1. Zarządzanie nieruchomościami:

· Co to jest?

Zarządzanie i administrowanie nieruchomością polega na codziennej i systematycznej obsłudze nieruchomości w zakresie administracyjnym, technicznym i finansowym.

W ramach obsługi administracyjnej prowadzi się czynności polegające na codziennej obsłudze nieruchomości, sprzątaniu budynków i terenów wokół nich, odśnieżaniu w czasie zimy, przyjmowaniu zgłoszeń od użytkowników nieruchomości o występujących usterkach

i nieprawidłowościach, organizowaniu spotkań użytkowników z właścicielami nieruchomości.

· Planowanie

Do tej kategorii czynności zalicza się również cały proces planistyczny. Dla nieruchomości sporządza się plan roczny, który podlega uzgodnieniu i zaaprobowaniu przez właścicieli. Stanowi to podstawę działania zarządcy w danym roku.

W ramach planu określa się między innymi:

I. Planowane źródła przychodów z nieruchomości wraz z orientacyjną ich wielkością;

II. Planowane koszty utrzymania nieruchomości;

III. Planowane przedsięwzięcia inwestycyjne i remontowe;

IV. Źródła finansowania ewentualnych niedoborów, powody powstania niedoborów lub nadwyżek;

V. Określenie potencjalnych możliwości obniżenia kosztów;

Prawidłowo wykonany plan jest dużym ułatwieniem w funkcjonowaniu nieruchomości. Ponadto zarządca sporządza i przechowuje umowy z dostawcami usług i mediów, najemcami, dzierżawcami. Sprawuje również bezpośrednia nadzór nad dostawcami usług i mediów, rozlicza z zawartych umów.

do góry

· Techniczne utrzymanie nieruchomości

W zakresie technicznego utrzymania nieruchomości prowadzona jest codzienna obsługa nieruchomości poprzez dokonywanie prac konserwacyjnych. Systematycznych przeglądów wymagają instalacje i urządzenia techniczne w budynku.

do góry

· Inwestycje i remonty

Zarządca przygotowuje również dokumenty związane z procesem inwestycyjnym i remontowym. Wykonuje lub zamawia programy robót, dokumentację techniczną i projektową, uzyskuje stosowne pozwolenia , zaświadczenia i uzgodnienia wynikające z ustawy z dnia 7.07.1994 r. - prawo budowlane.

Organizuje i nadzoruje również proces realizacji i rozliczenia inwestycji i remontów. Zarządca prowadzi także książkę obiektu budowlanego oraz przechowuje i aktualizuje dokumentację techniczną nieruchomości.

Zarządca organizuje i dokonuje okresowych przeglądów urządzeń i instalacji technicznych przewidzianych przez obowiązujące ustawy i rozporządzenia -osobiście z udziałem osób posiadających stosowne uprawnienia : budowlane, sanitarne, gazowe, energetyczne.

W ramach przeglądów rocznych i pięcioletnich dokonuje się dokładnego sprawdzenia budynków wraz z wyposażeniem. Wyniki przeglądów przechowywane są w formie protokołów w książkach obiektu budowlanego. Stanowią one podstawę do planowania robót inwestycyjnych i remontowych w nieruchomości.

do góry

· Obsługa finansowa

W ramach obsługi finansowej zarządca prowadzi księgi rachunkowe lub w inny sposób, uzgodniony z właścicielem sposób, dokumentuje operacje finansowe zachodzące w nieruchomości. W ramach tych obowiązków przyjmuje , rozlicza i opłaca faktury od dostawców. Sporządza wszystkie obowiązujące rozliczenia z urzędami skarbowymi, ZUS, GUS.

Prowadzi ewidencję przychodów na indywidualnych kontach rozrachunkowych dla poszczególnych użytkowników nieruchomości. Ewidencja ta obejmuje zarówno dowody księgowe określające potencjalne przychody jak i faktycznie otrzymane dowody zapłaty.

Nadzoruje terminowość wpłat, nalicza ustalone w umowach odsetki, wysyła wezwania do zapłaty, sporządza dokumenty niezbędne do windykacji należności przez właściciela. Obsługuje rachunek bankowy nieruchomości, poprzez składanie poleceń przelewu oraz odbieranie wyciągów bankowych.

Zarządca co roku sporządza sprawozdanie finansowe oraz zestawienie obrotów i sald. Dokumenty te charakteryzują sytuację finansową nieruchomości, pozwalają ocenić prawidłowość przyjętych założeń planistycznych, ustalić źródła i przyczyny niedoborów, określić potencjalne źródła przychodów lub obniżenia kosztów, ocenić pracę zarządcy.

do góry

2. Wspólnoty mieszkaniowe

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nie ma ona osobowości prawnej, może jednak nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Wspólnota nie posiada odrębnego majątku. W całości należy do właścicieli lokali. Odpowiadają oni za jej zobowiązania do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej. Wspólnoty mieszkaniowe zaczęły powstawać w 1995 roku po wejściu w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Wspólnoty nie zakłada się, lecz powstaje ona z mocy prawa w budynku mieszkalnym, w którym sprzedano choć jeden lokal. Wystarczy zatem, że jest dwóch właścicieli: nabywca lokalu i sprzedający, który posiada resztę lokali. Lokalami mogą być zarówno mieszkania, jak sklepy, biura, lokale gastronomiczne i usługowe, garaże.

Wspólnota może być dwojakiego rodzaju: duża i mała. Dużą istnieje w budynku, gdzie znajduje się minimum osiem lokali, mała - tam gdzie jest maksimum siedem. Duże wspólnoty działają na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, a w sprawach w niej nie uregulowanych- wg przepisów kodeksu cywilnego.

Małe wspólnoty obowiązują przepisy o współwłasność wg kodeksu cywilnego, chyba że właściciele zdecydują się zarządzać swoją nieruchomością na podstawie ustawy o własności lokali.

do góry

3. Podstawy prawne:

VI. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(Dz. U. z 2000 r. nr 46 poz.543)

VII. Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokalu (Dz. U. Nr 85 poz.388 z póź. zmianami)

VIII. Ustawa z dnia 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmiana Kodeksu cywilnego

IX. Dodatki mieszkaniowe (Dz. U. z 2001 r. nr 71 poz. 734)

do góry

Zarządzanie Nieruchomościami

Do czego potrzebny zarządca nieruchomości?

To nowy zawód. Zarządca wyręcza właścicieli różnego rodzaju budynków (od domków jednorodzinnych po biurowce i hale produkcyjne włącznie) w sprawach koniecznych dla prawidłowego użytkowania budynków, niezbędnych przeglądów i napraw wynikających z przepisów oraz z oczekiwań właściciela.

Zarządca posiada licencję zawodową nadaną przez organ państwowy- Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast . Licencja potwierdza przygotowanie zawodowe tj. znajomość przepisów, praktykę i zdany egzamin.

W czym może pomóc zarządca?

Zarządca może zadbać o przeróżne czynności

najprostsze: jak utrzymanie czystości, zadbać o zieleń;

pilnować terminów wymaganych przeglądów, zadbać o właściwą ich dokumentację;

skomplikowane i wymagające zaufania jak doradztwo w ubezpieczeniu budynków i mienia, pozyskaniu kredytów na cele budowlane i remontowe;

zarządca posiadając szerokie kontakty może również pomóc w wielu sprawach nie związanych bezpośrednio z budynkami

Czy to kosztowne i ile można na tym stracić?

Zarządca doradza właścicielowi, jak ograniczyć koszty eksploatacji, jak zwiększyć zyski z nieruchomości, a także jak zapewnić właścicielowi zadowolenie z jego nieruchomości.

Zarządca blisko współpracuje z właścicielem, uzgadnia zakres i koszt wykonywanych czynności. Jest ubezpieczony na wypadek wyrządzenia właścicielowi szkody.

Zarządca posiadając wiedzę chroni właściciela przed popełnieniem błędów, których konsekwencje mogą być daleko kosztowniejsze niż wynagrodzenie zarządcy.

Praca pochodzi z serwisu www.e-sciagi.pl

---