków, a także zabezpieczono budynki oraz poprawiono ich izolacyjność poprzez wymianę starych pokryć dachowych na nowe, na 11-stu budynkach, oraz konserwując na 16-stu. Dokonano także uszczelnienia ścian osłonowych, wymieniono drzwi do klatek schodowych w 13-stu budynkach, a także okna na klatkach schodowych w dwóch budynkach. Malowano klatki schodowe w 15-stu budynkach.

W 2004 roku dokonano też licznych przeglądów napraw instalacji gazowych, spalinowych, wentylacyjnych oraz odgromowych. Dokonano wymiany instalacji gazowej ze skręcanej na spawaną w 5-ciu budynkach, a także zainstalowano zawory podpionowe na instalacji gazowej w 20-stu budynkach, co w przypadku awarii pozwoli na bezkolizyjne odłączenie od dostaw gazu. Ponadto przeprowadzono remonty w 6-ciu hydroforniach zasilających w wodę budynki wysokie.

Przeprowadzono także prace remontowe przy dźwigach osobowych wymieniając 9 kabin dźwigowych na nowe.

Obok licznych wymienionych powyżej zadań prowadzono także na bieżąco konserwację wszystkich elementów budynków, których to sprawność, a także niezawodność są niezbędne dla bezpieczeństwa mieszkańców.

3.2.5. Zadłużenie czynszowe w ŻSM.

Poniższa tabela przedstawia zadłużenie lokali mieszkalnych w ŻSM ogółem, a także biorąc pod uwagę poszczególne osiedla:

Stan na 31.12.2004 rok.

Tabela 11 - Zadłużenie lokali mieszkalnych w ŻSM ogółem, stan na 31.12.1002 rok

Lp.	Osiedla	Zadłużenie na 31.12.2004r.	Zadłużenie na 31.12.2003r.	% ogólnej kwoty zadłużenia
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.	Sikorskiego Żeromskiego Batorego Centrum Kościuszki Wschód Teklin Piękna Łąkowa Batorego - jednorodz. Garaże	104.386,54 243.786,67 375.563,42 338.267,26 211.731,75 634.394,31 1.146.917,75 238.280,34 27.569,55 732,58 7.010,39	112.941,02 258.321,30 441.900,31 400.958,85 236.882,72 751.145,79 1.210.323,45 270.536,57 26.692,29 505,24 3.349,82	3,14 7,32 11,28 10,16 6,36 19,06 34,46 7,16 0,83 0,02 0,21
Razem		3.328.640,56		100,00

Odnotowany na koniec 2004 roku poziom zadłużenia czynszowego w wysokości 3.328.640,56zł jest o 11,5% niższy od poziomu ubiegłego roku, który wynosił 3.713.557,96 zł.

Największy spadek zadłużenia czynszowego zanotowano w osiedlach: Centrum o 18,5%, Wschód o 18,4%, Batory o 17,6%, Piękna o 13,5%. Najniższy w osiedlu Teklin o 5,5%, Żeromskiego o 5,9%, Sikorskiego o 8,1%. Na osiedlu Kościuszki spadek wyniósł 11,8%.

W całej ŻSM średnie zadłużenie lokalu to kwota 489 zł, a w poszczególnych osiedlach:

Sikorskiego - 347 zł/lokal, Żeromskiego- 235 zł, Kościuszki-319 zł, Batorego - 473 zł, Centrum-557 zł, Wschód-546 zł, Teklin 627 zł, Piękna-569 zł.

Największe zróżnicowanie zadłużenia czynszowego ma miejsce pomiędzy starymi osiedlami, a pozostałymi, niewątpliwie wpływ na to wywiera mniejsza powierzchnia mieszkań w starych osiedlach, a także brak w naliczeniach czynszowych opłat za ciepłą wodę, która jest dość kosztowna. Nie mniej jednak należy stwierdzić też fakt, że w grupie osób starszych, emerytów oraz rencistów, dyscyplina wnoszenia wszelkiego rodzaju opłat jest znacznie większa niż w grupach pozostałych.

Tabela 12 - Statystyka zadłużeń

Okres zadłużenia	Liczba dłużników	% ogólnej liczby dłużników	Kwota Zadłużenia	% ogólnej kwoty zadłużenia
1 miesiąc	1.209	39,73	282.758,98	8,50
2 miesiące	579	19,02	306.744,63	9,21
3 miesiące	339	11,14	272.180,22	8,17
6 miesięcy	400	13,15	416.043,21	12,50
Powyżej 6	516	16,96	2.050.913,52	61,62
Razem	3.043	100,0	3.328.640,56	100,00

W grupie 2800 lokali mieszkalnych w ŻSM, 1.209 z nich posiadało zadłużenie jednomiesięczne. ŻSM traktuje tę grupę jako dłużników przypadkowych, ich partycypacja w tworzonym długu to niecałe 9%. Najtrudniejsza jest sytuacja około 300 rodzin z zadłużeniem czynszowym powyżej 6 miesięcy, dług zarejestrowany na ich koncie to ponad 2 mln.zł. Dlatego postanowiono zaostrzyć działania windykacyjne. W ostatnim kwartale 2004 roku zwolniono 5 lokali zastępczych, z których wcześniej eksmitowano rodziny wykluczone ze spółdzielni. Do tych lokali eksmitowano kolejne rodziny. Obok ciągłych akcji wysyłania monitów wzywających do zapłaty zadłużenia, skierowano też 190 spraw do Sądu w systemie nakazowym, a także odłączono system telewizyjny w około 700 lokalach, u których zadłużenie czynszowe było ponad 3-miesięczne, zaostrzając jednocześnie warunki jego ponownego podłączenia. W jednym z najnowszych budynków na osiedlu Piękna, gdzie rozwiązania techniczne to umożliwiają, 7 lokali odłączonych zostało od dostawy wody. Wszystkie wymienione powyżej działania pozwalają uzyskiwać zamierzone efekty.

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa swe dalsze działania związane z zadłużeniem czynszowym zamierza opierać na uzyskiwanych dotychczas doświadczeniach. Liczy przy tym na pomoc gminy w zakresie przygotowywania lokali socjalnych dla oczekujących ludzi z orzeczonymi wyrokami eksmisyjnymi.

Znaczącym źródłem pomocy jest również system dodatków mieszkaniowych. Z dniem 1 lutego 2004. Uchwałą Rady Miasta zmniejszony został poziom bazowy kwoty opłat czynszowych, od którego udzielany jest dodatek mieszkaniowy. Pomoc Gminy w 2004 r. była niższa o ponad 1 mln. zł. od poziomu 2003 r. Dopłatę do mieszkań w łącznej wysokości 1.760,674,52 zł otrzymało około 1000 rodzin (w 2003 r. dodatek otrzymało około 1500 rodzin na łączną kwotę 2,81 mln zł.)

3.2.6.Działalność finansowa w ŻSM.

Działalność finansowa spółdzielni oparta jest na planach gospodarczo-finansowych, sporządzanych przez Zarząd na początku każdego roku każdego w oparciu o wykonanie roku ubiegłego oraz przewidywany wzrost kosztów roku bieżącego. Plany te przedstawiane są Radzie Nadzorczej do zatwierdzenia. Na ich bazie powstaje wysokość opłat za lokale i cały system finansowy Spółdzielni.

Spółdzielnia prowadzi działalność bezwynikową - oznacza to, że wynik finansowy ustalony na koniec okresu sprawozdawczego odnoszony jest zgodnie z ustawą „Prawo spółdzielcze” na konto rozliczeń międzyokresowych do rozliczenia w roku następnym.

Roczne sprawozdanie finansowe jest dokumentem obrazującym w sposób syntetyczny działalność jednostki a przede wszystkim stan jej gospodarki finansowej.

Roczne sprawozdanie finansowe podlega badaniu przez biegłego rewidenta, a po zatwierdzeniu przez Zebranie Przedstawicieli, ogłoszeniu w Monitorze Spółdzielczym.

Na dzień sporządzenia sprawozdania nie są znane zdarzenia zagrażające kontynuowaniu przez Spółdzielnię dalszej działalności.

Na wynik działalności spółdzielni składa się:

-wynik działalności statutowej,

-wynik działalności finansowej i operacyjnej,

-obowiązkowe obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych.

W 2004 roku wystąpił w spółdzielni wynik bilansowy netto w wys. 113.893,05 zł (uzyskany po zmniejszeniu wyniku finansowego brutto w wys. 114.810,05 zł o podatek dochodowy w wysokości 917,- zł.)

Tabela 13 - Zestawienie kosztów razem za 9 miesięcy 2004 r. w porównaniu z planem 2004 r

Lp.	Wyszczególnienie	Plan 2004 r.	Koszty za 9 m-cy 2004	% Wykonania
1 2 3 4	Eksploatacja i pozostałe l.m. i l.uż. co, ccw. l.m. l.uż. Dźwigi osobowe Działalność społ.-wych.	18.165.559,59 10.000.000,00 391.618,75 851.624,37	13.418.667,17 6.721.106,62 258.928,82 618.616,40	73,86 67,21 66,11 72,63
Razem w tym: koszty zarządzania		29.408.802,71 2.700.000,00	21.017.319,01 2.042.315,22	71,46 75,64

Porównując koszty z okresu od stycznia do września 2004 r., z planami ŻSM, na tenże właśnie rok, odnotowano wykonanie ich średnio w 70%. Ponieważ do końca roku został 1 kwartał można było spodziewać się, że założony plan na 2004r zostanie zrealizowany w 100% . 

Tabela 14 - Środki pieniężne na 30.09.2004 r.

KASA	17.510,32
Rachunek obrotowy( wkłady, czynsz)	1.696.729,41
Rachunek w PEKAO S.A.	221,03
Rachunek w Kredyt Banku	129.134,97
Lokaty	3.626.008,26
Fundusz socjalny	76.415,18
RAZEM	5.546.082,17

ŻSM nie gromadzi pieniędzy w kasie. Kasa przyjmuje tylko wszelkie opłaty od lokatorów za czynsz, wodę, opłatę wkładów, opłatę za garaż i inne. Środki pieniężne nie są gromadzone w kasie, lecz ŻSM przekazuje je na lokaty.

Następnie przedstawiono rozliczenie całej działalności ŻSM w 2004 roku

Tabela 15 - Rozliczenie działalności finansowej ŻSM w 2004 roku

Lp.	Tytuł	Koszty	Sprzedaż
1.	Eksploatacja i pozostałe Opłaty l.m. l.uż.	17.882.439,13	17.814.655,11
2.	Koszty i przychody usługi niematerialne	6.821,02	47.171,77
3.	Dźwigi osobowe	322.157,32	317.300,46
4.	Koszty co. i ccw. l.m.	9.551.866,65	9.551.866,65
5.	Koszty co. i ccw. l.uż.	192.656,47	192.656,47
6.	Działalność Społeczno.-Wychowawcza	836.622,80	791.875,12
7.	Garaże	172.019,01	172.019,01
	Razem działalność statutowa	28.964.582,40	28.887.544,59
8.	Koszty i przychody finansowe	41.578,67	285.597,49
9.	Koszty i przychody operacyjne	161.673,12	32.464,35
	OGÓŁEM	29.167.834,19	29.205.606,43

W 2004 roku koszty eksploatacji przewyższyły naliczenia o 67.784,02 zł. Podobnie było w sytuacji, jeśli chodzi o dźwigi osobowe tu koszty przewyższyły naliczenia o 4.856,86zł. Jeśli mowa o działalności społeczno - wychowawczej tu także koszty były większe niż naliczenia o 44.747,68zł.

Koszty i przychody usługi niematerialne- tu sytuacja była odwrotna naliczenia przewyższyły koszty o 40.350,75zł.

Koszty co. i ccw. lokali mieszkalnych i lokali użytkowych oraz garaże- w tych kwestiach koszty były równe naliczeniom.

Biorąc pod uwagę całą działalność statutową to koszty były większe, a niżeli naliczenia.

Koszty i przychody finansowe- naliczenia przewyższały koszty o 244.018,82 zł.

Koszty i przychody operacyjne- koszty przewyższały naliczenia o 129.208,77zł.

Porównując ogólnie, ŻSM poniosła mniejsze koszty niż naliczenie.

3.2.7. Plany ekonomiczne ŻSM na 2005 rok

Tegoroczne plany ekonomiczne Spółdzielni oparto na następujących założeniach:

1. Utrzymania na niezmienionych (przez kolejny czwarty rok) poziomach stawek opłat miesięcznych za lokale mieszkalne, które nadal wynoszą:

- eksploatacja - 1,60 zł/m² p.uż.

- opłata na USM - 0,08 zł/m² p.uż.

- fundusz remontowy - 1,00 zł/m² p.uż.

- działalność społ-wychow. - 0,16 zł/m² p.uż.

Razem składniki eksploatacji - 2,84 zł/m² p.uż.

- opłaty za TV (pakiet podstawowy) - 9,00 zł/lokal

- wywóz nieczystości - 4,60 zł/osobę

- dźwigi -10,00 zł/osobę

- dozór i remonty inst. Gazowej - 7,00 zł/lokal

2. Utrzymania obowiązujących w IV kwartale 2004r. poziomów opłat za media dostarczane do lokali, w tym:

• opłat za koszty stałe dostawy ciepła,

• zaliczek za ogrzewanie (ustalonych indywidualnie dla każdego lokalu),

• zaliczek za wodę zimną (indywidualne zużycie w każdym lokalu),

• opłaty za gaz w budynkach z systemem bezgazomierzowym, rozliczane na osobę ze wskazań gazomierza głównego.

3. Utrzymania kosztów zarządzania założonych w stawce na poziomie z roku

ubiegłego.

4. Zmian w stawce opłat za:

• Dostawę zimnej wody w systemie ryczałtowym (39,69 zł/osobę),

• Podgrzanie wody w systemie ryczałtowym (56 zł/osobę),

• Opłatę stałą za podgrzanie wody (8,60 zł/lokal),

• Opłatę roczną za garaż (339,70 zł.)

W sumie, przyjęty na 2005r. plan kosztów Spółdzielni ŻSM zamyka się kwotą 29.656,000 zł. W kosztach tych przewiduje się już teraz między innymi, 10.250,000 zł. na zakup energii cieplnej, 450.000 zł. na energię elektryczną, 980,000 zł na utrzymanie stanu sanitarnego i sprzątanie, 1.154,000.zł. na opłaty na rzecz gminy( podatki i wieczyste użytkowanie gruntów), 3.510,000.zł. na koszty wody i kanalizacji, zaś 4.310,000.zł. przewidziano już na działania remontowe budynków.

3.3. Inwestycje w Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

3.3.1. Inwestycje spółdzielcze w 2003 roku

Działania inwestycyjne w 2003 roku ŻSM realizowała zgodnie z planem inwestycyjnym, obejmującym:

1. budowę garaży na osiedlu Żeromskiego, oraz na osiedlu Piękna,

2. budowę kompleksu handlowo-usługowego, obejmującą również przebudowę budynku administracji, znajdującym się przy ulicy Izy Zielińskiej 36,

3. kontynuację budowy II etapu kompleksu mieszkaniowego na osiedlu Piękna,

4. kontynuację inwestycji obejmujących jednorodzinne budownictwo w zabudowie wolnostojącej przy ulicy Spółdzielczej oraz Skrowaczewskiego, a także w zabudowie szeregowej przy ulicy 11-go listopada.

Efektem wyżej wymienionych działań jest zakończona budowa 33 boksów garażowych na osiedlu Żeromskiego, wykonanych w technologii tradycyjnej, oraz 10 boksów na osiedlu Piękna, wykonanych z elementów prefabrykowanych żelbetowych.

W okresie lipiec 2003 - czerwiec 2004 zrealizowano kompleks handlowo-usługowy obejmujący też przebudowę budynku administracji przy ul. Izy Zielińskiej 36. Użytkownicy nowo zrealizowanych obiektów to: Poczta Polska, Firma P.P.U. Romex, świadcząca usługi konserwatorskie na rzecz spółdzielni, a także zakład elektroniki „ISKO”.

W 2003 roku ŻSM przygotowywała się do realizacji II etapu budowy kompleksu mieszkaniowego na osiedlu Piękna, obejmującego dwa budynki mieszkalne wielorodzinne, o łącznej liczbie 39 mieszkań. Wykonawca - Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane Sp.z.o.o. - rozpoczął realizację tej inwestycji po podpisaniu przez ŻSM umowy kredytowej z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Mieszkania te, to lokale użytkowane na zasadach lokatorskich, bez prawa przekształcenia na własnościowe.

W 2003 r. ŻSM kontynuowała budowę domów jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej przy ulicy Spółdzielczej oraz Skrowaczewskiego. Budowa ta została w całości sfinansowana z środków przyszłych użytkowników.

W drugiej połowie 2003 roku zakończono także budowę II etapu 5-ciu segmentów domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, mieszczących się przy ulicy 11-go Listopada.

3.3.2. Inwestycje spółdzielcze w 2004 roku.

W 2004 roku dokończono realizację II etapu kompleksu mieszkaniowego na osiedlu Piękna. Inwestycja ta była finansowana przy udziale kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Wartość całej inwestycji wyniosła 2,2 mln zł, w tym udział kredytu z KFM stanowił 69,97 % tj. 1,6 mln zł., a pozostałą część 30,03% stanowiły wkłady mieszkaniowe członków w wysokości 0,7 mln zł. Cena m² powierzchni użytkowej lokalu zróżnicowana w zależności od kondygnacji wyniosła średnio 1514 zł.

Duże zainteresowanie mieszkańców Żyrardowa nabywaniem oferowanych mieszkań w systemie lokatorskim, było przyczyną podjęcia w 2004 roku, przez ŻSM przygotowań organizacyjno- finansowych do rozpoczęcia realizacji III etapu kompleksu.

W 2004 roku dokonano także modernizacji budynku Administracji w Północnej Dzielnicy Mieszkaniowej. Modernizację tą dokonano po zrealizowaniu obiektu Poczty Polskiej, w grudniu 2003 roku, a także obiektów firmy ISKO i ROMEX, ukończonych w kwietniu 2004 roku. Efekt owej modernizacji to utworzenie nowoczesnego zespołu obiektów usługowych służących do kompleksowej obsługi mieszkańców Północnej Dzielnicy Mieszkaniowej.

W 2004 r. podjęto także przygotowania mające na celu wybudowę garaży przy ulicy Jedności Robotniczej na osiedlu Wschód, a przyczyną podjęcia tej inwestycji było ogromne zainteresowanie mieszkańców tą właśnie lokalizacją.

W 2004 r. zakończono budowę domów jednorodzinnych na osiedlu Łąkowa i uzyskano decyzję użytkowania trzech domów, a sześć jest jeszcze w trakcie budowy. W tym samym też roku ŻSM ukończyła na osiedlu Batorego pierwszy z zespołów w zaprojektowanym kompleksie o 10 segmentach.

3.3.3. Inwestycje w 2005 roku i plany na przyszłość

Rok 2005 to budowa kompleksu lokali użytkowych w Centrum na ulicy Okrzei. Obecnie odbył się już przetarg. Cena jednego m² to 4 tys. zł. Budynek ten, to budynek 3 piętrowy z lokalami o różnych powierzchniach.

Kolejne lata to między innymi budowa III etapu kompleksu mieszkaniowego na osiedlu Piękna. W tym jeszcze roku, jeśli spółdzielnia uzyska kredyt z KFM, to rozpocznie trzeci etap budowy. Mają powstać kolejne 2 wieże z łącznikami, lokale o powierzchni: 32,5 m², 32,7 m²; 44 m²; 44,2 m²; oraz 64 m². Większość z tych mieszkań to kawalerki z oddzielną garderobą i balkonem, kuchnią i pokojem. Mieszkania dwupokojowe są dwupoziomowe, z antresolą. Zaleta owych mieszkań to całkowite wykończenie: panele, glazura, terakota, wszystkie będą miały kuchnie elektryczne. Oddanych ma być 142 mieszkań, a już na obecną chwilę jest 144 chętnych, głównie ze względu na niską cenę. Głównie interesują się tymi mieszkaniami ludzie młodzi, oraz osoby starsze, emeryci i renciści, którzy nie mogą sobie pozwolić na kupno mieszkania, a nie chcą też wynajmować lokalu.

ŻSM przewiduje, że mieszkania te zostaną oddane do użytku pod koniec 2006roku. Ze względu na duże zainteresowanie tego typu budownictwem spółdzielnia zamierza w dalszym ciągu realizować tego typu inwestycje.

ŻSM ma w planach także dalszą kontynuacje zespołów mieszkaniowych na osiedlu Batorego w zaprojektowanym kompleksie o 10 segmentach.

Ze względu na duże zainteresowanie mieszkańców boksami garażowymi spółdzielnia prowadzi także rozważania nad podjęciem działań przygotowawczych w tej kwestii.

Podsumowanie

Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa powstała w 1958 roku. Była odpowiedzią na zapotrzebowanie mieszkańców Żyrardowa na samodzielne mieszkania.

W pierwszych latach swego działania ŻSM funkcjonowała świetnie, była monopolistą w dostarczaniu mieszkań ludności Żyrardowa.

Trudne czasy zaczęły się razem z okresem realizacji reform ustrojowych w Polsce. Spółdzielnia, mimo licznych uwarunkowań niekorzystnie oddziaływujących na życie gospodarcze umiała przetrwać trudny okres reform, a nawet wykorzystać nowe horyzonty, To właśnie wtedy ŻSM wybudowała niemal, że 50% całego swego zasobu mieszkaniowego.

W latach 90-tych w spółdzielniach dominowały zachowania defensywne, nastawienie „na przetrwanie”. W wielu spółdzielniach brakowało podstawowej wiedzy z zakresu funkcjonowania spółdzielni w warunkach rodzącej się gospodarki rynkowej.

Po nowelizacji Ustawy Prawo spółdzielcze w 1994 r., spółdzielnie zaczęły podejmować inicjatywy dostosowujące ich działalność do mechanizmów rynkowej gospodarki.. Można było zaobserwować zmiany w zasadach zarządzania spółdzielniami, próby wprowadzenia nowoczesnej organizacji.

Praktycznie oznacza to, że pozostały na rynku te spółdzielnie, które zachowały się elastycznie i szybko przyswoiły sobie reguły orientacji rynkowej we wszystkich jej przejawach.

Wraz z postępem reform zmieniała się także świadomość lokatorów i członków Spółdzielni, ŻSM musiała dostosować się do zmian rynkowych i zmian światopoglądowych lokatorów.

ŻSM inwestuje z rozwagą, wychodząc na potrzeby swych członków. Nacisk kładzie na budowę lokali usługowych, a także tanich lokali mieszkalnych. Ostatnio budowany kompleks KFM stał się szansą dla wielu mieszkańców Żyrardowa, tak jak w przeszłości tanie samodzielne mieszkania.

ŻSM odpowiada na potrzeby, uwzględniając mechanizmy zarządzania gospodarką rynkową.

W ostatnim okresie ŻSM przeniosła ciężar działalności z inwestowania na gospodarowanie istniejącymi zasobami. Szare blokowiska przeobrażają się w ocieplone kolorowe bloki, które zmieniają nie tylko zasoby spółdzielni, ale także cały obraz miasta Żyrardowa. Spółdzielnia w całych zasobach wymieniła wodomierze. Z uwagi na trudną sytuację gospodarczą w kraju, odbijającą się na lokatorach, od 3 lat nie był podwyższany czynsz. Wizytówką ŻSM są dwa domy kultury cieszące się popularnością wśród mieszkańców Żyrardowa.

ŻSM nie poprzestaje na dostarczaniu usługi mieszkaniowej, działa w interesie swych członków stając się profesjonalnym zarządcą.

Przemiany w polskiej gospodarce, wejście do Unii Europejskiej, ciągła konkurencja, to przykładowe procesy wymuszające zmianę sposobu gospodarowania.

Pracownicy ŻSM to osoby otwarte, o wysokich kwalifikacjach i kompetencjach, dostrzegające problemy lokatorów.

ŻSM, aby przetrwać musiała zmienić „tok myślenia” i dostosować się do standardów rynkowych. W chwili obecnej ŻSM zajmuje czołowe miejsce w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi na rynku w Żyrardowie. Może być przykładem dla wielu spółdzielni.

Osłabienie tempa rozwoju gospodarki w 2000 i 2001 roku wyraźnie odbiło się na efektywności spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. Nie wszystkim spółdzielniom mieszkaniowym uda się utrzymać pozycje na rynku, bowiem niewiele z nich oferuje kompleksowe i profesjonalne zarządzanie i gospodarowanie nieruchomościami.

ŻSM staje wobec nowych wyzwań mających swe źródło w wyłaniającej się tzw. „nowej gospodarce”, której wyznacznikami są wiedza, transformacja, integracja, globalizacja i informatyzacja. Owe nowe zadania i nowe sytuacje wymuszają na spółdzielni przystosowanie się do wielu zmian.

Przyszłość ŻSM jest swoistym wyzwaniem. Podczas gdy inne spółdzielnie nie radzą sobie na rynku, ŻSM zdołała się dostosować do nowych warunków, a to rokuje dobre perspektywy na przyszłość.

Bibliografia

1. Bończak - Kucharczyk E., „ Zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi ”, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2000 r.

2. Dyka S., Grzegorzewski P. „ Zarządzanie spółdzielnią”, wydawnictwo Difin, Warszawa 2000 r.

3. Dziczek S.„ Spółdzielnie mieszkaniowe: komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych”, wydawnictwo prawnicze Lexis Nexis, Warszawa 2002 r.

4. Encyklopedia organizacji i zarządzania, PWE, Warszawa 1982 r.

5. Griffin R. W. „Podstawy zarządzania organizacjami” Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1996 r.

6. Materiały szkoleniowe ŻSM

7. Pawelec J. „Bariery profesjonalnego zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi”, Miesięcznik- Nieruchomości C.H. Beck, Wrzesień 2003 r..

8. Projekt planów ekonomiczno- technicznych ŻSM na 2000 r.

9. „Spółdzielczość we współczesnej gospodarce”, Opracowanie pod redakcją naukową S. Dyki, SGH, Warszawa 1998 r.

10. Sprawozdanie zarządu z działalności Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej za 2004 r.

11.Statut Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, tekst jednolity uwzględniający zmiany wprowadzone Uchwałą nr 3/ 2003 Zebrania Przedstawicieli ŻSM z dnia 12.12. 2003 r.

12. Stolińska-Janic J., „Różnorodność form spółdzielczych w gospodarce rynkowej”, Warszawa 1992 r.

13.Stoner J.A.F., Wankel Ch., „Kierowanie”, PWE, Warszawa 1994 r.

14. Strona internetowa: http://zsm-zyrardow.com.pl/

15. Sztukowski J.-„Zarządzanie spółdzielnią mieszkaniową”, miesięcznik „Domy Spółdzielcze”, Warszawa 2003 r.

16. Ustawa z dnia 16 września 1982 roku, Prawo Spółdzielcze( Dz.U.95.54.288)

17. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku, O zmianie ustawy-Prawo spółdzielcze oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz.U.Nr 90, poz.419)

18.Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. O ochronie danych osobowych (Dz. U. z 1997 r. nr 133, poz. 883.)

19.Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( Dz.U.01.4.27)

20. „Zasady etyki spółdzielczej”, Biuletyn informacyjny ŻSM

21.Zieleniewski J., „Organizacja zespołów ludzkich, Wstęp do teorii organizacji kierowania” Warszawa 1964 r.

Spis tabel

„ Zasady etyki spółdzielczej”, Biuletyn informacyjny ŻSM

S. Dyka, P. Grzegorzewski „ Zarządzanie spółdzielnią”, Difin, Warszawa 2000, str. 20

Dz.U.Nr 90, poz.419

S. Dyka, P. Grzegorzewski „Zarządzanie spółdzielnią”, Difin, Warszawa 2000, str. 14

S. Dyka, P. Grzegorzewski „ Zarządzanie spółdzielnią”, Difin, Warszawa 2000, str. 20

S. Dyka, P. Grzegorzewski „Zarządzanie spółdzielnią”, Difin, Warszawa 2000, str.31

S. Dyka, P. Grzegorzewski „Zarządzanie spółdzielnią”, Difin, Warszawa 2000, str. 34

J. Zieleniewski, Organizacja zespołów ludzkich, Wstęp do teorii organizacji i kierowania, Warszawa 1964,

s. 339-340

Encyklopedia organizacji i zarządzania, PWE, Warszawa 1982, s.609

Ricky W. Griffin „ Podstawy zarządzania organizacjami” Wydawnictwo Naukowe PWN , Warszawa 1996, s. 38

J.Stolińska-Janic, Rożnorodność form spółdzielczych w gospodarce rynkowej, Warszawa 1992, s.20

J. Sztukowski Zarządzanie spółdzielnią mieszkaniową, miesięcznik „Domy Spółdzielcze”, Warszawa 2003

Tamże.

J. Pawelec „Bariery profesjonalnego zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi” ,Miesięcznik Nieruchomości C.H. Beck, Wrzesień 2003.

STATUT Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, tekst jednolity uwzględniający zmiany wprowadzone Uchwałą nr 3/ 2003 Zebrania Przedstawicieli ŻSM z dnia 12.12. 2003r.

STATUT Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, tekst jednolity uwzględniający zmiany wprowadzone Uchwałą nr 3/ 2003 Zebrania Przedstawicieli ŻSM z dnia 12.12. 2003r.

STATUT Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, tekst jednolity uwzględniający zmiany wprowadzone Uchwałą nr 3/ 2003 Zebrania Przedstawicieli ŻSM z dnia 12.12. 2003r.

STATUT Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, tekst jednolity uwzględniający zmiany wprowadzone Uchwałą nr 3/ 2003 Zebrania Przedstawicieli ŻSM z dnia 12.12. 2003r.

STATUT Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, tekst jednolity uwzględniający zmiany wprowadzone Uchwałą nr 3/ 2003 Zebrania Przedstawicieli ŻSM z dnia 12.12. 2003r.

STATUT Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, tekst jednolity uwzględniający zmiany wprowadzone Uchwałą nr 3/ 2003 Zebrania Przedstawicieli ŻSM z dnia 12.12. 2003 r.

STATUT Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, tekst jednolity uwzględniający zmiany wprowadzone Uchwałą nr 3/ 2003 Zebrania Przedstawicieli ŻSM z dnia 12.12. 2003 r.

Tamże

Dz. U. z 1997 r. nr 133, poz. 883. Art.1.

Strona internetowa: http://zsm-zyrardow.com.pl/

Art. 76. ustawy- Prawo spółdzielcze

Strona internetowa: http://zsm-zyrardow.com.pl/

43

---