Olsztyn dn. 26.11.2015

Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie

Wydział Geodezji, Inżynierii Przestrzennej i Budownictwa

Katedra Planowania i Inżynierii Przestrzennej

Sprawozdanie nr 2

Wycena gruntów rolnych zabudowanych i niezabudowanych metodą wskaźników szacunkowych gruntów oraz gruntów rolnych niezabudowanych metodą porównywania parami

Wykonała:

Grupa 2 GiSzN IV

1. Zestawienie danych o strukturze gruntów rolnych wycenianej nieruchomości

Obręb	Numer	Rodzaj użytków	Klasa	Powierzchnia
	mapy	Działki
Porbady		63	Ps	V
			Ps/B
		111/12	Ps	V
			Ł	V
			Rw
		134	R	V
				Razem

1. Wycena gruntów rolnych zabudowanych i niezabudowanych metodą wskaźników szacunkowych gruntów.

gdzie:

N_i – wskaźnik szacunkowy klasy użytku

P_i – powierzchnia konturu

C – rynkowa cena decytony żyta na rynku lokalnym

V_i- współczynnik korygujący

Obliczenia:

1. Wielkości współczynników korygujących przyjętych cech rynkowych do wyceny gruntów rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntów.

Lp.	Cecha	Stopnie gradacji	Współczynnik korygujący
1.	Położenie w stosunku do głównych dróg	Bardzo dobre Dobre Średnie Słabe Bardzo słabe	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
2.	Jakość dróg dojazdowych	Jezdnia asfaltowa Droga utwardzona Droga ulepszona Droga gruntowa lepsza Droga gruntowa gorsza	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
3.	Zagrożenie erozją	Nie występuje Słabe Średnie Duże Bardzo duże	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
4.	Trudność uprawy (zakamienienie, zakrzaczenie itp.)	Brak Słaba Średnia Duża Bardzo duża	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
5.	Kultura rolna (nawożenie, wykonywane zabiegi agrotechniczne)	Wysoka Duża Średnia Słaba Niska	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
6.	Wielkość zanieczyszczeń środowiska	Brak Słaba Średnia Ponad przeciętna Duża	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
7.	Struktura użytków gruntowych (rozdrobnienie użytków, stosunek powierzchni gr. ornych do uż. rolnych lub pow. nieruchomości)	Oczekiwana Poprawna Nieoczekiwana	0,1 0,00 -0,1
8.	Występowanie urządzeń melioracyjnych	Spełniają wymagania lub nie ma potrzeby Występują ale zaniedbane Potrzeba, a brak	0,00 -0,1 -0,2
9.	Występowanie urządzeń utrudniających agrotechnikę( np. liczba naziemnych elementów infrastruktury technicznej w stosunku do powierzchni działki lub nieruchomości)	Brak Pojedyncze Dużo	0,00 -0,02 -0,1

1. Ustalenie współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości

Współczynnik	Wartość
V1	0,05
V2	0,1
V3	0,1
V4	0,1
V5	0,05
V6	0,1
V7	0,00
V8	0,00
V9	0,00
Suma	0,5

1. Wycena gruntów rolnych zabudowanych i niezabudowanych metodą wskaźników szacunkowych gruntów.

W_RV=25*0,98* 53,75 *(1+0,5)=1975,31zł

W_ŁV=25*1,15* 53,75 *(1+0,5)=2317,97zł

W_PsV=25*0,50* 53,75 *(1+0,5)=1007,81zł

W_PsV/B=110*0,28* 53,75 *(1+0,5)=2483,25zł

W_RW=50%*8*0,02* 53,75 *(1+0,5)=6,45zł

Suma= 7303,07zł= 7790zł

Wartość gruntów rolnych niezabudowanych i zabudowanych określona metodą wskaźników szacunkowych gruntów wynosi 7790 zł

Słownie: siedem tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt złotych

1. Wycena gruntów rolnych niezabudowanych metodą porównywania parami

1. Utworzenie bazy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej

Nr obiektu	Data t;ransakcji	Pow. działki [ha]	Cena 1 ha	atrybuty nieruchomości
				lokalizacja
1	XI.2013	4,16	19800	bdb
2	XI.2013	4,68	17600	słaba
3	I.2014	4,63	21800	bdb
4	II.2014	4,58	20700	db
5	I.2014	3,17	20900	db
6	II.2014	6,14	20600	db
7	II.2014	3,65	20800	bdb
8	III.2014	4,01	22800	bdb
9	III.2014	3,73	19800	db
10	III.2014	4,86	20100	db

Skala ocen dla cech rynkowych

Atrybuty	Ocena	Opis
Lokalizacja	bardzo dobra	Położenie nieruchomości niedaleko drogi głównej, ale z zachowaniem bezpiecznej odległości od źródeł zanieczyszczeń, położenie na terenach równinnych, działki położone po jednej stronie drogi głównej
	dobra	Położenie niedaleko głównej drogi, z niewielkim stopniem oddziaływania związanego z zanieczyszczeniami, położenie na terenach równinnych, działki po jednej stronie drogi głównej
	słaba	Bardzo utrudniony dojazd do drogi głównej, działki położone po obu stronach drogi głównej, ukształtowanie terenu górzyste lub bardzo pofałdowane
Bonitacja	dobra	Przewaga klasy I, II, IIIa dla gruntu ornego i I, II dla łąk trwałych i pastwisk
	średnia	Przewaga klasy IIIb, IVa, IVb dla gruntu ornego i III, IV dla łąk trwałych i pastwisk.
	Słaba	Przewaga klasy V dla gruntu ornego oraz łąk i pastwisk
Powierzchnia	Mała	0- 3 ,00 ha
	Średnia	3,01 ha – 4,00 ha
	duża	4,01 ha- 7 ha
Rozłóg	Korzystny	Wzajemne sąsiedztwo wszystkich użytków w działce jest korzystne
	Niekorzystny	Wszystkie lub co najmniej jedno sąsiedztwo użytków jest niekorzystne
Kultura rolna	bardzo dobra	Działki odpowiednio nawodnione i nawożone
	dobra	Działki odpowiednio nawodnione, miejscami wymagające nawożenia.
	Słaba	Działki podmokle lub wymagające nawodnienia i nawożenia

1. Analiza rynku na podstawie utworzonej bazy obiektów podobnych

- badanie trendu czasowego

gdzie:

r – współczynnik zmiany cen na skutek upływu czasu

Cp – cena działki sprzedanej później

Cw – cena działki sprzedanej wcześniej

Δt – odstęp czasu między transakcjami wyrażona w miesiącach

Ze względu na brak nieruchomości o takich samych atrybutach obliczenie trendu czasowego jest niemożliwe. Przyjęto zatem, na podstawie opinii oraz danych uzyskanych od rzeczoznawców majątkowych, średnią zmianę cen przypadającą na 1 miesiąc w wysokości +0,5 %. Dodatnia wartość współczynnika spowodowana jest aktualną sytuacją panującą na lokalnym rynku.

- aktualizacja cen na datę wyceny

Cenę skorygowaną oblicza się ze wzoru:

gdzie:

C_akt – cena zaktualizowana na datę wyceny

C – cena transakcyjna

r – współczynnik zmiany cen

Δt – odstęp czasu między transakcjami wyrażona w miesiącach

Nr obiektu	Data transakcji	Pow. działki [ha]	Cena 1 ha zaktualizowana	atrybuty nieruchomości
				lokalizacja
1	XI.2013	4,16	20988	bdb
2	XI.2013	4,68	18656	słaba
3	I.2014	4,63	22890	bdb
4	II.2014	4,58	21632	db
5	I.2014	3,17	21840	db
6	II.2014	6,14	21527	db
7	II.2014	3,65	21736	bdb
8	III.2014	4,01	23712	bdb
9	III.2014	3,73	20592	db
10	III.2014	4,86	21004	db

Na podstawie powyższej tabeli ustalono:

- cenę minimalną – C_min = 18656 zł/ha

- cene maksymalną – C_max = 23712 zł/ha

- różnicę między ceną maksymalną a minimalną – ΔC = 5056 zł

- określenie wag atrybutów

Wagi atrybutów oblicza się ze wzoru: gdzie:

C_W – cena działki o cesze wyższej

C_M – cena działki o cesze niższej

W_A – waga atrybutu

Obliczenie wag metodą rachunkową

- lokalizacja

brak

- bonitacja

- rozłóg

brak

- kultura rolna

- powierzchnia

Ze względu na brak możliwości dobrania par odpowiednich nieruchomości różniących się tylko jedną cechą dla następujących cech: lokalizacja, bonitacja, powierzchnia zastosowano metodę ankietową. Rezultaty i obliczenia wag dla poszczególnych cech w przeprowadzonej ankiecie zostały przedstawione poniżej.

Każdy z potencjalnych nabywców miał do dyspozycji 15 punktów które musiał rozdzielić na poszczególne cechy.

Lp.	Nazwa cechy	potencjalni nabywcy	Si	Waga cechy w %
		1	2	3
1	lokalizacja	4	5	5
2	bonitacja	3	4	3
3	powierzchnia	3	3	2
4	rozłóg	1	1	2
5	kultura rolna	4	2	3

Si – suma punktów uzyskana przez daną cechę

- obliczenie zakresu poprawek

Dla lokalizacji P = 29% * 5056zł = 1466zł

Dla bonitacji P = 25% * 5056zł = 1264zł

Dla powierzchni P = 21% * 5056zł = 1062zł

Dla rozłogu P = 9% * 5056zł = 455zł

Dla kultury rolnej P = 16% * 5056zł = 809zł

1. Wybór kilku nieruchomości porównawczych i porównanie ich z nieruchomością wycenianą

Do wyceny przyjęto następujące nieruchomości podobne:

-nieruchomość 5 o cenie 21840 zł/ha

-nieruchomość 7 o cenie 21736 zł/ha

-nieruchomość 9 o cenie 20592 zł/ha

Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych

Lp.	Cecha rynkowa	Wyceniana nieruchomość	Nieruchomość 5	Nieruchomość 7	Nieruchomość 9
1	Lokalizacja	Dobra	Dobra	Bardzo dobra	Dobra
2	Bonitacja	Słaba	Dobra	Średnia	Średnia
3	Powierzchnia	Średnia	Średnia	Średnia	Średnia
4	Rozłóg	Niekorzystny	Korzystny	Niekorzystny	Korzystny
5	Kultura rolna	Bardzo dobra	Bardzo dobra	Bardzo dobra	Dobra

Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych

Lp.	Cecha rynkowa	Waga cechy	Zakres kwotowy [zł/ha]	Poprawka [zł/ha] Nieruchomość 5	Poprawka [zł/ha] Nieruchomość 7	Poprawka [zł/ha] Nieruchomość 9
1	Lokalizacja	29	1466	0	-733	0
2	Bonitacja	25	1264	-1264	-632	-632
3	Powierzchnia	21	1062	0	0	0
4	Rozłóg	9	455	-455	0	-455
5	Kultura rolna	16	809	0	0	405
	Suma	100	5056	-1719	-1365	-682
	Cena skorygowana	20121	20371	19910
	Średnia cena skorygowana	20134

Obliczenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny

Całkowita wartość nieruchomości: 20134zł/ha * 3,12 ha = 67247,00zł ≈ 67000zł

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w gminie Jonkowo we wsi Porbady nr 11/2, wynosi: 67000 zł

Słownie: sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych

Wycena była przeprowadzona za pomocą podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Wyboru nieruchomości podobnych dokonano według następujących kryteriów: lokalizacja, bonitacja, powierzchnia, kultura rolna oraz rozłóg. Po uwzględnieniu tych czynników z bazy zostało wybranych 10 nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Na podstawie cen uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne obliczono wartość rynkową nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Wynosi ona 20134 zł/ha. Po przeliczeniu całkowita wartość nieruchomości wynosi: 67000 zł. Jest to wartość zbliżona do skorygowanych cen nieruchomości o podobnych cechach, zaktualizowana na dzień wyceny.