Rzeczowe komentarz Gniewek

Gniewek Edward

komentarz

Zakamycze 2001

Komentarz do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.64.16.93), [w:] E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001.

Stan prawny: 2001.07.01

 

Wykaz skrótów

 

Źródła prawa

k.c. - ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

k.p.c. - ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)

k.r.o. - ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.)

pr.bank. - ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. Nr 140, poz. 939 ze zm.)

pr.bud. - ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.)

pr.geod. - ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086)

pr.górn. - ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 27, poz. 96 ze zm.)

pr.not. - ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 22, poz. 91 ze zm.)

pr.rzecz. - dekret z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.)

pr.spółdz. - ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.)

pr.wodn. - ustawa z dnia 24 października 1974 r. - Prawo wodne (Dz.U. Nr 38, poz. 230 ze zm.)

u.g.n. - ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543)

u.k.w. - ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.)

u.o.d.k. - ustawa z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 98, poz. 1150 ze zm.)

u.o.g. - ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 16, poz. 78 ze zm.)

u.o.s. - ustawa z dnia 31 stycznia 1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska (t.j. Dz.U. z 1994 r. Nr 49, poz. 196 ze zm.)

u.w.l. - ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903)

u.z.p. - ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.)

u.z.r. - ustawa z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. Nr 149, poz. 703 ze zm.)

Czasopisma

Gaz.Sąd. - Gazeta Sądowa

GSiP - Gazeta Sądowa i Penitencjarna

KPP - Kwartalnik Prawa Prywatnego

NP - Nowe Prawo

ONSA - Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego

OSNC - Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna

OSNCP - Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna oraz Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych

OSP - Orzecznictwo Sądów Polskich

OSPiKA - Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych

OTK - Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego

Pal. - Palestra

PiP - Państwo i Prawo

PPH - Przegląd Prawa Handlowego

PS - Przegląd Sądowy

Rej. - Rejent

R.Pr. - Radca Prawny

SC - Studia Cywilistyczne

SP - Studia Prawnicze

Inne

Dz.U. - Dziennik Ustaw

M.P. - Monitor Polski

NSA - Naczelny Sąd Administracyjny

SN - Sąd Najwyższy

TK - Trybunał Konstytucyjny

Literatura: J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; S. Grzybowski, Prawo cywilne - zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; A. Klein, Elementy stosunku prawnego prawa rzeczowego, Wrocław 1976; T. Dybowski, Rzecz o stosunku prawnym prawa rzeczowego, PiP 1978, z. 5; S. Wójcik (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe - zarys wykładu, Warszawa 1980; E. Drozd, Numerus clausus praw rzeczowych (w:) Problemy kodyfikacji prawa cywilnego. Studia i rozprawy, red. S. Sołtysiński, Poznań 1990; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

 

1. Prawo rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym i podmiotowym

1. De lege lata spotykamy szeroką gamę różnorodnych stosunków prawnych dotyczących korzystania z rzeczy, regulowanych przepisami wielu gałęzi prawa (prawo cywilne, konstytucyjne, administracyjne, finansowe, karne). Również cywilnoprawne formy korzystania z rzeczy są niejednolite. Przybierają mianowicie postać praw podmiotowych bezwzględnych (prawo własności i inne prawa rzeczowe) bądź praw względnych (chociażby najem, dzierżawa, użyczenie). Rozdzielona jest równocześnie regulacja prawna korzystania z rzeczy w zależności od rodzaju przyjętego przez ustawodawcę prawa podmiotowego. Regulację korzystania z rzeczy pod postacią praw bezwzględnych zawierają zasadniczo przepisy księgi drugiej Kodeksu cywilnego oraz dalszych ustaw odrębnych, zaś regulację praw względnych znajdujemy wśród przepisów księgi trzeciej kodeksu oraz dalszych przepisów odrębnych i związkowych.

2. W nauce prawa wyróżniamy pojęcie prawa rzeczowego w znaczeniu podmiotowym i w znaczeniu przedmiotowym. W praktyce należy zaś uchwycić właściwy kontekst znaczeniowy użytego wyrażenia, by uniknąć nieporozumień.

3. W drugim, przedmiotowym znaczeniu prawo rzeczowe oznacza zespół przepisów, które regulują formy prawne korzystania z rzeczy, przybierające postać podmiotowych praw rzeczowych. Jest więc ono zespołem źródeł prawa regulujących problematykę podmiotowych praw rzeczowych, nabycia i utraty, treści i ochrony praw rzeczowych.

4. Widać zatem, że podmiotowe prawa rzeczowe są przedmiotem regulacji prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym. Studiując więc prawo rzeczowe (w znaczeniu przedmiotowym) poznajemy charakterystykę podmiotowych praw rzeczowych.

2. Źródła prawa rzeczowego

1. Pozostając przy problematyce prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym trzeba stwierdzić, że bogaty jest tutaj zespół źródeł prawa. Komentowany Kodeks cywilny stanowi niewątpliwie źródło podstawowe. Obok tego funkcjonuje szereg pozakodeksowych ustaw zwykłych, regulujących również problematykę podmiotowych praw rzeczowych. Nie można też zapominać o ratyfikowanych umowach międzynarodowych, o rozporządzeniach wykonawczych i aktach prawa miejscowego.

2. Oczywiście pod względem rangi legislacyjnej naczelnym aktem normatywnym jest Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Przepisy konstytucyjne w sposób zasadniczy przesądzają o wolnościach ekonomicznych, a zwłaszcza gwarancji własności i jej powszechnej ochrony (art. 64, także art. 21 Konstytucji). Należy o tym nieustannie pamiętać i właściwe zasady konstytucyjne uwzględniać w praktyce stosowania prawa.

3. Generalnie wszakże Kodeks cywilny zawiera zasadniczy trzon przepisów prawa rzeczowego, zamieszczając je w księdze drugiej, zatytułowanej „Własność i inne prawa rzeczowe". Jednakże przy stosowaniu przepisów tej księgi (tutaj - przy ich komentowaniu) nie sposób uciec od dalszej regulacji kodeksowej zawartej w księdze pierwszej (problematyka mienia, przedmiotów stosunków cywilnoprawnych), księdze trzeciej (umowy zobowiązujące do przeniesienia własności i innych praw rzeczowych), księdze czwartej (nabycie spadku, wspólności spadku, dział spadku). Trzeba też będzie sięgać do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (problematyka ustroju majątkowego małżeńskiego) czy Kodeksu postępowania cywilnego (ochrona posiadania, stwierdzenie zasiedzenia, zarząd współwłasności, zniesienie współwłasności, ustanowienie drogi koniecznej, egzekucja z ruchomości i nieruchomości).

4. Wiadomo, że Kodeks cywilny nie reguluje wyczerpująco (w księdze drugiej) pełnej problematyki prawa rzeczowego. W praktyce stosowania prawa niezbędne więc będzie sięganie do szeregu ustaw odrębnych i związkowych. Niekiedy ustawodawca wskazuje nam wyraźny trop poprzez odesłanie do ustaw odrębnych (zob. art. 196 § 2, art. 244 § 2, art. 284, art. 308). Najczęściej wszakże jesteśmy skazani na dogłębniejsze, samodzielne poszukiwania, choćby trudne.

5. Dla ułatwienia można tu przedstawić - bez ambicji wyczerpującego zestawienia - następujący katalog ustaw odrębnych i związkowych:

- ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 ze zm.),

- ustawa z dnia 24 października 1974 r. - Prawo wodne (Dz.U. Nr 38, poz. 230 ze zm.),

- ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.),

- ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.),

- ustawa z dnia 31 stycznia 1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska (t.j. Dz.U. z 1994 r. Nr 49, poz. 196 ze zm.),

- ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086),

- ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 22, poz. 91 ze zm.),

- ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm.),

- ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 ze zm.),

- ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 27, poz. 96 ze zm.),

- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903),

- ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139),

- ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 16, poz. 78 ze zm.),

- ustawa z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. Nr 149, poz. 703 ze zm.),

- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543),

- ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. Nr 140, poz. 939 ze zm.),

- ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. Nr 140, poz. 940 ze zm.),

- ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137, poz. 926 ze zm.),

- ustawa z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw: Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 74, poz. 855).

6. Wiele przepisów z dziedziny prawa rzeczowego rozproszono także pośród ustaw regulujących ustrój osób prawnych. Dotyczy to szczególnie problematyki majątku osób prawnych. Między innymi można tu wskazać następujące akty normatywne:

- ustawa z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 18, poz. 80 ze zm.),

- ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.),

- ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27),

- ustawa z dnia 25 lipca 1985 r. o jednostkach badawczo-rozwojowych (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 44, poz. 194 ze zm.),

- ustawa z dnia 7 kwietnia 1989 r. - Prawo o stowarzyszeniach (Dz.U. Nr 20, poz. 104 ze zm.),

- ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.),

- ustawa z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie gminnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.),

- ustawa z dnia 12 września 1990 r. o szkolnictwie wyższym (Dz.U. Nr 65, poz. 385 ze zm.),

- ustawa z dnia 23 maja 1991 r. o związkach zawodowych (Dz.U. Nr 55, poz. 234 ze zm.),

- ustawa z dnia 30 sierpnia 1991 r. o zakładach opieki zdrowotnej (Dz.U. Nr 91, poz. 408 ze zm.),

- ustawa z dnia 27 czerwca 1997 r. o partiach politycznych (Dz.U. Nr 86, poz. 604 ze zm.),

- ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz.U. Nr 91, poz. 578 ze zm.),

- ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (Dz.U. Nr 91, poz. 576 ze zm.),

- ustawa z dnia 24 lipca 1998 r. o zmianie ustaw określających kompetencje organów administracji publicznej - w związku z reformą ustrojową państwa (Dz.U. Nr 106, poz. 668 ze zm.),

- ustawa z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.),

- ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037).

7. Odrębnej uwagi wymaga problematyka własności Skarbu Państwa. Tutaj można wskazać następujące akty normatywne:

- ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 ze zm.),

- ustawa z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych (Dz.U. Nr 127, poz. 627 ze zm.),

- ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 86, poz. 433 ze zm.),

- ustawa z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz.U. Nr 90, poz. 405 ze zm.),

- ustawa z dnia 8 sierpnia 1996 r. o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa (Dz.U. Nr 106, poz. 493 ze zm.),

- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543),

- ustawa z dnia 4 września 1997 r. o działach administracji rządowej (Dz.U. Nr 82, poz. 928 ze zm.).

8. Należy też dostrzegać cały zespół ustaw służących współczesnemu przekształcaniu stosunków własnościowych. W pierwszym rzędzie wypada zwrócić uwagę na uwłaszczenie przedsiębiorstw państwowych, spółdzielni i ich związków oraz innych osób prawnych. Tu należy wspomnieć o pierwotnej ustawie z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.) i obecnej ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Nie można też zapominać o szczególnych przepisach uwłaszczeniowych zawartych częstokroć wśród przepisów regulujących ustrój różnych osób prawnych.

9. Sporo materii ustawowej poświęcono w dotychczasowej legislacji problematyce wyposażenia majątkowego jednostek samorządu terytorialnego. Trzeba mianowicie pamiętać o procesie komunalizacji mienia państwowego (skarbowego) przy uruchamianiu samorządów gminnych oraz o świeżym procesie wyposażenia majątkowego powiatów i województw. Należy więc przypomnieć następujące akty normatywne:

- ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.),

- ustawa z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie gminnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.),

- ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz.U. Nr 91, poz. 578 ze zm.),

- ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (Dz.U. Nr 91, poz. 576 ze zm.),

- ustawa z dnia 24 lipca 1998 r. o zmianie ustaw określających kompetencje organów administracji publicznej - w związku z reformą ustrojową państwa (Dz.U. Nr 106, poz. 668 ze zm.),

- ustawa z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.).

10. Nie można także przeoczyć aktów normatywnych z zakresu prywatyzacji gospodarki państwowej i komunalnej. Tutaj trzeba wskazać następujące ustawy:

- ustawa z dnia 30 kwietnia 1993 r. o narodowych funduszach inwestycyjnych i ich prywatyzacji (Dz.U. Nr 44, poz. 202 ze zm.),

- ustawa z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. Nr 118, poz. 561 ze zm.).

11. Zawarty w poprzednich punktach przewodnik nie zwalnia czytelnika od dalszych poszukiwań obowiązujących norm prawa rzeczowego. Należy tu bowiem wykazać dużo czujności i dociekliwości w procesie stosowania prawa.

12. Należy również sięgać w toku stosowania prawa do rozporządzeń wykonawczych wydanych przez właściwe organy na podstawie i w granicach upoważnienia ustawowego. W Kodeksie cywilnym spotykamy tylko jeden przykład uchwalenia na podstawie delegacji z art. 185 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 czerwca 1966 r. w sprawie rzeczy znalezionych (Dz.U. Nr 22, poz. 141). Więcej przykładów dostarcza ustawodawstwo odrębne; o szczegółach we właściwym miejscu.

13. W dziedzinie prawa rzeczowego jest również miejsce na stosowanie w praktyce aktów prawa miejscowego. Dotyczy to szczególnie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wszak uchwalony plan miejscowy jest przepisem gminnym (art. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

14. Na zakończenie trzeba podkreślić, że przepisy prawa rzeczowego zajmują w systemie polskiego prawa cywilnego szczególną pozycję. Decydują bowiem o kształcie ustroju gospodarczego. Wszak mienie stanowi przecież bazę wszelkiej gospodarki. Zastosowane w sferze nadbudowy rozwiązania jurydyczne kształtują model ustroju gospodarczego. Instytucje prawa rzeczowego implikują także regulację prawną w dalszych dziedzinach prawa cywilnego, a także w innych gałęziach prawa. Przemożny wpływ wywiera bowiem zastosowany model stosunków własnościowych.

3. Charakterystyka podmiotowych praw rzeczowych

1. Nie ulega wątpliwości, że prawa rzeczowe wyróżniają dwie nierozdzielne cechy, a mianowicie są nimi dotyczące rzeczy prawa podmiotowe bezwzględne. Najogólniej można więc powiedzieć, że podmiotowe prawo rzeczowe jest majątkowym prawem cywilnym o charakterze bezwzględnym, mającym za przedmiot rzecz.

2. Wskazane cechy wyróżniają prawa rzeczowe wśród ogółu praw podmiotowych. W konsekwencji nie można uważać za prawa rzeczowe względnych praw (wierzytelności) mających za przedmiot rzeczy. Z drugiej zaś strony bezwzględny charakter prawa podmiotowego nie wystarcza zasadniczo do uznania go za prawo rzeczowe, o ile nie dotyczy rzeczy w techniczno-prawnym znaczeniu.

3. Niekiedy ustawodawca wbrew oczywistej zasadzie pierwotnej zalicza do kategorii praw rzeczowych prawa mające za przedmiot inne prawa majątkowe, a nie rzeczy jako przedmioty materialne. Trzeba mianowicie wspomnieć o użytkowaniu praw (art. 265 k.c.), zastawie na prawach (art. 327), hipotece na użytkowaniu wieczystym (art. 65 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm. - cyt. dalej jako: u.k.w.), hipotece na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego i prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 65 ust. 4 pkt 1-3 u.k.w.) oraz hipotece na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (art. 65 ust. 4 pkt 4 u.k.w.). Zawsze jednak, jak łatwo zauważyć, występują one jako formy równoległe do podstawowych praw na rzeczach: użytkowania rzeczy, zastawu na rzeczach ruchomych, hipoteki na nieruchomościach.

4. Najistotniejszą cechą praw rzeczowych jest ich bezwzględny charakter. Wiadomo zaś, że prawa podmiotowe bezwzględne odznaczają się jedynie im przynależną cechą skuteczności erga omnes, względem wszelkich osób. W swej treści zostały ukształtowane jako prawa przysługujące wyłącznie oznaczonemu uprawnionemu. Wykonywane są przez uprawnionego bezpośrednio, bez konieczności świadczenia ze strony oznaczonych osób trzecich. Ogół osób postronnych jest zaś zobowiązany do poszanowania cudzego prawa rzeczowego.

5. W przeciwieństwie do nich prawa względne są skuteczne jedynie wobec oznaczonej osoby (osób), drugiej strony względnego stosunku prawnego. Tutaj ustawodawca, kształtując treść stosunku prawnego, wyposaża uprawnionego w określoną wierzytelność (roszczenie) adresowaną do oznaczonej osoby będącej zobowiązanym (dłużnikiem). Jedynie określony dłużnik jest zobowiązany do spełnienia świadczenia. Także wyłącznie on może naruszyć prawo podmiotowe wierzyciela poprzez niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Wierzyciel zatem zaspokaja się (realizuje swoje prawo podmiotowe) za pośrednictwem świadczącego dłużnika. Dla ochrony swego prawa zgłasza roszczenia wobec oznaczonej od początku osoby dłużnika.

6. Niekiedy spotkamy się jednak z zakłóconą sytuacją, w której określone - z natury względne - prawa podmiotowe dotyczące jednakże rzeczy, uzyskują z woli ustawodawcy wyrażonej w specjalnym przepisie rozszerzoną skuteczność wobec osób trzecich (ogółu lub określonej kategorii osób trzecich). Niewątpliwie w praktyce należy przestrzegać skutków tej rozszerzonej skuteczności. Należy jednak oponować przeciwko zaliczeniu takich praw do kategorii praw rzeczowych.

7. O bezwzględnym charakterze praw podmiotowych (tutaj praw rzeczowych) decyduje ustawodawca. Natomiast strony nie mogą mocą swych oświadczeń woli nadawać bezwzględnego charakteru wybranym, uruchamianym na podstawie nawiązywanego stosunku prawnego, prawom podmiotowym, które według modelu ustawowego mają jedynie względny charakter.

4. Zamknięty katalog praw rzeczowych

1. Zasadniczo w dziedzinie prawa rzeczowego wykluczono zasadę swobody umów. Niemalże niepodzielnie panują tu przepisy iuris cogentis. W pierwszym rzędzie zastrzega tu ustawodawca zamknięty katalog praw rzeczowych (numerus clausus). Zainteresowani mogą więc ustanawiać jedynie takie prawa rzeczowe, jakie ustawa (kodeks) przewiduje.

2. Trzeba zatem zauważyć, że de lege lata spotykamy w polskim prawie cywilnym: prawo własności, prawo użytkowania wieczystego oraz ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebności, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipotekę.

3. W układzie historycznym katalog praw rzeczowych podlega fluktuacji z woli ustawodawcy. Dla ilustracji można sięgnąć do świeżych przykładów legislacyjnych. Otóż w pierwszym rzędzie trzeba zwrócić uwagę na nową w polskim systemie prawnym instytucję timesharingu, która - według postanowień ustawy z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw: Kodeks cywilny, kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 74, poz. 855) - może być objęta reżimem prawnym użytkowania. Trzeba też wiedzieć o znacznie zaawansowanych pracach legislacyjnych nad instytucją długu na nieruchomości.

4. Same strony nigdy zaś nie mogą w trybie umownym kształtować katalogu praw rzeczowych. Zatem niedopuszczalnym zabiegiem byłoby nadanie z woli stron bezwzględnego charakteru prawom podmiotowym wybranym z zespołu praw obligacyjnych (najem, dzierżawa itp.). Dotyczy to również praw z umów nienazwanych lub mieszanych.

5. Nie wolno też w trybie umownym modyfikować uregulowanej przez ustawodawcę treści dopuszczonych praw rzeczowych. Nie można bowiem zmieniać istoty ustalonych praw rzeczowych poprzez zmianę, poszerzenie lub ograniczenie ich ustawowej treści.

6. Należy również przestrzegać „właściwości" podmiotowych praw rzeczowych ze względu na rodzaj rzeczy. Z tego względu nie można ustanawiać zastawu na nieruchomości, czy użytkowania wieczystego nieruchomości prywatnej.

7. Wąski margines swobody stron dotyczy zobowiązań realnych, występujących w tle bezwzględnych stosunków prawnorzeczowych. Dla przykładu, rolą współwłaścicieli jest ukształtowanie wewnętrznych zasad zarządu rzeczą wspólną i korzystania z rzeczy. Dopiero z braku umowy zastosowanie znajdą właściwe, względnie obowiązujące przepisy Kodeksu cywilnego. Również w przypadku ograniczonych praw rzeczowych jest miejsce na swobodne, umowne kształtowanie rozkładu ciężarów związanych z rzeczą. Nie dotyka to wszakże samej istoty praw rzeczowych (w zakresie ich treści i charakteru).

8. Istotną przyczyną stosowania przez ustawodawcę zasady zamkniętego katalogu praw rzeczowych i związanych z tym rygorów jest ich bezwzględny charakter. Chodzi mianowicie o niezbędną też ochronę osób trzecich. Skoro bowiem prawa rzeczowe mają być skuteczne wobec ogółu, i w takim znaczeniu stanowić „ciężar" dla osób trzecich, to kontrola ich „rozmnażania" powinna pozostać w rękach ustawodawcy.

9. Oczywiście ustawą, która może powołać do życia określone prawo rzeczowe, jest dowolna ustawa, a nie tylko Kodeks cywilny. Jednakże bez nadmiernej liberalizacji trzeba ocenić, że niezbędna jest wyraźna kwalifikacja uruchamianego prawa jako prawa rzeczowego. Nie można zaś zgodzić się z prezentowaną w literaturze (zob. S. Wójcik (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 17-19 i powołaną tam literaturę) alternatywną wersją elastyczną, według której prawami rzeczowymi są nie tylko te prawa podmiotowe, które ustawa wyraźnie wymienia i reguluje jako oznaczony typ prawa rzeczowego, ale też i takie prawa podmiotowe bezwzględne, mające (w zasadzie) za przedmiot rzecz, które w drodze wykładni dadzą się wyprowadzić z obowiązujących przepisów prawa cywilnego, zwłaszcza prawa rzeczowego. Należy więc generalnie oczekiwać od ustawodawcy wyraźnej kwalifikacji podmiotowych praw rzeczowych.

5. Rodzaje praw rzeczowych

1. Według swej nazwy księga druga Kodeksu cywilnego reguluje problematykę własności i innych praw rzeczowych. Patrząc zaś w szczegółową systematykę dostrzegamy, że uregulowano tu - według kolejności - problematykę prawa własności (art. 140 i n. k.c.), użytkowania wieczystego (art. 232 i n.) oraz ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i n. k.c.). Do ograniczonych praw rzeczowych zalicza się zaś użytkowanie, służebności, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipotekę (art. 244 § 1 k.c.).

2. Uwidacznia się tu wyraźna typizacja podmiotowych praw rzeczowych, z zachowaniem bezwzględnego charakteru wszelkich praw rzeczowych. Na pierwszym miejscu słusznie wymienia się prawo własności. Dalej zaś idą prawa na rzeczy cudzej, a wśród nich najpierw użytkowanie wieczyste, a następnie ograniczone prawa rzeczowe. Mamy tu więc do czynienia z trójpodziałem podmiotowych praw rzeczowych.

3. Wszystkie prawa rzeczowe należą do kategorii praw majątkowych. Jednakże różna jest - w bliższym ujęciu - funkcja poszczególnych praw rzeczowych. Niektóre służą wyraźnie określonym celom gospodarczym (służebności gruntowe, zastaw, hipoteka, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego). Inne służą celom osobistym (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej), niekiedy wręcz celom alimentacyjnym (użytkowanie w ramach prawa dożywocia, służebność mieszkania). Dalsze zaś pełnią zmienną funkcję, zależnie od przedmiotu i woli uprawnionego (prawo własności, użytkowanie wieczyste, użytkowanie).

4. Trzeba też wyróżnić samodzielne prawa rzeczowe oraz prawa związane i akcesoryjne. Samodzielny charakter mają: prawo własności, użytkowanie wieczyste i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (we wszystkich odmianach). Prawem związanym z własnością nieruchomości jest służebność gruntowa (art. 285 § 1 k.c.). Może bowiem istnieć tylko wraz z prawem własności; przysługuje właścicielowi nieruchomości władnącej. Według dalszych przykładów odrębna własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym gruntu (art. 235 § 2 k.c.) lub prawem użytkowania przysługującego rolniczej spółdzielni produkcyjnej (art. 272 § 3 k.c.). Z kolei akcesoryjny charakter mają: prawo zastawu i hipoteka. Służą one zabezpieczeniu wierzytelności, są zatem funkcjonalnie związane z wierzytelnością.

5. Istotne znaczenie prawne ma w końcu wyróżnienie praw zbywalnych i niezbywalnych. Z woli ustawodawcy niezbywalny charakter ma użytkowanie (art. 254 k.c.) oraz służebności osobiste (art. 300 k.c.). Natomiast służebność gruntowa, jako prawo związane, podlega rozporządzeniu wraz z prawem własności nieruchomości władnącej (argument z art. 285 § 1 w zw. z art. 50 i 47 § 1 k.c.). Również zastaw z racji jego akcesoryjnego charakteru nie może być przeniesiony bez wierzytelności, którą zabezpiecza (art. 323 § 2 k.c.), a przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem pociąga za sobą przeniesienie zastawu (art. 323 § 1 k.c.). Identyczną regulację prawną w zakresie hipoteki zawiera ustawa o księgach wieczystych i hipotece (art. 79). Pozostałe prawa rzeczowe są z natury zbywalne i w obrocie występują samodzielnie.

6. Jawność praw rzeczowych

1. Nie ulega wątpliwości, że z powodu bezwzględnego charakteru występujące w konkretnych stosunkach prawnych prawa rzeczowe powinny być jawne dla otoczenia. Muszą bowiem być widoczne dla osób postronnych, zobowiązanych do biernego ich poszanowania. Jawność praw rzeczowych jest przecież gwarancją (a raczej warunkiem) ich ochrony.

2. Odmienne są metody ujawniania praw rzeczowych na nieruchomościach i rzeczach ruchomych. W przypadku nieruchomości najdoskonalszą formą ujawniania praw rzeczowych jest wpis do księgi wieczystej. W księdze takiej dokonuje się wpisu praw rzeczowych na nieruchomości oraz niektórych „praw i roszczeń osobistych". Najważniejsze zaś, że ujawnienie prawa jest osłonięte domniemaniem zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 u.k.w.). Generalnie zaś księgi wieczyste są jawne. Toteż nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art. 2 u.k.w.).

3. W pozostałych przypadkach metodą ujawniania praw rzeczowych, a głównie prawa własności, jest posiadanie rzeczy. Dotyczy to rzeczy ruchomych oraz nieruchomości nie mających urządzonej księgi wieczystej. W praktyce niewątpliwie widoczne jest dla osób postronnych cudze posiadanie. Z posiadaniem rzeczy wiąże się zaś szereg domniemań prawnych. Najpierw domniemywa się, że kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 k.c.). Następnie domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym (art. 341 k.c.). Łącznie zatem funkcjonuje domniemanie prawa własności. Uwidacznia się tu więc prawnomanifestująca funkcja posiadania.

4. Obok tego funkcjonuje w praktyce powszechny system ewidencji gruntów i budynków według ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086 - cyt. dalej jako: pr.geod.). Ewidencja obejmuje informacje dotyczące położenia, granic, powierzchni i rodzaju gruntu (art. 20 ust. 1 pkt 1 pr.geod.). W ewidencji ujawnia się także właścicieli (art. 20 ust. 2). Informacje o gruntach i budynkach zawarte w operacie ewidencyjnym są jawne (art. 24 ust. 2). Jednakże dane z ewidencji gruntów i budynków nie są osłonięte domniemaniem zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.

Literatura: J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; J. Wasilkowski (przy współudziale M. Madeya), Prawo własności w PRL. Zarys wykładu, Warszawa 1969; T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969; J. Wasilkowski, Pojęcie własności we współczesnym prawie polskim, Warszawa 1972; A. Wasilewski, Administracja wobec prawa własności nieruchomości gruntowych, Kraków 1972; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972; S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; W. Pańko, Własność gruntowa w planowej gospodarce przestrzennej. Studium prawne, Katowice 1976; A. Klein, Elementy stosunku prawnego prawa rzeczowego, Wrocław 1976; System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe - zarys wykładu, Warszawa 1980; W.J. Katner, Ochrona własności nieruchomości przed naruszeniami pośrednimi, Warszawa 1982; A. Stelmachowski, Wstęp do teorii prawa cywilnego, Warszawa 1984; W. Pańko, O prawie własności i jego współczesnych funkcjach, Katowice 1984; Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, t. I, Warszawa 1989; M. Bednarek, Przemiany własności w Polsce. Podstawowe koncepcje i konstrukcje normatywne, Warszawa 1994; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; S. Rudnicki, Sąsiedztwo nieruchomości. Problematyka prawna, Zakamycze 1998; Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; Komentarz do kodeksu cywilnego, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 140.

 

1. Uwagi wstępne

 

1. Naczelnym prawem rzeczowym jest niewątpliwie prawo własności. Ze swej istoty (i nazwy) jest prawem na rzeczy własnej. Z tej przyczyny obejmuje zasadniczo „pełnię władzy" właściciela nad jego rzeczą. Wszakże dalsze prawa rzeczowe są już prawami na rzeczy cudzej, stanowią formy pochodne od prawa własności. Obejmują więc swą treścią węższy, oznaczony krąg uprawnień wskazanych osób trzecich wobec danej rzeczy. Równocześnie ograniczają w tym zakresie cudze prawo własności.

2. W obowiązującym de lege lata polskim systemie prawnym w podstawowym zarysie treść prawa własności uregulowano normą art. 140 k.c. Wskazany przepis obowiązuje niezmiennie od czasu wejścia w życie Kodeksu cywilnego. Chociaż po drodze następowały (poczynając od 1989 r.) systematyczne zmiany ustawodawstwa, związane z pożądanymi przeobrażeniami stosunków własnościowych (zob. M. Bednarek, Przemiany własności w Polsce. Podstawowe koncepcje i konstrukcje normatywne, Warszawa 1994, s. 70 i n.), to wszakże tutaj dostrzegamy zachowanie przez ustawodawcę uzasadnionego konserwatyzmu prawniczego. Prawdę mówiąc, niewiele można zmienić w utrwalonej przez wieki ogólnej formule prawa własności. Natomiast wyznaczająca granice tego prawa klauzula zasad współżycia społecznego (czy społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa) jest na tyle pojemna i uniwersalna, że pozwala objąć swą treścią wszelkie zmiany w obszarze upowszechnionych i wyznawanych współcześnie wartości uniwersalnych. Należy przecież pamiętać, że „(...) zasady współżycia społecznego - w odróżnieniu od utrwalonych w przepisach prawnych reguł postępowania - są czymś zmiennym, są funkcją miejsca i czasu, wskutek tego nie są i nie mogą być skodyfikowane. Ta właśnie cecha gwarantuje elastyczność norm prawnych odsyłających do zasad współżycia społecznego." (zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s. 72; por. także A. Stelmachowski, Wstęp do teorii prawa cywilnego, Warszawa 1984, s. 136 i n.). Odrębną kwestią jest poszukiwanie określenia zamiennego dla „zasad współżycia społecznego".

3. Natomiast pożądanym, istotnym merytorycznie, dokonanym ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) było skreślenie przepisów art. 126-135 i art. 138-139 kodeksu. Należy akceptować dokonaną w ten sposób likwidację różnic w intensywności ochrony własności, ze sztandarową poprzednio zasadą szczególnej ochrony własności społecznej. Należy bowiem potwierdzić, że praktyka negatywnie zweryfikowała system socjalistycznej nakazowo-rozdzielczej gospodarki planowej, sterowanej centralnie, wraz ze wszystkimi jej instrumentami. Do ewidentnych mankamentów należał brak rzeczywistego, odpowiedzialnego, sprawnego „dobrego gospodarza" (por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997, s. 47).

4. W tym miejscu trzeba podkreślić, że skreślenie przepisów art. 136-137 k.c. nastąpiło przy innej okazji, w czasie późniejszym, z innych „nieideologicznych" przyczyn. Dokonano tego mianowicie w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Skreślone przepisy normowały pojęcie odrębnego lokalu mieszkalnego i regulowały treść umowy ustanawiającej odrębną własność. Współcześnie ta problematyka - po modyfikacji i znacznych poszerzeniach - jest uregulowana w powołanej ustawie.

5. Powracając zaś do głównego nurtu rozważań trzeba podkreślić, że zasadnicze współczesne przemiany ustrojowe prowadzą do upowszechniania modelu własności prywatnej, przy równoczesnym ujednoliceniu zakresu ochrony prawa własności W obszarze cywilistyki obowiązuje więc obecnie generalna norma art. 140 k.c. dotycząca treści prawa własności oraz zsynchronizowana z nią równie uniwersalna norma art. 222 kodeksu dotycząca powszechnej ochrony własności.

6. Równolegle należy pamiętać o właściwych normach Konstytucji. Najpierw zwraca uwagę norma, według której Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia (art. 21 ust. 1). Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2). Ponadto podkreślono dalej w Konstytucji (wśród przepisów o wolnościach ekonomicznych), że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia (art. 64 ust. 1). Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 2). Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji). Najistotniejsze wszakże znaczenie ma tutaj podkreślenie, że własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej.

7. Niewątpliwie własność prywatna jest docelowym modelem stosunków własnościowych w kształtowanym współcześnie ustroju gospodarczym państwa. Jednakże nie stanowi w tej perspektywie odrębnego typu jurydycznego własności uprzywilejowanej. Zamierzeniem legislacyjnym jest raczej zrównanie wszelkich form własności, z eliminacją odrębnych przywilejów ochronnych, przy nieskrywanym dążeniu do ilościowego rozwoju własności prywatnej.

8. Jednolity model własności nie wyklucza mimo wszystko dokonywanej pod innym kątem dalszej stratyfikacji podmiotowej. Wolno w szczególności wyróżniać własność państwową (własność Skarbu Państwa i innych państwowych osób prawnych) czy też własność samorządową (własność gmin, powiatów i województw oraz innych samorządowych osób prawnych). W żadnym razie nie chodzi tu o intensyfikację ochrony takiej własności. Trzeba natomiast akcentować raczej szczególne obowiązki i specjalne zasady zarządzania własnością publiczną.

9. Z innej perspektywy można też wyróżniać różne elementy własności ze względu na specyfikę przedmiotów tego prawa. W szczególności należy dostrzegać odmienność regulacji prawnej własności nieruchomości, z dalszym rozbiciem stosownie do przeznaczenia różnorodnych nieruchomości. Również wielokrotnie spotykamy szczególną regulację prawną specjalnych rodzajów rzeczy ruchomych. Należy to zaś mieć na uwadze przy rozpatrywaniu granic prawa własności. Nie widać natomiast współcześnie przedmiotowego zróżnicowania ochrony prawa własności.

2. Ogólna charakterystyka prawa własności

 

1. Generalnie istotę prawa własności wyłożył ustawodawca w art. 140 k.c. Powołany przepis wymaga wnikliwej interpretacji. Na początek przydałaby się jednak ogólna charakterystyka tej instytucji prawnej.

Wypada zaś rozpocząć od stwierdzenia, że przedmiotem własności są rzeczy w techniczno-prawnym znaczeniu (w rozumieniu art. 45 k.c.). Należy też niezwłocznie dopowiedzieć, iż „(...) rzeczami w rozumieniu naszego prawa cywilnego są materialne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione (w sposób naturalny lub sztuczny), że w stosunkach społeczno- gospodarczych mogą być traktowane jako dobra samoistne" (zob. J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 8).

2. Przedmiotem własności mogą być tylko istniejące rzeczy oznaczone co do tożsamości (por. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 45). W przeciwieństwie do tego przedmiotem stosunków obligacyjnych (obrotu) mogą być rzeczy przyszłe oraz rzeczy oznaczone co do gatunku, występujące w większej, niewyodrębnionej masie. Ostatecznie jednak przedmiotem własności (oraz dalszych praw rzeczowych) może być jedynie wytworzona finalnie rzecz oznaczona co do tożsamości, czy też rzecz (rzeczy) wyodrębniona z masy rzeczy oznaczonych co do gatunku.

3. Przedmiotem własności (stosunków prawnorzeczowych) musi być w całości określona rzecz, w przeciwieństwie do stosunków obligacyjnych. Nie może zaś być przedmiotem własności i dalszych praw rzeczowych jedynie część rzeczy. Nawet w przypadku współwłasności mamy do czynienia wyłącznie z wielością podmiotów, którym przysługuje niepodzielnie prawo własności tej samej rzeczy (art. 195 k.c.).

Odrębną kwestią jest dokonywany w granicach prawa podział rzeczy z natury podzielnych. Wówczas wydzielone części rzeczy macierzystej stają się odrębnym przedmiotem własności. Jednakże również w tym wypadku nowa rzecz (mniejsza) jedynie w całości jest przedmiotem stosunków prawnorzeczowych.

4. Współcześnie prawo własności jest prawem podmiotowo uniwersalnym. Zasadniczo bowiem może przysługiwać każdej osobie (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 77). Występują drobne wyjątki, coraz rzadsze w miarę obecnej reformy stosunków własnościowych. Wiadomo, że istnieją uzasadnione ograniczenia dotyczące posiadania broni, środków odurzających itp. Nie czynią one jednak znaczącego wyłomu.

Najistotniejsze, że odstąpiono współcześnie od najcięższych gatunkowo ograniczeń podmiotowych w sferze nabywania własności nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości rolnych. Jedyne istniejące ograniczenia zawiera ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 ze zm.).

5. Własność jest prawem bezterminowym (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 81; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1980, s. 62-63). Nie spotykamy współcześnie w ustawodawstwie polskim własności podzielonej w czasie. Wyjątek innej natury dotyczy odrębnej własności budynków nabytych lub wzniesionych przez użytkownika wieczystego. Wygasa ona bowiem z upływem czasu z tej jedynie przyczyny, że jest związana z terminowym prawem użytkowania wieczystego (art. 235 § 2 k.c.). Zasadniczo zaś, ze swej natury, własność trwa tak długo, jak długo istnieje rzecz będąca przedmiotem własności. Czasowe ograniczenie własności rzeczy ruchomych może jednak nastąpić z woli stron. Wyraźnie zaś zabroniono takich zastrzeżeń umownych w przypadku nieruchomości. Według bezwzględnie obowiązującego przepisu własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.).

6. Prawo własności obejmuje szeroki kompleks uprawnień. Wskazano je najogólniej w komentowanej normie art. 140 k.c. Odkładając rozważania szczegółowe na później należy teraz podkreślić, że konstruując stosunek własności ustawodawca posłużył się techniką przyznania właścicielowi uprawnień bezpośrednich. Zatem właściciel ex natura bez pośrednictwa innych osób korzysta z rzeczy i rozporządza rzeczą.

7. Z równą mocą należy podkreślić, że prawo własności jest prawem bezwzględnym. Zatem uprawnieniom właściciela odpowiada powszechny, obciążający wszelkie inne osoby, obowiązek nienaruszania jego wyłącznego prawa podmiotowego (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 84). Natomiast w razie niedozwolonego naruszenia prawa właścicielowi służy stosowne roszczenie ochronne.

8. Generalnie zaś prawo własności jest najszerszym, najpełniejszym prawem rzeczowym. Dalsze prawa rzeczowe są już formą pochodną od prawa własności. Z charakteru jest prawem bezwzględnym, obejmuje zaś bezpośrednie uprawnienia właściciela.

3. Treść prawa własności w ujęciu pozytywnym

 

1. Kształtując normatywną treść prawa własności ustawodawca pozytywnie określa uprawnienia właściciela (z zakreśleniem ich granic) oraz negatywnie określa sytuację osób trzecich jako „wyłączonych" zobowiązanych do biernego przestrzegania cudzej własności. Stosownie do takiego podejścia doktryna prawnicza wyróżnia „pozytywną" oraz „negatywną" stronę własności (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 60-61; J. Ignatowicz, Prawo..., s. 70-71). Niewątpliwie trafna jest taka ilustracja terminologiczna. Dobitnego zaakcentowania wymaga jedynie, że dopiero łączny opis pozytywnej i negatywnej strony własności ujawnia pełny obraz prawa własności, sytuacji prawnej właściciela.

2. W ujęciu pozytywnym komentowany przepis hołduje koncepcji uniwersalnego, elastycznego modelu własności (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 78-79; także s. 60-61). Przyjmuje z zasady - niejako „między wierszami" - założenie, że właściciel może z rzeczą czynić wszystko, czego mu prawo nie zabrania, a zatem prawo własności zapewnia właścicielowi dopuszczalną w danych warunkach pełnię władzy względem rzeczy (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 71). Podkreślono bowiem, że właściciel może korzystać z rzeczy oraz rozporządzać rzeczą. Przy tym, korzystając z rzeczy właściciel może w szczególności pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Trzeba dodać, że właściciel jest uprawniony do posiadania rzeczy.

3. W komentowanym przepisie wymieniono dosadnie, ale jedynie ogólnie, dwa typy uprawnień właściciela: uprawnienie do korzystania z rzeczy i uprawnienie do rozporządzania rzeczą. Regulacja kodeksowa ma tu jednak, jak można zauważyć, charakter otwarty; dokonanej klasyfikacji nie zamyka, a w jej ramach stroni od nazbyt szczegółowej enumeracji uprawnień właściciela. Trzeba więc zgodzić się, że „korzystanie z rzeczy i rozporządzanie rzeczą stanowią najogólniejsze określenie uprawnień przysługujących właścicielowi i dlatego nie mogą być traktowane jako taksatywne wyliczenie, czy też niekompletna triada uprawnień. Pobieranie pożytków i innych dochodów jest już tylko przykładowym wyliczeniem." (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 60-61).

4. Jednakże dla celów dydaktycznych warto tutaj sięgnąć - z myślą o sprawniejszej ilustracji - do tradycyjnej triady uprawnień właściciela. Można więc - z dalszymi zastrzeżeniami - przyjąć, że pozytywna strona własności obejmuje uprawnienie do posiadania rzeczy, uprawnienie do korzystania z rzeczy i uprawnienie do rozporządzania rzeczą. Należy jedynie z dużą elastycznością traktować poszczególne uprawnienia, a zwłaszcza uprawnienie do korzystania z rzeczy. Należy też uwzględniać dalszą ewentualność występowania uprawnień nie mieszczących się we wskazanej triadzie.

3.1. Korzystanie z rzeczy

 

1. Wyraźnie zaznaczonym w normie art. 140 k.c. uprawnieniem właściciela jest przysługujące mu uprawnienie do korzystania z rzeczy. Według powołanego przepisu właściciel może korzystać z rzeczy, w szczególności może pobierać pożytki oraz inne dochody z rzeczy.

Nie definiuje tu ustawodawca pojęcia korzystania z rzeczy. Nie wymienia też wyczerpująco różnych postaci korzystania z rzeczy, posługuje się zaś enumeracją przykładową. Tym celowym zabiegiem tworzy otwarty model normatywny prawa własności, a równocześnie unika niebezpieczeństwa przeoczeń, możliwych wobec zróżnicowanego przeznaczenia różnorodnych rzeczy.

Dla potrzeb praktycznych warto jednak podjąć próbę bardziej szczegółowej klasyfikacji uprawnień obejmowanych mianem korzystania z rzeczy. Można tu więc wskazać typ uprawnień do używania rzeczy (ius utendi), do pobierania pożytków (ius fruendi), do pobierania innych dochodów z rzeczy, do przyrostu (accessio), do zużycia (ius abutendi) i przetworzenia rzeczy.

2. Niewątpliwym uprawnieniem właściciela, choć pominiętym w enumeracji z art. 140 k.c., jest uprawnienie do używania rzeczy. Nie można tu bowiem powątpiewać, że stanowi ono postać korzystania z rzeczy. Chodzi oczywiście o takie korzystanie z rzeczy, które nie polega na czerpaniu pożytków (ani innych dochodów). Opisu tego pojęcia można dokonywać jedynie w kontekście rodzaju rzeczy i jej przeznaczenia. Przykładowo można tu wskazywać korzystanie z nieruchomości rolnej poprzez prowadzenie produkcji roślinnej, używanie pojazdu podczas jazdy, noszenie garnituru itp.

3. Z kolei wskazanym wyraźnie - w kontekście korzystania z rzeczy - uprawnieniem właściciela jest uprawnienie do pobierania pożytków. Chodzi zarówno o pobieranie pożytków naturalnych, jak też pożytków cywilnych rzeczy.

Pobieranie pożytków naturalnych występuje w miarę możliwości i dotyczy rzeczy przynoszących takie pożytki. Trzeba zaś przypomnieć, że pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody oraz inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (art. 53 § 1 k.c.). Pobieranie pożytków naturalnych odbywa się przez zawłaszczenie jej płodów oraz odłączenie innych części składowych, o ile stanowią pożytki naturalne.

Właściciel może również pobierać pożytki cywilne rzeczy. Tu trzeba zaś przypomnieć, że pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (art. 53 § 2 k.c.). Oczywiście w takim kontekście potrzebne jest ustanowienie stosunku prawnego stanowiącego podstawę pobierania pożytków cywilnych.

4. Ustawodawca podkreśla też niezwłocznie, że właściciel może również pobierać inne - niż pożytki - dochody z rzeczy. Tutaj można posłużyć się przykładem dochodów pobranych w wyniku nastąpienia zdarzeń nadzwyczajnych, losowych, jak chociażby zagospodarowanie drzew stanowiących wiatrołomy, czy też odłowienie ryb z wysychającego stawu. Nie ulega wątpliwości, że do pobierania takich dochodów (w postaci naturalnej) uprawniony jest wyłącznie właściciel. Nie umieścimy jednak takiego jego dochodu w kategorii pożytków cywilnych pobieranych według zasad prawidłowej gospodarki.

5. Zgadzając się z doktryną trzeba „wśród uprawnień przysługujących właścicielowi wymienić jako odrębne uprawnienie prawo przyrostu (akcesji). Polega ono na tym, że właściciel nabywa własność przedmiotów, które zostają z rzeczą połączone, stając się jej częścią składową (por. art. 47, 48, 191 k.c.), lub które rzecz produkuje, jeżeli tylko przepisy szczególne nie stają temu na przeszkodzie." (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 82). Trudno przecież, przykładowo biorąc, traktować wzniesienie budynku jako zwykłe używanie rzeczy, nie mamy jednak wątpliwości, że stanowi to postać korzystania z rzeczy. Na marginesie trzeba wspomnieć, że przyrost właściciela gruntu stanowią również budynki wzniesione przez inne osoby. Operując dalszymi przykładami trzeba stwierdzić, że przyrost stanowią również naturalne płody rzeczy, dopóki są połączone z rzeczą. Ich odłączenie, zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, stanowi zaś przejaw korzystania z rzeczy w postaci pobierania pożytków.

6. Właściciel może zużyć swoją rzecz. Jest to zresztą naturą rzeczy określanych mianem zużywalnych, takich jak żywność, lekarstwa itp. Tutaj wręcz używanie rzeczy polega na ich zużyciu.

7. Niewątpliwie może także właściciel przetworzyć swoją rzecz, czy też połączyć lub pomieszać z innymi rzeczami. Odrębną kwestią są skutki prawnorzeczowe dokonanej czynności. Najczęściej następuje tu akcesja (por. art. 191-193 k.c.).

3.2. Rozporządzanie rzeczą

 

1. Drugim wśród wymienionych wyraźnie w art. 140 k.c. uprawnień właściciela jest przysługujące mu uprawnienie do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Należy się zgodzić, że „uprawnienie do rozporządzania rzeczą oznacza możliwość dokonywania czynności prawnych dotyczących rzeczy i umożliwia właścicielowi realizację w sensie ekonomicznym wartości wymiennej rzeczy" (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 82).

2. Niezwłocznie trzeba podkreślić, że ustawodawca nie definiuje tu używanego pojęcia rozporządzenia. Nie klasyfikuje też postaci rozporządzenia. W literaturze zaś podkreśla się zazwyczaj, że chodzi o uprawnienie do wyzbycia się własności i uprawnienie do obciążenia prawa własności (zob. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 71-72; Z.K. Nowakowski, Prawo..., s. 65). Warto jednak sięgnąć tutaj do uniwersalnej definicji i przypomnieć, że „czynnością prawną rozporządzenia - albo krótko, rozporządzeniem - jest taka czynność prawna, której celem i bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie, obciążenie lub zniesienie prawa majątkowego" (zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo..., s. 248; por. także S. Sołtysiński, Czynności rozporządzające - przyczynek do analizy podstawowych pojęć cywilistycznych (w:) Rozprawy z prawa cywilnego, Warszawa 1985, s. 301 i n.). Dokonując więc transpozycji na płaszczyźnie prawa własności wypada uznać, że uprawnienie właściciela do rozporządzania rzeczą obejmuje uprawnienie do przeniesienia prawa własności, jego obciążenia i zniesienia prawa.

3. Skrajną, najdalej idącą postacią rozporządzenia jest wyzbycie się własności. W pierwszym rzędzie obejmuje dokonywaną inter vivos czynność przeniesienia własności, dalej zaś czynność rozrządzenia testamentowego mortis causa. Mamy tu do czynienia z pochodnym, translatywnym nabyciem prawa, przy jego utracie przez poprzedniego właściciela. W wyniku sukcesji singularnej (przeniesienia własności) lub uniwersalnej (dziedziczenia) przechodzi na nabywcę prawo własności w kształcie przysługującym poprzednikowi.

4. Odrębnej uwagi wymaga czynność zrzeczenia się własności nieruchomości. Według właściwego przepisu właściciel może się wyzbyć własności nieruchomości przez to, że się jej zrzeknie (art. 179 § 1 zd. 1 k.c.). Z pozoru wydawałoby się, że jest to czynność „zniesienia prawa". W rzeczywistości zaś bardziej przypomina przeniesienie własności.

5. Postacią rozporządzenia jest również obciążenie prawa własności poprzez ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych. Ustanowione na cudzej rzeczy ograniczone prawa rzeczowe obciążają prawo własności, ograniczając właściciela w oznaczonym zakresie w jego naturalnych uprawnieniach. Ze swej natury „przylegają" do rzeczy. Są skuteczne względem każdoczesnego właściciela rzeczy obciążonej. W sensie ochrony są oczywiście skuteczne również erga omnes.

6. Wątpliwości doktryny dotyczą natomiast szerszego pojmowania czynności rozporządzających, obejmujących jeszcze kategorię czynności ustanawiających prawa o charakterze względnym: najem, dzierżawa, użyczenie (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 72; J. Wasilkowski, Prawo własności w PRL. Zarys wykładu, Warszawa 1969, s. 105). Nie podważając niczyjego uprawnienia do zawierania wszelakich, różnorodnych umów, należy jednak eliminować tego rodzaju „obciążenia" z zakresu pojęcia rozporządzeń rzeczą. Nie stanowi bowiem - w ścisłym znaczeniu - obciążenia rzeczy najem lub dzierżawa skuteczna jedynie między oznaczonymi stronami, nie podążająca za rzeczą. Nie czyni zaś powszechnego wyłomu szczególny przepis art. 678 § 2 k.c.

7. Formę rozporządzenia stanowią także czynności prawne, których celem i bezpośrednim skutkiem jest zniesienie (unicestwienie) prawa majątkowego, także prawa własności. Na początek nasuwa się tutaj przykład porzucenia rzeczy ruchomej. Mianowicie właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci (art. 180 k.c.). Następuje tu niewątpliwie zniesienie (unicestwienie, wygaśnięcie) istniejącego dotychczas prawa własności. Wszak porzucona rzecz ruchoma staje się rzeczą niczyją.

8. W podobnym kontekście jako rozporządzenie zmierzające do zniesienia prawa własności można oceniać dokonane przez właściciela zniszczenie rzeczy. Niewątpliwie wygasa tu prawo własności, ostatecznie, wobec unicestwienia przedmiotu własności. Elementu oświadczenia woli dopatrujemy się zaś w zamanifestowanej na zewnątrz czynności faktycznej właściciela. Nikt bowiem nie kwestionuje możliwości składania oświadczeń woli per facta concludentia.

3.3. Posiadanie rzeczy

 

1. Bez wątpienia do podstawowych uprawnień właściciela należy zaliczyć uprawnienie do posiadania rzeczy (ius possidendi). Wprawdzie nie uwypuklono dosadniej tego uprawnienia w komentowanej normie art. 140 k.c., nikt jednak nie ośmieliłby się zaprzeczać, a nawet powątpiewać, że posiadanie jest naturalną cechą prawa własności. Pamiętamy przecież, że kodeks posługuje się otwartą, elastyczną formułą uprawnień objętych treścią prawa własności.

2. W dotychczasowej literaturze częstokroć uprawnienie do posiadania rzeczy traktuje się jako element (odmianę) szerszego uprawnienia do korzystania z rzeczy (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 71; Z.K. Nowakowski, Prawo..., s. 65). Stanowi to jednak nieuzasadnione pomniejszenie funkcji posiadania zwłaszcza funkcji prawomanifestującej. Nie wystarczy zaś dobitne nawet podkreślenie, że posiadanie jest niezbędną przesłanką wykonania uprawnień do korzystania z rzeczy, jest „faktycznym warunkiem wykorzystania przez właściciela wartości użytkowej i wartości wymiennej rzeczy" (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 79).

3. Należy więc uznać, że uprawnienie do posiadania rzeczy jest samodzielnym - równoległym do pozostałych - uprawnieniem właściciela. W takiej koncepcji mieści się w ogólnej, otwartej formule art. 140 k.c. Nie szkodzi zaś, że nie zostało tam określone „z imienia". Gorszym zaś i z gruntu fałszywym zabiegiem jest „doczepianie" go do innych uprawnień (zwłaszcza uprawnienia do korzystania z rzeczy).

4. Jeżeli nawiązywać do dalszych przepisów mówimy tu oczywiście o uprawnionym (zgodnym z prawem) posiadaniu samoistnym. Warto już bowiem teraz zasygnalizować, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (art. 336 k.c.). W pierwszym więc rzędzie posiadaczem samoistnym jest właściciel władający rzeczą na podstawie przysługującego mu prawa własności.

4. Własność w ujęciu negatywnym

 

1. Wiadomo już, że negatywna strona własności stanowi odzwierciedlenie bezwzględnego charakteru własności. Owa, sugerowana „negacja" stanowi tu wykluczenie ingerencji osób trzecich. Przecież według komentowanego przepisu właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać rzeczą z „wyłączeniem" innych osób. Zatem każdy jest tu zobowiązany negatywnie do biernego zachowania się, a mianowicie do poszanowania cudzego prawa własności, do powstrzymywania się od działań naruszających cudze prawo własności.

2. W tym kontekście w stosunku własności występuje z jednej strony właściciel uprawniony czynnie do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą, a z drugiej strony ogół innych osób zobowiązanych biernie do poszanowania cudzego prawa własności. Natomiast w razie dokonanego już naruszenia cudzego prawa własności właścicielowi przysługuje określone roszczenie (windykacyjne bądź negatoryjne) adresowane już do wskazanej osoby.

3. Nie można jednak tych sporadycznie występujących in concreto roszczeń ochronnych zaliczać do integralnej treści prawa własności, pojmowanej od strony pozytywnej (odmiennie T. Dybowski, Ochrona..., s. 82-83). Niewątpliwie prawo własności obejmuje jego pozytywną i negatywną stronę. Jednakże jego treść charakteryzują pozytywnie określone uprawnienia. Po drugiej stronie ich refleksem jest obowiązek cudzego zaniechania. Nie wolno wszakże sankcji naruszenia tego obowiązku traktować jako elementu treści prawa własności. Należy tu raczej posługiwać się bogatą konstrukcją stosunku prawnego własności i pośród jego elementów poszukiwać miejsca dla roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego (por. A. Klein, Elementy stosunku prawnego prawa rzeczowego, Wrocław 1976, s. 75-76 i wcześniejsze wywody).

5. Ciężary właściciela

 

1. Regulując stosunek własności i podmiotowe prawo własności, pomija ustawodawca problematykę związanych z rzeczą ciężarów obciążających właściciela. Unikano również tego zagadnienia w dotychczasowej literaturze. Ustawodawcy zdarza się jedynie sporadycznie sięgać do problemu z powodu szczególnej potrzeby. Przykładowo więc na użytek stosunku współwłasności postanowiono, że współwłaściciele ponoszą - stosownie do wielkości udziałów - wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207in fine k.c.). Identyczna zasada dotyczy pobierania pożytków (art. 207 in principio). Można też zwrócić uwagę na postanowienie, według którego z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy (art. 548 § 1 k.c.).

2. Nie może jednak ulegać wątpliwości, że właściciel ponosi ciężary związane z rzeczą. Chodzi tu o wynikające z zasady prawidłowej gospodarki obciążające właściciela nakłady związane z utrzymaniem, konserwacją, przechowaniem, ubezpieczeniem i używaniem rzeczy (por. E. Gniewek, glosa do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1981 r., I PR 80/81, OSPiKA 1983, z. 1, poz. 18). Dodajmy, że ponoszenie tych ciężarów oznacza - stosownie do okoliczności - nakłady finansowe, nakład pracy i organizację usług.

3. W tym miejscu trzeba zauważyć, że ponoszenie przez właściciela ciężarów związanych z rzeczą jest, z zasady, potrzebą (niekiedy koniecznością) gospodarczą. Faktycznie zaś zależy od woli właściciela. Czasem spotkamy się jeszcze z prawnym obowiązkiem ponoszenia określonych ciężarów (niektóre ubezpieczenia). Generalnie wszakże nie można spoczywających na właścicielu ciężarów związanych z rzeczą ujmować w kategorii obowiązków stanowiących element stosunku prawnego własności. Należało wszakże podjąć tę problematykę dla pełnego scharakteryzowania sytuacji właściciela.

4. Nie można zaś spoczywających na właścicielu ciężarów związanych z rzeczą kojarzyć z mającymi inną naturę „ograniczeniami" własności sygnalizowanymi w art. 140 k.c.; o szczegółach niżej.

6. Granice prawa własności

 

1. Nie ulega wątpliwości, że prawo własności stanowi najszerszą formę korzystania z rzeczy - formę względnie pełną. Obejmuje bowiem wszelkie możliwe uprawnienia względem rzeczy; według przedstawionej już klasyfikacji: uprawnienie do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą. Jednakże dawno już zakwestionowano absolutną władzę właściciela nad rzeczą, ustanawiając ograniczenia uprawnień właścicielskich. Dzisiaj więc prawo własności nie przedstawia się bynajmniej jako ius infinitum. Jest zatem „prawem względnie pełnym, lecz nie jest prawem nieograniczonym" (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 58; por. także J. Ignatowicz, Prawo..., s. 72; J. Wasilkowski, Prawo..., s. 106).

2. Zatem w rzeczywistości z całokształtu obowiązującego ustawodawstwa wyłania się obraz skrępowanego, ścieśnionego do ograniczonych wymiarów, prawa własności. Spotykamy się bowiem z różnorodnymi „barierami", „ograniczeniami" „szrankami", „granicami" prawa własności. Zaświadczają one dobitnie, że prawo własności stanowi zmienną historycznie i współcześnie kategorię prawną.

3. We współczesnym systemie polskiego prawa cywilnego określone normatywnie granice własności stanowią sprzężone ze sobą trzy „wyznaczniki", a mianowicie przepisy ustawy, dalej zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności. Przypomnijmy bowiem, że „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może (...) korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa" (art. 140 zd. 1 k.c.).

6.1. Przepisy ustaw

 

1. Granice prawa własności zakreślają w pierwszym rzędzie przepisy ustaw. Bez wątpienia chodzi tu o wszelkie ustawy, zarówno ze sfery prawa cywilnego, jak też innych gałęzi prawa, przede wszystkim prawa administracyjnego. W tym kontekście należy zwrócić uwagę, że „chociaż własność jest prawem podmiotowym cywilnoprawnym, jej treść nie jest jednostronnie ukształtowana przez przepisy prawa cywilnego, ponieważ wynika z całokształtu porządku prawnego. Nie znaczy to, aby można było przyjąć, że własność ma charakter mieszany" (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 61-62; por. także Z.K. Nowakowski, Prawo..., s. 66; J. Wasilkowski, Prawo..., s. 106-107).

2. Mnogie w przeszłości, rozproszone wśród wielu aktów normatywnych, ograniczenia prawa własności podlegają współcześnie znacznym złagodzeniom lub eliminacji (chociażby w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi). Nadal można jednak wskazać wiele przykładów. Najczęściej dotyczą nieruchomości, rzadziej rzeczy ruchomych. Podyktowane są różnorodnymi względami natury społecznej lub gospodarczej. Przeplatają się więc częstokroć z klauzulą społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa.

3. Ingerencja ustawodawcy przybiera różnorodną postać. Objawia się też w różnym obszarze. W pierwszym rzędzie trzeba zwrócić uwagę, że ustawodawca kształtuje granice przestrzenne własności nieruchomości. Z myślą o tym należy więc sięgać do regulacji zawartej w ustawie z dnia 24 października 1974 r. - Prawo wodne (Dz.U. Nr 38, poz. 230 ze zm.) oraz do ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 27, poz. 96 ze zm.); o szczegółach w komentarzu do art. 143 k.c.

4. Szczególnie doniosłe znaczenie mają spotykane ograniczenia dotyczące sfery korzystania z rzeczy. Tutaj w pierwszym rzędzie można powołać - z zakresu regulacji kodeksowej - liczne przepisy prawa sąsiedzkiego. Najogólniej mówiąc, normują one problematykę z zakresu i wykonywania własności nieruchomości - z zastrzeżeniem ograniczeń - w kolizyjnych stosunkach sąsiedzkich.

5. Z ustawodawstwa odrębnego należy w pierwszym rzędzie zwrócić uwagę na regulację prawną ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm. - cyt. dalej jako: u.z.p.). Szczególnie zwraca uwagę norma, według której ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami prawa, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 33). Trzeba przy tym pamiętać, że w zależności od potrzeb ustala się w planie miejscowym szereg wytycznych, jak chociażby: przeznaczenie terenu, granice i zasady zagospodarowania terenów, lokalne warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy i urządzenia terenu, zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane, szczególne warunki zagospodarowania terenu z punktu widzenia ochrony środowiska przyrodniczego i kulturowego, prawidłowego gospodarowania zasobami przyrody oraz ochrony gruntów rolnych i leśnych (art. 10 ust. 1 u.z.p.).

6. Odrębnie trzeba nawiązać do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm. - cyt. dalej jako: pr.bud.). Tutaj istotne znaczenie mają przepisy uzależniające możliwość dokonywania robót budowlanych od uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28). Należy też wspomnieć, że właściciel obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymania go w należytym stanie technicznym i estetycznym (art. 61 pr.bud.).

7. Znacznym ograniczeniom, przewidzianym w ustawie z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 98, poz. 1150 - cyt. dalej jako: u.o.d.k.) podlega własność zabytków i innych dóbr kultury. W pierwszym rzędzie zwraca uwagę norma, według której obowiązkiem właścicieli i użytkowników jest utrzymanie należących do nich dóbr kultury we właściwym stanie (art. 1 ust. 3). Dodajmy, że zabytek nieruchomy może być użytkowany wyłącznie w sposób zgodny z zasadami opieki nad zabytkami i w sposób odpowiadający jego wartości zabytkowej (art. 38 ust. 1 u.o.d.k.).

8. Nie można też pominąć w obecnych rozważaniach problematyki ustawy z dnia 31 stycznia 1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska (t.j. Dz.U. z 1994 r. Nr 49, poz. 196 ze zm. - cyt. dalej jako: u.o.s.). Tutaj uwagę zwraca norma, według której powierzchnia ziemi łącznie z glebą i rzeźbą terenu podlega ochronie polegającej w szczególności na zapobieganiu i przeciwdziałaniu ich niekorzystnym zmianom, a w razie uszkodzenia lub zniszczenia - na przywróceniu do właściwego stanu (art. 13 ust. 1). Wiąże się z tym określony w ustawie obowiązek racjonalnego gospodarowania zasobami gleby, ochrony jej wartości produkcyjnych i innych dla zachowania równowagi przyrodniczej (art. 13 ust. 1 u.o.s.).

9. Szczególna ingerencja ustawodawcy dotyczy korzystania z gruntów rolnych i leśnych. W pierwszym rzędzie obowiązują tu zasady powołanej już ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Odrębnie jednak uchwalono ustawę z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 16, poz. 78 ze zm. - cyt. dalej jako: u.o.g.). Zsynchronizowane ze sobą postanowienia obu ustaw ograniczają możliwość zmiany przeznaczenia na inne cele gruntu rolnego i leśnego. Wiadomo, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rozstrzyga się o rolniczym lub leśnym przeznaczeniu gruntu. Właściciel zaś zobowiązany jest dochować określonego tam przeznaczenia gruntu. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i leśnej podlega ograniczeniom określonym w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zmiany przeznaczenia dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 7 ust. 1 u.o.g.), a wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej wymaga następczej decyzji starosty (art. 5 u.o.g.). W szczególności ograniczono możliwość zmiany przeznaczenia gruntu o wyższej klasie bonitacyjnej (art. 6 w zw. z art. 7 u.o.g.).

10. Zastrzeżone w ustawach ograniczenia własności dotyczą również sfery rozporządzania rzeczą. Z regulacji kodeksowej można tu przytoczyć jedynie przypadki ustawowego prawa pierwokupu udziału we współwłasności przysługującego współwłaścicielom prowadzącym gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie (art. 166 § 1 k.c.) oraz prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez jej dzierżawcę (art. 695 § 1 k.c.). Skreślono zaś dawniejsze, istotniejsze ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi (art. 160-165 i 167-168 k.c.). Funkcjonujące nadal - w złagodzonej postaci - ograniczenia ze sfery zniesienia współwłasności dotyczą jedynie sądowego zniesienia współwłasności (art. 213-218 k.c.).

11. Sporo szczególnych zasad obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego zawiera ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 - cyt. dalej jako: u.g.n.). Można w niej zauważyć liczne ograniczenia swobody umów związane z publicznym charakterem własności. Spotykamy więc tutaj ograniczenia obrotu darmego i „półdarmego" (art. 13-14), obligatoryjny, zasadniczo, przetargowy tryb rozporządzania (art. 37 ust. 1) oraz liczne ograniczenia dotyczące warunków rozporządzenia, szczególnie w zakresie ceny nieruchomości (art. 67 i n. u.g.n.).

12. Odrębne, choć podobne ograniczenia obrotu zawiera ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 ze zm.). Również tutaj określa ustawodawca kategorię dopuszczalnych czynności obrotu, reguluje tryb rozporządzania (zasadniczo - przetargowy) i warunki rozporządzania. Trzeba uzupełnić, że zasobem nieruchomości rolnych Skarbu Państwa gospodaruje (rozporządza) Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa.

13. Ustawowe ograniczenia własności przybierają różnorodną postać. Częstokroć ustawodawca bezpośrednią normą prawną zakazuje wprost właścicielowi określonego zachowania. Przykładowo zakazuje dokonywania immisji (art. 144 k.c.), zakazuje zmiany przeznaczenia gruntu rolnego i leśnego itp. Innym razem ustawodawca obarcza właściciela obowiązkiem określonego zachowania. Tu można wskazać przykład obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, czy też obowiązek utrzymania dóbr kultury w należytym stanie.

14. Częstokroć jednak konkretyzacja adresowanych do właściciela zakazów albo też obarczających go obowiązków następuje dopiero w wyniku uruchomionego postępowania administracyjnego. Można tu chociażby wspomnieć o nakładanym w trybie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązku podjęcia czynności zapobiegających degradacji gruntu (art. 15) i obowiązku rekultywacji (art. 20 w zw. z art. 22), czy też o nakładanym w trybie przepisów Prawa budowlanego obowiązku usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego obiektu budowlanego (art. 66) albo rozbiórki obiektu (art. 67).

15. Niekiedy z kolei samo wykonywanie uprawnień właścicielskich zależy od stosownej decyzji administracyjnej. W pierwszym rzędzie można tu wspomnieć o tym, że roboty budowlane wolno rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 pr.bud.). Należy też pamiętać o znamiennej normie art. 27 ust. 1 u.o.d.k., według której bez zezwolenia właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków nie wolno zabytków przerabiać, odnawiać, rekonstruować, konserwować, zabudowywać, odbudowywać, zdobić, uzupełniać, rozkopywać ani dokonywać żadnych innych zmian.

16. Niekiedy ustawodawca dokonuje ograniczenia cudzego prawa własności, przybierającego postać przyznanego zainteresowanej osobie roszczenia o ustanowieniu stosownej służebności. Tu wystarczy wspomnieć o służebności drogi koniecznej ustanawianej w stosunkach sąsiedzkich na żądanie właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej (art. 145 k.c.)

17. Innym razem możemy spotkać ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych w trybie decyzji administracyjnej. Należy tu mieć na uwadze tryb wywłaszczenia nieruchomości. Pamiętamy bowiem, że - obok pozbawienia własności - wywłaszczenie nieruchomości może polegać na ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności (art. 112 ust. 2 u.g.n.). Gdy zaś stosuje się wywłaszczenie w postaci pozbawienia własności to równocześnie, jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu wystąpienia szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom (art. 120 u.g.n.).

18. Pod koniec podjętych rozważań należy wspomnieć, że w skrajnej postaci przepisy ustaw w swym obwarowaniu granic własności mogą wręcz przewidywać możliwość pozbawienia własności. Trzeba jednakże pamiętać o konstytucyjnej normie, według której wywłaszczanie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji). Obecnie właściwe przepisy mieszczą się pośród norm ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 112-142 u.g.n.). Tutaj wypada wyrazić ocenę, że jej przepisy wywłaszczeniowe odpowiadają wskazanej normie konstytucyjnej. Natomiast zadaniem praktyki pozostaje ścisłe przestrzeganie wyjątkowych przecież norm wywłaszczeniowych.

19. Generalnie zaś trzeba zalecić podczas stosowania prawa wnikliwą lekturę właściwych, licznych, rozproszonych przepisów dotyczących treści i wykonywania prawa własności dla ustalenia natury i zakresu stosowanych ograniczeń. Należy przy tym ogarniać swą uwagą cały porządek prawny, bez zasklepiania się w lekturze norm prawa cywilnego. W poszukiwaniu właściwych norm prawnych wypada kierować się tropem wskazywanym przez rodzaj rzeczy i jej przeznaczenie, a nierzadko również tropem podmiotowej przynależności rzeczy.

6.2. Zasady współżycia społecznego

 

1. Kształtując normatywną treść prawa własności zaznaczył również ustawodawca, że właściciel może korzystać z rzeczy (i rozporządzać rzeczą) w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego (art. 140 k.c.). Posługując się generalną klauzulą zasad współżycia społecznego, ustawodawca kierował się przekonaniem, że samo odwołanie do obowiązującego prawa nie wystarcza z uwagi na złożoną strukturę oraz tempo przeobrażeń stosunków społecznych. Istotnie bowiem poprzez odesłanie do zasad współżycia społecznego treść prawa własności została znacznie „uelastyczniona" i „zdynamizowana" (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 69). Wiadomo przecież, że właśnie zastosowanie generalnej klauzuli zasad współżycia społecznego „zapewnia normom prawnym dostateczny stopień elastyczności, co z jednej strony umożliwia stosowanie tych norm, które z natury rzeczy muszą operować pewnymi schematami, do realnych zjawisk społecznych wykazujących wszelkie bogactwo elementów indywidualnych konkretnego wypadku, z drugiej zaś zapobiega zbyt szybkiemu procesowi starzenia się norm prawnych, które mogą być bez formalnej zmiany nadal stosowane, mimo że dokonały się przemiany tych stosunków lub ich ocen" (zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo..., s. 71).

2. Wiadomo również, że „zasady współżycia społecznego - w odróżnieniu od utrwalonych w przepisach prawnych reguł postępowania - są czymś zmiennym, są funkcją miejsca i czasu, wskutek tego nie są i nie mogą być skodyfikowane. Ta właśnie cecha gwarantuje elastyczność norm prawnych odsyłających do zasad współżycia społecznego" (ibidem, s. 72; por. także A. Stemachowski, Wstęp..., s. 136 i n.). Zatem nadal - bez oglądania się na datę uchwalenia Kodeksu cywilnego - należy godzić się ze stosowaniem klauzuli zasady współżycia społecznego jako wyznacznika granic prawa własności, nie obawiając się jej socjalistycznego rodowodu. Można się najwyżej zastanawiać de lege ferenda nad zmianą terminologii.

3. Nie można przeoczyć, że ustawodawca, kształtując w art. 140 k.c. treść prawa własności, posłużył się analogiczną klauzulą generalną jak w przypadku art. 5 k.c. Odmienną jednak funkcję przeznaczono zasadom współżycia społecznego w obu przepisach. Wypada bowiem stwierdzić, że według art. 140 k.c. zasady współżycia społecznego stanowią wewnętrzny wyznacznik dla treści prawa własności, wyznaczają jego granice. Natomiast według art. 5 k.c. zasady współżycia społecznego mają później zapobiegać nadużyciu prawa na etapie jego wykonywania (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 71-72; J. Ignatowicz, Prawo..., s. 74-75; J. Wasilkowski, Prawo..., s. 107-108).

Rozwijając podjęty wątek trzeba podkreślić, że „przepis art. 5 k.c. dotyczy oceny prawidłowości wykonywania prawa podmiotowego przez osobę uprawnioną z punktu widzenia zasad współżycia społecznego na tle okoliczności konkretnego wypadku (...). Funkcją przepisu art. 5 k.c. jest zatem dostosowanie wykonywania własności do konkretnych okoliczności." (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 72).

4. Ostatecznie więc trzeba stwierdzić, że uprawnienie do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą stanowi treść przysługującego właścicielowi prawa podmiotowego pod warunkiem zgodności z zasadami współżycia społecznego (w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego). Ponadto zaś obowiązuje reguła, że właściciel nie może czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

6.3. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa

 

1. Równolegle z zasadami współżycia społecznego zakres prawa własności wyznacza również klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. O ile jednak zasady współżycia społecznego wprowadzają do treści prawa własności czynnik moralny, o tyle klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa odwołuje się do funkcji ekonomicznej prawa. Należy bowiem zauważyć, że powołana klauzula hołduje funkcjonalnemu ujęciu praw majątkowych, przy równoczesnym zabezpieczeniu pierwszeństwa interesu społecznego przed indywidualnym (por. A. Stelmachowski, Wstęp..., s. 221-222; także T. Dybowski, Ochrona..., s. 73.

2. Współcześnie społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności zależy przede wszystkim od rodzaju przedmiotu własności i jego funkcji (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 75). W takim kontekście można mówić o różnorodnym społeczno-gospodarczym przeznaczeniu własności nieruchomości rolnych, gruntów budowlanych, terenów rekreacyjnych, obiektów zabytkowych, terenów fabrycznych itp.

3. Należy też dostrzegać odmienności społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności w zależności od podmiotowej przynależności rzeczy. W szczególności należy zwracać uwagę na istniejące formy własności publicznej, jak chociażby własność Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Nie chodzi już teraz o niegdysiejsze przywileje własności społecznej, lecz jedynie o niezbędne podkreślenie społecznej funkcji mienia publicznego. Klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności jest tu zaś niezmiernie przydatna jako wyznacznik granic prawa własności.

4. Wielokrotnie sam ustawodawca w przepisach odrębnych ujawnia swoje wyobrażenie o społeczno-gospodarczym przeznaczeniu rzeczy określonego rodzaju. W ślad za tym kształtuje pożądany wzór korzystania z rzeczy. Przeplata się nam wówczas określenie granic własności zawarte w ustawie i w generalnej klauzuli społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. Przykładowo określa ustawodawca przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych, gruntów budowlanych, zabytków itp.

5. Generalnie zaś właścicielowi przysługuje uprawnienie do posiadania rzeczy, korzystania z rzeczy i rozporządzenie rzeczą pod warunkiem zgodności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa (w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa). Odrębnie zaś obowiązuje - na etapie wykonywania prawa własności - zakaz nadużycia prawa. Nie można bowiem czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.).

7. Przegląd orzecznictwa

 

1. Na wstępie należy zauważyć, że generalnie istnieje bogate orzecznictwo dotyczące prawa własności. Stanowisko swoje zajmuje Trybunał Konstytucyjny, Sąd Najwyższy, Naczelny Sąd Administracyjny i sądy powszechne. Wśród licznych orzeczeń zwraca się również uwagę na treść prawa własności. Trzeba jednak stwierdzić, że dokonuje się tego przeważnie okazyjnie przy rozważaniu innych, zasadniczych zagadnień procesowych. Stąd więc generalne uwagi sądów mieszczą się raczej w uzasadnieniu właściwych orzeczeń, bez eksponowania w naczelnej tezie orzeczenia.

2. Sięgając do wybranych orzeczeń warto rozpocząć dalsze rozważania od wywodu zawartego w orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 1993 r. (OTK 1994, t. I, poz. 8). Korzystając z dorobku doktryny cywilistycznej, Trybunał stwierdził w uzasadnieniu swego orzeczenia, że „prawo własności traktowane jest w naszym systemie prawnym jako prawo podmiotowe o najszerszej treści i w porównaniu z innymi prawami - jako prawo najsilniejsze w stosunku do rzeczy. Zarazem wszak nie jest prawem absolutnym (ius infinitum), a więc prawem niczym w swej treści nie ograniczonym. Przeciwnie - do istoty tego prawa należą - z jednej strony swoboda korzystania z rzeczy własnej (pobieranie z niej pożytków i rozporządzanie rzeczą własną - art. 140 k.c.), z drugiej zaś strony pewne ograniczenia tej swobody, stanowiące swoistą granicę istoty prawa własności, a w konsekwencji - «także granicę ochrony tego prawa».".

Podkreślono dalej, że „granice swobody korzystania z rzeczy własnej, a w konsekwencji także granice ochrony własności stanowią niewątpliwie swoiste ograniczenie własności (...). Ich celem i sensem jest ustalenie w interesie ogólnym granic swobody korzystania z rzeczy własnej. Przykładem takich ograniczeń mogą być przepisy Kodeksu cywilnego, nakazujące uwzględnienie społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa oraz zasad współżycia społecznego przy wykonywaniu prawa własności, przepisy tego kodeksu określane mianem prawa sąsiedzkiego, niektóre przepisy o ochronie środowiska i planowaniu przestrzennym, Prawa budowlanego, Prawa wodnego, o ochronie dóbr kultury i inne. Ustalenie swobody korzystania z rzeczy własnej, a w konsekwencji i granic ochrony prawa własności, jest przeciwstawieniem się pojmowaniu prawa własności jako prawa absolutnego.".

3. Niezwłocznie należy też odwołać się do tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1993 r., III ARN 49/93 (OSNCP 1994, z. 9, poz. 181), według której „w państwie prawa nie ma miejsca dla mechanicznie i sztywno pojmowanej zasady nadrzędności interesu ogólnego nad interesem indywidualnym. Oznacza to, że w każdym przypadku działający organ ma obowiązek wskazać, o jaki interes ogólny (publiczny) chodzi i udowodnić, iż jest on na tyle ważny i znaczący, że bezwzględnie wymaga ograniczenia uprawnień indywidualnych obywateli. Zarówno istnienie takiego interesu, jak i jego znaczenie, a także przesłanki powodujące konieczność przedłożenia w konkretnym wypadku interesu publicznego nad indywidualnym, podlegać muszą zawsze wnikliwej kontroli instancyjnej i sądowej, a już szczególnie wówczas, gdy chodzi o udowodnienie, iż w interesie publicznym leży ograniczenie (lub odjęcie) określonego przez Konstytucję RP prawa własności.".

4. Z orzecznictwa Izby Cywilnej Sądu Najwyższego wypada zwrócić uwagę na uchwałę z dnia 16 lipca 1980 r., III CZP 45/80 (OSPiKA 1981, z. 7-8, poz. 131). Potwierdzono tam pogląd, że „prawo własności jest tym szczególnym prawem, które zapewnia właścicielowi dopuszczalną w danych warunkach pełnię uprawnień względem rzeczy. Choć przepis ten nie zdefiniował prawa własności przez wyczerpujące wyliczenie uprawnień właściciela, to jednak wyliczył uprawnienia zasadnicze, a przede wszystkim uprawnienie do korzystania z rzeczy oraz do rozporządzania nią. Te dwa uprawnienia stanowią istotę prawa własności. Wynika bowiem z tego, że właściciel może rzecz posiadać, używać ją, czerpać z niej pożytki i korzyści, przetwarzać ją, względnie zużyć. Uprawnienie do rozporządzania rzeczą polega zaś na prawie wyzbycia się jej w drodze przeniesienia własności, rozporządzenia nią na wypadek śmierci, a także uprawnienie do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, wydzierżawienie jej lub oddanie w najem. Jeżeli idzie o nieruchomość, to bliższe określenie sposobu korzystania z niej precyzują właściwe przepisy Kodeksu cywilnego, jak i ustaw szczególnych, i to w zależności od charakteru nieruchomości, położenia jej oraz przeznaczenia. Przepisy te łącznie z normą art. 140 kształtują treść prawa własności.".

5. W podobnym duchu wypowiedział się Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97 (OSNC 1998, z. 1, poz. 4; OSP 1998, z. 5 poz. 90). Na początek podkreślono, że „treść prawa własności określa przede wszystkim art. 140 k.c. Przepis ten zakreśla jednak granice uprawnień właściciela w sposób generalny, wskazując że właścicielowi wolno czynić ze swoją rzeczą wszystko, co nie jest zabronione przez ustawę, zasady współżycia społecznego i co nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Bardziej precyzyjne określenie treści prawa własności powinno zatem zostać dokonane z uwzględnieniem tych trzech kryteriów.".

Ten wstępny wywód posłużył Sądowi Najwyższemu do podbudowy tezy, że „po wejściu w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (...) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanych w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania".

6. Sąd Najwyższy wypowiedział też w niepublikowanym wyroku z dnia 28 stycznia 1967 r. (I CR 475/66) pogląd, że prawo własności winno być wykonywane w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, zgodnie ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem, a tym samym właściciel (posiadacz samoistny) powinien dołożyć staranności, aby rzecz nie została zniszczona, co w wypadku zawalenia się budynku rodzi jego odpowiedzialność za powstałe stąd dla innych osób szkody, od której może się zwolnić tylko wykazaniem, że zawalenie się nie wynikło z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie.

7. Można też zwrócić uwagę na tezę wyroku Sądu Najwyższego dnia 28 grudnia 1979 r., III CRN 249/79 (OSNCP 1980, z. 7-8, poz. 144; OSPiKA 1982, z. 5-6, poz. 62), według której „korzystanie z rzeczy w rozumieniu art. 140 k.c. obejmuje również urządzenie na nieruchomości pasieki, jeżeli to ze względu na położenie nieruchomości (np. centrum miasta) nie jest zabronione".

8. Zbędnie zaś zwraca się uwagę we współczesnych komentarzach i zbiorach orzecznictwa na tezę niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 1975 r. (I CR 911/74). Sąd Najwyższy wypowiedział tam pogląd, że właściciel gospodarstwa rolnego, podlegający przy korzystaniu ze swego prawa własności ograniczeniom płynącym z treści art. 5 i 140 k.c. oraz art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz rekultywacji gruntów (Dz.U. Nr 27, poz. 249), musi liczyć się z tym, że organy władzy państwowej, powołane z mocy art. 16 ust. 2 powołanej wyżej ustawy do kontrolowania rolniczego użytkowania gruntów rolnych nie pozostaną obojętne w sytuacji, gdy właściciel działa w sposób niezgodny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem gospodarstwa rolnego, w szczególności zaś, gdy pozostawia wchodzące w skład gospodarstwa grunty rolne bez upraw. Należy bowiem zwrócić uwagę na względną już obecnie - pod rządem nowej ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 16, poz. 78 ze zm.) - aktualność tego orzeczenia. Można mianowicie potwierdzić zasadność wyrażonej tezy jedynie w przypadkach, gdy odłogowanie gruntów powoduje degradację gleby. Obciążono bowiem właścicieli gruntów stanowiących użytki rolne obowiązkiem zapobiegania degradacji gleb (art. 15). Nie istnieje zaś bezwzględny zakaz odłogowania gruntów.

9. Można by jeszcze przytaczać wiele orzeczeń podejmujących różnorodną problematykę szczegółową, zwłaszcza z dziedziny ochrony środowiska, zagospodarowania przestrzennego, prawa budowlanego, ochrony dóbr kultury, wykonywania własności komunalnej itp. W tym miejscu można jednak odesłać czytelnika do samodzielnych poszukiwań i odrębnej lektury.

Art. 142.

 

1. Jest znamienne, że w bezpośredniej bliskości regulującego treść prawa własności art. 140 k.c. pojawia się pierwszy przepis ustanawiający ograniczenia uprawnień właściciela. Komentowany przepis art. 142 k.c. ogranicza prawo właściciela ze względu na stan wyższej konieczności. Chodzi mianowicie o dopuszczalne użycie, uszkodzenie, a nawet zniszczenie cudzej rzeczy, w celu zapobieżenia niebezpieczeństwu zagrażającemu dobrom osobistym oraz (w węższych granicach) dobrom majątkowym innych osób, przy odstąpieniu od zasady wyłącznego korzystania z rzeczy przez właściciela.

2. Niewątpliwie „znaczenie tego przepisu polega na tym, że w sytuacjach w nim określonych paraliżuje on działanie prawnorzeczowych środków ochrony własności, które w wypadku braku takiego przepisu mogłyby być zastosowane przez właściciela przeciwko osobie wkraczającej w sferę jego własności, a działającej w stanie wyższej konieczności" (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 68).

3. Ustawodawca zezwala w pierwszym rzędzie na użycie cudzej rzeczy w celu odwrócenia niebezpieczeństwa zagrażającego dobrom osobistym. Trzeba wszakże uświadomić sobie, że z katalogu dóbr osobistych określonych normą art. 23 k.c. tutaj chodzi jedynie o wybrane dobra, które mogą być ochronione (przynajmniej w założeniu) przy użyciu, uszkodzeniu lub zniszczeniu cudzej rzeczy. Praktycznie więc wchodzi w grę przeważnie ochrona życia i zdrowia czy nietykalności mieszkania.

4. Równolegle, przy zaostrzonych kryteriach, zezwala ustawodawca na wykorzystanie cudzej rzeczy dla ochrony przed niebezpieczeństwem zagrożonych dóbr majątkowych. Jednakże tym razem obok warunku bezpośredniego zagrożenia niezbędne jest stwierdzenie, że grożąca szkoda jest oczywiście niewspółmiernie wyższa aniżeli uszczerbek, który może ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy. Jednakże zwróćmy uwagę, że ustawodawca dokonuje tu - przy użyciu słów „chyba że" - przerzucenia na barki właściciela ciężaru dowodu, że grożąca cudzym dobrom majątkowym szkoda jest „oczywiście i niewspółmiernie mniejsza" od uszczerbku zagrażającego mu w wyniku użycia jego rzeczy. Wszelako przy tak dosadnym kryterium nie będzie szczególnych problemów dowodowych.

5. Nietrudno wyobrazić sobie praktyczne przykłady stosowania komentowanego przepisu. W zakresie ochrony dóbr osobistych można sięgnąć do przykładu użycia cudzego lekarstwa dla leczenia chorego, posłużenia się cudzym pojazdem (bez użyczenia) dla przewozu chorego do szpitala, użycia dowolnej cudzej rzeczy dla obrony przed napadem itp. Z kolei z myślą o ochronie dóbr majątkowych można posłużyć się przykładem przejazdu przez cudzą nieruchomość dla gaszenia pożaru, wykorzystania cudzych materiałów dla zatamowania wylewu wody w czasie powodzi itp. Wielokrotnie zresztą (jak w podanym przykładzie pożaru i powodzi) może równocześnie chodzić o ochronę dóbr majątkowych i osobistych.

6. W orzecznictwie zwrócono uwagę na inny przykład. Mianowicie według tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 1980 r., II CR 164/80 (OSNCP 1981, z. 4, poz. 61) „w przypadku gdy przedsiębiorstwo zarządzające ściekami komunalnymi, nie chcąc dopuścić do wdarcia się do miasta przez kanały ściekowe wysokiej fali powodziowej, zamknęło odpływ tych ścieków do rzeki, wskutek czego doszło do zalania ściekami sąsiednich upraw i powstania szkody, ma zastosowanie przepis art. 142 k.c. Zgodnie z tym poszkodowany może żądać naprawienia wynikłej stąd szkody, przy czym skoro działanie to było podjęte w interesie ogólnym, a więc także poszkodowanego, odszkodowanie powinno na podstawie przepisu art. 5 k.c. ulec stosownemu zmniejszeniu.".

7. Oczywiście w każdym przypadku niezbędne jest, by zagrożenie dla dobra osobistego lub majątkowego było obiektywne. Nie wystarczy subiektywne odczucie „zagrożonej" osoby. Niezbędna jest natomiast rozsądna ocena zaistniałej sytuacji. Ponadto zaś, to obiektywne niebezpieczeństwo musi bezpośrednio zagrażać dobrom osobistym (a w warunkach określonych normą § 2 - także dobrom majątkowym).

8. We wskazanych okolicznościach właściciel nie może sprzeciwić się użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu jego rzeczy. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Bez wątpienia odpowiedzialność ponosi osoba posługująca się cudzą rzeczą, jeżeli czyni to we własnym interesie. Mimo zgłaszanych wątpliwości (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, s. 371 i powołaną tam literaturę) należy uznać, że również ta osoba ponosi odpowiedzialność, gdy działa w cudzym interesie, dla ochrony cudzego dobra. Może zaś według reguł prowadzenia cudzej sprawy bez zlecenia dochodzić roszczenia zwrotnego od osoby chronionej (art. 757 k.c.). Jedynie w przypadku „ochrony zleconej" odpowiedzialność ponosiłby bezpośrednio chroniony, przy założeniu, że czynności dokonano „w jego imieniu" (można tu odpowiednio skorzystać z domniemania pełnomocnictwa - art. 734 § 2 k.c.).

9. Przewidziana normą art. 142 k.c. odpowiedzialność odszkodowawcza jest odpowiedzialnością absolutną, za skutek. Nie stanowi zaś jej przesłanki wina sprawcy, której tu, nawiasem mówiąc, wyraźnie brak. W ogóle zresztą nie wolno jej kwalifikować jako odpowiedzialności deliktowej. Jednakże stosuje się tu ogólne, wspólne dla wszystkich reżimów odpowiedzialności, reguły dotyczące ustalenia szkody i jej naprawienia (art. 361-363).

10. Natomiast w razie braku przesłanek określonych normą art. 142 k.c. właściciel może się sprzeciwić użyciu, a tym bardziej uszkodzeniu lub zniszczeniu jego rzeczy. Teoretycznie, może tu stosować wszelkie środki ochrony posiadania i ochrony własności. Wszakże z uwagi na nagłość sytuacji i jej natychmiastowe skutki (użycie rzeczy) w grę wchodzi raczej jedynie obrona konieczna (art. 343 § 1) lub dozwolona samopomoc (art. 343 § 2 k.c.). Oczywiście później można w zwykłym trybie żądać zwrotu rzeczy lub przywrócenia stanu zgodnego z prawem, o ile rzecz nie uległa zniszczeniu. Niewątpliwie zaś w każdym przypadku można żądać naprawienia szkody wobec deliktowej odpowiedzialności sprawcy (art. 415). Oczywiście zawsze może być kwestią sporną, wymagającą rozwikłania przez sąd in concreto, czy istniały (albo nie) przesłanki określone normą komentowanego przepisu. Należy na to zwrócić uwagę, dostrzegając odmienności deliktowego reżimu odpowiedzialności oraz odpowiedzialności odszkodowawczej według zasad art. 142 k.c.

Art. 143.

 

1. Pojęcie nieruchomości

 

1. W ustawodawstwie polskim pojęcie nieruchomości zdefiniowano w art. 46 k.c. Według powołanego przepisu nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanową odrębny od gruntu przedmiot własności.

2. Zasadniczo nieruchomościami są grunty. Częstokroć na określenie tego rodzaju nieruchomości używa się pojęcia „nieruchomości gruntowej". Budynki oraz inne urządzenia trwale z gruntem związane są zaś - co do zasady - częściami składowymi gruntu; według zasady superficies solo cedit (art. 48 k.c.). Możliwe są jednak wyjątki przewidziane w ustawie; sygnalizuje taką możliwość art. 46 § 1 in fine oraz art. 48 in principio k.c. Trzeba więc przypomnieć, że budynki oraz części budynków są nieruchomościami w rozumieniu prawa (a nie częściami składowymi), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Mówimy wówczas o „nieruchomościach budynkowych" lub „nieruchomościach lokalowych".

2. Oznaczenie nieruchomości

 

1. Rozważając zagadnienie granic przestrzennych nieruchomości (zwłaszcza nieruchomości gruntowych) należy uwzględniać zarówno problematykę granic geodezyjnych wyznaczonych w dwóch wymiarach (wzdłuż i wszerz) na poziomej płaszczyźnie powierzchni ziemi, jak również problematykę pionowego zasięgu prawa własności (w głąb ziemi i ponad powierzchnię gruntu).

2. Nieruchomość gruntowa jest zawsze rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Jej oznaczenie przedmiotowe następuje przez wskazanie granic geodezyjnych. W tych zaś granicach przysługuje oznaczonemu, znanemu skądinąd właścicielowi.

Istotną funkcję praktyczną pełni więc geodezyjne wytyczenie i ujawnienie granic nieruchomości (gruntu). Zauważmy więc, że zasadniczo granice gruntu są najpierw oznaczone „intelektualnie" i ujawnione w ewidencji gruntów i budynków (na mapie i w rejestrze) prowadzonej według wymagań ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086 - cyt. dalej jako: pr.geod.).

3. Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące położenia gruntów, ich granic, powierzchni, rodzaju użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych (art. 20 ust. 1 pkt 1 pr.geod.).

W zakresie budynków ewidencja obejmuje ich położenie, przeznaczenie, funkcję użytkową oraz ogólne dane techniczne budynku (art. 20 ust. 1 pkt 2 pr.geod.).

Równolegle dane z ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej (art. 26 u.k.w.).

4. W ślad za ewidencją gruntów i budynków następuje też, w miarę potrzeby - szczególnie zaś w razie rozgraniczenia nieruchomości, scalenia lub podziału nieruchomości - fizyczne oznaczenie w terenie granic poszczególnych nieruchomości za pomocą geodezyjnych znaków granicznych. Jednakże nawet bez tego granice gruntów zasadniczo już z samej pamięci są znane w stosunkach sąsiedzkich. Jeżeli zaś stają się sporne, zachodzi potrzeba rozgraniczenia.

3. Pionowy zasięg własności nieruchomości gruntowej

 

1. W płaszczyźnie poziomej nieruchomość gruntowa przedstawia się zatem jako dwuwymiarowa (choćby o nieregularnym przebiegu linearnym) figura geometryczna o znanej powierzchni i granicach. Jednakże tak ograniczone wyobrażenie gruntu jako przedmiotu stosunków własnościowych jest dalece uproszczone wobec nieuwzględnienia rzeczywistej treści prawa własności. Nie korzysta się bowiem jedynie z powierzchni gruntu, lecz ponadto z jego substancji i przestrzeni nad powierzchnią gruntu.

2. Konieczne zatem było rozciągnięcie własności gruntu na przestrzeń nad i pod powierzchnią gruntu. De lega lata w systemie polskiego prawa cywilnego „w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią" (art. 143 zd. 1 k.c.).

3. Zastosowano tu więc wersję koniecznego, jednakże ograniczonego zasięgu własności gruntu we wnętrzu ziemi i w przestrzeni powietrznej. Odstąpiono od nierealnej koncepcji zasięgu własności gruntu usque ad caelum et usque ad inferos (por. J.St. Piątowski (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 109-110; także J. Ignatowicz, Prawo..., s. 78-79; J. Wasilkowski, Prawo..., s. 133-134). Dla ustalenia miary przestrzennego zasięgu własności gruntu zastosowano funkcjonalne kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu.

4. W tych okolicznościach zróżnicowana jest miara pionowego zasięgu gruntu, stosownie do zróżnicowanej funkcji różnorodnych gruntów. Trzeba przyznać, że kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu nie jest, jak na oczekiwania praktyki, nazbyt precyzyjne (zob. wątpliwości zgłaszane przez A. Lipińskiego i R. Mikosza, Komentarz do ustawy prawo geologiczne i górnicze, Warszawa 1995, s. 50-51). Równocześnie można jednak uznać, że sięgnięcie do tego elastycznego kryterium było zamierzone (por. S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999, s. 46). Odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu wskazuje na pełną akceptację uprawnień właściciela związanych z funkcją gruntu, przy równoczesnym wykluczeniu jego uprawnień (często nierealnych) do korzystania z gruntu w nazbyt głębokiej i wysokiej przestrzeni, bez związku z właściwym przeznaczeniem gruntu.

5. Może więc właściciel gruntu w dostępnym zakresie dokonywać robót ziemnych i budowlanych, wydobywać kopaliny itp. Rozstrzygające znaczenie ma tu zaś kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu w konkretnych warunkach. Jest ono różnorodne stosownie do odmiennego przeznaczenia gruntu ze względu na jego rodzaj (grunty rolne, leśne, budowlane, rekreacyjne, tereny kopalin odkrywkowych, tereny górskie itp.), a także poniekąd ze względu na przynależność podmiotową (grunty skarbowe, grunty komunalne itd.).

6. Generalnie więc nieruchomość gruntowa przedstawia nam się w tym kontekście jako trójwymiarowa bryła geometryczna o znanych granicach na powierzchni i ograniczonym zasięgu pionowym zależnym od społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu.

4. Prawo do wód

 

1. Zasadnicza norma art. 143 zd. 1 k.c. określająca pionowy zasięg prawa własności stosownie do społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu „nie uchybia przepisom regulującym prawo do wód" (art. 143 zd. 2). Oznacza to wyraźne odesłanie do przepisów ustawy z dnia 24 października 1994 r. - Prawo wodne (Dz.U. Nr 38, poz. 230 ze zm. - cyt. dalej jako: pr.wod.).

2. Zauważmy więc niezwłocznie, że poza wyraźnymi - ustanowionymi w Prawie wodnym - wyjątkami, wody stanowią własność państwa (art. 1). Szczególnie przedmiotem własności państwa (teraz zaakcentujmy - Skarbu Państwa) są wody podziemne. Obok tego własnością państwową są objęte powierzchniowe wody płynące. Z wód podziemnych jedynie wody w studniach stanowią własność właściciela gruntu (art. 2 pr.wod.). Przedmiotem własności prywatnej mogą być też nieinteresujące nas tu powierzchniowe wody stojące.

3. Zawarte w prawie wodnym rozwiązanie wyklucza traktowanie wód podziemnych jako części składowych gruntu. Wszak stanowią one „własność państwa". Trzeba jednak mocno zaakcentować, że używane tu pojęcie nie przystaje do cywilistycznej kategorii własności rzeczy. Wszak woda nie jest rzeczą w rozumieniu art. 45 k.c. Należy więc ocenić, że mamy tu do czynienia z używanym w prawie wodnym specjalnym, konwencjonalnym określeniem, oznaczającym prawo podmiotowe bezwzględne, obejmujące zasoby wód Skarbu Państwa, nie podlegające utożsamieniu z cywilistycznym pojmowaniem własności (por. S. Grzybowski (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. I, Część ogólna, red. tomu S. Grzybowski, Ossolineum 1985, s. 434-451).

4. Trzeba wszakże zauważyć, że właściciel gruntu może - w ramach „zwykłego korzystania z wody" - dla zaspokojenia potrzeb własnych oraz indywidualnego gospodarstwa domowego korzystać bez pozwolenia wodnoprawnego z wody podziemnej znajdującej się w jego gruncie (art. 49 ust. 1 pr.wod.).

5. Prawo do kopalin

 

1. Do niedawna podkreślano też - analogicznie do problematyki wód - że zawarta w art. 143 zd. 1 k.c. ogólna zasada dotycząca pionowego zasięgu własności gruntu (w głąb ziemi) „nie uchybia przepisom regulującym prawo do kopalin". Obecnie skreślono takie postanowienie, regulując od nowa - z modyfikacją - problematykę „prawa do kopalin" w ustawie z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 27, poz. 96 ze zm. - cyt. dalej jako: pr.górn.).

2. Według zupełnie nowej „filozofii" postanowiono obecnie, że złoża kopalin, nie stanowiące części składowych nieruchomości gruntowej, są własnością Skarbu Państwa (art. 7 ust. 1 pr.górn.). W granicach ustalonych przez ustawy Skarb Państwa może, z wyłączeniem innych osób, korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie użytkowania górniczego (art. 7 ust. 2 pr.górn.). W sprawach nie uregulowanych w ustawie do własności złóż kopalin stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości gruntowej (art. 8 pr.górn.).

3. Nastąpiło tu więc rozgraniczenie reżimu prawnego kopalin stanowiących części składowe gruntu i kopalin zalegających we wnętrzu ziemi (por. A. Lipiński, R. Mikosz, Komentarz..., s. 47-51). Cytowany przepis art. 7 ust. 1 pr.górn. przyjmuje na wstępie założenie, że istnieją kopaliny stanowiące części składowe gruntu. Tą drogą odsyła do komentowanego przepisu art. 143 k.c. (jego zdania pierwszego). Tak ujmując wzajemny związek ukazanych przepisów trzeba stwierdzić, że stanowią części składowe gruntu kopaliny zalegające w strukturze morfologicznej gruntu w granicach pionowego zasięgu własności tego gruntu, dyktowanej miarą społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu.

4. Przedstawiono już wcześniej pokrótce dylematy związane z określeniem granic przestrzennego (pionowego) zasięgu nieruchomości gruntowej. Obecnie - z myślą o eksploatacji kopalin - można przychylić się do poglądu, że stanowią części składowe gruntu kopaliny poddające się wydobyciu metodą odkrywkową (por. A. Lipiński, R. Mikosz, Komentarz..., s. 51). Trzeba oceniać, że wówczas własność gruntu obejmuje całą strukturę złoża. Odrębną, wcześniejszą kwestią jest rozpoznanie geologiczne złoża i ustalenia „górniczego" przeznaczenia gruntu. Tutaj zaś nie można ominąć zasad zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska oraz ochrony gruntów rolnych i leśnych.

5. Jest oczywiste, że z kopalin zalegających w gruncie (stanowiących części składowe gruntu) korzysta właściciel gruntu. Jemu zatem przysługuje prawo do wydobywania kopalin, a także prawo dokonywania czynności rozporządzających, uprawniających inne osoby do wydobywania kopalin. Jest tu obojętne, kto jest właścicielem gruntu (Skarb Państwa czy inna osoba). Nie ma też znaczenia rodzaj kopalin (kopaliny podstawowe i pospolite).

6. Z drugiej strony złoża kopalin nie stanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa. Chodzi tu o kopaliny zalegające we wnętrzu ziemi, poniżej zasięgu prawa własności nieruchomości gruntowej. Ukształtowano tutaj przedmiot bezwzględnego prawa majątkowego, przysługującego wyłącznie Skarbowi Państwa, na wzór prawa własności i dokonano odniesienia do własności nieruchomości (art. 8 pr.górn.). Trzeba przyznać, że jest to najbliższy wzór do zastosowania. Rozwiązuje też wiele kwestii praktycznych. Wystarczy wspomnieć o nadających się do zastosowania zasadach dotyczących treści prawa własności, z uwzględnieniem własności nieruchomości. Jednakże nie należy tu przesadzać, mimo używanej terminologii, z nazbyt wiernym (dosłownym) stosowaniem przepisów dotyczących prawa własności. Należy bowiem zważyć, że owa „własność kopalin" bynajmniej nie stanowi klasycznej własności w rozumieniu prawa cywilnego z uwagi na jej specyficzny przedmiot, wymykający się spod rygorów definicji rzeczy.

6. Prawo do przestrzeni powietrznej

 

1. Według wskazań art. 143 zd. 1 k.c. własność gruntu rozciąga się również na przestrzeń nad powierzchnią gruntu. Właściciel nieruchomości gruntowej jest więc wyłącznie uprawniony do korzystania z przestrzeni powietrznej nad jego gruntem. W każdym razie nie mogą tego czynić osoby trzecie. Oczywiście o pionowym zasięgu prawa własności (teraz - w górę) rozstrzyga zawsze społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu.

2. Aktywne wykorzystanie przez właściciela gruntu przestrzeni powietrznej następuje najczęściej w toku inwestycyjnej działalności budowlanej i późniejszej eksploatacji wzniesionych budynków. Tutaj zresztą następuje też wykorzystanie przestrzeni pod powierzchnią gruntu dla wzniesienia fundamentów budynku.

Nie można również wykluczyć wszelkich dalszych postaci korzystania z własnej przestrzeni powietrznej przez właściciela gruntu: instalacja masztów antenowych, odprowadzenie dymu, spalin, pyłów (osobną kwestią jest przestrzeganie wymagań ochrony środowiska i zakazu immisji w stosunkach sąsiedzkich).

3. Wobec wyłączności uprawnień właściciela należy wykluczyć ingerencję sąsiadów oraz innych osób trzecich, jak chodzi o korzystanie z przestrzeni powietrznej nad cudzym gruntem. W stosunkach sąsiedzkich chodzi głównie o unikanie niedozwolonych immisji; o szczegółach później, w komentarzu do art. 144 k.c.

4. Najbardziej wszakże eksponowanym zagadnieniem jest problematyka wykonywania lotów w cudzej przestrzeni powietrznej, regulowana ustawą z dnia 31 maja 1962 r. - Prawo lotnicze (Dz.U. Nr 32, poz. 153 ze zm.). Zasadniczo przeloty statków powietrznych odbywają się na znacznej wysokości, ponad zasięgiem cudzej własności. Natomiast loty niskie dopuszczalne są tylko w razie konieczności i wówczas stanowią uprawnione naruszenie cudzego prawa własności. Jedynie przeloty w przestrzeni powietrznej właściciela dokonywane bez konieczności stanowią bezpodstawne naruszenie cudzej własności i uzasadniają stosowanie ochrony petytoryjnej.

Art. 144.

 

1. Pojęcie prawa sąsiedzkiego

 

1. Wiadomo już, że właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać rzeczą w granicach określonych przez ustawy. Wśród zawartych w Kodeksie cywilnym ograniczeń ustawowych znajdujemy zaś przede wszystkim przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego.

2. Przez prawo sąsiedzkie rozumie się tradycyjnie zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości. Ustawodawca usiłuje też metodą „złotego środka" godzić sprzeczne - w ich indywidualistycznym wymiarze - interesy poszczególnych właścicieli. Przepisy prawa sąsiedzkiego nakładają więc na sąsiadów we wzajemnym interesie szereg obowiązków i ograniczeń (por. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 64-65; J.St. Piątowski (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 116-117; W.J. Katner, Ochrona własności nieruchomości przed naruszeniami pośrednimi, Warszawa 1982, s. 51-52).

3. Zasadniczo ingerencja prawa sąsiedzkiego dotyczy „nieruchomości sąsiadujących", graniczących ze sobą (por. W.J. Katner, Ochrona..., s. 26-27). Wynika to niezbicie z hipotezy właściwych przepisów prawa sąsiedzkiego. Wszelako norma art. 144 k.c., zawierająca ograniczenia dopuszczalności immisji w stosunkach sąsiedzkich, obejmuje swym zasięgiem szerszy krąg „nieruchomości sąsiednich", nawet nie pozostających ze sobą w bezpośredniej styczności granicznej. Tutaj bowiem należy uwzględniać rzeczywisty, szerszy zakres zakłóceń. W przypadku służebności drogi koniecznej właściwe przepisy prawa sąsiedzkiego (art. 145 i 146 k.c.) dotyczą w pierwszym rzędzie nieruchomości sąsiadujących, ponadto zaś kolejnych w szeregu nieruchomości sąsiednich.

4. W przeważającej mierze przepisy prawa sąsiedzkiego dotyczą „nieruchomości gruntowych" (art. 148-154 k.c.). W pozostałych przypadkach posługuje się ustawodawca ogólniejszym pojęciem „nieruchomości". Nie wykluczono tu zatem nieruchomości budynkowych i nieruchomości lokalowych (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 119; W.J. Katner, Ochrona..., s. 58-59).

Bez wątpienia powszechne zastosowanie wobec nieruchomości budynkowych i lokalowych (oprócz nieruchomości gruntowych) znajduje norma art. 144 k.c., dotycząca ograniczenia immisji.

Niewykluczone, wszakże ograniczone w praktyce, jest stosowanie wobec nieruchomości budynkowych i lokalowych (dla tych nieruchomości) przepisów o służebności drogi koniecznej (art. 145-146 k.c.). Częściej bowiem zachodzą przesłanki ustanowienia drogi koniecznej dla potrzeb nieruchomości gruntowej.

Wreszcie, bez żadnych ograniczeń właściciele nieruchomości budynkowych (i lokalowych) mogą korzystać z normy art. 147 kodeksu zakazującej właścicielowi robót ziemnych grożących nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.

5. Przepisy prawa sąsiedzkiego normują stosunki między właścicielami nieruchomości. Jednakże „trzeba je odpowiednio odnieść do stosunków między właścicielami a innymi osobami uprawnionymi rzeczowo (...) oraz między tymi osobami. W pewnych sytuacjach dotyczą one stosunków między właścicielami a osobami uprawnionymi obligacyjnie oraz między tymi osobami, np. między najemcami lokalu użytkowego i mieszkania w tym samym budynku." (zob. W.J. Katner, Ochrona..., s. 62); o szczegółach później, przy poszczególnych instytucjach prawa sąsiedzkiego.

2. Ograniczenie dopuszczalności zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich

 

1. W obszarze prawa sąsiedzkiego w pierwszym rzędzie spotykamy się z generalnym przepisem ograniczającym wykonywanie prawa własności nieruchomości w sposób zakłócający korzystanie z nieruchomości sąsiednich (art. 144 k.c.). Metodą kompromisu zakazuje ustawodawca zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, przyjmując, że wynika ona ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Dla sprawiedliwości trzeba podkreślić, że każdy z sąsiadów jest równolegle objęty takim ograniczeniem.

2. Komentowany przepis posługuje się szeroką (niemal blankietową) formułą „działań" zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Unika zaś ustawodawca, w przeciwieństwie do poprzedniej normy art. 31 prawa rzeczowego (dekretu z 1946 r.), próby wskazania takich działań. Można będzie jednak sięgać do tamtych przykładów, stosując wszakże dalsze wzbogacenia współczesne.

3. Normą art. 144 k.c. objęto działania właściciela zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Chodzi tu o aktywne zachowanie właściciela (działanie), które jest podejmowane w ramach wykonywania jego prawa, równocześnie oddziałujące na sferę cudzego (sąsiedniego) prawa własności. Dylematem praktycznym jest zaś ocena dopuszczalności takiego oddziaływania - a zatem dopuszczalności wykonywania prawa własności. Wiemy zaś, że ustawodawca zakazuje tu zakłóceń ponad przeciętną miarę. Ściślej, zakazuje działań (oddziaływania), których skutkiem jest zakłócanie cudzego prawa.

4. Owo oddziaływanie bywa nazywane w literaturze „immisją". Dodajmy, że immisje objęte normą art. 144 kodeksu doktryna określa mianem immisji pośrednich (por. zwłaszcza J.St. Piątowski (w:) System..., s. 122-123; W.J. Katner, Ochrona..., s. 30-31; S. Rudnicki, Sąsiedztwo nieruchomości, Zakamycze 1998, s. 19). Obok tego wyróżnia się immisje bezpośrednie. Dokonuje się tego rozróżnienia ze względu na sposób naruszenia cudzego (sąsiedniego) prawa własności.

Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji (wody, ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń (rowy, rury itp.). Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji.

Immisje pośrednie są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości.

5. Immisje pośrednie są częściowo dopuszczalne - w granicach określonych normą art. 144 k.c. Mówimy zatem o ograniczonej dopuszczalności zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich.

Natomiast immisje bezpośrednie są generalnie zakazane jako naruszające normę art. 140 k.c. z jej wskazaniem na bezwzględny charakter cudzego prawa własności; tutaj własności nieruchomości sąsiednich (por. zwłaszcza J.St. Piątowski (w:) System..., s. 123; W.J. Katner, Ochrona..., s. 65; S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 18-19). Nie wolno zaś, błędnie pojmując zakres normy art. 144 kodeksu, uważać, że immisje bezpośrednie są dopuszczalne w granicach przeciętnej miary. Zatem tutaj ochrona własności znajduje bezpośrednie oparcie w normie art. 222 § 2 k.c.

6. Immisje pośrednie mają różnorodny charakter. W pierwszym rzędzie wyróżnia się immisje materialne oraz niematerialne. Pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (pyły, gazy, dym) lub pewnych sił (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne). Natomiast immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej (poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.).

Mimo występujących sporów należy uznać, że immisje niematerialne zostały objęte normą art. 144 kodeksu i w razie przekroczenia dopuszczalnej miary przeciętnej stosujemy dla ochrony własności nieruchomości sąsiednich - w trybie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 - roszczenie negatoryjne (tak W.J. Katner, Ochrona..., s. 68-69 i powołani tam autorzy; odmiennie S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 22 oraz Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999, s. 50). Trzeba wszakże dodać, że niezależnie od tego ochrona przed immisjami niematerialnymi objęta jest również hipotezą art. 23 i 24 k.c. Należy także brać pod uwagę właściwe przepisy prawa administracyjnego.

7. Wyróżnia się również - według innego kryterium - immisje pozytywne oraz negatywne. Immisje pozytywne oddziałują wprost, aktywnie na sąsiednie nieruchomości poprzez przenikanie różnorodnych cząsteczek materii, energii, promieniowania, drgań itp. Natomiast immisje negatywne polegają na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. światła, powietrza, widoku. Można tu posługiwać się przykładem wznoszenia niestosownych budowli, doprowadzania do nadmiernego rozrostu drzew i krzewów itp.

W tym miejscu wypada uznać, że zabronione są również - po przekroczeniu przeciętnej miary - immisje negatywne (por. W.J. Katner, Ochrona..., s. 66-67; odmienie T. Dybowski, Ochrona..., s. 321; niezdecydowanie J.St. Piątowski (w:) System..., s. 125). Oczywiście należy tu mieć na uwadze odrębne przepisy, chociażby ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym czy Prawa budowlanego.

8. Normą art. 144 k.c. chroni ustawodawca własność nieruchomości sąsiednich. Nie chodzi tutaj wyłącznie o nieruchomości graniczące (bezpośrednio sąsiadujące), lecz również dalsze otoczenie; w granicach ujemnego oddziaływania cudzych immisji.

9. Przepis art. 144 k.c. ogranicza prawo własności; prawo właściciela nieruchomości emitującej zakłócenia. Bez wątpienia wszakże można go stosować - w tym znaczeniu - wobec użytkownika wieczystego, gdy zważymy na bliską afiliację użytkowania wieczystego i prawa własności. Częstokroć zaś mamy jeszcze tutaj do czynienia z własnością nieruchomości budynkowej użytkownika wieczystego (art. 235 k.c.).

Brakuje zaś niewątpliwych podstaw prawnych do uznania, że komentowane ograniczenie jest adresowane do osób, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe lub prawo obligacyjne (najem). Nie można tu przewrotnie zastosować przepisu, według którego do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 k.c.; w stosunku do najmu lokalu - art. 690 k.c.).

10. Natomiast z drugiej strony szerszy jest krąg podmiotów chronionych przed niedopuszczalnymi zakłóceniami. Tutaj spośród sąsiadów chodzi o właścicieli, użytkowników wieczystych, osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, a także najemców lokali. Właśnie tu znajduje zastosowanie zacytowany przepis, według którego do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 k.c.). Podobnie właściwe przepisy dotyczące ochrony własności stosuje się odpowiednio do ochrony praw najemcy lokalu (art. 690 k.c.).

11. Bez wątpienia zawarte w normie art. 144 k.c. ograniczenie immisji dotyczy wszelkich nieruchomości emitujących zakłócenia oraz chroni wszelkie nieruchomości sąsiednie doznające zakłóceń. Chodzi zatem zarówno o nieruchomości gruntowe, jak też nieruchomości budynkowe i lokalowe. Rzecz jasna, różnorodne bywają tu rodzaje immisji.

12. Na zakończenie należy z dużą mocą podkreślić że zawarty w art. 144 zakaz immisji należy traktować jako sygnalizowany normą art. 140 kodeksu przepis ustawy wyznaczający granice prawa własności (własności nieruchomości).

3. Miara dopuszczalnych zakłóceń

 

1. Wiadomo już, że zabronione jest zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze „społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości" oraz „stosunków miejscowych". Zatem oba te zespolone czynniki wyznaczają granicę dopuszczalnych immisji. Dodajmy, że chodzi tu o miarę obiektywną, wolną od subiektywnych odczuć sąsiadów (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 324; W.J. Katner, Ochrona..., s. 74; S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 24).

2. Przy ustalaniu przeciętnej miary należy uwzględniać społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości emitującej zakłócenia, jak też nieruchomości doznającej zakłóceń. Trzeba więc przyznać, że „dopuszczalne są tylko takie zakłócenia, które: a) wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, i b) nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej zakłóceń zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem" (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 324).

3. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru. Zasadniczo jest określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 11 ust. 1 u.z.p.). Z braku planu, inwestycyjne przeznaczenie gruntu może jeszcze określać decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 40 ust. 1 in fine u.z.p.). W końcu zaś należy uwzględniać bieżący sposób korzystania z nieruchomości, zgodny z jej przyrodniczymi właściwościami.

4. Równocześnie przeciętną miarę dopuszczalnych zakłóceń wyznaczają stosunki miejscowe. To elastyczne kryterium pozwala brać pod uwagę wiele różnorodnych okoliczności towarzyszących immisjom, z uwzględnieniem funkcji miejsca i czasu następujących zakłóceń.

W pierwszym rzędzie trzeba też uwzględniać miejsce położenia nieruchomości; tak nieruchomości emitującej zakłócenia, jak też nieruchomości doznających zakłóceń. Należy w związku z tym rozpatrywać problem rodzaju miejscowości i gęstości zaludnienia (miasto, określona dzielnica miasta, wieś, tereny rekreacyjne, miejscowość uzdrowiskowa), stopnia degradacji środowiska i skażenia przyrody itp.

5. W tym kontekście „(...) ocena zakłóceń przy uwzględnieniu stosunków miejscowych ma zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, ma zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego (...). Chodzi zawsze o obiektywną ocenę, a nie subiektywną wrażliwość danej osoby, o miarę zakłócenia, a nie działania czy zaniechania." (zob. S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 31).

6. Generalnie więc, przy łącznym uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, zakazane jest dokonywanie immisji ponad przeciętną miarę. Oczywiście „okoliczności decydujące o przeciętnej mierze zakłóceń mają z natury swojej charakter zmienny, zależny od rozmaitych czynników. Ten sam efekt konkretnego działania może być w określonych okolicznościach uznany za przekroczenie przeciętnej miary, a w innych za mieszczący się w dopuszczalnych granicach (zob. S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 25).

4. Roszczenie negatoryjne właścicieli nieruchomości sąsiednich

 

1. Właściwym środkiem ochronnym - przeciwko niedopuszczalnym immisjom - przysługującym właścicielom nieruchomości sąsiednich w ramach prawa rzeczowego jest roszczenie negatoryjne. Generalnie bowiem przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c.). Mieszczą się w tym zakresie wszelkie przypadki zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c.).

2. W toku procesu sąd bada łącznie wszelkie przesłanki określone hipotezami połączonych norm art. 144 i 222 § 2 k.c. (por. W.J. Katner, Ochrona..., s. 103-109). Winien ustalić, czy mamy do czynienia z sąsiedztwem nieruchomości, czy zachowanie naruszające własność stanowi immisję pośrednią, jest dokonywane przy wykonywaniu prawa własności, jest bezprawne i trwa w chwili zgłoszenia roszczenia (a właściwie - w czasie orzekania).

3. Przy stosowaniu normy art. 222 § 2 k.c. właściciel nieruchomości podlegającej zakłóceniu z pewnością może żądać zaniechania naruszeń. Niekiedy, stosownie do wyniku działania będącego źródłem zakłóceń, może także żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Na tym tle z pewną ostrożnością można zgodzić się z tezą, że „przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze jest jednoznaczne z przywróceniem stanu poprzedniego, stan zgodny z prawem może bowiem oznaczać jedynie zminimalizowanie immisji do takiego poziomu zakłóceń, że nie będzie ona już więcej przekraczała przeciętnej miary" (tak S. Rudnicki, Komentarz..., s. 55). Częstokroć wszakże niemożliwe będzie obniżenie poziomu istniejących immisji, a równocześnie przecież właściciel nieruchomości sąsiedniej zawsze może żądać zaniechania niedopuszczalnych immisji.

4. Legitymacja czynna do dochodzenia roszczenia o zaniechanie zakłóceń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem przysługuje bez wątpienia właścicielowi nieruchomości oraz użytkownikowi wieczystemu. Służy również osobom uprawnionym z tytułu ograniczonych praw rzeczowych wobec faktu, że do ochrony takich praw stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 k.c.). Częstokroć zatem będzie się zbiegać legitymacja procesowa właściciela nieruchomości i - przykładowo - użytkownika, członka spółdzielni mieszkaniowej czy osoby, której przysługuje służebność gruntowa (lub osobista); w warunkach współuczestnictwa materialnego (art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c.).

5. Legitymacja bierna przysługuje właścicielowi nieruchomości emitującej niedopuszczalne zakłócenia, także użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Wolno zaś powątpiewać, czy roszczenie negatoryjne można tu jeszcze adresować wobec innych osób. W literaturze wyrażono pogląd, że oprócz właściciela nieruchomości można pozwać bezpośredniego sprawcę naruszeń oraz osobę, z polecenia której albo na rzecz której następuje naruszenie (zob. W.J. Katner, Ochrona..., s. 118; podobnie S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 37). Należy jednak zaoponować przeciwko takiej opinii. Owszem wszelkie osoby naruszające cudze prawo własności są legitymowane biernie przy bezpośrednim stosowaniu normy art. 222 § 2 k.c., natomiast roszczenie negatoryjne zgłaszane z powodu dokonywanych w stosunkach sąsiedzkich immisji może być adresowane tylko do właściciela nieruchomości emitującej zakłócenia. Wystarczy przypomnieć, że chodzi tutaj o ograniczenie działań właściciela nieruchomości, podejmowanych w ramach wykonywania prawa własności, zakłócające w swych skutkach ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich.

5. Przegląd orzecznictwa

 

1. Problematyka immisji w stosunkach sąsiedzkich jest nieustannie przedmiotem żywej praktyki sądowej. Opublikowano zatem sporo orzeczeń Sądu Najwyższego. Dotyczą one wielu kwestii objętych normą art. 144 k.c., a także dalszych zagadnień ubocznych, z obszaru prawa cywilnego i ustaw odrębnych. Tutaj wszakże wypada dokonać skondensowanego wyboru najistotniejszych problemów.

2. Kierując się chronologią wypada na początek przytoczyć trafne wywody istotnego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 1968 r., III CRN 41/68 (GSiP 1968, nr 15, s. 2). Podkreślono tam, że „przepis art. 144 k.c. zakazuje immisji pośrednich na cudzą nieruchomość, jeżeli zakłócają one korzystanie z tej nieruchomości ponad przeciętną miarę, jak np. polegających na wytworzeniu ciepła, dymów, wstrząsów. Natomiast kierowanie na skutek sztucznego urządzenia wody deszczowej z jednej nieruchomości na drugą stanowi bezpośrednią ingerencję w sferę własności cudzej nieruchomości, podobną do wkroczenia na tę nieruchomość, zakładania na niej przewodów lub innych urządzeń. Zakaz takiej ingerencji wynika nie z art. 144 k.c., lecz bezpośrednio z art. 140 k.c., w świetle którego właściciel ma prawo korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób.".

Cytując tę wypowiedź trzeba uznać, że zawarto w niej jasne i trafne wyłożenie poglądu na temat immisji bezpośrednich i pośrednich.

3. Kolejne orzeczenie podejmuje już bardziej szczegółowy problem. Mianowicie, w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1972 r., III CRN 126/72 (OSNCP 1973, z. 3, poz. 45; OSPiKA 1973, z. 3, poz. 55) wyrażono tezę, że „zarówno przy ocenie roszczeń powstałych w stosunkach sąsiedzkich, a zmierzających do usunięcia drzew, które stanowią przeszkodę w nasłonecznieniu gruntu, mającą wpływ na zmniejszenie plonów, jak i przy ustalaniu wysokości odszkodowania pieniężnego na pokrycie takich szkód należy stosować przesłanki z art. 144 k.c.".

Dodano wszakże dalej, że „roszczenie właściciela nieruchomości o powstrzymanie się przez sąsiada od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich może być wyłączone z przyczyn dotyczących ochrony środowiska, w szczególności gdy w grę wchodzi ochrona naturalnego środowiska wyrażająca się w utrzymaniu istniejącego stanu zadrzewienia".

Zasadniczo należy akceptować obie tezy powołanego wyroku. Jedynie na marginesie można wspomnieć, że w procesie odszkodowawczym norma art. 144 k.c. służy dla ustalenia bezprawności czynu, a nie dla ustalenia wysokości szkody.

4. Więcej komentarza wymaga uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 1975 r., III CZP 89/1974 (OSNCP 1976, z. 1, poz. 7; OSPiKA 1976, z. 4, poz. 86). Wyrażono tam pogląd, że „najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje przeciwko najemcy innego lokalu w tym samym budynku roszczenie o zaniechanie lub ograniczenie działań związanych z używaniem lokalu, a wywołujące hałasy przekraczające miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie lokalu mieszkalnego".

Komentując problem zwróćmy uwagę, że według właściwej normy do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.) Można tu więc stosować wobec wszelkich osób z sąsiedztwa roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2) w powiązaniu z zakazem nadmiernych immisji (art. 144 k.c.).

Ponadto jednak trzeba jeszcze podkreślić, że według obowiązującej de lege lata ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.), jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu może wytoczyć inny najemca, osoba której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub właściciel lokalu w tym budynku (art. 33 ust. 2).

5. Według kolejnego, niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1976 r., III CRN 367/75 „art. 144 k.c. ma zastosowanie nie tylko wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości doznaje szkody, ale także wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości przy wykonywaniu swych praw zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Natomiast jeżeli zakłócenie wywołuje nadto szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania, ale na zasadach ogólnych (art. 415 k.c. i n.).".

Pomijając nieścisłość wstępnego wprowadzenia, powołana teza poprawnie objaśnia stosunek ochrony prawnorzeczowej do odszkodowawczej odpowiedzialności deliktowej.

6. Doniosłe znaczenie praktyczne ma wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 grudnia 1979 r., III CRN 249/79 (OSNCP 1980, z. 7-8, poz. 144; OSPiKA 1982, z. 5-6, poz. 62). Według jego tezy „urządzenie i prowadzenie pasieki może być w swoich skutkach stosownie do okoliczności uważane za działanie, które zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej. Dotyczy to zwłaszcza wypadku, gdy pszczoły w czasie swoich oblotów narażają osoby znajdujące się na sąsiedniej nieruchomości na użądlenia lub na niewygody i obawy związane z nalotem pszczół, utrudniające pracę w ogrodzie lub na polu.".

Z uzasadnienia wyroku warto przytoczyć, że „pszczoły ze względu na ich ruchliwość mają szeroki i daleki zakres oddziaływania na wegetację. W tym właśnie przejawiła się swoistość immisji za pośrednictwem pszczół i jej społeczno-gospodarcze znaczenie. Dlatego społeczno-gospodarczej roli pszczół w środowisku przyrodniczym nie można pomijać przy ocenie «przeciętnej miary» zakłóceń korzystania przez sąsiadów ze swoich nieruchomości. Oczywiście nie oznacza to, że ma tylko znaczenie ten wzgląd. Pod uwagę powinny być brane także inne wartości, jak życie i zdrowie ludzi. Ochrona bowiem środowiska naturalnego poprzez zapewnienie mu prawidłowego stanu przez utrzymanie optymalnych warunków ekologicznych nie może przekreślać wartości społecznej innych dóbr. W tym zakresie powinna stać na odpowiednim poziomie, a w szczególności powinna być osiągnięta harmonia między interesem ogółu i prawami jednostki, w tym także właścicieli sąsiednich nieruchomości.".

Bez wątpienia należy aprobować powołaną tezę, a nadto jej wnikliwe i wyważone uzasadnienie.

7. Wymaga aprobaty kolejny wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1983 r., III CRN 100/83 (OSNCP 1984, z. 1, poz. 10; OSPiKA 1985, z. 4, poz. 77) dotyczący stosunku prawa budowlanego do prawa sąsiedzkiego. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że przystąpienie do realizacji obiektu (kurnika) na podstawie wydanego przez właściwy organ pozwolenia na budowę samo przez się nie stanowi o niedopuszczalności roszczeń dochodzonych w trybie art. 144 k.c. Podkreślał Sąd, że „dokument ten zawiera bowiem zastrzeżenie, że jego treść nie narusza praw osób trzecich. Nie można zatem z faktu posiadania przez pozwanych pozwolenia na budowę wyprowadzać wniosku, że powodowie nie mogą twierdzić, iż działanie pozwanych, oparte na pozwoleniu na budowę, prowadzi do zakłócenia korzystania z ich nieruchomości ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 k.c. i żądać, by pozwani powstrzymali się od tego działania.".

8. Istotnej kwestii sąsiedzkiej dotyczyła uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r., III CZP 4/84 (OSNCP 1984, z. 10, poz. 171; OSPiKA 1985, z. 6, poz. 104). Według wyrażonego tam poglądu „uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej stanowi działanie zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 k.c. W takim wypadku osobie narażonej na tego rodzaju zakłócenia przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.). Stosownie do okoliczności przywrócenie do stanu poprzedniego może wyrażać się w nakazaniu osobie zakłócającej podłączenie na jej koszt urządzeń telewizyjnych do instalacji znajdującej się na nieruchomości sąsiedniej.

Zasadniczo przytoczony pogląd jest godny aprobaty. Jednakże nie zawiera stosownego rozwiązania dla przypadków, w których odpada możliwość podłączenia instalacji telewizyjnej w budynku znajdującym się na nieruchomości doznającej zakłóceń do instalacji zbiorczej budynku stanowiącego przyczynę zakłóceń. Tutaj przecież należałoby sięgać do bardziej aktywnych środków przywrócenia stanu poprzedniego.

9. Kapitalne znaczenie praktyczne ma teza kolejnego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 (OSNCP 1986, z. 10, poz. 162; OSPiKA 1986, z. 9-10, poz. 186). Sąd Najwyższy wyraził tu pogląd, że „ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania, w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowanie dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu".

W nawiązaniu do powołanego wyroku zdecydowanie trzeba wesprzeć tezę, że norma art. 144 k.c. wymaga obiektywnej oceny miary zakłóceń, podkreślając jednocześnie jej uniwersalne znaczenie, bez ograniczenia do następstw inwestycyjnej działalności budowlanej.

10. Trudny problem podjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 grudnia 1992 r., I CRN 188/92 (OSNCP 1993, z. 5, poz. 90). Według wyrażonej tam tezy „uwzględnienie roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2 k.c.) w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej, przez zakłócenie korzystania z tej nieruchomości (art. 144 k.c.), nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu".

W uzasadnieniu akcentowano, że „uwzględnienie roszczenia może polegać na nakazaniu podjęcia innego działania (zaniechania) jeżeli w konkretnych okolicznościach może ono prowadzić do niezakłóconego korzystania z tej nieruchomości sąsiedniej. Może tu wchodzić w grę działanie, którego nakazanie (zakazanie) mogło i powinno być już określone w pozwoleniu na budowę jako warunek lub wymaganie, które powinno być zachowane przy prowadzeniu robót (...), ale fakt nieokreślenia ich w pozwoleniu na budowę nie pozbawia powoda w żadnym zakresie drogi sądowej do dochodzenia roszczenia opartego na przepisie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c., ani możliwości uwzględnienia przez sąd tego roszczenia, jeżeli sprowadza się ono do nakazania pozwanemu podjęcia działania (zaniechania) prowadzącego do przywrócenia powodowi niezakłóconego korzystania z nieruchomości (ale działania innego niż rozebranie obiektu zabudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę).".

Nie można aprobować tej kategorycznej tezy i jej enigmatycznego (choć rozległego) uzasadnienia. Jeżeli już bowiem ocenimy, że realizacja inwestycji w oparciu o udzielenie pozwolenia na budowę nie wyklucza naruszenia norm prawa sąsiedzkiego, a później in concreto stwierdzamy, że istotnie w ostatecznych skutkach nastąpiło zakazane normą art. 144 k.c. zakłócenie ponad przeciętną miarę korzystania z nieruchomości, to należy naruszonemu prawu udzielić skutecznej ochrony. Można stosować „półśrodki", dopóki są skuteczne i eliminują stan zakłócenia (naruszenia własności nieruchomości sąsiednich). Jednakże w ostateczności nie można wykluczać rozbiórki obiektu.

Art. 145.

 

1. Służebność drogi koniecznej - ratio legis

 

1. Wśród przepisów prawa sąsiedzkiego spotykamy także - na poczesnym miejscu - stosowne przepisy (art. 145 i 146 k.c.) dotyczące służebności „drogi koniecznej". Należy bowiem zauważyć, że właśnie służebność drogi koniecznej pełni doniosłą rolę gospodarczą. Przecież swobodny dostęp do nieruchomości jest w sposób zupełnie oczywisty koniecznym warunkiem prowadzenia gospodarki (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 130).

2. Ustawodawca przewiduje zatem roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, jeżeli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takich bowiem okolicznościach właściciel nieruchomości „izolowanej" może żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

3. Bez wątpienia cytowany przepis lokuje się w szerokiej grupie sygnalizowanych w art. 140 k.c. przepisów ustawowych zakreślających granice prawa własności. Nie dokonuje on wprawdzie bezpośredniego obciążenia (ex lege) cudzego prawa, jednakże mimo wszystko należy go zaliczać do kategorii przepisów krępujących (choćby potencjalnie) właściciela w jego swobodnym korzystaniu z rzeczy (z nieruchomości).

4. Zmienia się z upływem czasu zakres zastosowania przepisu art. 145 kodeksu z zawartą tam instytucją roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sięga się bowiem do niej z różnym natężeniem, stosownie do zmieniającej się struktury geodezyjnej i własnościowej gruntów. W szczególności należy pamiętać o wynikach zastosowania ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.). Zatem współcześnie instytucja służebności drogi koniecznej najczęściej znajduje zastosowanie w przypadkach działów nieruchomości (zniesienia współwłasności, działu spadku, podziału majątku wspólnego małżonków, zbycia części nieruchomości).

5. Dodajmy, że równocześnie kurczy się zakres stosowania roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej w trybie art. 145 kodeksu. Oczywiście nie znika z obszaru prawnego instytucja służebności drogi koniecznej. Doświadczamy raczej - w wyniku odrębnych zabiegów ustawodawcy - ograniczenia sporów o ustanowienie takiej służebności wobec uruchomionych, niezależnych środków przymusowych.

6. Wypada mianowicie zauważyć, że współcześnie - według ustawy o gospodarce nieruchomościami - podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem (art. 93 ust. 3 u.g.n.).

Dodajmy, że jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu takich służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione (art. 99 u.g.n.). Zatem zaprojektowany podział geodezyjny jest zatwierdzany przez wójta, burmistrza, czy prezydenta (art. 96 ust. 1 u.g.n.) pod warunkiem, że na etapie podziału prawnego zostanie ustanowiona zaprojektowana już służebność. Brak spełnienia tego warunku powodowałby nieważność dokonywanych czynności rozporządzających (art. 58 § 1 k.c.).

7. Trzeba jednak wspomnieć, że powołanych przepisów nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne (art. 92 u.g.n.). Oczywiście brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmusza do stosowania tych przepisów (por. E. Mzyk (w:) Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, red. G. Bieniek, t. II, Zielona Góra 2000, s. 15).

8. Odrębnie należy też zwrócić uwagę, że w razie zniesienia współwłasności (art. 212 § 1 zd. 2 k.c.), działu spadku (art. 212 § 1 zd. 2 w zw. z art. 1035 k.c.) i podziału majątku wspólnego małżonków (art. 212 § 1 zd. 2 k.c. w zw. z art. 46 k.r.o. i w zw. z art. 1035 k.c.) sąd może przy podziale gruntu obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Zatem również tutaj eliminujemy konieczność późniejszego ustanowienia służebności drogi koniecznej. Równocześnie trzeba mocno zaakcentować, że nie można się tu zasugerować, jakoby wskazany przepis kodeksu przewidywał jedynie fakultatywną możliwość ustanowienia stosownych służebności gruntowych. Użyte określenie „sąd może" służy jedynie wskazaniu, że właściwe służebności ustanawia się wtedy, gdy zachodzi taka potrzeba. Natomiast istnienie potrzeby rodzi obowiązek ustanowienia służebności, przynajmniej drogi koniecznej (gdy brak dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich).

9. Trzeba też pamiętać o zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami odrębnych przepisach wywłaszczeniowych, zwłaszcza tych, które mają bezpośrednio związek z ustanowieniem służebności gruntowych.

W pierwszym rzędzie należy pamiętać, że wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2 u.g.n.). Możliwe jest zatem, dokonywane w trybie wywłaszczenia - jednakże tylko dla celów publicznych (art. 112 ust. 1 in fine u.g.n.) - ustanowienie służebności drogi koniecznej (oraz innych ograniczeń).

Odrębnie trzeba zwrócić uwagę, że jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności (art. 120 u.g.n.). Bez wątpienia może tu chodzić o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

10. Istnieje więc sporo współczesnych instrumentów bądź to zapobiegania świeżym przypadkom braku dostępu do drogi publicznej, bądź też ustanawiania służebności drogi koniecznej na bieżąco, w odrębnym trybie, w razie pojawiania się takiej potrzeby. Zatem, praktycznie biorąc, stosowanie norm art. 145 k.c. dotyczy przeważnie wcześniejszych, nie uregulowanych przypadków. Sporadycznie obejmuje także przypadki świeże, wymykające się regulacji przytoczonych przepisów zapobiegawczych. Oczywiście nadal, ustawicznie, z dużym natężeniem praktykę sądów będzie zajmować problematyka zmiany i zniesienia służebności drogi koniecznej.

11. Trzeba jeszcze wspomnieć, że wnikliwe rozważania dotyczące służebności drogi koniecznej, prowadzone na tle art. 145 k.c., bez wątpienia będą przydatne również dla stosowania przepisów odrębnych dotyczących tej samej instytucji.

2. Przesłanki roszczenia

 

1. Legislacyjne zabezpieczenie potrzeb izolowanej nieruchomości może następować przy zastosowaniu różnych konstrukcji jurydycznych (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 130-131). W polskim systemie prawnym przyjęto zaś konstrukcję roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zatem właściwym prawem, wykorzystywanym dla umożliwienia dostępu do drogi publicznej (i zabudowań gospodarskich) jest ograniczone prawo rzeczowe służebności, wymagające wszakże ustanowienia.

2. Przysługiwanie roszczenia zależy od wystąpienia określonych przez ustawodawcę przesłanek. Według komentowanej normy art. 145 k.c., można żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Zatem ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje w stosunkach sąsiedzkich, ze względu na ukształtowaną strukturę geodezyjną i własnościową nieruchomości. Warunkiem jest brak dostępu lub nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich.

3. Ustanowienie służebności drogi koniecznej służy zapewnieniu dostępu prawnie zagwarantowanego, skutecznego erga omnes i przysługującego każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości izolowanej. Nie wystarczy zaś - z takiej perspektywy - posługiwanie się instrumentami prawa obligacyjnego.

4. Przysługujące roszczenie wymaga realizacji. Zatem z drogą konieczną mamy do czynienia dopiero z momentem ustanowienia odpowiedniej służebności we właściwym trybie, umownym lub sądowym.

5. Wiadomo już, że służebność drogi koniecznej ustanawia się ze względu na występujący w stosunkach sąsiedzkich brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich. Niezbędny jest tu element „sąsiedztwa" z innymi nieruchomościami, przy braku bezpośredniego sąsiedztwa z drogą publiczną lub z nieruchomością, na której znajdują się zabudowania gospodarskie.

6. Bez wątpienia służebność drogi koniecznej ustanawia się z obciążeniem nieruchomości bezpośrednio graniczącej („sąsiadującej") z nieruchomością izolowaną. Nie ma wszakże przeszkód prawnych dla ustanowienia służebności drogi koniecznej wobec szeregu kolejnych nieruchomości sąsiednich, poczynając od nieruchomości sąsiadującej, a kończąc na nieruchomości stykającej się z drogą publiczną (z zabudowaniami gospodarskimi). Mamy tu jednak do czynienia z wielością służebności, choć powiązanych wspólną funkcją gospodarczą, obciążających różne nieruchomości.

7. Ubocznie należy wspomnieć, że geodezyjny podział nieruchomości na szereg działek ewidencyjnych nie uzasadnia ustanowienia służebności drogi koniecznej dla tylnych działek. Nadal bowiem dzielony grunt stanowi jedną nieruchomość i brakuje cudzej nieruchomości obciążonej służebnością. Jednakże, jak już wiemy, gdy podział geodezyjny jest przygotowywany dla zamierzonego podziału cywilnego (dla zbycia poszczególnych działek jako odrębnych nieruchomości), należy zawczasu zaprojektować drogi wewnętrzne podlegające przyszłemu obciążeniu właściwą służebnością lub zaprojektować przyszłą służebność drogi koniecznej (art. 93 ust. 3, art. 96 ust. 1, art. 99 u.g.n.).

8. Nie ustanawia się również służebności dla obciążenia odrębnie położonej nieruchomości tego samego właściciela. Wszak funkcjonuje tu zasada konfuzji (art. 247 k.c.).

9. W stosunkach sąsiedzkich brak dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich dotyka wszelakich nieruchomości. Dokładnie mówiąc, nieruchomością izolowaną może być zarówno nieruchomość gruntowa, jak też budynkowa lub lokalowa. Zatem dla każdej można ustanowić służebność drogi koniecznej.

10. Nie budzi w doktrynie i orzecznictwie najmniejszej wątpliwości możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej dla potrzeb nieruchomości gruntowej. Praktycznie zresztą brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej to najczęściej brak dotyczący (dokuczający) właśnie nieruchomości gruntowej. W kategoriach osobowych dokucza on właścicielowi gruntu, bez względu na jego zamieszkanie lub siedzibę.

11. Bez specjalnych oporów zyskuje aprobatę literatury pogląd, że służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz właściciela nieruchomości budynkowej (por. J.St. Piątowski, System..., s. 119; W.J. Katner, Ochrona..., s. 58; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 61).

Wymaga to jednakże dodatkowego komentarza. Otóż w przypadku budynków użytkownika wieczystego odrębna własność budynków jest związana z prawem użytkowania wieczystego (art. 235 § 2 k.c.). Tutaj zatem ustanawia się służebność drogi koniecznej dla użytkowania wieczystego i związanej z nim odrębnej własności budynku.

Natomiast w przypadku odrębnej własności budynków przysługującej rolniczej spółdzielni produkcyjnej (art. 272 i 279 k.c.) mamy kolejną współgrającą normę, postanawiającą, że na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej można ustanowić służebność gruntową bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu (art. 286 k.c.).

12. Więcej kontrowersji budzi problematyka odrębnej własności lokali. Należy wszakże opowiedzieć się za możliwością ustanowienia służebności drogi koniecznej dla potrzeb nieruchomości lokalowych (tak W.J. Katner, Ochrona..., s. 59; odmiennie J.St. Piątowski, System..., s. 119; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 61). Mimo wszystko należy uznać, że możliwe jest tu ustanowienie służebności drogi koniecznej dla potrzeb właściciela odrębnego lokalu. Wystarczy sięgnąć do przykładu korzystania przez właściciela lokalu z zabudowań gospodarskich położonych na innej nieruchomości (poza obszarem nieruchomości wspólnej). Natomiast problem dostępu do drogi publicznej jest już załatwiany poprzez ustanowienie służebności dla władnącej nieruchomości wspólnej.

13. Patrząc natomiast z perspektywy nieruchomości obciążonej trzeba stwierdzić, że tutaj zawsze mamy do czynienia z nieruchomością gruntową. Wszak dostęp do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich zawsze uzyskujemy poprzez cudzą nieruchomość gruntową (nie wykluczając obciążenia prawa użytkowania wieczystego gruntu).

14. Najbardziej intensywną przesłanką roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest brak dostępu do drogi publicznej (w drugim wariancie - brak dostępu do budynków gospodarskich). Natomiast alternatywną, bardziej elastyczną przesłanką, jest brak „odpowiedniego" dostępu.

15. Droga konieczna powinna służyć uzyskaniu dostępu do drogi publicznej w każdej niezbędnej postaci, a więc umożliwiać dojście i dojazd stosowny do potrzeb (art. 145 § 1 in fine k.c.). Osobną zaś kwestią jest wytyczenie drogi koniecznej z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości izolowanej, z jak najmniejszym ciężarem dla nieruchomości obciążonej (art. 145 § 2 k.c.), przy uwzględnieniu interesu społecznego (art. 145 § 3 k.c.).

16. W swej pierwszej wersji służebność drogi koniecznej ma zapewniać dostęp do drogi publicznej. W kwestii tego pojęcia trzeba - bez zbędnych szczegółów - odesłać do ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838 ze zm.). Tutaj zaś trzeba stwierdzić, że roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje dla uwzględnienia dostępu do najbliższej drogi publicznej, bez względu na jej rodzaj.

Zatem wystarczający jest dostęp do drogi gminnej, nie można zaś wymagać odrębnego dostępu do drogi powiatowej, wojewódzkiej czy krajowej.

17. Kolejną wersję stanowi służebność ustanowiona dla potrzeb dostępu - poprzez cudzą, sąsiednią nieruchomość - do budynków gospodarskich należących do nieruchomości. Tutaj również za przyznaniem roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej przemawiają ważne względy gospodarcze. Dotyczy to właśnie gospodarstw rolnych.

18. W pierwszym rzędzie brak dostępu do zabudowań gospodarskich występuje w razie odrębnego położenia nieruchomości rolnej i działki siedliskowej, jeżeli są przegrodzone cudzymi gruntami sąsiednimi. Wówczas właśnie nieruchomość rolna nie ma dostępu do „należących do niej" (a właściwie do gospodarstwa rolnego) zabudowań gospodarczych zlokalizowanych na działce siedliskowej.

19. Należy też uwzględniać tutaj dalszy przykład, gdy właścicielowi przysługują dwie odrębnie położone nieruchomości, jedna z działką siedliskową, a druga z dalszymi budynkami gospodarskimi. Wobec faktu przegradzania ich przez cudze nieruchomości sąsiednie zachodzi potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej.

20. Wolno także oceniać, że ustanowienie służebności powinno również następować w celu umożliwienia dostępu do budynków gospodarskich położonych na cudzej nieruchomości, a należących do nieruchomości izolowanej na podstawie odrębnego stosunku prawnego (użytkowania, najmu, dzierżawy), z wykluczeniem posiadania bez tytułu prawnego (por. S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 45-47). Oczywiście nieruchomością władnącą jest tutaj własna nieruchomość izolowana, nieruchomością obciążoną cudza nieruchomość sąsiednia, a służebność ustanawia się w celu dostępu do zabudowań gospodarskich położonych na nieruchomości trzeciej, nie stanowiącej wszakże własności właściciela nieruchomości izolowanej. Wystarczy gospodarczy związek budynków z nieruchomością izolowaną, wsparty trwałym stosunkiem prawnym uprawniającym do korzystania z cudzych budynków.

21. Komentowany przepis nakazuje uwzględniać potrzebę dostępu do „budynków" określanych mianem „gospodarskich". Nie chodzi tu więc o wszelkie obiekty budowlane, czy też budowle, a jedynie o budynki. Wypada uznać, że obowiązuje tu definicja budynku określona w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.). Według jej słownika pojęciem budynku obejmuje się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 pr.bud.). Brak natomiast podstaw jurydycznych, by normą art. 45 k.c. obejmować inne jeszcze obiekty budowlane.

22. Do odrębnej wykładni nadaje się zaś pojęcie budynków gospodarskich. Tu niewątpliwie z pomocą przychodzi metoda wykładni funkcjonalnej, przy niejasnym językowym znaczeniu potocznym tego pojęcia. Nie można jednak przy tej okazji zliberalizować podstawowego pojęcia budynku.

23. Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje zarówno w braku dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich, jak też w przypadku, gdy istniejący dostęp jest „nieodpowiedni". Jest bowiem intencją ustawodawcy ułatwienie właścicielom nieruchomości izolowanych pełnego wykorzystania ich funkcji społeczno-gospodarczych. Oczywiście zawsze obowiązuje zasada, że przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości izolowanej przy najmniejszym obciążeniu nieruchomości sąsiednich. Jednakże nie toleruje ustawodawca braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich.

24. W toku stosownego postępowania sądowi przypada zadanie oceny, czy istniejący dostęp jest wystarczający („odpowiedni" w rozumieniu art. 145 k.c.). Wymaga to niezbędnych ustaleń faktycznych oraz ich oceny. Częstokroć dokonanie tych ustaleń wymaga wiadomości specjalnych, wówczas wypada sięgnąć do opinii biegłego. Niekiedy zaś wystarczy dowód z oględzin nieruchomości, a wówczas opinia biegłego posłuży tylko do wytyczenia drogi koniecznej, po samodzielnym ustaleniu przez sąd, że istniejący dostęp jest nieodpowiedni. Generalnie więc ustawodawca nakazuje, by przed wydaniem postanowienia o ustanowienie drogi koniecznej przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne (art. 626 § 2 k.p.c.).

25. Stanowiący przesłankę roszczenia brak „odpowiedniego" dostępu powinien być faktem obiektywnym. W praktyce występuje na skutek intensyfikacji gospodarki nieruchomości izolowanej, rozbudowy siedliska, korzystania z dorobku postępu technologicznego, zmiany zagospodarowania przestrzennego itp. Teoretycznie można też zakładać, że ustanowiona droga konieczna od początku była nieodpowiednia.

26. Stwierdzenie faktu nieodpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich uzasadnia ustanowienie służebności drogi koniecznej. Częstokroć więc uzasadnia procedurę ponownego ustanowienia służebności, o ile nie zachodzi negatywna przesłanka procesowa powagi rzeczy osądzonej (art. 199 § 1 pkt 2 in fine i art. 366 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). Wszystko zależy więc od zmiany okoliczności faktycznych uzasadniającej ponowne żądanie.

27. Ustanowienie służebności drogi koniecznej w wyniku stwierdzenia, że istniejący dostęp jest nieodpowiedni, może następować poprzez wytyczenie nowego szlaku drogi. Może też następować poprzez zmianę służebności „na starym szlaku", przez poszerzenie pasa drogi i poszerzenie zakresu wykorzystania drogi. O wszystkim powinny rozstrzygać istniejące potrzeby i realne możliwości. Można zaś ocenić jako przejaskrawiony pogląd, według którego „roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej może być uzasadnione dopiero w razie ustalenia, że istniejący dostęp nie może zostać usprawniony i wykorzystany do przechodu, przejazdu i przepędu bydła albo że przystosowanie go wymagałoby znacznych nakładów finansowych przekraczających możliwości właściciela nieruchomości w stopniu czyniącym tę inwestycję nieopłacalną" (tak S. Rudnicki, Komentarz..., s. 65; orzecznictwo zostanie omówione niżej).

28. Przy okazji trzeba zauważyć, że uzasadnione jest sięganie do normy art. 145 k.c. dla zmiany treści służebności drogi koniecznej. Jedynie bowiem ten przepis stanowi dosadną podstawę roszczenia o uzyskanie „odpowiedniego" (a zatem - zmienionego) dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich. Nie znajdziemy zaś takiej podstawy wśród zasadniczych przepisów kodeksu poświęconych służebnościom. W tym zaś kontekście dostosowawczą zmianę służebności trzeba uważać za dokonane w trybie art. 145 k.c. ustanowienie służebności drogi koniecznej.

3. Legitymacja czynna i bierna

 

1. Jest oczywiste, że legitymacja czynna przysługuje właścicielowi nieruchomości izolowanej, nie mającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich. Nieruchomość taka uzyskuje status nieruchomości władnącej.

Nie może również ulegać wątpliwości, że służebność drogi koniecznej można ustanawiać dla użytkownika wieczystego. Wszak użytkowanie wieczyste ze względu na jego treść i charakter jest niezmiernie bliskie prawu własności.

Odrębnie trzeba wspomnieć, że według szczególnych zasad na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej można ustanowić służebność gruntową bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu (art. 286 k.c.).

W toku najbliższych rozważań (art. 146 k.c.) zwróćmy jeszcze uwagę, że osobista służebność drogi koniecznej może być również ustanowiona na rzecz samoistnego posiadacza nieruchomości izolowanej.

2. W tym miejscu warto przypomnieć, że służebność drogi koniecznej może być ustanowiona dla jakiejkolwiek nieruchomości, bez względu na jej rodzaj. Możemy więc mówić o służebności ustanowionej dla nieruchomości gruntowej, nieruchomości budynkowej lub lokalowej.

3. Natomiast legitymacja bierna dotyczy jedynie osób będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowych, nieruchomości sąsiednich w stosunku do izolowanej nieruchomości władnącej. Oczywiście ustanowiona służebność obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiedniej.

4. Wytyczenie drogi

 

1. Wiadomo, że służebność gruntowa czynna polega na obciążeniu nieruchomości prawem do korzystania z niej w oznaczonym zakresie przez właściciela nieruchomości władnącej (art. 285 § 1 in principio k.c.). Do takiej kategorii służebności zaliczamy bezspornie służebność drogi koniecznej. Wszak tutaj właściciel izolowanej nieruchomości władnącej uzyskuje uprawnienie do przechodzenia i przejazdu przez cudzą nieruchomość sąsiednią (nieruchomość obciążoną).

2. Zawsze więc zachodzi potrzeba ustalenia treści służebności, obejmującej owo uprawnienie do „korzystania" z nieruchomości „w oznaczonym zakresie". W przypadku służebności drogi koniecznej niezbędne jest ustalenie rodzaju korzystania (przechodzenie, przejazd), celu dostępu (droga publiczna, zabudowania gospodarskie) i wytyczenie konkretnej trasy.

3. Najogólniej więc biorąc, droga konieczna prowadzi z nieruchomości władnącej, poprzez obciążone nieruchomości sąsiednie, aż do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich. Konkretny przebieg drogi ustalają strony w umowie lub sąd w swym postanowieniu ustanawiającym służebność.

4. W praktyce postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej (gdy zachodzi potrzeba uruchomienia drogi sądowej) budzi wiele kontrowersji ze względu na sprzeczne interesy uczestników postępowania. W pierwszym rzędzie zdarza się kwestionowanie samych przesłanek ustanowienia służebności. Równocześnie zaś, a niekiedy z większą zapalczywością, toczą się spory wokół zagadnienia przebiegu drogi koniecznej.

5. Było więc przedmiotem troski ustawodawcy odpowiednie sterowanie przebiegiem postępowania, a wcześniej przebiegiem prowadzonych rokowań. Postanowiono więc w Kodeksie cywilnym, że przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (art. 145 § 2 zd. 1 k.c.). Ponadto jest równoległą zasadą, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 k.c.).

6. Zatem z nadzieją na eliminację zatargów ustawodawca podejmuje próbę kompromisowego pogodzenia przeciwstawnych interesów indywidualnych właścicieli nieruchomości sąsiednich, przy równoczesnym uwzględnieniu interesu ogólnego (interesu społeczno-gospodarczego). Dotyczy to przebiegu drogi koniecznej. Natomiast bezkompromisowo - co do zasady - przyznaje właścicielowi nieruchomości izolowanej roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

7. Generalnie zaś norma art. 145 § 2 k.c. obliguje sąd do starannego wyważenia sprzecznych interesów uczestników postępowania i wyboru rozwiązania jak najmniej antagonizującego strony, chociaż zawężone jest pole manewru (por. S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 59). Przydatne jest wszakże pomocnicze kryterium interesu społeczno-gospodarczego. Wskazuje ono potrzebę uwzględnienia charakteru obu nieruchomości, ich gospodarczej funkcji i znaczenia; orzecznictwo zostanie omówione niżej.

8. Odrębnie postanowił ustawodawca, że jeżeli potrzeba ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem czynności prawnej (art. 145 § 2 zd. 2 k.c.).

9. Jednakże niezwłocznie trzeba przypomnieć, że pod rządem obecnej ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązuje (z wyjątkiem zastrzeżonym w art. 92 u.g.n.) równoległa zasada, że podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem ustanowienia służebności zapewniającej dostęp do drogi publicznej (art. 99 w zw. z art. 93 ust. 3 u.g.n.). Zatem norma art. 145 § 2 zd. 2 k.c. dotyczy podziałów wcześniejszych lub nie podlegających zasadom ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zauważmy zresztą, że pod rządem ustawy o gospodarce nieruchomościami również chodzi o obciążenie odpowiednią służebnością nieruchomości powstających z podziału nieruchomości macierzystej, bez sięgania do innych nieruchomości sąsiednich, a właściwe instrumenty ustawy służą przyśpieszeniu trybu ustanowienia służebności, z eliminacją postępowania sądowego.

10. Powracając zaś na płaszczyznę komentowanej normy art. 145 § 2 zd. 2 k.c., należy aprobować zawarte tam rozwiązania. Należy bowiem - bez szkody dla dotychczasowych „niewinnych" sąsiadów - uwzględniać fakt, że brak dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich jest okolicznością nową i następuje w wyniku dokonanego przez czynność prawną podziału nieruchomości. Jedynie wyjątkowo sąd może dokonać obciążenia nieruchomości sąsiedniej (w stosunku do pierwotnej nieruchomości macierzystej), jeżeli niemożliwe jest obciążenie którejkolwiek nieruchomości powstającej w wyniku podziału.

5. Ustanowienie służebności drogi koniecznej

 

1. Według normy art. 145 § 1 k.c. właścicielowi nieruchomości izolowanej służy roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Bez wątpienia zaspokojenie tego roszczenia może nastąpić w trybie umownym, gdy na żądanie właściciela nieruchomości izolowanej właściciel obciążonej nieruchomości sąsiedniej godzi się na złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu służebności. Natomiast w razie braku takiej zgody ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje w trybie sądowym na mocy postanowienia, o ile zachodzą wymagane przesłanki.

2. Zawarcie umowy następuje w wyniku uzgodnienia oświadczenia woli, w wyniku zgłoszenia oferty i jej przyjęcia bądź też w wyniku rokowań (nie wchodzi tu w grę tryb przetargowy). Tryb rokowań ma swoje uzasadnienie, jak chodzi o ustalenie trasy drogi koniecznej oraz należnego wynagrodzenia. Pamiętamy oczywiście, że oświadczenie woli właściciela obciążonej nieruchomości sąsiedniej musi pod rygorem nieważności zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.). Natomiast oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej może być składane w formie dowolnej. Wówczas umowę tworzą odrębne oświadczenia woli składane w różnym czasie i w różnej formie. Można tu wszakże zalecać stosowanie formy aktu notarialnego dla oświadczeń woli stron, zwłaszcza ze względu na przydatną dokumentację oświadczeń dotyczących wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

3. Treść umowy (oświadczenia o ustanowieniu służebności) powinna wyrażać wolę ustanowienia służebności drogi koniecznej przez właściciela nieruchomości obciążonej, określać jej treść (sposób korzystania) i określać przebieg (trasę) drogi koniecznej. Ponadto powinna zawierać wniosek o dokonanie wpisu ustanowionej służebności w dziale III księgi wieczystej założonej dla nieruchomości obciążonej i w dziale I (Sp) księgi wieczystej nieruchomości władnącej.

4. W razie odmowy ze strony legitymowanego biernie właściciela (właścicieli) nieruchomości sąsiedniej, zaspokojenie roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje na drodze sądowej. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy mogła uzyskać odpowiedni dostęp do drogi koniecznej (art. 626 § 1 k.p.c). Chodzi tu o właścicieli wszystkich nieruchomości, które potencjalnie mogą zostać obciążone służebnością drogi koniecznej, niezależnie od treści zgłoszonego wniosku. Jeżeli wnioskodawca zaniecha wskazania wszystkich właścicieli nieruchomości sąsiednich (objętych normą art. 626 § 1 k.p.c. w zw. z art. 145 § 1 k.c.) sąd wezwie ich do udziału w sprawie z urzędu (art. 510 § 2 k.p.c).

5. W toku postępowania sąd bada przesłanki roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dokonuje też ustaleń niezbędnych do wytyczenia drogi koniecznej. W tym celu ustalono w Kodeksie postępowania cywilnego, że przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne (art. 626 § 2 k.p.c.). Służy to rozpoznaniu topografii terenu, konfiguracji działek, warunków lokalnych oraz innych okoliczności decydujących o przebiegu służebnego szlaku drogi. Jest pożądane, aby w oględzinach uczestniczył, stosowanie do okoliczności, biegły z zakresu geodezji czy też rolnictwa.

6. Rozstrzygnięcie sądu o ustanowieniu drogi koniecznej powinno być z reguły poprzedzone opinią biegłego geodety ewentualnie także rolnika, pozwalającą na zaprojektowanie drogi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej, przy najmniejszym obciążeniu nieruchomości służebnej (por. J. Gudowski (w:) Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego. Część pierwsza. Postępowanie rozpoznawcze, red. T. Ereciński, t. II, Warszawa 1997, s. 18). Udział geodety jest tym bardziej niezbędny, że projektowany sposób ustanowienia drogi koniecznej powinien być zaznaczony na mapie według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych.

7. Pozytywne postanowienie sądu powinno orzekać o ustanowieniu służebności drogi koniecznej ze wskazaniem nieruchomości władnącej, nieruchomości obciążonej (nieruchomości obciążonych) i przebiegu wytyczonej drogi. Oczywiście wskazanie trasy drogi następuje w nawiązaniu do mapy sporządzonej przez biegłego geodetę. Wydane postanowienie powinno również określać wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości obciążonej, pomijając przypadki zrzeczenia się tego świadczenia.

8. Trzeba jeszcze przypomnieć, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić w trybie wywłaszczeniowych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 112 ust. 2, art. 120 u.g.n.). Wówczas decyzja starosty jest konstytutywnym zdarzeniem prawnym powodującym powstanie służebności; w decyzji określa się treść służebności. Oczywiście dokonanie takiego wywłaszczenia (ograniczenie własności nieruchomości) odbywa się poza dyspozycją art. 145 k.c., według własnych przesłanek ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zawsze jednak występuje niezmienna intencja umożliwienia właścicielowi (właścicielom) nieruchomości izolowanej dostępu do drogi publicznej.

9. Na zakończenie trzeba też powrócić do problematyki podziału nieruchomości obwarowanego zastrzeżeniami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przypomnijmy, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiedniej służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem (art. 93 ust. 3 u.g.n.).

Dodajmy, że jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu takiej służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione (art. 99 u.g.n.).

10. Ostatecznie więc - we wskazanej sytuacji - ustanowienie służebności (tutaj myślimy o służebności drogi koniecznej) następuje w trybie umowy „zbycia działek wydzielonych". Bez wątpienia chodzi o czynność przeniesienia własności (sprzedaż itd.), ale chyba również o czynność zniesienia współwłasności, dział spadku i podziału majątku wspólnego małżonków. W ostatnich przypadkach ustanowienie służebności nastąpi także w trybie orzeczenia sądowego, jeżeli stosownego działu dokonuje się w sądzie. Generalnie zaś istota problemu sprowadza się do równoczesnego z podziałem nieruchomości (jej podziałem cywilnym) ustanowienia niezbędnych służebności. Zatem za pomocą tego zapobiegawczego instrumentu eliminuje się późniejsze spory o ustanowienie służebności drogi koniecznej, rozstrzygane w trybie art. 145 k.c.

6. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej

 

1. Według formuły art. 145 § 1 k.c. właściciel nieruchomości izolowanej może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia „za wynagrodzeniem" potrzebnej służebności drogowej. Bez wątpienia ustanowienie służebności drogi koniecznej uzasadnia wzajemne (ekwiwalentne) świadczenie wynagrodzenia ze strony właściciela nieruchomości władnącej. Spotykane wątpliwości dotyczą zaś przede wszystkim wysokości należnego wynagrodzenia, rzadziej rodzaju świadczenia i trybu jego spełnienia.

2. W przypadku umownego ustanowienia służebności drogi koniecznej strony ustalają w treści umowy należne wynagrodzenie według swego uzgodnienia. Mogą dowolnie określić jego wysokość. Może także właściciel nieruchomości obciążonej zrzec się przysługującego mu roszczenia. Określając należne wynagrodzenie, strony mogą zastosować wariant świadczenia jednorazowego lub spełnianego częściami. Z zasady sięgają do pieniężnej formy świadczenia. Nie można jednak wykluczać wynagrodzenia jako świadczenia spełnianego w naturze (znowu jednorazowo lub częściami).

3. W przypadku roszczenia dochodzonego na drodze sądowej o wszystkim rozstrzyga ostatecznie sąd orzekający. Niewątpliwie należy zbadać wniosek zgłaszającego roszczenie właściciela nieruchomości izolowanej oraz zasięgnąć i zbadać stanowisko właściciela nieruchomości obciążonej (właścicieli nieruchomości obciążonych). Bez wątpienia odpowiadające prawu zgodne stanowisko stron wiąże sąd orzekający. W razie sporu należy orzec o formie i wysokości wynagrodzenia według wszelkich istotnych okoliczności sprawy, nawet przy analogicznym stosowaniu normy art. 322 k.p.c. Oczywiście nie chodzi tu o naprawienie szkody, jednakże bliska jest analogia do ustalenia „dochodów" czy „bezpodstawnego wzbogacenia".

4. Najpierw wszelako trzeba przyjąć, że „zgodnie z kategorycznym sformułowaniem art. 145 § 1 do ustanowienia służebności drogi koniecznej dochodzi w każdym wypadku za ekwiwalentem dla właściciela gruntu obciążonego" (zob. R. Czarnecki (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Ignatowicz, t. I, Warszawa 1972, s. 397). W konsekwencji „sąd, ustanawiając służebność, orzeka o wynagrodzeniu z urzędu, niezależnie od wniosku właściciela nieruchomości służebnej, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia" (tak. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 69). W tym układzie brak orzeczenia o wynagrodzeniu uzasadnia wniosek o uzupełnienie postanowienia ustanawiającego służebność drogi koniecznej (art. 351 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

5. Wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej. Zasadniczo powinno być świadczeniem jednorazowym. Nie ma przeszkód, by w umowie o ustanowienie służebności strony ustaliły świadczenie spełniane częściami (okresowe). Podobnie można postąpić w orzeczeniu sądowym, jeżeli zainteresowani uczestnicy postępowania wyrażali taką wolę. Nie powinien zaś zasadniczo sięgać do tej formy sąd orzekający z własnej inicjatywy.

6. Nie ulega wątpliwości, że zwykłą postacią wynagrodzenia jest świadczenie pieniężne. Jednakże strony w umowie - a sąd w swym orzeczeniu na zgodny wniosek zainteresowanych stron - mogą zastosować formę świadczenia in natura określonych rzeczy oznaczonych co do gatunku (zasadniczo pożytków nieruchomości). Tutaj najczęściej wystąpią świadczenia periodyczne.

7. Ustawodawca nie dostarcza żadnych wskazówek dotyczących wysokości należnego wynagrodzenia - a ściślej - żadnych wskazówek dotyczących podstawy (metody) ustalenia wynagrodzenia. Kierując się wszakże wskazówką „ekwiwalentności" można ocenić, że właściwym kryterium będzie tu skumulowany (skapitalizowany w przypadku świadczenia jednorazowego) rozmiar strat właściciela nieruchomości obciążonej, obejmujących uszczerbek rzeczywisty, a zwłaszcza utratę spodziewanych korzyści. Można tu aprobować sugestię określenia należnego wynagrodzenia jako iloczynu 25-krotnej wartości rocznej utraconych pożytków i dochodów (zob. S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 57). Ostatecznie można przyjąć wartość rynkową zajętego pasa gruntu. Zupełnie zaś niestosowne jest kryterium dochodów nieruchomości władnącej.

8. W przypadku zastrzeżenia świadczenia okresowego, przydatną miarą porównawczą może być wartość rynkowa czynszu najmu lub dzierżawy. Oczywiście pieniężne świadczenie wynagrodzenia zastrzeżonego w formie świadczeń okresowych podlega waloryzacji w trybie art. 3581 § 3 k.c. przy spełnieniu zastrzeżonych tam przesłanek.

7. Problem urządzeń przesyłowych

 

1. W dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego - dawniejszym, a nawet współczesnym - zapanowała tendencja do szerokiego wykorzystania w trybie analogii normy art. 145 k.c. (z jej roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej) w dalszych przypadkach, nie oznaczających potrzeby połączenia drogowego, lecz uzyskania dostępu do zaopatrzenia energetycznego, wodnego itp.

Jeszcze pod rządem prawa rzeczowego (dekretu z 1946 r.) Sąd Najwyższy opowiedział się za analogicznym stosowaniem przepisów o służebności drogi koniecznej (art. 33 i 34 pr.rzecz.) do ustanowienia służebności gruntowej polegającej na doprowadzeniu linii energetycznej do nieruchomości przez grunty sąsiednie (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 31 grudnia 1962 r., II CR 1006/62, OSPiKA 1964, z. 5, poz. 91). Później Sąd Najwyższy oceniał jeszcze, że „okoliczność, że nieruchomość pozbawiona dostępu do sieci energetycznej jest niezabudowana, nie stoi na przeszkodzie ustanowieniu na rzecz tej nieruchomości - jeżeli przemawiają za tym potrzeby społeczno-gospodarcze - służebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie linii elektrycznej". Oczywiście, w uzasadnieniu wskazano, że chodzi o analogiczne stosowanie normy art. 145 k.c. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r., III CZP 73/91, OSNCP 1992, z. 4, poz. 53).

Odrębnie uznano też za dopuszczalne stosowanie art. 145 k.c. w drodze analogii w wypadku przeprowadzenia przewodów wodociągowych do nieruchomości nie przyłączonej do sieci wodociągowej i nie mającej z nią bezpośredniej łączności (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1965 r., III CO 34/65, OSNCP 1966, z. 7-8, poz. 91).

2. Nie wykluczając tu a priori niezbędnej analogii, należy jednak sugerować jej ograniczone stosowanie do przypadków uzasadnionych autentyczną luką prawną. Niezbędne jest bowiem wcześniejsze zbadanie, w jakim zakresie ustawodawca stawia do dyspozycji zainteresowanych inne instrumenty „dostępu" do właściwych sieci przesyłowych czy źródeł zaopatrzenia. Współcześnie zaś wypada zbadać możliwości wyrażone w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

3. Należy więc niezwłocznie zauważyć, że starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych, podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 124 ust. 1 u.g.n.).

4. Dodajmy, że zezwolenie może być udzielone z urzędu albo na wniosek zarządu jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej (art. 124 ust. 2). Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie niezbędnych robót (art. 124 ust. 3).

5. Rzecz jasna, nie chodzi tu jedynie o zezwolenie na same roboty. Wykonanie (zainstalowanie) odpowiednich ciągów, przewodów, urządzeń, obiektów wiąże się - w sensie skutków - z ich trwałym fizycznie oraz ustawicznym połączeniem z obciążoną nieruchomością gruntową. Skądinąd wiadomo, że nie stanowią one części składowych gruntu, jeżeli należą do przedsiębiorstwa (art. 49 k.c.). Właściciel gruntu musi więc znosić istnienie cudzych urządzeń. Ponadto musi udostępnić nieruchomość w celu dokonywania konserwacji urządzeń oraz usuwania awarii (art. 124 u.g.n.).

6. Nie można wszakże ustanowionego w trybie art. 124 u.g.n. ograniczenia cudzego prawa własności traktować jako służebności gruntowej (we współczesnej literaturze odmiennie G. Bieniek (w:) Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, red. G. Bieniek, t. II, Zielona Góra 2000, s. 136). Zresztą nawet stosownego obciążenia umownego nie można by uznać za służebność gruntową (znowu odmiennie G. Bieniek, ibidem, s. 138-139). Istotną przeszkodą jurydyczną jest brak nieruchomości władnącej, której potrzebom służy ustanowiona służebność. Pamiętamy bowiem, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 k.c.).

Nie przystaje zaś do takiej funkcji gospodarczej cel „prowadzenia przedsiębiorstwa", choćby korzystającego w działalności gospodarczej z cudzej nieruchomości. Nie w tym więc problem, by przedsiębiorcę uważać za właściciela nieruchomości - w zamyśle „nieruchomości władnącej" w rozumieniu art. 285 § 1 k.c. - lecz, by stwierdzić, że nieruchomość obciążona służy zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej.

Na marginesie, idealnie pasowałaby tu koncepcja osobistej służebności, polegającej - podobnie jak w przypadku czynnej służebności gruntowej - na korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, przysługującej jednak oznaczonej osobie (chociażby przedsiębiorcy). Zwróćmy wszakże uwagę, że de lege lata może ona przysługiwać wyłącznie osobom fizycznym (art. 296 k.c.).

7. Swoją drogą, istnieje tu, w głębokim tle, intencja zwiększenia użyteczności nieruchomości odbiorców dostarczanych „mediów". Jednakże nie dla nich (nie dla ich nieruchomości) ustanawia się określone normą art. 124 u.g.n. ograniczenia własności cudzych nieruchomości. Komentowany przepis ułatwia zaś producentom i dystrybutorom dostarczanie dóbr i usług do odbiorców, przy koniecznym wykorzystaniu urządzeń trwale z gruntem związanych. Przy takiej okazji, dostawca energii, gazu, wody, telekomunikacji (itp.) dysponuje prawnie gwarantowaną możliwością dostawy swych dóbr i usług bezpośrednio do odbiorcy. Zasadniczo więc zadaniem odbiorcy jest tylko urządzenie swej instalacji wewnętrznej.

8. W tych okolicznościach w zasadniczej mierze odpada potrzeba korzystania w trybie analogiae legis z normy art. 145 k.c. dla zapewnienia właścicielowi nieruchomości zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną, gaz (itp.), gdy oferują takie dostawy przedsiębiorstwa użyteczności publicznej. Z pewnością zainteresowani właściciele nieruchomości nie muszą zabiegać o wykonanie i instalację na cudzych gruntach niezbędnych urządzeń przesyłowych.

9. Natomiast w ograniczonym zakresie może być uzasadnione analogiczne stosowanie normy art. 145 k.c., kiedy w grę wchodzi potrzeba zaspokojenia jednostkowych potrzeb właścicieli oznaczonych nieruchomości, bez dostępu do usług świadczonych przez przedsiębiorstwa użyteczności publicznej. Dotyczy to w szczególnie specyficznych warunkach lokalnych wszelkich małych form indywidualnego i zespołowego zaopatrzenia w wodę, małych elektrowni wodnych i wiatrowych itp. Tutaj dla dostarczenia wody lub energii może być konieczne zainstalowanie na pośrednich nieruchomościach sąsiednich odpowiednich urządzeń przesyłowych. W takich okolicznościach można - po zbadaniu wszelkich okoliczności - uznać ostatecznie, że uzasadnione jest odpowiednie stosowanie normy art. 145 k.c. z jej roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dodajmy, że tutaj nie będzie wątpliwości dotyczących istnienia nieruchomości władnącej i gospodarczej funkcji zwiększenia jej użyteczności.

8. Przegląd orzecznictwa

 

1. Kontrowersyjna problematyka służebności drogi koniecznej zaowocowała licznymi orzeczeniami Sądu Najwyższego. Tutaj warto - w porządku chronologicznym - przedstawić najistotniejsze spośród nich. W pierwszym rzędzie warto więc zauważyć, że według trafnej tezy postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1966 r., III CR 214/66 (OSNCP 1967, z. 4, poz. 74) „sądy nie są powołane do ustanowienia drogi ze względu na ogólne potrzeby mieszkańców (...). Służebność drogi koniecznej, jako służebność gruntowa, może być ustanowiona tylko na rzecz konkretnie oznaczonej nieruchomości jako nieruchomości władnącej.".

2. Bez wątpienia również trafnie podkreślono w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 16 kwietnia 1968 r., III CZP 33/68 (OSNCP 1969, z. 1, poz. 8), że „ustanowienie służebności drogi koniecznej na podstawie art. 145 § 1 k.c. dopuszczalne jest także wtedy, gdy wchodzące w skład gospodarstwa rolnego nieruchomości mają odpowiedni dostęp do drogi publicznej, ale brak jest odpowiedniego dostępu z jednej nieruchomości do należących do niej budynków gospodarczych położonych na drugiej nieruchomości".

Tutaj należy jedynie przypomnieć, że „należą do nieruchomości" budynki położone na cudzej nieruchomości w przypadku istniejącego uprawnienia do korzystania z nich (użytkowanie, najem, dzierżawa).

3. Według postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1970 r., III CRN 36/70 (OSNCP 1970, z. 11, poz. 207) „w wypadku przewidzianym w art. 145 § 2 zd. 2 k.c. drogę konieczną przeprowadza się przez wspomniany tam grunt choćby przeprowadzenie drogi przez inny grunt powodowało dla tego gruntu mocniejszy uszczerbek niż dla gruntu, który był przedmiotem czynności prawnej. Omawiany wyjątek dokonany w imię zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.) nie może jednak iść tak daleko, żeby naruszał interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 k.c.). Jeżeliby zatem przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który był przedmiotem czynności prawnej, powodowało dla tego gruntu znacznie większy uszczerbek, niż dla innego gruntu, to z punktu widzenia interesu społeczno-gospodarczego nie byłoby dopuszczalne przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który był przedmiotem czynności prawnej i droga musiałaby być przeprowadzona przez inny grunt.".

Tutaj należy jednak polemizować z przesadnie skwapliwym tolerowaniem odstępstwa od rygorów art. 145 § 2 zd. 2 k.c. Bez wątpienia naczelną normą powinno być wytyczenie drogi koniecznej poprzez nieruchomości powstające z podziału nieruchomości macierzystej. Dopiero w razie braku takiej możliwości (pojmowanej fizycznie) dopuszczalne jest sięganie do innych nieruchomości sąsiednich.

4. Pobudza do dyskusji teza wyrażona w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 1971 r., III CRN 403/71 (OSPiKA 1972, z. 11, poz. 208), według której „stosownie do przepisu art. 145 § 1 k.c. odpowiednim dostępem do drogi publicznej - przy uwzględnieniu interesu społeczno-gospodarczego (art. 145 § 3 k.c.) - jest taki dostęp, który w sposób wymieniony w § 2 tego przepisu łączy nieruchomość wnioskodawcy z tym odcinkiem drogi publicznej, przy którym położone są ośrodki kulturalne, handlowe, względnie gospodarcze lub od którego najbliżej do takich ośrodków".

Przesadza tutaj Sąd Najwyższy w swym sprzyjaniu wygodzie wnioskodawcy - właściciela nieruchomości władnącej, myląc przy tym kwestię odpowiedniego dostępu do drogi publicznej jako przesłanki roszczenia z problematyką wytyczenia drogi koniecznej.

5. W zupełności należy zaś aprobować tezę i uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1974 r., III CRN 125/74 (OSNCP 1975, z. 9, poz. 135; OSPiKA 1976, z. 10, poz. 177). Według wywodu Sądu Najwyższego „roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 145 § 1 k.c.) powstaje dla właściciela nieruchomości, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Przepis ten nie przewiduje natomiast takiego roszczenia w sytuacji, gdy trudności drogowe wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona. W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków. Zorganizowanie natomiast łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości należy do właściciela nieruchomości.

6. Problematyczną tezę wyraża postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1974 r., III CRN 220/74 (OSNCP 1975, z. 7-8, poz. 116). Zdaniem Sądu Najwyższego „niezgodne z zasadami współżycia społecznego zachowanie się wnioskodawcy musi być wzięte przez sąd pod uwagę przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej. Nie można w szczególności dopuścić do tego, aby właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, nie tylko doznał ograniczenia swoich praw majątkowych, ale ponadto musiał znosić niedopuszczalne postępowanie innej osoby.".

Niewątpliwie irytujące i dokuczliwe jest nieprzestrzeganie w stosunkach sąsiedzkich zasad współżycia społecznego. Nie można jednak przesadzać z retorsją i odmawiać z takiej przyczyny ustanowienia gospodarczo niezbędnej służebności drogi koniecznej.

7. Natomiast niewątpliwie należy aprobować wyrażoną w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1981 r., III CRN 232/81 (OSNCP 1982, z. 4, poz. 62) tezę, że „gruntami sąsiednimi w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. są nie tylko grunty pozostające w fizycznej styczności z nieruchomością, na potrzeby której służebność drogi koniecznej zostaje ustanowiona, lecz także grunty tak względem tej nieruchomości usytuowane, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nie dojazdu do drogi publicznej lub do budynków gospodarczych".

8. Bez wątpienia należy zgodzić się z wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1982 r., III CZP 44/82 (OSNCP 1983, z. 5-6, poz. 70; OSPiKA 1983, z. 7-8, poz. 147) stanowiskiem, że „nieruchomość ma odpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. dostęp do drogi publicznej, gdy łączy ją gospodarczo funkcjonalna droga gruntowa pozostająca pod zarządem gminy, ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego gminy, będąca w powszechnym korzystaniu".

9. Godne pełnej aprobaty stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 marca 1983 r., III CRN (OSPiKA 1983, z. 12, poz. 259). Bez wątpienia bowiem „orzekając o ustanowieniu drogi koniecznej, sądy powinny zwracać uwagę, aby - przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej - droga konieczna była przeprowadzona przez grunt, którego uszczerbek wskutek przeprowadzenia drogi jest najmniejszy. Przeprowadzenie drogi koniecznej w taki sposób, że z góry można przewidywać, iż będzie to stanowiło zarzewie konfliktów sąsiedzkich, z reguły koliduje z interesem społeczno-gospodarczym. W sytuacjach konfliktowych należy zatem wytyczyć drogę konieczną w sposób eliminujący przyszłe spory. Z reguły zaś droga konieczna nie powinna być wytyczona przez działkę siedliskową. Przeprowadzenie drogi w taki sposób nie likwiduje konfliktów sąsiedzkich, lecz stanowi dodatkowe ich zarzewie, a to nie leży ani w należycie pojmowanym interesie samych zainteresowanych, ani też w interesie społeczno-gospodarczym.".

10. Potwierdzał takie stanowisko Sąd Najwyższy w kolejnym niepublikowanym postanowieniu z dnia 13 lutego 1985 r., III CRN 311/84, stwierdzając, że „przeprowadzenie drogi koniecznej może i musi następować przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Ustanowienie drogi koniecznej przez siedlisko uczestników postępowania jest w ogóle, a w każdym razie w zasadzie, wykluczone jako sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym nieruchomości mającej być taką służebnością obciążonej.".

11. Z kolei sporo wątpliwości nasuwa wyrażona w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 14 sierpnia 1985 r., III CZP 44/85 (OSNCP 1985, z. 7-8, poz. 106) teza, że „nieodpowiedniość dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. może w szczególnie uzasadnionych wypadkach polegać na tym, że nieruchomość ta przylega wprawdzie do drogi publicznej, jednak przejazd tą drogą przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny".

Tutaj nie uchodzi tolerować zaniedbań zarządców dróg publicznych i z powodu złego stanu drogi obciążać dalsze nieruchomości służebnością drogi koniecznej.

12. Charakterystyczną, trafną zasadę wypowiedział Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 września 1998 r., III CKN 609/97 (OSNC 1999, z. 3, poz. 55). Otóż według powołanej uchwały „nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej, wywołany wzniesieniem budynku na całej szerokości nieruchomości, nie uzasadnia żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym służebności drogi koniecznej".

13. Wypada wreszcie aprobować wyrażoną w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r., II CKN 786/98 (OSNC 2000, z. 2, poz. 34) tezę, że „dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni w rozumieniu art. 145 § 2 k.c. także wtedy, gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym".

Art. 146.

 

1. Znaczenie komentowanego przepisu zdecydowanie zmalało wraz z uwłaszczeniem posiadaczy gruntów rolnych w trybie ustawy z dnia 28 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.). Niemniej jednak obowiązuje on nadal i zachowuje aktualność dla wszelkich współczesnych przypadków posiadania samoistnego.

2. Odpowiednie stosowanie przepisu art. 145 k.c. oznacza przyznanie posiadaczowi samoistnemu nieruchomości roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej, jeżeli posiadana nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich. Stosuje się tu również zasady dotyczące przebiegu drogi koniecznej (jej trasy).

3. To wyjątkowo przyznane roszczenie przysługuje tylko posiadaczowi samoistnemu (z wykluczeniem posiadacza zależnego). Obojętne jest istnienie dobrej lub złej wiary. Pamiętamy oczywiście, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel (art. 336in principio k.c.).

4. Ustanowiona na rzecz posiadacza samoistnego służebność drogi koniecznej ma charakter służebności osobistej (art. 146in fine). Przysługuje zatem oznaczonemu posiadaczowi, a nie każdoczesnemu posiadaczowi samoistnemu. Dodajmy, że wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 k.c.). Ponadto jest niezbywalna. Nie można również przenieść uprawnienia do jej wykonywania (art. 300 k.c.). Służebność taka wygasa również w razie utraty posiadania, wszak przysługuje posiadaczowi. W razie przeniesienia lub nabycia w innym trybie tego posiadania przez następną osobę, powstaje nowe, osobiste roszczenie kolejnego posiadacza samoistnego, gdy trwają przesłanki ustanowienia służebności drogi koniecznej.

5. Konstrukcję służebności osobistej zastosowano tu ze względu na brak prawa własności legitymowanego posiadacza. Wszak dopiero własność nieruchomości uzasadnia ustanowienie służebności gruntowej przysługującej każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej.

Art. 147.

 

1. Komentowany przepis ma w stosunkach sąsiedzkich istotne znaczenie profilaktyczne. Zabrania bowiem właścicielowi dokonywania robót ziemnych zagrażających nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Koresponduje zatem z normą art. 144 k.c. dotyczącą immisji pośrednich. Nie można go zaś zakwalifikować jako przepisu zakazującego immisji bezpośredniej (jak uważa S. Rudnicki, Komentarz..., s. 75). Chodzi tu przecież o wykonywanie własności nieruchomości poprzez dokonywanie robót ziemnych z możliwym ujemnym oddziaływaniem pośrednim na cudze nieruchomości sąsiednie, bez środków ingerencji bezpośredniej.

2. Oczywiście zabroniona jest ingerencja (immisja) bezpośrednia z nieruchomości sąsiedniej podczas prowadzenia robót ziemnych. Stosowny zakaz wynika wprost z normy art. 140 k.c., zastrzegającej bezwzględny charakter prawa własności. Nie wolno więc - przykładowo - z powodu własnych robót ziemnych dokonywać przekopów ingerujących bezpośrednio w strukturę sąsiedniego gruntu. Odrębną zaś kwestią jest prowadzenie robót ziemnych, które bez ingerencji bezpośredniej mogą ujemnie oddziaływać na nieruchomości sąsiednie (grożąc im utratą oparcia). I takiej właśnie sytuacji dotyczy w swej istocie norma art. 147 k.c.

3. Oczywiście uzasadnione było tu konstruowanie odrębnej normy art. 147 k.c. (odrębnej wobec art. 144 k.c.) z uwagi na zamiar poszerzenia zakresu ochrony własności nieruchomości sąsiadów. Ustawodawca zdecydował bowiem uruchomić ochronę nieruchomości sąsiednich przed zagrożeniem utraty oparcia. Motywem było istnienie potencjalnego niebezpieczeństwa niepowetowanej szkody.

4. Tutaj źródłem zagrożenia są roboty ziemne. Niezbędne jest oczywiście - in concreto - zagrożenie obiektywne, nie wystarcza zaś nieuzasadnione odczucie subiektywne sąsiada. Nie jest wszakże konieczne wystąpienie szkody, decydujące znaczenie ma natomiast sam stan zagrożenia. Można go udokumentować stosowną ekspertyzą geologiczną czy techniczno-budowlaną. Dobitnie sygnalizuje go zjawisko obsuwania się gruntu, występujące zapadliska, pękanie fundamentów i ścian budynku, odchylenia od pionu itp.

5. Szeroko należy rozumieć roboty ziemne. Chodzi o wszelkie roboty naruszające substancję i strukturę gruntu; roboty powierzchniowe, głębsze odkrywki, roboty podziemne, odwierty, przekopy itp. Obojętna jest także zastosowana technologia. Liczy się stan zagrożenia nieruchomości sąsiednich.

6. Niewątpliwie niebezpieczeństwo musi pochodzić ze strony właściciela nieruchomości gruntowej. Chodzi wszak o roboty ziemne. Zagrożoną nieruchomością sąsiednią może zaś być nieruchomość gruntowa (z jej częściami składowymi), jak też nieruchomość budynkowa lub lokalowa. Przecież im również, chociaż przez podłoże gruntowe, grozi niebezpieczeństwo utraty oparcia.

7. Skutkiem naruszenia zakazu zawartego w normie art. 147 k.c. jest powstanie roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2 k.c.). Zatem właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie o zaniechanie robót zagrażających utratą oparcia, ewentualnie także o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (a więc przywrócenia stanu poprzedniego).

8. Odrębnie trzeba zastrzec, że normy art. 147 k.c. nie można stosować wobec zagrożeń powodowanych robotami górniczymi (zob. w tej mierze chwiejne stanowisko S. Rudnickiego, Sąsiedztwo..., s. 68 i Komentarz..., s. 75-76). Należy mianowicie pamiętać o szczególnej normie art. 91 pr.górn. Okazuje się bowiem, że właściciel nieruchomości nie może sprzeciwić się zagrożeniom spowodowanym ruchem zakładu górniczego, jeżeli ruch ten odbywa się zgodnie z zasadami prawa górniczego. Może natomiast żądać naprawienia szkody.

9. Na zakończenie wypada odnotować, że według wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 1973 r., II CR 536/73 (OSNCP 1975, z. 1, poz. 9) „naruszenie zakazu dokonywania robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (art. 147 k.c.), może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego (w przeciwieństwie do roszczenia negatoryjnego) tylko na zasadzie winy".

Bez wątpienia wypada aprobować przytoczoną tezę. Trzeba jedynie dopowiedzieć, że naruszenie normy art. 147 kodeksu przesądza tutaj o obiektywnym elemencie winy (o bezprawności).

Art. 148.

 

1. Przytoczone przepisy [art. 148-150 k.c.], sprzężone ze sobą, niezmiernie kazuistyczne, służą rozwiązaniu kolizji rodzących się w stosunkach sąsiedzkich przy korzystaniu z przygranicznych pasów gruntu. Ściślej biorąc, chodzi tu o problematykę zasadzonych przy granicy, a później rozrastających się drzew i krzewów. Bez wątpienia drzewa i krzewy stanowią części składowe gruntu, na którym je posadzono. Następujący rozrost drzew może prowadzić do przekroczenia granicy przez gałęzie i korzenie. Następuje wówczas niedozwolona immisja bezpośrednia (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 77). Korzenie przechodzące z gruntu sąsiedniego czerpią wodę i związki mineralne z cudzego gruntu, natomiast gałęzie zwisające nad cudzym gruntem pozbawiają roślinności światła. Właścicielowi drzewa zagraża zaś utrata owoców zwisających z gałęzi nad cudzym gruntem.

2. Rozpoczynając od potencjalnych konfliktów dotyczących pobierania owoców, ustawodawca postanawia, że owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki (art. 148 zd. 1 k.c.). Zatem według arbitralnego rozstrzygnięcia ustawodawcy stanowią one własność sąsiada (właściciela gruntu sąsiedniego). Tak bowiem należy rozumieć użycie formuły „stanowią jego pożytki".

3. Pożytki właściciela gruntu sąsiedniego stanowią tylko owoce, które samoistnie, w sposób naturalny opadły z drzewa. Dla zapobieżenia opadnięciu i utracie własności owoców właściciel drzewa może wejść na grunt sąsiedni dla usunięcia (zerwania) zwisających z jego drzewa owoców (art. 149 zd. 1 k.c.). Natomiast sąsiad może je zerwać i zachować dla siebie dopiero po uprzednim bezskutecznym wyznaczeniu terminu właścicielowi drzewa (art. 150 zd. 2 k.c.).

4. Zasady, że owoce opadłe z drzewa na grunt sąsiedzki stanowią jego pożytki, nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny (art. 148 zd. 2 k.c.). Oznacza to powrót do ogólnych reguł prawa cywilnego (art. 140 w zw. z art. 190 k.c.). Zatem owoce opadłe z drzewa na grunt sąsiedni przeznaczony do użytku publicznego (drogi, place itp.) stanowią pożytki właściciela gruntu, na którym drzewo rośnie, są odłączonymi naturalnymi płodami drzewa (art. 53 § 1 w zw. z art. 190 k.c.).

5. Według kolejnego przepisu, właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi (art. 149 zd. 1 k.c.). Oczywiście, jak już stwierdzono wyżej, może także wejść w celu usunięcia zwisających owoców. Usunięcie przez właściciela gałęzi zwisających nad cudzym gruntem likwiduje stan immisji.

6. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia szkody wyrządzonej przez wejście na jego grunt (art. 149 zd. 2 k.c.). Nie potrzeba tu stwierdzenia winy sprawcy, wystarczy natomiast obiektywnie stwierdzony fakt wyrządzenia szkody.

7. Dla likwidacji stanu immisji (bezpośredniej) ustawodawca zezwala, by właściciel gruntu obciął i zachował dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu (art. 150 zd. 1 k.c.). Nie trzeba tu nawet uprzedniego wezwania i wyznaczenia sąsiadowi terminu na usunięcie korzeni. Mamy tu więc do czynienia z klasyczną formą ochrony prawa własności w trybie samopomocy. Można wszakże oponować przeciwko nadużyciu prawa w razie sprzecznego ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa wykonywania tego uprawnienia (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 78).

8. Ustawodawca zezwala również, by właściciel gruntu obciął gałęzie zwieszające się z sąsiedniego gruntu albo zerwał i zachował dla siebie owoce. Jednakże tym razem powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin (art. 150 zd. 2 k.c.). Niewątpliwie „odpowiedni" termin powinien być dostosowany do właściwości cyklu przyrodniczego.

9. W nawiązaniu do tezy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 1976 r., III CZP 45/72 (OSNCP 1973, z. 1, poz. 9) należy jeszcze stwierdzić, że „właścicielowi gruntu, na który z sąsiedniego gruntu przechodzą korzenie i nad którym z tego gruntu zwieszają się gałęzie, przysługuje w stosunku do sąsiada roszczenie o nieczynienie przeszkód w obcięciu tych korzeni i gałęzi".

Art. 149.

 

1. Przytoczone przepisy [art. 148-150 k.c.], sprzężone ze sobą, niezmiernie kazuistyczne, służą rozwiązaniu kolizji rodzących się w stosunkach sąsiedzkich przy korzystaniu z przygranicznych pasów gruntu. Ściślej biorąc, chodzi tu o problematykę zasadzonych przy granicy, a później rozrastających się drzew i krzewów. Bez wątpienia drzewa i krzewy stanowią części składowe gruntu, na którym je posadzono. Następujący rozrost drzew może prowadzić do przekroczenia granicy przez gałęzie i korzenie. Następuje wówczas niedozwolona immisja bezpośrednia (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 77). Korzenie przechodzące z gruntu sąsiedniego czerpią wodę i związki mineralne z cudzego gruntu, natomiast gałęzie zwisające nad cudzym gruntem pozbawiają roślinności światła. Właścicielowi drzewa zagraża zaś utrata owoców zwisających z gałęzi nad cudzym gruntem.

2. Rozpoczynając od potencjalnych konfliktów dotyczących pobierania owoców, ustawodawca postanawia, że owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki (art. 148 zd. 1 k.c.). Zatem według arbitralnego rozstrzygnięcia ustawodawcy stanowią one własność sąsiada (właściciela gruntu sąsiedniego). Tak bowiem należy rozumieć użycie formuły „stanowią jego pożytki".

3. Pożytki właściciela gruntu sąsiedniego stanowią tylko owoce, które samoistnie, w sposób naturalny opadły z drzewa. Dla zapobieżenia opadnięciu i utracie własności owoców właściciel drzewa może wejść na grunt sąsiedni dla usunięcia (zerwania) zwisających z jego drzewa owoców (art. 149 zd. 1 k.c.). Natomiast sąsiad może je zerwać i zachować dla siebie dopiero po uprzednim bezskutecznym wyznaczeniu terminu właścicielowi drzewa (art. 150 zd. 2 k.c.).

4. Zasady, że owoce opadłe z drzewa na grunt sąsiedzki stanowią jego pożytki, nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny (art. 148 zd. 2 k.c.). Oznacza to powrót do ogólnych reguł prawa cywilnego (art. 140 w zw. z art. 190 k.c.). Zatem owoce opadłe z drzewa na grunt sąsiedni przeznaczony do użytku publicznego (drogi, place itp.) stanowią pożytki właściciela gruntu, na którym drzewo rośnie, są odłączonymi naturalnymi płodami drzewa (art. 53 § 1 w zw. z art. 190 k.c.).

5. Według kolejnego przepisu, właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi (art. 149 zd. 1 k.c.). Oczywiście, jak już stwierdzono wyżej, może także wejść w celu usunięcia zwisających owoców. Usunięcie przez właściciela gałęzi zwisających nad cudzym gruntem likwiduje stan immisji.

6. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia szkody wyrządzonej przez wejście na jego grunt (art. 149 zd. 2 k.c.). Nie potrzeba tu stwierdzenia winy sprawcy, wystarczy natomiast obiektywnie stwierdzony fakt wyrządzenia szkody.

7. Dla likwidacji stanu immisji (bezpośredniej) ustawodawca zezwala, by właściciel gruntu obciął i zachował dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu (art. 150 zd. 1 k.c.). Nie trzeba tu nawet uprzedniego wezwania i wyznaczenia sąsiadowi terminu na usunięcie korzeni. Mamy tu więc do czynienia z klasyczną formą ochrony prawa własności w trybie samopomocy. Można wszakże oponować przeciwko nadużyciu prawa w razie sprzecznego ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa wykonywania tego uprawnienia (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 78).

8. Ustawodawca zezwala również, by właściciel gruntu obciął gałęzie zwieszające się z sąsiedniego gruntu albo zerwał i zachował dla siebie owoce. Jednakże tym razem powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin (art. 150 zd. 2 k.c.). Niewątpliwie „odpowiedni" termin powinien być dostosowany do właściwości cyklu przyrodniczego.

9. W nawiązaniu do tezy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 1976 r., III CZP 45/72 (OSNCP 1973, z. 1, poz. 9) należy jeszcze stwierdzić, że „właścicielowi gruntu, na który z sąsiedniego gruntu przechodzą korzenie i nad którym z tego gruntu zwieszają się gałęzie, przysługuje w stosunku do sąsiada roszczenie o nieczynienie przeszkód w obcięciu tych korzeni i gałęzi".

Art. 150.

 

1. Przytoczone przepisy [art. 148 - 150 k.c.], sprzężone ze sobą, niezmiernie kazuistyczne, służą rozwiązaniu kolizji rodzących się w stosunkach sąsiedzkich przy korzystaniu z przygranicznych pasów gruntu. Ściślej biorąc, chodzi tu o problematykę zasadzonych przy granicy, a później rozrastających się drzew i krzewów. Bez wątpienia drzewa i krzewy stanowią części składowe gruntu, na którym je posadzono. Następujący rozrost drzew może prowadzić do przekroczenia granicy przez gałęzie i korzenie. Następuje wówczas niedozwolona immisja bezpośrednia (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 77). Korzenie przechodzące z gruntu sąsiedniego czerpią wodę i związki mineralne z cudzego gruntu, natomiast gałęzie zwisające nad cudzym gruntem pozbawiają roślinności światła. Właścicielowi drzewa zagraża zaś utrata owoców zwisających z gałęzi nad cudzym gruntem.

2. Rozpoczynając od potencjalnych konfliktów dotyczących pobierania owoców, ustawodawca postanawia, że owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki (art. 148 zd. 1 k.c.). Zatem według arbitralnego rozstrzygnięcia ustawodawcy stanowią one własność sąsiada (właściciela gruntu sąsiedniego). Tak bowiem należy rozumieć użycie formuły „stanowią jego pożytki".

3. Pożytki właściciela gruntu sąsiedniego stanowią tylko owoce, które samoistnie, w sposób naturalny opadły z drzewa. Dla zapobieżenia opadnięciu i utracie własności owoców właściciel drzewa może wejść na grunt sąsiedni dla usunięcia (zerwania) zwisających z jego drzewa owoców (art. 149 zd. 1 k.c.). Natomiast sąsiad może je zerwać i zachować dla siebie dopiero po uprzednim bezskutecznym wyznaczeniu terminu właścicielowi drzewa (art. 150 zd. 2 k.c.).

4. Zasady, że owoce opadłe z drzewa na grunt sąsiedzki stanowią jego pożytki, nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny (art. 148 zd. 2 k.c.). Oznacza to powrót do ogólnych reguł prawa cywilnego (art. 140 w zw. z art. 190 k.c.). Zatem owoce opadłe z drzewa na grunt sąsiedni przeznaczony do użytku publicznego (drogi, place itp.) stanowią pożytki właściciela gruntu, na którym drzewo rośnie, są odłączonymi naturalnymi płodami drzewa (art. 53 § 1 w zw. z art. 190 k.c.).

5. Według kolejnego przepisu, właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi (art. 149 zd. 1 k.c.). Oczywiście, jak już stwierdzono wyżej, może także wejść w celu usunięcia zwisających owoców. Usunięcie przez właściciela gałęzi zwisających nad cudzym gruntem likwiduje stan immisji.

6. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia szkody wyrządzonej przez wejście na jego grunt (art. 149 zd. 2 k.c.). Nie potrzeba tu stwierdzenia winy sprawcy, wystarczy natomiast obiektywnie stwierdzony fakt wyrządzenia szkody.

7. Dla likwidacji stanu immisji (bezpośredniej) ustawodawca zezwala, by właściciel gruntu obciął i zachował dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu (art. 150 zd. 1 k.c.). Nie trzeba tu nawet uprzedniego wezwania i wyznaczenia sąsiadowi terminu na usunięcie korzeni. Mamy tu więc do czynienia z klasyczną formą ochrony prawa własności w trybie samopomocy. Można wszakże oponować przeciwko nadużyciu prawa w razie sprzecznego ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa wykonywania tego uprawnienia (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 78).

8. Ustawodawca zezwala również, by właściciel gruntu obciął gałęzie zwieszające się z sąsiedniego gruntu albo zerwał i zachował dla siebie owoce. Jednakże tym razem powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin (art. 150 zd. 2 k.c.). Niewątpliwie „odpowiedni" termin powinien być dostosowany do właściwości cyklu przyrodniczego.

9. W nawiązaniu do tezy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 1976 r., III CZP 45/72 (OSNCP 1973, z. 1, poz. 9) należy jeszcze stwierdzić, że „właścicielowi gruntu, na który z sąsiedniego gruntu przechodzą korzenie i nad którym z tego gruntu zwieszają się gałęzie, przysługuje w stosunku do sąsiada roszczenie o nieczynienie przeszkód w obcięciu tych korzeni i gałęzi".

Art. 151.

 

1. Przekroczenie granicy sąsiedniego gruntu

 

1. Wiadomo, że bezwzględne prawo własności uprawnia właściciela do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób. W praktyce zdarzają się jednak różne okazje do nieuzasadnionego naruszenia cudzego prawa własności; różną też postać przybiera spotykane naruszenie prawa. Szczególnie wiele okazji do naruszenia cudzego prawa własności stwarza realizacja zamierzonej inwestycji budowlanej. W szczególności, potencjalnie może zdarzyć się przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

2. Wspomnianej sytuacji poświęca swą uwagę ustawodawca w komentowanym przepisie art. 151 k.c. Tutaj ustawodawca koryguje zwykłe zasady (z art. 222 § 2 k.c.) negatoryjnej ochrony własności. Uzależnia roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego od winy umyślnej inwestora, czy też niezwłocznego sprzeciwu sąsiada albo zagrożenia niewspółmiernie wielką szkodą. Osłabiając ochronę własności nieruchomości sąsiedniej, ustawodawca dokonuje znamiennego kompromisu. Stara się mianowicie - w usprawiedliwionych okolicznościach - chronić przydatne, kosztowne cudze inwestycje. Taki zabieg świadczy o legitymacyjnej aprobacie dla ważnego interesu indywidualnego inwestora, przy uwzględnieniu ogólnego interesu społeczno-gospodarczego, z ograniczeniem egoistycznie traktowanej ochrony cudzej własności.

3. Należy jednak precyzyjnie trzymać się hipotezy komentowanej normy prawnej. Otóż w pierwszym rzędzie zwróćmy uwagę, że dotyczy ona „przekroczenia granic gruntu sąsiedniego" podczas czynności „wznoszenia budynku lub innego urządzenia". Chodzi więc o realizację budowy w części (zapewne przeważającej) na gruncie własnym inwestora, a w dalszej części „z przekroczeniem" granic gruntu sąsiedniego. Swoją drogą, jak chodzi o „część własną", to według wymagań Prawa budowlanego wystarczy „prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane" (art. 32 ust. 4 pkt 2 pr.bud.). Tutaj wszakże interesuje nas problem przekroczenia granic cudzego gruntu sąsiedniego.

Myślimy więc o przypadku, gdy w swym zarysie konstrukcyjnym część budynku lub innego urządzenia jest trwale połączona z cudzym, sąsiednim gruntem.

4. Ujmując problem teoretycznie należałoby stwierdzić, że właściwie nie powinno się zdarzać przekroczenie granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku. Przecież realizacja inwestycji powinna odbywać się zgodnie z wymaganiami pozwolenia na budowę w nawiązaniu do wcześniejszej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wymaga się przy tym szkicu usytuowania obiektu budowlanego (art. 33 ust. 4 pkt 2 pr.bud.). Z różnych wszakże przyczyn w praktyce zdarzają się błędy polegające na przekroczeniu granic gruntu sąsiedniego. Wówczas zaś, stosownie do przesłanek art. 151 k.c., zostanie uruchomione lub wykluczone roszczenie negatoryjne o przywrócenie stanu poprzedniego.

5. Komentowanego przepisu nie stosuje się w razie prowadzonej bez tytułu prawnego budowy na cudzym gruncie. Nie jest to już bowiem problematyka prawa sąsiedzkiego; myślimy oczywiście o inwestycji realizowanej w całości na cudzym gruncie. Do zagadnienia wypadnie jednak powrócić w innym miejscu, przy okazji komentowania przepisu art. 231 k.c.

6. Uregulowanie zawarte w art. 151 k.c. dotyczy przypadków wznoszenia budynków lub „innego urządzenia". Interpretując pojęcie budynku wystarczy sięgnąć do sformułowania zawartego w Prawie budowlanym. Trzeba więc zauważyć, że budynek stanowi taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 pr.bud.).

7. Trudniej określić pojęcie „innych urządzeń" objętych normą art. 151 k.c. Jednakże bez wątpienia chodzi tu o takie obiekty, które są trwale z gruntem związane, a nie spełniają cech budynku. Można więc sądzić, że ustawodawca ma tu na względzie „budowle" (art. 3 pkt 3 pr.bud.), zaliczane generalnie do „obiektów budowlanych" (art. 3 pkt 1 pr.bud.).

2. Roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego; wyłączenie roszczenia negatoryjnego

 

1. Przechodząc do dyspozycji normy art. 151 k.c., przypomnijmy, że mimo przekroczenia granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku (lub innego urządzenia) „właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda".

2. Zatem „poszkodowany" właściciel gruntu sąsiedniego korzysta z roszczenia negatoryjnego w postaci „przywrócenia stanu poprzedniego" jedynie we wskazanych tu warunkach. Może oczywiście żądać zaniechania naruszeń na etapie rozpoczynania budowy. Zresztą sam ustawodawca wspomina tu o „niezwłocznym sprzeciwie" i wiąże z nim warunek późniejszego żądania przywrócenia stanu poprzedniego. Natomiast od czasu zaawansowanych robót budowlanych rozważamy już tylko dalej idące roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego. Gdyby zaś było ono wykluczone, odpada również roszczenie o zaprzestanie dalszej budowy.

3. Niewątpliwie właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli przekroczenia granicy jego gruntu dokonano z winy umyślnej inwestora. W takim przypadku nie jest konieczne, by właściciel nieruchomości sąsiedniej w terminie niezwłocznym sprzeciwił się przekroczeniu gruntu albo, by groziła mu niewspółmiernie wielka szkoda. Przy okazji trzeba przyznać, że „braku winy umyślnej nie domniemywa się, dlatego dowód, że przekroczenie granicy nastąpiło bez winy umyślnej, obciąża właściciela nieruchomości wyjściowej" (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 80). W kwestii pojmowania winy umyślnej (dolus directus, dolus eventualis) można odesłać do właściwego dorobku doktryny z zakresu czynów niedozwolonych.

4. W drugim wariancie, właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, gdy bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy. W razie sporu musi on taką okoliczność udowodnić. Rozsądnie biorąc, takiego właśnie zachowania można oczekiwać od zagrożonego właściciela nieruchomości sąsiedniej. Tutaj zgłaszany sprzeciw powinien uświadamiać działającemu bez winy umyślnej inwestorowi, że dopuszcza się naruszenia cudzej własności i powstrzymać go od kontynuowania inwestycji z przekroczeniem granicy gruntu sąsiedniego. Dodajmy, że wyrażony niezwłocznie sprzeciw uprawnia do późniejszego żądania przywrócenia stanu poprzedniego, chociażby nawet nie zachodziło niebezpieczeństwo niewspółmiernie wielkiej szkody.

5. Wreszcie właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, a musi tę okoliczność udowodnić. Nie trzeba wszakże w ogóle korzystać z tego zarzutu, jeżeli przekroczenie granicy jego gruntu nastąpiło z winy umyślnej inwestora albo gdy bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granic swego gruntu.

Oceniając stopień „niewspółmiernie" wielkiej szkody dokonujemy porównania szkody zagrażającej właścicielowi zajętego częściowo gruntu sąsiedniego ze stratą inwestora następującą na skutek żądanego przywrócenia stanu poprzedniego (por. S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 72).

6. Jeżeli zachodzą wskazane normą art. 151 k.c. przesłanki (ściślej - gdy brak określonych tam przeszkód) roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego można dochodzić na każdym etapie realizowanej inwestycji, jak również po zakończeniu budowy.

7. Praktycznie biorąc, przywrócenie stanu poprzedniego oznacza obowiązek dokonania rozbiórki. Oczywiście właściciel gruntu sąsiedniego jest legitymowany do zgłoszenia roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego w granicach jego gruntu. Nie może zaś żądać generalnej rozbiórki budynku, chociażby z przyczyn technicznych zachodziła konieczność rozbiórki całego budynku.

3. Ustanowienie służebności; wykup gruntu

 

1. W razie braku którejkolwiek z alternatywnych przesłanek roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego, właściciel gruntu sąsiedniego „może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze" (art. 151 zd. 2 k.c.).

2. Do właściciela sąsiedniego gruntu należy tu więc wybór pomiędzy formą służebności gruntowej „legalizującej" stan częściowego zajęcia jego gruntu przez cudzą budowę albo formą sprzedaży zajętego gruntu. W dodatku służy mu roszczenie o zawarcie stosownej umowy, której skutkiem będzie nabycie przez inwestora ustanowionej służebności gruntowej lub własności gruntu (w wariancie „wykupu"). Nie przysługuje zaś żadne roszczenie inwestorowi. Jednakże, jeżeli nieuzasadnione jest roszczenie właściciela gruntu sąsiedniego o przywrócenie stanu poprzedniego, brak jest dalszego zagrożenia dla interesów inwestora. Przeciwnie, w interesie właściciela sąsiedniego gruntu leży uzyskanie stosownego ekwiwalentu za korzystanie z jego rzeczy. Jemu więc przysługuje właściwe roszczenie.

3. Dla prawnorzeczowej legalizacji budowy dokonanej z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego wystarczy ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Nieruchomością władnącą jest wtedy nieruchomość inwestora, a nieruchomością obciążoną grunt sąsiada. Od strony właściciela obciążonej nieruchomości treść „odpowiedniej" służebności polega tu na znoszeniu faktu istnienia cudzego budynku (urządzenia), bez możliwości przywrócenia stanu poprzedniego. Natomiast z perspektywy właściciela nieruchomości władnącej ustanowiona służebność daje prawo korzystania z cudzej nieruchomości poprzez dalsze istnienie budynku wzniesionego z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego.

4. Kodeks określa, że właściciel gruntu sąsiedniego może żądać stosownego wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej. Należy tu uwzględniać wiele czynników, zwłaszcza stopień uciążliwości ustanowionej służebności, utratę gruntu zajętego, zmniejszenie wartości nieruchomości. Nieuzasadnione zaś byłoby uzależnianie wysokości wynagrodzenia od korzyści osiąganych przez inwestora.

5. Bez wątpienia klarowniejszym rozwiązaniem jest sprzedaż gruntu. Ustawodawca obliguje inwestora do „wykupienia" gruntu na żądanie właściciela nieruchomości sąsiednich. Można żądać wykupienia „zajętej części gruntu", jak również „tej części, która na skutek budowy straciła znaczenie gospodarcze".

Stosownym „wynagrodzeniem" jest tu płacona cena. Należy zaś ją ustalać na poziomie cen rynkowych.

6. Realizacja roszczeń właściciela nieruchomości sąsiedniej następuje na drodze umownej lub sądowej. Należy przy tym zwrócić uwagę, że prawomocne orzeczenie nakazujące złożenie oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c.).

4. Przegląd orzecznictwa

 

1. Na zakończenie warto sięgnąć do istotnych dla rozważanej problematyki orzeczeń Sądu Najwyższego.

W pierwszym rzędzie wypada zwrócić uwagę, że według trafnej, wyrażonej w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1972 r., III CRN 98/72 (OSNCP 1972, z. 12, poz. 225) tezy, „sprzeciwienie się właściciela sąsiedniego gruntu bez nieuzasadnionej zwłoki przekroczeniu jego granicy i okoliczność, że przekroczenie to grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą, stanowią dwie niezależne od siebie przesłanki, z których każda uprawnia właściciela tego gruntu do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice tego gruntu (art. 151 k.c.)".

Akcentowano dalej w powołanym orzeczeniu, że pojęcie „nieuzasadnionej zwłoki" musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu. Pojęcie zaś „sprzeciwu" powinno być interpretowane według zasad ogólnych dotyczących wykładni oświadczeń woli (art. 65 k.c.).

2. Bez wątpienia należy też aprobować zawartą w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 1974 r., III CZP 21/74 (OSNCP 1975, z. 4, poz. 55) tezę, że „uprawnienia z art. 151 k.c. przysługują również użytkownikowi wieczystemu w stosunku do użytkownika wieczystego gruntu sąsiadującego"

Przy okazji wypowiedziano jeszcze drugą, niewątpliwą tezę, że „rozpoznanie roszczenia z art. 151 k.c. o zasądzenie wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej następuje w procesie".

3. Należy też zwrócić uwagę na bezsporną tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1987 r., III CZP 79/87 (OSNCP 1989, z. 7-8, poz. 117; OSPiKA 1989, z. 3, poz. 58), według której „uprawnienie do wyboru żądań określonych w art. 151 zd. 2 k.c. przysługuje wyłącznie właścicielowi tego gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia" (teza II).

Art. 152.

 

1. Istota rozgraniczenia

 

1. Rozgraniczenie służy ustaleniu przebiegu granic nieruchomości. Następuje wtedy, gdy granice nieruchomości nie zostały ustalone albo gdy były już ustalone, ale stały się sporne. Według ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086) rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów (art. 29 ust. 1 pr.geod.).

2. Nie może ulegać wątpliwości, że procedura rozgraniczenia nieruchomości dotyczy jedynie gruntów („nieruchomości gruntowych"). Przesądzają o tym jednoznacznie właściwe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 152-153). Podobnie zaś należy odczytywać przepisy Prawa geodezyjnego i kartograficznego, chociaż najogólniej posługują się pojęciem „nieruchomości" (art. 29 i n. pr.geod.). Trzeba zresztą wspomnieć, że rozgraniczenie pomiędzy sąsiadującymi budynkami następuje poprzez rozgraniczenie gruntów pod budynkami, choćby budynki stanowiły odrębny od gruntu przedmiot własności. Nie można więc mówić o spornych granicach rozdzielenia własności budynków, gdy niesporny jest przebieg linii granicznych gruntów pod budynkami. Problem powstaje zaś wówczas, gdy nieustalone lub sporne są granice nieruchomości gruntowych.

3. Tym bardziej zaś problem rozgraniczenia nie dotyczy odrębnych lokali. Tutaj bowiem wiadomo, że przedmiot własności stanowią wyodrębnione w trybie prawnym lokale samodzielne stanowiące wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku zespół izb (zob. art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 - cyt. dalej jako u.w.l.). Spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3), a lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku (art. 2 ust. 5 u.w.l.). Trudno więc tu mówić o nieustalonych lub spornych granicach.

4. Istota rozgraniczenia polega na wyodrębnieniu nieruchomości z innych otaczających ją gruntów przez ustalenie zasięgu prawa własności w stosunku do gruntów sąsiadujących. Chodzi zatem o ustalenie, do jakich granic sięga prawo własności (por. S. Rudnicki (red.), Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 1999, s. 814). W rezultacie rozgraniczenia następuje skonkretyzowanie nieruchomości jako odrębnego przedmiotu własności. Oczywiście pamiętamy, że rozgraniczenia dokonuje się, gdy nieustalone lub sporne są granice gruntu.

5. Przedmiotem postępowania rozgraniczeniowego jest wniosek (roszczenie) o ustalenie przebiegu granic nieruchomości. Winno się kończyć ustaleniem tych granic w terenie (na gruncie). W razie posiadania niezgodnego z wynikami rozgraniczenia sąd może również, uwzględniając roszczenie windykacyjne (o ile je zgłoszono), nakazać wydanie uprawnionemu właścicielowi oznaczonej części gruntu.

6. Odrębnie trzeba wspomnieć, że niekiedy rozgraniczenia nieruchomości można dokonać „okazyjnie", podczas rozpoznawania innego sporu. Dopuszcza taką możliwość Prawo geodezyjne i kartograficzne. Mianowicie sąd, przed którym toczy się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. W tym wypadku sąd w orzeczeniu zamieszcza również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu nieruchomości (art. 36 pr.geod.).

7. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami (art. 22 ust. 2 pr.geod.). Przykładowo zatem, gdy spór dotyczący granic określonej nieruchomości jest prowadzony ze wszystkimi wokół sąsiadami, należy dokonać ustalenia wszystkich granic nieruchomości. Podobnie zachodzi potrzeba ustalenia wszystkich granic, gdy nie wytyczono i nie utrwalono granic nowo utworzonej nieruchomości. W innych zaś przypadkach chodzi z reguły o ustalenie niektórych granic, nie wytyczonych lub spornych.

2. Obowiązek współdziałania właścicieli gruntów sąsiednich

 

1. Ustawodawca obarcza właścicieli gruntów sąsiadujących obowiązkiem współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych (art. 152in principio k.c.). Równocześnie postanawia, że koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie (art. 152 in fine k.c.).

2. W toku postępowania rozgraniczeniowego wymagane współdziałanie sąsiadów obejmuje ich udział przy czynnościach „wywiadu terenowego", składania oświadczeń, przedkładaniu dokumentów, ewentualne zawarcie ugody, udział w czynności wskazania granicy i stabilizacji punktów granicznych. Należy wszakże zauważyć, że nieusprawiedliwiona absencja stron nie wstrzymuje czynności geodety (art. 32 ust. 3 pr.geod.).

3. Właściciele gruntów sąsiadujących są również zobowiązani do współdziałania przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych (znaków określonych w rozporządzeniu Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczenia nieruchomości, Dz.U. Nr 45, poz. 453).

4. Zrozumiałe, że właściciele gruntów sąsiadujących ponoszą po połowie koszty rozgraniczenia oraz urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych. Nie ma tu najmniejszego znaczenia wielkość i wartość ich nieruchomości.

3. Rozgraniczenie w postępowaniu administracyjnym

 

1. W pierwszym rzędzie postępowanie rozgraniczeniowe prowadzi się w trybie administracyjnym według zasad określonych w Prawie geodezyjnym i kartograficznym oraz powołanym wyżej rozporządzeniu wykonawczym.

Niekiedy Prawo geodezyjne i kartograficzne odsyła do dalszych przepisów odrębnych. Należy bowiem zwrócić uwagę, że na obszarach objętych postępowaniem scaleniowym sprawy sporne związane z ustaleniem przebiegu granic nieruchomości rozstrzyga organ prowadzący postępowanie, stosując odpowiednie przepisy o rozgraniczeniu nieruchomości (art. 35 ust. 1 pr.geod.). Sprawy o rozgraniczenie nieruchomości, toczące się przed organami administracji po wszczęciu postępowania scaleniowego są rozpatrywane w ramach tego postępowania (art. 35 ust. 2 pr.geod.). Decyzja o scaleniu gruntów zastępuje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości (art. 35 ust. 3 pr.geod.).

W przypadku scalenia i podziału nieruchomości zachodzi więc potrzeba stosowania właściwych przepisów (art. 101-108) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 24 marca 1998 r. w sprawie wykonania przepisów dotyczących scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. Nr 44, poz. 262).

Na terenach wiejskich (grunty rolne i leśne) zachodzi natomiast potrzeba stosowania ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (t.j. Dz.U. z 1989 r. Nr 58, poz. 349).

2. Wymaga podkreślenia, że ustawodawca faworyzuje administracyjny tryb postępowania rozgraniczeniowego. Wyraźnie bowiem postanowiono w Prawie geodezyjnym i kartograficznym, że rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast), a w przypadkach określonych w ustawie sądy (art. 29 ust. 3 pr.geod.). Można zaś niezwłocznie wspomnieć, że zasadniczo na drodze sądowej rozpatruje się dopiero „przekazane" przez wójta (burmistrza, prezydenta) sprawy rozgraniczeniowe (art. 33 ust. 3, art. 34 ust. 2 pr.geod.). Zgłoszenie bezpośrednio do sądu, bez wyczerpania drogi administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego, wniosków o ustalenie spornej granicy (o rozgraniczenie) spotka się z jego odrzuceniem (art. 199 § 1 pkt 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.); o szczegółach później.

3. Właściwy organ przeprowadza rozgraniczenie nieruchomości z urzędu lub na wniosek strony (art. 30 ust. 1 pr.geod.). Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości przeprowadza się z urzędu przy scaleniu gruntów, a także jeżeli brak jest wniosku strony, a potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia (art. 30 ust. 2 pr.geod.). Postanowienie o wszczęciu postępowania w sprawie scalenia gruntów zastępuje postanowienie o wszczęciu postępowania o rozgraniczeniu nieruchomości (art. 30 ust. 3 pr.geod.). W tym miejscu warto dodać, że pod rządem ustawy o gospodarce nieruchomościami, scalenia i podziału nieruchomości można dokonać dla zagospodarowania obszarów zorganizowanej działalności inwestycyjnej, rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej oraz dla przekształceń obszarów zdegradowanych (art. 102 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 11 u.z.p.).

4. Czynności ustalenia przebiegu granic wykonuje upoważniony przez burmistrza czy prezydenta miasta geodeta (art. 31 ust. 1 pr.geod.). Nie orzeka on wszakże o rozgraniczeniu nieruchomości, jest to kompetencja wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Geodeta może jednak doprowadzić do zawarcia ugody. Mianowicie w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nakłania on strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej (art. 31 ust. 4 pr.geod.).

5. W toku swych czynności geodeta przeprowadza analizę informacji zawartych w dokumentach uzyskanych z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz znajdujących się w księgach wieczystych, a także w dokumentacji uzyskanej od stron (§ 8 pkt 2 rozp. wyk.). Dokonuje też przeprowadzenia „wywiadu terenowego" (§ 9 ust. 1 pkt 3 rozp. wyk.). Podczas wywiadu terenowego geodeta odszukuje znaki graniczne, a także określa położenie przesuniętych, uszkodzonych lub zniszczonych znaków granicznych oraz punktów granicznych, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich położenia (§ 10 rozp. wyk.).

Generalnie bowiem przy ustaleniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej (art. 31 ust. 2 pr.geod.). Jeżeli zaś brak takich danych lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granic na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy (art. 31 ust. 3 pr.geod.). Wiemy już także, iż w razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody (art. 31 ust. 4 pr.geod.).

6. Należy podkreślić, że z czynności ustalenia przebiegu granic sporządza się protokół graniczny lub akt ugody (art. 32 ust. 5 pr.geod.). Ważnym elementem protokołu granicznego jest szkic graniczny, opis przebiegu granic, opis utrwalenia punktów granicznych (§ 20 ust. 1 pkt 8-10 rozp. wyk.).

7. Istotnym zadaniem geodety na etapie ustalania przebiegu granicy jest wskazanie stronom przebiegu granicy, stabilizacja punktów granicznych i wykonanie pomiaru granicy (§ 11 rozp. wyk.). Dodajmy, że punkty graniczne należy utrwalić znakami naziemnymi i podziemnymi (zob. § 17 i 18 rozp. wyk.).

8. Zatem merytoryczne zakończenie postępowania rozgraniczeniowego jest uzależnione od ustalenia przez geodetę przebiegu granic, stosownie do zgromadzonych dowodów, przy uwzględnieniu oświadczeń woli stron, nie wykluczając ich ugodowego nastawienia. W tych zaś warunkach przeprowadzone postępowanie kończy się bądź to ugodą, bądź też decyzją rozgraniczeniową podjętą przez wójta (burmistrza, prezydenta).

Przy tak ukształtowanej procedurze obowiązuje zasada, że wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron (art. 33 ust. 1 pr.geod.).

Dodajmy, że wydanie decyzji poprzedza dokonanie przez wójta oceny prawidłowości wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodności sporządzonych dokumentów z przepisami; w wypadku stwierdzenia wadliwego wykonania czynności zwraca się upoważnionemu geodecie dokumentację do poprawy i uzupełnienia (art. 33 ust. 2 pkt 1 pr.geod.).

9. Równolegle trzeba zauważyć, że strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji rozgraniczeniowej, przekazania sprawy sądowi (art. 33 ust. 3 pr.geod.). Wykluczono zaś tutaj postępowanie administracyjne przed organem II instancji. Z drugiej zaś strony trzeba stwierdzić, że dla otwarcia drogi sądowej niezbędny jest „przedsąd administracyjny".

10. Trzeba jeszcze zauważyć, że administracyjne postępowanie rozgraniczeniowe może kończyć się - bez żadnego efektu - umorzeniem postępowania. Zwróćmy bowiem uwagę, że jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji rozgraniczeniowej (według omówionych wyżej przesłanek) upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje wójtowi, burmistrzowi czy też prezydentowi miasta (art. 34 ust. 1 pr.geod.). Organ taki umarza postępowanie administracyjne i sprawę przekazuje z urzędu do rozpatrzenia przez sąd (art. 34 ust. 2). Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego (art. 34 ust. 3 pr.geod.).

4. Rozgraniczenie w postępowaniu sądowym

 

1. Wiadomo z wcześniejszych rozważań, że ograniczona jest kognicja sądów powszechnych w zakresie spraw rozgraniczeniowych. Zasadniczo bowiem przypadają sądom do rozpoznania dopiero na drugim etapie sprawy przekazane z postępowania administracyjnego. Przeważnie są to sprawy skomplikowane, sporne, wymagające wszechstronnego rozważenia. Słusznie więc w tych „jurysdykcyjnych", z natury cywilnych sprawach, zaniechano dalszego postępowania administracyjnego.

2. Prawo geodezyjne i kartograficzne w dwu przypadkach przewiduje przekazanie sprawy rozgraniczeniowej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do rozpoznania na drodze sądowej. Pierwszym razem następuje to wówczas, gdy strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy, kwestionując decyzję właściwego organu, żąda przekazania sprawy sądowi. Może bowiem zgłosić takie żądanie w terminie 14 dni od doręczenia jej decyzji rozgraniczeniowej (art. 33 ust. 3 pr.geod.). W rozważanym wariancie na etapie „odwoławczym" następuje otwarcie drogi sądowej. Trzeba wszakże uświadomić sobie, że po przekazaniu sprawy zainteresowani korzystają ze wszystkich dostępnych według Kodeksu postępowania cywilnego instancji postępowania.

3. W drugim wariancie przekazanie sprawy do rozpoznania sądowego następuje bez merytorycznego rozstrzygnięcia wniosku rozgraniczeniowego w toku postępowania administracyjnego; z powodu niemożliwości rozstrzygnięcia merytorycznego na tym przedsądowym etapie postępowania administracyjnego. Przypomnijmy bowiem, że właściwy organ umarza postępowanie administracyjne i sprawę przekazuje do rozpoznania sądowi, gdy w razie sporu nie doszło do zawarcia ugody, a nie ma podstaw do wydania decyzji rozgraniczeniowej na podstawie zebranych dowodów (art. 34 ust. 1 i 2 w zw. z art. 33 ust. 2 pr.geod.). Zważając na okoliczności należy aprobować zastosowane rozwiązanie.

4. Sądowa faza postępowania rozgraniczeniowego rozpoczyna się z chwilą przekazania sprawy z postępowania administracyjnego do sądu. Sąd jest związany przekazaniem sprawy pod warunkiem swej właściwości rzeczowej i miejscowej. W razie potrzeby przekazuje sprawę sądowi właściwemu. Nie można zaś kwestionować faktu przekazania sprawy z trybu administracyjnego na drogę sądową, o ile toczyło się wcześniej rozgraniczeniowe postępowanie administracyjne. Niezbędne jest wszakże formalne zakończenie postępowania administracyjnego decyzją rozgraniczeniową lub postanowieniem o umorzeniu postępowania. Byłoby nadmiernym liberalizmem wobec niezgodnej z prawem praktyki (zob. art. 34 ust. 2 pr.geod.) aprobowanie odmiennego poglądu doktryny czy orzecznictwa (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 90, czy też niepublikowane orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1992 r., III CZP 113/92).

5. Sądowe postępowanie rozgraniczeniowe toczy się w trybie nieprocesowym (art. 34 ust. 3 pr.geod.). Stosuje się tu przepisy ogólne o postępowaniu nieprocesowym (art. 506-525 k.p.c.) oraz przepisy ogólne dotyczące spraw z zakresu prawa rzeczowego (art. 606-608 k.p.c.).

Bez wątpienia sąd prowadzi sprawę od nowa. Korzysta jednak z materiałów przekazanych z postępowania administracyjnego. Przekazaną sprawę rozpoznaje na rozprawie (art. 607 k.p.c.).

6. W jednym przypadku sądowi przysługuje samodzielna kognicja w sprawie rozgraniczeniowej, bez uprzedniego postępowania administracyjnego. Mianowicie sąd, przed którym toczy się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy. W tym wypadku sąd w orzeczeniu zamieszcza również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu nieruchomości (art. 36 pr.geod.).

O kompetencji sądu rozstrzyga tutaj fakt, że sprawą główną jest „sprawa o własność", zaś dokonanie rozgraniczenia następuje „przy okazji", stanowi bowiem przesłankę orzeczenia o roszczeniu głównym. Niemniej jednak rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu następuje w sentencji orzeczenia, jego odrębnym punkcie. Sąd rozstrzyga sprawę w trybie właściwym dla roszczenia głównego, najczęściej w procesie. W takim przypadku nie obowiązuje więc rozpoznanie sprawy rozgraniczenia nieruchomości w trybie nieprocesowym. Roszczenie główne rozpoznawane jest według jego reżimu prawnomaterialnego, natomiast rozgraniczenie nieruchomości następuje z zastosowaniem zasad art. 153 k.c.

7. W istocie rzeczy sądy rozpoznają sporne sprawy rozgraniczeniowe. Należy bowiem przypomnieć, że jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną (art. 153 k.c.).

8. Jeżeli granice gruntu stały się sporne, a sprawa została przekazana do sądu, musi zapaść w postępowaniu sądowym rozstrzygnięcie merytoryczne, ustalające granice sąsiadujących nieruchomości uczestników postępowania. Nie można tu oddalić wniosku. Oczywiście zapadające orzeczenie zawiera rozstrzygnięcie stosowne do wyników postępowania.

Bez wątpienia możliwe jest - na każdym etapie postępowania - zawarcie ugody sądowej; obojętnie, czy dotychczasowe wyniki postępowania dają szansę rozstrzygnięcia sprawy stosownie do „stanu prawnego" lub przynajmniej „ostatniego spokojnego stanu posiadania". W szczególności zaś ugoda byłaby przydatna, gdyby sąd musiał ostatecznie rozstrzygać „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności".

Pamiętamy oczywiście, że ugoda mogła być również zawarta w administracyjnym postępowaniu rozgraniczeniowym, przed upoważnionym geodetą, w razie sporu co do przebiegu linii granicznych (art. 31 ust. 4 pr.geod.). Do tego zresztą nawiązuje ustawodawca w art. 153 (in medio) k.c., gdy wspomina o zawartej (a właściwie - nie zawartej) ugodzie „w postępowaniu rozgraniczeniowym".

9. Zobligowany do wydania orzeczenia sąd ustala linie rozgraniczenia sąsiadujących nieruchomości według „stanu prawnego". Gdyby zaś stanu prawnego nie można było stwierdzić, ustala się granice według „ostatniego spokojnego stanu posiadania". W ostateczności zaś, gdyby nawet nie udało się stwierdzić stanu ostatniego spokojnego posiadania, sąd ustala granice „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności". Dodajmy, że wskazana kolejność bezwzględnie obowiązuje w sądowym postępowaniu rozgraniczeniowym. Nie może więc sąd sięgać do kryterium stanu ostatniego spokojnego posiadania bez podjęcia próby ustalenia stanu prawnego. Tym bardziej zaś nie może, z nadmiernym (a właściwie - niedopuszczalnym) ułatwieniem, sięgać do ostatecznej, „niezawodnej" pomocy „wszelkich okoliczności" sprawy bez wcześniejszej, intensywnej próby ustalenia stanu prawnego, a w drugiej kolejności ostatniego spokojnego stanu posiadania.

10. Jest więc zadaniem sądu zbadanie w pierwszym rzędzie istniejącego stanu prawnego. Dotyczy to zarówno spraw „przekazanych" z powodu „zaskarżenia" decyzji rozgraniczeniowych przez stronę niezadowoloną z ustalenia przebiegu granicy (art. 33 ust. 3 pr.geod.), jak też spraw przekazanych po umorzeniu administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego (art. 34 ust. 2 pr.geod.). Identyczną zasadą winien kierować się sąd rozpoznający „sprawy o własność", połączone z rozgraniczeniem nieruchomości (art. 36 pr.geod.).

Sąd korzysta z materiałów przekazanych i uzupełnia je w toku własnego postępowania. Od początku zaś gromadzi własne materiały w przypadku „spraw o własność".

Wypada przy tym zauważyć, że stosunkowo łatwe zadanie przypada sądowi w przypadku rozpoznania sprawy rozgraniczeniowej z powodu zaskarżenia decyzji wójta (burmistrza, prezydenta) przez stronę niezadowoloną z decyzji rozgraniczeniowej. Zauważmy bowiem, że właściwy organ wydaje decyzję, jeżeli „ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów". Chodzi tu przecież, bez wątpienia, o ustalenie granicy „zgodnie ze stanem prawnym", a komentowany spór dotyczy oceny dowodów. Więcej wysiłku wymaga zaś późniejsze, sądowe ustalenie „stanu prawnego" w przypadku umorzenia administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego. Chodzi tu bowiem o brak - na etapie postępowania administracyjnego - merytorycznego rozstrzygnięcia, gdy według oceny właściwego organu (a wcześniej - geodety) zebrane dowody nie dają szansy na ustalenie przebiegu linii granicznych.

Również pewnego wysiłku wymaga ze strony sądu dokonanie rozgraniczenia przy okazji rozpoznawania „sprawy o własność".

11. Zatem sąd orzekający jest zobowiązany dążyć do ustalenia stanu prawnego, rozstrzygając wszelkie wątpliwości, nie wolno mu zaś odstępować od rozgraniczenia według możliwego do stwierdzenia stanu prawnego.

Stwierdzenie stanu prawnego wymaga w pierwszym rzędzie zbadania dokumentów kształtujących bądź stwierdzających nabycie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości (akty notarialne, orzeczenia sądowe, ugody, decyzje administracyjne).

W nawiązaniu do tych dokumentów należy sięgać do właściwych map i rejestrów urzędowych dokumentujących granice nabytej nieruchomości (akta księgi wieczystej, operat ewidencji gruntów, państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny).

Na koniec zaś niezbędne jest stwierdzenie w terenie (na gruncie) przebiegu granic, stosownie do istniejącej dokumentacji.

12. Rozgraniczenie nieruchomości powinno następować według aktualnego stanu prawnego. Zatem sąd orzekający w sprawie rozgraniczenia winien uwzględniać chociażby skutki zasiedzenia następującego w obszarze przygranicznych pasów gruntu.

13. Dopiero w drugiej kolejności można sięgnąć do kryterium „ostatniego spokojnego stanu posiadania". Sąd samodzielnie dokonuje ustalenia tego stanu, przy wykorzystaniu materiałów przekazanych z administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego.

Bez wątpienia ostatnim stanem spokojnego posiadania jest trwające przez dłuższy czas posiadanie ustabilizowane, nie zakłócone przez sąsiadów (por. S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 92). Nie sposób tu wszakże zastosować jakiekolwiek wiążące kryterium czasowe, zwłaszcza z zakresu terminów zasiedzenia.

Patrząc z perspektywy dowodowej trzeba stwierdzić, że stan ostatniego spokojnego posiadania można w zasadzie ustalić przy wykorzystaniu osobowych środków dowodowych: zeznania świadków, przesłuchanie uczestników postępowania. W sensie negatywnym można także wykorzystać znaną sądowi z urzędu okoliczność ustawicznych sporów pomiędzy uczestnikami postępowania (art. 228 § 2 k.p.c.).

14. Ostatecznie zaś rozgraniczenia nieruchomości można dokonać „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności". Następuje to wówczas, gdy sąd nie zdoła ustalić stanu prawnego, ani ostatniego spokojnego stanu posiadania. Trzeba przyznać, że „kryterium to oznacza dla sądu - konieczny w danych warunkach - zakres swobodnego uznania" (por. S. Rudnicki (w:) Prawo..., s. 819).

Z braku jakiejkolwiek wskazówki ustawodawcy można stwierdzić, że niewątpliwie chodzi tu o wszelkie ujawnione okoliczności sprawy, oceniane później i segregowane przez sąd z punktu widzenia przydatności i słuszności dla ustalenia przebiegu linii granicznych. Może mieć tu znaczenie naturalna konfiguracja gruntu, przestrzenny układ zagospodarowania nieruchomości, naturalne lub sztuczne przeszkody terenowe, społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości itp.

15. Osobny problem stanowi końcowe postanowienie normy art. 153 k.c. Zezwolono tu sądowi - w wariancie ustalenia granicy „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności" - na przyznanie jednemu z właścicieli „odpowiedniej dopłaty pieniężnej". Szczerze mówiąc, przyznanie dopłaty jest uzasadnione w razie rozgraniczenia następującego z odstępstwem od wskazań wynikających z okoliczności faktycznych sprawy. Ta szczególna norma prawna, być może przydatna w wyjątkowych przypadkach, jest trudna do stosowania.

5. Wznowienie znaków granicznych

 

1. Odrębny problem stanowi „wznowienie" niegdysiejszych znaków granicznych. Mianowicie przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy (art. 39 ust. 1 pr.geod.).

2. Z dalszych postanowień wiadomo, że wznowienia znaków granicznych dokonują, na zlecenie zainteresowanych, przedsiębiorcy wykonujący prace geodezyjne i kartograficzne (art. 39 ust. 2 pr.geod.). O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony (art. 39 ust. 3 pr.geod.). Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół (art. 39 ust. 4 pr.geod.).

3. Z pozoru niejasny jest charakter „postępowania" o wznowienie znaków granicznych. Należy wszakże uznać, że mamy tu jedynie do czynienia ze spełnieniem cywilnoprawnej usługi („zlecenie") przez uprawnionego geodetę. On jest zobowiązany wykonać tę usługę i uprawniony do sporządzenia dokumentu publicznego określonego mianem „protokołu wznowienia znaków granicznych". Wymagane zachowanie geodety przypomina we fragmencie jego czynności z postępowania rozgraniczeniowego. Zawiadamia bowiem o swych czynnościach zainteresowane strony (art. 39 ust. 3 pr.geod.) oraz w ich obecności dokonuje ponownej stabilizacji wznowionych znaków granicznych (§ 16 rozp. wyk.). Należy wszakże zwrócić uwagę, że tym razem nie zapada, bo jest zbędna, decyzja rozgraniczeniowa.

4. Jednakże jeżeli w toku czynności wznowienia znaków granicznych powstał spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy (art. 39 ust. 1 in fine pr.geod.). Sąd rozpoznaje taką sprawę w trybie procesowym (por. S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 78), a jego orzeczenie ma w istocie charakter ustalający.

6. Przegląd orzecznictwa

 

1. Z bogatego orzecznictwa należy najpierw, chronologicznie, zwrócić uwagę na zasadnicze wywody zawarte w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 1966 r., III CR 146/66 (OSPiKA 1967, z. 7-8, poz. 185). Zdaniem Sądu „rozgraniczenie w rozumieniu dekretu z dnia 13 września 1946 r. o rozgraniczeniu nieruchomości (...) w zw. z art. 153 k.c. może być dokonane tylko pomiędzy nieruchomościami. Nie są zaś nieruchomościami grunty odpowiadające udziałom we współwłasności.".

Podkreślono dalej, że „nie są nieruchomościami - w rozumieniu przepisu art. 46 § 1 k.c. - grunty wydzielone do wyłącznego użytkowania przez poszczególnych współwłaścicieli z tytułu ich udziału we współwłasności. Ustawa wyłącza możność rozgraniczenia takich gruntów. W wypadku współwłasności dopiero jej zniesienie powoduje powstanie odrębnych przedmiotów własności.".

Bez wątpienia trzeba w całej rozciągłości aprobować przedstawione stanowisko Sądu Najwyższego. Jedynie na marginesie należy uświadomić czytelnikowi, że w komentowanym zakresie brak najmniejszych różnić pomiędzy dawnym dekretem o rozgraniczeniu nieruchomości i przepisami obecnego Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

2. Kolejno należy zwrócić uwagę, że według postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 1967 r., III CR 424/60 (OSNCP 1967, z. 11, poz. 206) „przez stan prawny, według którego przede wszystkim ustala się granice (...) należy rozumieć także zasiedzenie przygranicznych pasów gruntu". Można je w zupełności zaaprobować.

3. Trzeba również aprobować wyrażoną w uchwale z dnia 15 marca 1968 r., III CZP 9/68 (OSNCP 1968, z. 11, poz. 181) tezę, według której „możliwość stwierdzenia granicy na podstawie decyzji organu administracji wyłącza dopuszczalność jej ustalenia według ostatniego spokojnego stanu posiadania".

Identyczną tezę powtórzono w późniejszym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1998 r., I CKN 423/97 (OSNCP 1998, z. 10, poz. 156).

4. Istotną kwestię podniesiono w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1972 r., III CRN 84/72, OSNCP 1973, z. 2, poz. 32). Postawiono tam tezę, że „rozgraniczenia według ostatniego spokojnego stanu posiadania (art. 153 k.c.) nie można opierać na treści wyroku zapadłego w sprawie o naruszenie posiadania (art. 478 k.p.c.). Z wyroku takiego bowiem może wynikać tylko ostatni stan posiadania.".

Aprobując ten pogląd wypada jednak odrębnie zwrócić uwagę, że znane z urzędu (lub zasygnalizowane sądowi) ustawiczne spory między uczestnikami postępowania rozgraniczeniowego rzutują negatywnie na ustalenie stanu ostatniego spokojnego posiadania.

5. Zwraca uwagę stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w niepublikowanym wyroku z dnia 20 sierpnia 1973 r. (III CRN 186/73). Według wyrażonego tam poglądu „rozgraniczenie przeprowadza się według materialnoprawnych kryteriów uregulowanych w art. 153 k.c., a więc w pierwszym rzędzie według aktualnego stanu prawnego przedmiotu rozgraniczenia, tj. własności, która może być wynikiem zasiedzenia, a gdy własności nie można stwierdzić - ostatniego spokojnego stanu posiadania, tj. posiadania ustabilizowanego, prowadzącego do zasiedzenia".

Tutaj można zgłaszać zastrzeżenia do końcowego fragmentu przedstawionej tezy, o ile chodziłoby o długotrwałość posiadania. Bez większych zaś sporów można akceptować sugerowane podobieństwo pomiędzy stanem „spokojnego posiadania" i „posiadania nieprzerwanego".

6. Bez wątpienia należy aprobować wyrażoną w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 1974 r., III CRN 41/74 (OSPiKA 1975, z. 4, poz. 96) tezę, według której „kryteria rozgraniczenia określa art. 153 k.c. W świetle cytowanego przepisu, uwzględniając wagę kolejnych kryteriów rozgraniczenia i ich wzajemne wykluczanie się, niedopuszczalnym jest dokonanie rozgraniczenia w oparciu o względy celowości, a z pominięciem stanu prawnego przedmiotu rozgraniczenia, który może wynikać z zasiedzenia".

7. Zasadniczo, krytykując jedynie przejaskrawienia, wypada ostatecznie aprobować pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w jego postanowieniu z dnia 6 maja 1974 r., III CRN 81/74 (OSNCP 1975, z. 4, poz. 65). Zauważmy więc, że zdaniem Sądu Najwyższego „w razie ustalenia granicy według ostatniego spokojnego stanu posiadania, do stwierdzenia takiego stanu nie wystarcza ustalenie, że granica istnieje przez okres dłuższy niż 1 rok, a więc sąsiad utracił już możność wytoczenia powództwa posesoryjnego. W art. 153 k.c. chodzi o ustabilizowany stan posiadania przedmiotu rozgraniczenia, a więc o taki stan, który nie pozwala wprawdzie na stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie, jednakże trwa zbyt długo, by pozbawienie dotychczasowego posiadacza pasa ziemi przez ustalenie granicy z uwzględnieniem wszelkich okoliczności dało się pogodzić z zasadami współżycia społecznego.".

8. Odrębnej rozwagi wymaga teza wyrażona w niepublikowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1977 r. (III CRN 272/77). W tym orzeczeniu wypowiedział Sąd Najwyższy pogląd, że „przedmiotem roszczenia o rozgraniczenie są granice w terenie, tj. na gruncie, a nie na planie (mapie), mapa zaś - z natury rzeczy - jest tylko wtórnym wyrazem granic na gruncie. Ponadto, w sprawie o rozgraniczenie chodzi nawet nie o same granice na gruncie, lecz o to, do jakiej granicy na gruncie sięga prawo własności nieruchomości sąsiadujących.".

Bez wątpienia postępowanie rozgraniczeniowe ma na celu utrwalenie w terenie (na gruncie) granic nieruchomości. Do takiej granicy sięga prawo własności nieruchomości sąsiadujących. Nie można jednak pomniejszać znaczenia dokumentacji przebiegu linii granicznych na mapie.

9. Bez zastrzeżeń należy aprobować stanowisko wyrażone w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1981 r., III CRN 171/81 (OSNCP 1982, z. 4, poz. 51), według którego „stosując kryteria rozgraniczenia przewidziane w art. 153 k.c. sąd nie może stanu prawnego korygować poprzez ustalenie granicy według ostatniego stanu posiadania, a tego ostatniego - poprzez wszelkie okoliczności".

10. W postanowieniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 listopada 1982 r., I SA 1425/82 (OSPiKA 1984, z. 3, poz. 46) powtórzono tezę, że „w postępowaniu rozgraniczeniowym chodzi w istocie nie o samą granicę, lecz o ustalenie, do jakiego miejsca na gruncie sięga prawo własności przysługujące właścicielom gruntów sąsiadujących".

11. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1998 r., I CKN 423/97 (OSNC 1998, z. 10, poz. 156) wyrażono niewątpliwą tezę, że „decyzja administracyjna o rozgraniczeniu traci moc wiążącą w części objętej żądaniem przekazania sprawy sądowi, natomiast w części nie objętej tym żądaniem staje się ostateczna. Przedmiotem osądu w takiej sytuacji jest tylko przebieg granicy między gruntami w zakresie objętym żądaniem przekazania sprawy.".

12. Nie budzi wątpliwości teza wyrażona w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1998 r., III CKU 112/97 (OSNC 1998, z. 10, poz. 169), według której „pod rządem art. 34 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (...) zachował aktualność pogląd, że w wypadku, gdy sprawa o rozgraniczenie została wszczęta przed organem administracyjnym na wniosek osoby zainteresowanej, osoba ta pozostaje nadal wnioskodawcą w postępowaniu przed sądem".

13. Należy tu aprobować tezę wyrażoną w postanowieniu z dnia 4 sierpnia 1999 r., II CKN 548/98 (OSNC 2000, z. 2, poz. 40), według której „decyzja o umorzeniu postępowania administracyjnego i przekazaniu sprawy do rozpatrzenia sądowi (...) wyznacza przedmiotowy zakres kognicji, w jakim przekazana sprawa podlega rozpoznaniu w postępowaniu sądowym. Nie należy do kompetencji sądu kontrola czynności dokonanych w fazie administracyjnego postępowania o rozgraniczenie.".

Art. 154.

 

1. Komentowany przepis zawiera domniemanie prawa do wspólnego użytku urządzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących. Domniemanie prawa do wspólnego użytku wywodzi się z faktu, że wymienione urządzenia oraz drzewa i krzewy znajdują się na granicy gruntów sąsiadujących. Natomiast „jest rzeczą obojętną, czy wymienione grunty są we władaniu właścicieli, użytkowników, dzierżawców czy posiadaczy samoistnych" (zob. A. Kunicki, Domniemania w prawie rzeczowym, Warszawa 1969, s. 172). Zatem prawo do użytku ma każdy sąsiad niezależnie od swych uprawnień do posiadania gruntu sąsiadującego.

2. Zwróćmy uwagę, że domniemanie prawa wspólnego użytku bynajmniej nie oznacza równoczesnego domniemania współwłasności urządzeń, drzew i krzewów (por. A. Kunicki, Domniemania..., s. 172; także orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 6 września 1960 r., 3 CO 14/60, OSN 1961, z. 4, poz. 113). Nie byłoby to zresztą możliwe, jeżeli prawo wspólnego użytku przysługuje również sąsiadom władającym cudzym gruntem. Zatem o statusie prawnorzeczowym tych urządzeń, drzew i krzewów rozstrzygają powszechne normy prawa cywilnego, z uwzględnieniem zasady, że urządzenia trwale z gruntem związane oraz drzewa i krzewy są częściami składowymi gruntu (art. 48 k.c.).

3. Wyrażone w art. 154 k.c. domniemanie prawne ma charakter domniemania usuwalnego. Można wiec obalić domniemanie, że sąsiadom służy „prawo wspólnego użytku" urządzeń (drzew i krzewów) znajdujących się na granicy sąsiadujących gruntów. Praktycznie zaś można je obalić jedynie poprzez umowną, odmienną regulację zasad korzystania z urządzeń granicznych (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 102). Oczywiście, przytoczone domniemanie upada w razie zmiany granicy gruntów (por. A. Kunicki, Domniemania..., s. 173-174).

4. Osoby korzystające (wspólnie) z urządzeń znajdujących się na granicy ponoszą wspólnie koszty ich utrzymania (art. 154 § 2 k.c.). Nie dotyczy to już drzew i krzewów. Nie określił ustawodawca w tym miejscu zasad rozkładu kosztów. Ostatecznie wszakże należy ocenić, że obciążają one sąsiadów w częściach równych przy odpowiednim stosowaniu reguły, że właściciele gruntów sąsiadujących ponoszą po połowie koszty utrzymania stałych znaków granicznych (art. 152in fine k.c.). Można również - w trybie analogii - sięgać do normy art. 207in fine w zw. z art. 197 k.c., zakładając, że „prawo wspólnego użytku" jest bliskie współwłasności rzeczy.

Literatura: J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; J. Wasilkowski (przy współudziale M. Madeya), Prawo własności w PRL. Zarys wykładu, Warszawa 1969; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972; E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa-Kraków 1974; S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975; S. Grzybowski, Prawo cywilne - zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe - zarys wykładu, Warszawa 1980; A. Gola, Nabycie własności ruchomości od nieuprawnionego, Warszawa 1982; Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, t. I, Warszawa 1989; W.J. Katner, Umowne nabycie własności ruchomości w prawie polskim, Warszawa 1995; G. Tracz, F. Zoll, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Kraków 1996; J. Gołaczyński, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Poznań-Kluczbork 1998; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; E. Gniewek, Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi, Kraków 1999; Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999; A. Szpunar, Nabycie własności ruchomości od nieuprawnionego, Warszawa 1999; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 155.

 

1. Nabycie i utrata własności; uwagi ogólne

 

1. Pamiętamy, że instytucja własności jest filarem prawa cywilnego. Ponadto jest instytucją interdyscyplinarną. Uwidacznia się to szczególnie w zakresie „nabycia" i „utraty" własności. Toteż zdarzeń cywilnoprawnych powodujących nabycie lub utratę prawa własności należy poszukiwać w obszarze pełnego ustawodawstwa, wykraczającego poza tradycyjną domenę prawa cywilnego (por. J.St. Piątowski (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 190-200).

2. Również w obszarze samej cywilistyki należy dostrzegać mnogość właściwych prawu cywilnemu instrumentów nabycia własności. Sygnalnie można tu powołać przykład przeniesienia własności, dziedziczenia, zasiedzenia, przemilczenia itd. Patrząc od strony stosowanego mechanizmu można tu mówić o umowie przeniesienia własności, nabyciu własności ex lege, z mocy orzeczenia sądowego lub z mocy innych zdarzeń prawnych.

3. Tradycyjnie już, wraz z nabyciem własności rozważa się równolegle problematykę utraty własności. Zasadniczo bowiem z nabyciem własności przez jedną osobę łączy się z reguły jej utrata przez kogo innego. Z natury rzeczy utrata własności jest równoległym efektem zdarzenia powodującego nabycie prawa przez inną osobę. Jedyny wyjątek dotyczy nabycia własności niczyjej rzeczy ruchomej.

4. Także ustawodawca równolegle reguluje problematykę nabycia i utraty własności. Stąd bierze się stosowny tytuł działu III księgi drugiej Kodeksu cywilnego. Ściśle biorąc, we właściwych przepisach reguluje się problematykę nabycia prawa własności, zaś w bezpośrednim tle pozostaje skutek w postaci utraty własności.

5. Trzeba jeszcze wspomnieć, że nawet w obszarze prawa cywilnego nastąpiło znaczne rozproszenie regulacji prawnej nabycia i utraty własności. W zasadniczej części uregulowano tę problematykę w księdze drugiej Kodeksu cywilnego. Należy jednak sięgnąć również - według okoliczności - do dalszych przepisów Kodeksu cywilnego (do księgi trzeciej - w zakresie przeniesienia własności i księgi czwartej - w zakresie dziedziczenia) oraz do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (w zakresie stosunków majątkowych małżeńskich). W rozległym zakresie zagadnienie nabycia i utraty własności wiąże się z regulowaną w Kodeksie postępowania cywilnego problematyką egzekucji.

6. Z każdej jednak perspektywy najistotniejsze znaczenie mają czynności dokonywanego inter vivos „przeniesienia własności". Chodzi tutaj o zgodną z zasadą autonomii woli i z uprawnieniem właściciela do rozporządzania rzeczą umowę, według której następuje „zbycie" rzeczy przez jej dotychczasowego właściciela i jej „nabycie" przez kontrahenta. Zatem właśnie problematyce przeniesienia własności poświęca ustawodawca najwięcej uwagi wśród przepisów działu III księgi drugiej Kodeksu cywilnego (także wśród dalszych przepisów).

2. Podwójne skutki umów zobowiązujących do przeniesienia własności

 

1. Jak wspomniano, wśród zdarzeń prawnych powodujących nabycie (a z drugiej strony - utratę) prawa własności wiodąca rola przypada czynnościom „przeniesienia własności" (zwanych często w obiegowym języku prawniczym czynnościami „obrotu"). Toteż właśnie od przeniesienia własności rozpoczyna ustawodawca swą kodeksową regulację problematyki nabycia i utraty własności. Dodajmy, że zwrot „przeniesienie własności" jest określeniem techniczno-prawnym i oznacza w terminologii prawa cywilnego przejście własności na podstawie umowy.

2. Przeniesienie własności jest formą nabycia pochodnego, ex definitione translatywnego. Następuje pod tytułem szczególnym (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 219). Obowiązuje przy tym zasada nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet; o szczegółach później. Możliwe jest wszakże stosowanie różnych modeli konstrukcji prawnej przeniesienia własności (w szczegółach zob. E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa-Kraków 1974, s. 9-24).

3. Przechodząc do szczegółów należy zauważyć, że w polskim systemie prawnym zastosowano jako zasadniczy model przeniesienia własności wariant umowy zobowiązującej, przenoszącej równocześnie własność rzeczy; umowy o podwójnym skutku (obligacyjno-rzeczowym). Wszak według właściwej normy prawnej umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (...) „przenosi własność na nabywcę" (art. 155 § 1 in medio k.c.). Istnieją oczywiście możliwe odstępstwa, zachodzące wówczas, gdy strony odmiennie postanowiły, a przede wszystkim wtedy, gdy przepis szczególny stanowi inaczej (art. 155 § 1 in fine k.c.).

4. Zasadniczo więc organizacji obrotu służą różnorodne umowy zobowiązujące do przeniesienia własności. W cytowanej normie art. 155 § 1 k.c. odsyła ustawodawca do przykładu umowy sprzedaży, zamiany, darowizny. Sygnalizuje także stosowanie „innych" umów. Można tu więc wspomnieć o umowie dożywocia (art. 908 k.c.), a jak chodzi o rzeczy przyszłe i oznaczone co do gatunku - o umowie dostawy (art. 605 k.c.) i umowie kontraktacji (art. 613 § 1 k.c.). Można jeszcze mieć na uwadze dalsze umowy nazwane, nienazwane i mieszane.

5. Istotnie, wskazane umowy - regulowane w księdze trzeciej Kodeksu cywilnego - są ze swej natury umowami stanowiącymi źródła zobowiązań. Trzeba wszakże zwrócić uwagę, że umówionym świadczeniem jest tutaj przeniesienie własności. Zaakcentowano to wyraźnie w przypadku umowy sprzedaży (art. 535) i umowy zamiany (art. 603 k.c.). W przypadku darowizny nieco ogólniej traktuje ustawodawca o „bezpłatnym świadczeniu" dla objęcia reżimem darowizny różnorodnych świadczeń nieodpłatnych. W przypadku dostawy (art. 605 k.c.) i kontraktacji (art. 613 § 1 k.c.) mowa najogólniej o „dostarczaniu rzeczy", nie może wszakże ulegać wątpliwości, że chodzi tutaj o przeniesienie własności i wydanie rzeczy.

6. Równolegle jednak, poprzez zawartą w komentowanym przepisie modyfikację konstrukcji umów zobowiązujących, sięga ustawodawca do modelu umowy zobowiązująco-rozporządzającej, przenoszącej równocześnie własność. Zatem, krótko mówiąc, zobowiązująca umowa sprzedaży (zamiany, darowizny itp.) przenosi własność rzeczy. Ustawodawca sięgnął do takiej konstrukcji wychodząc z założenia, że „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności wyraża wolę stron przeniesienia własności. Wskazuje na to przede wszystkim odczucie prawne społeczeństwa. Kodeks cywilny sankcjonuje to, zrywając z niewątpliwie sztucznym rozbijaniem jednego aktu prawnego na dwa." (zob. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 37).

7. Zatem według powołanego przepisu własność rzeczy przechodzi na nabywcę na podstawie dokonującego się w jednym akcie (akcie złożenia oświadczeń woli) zawarcia umowy o podwójnym skutku - zobowiązująco-rozporządzającym. Dla stron ważny jest oczywiście przede wszystkim finalny skutek rzeczowy. Zastosowana konstrukcja odpowiada potrzebom praktyki i uwzględnia społeczne odczucie funkcjonowania prawa. Dostosował się więc ustawodawca do oczekiwań praktyki i wspominając o zobowiązaniowym charakterze umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itd.) zaakcentował w końcu, że umowa taka przenosi własność. Przy okazji trzeba zauważyć, że rozporządzający skutek umowy nie wynika bynajmniej ex lege, lecz jest efektem zamierzonej czynności stron, ich oświadczenia woli.

8. Nie można oczywiście pozbawiać znaczenia prawnego obligacyjnych elementów umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.). Istnienie obligacyjnej podstawy świadczenia (rzeczowego skutku umowy) pozwala w dalszych skutkach na stosowanie generalnego reżimu umownych stosunków zobowiązaniowych (chociażby w zakresie rozwiązania umowy czy odstąpienia od umowy). Należy więc akcentować, że „umowa sprzedaży jest zarazem umową zobowiązującą" (zob. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 38).

9. Dostrzegając wadliwość redakcji art. 155 k.c., należy w tym miejscu z naciskiem podkreślić, że zasadniczy model umowy zobowiązująco-rozporządzającej obowiązuje zarówno w obrocie dotyczącym rzeczy oznaczonych co do tożsamości, jak też rzeczy oznaczonych co do gatunku (lub rzeczy przyszłych). Eksponowane (w osobnych paragrafach) odrębności obrotu dotyczą wyróżnienia konsensualnego (§ 1) bądź realnego (§ 2) charakteru umowy i wiążą się z ustaleniem terminu nabycia własności (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 228 i 231). Wszak do nabycia własności rzeczy oznaczonych co do gatunku (i rzeczy przyszłych) potrzebne jest przeniesienie posiadania.

10. Z myślą o rzeczach oznaczonych co do gatunku i rzeczach przyszłych można jeszcze wspomnieć w tym miejscu o specjalnych kategoriach umów zobowiązujących, dotyczących właśnie takich rzeczy. Zauważmy więc, że dla potrzeb obrotu rzeczami przyszłymi, oznaczonymi co do gatunku, wyodrębniono kategorię umowy dostawy (art. 605 k.c.) i umowy kontraktacji (art. 613). Bez wątpienia należy tu również - obok przepisów prawa zobowiązań - stosować normę art. 155 k.c.; o szczegółach później.

3. Wyłączenie rozporządzającego skutku umowy

 

1. Ogólna reguła podwójnego skutku umów obligacyjnych doznaje wyjątków. Pamiętamy bowiem, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności przenosi to prawo, „chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły" (art. 155 § 1 in fine k.c.). Widać zatem, że możliwe są wyjątki płynące z dyspozycji odrębnych (szczególnych) przepisów, a także z odmiennych postanowień zawieranych umów. Można więc, uwzględniając ostatnią okoliczność, stwierdzić, że przepis art. 155 § 1 k.c. zawiera normę względnie obowiązującą (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 229).

2. Ze względu na kontekst rozważań mówimy teraz o wyłączeniu rzeczowego (rozporządzającego) skutku umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.). Później zaś będzie jeszcze okazja do poświęcenia odrębnej uwagi odstępstwom od konsensualnego charakteru umów dotyczących rzeczy oznaczonych co do tożsamości.

3. Wyłączenie skutku rozporządzającego oznacza, że zawarta umowa rodzi jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności. Wymaga zaś ono wykonania w trybie odrębnie zawieranej umowy przenoszącej własność. W takim więc przypadku mamy do czynienia z transakcją obrotu dokonywaną poprzez dwie kolejne czynności prawne. Najpierw zawierana jest umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, a później umowa rozporządzająca, przenosząca własność. Umowa zobowiązująca stanowi przyczynę prawną rozporządzenia, a umowa rozporządzająca jest dokonywana causa solvendi.

4. Bez wątpienia odstępstwo od podwójnego skutku umów zobowiązujących do przeniesienia własności winno być efektem wyraźnego zastrzeżenia płynącego z ustawy lub umowy stron. Szczególnie w przypadku zastrzeżenia umownego niezbędna jest wyraźna klauzula negatywna (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 37). Rzecz oczywista, nie wyklucza to wykładni oświadczeń woli (art. 65 k.c.). Również w przypadku dostrzegalnej ingerencji ustawodawcy należy baczyć, czy istotnie chodzi o wyłączenie rozporządzającego skutku umowy (zob. E. Drozd, ibidem, s. 38 i n.).

5. Z myślą o wyjątkach ustanowionych przez ustawodawcę warto z obecnego ustawodawstwa przytoczyć dwa przykłady dotyczące nieruchomości. Otóż zauważmy najpierw, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.). Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przeniesienie własności (art. 157 § 2 k.c.). Występują tu więc dwie umowy, najpierw zobowiązująca, a następnie rozporządzająca; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 156 i 157 k.c.

6. Drugi dobitny przykład wiąże się również z zastrzeżeniem warunku i dotyczy prawa pierwokupu uregulowanego w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Mianowicie, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, także w dalszych przypadkach (zob. art. 109 ust. 1 u.g.n.). Sprzedaż takiej nieruchomości (także prawa użytkowania wieczystego) może nastąpić tylko pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu (art. 110 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 597 § 1 k.c.). Zatem również tutaj zachodzi potrzeba zawierania dwóch umów według ogólnych zasad prawa cywilnego (art. 157 § 2 k.c.).

7. Również strony mogą z własnej inicjatywy - ponad wymagania ustawowe - stosować wariant dwóch umów, najpierw zobowiązującej, później rozporządzającej - z odstępstwem od zasady podwójnego skutku umowy zobowiązującej. I chociaż według zewnętrznej oceny jest to przesadna komplikacja, nie można ograniczać swobody umów. Można jedynie zwrócić uwagę, że w przypadku rzeczy ruchomych częstokroć wystarczyłoby - w razie istotnej przyczyny - posłużenie się konstrukcją umowy zobowiązująco-rozporządzającej powiązanej z wykorzystaniem klauzuli warunku zawieszającego lub terminu początkowego (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 229). Wówczas zbędne byłoby zawieranie dwóch umów, a rozporządzający skutek umowy zobowiązującej następowałby z nadejściem terminu początkowego lub ziszczeniem się warunku zawieszającego.

4. Konsensualny charakter umów dotyczących rzeczy oznaczonych co do tożsamości

 

1. Bez wątpienia zasadą prawa rzeczowego jest podwójny skutek umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Umowa zobowiązująca przenosi własność. Osobnym zaś problemem jest ustalenie momentu przejścia własności (nabycia i utraty własności). Tutaj zaś następuje istotna, znamienna rozbieżność ustawowego rozwiązania legislacyjnego. Należy bowiem przypomnieć, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności „rzeczy co do tożsamości oznaczonej" przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły (art. 155 § 1 k.c.).

Z drugiej zaś strony, jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są „rzeczy oznaczone tylko co do gatunku", do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadków, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są „rzeczy przyszłe" (art. 155 § 2 k.c.).

2. Przyjęte rozwiązanie jest - w obrębie prawa rzeczowego - zupełnie naturalne. Pamiętamy bowiem, że przedmiotem własności (i innych praw rzeczowych) w konkretnych stosunkach prawnych mogą być jedynie zindywidualizowane rzeczy istniejące. Z drugiej strony wiadomo, że można zaciągać zobowiązania dotyczące rzeczy oznaczonych co do gatunku lub rzeczy przyszłych. Jednakże dla ostatecznego przeniesienia własności potrzebne jest zindywidualizowanie istniejącej rzeczy. Stąd więc bierze się zróżnicowanie mechanizmu przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości i co do gatunku (oraz rzeczy przyszłych).

3. Zupełnie prosty jest - co do zasady - mechanizm przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości. Nie może ulegać wątpliwości, że w takim wypadku przeniesienie własności następuje solo consensu, z mocy umowy zobowiązująco-rozporządzającej, z chwilą jej zawarcia. Trzeba jednak zauważyć, że „redakcja art. 155 § 1 nie wydaje się szczęśliwa. W jednym, nadmiernie zwięzłym zdaniu wypowiada on dwie reguły ogólne: podwójnego skutku umowy obligacyjnej i przeniesienia własności solo consensu, przy czym pierwsza z nich dotyczy wszelkich rzeczy, druga - tylko rzeczy oznaczonych co do tożsamości" (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 231).

4. Istotne jest oczywiście określenie pojęcia rzeczy oznaczonych co do tożsamości. Otóż „o tym, czy dana rzecz w konkretnym stosunku prawnym jest określona tylko co do gatunku czy co do tożsamości decyduje w zasadzie wola stron" (zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne - zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s. 221; por. także S. Grzybowski (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. I, Część ogólna, red. tomu S. Grzybowski, Ossolineum 1985, s. 424-425). Jedynie pojedyncze egzemplarze rzeczy występujące w obrocie, w szczególności egzemplarze unikalne, są z natury rzeczami oznaczonymi co do tożsamości. Najczęściej jednak indywidualne oznaczenie rzeczy jest wynikiem woli stron dokonujących wyboru z szerszej gamy rzeczy oznaczonych co do gatunku.

5. Mimo zgłaszanych zastrzeżeń (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 104) należy uznać, że musi tutaj decydować wola stron. Mogą więc strony, a zwłaszcza nabywca, indywidualizować przedmiot transakcji poprzez określenie jego niepowtarzalnych cech lub oznaczeń, a nawet przez wskazanie rzeczy konkretnej. Jeżeli nawet zbywca handluje szeroką gamą rzeczy oznaczonych co do gatunku, to w konkretnych transakcjach może następować (i następuje) zawarcie umowy dotyczącej rzeczy zindywidualizowanej (oznaczonej co do tożsamości). Wówczas nabycie własności następuje solo consensu, mocą umowy zobowiązująco-rozporządzającej, z chwilą jej zawarcia (art. 155 § 1 k.c.).

6. Pod rozwagę doktryny prawa zobowiązań należy zaś pozostawić tezę, że „potraktowanie przez strony rzeczy oznaczonej co do gatunku przez jej zindywidualizowanie jako rzeczy oznaczonej co do tożsamości po to, aby się stała przedmiotem własności nabywcy, bynajmniej nie oznacza, że będzie ona tak samo traktowana w przypadku gwarancji i rękojmi, bo wola stron takiego celu (skutku) nie obejmowała. W rozumieniu przepisów o gwarancji i rękojmi rzecz zachowa swój charakter jako rzecz oznaczona co do gatunku." (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 105).

7. Powracając zaś do głównego nurtu rozważań należy zauważyć, że komentowany przepis art. 155 § 1 k.c. dopuszcza możliwe wyjątki od zasady konsensualności umów zobowiązująco-rozporządzających dotyczących rzeczy oznaczonych co do tożsamości i od zasady nabycia własności z chwilą zawarcia umowy. Mogą one - identycznie, jak w przypadku wyłączenia skutku rozporządzającego umowy - wynikać ze szczególnego przepisu ustawy lub postanowienia umowy.

8. Z zakresu wyjątków ustawowych można tu wspomnieć w pierwszym rzędzie o czynności ustanowienia (nabycia) odrębnej własności lokalu. Wiadomo bowiem, że do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 in fine u.w.l.). Zatem tutaj konstytutywne skutki umowy (chociażby umowy sprzedaży) następują dopiero w razie wpisu do księgi wieczystej. Na marginesie można wspomnieć, że dalszy obrót ustanowioną odrębną własnością lokalu nie wymaga już konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej.

9. Można tu również posłużyć się przykładem ustanowienia i dalszego obrotu prawem użytkowania wieczystego. Do zagadnienia można sięgnąć już obecnie z uwagi na związaną z prawem użytkowania wieczystego odrębną własność budynków nabytych lub wybudowanych przez użytkownika wieczystego (art. 235 k.c.). Wypada więc zauważyć, że stosownie do szczególnych przepisów o gospodarce nieruchomościami oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa wymaga wpisu do księgi wieczystej (art. 27 zd. 2 u.g.n.). Zatem również tutaj mamy do czynienia z odraczającym nastąpienie skutków umowy wymaganiem konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej.

10. Również same strony mogą stosować odpowiadające im odstępstwa. Mogą więc, przykładowo, odroczyć nabycie własności do czasu zapłaty ceny, przeniesienia posiadania itp.

Należy przy tym zważać, że według odrębnej normy własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 k.c.); o szczegółach później.

5. Realny charakter umów dotyczących rzeczy oznaczonych co do gatunku i rzeczy przyszłych

 

1. Na wstępie trzeba przypomnieć, że jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe (art. 155 § 2 k.c.). Nie wyklucza to jeszcze dalszych przepisów szczególnych.

2. Bez wątpienia rzeczy oznaczone co do gatunku występują w obrocie w większej masie, w sensie obiektywnym są rzeczami zamiennymi. Ich pierwotne, ogólne oznaczenie następuje według miary, wagi, objętości, czy liczby rzeczy danego rodzaju. W stosunkach obligacyjnych wystarczy takie oznaczenie rzeczy na etapie zaciągania zobowiązania. Dla spełnienia świadczenia konieczny jest jednak ściślejszy wybór. Szczególnie zaś niezbędne jest dokonanie wyboru i przeniesienie posiadania w przypadku zobowiązania do przeniesienia własności.

3. Istota przytoczonego postanowienia art. 155 § 2 k.c. sprowadza się do odroczenia terminu nabycia własności. Jeżeli bowiem mamy do czynienia z umową dotyczącą rzeczy oznaczonych jedynie co do gatunku (lub rzeczy przyszłych), niemożliwe jest przejście na nabywcę własności rzeczy solo consensu z chwilą zawarcia umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.). Wiadomo przecież, że przedmiotem własności (i innych praw rzeczowych) mogą być tylko zindywidualizowane rzeczy oznaczone co do tożsamości.

4. Niezbędne zatem było tutaj sięgnięcie do konstrukcji czynności prawnej realnej (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 96); poprzez postawienie warunku przeniesienia posiadania. Zawsze bowiem dla ostatecznego przeniesienia własności potrzebne jest ścisłe zindywidualizowanie istniejącej rzeczy, jeżeli już dopuszcza się, co naturalne, zawieranie umów dotyczących (w momencie składania oświadczeń woli) rzeczy oznaczonych co do gatunku lub rzeczy przyszłych. Stąd bierze się odroczenie terminu nabycia własności. Trafnie zaś związano tu przejście własności z przeniesieniem posiadania. Następuje ono bowiem bądź po indywidualizacji lub wraz z indywidualizacją rzeczy.

5. Powołany przepis posługuje się uniwersalnym pojęciem „przeniesienia posiadania". Odsyła zatem najogólniej do przepisów dotyczących przeniesienia posiadania samoistnego (art. 348-351 k.c.). Oczywiście najbardziej przydatne jest tutaj przeniesienie posiadania poprzez czynność wydania rzeczy (art. 348 k.c.). Zgrywa się wówczas czynność indywidualizacji rzeczy i przeniesienia posiadania, a co najważniejsze - w tym samym momencie następuje nabycie własności. Nie deprecjonuje wszakże ustawodawca innych czynności przeniesienia posiadania (art. 249-251 k.c.). Tutaj wszakże trzeba zaakcentować, że zawsze potrzebne jest - z perspektywy normy art. 155 § 1 k.c. - ścisłe zindywidualizowanie rzeczy. Zatem najpierw zachodzi potrzeba zindywidualizowania przedmiotu przenoszonego posiadania.

6. Na zakończenie trzeba zauważyć (a właściwie - przypomnieć), że stawiany w przypadku rzeczy oznaczonych co do gatunku lub rzeczy przyszłych warunek przeniesienia posiadania bynajmniej nie kasuje rozporządzającego skutku umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.). Także w tym przypadku przeniesienie własności następuje mocą jednej czynności zobowiązująco-rozporządzającej, chociaż ze skutkiem z daty przeniesienia posiadania.

6. Zbycie przedsiębiorstwa

 

1. Wśród przedmiotów stosunków cywilnoprawnych wyróżnia ustawodawca „przedsiębiorstwo". Według właściwego przepisu art. 551 k.c. przedsiębiorstwo jako zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonch do realizacji określonych zadań gospodarczych, obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa (...).

2. Mamy tu więc do czynienia ze zorganizowanym kompleksem majątkowym obejmującym różnorodne składniki majątkowe, materialne i niematerialne. Dochodzą jeszcze zobowiązania (długi).

Samo „przedsiębiorstwo" można zaś traktować jako jednorodne dobro majątkowe o charakterze niematerialnym, stanowiące przedmiot stosunków cywilnoprawnych i przedmiot obrotu. W takim zaś kontekście można by mówić o „własności przedsiębiorstwa".

Można jednak sądzić, że de lege lata poprawniejsza jest konstrukcja prawna pojmowania przedsiębiorstwa jako „rzeczy zbiorowej" (universitas rerum, a właściwie universitas iuris).

3. Ustawodawca dopuszcza i reguluje obrót przedsiębiorstwami pojmowanymi przedmiotowo. W swej regulacji postanawia, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych (art. 552 k.c.). Zbycie lub wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 751 § 1 k.c.). Nie uchybia to przepisom o formie czynności prawnych dotyczących nieruchomości (art. 751 § 4 k.c.).

4. Bez wątpienia występuje w praktyce „obrót przedsiębiorstwami". Tutaj interesuje nas „zbycie przedsiębiorstwa", zwłaszcza w trybie sprzedaży. Nieustannie trzeba pamiętać o specyficznych cechach przedsiębiorstwa jako zbywanej rzeczy zbiorowej.

5. W szczególności potrzeby praktyki wymagają, aby dokonując rozporządzenia, określać składniki zbywanego przedsiębiorstwa. Nie warto poprzestawać na obowiązywaniu kodeksowej normy ogólnej, że „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa" (art. 552 k.c.). Wypada przecież dążyć do eliminacji potencjalnych sporów oraz ochrony osób trzecich. Wskazanie zbywanych składników może nastąpić bezpośrednio w treści umowy lub w załączonym aneksie. Bez wątpienia w treści umowy (w akcie notarialnym) należy ujmować składniki nieruchome przedsiębiorstwa.

6. Należy również pamiętać, że poprzez zbycie przedsiębiorstwa następuje przeniesienie na nabywcę jego różnorodnych składników. Nie zmienia się ich status prawny. Nadal mamy do czynienia - przy zmianie podmiotowej - z konglomeratem różnorodnych praw majątkowych, zespolonych funkcjonalnie, objętych jednak z osobna własnym reżimem prawnym; ze szczególnym uwzględnieniem reżimu prawnego nieruchomości.

7. Wobec wskazanej specyfiki przedsiębiorstwa jako rzeczy zbiorowej, obejmującej różnorodne składniki odmiennej natury (chociaż zawsze majątkowej) należy w obrocie „dopasować" stosowanie wielu sprzężonych przepisów. Odpada zaś proste stosowanie komentowanej normy kodeksowej (art. 155 k.c.) według założenia, że mamy tutaj do czynienia z jednorodnym, oznaczonym (co do tożsamości) przedmiotem rozporządzenia.

8. Należy więc z niezbędnymi korektami stosować tutaj równocześnie według właściwości przepis art. 155 k.c. (w obu jego paragrafach) oraz dalsze odpowiednie przepisy dotyczące zbywania innych praw majątkowych, w tym przelewu wierzytelności (art. 510 k.c.).

9. Generalnie wszakże można przyjąć, że umowa sprzedaży (zamiany, darowizny itp.) przenosi prawa wchodzące w skład zbytego przedsiębiorstwa, na mocy umowy o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym.

Rozporządzający skutek umowy następuje solo consensu z chwilą zawarcia umowy w odniesieniu do rzeczy oznaczonych co do tożsamości oraz w stosunku do istniejących praw i wierzytelności.

Natomiast w stosunku do rzeczy oznaczonych co do gatunku i rzeczy przyszłych oraz praw i wierzytelności przyszłych, a zaliczonych w skład zbywanego przedsiębiorstwa, następuje odroczenie terminu nabycia do czasu późniejszego ich powstania lub przynajmniej oznaczenia.

Trzeba też zważać na występujące niekiedy, w przypadku realnych czynności prawnych, wymaganie wydania rzeczy lub dokonanie wpisu prawa w księdze wieczystej albo w innym właściwym rejestrze.

10. Generalnie zaś zbycie przedsiębiorstwa odbywa się we właściwym trybie umownym, z przyczyny prawnej uzgodnionej między stronami. Założony i zastosowany tryb prawny umowy zbycia przedsiębiorstwa (sprzedaży itp.) obejmuje według intencji stron „przeniesienie" przedsiębiorstwa. Ostatecznie też zamierzony skutek niewątpliwie następuje, chociaż w jurydycznej technice przeniesienia i nabycia przedsiębiorstwa należy uwzględniać prawne odrębności obrotu składnikami wchodzącymi w skład przedsiębiorstwa. Z pewnością zaś należy zaakcentować, że nabywca przedsiębiorstwa uzyskuje w trybie sukcesji singularnej (wykluczam tu wersję sukcesji uniwersalnej) prawo (prawa) do składników przedsiębiorstwa w takiej postaci, w jakiej przysługiwały zbywcy.

7. Zbycie gospodarstwa rolnego

 

1. Odrębną uwagę warto również poświęcić problematyce zbycia gospodarstwa rolnego. Najpierw wszakże wypada zauważyć, że według definicji ustawowej za „gospodarstwo rolne" uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (art. 553 k.c.).

Dodajmy, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie prowadzenia produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461 k.c.).

2. Zatem również tutaj gospodarstwo rolne przedstawia się jako zorganizowany kompleks majątkowy, posiadający wiele różnorodnych składników. Znaczenie podstawowe posiadają oczywiście grunty rolne. Dalej zaś w skład gospodarstwa wchodzą inne niezbędne przedmioty materialne (budynki, inwentarz) oraz prawa i obowiązki związane z prowadzeniem gospodarstwa. Różnorodny może być także - podobnie jak w przypadku przedsiębiorstwa - status prawny poszczególnych składników gospodarstwa rolnego.

3. Nie ma wszakże przeszkód prawnych, by jedną czynnością prawną „zbycia" obejmować w całości gospodarstwo rolne, ze wszystkimi jego składnikami, nie ograniczając się do rozporządzenia nieruchomością rolną lub jej częścią. Zresztą w stosunku do części składowych nieruchomości rolnych będzie to koniecznością (art. 47 § 1 k.c.). Natomiast przynależności zasadniczo również są przedmiotem wspólnego rozporządzenia wraz z rzeczą główną (nieruchomością rolną), chyba że wyłączono je wyraźnie w treści czynności prawnej (art. 52 k.c.).

4. Bez wątpienia, zbycie gospodarstwa rolnego następuje z zastosowaniem przepisu art. 155 w związku z właściwymi przepisami księgi trzeciej Kodeksu cywilnego. Ze względu na indywidualny charakter nieruchomości (rolnej), jako rzeczy oznaczonej co do tożsamości, stosuje się normę § 1 art. 155 kodeksu. Zatem umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca przenosi własność gospodarstwa rolnego.

8. Przewłaszczenie na zabezpieczenie

 

1. Komentowany przepis art. 155 k.c. traktuje o wszelkich umowach zobowiązujących do przeniesienia własności, dokonywanych z różnej przyczyny prawnej. Wprawdzie na wstępie posługuje się przykładem umowy sprzedaży, zamiany i darowizny, niezwłocznie jednak odsyła również do „innych" umów zobowiązujących. Wśród umów wskazanych dostrzegamy czynności dokonywane causa obligandi vel acquirendi (umowa sprzedaży, zamiany) oraz donandi causa (darowizna). W dalszej zaś grupie „innych umów" spotykamy różnorodne czynności prawne, dokonywane z różnych przyczyn prawnych.

2. Nie ulega więc wątpliwości, że wobec otwartej formuły art. 155 k.c. mieści się tutaj także umowa „przewłaszczenia na zabezpieczenie". Zresztą nie kwestionuje się już dzisiaj „legalności" takich umów (por. J. Gołaczyński, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Poznań-Kluczbork 1998, s. 47-70; także G. Tracz, F. Zoll, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Kraków 1996, s. 57-87). Generalnie zaś należy zauważyć, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie mieści się w kategorii „innych umów zobowiązujących do przeniesienia własności". Dla prawa zobowiązań pozostaje umową nienazwaną. Częściowej regulacji dokonuje, na własny użytek, Prawo bankowe (w art. 101). Natomiast w obszarze prawa rzeczowego stosuje się do niej zasady wyrażone w art. 155 k.c.

3. Bez wątpienia umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie wyróżnia się własną, specyficzną przyczyną prawną (por. J. Gołaczyński, Przewłaszczenie..., s. 52), określaną najczęściej mianem causa cavendi (por. J. Skąpski, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, SC 1969, nr XII-XIV, s. 315-316). Uwypukla się w ten sposób zabezpieczający cel umowy. Funkcją umowy jest powiernicze przeniesienie prawa własności w celu zabezpieczenia wierzytelności. Przeniesione prawo zabezpiecza zaspokojenie oznaczonej wierzytelności.

4. W ujęciu konstrukcyjnym (por. J. Gołaczyński, Przewłaszczenie..., s. 134-162; G. Tracz, F. Zoll, Przewłaszczenie..., s. 36-57) umowę z wierzycielem zawiera właściciel rzeczy, dłużnik lub osoba trzecia. Właściciel rozporządza rzeczą określając, że przeniesienie własności następuje w celu zabezpieczenia wierzytelności. Dokonując powierzenia swego prawa („powiernictwo") zbywca zastrzega, że nabywca powinien korzystać z przeniesionego prawa jedynie w celu zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności, w razie niespełnienia świadczenia przez dłużnika. Określa się przy tym sposób zaspokojenia wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy.

Z zasady strony pozostawiają przewłaszczoną rzecz w posiadaniu zależnym zbywcy w trybie constitutum possessorium na podstawie ustalonego w tym celu odrębnego stosunku prawnego (art. 349 k.c.).

Równocześnie strony przez stosowne operowanie konstrukcją warunku zastrzegają powrotne przejście własności na rzecz obecnego zbywcy w razie zaspokojenia przez dłużnika zabezpieczonej wierzytelności. Mogą mianowicie - w jednym wariancie - zawrzeć umowę przewłaszczenia pod rozwiązującym warunkiem spełnienia świadczenia przez dłużnika. Wówczas po spełnieniu świadczenia, wobec ziszczenia się warunku, gaśnie skutek dokonanego przewłaszczenia, prawo własności automatycznie powraca do zbywcy.

W drugim wariancie strony dokonują przewłaszczenia, zastrzegając warunkowe zobowiązanie nabywcy (wierzyciela) do powrotnego przeniesienia własności, o ile dłużnik spełni świadczenie. Mamy tu do czynienia z warunkiem zawieszającym, powiązanym ze zobowiązaniem do powrotnego przeniesienia własności. Tutaj więc w razie ziszczenia się warunku aktualne staje się zastrzeżone zobowiązanie. Swoją drogą stosuje się wobec niego wyrażoną w art. 155 § 1 k.c. normę, według której umowa zobowiązująca przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Generalnie zaś, szczegółowe rozwiązania konstrukcyjne należą do stron, przy zachowaniu zasady swobody umów, tym bardziej, że mamy do czynienia z umową nienazwaną.

5. Przedmiotem przewłaszczenia na zabezpieczenie mogą być różnorodne rzeczy. W pierwszym rzędzie należy tu wskazać przykład rzeczy oznaczonych co do tożsamości. W szczególności, mimo istniejących kontrowersji, trzeba uznać, że przedmiotem przewłaszczenia mogą być nieruchomości; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 157 k.c.

Mówiąc zaś o rzeczach oznaczonych co do tożsamości, należy zauważyć, że w całej rozciągłości znajduje tu zastosowanie art. 155 § 1 k.c. Zatem nabycie własności następuje tutaj solo consensu na podstawie umowy zobowiązująco-rozporządzającej z chwilą jej zawarcia.

6. Przewłaszczeniu podlegają również - z zastosowaniem normy art. 155 § 2 k.c. - rzeczy oznaczone co do gatunku i rzeczy przyszłe. Tutaj ostatecznie do przewłaszczenia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania. Zatem nabycie własności przez wierzyciela następuje z mocy umowy zobowiązująco-rozporządzającej, po spełnieniu realnego warunku przeniesienia posiadania. Nabywający własność wierzyciel może jednak, zachowując posiadanie samoistne, pozostawić rzecz w posiadaniu zależnym zbywcy na podstawie odrębnego stosunku prawnego ustalonego przez strony (art. 349 k.c.).

7. Przedmiotem przewłaszczenia może być również zbiór rzeczy, w tym zbiór rzeczy o zmiennym składzie. Dobitnie potwierdził to ustawodawca w Prawie bankowym, postanawiając, że w przypadku gdy przeniesiona zostaje (na zabezpieczenie) własność rzeczy oznaczonej co do gatunku lub „zbioru rzeczy", dłużnik zobowiązany jest wyodrębnić i oznaczyć rzecz lub zbiór rzeczy oraz - jeżeli umowa nie stanowi inaczej - „prowadzić ewidencję zmian w zakresie przedmiotu przewłaszczenia" (art. 101 ust. 2 pr.bank.).

Należy zauważyć, że tutaj przedmiotem czynności prawnej przewłaszczenia jest „przedmiot zbiorowy", a nie jego części. Przedmiot zbiorowy może być zarówno zindywidualizowany, jak i niezindywidualizowany, zatem do przewłaszczenia na zabezpieczenie zbioru rzeczy należy stosować przepisy dotyczące przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości albo co do gatunku (zob. G. Tracz, F. Zoll, Przewłaszczenie..., s. 140; por także J. Gołaczyński, Przewłaszczenie..., s. 187).

Dodajmy odrębnie, że przewłaszczenie zbioru rzeczy o zmiennym składzie, z uwagi na to, że będą to zwykle rzeczy oznaczone co do gatunku, tak jak surowce, półfabrykaty, produkty gotowe, będzie następowało zgodnie z regułą art. 155 § 2 k.c. (zob. J. Gołaczyński, Przewłaszczenie..., s. 189). Wiadomo równocześnie, że istotą przewłaszczenia na zabezpieczenie zbioru rzeczy o zmiennym składzie jest zapewnienie dłużnikowi nieprzerwanego prowadzenia jego przedsiębiorstwa. Zatem według umowy stron wytwarzane bądź nabywane przez dłużnika w ramach prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa produkty zastępują produkty uprzednio przewłaszczone, a zbywane przez dłużnika w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (por. G. Tracz, F. Zoll, Przewłaszczenie..., s. 144 i powołaną tam literaturę).

8. Na zakończenie zauważmy, że w praktyce zarówno dla stron, jak też dla osób trzecich istotne znaczenie ma właściwe oznaczenie przewłaszczonych rzeczy, ich zewnętrzne oznakowanie, a przynajmniej ewidencjonowanie. Identyfikacja następuje przez dokładne wyliczenie rzeczy, przez wskazanie jej cech indywidualnych (rzeczy oznaczone co do tożsamości) oraz ustalenie ich wartości, a kiedy indziej podania rodzaju (rzeczy oznaczone co do gatunku), ilości i jakości rzeczy. Takiej identyfikacji dokonuje się w samej umowie bądź jej załączniku. Załącznik będzie oczywiście zawierał dokładne oznaczenie rzeczy (zob. J. Gołaczyński, Przewłaszczenie..., s. 78).

Ważnym obowiązkiem związanym z identyfikacją rzeczy jest również jej trwałe, zewnętrzne oznaczenie, tak aby przez cały czas trwania umowy przewłaszczenia było wiadomo, że przewłaszczona rzecz stanowi własność wierzyciela. Oznakowanie zewnętrzne będzie możliwe zwłaszcza w stosunku do rzeczy oznaczonych co do tożsamości. Trudno natomiast wymagać zawsze oznakowania zewnętrznego rzeczy oznaczonych co do gatunku, a szczególnie zbioru rzeczy o zmiennym składzie. W tym przypadku przydatne jest prowadzenie ścisłej ewidencji ujawniającej przedmioty przewłaszczone i następujące w tym zakresie zmiany; w przypadku przetworzenia i obrotu (ibidem). Do tej zresztą metody sięgnięto w Prawie bankowym (art. 101 ust. 2).

9. Rozwiązanie umowy zobowiązująco-rozporządzającej

 

1. Z upływem czasu zmieniają się istotnie poglądy doktryny dotyczące trwałości skutku rzeczowego umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Problem dotyczy dopuszczalności odstąpienia od umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, gdy nastąpiło już przeniesienie własności. Pamiętamy zaś, że umowy takie przenoszą własność wraz z ich zawarciem, gdy przedmiotem rozporządzenia są rzeczy oznaczone co do tożsamości (art. 155 § 1 k.c.). Jeżeli natomiast przedmiotem umowy są rzeczy oznaczone co do gatunku lub rzeczy przyszłe, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania (art. 155 § 2 k.c.).

2. Według skrajnie nieprzychylnego poglądu nie jest tu możliwe odstąpienie od umowy, „bowiem umowy takie należy uznać za wykonane w rozumieniu art. 491 k.c., skoro nieruchomość przeszła na własność drugiej strony" (zob. S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 161). Również według tego skrajnego poglądu „nie mogą być w zasadzie rozwiązywane umowy o przeniesienie własności ze skutkami rzeczowymi" (ibidem, s. 162).

Według późniejszego, zawierającego elementy polemiki, poglądu „zarówno rozwiązanie, jak i odstąpienie mogą dotyczyć tylko konkretnej umowy obligacyjnej, na mocy której nastąpiło przeniesienie własności. Dopuszczalność rozwiązania umowy lub odstąpienia od niej należy przeto oceniać według przepisów prawa zobowiązań. Z tego punktu widzenia przeniesienie własności nie powoduje jeszcze samo przez się wygaśnięcia powstałego w wyniku zawarcia umowy obligacyjnej stosunku prawnego, który z reguły obejmuje jeszcze dalsze elementy. Dopóki zatem stosunek ten istnieje bądź dlatego, że nabywca nie spełniał jeszcze swego świadczenia wzajemnego (por. art. 491 k.c.), bądź też z tej przyczyny, że stosunek ten ma charakter ciągły (np. przy umowie o dożywocie), nie ma powodu poddawać w wątpliwość dopuszczalność rozwiązania umowy albo odstąpienie od niej, jeżeli tylko przepisy prawa obligacyjnego nie stoją temu na przeszkodzie." (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 258).

Na koniec zaś pojawia się zupełnie liberalny pogląd optujący za swobodnym rozwiązaniem umowy, chociażby w swej obligacyjnej warstwie została ona całkowicie wykonana (por. E. Drozd, Rozwiązanie umowy przenoszącej własność nieruchomości (w:) Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 5-21).

3. W tym miejscu trzeba podkreślić, że w praktyce sądowej zwycięża rozwinięta koncepcja J.St. Piątowskiego. Szczególne znaczenie odgrywa uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNC 1995, z. 3, poz. 42), wyrażająca tezę, że „strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązania, jeżeli nie została w całości wykonana.".

W uzasadnieniu uchwały akcentowano, że „jedynie nadmierny rygoryzm w traktowaniu zasad obrotu nieruchomościami może doprowadzić do wysnucia nieuzasadnionego wniosku, że przeniesienie własności nieruchomości na inny podmiot jest stanem nieodwracalnym, oderwanym od stanu zobowiązań. Taki punkt widzenia godzi w usprawiedliwiony interes strony, która chciałaby odstąpić od umowy w ramach ustawowego uprawnienia.". Podkreślano przy tym, że ustawowe uprawnienie strony do odstąpienia od umowy powstaje z reguły w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Dalej akcentowano, że „rozwiązanie umowy za zgodą stron jest ogólnie dopuszczalne w ramach swobody kontraktowej (art. 3531 k.c.). W tym zakresie treść art. 155 § 1 k.c. nie stanowi o ograniczeniu takiej możliwości (...). Rozwiązanie umowy zobowiązaniowej jest jednak możliwe dopóty, dopóki istnieją zobowiązania. Podobnie jak przy odstąpieniu od umowy, całkowite jej wykonanie sprawia, że rozwiązanie umowy staje się bezprzedmiotowe. Chociaż bowiem sama umowa zachowuje nadal swój byt prawny jako przeszłe zdarzenie prawne, to jednak wygaśnięcie węzła obligacyjnego pozbawia rozwiązanie znaczenia prawnego. Rozwiązując umowę strony zmierzają do zapobieżenia powstaniu w przyszłości skutków prawnych czynności w zakresie obowiązujących je jeszcze zobowiązań. Prowadzi to do jedynie uzasadnionego wniosku, że rozwiązanie umowy, na podstawie której stosownie do art. 155 § 1 k.c. nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, możliwe jest tylko wówczas, gdy nie została ona w całości wykonana, tj. w sytuacji istnienia jeszcze innych zobowiązań przyjętych przez strony w umowie.".

4. Pamiętając o wszystkich rozbieżnościach trzeba na wstępie stwierdzić, że jak najsłuszniej odrzucono współcześnie pogląd o wykluczeniu rozwiązania (oraz odstąpienia od umowy) umowy zobowiązująco-rozporządzającej, jeżeli nastąpił jej skutek rozporządzający. Nie można przecież (przykładowo) mówić o wykonaniu umowy sprzedaży, gdy z jej zawarciem nastąpiło przeniesienie własności (art. 155 § 1 k.c.), lecz kupujący nie zapłacił jeszcze ceny (art. 535 k.c.). Dlaczegóżby nie stosować w tym przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży z powodu zwłoki kupującego-dłużnika wzajemnego (art. 491 k.c.). Nie budzi także wątpliwości rozwiązanie umowy sprzedaży (i innej) niewykonanej jeszcze w zupełności w jej warstwie obligacyjnej.

5. Natomiast dylematem do rozważenia pozostaje kwestia swobody rozwiązania wykonanej całkowicie umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Jednakże mimo sugestywnej prezentacji takiej możliwości w literaturze (por. E. Drozd, Rozwiązanie..., s. 5-21) wypada ostatecznie zająć stanowisko negatywne. Porządkując nieco spór wokół zagadnienia można zwrócić uwagę, że rozwiązanie umowy może służyć jedynie unicestwieniu istniejącego stosunku zobowiązaniowego. Przecież rozwiązanie umowy (actus contrarius), to eliminacja źródła i wygaśnięcie stosunku zobowiązaniowego. Odpada zaś taki cel umowy rozwiązującej, gdy umowa została w całości wykonana (wykonana należycie). Przecież wykonanie zobowiązania powoduje jego wygaśnięcie. W realnych granicach, dyktowanych naturą spełnionych świadczeń, możliwe jest późniejsze, konsensualne „odwracanie skutków" pierwotnej, wykonanej umowy zobowiązującej. Możliwa jest więc „odsprzedaż" rzeczy czy też „powrotna darowizna". I bez względu na wszelkie mankamenty jedynie taki instrument pozostaje do dyspozycji stron.

6. Więcej wątpliwości wywołuje zaś problematyka skutków zawartej umowy rozwiązującej, gdy już jest dopuszczalna. W tym zakresie można zauważyć na początek, że pierwotnie zdarzało się Sądowi Najwyższemu przyjmować, że „jeżeli strony umowy przenoszącej własność nieruchomości przez zgodne oświadczenie woli (...) rozwiązały tę umowę, to niewątpliwie skutkiem takiej czynności prawnej będzie przejście tej własności z powrotem na zbywcę" (z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 9/93, OSNCP 1993, z. 12, poz. 215).

Jednakże w powołanej już uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNC 1995, z. 3, poz. 42) uznano, iż „należy przyjąć za dostatecznie uzasadniony pogląd, że rozwiązanie przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości rodzi skutek obligacyjny. Przede wszystkim trzeba tu uwzględnić przyczyny natury celowościowej (...). W grę mogą wchodzić przeszkody natury prawnej lub faktycznej, utrudniające lub wręcz uniemożliwiające jednoczesne z rozwiązaniem umowy przejście własności (...). Rozwiązanie umowy sprawia, że ustaje obligacyjna podstawa przeniesienia własności. Powoduje to stan zobowiązujący nabywcę nieruchomości do przeniesienia własności z powrotem na rzecz zbywcy. Nie ma przeszkód, aby rozwiązanie umowy zobowiązującej i umowa przenosząca własność z powrotem na rzecz zbywcy zostały objęte jednym aktem prawnym." (z uzasadnienia uchwały).

7. Posługując się wyrażoną w literaturze argumentacją (por. E. Drozd, Rozwiązanie..., s. 12-18) należy stanowczo skrytykować ostatni pogląd Sądu Najwyższego wyrażający stanowisko, że umowa rozwiązująca rodzi jedynie obligacyjny obowiązek powrotnego przeniesienia własności. Sąd Najwyższy korzystał tutaj nadmiernie ze zdezaktualizowanych, a nawet chybionych argumentów dawniejszej literatury (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 258-260). Nie spotykamy się już bowiem z przesadnie licznymi ograniczeniami obrotu nieruchomościami. Poza tym nie wolno zaś utożsamiać ograniczeń swobody rozporządzania nieruchomościami z równoczesnym ograniczeniem powrotnego przejścia własności na zbywcę w razie rozwiązania umowy. Razi przy tym enigmatyczne operowanie przez Sąd Najwyższy kategorią „przeszkód" różnej natury (prawnej lub faktycznej) „utrudniających" lub „uniemożliwiających" automatyczne powrotne przejście własności. Nawiasem mówiąc Sąd Najwyższy nie dotyka problematyki rzeczy ruchomych.

8. Kontynuując podjęty wątek wypada więc ocenić, że rozwiązanie (tutaj - umowne) pierwotnej umowy zobowiązująco-rozporządzającej likwiduje w zupełności nawiązany stosunek prawny, także w zakresie rozporządzającego skutku umowy. Mówiąc krótko, zawarcie umowy rozwiązującej oznacza ponowne nabycie własności przez zbywcę (sprzedawcę, darczyńcę itp.). Nie można tu zgodzić się z poglądem, że umowa rozwiązująca rodzi jedynie skutek obligacyjny, powodując powstanie zobowiązania do ponownego przeniesienia własności. Nie zachodzi więc potrzeba zawierania odrębnej umowy „rzeczowej", podejmowanej dla wykonania uprzedniego zobowiązania.

9. Różnie można (odmiennie) konstruować w swych rozwiązaniach teoretycznych podstawę prawną powrotnego nabycia własności przez dotychczasowego zbywcę w razie rozwiązania umowy.

W pierwszym rzędzie nasuwa się koncepcja zastosowania a rebours konstrukcji zobowiązująco-rozporządzającego skutku zawartej umowy rozwiązującej. Można mianowicie oceniać, że wraz z rozwiązaniem umowy pierwotnej strony w istocie nawiązują równocześnie umowę zobowiązującą do ponownego przeniesienia własności, taka zaś umowa z mocy art. 155 § 1 k.c. rodzi równocześnie skutek rozporządzający, tj. przeniesienie własności.

Ostatecznie jednak wypada opowiedzieć się za koncepcją „upadku" skutku rozporządzającego rozwiązanej umowy. Należy bowiem zgodzić się, że „jeżeli umowa przestaje wiązać, skutek w postaci przeniesienia własności musi upaść wraz z upadkiem umowy, właścicielem staje się na powrót zbywca z mocy samego prawa, ze skutkiem ex nunc. Rozwiązanie umowy skutkuje więc rzeczowo, tak jak jej zawarcie. Wydania rzeczy można się domagać na podstawie art. 222 k.c." (zob. E. Drozd, Rozwiązanie..., s. 14).

10. Oczywiście należy sobie uświadamiać jak szeroki jest zakres oddziaływania uchwał Sądu Najwyższego (tutaj uchwały składu siedmiu sędziów) w praktyce sądów powszechnych, w tym sądów wieczystoksięgowych. Toteż można tutaj oportunistycznie zalecać stronom (a właściwie notariuszom) „bezkolizyjne" formułowanie aktów notarialnych poprzez obejmowanie w ich treści zarówno oświadczenia o rozwiązaniu umowy, jak również o powrotnym przeniesieniu własności.

11. Przechodząc zaś do problematyki odstąpienia od umowy należy potwierdzić, że „strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości w ramach ustawowego uprawnienia" (zob. ponownie tezę uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, z. 3, poz. 42). Myśląc o umowach zobowiązująco-rozporządzających mamy na uwadze możliwość odstąpienia od umowy z powodu zwłoki w spełnieniu świadczenia wzajemnego (art. 491 k.c.) albo z powodu wady fizycznej lub prawnej nabytej rzeczy (art. 560 k.c. - dotyczy sprzedaży, a stosowany jest odpowiednio z mocy właściwych odesłań w przypadku innych umów).

12. Kwestia dopuszczalności odstąpienia od umowy zobowiązująco-rozporządzającej i jego warunki nie budzi już tyle sporów, jak problem rozwiązania umowy. Tutaj bowiem ustawodawca wskazuje nam okoliczności, w jakich może nastąpić odstąpienie od umowy. Zauważmy, że dotyczy to przypadków niewykonania umowy (art. 491 k.c.) lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 560 k.c.). Nie zdarza się zaś uprawnienie do odstąpienia od umowy wygasłej po jej należytym wykonaniu.

13. W tym miejscu trzeba wtrącić, że w przypadku rzeczy ruchomych możliwe jest umowne zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.). Nie byłoby to zaś możliwe w przypadku nieruchomości ze względu na niedopuszczalne podważanie trwałości obrotu (por. uzasadnienie powołanej uchwały Sądu Najwyższego). Wypada mianowicie ocenić, że umowne zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy powinno być traktowane na równi z zakazanym zastrzeżeniem warunku rozwiązującego (art. 157 § 1 k.c.).

14. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.) wymaga pod rygorem nieważności dochowania formy aktu notarialnego, jeżeli dotyczy nieruchomości. Natomiast zastrzeżenie w art. 77 k.c. dla celów dowodowych formy pisemnej może dotyczyć jedynie rzeczy ruchomych.

15. Wbrew tendencji panującej w orzecznictwie Sądu Najwyższego trzeba uznać, że odstąpienie od umowy zobowiązująco-rozporządzającej powoduje powrotne nabycie własności przez zbywcę. Nie można zaś akceptować poglądu, że występuje tu jedynie powstanie zobowiązania do przeniesienia własności, wymagające odrębnego wykonania. Tutaj przecież - analogicznie jak w przypadku rozwiązania umowy - następuje upadek umowy, wraz z jej skutkiem rozporządzającym. Nie wolno natomiast poddać się przewrotnej sugestii, że „w obowiązującym stanie prawnym trudno byłoby przyjąć konstrukcję nastąpienia skutku rzeczowego (przejścia własności) tylko na podstawie jednostronnego oświadczenia osoby nie będącej właścicielem rzeczy" (z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1994 r., III CZP 156/93, OSNCP 1994, z. 6, poz. 128). Otóż nie można zaprzeczyć, że tutaj uprawnione, jednostronne oświadczenie woli unicestwia pierwotną umowę. Reszta jest już tylko dalszym następstwem upadku umowy zobowiązująco-rozporządzającej.

10. Przegląd orzecznictwa

 

1. Tradycyjnie już trzymając się chronologii, wypada rozpocząć od najstarszego orzeczenia obejmującego uchwałę całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 1948 r., C. Prez. 18/48 (OSN 1948, z. 3, poz. 48), wpisanej do księgi zasad prawnych. Otóż wyrażono w niej tezę, że „zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela prawa własności rzeczy ruchomej z równoczesnym ustanowieniem zobowiązania wierzyciela do korzystania z prawa własności tylko w granicach umowy stron jest dopuszczalne".

Bez wątpienia ta stara uchwała jest ciągle aktualna. W praktyce warto również sięgać do jej obszernego, wnikliwego uzasadnienia.

2. Istotny pogląd wypowiedziano w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 1973 r. (I CR 363/73). Otóż trafnie zauważa tam Sąd Najwyższy, że „ocena, czy rzecz jest oznaczona tylko co do gatunku czy co do tożsamości, zależy od woli stron, oświadczonej wyraźnie lub w sposób dorozumiany. Rozstrzyga tu sposób określenia (stopień dokładności, wyodrębnienia) przedmiotu świadczenia. Gatunek może być określony także przez wskazanie cech dla danego gatunku właściwych (również przy sprzedaży samochodu).".

3. Później wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy w podobnej materii, zawsze jednak przy okazji rozważań dotyczących rękojmi i gwarancji. Między innymi w wyroku z dnia 20 stycznia 1977 r., IV CR 581/76 (OSPiKA 1977, z. 10, poz. 167) wyrażono tezę, że „w ramach rękojmi za wady nabywca nie może domagać się wydania nowego samochodu, albowiem sprzedany samochód nie należy do rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku (art. 561 § 1 k.c.), lecz do rzeczy określonych co do tożsamości (art. 561 § 2 k.c.).".

4. Podobnie w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 1978 r. (IV CR 55/78) wyrażono pogląd, że sprzedaż samochodu indywidualnemu klientowi ma z reguły za przedmiot rzecz oznaczoną co do tożsamości, dotyczy bowiem konkretnego pojazdu zindywidualizowanego za pomocą takich danych, jak numer silnika, podwozia i wybranego przez kupującego".

5. Frontalnie zmienił swe stanowisko Sąd Najwyższy w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88 (OSNCP 1989, z. 3, poz. 36), stanowiącej wówczas wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w sprawach rękojmi i gwarancji.

W powołanej uchwale wypowiedziano tezę, według której „rzeczy oznaczone co do tożsamości to rzeczy niezastępowalne, a zwłaszcza rzeczy wyprodukowane specjalnie dla określonego zindywidualizowanego kontrahenta, charakteryzujące się swoistymi właściwościami. Natomiast rzeczy nowe, produkowane seryjnie, masowo, różniące się tylko pewnymi cechami zewnętrznymi lub zestawem akcesoriów, są rzeczami oznaczonymi tylko co do gatunku. Podstawowym kryterium pozwalającym na rozróżnienie tych dwóch kategorii rzeczy jest zastępowalność lub niezastępowalność rzeczy, a nie ich identyfikacja. Nie nadaje rzeczy charakteru rzeczy oznaczonej co do tożsamości oznaczenie jej samej lub jej zespołów i elementów numerami lub określonymi symbolami. Dlatego też samochód produkowany seryjnie należy zaliczyć do rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku. Nie ma bowiem znaczenia to, że nadwozie czy silnik są zindywidualizowane określonymi cechami czy numerami. Rzecz nie staje się rzeczą określoną co do tożsamości przez sam fakt wyboru rzeczy przez kupującego.".

Mając na uwadze problematykę rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, można przedstawioną tezę pozostawić pod rozwagę doktryny prawa zobowiązań. Tutaj natomiast należy stanowczo odrzucić jej stosowanie w zakresie mechanizmu (modelu) przeniesienia własności (art. 155 k.c.). Nie wolno zaprzeczać, że samochód indywidualnie wybrany z całej, szerokiej partii sprzedawanych pojazdów jest rzeczą określoną co do tożsamości, a jego własność przechodzi na kupującego solo consensu, z mocy umowy zobowiązująco-rozporządzającej, z chwilą jej zawarcia (art. 155 § 1 k.c.).

6. Kolejną serię stanowią orzeczenia dotyczące kwestii przewłaszczenia na zabezpieczenie. Według trafnej tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1992 r., II CRN 87/92 (OSNCP 1993, z. 5, poz. 89) „zabezpieczenie wierzytelności może nastąpić na podstawie samej umowy o przewłaszczenie (art. 155 k.c.). Na podstawie takiej umowy dłużnik-zbywca może zatrzymać przewłaszczoną rzecz, oznaczoną co do tożsamości, w swoim posiadaniu - w charakterze uzgodnionym z wierzycielem.".

7. Nie budzi zastrzeżeń teza wyrażona w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 54/93 (OSNCP 1993, z. 12, poz. 219), według której „jeżeli przy ustanawianiu podwójnego zabezpieczenia kredytu - przez przewłaszczenie na zabezpieczenie oraz przez umowę poręczenia - nie uzgodniono inaczej, to zarówno o kolejności, jak i o zakresie realizacji zabezpieczeń decyduje kredytodawca.".

8. Równie trafne jest stanowisko wyrażone w tezie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95 (OSNC 1995, z. 12, poz. 183). Wyrażono tam bowiem pogląd prawny, że „określone w umowie przewłaszczenia rzeczy na zabezpieczenie wierzytelności, sposób i warunki zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy wiążą strony. W razie braku postanowień umownych w tym względzie wierzyciel może zaspokoić się - według swego wyboru - w każdy sposób, który nie jest sprzeczny z treścią stosunku prawnego łączącego strony, umową lub zasadami współżycia społecznego. W każdym wypadku zaspokojenie się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy, następuje nie z chwilą nabycia przez wierzyciela własności rzeczy, ale z chwilą dokonania czynności powodujących zaspokojenie się wierzyciela z tej rzeczy i prowadzącej do umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności.".

9. Sporo uwagi poświęcił Sąd Najwyższy problematyce odstąpienia od umowy i rozwiązania umowy. Najpierw zwróćmy uwagę, że według poglądu wyrażonego w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 9/93 (OSNCP 1993, z. 12, poz. 215) „jeżeli strony umowy przenoszącej własność nieruchomości przez zgodne oświadczenie woli, w ramach przysługującej im swobody kontraktowej, rozwiązały tę umowę, to niewątpliwie skutkiem takiej czynności prawnej będzie przejście tej własności z powrotem na zbywcę".

Należałoby aprobować taki pogląd. Chodzi oczywiście o rozwiązanie umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Trzeba jednak dostrzec, że Sąd Najwyższy zmienił później swój pogląd; o szczegółach niżej (pkt 11 i 12).

10. Nie budzi zasadniczych zastrzeżeń teza Sądu Najwyższego wyrażona w uchwale z dnia 17 listopada 1994 r., III CZP 156/93 (OSNCP 1994, z. 6, poz. 128), według której „na podstawie art. 491 § 1 k.c. dopuszczalne jest odstąpienie od umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży znajdujących się na nim budynków".

11. Budzi natomiast zastrzeżenia pogląd wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 1994 r., III CZP 60/94 (R.Pr. 1994, nr 4, s. 78), według którego „rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości jest dopuszczalne, lecz dla wywołania skutków rzeczowych tego rozwiązania konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę".

W polemice wypada zwrócić uwagę, że rozwiązanie umowy (podobnie też odstąpienie od umowy) powoduje unicestwienie wszystkich skutków zawartej uprzednio, a teraz rozwiązywanej umowy zobowiązująco-rozporządzającej.

12. Nie budzi zasadniczych zastrzeżeń sama teza uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNC 1995, z. 3, poz. 42), według której „strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana.".

Należy jednak ponownie oponować przeciwko wyrażonemu w uzasadnieniu uchwały twierdzeniu, że odstąpienie od umowy i rozwiązanie umowy wywiera skutek obligacyjny, nie powodując automatycznego przejścia własności z powrotem na zbywcę.

13. Nieśmiałym sygnałem odwrotu Sądu Najwyższego jest teza wyroku z dnia 26 listopada 1997 r., II CKN 458/97 (OSNC 1998, z. 5, poz. 84), według której „odstąpienie przez kupującego od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej ze względu na wady (art. 560 § 1 k.c.) powoduje przejście jej własności z powrotem na sprzedającego oraz wygaśnięcie udzielonej gwarancji jakości (art. 577 § 1 k.c.).".

Obecne, ograniczone kazusem stanowisko Sądu Najwyższego dotyczy jedynie rzeczy ruchomej i wiąże się ze skutkami rękojmi za wady rzeczy. W dodatku w uzasadnieniu wyroku sąd orzekający intensywnie „tłumaczy się" ze swego odstępstwa od uchwały „siódemki".

14. Na koniec należy - sięgając do innej, istotnej problematyki - zauważyć, że według tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 1999 r., I CKN 201/98 (OSNC 2000, z. 5, poz. 93) „przeniesienie posiadania jako przesłanka umownego nabycia własności rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku może nastąpić w każdy ze sposobów przewidzianych w art. 348-351 k.c.".

Bez wątpienia należy aprobować taką tezę jako zupełnie trafną.

Art. 156.

 

1. Przyczynowy charakter umów przenoszących własność

 

1. Ilekroć przeniesienie własności następuje w trybie umowy zobowiązująco-rozporządzającej (sprzedaż, zamiana, darowizna itp.), już w treści tej umowy zawarta jest ex definitione przyczyna prawna przysporzenia (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 231). Już wiadomo, że w grę wchodzi causa obligandi vel acquirendi, causa donandi lub causa cavendi; zob. wcześniejsze rozważania - w komentarzu do art. 155.

2. Skądinąd wiadomo, że z woli stron lub z mocy szczególnej normy prawnej może zostać wyłączony skutek rozporządzający umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.). Wówczas umowa rodzi skutki wyłącznie obligacyjne, ostateczne zaś przeniesienie własności następuje poprzez późniejsze zawarcie umowy rozporządzającej. W tym wyjątkowym systemie dwóch umów każda z nich ma odrębną, własną przyczynę przysporzenia. Umowa zobowiązująca, przysparzająca nabywcy wierzytelności o przeniesienie własności, jest - tradycyjnie już - dokonywana causa obligandi vel acquirendi, causa donandi, czy też causa cavendi (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 232). Natomiast zawarcie „umowy przenoszącej własność" powoduje końcowe przysporzenie w postaci nabycia prawa własności i jest dokonywane causa solvendi.

3. Nie można oczywiście zapomnieć, że przeniesienie własności może również następować dla wykonania uprzedniego zobowiązania płynącego z innych zdarzeń niż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności. Nie rozważamy już wtedy przyczyny prawnej zobowiązania (w kategoriach przyczynowości czynności prawnych); poza wyjątkiem zapisu testamentowego. Jednakże również w tym przypadku istotne jest ustalenie przyczyny prawnej umowy przenoszącej własność.

4. Rozważając zatem problematykę przyczynowości prawnej umów rozporządzających zauważmy, że jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje dla wykonania uprzedniego zobowiązania, ważność umowy zależy od istnienia tego zobowiązania (art. 156 k.c.). Niewątpliwie zatem mamy tu do czynienia z dokonywaniem czynności przysparzającej causa solvendi.

5. Komentowany przepis zawiera bezwzględny wymóg kauzalności czynności rozporządzających. Jedyną przyczyną zawarcia umowy przenoszącej własność jest causa solvendi (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 113), a przy tym brak uprzedniego zobowiązania powoduje nieważność umowy rozporządzającej. Użycie w normie art. 156 k.c. trybu warunkowego („jeżeli") służy przede wszystkim odróżnieniu (w zderzeniu z normą art. 155) umów zobowiązująco-rozporządzających i umów o skutkach wyłącznie obligacyjnych. Nie dopuszcza zaś zawarcia umowy przenoszącej własność z innej przyczyny prawnej niż wykonanie uprzedniego zobowiązania (ani też bez przyczyny).

6. Przyjęty w art. 156 k.c. wariant kauzalności łączy w sobie elementy subiektywnego i obiektywnego pojmowania przyczyny prawnej rozporządzenia. Zwróćmy uwagę, że „w hipotezie tego przepisu jest mowa o przyczynie przeniesienia własności, którą jest zamiar wykonania zobowiązania (causa solvendi), natomiast dyspozycja ustanawia zasadę kauzalności, tzn. uzależnia ważność umowy przenoszącej własność od tej właśnie causa" (zob. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 111). Mówiąc dosadnie, zawarcie umowy przenoszącej własność może nastąpić jedynie dla wykonania uprzedniego zobowiązania, a jej ważność zależy od istnienia tego zobowiązania.

7. W dyspozycji normy art. 156 k.c. sformułowano zasadę materialnej kauzalności przeniesienia własności. Zawarcie umowy przenoszącej własność następuje dla wykonania uprzedniego zobowiązania. Powinno więc być uzasadnione istniejącą rzeczywiście przyczyną prawną. Toteż ważność umowy rozporządzającej zależy od istnienia poprzedzającego ją zobowiązania. Gdyby zobowiązanie nie istniało lub zobowiązująca czynność prawna była nieważna, stwierdzamy również nieważność umowy przenoszącej własność (art. 156 w zw. z art. 58 § 1 k.c.).

8. Marginalnie można tu wspomnieć, że w przypadku umów przenoszących własność nieruchomości obowiązuje równocześnie zasada materialnej i formalnej kauzalności. Niezbędne jest bowiem w takim przypadku - obok rzeczywistego istnienia zobowiązania - jego wskazanie w akcie notarialnym (art. 158in fine k.c.); o szczegółach później, podczas komentarza do art. 158 kodeksu.

2. Źródła zobowiązania do przeniesienia własności

 

1. Komentowany przepis art. 156 k.c. sygnalizuje różnorodne zdarzenia prawne jako źródła zobowiązania do przeniesienia własności. Najpierw wskazuje typ „umów zobowiązujących do przeniesienia własności", następnie „zapis" oraz „bezpodstawne wzbogacenie", a na koniec „inne zdarzenia". Należy je tu kolejno rozważyć.

2. Wielce istotne znaczenie mają umowy zobowiązujące do przeniesienia własności. Należy im na początek poświęcić znaczną uwagę w zderzeniu z podstawową kategorią umów zobowiązująco-rozporządzających.

Warto więc na wstępie przypomnieć, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zasadniczo przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły (art. 155 § 1 k.c.). Dotyczy to również rzeczy oznaczonych co do gatunku, jednakże wówczas do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania (art. 155 § 2 k.c.).

W tym kontekście dostrzegamy więc, że umowa sprzedaży (zamiany, darowizny itp.) jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności (z wyłączonym skutkiem rozporządzającym) według życzenia stron lub woli ustawodawcy.

Należy tu jeszcze dodać przypadek zawarcia umowy na rzecz osoby trzeciej (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 47) oraz przypadek zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności przez zbywcę, który nie jest właścicielem (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 47; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 233).

3. Zawsze możliwe jest wyłączenie skutku rozporządzającego z woli stron. Wówczas zamierzone przeniesienie własności odbywa się w trybie dwóch odrębnych, rozdzielonych w czasie, a połączonych kauzalnie umów. Najpierw zawierają strony umowę zobowiązującą do przeniesienia własności, a następnie umowę rozporządzającą, przenoszącą własność. Należy tu jednak stronić od pomyłek interpretacyjnych i unikać pochopnego stwierdzenia, że strony wyłączyły rozporządzający skutek umowy, gdy operowały one jedynie warunkiem lub terminem przeniesienia własności albo stawiały dodatkowe wymagania (realne) dla przeniesienia własności (przeniesienie posiadania). Przykładowo, sprzedaż rzeczy z zastrzeżeniem własności aż do czasu zapłaty ceny (art. 589 k.c.) lub sprzedaż na próbę (art. 592 k.c.) oznacza zasadniczo przeniesienie własności pod warunkiem zawieszającym, nie wolno zaś poczytywać jej - w braku takiego wyraźnego oświadczenia woli - za umowę zobowiązującą z wyłącznym skutkiem rozporządzającym.

4. Przy okazji trzeba zaoponować przeciwko błędnemu utożsamianiu umowy przedwstępnej z rozważaną teraz kategorią umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Przez umowę przedwstępną strony zobowiązują się (w trybie art. 389 k.c.) do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.) o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym lub - według swej woli - wyłącznie zobowiązującym, z koniecznością późniejszego zawierania umowy przenoszącej własność (por. E. Gniewek, Przeniesienie własności a umowa przedwstępna, NP 1979, nr 7-8, s. 52-62). W żadnym zaś razie umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności w rozumieniu art. 156 k.c.

5. Nie stanowi też umowy zobowiązującej do przeniesienia własności zastrzeżenie prawa odkupu (art. 593 k.c.). Takie dodatkowe zastrzeżenie umowne, stosowane przy zawieraniu umowy sprzedaży, wyposaża sprzedawcę w prawokształtujące uprawnienie do „odkupu" rzeczy w oznaczonym czasie, przy istnieniu obowiązku odsprzedaży rzeczy przez kupującego. Zatem prawo odkupu stwarza szansę ponownego nabycia własności, nie stanowi zaś zobowiązania do powrotnego przeniesienia własności.

6. Tym bardziej nie stanowi zobowiązania (umowy zobowiązującej do przeniesienia własności) zastrzeżenie prawa pierwokupu (art. 596 k.c.). Tutaj mowa jedynie o pierwszeństwie kupna rzeczy, zastrzeżonym na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej.

7. Nie stanowi wreszcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności w rozumieniu hipotezy art. 156 k.c. zawarcie powierniczej umowy zlecenia nabycia rzeczy dla zleceniodawcy. Rozważamy tu zlecenie nabycia rzeczy przez zleceniobiorcę we własnym imieniu, lecz na rachunek dającego zlecenie, przy równoczesnym istnieniu zobowiązania zleceniobiorcy do przeniesienia własności na rzecz zleceniodawcy. W tym złożonym stosunku prawnym wykonanie zobowiązania przez zleceniobiorcę polega na początku na nabyciu określonej rzeczy od osoby trzeciej; zasadniczo przy wykorzystaniu konstrukcji umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Na drugim etapie zleceniobiorca przenosi nabyte prawo na rzecz zleceniodawcy; znowu w trybie umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Umowa zlecenia stanowi tutaj formę zorganizowania pożądanej usługi, nie jest zaś tą kategorią umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, o jakiej wspomniano w hipotezie normy art. 156 k.c.

8. Równolegle wyłączenie rozporządzającego skutku umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.) może wynikać z zastrzeżenia ustawowego. W tym zakresie należy w pierwszym rzędzie odwołać się do przykładu normy art. 157 k.c. Zawarto tam postanowienie, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 2). Równocześnie przesądzono, że jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 k.c.). Zatem warunkowa umowa sprzedaży (zamiany, darowizny itp.) ma wyłącznie charakter zobowiązujący i wymaga późniejszego wykonania przez zawarcie umowy przenoszącej własność; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 157 kodeksu.

9. Kolejnych przykładów - znowu w zestawieniu z normą art. 157 k.c. - dostarczają wszelkie szczególne normy prawne zawierające zastrzeżenie ustawowego prawa pierwokupu. Istnieje bowiem, jak wiadomo, zakaz sprzedaży bezwarunkowej rzeczy obciążonej prawem pierwokupu (art. 599 k.c.). Należy zatem zawsze - w przypadku istniejącego prawa pierwokupu - zawierać warunkową umowę sprzedaży, a przy tym wiadomo, że warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości jest umową wywołującą jedynie (warunkowo) skutki obligacyjne.

10. Do tej pory rozważano problematykę umów zobowiązująco-rozporządzających, ze wskazaniem, że z woli stron lub szczególnego przepisu ustawy może zostać wyłączony ich skutek rozporządzający. W tym wariancie sprzedaż (zamiana, darowizna itp.) prezentuje się bądź to jako umowa zobowiązująco-rozporządzająca, bądź też wyłącznie zobowiązująca. Jednakże istnieją również przypadki, gdy ustawodawca, kształtując treść i skutki umowy, stawia do dyspozycji stron jedynie typ umowy zobowiązującej, wymagającej późniejszego wykonania poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność.

11. Sięgając do przykładów można rozpocząć od umowy deweloperskiej uregulowanej normą art. 9 ustawy o własności lokali. Zwróćmy bowiem uwagę, że odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę (art. 9 ust. 1 u.w.l.).

Do ważności umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesieniu tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej (art. 9 ust. 2 u.w.l.).

W przypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd powinien powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu (art. 9 ust. 3).

Zastosowano tu wariant umowy zobowiązującej, z wykluczeniem skutku rozporządzającego, z tej oczywistej przyczyny, że dotyczy ona rzeczy przyszłych, w dodatku przyszłych nieruchomości. Istnieje zatem problem warunku wybudowania lokalu i związanej z tym warunkiem kwestii terminu. Zrezygnował przy tym ustawodawca ze słabszego modelu klasycznej umowy przedwstępnej. Oczywiście dozwolone jest nadal zawieranie umowy przedwstępnej, bez skutków umowy deweloperskiej.

12. Można też sięgać do przykładu „umowy z następcą" zawieranej według zasad ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25 ze zm.). Według zastosowanej tam konstrukcji przez umowę z następcą rolnik będący właścicielem (współwłaścicielem) gospodarstwa rolnego zobowiązuje się przenieść na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat (następcę) własność (udział we współwłasności) i posiadanie tego gospodarstwa z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w tym gospodarstwie. Ponadto umowa z następcą może zawierać inne postanowienia, w szczególności dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po przeniesieniu przez rolnika własności gospodarstwa rolnego na następcę (art. 84).

Widać więc ewidentnie, że chodzi tutaj o umowę wywołującą wyłącznie obligacyjne skutki. Wymaga ona wykonania poprzez późniejsze przeniesienie własności gospodarstwa rolnego na następcę. Ustawodawca nazywa ją „umową w celu wykonania umowy z następcą" (art. 85 ustawy).

Na marginesie trzeba zauważyć, że ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników nie wyklucza stosowania w stosunkach wiejskich modelu zobowiązująco-rozporządzającej umowy darowizny lub umowy dożywocia.

13. Według formuły art. 156 k.c. źródłem zobowiązania może być także zapis. Bez wątpienia chodzi tu o rozrządzenie testamentowe zobowiązujące spadkobiercę (a przy zapisie dalszym - zapisobiercę) do spełnienia na rzecz oznaczonego zapisobiercy świadczenia majątkowego polegającego na przeniesieniu własności oznaczonej rzeczy (por. odpowiednio art. 968 k.c.). Tym razem źródłem zobowiązania jest jednostronna czynność prawna spadkodawcy, określana właśnie mianem zapisu. Wykonanie zapisu następuje poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność.

14. Według wskazań ustawodawcy kolejnym źródłem zobowiązania do zawarcia umowy przenoszącej własność może być „bezpodstawne wzbogacenie". Tutaj o konkretne przykłady niezmiernie trudno. Wątpliwy jest najbardziej eksponowany przykład obowiązku zwrotu świadczenia (powrotnego przeniesienia własności) na skutek odwołania darowizny (posługuje się nim J.St. Piątowski (w:) System..., s. 235; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 113 oraz inni). Można bowiem uważać, że „odwołanie darowizny powołuje automatyczny upadek przeniesienia własności" (tak E. Drozd, Przeniesienie..., s. 132), traktując dosłownie, normę według której „zwrot przedmiotu darowizny" (zwrot darowanej rzeczy) następuje stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Należy jednak uświadomić sobie, że w praktyce zwycięża pogląd odmienny. Mianowicie według uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66 (OSNCP 1968, z. 12, poz. 139), wpisanej do księgi zasad prawnych, „oświadczenie odwołującego darowiznę nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności nie powoduje przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę, lecz stwarza jedynie obowiązek zwrotu przedmiotu odwołanej darowizny stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu".

15. Wreszcie także „inne zdarzenia" mogą być źródłem zobowiązania do przeniesienia własności. Trzeba tu mieć na uwadze wszystkie przypadki, w których po spełnieniu określonych przez ustawodawcę warunków ex lege powstaje zobowiązanie do przeniesienia własności, a oznaczonemu „wierzycielowi" służy roszczenie o zawarcie umowy.

Tutaj tradycyjnie już wskazuje się przykład budowy na cudzym gruncie w warunkach uzasadniających roszczenie z art. 231 k.c. (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 115; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 235; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 113 oraz inni). Wszak wiadomo, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 1 k.c.).

Należy tu również uwzględniać normę § 2 art. 231 k.c. (odmiennie J.St. Piątowski (w:) System..., s. 236), według której właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Na równi bowiem należy traktować obowiązek nabycia własności oraz obowiązek przeniesienia własności. Za każdym razem chodzi w końcu o zawarcie umowy przenoszącej własność ważnej o tyle, o ile istniało zobowiązanie stanowiące podstawę jej zawarcia.

Można także sięgać do normy art. 151 k.c. (odmiennie J.St. Piątowski (w:) System..., s. 236) i oceniać, że źródłem obowiązku zawarcia umowy przenoszącej własność jest przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku. Wszak w określonej sytuacji właściciel gruntu może żądać wykupienia zajętej części gruntu.

3. Zawarcie umowy przenoszącej własność

 

1. Ilekroć istnieje wymagalne zobowiązanie do przeniesienia własności, należy je wykonać poprzez zawarcie „umowy przenoszącej własność", nazywanej niekiedy „umową rozporządzającą", „umową rzeczową" itp. Tutaj umowa rozporządzająca nie ma żadnej indywidualnej nazwy własnej, chociaż wcześniejsza umowa zobowiązująca (jeżeli ona była źródłem zobowiązania) miała własne miano sprzedaży, zmiany, darowizny itp.

2. Istnienie zobowiązania do zawarcia umowy przenoszącej własność, obciążającego zbywcę (niekiedy nabywcę), stwarza drugiej stronie roszczenie o zawarcie umowy. Jak zawsze może być ono zrealizowane dobrowolnie przez zobowiązanego albo dochodzone na drodze sądowej. Dobrowolne zaspokojenie roszczenia następuje poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność. Wystarczy, że obie strony godzą się i składają oświadczenie woli o zawarciu umowy przenoszącej własność. Ściśle biorąc, zbywca składa oświadczenie o przeniesieniu własności, a nabywca wyraża wolę nabycia własności rzeczy. Należy przy tym przestrzegać wymaganej formy. Równocześnie trzeba tu wspomnieć, że zawierając umowę przenoszącą własność, same strony uznają istnienie zobowiązania (jego przesłanki i ważność) wymagającego wykonania. Wypada tu zauważyć, że każde roszczenie o przeniesienie własności może być dobrowolnie zrealizowane w trybie zawieranej przez strony umowy przenoszącej własność.

3. Odmowa zawarcia umowy przez zobowiązanego stwarza konieczność dochodzenia roszczenia na drodze sądowej. Materialnoprawną podstawę roszczenia stanowi norma art. 353 § 1 k.c. nakazująca dłużnikowi spełnienie świadczenia. Oczywiście źródłem zobowiązania są tutaj różnorodne zdarzenia prawne określone w hipotezie normy art. 156 k.c.

4. Występujący w roli powoda uprawniony wierzyciel dochodzi zawarcia umowy przenoszącej własność. Ściśle biorąc, powinien żądać nakazania pozwanemu złożenia jego oświadczenia woli o przeniesieniu własności; w warunkach art. 151 i 231 § 2 k.c. powinien żądać nakazania pozwanemu złożenia oświadczenia woli o nabyciu własności oznaczonej części gruntu. Powinien przy tym określać zgodnie z treścią zobowiązania warunki przeniesienia (nabycia) własności, chociażby w zakresie wynagrodzenia (gdy jest wymagalne).

5. Przy okazji trzeba wspomnieć, że roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność ma bez wątpienia charakter majątkowy i podlega przedawnieniu (art. 117 § 1 k.c.), z zastosowaniem ogólnych terminów przedawnienia (art. 118 k.c.). Jest ono również zbywalne.

6. W toku postępowania sąd bada istnienie zobowiązania. W ten sposób sprawdza legitymację procesową stron, a przy tym kontroluje kauzalność przeniesienia własności. Podejmując pozytywne rozstrzygnięcie nakazuje pozwanemu (zobowiązuje go) złożenie oznaczonego oświadczenia woli; w treści art. 64 k.c. bez dostatecznej precyzji mowa o orzeczeniu „stwierdzającym obowiązek". Taki wyrok sądu należy zaliczać do kategorii wyroków zasądzających, chociaż przedmiotem zasądzonego świadczenia jest złożenie oświadczenia woli. Nie można zaliczać go do kategorii orzeczeń kształtujących. Tutaj orzeczenie sądu bynajmniej nie jest konstytutywnym zdarzeniem prawnym, powodującym powstanie nowego stosunku prawnego (nabycie własności).

7. Jednakże należy sobie uświadamiać, że według odrębnej, niezmiernie przydatnej normy art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek (w istocie zaś - nakazujące) złożenie oznaczonego oświadczenia woli, „zastępuje to oświadczenie". Należy jednak precyzyjnie określić treść nakazanego, „zastąpionego" oświadczenia woli. Wcześniej należy wymagać, by powód określił istotne postanowienia żądanej umowy.

Równocześnie trzeba zauważyć, że tutaj zasądzone „świadczenie" nie wymaga egzekucji. Również bowiem wśród przepisów egzekucyjnych postanowiono konsekwentnie, że jeżeli dłużnik jest zobowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika (art. 1047 § 1 k.p.c.).

Przy okazji zaś można wytknąć praktyce sądowej błędy warsztatowe dotyczące powoływanej podstawy materialnoprawnej wyroku uwzględniającego powództwo. Otóż mocno trzeba zaoponować przeciwko powoływaniu jako podstawy prawnej rozstrzygnięcia normy art. 64 k.c. Przecież ten przepis traktuje wyłącznie o skutkach zapadającego wyroku. Podstawę zasądzenia stanowi zaś istniejące zobowiązanie. Należy więc zawsze wskazywać właściwe przepisy dotyczące źródeł roszczenia o przeniesienie własności.

8. Kontynuując rozważania dotyczące normy art. 64 k.c., trzeba jeszcze zwrócić uwagę, że prawomocne orzeczenie sądu bynajmniej nie zastępuje (w całości) umowy przenoszącej własność. Zastępuje jedynie oświadczenie woli pozwanego. Trzeba tu aprobować utrwaloną linę orzecznictwa. Wypada więc przyznać, że „prawomocne orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje tylko to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli więc oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę, z zachowaniem wymaganej formy." (zob. tezę II uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66, OSNCP 1968, z. 12, poz. 199). Tym bardziej więc należy odrzucić koncepcję konstytutywnego charakteru wyroku sądowego.

4. Rozwiązanie umowy; odstąpienie od umowy

 

1. Już w komentarzu do art. 155 k.c. rozważano kwestię odstąpienia od umowy i rozwiązania umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Obecnie problem powraca w nowym kontekście i z dodatkowymi komplikacjami. Mamy bowiem teraz na uwadze dwustopniowy tryb nabycia własności, przy istniejącym na etapie pierwszym zobowiązaniu do przeniesienia własności i jego wykonaniu w drugim etapie poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność. Równocześnie trzeba zauważyć, że źródłem zobowiązania do przeniesienia własności (zawarcia umowy przenoszącej własność) mogą być zarówno umowy zobowiązujące, jak również inne zdarzenia prawne.

W takim więc uwikłaniu trzeba rozważyć problematykę rozwiązania i odstąpienia od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, przed i po zawarciu umowy przenoszącej własność.

Dla porządku trzeba też podjąć wątpliwą problematykę rozwiązania stosunku zobowiązaniowego powstającego z innych zdarzeń niż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności.

Na koniec zaś wymaga uwagi kwestia rozwiązania i odstąpienia od umowy przenoszącej własność, zawartej dla wykonania zobowiązania.

2. Prowadząc rozważania w zaproponowanej kolejności warto na początek zauważyć, że nie ma przeszkód jurydycznych dla rozwiązania - poprzez zgodne oświadczenia woli stron - umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (zarówno rzeczy ruchomych, jak też nieruchomości, przy zachowaniu formy aktu notarialnego). Myślimy o niewykonanej jeszcze umowie zobowiązującej do przeniesienia własności. Tutaj skutkiem umowy zobowiązującej będzie „upadek" zobowiązania do zawarcia umowy przenoszącej własność.

3. Wolno również, wykonując ustawowe albo umowne uprawnienia kształtujące, odstąpić od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, jeszcze nie wykonanej. Bez wątpienia, także w tym przypadku należy stwierdzić upadek causae, odpadnięcie podstawy prawnej zobowiązania.

Przy okazji trzeba wspomnieć, że nie ma przeszkód do zastrzeżenia umownego prawa odstąpienia od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jeżeli według woli stron ma ona wyłącznie zobowiązujący charakter. Można zresztą pójść dalej oceniając, że o ile w umowie sprzedaży (zamiany, darowizny itp.) zastrzeżono umowne prawo odstąpienia od umowy, wyrażoną w ten sposób wolą stron było zawarcie umowy o skutkach wyłącznie zobowiązujących (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 128 i wcześniejsze rozważania; zob. także uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, z. 3, poz. 42).

4. Więcej dylematów wiąże się z problematyką rozwiązania i odstąpienia od wykonanej (w sensie rzeczowym) umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Tutaj trzeba na początek przyjmować, że zawarcie umowy przenoszącej własność stanowiło wykonanie uprzedniego, istniejącego zobowiązania. Obecne rozwiązanie (odstąpienie) umowy zobowiązującej oznaczałoby podważenie podstawy dokonanej czynności rozporządzającej. Rodzi się zatem nieodparte pytanie o dopuszczalność takiego (spóźnionego) rozwiązania umowy (obligacyjnej umowy sprzedaży, zamiany, darowizny itp.).

5. Niezwłocznie trzeba jednak - wzorem poprzednich rozważań (w komentarzu do art. 155 k.c.), dotyczących rozwiązania umowy zobowiązująco-rozporządzającej - podkreślić, że samo przeniesienie własności nie stanowi jeszcze uzasadnionej przeszkody do rozwiązania bądź odstąpienia od źródłowej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Wszystko zaś zależy od tego, czy umowa zobowiązująca została, oprócz dokonanego przeniesienia własności, w zupełności i należycie wykonana we wszystkich jej elementach obligacyjnych. Wolno więc dokonać rozwiązania umowy, dopóki nie wygasł poprzez wykonanie zobowiązania stosunek zawiązany konkretną umową zobowiązującą.

6. Również, podobnie jak poprzednio, należy stwierdzić, że w ramach uprawnień ustawowych (w warunkach określonych przez ustawodawcę) dopuszczalne jest odstąpienie od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności mimo dokonanego zawarcia umowy przenoszącej własność.

Podobnie możliwe jest odstąpienie od umowy w trybie wykonania umownego prawa odstąpienia od umowy, o ile dotyczy rzeczy ruchomej.

Odpada zaś możliwość zastrzegania i wykonywania umownego prawa odstąpienia od wykonanej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Przecież zastrzeżenie w umowie uprawnienia do odstąpienia od umowy jest w swych skutkach zbliżone do następstw warunku rozwiązującego i w odniesieniu do nieruchomości równie zakazane (zob. art. 157 k.c.).

7. Rozwiązanie i dopuszczalne odstąpienie od wykonanej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności powoduje upadek podstawy prawnej zawartej umowy przenoszącej własność. Mimo zdarzających się zastrzeżeń (zwłaszcza orzecznictwa) wypada upierać się przy koncepcji automatycznego, równoczesnego powrotu prawa własności do zbywcy (tak E. Drozd, Przeniesienie..., s. 120-128 oraz 132-136; odmiennie Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, z. 3, poz. 42). Nie można bowiem zbyt lekko traktować art. 156 k.c. i wyrażonej tam zasady kauzalności. Gdy ustawodawca z całą mocą podkreśla, że ważność (zatem skuteczność) umowy przenoszącej własność zależy od istnienia zobowiązania, to z równą konsekwencją należałoby stwierdzić, że unicestwienie zobowiązania powoduje upadek skutków (rzeczowych) zawartej na podstawie pierwotnego zobowiązania umowy przenoszącej własność.

8. Z pamięcią o wspomnianych w art. 156 k.c., różnorodnych zdarzeniach prawnych stanowiących podstawę zobowiązania do zawarcia umowy przenoszącej własność, można zapytywać o dopuszczalność zawarcia umowy rozwiązania stosunku zobowiązaniowego rodzącego się z takich zdarzeń (innych niż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności). Mimo wahań trzeba uznać, że jest to niemożliwe. Instrument umownego rozwiązania stosunku zobowiązaniowego powinien ex natura ograniczać się do przypadków zobowiązań, których źródłem jest również umowa. Sprzeciwiałoby się tej naturze i byłoby niedopuszczalne umowne rozwiązanie stosunku prawnego powstającego ex lege. Strony mogą natomiast zawrzeć umowę zwolnienia z długu (art. 508 k.c.). Sam uprawniony może zaś zrzec się swego roszczenia.

9. Na koniec pozostaje do rozważenia problematyka rozwiązania lub odstąpienia od umowy przenoszącej własność zawartej dla wykonania zobowiązania. Otóż tutaj należy odrzucić jakąkolwiek możliwość unicestwienia zawartej umowy, skoro służyła ona wykonaniu zobowiązania. Jak wiemy (patrz pkt 4), możliwe byłoby jedynie - w określonych warunkach - rozwiązanie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności z tą konsekwencją, że upadłaby równocześnie zawarta w jej wykonaniu umowa rozporządzająca. Nie jest zaś możliwe rozwiązanie umowy przenoszącej własność, powracalibyśmy bowiem do stanu zobowiązania wymagającego wykonania, chyba że równocześnie dokonano by zwolnienia z długu lub odnowienia.

5. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując skromnego przeglądu orzecznictwa, można rozpocząć od poruszonej już kwestii odwołania darowizny. Wypada więc przypomnieć, że według kontrowersyjnej tezy I uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66 (OSNCP 1968, z. 12, poz. 199; OSPiKA 1969, z. 5, poz. 97) „oświadczenie odwołującego darowiznę nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności nie powoduje przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę, lecz stwarza jedynie obowiązek zwrotu przedmiotu odwołanej darowizny stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu".

2. Nie budzi natomiast w zasadniczej części zastrzeżeń stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w II tezie powołanej uchwały, według której „prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje tylko to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli więc oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy.".

Może pobudzać do dyskusji dalsze stwierdzenie, że „nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda; w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę". W szczegółach trzeba jednak odesłać do dorobku doktryny podejmującej problematykę części ogólnej prawa cywilnego (art. 64 k.c.) i prawa zobowiązań (art. 389-390 k.c.).

3. Sporo uwagi poświęcał Sąd Najwyższy problematyce przedawnienia roszczenia o przeniesienie własności. Najpierw w uchwale z dnia 15 czerwca 1978 r., III CZP 34/78 (OSPiKA 1978, z. 12, poz. 220) wyraził tezę, że „roszczenie o wyrażenie zgody na przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nie ulega przedawnieniu".

4. Wkrótce jednak w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1979 r., III CRN 83/79 (OSNCP 1980, z. 1, poz. 10; OSPiKA 1980, z. 2, poz. 29) wyrażono przeciwną tezę, według której „roszczenie o wyrażenie zgody na przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności jest roszczeniem o charakterze majątkowym, a tym samym podlega ogólnym zasadom o przedawnieniu roszczeń".

5. Na koniec zaś ostatecznie we wpisanej do księgi zasad prawnych uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1981 r., III CZP 12/81 (OSNCP 1982, z. 4, poz. 44; OSPiKA 1983, z. 3, poz. 53) wyrażono tezę, że „roszczenie o wyrażenie zgody na przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, realizowane na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. jest roszczeniem o charakterze majątkowym".

Bez wątpienia należy aprobować taką tezę. Trzeba też dopowiedzieć, że w konsekwencji roszczenie o przeniesienie własności podlega przedawnieniu. Ponadto jest zbywalne.

6. Na zakończenie należy przytoczyć wadliwie zredagowaną, a dotyczącą ważnej kwestii, tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1996 r., II CRN 198/95 (OSNC 1996, z. 7-8, poz. 106). Wyrażono tam pogląd prawny, że „w drodze powództwa z art. 189 k.p.c. nie może dojść do przejścia prawa własności nieruchomości z dotychczasowego właściciela na inną osobę". Oczywiście pozew nigdy nie przenosi własności (ani w przypadku powództwa o ustalenie, ani powództwa o świadczenie, czy o ukształtowanie stosunku prawnego). Bez wątpienia Sąd Najwyższy zamierzał stwierdzić (wynika to z uzasadnienia wyroku), że dla nabycia własności rzeczy objętej zapisem niezbędne jest powództwo o nakazanie złożenia oświadczenia woli, nie wystarczy zaś pozew o ustalenie. Wadliwie jednak wyraził ten pogląd w wyeksponowanej tezie wyroku.

Art. 157.

 

1. Bezskuteczność warunkowego lub terminowego przeniesienia własności nieruchomości

 

1. Ze względu na szczególne społeczno-gospodarcze znaczenie nieruchomości ustawodawca usiłuje nieustannie nadzorować wykonywanie własności. Dotyczy to również obrotu nieruchomościami. W pierwszym rzędzie zwraca intensywnie uwagę wykluczenie możliwości warunkowego lub terminowego przeniesienia własności nieruchomości. Według właściwego przepisu własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem, ani z zastrzeżeniem terminu.

2. Sformułowano takie ograniczenie, stosując się do postulatu przejrzystości stanu prawnego nieruchomości, dla uniknięcia niekorzystnych komplikacji (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 54; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 241). Zwracano uwagę, że „przeniesienie własności pod warunkiem powoduje, że nieruchomość ma równolegle dwóch właścicieli; w wypadku przeniesienia własności pod warunkiem zawieszającym zbywca jest właścicielem pod warunkiem rozwiązującym, a nabywca pod warunkiem zawieszającym; w wypadku przeniesienia własności pod warunkiem rozwiązującym - na odwrót. Podobnie wygląda sytuacja przy przeniesieniu własności na określony czas (termin końcowy) lub od określonego terminu począwszy (termin początkowy). Z faktu, że nieruchomość miałaby dwóch właścicieli wynikałyby pewne konsekwencje prawne. Każdy z tych właścicieli mógłby swym (warunkowym) prawem własności rozporządzać; każdy z nich mógłby wykonywać wszelkie czynności zmierzające do zachowania swego prawa (art. 91 k.c.). Komplikacje stąd wynikające niewątpliwie nie są korzystne z punktu widzenia społeczno-gospodarczego." (zob. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 53-54; por. także J. Wasilkowski, Prawo..., s. 162-163).

3. Ogólna formuła zastrzegająca, że własność nieruchomości „nie może być przeniesiona" pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu dotyczy każdego z dwóch wariantów (modeli) przeniesienia własności, a więc zarówno przeniesienia własności w trybie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (art. 155 k.c.), jak też w trybie umowy przenoszącej własność zawartej dla wykonania uprzedniego zobowiązania (art. 156 k.c.). Należy więc generalnie baczyć, by w którymkolwiek wariancie oświadczenie woli „przeniesienie własności" nie następowało pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

4. Zwróćmy uwagę, że według komentowanej normy prawnej nie może nastąpić pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu „przeniesienie własności" („własność nie może być przeniesiona"). Nie wyraził zaś ustawodawca generalniejszego zakazu zawierania warunkowych (terminowych) umów sprzedaży, zamiany, darowizny (itp.). Przeciwnie, podkreślił dalej (w § 2) możliwość zawierania warunkowych (terminowych) umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości. Niekiedy zaś, szczególnie dla honorowania cudzego prawa pierwokupu, nakazuje wręcz zawieranie umów warunkowych (art. 597 § 1 k.c.).

5. W takim układzie nie wolno podważać obligacyjnej skuteczności zawartej umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.). Spotykamy się tu jedynie z pierwszym przykładem zasygnalizowanego w art. 155 § 1 in fine k.c. wyłączenia skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej (zob. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 66). Wyłączenie skutku rozporządzającego nastąpiło poprzez przyjęcie konstrukcji „bezskuteczności" umowy w zakresie przeniesienia własności (ibidem, s. 67), wyrażonej słowami „własność nie może być przeniesiona".

6. Oczywiście bezskuteczna jest również (w drugim wariancie) warunkowa lub terminowa umowa przenosząca własność, zawarta dla wykonania uprzedniego zobowiązania. Trzeba dodać, że „w umowach czysto rzeczowych przeniesienie własności jest jedynym skutkiem, jaki umowa może wywołać. Bezskuteczność oznacza tu więc, że umowa nie wywoła żadnego skutku. Taki sam jest rezultat sankcji nieważności; umowa nieważna też żadnego skutku nie wywołuje (idzie oczywiście o skutki zamierzone). W odniesieniu do umów rzeczowych bezskuteczność oznacza więc tyle samo co nieważność." (ibidem).

2. Warunkowe lub terminowe zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości

 

1. Skomentowano już powyżej przyczyny niedopuszczalności przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Obecnie wypada zaś stwierdzić, że brak z kolei merytorycznych przeszkód do zawierania warunkowych lub terminowych umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Toteż ustawodawca nie stosuje tu żadnych ograniczeń. Przeciwnie, sygnalizuje możliwość operowania konstrukcją warunku lub terminu przy umowach zobowiązujących (art. 157 § 2 in principio k.c.), dodając jedynie, że w takich przypadkach „do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności" (art. 157 § 2 in fine).

2. Zawarcie warunkowej (terminowej) umowy sprzedaży nieruchomości (zamiany, darowizny itp.) powoduje automatycznie wyłączenie rozporządzającego skutku umowy (art. 157 § 1 w zw. z art. 155 § 1 in fine k.c.). Nie jest tu konieczne dosadne podkreślenie w treści umowy, po zastrzeżeniu warunku lub terminu, zobowiązującego (jedynie zobowiązującego) charakteru umowy. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości jest zawsze umową zobowiązującą, wymagającą późniejszego wykonania poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność.

3. Na marginesie trzeba zauważyć, że zastrzeżenie w umowie sprzedaży (zamiany, darowizny, itp.) umownego prawa odstąpienia od umowy również powoduje wyłączenie rozporządzającego skutku zawartej umowy. Nie ulega bowiem wątpliwości, że skutki wykonania umownego prawa odstąpienia od umowy są identyczne jak skutki ziszczenia się warunku rozwiązującego (zob. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 127-128; zob. także uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, z. 3, poz. 42). Zatem umowa sprzedaży nieruchomości (zamiany, darowizny itp.) zawarta z dodatkowym zastrzeżeniem umownego prawa odstąpienia od umowy jest wyłącznie umową zobowiązującą.

4. Różne mogą być motywy zastrzegania warunku lub terminu. Te istotne podmiotowo (accidentalia negotii) dodatkowe zastrzeżenia umowne zależą od indywidualnych motywów stron. Niekiedy wszakże niezbędne jest zastrzeżenie warunku (zawieszającego) w obrocie nieruchomościami. Dotyczy to przypadków objętych prawem pierwokupu. Wiadomo bowiem, iż rzecz obciążona prawem pierwokupu może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony z tytułu pierwokupu nie wykona swego prawa (art. 597 § 1 k.c.).

5. Rozważana umowa rodzi warunkowe lub terminowe zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Będzie ono wymagać wykonania, gdyby ziścił się warunek zawieszający albo nie ziścił się warunek rozwiązujący. Podobnie będzie w przypadku nadejścia zastrzeżonego terminu początkowego.

3. Wykonanie zobowiązania

 

1. Wiadomo już, że wykonanie umowy zobowiązującej (także zobowiązania wynikającego z innego zdarzenia) następuje poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność (art. 156 k.c.). Jednakże w przypadku warunkowej (lub terminowej) umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości ustawodawca nieco inaczej dodatkowo zastrzegł, że wówczas „do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności" (art. 157 § 2 in fine k.c.).

2. Zacytowany przepis spotyka się ze słuszną krytyką doktryny (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 68-69; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 245 oraz inni). Ze względu na swą wadliwą redakcję językową i niejasny stosunek do normy art. 156 k.c. wywołuje wiele zamętu. Jest zaś zupełnie zbędny (por. J. Wasilkowski, Prawo..., s. 162, przypis 28).

3. Tłumacząc zawiłości ustawodawcy należy na początek stwierdzić, że owo „dodatkowe porozumienie stron", zbędnie tutaj wplecione, to po prostu „umowa przenosząca własność" w rozumieniu art. 156 k.c. Przecież to porozumienie obejmuje „zgodę na przejście własności" i jest zawierane, gdy strony łączy (warunkowa lub terminowa) „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności". Zatem notariusz powinien - bez narażania się na ośmieszenie - sporządzać akt notarialny obejmujący „umowę przeniesienia własności", a nie jakieś „dodatkowe porozumienie" stron. Podobnie sąd orzekający powinien dbać o należytą redakcję sentencji wyroku. Należy więc posługiwać się formułą nakazania pozwanemu złożenia „oświadczenia woli przeniesienia własności" oznaczonej rzeczy, a nie jakiejś tam „zgody".

4. Bez wątpienia zależało tutaj ustawodawcy - jednakże zbędnie - na zaakcentowaniu w całym tym kontekście, że dodatkowe porozumienie stron powinno obejmować „bezwarunkową zgodę" stron na „niezwłoczne przejście własności". Pamiętamy przecież, że zakaz warunkowego lub terminowego przeniesienia własności wyrażono już w § 1 art. 157 k.c.

5. Generalnie więc zobowiązanie płynące z warunkowej (terminowej) umowy sprzedaży nieruchomości (zamiany, darowizny itp.) wykonuje się przez zawarcie umowy przenoszącej własność. Nie można tej własności przenieść pod warunkiem (art. 157 § 1 k.c.). Przeniesienie własności następuje z momentem zawarcia umowy, poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli (zatem „niezwłocznie"). Umowne zastrzeżenie - przy zawieraniu umowy przenoszącej własność - innego terminu (późniejszego) stanowiłoby znowu naruszenie normy art. 157 § 1 k.c.

6. Oczywiście zawarcie umowy przenoszącej własność w wykonaniu warunkowej (terminowej) umowy zobowiązującej do przeniesienia własności następuje, jak zawsze, causa solvendi. Ważność tej umowy zależy więc od istnienia ważnej umowy zobowiązującej. Tutaj wszakże dodatkowo badaniu podlega okoliczność ziszczenia się warunku lub nadejścia terminu.

7. Na zakończenie wypada zasygnalizować, że umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W akcie tym powinna być wskazana umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (art. 158 zd. 2 k.c.).

4. Problem przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie

 

1. Komentując normę art. 157 k.c. nie sposób uciec od zagadnienia dopuszczalności przewłaszczenia na zabezpieczenie, gdy przedmiotem tej czynności jest nieruchomość. Rodzi się bowiem pytanie, czy taka czynność przewłaszczenia nie stanowi naruszenia normy, według której własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Zagrożenie takie należy rozważać pamiętając, że przy dokonywanym przewłaszczeniu zakłada się powrotne przeniesienie własności w razie zaspokojenia wierzytelności.

2. Nie można jednak z góry się uprzedzać mimo nieprzychylnego pierwotnie stanowiska orzecznictwa i rozbieżnych poglądów doktryny. W pierwszym rzędzie trzeba wszakże zauważyć, że według długo niewzruszonego poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 kwietnia 1964 r., II CR 178/64 (OSNCP 1965, z. 6, poz. 96; OSPiKA 1965, z. 11, poz. 229) niedopuszczalne jest przeniesienie na zabezpieczenie własności nieruchomości jako naruszające zawarty w art. 45 § 1 prawa rzeczowego (obecnie art. 157 § 1 k.c.) zakaz przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku i terminu.

3. W literaturze przedmiotu panuje wszakże spór wokół tego zagadnienia (zob. J. Gołaczyński, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Poznań-Kluczbork 1998, s. 200-219). W każdym razie bynajmniej nie przeważa pogląd, że dokonanie przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie stanowi naruszenie normy art. 157 k.c.

4. Równocześnie trzeba odnotować znamienny odwrót współczesnego orzecznictwa. Mianowicie według tezy wyroku Sadu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r., III CKN 246/00 (OSNC 2000, z. 11, poz. 213) „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności tej nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową o przeniesienie własności nieruchomości zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 k.c.)".

5. Podejmując rozważania własne, wypada przyłączyć się do zwolenników tej formy zabezpieczenia wierzytelności. Należy jedynie poszukiwać takiej wersji konstrukcyjnej stosunku łączącego strony, w której nie wystąpiłby wariant warunkowego przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie warunkowa umowa zobowiązująca do przeniesienia własności. Korzystając, z małą korektą, z gotowego wzoru (por. J. Gołaczyński, Przewłaszczenie..., s. 205), można tu przyjąć koncepcję zobowiązująco-rozporządzającej umowy przeniesienia własności (causa cavendi) na rzecz wierzyciela z równoczesnym zawarciem umowy zobowiązującej warunkowo wierzyciela do powrotnego przeniesienia własności, jeżeli zabezpieczona wierzytelność zostanie zaspokojona. Sygnalizowana korekta polega na przyjęciu konstrukcji dwóch rodzajów oświadczenia woli, wyrażonych w jednej czynności prawnej, bez eksponowania dwóch czynności prawnych („dwóch etapów").

6. Objaśniając bliżej trzeba podkreślić, że w pierwszym rzędzie mamy tu do czynienia z bezwarunkowym przeniesieniem własności nieruchomości przez dłużnika (lub osobę trzecią) na rzecz wierzyciela, dokonywanym dla zabezpieczenia wierzytelności. Przeniesienie własności następuje solo consensu, z mocy zobowiązująco-rozporządzającej umowy (art. 155 § 2 k.c.), z chwilą jej zawarcia. Następuje tu rzeczywiste przeniesienie własności, choć przy nietypowej przyczynie prawnej (causa cavendi). Nie można by więc twierdzić, że nieruchomość ma dwóch właścicieli (jak słusznie podkreślają G. Tracz, F. Zoll, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Kraków 1996, s. 159-160). Nie znajdą więc tutaj żadnego argumentu przeciwnicy przewłaszczenia na zabezpieczenie.

7. Z drugiej strony, zakładając wykonanie zobowiązania przez dłużnika, należy zabezpieczyć zbywcy właściwy instrument prawny dla powrotnego nabycia własności przewłaszczonej rzeczy. Spełnia taką funkcję, bez naruszenia normy art. 157 § 1 k.c., zawarcie - w tej samej umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie - zobowiązania do powrotnego przeniesienia własności przez wierzyciela na rzecz zbywcy, jeżeli jego zabezpieczona wierzytelność zostanie zaspokojona. Będziemy tu mieli do czynienia z „warunkowym zobowiązaniem do bezwarunkowego przeniesienia własności" (zob. J. Gołaczyński, Przewłaszczenie..., s. 205).

8. Przy okazji trzeba mocno podkreślić, że w żadnym razie nie uprawnia do uznawania za warunkową umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie (przeniesienie własności na wierzyciela) fakt równoczesnego zastrzeżenia zobowiązania do powrotnego przeniesienia własności pod zawieszającym warunkiem wykonania zobowiązania. Zastrzeżony warunek jest cechą własną zobowiązania do powrotnego przeniesienia własności, a jego reżim prawny i skutki nie udzielają się podstawowemu oświadczeniu woli o przeniesieniu własności na zabezpieczenie wierzytelności (por. G. Tracz, F. Zoll, Przewłaszczenie..., s. 159).

9. Zawarte w umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie warunkowe zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności wymaga wykonania, jeżeli ziścił się zastrzeżony warunek zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności. Jest to niezbędne, bowiem ze względu na normę art. 157 § 1 k.c. wyłączony jest tu rozporządzający skutek zobowiązania (z art. 155 § 1 k.c.). Niezbędne jest więc zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przenoszącej własność. Wypada więc przyznać, że posługiwanie się dla zabezpieczenia wierzytelności instrumentem przewłaszczenia jest żmudne i kosztowne (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 128). Nie stanowi to jednak argumentu jurydycznego przemawiającego przeciwko instytucji przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie.

10. Należy zaś na zakończenie podkreślić, że niemożliwe byłoby dokonanie przewłaszczenia na zabezpieczenie w trybie umowy warunkowej, przenoszącej własność nieruchomości na wierzyciela pod zawieszającym warunkiem niespełnienia świadczenia lub rozwiązującym warunkiem zaspokojenia wierzytelności. W takim bowiem przypadku - w obu wariantach - zachodziłoby niedopuszczalne (art. 157 § 1 k.c.) przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem.

5. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując krótkiego przeglądu orzecznictwa, należy na wstępie aprobować tezę wyrażoną w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 1974 r., III CRN 142/74 (OSNCP 1975, z. 6, poz. 99), według której „złożone przez kupującego w notarialnej umowie kupna nieruchomości pod warunkiem, że Skarb Państwa (obecnie - gmina) nie skorzysta z prawa pierwokupu, oświadczenie o ustanowieniu służebności osobistej mieszkania na rzecz osoby trzeciej, która oświadczenie to w tym akcie przyjęła, poczytuje się za złożone pod warunkiem, że własność nieruchomości przejdzie na kupującego. W razie spełnienia powyższego warunku służebność osobista powstaje z chwilą nabycia przez kupującego własności nieruchomości, zbędne jest przeto składanie ponownego oświadczenia po sporządzeniu przeniesienia własności.".

Przedstawiona teza nie budzi zastrzeżeń. Pamiętamy bowiem, że jedynie przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.). Może natomiast nastąpić warunkowe ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych (art. 245 § 2 k.c.).

2. Bez wątpienia należy również aprobować tezę wyrażoną w wyroku z dnia 7 kwietnia 1975 r., II CR 95/75 (OSPiKA 1977, z. 4, poz. 76), według której „nie jest wyłączone, aby w umowie sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości strony - poza oświadczeniami woli o kupnie i sprzedaży - zamieszczały różnego rodzaju postanowienia regulujące np. kwestię płatności ceny i terminy rat oraz zagadnienia dotyczące terminu przekazania poszczególnych części składowych gruntu".

Istotnie, w takim zakresie nie można mówić o warunku lub terminie w rozumieniu art. 157 k.c. Ustawodawca zakazuje bowiem „przeniesienia własności" pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

3. Nie budzi także zastrzeżenia pogląd prawny wyrażony w niepublikowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 1975 r., III CRN 51/75, że „zawarte w ugodzie sądowej zastrzeżenie terminu powoduje w myśl art. 157 § 2 k.c. to, że do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Ugoda taka wobec niezawarcia we właściwym terminie notarialnego aktu przeniesienia własności może stanowić jedynie podstawę do wymuszenia w drodze sądowej przeniesienia własności nieruchomości i dopiero prawomocne orzeczenie przenoszące własność mogłoby stanowić postawę do dokonania właściwych wpisów w księdze wieczystej.".

4. Budzi natomiast zasadniczy sprzeciw teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1991 r., III CZP 94/91 (Pal. 1992, nr 1-2, s. 83), według której „do czasu złożenia przez zarząd gminy oświadczenia co do wykonania prawa pierwokupu nieruchomości wyłączone jest rozwiązanie przez strony umowy sprzedaży zawartej pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu".

Zawsze bowiem wolno rozwiązać umowę, jeżeli nie została jeszcze całkowicie wykonana (zob. komentarz do art. 155 k.c.). W żadnym razie nie można zabraniać rozwiązania umowy sprzedaży z tej przyczyny, że gminie przysługuje prawo pierwokupu. Nie służy jej przecież roszczenie o nabycie własności, zatem rozwiązanie umowy nie oznacza uniemożliwienia „zadośćuczynienia roszczeniu" (art. 59 k.c.).

5. Na zakończenie trzeba z aprobatą odnotować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r., III CKN 246/00 (OSNC 2000, z. 11, poz. 213), według której „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności tej nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową o przeniesienie własności nieruchomości zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 k.c.)".

Art. 158.

 

1. Cele formy aktu notarialnego

 

1. W ramach szczególnych wymagań obrotu nieruchomościami zastrzeżono też obowiązek dochowania formy aktu notarialnego. Zastrzeżenie takiej formy nastąpiło z wielu doniosłych przyczyn (zob. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 138-140; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 245-246 oraz inni). Bez wątpienia dąży tu ustawodawca do zabezpieczenia interesu społecznego oraz interesu kontrahentów i osób trzecich.

2. Można ocenić, że związany z zastrzeżeniem formy aktu notarialnego „interes społeczny polega przede wszystkim na żywotnym znaczeniu nieruchomości dla państwa, które nie może zrezygnować z kontroli obrotu nieruchomościami z punktu widzenia jego zgodności z założeniami polityki gospodarczej, a także z przyczyn natury fiskalnej. Dobro stron wymaga, aby decyzja o zbyciu lub nabyciu nieruchomości została podjęta po dojrzałym namyśle, a wola w tym przedmiocie była wyrażona w sposób możliwie precyzyjny. Wreszcie osobom trzecim zależy na możności stwierdzenia na podstawie wiarygodnego dokumentu urzędowego, kto jest właścicielem danej nieruchomości; dokumentem takim jest akt notarialny, a jego rola pod tym względem jest jeszcze większa wobec dalekiego od doskonałości stanu ksiąg wieczystych w naszym kraju" (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 246).

3. Bez wątpienia najistotniejszy jest tu wzgląd na ochronę interesu społecznego. Gdy przy okazji można osiągnąć ochronę interesów konsumenta (dbałość o należyte formułowanie treści umowy) oraz osób trzecich (dowód własności, podstawa wpisu do księgi wieczystej), wzmaga się uzasadnienie dla stosowania tej szczególnej formy czynności prawnych.

4. Zmieniają się oczywiście - przyjmowane w polityce i stosowane w ustawodawstwie - preferencje społeczne wobec prawa własności i obrotu nieruchomościami. Współcześnie zapanował już znaczniejszy liberalizm obrotu. Nadal jednak (a nawet w wyższym stopniu) zachodzi potrzeba nadzoru i ewidencjonowania obrotu dla zapanowania nad ładem przestrzennym i wykonywaniem własności zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Bez wątpienia więc ciągle niezbędna będzie notarialna kontrola obrotu nieruchomościami.

2. Czynności prawne objęte wymaganiem formy aktu notarialnego

 

1. Według normy komentowanego przepisu w pierwszym rzędzie wymaga formy aktu notarialnego „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości" (art. 158 zd. 1 k.c.). Chodzi tu zarówno o umowę zobowiązującą, która równocześnie przenosi własność (art. 155 § 1 in principio k.c.), jak też o umowę noszącą wyłącznie charakter zobowiązujący; z wyłączonym z woli stron lub z mocy szczególnej normy prawnej skutkiem rozporządzającym (art. 155 § 1 in fine k.c.).

2. Niewątpliwie ustawodawca ma na względzie wszelkie umowy zobowiązujące bez względu na ich nominalną kwalifikację prawną i rodzaj przyczyny prawnej rozporządzenia (przysporzenia). Zatem chodzi, w najszerszym zakresie, o umowę sprzedaży, zamiany, darowizny lub „inną umowę" zobowiązującą do przeniesienia własności, zawieraną causa obligandi vel acquirendi albo donandi causa czy też w końcu cavendi causa.

3. Z myślą o drugim modelu przeniesienia własności w drodze umowy rozporządzającej postanowił również ustawodawca, że wymóg formy aktu notarialnego „dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione" (art. 158 zd. 2 k.c.); o szczegółach później, w punkcie dotyczącym materialnej i formalnej kauzalności przeniesienia własności nieruchomości.

4. Przechodząc do szczegółów, trzeba na wstępie podkreślić, że nie wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności - w reżimie art. 158 w zw. z art. 73 § 2 k.c. - umowy służące organizacji obrotu nieruchomościami, jeżeli nie mają równocześnie ściślejszego charakteru umów zobowiązujących do przeniesienia własności.

Z tej przyczyny nie wymaga ad solemnitatem formy aktu notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości (zamiany, darowizny itp.). Należy jednak propagować stosowanie takiej formy przy świadomości zastrzeżonych ad eventum skutków prawnych określonych inną normą (normą art. 390 § 2 k.c.). Wiemy bowiem, że zawarcia umowy przyrzeczonej można dochodzić jedynie wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy.

5. Podobnie trzeba stwierdzić, że nie wymaga formy aktu notarialnego umowa zlecenia powierniczego nabycia własności nieruchomości w imieniu własnym zleceniobiorcy, na rachunek dającego zlecenie (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 143; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 247-248; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 139). Zauważmy, że tutaj umowa zlecenia zobowiązuje do nabycia własności nieruchomości. Nie wymaga to zlecenie formy aktu notarialnego. Oczywiście nabywanie nieruchomości przez zleceniobiorcę nastąpi z zachowaniem formy aktu notarialnego. Dalszy obowiązek przeniesienia własności nieruchomości na rzecz dającego zlecenie (nabytej „na jego rachunek") wynika już z ustawy (art. 740 zd. 2 k.c.), ma zatem charakter wtórny. Oczywiście wykonanie tego obowiązku wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

6. Myśląc o czynnościach ograniczających obrót nieruchomościami, trzeba jeszcze wspomnieć o pełnomocnictwie. Niewątpliwie rodzajowe lub szczególne pełnomocnictwo uprawniające do przeniesienia własności nieruchomości w imieniu mocodawcy wymaga formy aktu notarialnego (art. 99 § 2 w zw. z art. 158 k.c.).

7. Należy także poruszyć kwestię odpowiedniej formy dla wymaganej niekiedy „zgody" osoby trzeciej. Może tu chodzić o zgodę (lub „potwierdzenie") na dokonanie czynności rozporządzającej małżonka (art. 36 § 2 zd. 2, art. 37 § 1 k.r.o.), czynności osoby posiadającej ograniczoną zdolność do czynności prawnych (art. 18 § 1 k.c.), czynności rzekomego pełnomocnika (art. 103 § 1 k.c.) itp. Na tym tle trzeba zaakcentować, że jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie (art. 62 § 2 k.c.). Zatem wymagana zgoda osoby trzeciej na zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości powinna być pod rygorem nieważności udzielona w formie aktu notarialnego.

8. Odrębną kwestią jest problem stosownej formy dokonania czynności prawnej zastrzegającej dla oznaczonych osób prawokształtujące uprawnienie do nabycia własności nieruchomości. Chodzi tu mianowicie o umowne zastrzeżenie prawa odkupu lub pierwokupu.

W pierwszym przypadku, przychylając się do zgodnego stanowiska doktryny, trzeba uznać, że zastrzeżenie prawa odkupu nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 141-142; S. Rudnicki (red.), Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 1999, s. 556). Wystarczy zauważyć, że w wyniku takiego zastrzeżenia sprzedawcy przysługuje w oznaczonym terminie możliwość „odkupu" sprzedanej rzeczy, zaś kupujący jest zobowiązany „odsprzedać" nabytą rzecz (art. 593-594 k.c.). Z powodu takiego związania nabywcy (kupującego) można umowę zastrzegającą prawo odkupu kwalifikować jako umowę zobowiązującą do przeniesienia własności i z tej przyczyny wymagać - w reżimie art. 158 zd. 1 k.c. - formy aktu notarialnego dla jej zawarcia. Oczywiście formy aktu notarialnego wymaga również wykonanie prawa odkupu.

9. Należy natomiast mocno zaoponować przeciwko twierdzeniu, że umowne zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Należy zauważyć, że „pogląd taki nie znajduje uzasadnienia w obowiązującym stanie prawnym (...). W myśl zatem obowiązującej w prawie polskim zasady, że bez normy nie ma wymogu formy, zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości może być dokonane w dowolnej formie." (zob. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 142-143).

Nie można tu poddać się sugestii, że „z umowy takiej (zastrzegającej prawo pierwokupu) wynika zobowiązanie właściciela nieruchomości do sprzedania nieruchomości uprawnionemu z prawa pierwokupu (art. 596 k.c.) w razie zawarcia przez niego umowy sprzedaży z osobą trzecią" (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 143). Zauważmy przecież, że „zastrzeżenie prawa pierwokupu nie stwarza nawet warunkowego zobowiązania do przeniesienia własności" (tak słusznie E. Drozd, Przeniesienie..., s. 143). Stwarza tylko pierwszeństwo nabycia własności - realizowane poprzez uprawnienie kształtujące - w razie sprzedaży rzeczy osobie trzeciej (art. 596-597 k.c.).

Równie chybione jest twierdzenie, że „ustanowienie prawa pierwokupu nieruchomości wymaga w każdym wypadku zachowania, pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego, ponieważ jego wykonanie wymaga także takiej formy - art. 597 § 2 k.c." (tak S. Rudnicki, Prawo..., s. 577). Nie można dopuszczać się takiego nadużycia interpretacyjnego i brak stosownej normy szczególnej uważać za lukę prawną, wypełnianą w trybie analogii czy też przy wykorzystaniu innej techniki wykładni.

Nie ma zresztą merytorycznych powodów, dla których należałoby umowną klauzulę zastrzeżenia prawa pierwokupu obarczać wymaganiem formy aktu notarialnego. Taka czynność prawna w najmniejszym stopniu nie stanowi czynności obrotu nieruchomościami. Co najwyżej można ją klasyfikować do grupy czynności przygotowujących obrót.

Oczywiście, nie ulega wątpliwości, że wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 597 § 2 k.c.). Jednakże tym razem ewidentnie chodzi o czynność nabycia własności nieruchomości.

10. Bez wątpienia trzeba zaakceptować pogląd, że uzupełnienie, zmiana, rozwiązanie albo odstąpienie od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 160-161; S. Rudnicki, Prawo..., s. 433-434; podobnie J.St. Piątowski (w:) System..., s. 250-252, za wyjątkiem odstąpienia od umowy). Wymaga również takiej formy uzupełnienie lub zmiana umowy przenoszącej własność. Trzeba zaś przypomnieć, że nie można w ogóle rozwiązać umowy przenoszącej własność, zawartej dla wykonania uprzedniego zobowiązania. Brak także ustawowego uprawnienia do odstąpienia od umowy przenoszącej własność.

Akceptując pogląd o wymaganiu formy aktu notarialnego dla wskazanych tu czynności prawnych, trzeba równolegle stwierdzić, że „hipoteza art. 77 k.c. nie obejmuje formy pisemnej (w tym także formy pisemnej szczególnej, np. aktu notarialnego) zastrzeżonej przez ustawę pod rygorem nieważności. Uzupełnienie i zmiana umowy w jednej z tych form zawartej wymaga tej samej formy, pod tym samym rygorem. Ta sama zasada odnosi się również do rozwiązania umowy za zgodą obu stron oraz do odstąpienia od niej" (zob. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 160; podobnie S. Rudnicki, Prawo..., s. 433-434).

11. Na zakończenie należy zauważyć, że sporna jest w doktrynie kwestia formy wymaganej dla odwołania darowizny nieruchomości. Ostatecznie wypada jednak uznać, że wystarcza tu pisemna (ad probationem) forma oświadczenia woli darczyńcy bez względu na to, jaki pogląd reprezentuje się w kwestii skutków odwołania darowizny (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 145). Należy bowiem honorować uniwersalną normę art. 900 k.c., według której odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie, bez względu na rodzaj przedmiotu darowizny.

Na marginesie dodajmy, że według panującej tendencji orzecznictwa (którą warto skrytykować; zob. komentarz do art. 156 k.c.), odwołanie darowizny powoduje powstanie zobowiązania do powrotnego przeniesienia własności. Wtedy zaś zawarcie umowy przenoszącej własność wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Zatem taki akt (albo orzeczenie sądu) stanowi w praktyce podstawę wpisu do księgi wieczystej.

3. Materialna i formalna kauzalność przeniesienia własności nieruchomości

 

1. Komentowany przepis art. 158 k.c. wymaga formy aktu notarialnego dla „umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości" oraz dla „umowy przenoszącej własność", zawartej w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. W dodatku zaakcentowano mocno (in fine), że „zobowiązanie powinno być w akcie wymienione".

2. Podkreśla się więc trafnie w literaturze, iż umowa przenosząca własność nieruchomości, zawierana dla wykonania uprzedniego zobowiązania, jest „materialnie" i „formalnie" kauzalna (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 111-112; także A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne - zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s. 254). W znaczeniu materialnym ważność umowy przenoszącej własność (dokonywanej causa solvendi) zależy od istnienia zobowiązania. Dodany tu wymóg formalny oznacza zaś konieczność wyraźnego odwołania się w treści aktu notarialnego do zobowiązania stanowiącego materialną przyczynę dokonanego rozporządzenia.

3. Niezwłocznie trzeba też zauważyć, że zastrzeżenie formalnego wymogu, by w akcie notarialnym zostało wskazane podlegające wykonaniu zobowiązanie do przeniesienia własności, zostało dokonane przez ustawodawcę ad solemnitatem. Brak takiego nawiązania spowodowałby nieważność zawartej umowy przeniesienia własności (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 112; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 140; odmiennie, jednakże niesłusznie J.St. Piątowski (w:) System..., s. 239; także J. Wasilkowski, Prawo..., s. 165, przypis 37). Nie stanowi to bynajmniej zbędnego, „udziwnionego" formalizmu prawnego. Jest bowiem zadaniem notariusza zbadanie istnienia zobowiązania do przeniesienia własności, a zatem winien on także ujawniać w akcie swe ustalenia istotne dla zewnętrznej gwarancji prawidłowości obrotu. Swoją drogą formalne odwołanie się do nieistniejącego w rzeczywistości zobowiązania nie sanuje umowy rozporządzającej.

4. Zatem w pierwszym rzędzie należy - powracając do normy art. 156 k.c. - zaakcentować, że ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, bezpodstawnego wzbogacenia lub innego zdarzenia. Na takie właśnie zdarzenia prawne, różne in concreto, należy się powoływać w treści aktu notarialnego.

5. Najczęściej chodzi tu jednak o rozporządzenie podejmowane dla wykonania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Wówczas obie umowy wymagają - we właściwej kolejności - sporządzenia aktu notarialnego. Może się to wydawać mitręgą, należy jednak stosować się do tego uzasadnionego wymagania ustawodawcy. Zamierzona dbałość ustawodawcy o porządek i przejrzystość stosunków własnościowych wymaga, by stosowną kontrolą (notarialną) objąć każdą czynność obrotu nieruchomościami, umowę zobowiązującą i umowę rozporządzającą. Dodajmy, że przecież wyłączenie rozporządzającego skutku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności następuje z woli stron lub szczególnego (uzasadnionego) przepisu ustawy (art. 155 § 1 in fine k.c.). Na marginesie trzeba zauważyć, że koszty opłaty notarialnej rozkładają się po połowie na czynność sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę zobowiązującą oraz później umowę przenoszącą własność (zob. § 7 pkt 1 i pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 kwietnia 1991 r. w sprawie taksy notarialnej, Dz.U. Nr 33, poz. 146 ze zm.).

6. Sporządzając umowę przenoszącą własność bada notariusz istnienie zobowiązania. Bada więc, przykładowo, ważność umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. W przypadku warunkowej lub terminowej umowy zobowiązującej ustala ziszczenie się (lub nieziszczenie) warunku albo nadejście terminu. Po stwierdzeniu istnienia zobowiązania sporządza notariusz „umowę przenoszącą własność" zamieszczając w niej oświadczenia stron o przeniesieniu własności, a jeszcze wcześniej następuje wskazanie wykonywanego zobowiązania.

4. Charakter i treść aktu notarialnego

 

1. Przez zastrzeżenie wymogu formy aktu notarialnego ustawodawca powierza notariuszowi sporządzenie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowy przenoszącej własność. Generalnie bowiem notariusz jest powołany do dokonywania czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną (art. 1 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, Dz.U. Nr 22, poz. 91 ze zm. - cyt. dalej jako: pr.not.). Spełnia on rolę osoby zaufania publicznego (art. 2 § 1 pr.not.).

Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne (art. 80 § 2 pr.not.). Ponadto notariusz jest zobowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (art. 80 § 3 pr.not.).

Trzeba jeszcze dodać, że notariusz odmawia dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.

2. W takich okolicznościach czynności notarialne, dokonane przez notariusza zgodnie z prawem, mają charakter dokumentu urzędowego (art. 2 § 2 pr.not.). Zatem sporządzony akt notarialny obejmujący umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości albo umowę przenoszącą własność posiada moc dokumentu urzędowego. Trzeba oczywiście pamiętać, że oryginały aktów notarialnych nie mogą być wydawane poza miejsce ich przechowywania (art. 95 pr.not.), jednakże wiadomo równocześnie, że wypis aktu notarialnego ma moc prawną oryginału (art. 109 pr.not.). Zatem w stosunkach zewnętrznych charakter dokumentów urzędowych mają wydawane stronom wypisy aktu notarialnego.

3. Akt notarialny korzysta więc jako dokument urzędowy z domniemania prawdziwości (autentyczności) oraz domniemania zgodności z prawdą tego, „co zostało w nim urzędowo zaświadczone" (art. 244 § 1 k.p.c.). Stanowi więc dowód nabycia własności nieruchomości albo powstania zobowiązania do przeniesienia własności. O tym bowiem „zaświadcza"; ściśle biorąc, zawiera oświadczenia woli stron o przeniesieniu własności lub zobowiązaniu się do przeniesienia własności.

W trybie określonym właściwą normą procesową możliwe jest podważenie autentyczności dokumentu urzędowego lub prawdziwości zawartego w nim „zaświadczenia" (zob. art. 252 k.p.c.).

Podejmując zaś inny wątek, trzeba zauważyć, że dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między stronami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sąd uzna to za konieczne (art. 247 k.p.c.).

4. W prawie o notariacie określono szczegółowo treść aktu notarialnego jako dokumentu sporządzanego przez notariusza (w art. 92). Jego struktura jest niezmiernie rozbudowana. Można tu wszakże pominąć szczegóły, odsyłając do literatury przedmiotu (por. zwłaszcza E. Drozd, Forma aktu notarialnego (w:) Księga pamiątkowa. I Kongres Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań 1993, s. 7 i n.). Dla skomentowania normy art. 158 k.c. wystarczy nawiązać do tych postanowień Prawa o notariacie, które dotyczą składanych oświadczeń woli. Należy więc dostrzec, że według wymagań ustawodawcy notariusz powinien ująć w akcie notarialnym oświadczenia stron (art. 92 § 1 pkt 5 pr.not.). Odrębnie podkreślono, że jeżeli akt notarialny dotyczy czynności prawnej, akt ten powinien zawierać treści istotne tylko dla tej czynności (art. 92 § 3 pr.not.).

5. Zatem prawo notarialne operuje tu ogólnym pojęciem oświadczeń stron. Bez wątpienia w pierwszym rzędzie chodzi tutaj o właściwe oświadczenia woli, stosowne do rodzaju dokonywanej czynności prawnej. Ponadto zaś akt notarialny może zawierać jeszcze szereg różnorodnych „oświadczeń wiedzy" (potwierdzenie zapłaty, oświadczenie o wydaniu nieruchomości itp.), czy też stosownych „wniosków" (chociażby wniosek o wpis do księgi wieczystej nabytego prawa).

6. Powracając na grunt czynności obrotu nieruchomościami, wypada przyjrzeć się szczegółowiej treści składanych oświadczeń woli. Rozpocząć można od modelu umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Tutaj bezspornie wolą stron jest przeniesienie własności. Uzgodnienia wymaga causa czynności prawnej, wespół z ustaleniem rodzaju dokonywanej czynności. Strony winny więc ustalić, czy zawierają umowę sprzedaży, zamiany, darowizny (czy też inną umowę zobowiązującą).

7. Bez wątpienia powinny strony ustalić przedmiotowo istotne (essentialia negotii) postanowienia umowy. Sięgając jednak do kolejnej, spornej kwestii trzeba uznać, że wymaganą formą aktu notarialnego objęte są również wszelkie dalsze, różnorodne, a uzgodnione postanowienia umowy (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 162 i wcześniejsze jego rozważania; odmiennie S. Rudnicki, Komentarz..., s. 143, opowiadający się za koniecznością objęcia formą aktu notarialnego tylko elementów przedmiotowo istotnych umowy).

8. Nie jest konieczne, by sporządzając umowę notariusz akcentował mocno, że strony „zobowiązują się" do przeniesienia własności oraz „przenoszą własność" (w warunkach umowy o podwójnym skutku). Wystarczy, że sprzedawca - w przykładzie sprzedaży - oświadcza, że oznaczoną nieruchomość sprzedaje, a kupujący oświadcza, że kupuje. Podobnie - w przypadku darowizny - wystarczy, że darczyńca oświadczy wolę „podarowania" nieruchomości, a obdarowany przyjmie darowiznę; dalsze przykłady pomińmy. Wystarczy taka prosta formuła oświadczenia woli, gdy uświadamiamy sobie, że już nawet według powszechnego odczucia społecznego umowa sprzedaży (zamiany, darowizny itp.) przenosi własność; o szczegółach w komentarzu do art. 155 k.c.

9. Z założenia odmienna jest konstrukcja umowy, gdy z woli stron lub przepisu prawa wyłączony jest rozporządzający skutek umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.). Praktycznie jednak problem sprowadza się do uzupełnienia treści umowy o dodatkową klauzulę zastrzegającą warunek lub termin (art. 157 § 2 in principio w związku z art. 155 § 1 in fine k.c.). Wystarczy więc proste sformułowanie oświadczenia, w którym zbywca „sprzedaje nieruchomość (daruje, zamienia itp.) pod warunkiem" albo „w oznaczonym terminie". Rozumiemy zaś wtedy (art. 157 § 2 in fine), że wolą stron jest zawarcie (pod tytułem sprzedaży, zamiany, darowizny) warunkowej (terminowej) umowy zobowiązującej do przeniesienia własności.

10. W zasadniczym założeniu zupełnie prosta jest treść umowy przenoszącej własność, zawieranej dla wykonania uprzedniego zobowiązania. Tutaj zbywca oświadcza, że przenosi własność, zaś nabywca wyraża wolę nabycia własności nieruchomości. W treści aktu ujawnia się zobowiązanie stanowiące podstawę zawarcia umowy przenoszącej własność.

Jednakże ten prosty model funkcjonuje tylko w przypadku umów przenoszących własność nieruchomości zawieranych dla wykonania uprzedniej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Wówczas wszelkie istotne postanowienia „transakcji" (przedmiotowo i podmiotowo istotne) są określone w treści umowy zobowiązującej i według niej wykonywane są świadczenia stron. Jednym z uzgodnionych świadczeń jest przeniesienie własności. Jego wykonanie następuje poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność.

Jeżeli natomiast źródłem zobowiązania było inne zdarzenie prawne, częstokroć zachodzi potrzeba skonkretyzowania „warunków" przeniesienia własności. Jest to rolą stron stawających do aktu notarialnego. Notariusz nie może zaś odmówić sporządzenia aktu i przy braku sporu między stronami odsyłać je na drogę sądową. Kontroluje tylko spełnienie przesłanek istnienia zobowiązania, zaś określenie warunków przeniesienia własności pozostawia stronom.

11. Przy okazji należy mocno podkreślić, że chociaż akt notarialny jest czynnością urzędową notariusza („czynnością notarialną"), to w istocie jednak zawiera on oświadczenia woli stron. Konstytutywne skutki materialnoprawne powstają z czynności prawnej stron, której nadano formę aktu notarialnego.

Nie można zatem żądać „unieważnienia aktu notarialnego". Określone sankcje dotyczą czynności prawnej stron, zawartej w akcie notarialnym. Może być ona nieważna bezwzględnie lub względnie (unieważniona przez uchylenie się od skutków oświadczenia woli w przypadku błędu lub groźby). Może być również dotknięta bezskutecznością zawieszoną lub bezskutecznością względną (por. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo..., s. 300-308).

Nawiasem mówiąc, sąd nigdy nie może orzec unieważnienia umowy. Może jedynie ustalić nieważność wskazanej umowy, gdy zachodzą merytoryczne przesłanki takiego orzeczenia, a z pozwem występuje osoba mająca interes prawny ustalenia (art. 189 k.p.c.). Zatem w ujęciu merytorycznym zachodzi potrzeba stwierdzenia, że „zaskarżona umowa" jest nieważna bezwzględnie bądź też, że powód uchylił się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem groźby (w przypadku nieważności względnej), bądź wreszcie stwierdzenia, że określona osoba trzecia odmówiła wyrażenia zgody lub potwierdzenia czynności prawnych (w przypadku bezskuteczności zawieszonej).

5. Formy równorzędne (orzeczenia, ugody)

 

1. Nie ulega wątpliwości, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c.). Dotyczy to również oświadczenia woli pozwanego zobowiązanego do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. W ten sposób orzeczenie sądu, zastępując oświadczenia woli pozwanego, zwalnia od egzekwowania jego oświadczenia w formie aktu notarialnego (por. także art. 1047 k.p.c.).

2. Natomiast powód winien ze swej strony złożyć w wymaganej formie aktu notarialnego własne oświadczenie woli, chociaż prowadził proces sądowy i osądzoną sprawę wygrał. Należy bowiem przypomnieć (zob. komentarz do art. 156 k.c.), że „prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje tylko to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli więc to oświadczenie ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta między stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy." (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66, OSNCP 1968, z. 12, poz. 199).

Dodajmy, że według dalszego wywodu Sądu Najwyższego „nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniami powoda; w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę". Można jednak zakwestionować trafność takiego poglądu.

3. Należy jeszcze podkreślić, ze pozytywne orzeczenie sądu powinno określać - w treści nakazanego oświadczenia woli - wszelkie postanowienia umowy przenoszącej własność, wymagane według treści zobowiązania stanowiącego podstawę jej zawarcia. Dotyczy to zobowiązań płynących z innych zdarzeń niż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności. W jej bowiem przypadku chodzi o „czyste" nakazanie złożenia oświadczenia woli przeniesienia własności. Wszelkie zaś istotne postanowienia (przedmiotowo i podmiotowo istotne) zostały już określone w zobowiązującej umowie sprzedaży (zamiany, darowizny itp.) i według jej treści wykonywane są świadczenia stron, z tym jedynie odstępstwem, że przeniesienie własności następuje w trybie dodatkowej umowy rozporządzającej.

Dodajmy, że orzeczenie sądu powinno nawiązywać (w sentencji) do istniejącego zobowiązania; z uwzględnieniem normy art. 158in fine w zw. z art. 64 k.c.

4. Z aprobatą dla powszechnego poglądu doktryny należy też zauważyć, że „w zastępstwie" formy aktu notarialnego wystarczy dokonanie czynności prawnej przeniesienia własności nieruchomości poprzez zawarcie ugody sądowej w postępowaniu przed sądem powszechnym lub przed sądem polubownym (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 148; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 247; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 147). Wiadomo przecież, że na równi z wyrokiem sądu (sądu powszechnego) tytuł egzekucyjny stanowi ugoda zawarta przed sądem (art. 777 § 1 pkt 1 in fine k.p.c.) lub ugoda zawarta przed sądem polubownym (art. 777 § 1 pkt 2 in fine k.p.c.). Skoro zaś orzeczenie sądu nakazujące złożenie oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c.), to identyczna powinna być moc ugody traktowanej w postępowaniu egzekucyjnym jako równoważny tytuł egzekucyjny.

5. Dla jasności trzeba zauważyć, że ugoda sądowa zawiera procesowe oświadczenia woli „ugodzenia sprawy" przez obie strony (pozwanego i powoda). Zatem w sprawie o zawarcie umowy przenoszącej własność zastępuje umowę, z oświadczeniami woli obu stron. Tutaj strony czyniąc sobie ustępstwa składają według ugodzonych warunków swe oświadczenia o przeniesieniu (zbywca) i nabyciu własności (nabywca) nieruchomości. Według wyrażonego w ugodzie wniosku procesowego następuje umorzenie postępowania sądowego, natomiast w sensie materialnoprawnym zawarta ugoda przenosi własność nieruchomości, stanowiąc wykonanie istniejącego zobowiązania.

6. Na zakończenie trzeba jednak wspomnieć o ugodzie zawieranej w toku postępowania rozgraniczeniowego w trybie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086). Otóż w toku tego postępowania w razie sporu co do przebiegu linii granicznych geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej (art. 31 ust. 4 pr.geod.); w szczegółach dotyczących rozgraniczenia zob. komentarz do art. 153 k.c.

6. Znaczenie wpisu do księgi wieczystej

 

1. Wykraczając poza tematykę komentowanego przepisu warto jednak podjąć (krótko) kwestię wpisu do księgi wieczystej przeniesienia własności nieruchomości. Na początek wypada zauważyć, że wpis prawa własności do księgi wieczystej jest obowiązkowy. Podkreślono bowiem w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.), że właściciel nieruchomości jest zobowiązany do ujawnienia prawa w istniejącej księdze wieczystej. Jeżeli nowy właściciel nie złożył wniosku o ujawnienie swego prawa albo istnieje przeszkoda do ujawnienia prawa, sąd prowadzący księgę wieczystą przynagli opieszałego właściciela za pomocą grzywien do ujawnienia prawa (art. 35 ust. 1 u.k.w.).

2. W związku z czynnościami obrotu trzeba zresztą zauważyć, że akt notarialny, którego treścią jest ustanowienie, zmiana lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej, powinien zawierać wniosek o dokonanie wpisu (art. 39 u.k.w.). Notariusz przesyła zaś wypis aktu notarialnego do sądu wieczystoksięgowego (art. 40 u.k.w.). Trzeba dodać, że również sądy i organy administracji państwowej zawiadamiają sąd wieczystoksięgowy o każdej zmianie właściciela nieruchomości. Do zawiadomień dołącza się odpisy prawomocnych orzeczeń, decyzji i ugód, ze stwierdzeniem ich prawomocności, ostateczności lub wykonalności (art. 36 ust. 1 u.k.w.).

3. Jednakże wpis prawa własności do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny. Przeniesienie własności następuje solo consensu z mocy czynności prawnej, umowy zobowiązująco-rozporządzającej, czy umowy przenoszącej własność zawartej dla wykonania uprzedniego zobowiązania. Wprawdzie obowiązkowy, jednakże zaledwie deklaratoryjny wpis do księgi wieczystej ujawnia tylko skutki dokonanej czynności prawnej.

4. Wyjątkowo zaś spotykamy się - w obszarze przeniesienia własności - z wymaganiem konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej. Ściśle biorąc, można tu przytoczyć jeden tylko przykład ze współczesnego ustawodawstwa. Można mianowicie posłużyć się przykładem odrębnej własności budynków, przysługującej wieczystemu użytkownikowi. Wiadomo bowiem, że odrębna własność budynków jest tu związana z użytkowaniem wieczystym gruntu (art. 235 § 2 k.c.), zaś przeniesienie prawa użytkowania wieczystego wymaga (konstytutywnie) wpisu do księgi wieczystej (art. 19 ust. 1 zd. 2 u.g.n.).

5. W takim też kontekście wymaga wpisu do księgi wieczystej czynność przeniesienia odrębnej własności lokalu, jeżeli jest związana z udziałem we współużytkowaniu wieczystym gruntu. Gdy zaś właścicielowi lokalu przysługuje udział we współwłasności gruntu, brakuje podstawy prawnej dla formułowania wymogu konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej przeniesienia odrębnej własności lokalu.

6. W innym zaś kontekście pojawia się nam konstytutywny wymóg wpisu do księgi wieczystej stawiany na wstępie, przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu. Wiadomo bowiem, że do „powstania" odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 in fine u.w.l.). Chodzi tu jednak o pierwotne ukształtowanie przedmiotu własności, a nie dalszy obrót. Oczywiście notariusz, sporządzając umowę przeniesienia własności lokalu, winien w treści aktu zawrzeć wniosek o dokonywanie wpisu nabywcy w księdze wieczystej (art. 39 u.k.w.), a wypis aktu notarialnego przesłać do sądu wieczystoksięgowego (art. 40 u.k.w.).

7. Skutki niezachowania formy aktu notarialnego

 

1. Komentowany przepis art. 158 k.c. zastrzega dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowy przenoszącej własność nieruchomości wymóg formy aktu notarialnego. Nie określa jednak - bo nie było to konieczne - skutków niezachowania tej formy. Bez wątpienia bowiem chodzi tutaj o zastrzeżenie formy szczególnej ad solemnitatem. Pamiętamy przecież z księgi pierwszej Kodeksu cywilnego, że jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną niż pisemna (zwykła) formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.).

2. Z powodu swej nieważności zawarta umowa „zobowiązująca do przeniesienia własności" nie rodzi zamierzonego przez strony skutku prawnego. Nie powoduje więc powstania zobowiązania, a w wariancie umowy zobowiązująco-rozporządzającej (w wariancie podstawowym) nie prowadzi do zamierzonego przeniesienia własności.

Nie osiągają również strony zamierzonego skutku prawnego, gdy bez zachowania wymaganej formy aktu notarialnego zawierają „umowę przenoszącą własność" dla wykonania uprzedniego zobowiązania. Nabywca nie uzyskuje tu prawa własności.

Najczęściej wszakże „nieformalny obrót" dotyczy klasycznej umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, zawieranej z równoczesnym zamiarem przeniesienia własności (art. 155 § 1 in principio k.c.). Oczywiście wobec niezachowania wymaganej formy aktu notarialnego nie osiągają strony zamierzonego skutku rozporządzającego.

3. Tutaj na początek koncentrujemy się, ze względu na komentowaną tematykę, na zagadnieniu „przeniesienia własności". Jednakże w praktyce, dla pełnej oceny całego stosunku prawnego nawiązywanego (nieskutecznie) między stronami, warto szerzej spojrzeć na problematykę wszelkich skutków nieważności zawartej umowy.

Zatem przykładowo trzeba zauważyć, że wobec nieważności umowy sprzedaży żadna ze stron nie jest zobowiązana do spełnienia swego świadczenia; w tym kupujący nie jest zobowiązany do zapłaty ceny, a sprzedawca nie przeniósł własności nieruchomości. Zapłata ceny byłaby tu spełnieniem świadczenia nienależnego (art. 410 § 2 k.c.). Kupujący może zaś żądać zwrotu swego świadczenia, choćby nawet, dokonując zapłaty, wiedział, że nie jest zobowiązany do świadczenia (art. 411 pkt 1 in fine k.c.).

Podobnie całościowo należy oceniać stosunki stron w razie darowizny, zamiany, czy innej umowy; mowa oczywiście o umowach nieformalnych.

4. W szczególności istotnym problemem jest świadczenie zbywcy (sprzedawcy, darczyńcy itp.) polegające na wydaniu nieruchomości. Również ono jest świadczeniem nienależnym, a zawarta umowa z powodu swej nieważności nie uzasadnia koncepcji „uprawnionego" posiadania samoistnego (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 171). Wolno więc żądać zwrotu wydanej nieruchomości (art. 222 § 1 k.c.). I nie uchodzi współcześnie sięgać do konstrukcji nadużycia prawa dla ochrony posiadaczy nieruchomości będących „nieformalnymi nabywcami" (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 162-172), zwłaszcza wobec szerokiego uwłaszczenia posiadaczy w trybie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.).

5. Wolno podważać skuteczność prawną „nieformalnego tytułu" nabycia posiadania samoistnego (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 171). Byłoby przecież nieporozumieniem, żeby w razie zgłoszenia roszczenia windykacyjnego nieformalny nabywca mógł się skutecznie bronić przewrotnym zarzutem, że służy mu skuteczne względem zbywcy uprawnienie do posiadania nieruchomości (ibidem, s. 169-170). Trzeba jednak oceniać, że nieformalny nabywca jest posiadaczem samoistnym wydanej mu nieruchomości. Pamiętamy bowiem - przy istniejącym stanie faktycznego władania rzeczą (corpus) - że o posiadaniu i jego rodzaju rozstrzyga wewnętrzna wola (animus) posiadania, związana z jego władztwem. O posiadaniu samoistnym przesądza animus rem sibi habendi cum animo domini, albowiem posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel (art. 336in principio k.c.). Spełnia te kryteria nieformalny nabywca, władający nieruchomością „jak właściciel", chociaż jest ono pozbawione tytułu prawnego.

6. Dodajmy, że nieformalny nabywca nieruchomości jest posiadaczem samoistnym w złej wierze; nabywa posiadanie w złej wierze i pozostaje posiadaczem w złej wierze. Należy bowiem już w tym miejscu opowiedzieć się za rygorystycznym pojmowaniem dobrej wiary przyjmując, że w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności; o szczegółach definicyjnych później (chociażby przy okazji komentarza do art. 172 k.c.). W takim zaś kontekście trudno usprawiedliwiać nieformalnego nabywcę. Żadne okoliczności nie tłumaczą zaniedbań formalnych, a w końcu ignorantia iuris nocet (tutaj - gruba ignorancja - o ile istnieje).

7. Niemniej jednak nieformalny nabywca korzysta w okresie swego posiadania i w jego wyniku z określonych prawem skutków jurydycznych. Tu należy wskazać ekspektatywę, a później realne nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie (art. 172 k.c.), roszczenie o nabycie własności działki gruntu zajętej przez jego budowlę (art. 231 § 1 k.c.), roszczenie o ustanowienie osobistej służebności drogi koniecznej (art. 146 w zw. z art. 145 k.c.) i temu podobne sytuacje prawne.

8. Natomiast zgłoszone przez nieformalnego zbywcę roszczenie windykacyjne rodzi konieczność wzajemnego rozliczenia pomiędzy posiadaczem a właścicielem nieruchomości według zasad art. 224-226 k.c.; o szczegółach we właściwym miejscu.

8. Przegląd orzecznictwa

 

1. Na początek można przypomnieć, bez szerszego komentarza, że w ocenie Sądu Najwyższego „prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda; w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę." (teza II uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66, OSNCP 1968, z. 12, poz. 1999).

2. Patrząc dalej, należy zwrócić uwagę, że według tezy niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 1967 r. (III CR 93/67) „nieformalna umowa kupna jest prawnie bezskuteczna, nie może być też uważana za ważną umowę przedwstępną, na zasadzie której można by się domagać przeniesienia własności nieruchomości".

3. Równocześnie trzeba zwrócić uwagę, że według tezy kolejnego wyroku Sądu Najwyższego (niepublikowanego) z dnia 14 marca 1973 r. (III CRN 33/73) „umowa o przeniesienie własności nieruchomości, nie zawarta w formie aktu notarialnego, jest nieważna (art. 158 k.c. w zw. z art. 72 § 2 k.c.) i tym samym nieważne są dodatkowe do niej zastrzeżenia umowne (np. o zadatek, odstępne i prawo odstąpienia). Nieważność czynności prawnej uzasadnia zwrot nienależnych świadczeń stosownie do zasad art. 410 k.c.). Tak zawarta między stronami umowa może być prawnie skuteczna tylko jako umowa przedwstępna, jeżeli w świetle jej postanowień czyniła by zadość wymogom art. 389 k.c., a brak formy notarialnej wyłączałby jedynie możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Przy ważności umowy przedwstępnej ważne byłyby także dodatkowe zastrzeżenia umowne, o ile zostały przez strony poczynione.".

Komentując problem należy oponować przeciwko konwersji nieważnej umowy przeniesienia własności (sprzedaży, zamiany, darowizny itp.) na ważną umowę przedwstępną. Wbrew pozorom zawsze dalece odmienny jest tu zamiar stron, różni się bowiem zasadniczo model konstrukcyjny umowy przedwstępnej i umowy zobowiązująco-rozporządzającej.

4. Ze wszech miar należy aprobować stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w niepublikowanym postanowieniu z dnia 8 maja 1975 r. (III CRN 51/75), według którego „ugoda sądowa zastępuje formę przewidzianą dla danej czynności prawnej, a więc z punktu widzenia formalnego może przenieść własność nieruchomości. Jednakże z punktu widzenia materialnoprawnego, aby ugoda sądowa mogła przenieść własność nieruchomości, musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy rozporządzającej i jako umowa kauzalna wymieniać także przyczynę przeniesienia własności.".

5. Stosownie do wielokrotnych wcześniejszych spostrzeżeń wypada aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1975 r., III CZP 55/75 (OSNCP 1976, z. 4, poz. 75), według której „umowa zlecenia nie wymaga do jej zawarcia formy aktu notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia tej własności na zleceniodawcę".

6. Bez wątpienia trzeba aprobować tezę niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 1983 r. (III CRN 166/83), według której „umowa o rozwiązanie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta również w formie aktu notarialnego (art. 73 § 2 w zw. z art. 158 i 77 k.c.)".

7. Wymaga aprobaty teza uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 (OSNCP 1992, z. 4, poz. 48). Według zawartej tam zasady prawnej „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze".

Należy też całkowicie aprobować argumenty przedstawione w uzasadnieniu powołanej uchwały.

8. Zdecydowanej polemiki wymaga teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 1995 r., III CZP 17/95 (OSNCP 1995, z. 6, poz. 91), według której „przy podziale przedsiębiorstwa państwowego przeniesienie własności budynków i użytkowania wieczystego gruntów na rzecz nowo powstałych przedsiębiorstw następuje w formie aktu notarialnego".

Identyczna krytyka należy się uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1995 r., III CZP 33/95 (OSNCP 1995, z. 7-8, poz. 107) wyrażającej także tezę, że „przeniesienie własności nieruchomości na rzecz przedsiębiorstwa państwowego, utworzonego w wyniku podziału innego przedsiębiorstwa państwowego, wymaga formy aktu notarialnego".

Zakradło się tu jednak nieporozumienie. Sąd Najwyższy zakłada bowiem - wbrew ustawie z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 18, poz. 80 ze zm.) i przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 listopada 1981 r. w sprawie wykonania ustawy o przedsiębiorstwach państwowych (Dz.U. Nr 31, poz. 170 ze zm.) - że majątek nieruchomy dzielonego przedsiębiorstwa podlega „przeniesieniu" w trybie sukcesji singularnej, zatem w trybie umowy wymagającej formy aktu notarialnego. W istocie zaś mamy tu do czynienia z sukcesją uniwersalną, następującą w wyniku zarządzenia organu założycielskiego o podziale przedsiębiorstwa (w szczegółach zob. K. Górnicz, Nabycie własności nieruchomości i użytkowania wieczystego gruntów w przypadku podziału przedsiębiorstwa państwowego, Rej. 1999, nr 2, s. 199-218).

9. W zupełności trzeba aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 1996 r., III CZP 187/95 (OSNCP 1996, z. 4, poz. 55), według której „artykuł 488 § 1 k.c. nie ma zastosowania do zwrotu świadczeń spełnionych w wykonaniu nieważnej umowy przeniesienia własności nieruchomości".

Rozwijając problem należy stwierdzić, że jak chodzi o zwrot świadczeń spełnionych w wykonaniu umowy nieważnej (tutaj nieważnej z powodu niezachowania formy aktu notarialnego), nie obowiązuje zasada równoczesności świadczeń (art. 48 § 1 k.c.). Zatem żadna ze stron nie może powstrzymać się ze zwrotem świadczenia w trybie art. 488 § 2 k.c. Znajduje natomiast zastosowanie prawo zatrzymania według zasad art. 496 k.c. (w zw. z art. 497 k.c.), wszak jeżeli na skutek nieważności umowy strony mają dokonać zwrotu świadczeń wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie zaofiaruje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia o zwrot (zob. uzasadnienie powołanej uchwały).

Art. 159.

 

1. Komentowany przepis wiąże się z problematyką wnoszenia do majątku rolniczej spółdzielni produkcyjnej „wkładów gruntowych" przez członków spółdzielni. W związku z tym zauważmy niezwłocznie, że według ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm. - cyt. dalej jako: pr.spółdz.) statut spółdzielni może przewidywać, że członek posiadający grunty jest obowiązany wnieść je w całości lub w części jako wkład do spółdzielni (art. 141 § 1 pr.spółdz.). Obowiązuje przy tym zasada, że jeżeli statut lub umowa z członkiem inaczej nie postanawia, spółdzielnia nabywa „prawo użytkowania" wkładu gruntowego (art. 145 § 1 pr.spółdz.).

2. Wśród możliwych form prawnych wniesienia wkładu występuje więc przeniesienie gruntu na współwłasność członków spółdzielni. Według przepisu art. 159 k.c. mowa o gruntach, które „mają stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli". W takim zaś przypadku nie obowiązuje zastrzeżone w art. 158 k.c. wymaganie formy aktu notarialnego, zwykle funkcjonujące w każdym przypadku przeniesienia własności nieruchomości.

3. Dla jasności trzeba podkreślić, że wniesienie przez członka spółdzielni jego wkładu gruntowego „na własność spółdzielni" wymaga formy aktu notarialnego. Równolegle trzeba zauważyć, że wniesienie wkładu gruntowego „do użytkowania spółdzielni" wymaga notarialnego oświadczenia członka spółdzielni obciążającego swoje prawo własności (art. 245 § 2 zd. 2 zw. z art. 245 § 1 i art. 158 k.c.). Paradoksalnie więc jedynie wniesienie wkładu na współwłasność członków spółdzielni jest zwolnione od ciężaru formy aktu notarialnego. Praktycznie jednak rzadkością jest taka forma wniesienia wkładu gruntowego do spółdzielni.

Art. 166.

 

1. Zasadniczo każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Zatem zastrzeżenie prawa pierwokupu przysługującego pozostałym współwłaścicielom w razie sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej stanowi ograniczenie swobody rozporządzania. Takie ograniczenie jest uzasadnione potrzebą ochrony funkcjonujących gospodarstw rolnych.

2. Prawo pierwokupu przysługuje współwłaścicielom, gdy „prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie". Nie można powątpiewać, że chodzi tu jedynie o przypadek „wspólnego prowadzenia gospodarstwa na gruncie stanowiącym przedmiot współwłasności" (odmiennie Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 30 czerwca 1992 r., III CZP 75/92, OSNCP 1993, z. 1-2, poz. 12). Nie bez powodu przecież ustawodawca w liczbie mnogiej „współwłaścicielom" stawia warunek prowadzenia gospodarstwa rolnego (a nie „gospodarstw") oraz tymże współwłaścicielom przyznaje prawo pierwokupu. Jednakże jest obojętne, czy w toku prowadzenia wspólnego gospodarstwa sprawują zarząd według modelu ustawowego (art. 199-204 k.c.), czy też powierzyli zarząd jednemu ze współwłaścicieli lub osobie trzeciej.

3. Nie można tu zaś uwzględniać przypadków „indywidualnego prowadzenia odrębnych gospodarstw rolnych", zorganizowanych na wydzielonych w trybie podziału quoad usum częściach wspólnego gruntu (jak proponuje Sąd Najwyższy w powołanej uchwale). Nie da się to pogodzić z przyznaniem wspólnego niepodzielnego prawa pierwokupu wszystkim współwłaścicielom (art. 166 w zw. z art. 602 § 1 k.c.), skoro nie prowadzą oni wspólnego gospodarstwa rolnego. Nie wolno zaś podzielić prawa pierwokupu na wzór dokonanego podziału gruntu.

4. Trzeba zatem przyznać, że ustawowe zastrzeżenie prawa pierwokupu, przyznanego współwłaścicielom, jest ograniczone do przypadków prowadzenia wspólnego gospodarstwa rolnego. Ponadto zaś komentowany przepis art. 166 § 1 k.c. we wskazanych w nim sytuacjach wyłącza prawo pierwokupu, chociażby współwłaściciele prowadzili wspólne gospodarstwo rolne. W pierwszym rzędzie prawo pierwokupu nie przysługuje, gdy zbywca „prowadzący gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział wraz z tym gospodarstwem".

Niezwłocznie trzeba podkreślić, że wskazane wyłączenie zachodzi w przypadku, gdy współwłaściciel zbywa gospodarstwo rolne, obejmując rozporządzeniem własne nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa, wraz z udziałem we współwłasności innej nieruchomości.

5. Nie można zaś akceptować poglądu prawnego, że „spadkobiercom nieruchomości rolnej nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 166 § 1 w zw. z art. 1035 k.c., jeżeli jeden z nich rozporządza swoim udziałem w spadkowej nieruchomości w sytuacji, gdy w ramach tego udziału na wydzielonej faktycznie z tej nieruchomości działce prowadzi odrębne gospodarstwo rolne" (zob. tezę powołanej wyżej uchwały Sądu Najwyższego). Nie stanowi przecież rozporządzenia „wraz z gospodarstwem rolnym" sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, chociażby zbywca w oparciu o ten udział na wydzielonej części nieruchomości wspólnej prowadził gospodarstwo rolne. Ciągle jest to zbywanie udziału we współwłasności nieruchomości.

6. Prawo pierwokupu nie przysługuje również, gdy nabywcą udziału jest inny współwłaściciel nieruchomości rolnej. Nie przysługuje ono pozostałym współwłaścicielom.

7. Prawo pierwokupu nie przysługuje wreszcie współwłaścicielom, gdy nabywcą jest „osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy". Tutaj wszakże można oczekiwać dostosowawczej zmiany przepisu art. 166 § 1 zd. 2 in fine k.c. w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 31 stycznia 2001 r. (P4/99).

8. Zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej z naruszeniem przysługującego współwłaścicielom prawa pierwokupu powoduje bezwzględną nieważność tej czynności prawnej (art. 599 § 2 k.c.).

Art. 169.

 

1. Zasada nemo plus iuris

 

1. Pomijając wyjątki, nie można zasadniczo przenieść własności rzeczy cudzej. Obowiązuje bowiem naturalna, generalna zasada nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet. Skuteczność przeniesienia własności zależy więc od tego, czy zbywane prawo przysługuje osobie dokonującej rozporządzenia. Naruszenie in concreto tej zasady powoduje, że zawarta umowa nie przenosi własności. Jest więc nieskuteczna. Chybione zaś byłoby tutaj operowanie konstrukcją nieważności (bezwzględnej) dokonanej czynności prawnej (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 109).

2. Legitymację materialną do rozporządzenia rzeczą posiada jej właściciel. Jego uprawnienie do rozporządzania rzeczą jest elementem treści prawa własności (art. 140 k.c.). Podczas czynności obrotu właściciela może zastąpić jego przedstawiciel (ustawowy albo pełnomocnik). Zdarza się (chociażby w przypadku komisu) stosowanie konstrukcji zastępstwa pośredniego polegającego na zbyciu przez osobę uprawnioną (komisanta) cudzej rzeczy w imieniu własnym jednakże na rachunek właściciela. Odrębną kwestią jest „powiernicze nabycie" przez zleceniobiorcę własności rzeczy w imieniu własnym a na rachunek dającego zlecenie.

3. Zdarza się, że wyłączone jest uprawnienie właściciela do rozporządzania rzeczą. Dokonane mimo tego rozporządzenie stanowiłoby zbycie rzeczy przez osobę nieuprawnioną (por. A. Szpunar, Nabycie własności ruchomości od nieuprawnionego, Zakamycze 1999, s. 52; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 152). Dobitnym przykładem jest zajęcie rzeczy (ruchomości) w toku postępowania egzekucyjnego. Określając jego skutki ustawodawca ustanowił zasadę, że rozporządzenie dokonane po zajęciu nie ma wpływu na dalszy bieg postępowania, a postępowanie egzekucyjne z zajętej ruchomości może być prowadzone również przeciwko nabywcy. Przepis ten nie narusza przepisów o ochronie nabywcy w dobrej wierze (art. 848 k.c.).

W podobnym kontekście można też posługiwać się przykładem prawa nabytego pod warunkiem. Otóż jeżeli czynność prawna obejmująca rozporządzenie prawem została dokonana pod warunkiem, późniejsze rozporządzenia tym prawem tracą moc z chwilą ziszczenia się warunku o tyle, o ile udaremniają lub ograniczają skutek ziszczenia się warunku (art. 92 § 1 k.c.). Jednakże stosuje się tu jeszcze przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem (art. 92 § 2 k.c.).

4. Nie ma przeszkód prawnych do zawarcia umowy zobowiązującej do rozporządzenia rzeczą, nie stanowiącą jeszcze własności zobowiązanego (por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 47; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 233). Prawo polskie nie zabrania takich umów, ograniczonych do skutku obligacyjnego. Osiągnięcie skutku rozporządzającego przez zawarcie umowy przenoszącej własność może nastąpić po uzyskaniu prawa własności przez zbywcę, który w chwili zawarcia umowy zobowiązującej nie był właścicielem ani inną osobą uprawnioną do rozporządzania rzeczą.

5. Materialnej legitymacji do rozporządzania rzeczą należy ściśle przestrzegać, gdy chodzi o przeniesienie własności rzeczy. Dotyczy to więc umowy sprzedaży, zamiany, darowizny oraz innych umów zobowiązująco-rozporządzających (art. 155 § 1 k.c.). Dotyczy to również umowy przenoszącej własność, zawieranej dla wykonania uprzedniego zobowiązania (art. 156 k.c.).

6. Pozostaje w mocy ustawodawcy dopuszczenie uzasadnionych wyjątków, stanowiących odstępstwo od zasady, że nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw, niż sam posiada. Komentowany przepis art. 169 k.c. jest niezmiernie instruktywnym przykładem. W zakresie obrotu nieruchomościami można równolegle wskazać przykład rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 i n. u.k.w.). Nie będzie zresztą miejsca na szczegółowe skomentowanie tej instytucji prawnej. Trzeba również pamiętać dalsze przykłady - spoza obrotu rzeczami - odsyłając czytelnika do właściwej literatury (poczynając od przewodnikowej funkcji podręcznika: A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne - zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s. 133-135).

2. Nabycie rzeczy powierzonej zbywcy przez właściciela

 

1. Jak wspomniano, komentowany przepis art. 169 k.c. zawiera dokonane przez ustawodawcę odstępstwo od zasady nemo plus iuris in alium transfere potest, quam ipse habet. Jednakże trzeba zauważyć, że jego redakcja jest nazbyt złożona, przynajmniej jak na wymagania normy szczególnej. Ostatecznie wolno wszakże ocenić, że na „starcie" ustawodawca reguluje przesłanki skutecznego nabycia od osoby nieuprawnionej własności rzeczy „powierzonej" zbywcy przez właściciela (art. 169 § 1 k.c.), dalej zaś - wzmacniając przeszkody - reguluje problematykę nabycia od nieuprawnionego własności „rzeczy zgubionych, skradzionych lub w inny sposób utraconych przez właściciela" (art. 169 § 2 zd. 1 k.c.), a na koniec obejmuje swą regulacją problematykę nabycia „pieniędzy, dokumentów na okaziciela oraz rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego" - bez względu na „powierzenie" albo „zgubienie, kradzież, czy utratę" takich rzeczy (art. 169 § 2 zd. 2 w zw. z art. 169 § 1 k.c.).

2. Trzymając się tej kolejności wypada rozpocząć od problematyki nabycia własności rzeczy „powierzonej" zbywcy przez właściciela. Można używać tego określenia w konfrontacji z nabywaniem rzeczy „zgubionych, skradzionych lub w inny sposób utraconych" przez właściciela. Powierzenie rzeczy, pojmowane jako uzgodnione (dobrowolnie) przekazanie rzeczy innej osobie, stanowi wyjściową przesłankę stosowania art. 169 § 1 k.c. Natomiast „rzeczy, których właściciel osobie władającej nie powierzył, są rzeczami zgubionymi, skradzionymi lub w inny sposób utraconymi przez właściciela; ich nabycie podlega dyspozycji § 2 art. 169" (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 153).

3. Bez wątpienia do czynności powierzenia rzeczy należy zakwalifikować oddanie rzeczy w posiadanie zależne (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 298; A. Gola, Nabycie własności ruchomości od nieuprawnionego, Warszawa 1982, s. 38-39; por. A. Szpunar, Nabycie..., s. 72). Można tu posłużyć się przykładem użytkowania, najmu i dzierżawy, użyczenia, leasingu, zastawu itp. Nie ma też powodu, by wykluczać tutaj powierzenie rzeczy innej osobie w trybie ustanowienia dzierżenia (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 298; A. Gola, Nabycie..., s. 38-39; niejasno A. Szpunar, Nabycie..., s. 72-73). Chodzi tu więc o przypadki ustanowienia zarządu, przechowania, przewozu, spedycji itp.

4. Dokonanie rozporządzenia powierzoną rzeczą stanowi niewątpliwie sprzeniewierzenie się zasadom ustanowionego stosunku prawnego będącego podstawą posiadania zależnego lub dzierżenia. Czynność rozporządzająca kwalifikuje się już do kategorii czynności posiadacza samoistnego, władającego rzeczą „jak właściciel". Oczywiście mamy tu do czynienia z rozporządzeniem dokonanym przez osobę nieuprawnioną. Częstokroć rozporządzenie rzeczą powierzoną można zakwalifikować jako przestępstwo. Ciągle jednak - nawet w warunkach skazania zbywcy za popełnione przestępstwo - skuteczność nabycia prawa przez osobę trzecią działającą w dobrej wierze oceniamy według przesłanek art. 169 § 1 k.c. Nie można zaś z takiej przyczyny - wbrew pierwotnemu stosunkowi „powierzenia rzeczy" - stosować normy § 2 art. 169 k.c., właściwej jedynie dla przypadków rzeczy zgubionych, skradzionych lub w inny sposób utraconych przez właściciela.

5. Zatem pierwszym elementem hipotezy normy art. 169 § 1 k.c. jest rozporządzenie - przez osobę nieuprawnioną - rzeczą powierzoną jej poprzez oddanie w posiadanie zależne lub dzierżenie. Od tego zaczynamy, oceniając przesłanki skutecznego nabycia własności przez osobę trzecią.

6. Drugim elementem hipotezy normy art. 169 § 1 k.c., a pierwszą przesłanką skutecznego nabycia własności przez osobę trzecią, jest „zbycie rzeczy" w kontekście założonego już na wstępie rozporządzenia rzeczą. Zatem bez wątpienia chodzi tu przede wszystkim o czynności prawne typu - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (a ściślej umowa zobowiązująco-rozporządzająca; art. 155 § 2 k.c.).

Nie można tu wykluczać rozporządzania - ciągle dokonanego przez osobę nieuprawnioną - następującego w dwóch etapach; umowy zobowiązującej i umowy rozporządzającej (na wzór art. 156 w zw. z art. 155 § 1 in fine). Oczywiście w takim przypadku konieczna (w świetle art. 169 § 1 k.c.) przesłanka wydania rzeczy i dobrej wiary nabywcy dotyczy drugiego etapu zawarcia umowy rozporządzającej.

7. Bez wątpienia „czynność prawna, na podstawie której następuje rozporządzenie rzeczą, musi spełniać wszystkie warunki ważności, nabycie bowiem na podstawie art. 169 sanuje tylko brak uprawnienia po stronie zbywcy, a nie konwaliduje pozostałych braków czynności (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 153; por. także J.St. Piątowski (w:) System..., s. 299; A. Gola, Nabycie..., s. 39; A. Szpunar, Nabycie..., s. 50). Niezbędna jest więc zdolność do czynności prawnych stron umowy (art. 14 k.c.), zgodność umowy z ustawą i zasadami współżycia społecznego (art. 58 k.c.) oraz brak wad oświadczenia woli (art. 82-88 k.c.). Natomiast, jak chodzi o formę umowy, zasadniczo funkcjonuje tu wymaganie formy pisemnej ad probationem (art. 75 k.c.).

8. Dalszą niezbędną przesłanką jest „wydanie rzeczy" nabywcy. Bez wątpienia akcentuje tutaj ustawodawca konieczność uzyskania przez nabywcę faktycznego władztwa nad zbywaną rzeczą. Odpowiada takiemu wymaganiu traditio corporalis (art. 348 zd. 1 k.c.). Wystarcza również traditio longa manu, a więc wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą (art. 348 zd. 2 k.c.).

W literaturze stawia się częstokroć pytanie, czy wystarczające byłoby dokonanie przeniesienia posiadania w inny sposób (zob. art. 349-351 k.c.). Niezwłocznie trzeba jednak - z wyjątkiem dotyczącym traditio brevi manu (art. 351) - stanowczo odrzucić taką ewentualność. Ustawodawca wyraźnie wymaga wydania rzeczy, wiążąc z tym uzyskanie przez nabywcę faktycznego władania rzeczą.

Można jedynie aprobować - korzystając z kontekstu sytuacyjnego hipotezy normy art. 351 i 169 § 1 k.c. - zastosowanie konstrukcji traditio brevi manu (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 299-300; A. Szpunar, Nabycie..., s. 79 i n.). Wypada bowiem przypomnieć, że przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami (art. 351 k.c.). Bezprzedmiotowe jest tu więc wydanie rzeczy. Jeżeli więc dokonująca obecnie rozporządzenia osoba nieuprawniona już wcześniej przeniosła (też jako nieuprawniona) na rzecz obecnego nabywcy posiadanie zależne (lub dzierżenie), to niewątpliwie bezprzedmiotowe jest już wydanie rzeczy, a norma art. 169 § 1 k.c. i tak znajduje zastosowanie.

9. Najistotniejszą bodajże przesłanką nabycia (skutecznego) własności rzeczy od osoby nieuprawnionej jest dobra wiara nabywcy. Ustawodawca zastosował tu jednak domniemanie braku złej wiary, nie poprzestając na domniemaniu dobrej wiary z art. 7 k.c. Formułując normę art. 169 § 2 podkreślił, że nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, „chyba że działa w złej wierze". W ten sposób, wzmacniając pozycję nabywcy, na właściciela rzeczy zbywanej przerzucił ciężar dowodu „złej wiary" nabywcy. Takie rozwiązanie legislacyjne jest wynikiem zaakceptowania dla potrzeb obrotu „legitymacji formalnej" posiadacza do rozporządzania rzeczą i wiąże się z domniemaniem własności (por. art. 341 w zw. z art. 339 k.c.).

10. Ze sformułowania art. 169 § 1 k.c. wynika, że dobra wiara nabywcy dotyczy uprawnienia zbywcy do rozporządzania rzeczą (por. A. Szpunar, Nabycie..., s. 100; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 155). Polega zaś na usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu nabywcy, że zbywca jest uprawniony do rozporządzania rzeczą. Dobra wiara jest wyłączona, gdy nabywca wie lub przy dołożeniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o braku uprawnienia zbywcy do rozporządzania rzeczą.

11. Zasadniczo o nabyciu własności rozstrzyga dobra wiara nabywcy w chwili objęcia rzeczy w posiadanie; mala fides superveniens non nocet (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 156). Trzeba przy tym zauważyć, że objęcie w posiadanie następuje z chwilą wydania rzeczy nabywcy.

Odrębnie należy jednak podkreślić, że w przypadku traditionis brevi manu (art. 351 k.c.) dobra wiara nabywcy jest niezbędna w momencie zawierania umowy rozporządzającej, bowiem objęcie rzeczy w posiadanie nastąpiło już wcześniej.

Należy również zauważyć, że strony mogą swobodnie określać termin, w którym miałoby nastąpić przejście własności na nabywcę. Jeżeli zaś wydanie rzeczy nastąpiło przed terminem, w którym stosownie do umowy stron miało nastąpić przejście własności, chwilą właściwą, według której stwierdza się dobrą lub złą wiarę nabywcy, jest ta, w której miało nastąpić przejście własności (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 156).

12. W razie łącznego spełnienia omawianych przesłanek następuje skuteczne nabycie własności rzeczy na podstawie umowy zawartej z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia. Równocześnie następuje utrata prawa własności przez dotychczasowego właściciela. Nabycie własności następuje z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie przez nabywcę. Jeżeli na podstawie innego stosunku prawnego nabywca miał już rzecz w swoim posiadaniu zależnym lub dzierżeniu, własność uzyskuje z chwilą zawarcia umowy rozporządzającej (zobowiązująco-rozporządzającej). Wreszcie według woli stron własność zbytej rzeczy, mimo jej wydania, przechodzi na nabywcę w późniejszym (uzgodnionym) terminie. Wykluczone jest zaś nabycie własności bez uzyskania przez nabywcę faktycznego władztwa nad rzeczą.

3. Nabycie rzeczy zgubionej, skradzionej lub w inny sposób utraconej przez właściciela

 

1. Odrębnie reguluje ustawodawca problematykę nabycia własności „rzeczy zgubionych, skradzionych lub w inny sposób utraconych przez właściciela" (art. 169 § 2 k.c.). Odmienność tej regulacji prawnej (w stosunku do dyspozycji normy art. 169 k.c.) wyraża się odroczeniem terminu nabycia własności. Zdecydował bowiem ustawodawca, że gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem lat trzech do chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu.

2. Ustawodawca nie rezygnuje tu jednak z podstawowych przesłanek skuteczności nabycia prawa własności określonych w art. 169 § 1 k.c. Niezbędne jest więc rozporządzenie rzeczą („zbycie") i wydanie rzeczy nabywcy oraz wymagana jest dobra wiara nabywcy.

3. Przy okazji trzeba ocenić, że w warunkach określonych hipotezą normy art. 169 § 2 kodeksu cywilnego wymagana jest ciągle dobra wiara nabywcy aż do nadejścia terminu skutkującego nabycie własności (por. A. Szpunar, Nabycie..., s. 129; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 158). Nie wystarczy dobra wiara w chwili wydania rzeczy; tutaj mala fides superveniens nocet.

Ustawodawca nie wyraził wprawdzie literalnie takiej zasady, wobec czego kwestia stała się sporna (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, s. 429). Trzeba jednak odrzucić wszelkie wątpliwości, pamiętając o wzajemnym sprzężeniu normy § 1 i 2 art. 169 k.c. Istnieje tu uniwersalne wymaganie, by nabywca działał w dobrej wierze. Od tego zależy skuteczność nabycia własności; w przypadku rzeczy powierzonych w chwili wydania rzeczy, w przypadku rzeczy utraconych - w momencie upływu trzyletniego terminu od daty utraty rzeczy.

4. Zaistnienie „okresu zawieszenia" służy ochronie prawa własności i znajduje zastosowanie w razie utraty rzeczy przez właściciela. Na dalszy zaś plan schodzi ochrona nabywcy działającego w dobrej wierze. Jedynie w przypadku rzeczy powierzonych występuje priorytet ochrony nabywcy. Ustawodawca pozbawia wtedy właściciela wzmożonej ochrony, obciążając go ryzykiem nielojalnego rozporządzenia powierzoną rzeczą przez posiadacza (lub dzierżyciela. Uzasadnione pierwszeństwo ochrony własności występuje zaś w przypadku rozporządzenia przez osobę nieuprawnioną rzeczą zgubioną, skradzioną lub w inny sposób utraconą przez właściciela. Dobra wiara nabywcy doznaje tu zaś „opóźnionej ochrony" z upływem trzech lat od daty zgubienia, kradzieży lub utraty rzeczy przez właściciela.

5. Nie budzi wątpliwości interpretacyjnych pojęcie „rzeczy skradzionych" oraz „rzeczy zgubionych". Głębszego zastanowienia wymaga zaś pojemniejsze, zbiorcze pojęcie „rzeczy utraconych w inny sposób" przez właściciela. Najogólniej można stwierdzić, że „obejmuje ono rzeczy, które wyszły spod faktycznego władztwa właściciela wbrew jego woli lub bez udziału tejże" (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 301; por. także A. Gola, Nabycie..., s. 52; A. Szpunar, Nabycie..., s. 114).

6. Analogicznie trzeba traktować przypadki zgubienia, kradzieży lub utraty rzeczy powierzonej przez jej posiadacza lub dzierżyciela (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 201). Wystarczy pamiętać o przykładach kradzieży rzeczy powierzonych przechowawcy, czy zgubienia rzeczy przez najemcę itp.

7. Normą art. 169 § 2 k.c. zastrzeżono szczególny termin prekluzyjny (por. A. Szpunar, Nabycie..., s. 128; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 158; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 430). Upływ trzyletniego terminu jest dodatkowym elementem stanu faktycznego, od którego zależy skuteczne nabycie własności. Pamiętamy jednak, że bieg tego terminu rozpoczyna się w momencie zgubienia, kradzieży lub utraty rzeczy przez właściciela. Zatem zbycie rzeczy przez osobę nieuprawnioną przy końcu tego terminu wydatnie skraca okres zawieszenia skuteczności nabycia własności rzeczy. Gdyby zaś rozporządzenie nastąpiło po upływie trzyletniego terminu, nabycie własności rzeczy przez osobę działającą w dobrej wierze następuje niezwłocznie.

8. Z drugiej strony patrząc, właściciel rzeczy utraconej dysponuje trzyletnim terminem na realizację swego roszczenia windykacyjnego. Później traci swoje prawo własności, jeżeli nastąpiło rozporządzenie rzeczą, a nabywca działał w dobrej wierze. Oczywiście, jeżeli rzecz utracona ciągle pozostaje w posiadaniu nieuczciwego znalazcy, złodzieja, czy innej osoby nieuprawnionej - bez dalszego rozporządzenia - roszczenie windykacyjne właściciela jest ograniczone dziesięcioletnim terminem przedawnienia (art. 118 k.c.), ze skutkami właściwymi dla przedawnienia (art. 117 § 2 k.c.).

4. Nabycie pieniędzy, dokumentów na okaziciela i rzeczy nabytych na urzędowej licytacji lub w toku postępowania egzekucyjnego

 

1. W swej skomplikowanej regulacji prawnej jeszcze inaczej traktuje ustawodawca nabycie od osoby nieuprawnionej własności „pieniędzy, dokumentów na okaziciela oraz rzeczy nabytych na urzędowej licytacji lub w toku postępowania egzekucyjnego". Mianowicie po uregulowaniu problematyki nabycia własności rzeczy zgubionych, skradzionych lub w inny sposób utraconych przez właściciela (art. 169 § 2 zd. 1) dodaje, że zawarte tam ograniczenie (uzależnienie od upływu trzyletniego terminu) „nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji lub w toku postępowania egzekucyjnego" (art. 169 § 2 zd. 2 k.c.). Oznacza to w konsekwencji, że wskazane rzeczy podlegają nabyciu według wymagań art. 169 § 1 k.c., obojętne czy są rzeczami powierzonymi czy też utraconymi przez właściciela (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 304; A. Szpunar, Nabycie..., s. 138).

2. Zatem bez wątpienia niezbędne jest tutaj dokonanie rozporządzenia i wydanie rzeczy nabywcy. Konieczna jest również dobra wiara nabywcy. Nie jest zaś wymagany upływ trzyletniego terminu, jeżeli rozporządzenie obejmowało rzeczy zgubione, skradzione lub w inny sposób utracone przez właściciela.

3. Nie wymaga szerszego komentarza pojęcie „pieniędzy". Można jedynie wspomnieć, że w świetle znacznej liberalizacji obrotu dewizowego chodzi współcześnie zarówno o czynności obrotu pieniądzem polskim, jak też walutą obcą (por. A. Szpunar, Nabycie..., s. 140). Natomiast myśląc o rodzaju czynności rozporządzających, można tu mieć na uwadze umowy sprzedaży (waluty obcej), pożyczki, darowizny oraz różnorodny szereg umów, w których występuje spełnienie wzajemnego świadczenia pieniężnego.

4. Mówiąc o „dokumentach na okaziciela", komentowany przepis ma na uwadze papiery wartościowe wystawione na okaziciela (por. A. Szpunar, Nabycie..., s. 140). Chodzi więc tutaj o wystawione na okaziciela akcje, obligacje, weksle, czeki.

5. Mówiąc o rzeczach nabytych na „urzędowej licytacji", należy mieć na względzie licytacje przeprowadzone w ramach egzekucji sądowej lub administracyjnej (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 304; A. Szpunar, Nabycie..., s. 141-142). Trzeba też mieć na uwadze licytację prowadzoną w ramach postępowania upadłościowego.

6. Wreszcie w określonych wypadkach egzekucja następuje bez przeprowadzenia licytacji (art. 865, 877 k.p.c.). Także w tym przypadku znajduje zastosowanie przepis art. 169 § 2 zd. 2 k.c., skoro wspomina in fine o rzeczach nabytych „w toku postępowania egzekucyjnego" (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 142; A. Szpunar, Nabycie..., s. 142).

5. Charakter prawny nabycia własności

 

1. Znamy już przesłanki skutecznego nabycia prawa własności od osoby nieuprawnionej do rozporządzenia. Można przypomnieć, że niezbędne jest dokonanie ważnej czynności rozporządzenia rzeczą (zbycie rzeczy), wydanie rzeczy nabywcy czy działanie nabywcy w dobrej wierze. W przypadku rzeczy zgubionych, skradzionych lub w inny sposób utraconych przez właściciela niezbędne jest ponadto, by od daty utraty rzeczy upłynął termin trzyletni.

2. Tutaj więc nie funkcjonuje najprostsza formuła (z art. 155 § 1 in principio k.c.) nabycia własności solo consensu, z mocy umowy zobowiązująco-rozporządzającej, z chwilą jej zawarcia. Pomijając oczywistą kwestię wymagania dobrej wiary nabywcy (stanowiącej przeciwwagę dla braku uprawnienia zbywcy do rozporządzania rzeczą), uwagę zwraca, że niezbędne jest tutaj wydanie rzeczy. Przekształca to konsensualną zwykle umowę (sprzedaży, zamiany, darowizny itp.) w realną czynność prawną. Nabycie własności następuje w momencie wydania rzeczy; w przypadku rzeczy skradzionych, zgubionych, lub inaczej utraconych - jeszcze później (z upływem trzyletniego terminu od utraty rzeczy przez właściciela).

3. Niemniej jednak mamy tu nadal do czynienia z umową zobowiązująco-rozporządzającą, chociaż o charakterze realnym (por. A. Gola, Nabycie..., s. 65). Nie chodzi zaś o rozbicie transakcji na dwie czynności prawne - umowę zobowiązującą i umowę rozporządzającą. Z drugiej strony nie można też - odrywając się od naturalnego charakteru zobowiązująco-rozporządzającego (sprzedaży, zamiany, darowizny itp.) - uważać, że tym razem zawierana w warunkach art. 169 k.c. umowa ma charakter jedynie „rzeczowy" (tak A. Szpunar, Nabycie..., s. 48-49).

4. Równocześnie trzeba stwierdzić, że nabycie - w warunkach art. 169 k.c. - własności rzeczy ruchomych od osoby nieuprawnionej stanowi odmianę „pochodnego nabycia" prawa (por. A. Szpunar, Nabycie..., s. 62-67 i zaprezentowane tam rozbieżności doktryny). Wypada bowiem podkreślić, że „prawo własności przechodzi na nabywcę wskutek rozporządzenia zbywcy, gdy zostanie zrealizowany ustawowy stan faktyczny. Dobra wiara nabywcy sanuje tylko brak własności po stronie zbywcy. Osoba nieuprawniona przenosi własność dotychczasowego właściciela" (zob. A. Szpunar, Nabycie..., s. 63; por. także A. Gola, Nabycie..., s. 71). Dodajmy, że „ważne rozporządzenie osoby nieuprawnionej jest konieczną przesłanką nabycia ruchomości. To rozporządzenie jest elementem konstytutywnym nabycia od osoby nieuprawnionej. Nie sposób uznać, że prawo dotychczasowego właściciela gaśnie, a na jego miejsce powstaje nowe prawo nabywcy" (zob. A. Szpunar, Nabycie..., s. 64).

6. Przegląd orzecznictwa

 

1. Rozpoczynając przegląd orzecznictwa warto na początek zwrócić uwagę na uniwersalne znaczenie tezy niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1980 r. (IV CR 202/80), według której „umowa, na podstawie której osoba nie będąca właścicielem nieruchomości oświadcza, że sprzedaje nieruchomość, nie przenosi własności, ponieważ nikt nie może przenieść prawa, które mu nie przysługuje. Umowa taka nie jest nieważna, lecz całkowicie bezskuteczna, nie może więc stanowić podstawy do dokonania jakichkolwiek wpisów w księgach wieczystych.".

Chociaż powołany wyrok dotyczy nieruchomości, należało tu przytoczyć jego tezę w kontekście generalnej zasady nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet.

2. Sporo orzeczeń dotyczy wymagania dobrej wiary. Według chronologii można najpierw zwrócić uwagę na dotyczącą samego pojęcia trafną tezę niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1983 r. (I CR 362/83), według której „zgodnie z utrwalonym poglądem w dobrej wierze w rozumieniu art. 169 k.c. jest taki nabywca, który jest przekonany, że nabywa własność od osoby uprawnionej, przy czym to jego przekonanie jest usprawiedliwione konkretnymi okolicznościami. Oznacza to, że dobrą wiarę wyłącza niedołożenie należytej staranności w celu zbadania, czy zbywca jest rzeczywiście osobą uprawnioną do rozporządzenia zbywaną rzeczą. Nabywca nie ma oczywiście obowiązku przeprowadzania z reguły odpowiednich badań, ale powinien je przedsięwziąć, gdy szczególne okoliczności nasuwają wątpliwości co do uprawnień zbywcy.".

3. Nie podzielając wątpliwości doktryny trzeba aprobować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1984 r., I CR 261/84 (OSNCP 1985, z. 5-6, poz. 71), według której „stosownie do przepisu art. 169 § 2 k.c. rzeczy, które właściciel utracił wskutek ich zgubienia, kradzieży lub w inny sposób, nie mogą przejść na własność nabywcy w dobrej wierze przed upływem trzyletniego terminu. Przejście zaś własności z upływem tego terminu nastąpi, jeżeli w chwili, kiedy nabycie własności stanie się możliwe, będzie w dobrej wierze".

4. Nie budzi zastrzeżeń teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1985 r., III CRN 208/84 (OSNCP 1986, z. 1-2, poz. 9), według której „nie może być uważana za nabywcę w dobrej wierze (art. 169 k.c.) osoba, która zawiera umowę kupna-sprzedaży z osobą nie wpisaną jako właściciel w dowodzie rejestracyjnym samochodu".

5. Wypada aprobować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 października 1987 roku, III CRN 286/87 (OSNCP 1987, z. 11, poz. 185; OSPiKA 1988, z. 6, poz. 141), według której „świadomość nabywcy samochodu co do tego, że jego zbywca pozostaje w związku małżeńskim oraz że samochód ten wchodzi w skład majątku wspólnego zbywcy i jego małżonka, który nie bierze udziału w transakcji, nie przesądza sama przez się o braku dobrej wiary nabywcy. Nabywca rzeczy ruchomej będzie uważany za działającego w złej wierze, jeżeli wie lub na podstawie towarzyszących transakcji okoliczności powinien wiedzieć, że zbywca taki działa wbrew woli małżonka.".

6. Kapitalne znaczenie praktyczne ma teza i uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1992 r., III CZP 18/92 (OSNCP 1992, z. 9, poz. 144). Według uwypuklonej tezy uchwały, stanowiącej zasadę prawną, „nabywca używanego samochodu powinien zachować stosownie do okoliczności - zwłaszcza gdy zbywca nie jest osobą zajmującą się zawodowo obrotem samochodami - szczególną ostrożność w celu upewnienia się, czy samochód nie pochodzi z kradzieży".

Według uzasadnienia uchwały z przepisu art. 169 k.c. wynika, że „jedną z przesłanek, której spełnienie decyduje o jego zastosowaniu, jest dobra wiara nabywcy. Przesłankę tę przepis art. 169 § 1 k.c. ujmuje w sposób negatywny („chyba, że działa w złej wierze"), tak iż wyłącza nabycie w wypadku złej wiary. Taka formuła omawianego artykułu sprawia, że ciężar dowodu złej wiary obciąża osobę, która kwestionuje skuteczność nabycia. Jest to więc wzmocnienie zasady z art. 7 k.c., zgodnie z którą domniemywa się istnienie dobrej wiary. W konsekwencji nabywca nie musi wykazywać swej dobrej wiary, jako że ciężar dowodu spoczywa na właścicielu.".

W kwestii pojmowania dobrej wiary wypowiedziano w uzasadnieniu powołanej uchwały pogląd, że „według art. 169 k.c. nabywca ruchomości jest w złej wierze, jeżeli wie o tym, że zbywca nie jest osobą uprawnioną do rozporządzania ruchomością albo o fakcie tym nie wie w wyniku swego niedbalstwa". Podkreślono przy tym, że „wymagania pod względem staranności nabywcy nie mogą iść za daleko, gdyż byłoby to dlań obciążenie nadmierne, ani też za blisko, bo wówczas z kolei godziłoby w zasługujący na ochronę interes właściciela. Dokonując oceny staranności nie powinno się abstrahować od okoliczności, w jakich odbywa się nabycie rzeczy ruchomej od nieuprawnionego.". W końcu stwierdza Sąd Najwyższy, że „bezsprzecznie potencjalny nabywca używanego samochodu, zwłaszcza produkcji zagranicznej, powinien liczyć się z możliwością zbycia mu samochodu skradzionego, dlatego też oczekiwać należy odeń przedsięwzięcia szeregu czynności celem upewnienia się (rozeznania) w ramach ogólnego doświadczenia życiowego oraz przeciętnego doświadczenia kierowcy-amatora co do stanu prawnego nabywanego samochodu".

7. Również istotne znaczenie praktyczne ma uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1992 r., III CZP 17/92 (OSNCP 1992, z. 11, poz. 186). Według tezy powołanej uchwały, stanowiącej zasadę prawną, „dla oceny skuteczności umowy sprzedaży samochodu skradzionego za granicą, a znajdującego się w chwili zawarcia umowy w Polsce, właściwe jest, stosownie do przepisu art. 24 § 2 Prawa prywatnego międzynarodowego, prawo polskie".

8. Kolejną serię stanowią orzeczenia dotyczące skutków ubezpieczenia pojazdów skradzionych. W pierwszym rzędzie trzeba aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1992 r., III CZP 80/92 (OSNCP 1993, z. 1-2, poz. 14), według której „ubezpieczającemu, który zawarł umowę ubezpieczenia auto-casco, przysługuje od zakładu ubezpieczeń odszkodowanie za utracony pojazd także wówczas, gdy okaże się, że wskutek nabycia w dobrej wierze od osoby nieuprawnionej wcześniej już skradzionego pojazdu, w chwili utraty pojazdu nie uzyskał on jeszcze prawa własności na podstawie art. 169 § 2 zd. 1 k.c.".

9. Należy też aprobować całkowicie zbliżoną, a jedynie uzupełnioną (w końcówce) tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 1993 r., III CZP 1/93 (OSNCP 1993, z. 10, poz. 170), według której „ubezpieczającemu przysługuje od ubezpieczyciela - z umowy ubezpieczenia auto-casco - odszkodowanie także wówczas, gdy w chwili utraty nabytego w dobrej wierze, uprzednio skradzionego pojazdu nie uzyskał prawa własności na podstawie art. 169 § 2 k.c., chyba że co innego wynika z umowy".

10. Z drugiej strony nie budzi też zastrzeżeń sformułowana w przeciwnych warunkach faktycznych teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1993 r., III CZP 41/93 (OSNCP 1993, z. 10, poz. 179), według której „nabywca skradzionego samochodu, który przed nastąpieniem zdarzenia wywołującego szkodę stał się jego posiadaczem w złej wierze i nie powiadomił o tym zakładu ubezpieczeń, nie ma uprawnienia do świadczenia z umowy auto-casco".

11. Sporo uwagi poświęcono też w orzecznictwie problematyce ustalenia własności rzeczy nabytych od nieuprawnionego, zwłaszcza ustalenia własności kradzionych pojazdów po upływie terminu określonego w art. 169 § 2 k.c. W pierwszym rzędzie zwraca uwagę trafna teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 stycznia 1995 r., III CZP 176/94 (OSNC 1995, z. 5, poz. 74), według której „osoba nabywająca pojazd samochodowy od nieuprawnionego do rozporządzenia nim nie może skutecznie dochodzić na podstawie art. 189 k.p.c. ustalenia, że stała się właścicielem tego pojazdu, w procesie wytoczonym przeciwko organowi samorządowemu, który na podstawie przekazania kompetencji przez właściwy organ administracji rządowej dokonuje rejestracji pojazdów. Organ taki nie ma bowiem legitymacji biernej.".

12. W tym samym dniu 25 stycznia 1995 r. Sąd Najwyższy podjął też kolejną uchwałę, III CZP 179/94 (OSNC 1995, z. 5, poz. 76), wyrażając zbieżną tezę, według której „odmowa zarejestrowania pojazdu samochodowego wobec nieprzedstawienia przez nabywcę przewidzianych dokumentów (...) nie uzasadnia legitymacji biernej Skarbu Państwa w procesie o ustalenie własności tego pojazdu".

13. Trzeba wreszcie zauważyć, że według tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 września 1997 r., II CKN 299/97 (OSNC 1998, z. 2, poz. 29) „niedopuszczalne byłoby, z powodu braku drogi sądowej, dochodzenie w procesie cywilnym na podstawie art. 189 k.c. ustalenia, czy organ powołany do rejestracji samochodów zasadnie odmówił wydania dowodu rejestracyjnego pojazdu, uznając że załączonymi do wniosku dokumentami nie wykazano prawa własności tego pojazdu. Stwierdzając brak biernej legitymacji procesowej takiego organu w sprawie o ustalenie prawa własności pojazdu zgłoszonego do rejestracji, sąd nie ma obowiązku pouczania strony powodowej, przeciwko komu powództwo takie może być skutecznie wytoczone.".

14. Na zakończenie trzeba przytoczyć kontrowersyjną tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 października 1997 r., II CKN 378/97 (OSP 1998, z. 6, poz. 111), według której „jeżeli w trzyletnim okresie z art. 169 § 2 k.c. rzecz skradziona znajdowała się w posiadaniu kilku osób, które ją kolejno zbywały, warunkiem nabycia własności przez ostatnią z nich jest dobra wiara nie tylko jej, lecz i wszystkich poprzednich nieuprawnionych posiadaczy" (teza 1). Według drugiej tezy „sąd może z urzędu dopuścić dowód przeciwko domniemaniu prawnemu, jeżeli ustawa tego nie wyłącza (art. 7 k.c. oraz art. 232 i 234 k.p.c.)."

Należy tu jednak stanowczo polemizować ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, zwłaszcza z jego pierwszą tezą. W trybie art. 169 § 2 w zw. z § 1 własność rzeczy uzyskuje jej ostatni nabywca, jeżeli upłynął wymagany termin trzyletni. Od niego wymagamy, by działał w dobrej wierze. Zła wiara poprzednich posiadaczy w niczym tutaj nie szkodzi.

Można też oponować przeciwko urzędowej ingerencji sądu zmuszającej do obalenia domniemania dobrej wiary bez inicjatywy procesowej zainteresowanej osoby.

Art. 170.

 

1. Praktyczne znaczenie komentowanej normy jest niewielkie (por. A. Szpunar, Nabycie..., s. 209). Potencjalnie dotyczy użytkowania i prawa zastawu; inne ograniczone prawa rzeczowe mają za przedmiot nieruchomość. Właściwie jednak może tu chodzić raczej o prawo użytkowania. Odrębnie bowiem uregulowano w ustawie z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. Nr 149, poz. 703) problematykę wygaśnięcia zastawu rejestrowego na skutek zbycia przedmiotu zastawu (zob. art. 13 u.z.r.). Z innej zaś przyczyny odpada stosowanie normy art. 170 k.c. do zwykłego zastawu umownego, mamy bowiem w jego wypadku do czynienia z posiadaniem rzeczy (zależnym) przez zastawnika. Nie może więc tu zbywca wydać rzeczy nabywcy, by nastąpił skutek wygaśnięcia prawa zastawu.

2. Komentując zaś cytowany przepis należy na wstępie zwrócić uwagę na nieścisłość poglądu, według którego „art. 170 stanowi logiczne następstwo nabycia własności rzeczy ruchomej od nieuprawnionego" (tak S. Rudnicki, Komentarz..., s. 162). Przecież „w świetle przepisu art. 170 k.c. jest rzeczą obojętną, czy zbywca był osobą uprawnioną do rozporządzenia rzeczą, czy też nią nie był" (tak A. Szpunar, Nabycie..., s. 207; por. też powołaną przez niego literaturę). W określonych tą normą warunkach wygasają obciążenia rzeczy nie tylko wówczas, gdy rozporządzenia dokonuje (skutecznie) osoba nieuprawniona, lecz również wtedy, gdy zbywcą rzeczy jest jej właściciel.

3. Wygaśnięcie obciążenia następuje „z chwilą wydania rzeczy nabywcy", chociażby nawet wcześniej nastąpiło przeniesienie własności. Należy bowiem pamiętać, że w razie sprzedaży rzeczy przez uprawnionego (właściciela) kupujący uzyskuje prawo własności solo consensu wraz z zawarciem umowy, natomiast wygaśnięcie obciążeń rzeczy jest związane z realnym wymaganiem wydania rzeczy.

4. Wymagana jest równocześnie dobra wiara nabywcy („chyba że działa w złej wierze"). Tutaj dobra wiara oznacza usprawiedliwione poświadczenie nabywcy, że nabywana rzecz jest wolna od obciążeń. Tradycyjnie już trzeba zauważyć, że dobrą wiarę wyłącza niedbalstwo polegające na niedochowaniu należytej staranności.

5. Na zakończenie dodajmy, że jeżeli rzecz została zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela, wygaśnięcie obciążeń nie może nastąpić przed upływem trzech lat od utraty (art. 170 zd. 2 w zw. z art. 169 § 2 zd. 1 k.c.). Nie dotyczy to jednak pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych w drodze licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego (art. 170 zd. 2 w zw. z art. 169 § 2 zd. 2 k.c.).

Literatura: R. Moszyński, Zasiedzenie i rozgraniczenie, Warszawa 1959; J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; A. Kunicki, Zasiedzenie w prawie polskim, Warszawa 1964; J. Wasilkowski (przy współudziale M. Madeya), Prawo własności w PRL. Zarys wykładu, Warszawa 1969; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972; S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe - zarys wykładu, Warszawa 1980; Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, t. I, Warszawa 1989; E. Janeczko, Zasiedzenie, Warszawa-Zielona Góra 1996; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 172.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Zasiedzenie należy do szerszego kręgu instytucji „dawności" (przedawnienie, prekluzja, zasiedzenie, przemilczenie). Pomijając szczegóły można wspomnieć, że w każdym przypadku chodzi o przyjmowane przez ustawodawcę ujemne następstwa (różnorodne) upływu oznaczonego terminu na skutek zaniedbań osób uprawnionych. Wśród nich zasiedzenie i przemilczenie wykazują tę cechę wspólną, że stanowią sposób nabycia własności na skutek upływu czasu.

2. Zasiedzenie polega na nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu. Podstawową funkcją zasiedzenia jest eliminacja długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich a formalnoprawnym stanem własności, co przyczynia się do ustabilizowania i uporządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 311 i powołaną tam literaturę).

3. Bez wątpienia zasiedzenie odbywa się ze szkodą dla interesu dotychczasowego właściciela. Następuje to wszakże na skutek jego zaniedbania, przejawiającego się długotrwałym tolerowaniem cudzego posiadania. Zatem w kontekście ogólnego interesu społeczno-gospodarczego upada idea trwałej ochrony prawa własności, uzyskuje zaś przewagę tendencja ciągłego porządkowania stosunków własnościowych. Oczywiście zadaniem ustawodawcy jest właściwe wyważenie proporcji poprzez nadające się do aprobaty ukształtowanie przesłanek zasiedzenia.

4. Trzeba więc na wstępie zwrócić uwagę na zróżnicowanie zastosowanych w prawie polskim (także w obcych systemach prawnych) przesłanek zasiedzenia. Odmiennie kształtują się zasady zasiedzenia rzeczy ruchomych i nieruchomości. W przypadku nieruchomości różny jest ponadto termin zasiedzenia w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza w momencie nabycia posiadania. Następuje tu stopniowe zaostrzenie przesłanek zasiedzenia, co powinno sprzyjać akceptacji instytucji zasiedzenia.

5. Jurydyczną istotą zasiedzenia jest nabycie ex lege własności rzeczy przez jej posiadacza samoistnego po upływie oznaczonego przez ustawodawcę terminu. Równocześnie następuje utrata prawa własności przez dotychczasowego właściciela.

2. Przedmiot zasiedzenia

 

1. Zasadniczo przedmiotem zasiedzenia są rzeczy (rzeczy ruchome lub nieruchomości). Niezwłocznie trzeba podkreślić, że przedmiotem zasiedzenia może być tylko rzecz jako obiekt materialny (art. 45 k.c.) stanowiący przedmiot własności i obrotu cywilnoprawnego oraz posiadania (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 171).

2. Nie może stanowić przedmiotu zasiedzenia „część składowa" rzeczy. Pamiętamy przecież o tym, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 k.c.). Bez wątpienia zaś może być przedmiotem zasiedzenia część rzeczy podzielnej, jeżeli w wyodrębnionej postaci pozostaje w cudzym posiadaniu samoistnym. W szczególności dotyczy to nieruchomości gruntowych; o szczegółach niżej.

3. Gdy mówimy o zasiedzeniu rzeczy mamy na uwadze nabycie własności rzeczy. Dla konfrontacji można jednak wspomnieć o wyjątkowej możliwości nabycia w trybie zasiedzenia innych praw rzeczowych.

W pierwszym rzędzie wypada mieć na uwadze możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego (por. E. Janeczko, Zasiedzenie, Warszawa 1996, s. 40 i n.; S. Dmowski (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999, s. 316-317; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 168; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 434). Jednakże, bez wątpienia możliwe jest tylko zasiedzenie (przez inną osobę) już ustanowionego we właściwym trybie prawa użytkowania wieczystego.

Trzeba też wspomnieć, że w trybie zasiedzenia może być nabyta służebność gruntowa, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.).

4. W zasadniczej jednak mierze poprzez zasiedzenie następuje nabycie własności rzeczy. Ustawodawca zaś, trafnie oceniając skalę i znaczenie zjawiska, rozpoczyna swą regulację od zasiedzenia nieruchomości. W komentowanej normie art. 172 k.c. określił przesłanki i skutki zasiedzenia nieruchomości.

5. Bez wątpienia podlegają zasiedzeniu wszelkie nieruchomości gruntowe, bez względu na ich przeznaczenie lub miejsce położenia; nieruchomości rolne, leśne, budowlane, inne. Uległa też uchyleniu norma wykluczająca (w poprzednim stanie prawnym) zasiedzenie nieruchomości państwowych; w szczegółach zob. komentarz do skreślonego przepisu art. 177 kodeksu.

6. Możliwe jest zasiedzenie części nieruchomości gruntowej; rolnej, leśnej, czy innej. Oczywiście niezbędnym warunkiem jest posiadanie samoistne (z dalszymi przesłankami) ograniczone do oznaczonej części nieruchomości. Na skutek zasiedzenia następuje tutaj nabycie nieruchomości nowej, stanowiącej wydzieloną część poprzedniej nieruchomości macierzystej. W takiej zaś części traci swe prawo właściciel nieruchomości macierzystej. Trzeba też tutaj dodać, że następujący w takim trybie podział nieruchomości odbywa się niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. art. 95 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

7. Rozważając kolejne wątki szczegółowe, trzeba w pierwszym rzędzie stwierdzić, że możliwe jest „współzasiedzenie" w razie współposiadania samoistnego oznaczonej nieruchomości. W ujęciu indywidualnym następuje tu nabycie w trybie zasiedzenia udziałów we współwłasności (por. E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 150 i n.; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 170). Wielkość udziałów powinna wynikać ze zdarzenia będącego podstawą nabycia współposiadania (chociażby z dziedziczenia). W ostateczności funkcjonuje domniemanie równości udziałów (art. 197 k.c.). Dodajmy, że w przypadku współposiadających małżonków lub wspólników spółki cywilnej nie następuje ustalenie wielkości (ułamkowej) udziału we współwłasności.

8. W razie dokonania przez współposiadaczy podziału quoad usum nadal występuje współposiadanie samoistne nieruchomości, a po upływie terminu następuje współzasiedzenie tej nieruchomości. Zwykle bowiem władanie wydzieloną częścią nieruchomości odbywa się w trybie posiadania zależnego wobec wszystkich współposiadaczy. Posiadanie samoistne mogłoby zaś nastąpić w razie czynności „zniesienia współposiadania" i objęcia poszczególnych części nieruchomości w posiadanie samoistne. Wówczas nastąpiłoby odrębne zasiedzenie poszczególnych części nieruchomości.

9. Ostatnie uwagi (pkt 7-8) dotyczyły zasiedzenia biegnącego przeciwko „zewnętrznemu" właścicielowi, następującego na korzyść współposiadaczy oznaczonej nieruchomości. Odrębnie jednak trzeba podjąć wątek zasiedzenia następującego „wewnątrz stosunku współwłasności". Tutaj zaś można sobie wyobrazić nabycie własności wydzielonych części nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli albo całej nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli na skutek zasiedzenia następującego - z upływem wymaganego czasu - po dokonanym nieformalnym zniesieniu współwłasności (dziale spadku; podziale majątku wspólnego małżonków). Można też rozważać nabycie własności nieruchomości lub jej części przez jednego lub kilku współwłaścicieli w wyniku zasiedzenia następującego po samodzielnym („samowolnym") zawłaszczeniu nieruchomości lub jej części. Należy zaś wykluczyć zasiedzenie części nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli w następstwie podziału quad usum, chyba że nastąpi jawna dla otoczenia zmiana kwalifikacji posiadania z zależnego na samoistne (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 169.).

10. Odrębnego rozważenia wymaga problematyka „nieruchomości budynkowych" oraz „nieruchomości lokalowych" ze względu na ich specyfikę i szczególny reżim prawny.

Na początek należy zaakcentować, że nigdy nie może nastąpić „powstanie" odrębnej własności budynku w trybie zasiedzenia. Można zaś rozważać nabycie w drodze zasiedzenia przez kolejną osobę istniejącej już własności budynku. Równocześnie trzeba też pamiętać, że odrębna własność budynków występuje zawsze jako prawo związane z innym, określonym prawem do gruntu, z prawem użytkowania wieczystego (art. 235 § 2 k.c.) lub prawem użytkowania przysługującym rolniczej spółdzielni produkcyjnej (art. 272 § 3, art. 279 k.c.).

W konsekwencji trzeba zauważyć, że we wskazanych okolicznościach zasiedzenie budynkowej nieruchomości użytkownika wieczystego może nastąpić jedynie wraz z zasiedzeniem prawa użytkowania wieczystego. Ściśle biorąc, zasiedzeniu podlega tu prawo użytkowania wieczystego (już istniejącego), a skutkiem tego następuje również nabycie związanego z nim prawa własności budynku.

Mocniej trzeba zaś zaakcentować, że w ogóle nie można nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości budynkowych, gdy odrębna własność budynku przysługuje rolniczej spółdzielni produkcyjnej (art. 272 i art. 279 k.c.). Tutaj bowiem odrębna własność budynków przysługuje oznaczonej, ograniczonej kategorii podmiotów (rolniczym spółdzielniom produkcyjnym); jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 § 3, art. 279 § 2 k.c.), a użytkowanie jest prawem niezbywalnym.

11. Również nigdy nie może powstać w trybie zasiedzenia odrębna własność lokalu. Jedynie istniejąca „nieruchomość lokalowa" może zostać nabyta przez zasiedzenie, a więc gdy odrębna własność lokalu została już wcześniej ustanowiona z zachowaniem trybu określonego w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

3. Przesłanki zasiedzenia

 

3.1. Posiadanie samoistne

 

1. Komentowany przepis art. 172 k.c. określa przesłanki nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości. Łącznym warunkiem jest upływ oznaczonego przez ustawę (w art. 172 k.c.) terminu nieprzerwanego posiadania samoistnego, a długość tego terminu zależy od dobrej lub złej wiary w chwili nabycia posiadania.

Przypomnijmy zaś konkretnie, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomości nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 1 k.c.).

Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 k.c.).

2. W tym ogólnym zestawieniu naczelną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości. Stawiając taki warunek, odsyła ustawodawca do pojęcia zawartego w definicyjnej normie art. 336 k.c. Przypomnijmy więc, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Oczywiście w kontekście zasiedzenia mamy na uwadze posiadanie samoistne nie poparte jeszcze tytułem (prawem) własności. Chodzi przecież o nabycie własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego „nie będącego jej właścicielem".

3. Unikając szczegółów (objaśnianych później, w komentarzu do art. 336 kodeksu), wypada jednak zwrócić uwagę, że stan posiadania współtworzą fizyczny element (corpus) władania rzeczą oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). W przypadku posiadania samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel"). Praktycznie zaś wypada kierować się - przy ustalaniu charakteru posiadania - manifestowanym na zewnątrz wobec otoczenia zachowaniem posiadacza (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1972, s. 770; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 323; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 436). Według zewnętrznych znamion zachowania posiadacza można oceniać zarówno corpus jak też animus possidendi.

4. Istotne znaczenie ma również rozpoznanie zdarzenia stanowiącego źródło nabycia posiadania. Wespół z dalszym zachowaniem posiadacza, manifestowanym na zewnątrz, pozwala określać rodzaj posiadania.

W szczególności można sądzić, że „objęcie we władanie na podstawie porozumienia stron, które w swej intencji zmierzało do przeniesienia własności, jednakże skutku tego nie osiągnięto z braku przesłanek wymaganych prawem (niezachowanie formy ad solemnitatem, braku zdolności do czynności prawnych itp.), świadczy z reguły o posiadaniu samoistnym" (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 323). Z drugiej strony, zawarcie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp., przesądza raczej o nabyciu posiadania zależnego. Trzeba jednak zważać na pozorne czynności prawne, ukrywające inny zamiar stron. Zawsze więc przydatna jest pilna obserwacja zewnętrznych znamion posiadania.

Źródłem nabycia posiadania może być również samodzielne („samowolne") objęcie w posiadanie („zawłaszczenie") cudzej nieruchomości. Tutaj ze szczególną mocą wypada obserwować zewnętrzne znamiona zawłaszczenia i dalszego posiadania nieruchomości dla odkrycia „władania rzeczą jak właściciel" albo nie wystarczającego posiadania zależnego.

5. Generalnie zaś do szczególnej dociekliwości zmusza jeszcze fakt nieuhonorowania przez ustawodawcę zasady nemo sibi causam possessionis mutare potest. Może zatem posiadacz zależny według swego zamiaru jednostronnie przekształcić władanie cudzą rzeczą w posiadanie samoistne. Bez wątpienia zmiana charakteru posiadania powinna manifestować się na zewnątrz poprzez skonkretyzowane zachowanie posiadacza (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 323-324; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 178-179; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 436). Jedynie widoczna zmiana zachowania posiadacza będzie miarodajna dla otoczenia (i sądu orzekającego).

6. Do zasiedzenia prowadzi zarówno posiadanie wykonywane osobiście przez posiadacza samoistnego, jak też wykonywane za pośrednictwem posiadacza zależnego lub dzierżyciela. Wszak posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne (art. 337 k.c.). Tym bardziej nie traci posiadania samoistnego ten, kto powierza swoją rzecz dzierżycielowi. Przecież dzierżyciel włada rzeczą za kogo innego (art. 338 k.c.). Oczywiście powierzenie rzeczy dzierżycielowi lub oddanie jej w posiadanie zależne nastręcza później trudności procesowych w toku postępowania o stwierdzenie zasiedzenia. Funkcjonuje bowiem domniemanie prawne, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada (art. 339 k.c.).

7. Na zakończenie trzeba zwrócić uwagę, że do zasiedzenia („współzasiedzenia") prowadzi również współposiadanie samoistne nieruchomości. Tutaj skutkiem zasiedzenia jest nabycie współwłasności nieruchomości; współwłasności ułamkowej albo współwłasności łącznej (w przypadku małżonków i wspólników spółki cywilnej). Każdy ze współwłaścicieli nabywa zaś udział (idealny) we współwłasności.

Jeżeliby zaś zainteresowani dokonali „zniesienia współposiadania" poprzez podział nieruchomości, połączonego z objęciem samoistnego posiadania oznaczonych części nieruchomości, każdy z osobna nabywa przez zasiedzenie „swoją" część nieruchomości macierzystej.

8. Z innym zaś problemem stykamy się, gdy współwłaściciele nieruchomości dokonują nieformalnego zniesienia współwłasności, najczęściej przez podział (nie mylić z podziałem quoad usum). W takim przypadku mamy do czynienia z wykonywanym przez każdego współwłaściciela odrębnym posiadaniem samoistnym części współwłasnej nieruchomości macierzystej. Zachodzi tu podobieństwo do nieformalnego nabycia nieruchomości od osoby trzeciej. Jednakże tym razem zasiedzenie biegnie przeciwko pozostałym współwłaścicielom, a wynikiem zasiedzenia jest nabycie własności oznaczonej nieruchomości macierzystej.

3.2. Upływ terminu

 

1. Zasiedzenie następuje z upływem wyznaczonego przez ustawodawcę terminu. Dodajmy, że ustawodawca wymaga nieprzerwanego posiadania samoistnego w oznaczonym okresie.

W przypadku nieruchomości obowiązuje współcześnie norma, według której posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność „jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu" jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 1 k.c.).

Natomiast „po upływie lat trzydziestu" posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 k.c.).

2. Wskazane terminy obowiązują od 1 października 1990 r., gdy weszła w życie ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321). Nastąpiło wówczas przedłużenie o dziesięć lat terminów zasiedzenia nieruchomości. Wcześniej obowiązywał termin dziesięciu lat w przypadku nabycia posiadania w dobrej wierze i termin dwudziestu lat w razie złej wiary.

Dodajmy, że według właściwego przepisu międzyczasowego ustawy nowelizacyjnej (art. 9) „do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy".

Oznacza to w konsekwencji, że zasiedzenie, którego obowiązujący poprzednio krótszy termin nie upłynął jeszcze do dnia 1 października 1990 r., biegnie dalej z zastosowaniem nowych, wydłużonych terminów.

Nie podlegają zaś już przedłużeniu (jakby „wznowieniu") terminy zasiedzenia, które nastąpiło przed 1 października 1990 r.

3. Wymagane dla zasiedzenia posiadanie samoistne musi trwać „nieprzerwanie" przez wymagany ustawą okres. Obowiązują przy tym wszelkie określone przepisami o posiadaniu reguły dotyczące ciągłości posiadania. Znajduje więc tu zastosowanie domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 zd. 1 k.c.). Dodajmy, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania (art. 340 zd. 2 k.c.).

Obowiązuje także fikcja prawna, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane (art. 345 k.c.).

4. Niezależnie od tego ustawodawca ustanowił możliwość doliczania czasu posiadania poprzednika w razie przeniesienia posiadania lub dzierżenia; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 176 kodeksu.

5. Należy wreszcie zasygnalizować, że do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń (art. 175 k.c.); o szczegółach później, podczas komentarza do art. 175 kodeksu.

3.3. Dobra i zła wiara

 

1. Dobra wiara nie stanowi samodzielnej przesłanki zasiedzenia nieruchomości. Pamiętamy bowiem, że nabycie posiadania w złej wierze nie wyklucza zasiedzenia. Jednakże odgrywa ona istotną rolę decydując o długości terminu zasiedzenia. Trzeba mianowicie przypomnieć, że zasiedzenie następuje z upływem krótszego, dwudziestoletniego terminu, gdy posiadanie zostało nabyte w dobrej wierze (art. 172 § 1 k.c.). Natomiast w razie uzyskania posiadania w złej wierze obowiązuje dłuższy, trzydziestoletni termin zasiedzenia (art. 172 § 2 k.c.).

2. Jak widać, decydujące znaczenie ma stan dobrej lub złej wiary w chwili uzyskania posiadania. Pozostawanie w dobrej wierze w chwili nabycia posiadania przesądza o stosowaniu krótszego (dwudziestoletniego) terminu zasiedzenia. Natomiast mala fides superveniens non nocet. Dłuższy (trzydziestoletni) termin zasiedzenia obowiązuje, gdy posiadacz pozostawał w złej wierze już w momencie nabywania posiadania. Natomiast nie zaszkodzi mu (nie przedłuży terminu zasiedzenia) późniejsza utrata dobrej wiary.

3. Pojęcie dobrej i złej wiary budziło sporo kontrowersji w literaturze i orzecznictwie. Ostatecznie jednak wypada aprobować przeważającą współcześnie rygorystyczną (restryktywną) koncepcję dobrej wiary. W tym duchu trzeba więc stwierdzić, że w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Oczywiście, w przypadku zasiedzenia nieruchomości, chodzi o takie przeświadczenie w chwili uzyskania posiadania.

Dodajmy, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza jego wiedza o rzeczywistym stanie prawnym (stanie własności) oraz jego niedbalstwo. Pozostaje bowiem również w złej wierze osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości (że uzyskując jej posiadanie nie nabyła własności).

4. Korzystając z dorobku doktryny można stwierdzić, że „wyczerpujące wyliczenie okoliczności, które mogą usprawiedliwiać dobrą wiarę posiadacza w chwili uzyskania posiadania, nie byłoby możliwe. Przykładowo można wskazać sytuacje, gdy objęcie w posiadanie nastąpiło na podstawie umowy o przeniesienie własności, nieważnej z powodu braku zdolności do czynności prawnych po stronie zbywcy, o czym nabywca nie wiedział, albo z tej przyczyny, że zbywca nie był właścicielem nieruchomości, choć za takiego uchodził w oczach nabywcy; nie można natomiast przypisywać nabywcy dobrej wiary, jeżeli umowa była nieważna wskutek niezachowania formy aktu notarialnego" (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 335).

5. Wolno również aprobować stwierdzenie, że „w dobrej wierze może być także osoba, która obejmując nieruchomość w posiadanie swym jednostronnym działaniem błędnie, ale w okolicznościach usprawiedliwiających takie przekonanie sądzi, że przysługuje jej prawo własności, np. na podstawie dziedziczenia, w szczególności gdy, będąc spadkobiercą ustawowym, nie wie o istnieniu testamentu, w którym do dziedziczenia powołano inną osobę" (ibidem).

Nazbyt kategorycznie zaś brzmi - zgłoszone bez dodatkowego objaśnienia (uzasadnienia) - twierdzenie, że „nawet posiadanie uzyskane samowolnie może być posiadaniem w dobrej wierze" (zob. E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 141).

6. Wiele użytecznych dla praktyki wskazówek dostarcza również bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego. Jednakże w tym miejscu trzeba odesłać czytelnika do późniejszego przeglądu orzecznictwa; zob. pkt 6, tezy 8-10.

7. Generalnie zaś trzeba jeszcze zwrócić uwagę, że zasadniczo posiadacz jest zwolniony z ciężaru udowodnienia swej dobrej wiary. Nabywa on własność nieruchomości po dwudziestu latach nieprzerwanego posiadania, „chyba że" uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 in fine k.c.). Używając takiej formuły redakcyjnej ustawodawca wzmacnia wyrażone już w części ogólnej (art. 7 k.c.) domniemanie dobrej wiary. Zatem posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości z upływem krótszego, dwudziestoletniego terminu, chyba że właściciel udowodni mu złą wiarę.

4. Skutki zasiedzenia

 

1. Upływ terminu zasiedzenia pociąga za sobą ex lege nabycie własności nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego. Zapadające postanowienie sądu ma tutaj charakter deklaratywny. Sąd „stwierdza" nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Dodajmy, że nabycie własności następuje - po upływie dwudziestu lub trzydziestu lat - z końcem dnia, który swą datą odpowiada terminowi nabycia posiadania (art. 112 w zw. z art. 172 k.c.).

2. Upływ terminu zasiedzenia prowadzi równocześnie do nabycia własności przez posiadacza samoistnego oraz do utraty tego prawa przez dotychczasowego właściciela. Nabycie własności w trybie zasiedzenia następuje jednak w sposób „pierwotny" (por. A. Kunicki, Zasiedzenie w prawie polskim, Warszawa 1964, s. 67 i n.; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 340; E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 10; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 440; S. Dmowski (w:) Prawo..., s. 316). Brakuje tu bowiem następstwa prawnego (sukcesji). Nabycie własności następuje niezależnie od prawa poprzedniego właściciela.

3. W tym miejscu trzeba zwrócić uwagę, że mimo pierwotnego charakteru nabycia prawa własności nie wygasają w momencie zasiedzenia dotychczasowe obciążenia nieruchomości (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 340 i powołaną tam literaturę; z późniejszej doktryny zob. E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 157 i n.; S. Dmowski (w:) Prawo..., s. 316; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 191; E. Skowrońska- Bocian (w:) Kodeks..., s. 440-441). Nie wygasają więc ograniczone prawa rzeczowe, a zwłaszcza służebności i hipoteka. Wygaśnięcie dotychczasowych obciążeń służących osobom trzecim byłoby przeciwne naturze i zasadniczej funkcji zasiedzenia. Ta instytucja służy jedynie korekcie prawa własności w stosunkach pomiędzy właścicielem a posiadaczem rzeczy. Nie dotyka zaś praw osób trzecich.

4. W trybie zasiedzenia następuje nabycie własności nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi. Wszak część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 k.c.). Szczególnie zaś należy mieć na uwadze zasadę superficies solo cedit (art. 48 k.c.).

5. Niesłusznie zaś sporo kontrowersji wzbudzał w doktrynie problem zasiedzenia „przynależności" nieruchomości (zob. J. Ignatowicz (w:) Komentarz..., s. 143; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 338-339; E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 147-148). Nie istnieje przecież kwestia zasiedzenia przynależności spełniających warunki art. 51 k.c., lecz jedynie kwestia zasiedzenia rzeczy ruchomych, posiadanych przez posiadacza nieruchomości. Stosuje się zaś tutaj normę art. 174 kodeksu.

6. W razie współposiadania samoistnego następuje nabycie nieruchomości na współwłasność; w częściach ułamkowych albo łączną. Każdy ze współwłaścicieli nabywa zaś udział (idealny) we współwłasności nieruchomości. Wielkość udziału (w przypadku współwłasności ułamkowej) może przesądzać zdarzenie prawne będące podstawą nabycia współposiadania (chociażby dziedziczenie). Ostatecznie zaś - z braku innych wskazówek - zastosowanie znajdzie domniemanie równości udziałów (art. 197 k.c.).

7. Z myślą o współwłasności łącznej trzeba wspomnieć, że zasadniczo „dorobkiem małżonków" - a więc przedmiotem ich wspólności - są prawa majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (art. 32 § 1 w zw. z art. 31 k.r.o.). W tym układzie jest obojętne, czy małżonkowie przez cały okres zasiedzenia byli współposiadaczami nieruchomości, a nawet czy od początku byli małżeństwem. Liczy się jedynie pozostawanie w związku małżeńskim w momencie upływu terminu zasiedzenia.

8. Odmiennie kształtuje się sytuacja wspólników spółki cywilnej. Tutaj jedynie łączne współposiadanie samoistne rzeczy (nieruchomości) przez wspólników, trwające przez wymagany dla zasiedzenia okres czasu, prowadzi do nabycia rzeczy na współwłasność (łączną); do majątku spółki cywilnej.

9. Niezwłocznie trzeba też zauważyć, że posiadanie samoistne części nieruchomości przez okres wymagany dla zasiedzenia prowadzi do indywidualnego nabycia własności „takiej rzeczy". Zatem w wyniku zasiedzenia - stosownego do stanu wcześniejszego posiadania - następuje podział nieruchomości. Swoją drogą taki podział następuje niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. art. 95 pkt 3 u.g.n.).

10. Na zakończenie trzeba zwrócić uwagę, że nabycie własności nieruchomości (i rzeczy ruchomych) w trybie zasiedzenia następuje bez ekwiwalentu (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 340; E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 143-144; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 164). W szczególności nie stosuje się tutaj metod rozliczenia bezpodstawnego wzbogacenia według zasad określonych przepisami tytułu V księgi drugiej Kodeksu cywilnego (art. 405 i n. k.c.).

5. Stwierdzenie zasiedzenia

 

1. Wielokrotnie podkreślano już w toku wcześniejszych rozważań, że w wyniku upływu terminu zasiedzenia następuje ex lege nabycie własności nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego. Zatem jedynie dla potrzeb dowodowych - dla formalnego ustalenia legitymacji właściciela następuje sądowe „stwierdzenie zasiedzenia". Postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny.

2. Postępowanie sądu toczy się w trybie nieprocesowym. Postępowanie wszczyna się na wniosek zainteresowanego (art. 609 § 1 k.p.c.). Wiadomo zaś, że zainteresowanym w sprawie jest każdy, czyich praw dotyczy postępowanie (art. 510 § 1 k.p.c.). Tutaj do grona osób zainteresowanych należy w pierwszym rzędzie zaliczyć samoistnego posiadacza-nabywcę nieruchomości. Z drugiej strony zainteresowany jest także dotychczasowy właściciel nieruchomości. Bez wątpienia osobami uprawnionymi do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia są również wierzyciele posiadacza oraz wierzyciele poprzedniego właściciela (por. S. Dmowski (w:) Prawo obrotu..., s. 321).

3. Wnioskodawca winien wskazać innych zainteresowanych. Jeżeli nie dokonuje tego, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie (art. 609 § 2 zd. 1 k.p.c.).

4. W toku swego postępowania sąd bada i ustala przesłanki zasiedzenia. Ustala więc samoistne posiadanie rzeczy (nieruchomości), ciągłość posiadania, dobrą lub złą wiarę posiadacza, upływ terminu zasiedzenia. Korzysta z materiału dowodowego oferowanego przez wnioskodawcę i uczestników postępowania (art. 3 k.p.c., art. 232 zd. 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). Sąd może również z urzędu dopuścić dowód niewskazany przez zainteresowanych (art. 232 zd. 2 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

5. Zwraca jednak uwagę funkcjonowanie w ustawodawstwie licznych domniemań prawnych, przydatnych w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia. Ułatwiają one zadanie wnioskodawcy, zwalniając go od ciężaru udowodnienia wielu kłopotliwych, a domniemanych faktów. Jest zaś rolą innych uczestników (uczestnika) postępowania obalenie funkcjonujących domniemań prawnych.

Tutaj należy wskazać domniemanie samoistności posiadania (art. 339 k.c.), domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 k.c.), wraz z fikcją ciągłości posiadania przywróconego (art. 345 k.c.) oraz domniemanie dobrej wiary (art. 7 w zw. z art. 172 § 1 in fine k.c.).

6. W swym postanowieniu sąd stwierdza nabycie własności oznaczonej nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego. Prawomocne orzeczenie stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Generalnie zresztą stanowi dowód nabycia własności, do wykorzystania w każdej sytuacji prawnej.

6. Przegląd orzecznictwa

 

1. Niezmiernie bogaty jest zestaw orzeczeń dotyczących problematyki zasiedzenia. Tutaj wszakże dla uniknięcia dekoncentracji wypada skupić się na przedstawieniu najistotniejszych zagadnień z uwzględnieniem panującej tendencji orzecznictwa.

W ujęciu chronologicznym warto rozpocząć od niewątpliwie trafnej tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1967 r., III CR 59/67 (OSNCP 1968, z. 7, poz. 128), według której „w przypadku nabycia własności przez zasiedzenie nie następuje wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych. To samo odnosi się do nabycia własności przez przemilczenie.".

2. Kolejno, trzeba też zaaprobować pogląd wyrażony w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 1971 r., III CRN 516/70 (OSPiKA 1971, z. 11, poz. 207), według którego w prawie polskim nie obowiązuje zasada, że nikt nie może zmienić sobie podstawy posiadania.

Bez wątpienia chodzi tu o dopuszczalne (niezabronione) przekształcenie posiadania zależnego w posiadanie samoistne. Oczywiście niezbędne jest mocne zamanifestowanie wobec otoczenia swego - teraz już samoistnego - posiadania.

3. Bez wahania należy aprobować wyrażoną w niepublikowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 12 września 1974 r. (III CRN 189/74) tezę, według której „zgodnie z utrwalonym w judykaturze poglądem postanowienie o zasiedzeniu nie może zastępować braku tytułu. Jeżeli taki tytuł zaginął, możliwe jest tylko ustalenie przez sąd, jak przedstawia się w jego świetle stan własności.".

4. Pod wpływem uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75 (OSNCP 1976, z. 12, poz. 259), mającej moc zasady prawnej, utrwalił się w praktyce pogląd, że „dopuszczalne jest nabycie prawa użytkowania przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi".

5. Wypada aprobować tezę wyrażoną w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 1978 r., III CZP 96/77 (OSNCP 1978, z. 11, poz. 195), według której „współposiadanie przez samoistnych posiadaczy nieruchomości zabudowanej może polegać również na korzystaniu z określonych pomieszczeń oraz przyległego terenu. W tym przypadku przedmiotem nabycia w drodze zasiedzenia jest udział w tej nieruchomości, przy czym domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe, chyba że z okoliczności sprawy, a w szczególności z zakresu zajmowanych przez poszczególnych współposiadaczy pomieszczeń w całej nieruchomości, wynika co innego.".

6. Według trafnej tezy (tezy 1) uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1978 r., III CZP 7/78 (OSNCP 1978, z. 9, poz. 153) „własność nieruchomości nabyta przez jednego ze współmałżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej".

Należy też aprobować pogląd (teza 2), że „w postępowaniu o podział majątku objętego wspólnością ustawową sąd jest związany prawomocnym postanowieniem stwierdzającym nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie na rzecz jednego z małżonków wówczas, gdy współmałżonek był uczestnikiem postępowania o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie".

Dodatkowo zaś z uzasadnienia uchwały warto przytoczyć trafne spostrzeżenie, że „nieścisłe jest stwierdzenie jakoby zasiedzenie konwalidowało wadliwą czynność prawną odnoszącą się do nabycia prawa własności. W takim przypadku nie można w ogóle mówić o konwalidacji czynności prawnej (...), zasiedzenie bowiem stwarza samoistny tytuł prawny i nie czyni ważną czy skuteczną czynności prawnej - najogólniej mówiąc - wadliwej.".

7. Nie można kwestionować tezy wyrażonej w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1980 r., III CRN 45/80 (OSNCP 1980, z. 12, poz. 240), według której „pod rządem art. 172 § 1 k.c. dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności".

Równocześnie warto odwołać się do poglądu wyrażonego w niepublikowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 1973 r. (I CR 413/73). Podkreślono tam, że „o dopuszczalności posiadania decyduje dopuszczalność powstania prawa. Samoistne posiadanie części składowych rzeczy (części budynków, lokali) w zakresie odpowiadającym uprawnieniom właściciela nie jest możliwe, gdyż stosownie do przepisu art. 47 § 1 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jeżeli budynki lub ich części stanowią przedmiot odrębnej własności (art. 46 § 1 k.c.), a więc nie są częściami składowymi gruntu (lub budynku stanowiącego odrębną własność), to takie budynki (lokale) mogą być przedmiotem samoistnego posiadania, a z upływem czasu - zasiedzenia.".

8. Istotną rolę praktyczną odgrywa stanowiąca zasadę prawną uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 (OSNCP 1992, z. 4, poz. 48; OSPiKA 1992, z. 7-8, poz. 162). Wyrażono w niej godną aprobaty tezę, że „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze".

9. Przy okazji trzeba niezwłocznie aprobować tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1997 r., I CKN 74/97 (OSNC 1997, z. 11, poz. 171), według której „wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia tej własności, zawartej w formie aktu notarialnego, nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, który wie, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie".

10. Z kolei należy zdecydowanie oponować przeciwko tezie wyrażonej w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1081/97 (OSNC 1999, z. 10, poz. 181), według której „osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności, może być - w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 k.c.) - uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze".

Podejmując polemikę trzeba przypomnieć, że warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości (o taką umowę chodziło w rozstrzyganej sprawie) wymaga późniejszego wykonania poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność. Nie uzasadnia zaś dobrej wiary kupującego wydanie mu sprzedawanej nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej przy zaniechaniu zawarcia umowy rozporządzającej.

11. Przy istniejącej rozbieżności zapatrywań doktryny można polemizować z tezą wyrażoną w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1992 r., III CZP 133/92 (OSP 1993, z. 7-8, poz. 153), według której „Skarb Państwa nie może zaliczyć do czasu posiadania w rozumieniu art. 172 k.c. okresu władania nieruchomością jak właściciel na podstawie decyzji administracyjnej, której nieważność została następnie stwierdzona ze względu na sprzeczność tej decyzji z prawem.".

Tutaj zastrzeżenia budzi przekreślenie - wbrew właściwym przesłankom konstytuującym (art. 336 k.c.) - istnienia posiadania samoistnego jedynie z powodu wadliwej podstawy nabycia posiadania.

12. Podobnie według tezy postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1996 r., III CKU 8/96 (OSNC 1997, z. 4, poz. 38) „jeśli władanie nieruchomością przez Skarb Państwa «jak właściciel» wywodzi się z decyzji administracyjnej, której nieważność ze względu na sprzeczność z prawem została później stwierdzona ze skutkiem ex tunc, to faktu i okresu takiego władania nie można zaliczać do czasu posiadania, o jakim mowa w art. 172 k.c.".

13. Odrębnie trzeba zwrócić uwagę na uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 września 1993 r., III CZP 72/93 (OSNCP 1994, z. 3, poz. 49) wyrażającą tezę, że „do okresu zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa nie wlicza się okresu władania przez organy państwowe lub państwowe osoby prawne, wykonywanego w ramach uprawnień Państwa jako podmiotu prawa publicznego, mimo istnienia tytułu własności uznanego następnie za nieistniejący".

14. Przechodząc do innej materii wypada aprobować tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1997 r., I CKN 438/97 (OSNC 1998, z. 6, poz. 106), według której „prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie z mocy prawa własności nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.) ma w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia tejże nieruchomości na rzecz innej osoby charakter wiążący zarówno co do faktu nabycia własności przez określoną osobę w oznaczonej dacie, jak i co do prawotwórczych przesłanek faktycznych przyjętych za podstawę nabycia prawa stosownie do ust. 1 lub 2 art. 1 ustawy uwłaszczeniowej".

15. Nie budzi zastrzeżeń teza postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98 (OSNC 1999, z. 11, poz. 198), według której „samoistny posiadacz w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą".

Art. 173.

 

1. Komentowany przepis wzmacnia ochronę małoletniego właściciela nieruchomości. Zawiera mianowicie instrument „wstrzymania (zawieszenia) zakończenia biegu zasiedzenia". Zwróćmy uwagę, że ex verbae legis „zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela". Wcześniej upływający termin zasiedzenia ulega stosownemu przedłużeniu. Natomiast po upływie dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela zasiedzenie następuje, o ile nie dokonano przerwania biegu zasiedzenia.

2. Ochrony określonej dyspozycją powołanego przepisu doznaje „małoletni" właściciel „nieruchomości". W pozostałym zakresie stosuje się - z mocy właściwego odesłania (art. 175 k.c.) - inaczej ukształtowane zasady zawieszenia zakończenia biegu przedawnienia roszczeń (art. 122 k.c.).

3. W tym kontekście zwraca uwagę mocniejsza, bezwzględna ochrona przed zasiedzeniem małoletniego właściciela nieruchomości (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 192). Podlegają jej wszyscy małoletni bez względu na istnienie lub brak przedstawiciela ustawowego. Zawsze małoletni właściciel może jeszcze w okresie dwóch lat od uzyskania pełnoletności dokonywać czynności procesowych przerywając bieg terminu zasiedzenia.

4. Zawieszenie zakończenia biegu zasiedzenia z powodu małoletniości jednego ze współwłaścicieli nie odnosi skutków w stosunku do pozostałych pełnoletnich współwłaścicieli, przeciwko którym zasiedzenie biegnie bez przeszkód (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1969 r., III CZP 41/69 (OSNC 1970, z. 7-8, poz. 121). Generalnie bowiem przepis art. 173 k.c. ma na względzie tylko ochronę małoletniego. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to nic nie stoi na przeszkodzie zasiedzenia udziałów przysługujących pełnoletnim współwłaścicielom.

Art. 174.

 

1. Według częściowo odrębnych zasad następuje zasiedzenie rzeczy ruchomych. Zbieżny z przesłankami zasiedzenia nieruchomości jest tutaj uniwersalny wymóg nieprzerwanego posiadania samoistnego. Natomiast wśród mocnych odmienności zwraca uwagę krótki, trzyletni termin zasiedzenia. Z drugiej zaś strony bezwzględnym warunkiem zasiedzenia rzeczy ruchomej jest jej posiadanie w dobrej wierze.

2. Odwołując się do uniwersalnych pojęć trzeba przypomnieć, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel (art. 336 k.c.). Różne mogą być źródła posiadania samoistnego. Patrząc jednak z perspektywy zasiedzenia, można wyeliminować z obecnych dociekań samowolne zawładnięcie cudzą rzeczą ruchomą; tutaj zasiedzenie jest wykluczone z uwagi na złą wiarę posiadacza. Trzeba też pominąć nabycie rzeczy ruchomej w trybie umowy rozporządzającej zawartej z osobą nieuprawnioną; tutaj nabycie własności następuje według przesłanek określonych normą art. 169 k.c., w wyniku zawartej umowy (nie można tego utożsamiać z zasiedzeniem; nawet w przypadku rzeczy zgubionych, skradzionych lub w inny sposób utraconych przez właściciela). Zatem ograniczone jest praktyczne zastosowanie instytucji zasiedzenia rzeczy ruchomych.

3. Trudną przesłanką dla zasiedzenia rzeczy ruchomych jest wymaganie dobrej wiary posiadacza. Tradycyjnie już można stwierdzić, że w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Dobrą wiarę wyłącza wiedza posiadacza o przeciwnym stanie prawnym lub niedołożenie należytej staranności.

4. W tym miejscu należy mocno podkreślić, że dla zasiedzenia rzeczy ruchomej ustawodawca wymaga „ciągłej" dobrej wiary. W tym kontekście mala fides superveniens nocet. Utrata dobrej wiary wyklucza zasiedzenie rzeczy ruchomej. Bez wątpienia następuje to w razie powzięcia przez posiadacza wiadomości, że nie jest właścicielem rzeczy. Z dużą jednak ostrożnością trzeba traktować pogląd, że jest to jedyna okoliczność powodująca utratę przymiotu dobrej wiary (tak J.St. Piątowski (w:) System..., s. 346; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 433). Nie można wprawdzie obarczać posiadacza obowiązkiem ustawicznej dociekliwości, jednakże ujawniające się w toku posiadania nieznane wcześniej okoliczności faktyczne mogą uzasadniać wątpliwość co do rzeczywistego stanu prawnego posiadanej rzeczy. W tych okolicznościach utrata dobrej wiary następuje zarówno wtedy, gdy posiadacz poweźmie wiadomość, że nie jest właścicielem rzeczy, jak również wtedy, gdy dalsze pozostawanie posiadacza w błędnym przeświadczeniu, że jest właścicielem rzeczy, przestaje być obiektywnie usprawiedliwione.

5. Generalnie wiadomo, że ustawodawca wymaga dla zasiedzenia rzeczy ruchomej nieprzerwanego trzyletniego posiadania samoistnego w dobrej wierze. Z upływem tego terminu następuje ex lege nabycie własności rzeczy przez jej posiadacza. Nie znajduje tu zastosowania odrębna ochrona małoletnich posiadaczy; norma art. 173 k.c. dotyczy wyłącznie nieruchomości. Stosuje się zaś powszechne zasady dotyczące biegu przedawnienia roszczeń (art. 175 k.c.).

Art. 175.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Zasiedzenie należy do szerszego kręgu instytucji „dawności" (przedawnienie, prekluzja, zasiedzenie, przemilczenie). Wskazują one sporo podobieństw oraz wiele odmienności. Pomijając wszelkie dalsze szczegóły porównawcze, wypada zwrócić uwagę, że w każdym przypadku chodzi o przyjmowane przez ustawodawcę ujemne następstwa (różnorodne) upływu oznaczonego terminu na skutek zaniedbań osób uprawnionych. Jest oczywiście zadaniem ustawodawcy określenie przesłanek każdej spośród instytucji dawności, regulacja biegu terminu oraz określenie skutków jego upływu.

2. W przypadku zasiedzenia ustawodawca określił bezpośrednio w normach właściwych przepisów (art. 172 i 174 k.c.) jego przesłanki. Równocześnie wskazał, jaki jest skutek upływu terminu zasiedzenia, a mianowicie nabycie własności rzeczy przez jej posiadacza samoistnego. Natomiast z wygody legislacyjnej postanowił, że do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń (art. 175 k.c.).

3. Ustawodawca nakazuje „odpowiednie" stosowanie przepisów z zakresu przedawnienia roszczeń. Bez wątpienia należy tu zważać na specyfikę zasiedzenia, jego istoty i celu. Należy więc sięgać do właściwych przepisów „z dostosowaniem" do specyfiki instytucji zasiedzenia. Rozważać zaś należy problematykę rozpoczęcia biegu zasiedzenia, zawieszenia biegu, wstrzymania zakończenia biegu zasiedzenia, przerwania biegu zasiedzenia, upływu terminu.

2. Początek biegu zasiedzenia

 

1. Już na wstępie należy podkreślić, że ustawodawca samodzielnie uregulował - wśród przesłanek zasiedzenia, stosownie do potrzeb tej instytucji - kwestię terminu początkowego, od którego biegnie zasiedzenie.

Zatem bezprzedmiotowe jest sięganie, mimo pozorów szerokiego odesłania (z art. 175 k.c.), do przepisu art. 120 k.c., traktującego o rozpoczęciu biegu przedawnienia roszczeń (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 326; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 194; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 444). Należy zresztą zwrócić uwagę, że całkowicie „nieodpowiednie" byłoby tutaj sięganie do początkowego terminu „wymagalności roszczenia".

2. Nie można powątpiewać, że bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się od nabycia samoistnego posiadania rzeczy. Wynika to ze sformułowania przesłanek zasiedzenia. Pamiętamy przecież, że w trybie zasiedzenia nabywa własność cudzej rzeczy jej „posiadacz" (samoistny), a do zasiedzenia wymagane jest nieprzerwane posiadanie rzeczy; nabycie własności następuje „po upływie" okresu wymaganego posiadania.

3. Potencjalnie w grę wchodzi każde zdarzenie powodujące nabycie posiadania samoistnego, a więc zarówno objęcie w posiadanie cudzej rzeczy przez jednostronną czynność faktyczną zawłaszczenia rzeczy, jak też przeniesienie posiadania poprzez wydanie rzeczy (art. 348 k.c.) lub poprzez umowę stron (art. 349-351 k.c.).

Należy jedynie pamiętać, że samowolne zawłaszczenie cudzej rzeczy ruchomej wyklucza dobrą wiarę posiadacza, a zatem z tej przyczyny nie rozpoczyna się tutaj bieg zasiedzenia.

Gdy zaś mowa o przeniesieniu posiadania, to można tu mieć na uwadze jedynie „pierwsze" przeniesienie posiadania, rozpoczynające bieg zasiedzenia (przykład - przeniesienie posiadania nieruchomości w wyniku nieformalnej umowy sprzedaży). Natomiast skutkiem kolejnych czynności przeniesienia posiadania jest doliczanie czasu posiadania poprzedników do biegnącego (rozpoczętego) zasiedzenia; o szczegółach poniżej, podczas komentarza do art. 176 kodeksu.

4. Generalnie więc bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się w dniu objęcia rzeczy w posiadanie samoistne, z uwzględnieniem specyfiki różnorodnych zdarzeń prawnych powodujących nabycie posiadania (por. E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 108; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 194).

3. Zawieszenie biegu zasiedzenia

 

1. Według przepisów dotyczących przedawnienia roszczeń bieg przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:

1) co do roszczeń, które przysługują dzieciom przeciwko rodzicom - przez czas trwania władzy rodzicielskiej;

2) co do roszczeń, które przysługują osobom nie mającym pełnej zdolności do czynności prawnych przeciwko osobom sprawującym opiekę lub kuratelę - przez czas sprawowania przez te osoby opieki lub kurateli;

3) co do roszczeń, które przysługują jednemu z małżonków przeciwko drugiemu - przez czas trwania małżeństwa;

4) co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju - przez czas trwania przeszkody (art. 121 k.c.).

2. Nikt nie może powątpiewać, że w przypadku zasiedzenia jego bieg ulega zawieszeniu (analogicznie jak w przypadku przedawnienia roszczeń) na czas przeszkody, gdy z powodu siły wyższej niemożliwe jest podjęcie przed sądem właściwych czynności procesowych, przerywających bieg terminu zasiedzenia (art. 121 pkt 4 w zw. z art. 175 k.c.).

3. Natomiast w pozostałym zakresie norma art. 121 (pkt 1-3) znajduje tu zastosowanie, jeżeli stosownie do okoliczności konkretnego przypadku będziemy mieli do czynienia z umożliwiającym zasiedzenie posiadaniem samoistnym rodziców, opiekunów, kuratorów, małżonków (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 328, z uwzględnieniem jego polemiki z wcześniejszymi poglądami doktryny; por. także E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 112).

Jeżeli zaś osoby te sprawują tylko zarząd (dzierżenie) cudzego majątku (dziecka, pupila, małżonka) - co powinno być normą - zasiedzenie w ogóle nie wchodzi w grę, a zatem bezprzedmiotowe jest roztrząsanie problemu odpowiedniego stosowania przepisów o zawieszeniu biegu terminu przedawnienia roszczeń.

4. Uzasadnione in concreto stosowanie normy art. 121 k.c. do biegu zasiedzenia oznacza korzystanie z zawartego tam instrumentu „nierozpoczęcia" lub „zawieszenia" rozpoczętego biegu zasiedzenia. Po ustaniu określonej tą normą przeszkody bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się albo podlega kontynuacji.

4. Wstrzymanie zakończenia biegu zasiedzenia

 

1. Nie można też przeoczyć, że przy odpowiednim stosowaniu normy art. 122 k.c. (w zw. z art. 175 k.c.) ulega wstrzymaniu (zawieszeniu) zakończenie biegu zasiedzenia. Dla ścisłości trzeba jedynie przypomnieć, że odrębnie uregulował ustawodawca (z odmiennościami) wstrzymanie zakończenia biegu zasiedzenia nieruchomości stanowiącej własność osoby małoletniej (art. 173 k.c.). Zatem określone normą art. 122 k.c. zasady zawieszenia zakończenia biegu przedawnienia roszczeń znajdują pełne zastosowanie do zasiedzenia rzeczy ruchomej, a do zasiedzenia nieruchomości w ograniczonym zakresie (z wyłączeniem odrębnie uregulowanej kwestii małoletnich właścicieli).

2. Sięgając do szczegółów, należy więc zwrócić uwagę, że zasiedzenie biegnące przeciwko osobie, która nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych nie może skończyć się wcześniej niż z upływem lat dwóch od ustanowienia dla niej przedstawiciela ustawowego albo od ustania przyczyny jego ustanowienia (art. 122 § 1 w zw. z art. 175 k.c.).

Identyczną zasadę stosuje się odpowiednio do zasiedzenia biegnącego przeciwko osobie, co do której istnieje podstawa do jej całkowitego ubezwłasnowolnienia (art. 122 § 3 w zw. z art. 175 k.c.).

3. Odrębnie trzeba przypomnieć, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności; zob. komentarz do art. 173 kodeksu. Zatem w przypadku nieruchomości norma art. 122 k.c. znajduje zastosowanie jedynie wtedy, gdy termin zasiedzenia biegnie przeciwko osobie pełnoletniej nie posiadającej pełnej zdolności do czynności prawnych lub przeciwko takiej osobie pełnoletniej, w stosunku do której istnieją podstawy do jej całkowitego ubezwłasnowolnienia.

4. Wstrzymanie zakończenia biegu zasiedzenia powoduje odroczenie nabycia własności mimo upływu terminu. W zastrzeżonym okresie „zawieszenia" właściciel (a najczęściej jego przedstawiciel ustawowy) może jeszcze podjąć czynności procesowe przerywające bieg terminu zasiedzenia.

5. Przerwanie biegu zasiedzenia

 

1. Sporo wątpliwości nasuwa problematyka przerwania biegu zasiedzenia. W pierwszej kolejności dotyczą one rodzaju czynności procesowych przerywających bieg zasiedzenia. W drugim rzędzie rodzi się pytanie o przydatność czynności „uznania" prawa dla przerwania zasiedzenia. Oczywiste są zaś skutki dokonanego przerwania biegu zasiedzenia.

2. Dla określenia rodzaju czynności procesowych przerywających bieg terminu zasiedzenia trzeba dokonać odpowiedniej transpozycji normy art. 123 § 1 pkt 1 k.c. (w nawiązaniu do odesłania z art. 175 k.c.). Uwzględniając więc istotę zasiedzenia można na początek najogólniej stwierdzić, że bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub do egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwzięta bezpośrednio w celu „dochodzenia" lub „ustalenia" albo „zaspokojenia" lub „zabezpieczenia" prawa własności.

3. Trzeba zgodzić się, że bieg terminu zasiedzenia przerywa jedynie „akcja zaczepna" właściciela (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 331; por. także E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 116; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 445). Wszak przecież bieg terminu zasiedzenia przerywają celowe czynności procesowe właściciela, zmierzające (bezpośrednio) do osiągnięcia rezultatu określonego normą art. 122 § 1 pkt 1 k.c. Nieuzasadnione byłoby jednak jakiekolwiek zawężenie kręgu tych czynności wbrew literalnemu brzmieniu (dostosowanemu tylko do specyfiki zasiedzenia) powołanej normy prawnej.

4. Bez wątpienia w pierwszym rzędzie przerywa bieg terminu zasiedzenia roszczenie windykacyjne. Nie spełnia zaś tej funkcji roszczenie posesoryjne. Przerywa także bieg zasiedzenia powództwo o ustalenie prawa własności (odmiennie, niesłusznie J.St. Piątowski (w:) System..., s. 332). Podobnie przerywa bieg przedawnienia pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Również, służąc „zabezpieczeniu" prawa własności, przerywa bieg terminu zasiedzenia wniosek o wpis do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności dotychczasowego wpisu z rzeczywistym stanem prawnym (według S. Rudnickiego, Komentarz..., s. 195, akcja zabezpieczająca prawo własności poprzez wpis ostrzeżenia „bezpośrednio zmierza do odzyskania nieruchomości"). Wreszcie przerywa bieg terminu zasiedzenia, jako czynność „zaspokojenia" prawa, wniosek o wszczęcie egzekucji wydania rzeczy (S. Rudnicki, Komentarz..., s. 195, eliminuje z tego grona czynności „zaspokojenia" prawa).

5. Rzecz oczywista, przerywają bieg terminu zasiedzenia czynności procesowe legitymowanego czynnie właściciela przeciwko (z udziałem) legitymowanemu biernie posiadaczowi. Nie można przy tym aprobować poglądu, że „okoliczność, że powództwo zostało oddalone, sama przez się nie powoduje unicestwienia skutku w postaci przerwy zasiedzenia, spowodowanej wniesieniem pozwu" (tak E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 119). Trzeba zaś uznać, że przerywają bieg terminu zasiedzenia (także - przedawnienia) uzasadnione czynności procesowe, uwzględnione poprzez pozytywne rozstrzygnięcie sądu. Odmienny pogląd prawny, dopuszczający przerwanie biegu zasiedzenia poprzez nieuzasadnione czynności procesowe, stanowi w rzeczywistości wyraz niedopuszczalnego nihilizmu prawnego.

6. Nie służą przerwaniu biegu zasiedzenia wszelkie pośrednie czynności właściciela „przygotowujące" jego proces (lub egzekucję). Nie powoduje więc przerwy biegu zasiedzenia wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych, wniosek o ustanowienie pełnomocnika, wniosek o zabezpieczenie dowodów, wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Natomiast wniosek o zabezpieczenie roszczenia (roszczenia windykacyjnego) wniesiony przed wytoczeniem powództwa przerywa bieg terminu zasiedzenia, wyraźnie bowiem kwalifikuje się do grupy czynności służących „zabezpieczeniu prawa" (odmiennie bez bliższego uzasadnienia E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 118).

7. Nie przerywają biegu zasiedzenia wadliwe czynności procesowe, chociażby pozew zwrócony (art. 130 § 2 k.p.c.) oraz czynności procesowe nie popierane (art. 180 § 2, art. 203 § 2, art. 490 zd. 3, art. 501 zd. 3 k.p.c.).

8. Nie wymaga wreszcie szerszego komentarza twierdzenie, że nie przerywają biegu zasiedzenia czynności obronne właściciela, a więc na przykład zarzuty podnoszone przez przeciwnika wniosku o zasiedzenie.

9. Do rozważenia pozostaje także problem przerwania biegu zasiedzenia poprzez „uznanie" prawa własności (art. 123 § 1 pkt 2 w zw. z art. 175 k.c.). Chodzi tu o dokonane przez posiadacza wobec właściciela „właściwe" lub „niewłaściwe" uznanie jego prawa własności (w kwestii tych pojęć warto sięgnąć do literatury dotyczącej przedawnienia roszczeń).

Pamiętamy oczywiście o licznych sporach doktryny (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 330-331 i powołaną tam literaturę; z nowej literatury zob. E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 120-122; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 198; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 445). Prowadzona dyskusja dotyczy następstw uznania prawa własności w sferze biegu zasiedzenia.

10. Przechodząc do szczegółów, trzeba przyznać za współczesną literaturą, że uznanie prawa własności może powodować (i najczęściej powoduje) skutki mocniejsze niż zwykłe przerwanie biegu zasiedzenia. Niewątpliwie uznanie prawa własności dowodzi utraty dobrej wiary posiadacza, a częstokroć świadczy, że dokonujący uznania przestał uważać się za posiadacza samoistnego (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 331; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks cywilny..., s. 445).

Zatem w drugim przypadku wykluczone jest zasiedzenie z powodu braku wymaganej przesłanki posiadania samoistnego. Tutaj, po uznaniu prawa, bynajmniej nie biegnie na nowo termin zasiedzenia, jak byłoby w klasycznych przypadkach przerwania biegu zasiedzenia (por. art. 124 § 1 w zw. z art. 175 k.c.).

Natomiast w pierwszym wariancie - utraty dobrej wiary, zamanifestowanej uznaniem prawa własności - sytuacja jest bardziej złożona, w zależności od rodzaju rzeczy. Otóż w przypadku rzeczy ruchomych wykluczony będzie dalszy bieg zasiedzenia z powodu utraty dobrej wiary.

Z kolei w przypadku nieruchomości możliwe jest nabycie własności w trybie zasiedzenia przez posiadacza w złej wierze. Zatem utrata dobrej wiary w toku posiadania nie wyklucza zasiedzenia, a nawet nie wydłuża terminu zasiedzenia. W takich okolicznościach prawnych uznanie cudzego prawa własności nie może przerywać zasiedzenia. Nie można tu bowiem, wbrew odmiennym przesłankom zasiedzenia, zastosować mechanicznie zaczerpniętej z przedawnienia roszczeń zasady, że uznanie przerywa bieg terminu (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 330-331).

11. Nie ulega wątpliwości, że w razie przerwania biegu zasiedzenia znajduje odpowiednie zastosowanie norma art. 124 k.c. (w zw. z art. 175 k.c.). Zatem od dokonanego przerwania zasiedzenie biegnie na nowo (art. 124 § 1 k.c.). Dodajmy, że bieg zasiedzenia rozpoczyna się od zakończenia (prawomocnego) postępowania wszczętego na skutek właściwej czynności procesowej właściciela (art. 124 § 2 k.c.).

Oczywiście biegnie od początku termin zasiedzenia, gdy nadal zachodzą przesłanki zasiedzenia. Przykładowo zatem można mówić o ponownym rozpoczęciu biegu zasiedzenia, gdy mimo wyroku uwzględniającego roszczenie windykacyjne lub wyroku ustalającego itp., posiadacz nieruchomości nadal nią włada jak właściciel (chociaż w złej wierze).

Przy okazji trzeba zaś przypomnieć, że powództwo oddalone nie przerywa biegu zasiedzenia. Następuje więc zasiedzenie z upływem końcowego, nieprzerwanego terminu w razie oddalenia powództwa windykacyjnego (czy innego).

6. Upływ terminu zasiedzenia

 

1. Wiadomo, że z upływem końcowego terminu zasiedzenia następuje ex lege nabycie własności rzeczy przez jej posiadacza samoistnego. W tym miejscu trzeba zauważyć, że ustawodawca nie uregulował żadnych odrębnych zasad dotyczących ustalenia tego terminu - ani wśród przepisów o zasiedzeniu, ani wśród zasad dotyczących biegu przedawnienia.

2. Wystarczy jednak ustawowa regulacja długości terminu zasiedzenia, gdy znamy datę początkową. Wiadomo zaś, że bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się od momentu nabycia samoistnego posiadania rzeczy. Do zadań sądu stwierdzającego nabycie własności przez zasiedzenie należy więc ustalenie tej daty, z wykorzystaniem twierdzeń i dowodów oferowanych przez wnioskodawcę.

3. W nawiązaniu do tego trzeba stwierdzić, że nabycie własności rzeczy przez jej posiadacza w trybie zasiedzenia następuje z upływem dnia, który - przy zachowaniu długości terminu oznaczonego przez ustawodawcę - odpowiada dacie nabycia posiadania (art. 112 w zw. z art. 172 i 174 k.c.).

7. Przegląd orzecznictwa

 

1. Problematyka biegu zasiedzenia była sporadycznie, w różnym kontekście, przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego. Według kolejności chronologicznej należy w pierwszym rzędzie przytoczyć uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1968 r., III CZP (OSNCP 1969, z. 4, poz. 62), według której „wniosek spadkobiercy o stwierdzenie nabycia spadku nie przerywa biegu zasiedzenia w stosunku do współspadkobiercy, który jest posiadaczem nieruchomości należącej do spadku (...). Wniosek o dział spadku przerywa bieg zasiedzenia w stosunku do takiego współspadkobiercy.".

Komentując tę uchwałę trzeba na wstępie stwierdzić, że sygnalizowany problem istnieje wówczas, gdy jeden ze spadkobierców jest posiadaczem samoistnym rzeczy wchodzącej w skład spadku - pozostającej in statu usucapiendi - a pozostali współspadkobiercy usiłują ochronić się przed zasiedzeniem (na korzyść posiadacza) własności całej nieruchomości (całego prawa własności) wbrew ich udziałom we współwłasności.

W takim zaś kontekście trzeba akceptować pogląd, że wniosek spadkobiercy o stwierdzenie nabycia spadku nie przerywa biegu zasiedzenia wobec posiadającego rzecz współspadkobiercy. Nie zmierza bowiem taka czynność procesowa bezpośrednio do dochodzenia lub ustalenia prawa własności (tym bardziej pomijamy tu kwestię zabezpieczenia prawa i egzekucję). Wiadomo przecież, że w toku postępowania o stwierdzenie nabycia spadku sąd stwierdza, kto dziedziczy spadek (i w jakich częściach), nie dokonuje zaś ustalenia praw majątkowych wchodzących w skład spadku.

Można też akceptować tezę, że wniosek o dział spadku (następujący po uprzednim stwierdzeniu nabycia spadku) przerywa bieg terminu zasiedzenia. Teraz bowiem następuje ustalenie stanu czynnego spadku i przysądzenie własności.

2. Odrębnie trzeba przytoczyć - zapowiadając dalsze uwagi w komentarzu do art. 176 kodeksu - tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., III CRN 80/86 (OSNCP 1987, z. 9, poz. 138), według której „w sytuacji, gdy współspadkobierca lub niektórzy ze współspadkobierców posiadają wyłącznie we własnym imieniu nieruchomość, która była w posiadaniu spadkodawcy, bieg zasiedzenia na korzyść tego współspadkobiercy lub współspadkobierców rozpoczyna się z chwilą otwarcia spadku. Natomiast w sytuacji, gdy żaden ze współspadkobierców nie posiada nieruchomości spadkowej wyłącznie we własnym imieniu, każdy współspadkobierca-współposiadacz może przy obliczaniu terminu zasiedzenia doliczyć czas posiadania spadkodawcy do czasu swego współposiadania.".

3. Rozważając kolejno trzeba aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 1987 r., III CZP 104/86 (OSNCP 1988, z. 2-3, poz. 31; OSPiKA 1987, z. 11-12, poz. 220), według której „wniosek właściciela nieruchomości o jej rozgraniczenie nie przerywa biegu zasiedzenia w stosunku do samoistnego posiadacza tej nieruchomości". Istotnie, wniosek taki nie mieści się w grupie czynności objętych normą art. 123 (w zw. z art. 175) k.c. Przecież zmierza on jedynie (oraz całe późniejsze postępowanie rozgraniczeniowe) do sprecyzowania biegu linii granicznych, nie służy zaś ustaleniu prawa własności.

4. Sięgając do ubocznej problematyki należy aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1990 r., III CZP 40/90 (OSNCP 1991, z. 1-2, poz. 2), według której „art. 175 k.c. nie ma zastosowania do biegu terminów z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych".

5. Na koniec dokonywanego przeglądu orzecznictwa trzeba stwierdzić, że nie budzi zastrzeżeń merytorycznych teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 lipca 1992 r., III CZP 87/92 (OSNCP 1993, z. 3, poz. 31), według której „wytoczenie przez spadkobiercę powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie w tej księdze również jego prawa własności, nabytego w drodze dziedziczenia, przerywa bieg terminu zasiedzenia w stosunku do pozwanego współspadkobiercy, wpisanego do księgi wieczystej i będącego w posiadaniu nieruchomości spadkobiercy".

Można zaś w tym miejscu powrócić do wyrażonego już wcześniej generalnego poglądu prawnego, że pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przerywa bieg terminu zasiedzenia.

Art. 176.

 

1. Accessio possessionis w razie przeniesienia posiadania

 

1. Niezbędną przesłanką nabycia własności rzeczy w trybie zasiedzenia jest upływ wymaganego czasu posiadania. Bieg zasiedzenia rozpoczyna się z dniem nabycia posiadania (samoistnego), a kończy z upływem terminu wyznaczonego przez ustawodawcę, z dniem, który datą odpowiada chwili nabycia posiadania. Wymagana jest przy tym ciągłość posiadania.

2. W najprostszym modelu zasiedzenie następuje na rzecz osoby, która „pierwotnie" nabyła posiadanie, włada rzeczą nieprzerwanie, a podczas jej posiadania upływa wymagany dla zasiedzenia termin określony przez ustawodawcę. Wiadomo jednak z praktyki, że częstokroć in statu usucapiendi następuje zmiana posiadacza. Świadomy tego ustawodawca postanowił w komentowanym przepisie, że „jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika" (art. 176 § 1 zd. 1 k.c.).

3. Cytowany przepis ma szczególne znaczenie w odniesieniu do nieruchomości. Wyrażając zasadę accessio possessionis ustawodawca traktuje jako łączne nieprzerwane posiadanie władanie rzeczą przez obecnego posiadacza oraz posiadacza poprzedniego. Łańcuch następców w posiadaniu rzeczy może być zresztą dłuższy. W tym przypadku „doliczanie czasu posiadania swego poprzednika" oznacza sumowanie okresów posiadania wszystkich poprzednich posiadaczy.

4. Doliczenie czasu posiadania poprzednika jest jednak możliwe tylko w razie przeniesienia posiadania; także w razie dziedziczenia posiadania (o szczegółach niżej). Zatem wykluczone jest doliczenie okresu posiadania poprzednika („poprzednika w czasie"), gdy obecne objęcie rzeczy w posiadanie nastąpiło samowolnie, bez przeniesienia dokonanego przez poprzednika (z jego udziałem).

5. Bez wątpienia, przeniesienie posiadania może nastąpić w każdy sposób określony przepisami dotyczącymi posiadania (art. 348-351 k.c.).

6. Istotne znaczenie praktyczne ma dalsza norma prawna, według której „jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści" (art. 176 § 1 zd. 2 k.c.). Z pewnością fałszywie brzmi teza, że „jeżeli posiadacz nieruchomości, sam pozostając w dobrej wierze, nabył posiadanie od posiadacza złej wiary, termin zasiedzenia ulega wydłużeniu do lat trzydziestu" (tak E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 447). Nie ulega tu przecież wydłużeniu ustawowy termin zasiedzenia, gdyby liczyć go od czasu nabycia posiadania przez obecnego posiadacza. Wydłużony jest jedynie łączny czas wymaganego posiadania, gdy w ogóle zachodzi potrzeba korzystania z możliwości doliczenia czasu posiadania poprzednika.

7. Pamiętamy oczywiście, że nabycie w trybie zasiedzenia rzeczy ruchomej następuje pod warunkiem dobrej wiary posiadacza. Toteż w razie złej wiary obecnego posiadacza nie można w ogóle rozważać problemu doliczania czasu posiadania poprzednika. Można też generalnie powątpiewać, czy istnieje dobra wiara posiadacza rzeczy ruchomej, gdy przed upływem trzyletniego terminu zasiedzenia wystąpił z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia, odwołując się do wcześniejszego posiadania swego poprzednika.

8. W efekcie dopuszczonej przez ustawodawcę możliwości doliczania czasu posiadania poprzednika szybciej następuje nabycie własności rzeczy w trybie zasiedzenia. Podlega bowiem sumowaniu czas władania rzeczą poprzez wszystkich kolejnych posiadaczy. W tym kontekście accessio possessionis stanowi wyraźny przywilej posiadaczy bez przesadnej szkody dla opieszałych właścicieli.

2. Dziedziczenie posiadania

 

1. Omówione zasady doliczania czasu posiadania poprzednika stosuje się odpowiednio, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza (art. 176 § 2 k.c.). Dotyczy to zarówno dziedziczenia ustawowego, jak też dziedziczenia testamentowego. Zastosowane rozwiązanie dowodzi przyjęcia przez ustawodawcę koncepcji dziedziczenia posiadania z jego skutkami (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 326-327).

2. Zatem analogicznie, jak w przypadku przeniesienia posiadania, spadkobierca (spadkobiercy) może doliczyć do czasu swego posiadania okres posiadania rzeczy przez spadkodawcę. Jeżeli jednak spadkodawca uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania spadkobiercy wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Oczywiście przejście posiadania następuje tu z chwilą otwarcia spadku.

3. Dodajmy, że tutaj ciągłość „zaliczalnego" posiadania jest następstwem sukcesji generalnej znamionującej dziedziczenie. Natomiast w przypadku przeniesienia posiadania (art. 176 § 1 k.c.) doliczenie czasu posiadania poprzednika następuje w wyniku sukcesji szczególnej.

3. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując krótkiego przeglądu orzecznictwa, można na początek zwrócić uwagę na oczywistą tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 1966 r., III CR 223/66 (OSNCP 1967, z. 5, poz. 91), według której „jeżeli zasiedzenie na rzecz poprzedniego posiadacza już nastąpiło, nie można - w celu stwierdzenia zasiedzenia - doliczać jego posiadania do posiadania osoby, na rzecz której poprzedni posiadacz przeniósł swoje posiadanie".

W aprobującym komentarzu trzeba podkreślić, że przecież według art. 176 § 2 k.c. doliczanie czasu posiadania poprzednika następuje, jeżeli przeniesienie posiadania nastąpiło „podczas biegu zasiedzenia".

2. W drugim rzędzie warto przytoczyć (chronologicznie) tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 1968 r., III CZP 100/67 (OSNCP 1968, z. 8-9, poz. 134), według której „nowe unormowanie instytucji doliczania czasu posiadania poprzednika (accessio possessionis) przewiduje odpowiednie jej stosowanie, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego (art. 176 § 2 k.c.). Przemawia to za dziedzicznością posiadania".

Bez wątpienia trzeba aprobować pogląd o dziedziczności posiadania. Tłumacząc zaś akcentowanie przez Sąd Najwyższy „nowego unormowania" trzeba zwrócić uwagę, że pod rządem prawa rzeczowego z 1946 r. brakowało regulacji prawnej zaliczania na korzyść spadkobiercy czasu posiadania spadkodawcy.

3. Kolejno warto przytoczyć powoływaną już (w komentarzu do art. 175 k.c.) tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., III CRN 60/86 (OSNCP 1987, z. 9, poz. 138) podkreślającą, że „w sytuacji, gdy współspadkobierca lub niektórzy ze współspadkobierców posiadają wyłącznie we własnym imieniu nieruchomość, która była w posiadaniu spadkodawcy, bieg zasiedzenia na korzyść tego współspadkobiercy lub tych współspadkobierców rozpoczyna się dopiero z chwilą otwarcia spadku; natomiast w sytuacji, gdy żaden ze współspadkobierców nie posiada nieruchomości spadkowej wyłącznie we własnym imieniu, każdy współspadkobierca - współposiadacz może przy obliczaniu terminu zasiedzenia doliczyć czas posiadania spadkodawcy do czasu swego współposiadania".

4. Niezwłocznie trzeba też przytoczyć, z pełną aprobatą, tezę niepublikowanego postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 1993 r. (II CRN 90/93), według której „spadkobierca osoby, która uzyskała posiadanie nieruchomości, lecz do chwili śmierci nie nabyła jej przez zasiedzenie, może żądać stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz z zaliczeniem okresu posiadania spadkodawcy w takiej części, w jakiej dziedziczy, przy czym należy mieć na względzie zakres zaliczonego posiadania i prawo spadkowe obowiązujące w czasie i w miejscu otwarcia spadku".

5. Nie budzi zastrzeżeń teza Sądu Najwyższego wyrażona w postanowieniu z dnia 29 kwietnia 1987 r., III CRN 97/87 (OSNCP 1988, z. 11, poz. 157), według której „przy przeniesieniu posiadania, o jakim mowa w art. 176 § 1 k.c., ciągłość posiadania jest wynikiem szczególnego następstwa prawnego, co uzasadnia wniosek, że obecny posiadacz może doliczyć do czasu, który sam posiada, zarówno czas posiadania swojego poprzednika, jak i wcześniejszego posiadania, jeżeli takie uprawnienie przysługiwało osobie, która posiadała nieruchomość bezpośrednio przed obecnym posiadaczem".

6. Na zakończenie można przytoczyć wątpliwy pogląd prawny zawarty w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1993 r., III CZP 14/93 (OSNCP 1993, z. 11, poz. 196; OSP 1993, z. 11, poz. 214), według którego „do okresu posiadania, o który stosownie do art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) skraca się termin zasiedzenia, dolicza się także okres posiadania sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia nieruchomości"; szerszy, negatywny komentarz niżej.

Art. 177.

 

1. Skreślony przepis wyłączał możliwość nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości państwowych, przy istnieniu zasady jedności własności państwowej (z art. 128 k.c. - również skreślonego). Został on uchylony ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321). Współcześnie brak przeszkód prawnych dla zasiedzenia nieruchomości „państwowych". Mimo tego problem wymaga skomentowania w kontekście prawa międzyczasowego.

2. Wypada zatem zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 10 ustawy nowelizacyjnej „jeżeli przed wejściem w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia jej wejścia w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę".

3. Nie skasowano tu więc generalnie, w całości, z datą nowelizacji Kodeksu cywilnego, skutków poprzedniego zakazu zasiedzenia nieruchomości państwowych. Zastosowano zaś wariant rozpoczynającego się z dniem 1 października 1990 r. (data wejścia w życie ustawy nowelizacyjnej) zasiedzenia nieruchomości. Postanowiono mianowicie, że „zasiedzenie biegnie od dnia jej wejścia w życie". Nie zastosowano zaś z mocą wsteczną skutków obecnego odstąpienia od zakazu zasiedzenia nieruchomości państwowych. Jedynie dla złagodzenia rygorów skrócono termin zasiedzenia.

4. W wyniku interpretacji trzeba stwierdzić, że „termin ten" (termin zasiedzenia) ulega skróceniu o czas posiadania upływający (biegnący) w okresie poprzedniego zakazu zasiedzenia, jednakże nie więcej niż o połowę. Dodajmy, że obowiązują tu obecne terminy zasiedzenia i właśnie one podlegają skróceniu, najwyżej o połowę. Podlega zatem skróceniu do dziesięciu lat (w przypadku nabycia posiadania w dobrej wierze) lub do piętnastu lat (w przypadku złej wiary) biegnący od dnia 1 października 1990 r. termin zasiedzenia, jeżeli przedtem upłynął równy lub dłuższy termin posiadania.

5. W żadnym razie nie można akceptować kompletnie chybionej tezy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1993 r. (teza 2), III CZP 14/93 (OSNCP 1993, z. 11, poz. 196; OSP 1993, z. 11, poz. 214), według której „do okresu posiadania, o który stosownie do art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (...) skraca się termin zasiedzenia, dolicza się także okres posiadania sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia nieruchomości". Przecież nigdy nie wolno skrócić terminu zasiedzenia więcej niż o piętnaście lat. W dodatku nie wolno zapominać, że do zasiedzenia wymagany jest nieprzerwany okres posiadania samoistnego (z zaliczeniem czasu posiadania poprzednika - art. 176 k.c.). Płynie stąd wniosek, że nie podlega zaliczeniu na korzyść posiadacza okres posiadania dawniejszego - sprzed piętnastu (lub dziesięciu) lat przed wejściem w życie ustawy nowelizacyjnej z dnia 28 lipca 1990 r. Także nie może podlegać zaliczeniu na korzyść posiadacza, występującego obecnie z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia, okres jego posiadania (albo posiadania jego poprzedników) sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia nieruchomości; sprzed wejścia w życie Kodeksu cywilnego (z jego art. 177) oraz wcześniejszych przepisów odrębnych. Żadne przecież motywy nie uzasadniają nihilizmu prawnego prowadzącego do zaniechania stosowania obowiązującej normy prawnej, według której z dniem 1 października 1990 r. biegnie zasiedzenie, a jedynie o połowę ulega skróceniu jego termin.

6. Odrębny problem stanowi zasiedzenie dawniejszych nieruchomości państwowych, a skomunalizowanych w momencie powołania samorządu gminnego. Mając je na uwadze, można zgodzić się z tezą uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 1994 r., III CZP 174/94 (OSNC 1995, z. 4, poz. 67), według której „artykuł 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) ma także zastosowanie do nieruchomości państwowych, które z dniem 27 maja 1990 r. stały się z mocy prawa mieniem komunalnym". Wypada mianowicie akceptować, według zasad wykładni funkcjonalnej i systemowej, skrócenie o połowę terminu zasiedzenia z okresu, gdy nieruchomość stanowiła przedmiot własności państwowej. Trzeba jednak równocześnie zauważyć, że tutaj bieg terminu zasiedzenia rozpoczął się, przy istnieniu cudzego posiadania samoistnego, w dniu 27 maja 1990 r. Już wtedy bowiem odpadła przeszkoda do zasiedzenia.

7. Stanowczo jednak trzeba oponować wobec wyrażonej (ponawianej) w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2000 r., I CKN 796/98 (OSNC 2000, z. 12, poz. 234) tezy, że „jeżeli zasiedzenie nieruchomości przez pewien czas posiadania jej przez posiadacza samoistnego nie było - jako nieruchomości państwowej - możliwe, do okresu posiadania potrzebnego do zasiedzenia zalicza się okres posiadania sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych". Według błędnego rozumowania Sądu Najwyższego w okresie obowiązywania normy art. 177 k.c. istniał stan zawieszenia biegu zasiedzenia, a po jego uchyleniu zalicza się łącznie na korzyść posiadacza okres jego posiadania (lub posiadania poprzednika) z okresu przedkodeksowego, połowę wymaganego dla zasiedzenia okresu posiadania z czasów obowiązywania kodeksu i współczesny (od 1 października 1990 r.; w przypadku nieruchomości skomunalizowanych - od 27 maja 1990 r.) okres posiadania. Jednakże taka wykładnia stanowi, jak wcześniej wykazano, jawne naruszenie normy art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. nowelizującej Kodeks cywilny.

8. Przy okazji niezbędne jest przypomnienie, że w poprzednim stanie prawnym zakaz zasiedzenia nieruchomości państwowych funkcjonował w systemie zasady jedności własności państwowej (art. 128 k.c.). Dotyczy więc równolegle zarówno nieruchomości pozostających w zarządzie stationes fisci, jak też państwowych osób prawnych. W konsekwencji rozpoczynany z dniem 1 października 1990 r. bieg dopuszczalnego już obecnie zasiedzenia jest skierowany (stosownie do konkretnych realiów) bądź to przeciwko Skarbowi Państwa, bądź też przeciwko innym państwowym osobom prawnym. Oczywiście późniejsza prywatyzacja przedsiębiorstw państwowych jest zjawiskiem obojętnym dla zasiedzenia.

Art. 179.

 

Literatura: System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1997; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1989; Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999; Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999; E. Gniewek, Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi, Zakamycze 1999; Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, red. G. Bieniek, Zielona Góra 2000.

 

1. Przedmiot zrzeczenia

 

1. Komentowany przepis rozpoczyna serię norm prawnych regulujących problematykę „innych wypadków nabycia i utraty własności". Chodzi tu o wypadki inne niż uregulowane wcześniej przeniesienie własności (art. 155-170 k.c.) oraz zasiedzenie (art. 172-176 k.c.). Mieszczą się w tej zbiorczej grupie przypadki zrzeczenia się własności nieruchomości, porzucenia rzeczy ruchomej i zawłaszczenia rzeczy niczyjej, nabycia własności rzeczy znalezionej (w razie przemilczenia), nabycia pożytków naturalnych, nabycia własności (albo udziału we współwłasności) w razie przetworzenia, połączenia i pomieszania rzeczy.

2. Bez wątpienia zrzeczenie się własności nieruchomości stanowi postać rozporządzania rzeczą (w rozumieniu art. 140 k.c.). Obok przeniesienia własności jest drugą formą „wyzbycia się własności"; pomijając dokonywane mortis causa rozporządzenie testamentowe. Jest oświadczeniem woli właściciela zrzekającego się własności nieruchomości, dokonywanym za zgodą starosty. Jego skutkiem jest utrata prawa własności przez dotychczasowego właściciela oraz nabycie tego prawa przez Skarb Państwa; o szczegółach później (w ust. 4). Nie dopuszcza zaś ustawodawca koncepcji „porzucenia nieruchomości", odrzuca bowiem możliwość istnienia „nieruchomości niczyich".

3. Mając w pamięci poprzedni (nieodległy) stan prawny, trzeba zwrócić uwagę, że współcześnie brak już ograniczeń podmiotowych dla zastosowania instytucji zrzeczenia się własności; ograniczenia do nieruchomości stanowiących przedmiot własności „indywidualnej" albo „osobistej". Zatem współcześnie brak przeszkód prawnych zrzeczenia się własności nieruchomości przez wszelkie osoby fizyczne i prawne, za wyjątkiem Skarbu Państwa (por. S. Dmowski (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999; Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999, s. 203; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, s. 450). Wyłączenie Skarbu Państwa jest zupełnie naturalne, gdy ustawodawca nie dopuszcza istnienia nieruchomości niczyich, a w razie zrzeczenia się własności przez inne osoby przyjmuje, że powinny one przypaść właśnie Skarbowi Państwa.

4. Należy jednak niezwłocznie zwrócić uwagę na odrębną, szczególną regulację prawną zrzeczenia się własności nieruchomości (i użytkowania wieczystego) przez państwowe i samorządowe osoby prawne. Mianowicie według ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) „państwowa lub samorządowa osoba prawna może zrzec się własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Do zrzeczenia się tych praw stosuje się odpowiednio przepis art. 179 kodeksu cywilnego" (art. 16 ust. 1).

Dodajmy, że „w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem własności lub użytkowania wieczystego samorządowej osoby prawnej zrzeczenie się wymaga zgody zarządu właściwej jednostki samorządu terytorialnego" (art. 16 ust. 2 u.g.n.).

5. Przy okazji wypada wypowiedzieć pogląd, że wykluczone jest stosowanie instrumentu zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przysługującego dalszym podmiotom, innym niż państwowe lub samorządowe osoby prawne (por. E. Gniewek, Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi, Kraków 1999, s. 305-306). Tutaj możliwe jest tylko zastosowanie wariantu rozwiązania umowy (odmiennie G. Bieniek (w:) Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, t. I, red. G. Bieniek, Zielona Góra 2000, s. 125; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 204-205).

W dyskusji wokół tego trudnego zagadnienia trzeba jeszcze, oprócz prezentowanego już uzasadnienia (E. Gniewek, Obrót..., s. 204-205), zwrócić uwagę, że mamy tutaj do czynienia z istniejącym stosunkiem prawnym o charakterze ciągłym, zachodzącym pomiędzy właścicielem nieruchomości i jej użytkownikiem wieczystym. Nie wystarczy więc godzić się na „uchylenie" skutków nabycia prawa użytkowania wieczystego, poprzez zrzeczenie się prawa, bez ścisłego uregulowania - w trybie umowy rozwiązującej - wszelkich skutków prawnych wygaśnięcia stosunku prawnego użytkowania wieczystego.

Dodajmy na marginesie, że nie razi tu bynajmniej zastosowany w art. 16 u.g.n. wariant dopuszczalnego zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez państwowe lub samorządowe osoby prawne. Wypada bowiem zauważyć, że w tym przypadku mamy do czynienia z zrzeczeniem się prawa w obrębie wewnętrznych stosunków prawnych sektora państwowego lub samorządowego.

6. W dotychczasowej literaturze wyrażono zapatrywanie, że „co do możliwości zrzeczenia się prawa własności przez gminę, kwestię tę należy uznać za dyskusyjną" (zob. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks cywilny..., s. 450). Problem mógłby dotyczyć jeszcze dalszych jednostek samorządu terytorialnego (powiatów, województw). Należy jednak zdecydowanie wykluczyć jakiekolwiek wątpliwości, zwracając uwagę na odrębne podkreślenie ustawy o gospodarce nieruchomościami, że objęte jej reżimem prawnym nieruchomości „w szczególności mogą być przedmiotem zrzeczenia się" (art. 13 ust. 1 zd. 2 u.g.n.). Dokonywane przez jednostki samorządu terytorialnego zrzeczenie się własności nieruchomości odbywa się w trybie art. 179 k.c. i następuje na rzecz Skarbu Państwa. Pod względem jurydycznym trzeba się z tym pogodzić, można zaś pozostawić na uboczu kwestię „gospodarności" takiej czynności prawnej.

7. Niewątpliwie zatem można potencjalnie korzystać bez ograniczeń z instytucji zrzeczenia się własności nieruchomości gruntowych, za wyjątkiem nieruchomości skarbowych. Znacznych wątpliwości nastręcza zaś problem zrzeczenia się własności nieruchomości budynkowych oraz nieruchomości lokalowych.

8. Gdy chodzi o własność budynków związaną z prawem użytkowania wieczystego, powrócić wypada do stwierdzenia, że jedynie państwowe lub samorządowe osoby prawne mogą zrzec się przysługującego im prawa użytkowania wieczystego. Zrzekając się tego prawa wyrażają jednocześnie w tym samym akcie notarialnym oświadczenie woli zrzeczenia się prawa własności budynku (budynków).

W innych wypadkach odpada możliwość zrzeczenia się własności budynków z powodu wyłączonej możliwości zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego.

9. Inne problemy wiążą się z użytkowaniem przysługującym rolniczym spółdzielniom produkcyjnym i związaną z takim prawem odrębną własnością budynków. Tutaj w żadnym razie nie stosujemy, w najmniejszym zakresie, normy art. 179 k.c. o zrzeczeniu się własności nieruchomości. Dopuszczalne zrzeczenie się prawa użytkowania gruntu następuje w trybie art. 246 k.c. Reguluje też ustawodawca skutki wygaśnięcia prawa użytkowania wobec dotychczasowej własności budynków (art. 273 i art. 279 k.c.).

10. Bez zastrzeżeń można zaś normę art. 179 k.c. stosować do zrzeczenia się własności nieruchomości stanowiącej odrębny lokal. Oczywiście tutaj czynność zrzeczenia się własności lokalu współobejmuje zrzeczenie się udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej (ewentualnie we współużytkowaniu wieczystym gruntu).

11. Na zakończenie można wspomnieć, bez szerszego komentarza, że szczególnym, odrębnie regulowanym sposobem wyzbycia się własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury technicznej jest nieodpłatne „przekazanie" ich gminom lub innym osobom prawnym w trybie ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. Nr 119, poz. 567 ze zm.).

2. Oświadczenie o zrzeczeniu się własności

 

1. Zrzeczenie się własności nieruchomości wymaga złożenia przez właściciela stosownego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Następuje tu bowiem „wyzbycie się własności nieruchomości" (art. 179 § 1 zd. 1 in principio k.c.). Zatem, jak przy wszelkich czynnościach rozporządzających, wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

2. W składanym oświadczeniu dotychczasowy właściciel wyraża wolę zrzeczenia się własności („wyzbycia się własności" poprzez zrzeczenie). W ujęciu przedmiotowym swym oświadczeniem obejmuje oznaczoną nieruchomość gruntową wraz z jej częściami składowymi (budynkami oraz innymi urządzeniami, trwale związanymi z gruntem). Pominięcie milczeniem części składowych gruntu stanowi „uchybienie warsztatowe" aktu notarialnego, jednakże bez istotnych konsekwencji prawnorzeczowych; wobec znanych implikacji zasady superficies solo cedit (art. 48 w zw. z art. 47 § 1 k.c.).

3. Jeżeli następuje dopuszczalne (art. 16 u.g.n.) zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego przez państwowe lub samorządowe osoby prawne, należy stosownie do tego ujmować w oświadczeniu woli przedmiot dokonywanej czynności prawnej. W razie zrzeczenia się użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego należy wyraźnie eksponować w treści aktu notarialnego, że dokonywana czynność obejmuje równocześnie zrzeczenie się odrębnej własności budynku. Tu znowu nie można tolerować warsztatowych niedoróbek aktu notarialnego, chociaż wiadomo nawet, że po dokonanym zrzeczeniu się nastąpi konfuzja praw i powrót do zasady superficies solo cedit.

4. Wreszcie w razie zrzeczenia się własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość sporządzany akt notarialny powinien obejmować oświadczenie woli o zrzeczeniu się własności lokalu wraz ze zrzeczeniem się udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej (ewentualnie udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu).

5. Dodajmy na zakończenie, że oświadczenie woli właściciela o zrzeczeniu się własności nieruchomości nie może być złożone pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (zob. art. 157 § 1 k.c. odpowiednio zastosowany).

3. Zgoda na zrzeczenie się własności

 

1. Według art. 179 k.c. do zrzeczenia się własności nieruchomości potrzebna jest zgoda starosty. Dodajmy w tym miejscu, że do zrzeczenia się własności nieruchomości (i prawa użytkowania wieczystego) przez samorządową osobę prawną jest wymagana zgoda zarządu właściwej jednostki samorządu terytorialnego (art. 16 ust. 2 u.g.n.).

2. Nie można aprobować poglądu, że ważność czynności prawnej zrzeczenia się własności nieruchomości zależy od zgody właściwego organu (tak E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 451). Wymagana zgoda jest raczej elementem złożonego stanu faktycznego, od którego zależą skutki dokonywanego zrzeczenia (por. odpowiednio J.St. Piątowski (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1997, s. 358-360; S. Dmowski (w:) Prawo..., s. 648; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 207).

3. Nieustannie trwa dyskusja wokół zagadnienia trybu, w jakim powinna być wyrażona zgoda na zrzeczenie się prawa własności nieruchomości. Pierwotnie zdecydowanie przeważał pogląd, że niezbędnej zgody udziela się w trybie decyzji administracyjnej (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 359 i powołaną tam literaturę).

W takim duchu wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny, głosząc niegdyś tezę, że „wyrażenie zgody - lub odpowiednio - odmowa wyrażenia zgody przez organ administracji państwowej na zrzeczenie się własności nieruchomości (art. 179 k.c.) następuje w trybie decyzji administracyjnej (art. 104 k.p.a.), która podlega kontroli Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 23 marca 1988 r., II SA 1517/87, ONSA 1988, z. 1, poz. 43). Obecnie przeważa już stanowisko, według którego wyrażenie zgody następuje w trybie cywilnoprawnego oświadczenia woli (por. S. Dmowski (w:) Prawo..., s. 648; E. Gniewek, Obrót..., s. 303; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 207; G. Bieniek (w:) Komentarz..., s. 126; niezdecydowanie E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 452).

W tym miejscu należy zdecydowanie aprobować ostatnie stanowisko. Nie można tu, wbrew jakimkolwiek pozorom, dostrzegać przejawów działalności publicznej, z wykorzystaniem jej imperatywnych (administracyjnych) instrumentów. Wyrażana zgoda stanowi tu raczej obszar dominium nabywającego własność nieruchomości Skarbu Państwa (czy też jednostki samorządu terytorialnego).

4. Wyrażenie wymaganej zgody następuje w formie aktu notarialnego (zob. art. 63 § 2 k.c.). Nie może być dokonane pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Może nastąpić w postaci zgody uprzedniej, równoczesnej z aktem zrzeczenia się własności bądź wreszcie zgody późniejszej (potwierdzającej). Dla sprawności praktyki można propagować model równoczesnego składania w jednym akcie notarialnym oświadczenia właściciela o zrzeczeniu się własności i oświadczenia zgody właściwego organu na zrzeczenie się własności. Nie budzi zastrzeżeń praktyka zgody uprzedniej. Ze względu na niepożądany stan zawieszenia należałoby zaś raczej unikać sporządzania aktów notarialnych zależnych od późniejszej zgody.

5. Dodajmy, że niezbędnej zgody starosty (albo zarządu właściwej jednostki samorządu terytorialnego) wymaga się z uwagi na uciążliwe skutki dla Skarbu Państwa (lub jednostki samorządu terytorialnego) zrzeczenia się własności nieruchomości przez dotychczasowego właściciela; o szczegółach niżej.

4. Skutki zrzeczenia

 

1. Na skutek zrzeczenia się własności nieruchomość staje się przedmiotem własności Skarbu Państwa (art. 179 § 2 zd. 1 k.c.). W razie zrzeczenia się własności (użytkowania wieczystego) przez samorządową osobę prawną nieruchomość staje się przedmiotem własności (użytkowania wieczystego) odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego (art. 16 ust. 2 zd. 2 u.g.n.).

2. Utrata własności nieruchomości przez dotychczasowego właściciela i jej nabycie przez Skarb Państwa (jednostkę samorządu terytorialnego) następuje na skutek oświadczenia woli właściciela o zrzeczeniu się własności złożonego za zgodą starosty (zarządu właściwej jednostki samorządu terytorialnego). Według zgodnego poglądu doktryny mamy tu do czynienia z pierwotnym nabyciem własności (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 360; S. Dmowski (w:) Prawo..., s. 649; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 207; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 453). Nie ma tu zatem klasycznej sukcesji prawnej. Niemniej jednak w wielu elementach czynność prawna zrzeczenia się własności przypomina umowę przeniesienia własności. Stąd więc bierze się wymaganie formy aktu notarialnego czy zakaz zastrzegania warunku lub terminu.

3. Mimo pierwotnego charakteru nabycia własności, Skarb Państwa (jednostka samorządu terytorialnego) ponosi odpowiedzialność „z nieruchomości" za jej „obciążenia" (art. 179 § 2 zd. 2 k.c.).

Skarb Państwa odpowiada więc za „obciążenia nieruchomości". Chodzi tutaj o ograniczone prawa rzeczowe oraz dożywocie (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 360).

Według powszechnego poglądu doktryny w istocie chodzi tutaj o ograniczoną (pro viribus) odpowiedzialność; do wartości nieruchomości (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 360; S. Dmowski (w:) Prawo..., s. 649-650; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 207; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 453).

Należy też zgodzić się, że w świetle obecnie obowiązujących przepisów wartość nieruchomości powinna być ustalona według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a więc według szacunku biegłego-rzeczoznawcy majątkowego (por. S. Dmowski (w:) Prawo..., s. 650; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 207).

4. Należy zgodzić się, że powstanie ograniczonej odpowiedzialności Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego) ma w tym zakresie skutek zwalniający wobec dotychczasowego właściciela, który odpowiada jako dłużnik osobisty tylko za obciążenia przekraczające wartość nieruchomości (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 361; także S. Dmowski (w:) Prawo..., s. 651). Dodajmy, że Skarbowi Państwa (jednostce samorządu terytorialnego) nie przysługuje wobec dotychczasowego właściciela nieruchomości roszczenie regresowe z tytułu zaspokojonych cudzych obciążeń (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 361).

5. Formalnie obowiązuje także zasada, według której „jeżeli w chwili zrzeczenia się własności nieruchomości przysługiwało Skarbowi Państwa w stosunku do niej ustawowe prawo pierwokupu, odpowiedzialność ta ogranicza się do sumy, która należałaby się zrzekającemu w razie wykonania prawa pierwokupu" (art. 179 § 2 zd. 3 k.c.).

Trzeba wszakże zwrócić uwagę, że współcześnie przeważa raczej prawo pierwokupu przysługujące gminie (art. 109 u.g.n.). Ponadto nigdzie nie reguluje się de lege lata w sposób szczególny wysokości „sumy, która należałaby się zrzekającemu w razie wykonania prawa pierwokupu". Funkcjonuje zaś generalna zasada, że przy wykonywaniu prawa pierwokupu obowiązuje cena (treść umowy) uzgodniona pomiędzy stronami zawartej umowy sprzedaży (zob. art. 600 § 1 k.c.). Trudno zaś sięgnąć do takiego kryterium w razie zrzeczenia się własności nieruchomości.

Ostatecznie więc trzeba zgodzić się, że generalnie należałoby sięgać - przy ustalaniu odpowiedzialności Skarbu Państwa (jednostek samorządu terytorialnego) - do kryterium wartości nieruchomości ustalonej dla potrzeb wywłaszczenia, chociażby nawet Skarbowi Państwa (jednostce samorządu terytorialnego) przysługiwało ustawowe prawo pierwokupu (por. S. Dmowski (w:) Prawo..., s. 650).

6. Na zakończenie należy podkreślić, że czynności prawnej zrzeczenia się własności nieruchomości nie można zaskarżyć w trybie skargi pauliańskiej (por. S. Dmowski (w:) Prawo..., s. 651; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 207). Należy bowiem pamiętać, że tutaj nabycie prawa własności przez osobę trzecią (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego) ma charakter nabycia pierwotnego, nie następuje zaś „na skutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika". Nie można więc rozważać wątku „pokrzywdzonego wierzyciela" w rozumieniu art. 527 k.c.

Art. 180.

 

1. W przeciwieństwie do nieruchomości rzecz ruchoma może być „rzeczą niczyją". Zdarza się tak w przypadku rzeczy pierwotnie niczyich oraz rzeczy ruchomych porzuconych z zamiarem wyzbycia się własności. Należy natomiast wyłączyć z tej kategorii rzeczy zgubione oraz porzucone bez zamiaru wyzbycia się własności.

2. Porzucenie rzeczy ruchomej powoduje utratę własności i przekwalifikowanie rzeczy porzuconej do kategorii rzeczy niczyich. Wymaga to łącznego spełnienia dwóch przesłanek, a mianowicie faktycznej czynności porzucenia rzeczy oraz wyrażenia zamiaru wyzbycia się własności. Stąd więc zgubienie rzeczy (art. 183 § 1) oraz porzucenie rzeczy bez zamiaru wyzbycia się własności (art. 183 § 2) nie powoduje takich skutków.

3. Mimo istniejących sporów wolno czynność porzucenia rzeczy ruchomej potraktować jako realną czynność prawną rozporządzenia rzeczą (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 349; odmiennie S. Grzybowski (w:) System prawa cywilnego. red. W. Czachórski, t. I, Część ogólna, red. tomu S. Grzybowski, s. 203-204). Dodajmy, że „zamiar wyzbycia się własności może być wyraźnie ujawniony przez właściciela albo też wynikać z jego zachowania się na tle okoliczności, w jakich rzecz została porzucona, np. w razie pozostawienia jej w miejscu przeznaczonym na gromadzenie odpadków" (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 349).

4. Potencjalnie biorąc, każda niczyja rzecz ruchoma może ulec „zawłaszczeniu". Aprobując to, ustawodawca postanowił, że własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie samoistne (art. 181 k.c.). Niezbędne jest zawładnięcie rzeczą. Musi temu towarzyszyć zamiar władania rzeczą „jak właściciel"; postawiono wszak warunek objęcia rzeczy w „posiadanie samoistne" (videart. 336 k.c.).

5. Z chwilą objęcia rzeczy niczyjej w posiadanie samoistne następuje nabycie własności. Nabycie to ma charakter pierwotny (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 355-356; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 455).

Art. 181.

 

1. W przeciwieństwie do nieruchomości rzecz ruchoma może być „rzeczą niczyją". Zdarza się tak w przypadku rzeczy pierwotnie niczyich oraz rzeczy ruchomych porzuconych z zamiarem wyzbycia się własności. Należy natomiast wyłączyć z tej kategorii rzeczy zgubione oraz porzucone bez zamiaru wyzbycia się własności.

2. Porzucenie rzeczy ruchomej powoduje utratę własności i przekwalifikowanie rzeczy porzuconej do kategorii rzeczy niczyich. Wymaga to łącznego spełnienia dwóch przesłanek, a mianowicie faktycznej czynności porzucenia rzeczy oraz wyrażenia zamiaru wyzbycia się własności. Stąd więc zgubienie rzeczy (art. 183 § 1) oraz porzucenie rzeczy bez zamiaru wyzbycia się własności (art. 183 § 2) nie powoduje takich skutków.

3. Mimo istniejących sporów wolno czynność porzucenia rzeczy ruchomej potraktować jako realną czynność prawną rozporządzenia rzeczą (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 349; odmiennie S. Grzybowski (w:) System prawa cywilnego. red. W. Czachórski, t. I, Część ogólna, red. tomu S. Grzybowski, s. 203-204). Dodajmy, że „zamiar wyzbycia się własności może być wyraźnie ujawniony przez właściciela albo też wynikać z jego zachowania się na tle okoliczności, w jakich rzecz została porzucona, np. w razie pozostawienia jej w miejscu przeznaczonym na gromadzenie odpadków" (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 349).

4. Potencjalnie biorąc, każda niczyja rzecz ruchoma może ulec „zawłaszczeniu". Aprobując to, ustawodawca postanowił, że własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie samoistne (art. 181 k.c.). Niezbędne jest zawładnięcie rzeczą. Musi temu towarzyszyć zamiar władania rzeczą „jak właściciel"; postawiono wszak warunek objęcia rzeczy w „posiadanie samoistne" (videart. 336 k.c.).

5. Z chwilą objęcia rzeczy niczyjej w posiadanie samoistne następuje nabycie własności. Nabycie to ma charakter pierwotny (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 355-356; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 455).

Art. 182.

 

1. Nie można powątpiewać, że rój pszczół stanowi zasadniczo, w charakterze zbioru rzeczy, własność prowadzącego pasiekę pszczelarza. Poważniejsze wątpliwości mogłyby zaś dotyczyć pszczół, które się wyroiły, opuszczając macierzysty ul.

2. Dla rozwiania jakichkolwiek wątpliwości ustawodawca postanowił autorytarnie, że rój pszczół staje się niczyim, jeżeli właściciel nie odszukał go w ciągu trzech dni od dnia wyrojenia (art. 182 § 1 zd. 1 k.c.). Dodajmy, że właścicielowi wolno „w pościgu za rojem" wejść na cudzy grunt, powinien jednak naprawić wynikłą stąd szkodę (art. 182 § 1 zd. 2 k.c.). Cytowany przepis nie uprawnia jednak do wejścia na cudzy grunt „w poszukiwaniu" roju.

3. Rój pszczół, który stał się niczyim, podlega zawłaszczeniu przez kogokolwiek w trybie art. 181 k.c. poprzez „objęcie w posiadanie samoistne". Bez wątpienia zawłaszczenia może również dokonać poprzedni właściciel roju.

4. W swej kazuistycznej regulacji prawnej ustawodawca uwzględnia jeszcze przypadki, gdy rój pszczół osiada po wyrojeniu w cudzym ulu. W pierwszym, prostym wariancie postanowiono, że jeżeli rój osiadł w cudzym ulu nie zajętym, właściciel może żądać wydania roju za zwrotem kosztów (art. 182 § 2 k.c.). Należy oczywiście pamiętać, że po upływie trzech dni od wyrojenia mamy do czynienia z rojem niczyim (art. 182 § 1 zd. 1 k.c.), zatem dotychczasowy właściciel nie może już domagać się wydania roju, zaś właściciel ula może dokonać legalnego zawłaszczenia.

5. Natomiast jeżeli rój osiadł w cudzym ulu zajętym, staje się on własnością tego, czyją własnością był rój, który się w ulu znajdował (art. 182 § 3 zd. 1 k.c.). W tym więc przypadku następuje niezwłoczna utrata własności na rzecz wskazanej osoby. W dodatku dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 182 § 3 zd. 2 k.c.).

Art. 183.

 

1. Rzecz ruchoma może ulec zgubieniu przez nieostrożnego, roztargnionego właściciela, czy inną osobę uprawnioną do posiadania rzeczy. Wszakże dla ochrony jego prawa ustawodawca obarcza znalazcę określonymi obowiązkami (zob. art. 183 § 1 i art. 184 § 1 k.c.). W żadnym zaś razie nie może znalazca zawłaszczyć cudzej rzeczy zgubionej. Dotyczy to również rzeczy porzuconych bez zamiaru wyzbycia się własności, jak również zwierząt, które zabłąkały się lub uciekły (art. 183 § 2 k.c.).

W tym miejscu warto przypomnieć, że legalne zawłaszczenie może dotyczyć jedynie rzeczy niczyich (art. 181 k.c.), w tym rzeczy porzuconych z zamiarem wyzbycia się własności (art. 180 k.c.).

2. Podstawowym, pierwotnym obowiązkiem znalazcy jest zawiadomienie o znalezieniu rzeczy osoby uprawnionej do odbioru (art. 183 § 1 zd. 2 k.c.). Oczywiście winien również na żądanie, za zapłatą znaleźnego (art. 186 k.c.), wydać rzecz osobie uprawnionej.

3. W przeważającej mierze „osobą uprawnioną do odbioru rzeczy" jest jej właściciel. Jeżeli jednak rzecz została zgubiona przez inną osobę uprawnioną do posiadania rzeczy (użytkownik, zastawnik, najemca itp.), to ją należy zawiadomić o znalezieniu rzeczy, a następnie oddać rzecz znalezioną. Natomiast nie jest uprawniona do odbioru osoba, która przed zgubieniem władała rzeczą bezprawnie (por. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 365).

4. Jeżeli znalazca nie wie, kto jest uprawniony do odbioru rzeczy albo jeżeli nie zna miejsca zamieszkania osoby uprawnionej, powinien niezwłocznie zawiadomić o znalezieniu właściwy organ państwowy (art. 183 § 1 zd. 2 k.c.). Niezwłocznie trzeba wspomnieć, że właściwym organem państwowym jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej (por. odpowiednio § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 czerwca 1966 r. w sprawie rzeczy znalezionych, Dz.U. Nr 22, poz. 141 ze zm.).

5. Dodajmy, że pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną znalazca powinien oddać niezwłocznie na przechowanie właściwemu organowi państwowemu, inne zaś rzeczy znalezione - tylko na żądanie tego organu (art. 184 § 2 k.c.). Warto zresztą wspomnieć, że według rozporządzenia wykonawczego „organ przechowujący zażąda oddania mu innych rzeczy znalezionych, jeżeli z okoliczności wynika, że w razie pozostawienia u znalazcy rzecz byłaby narażona na niebezpieczeństwo utraty lub pogorszenia" (§ 3 ust. 1).

6. Właściwy organ prowadzi ewidencję i przechowuje rzeczy znalezione według zasad określonych zarządzeniem Ministra Finansów z dnia 19 listopada 1967 r. w sprawie ewidencjonowania i przechowywania rzeczy znalezionych (M.P. Nr 65, poz. 312) oraz zarządzeniem Ministra Kultury i Sztuki z dnia 20 lutego 1967 r. w sprawie sposobu przechowywania znalezionych przedmiotów o wartości naukowej oraz artystycznej (M.P. Nr 14, poz. 69). Częstokroć organ ten podejmuje poszukiwania osoby uprawnionej do odbioru rzeczy znalezionej, jeżeli posiada ona znaczną wartość albo jeżeli jest to potrzebne ze względu na jej właściwości lub okoliczności, w jakich została znaleziona (§ 8 ust. 1 rozporządzenia w sprawie rzeczy znalezionych).

7. Jeżeli natomiast znalazca przechowuje rzecz u siebie, stosuje się odpowiednio przepisy o nieodpłatnym przechowaniu (art. 184 § 2 k.c.). Odpowiada więc znalazca za zachowanie rzeczy w stanie nie pogorszonym (art. 835 k.c.).

Art. 186.

 

1. Uczciwemu znalazcy, dochowującemu obowiązków określonych prawem, przysługuje „znaleźne", stanowiące rodzaj nagrody. Jego wysokość wynosi jedną dziesiątą wartości rzeczy. Należy rozumieć, że chodzi tutaj o wartość rynkową rzeczy znalezionej.

Trzeba jednak niezwłocznie wspomnieć, że znaleźne nie przysługuje w razie znalezienia rzeczy w miejscach publicznych (o szczegółach później; podczas komentarza do art. 188 k.c.).

Należy też zasygnalizować, że w razie znalezienia „skarbu" znalazcy należy się „odpowiednie wynagrodzenie" (art. 189 k.c.).

2. Zasadniczo adresatem roszczenia jest osoba uprawniona do odbioru rzeczy znalezionej. Jeżeli rzecz znaleziona stała się własnością Skarbu Państwa (art. 187 zd. 1 k.c.) znaleźne wypłaca właściwy organ przechowujący (§ 10 ust. 1 zd. 2 rozporządzenia w sprawie rzeczy znalezionych).

Znalazca kieruje swe roszczenie bezpośrednio do osoby uprawnionej do odbioru rzeczy (gdy sam ją zidentyfikował) albo zastrzega swe żądanie znaleźnego w zawiadomieniu o znalezieniu rzeczy właściwego organu państwowego. Organ przechowujący czyni wzmiankę o żądaniu znaleźnego w wystawionym poświadczeniu zawiadomienia o znalezieniu rzeczy (§ 5 ust. 1 zd. 2 rozporządzenia w sprawie rzeczy znalezionych).

3. Roszczenie o zapłatę znaleźnego wygasa, jeżeli nie zostanie zgłoszone najpóźniej w chwili wydania rzeczy osobie uprawnionej do odbioru (art. 186in fine k.c.). Mamy tu do czynienia z terminem zawitym. Zgłoszenie żądania do właściwego organu przechowującego jest skuteczne wobec uprawnionego (por. E. Skowrońska- Bocian (w:) Kodeks..., s. 459). Brak zgłoszenia żądania znaleźnego w stosunku do organu przechowującego nie wyłącza możliwości kierowania roszczenia bezpośrednio w stosunku do uprawnionego. Jednakże znalazca musi je zgłosić osobie uprawnionej najpóźniej w chwili wydania rzeczy przez organ przechowujący.

4. Na zakończenie należy podkreślić, że według wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 października 1982 r., III CRN 242/82 (OSNCP 1983, z. 7, poz. 91) znaleźne nie należy się funkcjonariuszowi policji, który znalazł rzecz w czasie wykonywania czynności służbowych i w związku z tymi czynnościami.

Art. 187.

 

1. Komentowany przepis reguluje skutki „przemilczenia" osoby uprawnionej do odbioru rzeczy znalezionej. Następuje tu - z upływem określonego czasu - utrata własności przez dotychczasowego właściciela i nabycie własności przez Skarb Państwa lub znalazcę.

2. W pierwszym rzędzie dotychczasowy właściciel traci swe prawo w razie nieodebrania rzeczy w ciągu roku od wezwania (art. 187 zd. 1 in principio k.c.). Oczywiście wezwanie do odbioru następuje po ustaleniu osoby uprawnionej. Natomiast „w razie niemożności wezwania" utrata własności następuje z upływem dwóch lat od znalezienia rzeczy (art. 187 zd. 1 in fine k.c.). Chodzi tu o przypadki niemożności ustalenia osoby uprawnionej do odbioru czy też jej adresu.

3. Według dyspozycji komentowanego przepisu pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną stają się - na skutek przemilczenia - własnością Skarbu Państwa. Znalazca winien zaś uzyskać od właściwego organu państwowego przysługujące mu znaleźne (§ 10 rozporządzenia w sprawie rzeczy znalezionych).

4. Inne rzeczy stają się - z upływem identycznych terminów - własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swoim obowiązkom (art. 187 zd. 2 in principio k.c.). Zatem nieuczciwy znalazca, zaniedbujący dochowania obowiązku zawiadomienia o znalezieniu rzeczy osoby uprawnionej do odbioru albo właściwego organu państwowego (art. 183 § 1 k.c.), nie nabywa własności rzeczy znalezionej.

5. Jeżeli przechodząca na własność znalazcy rzecz zgubiona była przechowywana przez właściwy organ państwowy, znalazca winien ją odebrać za zwrotem kosztów (art. 187 zd. 2 in fine k.c.).

Art. 188.

 

1. Do rzeczy zgubionych w miejscach publicznych nie stosuje się przepisów art. 183-187. Wypada więc zwrócić uwagę, iż znalazcy nie przysługuje w takim przypadku znaleźne. Nie nabywa on też w trybie przemilczenia własności rzeczy znalezionej.

2. Obowiązkiem znalazcy jest oddanie rzeczy zarządcy budynku lub pomieszczenia albo właściwemu zarządcy środków transportu publicznego. Dalsze zaś postępowanie regulują odrębne przepisy szczególne.

3. W miejsce zasad kodeksowych znajdują tu zastosowanie przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 12 lipca 1971 r. w sprawie postępowania z rzeczami znalezionymi w budynku publicznym (Dz.U. Nr 19, poz. 185) oraz rozporządzenia Ministrów Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska, Komunikacji oraz Żeglugi z dnia 12 lipca 1972 r. w sprawie postępowania z rzeczami znalezionymi w środkach transportu publicznego oraz pomieszczeniach i urządzeniach związanych z tym transportem (Dz.U. Nr 30, poz. 210). Należy też mieć na uwadze rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 marca 1971 r. w sprawie orzekania o przejściu depozytów na własność Państwa (Dz.U. Nr 7, poz. 78 ze zm.).

Art. 189.

 

1. Według powszechnej oceny komentowany przepis reguluje skutki prawne znalezienia „skarbu". Mamy z nim do czynienia, gdy znaleziona rzecz (często zbiór rzeczy) ma „znaczniejszą" wartość materialną albo wartość naukową lub artystyczną, a wszelkie okoliczności wskazują, że poszukiwanie właściciela byłoby oczywiście bezcelowe.

2. Rzecz wartościowa, znaleziona (a właściwie „odkryta") w takich okolicznościach, staje się własnością Skarbu Państwa (art. 189 zd. 2 k.c.). Mamy tu do czynienia z następującym ex lege nabyciem pierwotnym. Znalazca jest obowiązany oddać rzecz znalezioną właściwemu organowi państwowemu; trzeba uznać, że znowu chodzi tutaj o starostę. Zawłaszczenie skarbu przez znalazcę stanowiłoby przestępstwo przywłaszczenia cudzej rzeczy.

3. Ustawodawca nazbyt enigmatycznie przesądził, że znalazcy skarbu należy się „odpowiednie wynagrodzenie", nie skorzystał zaś z formuły „znaleźnego" w wysokości jednej dziesiątej wartości rzeczy. Nie można więc aprobować bez zastrzeżeń nazbyt stanowczej tezy, że „wynagrodzenie to nie może być w każdym bądź razie niższe od znaleźnego, które należy się znalazcy w przypadku znalezienia m.in. rzeczy mającej wartość naukową lub artystyczną" (zob. J. Majorowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, Warszawa 1972, s. 492; identycznie J. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 461). Należne wynagrodzenie trzeba zaś ustalać z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, kierując się wskazanym kryterium „odpowiedniego" wynagrodzenia; nawet przy zastosowaniu (ex analogiae legis) normy art. 322 k.p.c.

4. Przy okazji trzeba wspomnieć, że odrębnie reguluje ustawodawca - poza Kodeksem cywilnym - problematykę „wykopalisk i znalezisk archeologicznych". Mianowicie w ustawie z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 98, poz. 1150) postanowił, że stanowią one własność Państwa (art. 24 ust. 1). Znalazca przedmiotu archeologicznego lub odkrywca wykopaliska jest zobowiązany zawiadomić niezwłocznie o znalezieniu lub odkryciu właściwego konserwatora zabytków albo zarząd właściwej gminy lub powiatu bądź też muzeum lub placówkę archeologiczną oraz zabezpieczyć znaleziony przedmiot lub odkryte wykopalisko. Osobom tym przysługuje prawo do nagrody od Państwa, jeżeli dopełniły tego obowiązku (art. 24 ust. 3). Wysokość nagrody określa rozporządzenie Ministra Kultury i Sztuki z dnia 10 października 1995 r. w sprawie trybu, rodzaju i wysokości udzielania nagród za znaleziska i wykopaliska archeologiczne (Dz.U. Nr 120, poz. 580).

Art. 190.

 

1. Wiadomo, że pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, od ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.

2. Uprawniony do pobierania pożytków naturalnych uzyskuje ich własność poprzez odłączenie ich od rzeczy. Zatem faktyczna czynność „odłączenia" płodów rzeczy lub jej części składowych stanowi źródło nabycia własności pożytków jako odrębnych już rzeczy samoistnych.

3. Odłączone pożytki naturalne stanowią własność „osoby uprawnionej" do ich pobierania. Zasadniczo jest nią właściciel, a z mocy odrębnego stosunku prawnego stosowne uprawnienie może być udzielone innej osobie (użytkownikowi, dzierżawcy).

4. Odłączenie od rzeczy jej pożytków naturalnych przez osobę nieuprawnioną spowoduje bez wątpienia wyodrębnienie nowej rzeczy samoistnej (nowych rzeczy). Takie pożytki przypadną jednak, w sensie własności, osobie uprawnionej do ich pobierania, a nie osobie dokonującej odłączenia.

Art. 191.

 

1. Komentowany przepis art. 191 k.c. jest naturalną konsekwencją panowania zasady superficies solo cedit.

Pamiętamy bowiem, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 k.c.).

Wiadomo także, iż częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 k.c.).

2. W konsekwencji należało uznać, że wszelkie rzeczy ruchome tracą swoją odrębność prawną, jeżeli zostają połączone z nieruchomością (przeważnie z gruntem) w sposób trwały, tak że stają się jej częściami składowymi. Dotyczy to więc zasianych lub zasadzonych roślin (drzew, krzewów), czy materiałów użytych w konstrukcji budynków lub innych urządzeń. W ustawowym wyrażeniu przyjęto więc naturalną konstrukcję jurydyczną, według której własność nieruchomości „rozciąga się" na rzeczy ruchome połączone z nieruchomością.

3. W zasadniczej mierze chodzi tutaj o rzeczy ruchome połączone z nieruchomością gruntową (bez wyjątku w odniesieniu do zasianych lub zasadzonych roślin). Jednakże również z nieruchomością budynkową oraz ustanowioną nieruchomością lokalową mogą zostać trwale połączone określone rzeczy ruchome (chociażby materiały użyte w toku remontu).

4. Przy okazji trzeba jednak wspomnieć o możliwych wyjątkach od zasady superficies solo cedit. Wiadomo bowiem, że budynki trwale z gruntem związane oraz części budynków mogą według przepisów szczególnych stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 in fine; zob. również art. 48 in principio k.c.). Trzeba też pamiętać, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu (art. 49 k.c.).

5. Określony normą art. 191 k.c. skutek prawny połączenia następuje bez względu na to, kto dokonał tego połączenia. Następuje zatem nawet wówczas, gdy właściciel nieruchomości użył cudzych rzeczy ruchomych albo gdy właściciel rzeczy ruchomych połączył je z cudzą nieruchomością. Nie można też wykluczyć działania osób trzecich. Stosownie zaś do konkretnych okoliczności faktycznych może zachodzić potrzeba właściwych rozliczeń według przepisów art. 224-231 k.c. o rozliczeniach pomiędzy właścicielem i posiadaczem rzeczy, według przepisu art. 415 i n. k.c. o naprawieniu szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym, czy według art. 405 i n. o bezpodstawnym wzbogaceniu (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 216), a nawet według zasad prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i n. k.c.).

Art. 192.

 

1. Komentowany przepis dotyczy wytworzenia dla siebie („przetworzenia", „przeistoczenia") nowej rzeczy ruchomej z cudzych materiałów. Nie obejmuje zaś swoją regulacją stworzenia dzieła na zlecenie zamawiającego (umowa o dzieło), czy też w warunkach prowadzenia cudzej sprawy bez zlecenia.

2. Ustawodawca rozstrzyga tu o własności wytworzonej nowej rzeczy, słusznie przyjmując, że cudze materiały użyte do jej wytworzenia utraciły przymiot istniejących rzeczy samoistnych. Merytorycznie rozstrzyga zaś zależnie od wartości nakładu pracy i dobrej wiary wytwórcy.

3. W pierwszym rzędzie postanowiono, że właścicielem nowej rzeczy ruchomej staje się jej wytwórca, jeżeli wartość nakładu pracy jest większa od wartości materiałów (art. 192 § 1), a przetworzenie rzeczy było dokonane w dobrej wierze (argument z art. 192 § 2 in principio k.c.).

Komentowany przepis nie wymaga znacznej różnicy pomiędzy wartością nakładu pracy a zużytych materiałów. Wystarczy zauważalna, choćby nieznaczna dysproporcja. Należy tu dokonać ustalenia rynkowej wartości nakładu pracy i rynkowej wartości zużytych materiałów w czasie wytworzenia rzeczy (przy uwzględnieniu stanu użytych materiałów).

Warunek dobrej wiary jest zaś spełniony, gdy wytwórca rzeczy pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu własność materiałów zużytych do wytworzenia nowej rzeczy.

4. Zatem w warunkach określonych hipotezą § 1 (w zw. z § 2) art. 192 k.c. właścicielem nowej rzeczy jest ex lege jej wytwórca. Mamy tu do czynienia z nabyciem pierwotnym, następującym z chwilą wytworzenia nowej rzeczy ruchomej. Oczywiście traci wówczas swoje prawo własności właściciel zużytych materiałów. Ewentualne, uzasadnione rozliczenie między wytwórcą rzeczy i jej właścicielem następuje według zasad określonych przepisami o bezpodstawnym wzbogaceniu.

5. W drugim wariancie, jeżeli przetworzenia rzeczy dokonano w złej wierze albo jeżeli wartość materiałów jest większa od wartości nakładu pracy, rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów (art. 192 § 2 k.c.).

Zatem właściciel zużytych materiałów staje się właścicielem nowej rzeczy ruchomej bądź to wtedy, gdy w proporcji do nakładu pracy przeważa wartość zużytych materiałów, bądź też wtedy, gdy wytwórca rzeczy, bez względu na wartość jego nakładu pracy, dokonał przetworzenia w złej wierze.

Niezwłocznie trzeba też wspomnieć, że przetworzenia w złej wierze dokonuje ten, kto wie lub powinien wiedzieć, przy dołożeniu należytej staranności, że nie jest właścicielem zużytych materiałów.

6. W warunkach określonych normą art. 192 § 2 k.c. właściciel zużytych materiałów traci ich własność, wobec utraty samoistnego bytu takich rzeczy, równocześnie jednak nabywa własność wytworzonej nowej rzeczy ruchomej. Ewentualne rozliczenia stron mają tu bardziej złożony charakter. Teoretycznie w grę wchodzi zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu oraz o naprawieniu szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 217). Wszakże trzeba tutaj pamiętać o równoczesnym zubożeniu właściciela zużytych materiałów (utrata) i jego wzbogaceniu (nabycie nowej rzeczy, z uwzględnieniem wartości nakładu pracy wytwórcy) oraz o zubożeniu wytwórcy rzeczy (wartość jego nakładu pracy). Natomiast przy uzasadnionym (niekiedy) stosowaniu przepisów o czynach niedozwolonych należy skrupulatnie badać przesłankę poniesienia szkody przez właściciela zużytych materiałów (znowu w kontekście jego wzbogacenia).

Art. 193.

 

1. Komentowany przepis obejmuje swoją hipotezą przypadki połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych należących do różnych (wielu) właścicieli. Uzupełnia więc, poprzez swą specyfikę, wcześniejsze przepisy o połączeniu rzeczy ruchomych z nieruchomością (art. 191 k.c.) oraz o wytworzeniu nowej rzeczy ruchomej z cudzych materiałów (art. 192 k.c.).

2. Dostrzegając przypadki „połączenia" lub „pomieszania" wielu, niekiedy różnorodnych rzeczy, postanowił ustawodawca określić prawnorzeczowe skutki takich zdarzeń prawnych. Dodajmy niezwłocznie, że chodzi tu zarówno o przypadki „czynów", jak też „zdarzeń w ścisłym znaczeniu".

3. W konkretnym rozwiązaniu ustawodawca przyjął, że „jeżeli przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości" (art. 193 § 1 zd. 1 in fine k.c.). Zatem a contrario (co zrozumiałe) nadające się do rozdzielenia połączone lub pomieszane rzeczy ruchome zachowują odrębny byt prawny, pozostając - z osobna - przedmiotem cudzej własności. Wówczas każdy z właścicieli może żądać „przywrócenia stanu poprzedniego" w rozumieniu art. 193 § 1 k.c. i odebrać swoje rzeczy (art. 222 § 1 k.c.).

4. Natomiast w przypadku, gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, zachodzi stosunek współwłasności. Każdy właściciel traci odrębną własność swych rzeczy ruchomych, nabywa zaś udział we współwłasności rzeczy połączonych lub pomieszanych. Nabycie udziału następuje ex lege i ma charakter nabycia pierwotnego.

Oczywiście, komentowany przepis tym bardziej znajduje zastosowanie, gdy oddzielenie rzeczy połączonych lub pomieszanych (przywrócenie stanu poprzedniego) jest niemożliwe.

5. Wymaga odrębnego podkreślenia, że udziały we współwłasności oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych (art. 193 § 1 zd. 2 k.c.). Zachodzi tu potrzeba szacowania wartości rynkowej rzeczy.

6. Ustawodawca wyklucza jednak powstanie współwłasności, „gdy jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą, aniżeli pozostałe". Wówczas rzeczy mniejszej wartości stają się jej częściami składowymi (art. 193 § 2 k.c.). Wszakże dotyczy to jedynie przypadków połączenia rzeczy ruchomych (z wykluczeniem pomieszania). Odrębną zaś kwestią jest dokonywanie stosownych rozliczeń według zasad bezpodstawnego wzbogacenia, a niekiedy według reżimu czynów niedozwolonych.

Art. 194.

 

1. Wielokrotne nawiązywano już w toku wcześniejszych rozważań do problematyki rozliczeń stron w razie przetworzenia, połączenia i pomieszania rzeczy. Istotnie zachodzi potrzeba takich rozliczeń, o ile nastąpiłoby wzbogacenie jednej osoby kosztem cudzego majątku albo wyrządzenie szkody.

2. Mając to na uwadze, dokonano w komentowanym przepisie generalnego odesłania do właściwych przepisów dotyczących obowiązku naprawienia szkody oraz przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W pierwszym rzędzie odesłano tu, z myślą o odpowiedzialności odszkodowawczej, do przepisów o czynach niedozwolonych (art. 415 i n. k.c.) oraz ogólnych przepisów dotyczących ustalenia zakresu obowiązku odszkodowawczego (art. 361-363 k.c.).

Natomiast z myślą o bezpodstawnym wzbogaceniu odesłano do art. 405 i n. k.c.

Literatura: J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; A. Wąsiewicz, Powstanie, istota i zniesienie współwłasności ułamkowej, Poznań 1965; J. Wasilkowski (przy współudziale M. Madeya), Prawo własności w PRL. Zarys wykładu, Warszawa 1969; T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972; S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe - Zarys wykładu, Warszawa 1980; A. Gola, Współwłasność, Warszawa 1987; Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, t. I, Warszawa 1989; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; A. Karnicka-Kawczyńska, J. Kawczyński, Współwłasność jako szczególna forma własności. Problematyka i wzory pism, Warszawa 2000; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 195.

 

1. Ogólne określenie współwłasności

 

1. Sporo trudności nastręcza doktrynie rozwikłanie istoty współwłasności (por. A. Wąsiewicz, Powstanie, istota i zniesienie współwłasności ułamkowej, Poznań 1965, s. 76 i n; Z.K. Nowakowski (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 397 oraz powołaną przez nich literaturę). Pozostawiając na później szereg szczegółowych problemów, wypada na początek zauważyć, że ex verbae legis stosunek współwłasności zachodzi, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zatem we współczesnym ustawodawstwie polskim ukształtowano obraz współwłasności według występujących łącznie cech wskazujących na „jedność przedmiotu", „wielość podmiotów" i „niepodzielność" wspólnego prawa.

2. Nie budzi wątpliwości warunek pierwszy. Przecież z powodu jedności przedmiotu („tej samej rzeczy") przysługującego kilku osobom rozważamy konstrukcję stosunku współwłasności. Nie ma bowiem wielości podmiotów własności, o ile brakuje wspólnego im przedmiotu własności.

3. Niezbędna jest równocześnie wielość (choćby dwóch) osób, którym przysługuje prawo własności. Chodzi tu o własność przysługującą wspólnie odrębnym podmiotom prawa. Nie stanowi zaś współwłasności prawo przysługujące korporacyjnym osobom prawnym, zrzeszającym wielu członków.

4. Wreszcie współwłasność jest - we współczesnym kształcie legislacyjnym - pojmowana jako prawo niepodzielnie przysługujące współwłaścicielom. Wspólne prawo własności nie podlega podziałowi, który by rozdzielał je, według jakichkolwiek kryteriów, na odrębne, rozłączne uprawnienia współwłaścicieli. W szczególności żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje odrębne, a zarazem wyłączne (skuteczne erga omnes i erga partes) prawo podmiotowe do wydzielonej fizycznie części rzeczy; odrębną kwestią jest dokonany w ramach korzystania z rzeczy podział quoad usum.

5. Generalnie zaś współwłasność przedstawia się jako prawo własności składające się z zespolonych udziałów; o szczegółach niżej (w pkt 6).

2. Współwłasność rzeczy a wspólność praw majątkowych

 

1. Wiadomo, że ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W tym ujęciu przedmiotem współwłasności są jedynie rzeczy. Trzeba dodać, że przedmiotem współwłasności jest każda rzecz z osobna (w razie mnogości wspólnych rzeczy).

2. Jednakże bez przeszkód jurydycznych występuje też w praktyce wspólność innych niż własność rzeczy praw majątkowych. Dotyczy to wspólności dalszych praw rzeczowych (współużytkowania wieczystego, współużytkowania), względnych praw do rzeczy (współnajmu, współdzierżawy itp.) lub innych praw majątkowych (wspólnych wierzytelności). Terminologicznie wadliwe byłoby zastosowanie tutaj pojęcia współwłasności, kojarzącego się ze wspólnym prawem własności rzeczy. Stąd wzięło się neutralne pojęcie „wspólności praw".

3. Wypada równocześnie zaakcentować, że dopuszczalne jest tu analogiczne stosowanie przepisów o współwłasności rzeczy, w obszarach nie objętych szczególną regulacją odrębną. Podkreślono zresztą w orzecznictwie, że „wobec braku w naszym ustawodawstwie przepisów, które by normowały instytucję wspólności praw, przepisy o współwłasności należy stosować w drodze analogii do wspólności innych praw niż prawo własności" (z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 1967 r., III CZP 45/67, OSNCP 1968, z. 1, poz. 3).

3. Wspólność mienia

 

1. Przedmiotem „wspólności" może być również występujące w całej masie, przysługujące kilku osobom „mienie", rozumiane jako zespół wszelkich praw majątkowych; własność i inne prawa majątkowe (art. 44 k.c.).

2. W praktyce taka wspólność określonej masy majątkowej występuje zwłaszcza w razie dziedziczenia (wspólność spadku) oraz w stosunkach między małżonkami (wspólność dorobku). Można też odwołać się do przykładu majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej. Zwraca tu uwagę mnogość i różnorodność praw majątkowych tworzących wspólne mienie. W grę wchodzi własność wielu rzeczy oraz szereg innych praw majątkowych. W związku z tym tworzy się bogata mozaika splątanych stosunków prawnych. Wewnątrz tej wspólności spotykamy najpierw klasyczną współwłasność (mnogą współwłasność licznych rzeczy). Występuje dalej wspólność poszczególnych, a innych niż własność rzeczy, praw majątkowych. Równocześnie zaś zbiorczym określeniem wspólności mienia obejmuje cały ten konglomerat różnorodnych praw majątkowych, zjednoczonych podmiotowo.

3. Dokonane przez ustawodawcę przy zastosowaniu różnego nazewnictwa, wyróżnienie zbiorowej kategorii wspólnego mienia ma swoje uzasadnienie i dalsze konsekwencje prawne. Częstokroć bowiem dokonuje się określonych czynności prawnych (i sądowych) dotyczących w całości wspólnego mienia: zbycia spadku, działu spadku, czy podziału majątku wspólnego małżonków po ustaniu wspólności majątkowej. Natomiast w okresie trwania wspólności majątku istotne problemy dotyczą zarządu majątkiem.

4. W związku z tym ujawnia się szczególna przydatność odpowiedniego stosowania przepisów o współwłasności. Okazuje się bowiem, że najprostszy model stosunku współwłasności rzeczy służy za wzór lub pomoc dla rozwiązania każdej dalszej, choćby najbardziej skomplikowanej kwestii z zakresu wspólności mienia. Dostrzegając to, sam ustawodawca stosuje liczne odesłania. Wystarczy zauważyć, że „do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych" (art. 1035 k.c.). Trzeba również - w obszarze prawa rodzinnego - zauważyć, że „od chwili ustania wspólności ustawowej stosuje się odpowiednio do majątku, który był nią objęty, przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych" (art. 42 k.r.o.), zaś „do podziału majątku, który był objęty wspólnością ustawową stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku" (art. 46 k.r.o.). Natomiast poza obszarem tego wyraźnego odesłania dopuszczalne jest jeszcze - w kwestiach nieunormowanych - analogiczne stosowanie przepisów o współwłasności.

5. Zaciera się zatem ostre rozróżnienie współwłasności rzeczy (każdej z osobna), wspólności innych praw majątkowych (też pojedynczych) oraz wspólności mienia obejmującej mnogie i różnorodne prawa majątkowe występujące w zespolonej masie.

4. Źródła współwłasności

 

1. Różnorodne są w praktyce źródła współwłasności. Dokonując pobieżnego przeglądu można najpierw wskazać przykład dziedziczenia. Wielokrotnie bowiem do dziedziczenia jest powołanych (z testamentu lub ustawy) kilku spadkobierców. Wówczas dziedziczą oni spadek w oznaczonych częściach ułamkowych. Ściśle biorąc, należy tu mówić o wspólności spadku, pojmowanego jako ogół praw majątkowych zmarłego, ale też jego obowiązków majątkowych (art. 922 § 1 k.c.). Jeżeli zaś spadek rzeczywiście przypada (in concreto) kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 1035 k.c.).

2. Wielokrotnie współwłasność powstaje ex lege. W pierwszym rzędzie można tu powołać przykład zasiedzenia jednej rzeczy przez kilku współposiadaczy samoistnych (przy zastosowaniu przepisów art. 172-176 k.c.). Należy też pamiętać o powstaniu współwłasności w razie połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych w taki sposób, że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami (art. 193 § 1 k.c.).

3. Zwykłym, powszechnym źródłem współwłasności są czynności prawne. W pierwszym rzędzie w grę wchodzi wspólne nabycie przez kilka osób, z różnych przyczyn, własności jednej rzeczy. Równolegle należy też mieć na uwadze możliwość przekształcenia przez właściciela przysługującego mu prawa we współwłasność i rozporządzenia wobec osoby trzeciej (osób trzecich) udziałem we współwłasności. Tutaj wyłączny do tej pory właściciel tworzy współwłasność i „dopuszcza" do niej osoby trzecie.

4. Współwłasność może również wynikać z orzeczenia sądowego. W szczególności można tu przytoczyć przykład postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego (art. 988 § 1 k.p.c.), gdy licytacji dokonywało wspólnie kilka osób. Można też wspomnieć o przykładzie, gdy sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności przyznaje rzecz wspólną kilku współwłaścicielom. Wyjaśnijmy sobie jednak, że chodzi o przykład, gdy z szerokiego kręgu współwłaścicieli rzecz przypada na dalszą współwłasność niektórym z nich.

5. Współwłasność nieruchomości wspólnej właścicieli lokali

 

1. Po rozważeniu problematyki źródeł współwłasności należy niezwłocznie sięgnąć do szczególnej odmiany „współwłasności przymusowej", powstającej w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali, przysługującej właścicielom lokali, obejmującej „nieruchomość wspólną", a poddanej reżimowi prawnemu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

2. Wypada bowiem zauważyć, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Dodajmy, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2).

3. Zawsze więc właściciel odrębnego lokalu nabywa udział w nieruchomości wspólnej, obojętnie w jakim trybie (z art. 7) ustanowiono odrębną własność lokalu. Zatem zarówno we właściwej umowie (art. 8 ust. 1 pkt 2), jak też w jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (art. 10 zd. 2) oraz orzeczeniu sądowym (art. 11 ust. 1 u.w.l.) należy oświadczyć (orzec) o przeniesieniu (nabyciu) udziału w nieruchomości wspólnej, określając wielkość tego udziału.

4. Niezwłocznie trzeba jednak wspomnieć, że według bezwzględnego wskazania ustawy udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 u.w.l.).

6. Pojęcie i znaczenie prawne udziału we współwłasności

 

1. Wskazano już wcześniej (w pkt 1), że sporo trudności nastręcza doktrynie rozwikłanie istoty współwłasności. Szczególnie dotyczy to pojęcia i znaczenia prawnego udziału we współwłasności. Jednakże we wszelkich dywagacjach interpretacyjnych należy pamiętać, że w konstrukcji stosunku współwłasności własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W takim układzie „wspólne prawo" własności tworzy „zespół udziałów" we współwłasności.

2. Wbrew spotykanym tendencjom (por. zwłaszcza A. Wąsiewicz, op. cit., s. 162 i n.) nie można z udziału we współwłasności tworzyć odrębnego prawa rzeczowego. Wypada bowiem zauważyć, że ustawodawca - ciągle pamiętając o konstrukcji wspólnego prawa własności - określa w znaczeniu idealnym uprawnienia wszystkich współwłaścicieli wobec jednej wspólnej rzeczy. Dlatego udział współwłaściciela w sensie wymiaru określa się jako część ułamkową, a w sensie opisu jako „idealną" („myślową") część wspólnego prawa. Nie jest on zaś samoistnym podmiotowym prawem rzeczowym.

3. Każdy ze współwłaścicieli posiada skuteczne inter partes (wobec pozostałych współwłaścicieli) określone uprawnienia uzasadnione jego udziałem we współwłasności. Dotyczy to współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej (art. 206 k.c.), a także pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy (art. 207 k.c.).

4. Konkludując, współwłaścicielom przysługują idealne udziały we wspólnym prawie własności. Współwłasność przedstawia się zatem jako prawo własności składające się z zespolonych udziałów. Tym bardziej na zewnątrz współwłasność przedstawia się jako jedno wspólne prawo własności, stanowiące zespolenie udziałów we współwłasności.

Art. 196.

 

1. Ustawodawstwo polskie wyróżnia współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną. Przepisy działu IV tytułu I księgi drugiej Kodeksu cywilnego (przepisy prawa rzeczowego) regulują problematykę współwłasności ułamkowej. Natomiast współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika (art. 196 § 2 zd. 1 k.c.). Chodzi tu zaś o przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (art. 31 i n.) regulujące problematykę współwłasności (wspólności) w stosunkach między małżonkami oraz przepisy księgi trzeciej Kodeksu cywilnego (art. 860 i n.) dotyczące majątku spółki cywilnej.

2. Można wszakże uznać, że w kwestiach nieuregulowanych odrębnie możliwe jest zastosowanie do współwłasności łącznej w trybie analogii przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych. Wyraził zresztą takie stanowisko Sąd Najwyższy - w odniesieniu do majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową (w uzasadnieniu uchwały z dnia 8 listopada 1989 r., III CZP 68/89, OSNCP 1990, z. 6, poz. 70). Nie można jednak stosować analogii z naruszeniem specyfiki (swoistych cech) współwłasności (wspólności) łącznej.

3. Współwłasność ułamkowa jest samoistnym stosunkiem prawa rzeczowego. Tutaj udział poszczególnych współwłaścicieli we wspólnym prawie własności jest określony, co do wielkości, ułamkiem (zwykłym lub dziesiętnym). Wadliwa jest zaś praktyka (w tym notarialna) określania udziału wielkością procentową. Oczywiście współwłaścicielom przysługuje idealny udział we wspólnym prawie własności.

4. Zasadniczo współwłasność ułamkowa jest stosunkiem nietrwałym, a niejednokrotnie stosunkiem przypadkowym. Możliwe jest tu więc - a niekiedy pożądane - zniesienie współwłasności. Ponadto każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem we współwłasności.

5. Odmienny jest zaś charakter współwłasności łącznej. W pierwszym rzędzie zwraca uwagę, że współwłasność łączna wiąże się zawsze z innym, podstawowym, „osobistym" stosunkiem prawnym i spełnia względem niego rolę służebną. Istnieje dla wzmocnienia nadrzędnego stosunku osobistego, by spełniał on swoją funkcję społeczną i ekonomiczną.

Dla jasności obrazu trzeba niezwłocznie zauważyć, że de lege lata współwłasność łączna zachodzi w stosunkach majątkowych między małżonkami (art. 31 i n. k.r.o.) oraz pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej (art. 860 i n. k.c.). Dla ścisłości trzeba tu mieć na uwadze, że właściwie we wskazanych przypadkach mamy do czynienia z łączną „wspólnością" mienia.

6. Należy zaś wyłączyć z kategorii współwłasności (wspólności) łącznej majątek osobowych spółek handlowych (por. E. Gniewek, Charakter majątku osobowych spółek handlowych (w:) Kodeks spółek handlowych. Studia i materiały, Kluczbork-Poznań 2001 i powołaną tam literaturę). Nie powinno wszak budzić wątpliwości - w kontekście art. 8 k.s.h. - że takie spółki są „ułomnymi osobami prawnymi". W konsekwencji zaś wypada uznać, że osobowe spółki handlowe posiadają (z racji swej podmiotowości prawnej) własny majątek, który dla wspólników jest majątkiem cudzym (z okresu obowiązywania Kodeksu handlowego zob. zwłaszcza W. Pyzioł (w:) Prawo spółek, red. S. Włodyka, Kraków 1996, s. 314; tenże (w:) Kodeks handlowy. Komentarz, red. K. Kruczalak, Warszawa 1998, s. 142).

7. Współwłasność (wspólność) łączna charakteryzuje się swoją specyfiką. Najistotniejszą jej cechą jest bezwzględny zakaz rozporządzania udziałem we współwłasności. Kłóciłoby się to z istotą i funkcją współwłasności (łącznej) spełniającej tu służebną funkcję wobec podstawowego stosunku osobistego łączącego (wyłącznie) oznaczone osoby.

8. Niezwłocznie jednak należy odrzucić fałszywą tezę, jakoby współwłasność (wspólność) łączna była „bezudziałowym" prawem wspólnym (zob. w tej kwestii E. Gniewek, Problem udziału we współwłasności (wspólności) łącznej (w:) O źródłach i elementach stosunku cywilnoprawnego, red. E. Gniewek, Zakamycze 2000). Trzeba jedynie przyznać, że brakuje tu oznaczenia wielkości (ułamkowej) udziału we współwłasności. Również niewątpliwie wykluczony jest obrót udziałem we współwłasności łącznej. Nie można jednak uważać, że jest to współwłasność bezudziałowa. Zawsze bowiem współwłasność - w każdej dalszej odmianie - stanowi wspólne prawo własności, zespolone z udziałów poszczególnych współwłaścicieli.

9. Częstokroć do charakterystycznych cech współwłasności (wspólności) łącznej zalicza się niemożność jej zniesienia w czasie trwania podstawowego stosunku prawnego łączącego strony. Nie można wszakże zapominać o dopuszczonej w prawie rodzinnym możliwości umownego wyłączenia wspólności ustawowej (art. 47 k.r.o.), czy też sądowego zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej (art. 52 k.r.o.) mimo trwania małżeństwa.

10. Generalnie zaś współwłasność (a właściwie „wspólność") łączna przedstawia się jako trwające (zasadniczo nieustannie) zespolenie nie oznaczonych co do wielkości, a równoważnych swą mocą udziałów we wspólnym prawie.

Art. 197.

 

1. Komentowany przepis zawiera usuwalne domniemanie równości udziałów we współwłasności. Nie znajduje ono zastosowania, jeżeli wielkość udziałów przypadających poszczególnym współwłaścicielom wynika ze zdarzenia prawnego będącego źródłem stosunku współwłasności. Bez wątpienia obaleniu tego domniemania służy bezpośrednio treść umowy, czy sentencja orzeczenia sądowego (jeżeli myślimy o takich zdarzeniach prawnych). Jednakże z braku wyraźnej regulacji umownej pomocnicze mogą być wszelkie dalsze okoliczności faktyczne świadczące o kształtujących się stosunkach pomiędzy współwłaścicielami (proporcja środków przeznaczonych na nabycie rzeczy, wielkość nakładu pracy poszczególnych współwłaścicieli itp.).

2. Zasadniczo jednak wielkość udziałów we współwłasności ułamkowej wynika ze zdarzenia prawnego będącego źródłem stosunku współwłasności. W szczególności dotyczy to przypadków, gdy źródłem współwłasności jest czynność prawna lub orzeczenie sądu. Powinny bowiem strony w zawieranej umowie określać wysokość przypadających współwłaścicielom udziałów we wspólnym prawie własności. W przypadku dotyczących nieruchomości czynności wymagających formy aktu notarialnego obowiązek starannego zredagowania treści umowy obarcza notariusza. Podobnie sąd orzekający powinien dbać o właściwe zredagowanie sentencji orzeczenia.

3. Wypada wtrącić, że określenie wielkości udziału we współwłasności następuje w postaci ułamkowej. Niepoprawne jest zaś procentowe wyrażenie wielkości udziału we wspólnym prawie.

4. Niekiedy ustawodawca wskazuje stronom (także sądowi) wiążącą metodę ustalenia wielkości udziałów we współwłasności. Dotyczy to przede wszystkim udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających właścicielom odrębnych lokali. Trzeba mianowicie przypomnieć, że według ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3).

5. Można też przypomnieć, że jeżeli rzeczy ruchome zostały połączone lub pomieszane w taki sposób, że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości. Udział we współwłasności oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych (art. 193 § 1 k.c.).

6. Rozszerzając krąg zagadnień można wspomnieć, że w prawie spadkowym (księga czwarta kodeksu) wielkość udziałów w spadku przypadających spadkobiercom ustawowym określił ustawodawca (art. 931-935 k.c.). W razie dziedziczenia testamentowego wielkość udziałów w spadku przypadających poszczególnym spadkobiercom określa spadkodawca w stosownym rozrządzeniu testamentowym. Jeżeli jednak spadkodawca nie określił wielkości udziałów spadkowych, powołani spadkobiercy dziedziczą w częściach równych (art. 960 k.c.).

7. Wreszcie z zakresu prawa rodzinnego warto wspomnieć, że oboje małżonkowie mają równe prawa w majątku wspólnym, od chwili ustania wspólności ustawowej (art. 43 § 1 w zw. z art. 42 k.r.o.). Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy przyczynił się do powstania tego majątku (art. 43 § 2 k.r.o.).

Art. 198.

 

1. Czynności rozporządzające współwłaściciela

 

1. Według komentowanego przepisu współwłaściciel może samodzielnie - bez zgody pozostałych współwłaścicieli - rozporządzać swoim udziałem. Zatem współwłaściciel może - z zachowaniem zasady nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet - rozporządzić przysługującym mu idealnym udziałem we wspólnym prawie własności. Znajdują tu oczywiście zastosowanie wszelkie zasady dotyczące rozporządzania prawem własności (por. Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 407).

2. Według poglądów doktryny czynności rozporządzenia udziałem obejmują zbycie udziału, jego obciążenie i zrzeczenie się udziału (por. Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 407; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 225; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 472, z jej zastrzeżeniem dotyczącym zrzeczenia się udziału we współwłasności rzeczy ruchomej - s. 474). Bez wątpienia można tu jeszcze dodać możliwość rozporządzenia testamentowego na wypadek śmierci (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 225).

3. Rozporządzenie udziałem we współwłasności obejmuje w pierwszym rzędzie czynności jego przeniesienia. Znajdują zaś tu zastosowanie wszelkie przepisy dotyczące przeniesienia własności.

4. Dodajmy niezwłocznie, że nabywcę udziału wiążą wcześniejsze, umowne ustalenia współwłaścicieli określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności, jeżeli o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym (art. 221 k.c.).

5. Rozporządzenie udziałem może także polegać na jego obciążeniu. Mogą tu występować różne obciążenia, stosowne dla nieruchomości lub rzeczy ruchomych. W przypadku nieruchomości możliwe jest obciążenie udziału hipoteką i użytkowaniem, natomiast w przypadku rzeczy ruchomych zastosowanie może znaleźć prawo zastawu i użytkowania.

6. Wypada uznać, że możliwe jest zrzeczenie się udziału we współwłasności nieruchomości, z zastosowaniem zasad art. 179 k.c. (por. Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 410 i E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 474). Równocześnie trzeba zgodzić się, że budzi poważne wątpliwości dopuszczenie możliwości „zrzeczenia się" udziału we współwłasności rzeczy ruchomych (zob. słuszny pogląd E. Skowrońskiej-Bocian (w:) Kodeks..., s. 474; odmiennie Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 410). Nie sposób bowiem wyobrazić sobie „porzucenia udziału" we współwłasności. Innej zaś techniki zrzeczenia się rzeczy ruchomych nie przewiduje ustawodawca.

2. Prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej

 

1. Swoboda rozporządzania udziałem we współwłasności doznaje ograniczeń zastrzeżonych przez ustawodawcę w szczególnych przepisach prawa, jak też wśród przepisów powszechnych dotyczących przeniesienia własności.

2. Sięgając do konkretów, wypada w pierwszym rzędzie przypomnieć o zastrzeżonym na rzecz innych współwłaścicieli ustawowym prawie pierwokupu w razie sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Pamiętajmy, że w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym (art. 166 § 1 zd. 1 k.c.).

3. Dodajmy jednak, że nie dotyczy to wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel albo osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy (art. 166 § 1 zd. 2 k.c.).

4. Występuje tu więc ograniczenie swobody rozporządzania udziałem we współwłasności nieruchomości rolnej w trybie zbycia tego udziału; o szczegółach wcześniej, w komentarzu do art. 166 kodeksu.

3. Rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku

 

1. Z rozmieszczonych wśród przepisów szczególnych ograniczeń swobody rozporządzania udziałem we współwłasności w pierwszym rzędzie zwraca uwagę regulacja prawna dotycząca rozporządzania udziałem „w przedmiocie należącym do spadku".

Mianowicie według właściwego przepisu spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzać udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku (art. 1036 k.c.).

2. Pomijając szczegóły (przypadające komentatorom księgi czwartej Kodeksu cywilnego), wypada najogólniej zwrócić uwagę, że powołany przepis ogranicza generalnie swobodę „rozporządzania" udziałem w przedmiocie należącym do spadku, a nie tylko „zbycia" tego udziału. Nie ogranicza zaś - bo w ogóle nie dotyczy - swobody rozporządzania „udziałem w spadku".

3. Zawarte w cytowanym przepisie art. 1036 k.c. ograniczenie swobody rozporządzania wyraża się w zastrzeżeniu - wbrew powszechnym zasadom prawa cywilnego (art. 198 k.c.) - wymogu zgody współspadkobierców na dokonanie czynności rozporządzającej. Trzeba jednak zauważyć, że zrezygnował tu ustawodawca z zastosowania surowej sankcji nieważności bezwzględnej, sięgnął zaś do sankcji bezskuteczności względnej.

4. Postanowił mianowicie ustawodawca, że w braku zgody któregokolwiek ze spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Toteż gdyby okazało się, że rozporządzenie prowadzi - przykładowo - do unicestwienia zasady zaliczenia darowizny dokonanej przez spadkodawcę na rzecz spadkobiercy będącego zbywcą udziału w przedmiocie należącym do spadku, to sąd może dokonać działu spadku tak, jak gdyby rozporządzenie nie nastąpiło (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 227).

4. Rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego małżonków

 

1. Na początek trzeba zauważyć, że żaden z małżonków nie może rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku (art. 35 zd. 2 k.r.o.).

2. Natomiast od chwili ustania wspólności ustawowej stosuje się odpowiednio - z dalszymi zastrzeżeniami - do majątku, który był nią objęty, przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 42 k.r.o.). Ponadto do podziału majątku, który był objęty wspólnością ustawową, stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku (art. 46 k.r.o.).

3. Na skutek takiego odesłania znajduje tu odpowiednie zastosowanie norma art. 1036 k.c. (por. Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 409 oraz S. Rudnicki, Komentarz..., s. 227-228). Trzeba zatem uznać, że rozporządzenie przez małżonka jego udziałem w przedmiocie, który był objęty wspólnością ustawową wymaga zgody drugiego małżonka. Dokonane bez zgody jest bezskuteczne o tyle, o ile narusza uprawnienia drugiego małżonka, wynikające z przepisów o podziale wspólnego majątku małżonków (por. tezę uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 października 1962 r., 1 CO 22/62, OSNCP 1964, z. 1, poz. 2).

4. W szczególności możemy mieć do czynienia z bezskutecznością rozporządzenia, jeżeli prowadziłoby to do obejścia przepisu art. 43 § 2 i 3 k.r.o., dotyczącego możliwej modyfikacji wysokości udziału w majątku wspólnym, bądź obejścia przepisu art. 45 zobowiązującego do rozliczeń między małżonkami z tytułu nakładów z majątku wspólnego na odrębny oraz z majątku odrębnego na majątek wspólny (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 227).

Art. 199.

 

1. Uwagi ogólne o zarządzie

 

1. Z powodu wielości podmiotów występujących po stronie właścicielskiej stosunek współwłasności nastręcza w praktyce wiele trudności. Doświadczają tego przede wszystkim sami współwłaściciele w obszarze ich stosunków wewnętrznych. Wzmiankowane trudności dotyczą zwłaszcza sfery „zarządu" rzeczą wspólną, „współposiadania" i „korzystania" z rzeczy wspólnej oraz „ciężarów" związanych z rzeczą wspólną.

2. Szczególnie kłopotliwą kwestię stanowi zarząd rzeczą wspólną. Trudności wynikają z faktu, że sprawowanie zarządu - a przynajmniej współdziałanie w zarządzie rzeczą wspólną - wymaga podejmowania decyzji i dokonywania właściwych czynności. Tutaj zaś może ujawniać się kolizja interesów współwłaścicieli.

3. Najogólniej mówiąc, przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak również w sytuacjach nietypowych (por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997, s. 130). Trzeba się zgodzić, że sprawowanie zarządu polega na licznych czynnościach faktycznych i prawnych zmierzających do gospodarowania rzeczą wspólną zgodnie z wolą współwłaścicieli oraz w ich wspólnym interesie, w ramach obowiązujących przepisów prawa dotyczących wykonywania własności (por. Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 411). Generalnie zaś pojęciem zarządu można objąć dokonywanie wszelkich, licznych czynności o charakterze faktycznym, prawnym i procesowym (urzędowym), dotyczących rzeczy w zakresie jej utrzymania, gospodarowania, rozporządzania. Osobną kategorię stanowią czynności zachowawcze współwłaścicieli; zob. komentarz do art. 209 kodeksu.

4. Sprawowanie zarządu wymaga stosownego współdziałania. Postanowił więc ustawodawca, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 k.c.). Wymagane współdziałanie oznacza konieczność współdecydowania o zamierzonych czynnościach i podejmowanie wspólnych czynności dotyczących przedmiotu współwłasności. Wyprzedzająco można wspomnieć, że według ustawowego modelu zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.) oraz zgoda większości współwłaścicieli na dokonywanie czynności zwykłego zarządu.

2. Umowny zarząd rzeczą wspólną

 

1. Bez wątpienia dopuszczalne jest umowne określenie zasad wykonywania zarządu rzeczą wspólną, także określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Zresztą zawarcie stosownej umowy stanowi dobry przejaw poprawnego współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Ustawodawca reguluje wprawdzie zasady „zarządu ustawowego", jednakże właściwe przepisy (art. 199, art. 201-203 k.c.) mają charakter względnie obowiązujący i znajdują zastosowanie w braku odmiennego postanowienia umowy. Dobitnie świadczy o tym przepis art. 221 k.c. zawierający normę, według której czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

2. Strony mogą więc samodzielnie uregulować zasady zarządu rzeczą wspólną. Mówimy wówczas o „zarządzie umownym" w konkretnym stosunku współwłasności. Niewątpliwie ustalenie sposobu wykonywania zarządu wymaga zgodnego oświadczenia woli wszystkich współwłaścicieli. Bez tego brak w ogóle właściwej umowy.

3. Regulując umownie zasady wykonywania zarządu rzeczą wspólną strony mogą stosować wiele rozmaitych rozwiązań, zrywając w zupełności ze wzorem ustawowym lub też dokonując modyfikacji ustawowego modelu zarządu.

4. Częstym, klasycznym rozwiązaniem umownym jest powierzenie zarządu rzeczą wspólną oznaczonemu zarządcy z grona współwłaścicieli lub osób trzecich, z równoczesnym określeniem praw i obowiązków zarządcy.

Z zasady zarządca jest uprawniony (i zobowiązany), by dokonywać czynności zwykłego zarządu. Równocześnie zachodzi potrzeba udzielenia zarządcy pisemnego (ad solemnitatem) pełnomocnictwa ogólnego dla czynności z zakresu jego zarządu (art. 99 § 2 w zw. z art. 98 zd. 1 k.c.).

Nie obserwuje się w praktyce, choć nie ma przeszkód jurydycznych, by zarządcy powierzać dokonywanie niektórych lub wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Tu wszakże nie wystarczy pełnomocnictwo ogólne (zob. art. 98 zd. 2 k.c.).

Dodajmy, że umowa o powierzeniu zarządu wyznaczonemu zarządcy wyłącza uprawnienia współwłaścicieli do sprawowania zarządu według zasad ustawowych (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 232).

5. Jak wspomniano, współwłaściciele mogą także, pozostawiając sobie wykonywanie zarządu, modyfikować reguły ustanowione przez ustawodawcę. Możliwe jest więc, przykładowo biorąc, zastrzeżenie, że zgody wszystkich współwłaścicieli wymagają wszelkie czynności (także z zakresu czynności zwykłego zarządu). Można też sobie wyobrazić rozstrzygnięcie przeciwne, gdzie do wszelkich czynności - nawet przekraczających zakres zwykłego zarządu - wystarcza zgoda większości współwłaścicieli. Jest zresztą sporo możliwych, dalszych modyfikacji.

6. Przyjęte w umowie współwłaścicieli ustalenia dotyczące sposobu wykonywania zarządu (lub sposobu korzystania z nieruchomości) mogą być ujawnione w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 3 u.k.w.).

7. Trzeba zgodzić się, że umowa określająca zarząd rzeczą wspólną może być wypowiedziana lub zmieniona według określonych w niej zasad (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 233). W innych wypadkach możliwa jest zmiana lub rozwiązanie umowy na mocy konstytutywnego orzeczenia sądu w razie istotnej zmiany okoliczności (ibidem).

3. Ustawowy zarząd rzeczą wspólną

 

3.1. Czynności zwykłego zarządu

 

1. Z braku umownej regulacji sposobu wykonywania zarządu rzeczą wspólną funkcjonuje „zarząd ustawowy", według modelu określonego przez ustawodawcę. Panuje wówczas zasada, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 1 k.c.), natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 zd. 1 k.c.). Równolegle funkcjonuje niezbędna norma wymagająca od współwłaścicieli współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

2. Zatem szczególnego znaczenia nabiera rozróżnienie czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zakres takiego (zwykłego) zarządu. Trzeba jednak niezwłocznie zauważyć, że ustawodawca stroni od ścisłego rozgraniczenia, a nawet od wskazania właściwych kryteriów dyferencjacji. Zatem doktrynie i orzecznictwu pozostawiono ciężar interpretacji prawa i trudnej klasyfikacji czynności zarządu.

3. Niewątpliwie należy sobie uświadomić, że te względne pojęcia zależą - w praktycznej interpretacji - od konkretnych okoliczności indywidualnych stosunków prawnych. Można jednak najogólniej uznać, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia (zob. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 131; por. także Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 412; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 239; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 475). Zatem w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, nie pociągające nadzwyczajnych wydatków i nie prowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy.

4. Inne czynności mieszczą się zaś w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu; o szczegółach niżej (pkt 3.2.). Trzeba jednak dodać, że ocena określonej czynności nie może być abstrakcyjna, trzeba zaś uwzględniać całokształt okoliczności każdego konkretnego przypadku. Dlatego taka sama czynność może być - w odmiennych okolicznościach - bądź to czynnością zwykłego zarządu, bądź też przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

5. Z myślą o rygorach prawnych dotyczących czynności zwykłego zarządu trzeba ponownie zwrócić uwagę, że dla ich dokonania potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 zd. 1 k.c.). Właściwej czynności - w tym czynności prawnej - może dokonywać którykolwiek ze współwłaścicieli, jednakże po uzyskaniu zgody większości. Z myślą o dokonywanych czynnościach prawnych trzeba mocno zaakcentować, że dokonana bez wymaganej zgody czynność jest bezwzględnie nieważna (art. 58 § 1 w zw. z art. 201 zd. 1 k.c.). Brak zgody większości nie może być konwalidowany przez późniejsze jej wyrażenie (potwierdzenie). Nie zachodzi tu bowiem negotium claudicans; wymagana zgoda nie jest zgodą osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 § 1 k.c. Jedyną możliwością jest zastąpienie brakującej zgody większości upoważnieniem sądowym (tak, słusznie S. Rudnicki, Komentarz..., s. 239; odmiennie, jednak pobieżnie i niesłusznie Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 413-414).

6. W tym miejscu należy dodać, że większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 k.c.). Ustawodawca zaniechał tu - zresztą słusznie - ukształtowania wymaganej większości według liczebności współwłaścicieli. Zatem nawet jeden ze współwłaścicieli posiadający większość udziałów we współwłasności może samodzielnie dokonywać czynności zwykłego zarządu. Z drugiej zaś strony, jeżeli współwłaścicieli jest dwóch, a ich udziały są równe, dokonywanie wszelkich czynności zarządu (także zwykłego) wymaga zgody obydwu (zob. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 478).

7. Świadomy możliwych konfliktów i braku harmonijnego współdziałania w stosunku pomiędzy współwłaścicielami ustawodawca postanowił dalej, że w braku wymaganej zgody większości każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonywania czynności (art. 201 zd. 2 k.c.).

Legitymowany czynnie jest każdy ze współwłaścicieli. Rozpoznanie sprawy następuje w trybie nieprocesowym, a właściwy sąd (art. 606 k.p.c.) wydaje postanowienie upoważniające wnioskodawcę do dokonania żądanej czynności.

Gdy upoważnienie dotyczy zawarcia umowy, jej stroną jest współwłaściciel legitymujący się postanowieniem sądu. Również on ponosi wobec kontrahenta wyłączną odpowiedzialność za zaciągnięte zobowiązania. Nie zachodzi tu zaś przypadek odpowiedzialności solidarnej, chociaż zobowiązanie dotyczy „wspólnego mienia" (art. 370 kodeksu wymaga dla odpowiedzialności solidarnej „wspólnego zaciągnięcia zobowiązania"). Niemniej jednak w stosunku wewnętrznym między współwłaścicielami następuje rozliczenie „wydatków i ciężarów" związanych z rzeczą wspólną (art. 207in fine k.c.).

8. Z myślą o nieprawidłowościach zarządu (zwykłego) rzeczą wspólną ustawodawca postanawia jeszcze, że jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 202 k.c.).

Zatem tutaj orzeczenie sądu (natury prewencyjnej) ma przeciwdziałać podejmowaniu czynności rażąco sprzecznych z zasadami prawidłowego zarządu. Rozstrzygnięcie sądu polega zaś na zastosowaniu zakazu dokonania kwestionowanej czynności. Może również zostać zastosowany łagodniejszy wariant zobowiązania współwłaścicieli do zmodyfikowania zamierzonej czynności.

Ocena sądu jest dokonywana według kryteriów obiektywnych, jednak przy uwzględnieniu okoliczności konkretnego przypadku, a zwłaszcza rodzaju rzeczy i jej przeznaczenia (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 480).

9. Na zakończenie warto jeszcze zasygnalizować, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość (art. 203 k.c.); o szczegółach niżej, pkt 4.

3.2. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

 

1. Jeszcze bardziej surowy reżim prawny obowiązuje w sferze czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Tutaj obowiązuje zasada, że do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 1 k.c.).

Dodajmy, że w razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 2 k.c.).

2. Dokonując interpretacji przytoczonego przepisu, natykamy się w pierwszym rzędzie na pojęcie „czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu" rzeczą wspólną. Najogólniej można stwierdzić, że przekraczają zakres zwykłego zarządu czynności rozporządzenia (zbycia i obciążenia) rzeczą wspólną, zmiana przeznaczenia rzeczy, a nawet utrwalonego sposobu gospodarowania, inwestycje współwłaścicieli itp. (por. Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 413; J. Ignatowicz, Prawo..., s. 132; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 241-242; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 475).

3. Powracając do regulacji ustawowej wypada przypomnieć, że dla dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Konieczna jest zgoda uprzednia, nie wystarczy zaś późniejsze potwierdzenie. Naturalnie, czynności uzgodnionej mogą dokonywać niektórzy ze współwłaścicieli, niezbędna jest tylko zgoda wszystkich współwłaścicieli.

4. Brakująca zgoda opierających się współwłaścicieli może zostać zastąpiona zapadającym w postępowaniu nieprocesowym postanowieniem sądu „zezwalającym" na dokonanie zamierzonej czynności. Stosowne żądanie mogą zgłosić współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Nie przysługuje zaś czynna legitymacja procesowa pojedynczym (lub wielu) współwłaścicielom, posiadającym poniżej połowy udziałów we współwłasności.

5. Pozytywne przesłanki orzeczenia zezwalającego stanowią „cel" zamierzonej czynności oraz „interesy" wszystkich współwłaścicieli. Zatem wskazana czynność powinna być gospodarczo użyteczna (celowa) i służyć korzystnie wszystkim współwłaścicielom.

4. Zarząd sądowy

 

1. Z instytucją „zarządu sądowego" (orzeczonego i nadzorowanego przez sąd) spotykamy się rzadko, w sytuacjach szczególnie konfliktowych. Ściśle biorąc, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość (art. 203 k.c.).

2. Widać więc, że ustanowienie zarządu przez sąd następuje, gdy współwłaściciele nie zawarli umowy określającej sposób wykonywania zarządu, a sprawowanie zarządu w konkretnym stosunku prawnym współwłasności według reżimu ustawowego mocno szwankuje.

3. Ustanowienie zarządu przez sąd uzasadnia którakolwiek z alternatywnych przesłanek określonych normą art. 203 k.c. W pierwszym rzędzie wolno ustanowić zarządcę, jeżeli in concreto nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli „w istotnych sprawach" dotyczących zwykłego zarządu. Niewątpliwie chodzi tu o nieustanne trudności w uzyskiwaniu zgody w istotnych sprawach. Natomiast sporadyczne zakłócenia można eliminować doraźnym orzeczeniem sądu zezwalającym na dokonanie konkretnej czynności (art. 201 zd. 2 k.c.).

4. Na marginesie zaś warto wspomnieć, że nie uzasadniają żądania ustanowienia zarządcy trudności - nawet ustawiczne - w uzyskiwaniu zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

5. W drugim rzędzie stosowne żądanie uzasadnia fakt „naruszania zasad prawidłowego zarządu" przez większość współwłaścicieli. Oczywiście występowanie tej przesłanki podlega ocenie sądu. Także w tym przypadku chodzi o ciągłe (ustawiczne) zakłócenia.

6. Wreszcie ustanowienie zarządcy jest możliwe, gdy większość „krzywdzi mniejszość" współwłaścicieli. Oczywiście chodzi o proceder trwały, nie dający się wyeliminować w trybie doraźnego zakazu (art. 202 k.c.).

7. Ustanowienie zarządu następuje na wniosek. Czynna legitymacja procesowa przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Sąd orzeka w trybie nieprocesowym. Zarządcą może być ustanowiony jeden ze współwłaścicieli lub osoba trzecia.

8. Funkcją sądu jest ustanowienie zarządcy i sprawowanie nadzoru. Do tego nadzoru stosuje się odrębne przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (art. 611-616 oraz odpowiednio art. 935-941 k.p.c.). Dotyczą one jednak wyłącznie zarządu wspólną nieruchomością.

9. Ustanowiony przez sąd zarządca obowiązany jest wykonać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast współwłaścicieli wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (zob. art. 935 § 1 k.p.c.). Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu powołany zarządca może wykonywać tylko za zgodą współwłaścicieli, a w jej braku za zezwoleniem sądu (por. art. 935 § 3 k.p.c.).

10. Według poglądów doktryny zarządca wyznaczony przez sąd nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1972, s. 519; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 481). Zwraca się bowiem uwagę, że w sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany (art. 935 § 1 in fine k.p.c.).

11. W okresie trwania zarządu sądowego współwłaściciele mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu (art. 612 § 1 zd. 1 k.p.c.). Generalnie zaś rozstrzygają - poprzez wyrażenie zgody - o czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 935 § 3 in principio k.p.c.).

5. Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali

 

1. Dla konfrontacji wypada pobieżnie wspomnieć o zasadach wykonywania zarządu wspólną nieruchomością według ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; cyt. dalej jako: u.w.l.), pozostawiając szczegóły komentatorom tej ustawy.

2. Zauważmy więc na początek, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1).

3. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.).

4. Natomiast jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1).

5. Niezwłocznie trzeba też dodać, że jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania (art. 26).

6. Zarząd, stanowiący rodzaj organu, kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1).

Czynności zwykłego zarządu podejmuje ten organ samodzielnie (art. 22 ust. 1). Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2).

7. Wypada przy tym pamiętać, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.).

6. Zarząd majątkiem wspólnym małżonków

 

1. W czasie trwania wspólności ustawowej do zarządu majątkiem objętym wspólnością stosuje się właściwe przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (art. 36-40). W zakresie istniejącej regulacji prawnorodzinnej wyłączono możliwość stosowania art. 199-205 k.c. (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 243). Natomiast w kwestiach nieunormowanych uzasadnione jest odpowiednie stosowanie powszechnych przepisów Kodeksu cywilnego (por. A. Dyoniak, Ustawowy ustrój majątkowy małżeński, Ossolineum 1985, s. 71-72).

2. Z kolei od chwili ustania wspólności ustawowej do zarządu majątkiem wspólnym małżonków stosuje się wyłącznie i bezpośrednio przepisy Kodeksu cywilnego. Obowiązuje tu bowiem generalne odesłanie, według którego od chwili ustania wspólności ustawowej stosuje się odpowiednio do majątku, który był nią objęty, przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 42 k.r.o.).

7. Przegląd orzecznictwa

 

1. W ujęciu chronologicznym wypada na początek przytoczyć i zaaprobować tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1975 r., III CRN 247/74 (OSNCP 1976, z. 6, poz. 130; OSPiKA z 1977 r., z. 3, poz. 52), według której „małżonek nie może skutecznie - po ustaniu wspólności ustawowej - domagać się udzielenia mu przez sąd na podstawie art. 199 k.c. zezwolenia na sprzedaż przedmiotu należącego do majątku wspólnego, jeżeli w okolicznościach konkretnej sprawy, w szczególności ze względu na charakter przedmiotu zamierzonej sprzedaży, wskazane zezwolenie prowadziłoby w istocie do obejścia przepisów o podziale majątku wspólnego".

2. Bez zastrzeżeń wypada aprobować tezę wyrażoną w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1980 r., III CRN 166/80 (OSNCP 1981, z. 6, poz. 111), według której „instalowanie przewodów wodociągowych nie jest czynnością faktyczną, która prowadziłaby do zmiany przeznaczenia gruntu, zmiany jego konfiguracji oraz przeszkadzałaby współwłaścicielom w korzystaniu ze wspólnego gruntu. Chwilowe niedogodności wynikające z prowadzonych prac ziemnych nie zmieniają charakteru takiej czynności jako czynności zwykłego zarządu".

3. Według tezy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 września 1981 r., III CZP 29/81 (OSNCP 1982, z. 4, poz. 45) „sprawa z wniosku współwłaściciela nieruchomości o udzielenie zezwolenia na podstawie art. 199 k.c. na wybudowanie domu na nieruchomości wspólnej nie należy do kategorii spraw wymienionych w art. 618 k.p.c. Jeżeli współwłaściciel nieruchomości wystąpił do sądu z wnioskiem o udzielenie na podstawie art. 199 k.c. zezwolenia na wybudowanie domu na nieruchomości wspólnej, z wniosku zaś drugiego współwłaściciela wszczęte zostało postępowanie o zniesienie współwłasności, to sąd w sprawie o udzielenie wskazanego zezwolenia powinien na podstawie art. 177 § 1 pkt 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. zawiesić postępowanie do czasu prawomocnego zakończenia postępowania".

Aprobując tę procesową tezę trzeba przyznać, że istotnie rozstrzygnięcie wniosku o zezwolenie na wnioskowaną czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 199 k.c.) zależy od uprzedniego, prejudycjalnego rozstrzygnięcia drugiej zawisłej sprawy o zniesienie współwłasności (art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c.). Na marginesie zaś można zauważyć, że zazwyczaj wniosek o zniesienie współwłasności podlega uwzględnieniu w postanowieniu sądu (zob. art. 210 k.c.).

4. Z kolei wypada zwrócić uwagę na tezę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lipca 1983 r., I SA 471/83 (ONSA 1983, z. 2, poz. 59), według której „budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością w częściach ułamkowych wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną. W takim przypadku potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.), a brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa dysponowania nieruchomością, które stanowi warunek udzielenia pozwolenia na budowę".

Zakradło się tu nieco językowych nieporadności z zakresu pojęć cywilistycznych, niemniej jednak ogólna teza jest poprawna.

5. Według uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86 (OSNCP 1987, z. 2-3, poz. 29; OSPiKA 1987 r., z. 1, poz. 2) „rozbudowa jednego z wyodrębnionych lokali w małym domu mieszkalnym kosztem niezabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali jest dopuszczalna, jeżeli w jej wyniku nie zostaną naruszone zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali. Rozbudowie takiej nie sprzeciwia się przepis, według którego nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali" (teza I).

Według dalszej tezy „sąd orzekając w trybie art. 199 władny jest określić sposób i zakres rozbudowy lokalu przy uwzględnieniu wymagań, jakie wynikają z przepisów budowlanych" (teza II).

6. Dla historycznego już przypomnienia można przytoczyć tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1989 r., III CZP 108/88 (OSNCP 1990, z. 1, poz. 7), według której „umowa przekazania przez jednego ze współwłaścicieli następcy posiadania oraz własności gospodarstwa rolnego, stanowiącego współwłasność w częściach ułamkowych, sporządzona przez naczelnika gminy w trybie art. 52 ust. 1 ustawy z dnia 27 października 1987 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz.U. Nr 32, poz. 142) jest nieważna w całości, jeżeli na przekazanie nie wyrazili zgody pozostali współwłaściciele tego gospodarstwa".

7. Przechodząc do dalszych konkretnych orzeczeń, wypada aprobować tezę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 marca 1990 r., IV SA 33/90 (ONSA 1990, z. 2-3, poz. 35), według której „nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaściciela albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Brak zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością" (w rozumieniu prawa budowlanego).

Wypada jedynie wspomnieć, że współcześnie - w przypadku nieruchomości wspólnej funkcjonującej w razie wyodrębnienia własności lokali - kwestię uzyskania zgody na „nadbudowę" lub „przebudowę" nieruchomości wspólnej uregulowano odrębnie w art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

8. W zakresie „spraw budowlanych" również Sąd Najwyższy wypowiedział w swym wyroku z dnia 11 października 1990 r., III ARN 15/90 (OSP 1991, z. 6, poz. 163) trafną tezę, według której „inwestor będący współwłaścicielem nieruchomości może uzyskać prawo do dysponowania nią w granicach przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną tylko o tyle, o ile uzyska zgodę wszystkich współwłaścicieli wymaganą w art. 199 k.c. Wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania w tej sprawie. Zgoda ta stanowi niezbędną przesłankę do dysponowania nieruchomością w rozumieniu prawa budowlanego".

9. Z myślą o zasięgnięciu wskazówek orzecznictwa na temat pojmowania „czynności zarządu" rzeczą wspólną można odesłać czytelnika do uzasadnienia uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90 (OSNCP 1991, z. 10-12, poz. 117). Dotyczy ona wprawdzie zarządu majątkiem wspólnym małżonków (w czasie trwania wspólności majątkowej), jednakże jej uniwersalne spostrzeżenia mogą być wykorzystane w odniesieniu do współwłasności ułamkowej.

Wypowiedziano zaś w uzasadnieniu uchwały pogląd, że „należy przyjąć szerokie znaczenie zarządu majątkiem wspólnym. Zarząd ten obejmuje całokształt dotyczących majątku wspólnego czynności prawnych oraz działań faktycznych".

10. Również w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93 (OSNCP 1994, z. 7-8, poz. 146) wypowiedziano pogląd, że „zarząd majątkiem wspólnym to całokształt czynności prawnych i faktycznych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy". Akcentował przy tym Sąd Najwyższy, że „szersze niż dotychczas rozumienie zarządu majątkiem wspólnym dyktują potrzeby życia, a zwłaszcza zjawisko coraz szerszego uczestnictwa w obrocie gospodarczym".

11. Dokonując dalszego przeglądu wypada zaakceptować pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w niepublikowanym wyroku z dnia 10 czerwca 1964 r. (II CRN 53/94), według którego „zawarcie umowy użyczenia lokalu przez współwłaściciela nieruchomości, który z mocy umowy o podziale nieruchomości do użytkowania (art. 206 k.c.) wyłącznie korzysta z części budynku, w którym znajduje się ten lokal, nie jest czynnością zarządu rzeczą wspólną".

Dalej podkreślono, że „jeżeli umowa użyczenia jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i zawarta została bez zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.) jest ona nieważna (art. 58 § 1 k.c.) i każdy współwłaściciel może żądać wydania rzeczy, której dotyczy ta umowa (art. 209 k.c.)".

12. Nie stroniąc od zagadnień procesowych, warto zwrócić uwagę na tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1993 r., III CZP 36/93 (OSNCP 1993, z. 12, poz. 213), według której „nie stoi na przeszkodzie rozstrzygnięciu przez sąd - na podstawie art. 199 k.c. - wniosku współwłaściciela małego domu mieszkalnego na zmianę przeznaczenia pomieszczenia wspólnego prawomocny wyrok uwzględniający powództwo negatoryjne innego współwłaściciela zakazujący wnioskodawcy - na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 206 k.c. - dokonywania zmian przeznaczenia i przebudowy tego pomieszczenia".

Istotnie, przy wykazanej różnorodności konfrontowanych roszczeń (odmienność żądań i podstawy faktycznej roszczeń) nie zachodzi tutaj powaga rzeczy osądzonej (art. 366 w konfrontacji z art. 199 § 1 pkt 2 k.p.c.). Natomiast merytoryczne rozpoznanie wniosku o zezwolenie na zmianę przeznaczenia może dać rozstrzygnięcie negatywne (oddalenie wniosku).

13. Pozostając przy zagadnieniach procesowych wypada zauważyć, że utraciła już aktualność teza 2 postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1997 r., I CZP 32/96 (OSNCP 1997, z. 5, poz. 60), według której „sprawami dotyczącymi zarządu związanego ze współwłasnością, w których stosownie do pkt 1 § 2 art. 5191 k.p.c. kasacja nie przysługuje, są wszystkie sprawy rozpoznawane w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 611-616 k.p.c., a wśród nich sprawy, których podstawę materialnoprawną stanowi art. 199 k.c.".

Wypada mianowicie zauważyć, że obecnie (wobec dokonanych zmian legislacyjnych) od wydanego przez sąd w postępowaniu nieprocesowym postanowienia orzekającego co do istoty w sprawach z zakresu prawa osobowego, rzeczowego i spadkowego przysługuje kasacja do Sądu Najwyższego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (art. 5191 k.p.c.). Nie wykluczono zaś w dalszych przepisach (art. 611-616) kasacji w sprawach dotyczących zarządu rzeczą wspólną.

14. Trzeba jeszcze wspomnieć, że w licznych orzeczeniach rozpatruje się również - w kategoriach zarządu rzeczą wspólną - problematykę podziału quad usum, czy szerzej - problematykę określenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Wypada jednak pozostawić ten wątek do dalszych rozważań, podczas komentarza do art. 206 k.c.

Art. 205.

 

1. Komentowany przepis dotyczy wynagrodzenia współwłaściciela wykonującego zarząd wspólną rzeczą na podstawie umowy współwłaścicieli lub via facti (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 521). Oczywiście umowa współwłaścicieli może odmiennie regulować kwestię wynagrodzenia.

2. Według powołanego przepisu zarządcy przysługuje wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Wypada więc oceniać in concreto, jaki jest uzasadniony ilościowo i rodzajowo nakład pracy oraz szacować jego wartość według średniego wynagrodzenia rynkowego analogicznych usług.

3. Wskazana norma nie obowiązuje w razie umownego powierzenia zarządu rzeczą wspólną osobie trzeciej. Stosuje się wówczas uzgodnione w umowie zasady wynagrodzenia, a w braku stosownego uzgodnienia dotyczącą zlecenia normę art. 735 § 2 kodeksu. Według niej, jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy.

4. Odrębna regulacja prawna obowiązuje w przypadku zarządu sądowego. Tutaj zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które poniósł w związku z zarządem z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.).

Art. 206.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Według znanej już formuły określającej treść prawa własności, właściciel jest wyłącznie uprawniony do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą (art. 140 k.c.). Stwierdzono już wcześniej, że współwłasność jest odmianą prawa własności. Należy stąd wywieść dalsze konsekwencje. Zatem niewątpliwie w stosunkach zewnętrznych - od strony negatywnej - także w przypadku współwłasności ogół osób trzecich jest wyłączony od możliwości posiadania i korzystania z cudzej rzeczy. Natomiast stroną wyłącznie uprawnioną jest, jak zawsze, właściciel; tutaj współwłaściciele. Jedyną istotną kwestią szczególną jest problem reprezentacji współwłaścicieli w stosunkach zewnętrznych; o szczegółach podczas komentarza do art. 209 kodeksu.

2. Natomiast ujmowane od strony pozytywnej uprawnienia właściciela należy jeszcze w stosunku wewnętrznym współwłasności dopasować do wielości podmiotów po stronie właścicielskiej. Niewątpliwie należy honorować fakt, że współwłasność jest prawem zespolonym, składającym się z udziału poszczególnych współwłaścicieli. Trzeba więc uwzględnić konieczny udział każdego ze współwłaścicieli w uprawnieniach do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą.

3. Nie stroni więc ustawodawca od próby rozwiązania problemu. Oferuje zaś stronom (współwłaścicielom) określony normą art. 206 k.c. ustawowy model współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Dopuszcza równocześnie możliwość odmiennego, umownego uregulowania tej problematyki. Istnieje też w końcu - w określonych warunkach - możliwość orzeczenia sądowego. Zatem, podobnie jak w przypadku zarządu, również korzystanie z rzeczy (połączone ze współposiadaniem) może odbywać się według uniwersalnego wzoru ustawowego lub według indywidualnego rozwiązania umownego, a w skrajnych przypadkach formę korzystania z rzeczy może również określić sąd na wniosek zainteresowanych współwłaścicieli.

2. Uprawnienie do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej

 

2.1. Regulacja ustawowa

 

1. Według komentowanego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

2. Przyjęto więc tutaj konstrukcję „współposiadania" i „współkorzystania" z rzeczy wspólnej; niby to wspólnego, niby rozłącznego. Każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego ze współwłaścicieli splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli.

2.2. Regulacja umowna

 

1. Jak wspomniano, możliwe jest tutaj zastosowanie indywidualnego, umownego modelu dotyczącego współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Zresztą umowne uzgadnianie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej jest najbardziej pożądane, usuwa bowiem łagodnie źródła ewentualnych konfliktów. Szczególnie zaś przydaje się w przypadku rzeczy, które dla współposiadania wymagają zgodnego współdziałania zainteresowanych współwłaścicieli.

2. Od strony podmiotowej patrząc, właściwą umowę zawierają współwłaściciele. Ich zgodne oświadczenie woli stanowi wiążącą regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (przy jej współposiadaniu). Brak umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli oznacza konieczność stosowania zwykłych reguł ustawowych (art. 206 k.c.).

3. W ujęciu formalnym wystarczy, gdy właściwą umowę zawarto - ad probationem - na piśmie (art. 75 § 1 w zw. z art. 74 § 1 k.c.). Nie wymaga się zaś, w przypadku nieruchomości, formy aktu notarialnego (ad solemnitatem), nie chodzi tu bowiem o zobowiązanie ani rozporządzenie prawem własności (w rozumieniu art. 158 k.c.). Wszak ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (choćby poprzez podział quoad usum) nie oznacza zniesienia współwłasności.

4. Treść zawieranej umowy zależy od inwencji stron. Stosowanych pomysłów jest wiele. W konkretnych stosunkach prawnych wszystko zależy od rodzaju i przeznaczenia rzeczy oraz życzeń samych współwłaścicieli. Przykładowo biorąc, możliwe jest rozdzielenie w czasie pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej; wyłączne korzystanie (posiadanie) w pewnych, uzgodnionych odstępach czasu.

5. Częstokroć, współwłaściciele przyznają prawo bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli z zastrzeżeniem oddawania pozostałym odpowiedniej części pożytków w naturze (lub ich równowartości). Wiąże się to z zasady z równoczesnym powierzeniem takiemu współwłaścicielowi zarządu rzeczą wspólną.

6. Szczególnym upodobaniem współwłaścicieli cieszy się fizyczny podział rzeczy do korzystania (quoad usum). Dotyczy to oczywiście rzeczy podzielnych. Najbardziej zaś rozpowszechniony jest podział quoad usum nieruchomości, nie wykluczając podziału nieruchomości rolnych; o szczegółach niżej (w pkt 4).

2.3. Regulacja sądowa

 

1. Niekiedy zachodzi potrzeba orzeczenia sądowego określającego sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Dotyczy to przypadków, gdy szwankuje w praktycznym zastosowaniu model ustawowy (z art. 206 k.c.), a współwłaściciele nie zawarli dogodnej umowy. W takim przypadku pozostaje jako wyjście ostateczne interwencja sądu, następująca z inicjatywy współwłaścicieli.

2. Właściwe orzeczenie sądu zapada więc, gdy następuje naruszenie prawa współwłaściciela do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej (o szczegółach niżej - pkt 3). Tutaj w szczególności chodzi o uzasadnione przypadki dokonywanego przez sąd podziału quoad usum (o szczegółach niżej - pkt 4), gdy brak współdziałania stron niezbędnego dla realizacji uprawnienia współwłaścicieli do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej.

3. Ochrona uprawnień współwłaścicieli

 

1. Komentowany przepis jednoznacznie wskazuje, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje „uprawnienie" do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Jest on ograniczony jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu bowiem „pogodzić" wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli.

2. Patrząc od drugiej strony, każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany przestrzegać przysługującego innym uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Wobec takiej skuteczności inter partes każdy ze współwłaścicieli uzyskuje właściwe roszczenie ochronne na wypadek naruszenia przyznanego ustawą uprawnienia przez któregokolwiek ze współwłaścicieli.

3. Na tym tle dokonuje się w literaturze przedmiotu porównania do ochrony prawa własności, z myślą o odpowiednim zastosowaniu zaczerpniętych stamtąd roszczeń ochronnych (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 257 i n.; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 522 i n.; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 249; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 486). Podobna tendencja panuje w orzecznictwie; o szczegółach później.

4. Mimo wszystko wypada jednak pamiętać, że tym razem chodzi o realizację skutecznego tylko między współwłaścicielami uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Nie można przy tym udziałowi we współwłasności nadawać (choćby w sposób zakamuflowany) charakteru podmiotowego prawa rzeczowego. Zatem jedynie w przenośni - dla ilustracji - można posługiwać się pojęciem roszczenia windykacyjnego (czy negatoryjnego) w kontekście naruszenia normy art. 206 k.c.

5. Oczywiście naruszenie komentowanej normy następuje, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli jest pozbawiony (od początku lub na skutek późniejszych czynów pozostałych współwłaścicieli) posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej. Taki stan faktyczny nasuwa skojarzenia z przesłankami roszczenia windykacyjnego. Nie można jednak posunąć się do znacznego utożsamiania obu sytuacji.

6. Naruszenie normy art. 206 k.c. następuje również wtedy, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli w inny sposób narusza (zakłóca) korzystanie z rzeczy i współposiadanie przysługujące wszystkim współwłaścicielom. Teraz więc nasuwa się analogia do roszczenia negatoryjnego.

7. Zawsze więc należy w praktyce operować właściwym - co do treści żądania - roszczeniem procesowym. W najogólniejszym zarysie chodzi o przywrócenie niezakłóconego stanu współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Natomiast in concreto zgłoszone roszczenie musi być określone bardziej precyzyjnie, zależnie od rodzaju rzeczy i występującego naruszenia prawa.

8. Tradycyjnie już w doktrynie (a także w orzecznictwie) wskazuje się na pierwszym miejscu rodzaj roszczenia „o dopuszczenie do współposiadania" (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 257; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 523; Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 419). Na ogół jednak rozumie się pod tym pojęciem vindicatio partis, stosowaną gdy możliwe jest rozłączne korzystanie z rzeczy bez konieczności zgodnego współdziałania wszystkich współwłaścicieli (jedynie T. Dybowski, op. cit., s. 264 w konstrukcji „dopuszczenia do współposiadania" mieści również wersję podziału quoad usum oraz wersję „dopuszczenia do współposiadania w drodze wyznaczenia zarządcy rzeczy").

9. Tu można wspomnieć, że według ugruntowanego poglądu orzecznictwa (a także doktryny) „współwłaściciel może się domagać dopuszczenia do współposiadania w wypadkach, gdy chodzi o wspólne korzystanie z takich obiektów, jak wspólna droga, wspólne pastwisko itp., a więc gdy każdy ze współwłaścicieli korzysta wprawdzie z całej rzeczy wspólnej, ale niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Nie byłoby natomiast możliwe dopuszczenie do współposiadania w sytuacji, gdy wspólne posiadanie może być, ze względu na charakter i przeznaczenie rzeczy, wykonywane tylko przy zgodnym współdziałaniu wszystkich zainteresowanych" (zob. tezę II in mediouchwały (wytycznych) Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CZP 33/62, OSNCP 1964, z. 2, poz. 22).

10. Dodajmy, że „przyznając współwłaścicielowi współposiadanie bez fizycznego podziału rzeczy quoad usum, sąd nie może się ograniczyć do ogólnikowego stwierdzenia w wyroku, że wydaje taką decyzję, lecz powinien ściśle określić, do jakich świadczeń zobowiązuje pozwanego. Z reguły chodzić będzie w takim wypadku o włożenie na pozwanego obowiązku nieczynienia (np. niestawiania przeszkód przy wypędzaniu bydła na wspólne pastwisko), niekiedy jednak sąd nakaże również świadczenie pozytywne (np. rozebranie płotu, który zagradza drogę do wspólnej studni). Legitymację czynną w takim procesie ma współwłaściciel, który domaga się dopuszczenia do współposiadania, bierną zaś ten ze współwłaścicieli, który uniemożliwia lub utrudnia powodowi korzystanie z rzeczy wspólnej" (teza II in fine powołanej uchwały Sądu Najwyższego).

11. W pozostałych przypadkach, gdy zawodzi wersja „dopuszczenia do współposiadania", orzecznictwo i doktryna hołdują koncepcji zastosowania - jako remedium - podziału quoad usum. Zwraca się przy tym uwagę, że „w rzeczywistości decyzja taka kształtuje sposób korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, aniżeli to wynika bezpośrednio z ustawy" (teza III in principio powołanej uchwały). Sąd Najwyższy ocenia bowiem, że korzystanie z wydzielonej części rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli stanowi zaprzeczenie modelu ustawowego polegającego na łącznym korzystaniu z całej rzeczy przez wszystkich współwłaścicieli.

Podkreślono wszakże dalej, że „niewątpliwie jednak każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby wszyscy współwłaściciele podjęli w ramach zarządu rzeczą wspólną decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, przy uwzględnieniu uzasadnionych interesów żądającego i pozostałych współuprawnionych. Taka decyzja może m.in. polegać właśnie na wydzieleniu wszystkim lub niektórym współwłaścicielom części rzeczy do wyłącznego użytku. W razie odmowy podjęcia takiej decyzji lub podjęcia decyzji krzywdzącej, sąd może wydać odpowiednie orzeczenie (...)".

Równocześnie akcentował Sąd Najwyższy, że „jeżeli chodzi o rzeczy, których właściwości albo społeczne lub gospodarcze przeznaczenie nie pozwalają na wspólne korzystanie (np. dom mieszkalny, budynki gospodarcze, ogródek przydomowy), a więc gdy te właściwości rzeczy same przez się rozstrzygają o rozdzielnym korzystaniu z niej i gdy poza tym rzecz jest wystarczająco duża, aby mogli z niej korzystać w ten sposób wszyscy współwłaściciele - rozstrzygnięcie przez nich o takim sposobie korzystania jest czynnością zwykłego zarządu".

12. Równocześnie należy zauważyć, że według oceny Sądu Najwyższego roszczenie o dopuszczenie do współposiadania podlega rozpoznaniu w procesie, natomiast dokonanie podziału quoad usum - poddane jurysdykcji sądu - następuje w trybie nieprocesowym (z literatury zob. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 530; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 247; polemicznie w zakresie podziału quoad usum - T. Dybowski, Ochrona własności..., s. 264).

13. Można tu jednak podjąć polemikę z panującą tendencją interpretacyjną. Trzeba przyznać, że zastosowanie właściwego środka ochrony zależy od rodzaju rzeczy i jej przeznaczenia, przy uwzględnieniu postaci występującego naruszenia uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy. Jest wszakże nieporozumieniem poszukiwanie podstawy prawnej dla orzeczenia podziału quoad usum pośród przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (zmieniam tu swój poprzedni pogląd prezentowany pod wpływem dotychczasowej doktryny i orzecznictwa; por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000, s. 143-144). Nie wolno mianowicie utożsamiać korzystania z rzeczy wspólnej z czynnościami zarządu rzeczą wspólną, choćby nawet jak najszerzej pojmować sprawowanie zarządu. Zatem nie wolno utożsamiać umownego lub sądowego ustalenia zasad wykonywania zarządu z równoległym, jednakże odrębnym zagadnieniem umownego i sądowego ustalenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Dostrzega to zresztą ustawodawca, wyraźnie rozróżniając w art. 221 k.c. czynności prawne i orzeczenia sądowe określające zarząd oraz sposób korzystania z rzeczy wspólnej.

14. Ściśle biorąc, nie można tu - dla sądowego orzeczenia podziału quoad usum - poszukiwać podstawy prawnej wśród „interwencyjnych" przepisów art. 199 zd. 2 i 201 zd. 2 k.c., dotyczących zezwolenia na dokonanie określonych, pojedynczych czynności zarządu. Nie można w tym trybie załatwić generalnego problemu - innej zresztą natury - ukształtowania na przyszłość sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Nie radzi sobie zresztą należycie Sąd Najwyższy (i doktryna) z kwalifikacją wniosku o dokonanie podziału quoad usum do kategorii czynności zwykłego zarządu lub przekraczających zakres zwykłego zarządu.

15. Oczywiście w żadnym razie nie można pozostawić w bezradności współwłaścicieli pozbawionych współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Wystarczy jednak wnikliwa, a poprawna interpretacja uniwersalnego przepisu art. 206 k.c. Należy więc przypomnieć, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania oraz korzystania z rzeczy wspólnej. Idzie w ślad za tym równoległy obowiązek każdego ze współwłaścicieli poszanowania uprawnień pozostałych współwłaścicieli. Równocześnie trzeba uznać, że poprzez sformułowanie wskazanego uprawnienia i skorelowanego z nim obowiązku zagwarantował ustawodawca odpowiednie roszczenia ochronne funkcjonujące w stosunku pomiędzy współwłaścicielami na wypadek naruszenia przyznanego uprawnienia przez któregokolwiek ze współwłaścicieli.

16. W ujęciu generalnym wolno więc stwierdzić, że na podstawie art. 206 k.c. każdemu ze współwłaścicieli przysługuje roszczenie „o dopuszczenie do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej". W stosunkach konkretnych wymaga ono ściślejszego sprecyzowania stosownie do rodzaju rzeczy i jej przeznaczenia, z uwzględnieniem postaci występującego naruszenia uprawnień poszczególnych współwłaścicieli. W grę wchodzi - w nawiązaniu do wszelkich dotychczasowych spostrzeżeń orzecznictwa i doktryny - zarówno roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, jak też roszczenie o dokonanie podziału quoad usum. Można też wyobrażać sobie jeszcze dalsze roszczenia służące celom „dostępu" do współposiadania i korzystania z rzeczy, chociaż można zakwestionować tezę, jakoby właściwym środkiem mogło być także „dopuszczenie do współposiadania w drodze wyznaczenia zarządcy rzeczy" (tak T. Dybowski, Ochrona..., s. 264).

17. W tym kontekście trzeba uznać, że uniwersalną podstawą do wszelkich (możliwych) roszczeń ochronnych w stosunku między współwłaścicielami jest podstawowy przepis art. 206 k.c. Równocześnie wypada ocenić, że którekolwiek z właściwych (odpowiednich) roszczeń podlega rozpoznaniu w trybie procesowym (tak słusznie, wbrew orzecznictwu i doktrynie, T. Dybowski, ibidem).

18. W tym kontekście orzeczenie podziału quoad usum następować powinno na wniosek któregokolwiek ze współwłaścicieli na podstawie art. 206 k.c., w trybie procesowym, gdy jest to odpowiednia forma ochrony uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Odmienna praktyka sądowa, choćby wspierana dawniejszymi „wytycznymi wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej" jest jurydycznie chybiona.

4. Podział quoad usum

 

1. Wielokrotnie w toku poprzednich rozważań przewijał się wątek dotyczący podziału quoad usum. Taką formę korzystania z rzeczy wspólnej mogą zastosować zainteresowani współwłaściciele (wszyscy) w zawartej umowie (zob. rozważanie pkt 2.2.) albo sąd orzekający o dopuszczeniu do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej (pkt 2.3. i pkt 3 niniejszych rozważań).

2. Z takim podziałem „do użytkowania" spotykamy się jedynie w przypadku rzeczy podzielnej w takim sensie, że możliwe jest rozłączne korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli z wydzielonych fizycznie części rzeczy wspólnej. Spotykamy się więc z podziałem quoad usum nieruchomości rolnych (obecnie dopuszczalnym), z podziałem wspólnego budynku (jeżeli nie dokonano wyodrębnienia lokali), z podziałem wspólnej działki siedliskowej, z podziałem (w granicach możliwości) nieruchomości wspólnej funkcjonującej w razie wyodrębnienia lokali w budynku itp.

3. Dokonywany podział oznacza określenie sposobu współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej przysługującego każdemu ze współwłaścicieli z mocy art. 206 k.c. W treści umowy i w sentencji zapadającego orzeczenia sądowego należy dokonać wyraźnego określenia części rzeczy wspólnej przypadających do wyłącznego korzystania poszczególnych współwłaścicieli. Sentencja orzeczenia sądowego powinna również zawierać - z dalszymi skutkami egzekucyjnymi - nakazanie wydania każdemu ze współwłaścicieli przypadającej mu części rzeczy.

4. W wyniku dokonanego podziału współwłaściciele, pozostając współposiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej, uzyskują posiadanie zależne części rzeczy. W żadnym jednak razie nie wolno ich traktować jako „użytkowników" rzeczy w rozumieniu art. 252 k.c. Nie przysługuje im zresztą żadne prawo rzeczowe do wydzielonej części rzeczy wspólnej (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 257). Dokonanie podziału quoad usum oznacza wewnętrzne „zorganizowanie" sposobu korzystania (przy współposiadaniu samoistnym) z rzeczy wspólnej. Oczywiście brakuje tu również jakiejkolwiek analogii do obligacyjnego stosunku najmu, dzierżawy czy użyczenia.

5. Na koniec należy mocno podkreślić, że dokonanie podziału quoad usum w żadnym razie nie oznacza zniesienia współwłasności. Nadal bowiem współwłaściciele pozostają w stosunku współwłasności, a dokonany podział rzeczy wspólnej nie oznacza likwidacji współwłasności. Mogą jednak współwłaściciele (każdy z nich) żądać w każdym czasie zniesienia współwłasności (art. 210 k.c.), a zastosowany (tymczasowy) podział rzeczy wspólnej nie wiąże w toku późniejszego postępowania o zniesieniu współwłasności.

5. Przegląd orzecznictwa

 

1. Z dawniejszego orzecznictwa skomentowano już intensywnie (a krytycznie) w toku wcześniejszych rozważań (pkt 3) zasadnicze tezy uchwały Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CZP 33/62 (OSNCP 1964, z. 2, poz. 22) zawierającej wytyczne (w dawnym znaczeniu) wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w sprawie stosowania przepisów art. 78, 82-85 i 90 prawa rzeczowego.

2. Z późniejszego bogatego orzecznictwa warto zwrócić uwagę, że według trafnej tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1965 r., II CR 174/65 (OSNCP 1966, z. 4, poz. 56; OSPiKA 1966, z. 7-8, poz. 169) „każdy z małżonków może domagać się dopuszczenia go przez drugiego małżonka do współposiadania rzeczy objętej wspólnością ustawową, przy odpowiednim stosowaniu zasad art. 206 k.c. (...)".

3. Według stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w niepublikowanym postanowieniu z dnia 28 lutego 1973 r. (III CRN 421/72) sprawy o dopuszczenie do współposiadania i współużytkowania podlegają rozpoznaniu w procesie, bowiem ustawa nie stanowi inaczej (art. 13 § 1 k.p.c. w zw. z art. 606 i n. k.p.c.).

Tutaj trzeba jedynie dodać - aprobując przytoczony pogląd - że identyczną regułę interpretacyjną należałoby jeszcze zastosować w przypadku roszczenia o podział quoad usum; w szczegółach zob. wcześniejsze rozważania (pkt 3).

4. Z kolejnych orzeczeń wypada aprobować tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 12 listopada 1973 r., III CRN 188/73 (OSNCP 1974, z. 11, poz. 183), według której „podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też, w braku takiego porozumienia, w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności). Jednakże tymczasowy charakter podziału quoad usum nie może pozostać bez wpływu na sposób jego przeprowadzenia. O ile bowiem wydatki związane z definitywnym podziałem rzeczy wspólnej w drodze zniesienia współwłasności (np. wydatki na ogrodzenie wydzielonych części gruntów, na urządzenie dróg dojazdowych, otworów w budynkach itp.) znajdują merytoryczne uzasadnienie już w fakcie likwidacji stosunku współwłasności, o tyle wydatki takie związane z podziałem rzeczy wspólnej quoad usum wymagają ekonomicznego uzasadnienia, przemawiającego za celowością ich poniesienia mimo tymczasowego charakteru takiego podziału".

5. Bez zastrzeżeń trzeba przyjąć tezę kolejnej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1973 r., III CZP 56/73 (OSNCP 1974, z. 7-8, poz. 125), według której „roszczenie współwłaściciela o współposiadanie rzeczy wspólnej oraz korzystanie z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, nie należy do kategorii spraw wymienionych w art. 618 k.p.c."

6. Trochę więcej uwagi wymaga teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73 (OSNCP 1974, z. 9, poz. 151; OSPiKA 1974, z. 9, poz. 192).

Sąd Najwyższy wyraził tam pogląd, według którego „sposób wykonywania przez spadkodawcę uprawnień określonych w art. 206 k.c. nie jest prawem majątkowym, które z mocy art. 922 k.c. podlega dziedziczeniu. Jeżeli współwłaściciele uniemożliwili spadkobiercy zmarłego współwłaściciela kontynuowanie korzystania z rzeczy wspólnej w taki sposób, w jaki korzystał z niej spadkodawca, to wówczas spadkobierca może dochodzić dopuszczenia do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, a więc w zakresie, jaki nie wyłącza takiego posiadania przez innych współwłaścicieli (art. 206 k.c.), albo domagać się - jeżeli ze względu na rodzaj rzeczy jest to w danym wypadku możliwe - wydzielenia części rzeczy, np. pomieszczenia, do wyłącznego użytku (quoad usum - art. 201 k.c.)".

Zakradło się tu jednak sporo nieporozumień. Otóż spadkobierca dziedziczy udział zmarłego współwłaściciela-spadkodawcy w kształcie przysługującym spadkodawcy; z uprawnieniem do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej według uzgodnienia dokonanego pomiędzy współwłaścicielami. Spadkobierca może zatem dochodzić wykonania umowy zawartej przez poprzednika (spadkodawcę) z pozostałymi współwłaścicielami.

Oczywiście w razie sporu niezbędne będzie dochodzenie roszczenia w drodze sądowej. Istota problemu sprowadza się jednak do egzekwowania już istniejącego zobowiązania, obciążającego nadal pozostałych współwłaścicieli - w stosunku do następcy zmarłego współwłaściciela.

Nie ma też przeszkód, by strony - z udziałem spadkobiercy (spadkobierców) - na nowo ukształtowały sposób korzystania z rzeczy wspólnej przy ich zgodnych oświadczeniach woli.

Na marginesie po raz kolejny warto w trybie polemicznym zwrócić uwagę, że norma art. 201 k.c. nie może stanowić podstawy sądowego kształtowania sposobu korzystania (i współposiadania) z rzeczy wspólnej.

7. Nie budzi zastrzeżeń teza niepublikowanego postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1974 r. (III CRN 361/73), według której ugody co do sposobu zarządzania nieruchomością, jak również o podział guoad usum, są dopuszczalne, przedmiotem ich bowiem są prawa majątkowe, którymi współwłaściciele mogą dowolnie dysponować. Jednakże treść postanowień w tym przedmiocie musi być jasna i zrozumiała.

8. Jedynie na marginesie można wspomnieć, że według tezy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79 (OSNCP 1980, z. 9, poz. 157) „współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane".

9. Bez zastrzeżeń można aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 1983 r., III CZP 67/83 (OSNCP 1984, z. 2-3, poz. 26; OSPiKA 1984, z. 4, poz. 51), według której „współwłaściciel nieruchomości składającej się z działki siedliskowej oraz zabudowań może domagać się podziału do korzystania tylko niektórych pomieszczeń znajdujących się na wspólnej nieruchomości".

10. Dla zamknięcia historii warto zwrócić uwagę, że współcześnie chybiona jest już teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 1989 r., III CZP 6/88 (OSNCP 1989, z. 6, poz. 96), według której „podział do korzystania (quoad usum) działek leśnych stanowiących współwłasność kilku rolników nie jest dopuszczalny". Nie występuje już bowiem de lege lata zakaz podziału nieruchomości leśnych.

11. Na zakończenie zaś - w nawiązaniu do wcześniejszej, generalnej polemiki z wytycznymi Sądu Najwyższego - trzeba też zaoponować przeciwko tezie współczesnego postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1997 r., I CZ 7/97 (OSNC 1997, z. 8, poz. 111), według której „podział rzeczy quoad usum jest z reguły czynnością zwykłego zarządu. Przypomnijmy bowiem, że zastosowanie podziału rzeczy do indywidualnego użytku bynajmniej nie jest czynnością zarządu, lecz ustaleniem sposobu korzystania z rzeczy wspólnej".

Art. 207.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Pamiętając o atrybutach prawa własności trzeba również mieć na uwadze uprawnienie do pobierania „pożytków" i „innych dochodów" z rzeczy (art. 140 zd. 1 in fine k.c.). Szczególnie zaś trzeba pamiętać o takiej postaci „korzystania z rzeczy" w stosunku współwłasności. Należy tu bowiem baczyć na wielość podmiotów współuprawnionych do pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy wspólnej.

2. Tutaj jednak w sposób naturalny nasuwa się bezkolizyjne rozwiązanie w postaci proporcjonalnego rozdziału pożytków (i innych dochodów) pomiędzy współwłaścicieli. Postanowił więc ustawodawca, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom „w stosunku" do wielkości udziałów (art. 207in principio k.c.). Dodajmy, że w takim samym stosunku ponoszą współwłaściciele wydatki i ciężary związane z rzeczą (art. 207 in fine k.c.).

3. Nie pojawiają się więc wcześniejsze trudności dotyczące kolizyjnej kwestii współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej; zob. komentarz do art. 206 kodeksu.

4. Sięgając do komentowanego obecnie przepisu art. 207 k.c., trzeba jednak niezwłocznie nadmienić, że obowiązująca w stosunku wewnętrznym współwłasności swoboda umów pozwala na odmienne ukształtowanie - wolą współwłaścicieli - zasad pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy wspólnej oraz ponoszenia ciężarów związanych z rzeczą wspólną; o szczegółach w toku dalszego komentarza.

2. Rozdział pożytków między współwłaścicieli

 

1. Przechodząc do szczegółów wypada powtórzyć, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Niezbędna jest więc znajomość wielkości udziałów przypadających poszczególnym współwłaścicielom. Pamiętamy zaś, że najczęściej wielkość udziałów poszczególnych współwłaścicieli jest określona w zdarzeniu będącym źródłem stosunku współwłasności. Ostatecznie zaś funkcjonuje domniemanie równości udziałów; w szczegółach zob. komentarz do art. 197 kodeksu.

2. Wskazana zasada rozdziału według „wielkości udziałów" dotyczy w pierwszym rzędzie pożytków rzeczy wspólnej. Bez wątpienia chodzi zarówno o pożytki naturalne rzeczy (art. 53 § 1 k.c.), jak też jej pożytki cywilne (art. 53 § 2 k.c.), pobierane jako dochody z rzeczy na podstawie nawiązanego z osobami trzecimi stosunku prawnego.

3. Rozliczeniu między współwłaścicielami podlegają również - w takim samym stosunku - „inne przychody" z rzeczy. Można tu zaliczyć nie stanowiące pożytków naturalnych przychody osiągane z gospodarki rzeczą prowadzonej przez współwłaścicieli, a także wszelkie inne „nadzwyczajne dochody".

4. Ustawodawca wyraża normę, według której pożytki i przychody z rzeczy przypadają współwłaścicielom. Są więc pobierane przez współwłaścicieli albo przypadają im w wyniku realizacji roszczenia o wydanie. Możliwość domagania się przez współwłaściciela przypadającej mu części pożytków i przychodów jest niezależna od wykonywania przez niego prawa do współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej. Okoliczność, że współwłaściciel rzeczy nie posiada rzeczy wspólnej ani nie realizuje w drodze roszczenia swojego uprawnienia do współposiadania rzeczy lub posiadania wyodrębnionej części rzeczy, nie stanowi przeszkody do domagania się przez niego partycypowania w przychodach rzeczy.

5. Pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom „w stosunku do wielkości udziałów". Zatem według intencji ustawodawcy następuje tutaj wyłączenie współwłasności pożytków (przychodów) rzeczy poprzez ich rozdzielenie pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do wielkości udziałów. Pozostają jednak przedmiotem współwłasności, zanim „przypadną" poszczególnym współwłaścicielom.

6. Zasadniczo każdy współwłaściciel może żądać w naturze pożytków przypadających do podziału. Trzeba zaś niezwłocznie zauważyć, że wyłączone są z podziału pożytki przeznaczone do dalszej produkcji jako surowce (np. ziarno siewne w gospodarstwie rolnym).

7. Według generalnej normy art. 207 k.c. współwłaścicielom przypadają pożytki w stosunku do wielkości udziałów bez względu na jakiekolwiek dalsze okoliczności. Zatem przykładowo, nie ma tu znaczenia zróżnicowany nakład środków i własnej pracy poszczególnych współwłaścicieli. Odrębnemu bowiem rozliczeniu podlegają - również w proporcji do wielkości udziałów - nakłady na rzecz wspólną (art. 207 in fine). Ustawodawca przewiduje też wynagrodzenie właściciela wykonującego zarząd rzeczą wspólną; zob. komentarz do art. 205 kodeksu.

8. Przedstawione zasady obowiązują z mocy dyspozytywnej normy art. 207 k.c. Wolno jednak współwłaścicielom odmiennie ukształtować zasady pobierania pożytków. Istotnie zaś spotykamy w praktyce wiele różnorodnych rozwiązań umownych.

9. W pierwszym rzędzie możliwe jest rozdzielenie pomiędzy współwłaścicieli uprawnienia do pobierania pożytków według ich rodzaju (np. jeden współwłaściciel zbiera zasiewy gruntów ornych, inny owoce z sadu, a trzeci ryby ze stawu).

10. W razie podziału guoad usum współwłasnej nieruchomości, współwłaściciele rozdzielają równocześnie pomiędzy siebie pobieranie pożytków z określonych (wydzielonych) części nieruchomości.

11. Częstokroć wraz z powierzeniem zarządu jednemu ze współwłaścicieli (lub osobie trzeciej) następuje ustalenie zasad rozliczania pobranych pożytków (a także nakładów na rzecz wspólną). Istnieje tu mnogość dowolnych rozwiązań.

12. Nawet wówczas, gdy współwłaściciele niepodzielnie współposiadają i współkorzystają z rzeczy wspólnej, jest sporo możliwości umownego ukształtowania zasad pobierania pożytków z rzeczy wspólnej.

13. Generalnie zaś należy zaakcentować możliwość umownego ukształtowania stosunku, w jakim pożytki będą przypadać poszczególnym współwłaścicielom. Nie ma bowiem bezwzględnie obowiązującej mocy norma, według której pożytki przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Należy jedynie - w konkretnych stosunkach umownych - dbać o równowagę pomiędzy korzyściami i ciężarami związanymi z rzeczą.

3. Rozkład ciężarów między współwłaścicielami

 

1. Współwłaściciele również w stosunku do wielkości udziałów ponoszą „wydatki" i „ciężary" związane z rzeczą wspólną (art. 207 in fine k.c.). Możliwe jest wszakże odmienne ukształtowanie umowne według woli współwłaścicieli.

2. W pierwszym rzędzie współwłaściciele ponoszą „wydatki" na rzecz wspólną. Owo pojęcie oznacza zapewne pokrycie „nakładów" na rzecz. Niezwłocznie jednak trzeba zastrzec, że chodzi tu o wszelkie nakłady: konieczne, użyteczne, a nawet zbytkowne, jeżeli przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną uzgodniono takie wydatki. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).

3. Według komentowanego przepisu współwłaściciele ponoszą również - znowu stosownie do wielkości udziałów - ciężary związane z rzeczą wspólną. Chodzi zaś o ciężary nie stanowiące już nakładów na rzecz, jednak obarczające współwłaścicieli (tak jak właścicieli). Bez wątpienia należy tu wskazać „ciężary publiczne" (podatki oraz inne ciężary), a także gospodarcze ciężary „prywatne" (zwłaszcza ubezpieczenia).

4. Współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, choćby z początku pokrył je jeden ze współwłaścicieli (zwłaszcza zarządca). Zatem współwłaścicielowi ponoszącemu koszty służy roszczenie o zapłatę (o refundację) w stosunku do pozostałych. Dodajmy, że wydatki ponoszone w sprawach zwykłego zarządu muszą być pokryte nawet przez stanowiących mniejszość współwłaścicieli sprzeciwiających się dokonaniu czynności.

5. Jak wspomniano, zawarta między współwłaścicielami umowa może odmiennie kształtować zasady rozliczeń wydatków i ciężarów związanych z rzeczą. Rozwiązania konkretne zależą już od uzgodnionej woli współwłaścicieli; praktyka świadczy zaś o bogatej inwencji stron, stosownie do zróżnicowanych potrzeb oraz indywidualnych interesów współwłaścicieli.

6. W szczególności zdarza się, że współwłaściciele dokonują rozdzielenia pomiędzy siebie wydatków i ciężarów związanych z rzeczą według zastosowanego podziału nieruchomości do użytkowania (quoad usum). Również inne uzgodnienia dotyczące posiadania i korzystania z rzeczy mogą rzutować na stosowny (odmienny od reguł art. 207 k.c.) rozkład wydatków i ciężarów związanych z rzeczą.

7. Również powierzenie, w trybie uzgodnienia umownego współwłaścicieli, wykonywania zarządu jednemu ze współwłaścicieli (lub osobie trzeciej) pociąga za sobą - poza ustaleniem zasad rozliczeń z tytułu pobierania pożytków (oraz innych przychodów) - potrzebę ustaleń dotyczących rozliczeń z tytułu wydatków oraz innych ciężarów związanych z rzeczą.

8. Należy też dopuścić możliwość umownego ustalenia proporcji w kosztach wydatków i innych ciężarów związanych z rzeczą wspólną; nie odpowiadającej stosunkowi wielkości udziałów we współwłasności. Należy jednak równocześnie zważać, by udział każdego ze współwłaścicieli w wydatkach i ciężarach odpowiadał jego udziałowi w pożytkach oraz innych przychodach z rzeczy wspólnej.

9. Na koniec trzeba podkreślić, że określony normą art. 207 k.c. udział współwłaścicieli w wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną obejmuje ich konieczny nakład finansowy. Nie można zaś w trybie tego przepisu zobowiązywać współwłaścicieli do nakładu pracy osobistej. Natomiast problem organizacji niezbędnych usług podlega rozwiązaniu w trybie przepisów o wykonywaniu zarządu rzeczą wspólną.

4. Odpowiedzialność współwłaścicieli za zobowiązania dotyczące rzeczy wspólnej

 

1. W żadnej mierze ustawodawca nie reguluje, i słusznie, wśród przepisów prawa rzeczowego problematyki odpowiedzialności współwłaścicieli za zobowiązania dotyczące rzeczy wspólnej. Natomiast w rozważaniach doktrynalnych nie można pominąć tego wątku w kontekście sprawowania zarządu rzeczą wspólną i pokrywania przez współwłaścicieli wydatków związanych z rzeczą wspólną.

2. Jednakże już na starcie należy stwierdzić, że wobec osób trzecich dłużnikiem jest strona zaciągająca zobowiązanie. Patrząc z perspektywy przepisów o wykonywaniu zarządu rzeczą wspólną dostrzegamy, że częstokroć zobowiązanie zaciąga jeden ze współwłaścicieli; za zgodą większości współwłaścicieli (przy czynnościach zwykłego zarządu) lub za zgodą wszystkich współwłaścicieli (przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu). W takich zaś przypadkach trzeba stwierdzić, że odpowiedzialnym dłużnikiem jest współwłaściciel zaciągający zobowiązanie.

3. Zdarza się, że w przypadku czynności zwykłego zarządu, przy wymaganej zgodzie większości współwłaścicieli, umowę zawierają współwłaściciele wyrażający taką zgodę, łącznie zaciągając uzgodnione zobowiązania. Ponoszą oni wówczas solidarną odpowiedzialność według reguł art. 370 k.c., zaciągnęli bowiem wspólnie (w kilka osób) zobowiązanie dotyczące ich „wspólnego mienia". Nie ponoszą zaś odpowiedzialności wobec wierzyciela współwłaściciele nie uczestniczący w zawarciu umowy.

4. Zdarza się również, że umowę zawierają wszyscy współwłaściciele; przeważnie przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu, niekiedy przy umowach zwykłego zarządu. Ponoszą oni wówczas - wszyscy - odpowiedzialność solidarną według reguł art. 370 k.c.

5. Dodajmy, że współwłaściciele odpowiadają solidarnie, według normy art. 370 k.c. - za zobowiązania zaciągnięte przez ustanowionego przez nich zarządcę rzeczy wspólnej (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 534). Należy bowiem pamiętać, że zarządca - działając w granicach umocowania (art. 95 § 2 k.c.), zaciąga zobowiązania ze skutkiem dla reprezentowanych współwłaścicieli.

6. Ilekroć zaś poszczególni współwłaściciele nie biorą udziału w zaciąganiu zobowiązania, to również nie ponoszą odpowiedzialności wobec wierzyciela; z uszczerbkiem dla wierzyciela.

Nie zwalnia to jednak żadnego ze współwłaścicieli od koniecznych rozliczeń z tytułu wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną według zasad art. 207 k.c. (lub odrębnych zasad umownych). Generalnie bowiem współwłaściciele (wszyscy) ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną; zasadniczo stosownie do wielkości udziałów.

5. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując krótkiego przeglądu orzecznictwa wypada rozpocząć od kontrowersyjnej już obecnie tezy zawartej w uchwale (w pkt V) pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69 (OSNCP 1970, z. 3, poz. 39), zawierającej (w dawnym rozumieniu) „wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej" w sprawach działu spadku obejmującego gospodarstwo rolne.

Według sygnalizowanej tezy „przy wzajemnych rozliczeniach pomiędzy współspadkobiercami z tytułu posiadania, pobranych pożytków i innych przychodów oraz z tytułu poczynionych na spadek nakładów (art. 686 k.p.c.) należy mieć na względzie, że normalny dochód, jaki przynosi gospodarstwo rolne, jest przede wszystkim wynikiem pracy i starań rolnika użytkującego to gospodarstwo. Toteż udział w takim dochodzie ze strony współspadkobierców, którzy nie przyczynili się swą pracą i staraniem do jego powstania, jest stosunkowo niewielki i w zasadzie nie powinien przekraczać czynszu dzierżawnego, jaki w konkretnych okolicznościach byłby obiektywnie usprawiedliwiony".

Nie dyskutując o wcześniejszych uwarunkowaniach ustrojowych, należy obecnie wymagać wiernego stosowania właściwych przepisów prawa materialnego, w tym niezmienianego od początku art. 207 k.c. W tych zaś okolicznościach trzeba przypomnieć, że współwłaścicielom przypadają pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej stosownie do wielkości udziałów. Nakłady poszczególnych współwłaścicieli podlegają odrębnej rekompensacie - znowu stosownie do wielkości udziału. Należy również wynagrodzić nakład pracy współwłaściciela sprawującego zarząd rzeczą wspólną. Nie można zaś aprobować, uświęconej błędną wykładnią prawa, praktyki przyznawania pełnych korzyści „pracującym chłopom", pozostawiając pozostałym współwłaścicielom niewspółmierny „czynsz dzierżawny".

2. Późniejsze orzecznictwo Sądu Najwyższego zajmuje się już zupełnie szczegółowymi problemami. W pierwszym rzędzie zwraca uwagę - w układzie chronologicznym - teza postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 1970 r., III CRN 527/69 (OSNCP 1970, z. 9, poz. 164), według której „przepis art. 618 § 1 k.p.c. daje podstawę do rozstrzygania o roszczeniach współposiadaczy wynikających z art. 207 k.c. tylko na wniosek osób zainteresowanych".

3. Według kolejnej, godnej aprobaty tezy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1970 r., III CZP 7/70 (OSNCP 1970, z. 12, poz. 219) „sprawa o równowartość pożytków z rzeczy wspólnej, jakich jeden ze współwłaścicieli został pozbawiony na skutek naruszenia jego posiadania przez innego współwłaściciela jest - bez względu na to, czy było to współposiadanie, czy też wyłącznie posiadanie rzeczy wspólnej lub jej części - sprawą „z tytułu posiadania rzeczy wspólnej" w rozumieniu art. 618 § 1 k.p.c. i jako taka nie może być od chwili wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności rozpatrywana w odrębnym postępowaniu (procesie)".

4. Z przykładów już historycznych można przytoczyć tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 1973 r., III CZP 95/72 (OSNCP 1973, z. 10, poz. 165), według której „uzyskanie przez współwłaściciela lub współspadkobiercę nieruchomości rolnej wyłącznej własności tej nieruchomości na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250) nie powoduje wygaśnięcia roszczeń przysługujących pozostałym współwłaścicielom lub współspadkobiercom, którzy utracili swoje prawa na tej nieruchomości, o wydanie im z mocy art. 207 k.c. części pożytków za czas do dnia 4 listopada 1971 r."

5. Istotną tezę wyrażono w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79 (OSNCP 1980, z. 9, poz. 157; OSPiKA 1980, z. 12, poz. 224). Postanowiono tutaj, że „współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane".

Przytoczona teza jest w ogólnym zarysie trafna, gdy chodzi o nakłady ponoszone i służące uzgodnionemu (w ramach podziału quoad usum) odrębnemu użytkowi współwłaściciela. Jednakże nadal nakłady któregokolwiek ze współwłaścicieli, służące w ostateczności wszystkim współwłaścicielom, dokonane za zgodą większości współwłaścicieli (w ramach zwykłego zarządu), a nawet wszystkich współwłaścicieli (w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu) podlegają rozliczeniu według zasad art. 207 k.c., stosownie do wielkości udziałów we współwłasności.

6. Od drugiej strony, podobny problem podjęto w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1981 r., III CZP 72/80 (OSNCP 1981, z. 11, poz. 207; OSPiKA 1982, z. 11, poz. 185), wyrażając tezę, że „jeżeli na podstawie umowy lub orzeczenia sądu określono sposób korzystania z terenu objętego użytkowaniem wieczystym przez przydzielenie każdemu ze współużytkowników wieczystych do używania ściśle określonej działki gruntu, użytkownik który dokonał nakładu na przydzielonej mu działce, ma prawo do wyłącznego pobierania korzyści, jakie nakład ten przynosi".

Generalnie wypada aprobować ten pogląd Sądu Najwyższego. Należy jedynie zaakcentować, że właściwą podstawą ukształtowania odmiennych od uregulowanych w art. 207 k.c. zasad rozliczania stron jest zawarta pomiędzy współwłaścicielami umowa uzgadniająca podział quoad usum z jej wyraźnym lub wyinterpretowanym oświadczeniem dotyczącym odrębnego ponoszenia nakładów i odrębnego czerpania pożytków.

7. Na koniec można przytoczyć, bez zastrzeżeń, tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 1997 r., I CKU 30/97 (OSNC 1997, z. 10, poz. 149), według której, spadkobiercy nabywają spadek w stanie istniejącym w chwili jego otwarcia. W odniesieniu do wierzytelności z rachunków bankowych spadkodawców oznacza to, że wchodzą one w skład spadku jedynie w takim zakresie, w jakim istniały w dniu śmierci spadkodawcy. Spadek nie obejmuje zatem narosłych od tego dnia odsetek od tych wierzytelności, które, stanowiąc pożytki prawa (art. 54 k.c.), zgodnie z art. 207 k.c. w zw. z art. 1035 k.c. przypadają spadkobiercy w stosunku do wielkości udziałów.

Art. 208.

 

1. Na początek należy zauważyć, że przytoczony przepis nie dotyczy zarządu ustanowionego przez sąd, albowiem zarządca ustanowiony orzeczeniem sądu podlega nadzorowi według szczególnych przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Wypada mianowicie zwrócić uwagę, że zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu sprawozdanie ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdanie rachunkowe (zob. art. 937 § 1 k.p.c.). Dodajmy, że sąd po wysłuchaniu współwłaścicieli oraz po rozpatrzeniu sprawozdań, a zwłaszcza przedstawionych w nich pozycji rachunkowych, zatwierdza sprawozdanie zarządcy albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub w części (por. odpowiednio art. 937 § 2 k.p.c.).

2. Natomiast komentowany przepis dotyczy zarządu sprawowanego na podstawie umowy oraz dalszych przypadków zarządu wykonywanego faktycznie przez jednego ze współwłaścicieli (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 489; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 252). Oczywiście w przypadku zarządu umownego zawarta umowa może określać szczegółowe zasady składania rachunku (sprawozdania) z wykonywanego zarządu.

3. Dyspozycja normy art. 208 k.c. zawiera w swej treści roszczenie współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną o przedstawianie przez zarządcę rachunku z wykonywanego zarządu. Nakłada więc implicite obowiązek składania rachunku. W ślad za tym należy akceptować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1992 r., III CZP 147/92 (OSP 1993, z. 6, poz. 123), według której „współwłaścicielowi nie sprawującemu zarządu rzeczą wspólną służy powództwo o złożenie rachunku z zarządu".

4. Ustawodawca wymaga od zarządcy złożenia „rachunku" z zarządu. Nie chodzi tu jednak wyłącznie o przedstawienie czystego bilansu. Wymagany rachunek powinien także zawierać niezbędne dane opisowe, a w razie potrzeby można żądać dodatkowych wyjaśnień (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 353).

5. Komentowany przepis nie precyzuje terminu składania rachunku z zarządu, ograniczając się do formuły „odpowiedniego" terminu. Wiele zależy zatem od rodzaju rzeczy wspólnej, jej przeznaczenia, sposobu eksploatacji. W zasadzie współwłaściciel może żądać rachunku z zarządu po zakończeniu każdego cyklu produkcyjnego (roku produkcyjnego) lub po terminie przyjętym zwyczajowo na sporządzenie bilansu (por. J. Ignatowicz, ibidem).

Art. 209.

 

1. Pojęcie i rodzaj czynności zachowawczych

 

1. We wcześniejszych przepisach ustawodawca scharakteryzował istotę współwłasności (art. 195-198 k.c.). Określił też - na użytek stosunku wewnętrznego między współwłaścicielami - zasady wykonywania zarządu rzeczą wspólną (art. 199-205 i art. 208 k.c.) oraz współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej (art. 206-207 k.c.).

2. Równolegle, bez żadnego odrębnego podkreślenia ustawodawcy, należy uważać, że wobec osób trzecich współwłaścicielom przysługuje bezwzględne prawo do korzystania i rozporządzania rzeczą wspólną. Stosowana tu bezpośrednio norma art. 140 k.c. kształtuje przecież prawo własności jako przysługujące właścicielowi (także współwłaścicielom) „z wyłączeniem" innych osób. Natomiast komentowany obecnie przepis art. 209 k.c. zawiera użyteczne rozwiązanie problemu legitymacji współwłaścicieli; ze skutkiem wobec osób trzecich i w stosunku wewnętrznym pomiędzy współwłaścicielami.

3. Przesądził tu ustawodawca, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do „zachowania" wspólnego prawa. Stosownie do użytego wyrażenia językowego przyjęła się powszechnie stosowana nazwa „czynności zachowawczych". Ważniejsza jest wszakże merytoryczna treść postanowienia, według którego każdy ze współwłaścicieli jest legitymowany do podejmowania czynności zachowawczych.

4. W orzecznictwie (o czym później - pkt 2) i doktrynie przyjmuje się na ogół, że czynności zachowawcze stanowią poddany odrębnej regulacji prawnej rodzaj czynności zarządu rzeczą wspólną (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 253; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 490; por. także J. Ignatowicz, Prawo..., s. 133).

Można jednak zaoponować przeciwko takiej tendencji interpretacyjnej. Mimo szerokiego rozumienia „zarządu" nie jest uzasadnione obejmowanie tym pojęciem czynności „ochrony" prawa. Czynności zarządu są czynnościami gospodarowania rzeczą wspólną, natomiast czynności zachowawcze służą profilaktycznej i następczej ochronie wspólnego prawa.

W takim kontekście przepis art. 209 k.c. nie stanowi odstępstwa od powszechnych zasad wykonywania zarządu (art. 199 i 201 k.c.), lecz zawiera samodzielne rozwiązanie zupełnie innej kwestii odrębnej.

5. Konieczne jest oczywiście przybliżenie pojęcia czynności zachowawczych. Na początek trzeba podkreślić, że ex verbae legis chodzi tu o „czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa". Wypada więc zgodzić się, że „czynność zachowawczą charakteryzują dwie podstawowe cechy: po pierwsze, celem jej jest ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem, po drugie zaś ochrona ta musi odnosić się do wspólnego prawa, a więc chronić interesy wszystkich współwłaścicieli" (zob. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 536).

6. Trzymając się nadal wyrażeń ustawodawcy, trzeba zwrócić uwagę, że chodzi tu o „wszelkie czynności" i „wszelkie roszczenia" zmierzające do zachowania wspólnego prawa. Należy więc mieć na uwadze czynności faktyczne, czynności prawne i czynności procesowe (ibidem).

Z zakresu czynności faktycznych można tu przytoczyć przykład stosowania obrony koniecznej i dozwolonej samopomocy (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 490).

Do ochrony wspólnego prawa mogą również służyć czynności prawne. Z dobitnych przykładów można tu mieć na uwadze ugodę (art. 917 k.c.). Można zaś powątpiewać, czy trafne byłoby posługiwanie się (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 539) przykładem oświadczenia woli odstąpienia od umowy, czy wypowiedzenia umowy. Nie powinno się bowiem problematyki kształtowania stosunków zobowiązaniowych (ich unicestwiania) kojarzyć z kategorią czynności „zmierzających do zachowania wspólnego prawa".

Myśląc zaś o czynnościach procesowych mamy na uwadze szeroką gamę czynności podejmowanych przed sądem (lub innym właściwym organem) służących szeroko pojmowanej ochronie wspólnego prawa (w sensie jego „zachowania"). Można tu więc przytoczyć przykład pozwu o ustalenie własności, pozwu zawierającego roszczenie windykacyjne lub negatoryjne, wniosku o stwierdzenie zasiedzenia, wniosku o założenie księgi wieczystej, wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (por. Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 416). Należy też mieć na uwadze powództwo posesoryjne.

7. Samodzielne czynności legitymowanego współwłaściciela powinny zmierzać do „zachowania" wspólnego prawa. Chodzi tu zarówno o stosowanie środków profilaktycznej ochrony zagrożonego prawa, jak też (najczęściej) o uruchomienie właściwych środków ochrony naruszonego prawa. W pierwszym zakresie można mieć na uwadze obronę konieczną, pozew o ustalenie prawa, wniosek o rozgraniczenie nieruchomości, wniosek o założenie księgi wieczystej, wniosek o wpis prawa do księgi wieczystej. Inne czynności zmierzają do ochrony naruszonego prawa.

8. Każdy ze współwłaścicieli jest legitymowany do samodzielnego dokonywania czynności zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Nie można jednak (i nie trzeba) wykluczać wspólnej czynności wszystkich lub niektórych współwłaścicieli. Istotne jest wszakże przyznanie każdemu ze współwłaścicieli legitymacji samodzielnej. Zatem w razie czynności procesowych nie zachodzi warunek współuczestnictwa koniecznego czynnego, wobec czego nie wolno oddalać powództwa pod pozorem braku „pełnej legitymacji" czynnej, gdy pozew wniósł jeden ze współwłaścicieli.

9. Według powszechnego, trafnego poglądu, współwłaściciel dokonujący czynności zachowawczej nie działa w imieniu pozostałych współwłaścicieli jako ich przedstawiciel, lecz w imieniu własnym, chociaż we wspólnym interesie wszystkich współwłaścicieli (por. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 253-255; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 537); Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 415; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 253; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 491). Trzeba więc w konsekwencji uznać, że dopuszczona tu (w normie art. 209 k.c.) reprezentacja współwłaścicieli nie występujących przy dokonywaniu czynności zachowawczych opiera się na konstrukcji „zastępstwa pośredniego", zakładającego działanie we własnym imieniu, jednakże na cudzy rachunek (w kwestiach ogólnych dotyczących zastępcy pośredniego por. B. Gawlik (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. I, Część ogólna, red. tomu S. Grzybowski, Ossolineum 1985, s. 744-748; także A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s. 311).

Należy jedynie pamiętać, że dokonujący czynności zachowawczej współwłaściciel występuje po części we własnym interesie, a w dalszej części w interesie pozostałych współwłaścicieli, jednakże zawsze w imieniu własnym.

Trzeba również dodać, że zastępstwo pośrednie pozostałych współwłaścicieli obejmuje zarówno czynności prawne, jak też czynności procesowe. Zatem, jak podkreślano, współwłaściciel dochodzący w postępowaniu sądowym roszczenia zachowawczego posiada pełną legitymację procesową.

10. Akcentowano zawsze mocno w dotychczasowej literaturze (i orzecznictwie), że podejmowana samodzielnie przez któregokolwiek ze współwłaścicieli czynność zachowawcza musi zmierzać do zabezpieczenia (zaspokojenia) wspólnego interesu wszystkich współwłaścicieli.

Równocześnie podkreślano - zwłaszcza w kontekście roszczenia windykacyjnego - że sprzeciw innych współwłaścicieli pozbawia wykazującego inicjatywę procesową współwłaściciela legitymacji procesowej do występowania w procesie w zastępstwie pozostałych (sprzeciwiających się) współwłaścicieli (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 256-257; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 537; Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 416-417; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 253-254; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 491).

Zagadnienie wymaga szerszego potraktowania (nawet polemicznego). Do szczegółów wypadnie wszakże powrócić w toku dokonywanego niżej przeglądu orzecznictwa.

11. Na zakończenie uwag ogólnych należy jeszcze podkreślić, że nie stanowią czynności zachowawczych spory z osobami trzecimi o wykonanie zobowiązań związanych z gospodarowaniem rzeczą wspólną (nawiązanych w toku zarządu rzeczą wspólną). Tutaj legitymacja procesowa przysługuje współwłaścicielom nawiązującym stosunek zobowiązaniowy (zawierającym umowę); przy przestrzeganiu zasad wykonywania zarządu (art. 199 i 201 k.c.). Nie stosuje się więc zasady, że każdy współwłaściciel (jak pod rządem art. 209 k.c.) może żądać wykonania (należytego) zobowiązania przez osobę trzecią - dłużnika. Nie jest to problem „zachowania wspólnego prawa" (współwłasności). Nawet w razie niepodzielności świadczenia dłużnik nie jest zobowiązany wobec współwłaścicieli nie będących wierzycielami z nawiązanego stosunku zobowiązaniowego; odrębna norma prawna art. 381 k.c. dotyczy wielości „wierzycieli".

2. Przegląd orzecznictwa

 

1. Tradycyjnie już wszelkie komentarze do współczesnej normy art. 209 k.c. odwołują się do dawniejszej uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 września 1960 r., 1 CO 16/60 (OSN 1961, z. 2, poz. 31), podjętej na tle art. 89 prawa rzeczowego.

Uznając - ze względu na podobieństwo regulacji prawnej - zasadność sięgania do dawniejszej judykatury, należy na wstępie z aprobatą przyjąć ogólny pogląd prawny powołanej uchwały (z jej uzasadnienia), według którego konstrukcja upoważnienia każdego współwłaściciela do wszelkich czynności zachowawczych nie opiera się na przedstawicielstwie ustawowym jednego współwłaściciela przez drugiego, tylko na wzajemnej reprezentacji interesów jednych współwłaścicieli przez innych. Charakterystyczną cechą tej wzajemnej reprezentacji jest to, że współwłaściciel podejmuje czynność zachowawczą w imieniu własnym, ale w interesie wszystkich, toteż może żądać np. wydania rzeczy wspólnej.

Dalej wszakże wyrażono dyskusyjny pogląd, że „jeden ze współwłaścicieli nie może jednak realizować roszczenia windykacyjnego przysługującego innemu współwłaścicielowi wbrew woli tego ostatniego. Dlatego też nie jest wyłączony sprzeciw innego współwłaściciela (lub współwłaścicieli) przeciwko wydaniu nieruchomości temu współwłaścicielowi, który wytoczył powództwo. Sprzeciw ten może przy tym iść w dwu kierunkach, przeciwstawiając się bądź wydaniu nieruchomości wyłącznie do rąk powoda, bądź też wydaniu udziału przysługującego składającemu sprzeciw. W wypadku pierwszym pozwany (...) mógłby wydać nieruchomość wszystkim współwłaścicielom łącznie, współwłaściciel występujący z powództwem windykacyjnym musiałby domagać się zobowiązania strony pozwanej do wydania spornej nieruchomości do rąk wszystkich współwłaścicieli (...). W przypadku zgłoszenia sprzeciwu drugiego rodzaju powód mógłby domagać się dopuszczenia go do współposiadania w zakresie odpowiadającym jego udziałowi, a ewentualnie także udziałom tych współwłaścicieli, którzy nie składają sprzeciwu.".

Mimo wyrażanej w dotychczasowych komentarzach aprobaty (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 253-254; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 491; także - z zastrzeżeniami - J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 537-538) można powątpiewać, czy ten stanowczy pogląd prawny jest całkowicie uzasadniony. Wolno mianowicie uważać, że ex naturae roszczenie windykacyjne służy generalnie „zachowaniu wspólnego prawa" i uwzględnia to uniwersalna norma art. 209 k.c., obejmująca potencjalnie wszelkie stosunki prawne. Mówiąc krócej, sprzeciw żadnego ze współwłaścicieli nie może być skuteczny, jeżeli dochodzone roszczenie ze swej natury służy ochronie wspólnego prawa. Nie można bowiem rozwarstwiać jednolitej znaczeniowo normy art. 209 k.c., legitymującej każdego ze współwłaścicieli do samodzielnego dokonywania czynności zachowawczych - w zależności od zgłoszonego sprzeciwu lub bierności pozostałych współwłaścicieli - gdy podejmowana czynność (tutaj procesowa czynność dochodzenia roszczenia windykacyjnego) jest czynnością ochrony wspólnego prawa.

Sąd procesowy winien zatem uwzględniać roszczenie windykacyjne któregokolwiek ze współwłaścicieli mimo wyrażanego (nie wiadomo w jakiej formie procesowej) sprzeciwu innych współwłaścicieli. Dochodzone roszczenie zmierza wprawdzie (poprawnie) do wydania rzeczy współwłaścicielowi występującemu w roli powoda, służy jednak ochronie prawa wspólnego naruszonego przez pozwaną osobę trzecią. Jest nieistotną dla reprezentacji wspólnej, wręcz odrębną kwestią prawną, czy w stosunku wewnętrznym pomiędzy współwłaścicielami nastąpi - po wydobyciu rzeczy - jej dalsze udostępnienie do współposiadania pozostałych współwłaścicieli. Znajdzie tu zastosowanie właściwa norma art. 206 k.c., nie jest zaś dopuszczalny, a zmierzający do storpedowania normy art. 209 kodeksu wcześniejszy sprzeciw któregokolwiek ze współwłaścicieli dla dochodzonego we wspólnym (ex naturae) interesie roszczenia windykacyjnego przez współwłaściciela.

2. Korzystając z dawniejszego orzecznictwa warto również nawiązać - znowu polemicznie - do uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 1965 r., III CO 20/65 (OSPiKA 1966, z. 12, poz. 272). Wyrażono tam mianowicie pogląd, że „współwłaściciel, który zarządza rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel sprzeciwi się temu albo wytoczy także powództwo o czynsz za ten sam okres".

Na wstępie trzeba wszakże zauważyć, że dochodzone roszczenie o zapłatę czynszu w żadnym razie nie może być klasyfikowane jako „roszczenie zachowawcze". Oznacza natomiast dochodzenie wierzytelności z nawiązanego stosunku zobowiązaniowego. Tutaj więc legitymacja procesowa przysługuje „wierzycielom", a zatem współwłaścicielom zawierającym umowę najmu (dzierżawy), ewentualnie ustanowionemu zarządcy. Nie mogą zaś współwłaściciele nie będący wierzycielami dochodzić „własnych" roszczeń ani sprzeciwiać się czynnościom zarządcy.

3. Z bardziej kazuistycznych orzeczeń sądowych należy najpierw, w układzie chronologicznym, przytoczyć tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1971 r., III CRN 137/71 (GSiP 1972, nr 3, s. 2), według której „na podstawie art. 209 k.c. jeden ze współwłaścicieli może dochodzić roszczeń wymienionych w tym przepisie nie tylko przeciwko osobom trzecim, lecz także przeciwko współwłaścicielom, przy czym właściwą pozostaje droga procesu. Udział w procesie dalszych współwłaścicieli nie jest konieczny".

Przedstawiona teza wymaga poważnej krytyki. W szczególności zaś trzeba oponować przeciwko wadliwemu wykorzystaniu normy art. 209 k.c. w stosunku wewnętrznym pomiędzy współwłaścicielami, z odejściem od stosowania normy art. 206 kodeksu.

4. W zupełności zaś trzeba aprobować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1971 r., I CR 427/71 (OSNCP 1972, z. 5, poz. 88), według której „przepis art. 209 k.c. ma na względzie czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa własności, nie może natomiast dotyczyć roszczenia o odszkodowanie za utraconą własność. Współwłaściciel może skutecznie dochodzić tylko należnego jemu odszkodowania".

5. Według kolejnego, niespornego w części pierwszej postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 1974 r., III CRN 83/74 (OSNCP 1975, z. 7-8, poz. 124) stosownie do art. 1035 k.c., jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a wśród nich przepis art. 209 k.c., który - odpowiednio stosowany - daje każdemu ze współspadkobierców uprawnienie do dokonywania wszelkich czynności i dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa wynikającego ze wspólności majątku spadkowego, w tym również ze wspólności gospodarstwa rolnego należącego do spadku i przynależności, jakimi są m.in. składniki inwentarza żywego.

Można zaś ponownie (zob. punkt poprzedni) zgłosić zastrzeżenie do dalszej tezy sugerującej możliwość zgłaszania roszczeń wydobywczych przeciwko współspadkobiercom z zastosowaniem normy art. 209 k.c.

6. Odrębnego odnotowania wymaga teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1974 r., III CRN 294/74 (OSPiKA 1975, z. 10, poz. 215) wyrażająca pogląd, że „wykładnia, według której jeden ze współwłaścicieli nie może z powołaniem się na art. 209 k.c. realizować wbrew woli innego współwłaściciela roszczenia windykacyjnego, nie ma zastosowania w sytuacji, gdy jeden ze współmałżonków wbrew sprzeciwowi drugiego dochodzi roszczenia o wydanie nieruchomości wchodzącej w skład wspólności majątkowej".

Wypada wszakże ponownie bronić w tym miejscu generalnego poglądu, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje zawsze - bez względu na rodzaj współwłasności - samodzielne roszczenie windykacyjne, skuteczne mimo ewentualnych sprzeciwów innych współwłaścicieli.

7. Bez zastrzeżeń wypada akceptować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1975 r., III CRN 288/75 (OSNCP 1976, z. 10, poz. 211), według której „w wypadku, gdy roszczenie zmierza do zachowania wspólnego prawa współwłaścicieli (art. 209 k.c.), po stronie powodów nie zachodzi współuczestnictwo konieczne".

8. Odrębnej uwagi wymaga zaś teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85 (OSNCP 1986, z. 4, poz. 47), według której „sprzeciw współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów we współwłasności nieruchomości wyłącza możliwość uznania, że współwłaściciel występujący z wnioskiem o ustanowienie służebności drogowej wykonuje czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.)".

Tutaj już na wstępie można podjąć dyskusję, czy dochodzenie roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c. Można bowiem wyrażać pogląd, że ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zmierza bynajmniej do „zachowania wspólnego prawa", a jest raczej czynnością „gospodarowania" („zarządu") rzeczą wspólną.

Gdyby zaś czynność dochodzenia roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej traktować jako czynność zachowawczą, to niezwłocznie należałoby z innej perspektywy skrytykować przedstawioną tezę Sądu Najwyższego. Ponownie bowiem wypada bronić poglądu, że nie może podlegać skutecznemu uwzględnieniu sprzeciw któregokolwiek ze współwłaścicieli przeciwko uzasadnionym czynnościom zachowawczym innych współwłaścicieli.

9. Można też krytycznie odnosić się do wyrażonego w tezie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 1998 r., II CKN 792/97 (OSNC 1999, z. 1, poz. 15) poglądu, że „współwłaściciel nieruchomości, który nią zarządza może na podstawie art. 209 k.c. dochodzić zasądzenia na swoją rzecz całego odszkodowania pieniężnego za wyrządzoną czynem niedozwolonym szkodę, polegającą na wycięciu drzew rosnących na nieruchomości". W żadnym bowiem razie - mimo obszernych wywodów uzasadnienia - nie można akceptować twierdzenia, że roszczenie odszkodowawcze stanowi czynność zmierzającą do zachowania wspólnego prawa.

10. Na koniec warto przytoczyć tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 września 1999 r., II CKN 460/98 (OSNC 2000, z. 3, poz. 55), według której „po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej każdy ze współmałżonków może samodzielnie dochodzić przypadającej mu części wierzytelności, jeżeli świadczenie dłużnika ma charakter podzielny. Jeżeli świadczenie jest niepodzielne, każdy z małżonków może dochodzić wierzytelności stanowiącej przedmiot wspólności tylko wtedy, gdy realizuje czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c.".

Art. 210.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Jak wiadomo, trwały charakter ma jedynie - z wyjątkami dotyczącymi wspólności majątkowej małżeńskiej - współwłasność (wspólność) łączna. Natomiast współwłasność w częściach ułamkowych może być zasadniczo w każdym czasie zniesiona. Ma ona bowiem charakter przejściowy. W praktyce zaś nastręcza wielu trudności w toku wykonywania zarządu, współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Właściwie więc zniesienie współwłasności jest zabiegiem pożądanym, a niekiedy niezastąpionym.

2. Zniesienie współwłasności oznacza generalnie, bez względu na stosowaną in concreto „technikę", likwidację stosunku współwłasności. Chodzi zatem o skasowanie stanu, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

3. Ze wskazanych przyczyn ustawodawca dopuszcza możliwość zniesienia w każdym czasie współwłasności. Przyznaje nawet współwłaścicielom roszczenie o zniesienie współwłasności; o szczegółach niżej (pkt 2). Jednocześnie postanowiono dalej, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

4. Ustawodawca reguluje problematykę zniesienia współwłasności dwutorowo; po części w Kodeksie cywilnym (art. 210-220) i w dalszym zakresie w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 617-625). W tej komplementarnej regulacji prawnej dokonuje określenia trybu i sposobów („techniki") zniesienia współwłasności.

5. Równocześnie trzeba podkreślić, że przepisy o zniesieniu współwłasności znajdują odpowiednie zastosowanie do działu spadku i podziału majątku wspólnego małżonków; o szczegółach niżej (w pkt 3).

2. Roszczenie o zniesienie współwłasności; wyłączenie roszczenia

 

1. Według komentowanej normy każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przyznaje więc ustawodawca każdemu ze współwłaścicieli roszczenie o zniesienie współwłasności. Jego zaspokojenie może nastąpić w trybie umownego zniesienia współwłasności lub na drodze orzeczenia sądowego. Żaden ze współwłaścicieli nie może zaś skutecznie sprzeciwiać się zniesieniu współwłasności.

2. Jednakże spotykamy się sporadycznie z ustawowym wykluczeniem możliwości zniesienia współwłasności ułamkowej. W tym zakresie de lege lata uwagę zwraca przykład koniecznej współwłasności nieruchomości wspólnej uregulowanej w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Mianowicie w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Trzeba wszakże pamiętać, że jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości (art. 5 ust. 1 u.w.l.).

3. W podobnym kontekście przytacza się niekiedy w literaturze przykład dotyczący wspólnot gruntowych (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 259). Istotnie, wykluczone jest zniesienie w trybie przepisów Kodeksu cywilnego wspólnot gruntowych podlegających reżimowi prawnemu odrębnej ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.U. Nr 29, poz. 169 ze zm.). Generalnie bowiem do wspólnot gruntowych nie stosuje się, nawet w drodze analogii, kodeksowych przepisów o współwłasności.

4. W stosunkach konkretnych zniesienie współwłasności może zostać wyłączone okresowo przez czynność prawną. W tym zakresie komentowany przepis postanawia, że roszczenie o zniesienie współwłasności „może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat" (art. 210 zd. 2 k.c.). Dodajmy, że „w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić" (art. 209 zd. 3 k.c.).

5. Chociaż ustawodawca wspomina tu ogólnie o czynności prawnej, to należy stwierdzić, że zasadniczo ma na uwadze umowę zawieraną przez współwłaścicieli (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 542). Niemniej jednak wykluczenie uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności może być także następstwem odpowiednich klauzul zawartych w akcie darowizny jednej rzeczy kilku osobom lub też zastrzeżeń zawartych w testamencie (zob. A. Wąsiewicz, Powstanie, istota i zniesienie współwłasności ułamkowej, Poznań 1965, przypis 16, s. 234; por. także J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 542-543).

6. Mając na uwadze umowę współwłaścicieli trzeba podkreślić, że mogą oni zastosować ograniczenie zniesienia współwłasności ze skutkiem wobec wszystkich lub też wobec niektórych współwłaścicieli. Umowa może bowiem zostać zawarta przez wszystkich lub niektórych ze współwłaścicieli (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 542-543; także A. Wąsiewicz, Powstanie..., s. 224).

7. Ustawodawca nie zezwala na generalne wyłączenie zniesienia współwłasności. Dopuszcza zaś możliwość okresowego - na początek pięcioletniego - wyłączenia roszczenia o zniesienie współwłasności. Według zgodnego poglądu doktryny zastrzeżenie terminu dłuższego rodzi częściową nieważność czynności prawnej (por. A. Wąsiewicz, op. cit., s. 225-226; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 542; Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 542; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 261). Skuteczne jest więc (o ile nie zachodzą przeszkody określone normą art. 58 § 3 in fine k.c.), przy naruszeniu normy art. 210 zd. 2 kodeksu, pięcioletnie ograniczenie zniesienia współwłasności, a jedynie w dalszej części (wykraczającej poza ten okres) czynność wyłączenia roszczenia o zniesienie współwłasności jest nieważna.

8. Komentując normę art. 210 k.c. trzeba jeszcze zwrócić uwagę na dalszą elastyczność ustawodawcy. Postanowiono bowiem dalej, rezygnując z pierwotnego rygoryzmu, że w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu (najdłużej pięcioletniego) dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat (art. 210 zd. 3 k.c.).

9. Na koniec wreszcie postanowiono, że „przedłużenie można ponowić" (art. 210 zd. 3 in fine k.c.). Na tym tle trzeba podkreślić, w polemice z wypowiedziami doktryny, że chodzi tutaj o jednokrotne „ponowienie" przedłużenia, z wykluczeniem wielokrotnego „ponawiania" przedłużeń (odmiennie A. Wąsiewicz, op. cit., s. 226; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 543). Należy tu bowiem dokonywać ścisłej wykładni językowej, zważając na wyjątkowy charakter normy dopuszczającej okresowe wyłączenie zniesienia współwłasności.

10. Czynność prawna wyłączenia roszczenia o zniesienie współwłasności nie wymaga żadnej formy szczególnej, chociażby dotyczyła nieruchomości. Jednakże dla ewentualnego wpisu do księgi wieczystej, dopuszczalnego według art. 16 ust. 2 pkt 4 u.k.w., niezbędne jest sporządzenie umowy w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 31 ust. 1 u.k.w.).

11. Czynność prawna wyłączająca uprawnienie do zniesienia współwłasności odnosi skutek względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o niej wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć (art. 221 zd. 1 k.c.). Natomiast bez względu na ten warunek będzie skuteczna wobec nabywcy nieruchomości w przypadku ujawnienia jej w księdze wieczystej (art. 17 u.k.w.).

12. Zatem w podsumowaniu trzeba przypomnieć, że generalny zakaz zniesienia współwłasności może wynikać ze szczególnego przepisu ustawy, ponadto zaś źródłem okresowego wyłączenia roszczenia o zniesienie współwłasności może być dokonana (dopuszczalna w oznaczonych granicach) czynność prawna. Należy zaś wykluczyć wszelkie inne próby storpedowania zniesienia współwłasności, z jakimkolwiek dalszym uzasadnieniem, w szczególności w razie odwoływania się do rzekomej sprzeczności żądania zniesienia współwłasności z zasadami współżycia społecznego lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa (tak słusznie S. Rudnicki, Komentarz..., s. 258; odmiennie Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 423; nie jasno E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 495). Pamiętajmy bowiem, że współwłasność (ułamkowa) jest stosunkiem kłopotliwym, niepożądanym, często przypadkowym. W przypadku dobrze zorganizowanej i bezkolizyjnie funkcjonującej współwłasności wystarczy zawarcie umowy wyłączającej (okresowo) zniesienie współwłasności. W innych przypadkach wskazane jest zniesienie współwłasności.

3. Tryb i sposób zniesienia współwłasności

 

1. Wiadomo już z dotychczasowych rozważań, że zasadniczo każdemu ze współwłaścicieli, w każdym czasie, przysługuje roszczenie o zniesienie współwłasności. Zaspokojenie tego roszczenia może nastąpić w różnym „trybie".

W pierwszym rzędzie możliwe jest (i pożądane) wykorzystanie bezkolizyjnego „trybu umownego" zniesienia współwłasności. Wówczas współwłaściciele z czyjejkolwiek inicjatywy (któregokolwiek współwłaściciela), godząc się ze zgłoszonym wnioskiem, po zastosowaniu dowolnego trybu uzgodnienia oświadczeń woli zawierają stosowną umowę.

Nierzadko zachodzi jednak konieczność zastosowania „sądowego trybu" zniesienia współwłasności. Jest to niezbędne, ilekroć współwłaściciele bądź to nie godzą się generalnie (chociaż bezpodstawnie) na zniesienie współwłasności, bądź też nie potrafią uzgodnić sposobu zniesienia współwłasności.

2. Przechodząc do dalszych szczegółów trzeba podkreślić, że zasadniczo nie reguluje ustawodawca odrębnie umownego trybu zniesienia współwłasności. Nie było wszakże takiej potrzeby. Oznacza to bowiem godne aprobaty zastosowanie powszechnych zasad prawa cywilnego dotyczących czynności prawnych, z wszelkimi ogólnymi i szczególnymi rozwiązaniami.

Poświęcono zaś sporo uwagi w dotychczasowym ustawodawstwie problematyce sądowego zniesienia współwłasności; zarówno wśród materialnoprawnych przepisów Kodeksu cywilnego, jak też procesowych przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Nawiasem mówiąc, przepisy dotyczące sądowego zniesienia współwłasności dostarczają wiele porównawczych wniosków, przydatnych dla umownego modelu zniesienia współwłasności.

3. Rozważając w pierwszym rzędzie umowny tryb zniesienia współwłasności wypada z wielkim naciskiem podkreślić, że niezbędne jest tutaj zgodne oświadczenie woli wszystkich współwłaścicieli (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 544-545, także Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 424-425). Dotyczy to zarówno zamiaru zniesienia współwłasności, jak również zastosowanego sposobu zniesienia współwłasności. W żadnym razie nie można „brakującego oświadczenia woli" któregokolwiek ze współwłaścicieli uzupełniać orzeczeniem sądu podejmowanym w trybie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (ani w trybie art. 199 zd. 2, ani według art. 201 zd. 2 k.c.). Brak również podstaw materialnoprawnych do zastosowania w trybie procesowym normy art. 64 k.c. Wprawdzie bowiem każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, jednakże określenie sposobu zniesienia współwłasności wymaga konstytutywnego doprecyzowania. Nie można tu więc stwierdzić obowiązku „złożenia oznaczonego oświadczenia woli", pozostaje zaś, dla uwzględnienia roszczenia o zniesienie współwłasności, przeprowadzenie postępowania nieprocesowego, z jego końcowym konstytutywnym postanowieniem o zniesieniu współwłasności.

4. Jak wspomniano, do umowy o zniesieniu współwłasności stosuje się ogólne przepisy o czynnościach prawnych oraz dalsze przepisy o przeniesieniu własności; tak generalne, jak również szczególne. Z tej przyczyny znajduje tu zastosowanie wymóg formy aktu notarialnego dla zniesienia współwłasności nieruchomości (z art. 158 k.c.). W istocie bowiem, bez względu na zastosowany sposób zniesienia współwłasności, umowa taka stanowi rozporządzenie nieruchomością, kończąc się nabyciem wyodrębnionych części rzeczy przez poszczególnych współwłaścicieli (w razie podziału rzeczy wspólnej) lub nabyciem wyłącznej własności całej rzeczy przez jednego ze współwłaścicieli albo osobę trzecią (w razie sprzedaży).

5. Stosuje się tu również dalsze zasady szczególne dotyczące obrotu nieruchomościami. W szczególności trzeba zwrócić uwagę na ograniczenia dopuszczalności podziału nieruchomości; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 211 i 213 kodeksu.

6. W razie zastosowania (z konieczności) sądowego trybu zniesienia współwłasności likwidacja stosunku współwłasności następuje na mocy konstytutywnego postanowienia sądu. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym, chociaż częstokroć jest przesycone elementami intensywnego sporu. O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, chociaż jest zobowiązany zasięgać stanowiska uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku jest związany stanowiskiem współwłaścicieli (art. 622 § 2 k.p.c.). Możliwe jest tu również zawarcie ugody sądowej.

7. W obu trybach (umownym i sądowym) zniesienie współwłasności może nastąpić z zastosowaniem różnorodnych „sposobów" technicznych likwidacji stosunku współwłasności. W samym Kodeksie cywilnym (art. 211-212) oraz w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 621-625) wyróżniono i uregulowano - na użytek postępowania sądowego - trzy sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej; o szczegółach podczas dalszego komentowania.

8. Wskazane uszeregowanie sposobów zniesienia współwłasności świadczy o wyraźnej preferencji ustawodawcy. Bez wątpienia traktuje on jako pierwszorzędny sposób podział rzeczy wspólnej (art. 211 k.c.). W dalszej kolejności aprobuje przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (art. 212 § 2 in principio k.c.). Ostatecznością jest zaś sprzedaż rzeczy wspólnej (art. 212 § 2 in fine k.c.).

9. Identyczną „technikę" zniesienia współwłasności można zastosować w razie umownego zniesienia współwłasności. Strony mogą jednak swobodnie korzystać, według swej inwencji, z dalszych środków służących likwidacji stosunku współwłasności bądź też modyfikować zasady normowanych przez ustawodawcę sposobów zniesienia współwłasności. Korzystając zaś ze wskazanych przez ustawodawcę sposobów zniesienia współwłasności dokonują wyboru odpowiadającej im techniki według własnych preferencji, bez skrępowania kolejnością sugerowaną przez ustawodawcę na użytek postępowania sądowego.

10. Najważniejsze, by umowa stron lub orzeczenie sądu prowadziły do ustania stosunku współwłasności. Należy więc precyzyjnie redagować, z uwzględnieniem specyfiki zastosowanego sposobu zniesienia współwłasności, treść umowy lub sentencję postanowienia, aby ujawnić zamiar likwidacji stosunku współwłasności, przy równoczesnym określeniu dalszych losów rzeczy wspólnej.

4. Dział spadku i podział majątku wspólnego małżonków

 

1. Mówiąc o zniesieniu współwłasności trzeba wspomnieć pobieżnie o dziale spadku. Jeżeli bowiem spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (1035 k.c.).

2. Identyczna reguła dotyczy podziału majątku, który był objęty wspólnością małżeńską. Stosuje się tu bowiem przepisy o dziale spadku (art. 46 k.r.o.). Zatem wobec dalszego odesłania (z art. 1035 k.c.) stosujemy tu odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

3. Dokonane w obu przypadkach odesłanie uzasadnia naturalny wniosek, że dział spadku i podział majątku wspólnego małżonków może odbywać się w trybie umownym lub sądowym, przy wykorzystaniu podobnych jak w przypadku zniesienia współwłasności technicznych sposobów likwidacji stanu wspólności majątku.

4. Podkreślono zresztą odrębnie w dalszych przepisach Kodeksu cywilnego, że dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców (art. 1037 § 2 k.c.).

5. Natomiast wśród wyodrębnionych w Kodeksie postępowania cywilnego przepisów o dziale spadku postanowiono, że do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zniesienia współwłasności (art. 688 k.p.c.).

6. Zatem do działu spadku i podziału majątku wspólnego małżonków stosuje się odpowiednio materialnoprawne przepisy Kodeksu cywilnego i procesowe przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące zniesienia współwłasności.

7. Trzeba jednak zważać na konieczność „odpowiedniego" stosowania właściwych przepisów, z należytym dostosowaniem do specyfiki wspólności spadku i wspólności majątku małżonków. Należy bowiem zwracać uwagę na ilościowe i jakościowe różnice pomiędzy współwłasnością ułamkową pojedynczych rzeczy a wspólnością mienia.

5. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując krótkiego przeglądu orzecznictwa, warto na początek przytoczyć tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 września 1979 r., III CRN 143/79 (OSNCP 1980, z. 6, poz. 119), według której „w sytuacji, gdy budynek stanowi część składową nieruchomości gruntowej, budynek ten może być przedmiotem zniesienia współwłasności tylko razem ze zniesieniem współwłasności gruntu. Jeżeli budynek stanowi nakład dokonany przez osobę trzecią, rozliczenie z tą osobą z tego tytułu nie może być dokonane w postępowaniu o zniesienie współwłasności".

Przytoczona teza wymaga krótkiego komentarza. Wypada mianowicie zwrócić uwagę na funkcjonującą de lege lata - pod rządem ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) - możliwość ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali w trybie zniesienia współwłasności (art. 7 ust. 1 in fine, art. 11 ust. 1 u.w.l.). Jednakże w takim przypadku zabieg „zniesienia współwłasności" polega na wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali, zostaje zaś zachowana współwłasność nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt i wspólne części budynku.

Generalnie zaś należy - z korektą dotyczącą odrębnej własności lokali - akceptować tezę wyrażoną przez Sąd Najwyższy.

2. Z podobnym komentarzem można przyjąć tezę wcześniejszego postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 1973 r., III CRN 290/73 (OSPiKA 1974, z. 12, poz. 259), według której „skoro część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności, to nie jest dopuszczalne zniesienie między współwłaścicielami współwłasności tylko w odniesieniu do budynków, stanowiących części składowe ich wspólnej działki gruntu. Podział w drodze zniesienia współwłasności budynków może nastąpić w naturze tylko razem z działką gruntu i to wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną działki nadające się do ich samodzielnego użytkowania, zgodnie z przeznaczeniem".

3. Bez zastrzeżeń można akceptować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1978 r., III CRN 172/78 (OSNCP 1979, z. 7-8, poz. 150), według której „zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę polną, dającą odrębnym nieruchomościom rolnym, będącym własnością poszczególnych współwłaścicieli tej drogi odpowiedni dostęp do drogi publicznej, jest, bez ich zgody, niedopuszczalne dopóty, dopóki służy ona wszystkim współwłaścicielom".

Tutaj trzeba ocenić, że roszczenie o zniesienie współwłasności (art. 210 k.c.) jest, w realiach komentowanego orzeczenia, wyłączone przez ustawodawcę na skutek przyznania w przepisach prawa sąsiedzkiego (art. 145 k.c.) prawa dostępu do drogi publicznej.

4. Generalny sprzeciw wzbudzają zaś dawniejsze orzeczenia Sądu Najwyższego dopuszczające możliwość oddalenia wniosku o zniesienie współwłasności w trybie art. 5 k.c. ze względu na rzekomą sprzeczność z zasadami współżycia społecznego lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa.

Na początek Sąd Najwyższy w swym postanowieniu z dnia 22 maja 1969 r., III CRN 202/69 (OSNPG 1969, z. 12, poz. 81) trafnie zauważa, że „zgodnie z przyjętą w Kodeksie cywilnym konstrukcją traktującą współwłasność jako stan tymczasowy art. 210 k.c. statuuje zasadę, w myśl której każdy ze współwłaścicieli, bez względu na rolę pozostałych, może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności, przy czym roszczenie to nie może być wyłączone ani ograniczone. Obowiązujące prawo nie przewiduje też możliwości oddalenia wniosku, traktując żądanie uprawnionej osoby jako impuls, który powinien doprowadzić do zniesienia współwłasności. W szczególności niemożliwość podziału w naturze nie uzasadnia oddalenia wniosku, lecz zobowiązuje sąd do zastosowania innego sposobu zniesienia współwłasności. Z tego względu brak zgody uczestników postępowania na wybór jednego z wysuniętych przez biegłych wariantów zniesienia współwłasności nie może stanowić przeszkody do uwzględnienia wniosku w sposób najbardziej w konkretnej sytuacji celowy, nawet gdyby nie odpowiadało to w całości życzeniom wnioskodawcy".

Sąd Najwyższy stwierdza jednak dalej, że zachodzą niekiedy sytuacje uniemożliwiające dokonanie zniesienia współwłasności w konkretnym czasie, a wówczas może nastąpić oddalenie wniosku z powodu przedwczesności, w aspekcie art. 5 k.c.

5. W późniejszym, niepublikowanym postanowieniu z dnia 9 października 1981 r. (III CRN 202/81) zupełnie bezpardonowo wypowiedział Sąd Najwyższy pogląd, że „żądanie zniesienia współwłasności stanowi prawo każdego ze współwłaścicieli, jednakże prawo to podlega również ograniczeniu przewidzianemu w art. 5 k.c.". Wywodził dalej Sąd Najwyższy, iż jeżeli okazałoby się, że jedyny możliwy sposób zniesienia współwłasności polega na sprzedaży rzeczy oraz że ten sposób byłby rażąco krzywdzący zwłaszcza dla współwłaścicieli zamieszkujących na terenie siedliska, rozważeniu przez sąd pierwszej instancji podlegać będzie, czy wniosek o zniesienie współwłasności z uwagi na art. 5 k.c. nie podlega oddaleniu.

Jednakże stanowczo należy oponować przeciwko takiej (wprawdzie dawniejszej) tendencji orzecznictwa. Nie można przesadnie wzmacniać tymczasowego, niepożądanego, konfliktogennego stanu współwłasności.

Art. 211.

 

1. Zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej

 

1. Pierwszorzędne znaczenie ma zniesienie współwłasności przez podział (fizyczny) rzeczy wspólnej. Jest to sposób preferowany przez ustawodawcę w jego regulacji sądowego zniesienia współwłasności. Również w razie umownego zniesienia współwłasności korzystają z niego często sami współwłaściciele. Oczywiście jest on możliwy do zastosowania jedynie w przypadku rzeczy podzielnych; o ile projektowany podział nie jest zakazany.

2. Podkreślono trafnie w literaturze, że podział fizyczny jest najbardziej sprawiedliwy z punktu widzenia indywidualnych interesów współwłaścicieli (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 548). Ustawodawca postanowił więc, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej (art. 211 in principio k.c.). Zastrzeżono jednak równocześnie (in fine art. 211 k.c.), dla uwzględnienia ogólnego interesu społeczno-gospodarczego, określone bariery dopuszczalności podziału.

3. Podział rzeczy wspólnej prowadzi do zniesienia współwłasności. Jest bowiem oczywiste, że w wyniku podziału powstają nowe przedmioty własności - samoistne, odrębne rzeczy, wydzielone z większej rzeczy macierzystej (poprzednio wspólnej). Przypadają zaś one na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom. Tym samym wygasa współwłasność macierzystej rzeczy wspólnej.

4. W przypadku umownego zniesienia współwłasności podziału dokonują sami współwłaściciele. Jednakże częstokroć dla ostatecznego podziału prawnego korzystają, na etapie projektowania, z fachowej pomocy osób trzecich. W przypadku nieruchomości niezbędne jest skorzystanie z usług geodety dla zaprojektowania podziału, ustalenia granic, sporządzenia mapy i opisu nieruchomości. Częstokroć niezbędne jest zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości przez wójta gminy, burmistrza lub prezydenta miasta; o szczegółach później - pkt 2.

5. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności o dokonywanym podziale orzeka sąd. W toku postępowania sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego prowadzić (art. 622 § 1 k.p.c.). Obowiązuje przy tym zasada, że projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczeniu nieruchomości w księgach wieczystych (art. 621 k.p.c.). Zachodzi więc potrzeba korzystania z pomocy biegłego geodety. Sąd dokonuje zaś podziału w nawiązaniu do sporządzonego projektu.

6. Zasadniczo dokonanie podziału rzeczy wspólnej powinno nastąpić stosownie do wielkości udziałów we współwłasności. Zatem wydzielone części rzeczy powinny swoją wartością odpowiadać wielkości poszczególnych udziałów. Możliwe są jednak odstępstwa dyktowane praktyczną koniecznością lub szczególnymi potrzebami współwłaścicieli. Wówczas, jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne (art. 212 § 1 zd. 2 k.c.). W przypadku umownego zniesienia współwłasności o zastosowaniu dopłat oraz ich wysokości rozstrzygają współwłaściciele.

7. Dokonując zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej należy precyzyjnie redagować treść umowy bądź sentencji postanowienia sądowego.

W przypadku umownego zniesienia współwłasności należy zadbać, by umowa obejmowała oświadczenie woli zniesienia współwłasności poprzez wyodrębnienie nowych, oznaczonych rzeczy i rozporządzenia tymi rzeczami oraz oświadczenie woli nabycia wyodrębnionych rzeczy przez poszczególnych współwłaścicieli. Oświadczenie o zniesieniu współwłasności przez podział rzeczy wspólnej i rozporządzeniu wyodrębnionymi rzeczami składają wszyscy współwłaściciele, natomiast oświadczenie o nabyciu rzeczy (każdej wyodrębnionej rzeczy) składa osobno każdy ze współwłaścicieli.

Niezbędna ścisłość wymaga, by posługiwać się tu poprawną terminologią, wyrażającą zamiar „rozporządzenia" („przeniesienia własności") w trybie zniesienia współwłasności i zamiar „nabycia własności". Razi zaś spotykana w praktyce (także notarialnej) terminologia typu: „strony przyznają własność", „własność przypada", „rzecz przypada" itp.

8. Natomiast w przypadku sądowego zniesienia współwłasności znaczenie konstytutywne ma postanowienie sądu. Sąd dokonuje zniesienia współwłasności, dzieląc określoną rzecz wspólną i „przyznając" wyodrębnione części rzeczy wspólnej jako nowe przedmioty własności poszczególnym uczestnikom postępowania. Konstytutywny skutek orzeczenia następuje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia (art. 624 zd. 1 k.p.c.). W razie potrzeby, gdy współwłaściciele nie władają jeszcze przyznanymi im częściami rzeczy wspólnej, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeka również o obowiązku wydania rzeczy (art. 624 zd. 2 k.p.c.).

2. Wyłączenie podziału

 

1. Zasadniczo wolno żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Stroni jednak ustawodawca od nazbyt kategorycznego popierania takiej metody zniesienia współwłasności, wykluczając dopuszczalność podziału, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 212in fine k.c.).

2. W pierwszym więc rzędzie wykluczony jest podział rzeczy wspólnej, gdy zabrania tego ustawa. De lege lata ustawowe ograniczenia podziału rzeczy spotykamy jedynie w przypadku nieruchomości. Zawiera je ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Nawiązuje zaś ona do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.).

3. Bez zbędnych szczegółów trzeba podkreślić, że według art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi (w szczegółach zob. E. Mzyk (w:) G. Bieniek, A. Hopfer, Z. Marmaj, E. Mzyk, R. Źróbek, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, red. G. Bienek, t. II, Zielona Góra 2000, s. 13-60).

4. W określonych warunkach podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W interesującym nas obecnie zakresie dotyczy to zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na postawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków (art. 93 pkt 1 u.g.n.).

5. Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zatwierdzającej projekt podziału. Projekt podziału powinien być sporządzony na aktualnej mapie przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (art. 96 ust. 1 u.g.n.).

6. Jeżeli o podziale orzeka sąd, nie wydaje się decyzji zatwierdzającej projekt podziału. Jednakże gdy podział jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, sąd zasięga opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

7. Wskazanych powyżej zasad nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg nie będących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych (art. 92 u.g.n.).

8. W tym kontekście trzeba wspomnieć, że podział nieruchomości rolnych w toku sądowego zniesienia współwłasności jest ograniczony poprzez zastosowanie klauzuli zgodności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (art. 213 k.c.). Brak zaś jakichkolwiek ograniczeń w razie umownego zniesienia współwłasności; o szczegółach później (podczas komentarza do art. 213 kodeksu).

9. Komentowana obecnie norma art. 211 k.c. zabrania również podziału sprzecznego ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. W dawniejszej literaturze przedmiotu wskazywano, że interes społeczno-gospodarczy może się sprzeciwiać podziałowi przedsiębiorstwa, jeżeli pozostawienie go w stanie niepodzielonym jest konieczne ze względu na zapewnienie pracy jednemu ze współwłaścicieli w zorganizowanym warsztacie pracy (tak J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 552; por. jednak krytyczne podejście S. Rudnickiego, Komentarz..., s. 267-268). Obecnie wskazuje się na przydatność kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy w odniesieniu do podziału fizycznego wspólnych działek siedliskowych w gospodarstwach rolnych (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 268 i n.).

10. Podział rzeczy jest wreszcie wykluczony, a przynajmniej nie można go żądać, jeżeli w jego wyniku nastąpiłaby istotna zmiana rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. To oczywiste zastrzeżenie nie wzbudza szczególnych wątpliwości doktryny ani praktyki.

3. Podział gruntu zabudowanego; ustanowienie odrębnej własności lokali

 

1. Wyrażono swego czasu kategoryczny pogląd, że „o ustawowym zakazie podziału można mówić także w odniesieniu do budynków. Nasze prawo nie przewiduje bowiem podziału budynków, ani poziomego (według pięter), ani pionowego (według płaszczyzn przebiegających od fundamentów do dachu), nawet gdyby podział taki był połączony z podziałem działki, na której budynek jest wzniesiony" (tak J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 550). Stwierdzono wszakże dalej, że „od tej zasady dopuszczalne są jednak pewne wyjątki" (ibidem).

2. Problem wymaga jednak nowego naświetlenia w szerszym komentarzu. Na początek wypada przypomnieć, że budynki trwale z gruntem związane stanowią zasadniczo części składowe gruntu. Grunt może być przedmiotem współwłasności, a wówczas wzniesione budynki są częściami składowymi gruntu wspólnego. Niekiedy wspólna nieruchomość gruntowa jest zabudowana wieloma budynkami. Wtedy wszystkie budynki są częściami składowymi wspólnego gruntu. Jednakże również w tej złożonej sytuacji można dokonać zniesienia współwłasności, nawet przez podział rzeczy wspólnej, chociażby wzniesione budynki łączyły się ze sobą bliźniaczo lub szeregowo. Trzeba jedynie pamiętać, że podziałowi podlega nieruchomość gruntowa, a wraz z nią następuje podział budynków stanowiących części składowe gruntu. Należy jedynie baczyć, by podział nie następował wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu rzeczy, ani nie powodował istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.

3. W tych okolicznościach możliwy jest podział gruntu i stanowiących jego części składowe budynków na części wyznaczone linią pionowego rzutu ścian rozdzielających budynki na regularne, samodzielne konstrukcyjnie i funkcjonalnie części. Wypada zaś uznać, że nie może być podzielony budynek (wraz z działką), jeżeli projektowana linia podziału przebiegałaby poprzez pomieszczenia wewnątrz budynku lub dzieliła budynek na nieregularne części.

4. Również przesadzona jest teza, jakoby niedopuszczalny był poziomy podział budynku. Należy bowiem uwzględniać dopuszczalne według ustawy z dnia 26 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) ustanawianie odrębnej własności lokali. W szczególności zaś dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność (art. 7 ust. 1 in fine i art. 11 ust. 1 u.w.l.). Podobnie sami współwłaściciele mogą w zawieranej umowie zniesienia współwłasności dokonać ustanowienia odrębnej własności lokali. Można więc zasadniczo rozważać - w kontekście zniesienia współwłasności - problematykę podziału poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali (podobnie S. Rudnicki, Komentarz..., s. 263-265; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 498-500).

5. Można wyodrębnić własność „samodzielnego" lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u.w.l.).

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2 zd. 1 u.w.l.). Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z ich przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 zd. 2 u.w.l.).

Spełnienie warunku samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 u.w.l.).

6. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.).

Dodajmy, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.).

Zatem przy ustanowieniu odrębnej własności lokali następuje fizyczny podział budynku w obszarze zajmowanym przez lokale (samodzielne), w pozostałym zakresie ulega kontynuacji stosunek współwłasności, a nawet istniejąca nadal w oznaczonym zakresie nieruchomość wspólna jest objęta współwłasnością przymusową.

7. Na zakończenie trzeba jednak wyraźnie zaakcentować, że niedopuszczalny jest de lege lata poziomy podział budynku na części większe (chociażby całe piętra, czy zespoły pięter) lub mniejsze (np. pokój w mieszkaniu).

4. Przegląd orzecznictwa

 

1. W dotychczasowym orzecznictwie sporo uwagi poświęcono problematyce zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej. Dokonując chronologicznie krótkiego przeglądu wybranych orzeczeń wypada rozpocząć od przytoczenia tezy postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66 (OSPiKA 1967, z. 5, poz. 110), według której „w zasadzie nie jest dopuszczalny podział budynku według płaszczyzn pionowych chociażby łączył się z odpowiednim podziałem gruntu, na którym został wzniesiony. Jednakże dopuszczalny jest taki podział budynku, wraz z gruntem, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu za zezwoleniem organu budowlanego. Jeżeli w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez mieszkańców jednego z nowo powstałych budynków z sieni lub klatki schodowej innego budynku, to możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności".

W nawiązaniu do wcześniejszych uwag (pkt 3) wypada aprobować zawarte w cytowanej tezie zastrzeżenia dotyczące warunków podziału gruntu wraz z podziałem budynku (budynków). Ostatecznie jednak razi wstępne założenie Sądu Najwyższego, że „w zasadzie nie jest dopuszczalny podział budynku według płaszczyzn pionowych, chociażby łączył się z odpowiednim podziałem gruntu".

2. Zbieżny pogląd wypowiedziano w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 1970 r. (I CR 5/71), oceniając, że „podział budynku jest dopuszczalny w wypadku, gdy budynek może być podzielony biegnącą od granicy gruntu w górę płaszczyzną pionową (ścianą) już istniejącą bądź możliwą do wykonania. Przy ocenie możliwości wykonania ściany w budynku istotne jest to, czy w wyniku wykonania ściany powstaną samodzielne części budynku. Takimi częściami są nie tylko te, które powstają jako zamknięte w sobie funkcjonalne całości, lecz także te, w których uzasadnione interesy właścicieli znajdują gwarancję w drodze ustanowienia odpowiednich służebności. Nie mogą być natomiast uznane za samodzielne części budynku te, które w razie wzniesienia ściany w budynku wymagałyby, chociażby w jednej jego części, daleko idących przeróbek, których koszt wykonania byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego. W takim wypadku zachodzi niedopuszczalność podziału budynku wraz z gruntem".

3. W kolejnym orzeczeniu (postanowieniu) z dnia 4 grudnia 1973 r., III CRN 290/73 (OSPiKA 1974, z. 12, poz. 259) wyraził Sąd Najwyższy nie wzbudzającą wątpliwości tezę, że „skoro część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności, to nie jest dopuszczalne między współwłaścicielami zniesienie współwłasności tylko w odniesieniu do budynków stanowiących części składowe wspólnej dla współwłaścicieli działki gruntu. Podział w drodze zniesienia współwłasności budynków może nastąpić w naturze tylko razem z działką gruntu i to wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną działki nadające się do ich samodzielnego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem".

4. Podobnie w postanowieniu z dnia 10 września 1979 r., III CRN 143/79 (OSNCP 1980, z. 6, poz. 119) wyrażono pogląd, że „w sytuacji, gdy budynek stanowi część składową nieruchomości gruntowej, budynek ten może być przedmiotem zniesienia współwłasności tylko razem ze zniesieniem współwłasności gruntu. Jeżeli budynek stanowi nakład dokonany przez osobę trzecią, rozliczenie z tą osobą z tego tytułu nie może być dokonane w postępowaniu o zniesienie współwłasności".

5. Należy też odnotować pogląd prawny wyrażony w nie publikowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1978 r. (III CRN 173/78), że „według art. 211 k.c. nie jest możliwy podział samego budynku. Stosownie do ustalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego, budynek może być podzielony tylko wraz z działką i według linii pionowej, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części, nie może być natomiast podzielony, jeżeli linia podziału przebiega przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub dzieli budynek na części nieregularne".

6. Istotne znaczenie praktyczne ma uniwersalna teza niepublikowanego postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1978 r. (III CRN 214/78), według której „Kodeks cywilny preferuje zniesienie współwłasności przez podział fizyczny rzeczy wspólnej. Wynika to wyraźnie z postanowień art. 211, 212 § 2 i 214 k.c. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, sąd powinien więc przede wszystkim brać pod uwagę ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty, albo sprzedania stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. W braku takich żądań sąd powinien ustalić, czy istnieje fizyczna i prawna możliwość podziału, a dopiero gdy podział nie jest dopuszczalny, a przedmiotem podziału jest nieruchomość rolna, znieść współwłasność w sposób określony w art. 214 k.c.".

Art. 212.

 

1. Uwagi ogólne o sądowym zniesieniu współwłasności

 

1. Jak wiadomo, nie poświęca ustawodawca żadnej uwagi umownemu zniesieniu współwłasności. Wyraża jedynie ogólną zasadę, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesieniu współwłasności (art. 210 k.c.). Bez wątpienia zaś zaspokojenie takiego żądania (roszczenia) może nastąpić w trybie umowy współwłaścicieli. Trzeba też przypomnieć, że zasadniczo można żądać zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej (art. 211 k.c.), a ta generalna norma znajduje zastosowanie zarówno do sądowego, jak też umownego zniesienia współwłasności.

2. Dalsze zaś przepisy materialnoprawne Kodeksu cywilnego (art. 212-218) dotyczą wyłącznie sądowego zniesieniu współwłasności. Można tu wszakże dokonywać nieustannych odniesień do umownego trybu zniesienia współwłasności; w celach porównawczych, przy honorowaniu zasady swobody umów.

Równocześnie zaś problematyka sądowego zniesieniu współwłasności wymaga przedstawienia w zarysie właściwych zasad postępowania przed sądem określonych w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 617-625). Wypada zresztą dostrzec, że wbrew pierwotnemu przypuszczeniu, zarówno Kodeks cywilny, jak też Kodeks postępowania cywilnego zawiera mieszankę materialnego i formalnego (procesowego) prawa cywilnego.

3. Dalsze rozważania wypada jednak rozpocząć od ogólnego naświetlenia trybu sądowego postępowania o zniesieniu współwłasności. Należy więc na początek zauważyć, że postępowanie o zniesienie współwłasności toczy się w trybie nieprocesowym. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli (art. 210 k.c.). We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności (art. 617 k.p.c.). Do wniosków dotyczących nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej lub dla której prowadzony jest zbiór dokumentów, należy dołączyć odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów (art. 607 k.p.c.).

4. Sąd powinien dążyć do wydania postanowienia odpowiadającego woli wszystkich współwłaścicieli. Zatem w toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd jest zobowiązany nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując sposoby mogące do tego doprowadzić (art. 622 § 1 k.p.c.).

Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2 k.p.c.).

5. Okoliczność, że przepisy procedury cywilnej (art. 622 k.p.c.) przewidują tzw. zgodne zniesienie współwłasności przez sąd, nie wyklucza możliwości polubownego załatwienia sporu przez współwłaścicieli w drodze ugody sądowej (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 546-547; także J. Gudowski (w:) Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego, Część pierwsza, Postępowanie rozpoznawcze, red. T. Ereciński, t. II, Warszawa 1997, s. 176).

6. Sądowe zniesienie współwłasności łączy w sobie likwidację stosunku współwłasności i wszelkich sporów między współwłaścicielami wynikających z tego stosunku lub ściśle z nim związanych. Zatem w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (art. 618 § 1 k.p.c.).

Dodajmy, że z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w takich sprawach jest niedopuszczalne. Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności (art. 618 § 2).

7. Wskazana kumulacja dotyczy jedynie sporów wewnętrznych pomiędzy współwłaścicielami, nie dotyczy natomiast sporów zewnętrznych pomiędzy współwłaścicielami a osobami trzecimi, które zresztą nie mogą być uczestnikami postępowania o zniesienie współwłasności z braku legitymacji procesowej (por. S. Rudnicki (w:) Kodeks..., s. 272; także J. Gudowski (w:) Kodeks..., s. 168).

8. Zasadniczo wszczęte postępowanie sądowe kończy się postanowieniem o zniesieniu współwłasności. Oddalenie wniosku następuje wyłącznie wtedy, gdy został złożony wbrew zawartej umowie wyłączającej (okresowo) zniesienie współwłasności (w szczegółach zob. komentarz do art. 210).

Umorzenie postępowania może zaś nastąpić, gdy wnioskodawca cofnie swój wniosek o zniesienie współwłasności.

9. Generalnie natomiast sąd jest zobowiązany do zniesienia współwłasności, choćby nie dało się zastosować sposobu wskazanego przez wnioskodawcę. Nie można również poddać się presji sporu między uczestnikami postępowania co do sposobu zniesienia współwłasności. Sąd jest zobowiązany nakłaniać współwłaścicieli, by dokonali zgodnego wskazania sposobu zniesienia współwłasności (art. 622 k.p.c.). Ostatecznie zaś, gdy brak zgody współwłaścicieli, sąd dokonuje zniesienia współwłasności, stosując według dalszych wskazań ustawowych dostępne sposoby. Jest przy tym zobligowany rozważyć wszelkie okoliczności sprawy.

2. Podział rzeczy wspólnej; ustanowienie służebności gruntowych

 

1. Wiadomo już, że naczelnym sposobem zniesienia współwłasności jest podział rzeczy wspólnej. Nie można wszakże zastosować tej metody, gdy podział jest sprzeczny z prawem lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo powoduje istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości; w szczegółach zob. komentarz do art. 211 kodeksu.

2. W pierwszym rzędzie podział rzeczy stosuje się, gdy żąda tego wnioskodawca (art. 211 k.c.), a pozostali uczestnicy postępowania wyrażają na to zgodę (art. 622 § 2 k.p.c.). W trybie „zgodnego zniesienia współwłasności" można osiągnąć szczegółowe porozumienie dotyczące podziału rzeczy wspólnej. Wspomniano już zresztą, że w toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału (art. 622 § 1 k.p.c.).

3. Podobnie zgodne zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej nastąpi, gdy wnioskodawca pierwotnie wnosił o przyznanie własności rzeczy wspólnej lub o jej sprzedaż, a w toku postępowania zgodził się z innymi uczestnikami, by rzecz wspólną podzielić.

4. Równolegle trzeba mocno podkreślić, że sprzeciw pozostałych współwłaścicieli (uczestników postępowania) nie wyklucza zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej. Należy bowiem pamiętać, że ilekroć istnieje spór „a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli, z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne" (art. 623 k.p.c.). Zatem w razie „spornego zniesienia współwłasności" pierwszeństwo uzyskuje metoda fizycznego podziału (w naturze) rzeczy wspólnej.

5. Zasadniczo podział rzeczy wspólnej następuje stosownie do wielkości udziałów we współwłasności. Dodajmy, że sąd dokonuje podziału na części „odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli" (zob. art. 623 k.p.c.). Jednakże wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne (art. 212 § 1 zd. 1 in fine k.c., art. 623 zd. 2 k.p.c.); o szczegółach później - pkt 6.

6. Dokonywany podział rzeczy wspólnej prowadzi do likwidacji stosunku współwłasności poprzez unicestwienie bytu prawnego dotychczasowej rzeczy wspólnej (jako przedmiot współwłasności), wyodrębnienie (powstanie) z rzeczy macierzystej nowych rzeczy oraz ich nabycie na wyłączną własność przez poszczególnych współwłaścicieli. W redakcji postanowienia sądu (konstytutywnego) przybiera to postać „zniesienia współwłasności" oraz „przyznania własności" części rzeczy poszczególnym współwłaścicielom.

7. W przypadku podziału nieruchomości może zachodzić potrzeba ustanowienia odpowiednich służebności. Postanowił zatem ustawodawca, że przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (art. 212 § 1 zd. 2 k.c.). Dodajmy, że stosowne służebności gruntowe ustanawia się także w razie podziału gruntu zabudowanego - wraz z pionowym wyodrębnieniem poszczególnych budynków, stanowiących części składowe podzielonych części gruntu (por. z odpowiednią korektą S. Rudnicki, Komentarz..., s. 273). Dotyczy to również podziału gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste zabudowanego budynkami stanowiącymi odrębny przedmiot własności (ibidem, odpowiednio).

8. W tym miejscu należy podkreślić, że ustanowienie potrzebnej służebności gruntowej (służebności gruntowych) jest obowiązkiem sądu. Wprawdzie według wyrażenia ustawodawcy „sąd może" ustanowić właściwą służebność, podkreśla się jednak równocześnie, że dotyczy to ustanowienia „potrzebnych służebności". Wypada więc ostatecznie uznać, że sąd „orzeka" o ustanowieniu odpowiednich służebności, jeżeli zachodzi taka potrzeba. Nie może ustanawiać żadnej służebności bez potrzeby, nie może jednak zaniechać ustanowienia potrzebnej służebności.

9. Ustawodawca wymaga ustanowienia potrzebnych „służebności gruntowych". Wyklucza więc sądowe ustanowienie przy okazji zniesienia współwłasności (przez podział gruntu) jakichkolwiek służebności osobistych (tak słusznie J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 557; należy zaś odrzucić sugestię o możliwości stosowania analogii wyrażoną przez S. Rudnickiego, Komentarz..., s. 273-274.

10. Dokonując przykładowej ilustracji należy tu w pierwszym rzędzie wskazać, na wzór służebności drogi koniecznej, ustanawianą w celu zapewnienia wydzielonym nieruchomościom (przynajmniej niektórym z nich) służebność dostępu do drogi publicznej. Należy jedynie zwrócić przy okazji uwagę, że sąd dokonujący zniesienia współwłasności nie może, w toku postępowania o zniesienie współwłasności, ustanawiać służebności drogi koniecznej obciążającej cudze, sąsiednie nieruchomości. W trybie art. 212 § 1 zd. 2 k.c. potrzebnymi służebnościami gruntowymi obciąża się poszczególne „części" dzielonej nieruchomości wspólnej.

11. Trzeba też wspomnieć o równoległym rozwiązaniu zawartym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1977 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Należy mianowicie mieć na uwadze normę, według której podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki nie mają dostępu do drogi publicznej, przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również ustanowienie stosownej służebności drogowej (art. 93 ust. 3 zd. 1 u.g.n.). Zatem sąd dokonujący zniesienia współwłasności jest zobowiązany przestrzegać tej normy poprzez ustanowienie, w razie potrzeby, odpowiedniej służebności drogowej.

12. W trybie art. 212 § 1 zd. 2 k.c. ustanawia się również właściwą służebność drogową dla dostępu do zabudowań gospodarczych, jeżeli zachodzi taka potrzeba na skutek dokonanego podziału nieruchomości.

13. Bez wątpienia podział nieruchomości wspólnej może również uzasadniać ustanowienie dalszych (innych) służebności gruntowych. Przykładowo może tu chodzić o służebność przeprowadzenia urządzeń służących do doprowadzenia wody, gazu, prądu elektrycznego, telefonu itp.

14. W razie podziału gruntu zabudowanego i następującego w związku z tym podziału budynków w grę może wchodzić potrzeba utworzenia służebności niezbędnych do korzystania z poszczególnych budynków. Może tu chodzić o „drogową" służebność korzystania z klatki schodowej, a z innych przykładów - o służebność korzystania ze strychu czy piwnicy.

3. Przyznanie własności rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli

 

1. Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności - wskazanym przez ustawodawcę na użytek procedury sądowej - jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli). Warto wszakże przypomnieć, że analogiczny sposób zniesienia współwłasności można stosować podczas umownego zniesienia współwłasności (tym razem nawet bez spłat pieniężnych).

2. Mając jednak na uwadze sądowe zniesienie współwłasności wypada w pierwszym rzędzie zwrócić uwagę na postanowienie, według którego rzecz, która nie daje się podzielić, może być stosownie do okoliczności przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłat pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 k.c.).

3. Według powołanego przepisu istnieje wybór pomiędzy przyznaniem rzeczy wspólnej na wyłączność jednego ze współwłaścicieli albo sprzedażą rzeczy. Dodajmy, że sąd orzeka „stosownie do okoliczności" sprawy. Dylematów jest zaś sporo. W pierwszym rzędzie należy rozstrzygnąć, czy zastosować wariant przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, czy raczej zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej. Wariant pierwszy zmusza jeszcze do trudnego wyboru nabywcy (współwłaściciela nabywającego własność rzeczy wspólnej).

4. Może tu pomóc uniwersalna metoda nakłaniania współwłaścicieli do zgodnego zniesienia współwłasności (art. 622 k.p.c.). W razie niepowodzenia pozostaje rozważenie wszelkich okoliczności, takich jak rodzaj i przeznaczenie rzeczy, potrzeby współwłaścicieli, interes społeczno-gospodarczy. Należy przy tym rozważyć stanowisko wnioskodawcy wraz z jego uzasadnieniem oraz wyrażone w toku postępowania stanowisko pozostałych uczestników.

5. Generalizując można wyrazić tezę, że pierwszeństwo uzyskuje, jako sposób zniesienia współwłasności (w konkurencji ze sprzedażą rzeczy), przyznanie własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. O wyborze konkretnego nabywcy (współwłaściciela) decyduje zaś szereg złożonych okoliczności faktycznych każdej zawisłej sprawy. Można i trzeba tu uwzględniać, w różnym kontekście, takie okoliczności, jak rodzaj i przeznaczenie rzeczy, stan rodziny poszczególnych współwłaścicieli przygotowanie zawodowe, rodzaj działalności zawodowej, stan majątkowy, wykształcenie itp.

6. Należy równocześnie zauważyć, że nie ma przeszkody do zniesienia współwłasności poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli wbrew woli współwłaścicieli w przypadku „spornego zniesienia współwłasności" (por. jednak chwiejne stanowisko S. Rudnickiego, Komentarz..., s. 275). Sąd bowiem stosuje ten sposób zniesienia współwłasności „stosownie do okoliczności". Praktycznie więc jedynie zgodny wniosek współwłaścicieli o zarządzenie sprzedaży rzeczy wspólnej wykluczyłby swobodę wyboru sądowego, a właściwie pierwszeństwo metody przyznania rzeczy wspólnej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli.

7. Wypada zaś zgodzić się, że zniesienie współwłasności poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli nie może nastąpić wbrew jego woli (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 275).

8. Nie można zaprzeczyć, że zniesienie współwłasności poprzez przyznanie własności rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli może znaleźć również zastosowanie wobec rzeczy podlegających podziałowi. Jest to wszakże jedynie możliwe w razie „zgodnego zniesienia współwłasności". Natomiast, gdy rzecz nadaje się do podziału z zachowaniem wymagań art. 211 k.c., a współwłaściciele nie wyrażają w toku postępowania uzgodnionego wniosku o przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z nich, sąd dokonuje podziału rzeczy, nie może zaś uwzględnić wniosku jednego ze współwłaścicieli o przyznanie jemu rzeczy wspólnej (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 558).

9. Orzekając zniesienie współwłasności sąd „przyznaje" własność rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Postanowienie sądu ma charakter konstytutywny. Jeżeli rzecz przypada współwłaścicielowi, który jeszcze nią nie włada, sąd nakazuje pozostałym współwłaścicielom wydanie rzeczy, określając stosownie do okoliczności termin wydania (art. 624 zd. 2 k.p.c.). Określenie terminu wydania nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego powinno nastąpić z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego (art. 624 zd. 3 k.p.c.).

10. Orzekając o przyznaniu rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli, sąd obciąża go obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli; o szczegółach poniżej - pkt 6.

11. W omawianym wariancie likwidacja stosunku współwłasności następuje, przy zachowaniu całości rzeczy, poprzez eliminację wielości podmiotów po stronie właścicielskiej. Rzecz dotychczas wspólna traci status przedmiotu współwłasności. Nabywa ją zaś - z mocy konstytutywnego orzeczenia sądu - na wyłączną własność (poprzez „przyznanie") jeden ze współwłaścicieli. Skutek taki następuje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu (zob. art. 624 zd. 1 k.p.c.).

4. Sprzedaż rzeczy wspólnej

 

1. Zniesienie współwłasności może również nastąpić poprzez „podział cywilny", pojmowany jako sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny. Zastosowanie tego sposobu zniesienia współwłasności na podstawie orzeczenia sądu wymaga sprzedaży dokonywanej „stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego" (art. 212 § 2 in fine k.c.). Natomiast w przypadku umownego zniesienia współwłasności uzgodnionej sprzedaży dokonują „z wolnej ręki" sami współwłaściciele.

2. Mając na uwadze sądowe zniesienie współwłasności trzeba najpierw zauważyć, że w przypadku rzeczy niepodzielnych zarządzenie sprzedaży rzeczy wspólnej jest alternatywą dla wariantu przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Przypomnijmy, że według właściwego przepisu rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 k.c.).

3. W kontekście przepisów proceduralnych wskazaną alternatywę wyłącza uzgodnione stanowisko (zgodny wniosek) współwłaścicieli (zob. art. 622 § 2 in principio w zw. z art. 622 § 1 k.p.c.). Natomiast w razie „spornego zniesienia współwłasności" ostateczna, wiążąca decyzja należy do sądu, który rozstrzyga „stosownie do okoliczności". Jednakże pierwszeństwo uzyskuje raczej przyznanie własności rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli. Sprzedaż rzeczy wspólnej następuje zaś przeważnie wtedy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie godzi się, by nabyć własność i ponosić ciężar spłat.

4. W razie „zgodnego zniesienia współwłasności" można również zarządzić sprzedaż rzeczy podzielnej. Tutaj sprzedaż jest alternatywą dla zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej. Nie może jednak sąd zastosować wariantu sprzedaży rzeczy podzielnej bez uzgodnionego wniosku współwłaścicieli.

5. W postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzyga o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządza sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia (art. 625 k.p.c.).

6. Zarządzona przez sąd sprzedaż rzeczy wspólnej następuje „stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego" (art. 212 § 2 in fine k.c.). Z mocy tego odsłania stosuje się przepisy o sprzedaży rzeczy w toku postępowania egzekucyjnego.

5. Mieszane sposoby zniesienia współwłasności

 

1. W literaturze przedmiotu trafnie zwraca się uwagę na możliwość zastosowania mieszanych sposobów zniesienia współwłasności (zob. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 561-562; por. także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 274-275). Bez wątpienia zupełna swoboda panuje przy umownym zniesieniu współwłasności. Nie ma jednak przeszkód jurydycznych, by również w toku postępowania sądowego stosować, przy „zgodnym zniesieniu współwłasności", dogodny dla współwłaścicieli mieszany sposób likwidacji stosunku współwłasności.

2. W szczególności można dokonać podziału rzeczy na mniejszą liczbę części aniżeli liczba współwłaścicieli i przydzielenia tych części tylko niektórym spośród współwłaścicieli, z nałożeniem na nich obowiązku spłat pozostałych (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 561).

3. Trzeba również uznać, że możliwe jest, w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności, przyznanie rzeczy wspólnej lub jej części na dalszą współwłasność kilku (niektórych) współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty pozostałych (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 274-275; z większą ostrożnością J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 561-562). Trzeba oczywiście dostrzec, że tym razem mamy do czynienia z niepełnym zniesieniem współwłasności. Jednakże przy zgodnym wniosku współwłaścicieli można zastosować taki wariant.

4. Wypada również uznać, że możliwe jest zniesienie współwłasności częściowo przez podział fizyczny, a częściowo przez sprzedaż (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 562).

Nie ma również przeszkód, by na zgodny wniosek współwłaścicieli dokonać zniesienia współwłasności poprzez przyznanie części rzeczy na własność jednego współwłaściciela (czy też niektórych współwłaścicieli), a w pozostałej części zarządzić sprzedaż.

5. Natomiast w razie „spornego zniesienia współwłasności" należy skrupulatnie stosować się do modelowej regulacji ustawowej, bez możliwości sięgania do sposobów mieszanych.

6. Spłaty i dopłaty

 

1. Podkreślono wcześniej (w pkt 3), że zniesienie współwłasności poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli wiąże się z obciążeniem nabywcy obowiązkiem „spłaty" pozostałych współwłaścicieli (zob. art. 212 § 2 k.c.). Bez wątpienia, uprawnieni współwłaściciele mogą się zrzec swego roszczenia o należną spłatę. Zasadniczo zaś sąd postanawiając o zniesieniu współwłasności orzeka równocześnie o spłatach (dokonuje zasądzenia).

2. Nie ulega wątpliwości, że zasądzana „spłata" stanowi wyrażoną w formie pieniężnej wartość zbywanego, w trybie zniesienia współwłasności, udziału we współwłasności. Zatem w ujęciu technicznym niezbędne jest w toku postępowania o zniesienie współwłasności ustalenie wartości rzeczy wspólnej, określenie ułamkowej wielkości udziałów we współwłasności i końcowe ustalenie wartości poszczególnych udziałów. Dodajmy, że należy tu uwzględniać rynkową wartość rzeczy wspólnej.

3. Niekiedy zaś zachodzi, w toku postępowania o zniesienie współwłasności, potrzeba ustalania (zasądzania) „dopłat". Ta forma uzupełnienia wartości udziału występuje w razie podziału fizycznego (w naturze) rzeczy wspólnej (zob. art. 212 § 1 zd. 1 in fine k.c.). Dotyczy to przypadków podziału nie odpowiadającego w części wartości poszczególnych udziałów.

4. Ustawodawca zakłada zatem dopuszczalność podziału rzeczy odbiegającego od kryterium fizycznej wielkości poszczególnych udziałów. Występujące w praktyce odstępstwa są dyktowane bądź to koniecznością, bądź też szczególną potrzebą współwłaścicieli (choćby niektórych). Zwłaszcza zniesienie współwłasności nieruchomości wymusza częstokroć, z przyczyn przyrodniczych, gospodarczych, geodezyjnych, dokonanie podziału z odstępstwem od prawnego kryterium wielkości udziałów we współwłasności.

5. Wyklucza jednak ustawodawca, przy sądowym zniesieniu współwłasności, tolerancję dla podziału nieuwzględniającego w ostatecznym rozliczeniu ekonomicznej wartości poszczególnych udziałów we współwłasności. Stąd bierze się komentowany obowiązek dopłat (pieniężnych). W takim kontekście również przy zastosowaniu metody podziału rzeczy niezbędne jest ustalenie wartości rzeczy wspólnej, określenie ułamkowej wielkości udziałów we współwłasności i końcowe ustalenie wartości poszczególnych udziałów. W razie występującej różnicy pomiędzy wartością uzyskanej w naturze części rzeczy wspólnej a wartością udziału we współwłasności następuje zasądzenie odpowiedniej dopłaty.

6. Dla pełnego obrazu trzeba pamiętać, że jeżeli zostały ustalone dopłaty lub spłaty, sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (art. 212 § 3 k.c.). Dodajmy, że wobec tej precyzyjnej, rozbudowanej, szczególnej regulacji prawnej nie znajduje już zastosowania w toku postępowania o zniesienie współwłasności ogólna norma art. 320 (w zw. z art. 13 § 2) k.p.c. dotycząca rozłożenia na raty zasądzonego świadczenia i odroczenia terminu wydania nieruchomości.

7. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując przeglądu wybranych orzeczeń z bogatej judykatury Sądu Najwyższego wypada na początek zwrócić uwagę, w układzie chronologicznym, na trafną tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1966 r., III CR 314/66 (OSNCP 1967, z. 5, poz. 96), według której „dla ustalenia wartości lasu w sprawie o zniesienie współwłasności (dział spadku) nie wystarcza samo oszacowanie drzewostanu i gruntu, ale należy także uwzględniać ograniczenia co do możliwości eksploatacji, które wynikają z przepisów o gospodarce leśnej". Istotnie „chodzi tu bowiem o ustalenie realnej wartości działki leśnej, jaką przedstawia ona dla właściciela, bądź o cenę, jaką by mógł on uzyskać w razie jej sprzedaży".

2. Nie budzi zastrzeżeń merytorycznych wyrażona w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 15 października 1968 r., III CRN 229/68 (OSPiKA 1969, z. 12, poz. 257) teza, według której „w postępowaniu egzekucyjnym w celu zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej art. 212 § 3 k.c. oraz art. 320 k.p.c. nie stosuje się". Tutaj przecież zapłata ceny przez nabywcę nie stanowi spłaty, stosowanej w razie przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Nie można więc nawet rozważać problemu odroczenia terminu zapłaty czy rozłożenia świadczenia na raty.

3. Nie budzi zastrzeżeń teza Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 1969 r., III CRN 61/69 (OSNCP 1970, z. 1, poz. 12), według której „przewidziana w art. 212 § 3 k.c. możliwość rozkładania na raty tylko spłat i dopłat nie wyłącza możliwości rozkładania na raty na zasadach ogólnych (art. 320 k.p.c.) innych należności zasądzonych w orzeczeniach działowych (art. 618 § 1 i art. 686 k.p.c.)".

Równolegle należy też akceptować pogląd, że „możliwość rozłożenia na raty spłat w postępowaniu działowym na zasadzie art. 212 § 3 w zw. z art. 1035 k.c. wyłącza możliwość rozłożenia na raty na zasadzie art. 320 k.p.c." (tak w niepublikowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 1993 r., I CRN 67/93).

4. Można zasadniczo aprobować pogląd wyrażony w niepublikowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 1970 r. (III CRN 39/70), że oznaczając wysokość odsetek na podstawie art. 212 § 3 k.c. sąd powinien rozważyć stan gospodarstwa rolnego obciążonego spłatami oraz sytuację osobistą i majątkową spadkobierców zobowiązanych i spadkobierców uprawnionych do spłat. Skoro bowiem ustawa nie określa wysokości odsetek, jakie należy zasądzić, to pozostawiając określenie ich sądowi, nakłada na niego obowiązek wszechstronnego uwzględnienia wszystkich wchodzących w grę okoliczności, a w szczególności ustalenia wysokości odsetek w taki sposób, by nie były one dla zobowiązanego nadmiernym ciężarem. Z przepisu art. 212 § 3 k.c. także nie wynika, by odsetki w każdym wypadku musiały być zasądzone od daty wydania czy też uprawomocnienia się orzeczenia i stosownie do okoliczności sąd może poprzestać na zasądzeniu ich od daty płatności poszczególnych rat.

5. Zbliżoną tezę wyrażono także w późniejszej, publikowanej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 1984 r., III CZP 21/84 (OSNCP 1984, z. 12, poz. 221). Wypowiedział mianowicie Sąd Najwyższy pogląd, że „w razie rozłożenia dopłaty lub spłaty na raty przepis art. 212 § 3 k.c. (...) nie ogranicza możliwości zasądzenia odsetek dopiero od terminu wymagalności poszczególnych rat". Generalnie zaś stwierdza Sąd Najwyższy, w rozwinięciu tej tezy, że „wyważona i właściwa ocena uzasadnionych interesów oraz sytuacji życiowej każdej z osób zobowiązanych i uprawnionych do spłat (dopłat) może usprawiedliwiać oznaczenie terminu uiszczenia odsetek np. w sposób pokrywający się z datą wydania rzeczy nowemu właścicielowi, z datą prawomocności orzeczenia lub też od chwili wymagalności spłaty (dopłaty) czy jej poszczególnych rat. W zależności od tego zasądzone odsetki mogą mieć charakter odsetek za zwłokę bądź odsetek kredytowych. Tego rodzaju wynagrodzenia skorzystania z pieniędzy należących do innej osoby ustawodawca nie wyłączył z treści art. 212 § 3 k.c.".

6. Z zachowaniem ostrożności można zasadniczo przychylić się do wyrażonego w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 1971 r., III CZP 12/71 (OSNCP 1972, z. 1, poz. 2) poglądu prawnego, że „w postanowieniu orzekającym o dziale spadku lub zniesieniu współwłasności sąd może na zgodny wniosek osób zainteresowanych przyznać należne spłaty w postaci dożywotnich świadczeń w naturze (lub w gotówce)". Z większą jeszcze ostrożnością trzeba potraktować tezę, że „za możliwe uznać również należy wydzielenie - w celu zapewnienia środków utrzymania współwłaścicielowi lub współspadkobiercy będącemu w podeszłym wieku - działki ziemi do dożywotniego użytkowania na należną mu spłatę, a także ustanowienie służebności mieszkania lub innej służebności osobistej".

7. Nie powinna budzić zastrzeżeń teza wyrażona w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1971 r., III CZP 34/71 (OSNCP 1972, z. 4, poz. 62), według której „w wypadku gdy w postanowieniu o zniesienie współwłasności prawomocnym postanowieniem zasądzono tytułem wyrównania udziału dopłatę pieniężną (lub spłatę) bez oznaczenia wysokości odsetek, otrzymujący dopłatę (lub spłatę) nie może dochodzić tych odsetek w drodze odrębnego procesu cywilnego".

8. Należy też aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 1972 r., III CZP 12/71 (OSNCP 1972, z. 10, poz. 173), według której „jeżeli w postanowieniu orzekającym o dziale spadku lub o zniesieniu współwłasności sąd na zgodny wniosek osób zainteresowanych przyznał należne spłaty w postaci dożywotnich świadczeń w naturze, świadczenia te mogą być zabezpieczone przez wpis do księgi wieczystej (dział III)".

9. Istotny, trafny pogląd wyrażono w niepublikowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1978 r. (III CRN 214/78). Podkreśla Sąd Najwyższy, że Kodeks cywilny preferuje zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej. Wynika to wyraźnie z postanowienia art. 211, 212 § 2 i 214 k.c. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądowego, sąd powinien więc przede wszystkim brać pod uwagę ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba że współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty, albo sprzedania stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. W braku takich żądań sąd powinien ustalić, czy istnieje fizyczna i prawna możliwość podziału, a dopiero, gdy podział jest dopuszczalny - a przedmiotem podziału jest nieruchomość rolna - znieść współwłasność w sposób określony w art. 214 k.c.

10. Równocześnie należy aprobować tezę wyrażoną w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1982 r., III CRN 161/82 (OSNPG 1983, nr 1, poz. 2), że „sąd rejonowy w granicach uprawnień wynikających z art. 212 k.c. jest władny nawet bez zgody uczestników postępowania dokonać samodzielnie wyboru sposobu zniesienia współwłasności stosownego do okoliczności rozpoznawanej sprawy".

11. Bez wątpienia wymaga aprobaty wyrażona w niepublikowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 1983 r. (III CRN 111/83) teza, według której „rozstrzygnięcie o tym, któremu ze współwłaścicieli należy przyznać na własność w naturze całą nieruchomość, powinno być poprzedzone rozważeniem usprawiedliwionych interesów wszystkich uprawnionych".

12. W kwestii waloryzacji świadczenia spłat lub dopłat należy się odwołać do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1993 r. (I CRN 131/93). Wyrażono tam trafny pogląd, że „zobowiązanie uiszczenia spłaty zasądzonej orzeczeniem o zniesieniu współwłasności powstaje, w rozumieniu art. 3581 § 3 k.c., z dniem uprawomocnienia się orzeczenia, a nie z dniem płatności poszczególnych rat, na które została rozłożona". Według dalszego wywodu Sądu Najwyższego „kryterium waloryzacji spłaty zasądzonej orzeczeniem o zniesieniu współwłasności (art. 3581 § 3 k.c.) nie może stanowić wyłącznie wzrost wartości nieruchomości, której współwłasność została zniesiona; niezbędne jest odwołanie się także do innych, w miarę zobiektywizowanych kryteriów, np. wskaźnika inflacji (...)".

Art. 213.

 

1. Ze względów społeczno-gospodarczych ustawodawca poświęca odrębną uwagę problematyce zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych. Dokonuje mianowicie zmodyfikowanej regulacji sposobów zniesienia współwłasności, zahaczając o wiele ubocznych kwestii. Niewątpliwie jednak znajdują tu również zastosowanie ogólne zasady zniesienia współwłasności, z uwzględnieniem istniejącej regulacji szczególnej.

2. Niezwłocznie wszakże trzeba zastrzec, wiernie odczytując właściwe przepisy (art. 213-218 k.c.), że szczególna regulacja dotyczy sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych. Mowa tam przecież o tym, że „sąd przyzna gospodarstwo" (art. 213 i art. 214 § 1 i 2 k.c.) itd. Zatem zastrzeżone przez ustawodawcę ograniczenia - zwłaszcza ograniczenia dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego - nie znajdują zastosowania w przypadku umownego zniesienia współwłasności.

3. Szczególne zasady kodeksowe dotyczą zniesienia współwłasności „gospodarstw rolnych". Należy więc, odsyłając jeszcze czytelnika do pogłębionej literatury specjalistycznej (por. zwłaszcza J. Nadler, Pojęcie indywidualnego gospodarstwa rolnego w prawie rolnym, Wrocław 1976) stwierdzić, że za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (art. 553 k.c.).

4. Wśród szczególnych przepisów o sądowym zniesieniu współwłasności gospodarstw rolnych wyrażono na początek ograniczenie dopuszczalności podziału gospodarstw. W komentowanym przepisie postanowiono, że „jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele". Dalej zaś postanowiono (w art. 214 k.c.) jak znieść współwłasność, gdy brak zgodnego wskazania nabywcy gospodarstwa rolnego.

5. W najistotniejszym wszakże fragmencie komentowanego przepisu zawarto zakaz podziału „sprzecznego z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej". Nastąpiła tu więc modyfikacja ogólniejszej klauzuli z art. 211 k.c. wykluczającej roszczenie o zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, „jeżeli podział byłby sprzeczny (...) ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości". Natomiast nadal obowiązuje w niezmienionej wersji zakaz dokonywania podziału „sprzecznego z przepisami ustawy"; o szczegółach niżej.

6. Ograniczenie dopuszczalności podziału gospodarstw rolnych dotyczy w zasadniczej części tworzących je nieruchomości rolnych (gruntów rolnych) wraz z ich częściami składowymi. Nie można jednak przeoczyć przynależności nieruchomości rolnych (urządzeń oraz inwentarza) służących do prowadzenia gospodarstwa oraz praw związanych z gospodarstwem rolnym. Generalnie zatem przez pryzmat wszystkich składników, tak koniecznych, jak też przydatnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego, trzeba oceniać zgodność podziału z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

7. Bez wątpienia kłopotliwe jest dokonanie właściwej oceny w konkretnych, indywidualnych przypadkach. Z pomocą przychodzi wszakże procesowa zasada, że podział w naturze gospodarstwa rolnego następuje po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału (art. 619 § 2 k.p.c.).

W pierwszym rzędzie niezbędne jest zasięgnięcie opinii biegłego posiadającego wiadomości specjalne z zakresu rolnictwa. Jego zadaniem jest ocena dopuszczalności i możliwości podziału gospodarstwa rolnego przy uwzględnieniu zasad prawidłowej gospodarki rolnej, a także oszacowanie wartości gospodarstwa (zob. J. Gudowski (w:) Komentarz..., s. 174).

Należy także zasięgnąć opinii biegłego-geodety, dokonującego sporządzenia projektu podziału według wymagań prawa geodezyjnego i kartograficznego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (ibidem).

8. Oczywiście, jak już wspomniano, należy także baczyć, aby podział gospodarstwa rolnego nie był sprzeczny z przepisami ustawy. Konkretnie chodzi zaś o przestrzeganie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

Wprawdzie przepisów powołanej ustawy, dotyczących podziału nieruchomości, nie stosuje się zasadniczo do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, „chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg nie będących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych" (art. 92 u.g.n.). Wówczas obowiązuje zakaz podziału sprzecznego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 93 u.g.n.).

9. Ilekroć wyłączony jest podział w naturze gospodarstwa rolnego, zachodzi potrzeba zastosowania alternatywnego sposobu zniesienia współwłasności. Komentowany przepis wskazuje - in fine - jako preferowaną metodę przyznanie gospodarstwa temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. Takie postanowienie jest zresztą wyraźnym refleksem zasady, że sąd jest związany składanym w toku postępowania zgodnym wnioskiem współwłaścicieli (art. 622 § 2 k.p.c.) oraz refleksem preferowanego sposobu zniesienia współwłasności rzeczy niepodzielnej poprzez przyznanie jej własności jednemu ze współwłaścicieli (argument z art. 212 § 2 in principio k.c.).

Art. 214.

 

1. Komentowany obecnie przepis rozwija problematykę sposobów zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, gdy niedopuszczalny jest jego podział. Nadal wskazuje się tutaj (podobnie jak w art. 213in fine) jako preferowaną metodę przyznania gospodarstwa w naturze jednemu ze współwłaścicieli. Zważywszy jednak, że obecnie mamy do czynienia ze „spornym zniesieniem współwłasności", a przynajmniej z brakiem zgodnego wskazania nabywcy, ostateczny wybór współwłaściciela przejmującego gospodarstwo rolne należy do sądu.

2. Jednakże ustawodawca dokonuje hierarchicznego uszeregowania kryteriów przyznania gospodarstwa jednemu ze współwłaścicieli. Postanawia mianowicie w pierwszym rzędzie, że sąd przyznaje gospodarstwo rolne temu ze współwłaścicieli, który „je prowadzi" lub „stale w nim pracuje" (chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela). Natomiast, jeżeli warunki takie spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyznaje gospodarstwo rolne temu z nich, który „daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia".

3. Zatem wyraźne pierwszeństwo przysługuje współwłaścicielom rolnikom, prowadzącym wspólne gospodarstwo rolne lub stale w nim pracującym. Dodajmy, że nie zachodzi zaś żaden stosunek pierwszeństwa pomiędzy współwłaścicielem prowadzącym gospodarstwo a współwłaścicielem stale pracującym we wspólnym gospodarstwie rolnym. Zatem w konkurencji pomiędzy nimi rozstrzyga dopiero dalsze kryterium „najlepszej gwarancji należytego prowadzenia gospodarstwa" (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 285).

4. Może jednak sąd zaniechać przyznania gospodarstwa rolnego współwłaścicielowi, który je prowadzi, czy też pracuje we wspólnym gospodarstwie rolnym i dokonać wyboru innego współwłaściciela, jeżeli przemawia za tym interes społeczno-gospodarczy. W szczególności można tu uwzględnić lepsze przygotowanie teoretyczne i praktyczne innych współwłaścicieli.

5. Ustawodawca postanowił również, że jeżeli warunek prowadzenia gospodarstwa lub stałej pracy we wspólnym gospodarstwie rolnym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyznaje gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia (art. 214 § 2 k.c.).

Tutaj trzeba uwzględniać wiek i stan zdrowia współwłaścicieli, stan rodzinny, stan majątkowy, teoretyczne i praktyczne przygotowanie do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

6. Z zachowaniem ogólnej zasady (art. 212 § 2 k.c.) przyznanie gospodarstwa jednemu ze współwłaścicieli następuje z jego obciążeniem obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Uregulował jednak ustawodawca odrębnie problematykę wysokości spłat z gospodarstwa rolnego; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 216 k.c.

7. Bez wątpienia również w przypadku gospodarstw rolnych stosujemy zniesienie współwłasności poprzez sprzedaż wspólnego gospodarstwa. Mianowicie, po pierwsze, na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządza sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 214 § 3 k.c.).

Wreszcie, sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządza również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa rolnego (art. 214 § 4 k.c.).

Art. 215.

 

1. Z dokonanego odesłania wynika, że według identycznych kryteriów dokonuje się wyboru współwłaścicieli otrzymujących w naturze wydzielone części gospodarstwa rolnego, z eliminacją innych, gdy „liczba wydzielonych części jest mniejsza od liczby współwłaścicieli".

2. Zatem wskazane odesłanie znajduje zastosowanie w razie ograniczonej dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego stanowiącego przedmiot współwłasności, limitowanej poprzez zgodność podziału (ograniczonego) z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (art. 213 k.c.). Jeżeli zaś istotnie zasady prawidłowej gospodarki rolnej przemawiają za możliwością podziału wspólnego gospodarstwa rolnego, lecz liczba wydzielonych części musi być mniejsza niż liczba współwłaścicieli, podział gospodarstwa pomiędzy wybranych współwłaścicieli następuje w pierwszym rzędzie według zgodnego wniosku wszystkich współwłaścicieli (art. 214 § 1 in fine odpowiednio stosowany).

3. Dokonane odesłanie pozwala również rozstrzygnąć o podziale gospodarstwa rolnego w razie spornego zniesienia współwłasności. W takim przypadku stosuje się, dla obdzielenia niektórych współwłaścicieli, warunek „prowadzenia" lub „stałej pracy" we wspólnym gospodarstwie rolnym (art. 214 § 1 k.c.), z ewentualnym odstępstwem wynikającym z „interesu społeczno-gospodarczego". Stosuje się także kryterium „najlepszej gwarancji należytego prowadzenia gospodarstwa", gdy wskazane warunki spełnia wielu współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli (art. 214 § 2 k.c.).

Art. 216.

 

1. Według powszechnych zasad (art. 212 § 2 k.c.) również w przypadku współwłasności gospodarstw rolnych obowiązują spłaty pieniężne, obciążające współwłaściciela, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo w naturze. Ponadto, w razie podziału gospodarstwa rolnego wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne (art. 212 § 1 zd. 1 k.c.).

2. Spłaty nie przyznaje się jedynie w razie oświadczonego przez uprawnionego współwłaściciela „zrzeczenia się" przysługującej spłaty. Różna może być przyczyna zrzeczenia się spłaty, najczęściej wszakże następuje causa donandi (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 288). Zrzeczenie się spłaty wiąże sąd orzekający.

3. Odrębnie reguluje ustawodawca, w sposób szczególny, kwestię wysokości spłat należnych w razie zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego. Na początek przyjęto zasadę, że wysokość spłat z gospodarstwa rolnego ustala się stosownie do zgodnego porozumienia współwłaścicieli (art. 216 § 1 k.c.). Obowiązuje tu zupełna autonomia woli współwłaścicieli. Mogą oni zatem zastosować spłaty pełne lub obniżone. Mogą przy tym uregulować, w sposób wiążący sąd orzekający, szczegółowe zasady spełnienia ustalonego świadczenia.

4. Natomiast w razie braku zgodnego porozumienia wszystkich współwłaścicieli o wysokości spłat rozstrzyga jednostronnie sąd orzekający. Ustawodawca postanawia jedynie, że w takim przypadku spłaty przysługujące współwłaścicielom „mogą być obniżone" (art. 216 § 2 k.c.). Dopuszcza się zatem fakultatywne obniżenie wysokości spłat.

5. Stosując obniżenie należnych spłat, bierze się pod uwagę:

1) typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności (art. 216 § 2 pkt 1);

2) sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania (art. 216 § 2 pkt 2 k.c.).

6. W związku z tym trzeba podkreślić, że w postępowaniu o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego ustala się jego skład i wartość, w szczególności obszar i rodzaj nieruchomości wchodzących w skład tego gospodarstwa oraz obszar i rodzaj nieruchomości stanowiących już własność współwłaścicieli i ich małżonków, a w miarę potrzeby „także okoliczności przewidziane w art. 216 kodeksu cywilnego" (art. 619 § 1 k.p.c.).

7. Trzeba zgodzić się, że obniżenie spłat musi być zawsze utrzymane w rozsądnych granicach, chroniących egzystencję i zdolność gospodarczą rolnika zobowiązanego do zapłaty, lecz gwarantujących równocześnie uprawnionym współwłaścicielom realny ekwiwalent. Jeżeli bowiem rozważany kandydat nie jest w stanie uiścić należnych spłat, nie powinien otrzymać gospodarstwa. Gdyby stwierdzona niewypłacalność miała dotyczyć wszystkich współwłaścicieli, należy raczej zarządzić sprzedaż wspólnego gospodarstwa rolnego (por. odpowiednio S. Rudnicki, Komentarz..., s. 289).

8. W ślad za ustawodawcą trzeba jeszcze podkreślić, że dopuszczalne (w myśl art. 216 § 2 k.c.) obniżenie spłat „nie wyklucza" możliwości rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu ich zapłaty, stosownie do przepisu art. 212 § 3 (zob. art. 216 § 3 k.c.). Mogą się więc kumulować ulgi korzystne dla zobowiązanego (omyłkowo zaś S. Rudnicki stwierdza, że „obniżenie spłat wyklucza możliwość rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu zapłaty" - Komentarz..., s. 288).

9. Na zakończenie trzeba jeszcze zaakcentować, że sądowego obniżenia wysokości spłat nie stosuje się „w razie zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, które stosownie do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego należy do wspólnego majątku małżonków" (art. 216 § 4 k.c.). Zatem dokonywane w trybie podziału majątku wspólnego małżonków (po ustaniu wspólności ustawowej) przyznanie gospodarstwa jednemu ze współwłaścicieli wiąże się z obciążeniem go obowiązkiem pełnych spłat. Jedynie zgodne porozumienie współwłaścicieli dotyczące obniżenia spłat jest uwzględniane przez sąd orzekający (art. 216 § 1 k.c.).

Art. 217.

 

1. Komentowany przepis zawiera instrument wyrównawczej rekompensaty niegdysiejszego obniżenia spłat, gdy nabywca gospodarstwa rolnego (współwłaściciel) dokonuje późniejszego rozporządzenia. Literalnie biorąc, dotyczy to zarówno przypadków „spornego" (art. 216 § 2 k.c.), jak też „zgodnego" (art. 216 § 1 k.c.) obniżenia spłat.

2. Rekompensata przysługuje w razie zbycia „odpłatnego", dokonanego przed upływem pięciu lat od zniesienia współwłasności. Chodzi zatem o sprzedaż nieruchomości, z wykluczeniem darowizny, zamiany, dożywocia. Nie można zaś wskazać innych niż sprzedaż czynności prawnych odpłatnych, a przenoszących własność nieruchomości.

3. Ustawodawca sformułował tutaj „zobowiązanie wydania korzyści uzyskanych z obniżenia spłat". Zatem, z drugiej strony, współwłaścicielom pobierającym obniżone spłaty służy stosowne roszczenie. W okolicznościach określonych hipotezą komentowanej normy nawiązuje się stosunek zobowiązaniowy pomiędzy współwłaścicielem zbywającym nieruchomości rolne z otrzymanego gospodarstwa, jako dłużnikiem, a współwłaścicielami otrzymującymi obniżone spłaty, jako wierzycielami. Zobowiązanie powstaje ex lege. W żadnym razie nie stosujemy do niego reżimu prawnego dotyczącego zobowiązań z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (odmiennie S. Rudnicki, Komentarz..., s. 290). Nie może nas tu bowiem mylić określenie jako przedmiotu świadczenia „wydanie korzyści uzyskanych z obniżenia spłat". W szczególności zaś nie można się poddać ukrytej sugestii, że „zużycie korzyści" powoduje wygaśnięcie zobowiązania (zob. art. 409 k.c.).

4. Jak wspomniano, w trybie komentowanego przepisu następuje odpowiednia rekompensata poprzez „wydanie korzyści uzyskanych z obniżenia spłat". Wydanie korzyści następuje zaś - gdy współwłaścicieli pobierających spłaty (obniżone) jest wielu - proporcjonalnie do wielkości ich udziałów (niegdysiejszych udziałów) we współwłasności.

Nie może ulegać wątpliwości, że zasadniczo „wydanie korzyści" polega na spełnieniu świadczenia pieniężnego, tak jak pieniężną była spłata orzeczona w postanowieniu sądu o zniesieniu współwłasności.

Jedynie wówczas, gdy orzeczona (obniżona) „spłata" przybrała wyjątkowo postać świadczenia w naturze, można by również obecnie mówić o uzupełniającej rekompensacie poprzez „dodanie w naturze" brakującego świadczenia. Prościej wszakże również w tym przypadku sięgnąć do zastępczej formy świadczenia pieniężnego.

5. Według opinii doktryny trudne będzie ustalenie wysokości uzupełniającego świadczenia rekompensującego (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 514). Trzeba wszakże rozważyć, że będą tu pomocne zgromadzone materiały i ustalenia faktyczne sądu dokonującego zniesienia współwłasności; gdy stosowano obniżone spłaty. Gorzej, gdy sąd nie miał procesowej okazji do uzasadnienia postanowienia. Wówczas trzeba korzystać z poprzedniego materiału sprawy, bez wykorzystania nie istniejących ustaleń faktycznych.

6. Generalnie zaś, zasądzając „uzupełniającą spłatę" winien sąd orzekający ustalić wysokość należnej spłaty (z daty zniesienia współwłasności) oraz wysokość przyznanej spłaty obniżonej. Zasądzenie obejmuje zaś stwierdzoną różnicę, z odsetkami od wymagalności roszczenia o dokonanie uzupełniającej spłaty.

7. W razie sprzedaży przez współwłaściciela niektórych nieruchomości wchodzących w skład przyznanego mu gospodarstwa rolnego lub zbycia części jedynej nieruchomości rolnej w grę wchodzi także częściowa jedynie spłata uzupełniająca. Będą zapewne trudności procesowe związane z ustaleniem jej wielkości (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 290), generalną wszakże wskazówką jest proporcja wartości zbywanych nieruchomości do wartości gospodarstwa rolnego.

8. Na zakończenie należy mocno zaakcentować, że dochodzenie roszczeń określonych w art. 217 k.c. następuje, w przeciwieństwie do wcześniejszego postępowania o zniesienie współwłasności, w trybie procesowym.

Art. 218.

 

1. Komentowany przepis w swym nowym brzmieniu zastępuje uchylony art. 1083 k.c., który dotyczył uprawnienia spadkobierców do dalszego zamieszkiwania w spadkowym gospodarstwie rolnym. Zatem obecnie określone generalniejszą normą art. 218 k.c. uprawnienie współwłaściciela do dalszego zamieszkiwania we wspólnym gospodarstwie rolnym dotyczy zniesienia współwłasności, z uwzględnieniem działu spadku i podziału majątku wspólnego małżonków. Nie ogranicza się zaś do dziedziczenia gospodarstw rolnych.

2. Przez oznaczony ustawą czas (art. 218 § 1 k.c.) uprawnienie współwłaściciela do dalszego zamieszkiwania we wspólnym dotychczas gospodarstwie rolnym przysługuje ex lege (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 291). Nie określił wprawdzie ustawodawca precyzyjnie treści i zakresu tego prawa, jednakże wystarczy ogólne wskazanie, że obejmuje ono „uprawnienie do dalszego zamieszkiwania". Oznacza to kontynuację zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych („zamieszkiwanie") w dotychczasowym zakresie („dalsze zamieszkiwanie"), z możliwymi korektami.

3. Sformułowane przez ustawodawcę prawo „dalszego zamieszkiwania" współwłaściciela w gospodarstwie rolnym rządzi się reżimem prawnym służebności osobistych, a ściślej - służebności mieszkania. Postanowił przecież ustawodawca, że do wskazanego uprawnienia stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania (art. 218 § 2 k.c.). Można wręcz wyrazić tezę, że mamy tutaj do czynienia z powstającą ex lege służebnością mieszkania (chociaż nazbyt stanowczo zaprzecza temu S. Rudnicki, Komentarz..., s. 291).

4. Odrębną kwestią jest formalne stwierdzenie przysługującego współwłaścicielowi prawa do dalszego zamieszkiwania w gospodarstwie rolnym. Na wstępie należy zaś zauważyć, że „ustalenie" (bo przecież nie „przyznanie") prawa do dalszego zamieszkiwania w gospodarstwie wymyka się spośród koniecznych elementów sentencji postanowienia o zniesieniu współwłasności (odmiennie, częściowo i niekonsekwentnie twierdzi S. Rudnicki, Komentarz..., s. 291). Zatem dla celów dowodowych, a zwłaszcza dla wpisu do księgi wieczystej, niezbędne jest odrębne ustalenie w trybie procesowym przysługującego prawa.

Art. 220.

 

Jak wiadomo, współwłasność ułamkowa nastręcza w praktyce wiele trudności z wykonywaniem zarządu, współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy wspólnej oraz ochroną własności (poprzez czynności zachowawcze). Właściwie więc zniesienie współwłasności jest zabiegiem pożądanym, a niekiedy niezastąpionym. Z tej przyczyny przyznaje ustawodawca każdemu ze współwłaścicieli roszczenie o zniesienie współwłasności (art. 210 k.c.). Identycznej idei przyświeca komentowana obecnie norma, według której roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Oczywiście stanowi to wyłom (właściwie rzadki) od zasady, że roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu (art. 117 § 1 k.c.).

Art. 221.

 

1. Wiadomo już, z wcześniejszego komentarza, że współwłaściciele mogą w zawartej umowie określić zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Mogą również wyłączyć (okresowo) uprawnienie do zniesienia współwłasności.

2. Komentowany przepis rozszerza skuteczność takich porozumień umownych współwłaścicieli, postanawiając, że „odnoszą one skutek także względem nabywcy udziału", pod warunkiem, że „nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć". W tych warunkach nabywca udziału jest związany pierwotną umową współwłaścicieli, chociaż w niej nie uczestniczył. Można powiedzieć, że nabywa udział „z całym bagażem" dokonanych już uzgodnień.

3. Nabywca udziału jest związany postanowieniami umowy, jeżeli o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Nie posłużył się tu ustawodawca pojęciem dobrej wiary, nie dając szansy na korzystanie z domniemania dobrej wiary. Należy zatem w razie sporu dowieść nabywcy, według powszechnych zasad ciężaru dowodu, że o stosownych postanowieniach umowy wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

4. Z zastrzeżeniem identycznego warunku wiąże również nabywcę udziału orzeczenie sądu ustalające sposób korzystania z rzeczy wspólnej (zob. art. 221 zd. 2 k.c.). Natomiast z powodu milczenia ustawodawcy powstaje wątpliwość, czy wiąże nabywcę udziału orzeczenie sądu dotyczące zarządu rzeczą wspólną, ustanawiające zarządcę. Należy wszakże ostatecznie ocenić, że również takie orzeczenie sądu wiąże nabywcę udziału (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 516). Można więc zaryzykować tezę, że takie orzeczenie sądu wiąże nabywcę udziału bez względu na to, czy wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o ustanowieniu zarządcy.

5. Wymaga odrębnego podkreślenia, że wśród „praw i roszczeń osobistych" mogą być ujawnione w księdze wieczystej (w dziale III) „roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli" (art. 16 ust. 2 pkt 3 u.k.w.) oraz „roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności" (art. 16 § 2 pkt 4 u.k.w.). Dodajmy, że przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 u.k.w.). Równocześnie wiadomo, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art. 2 zd. 2 u.k.w.).

6. W konsekwencji wypada uznać, że ogólna norma art. 221 k.c. znajduje zastosowanie wobec nieruchomości, dla których nie założono księgi wieczystej oraz w przypadku braku wpisu w urządzonej księdze wieczystej (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 516-517; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 293-294). Oczywiście znajduje ona zastosowanie do rzeczy ruchomych. Gdy zaś chodzi o nieruchomości z urządzoną księgą wieczystą, trzeba jeszcze mieć na uwadze funkcjonowanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Literatura: J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; S. Wójcik, Windykacyjna ochrona własności w polskim prawie cywilnym, Kraków 1965; T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969; J. Wasilkowski (przy współudziale M. Madeya), Prawo własności w PRL. Zarys wykładu, Warszawa 1969; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972, S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1980; W.J. Katner, Ochrona własności nieruchomości przed naruszeniami pośrednimi, Warszawa 1982; Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, t. I, Warszawa 1989; R. Mikosz, Prewencyjna ochrona praw rzeczowych, Katowice 1991; J. Jgnatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 222.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Ochrona własności wiąże się immanentnie z bezwzględnym charakterem tego prawa. Pamiętamy przecież, że właściciel może „z wyłączeniem innych osób" korzystać z rzeczy i rozporządzać rzeczą (w szczegółach zob. komentarz do art. 140 k.c.). Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenia ochronne, adresowane już do konkretnej osoby z potencjalnego kręgu osób trzecich.

2. Bezwzględna ochrona, przynależna prawu własności, wynika z natury stosunku prawnego własności i w wyrażeniu legislacyjnym została wystarczająco zaakcentowana w normie art. 140 k.c. Odpowiednie roszczenia ochronne uregulowano zaś odrębnie, w komentowanej obecnie normie art. 222 kodeksu.

3. Korzystając ze spostrzeżeń doktryny trzeba zauważyć, że prawo własności może być naruszone w dwojaki sposób. Po pierwsze może zdarzyć się taka ingerencja w sferę uprawnień właściciela, która powoduje nieodwracalną zmianę w sferze jego władztwa w postaci uszczuplenia tej sfery (uszkodzenie rzeczy), utraty pewnych korzyści płynących z rzeczy (możliwości posługiwania się rzeczą i czerpania z niej pożytków), a nawet wygaśnięcia samego prawa własności (na skutek zniszczenia rzeczy). Mamy wówczas do czynienia ze szkodą i płynącymi stąd konsekwencjami (zob. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 100; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, 518).

4. Drugą odmianą naruszenia własności jest „trwałe wkroczenie w sferę uprawnień właściciela przez osobę nieuprawnioną" (T. Dybowski, ibidem, s. 101; E. Skowrońska-Bocian, ibidem). Zazwyczaj takie trwałe naruszenie własności prowadzące do ograniczenia lub całkowitego uniemożliwienia wykonywania uprawnień właścicielskich jest następstwem pogwałcenia posiadania, a ściśle mówiąc - faktycznego władania rzeczą przez właściciela, może jednak wynikać również z innych przyczyn, chociażby z bezprawnego objęcia rzeczy egzekucją (w literaturze błędnie powołuje się jeszcze przykład bezprawnego dokonanego wpisu do księgi wieczystej; ibidem).

5. Trwałe wkroczenie w sferę uprawnień właściciela może prowadzić do całkowitego pozbawienia właściciela władztwa nad rzeczą. Może także przybrać postać ciągłego lub powtarzającego się wkraczania w sferę uprawnień właścicielskich bez całkowitego jednak pozbawienia właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą.

6. Środkami z arsenału prawa rzeczowego chroni ustawodawca prawo własności przed „trwałym wkroczeniem w sferę uprawnień właściciela". Chodzi tu o przywrócenie nienaruszalnej zasady wyłącznego korzystania i rozporządzania rzeczą przez jej właściciela. Właściwym instrumentem jest zaś roszczenie windykacyjne bądź negatoryjne, w zależności od postaci wkroczenia w sferę uprawnień właściciela. Generalnie zaś chodzi o „usunięcie przyczyny naruszenia" prawa własności poprzez „wycofanie się ze sfery cudzego władztwa" (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 105).

7. Natomiast ochrona przed naruszeniem własności powodującym nieodwracalne zmiany w sferze uprawnień właściciela realizowana jest poprzez „usunięcie skutków naruszenia" (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 104-105). Może tu znaleźć zastosowanie roszczenie o naprawienie szkody lub roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia. Jest to wszakże domeną prawa zobowiązań.

8. Należy jednak zwrócić uwagę na uzupełniającą regulację prawa rzeczowego. Mianowicie ustawodawca reguluje w księdze drugiej kodeksu, z zastosowaniem odrębnych przesłanek, problematykę roszczenia o zwrot pożytków, roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy oraz roszczenia o naprawienie szkody w razie pogorszenia i utraty rzeczy; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 224-225 kodeksu.

9. W tym miejscu należy zaś mocno zaakcentować, że prawnorzeczowe środki ochrony własności (roszczenia windykacyjne i negatoryjne) mają charakter obiektywny, zależą bowiem jedynie od pogwałcenia prawa własności. Natomiast skuteczność obu roszczeń nie zależy od subiektywnych czynników podmiotowych, takich jak wina czy dobra lub zła wiara (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 112; J. Ignatowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972, s. 583; S. Wójcik (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 488-489; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999, s. 295-296; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 519).

2. Roszczenie windykacyjne

 

2.1. Określenie roszczenia windykacyjnego

 

1. Sygnalizowano już w toku wcześniejszych rozważań, że ochronie własności służą roszczenia windykacyjne i negatoryjne. Znajdują one zastosowanie w razie naruszenia cudzego prawa własności, w razie uchybienia bezwzględnej zasadzie, że wyłącznie właściciel jest uprawniony do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią.

2. W pierwszym rzędzie wypada scharakteryzować roszczenie windykacyjne. Trzeba więc zauważyć, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (art. 222 § 1 k.c.). Wskazane roszczenie znajduje więc zastosowanie, gdy „trwałe wkroczenie w sferę cudzych uprawnień" - z naruszeniem normy art. 140 k.c. - polega na nieuprawnionym władaniu cudzą rzeczą.

3. Roszczenie właściciela polega tutaj na żądaniu „wydania rzeczy", a więc zmierza do jej „wydobycia". Uzasadnione jest więc terminologiczne posługiwanie się łacińskim pojęciem rei vindicatio, albo polskim określeniem „roszczenia wydobywczego", „roszczenia windykacyjnego", „skargi wydobywczej", „skargi windykacyjnej", „powództwa windykacyjnego", czy „powództwa wydobywczego".

4. Komentowany przepis art. 222 § 1 k.c. od strony czynnej przyznaje właścicielowi roszczenie o „wydanie" rzeczy, adresując je do osoby, która „włada faktycznie rzeczą". Szanując nawet mocne zastrzeżenia doktryny (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 116) można mimo wszystko dokonywać tutaj ilustracyjnego stwierdzenia, że roszczenie windykacyjne jest roszczeniem nieposiadającego właściciela przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi" (por. S. Wójcik (w:) System..., s. 475; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 298; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 521).

5. Treścią roszczenia windykacyjnego jest żądanie wydania rzeczy. Obejmuje wydanie rzeczy w takim stanie, w jakim ona się znajduje w czasie realizacji roszczenia (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 584; także T. Dybowski, Ochrona..., s. 136-137).

W celu zaspokojenia roszczenia windykacyjnego powinno nastąpić „w naturze" wydanie rzeczy, a nie jej wartości. Zużycie rzeczy windykowanej powoduje „zniesienie" prawa własności i wygaśnięcie roszczenia windykacyjnego. Odrębną kwestią jest zaś odpowiedzialność posiadacza za zużycie rzeczy.

W razie pogorszenia stanu rzeczy właściciel może, mimo wszystko, żądać jedynie wydania mu rzeczy według aktualnego stanu. W dodatku ma obowiązek przyjęcia rzeczy w stanie pogorszonym. Odrębną kwestią jest zaś odpowiedzialność posiadacza za pogorszenie stanu rzeczy; o szczegółach poniżej podczas komentarza do art. 224-225 kodeksu.

6. Równocześnie trzeba podkreślić, że nie obowiązuje tutaj wydanie rzeczy cum omni causa, to znaczy z wszystkimi przychodami. W polskim systemie prawnym roszczenie o wydanie pobranych pożytków i przychodów z rzeczy windykowanej, o zwrot wartości pożytków zużytych lub nie pobranych wbrew zasadom prawidłowej gospodarki traktuje się jako roszczenie odrębne, samodzielne w stosunku do roszczenia windykacyjnego, zależne od specjalnych przesłanek; również w tej kwestii wypada odesłać do dalszych rozważań (przy okazji komentarza do art. 224-225 k.c.).

7. Przedmiotem wydania (w trybie roszczenia windykacyjnego) są rzeczy w znaczeniu jurydycznym oznaczone indywidualnie (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 150; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 585; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 298-299). Przedmiotem roszczenia windykacyjnego właściciela może być również część jego rzeczy, pozostająca w nieuprawnionym posiadaniu innej osoby.

Dodajmy, że zindywidualizowanie windykowanej rzeczy następuje przez podanie takich jej cech, które pozwalają wyróżnić ją spośród wszelkich innych przedmiotów. Dotyczyć to może również rzeczy, które zazwyczaj są oznaczone rodzajowo, byleby zostały one odpowiednio oznakowane, co pozwoliłoby na ich wyodrębnienie (por. T. Dybowski, ibidem).

2.2. Legitymacja czynna w procesie windykacyjnym

 

1. Jak to wyrażono expresis verbis w art. 222 § 1 k.c. roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi, wszak właściciel może żądać, ażeby rzecz została mu wydana. Jemu więc przysługuje materialna legitymacja czynna do zgłoszenia roszczenia windykacyjnego. W razie potrzeby korzysta z sądowej ochrony prawa własności, realizując swą legitymację czynną poprzez zgłoszenie i popieranie powództwa windykacyjnego.

2. Przesłanką roszczenia windykacyjnego jest więc w pierwszym rzędzie przymiot właściciela. Legitymowany do wystąpienia z roszczeniem jest aktualny właściciel, a nie osoba, która była właścicielem w chwili naruszenia prawa własności. Ponieważ roszczenie windykacyjne jest ściśle związane z prawem własności, z którego wypływa, to legitymacja czynna przysługuje każdoczesnemu właścicielowi rzeczy (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 243).

3. Utrata własności powoduje więc wygaśnięcie roszczenia windykacyjnego (z ewentualnym nabyciem tego roszczenia przez następcę prawnego). Dla ścisłości trzeba jednak zwrócić uwagę na odrębną normę procesową, według której od czasu doręczenia pozwu „zbycie w toku sprawy rzeczy" lub prawa, objętych sporem, „nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy"; nabywca może jednak wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej (art. 192 pkt 3 k.p.c). Oznacza to w konsekwencji, że mimo zbycia rzeczy dotychczasowy właściciel jest nadal legitymowany, by dochodzić (popierać) zgłoszonego roszczenia windykacyjnego, a sąd orzekający winien (przy istnieniu dalszych wymaganych przesłanek) dokonać zasądzenia na jego rzecz.

4. Nawiązując do wyrażonego już stwierdzenia, że roszczenie windykacyjne jest ściśle związane z prawem własności, należy odrzucić koncepcję cesji roszczenia windykacyjnego dokonywanej bez jednoczesnego przeniesienia prawa własności (tak słusznie T. Dybowski, Ochrona..., s. 277; także S. Wójcik, Windykacyjna ochrona własności w polskim prawie cywilnym, Kraków 1965, s. 32 i n.; odmiennie K. Gandor, Przelew roszczenia windykacyjnego, SC 1969, t. XIII-XIV, s. 29 i n.).

5. W ślad za trafnym spostrzeżeniem doktryny trzeba przyznać, że w przypadku rzeczy ruchomych roszczenia windykacyjnego może również dochodzić osoba, której przysługuje prawo własności ograniczone warunkiem (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 272-274; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 589; S. Wójcik (w:) System..., s. 479-480). Pamiętamy przecież, że warunkowo uprawniony może wykonywać wszelkie czynności, które zmierzają do zachowania jego prawa (art. 91 k.c.). Dotyczy to zarówno osoby, której przysługuje prawo własności pod warunkiem rozwiązującym (właściciela obecnego), jak również takiej, która nabyła prawo własności pod warunkiem zawieszającym (właściciela przyszłego). Wszakże jednak w drugim przypadku ograniczony warunkiem zawieszającym właściciel przyszły może żądać wydania rzeczy obecnemu właścicielowi.

6. Natomiast z rozważań wcześniejszych wiadomo jeszcze, że legitymacja czynna dla dochodzenia roszczenia windykacyjnego przysługuje także (odrębnie) każdemu ze współwłaścicieli. Każdy bowiem ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa; w szczegółach zob. komentarz do art. 209 kodeksu.

2.3. Dowód własności w procesie windykacyjnym

 

1. Pamiętamy nieustannie, że wydania rzeczy - w trybie roszczenia windykacyjnego - może żądać jej właściciel. Zatem ustalenie przysługującego powodowi prawa własności jest przesłanką skuteczności wszczętego przez niego procesu, przesłanką stwierdzenia jego czynnej legitymacji procesowej i pozytywnego (zasądzającego) orzeczenia sądu.

2. Dla ustalenia tej istotnej w procesie okoliczności należy dokonać niezbędnych czynności dowodowych, z zachowaniem powszechnej zasady ciężaru dowodu. Zatem powoda obciąża tutaj ciężar udowodnienia przysługującego mu prawa własności. Wszak generalnie ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.).

3. Udowodnienie przez powoda i ustalenie przez sąd orzekający prawa własności jako podstawy roszczenia windykacyjnego następuje w procesie windykacyjnym. Ustalenie własności nie jest objęte żądaniem pozwu windykacyjnego i znajduje wyraz w uzasadnieniu wyroku (wśród jego ustaleń faktycznych), a nie w sentencji (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 135 oraz S. Wójcik (w:) System..., s. 483).

4. Bez wątpienia obarczający powoda ciężar udowodnienia prawa własności jest kłopotliwy. Sprowadza się w istocie do konieczności udowodnienia zdarzeń faktycznych, z którymi przepisy prawa wiążą jako skutek nabycie własności rzeczy windykowanej (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 120). Stopień trudności jest zresztą różny, zależnie od tego, czy zachodzi nabycie pierwotne, czy pochodne. W tym ostatnim przypadku oprócz udowodnienia samego zdarzenia, które powoduje nabycie własności, konieczne jest także udowodnienie własności poprzednika (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 589). Ponadto, zarówno w przypadku nabycia pochodnego, jak też pierwotnego, konieczne jest wykazanie, że do czasu wytoczenia powództwa nie nastąpiła utrata własności (ibidem, s. 590).

5. Dodatkowych komplikacji nastręcza fakt, że w procesie windykacyjnym na korzyść władającego rzeczą pozwanego przemawia domniemanie własności; w przypadku rzeczy ruchomych i nieruchomości, dla których nie założono księgi wieczystej. Funkcjonuje bowiem domniemanie, że kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 k.c.) oraz domniemanie, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Zatem powoda obarcza ciężar obalenia domniemania własności przysługującej pozwanemu i udowodnienia swego prawa własności.

6. Trzeba jednak ostatecznie zauważyć, że w realnej praktyce przedstawione trudności ulegają złagodzeniu, przy liberalnym podejściu orzecznictwa, z wykorzystaniem wszelkich dostępnych środków dowodowych (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 590).

7. Zupełnie zaś unika trudności dowodowych właściciel nieruchomości posiadającej księgę wieczystą, wpisany w dziale II księgi jako właściciel. Funkcjonuje tu bowiem domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 u.k.w.). Dodajmy, że przeciwko domniemaniu prawa wynikającego z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania (art. 4 u.k.w.).

2.4. Legitymacja bierna w procesie windykacyjnym

 

1. Zgłaszając roszczenie windykacyjne właściciel może żądać wydania rzeczy „od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą". W tym więc fragmencie stanowi uproszczenie obiegowa formuła podkreślająca, że roszczeniem windykacyjnym jest roszczenie „nie posiadającego właściciela przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi". Oznacza bowiem nazbyt wąskie określenie osoby biernie legitymowanej.

2. Właściciel może na podstawie art. 222 § 1 k.c. żądać wydania rzeczy od każdego, kto faktycznie nią włada, nie będąc do tego uprawnionym. Zatem w procesie windykacyjnym legitymowanym biernie jest zarówno posiadacz (samoistny lub zależny), jak też dzierżyciel (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 116; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 591; S. Wojcik (w:) System..., s. 493; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 299).

3. Bez wątpienia roszczenie windykacyjne należy kierować przeciwko osobie, która faktycznie „włada" rzeczą (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 522). Jeżeli zatem posiadacz samoistny rzeczy oddał ją w posiadanie zależne (nie tracąc swego posiadania samoistnego - art. 337 k.c.), pozywać należy posiadacza zależnego; on tu faktycznie włada rzeczą. Z kolei, jeżeli posiadacz samoistny albo zależny oddał rzecz w dzierżenie, pozywać należy dzierżyciela jako osobę władającą rzeczą. Oczywiście pozywamy posiadacza samoistnego, gdy bezpośrednio wykonuje on posiadanie władając rzeczą.

4. Zgodnie z ogólną zasadą ciężaru dowodu (art. 6 k.c.) powód (właściciel) jest zobowiązany udowodnić, że pozwany faktycznie włada, będąc nieuprawnionym, jego rzeczą. Należy wszakże sądzić, że przeprowadzenie takiego dowodu nie nastręcza szczególnych trudności.

2.5. Obrona pozwanego w procesie windykacyjnym

 

1. Według wskazania art. 222 § 1 in fine k.c. pozwany w procesie windykacyjnym może w pierwszym rzędzie bronić się zarzutem, że „przysługuje mu skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą".

2. We wskazanym fragmencie przepisu art. 222 § 1 k.c. przyjęto konstrukcję „zarzutu hamującego", przysługującego pozwanemu przez czas uprawnionego władania rzeczą. Skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania jego rzeczą może wynikać:

1) ze stosunku prawnorzeczowego (np. użytkowania, zastawu, służebności mieszkania, spółdzielczego prawa do lokali),

2) ze stosunku obligacyjnego (najem, dzierżawa, leasing, użyczenie),

3) ze stosunku prawnorodzinnego (wykonywany przez rodziców zarząd majątkiem dziecka),

4) z przysługującego pozwanemu prawa zatrzymania (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 594).

3. Przy okazji trzeba jednak zauważyć, że przysługujące pozwanemu prawo zatrzymania (art. 461 k.c.) nie uzasadnia oddalenia powództwa windykacyjnego. W razie uwzględnienia zarzutu zatrzymania sąd nakazuje wydanie rzeczy, jednakże uzależnia je od równoczesnej zapłaty określonej sumy pieniężnej lub udzielenia odpowiedniego zabezpieczenia (ibidem).

4. Niezależnie od zarzutu hamującego, pozwany w procesie windykacyjnym może korzystać z innych, rozmaitych środków obrony. Przykładowo, może zgłosić zarzut braku legitymacji czynnej powoda twierdząc, że powód nie jest właścicielem spornej rzeczy. Jeżeli zaś powód nie udowodni swego prawa własności, następuje oddalenie powództwa, chociażby pozwany nie był uprawniony do władania rzeczą.

5. Pozwany może również bronić się zarzutem własności, twierdząc że jemu przysługuje prawo własności spornej rzeczy. Jest on zresztą w sytuacji o tyle wygodnej, że przemawia za nim domniemanie własności. Wszak domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 k.c.) oraz że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym (art. 341 k.c.).

6. Może wreszcie pozwany zgłaszać zarzut braku swej legitymacji biernej zaprzeczając, że włada sporną rzeczą. Wiadomo zaś, iż ciężar udowodnienia faktu, że sporna rzecz znajduje się we władaniu pozwanego, obciąża powoda.

7. Wątpliwości rodzi zaś problem korzystania w procesie windykacyjnym z zarzutu nadużycia prawa (art. 5 k.c.). Należy wszakże aprobować ostrożne korzystanie z takiego zarzutu (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 524-525; kategorycznie, choć niesłusznie wyklucza taką możliwość S. Rudnicki, Komentarz..., s. 305). Przecież wykonywanie każdego prawa podmiotowego podlega ocenie z punktu widzenia zgodności z zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 524).

3. Roszczenie negatoryjne

 

1. Drugim, obok roszczenia windykacyjnego, prawnorzeczowym środkiem ochrony własności jest roszczenie negatoryjne. Według obowiązującej formuły, przeciwko osobie, która narusza własność „w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą", przysługuje właścicielowi roszczenie „o przywrócenie stanu zgodnego z prawem" i o zaniechanie naruszeń" (art. 222 § 2 k.c.).

2. Mamy tu do czynienia z „roszczeniem negatoryjnym" (actio negatoria). Bywa ono również nazywane, w dalszym tłumaczeniu, roszczeniem „przeczącym" lub „zaprzeczającym" (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 595). Chodzi wszakże o zaprzeczenie (wykluczenie) korzystania z cudzej rzeczy.

3. Roszczenie negatoryjne jest - podobnie jak rei vindicatio - wymierzone przeciwko trwałemu wkroczeniu w sferę uprawnień właściciela przez osobę nieuprawnioną, która wyrazić się może w wytworzeniu ciągłego lub powtarzającego się i grożącego powtórzeniem się stanu pogwałcenia sfery uprawnień właściciela (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 308). Dodajmy, że ustawodawca polski ujmuje szeroko roszczenia negatoryjne, uważając je za środek ochrony przed wszelkimi naruszeniami własności „w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą" (ibidem).

4. Należy więc rozgraniczać sferę zastosowania roszczenia negatoryjnego i roszczenia windykacyjnego oraz sferę roszczenia negatoryjnego i roszczenia odszkodowawczego (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 308 i n.; także S. Wójcik (w:) System..., s. 528 i n.). Generalnie wszakże można stwierdzić, że roszczenie negatoryjne jest środkiem ochrony własności wymierzonym przeciwko aktualnie realizującej się bezprawnej ingerencji w sferę uprawnień właściciela, które jednak nie polega na pozbawieniu go posiadania rzeczy. Celem roszczenia negatoryjnego jest położenie kresu takiej bezprawnej ingerencji i usunięcie stanu naruszającego własność (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 311).

5. Dokonując przykładowej ilustracji można stwierdzić, że roszczenie negatoryjne znajduje zastosowanie, gdy osoba nieuprawniona przechodzi lub przejeżdża przez cudzą nieruchomość, wypędza na tę nieruchomość swoje bydło, gdy na cudzą nieruchomość kieruje odpływ wody deszczowej, łowi ryby w cudzym jeziorze, prowadzi budowę na cudzym gruncie, czerpie wodę ze źródła lub studni znajdującej się na cudzym gruncie (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 595).

6. Bez wątpienia roszenie negatoryjne znajduje zastosowanie w razie naruszenia sformułowanego wśród przepisów prawa sąsiedzkiego zakazu immisji pośrednich (por. W.J. Katner, Ochrona własności nieruchomości przed naruszeniami pośrednimi, Warszawa 1982, s. 101 i n.). Można bowiem przypomnieć, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (w szczegółach zob. komentarz do art. 144 kodeksu). Oczywiście tym bardziej niedopuszczalne są immisje bezpośrednie.

7. Roszczenie negatoryjne przysługuje, identycznie jak w przypadku rei vindicatio - w razie obiektywnie stwierdzonego naruszenia cudzego prawa własności. Należy więc (w ślad za wypowiedzią E. Skowrońskiej-Bocian (w:) Kodeks..., s. 519) poddać krytyce pogląd, jakoby „naruszeniom musiało towarzyszyć nastawienie psychiczne naruszyciela - chęć naruszenia cudzej własności" (tak. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 308). Taki pogląd jest całkowicie nieuzasadniony, sprzeczny z prawem.

8. Identycznie jak w przypadku roszczenia windykacyjnego kształtuje się tutaj legitymacja czynna (materialna i procesowa). Roszczenie negatoryjne przysługuje właścicielowi rzeczy. Podobnie trzeba stwierdzić, że legitymowany do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym jest aktualny właściciel rzeczy. Nie jest natomiast legitymowana osoba, która była właścicielem w chwili dawniejszego aktu naruszenia własności. Roszczenia negatoryjne, jako wypływające z prawa własności i ściśle z nimi związane, przechodzi na każdoczesnego właściciela rzeczy (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 367).

9. Odrębnie trzeba zaś podkreślić, że w przeciwieństwie do roszczenia windykacyjnego nie nastręcza tutaj szczególnych trudności wykazanie czynnej legitymacji powoda w toku postępowania dowodowego. Tym razem przecież na korzyść powoda, nadal władającego rzeczą, przemawia domniemanie własności. Wypada bowiem przypomnieć, iż domniemywa się, że ten kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 k.c.), dalej zaś następuje domniemanie, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym.

10. Więcej odrębnych problemów wiąże się z legitymacją bierną pozwanego. Na początek trzeba jednak dokonać generalnego spostrzeżenia, że stosownie do art. 222 § 2 k.c. biernie legitymowana w sporze negatoryjnym jest osoba, która naruszyła własność „w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą". Zachodzi więc tutaj potrzeba ustalenia rodzaju dokonanego naruszenia cudzego prawa własności i udowodnienia pozwanemu takiego naruszenia.

11. Wątpliwości mogą dotyczyć przypadków dokonywania „na zlecenie" osób trzecich czynności powodujących naruszenie cudzego prawa własności. Ostatecznie wszakże trzeba uznać, że zależy to od ustalonych okoliczności towarzyszących, a zwłaszcza od ustalenia, kto jest w stanie dokonać usunięcia źródła naruszeń. Należy tu jednak dodać, że najczęściej bezpośredni wykonawca, działający na cudze polecenie nie jest w stanie usunąć źródła naruszeń, ponieważ pozostaje ono wyłącznie w zasięgu władzy dającego polecenia (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 371). Zatem zasadniczo legitymowany biernie jest dający polecenie (por. także J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 597).

12. Dodajmy, że biernie legitymowana może być nie tylko osoba, która wydaje polecenia powodujące naruszenie cudzej własności, lecz również osoba, która toleruje takie naruszenia ze strony innych osób (domowników, pracowników) będąc w stanie im zapobiec, gdy bezpośredni naruszyciele są od niej zależni (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 371).

13. Ponadto biernie legitymowana jest również osoba, która sama nie dokonuje naruszenia, jeżeli jednak naruszenia dokonano na jej rzecz i w jej interesie, a powstały w związku z tym stan niezgodny z prawem ma charakter trwały. Osoba taka jest z reguły biernie legitymowana, choćby nawet nie wydała polecenia, ani nawet nie wiedziała pierwotnie o czynności naruszającej cudze prawo własności, ponieważ zazwyczaj od jej decyzji (czynności) zależy usunięcie stanu niezgodnego z prawem (ibidem).

14. Legitymacja bierna pozwanego jest uzasadniona, o ile nie przysługuje mu skuteczne wobec właściciela uprawnienie do „wkroczenia w sferę cudzego prawa"; bez pozbawienia właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 380; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 597; S. Wójcik (w:) System..., s. 532). Konkretne uprawnienie może zaś wynikać z właściwego stosunku prawnego (chociażby służebność) bądź obligacyjnego (najczęściej nienazwanego). Źródłem uprawnienia może być również decyzja administracyjna, chociażby wywłaszczenie polegające na ograniczeniu własności nieruchomości.

15. Według komentowanej normy właściciel może, w trybie roszczenia negatoryjnego, żądać „przywrócenia stanu zgodnego z prawem" oraz „zaniechania naruszeń". W praktyce zaś, stosownie do okoliczności konkretnego przypadku, właścicielowi przysługuje jedno bądź drugie z tych roszczeń albo obydwa łącznie (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 595; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 310).

16. Sporo trudności interpretacyjnych nastręcza objaśnienie pojęcia „przywrócenia stanu zgodnego z prawem" (w szczegółach zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 336 i n.; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 595; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 309-310). Należy bowiem rozgraniczyć sferę ochrony własności z jej instrumentem przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz sferę odpowiedzialności odszkodowawczej z instrumentem „przywrócenia stanu poprzedniego". Należy zatem zgodzić się, że roszczenie negatoryjne nie obejmuje żądania naprawienia szkody ani tym bardziej zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 344). Właściciel może dochodzić naprawienia szkody tylko w ramach roszczenia odszkodowawczego i jest wówczas zobowiązany udowodnić istnienie przesłanek takiego roszczenia.

17. Wypada zgodzić się, że „przywrócenie stanu zgodnego z prawem", o którym traktuje art. 222 § 2 k.c., oznacza przywrócenie właścicielowi stanu niezakłóconego władztwa nad rzeczą i wyeliminowanie władztwa osoby nieuprawnionej. Do tego sprowadza się treść roszczenia negatoryjnego. Stąd wniosek, że przywrócenie stanu poprzedniego nie jest celem roszczenia negatoryjnego, jednakże restytucja naturalna może być niekiedy środkiem do realizacji roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 352). Wystąpi to wówczas, gdy do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a więc do przywrócenia niezakłóconego władztwa właściciela nad rzeczą i wyeliminowania władztwa osoby nieuprawnionej, konieczne jest podjęcie pewnych działań przez adresata roszczenia negatoryjnego, zbieżnych z działaniami zmierzającymi do przywrócenia stanu poprzedniego (ibidem).

18. Przykładowo, można żądać rozebrania części lub całego budynku wzniesionego na cudzym gruncie lub z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego, zasypania rowu, którym spływają nieczystości, zasypania wykopu, który zagraża budynkowi stojącemu na sąsiedniej nieruchomości, zabrania materiałów budowlanych złożonych na cudzej nieruchomości (ibidem; dalsze przykłady podaje J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 595; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 309).

Roszczenie negatoryjne nie upoważnia natomiast do żądania osuszenia gruntu, który został zalany wodą spływającą w sposób nieprawidłowy z sąsiedniej posesji, choćby to było możliwe w ramach restytucji naturalnej. Nie upoważnia również do żądania rozebrania urządzenia czy budynku znajdującego się całkowicie na gruncie właściciela występującego z roszczeniem negatoryjnym, jeżeli osoba, która wzniosła tam budynek, nie rości sobie do niego żadnych praw i nie korzysta faktycznie z tego budynku. Brakuje tu bowiem cudzego władztwa (korzystania), które by naruszało sferę wyłączności właściciela występującego z roszczeniem negatoryjnym (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 352-353).

19. Z kolei „zaniechanie naruszeń" (dalszych naruszeń) oznacza zaprzestanie bezprawnej ingerencji w sferę cudzego prawa własności. Zakaz taki stosuje się, gdy naruszenie prawa bądź to spowodowało stan trwały, bądź się powtarza, bądź też zostało wprawdzie dokonane jednorazowo, ale w okolicznościach uzasadniających obawę, że będzie powtórzone (zob. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 596).

20. Dodajmy, że zapadający w procesie negatoryjnym wyrok sądu musi ściśle określać obowiązki pozwanego, by nadawać się do egzekucji. Trzeba więc określić wymagane działanie pozwanego, prowadzące do przywrócenia stanu zgodnego z prawem. W drugim przypadku trzeba zaś określić rodzaj zakazanych działań pozwanego.

4. Przegląd orzecznictwa

 

1. Problematyka ochrony własności nie schodzi z wokandy Sądu Najwyższego i sądów powszechnych. Znajduje więc bogate odzwierciedlenie w publikowanym i komentowanym orzecznictwie. Wypada zatem dokonać przydatnego przeglądu judykatury. Należy tu jednak, z braku miejsca i dla porządku systematycznego, wyeliminować uboczną problematykę ochrony ograniczonych praw rzeczowych (art. 251 k.c.), czy też ochrony praw najemcy lokalu (art. 690 k.c.). Ponadto można zrezygnować z powtórzeń dotyczących (w kontekście orzecznictwa) roszczenia negatoryjnego w stosunkach sąsiedzkich (art. 144 k.c.); tutaj wystarczy odesłać do wcześniejszych fragmentów komentarza. W końcu zaś należy dokonać selektywnej analizy nazbyt bogatego orzecznictwa dotyczącego bezpośrednio komentowanej normy art. 222 k.c.

2. Trzymając się ustawicznie chronologicznej metody prezentacji orzecznictwa wypada na początek akceptować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 sierpnia 1969 r., III CZP 73/68 (OSNCP 1969, z. 5, poz. 90), według której „legitymacja czynna do wytoczenia powództwa windykacyjnego co do działki gruntu stanowiącej część wspólnoty gruntowej przysługuje jedynie spółce przewidzianej w ustawie z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.U. Nr 28, poz. 169)".

3. Nie budzi również zastrzeżeń teza uchwały Sadu Najwyższego z dnia 20 grudnia 1968 r., III CZP 102/68 (OSNCP 1969, z. 9, poz. 155), według której „jeżeli w wyniku postanowienia o rozgraniczeniu nieruchomości grunt przypada uczestnikowi, który nie włada tym gruntem, a sąd w postępowaniu o rozgraniczeniu nie orzekł również w sprawie wydania tego gruntu, niezbędne jest wytoczenie powództwa o jego wydanie".

4. Z kolei trzeba zwrócić uwagę na trafną tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 1970 r., III CZP 17/70 (OSNCP 1970, z. 11, poz. 195) stwierdzającej, że „w wypadku, gdy uczestnik postępowania scaleniowego odmawia wydania działki stanowiącej przedtem jego własność, legitymowanym do żądania wydania tej działki jest uczestnik, któremu działka ta w tym postępowaniu została przyznana".

5. Kontynuując podjęty wątek, z naruszeniem porządku chronologicznego, trzeba niezwłocznie zwrócić uwagę, że według tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1989 r., II CR 236/89 (OSNCP 1991, z. 4, poz. 53) „uczestnikowi scalenia, który nie objął w posiadanie nowo wydzielonych działek gruntów w trybie art. 26 ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu gruntów (Dz.U. Nr 11, poz. 80, ze zm.), przysługuje roszczenie wydobywcze na podstawie art. 222 § 1 k.c. przeciwko uczestnikowi scalenia, nie wydającemu mu tych gruntów".

6. W dalszej kolejności wypada stanowczo zaakceptować pogląd prawny wyrażony w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1970 r. (III CRN 65/70), według którego okoliczność, że strony nie łączył żaden stosunek obligacyjny, a zwłaszcza umowny, w zakresie obowiązku wydania nieruchomości i że obowiązek wydania nieruchomości wypływał z przepisów prawa rzeczowego (art. 140 i 222 k.c.) nie stanowi przeszkody do zastosowania prawa zatrzymania (art. 461 k.c.).

7. Równocześnie trzeba aprobować pogląd wyrażony w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1979 r. (III CRN 16/79), według którego pomimo istnienia prawa zatrzymania właścicielowi nieruchomości przysługuje, poczynając od chwili, w której okazało się, że nie dojdzie do zawarcia zamierzonej umowy, roszczenie o wydanie nieruchomości oraz wynagrodzenie za korzystanie przez stronę przeciwną z nieruchomości, natomiast tej stronie przeciwnej w stosunku do właściciela przysługuje roszczenie o zwrot zapłaconej ceny oraz o zapłatę odsetek.

8. Nie budzi zastrzeżeń teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1982 r., III CRN 85/82 (OSNCP 1982, z. 11-12, poz. 179), według której „sam fakt, że najemca wobec osób trzecich mógłby korzystać z uprawnienia do żądania wydania przedmiotu najmu na podstawie art. 222 § 1 k.c. w związku z art. 690 k.c., nie wyłącza roszczenia właściciela (wynajmującego) o wydanie przedmiotu najmu na podstawie art. 222 § 1 k.c.".

9. Można akceptować tezę niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1986 r. (III CRN 332/86), według której art. 320 k.p.c. umocowujący sąd do wyznaczenia dłużnikowi odpowiedniego, ściśle oznaczonego terminu do wydania nieruchomości lub opuszczenia pomieszczenia nie wyłącza możliwości oddalenia powództwa w powołaniu się na - dający pozwanemu silniejsza ochronę - art. 5 k.c.

10. Nie budzi zasadniczych zastrzeżeń teza niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 1987 r. (IV CR 29/87), według której odszkodowanie za uszkodzenie budynku nie obejmuje swoim zakresem kosztów, jakie należy ponieść w celu zabezpieczenia budynku przed dalszym jego niszczeniem. Zabezpieczenie takie może być dochodzone w trybie powództwa negatoryjnego.

11. Uniwersalne znaczenie ma teza niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1992 r. (II CRN 99/92), według której roszczenie windykacyjne służy właścicielowi przeciwko osobie, która jego rzeczą faktycznie włada, tak więc jego koniecznymi przesłankami jest nie tylko status właściciela i fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją rzeczą, ale także fakt, że rzeczą tą faktycznie włada osoba do tego nieuprawniona.

12. Należy zaoponować przeciwko tezie wyrażonej w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1994 r. (II CRN 127/94) formułującej pogląd, że w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c. stosowanie art. 5 k.c. jest w zasadzie wyłączone. Chociaż przedstawiona teza nie jest nazbyt stanowcza, należałoby jednak popierać łagodniejszy pogląd dopuszczający „ostrożne", jednak uniwersalne stosowanie normy art. 5 k.c. w sporach windykacyjnych.

13. Nie budzi żadnych zastrzeżeń przytaczana tu jedynie dla potrzeb procesowych teza postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1997 r., II CZ 75/97 (OSNC 1997, z. 6-7, poz. 95), według której „roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń, zgłoszone na podstawie art. 222 § 2 k.c., należy do kategorii powództw o świadczenie w rozumieniu art. 393 pkt 1 k.p.c. O dopuszczalności kasacji od orzeczeń wydanych w takich sprawach decyduje wartość przedmiotu sprawy.".

14. Należy wreszcie aprobować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 1997 r., I CKN 323/97 (OSNC 1998, z. 5, poz. 79), według której „właściciel nieruchomości tylko w zupełnie wyjątkowych okolicznościach może odmówić jej przyjęcia, jeśli nieruchomość tę zwraca posiadacz bez tytułu prawnego".

Art. 223.

 

1. Z części ogólnej Kodeksu cywilnego pamiętamy, że „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych" roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu (art. 117 § 1 k.c.). Wśród rzadkich przypadków znamiennym przykładem jest wyłączenie ze względów społeczno-gospodarczych przedawnienia roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego dotyczącego nieruchomości (komentowany obecnie art. 223 § 1 k.c.). Zatem „pokrzywdzony" może bez ograniczenia terminowego dochodzić swego roszczenia, dopóki przysługuje mu prawo własności nieruchomości.

2. Z drugiej zaś strony wiadomo, że z upływem zastrzeżonych przez ustawodawcę terminów (art. 118 k.c.) przedawnia się roszczenie windykacyjne i negatoryjne dotyczące rzeczy ruchomych. Nie powoduje to wprawdzie wygaśnięcia roszczenia (zob. art. 117 § 2 k.c.), ani tym bardziej utraty prawa własności, jednakże sprawca naruszenia prawa własności może, korzystając z zarzutu przedawnienia, uchylić się od zaspokojenia roszczenia windykacyjnego czy też roszczenia negatoryjnego. Podkreślano więc w literaturze, iż w takich okolicznościach istniejące prawo własności prezentuje się jako nudum ius (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 307; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 529).

Art. 224.

 

1. Roszczenia uzupełniające współwłaściciela; uwagi ogólne

 

1. Realizacja roszczenia windykacyjnego przywraca zgodny z prawem stan wyłącznego posiadania i korzystania z rzeczy przez jej właściciela. Jednakże stan polegający na bezprawnym władaniu cudzą rzeczą rodzi dodatkowy problem wzajemnych rozliczeń właściciela i posiadacza rzeczy. Majątkowy interes właściciela wymaga uzyskania rekompensaty od posiadacza za korzystanie z rzeczy, w tym pobieranie jej pożytków. Nie można też wykluczyć odpowiedzialności odszkodowawczej za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy. Z drugiej strony uwzględnienie interesu posiadacza wymaga rozliczenia stron z tytułu dokonanych nakładów na cudzą rzecz.

2. Takie rozliczenie stron mogłoby się odbywać według ogólnych zasad bezpodstawnego wzbogacenia i deliktowej odpowiedzialności odszkodowawczej. Słusznie jednak ustawodawca dokonał odrębnej regulacji prawnej, pod względem systematycznym umieszczonej wśród prawnorzeczowych przepisów o ochronie własności. Zawarte w art. 224-225 (jak chodzi o roszczenia właściciela) oraz w art. 226 (gdy chodzi o roszczenia posiadacza) normy szczególne mają pierwszeństwo zastosowania do wzajemnych roszczeń stron (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 175 i n.; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 599 i n.; S. Wójcik (w:) System..., s. 511-513). Natomiast w kwestiach nieunormowanych można i należy sięgać do powszechnych zasad prawa cywilnego.

3. Dodajmy niezwłocznie, że ustawodawca reguluje we wskazanych przepisach problematykę rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem rzeczy w razie „bezumownego posiadania" cudzej rzeczy (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 176; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 530; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 311).

Ściśle biorąc, szczególna, odrębna regulacja prawna dotyczy posiadania funkcjonującego bez istniejącego stosunku prawnego (niekoniecznie umownego) łączącego właściciela i posiadacza rzeczy.

Natomiast w razie istnienia łączącego strony stosunku prawnego, stanowiącego podstawę posiadania cudzej rzeczy, rozliczenie stron następuje według reżimu prawnego nawiązanego stosunku. Ponadto trzeba zauważyć, że w okresie trwania tego stosunku bezpodstawne byłoby dochodzenie głównego roszczenia windykacyjnego.

Z kolei, według zasad prawa rzeczowego następuje rozliczenie stron za okres dalszego, bezpodstawnego posiadania rzeczy po wygaśnięciu stosunku łączącego strony.

4. Przy okazji można zauważyć, że zasadniczo w razie istniejącego stosunku prawnego uzasadniającego posiadanie cudzej rzeczy mamy do czynienia z posiadaniem zależnym. W związku z tym trzeba też wspomnieć, że przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 230 kodeksu.

5. Niezwłocznie trzeba też zauważyć, że ustalone przez ustawodawcę zasady rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem mają charakter norm iuris dispositivi (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 312; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 530). Strony mogą zatem odmiennie uregulować w trybie umownym (choćby w trybie ugody) wzajemne rozliczenia, chociaż nawet wcześniejsze władanie cudzą rzeczą stanowiło „bezumowne posiadanie" („bezumowne użytkowanie").

6. Dla uzupełniającej ochrony właściciela ustawodawca uruchamia, przy spełnieniu określonych przesłanek, roszczenie „o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy", roszczenie „o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości" oraz roszczenie „o naprawienie szkody z powodu zużycia pogorszenia lub utraty rzeczy". Bez szczegółowego odsyłania do bogatej literatury zauważmy, że powszechnie określa się je mianem „roszczeń uzupełniających".

7. Wskazane roszczenia uzupełniające wzbogacają windykacyjne roszczenie właściciela. Nie znajdują zaś zastosowania w przypadku naruszenia prawa własności uzasadniającego sięganie do roszczenia negatoryjnego (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 358). Wszak określone normą art. 224-225 k.c. roszczenia uzupełniające wiążą się z faktem wykonywania przez pozwanego posiadania rzeczy. Zatem dla ewentualnego „uzupełnienia" roszczenia negatoryjnego można stosować jedynie powszechne zasady prawa cywilnego, dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia (o ile zachodzi takie wzbogacenie) oraz odpowiedzialności odszkodowawczej (z zasady deliktowej).

8. Zasadniczo „uzupełniające" roszczenia właściciela są dochodzone wraz z roszczeniem o wydanie rzeczy. Nie ma jednak formalnych przeszkód dla odrębnego dochodzenia roszczeń uzupełniających. Wystarczy, że są wymagalne (przy spełnieniu warunków z art. 224-225 k.c.). Można zatem jeszcze przed wytoczeniem powództwa windykacyjnego żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków czy naprawienia szkody (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 600). Można również dochodzić takich roszczeń po dokonanym zwrocie rzeczy, przy zachowaniu rocznego terminu przedawnienia (o szczegółach później, podczas komentarza do art. 229 kodeksu). Trzeba bowiem skonstatować, że związek roszczeń uzupełniających z roszczeniem windykacyjnym nie jest nierozdzielny (ibidem).

9. Uzupełniające roszczenia właściciela zależą od szeregu przesłanek natury subiektywnej. Występuje tu wyraźne zróżnicowanie sytuacji prawnej „posiadacza w dobrej wierze" (art. 224 § 1 k.c.), „posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy" (art. 224 § 2 k.c.) i „posiadacza w złej wierze" (art. 225 k.c.). Wiadomo zaś, że samo roszczenie windykacyjne właściciela zależy jedynie od występującego obiektywnie naruszenia prawa własności (poprzez władanie jego rzeczą przez osobę nieuprawnioną). Warto również dla porównania wspomnieć, że zasadniczo roszczenie o naprawienie szkody zależy, poza obszarem prawa rzeczowego, od „winy" sprawcy (art. 415 k.c.), a nie od jego „złej wiary".

10. Bez wątpienia roszczenia uzupełniające właściciela wynikają z faktu naruszenia jego prawa własności. Jednakże mają charakter względny, określany w literaturze mianem roszczeń obligacyjnych (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 184). Nie przysługują więc każdoczesnemu właścicielowi rzeczy, którego prawo zostało naruszone, przeciwko posiadaczowi, który dopuścił się naruszenia.

11. Zatem, w przeciwieństwie do roszczenia windykacyjnego, związek roszczeń uzupełniających z prawem własności nie jest nierozdzielny (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 600; także T. Dybowski, Ochrona..., s. 185-186). W konsekwencji właściciel może odrębnie rozporządzać, bez przeniesienia własności, swymi roszczeniami uzupełniającymi (w trybie przelewu wierzytelności), a nabywca roszczenia będzie czynnie legitymowany, by dochodzić nabytego prawa (roszczenia). Z kolei przeniesienie prawa własności nie pozbawia legitymacji czynnej dotychczasowego właściciela; o ile nie dokonano równocześnie przelewu roszczeń uzupełniających.

2. Sytuacja posiadacza w dobrej wierze

 

1. Dotyczące roszczeń uzupełniających rozważania szczegółowe wypada rozpocząć od przedstawienia sytuacji prawnej posiadacza w dobrej wierze. Należy zaś przypomnieć, że samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 § 1 k.c.).

2. Według utrwalonego poglądu posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo do rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 602; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 313; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 531). Dodajmy, że w przypadku posiadania samoistnego chodzi o przeświadczenie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności.

Równocześnie trzeba zastrzec, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza zarówno jego wiedza o przeciwnym stanie prawnym, jak też niedbalstwo (brak dołożenia należytej staranności).

Należy też jednak pamiętać, że de lege lata obowiązuje uniwersalne domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Obalenie domniemania stanowi ciężar dowodowy właściciela rzeczy.

3. Należy zgodzić się, że komentowany przepis art. 224 § 1 k.c. nie wyłącza odpowiedzialności posiadacza w dobrej wierze w sposób ogólny i całkowity, lecz jedynie zawiera katalogowe wyliczenie takich wyłączeń. Trzeba więc ocenić, że w pozostałym zakresie, nie objętym takimi wyłączeniami, funkcjonują ogólne zasady odpowiedzialności (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 178; por. także J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 602-604).

4. W pierwszym rzędzie ustawodawca wyłączył adresowane przeciwko posiadaczowi w dobrej wierze roszczenie właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy.

Ponadto samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest odpowiedzialny za zużycie rzeczy ani za jej pogorszenie lub utratę.

Wreszcie samoistny posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Chodzi tu oczywiście o „czas jego posiadania w dobrej wierze", zanim dowiedział się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 603).

5. W tym kontekście można zauważyć, że z art. 224 § 1 k.c. wynika a contrario - w zestawieniu z przepisami o bezpodstawnym wzbogaceniu - że właściciel może domagać się od posiadacza w dobrej wierze, oprócz wydania rzeczy, zwrotu w granicach bezpodstawnego wzbogacenia pobranych przez niego przychodów, które nie mają charakteru pożytków naturalnych (lub ich wartości) oraz zwrotu tych pożytków cywilnych, które zostały przez posiadacza pobrane, choć nie były jeszcze wymagane w czasie jego posiadania (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 179; por. także J. Ignatowicz, Komentarz..., s. 604).

6. Należy także uznać, że zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu będzie uzasadnione, gdy posiadacz zbył rzecz lub ją utracił, uzyskując ekwiwalent (cena) lub surogat (inna rzecz, odszkodowanie). W takim przypadku wygasa dotychczasowe roszczenie windykacyjne, natomiast na jego miejsce powstaje roszczenie o wydanie (w granicach art. 409 k.c.) korzyści stanowiącej - w stosunku do właściciela rzeczy - bezpodstawne wzbogacenie (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 179; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 603).

3. Odpowiedzialność posiadacza w dobrej wierze od czasu wytoczenia powództwa windykacyjnego

 

1. Według art. 224 § 2 k.c. sytuacja samoistnego posiadacza w dobrej wierze zmienia się na jego niekorzyść „od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy". O zmianie tej rozstrzyga sam fakt powzięcia wiadomości o wytoczeniu powództwa windykacyjnego, choćby nawet posiadacz nadal trwał w usprawiedliwionym przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 604).

2. Zasadniczo pozwany posiadacz dowiaduje się o wytoczeniu powództwa z chwilą doręczenia pozwu. Jednakże dla stosowania normy art. 224 § 2 k.c. miarodajna jest rzeczywista (częstokroć wcześniejsza) chwila powzięcia wiadomości o wytoczeniu powództwa windykacyjnego. Oczywiście ciężar udowodnienia takiej okoliczności obciąża występującego z roszczeniami uzupełniającymi właściciela rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 604; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 315; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 532).

3. Określone normą art. 224 § 2 k.c. roszczenia uzupełniające przysługują przeciwko posiadaczowi samoistnemu w dobrej wierze tylko pod warunkiem wytoczenia powództwa windykacyjnego i obejmują rozliczenie stron za okres od dowiedzenia się przez pozwanego posiadacza o wytoczeniu powództwa. Inne powództwa, chociażby powództwo o ustalenie, czy powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie uzasadniają uruchomienia roszczeń uzupełniających adresowanych przeciwko posiadaczowi samoistnemu w dobrej wierze (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 604).

4. Ustawodawca obarcza samoistnego posiadacza w dobrej wierze określonymi zobowiązaniami od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. W pierwszym rzędzie od tego momentu posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy; o szczegółach dotyczących ustalenia wysokości wynagrodzenia później (w pkt. 5).

5. Ponadto od tej chwili posiadacz jest odpowiedzialny za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy, chyba że pogorszenie lub utrata rzeczy nastąpiła bez jego winy. Obowiązuje tu więc zasada winy, jako podstawa odpowiedzialności, z domniemaniem winy.

6. Wreszcie, posiadacz samoistny w dobrej wierze, poczynając od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa windykacyjnego, jest obowiązany zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (art. 224 § 2 in fine k.c.).

7. Na tle dotychczasowych rozważań trzeba jeszcze mocno zaakcentować, że wiedza posiadacza o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa windykacyjnego (a nawet innego powództwa - choćby o ustalenie, czy uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym) może powodować mocniejsze skutki prawne. W określonych okolicznościach, w zależności od rodzaju twierdzeń i przedstawionych dowodów, można traktować pozwanego jako posiadacza w złej wierze, z zastosowaniem rygorystyczniejszego reżimu art. 225 k.c. (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 204-205; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 604; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 315).

8. Nie wyłącza wprawdzie a limine dobrej wiary posiadacza wytoczenie powództwa windykacyjnego (wiedza o procesie), należy jednak równocześnie pamiętać, że o dobrej wierze świadczy usprawiedliwione przeświadczenie o przysługującym prawie do rzeczy. Zatem stanowcze twierdzenia pozwu i przedstawione przekonujące dowody własności powoda mogą (powinny) osłabić dotychczasowe przeświadczenie pozwanego i uchylić jego dobrą wiarę.

9. Należy jeszcze podkreślić, że jeżeli nawet na początku postępowania okoliczności faktyczne i dowody przedstawione w pozwie nie uzasadniają oceny o wyłączeniu dobrej wiary posiadacza, to może się tak zdarzyć w toku trwającego procesu, na skutek postępującego wyjaśnienia okoliczności spornych (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 605).

4. Odpowiedzialność posiadacza w złej wierze

 

1. W ujęciu redakcyjnym ustawodawca postanowił, że obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest ponadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie lub utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (art. 225 k.c.).

2. Zatem w ujęciu rodzajowym zasadniczo chodzi tutaj o identyczne roszczenia uzupełniające, takie jak „roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy", „roszczenie o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości" oraz „roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy".

3. Jednakże z uwagi na złą wiarę posiadacza zastosowano tu, do granic odpowiedzialności za casus mixtus, zasadę odpowiedzialności za pogorszenie lub utratę rzeczy. Posiadacz może się uwolnić od odpowiedzialności jedynie wówczas, gdy udowodni, że posiadana przez niego cudza rzecz „uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego". Nie wystarczy zaś zwykła ekskulpacja.

4. Ponadto poszerzono w komentowanym przepisie, znowu z powodu złej wiary posiadacza, zakres odpowiedzialności z tytułu pobierania pożytków z cudzej rzeczy. Należy bowiem przypomnieć, że tym razem posiadacz zobowiązany jest „nadto (ponad normę art. 224 § 2 k.c.) zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał".

5. Wobec podkreślanego znaczenia (negatywnego) złej wiary posiadacza można przypomnieć, że w złej wierze pozostaje posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo podmiotowe (w przypadku posiadania samoistnego - prawo własności) do posiadanej rzeczy. Wiadomo oczywiście, że ustawodawca przyjmuje domniemanie dobrej wiary.

6. Na zakończenie warto sobie uzmysłowić, że w praktyce najczęściej do sporów pomiędzy właścicielem a posiadaczem rzeczy, obejmujących uzupełniające roszczenia właściciela i przeciwstawne roszczenia posiadacza o zwrot nakładów, dochodzi na tle nie zrealizowanych umów, mających na celu przeniesienie własności nieruchomości (zwraca na to uwagę S. Rudnicki, Komentarz..., s. 312).

Na tym tle można zaś przypomnieć (odsyłając do wcześniejszych rozważań o zasiedzeniu i dokonywanego tam przeglądu orzecznictwa), że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze.

Trzeba też zauważyć, że wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, zawartej w formie aktu notarialnego, nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, który wie, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie.

7. Możliwe jest oczywiście odmienne, umowne uregulowanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy właścicielem rzeczy i jej posiadaczem w złej wierze, zwłaszcza gdy strony łączyła „nieudana" (nieważna lub nieskuteczna) umowa przeniesienia własności. Nie wolno jednak liberalizować pojęcia dobrej wiary, zaś łagodzenie zasad wzajemnych rozliczeń stron może nastąpić dopiero w odrębnej umowie, likwidującej skutki nieważnej umowy przeniesienia własności.

5. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy

 

1. Z dotychczasowych rozważań wiadomo, jak zróżnicowana jest sytuacja prawna posiadacza samoistnego (i odpowiednio posiadacza zależnego - art. 230 k.c.) w dobrej wierze (art. 224 § 1 k.c.), posiadacza samoistnego w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 k.c.) i samoistnego posiadacza w złej wierze (art. 225 k.c.). Niemniej jednak należy w toku dalszych rozważań, nie zapominając o takiej dyferencjacji podmiotowej, prowadzącej do zróżnicowania zakresu i przesłanek odpowiedzialności posiadaczy w poszczególnych grupach, przyjrzeć się istocie i treści wskazanych roszczeń uzupełniających.

2. W pierwszym rzędzie wymaga komentarza roszczenie właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Wobec tego przypomnijmy, że takie roszczenie przysługuje przeciwko posiadaczowi w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 k.c.) oraz przeciwko posiadaczowi w złej wierze (art. 225 k.c.); bez różnicowania sytuacji obu grup posiadaczy, jak chodzi o przesłanki i zakres tego roszczenia. Wykluczył zaś ustawodawca roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez posiadacza w dobrej wierze, zanim nie wytoczono przeciwko niemu roszczenia windykacyjnego (ściślej - zanim posiadacz nie dowiedział się o wytoczeniu powództwa).

3. Na tym tle trzeba zauważyć, że przeciwko posiadaczowi w złej wierze właściciel może odrębnie dochodzić swego roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, nie wytaczając nawet powództwa o wydanie rzeczy. W takich zaś okolicznościach, w tej szczególnej sytuacji, chybione jest posługiwanie się pojęciem „roszczenia uzupełniającego". Oczywiście właściciel może dochodzić swego roszczenia o „zaległe" wynagrodzenie z zachowaniem ogólnych terminów przedawnienia (art. 118 k.c.). Może go też dochodzić wraz z powództwem o wydanie rzeczy. Może również dochodzić roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy po wydaniu rzeczy (w tym po wyegzekwowaniu wyroku uwzględniającego powództwo windykacyjne). Jednakże tym razem obowiązuje szczególny, roczny termin przedawnienia, liczony od daty zwrotu rzeczy; w szczegółach zob. komentarz do art. 229 kodeksu.

4. Oceniając zaś sytuację samoistnego posiadacza w dobrej wierze trzeba ponownie zwrócić uwagę, że nie jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy, zanim nie dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Zatem w obecnym wariancie niezbędne jest wytoczenie powództwa windykacyjnego, a roszczenie staje się wymagalne od chwili, w której posiadacz dowiedział się o wytoczeniu powództwa. W tym układzie brakuje podstawy, by przy wytoczeniu powództwa windykacyjnego dochodzić już roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Co istotniejsze, nie ma tu żadnego roszczenia o „zaległe wynagrodzenie". Jedynie w toku procesu windykacyjnego można - wobec przewlekłości postępowania - dokonywać rozszerzenia powództwa (dotychczas windykacyjnego) o kolejne roszczenia uzupełniające. Bez wątpienia zaś można w rozważanej obecnie sytuacji dochodzić uzupełniającego roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy po zakończeniu procesu windykacyjnego za okres od powzięcia przez posiadacza wiadomości o wytoczeniu powództwa windykacyjnego aż do czasu zwrotu rzeczy; przy zachowaniu rocznego terminu przedawnienia liczonego od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 § 1 k.c.).

5. Według stosowanego w Kodeksie cywilnym nazewnictwa mówimy tutaj o „wynagrodzeniu za korzystanie z rzeczy". W ślad za ustawodawcą należy wiernie posługiwać się takim określeniem i przestrzegać właściwego reżimu prawnego.

W żadnym razie nie jest uzasadnione stosowanie wymyślonego reżimu „odszkodowania za korzystanie z rzeczy", „odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy" itp. Zwłaszcza nie wolno tutaj poddać się mimowolnej sugestii rozliczania stron według zasad odpowiedzialności deliktowej. Gdyby nawet czyn władania (zawładnięcia) cudzą rzeczą miał charakter deliktu, stosować należy mimo wszystko w pierwszym rzędzie właściwe przepisy prawa rzeczowego.

Dopiero w kwestiach nie unormowanych można sięgać do dalszych przepisów dotyczących bezpodstawnego wzbogacenia lub odpowiedzialności odszkodowawczej. Z pewnością zaś nie ma takiej okazji w zakresie rekompensaty za korzystanie z cudzej rzeczy. Ustawodawca wyczerpująco uregulował tę problematykę wśród przepisów prawa rzeczowego, przyznając właściwe roszczenie lub odrzucając je (jak w przypadku posiadania w dobrej wierze do czasu wytoczenia powództwa windykacyjnego). Kwestią interpretacji jest zaś określenie pojęcia „wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy", a kwestią praktyki ustalenie jego wysokości.

6. W warunkach określonych normą art. 224 § 1 i art. 225 k.c. właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. Pod rządem tych przepisów posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z rzeczy - odnosząc korzyść wymierną (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 188).

7. W kwestii wysokości należnego wynagrodzenia można na wstępie aprobować generalne założenie, że właściwą będzie kwota „którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie" (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 317). Konkretniej ujmując problem można stwierdzić, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 532).

Dodajmy, że zasadniczo chodzi tutaj o stosowanie średniej stawki rynkowej (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 188; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 605; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 317). Nie można wszakże wykluczyć stosowania w uzasadnionych (dowiedzionych) sytuacjach odrębnych, indywidualnych stawek wynagrodzenia.

8. Na marginesie trzeba zaś zauważyć, że pomocnicze stosowanie dla ustalenia wysokości wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy stawek wielkości „czynszu" najmu lub dzierżawy (czy rat wynagrodzenia leasingowego) nie może nas prowadzić do najmniejszego nawet zbliżenia „stosunku bezumownego korzystania z cudzej rzeczy" (nieistniejącego przecież) do stosunku najmu, dzierżawy, leasingu czy innego stosunku zobowiązaniowego.

9. Przy tej okazji trzeba wesprzeć pogląd, że wynagrodzenie należne właścicielowi obejmuje cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy i nie stanowi świadczenia okresowego, ponieważ okresowej płatności nie przewiduje ani umowa (której tu nie ma), ani przepis ustawy (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 317). Jest raczej narastającym świadczeniem ciągłym, wymagalnym od momentu nabycia posiadania przez posiadacza w złej wierze lub od momentu dowiedzenia się przez posiadacza w dobrej wierze o wytoczeniu powództwa windykacyjnego, jednakże nie spełnionym do tej pory. Stosownie do tego znajduje tu zastosowanie ogólny, dziesięcioletni termin przedawnienia (z art. 118in principio k.c.). Odrębną zaś kwestią jest obowiązywanie - według innej hipotezy - w późniejszym czasie, szczególnego, rocznego terminu przedawnienia po dokonanym zwrocie rzeczy (art. 229 § 1 k.c.).

6. Roszczenie o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości

 

1. Kolejną kategorią roszczeń uzupełniających (ewentualnie) roszczenie windykacyjne właściciela rzeczy jest roszczenie o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości. W zakresie pryncypiów można tu na wstępie przypomnieć, że samoistny posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 § 1 in fine k.c.).

2. Według kolejnej reguły od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest zobowiązany zwrócić od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (art. 224 § 2 in fine k.c.).

3. Trzeba wreszcie przypomnieć, że podobne są obowiązki posiadacza w złej wierze. Ponadto jednak obciąża posiadacza w złej wierze obowiązek zwrotu wartości pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał (art. 225 zd. 2 in principio k.c.).

4. Właściciel może, w warunkach określonych normą art. 224 § 2 i art. 225 k.c., domagać się zwrotu wszelkich pożytków pobranych i wartości pożytków zużytych, a nawet wartości pożytków, których posiadacz w złej wierze nie uzyskał z powodu złej gospodarki, bez względu na to, czy sam właściciel, gdyby wykonywał posiadanie, wygospodarowałby takie pożytki (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 189-190).

5. Trzeba zgodzić się, że obowiązek zwrotu obejmuje wszystkie rzeczywiście uzyskane pożytki lub wartości pożytków zużytych przez posiadacza, łącznie z tymi, które zostały uzyskane dzięki szczególnym uzdolnieniom lub przemyślności posiadacza. Co do obowiązku zwrotu wartości pożytków nieuzyskanych na skutek złej gospodarki, to wartość ich należy ustalać na podstawie kryteriów obiektywnych, a więc na podstawie wyników, jakie dana rzecz przynosi przy normalnej gospodarce (ibidem, s. 190).

7. Roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy

 

1. Ostatnią kategorią roszczeń uzupełniających są roszczenia o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Przypomnijmy jednak na wstępie, że nie ponosi takiej odpowiedzialności samoistny posiadacz w dobrej wierze zanim właściciel nie wytoczy powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 1 zd. 1 in fine k.c.).

2. Natomiast od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy (art. 224 § 2 zd. 1 k.c.). Za zużycie rzeczy odpowiada bezwzględnie.

3. Również bezwzględnie odpowiada za zużycie rzeczy posiadacz w złej wierze. Ponadto odpowiedzialny jest za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (art. 225 zd. 2 in fine k.c.).

4. W warunkach określonych normą art. 224 § 2 i art. 225 k.c. posiadacz odpowiada za skutek w postaci zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Granicą odpowiedzialności jest zaś wartość rzeczy (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 191). Można tu stosować pomocniczo zasadę wyrażoną w art. 363 § 2 k.c., według której wysokość odszkodowania powinna być określona według cen z daty ustalenia odszkodowania (ibidem, s. 192).

8. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując chronologicznego przeglądu wybranych orzeczeń wypada rozpocząć od akceptacji tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 1967 r., II CR 340/66 (OSPiKA 1967, z. 11, poz. 262), według której „właściciel nieruchomości obowiązany jest wykazać złą wiarę jej posiadacza, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary (art. 7 i 224 k.c.)".

2. Nie budzi również wątpliwości pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 października 1967 r., I CR 243/67 (OSPiKA 1968, z. 11, poz. 239), że „pojęcie dobrej i złej wiary dotyczy tylko stosunków między posiadaczem a właścicielem rzeczy i nie odnosi się do stosunków między posiadaczami konkurującymi do władania tą samą rzeczą".

3. Kolejno należy aprobować pogląd wyrażony w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 1969 r. (II CR 13/69), według którego z przepisów art. 224 § 2 i 225 k.c. wynika, że posiadacz w złej wierze obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, wynagrodzenie to zaś pokrywa normalne zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania (podobnie jak dzieje się to przy najmie - por. art. 675 § 1 k.c.). Odszkodowanie więc za zużycie (pogorszenie) rzeczy obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. W przeciwnym razie trzeba by przyjąć, że na posiadacza w złej wierze został nałożony obowiązek podwójnej zapłaty, czym właściciel rzeczy zostałby bezpodstawnie wzbogacony, trudno zaś przypisać ustawodawcy taką intencję.

4. Nie budzi zastrzeżeń teza niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 sierpnia 1971 r. (II CR 224/71), według której przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. k.c.) wchodzą w grę wówczas, gdy nic innego nie wynika ze stosunku łączącego strony, ani z przepisów prawa rzeczowego. Chodzi w szczególności o przepisy regulujące stosunki posiadacza i właściciela (art. 224 i n. k.c.). Jeśli więc przyjąć, że powód nie był samoistnym posiadaczem, gdyż był użytkownikiem, to w takim razie miałby zastosowanie przepis art. 230 k.c., wedle którego przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

5. Można zgodzić się z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 1972 r., III CRN 91/72 (OSNCP 1972, z. 12, poz. 229), że jeżeli posiadanie nieruchomości opiera się na umowie, której mocą właściciel nieodpłatnie oddaje innej osobie swoją nieruchomość w posiadanie, godząc się na to, ażeby osoba ta zarządzała nieruchomością i korzystała z niej jak z własnej, przy czym zrzeka się wynagrodzenia za korzystanie, przepisy art. 225 i 226 k.c. nie mają zastosowania. Jeżeli motywem zawarcia takiej umowy był bliski stosunek rodzinny między właścicielem i posiadaczem, to w wypadku gdy nieruchomość ulega zwrotowi na rzecz właściciela, właściciel nie ma prawa żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez czas trwania posiadania, a posiadacz może żądać zwrotu nakładów w granicach bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 i n. k.c.) w chwili wydania nieruchomości, chyba że umowa stanowi inaczej.

6. Nie można akceptować tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1974 r., III CRN 30/74 (OSPiKA 1975, z. 3, poz. 65), wyrażającej pogląd, że od chwili, gdy stało się jasne, że do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości nie dojdzie z jakiejkolwiek przyczyny, strona, która miała nabyć własność, powinna zwrócić przedmiot transakcji. Jeżeli tego nie uczyniła lub z tym zwlekała, stała się posiadaczem cudzej rzeczy w złej wierze. Podstawą więc jej obowiązku uiszczenia za ten okres wynagrodzenia są przepisy o rozliczeniach między posiadaczem a właścicielem (art. 225 k.c.).

Należy zaś oceniać, że od początku mamy tu do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Wszak posiadaczem samoistnym w dobrej wierze jest osoba, która władając rzeczą pozostaje w usprawiedliwionym przeświadczeniu, że przysługuje jej prawo własności. Nigdy zaś „nabywca" rzeczy, który jej posiadanie uzyskał na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (o skutkach wyłącznie obligacyjnych), nie może się uważać za właściciela.

7. Wypada akceptować tezę niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 1974 r. (III CRN 287/74) wyrażającą pogląd, że przepis art. 224 i n. k.c. mają zastosowanie do stosunków bezumownych, gdy bez porozumienia zainteresowanych dojdzie do tego, że rzecz stanowiąca własność jednej osoby znajdzie się w posiadaniu innej osoby. Przepisy te nie uchybiają odmiennemu uregulowaniu rozliczeń przez zainteresowanych i tym samym nie mają zastosowania wtedy, gdy do korzystania z rzeczy przez inną osobę aniżeli właściciel dochodzi na podstawie porozumienia tej osoby z właścicielem. W takim wypadku o rozliczeniach decyduje treść umowy - bądź wyraźna, bądź dająca się z całokształtu okoliczności towarzyszących zawarciu umowy ustalić w drodze jej wykładni.

8. Należy też zgodzić się z tezą niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975 r. (II CR 208/75), według której właściwym kryterium ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, o którym mowa w art. 225 k.c. powinna być kwota, jaką posiadacz w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Jeżeli chodzi o korzystanie z cudzej nieruchomości rolnej, to z reguły najbardziej miarodajne są stawki przeciętnego w danej okolicy czynszu dzierżawnego zmniejszonego odpowiednio ze względu na to, że posiadacz w złej wierze w przeciwieństwie do dzierżawcy musi zwrócić właścicielowi wartość pożytków naturalnych, o których mowa w art. 224 § 1 i 225 k.c. (teza I). Wynagrodzenie należne właścicielowi rzeczy od posiadacza za korzystanie z rzeczy (art. 224 § 2, 225 k.c.) obejmuje cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy i nie stanowi świadczenia okresowego, ponieważ okresowej płatności nie przewiduje ani umowa, ani przepis ustawy (teza II).

9. Bez wątpienia trzeba akceptować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 grudnia 1979 r., II CR 471/79 (OSNCP 1980, z. 6, poz. 127), według której „roszczenie uzupełniające właściciela podlega ocenie na podstawie art. 225 k.c. z chwilą, gdy posiadacz powziął wiadomość o takich okolicznościach, które powinny wzbudzić w nim uzasadnione podejrzenie, że nie przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje" (teza I).

10. Nie budzi także zastrzeżeń teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1984 r., III CRN 101/84 (OSNCP 1985, z. 1, poz. 17), według której „wartość zużytych pożytków, które ma uiścić posiadacz rzeczy na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 k.c. oblicza się według cen istniejących w poszczególnych okresach gospodarczych korzystania z rzeczy".

11. Istotne znaczenie praktyczne ma teza stanowiącej zasadę prawną uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84 (OSNCP 1984, z. 12, poz. 209), według której „wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu, lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych".

12. Wypada zgodzić się z tezą niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 1988 r. (II CR 360/87), według której złej gospodarki w rozumieniu art. 225 k.c. nie można w całości przypisywać posiadaczowi gospodarstwa rolnego, który wprawdzie nie realizował modelowych w danym środowisku reguł jej prowadzenia, ale wykorzystywał wszystkie dostępne mu środki, służące uzyskaniu właściwych w danych warunkach pożytków z posiadanego gospodarstwa.

13. Na zakończenie można z aprobatą przytoczyć tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2000 r., IV CKN 1159/00 (Wokanda 2000, nr 10, s. 8), według której „przepisy art. 224 § 2 i art. 225 k.c. w zakresie wymienionych w nim roszczeń wyłączają inne podstawy odpowiedzialności posiadacza wobec właściciela".

Art. 225.

 

1. Roszczenia uzupełniające współwłaściciela; uwagi ogólne

 

1. Realizacja roszczenia windykacyjnego przywraca zgodny z prawem stan wyłącznego posiadania i korzystania z rzeczy przez jej właściciela. Jednakże stan polegający na bezprawnym władaniu cudzą rzeczą rodzi dodatkowy problem wzajemnych rozliczeń właściciela i posiadacza rzeczy. Majątkowy interes właściciela wymaga uzyskania rekompensaty od posiadacza za korzystanie z rzeczy, w tym pobieranie jej pożytków. Nie można też wykluczyć odpowiedzialności odszkodowawczej za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy. Z drugiej strony uwzględnienie interesu posiadacza wymaga rozliczenia stron z tytułu dokonanych nakładów na cudzą rzecz.

2. Takie rozliczenie stron mogłoby się odbywać według ogólnych zasad bezpodstawnego wzbogacenia i deliktowej odpowiedzialności odszkodowawczej. Słusznie jednak ustawodawca dokonał odrębnej regulacji prawnej, pod względem systematycznym umieszczonej wśród prawnorzeczowych przepisów o ochronie własności. Zawarte w art. 224-225 (jak chodzi o roszczenia właściciela) oraz w art. 226 (gdy chodzi o roszczenia posiadacza) normy szczególne mają pierwszeństwo zastosowania do wzajemnych roszczeń stron (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 175 i n.; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 599 i n.; S. Wójcik (w:) System..., s. 511-513). Natomiast w kwestiach nieunormowanych można i należy sięgać do powszechnych zasad prawa cywilnego.

3. Dodajmy niezwłocznie, że ustawodawca reguluje we wskazanych przepisach problematykę rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem rzeczy w razie „bezumownego posiadania" cudzej rzeczy (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 176; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 530; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 311).

Ściśle biorąc, szczególna, odrębna regulacja prawna dotyczy posiadania funkcjonującego bez istniejącego stosunku prawnego (niekoniecznie umownego) łączącego właściciela i posiadacza rzeczy.

Natomiast w razie istnienia łączącego strony stosunku prawnego, stanowiącego podstawę posiadania cudzej rzeczy, rozliczenie stron następuje według reżimu prawnego nawiązanego stosunku. Ponadto trzeba zauważyć, że w okresie trwania tego stosunku bezpodstawne byłoby dochodzenie głównego roszczenia windykacyjnego.

Z kolei, według zasad prawa rzeczowego następuje rozliczenie stron za okres dalszego, bezpodstawnego posiadania rzeczy po wygaśnięciu stosunku łączącego strony.

4. Przy okazji można zauważyć, że zasadniczo w razie istniejącego stosunku prawnego uzasadniającego posiadanie cudzej rzeczy mamy do czynienia z posiadaniem zależnym. W związku z tym trzeba też wspomnieć, że przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 230 kodeksu.

5. Niezwłocznie trzeba też zauważyć, że ustalone przez ustawodawcę zasady rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem mają charakter norm iuris dispositivi (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 312; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 530). Strony mogą zatem odmiennie uregulować w trybie umownym (choćby w trybie ugody) wzajemne rozliczenia, chociaż nawet wcześniejsze władanie cudzą rzeczą stanowiło „bezumowne posiadanie" („bezumowne użytkowanie").

6. Dla uzupełniającej ochrony właściciela ustawodawca uruchamia, przy spełnieniu określonych przesłanek, roszczenie „o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy", roszczenie „o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości" oraz roszczenie „o naprawienie szkody z powodu zużycia pogorszenia lub utraty rzeczy". Bez szczegółowego odsyłania do bogatej literatury zauważmy, że powszechnie określa się je mianem „roszczeń uzupełniających".

7. Wskazane roszczenia uzupełniające wzbogacają windykacyjne roszczenie właściciela. Nie znajdują zaś zastosowania w przypadku naruszenia prawa własności uzasadniającego sięganie do roszczenia negatoryjnego (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 358). Wszak określone normą art. 224-225 k.c. roszczenia uzupełniające wiążą się z faktem wykonywania przez pozwanego posiadania rzeczy. Zatem dla ewentualnego „uzupełnienia" roszczenia negatoryjnego można stosować jedynie powszechne zasady prawa cywilnego, dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia (o ile zachodzi takie wzbogacenie) oraz odpowiedzialności odszkodowawczej (z zasady deliktowej).

8. Zasadniczo „uzupełniające" roszczenia właściciela są dochodzone wraz z roszczeniem o wydanie rzeczy. Nie ma jednak formalnych przeszkód dla odrębnego dochodzenia roszczeń uzupełniających. Wystarczy, że są wymagalne (przy spełnieniu warunków z art. 224-225 k.c.). Można zatem jeszcze przed wytoczeniem powództwa windykacyjnego żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków czy naprawienia szkody (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 600). Można również dochodzić takich roszczeń po dokonanym zwrocie rzeczy, przy zachowaniu rocznego terminu przedawnienia (o szczegółach później, podczas komentarza do art. 229 kodeksu). Trzeba bowiem skonstatować, że związek roszczeń uzupełniających z roszczeniem windykacyjnym nie jest nierozdzielny (ibidem).

9. Uzupełniające roszczenia właściciela zależą od szeregu przesłanek natury subiektywnej. Występuje tu wyraźne zróżnicowanie sytuacji prawnej „posiadacza w dobrej wierze" (art. 224 § 1 k.c.), „posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy" (art. 224 § 2 k.c.) i „posiadacza w złej wierze" (art. 225 k.c.). Wiadomo zaś, że samo roszczenie windykacyjne właściciela zależy jedynie od występującego obiektywnie naruszenia prawa własności (poprzez władanie jego rzeczą przez osobę nieuprawnioną). Warto również dla porównania wspomnieć, że zasadniczo roszczenie o naprawienie szkody zależy, poza obszarem prawa rzeczowego, od „winy" sprawcy (art. 415 k.c.), a nie od jego „złej wiary".

10. Bez wątpienia roszczenia uzupełniające właściciela wynikają z faktu naruszenia jego prawa własności. Jednakże mają charakter względny, określany w literaturze mianem roszczeń obligacyjnych (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 184). Nie przysługują więc każdoczesnemu właścicielowi rzeczy, którego prawo zostało naruszone, przeciwko posiadaczowi, który dopuścił się naruszenia.

11. Zatem, w przeciwieństwie do roszczenia windykacyjnego, związek roszczeń uzupełniających z prawem własności nie jest nierozdzielny (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 600; także T. Dybowski, Ochrona..., s. 185-186). W konsekwencji właściciel może odrębnie rozporządzać, bez przeniesienia własności, swymi roszczeniami uzupełniającymi (w trybie przelewu wierzytelności), a nabywca roszczenia będzie czynnie legitymowany, by dochodzić nabytego prawa (roszczenia). Z kolei przeniesienie prawa własności nie pozbawia legitymacji czynnej dotychczasowego właściciela; o ile nie dokonano równocześnie przelewu roszczeń uzupełniających.

2. Sytuacja posiadacza w dobrej wierze

 

1. Dotyczące roszczeń uzupełniających rozważania szczegółowe wypada rozpocząć od przedstawienia sytuacji prawnej posiadacza w dobrej wierze. Należy zaś przypomnieć, że samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 § 1 k.c.).

2. Według utrwalonego poglądu posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo do rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 602; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 313; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 531). Dodajmy, że w przypadku posiadania samoistnego chodzi o przeświadczenie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności.

Równocześnie trzeba zastrzec, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza zarówno jego wiedza o przeciwnym stanie prawnym, jak też niedbalstwo (brak dołożenia należytej staranności).

Należy też jednak pamiętać, że de lege lata obowiązuje uniwersalne domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Obalenie domniemania stanowi ciężar dowodowy właściciela rzeczy.

3. Należy zgodzić się, że komentowany przepis art. 224 § 1 k.c. nie wyłącza odpowiedzialności posiadacza w dobrej wierze w sposób ogólny i całkowity, lecz jedynie zawiera katalogowe wyliczenie takich wyłączeń. Trzeba więc ocenić, że w pozostałym zakresie, nie objętym takimi wyłączeniami, funkcjonują ogólne zasady odpowiedzialności (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 178; por. także J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 602-604).

4. W pierwszym rzędzie ustawodawca wyłączył adresowane przeciwko posiadaczowi w dobrej wierze roszczenie właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy.

Ponadto samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest odpowiedzialny za zużycie rzeczy ani za jej pogorszenie lub utratę.

Wreszcie samoistny posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Chodzi tu oczywiście o „czas jego posiadania w dobrej wierze", zanim dowiedział się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 603).

5. W tym kontekście można zauważyć, że z art. 224 § 1 k.c. wynika a contrario - w zestawieniu z przepisami o bezpodstawnym wzbogaceniu - że właściciel może domagać się od posiadacza w dobrej wierze, oprócz wydania rzeczy, zwrotu w granicach bezpodstawnego wzbogacenia pobranych przez niego przychodów, które nie mają charakteru pożytków naturalnych (lub ich wartości) oraz zwrotu tych pożytków cywilnych, które zostały przez posiadacza pobrane, choć nie były jeszcze wymagane w czasie jego posiadania (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 179; por. także J. Ignatowicz, Komentarz..., s. 604).

6. Należy także uznać, że zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu będzie uzasadnione, gdy posiadacz zbył rzecz lub ją utracił, uzyskując ekwiwalent (cena) lub surogat (inna rzecz, odszkodowanie). W takim przypadku wygasa dotychczasowe roszczenie windykacyjne, natomiast na jego miejsce powstaje roszczenie o wydanie (w granicach art. 409 k.c.) korzyści stanowiącej - w stosunku do właściciela rzeczy - bezpodstawne wzbogacenie (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 179; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 603).

3. Odpowiedzialność posiadacza w dobrej wierze od czasu wytoczenia powództwa windykacyjnego

 

1. Według art. 224 § 2 k.c. sytuacja samoistnego posiadacza w dobrej wierze zmienia się na jego niekorzyść „od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy". O zmianie tej rozstrzyga sam fakt powzięcia wiadomości o wytoczeniu powództwa windykacyjnego, choćby nawet posiadacz nadal trwał w usprawiedliwionym przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 604).

2. Zasadniczo pozwany posiadacz dowiaduje się o wytoczeniu powództwa z chwilą doręczenia pozwu. Jednakże dla stosowania normy art. 224 § 2 k.c. miarodajna jest rzeczywista (częstokroć wcześniejsza) chwila powzięcia wiadomości o wytoczeniu powództwa windykacyjnego. Oczywiście ciężar udowodnienia takiej okoliczności obciąża występującego z roszczeniami uzupełniającymi właściciela rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 604; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 315; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 532).

3. Określone normą art. 224 § 2 k.c. roszczenia uzupełniające przysługują przeciwko posiadaczowi samoistnemu w dobrej wierze tylko pod warunkiem wytoczenia powództwa windykacyjnego i obejmują rozliczenie stron za okres od dowiedzenia się przez pozwanego posiadacza o wytoczeniu powództwa. Inne powództwa, chociażby powództwo o ustalenie, czy powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie uzasadniają uruchomienia roszczeń uzupełniających adresowanych przeciwko posiadaczowi samoistnemu w dobrej wierze (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 604).

4. Ustawodawca obarcza samoistnego posiadacza w dobrej wierze określonymi zobowiązaniami od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. W pierwszym rzędzie od tego momentu posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy; o szczegółach dotyczących ustalenia wysokości wynagrodzenia później (w pkt. 5).

5. Ponadto od tej chwili posiadacz jest odpowiedzialny za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy, chyba że pogorszenie lub utrata rzeczy nastąpiła bez jego winy. Obowiązuje tu więc zasada winy, jako podstawa odpowiedzialności, z domniemaniem winy.

6. Wreszcie, posiadacz samoistny w dobrej wierze, poczynając od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa windykacyjnego, jest obowiązany zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (art. 224 § 2 in fine k.c.).

7. Na tle dotychczasowych rozważań trzeba jeszcze mocno zaakcentować, że wiedza posiadacza o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa windykacyjnego (a nawet innego powództwa - choćby o ustalenie, czy uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym) może powodować mocniejsze skutki prawne. W określonych okolicznościach, w zależności od rodzaju twierdzeń i przedstawionych dowodów, można traktować pozwanego jako posiadacza w złej wierze, z zastosowaniem rygorystyczniejszego reżimu art. 225 k.c. (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 204-205; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 604; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 315).

8. Nie wyłącza wprawdzie a limine dobrej wiary posiadacza wytoczenie powództwa windykacyjnego (wiedza o procesie), należy jednak równocześnie pamiętać, że o dobrej wierze świadczy usprawiedliwione przeświadczenie o przysługującym prawie do rzeczy. Zatem stanowcze twierdzenia pozwu i przedstawione przekonujące dowody własności powoda mogą (powinny) osłabić dotychczasowe przeświadczenie pozwanego i uchylić jego dobrą wiarę.

9. Należy jeszcze podkreślić, że jeżeli nawet na początku postępowania okoliczności faktyczne i dowody przedstawione w pozwie nie uzasadniają oceny o wyłączeniu dobrej wiary posiadacza, to może się tak zdarzyć w toku trwającego procesu, na skutek postępującego wyjaśnienia okoliczności spornych (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 605).

4. Odpowiedzialność posiadacza w złej wierze

 

1. W ujęciu redakcyjnym ustawodawca postanowił, że obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest ponadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie lub utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (art. 225 k.c.).

2. Zatem w ujęciu rodzajowym zasadniczo chodzi tutaj o identyczne roszczenia uzupełniające, takie jak „roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy", „roszczenie o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości" oraz „roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy".

3. Jednakże z uwagi na złą wiarę posiadacza zastosowano tu, do granic odpowiedzialności za casus mixtus, zasadę odpowiedzialności za pogorszenie lub utratę rzeczy. Posiadacz może się uwolnić od odpowiedzialności jedynie wówczas, gdy udowodni, że posiadana przez niego cudza rzecz „uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego". Nie wystarczy zaś zwykła ekskulpacja.

4. Ponadto poszerzono w komentowanym przepisie, znowu z powodu złej wiary posiadacza, zakres odpowiedzialności z tytułu pobierania pożytków z cudzej rzeczy. Należy bowiem przypomnieć, że tym razem posiadacz zobowiązany jest „nadto (ponad normę art. 224 § 2 k.c.) zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał".

5. Wobec podkreślanego znaczenia (negatywnego) złej wiary posiadacza można przypomnieć, że w złej wierze pozostaje posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo podmiotowe (w przypadku posiadania samoistnego - prawo własności) do posiadanej rzeczy. Wiadomo oczywiście, że ustawodawca przyjmuje domniemanie dobrej wiary.

6. Na zakończenie warto sobie uzmysłowić, że w praktyce najczęściej do sporów pomiędzy właścicielem a posiadaczem rzeczy, obejmujących uzupełniające roszczenia właściciela i przeciwstawne roszczenia posiadacza o zwrot nakładów, dochodzi na tle nie zrealizowanych umów, mających na celu przeniesienie własności nieruchomości (zwraca na to uwagę S. Rudnicki, Komentarz..., s. 312).

Na tym tle można zaś przypomnieć (odsyłając do wcześniejszych rozważań o zasiedzeniu i dokonywanego tam przeglądu orzecznictwa), że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze.

Trzeba też zauważyć, że wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, zawartej w formie aktu notarialnego, nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, który wie, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie.

7. Możliwe jest oczywiście odmienne, umowne uregulowanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy właścicielem rzeczy i jej posiadaczem w złej wierze, zwłaszcza gdy strony łączyła „nieudana" (nieważna lub nieskuteczna) umowa przeniesienia własności. Nie wolno jednak liberalizować pojęcia dobrej wiary, zaś łagodzenie zasad wzajemnych rozliczeń stron może nastąpić dopiero w odrębnej umowie, likwidującej skutki nieważnej umowy przeniesienia własności.

5. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy

 

1. Z dotychczasowych rozważań wiadomo, jak zróżnicowana jest sytuacja prawna posiadacza samoistnego (i odpowiednio posiadacza zależnego - art. 230 k.c.) w dobrej wierze (art. 224 § 1 k.c.), posiadacza samoistnego w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 k.c.) i samoistnego posiadacza w złej wierze (art. 225 k.c.). Niemniej jednak należy w toku dalszych rozważań, nie zapominając o takiej dyferencjacji podmiotowej, prowadzącej do zróżnicowania zakresu i przesłanek odpowiedzialności posiadaczy w poszczególnych grupach, przyjrzeć się istocie i treści wskazanych roszczeń uzupełniających.

2. W pierwszym rzędzie wymaga komentarza roszczenie właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Wobec tego przypomnijmy, że takie roszczenie przysługuje przeciwko posiadaczowi w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 k.c.) oraz przeciwko posiadaczowi w złej wierze (art. 225 k.c.); bez różnicowania sytuacji obu grup posiadaczy, jak chodzi o przesłanki i zakres tego roszczenia. Wykluczył zaś ustawodawca roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez posiadacza w dobrej wierze, zanim nie wytoczono przeciwko niemu roszczenia windykacyjnego (ściślej - zanim posiadacz nie dowiedział się o wytoczeniu powództwa).

3. Na tym tle trzeba zauważyć, że przeciwko posiadaczowi w złej wierze właściciel może odrębnie dochodzić swego roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, nie wytaczając nawet powództwa o wydanie rzeczy. W takich zaś okolicznościach, w tej szczególnej sytuacji, chybione jest posługiwanie się pojęciem „roszczenia uzupełniającego". Oczywiście właściciel może dochodzić swego roszczenia o „zaległe" wynagrodzenie z zachowaniem ogólnych terminów przedawnienia (art. 118 k.c.). Może go też dochodzić wraz z powództwem o wydanie rzeczy. Może również dochodzić roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy po wydaniu rzeczy (w tym po wyegzekwowaniu wyroku uwzględniającego powództwo windykacyjne). Jednakże tym razem obowiązuje szczególny, roczny termin przedawnienia, liczony od daty zwrotu rzeczy; w szczegółach zob. komentarz do art. 229 kodeksu.

4. Oceniając zaś sytuację samoistnego posiadacza w dobrej wierze trzeba ponownie zwrócić uwagę, że nie jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy, zanim nie dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Zatem w obecnym wariancie niezbędne jest wytoczenie powództwa windykacyjnego, a roszczenie staje się wymagalne od chwili, w której posiadacz dowiedział się o wytoczeniu powództwa. W tym układzie brakuje podstawy, by przy wytoczeniu powództwa windykacyjnego dochodzić już roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Co istotniejsze, nie ma tu żadnego roszczenia o „zaległe wynagrodzenie". Jedynie w toku procesu windykacyjnego można - wobec przewlekłości postępowania - dokonywać rozszerzenia powództwa (dotychczas windykacyjnego) o kolejne roszczenia uzupełniające. Bez wątpienia zaś można w rozważanej obecnie sytuacji dochodzić uzupełniającego roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy po zakończeniu procesu windykacyjnego za okres od powzięcia przez posiadacza wiadomości o wytoczeniu powództwa windykacyjnego aż do czasu zwrotu rzeczy; przy zachowaniu rocznego terminu przedawnienia liczonego od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 § 1 k.c.).

5. Według stosowanego w Kodeksie cywilnym nazewnictwa mówimy tutaj o „wynagrodzeniu za korzystanie z rzeczy". W ślad za ustawodawcą należy wiernie posługiwać się takim określeniem i przestrzegać właściwego reżimu prawnego.

W żadnym razie nie jest uzasadnione stosowanie wymyślonego reżimu „odszkodowania za korzystanie z rzeczy", „odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy" itp. Zwłaszcza nie wolno tutaj poddać się mimowolnej sugestii rozliczania stron według zasad odpowiedzialności deliktowej. Gdyby nawet czyn władania (zawładnięcia) cudzą rzeczą miał charakter deliktu, stosować należy mimo wszystko w pierwszym rzędzie właściwe przepisy prawa rzeczowego.

Dopiero w kwestiach nie unormowanych można sięgać do dalszych przepisów dotyczących bezpodstawnego wzbogacenia lub odpowiedzialności odszkodowawczej. Z pewnością zaś nie ma takiej okazji w zakresie rekompensaty za korzystanie z cudzej rzeczy. Ustawodawca wyczerpująco uregulował tę problematykę wśród przepisów prawa rzeczowego, przyznając właściwe roszczenie lub odrzucając je (jak w przypadku posiadania w dobrej wierze do czasu wytoczenia powództwa windykacyjnego). Kwestią interpretacji jest zaś określenie pojęcia „wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy", a kwestią praktyki ustalenie jego wysokości.

6. W warunkach określonych normą art. 224 § 1 i art. 225 k.c. właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. Pod rządem tych przepisów posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z rzeczy - odnosząc korzyść wymierną (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 188).

7. W kwestii wysokości należnego wynagrodzenia można na wstępie aprobować generalne założenie, że właściwą będzie kwota „którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie" (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 317). Konkretniej ujmując problem można stwierdzić, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 532).

Dodajmy, że zasadniczo chodzi tutaj o stosowanie średniej stawki rynkowej (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 188; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 605; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 317). Nie można wszakże wykluczyć stosowania w uzasadnionych (dowiedzionych) sytuacjach odrębnych, indywidualnych stawek wynagrodzenia.

8. Na marginesie trzeba zaś zauważyć, że pomocnicze stosowanie dla ustalenia wysokości wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy stawek wielkości „czynszu" najmu lub dzierżawy (czy rat wynagrodzenia leasingowego) nie może nas prowadzić do najmniejszego nawet zbliżenia „stosunku bezumownego korzystania z cudzej rzeczy" (nieistniejącego przecież) do stosunku najmu, dzierżawy, leasingu czy innego stosunku zobowiązaniowego.

9. Przy tej okazji trzeba wesprzeć pogląd, że wynagrodzenie należne właścicielowi obejmuje cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy i nie stanowi świadczenia okresowego, ponieważ okresowej płatności nie przewiduje ani umowa (której tu nie ma), ani przepis ustawy (zob. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 317). Jest raczej narastającym świadczeniem ciągłym, wymagalnym od momentu nabycia posiadania przez posiadacza w złej wierze lub od momentu dowiedzenia się przez posiadacza w dobrej wierze o wytoczeniu powództwa windykacyjnego, jednakże nie spełnionym do tej pory. Stosownie do tego znajduje tu zastosowanie ogólny, dziesięcioletni termin przedawnienia (z art. 118in principio k.c.). Odrębną zaś kwestią jest obowiązywanie - według innej hipotezy - w późniejszym czasie, szczególnego, rocznego terminu przedawnienia po dokonanym zwrocie rzeczy (art. 229 § 1 k.c.).

6. Roszczenie o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości

 

1. Kolejną kategorią roszczeń uzupełniających (ewentualnie) roszczenie windykacyjne właściciela rzeczy jest roszczenie o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości. W zakresie pryncypiów można tu na wstępie przypomnieć, że samoistny posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 § 1 in fine k.c.).

2. Według kolejnej reguły od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest zobowiązany zwrócić od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (art. 224 § 2 in fine k.c.).

3. Trzeba wreszcie przypomnieć, że podobne są obowiązki posiadacza w złej wierze. Ponadto jednak obciąża posiadacza w złej wierze obowiązek zwrotu wartości pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał (art. 225 zd. 2 in principio k.c.).

4. Właściciel może, w warunkach określonych normą art. 224 § 2 i art. 225 k.c., domagać się zwrotu wszelkich pożytków pobranych i wartości pożytków zużytych, a nawet wartości pożytków, których posiadacz w złej wierze nie uzyskał z powodu złej gospodarki, bez względu na to, czy sam właściciel, gdyby wykonywał posiadanie, wygospodarowałby takie pożytki (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 189-190).

5. Trzeba zgodzić się, że obowiązek zwrotu obejmuje wszystkie rzeczywiście uzyskane pożytki lub wartości pożytków zużytych przez posiadacza, łącznie z tymi, które zostały uzyskane dzięki szczególnym uzdolnieniom lub przemyślności posiadacza. Co do obowiązku zwrotu wartości pożytków nieuzyskanych na skutek złej gospodarki, to wartość ich należy ustalać na podstawie kryteriów obiektywnych, a więc na podstawie wyników, jakie dana rzecz przynosi przy normalnej gospodarce (ibidem, s. 190).

7. Roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy

 

1. Ostatnią kategorią roszczeń uzupełniających są roszczenia o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Przypomnijmy jednak na wstępie, że nie ponosi takiej odpowiedzialności samoistny posiadacz w dobrej wierze zanim właściciel nie wytoczy powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 1 zd. 1 in fine k.c.).

2. Natomiast od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy (art. 224 § 2 zd. 1 k.c.). Za zużycie rzeczy odpowiada bezwzględnie.

3. Również bezwzględnie odpowiada za zużycie rzeczy posiadacz w złej wierze. Ponadto odpowiedzialny jest za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (art. 225 zd. 2 in fine k.c.).

4. W warunkach określonych normą art. 224 § 2 i art. 225 k.c. posiadacz odpowiada za skutek w postaci zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Granicą odpowiedzialności jest zaś wartość rzeczy (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 191). Można tu stosować pomocniczo zasadę wyrażoną w art. 363 § 2 k.c., według której wysokość odszkodowania powinna być określona według cen z daty ustalenia odszkodowania (ibidem, s. 192).

8. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując chronologicznego przeglądu wybranych orzeczeń wypada rozpocząć od akceptacji tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 1967 r., II CR 340/66 (OSPiKA 1967, z. 11, poz. 262), według której „właściciel nieruchomości obowiązany jest wykazać złą wiarę jej posiadacza, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary (art. 7 i 224 k.c.)".

2. Nie budzi również wątpliwości pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 października 1967 r., I CR 243/67 (OSPiKA 1968, z. 11, poz. 239), że „pojęcie dobrej i złej wiary dotyczy tylko stosunków między posiadaczem a właścicielem rzeczy i nie odnosi się do stosunków między posiadaczami konkurującymi do władania tą samą rzeczą".

3. Kolejno należy aprobować pogląd wyrażony w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 1969 r. (II CR 13/69), według którego z przepisów art. 224 § 2 i 225 k.c. wynika, że posiadacz w złej wierze obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, wynagrodzenie to zaś pokrywa normalne zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania (podobnie jak dzieje się to przy najmie - por. art. 675 § 1 k.c.). Odszkodowanie więc za zużycie (pogorszenie) rzeczy obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. W przeciwnym razie trzeba by przyjąć, że na posiadacza w złej wierze został nałożony obowiązek podwójnej zapłaty, czym właściciel rzeczy zostałby bezpodstawnie wzbogacony, trudno zaś przypisać ustawodawcy taką intencję.

4. Nie budzi zastrzeżeń teza niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 sierpnia 1971 r. (II CR 224/71), według której przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. k.c.) wchodzą w grę wówczas, gdy nic innego nie wynika ze stosunku łączącego strony, ani z przepisów prawa rzeczowego. Chodzi w szczególności o przepisy regulujące stosunki posiadacza i właściciela (art. 224 i n. k.c.). Jeśli więc przyjąć, że powód nie był samoistnym posiadaczem, gdyż był użytkownikiem, to w takim razie miałby zastosowanie przepis art. 230 k.c., wedle którego przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

5. Można zgodzić się z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 1972 r., III CRN 91/72 (OSNCP 1972, z. 12, poz. 229), że jeżeli posiadanie nieruchomości opiera się na umowie, której mocą właściciel nieodpłatnie oddaje innej osobie swoją nieruchomość w posiadanie, godząc się na to, ażeby osoba ta zarządzała nieruchomością i korzystała z niej jak z własnej, przy czym zrzeka się wynagrodzenia za korzystanie, przepisy art. 225 i 226 k.c. nie mają zastosowania. Jeżeli motywem zawarcia takiej umowy był bliski stosunek rodzinny między właścicielem i posiadaczem, to w wypadku gdy nieruchomość ulega zwrotowi na rzecz właściciela, właściciel nie ma prawa żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez czas trwania posiadania, a posiadacz może żądać zwrotu nakładów w granicach bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 i n. k.c.) w chwili wydania nieruchomości, chyba że umowa stanowi inaczej.

6. Nie można akceptować tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1974 r., III CRN 30/74 (OSPiKA 1975, z. 3, poz. 65), wyrażającej pogląd, że od chwili, gdy stało się jasne, że do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości nie dojdzie z jakiejkolwiek przyczyny, strona, która miała nabyć własność, powinna zwrócić przedmiot transakcji. Jeżeli tego nie uczyniła lub z tym zwlekała, stała się posiadaczem cudzej rzeczy w złej wierze. Podstawą więc jej obowiązku uiszczenia za ten okres wynagrodzenia są przepisy o rozliczeniach między posiadaczem a właścicielem (art. 225 k.c.).

Należy zaś oceniać, że od początku mamy tu do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Wszak posiadaczem samoistnym w dobrej wierze jest osoba, która władając rzeczą pozostaje w usprawiedliwionym przeświadczeniu, że przysługuje jej prawo własności. Nigdy zaś „nabywca" rzeczy, który jej posiadanie uzyskał na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (o skutkach wyłącznie obligacyjnych), nie może się uważać za właściciela.

7. Wypada akceptować tezę niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 1974 r. (III CRN 287/74) wyrażającą pogląd, że przepis art. 224 i n. k.c. mają zastosowanie do stosunków bezumownych, gdy bez porozumienia zainteresowanych dojdzie do tego, że rzecz stanowiąca własność jednej osoby znajdzie się w posiadaniu innej osoby. Przepisy te nie uchybiają odmiennemu uregulowaniu rozliczeń przez zainteresowanych i tym samym nie mają zastosowania wtedy, gdy do korzystania z rzeczy przez inną osobę aniżeli właściciel dochodzi na podstawie porozumienia tej osoby z właścicielem. W takim wypadku o rozliczeniach decyduje treść umowy - bądź wyraźna, bądź dająca się z całokształtu okoliczności towarzyszących zawarciu umowy ustalić w drodze jej wykładni.

8. Należy też zgodzić się z tezą niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975 r. (II CR 208/75), według której właściwym kryterium ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, o którym mowa w art. 225 k.c. powinna być kwota, jaką posiadacz w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Jeżeli chodzi o korzystanie z cudzej nieruchomości rolnej, to z reguły najbardziej miarodajne są stawki przeciętnego w danej okolicy czynszu dzierżawnego zmniejszonego odpowiednio ze względu na to, że posiadacz w złej wierze w przeciwieństwie do dzierżawcy musi zwrócić właścicielowi wartość pożytków naturalnych, o których mowa w art. 224 § 1 i 225 k.c. (teza I). Wynagrodzenie należne właścicielowi rzeczy od posiadacza za korzystanie z rzeczy (art. 224 § 2, 225 k.c.) obejmuje cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy i nie stanowi świadczenia okresowego, ponieważ okresowej płatności nie przewiduje ani umowa, ani przepis ustawy (teza II).

9. Bez wątpienia trzeba akceptować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 grudnia 1979 r., II CR 471/79 (OSNCP 1980, z. 6, poz. 127), według której „roszczenie uzupełniające właściciela podlega ocenie na podstawie art. 225 k.c. z chwilą, gdy posiadacz powziął wiadomość o takich okolicznościach, które powinny wzbudzić w nim uzasadnione podejrzenie, że nie przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje" (teza I).

10. Nie budzi także zastrzeżeń teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1984 r., III CRN 101/84 (OSNCP 1985, z. 1, poz. 17), według której „wartość zużytych pożytków, które ma uiścić posiadacz rzeczy na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 k.c. oblicza się według cen istniejących w poszczególnych okresach gospodarczych korzystania z rzeczy".

11. Istotne znaczenie praktyczne ma teza stanowiącej zasadę prawną uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84 (OSNCP 1984, z. 12, poz. 209), według której „wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu, lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych".

12. Wypada zgodzić się z tezą niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 1988 r. (II CR 360/87), według której złej gospodarki w rozumieniu art. 225 k.c. nie można w całości przypisywać posiadaczowi gospodarstwa rolnego, który wprawdzie nie realizował modelowych w danym środowisku reguł jej prowadzenia, ale wykorzystywał wszystkie dostępne mu środki, służące uzyskaniu właściwych w danych warunkach pożytków z posiadanego gospodarstwa.

13. Na zakończenie można z aprobatą przytoczyć tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2000 r., IV CKN 1159/00 (Wokanda 2000, nr 10, s. 8), według której „przepisy art. 224 § 2 i art. 225 k.c. w zakresie wymienionych w nim roszczeń wyłączają inne podstawy odpowiedzialności posiadacza wobec właściciela".

Art. 226.

 

1. Roszczenie posiadacza o zwrot nakładów; uwagi ogólne

 

1. Dla ochrony własności ustawodawca uruchamia roszczenie windykacyjne (a także negatoryjne), ochronę windykacyjną wzbogacają zaś określone roszczenia uzupełniające (art. 224-225 k.c.). Z drugiej wszakże strony należy też uwzględniać przeciwstawne („wyrównawcze") roszczenie posiadacza o zwrot nakładów. Wszak w granicach określonych prawem roszczeniu windykacyjnemu właściciela posiadacz może przeciwstawić własne roszczenie o zwrot nakładów na rzecz (art. 226 k.c.).

2. Rozliczeniu podlegają „nakłady" na rzecz dokonane przez posiadacza w okresie jego posiadania. Ustawodawca nie określa jednak tego pojęcia. W ślad za literaturą można zaś uznać, że nakłady stanowią wszelkiego rodzaju wydatki na rzecz. Przybierają one różną postać. Należą tu przede wszystkim nakłady przybierające postać widocznych ulepszeń w postaci wzniesienia budynku lub innego urządzenia, dokonanej przebudowy, instalacji urządzeń domowych, zasadzenia drzew, obsiania pola itp. (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 608; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 318; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 536). Do nakładów zalicza się również wydatki na remonty i konserwację rzeczy. Wreszcie do nakładów trzeba zaliczyć wydatki na świadczenia publiczne oraz ubezpieczenie rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 608).

3. Rozliczenie nakładów następuje według przesłanek określonych normą art. 226 k.c. Wypada więc zasygnalizować, że roszczenie posiadacza o zwrot nakładów zależy, analogicznie jak w przypadku uzupełniających roszczeń właściciela, od subiektywnego czynnika dobrej lub złej wiary posiadacza; z uwzględnieniem szczególnej jeszcze sytuacji posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego. W regulacji prawnej na tę różnorodną mozaikę podmiotową nakłada się jeszcze „rzeczowy" podział nakładów według ich rodzaju, z wyróżnieniem nakładów „koniecznych" oraz „innych". Należy to uwzględniać w toku dalszego komentarza.

4. W tym miejscu należy zaś wspomnieć, że w praktyce najczęściej posiadacz dochodzi zwrotu nakładów dlatego, że właściciel wytoczył przeciwko niemu powództwo windykacyjne. W takim wypadku posiadacz może dochodzić swych roszczeń albo w odrębnym pozwie, albo w pozwie wzajemnym, albo wreszcie przez zgłoszenie w procesie windykacyjnym zarzutu zmierzającego do realizacji przysługującego mu według art. 461 k.c. prawa zatrzymania (zob. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 608).

5. Odrębnie zaś trzeba wspomnieć, że w warunkach określonych prawem posiadaczowi przysługuje zasadniczo pieniężne roszczenie o zwrot nakładów (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 609). W związku z tym należy też zauważyć, że wartość nakładów oblicza się według stanu i cen z chwili wydania rzeczy, a jeżeli właściciel dochodzi roszczenia windykacyjnego, pozwany zaś zgłosił powództwo wzajemne lub zarzut zatrzymania - według okoliczności istniejących w dacie orzekania (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 319).

2. Roszczenie posiadacza w dobrej wierze

 

1. Przechodząc do szczegółów trzeba na wstępie stwierdzić, że samoistny posiadacz w dobre wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy (art. 226 § 1 zd. 1 k.c.). Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (art. 226 § 1 zd. 2 k.c.).

2. Ustawodawca dokonuje tu rozróżnienia nakładów „koniecznych" oraz „innych", wiążąc z tym odmienne przesłanki dla ewentualnego roszczenia o zwrot nakładów.

W związku z tym należy stwierdzić, że nakładami koniecznymi są wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem. Mieszczą się tu wydatki na remonty i konserwację rzeczy, dokonanie zasiewów, utrzymanie inwentarza, podatki oraz inne świadczenia publiczne, ubezpieczenia rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 609; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 318; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 536).

Natomiast nakłady nieodpowiadające temu celowi, a więc nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy („nakłady użyteczne") albo nadanie jej cech odpowiadających szczególnym upodobaniom posiadacza („nakłady zbytkowne") stanowią rodzaj innych nakładów w rozumieniu art. 226 k.c. (ibidem).

3. Rozważając nadal sytuację prawną posiadacza w dobrej wierze zwróćmy uwagę, że roszczenie o zwrot nakładów koniecznych przysługuje mu, o ile dokonane nakłady „nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy". Dla konfrontacji trzeba też przypomnieć, że samoistny posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 § 1 zd. 2 k.c.). Ustawodawca zachowuje więc równowagę, regulując uprawnienia i obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze.

4. W procesie zachodzi więc konieczność ustalenia wartości nakładów (koniecznych) posiadacza oraz wartości uzyskanych korzyści (pobranych pożytków). Jeżeli posiadacz nie osiągnął korzyści (chociażby ze względu na krótki okres posiadania przed windykacją rzeczy) przysługuje mu roszczenie o zwrot nakładów w pełnej wysokości, jeżeli zaś osiągnął korzyści niższe od poczynionych nakładów - przysługuje mu roszczenie wyrównawcze, obejmujące stwierdzoną różnicę.

5. Przysługuje także posiadaczowi samoistnemu w dobrej wierze roszczenie o zwrot „innych nakładów", jednakże pod warunkiem („o ile"), że „zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi" (art. 226 § 1 zd. 2 k.c.). Tutaj niezbędne jest porównanie wartości rzeczy przed i po dokonaniu nakładów oraz jej wartości z daty zwrotu rzeczy. Decydujące znaczenie ma wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jeżeli więc poczynione nakłady uległy amortyzacji przed jej wydaniem właścicielowi, posiadacz nie może domagać się zwrotu ich wartości (zob. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 537).

3. Roszczenie posiadacza w dobrej wierze po wytoczeniu powództwa windykacyjnego

 

1. W sposób istotny pogarsza się sytuacja posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Według właściwego przepisu (art. 226 § 1 zd. 3 k.c.), gdy nakłady były dokonane po tej chwili, „może on żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych". Odpada więc możliwość żądania zwrotu „innych" nakładów.

2. Trzeba zaś zwrócić uwagę, jak chodzi o „nakłady konieczne", że tym razem dopuszczono bezwzględny obowiązek rozliczenia się właściciela z posiadaczem, nie stawiając warunku kompensat z korzyściami uzyskanymi z rzeczy. Obowiązuje bowiem równoległa zasada, że samoistny posiadacz w dobre wierze, gdy już dowiedział się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego, obowiązany jest zwrócić właścicielowi pobrane od tej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (art. 224 § 2 zd. 2 k.c.).

3. Oczywiście, według poprzednio wskazanych zasad (pkt 2) dochodzi swego roszczenia samoistny posiadacz w dobrej wierze w zakresie nakładów dokonanych, zanim dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.

4. Roszczenie posiadacza w złej wierze

 

1. Najgorzej prezentuje się sytuacja posiadacza w złej wierze. Zwróćmy mianowicie uwagę, że samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu „nakładów koniecznych", i to tylko o tyle, o ile właściciel „wzbogaciłby się bezpodstawnie" jego kosztem (art. 226 § 2 k.c.).

2. Użyte sformułowanie zawiera odesłanie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. k.c.). Nakazuje więc oceniać roszczenie posiadacza o zwrot nakładów według reżimu prawnego bezpodstawnego wzbogacenia (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 538).

5. Wymagalność roszczenia

 

1. Sporo wątpliwości i praktycznych trudności nastręcza określenie terminu powstania i wymagalności roszczenia posiadacza o zwrot nakładów (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 608; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 320-321; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 538-539). Wątpliwości biorą się ze skomplikowanej, dwuznacznej redakcji komentowanego przepisu.

2. Zwróćmy uwagę, że samoistny posiadacz w dobrej wierze „może żądać zwrotu nakładów koniecznych" (przy spełnieniu dodatkowego warunku), a zwrotu innych nakładów, o ile zwiększają wartość rzeczy „w chwili jej wydania" właścicielowi (art. 226 § 1 zd. 1 i 2 k.c.).

Nakłady „dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy" podlegają zwrotowi, jeżeli mają charakter nakładów koniecznych (art. 226 § 1 zd. 3 k.c.).

Wreszcie samoistny posiadacz w złej wierze „może żądać (jedynie) zwrotu nakładów koniecznych", o ile właściciel „wzbogaciłby się bezpodstawnie" jego kosztem (art. 226 § 2 k.c.).

3. Należy więc dostrzegać zróżnicowanie sytuacji posiadacza w dobrej wierze, posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego i posiadacza w złej wierze; z uwzględnieniem dalszego zróżnicowania dotyczącego nakładów koniecznych oraz innych. Należy tu jednak, bez względu na poglądy doktryny, odrzucić koncepcję, według której w różnym czasie powstają roszczenia (w momencie dokonania nakładów) i stają się wymagalne (przy spełnieniu dodatkowych przesłanek). Trzeba przyznać, że roszczenia poszczególnych posiadaczy (biorąc rodzajowo) powstają przy zróżnicowanych przesłankach. Zawsze jednak stają się niezwłocznie wymagalne (z zastosowaniem ogólnych zasad dotyczących terminu spełnienia świadczenia - art. 455 k.c.).

4. Przechodząc do szczegółów można więc stwierdzić, że roszczenie samoistnego posiadacza w dobrej wierze o zwrot nakładów koniecznych powstaje (w sytuacji określonej normą art. 226 § 1 zd. 1 k.c.) i staje się wymagalne z momentem dokonania tych nakładów.

Natomiast roszczenie o zwrot innych nakładów powstaje i staje się wymagalne w chwili wydania rzeczy właścicielowi, o ile występuje zwiększenie wartości rzeczy (art. 226 § 1 k.c.).

5. W przypadku nakładów koniecznych dokonywanych przez posiadacza w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego, stosowne roszczenie powstaje i staje się wymagalne z momentem ich dokonania. Mamy tu jednak do czynienia z zawisłym już sporem windykacyjnym. Odpada zatem możliwość wniesienia powództwa wzajemnego o zwrot późniejszych nakładów (art. 192 pkt 2, art. 204 k.p.c).

Pozostaje zatem wariant zgłaszanego w zaawansowanym stadium postępowania zarzutu zatrzymania rzeczy, może nawet zarzutu potrącenia z wzajemnymi wierzytelnościami pieniężnymi właściciela oraz odrębny proces z inicjatywy posiadacza.

6. Roszczenie o zwrot nakładów koniecznych zgłoszone przez posiadacza w złej wierze wymaga spełnienia przesłanki bezpodstawnego wzbogacenia właściciela. Zatem przy takim warunku powstaje i staje się wymagalne w chwili zwrotu rzeczy („wzbogacenia" właściciela). Może być dochodzone z zachowaniem szczególnego terminu przedawnienia z art. 229 § 1 k.c.

7. Odrębnie trzeba zwrócić uwagę, że ilekroć roszczenie posiadacza zależy od zwrotu rzeczy, to wystarcza zaoferowanie przez niego wydania rzeczy przy nieuzasadnionej odmowie (zwłoce) przyjęcia rzeczy przez właściciela. Zasadniczo bowiem właściciel rzeczy tylko w zupełnie wyjątkowych okolicznościach może odmówić jej przyjęcia; do zagadnienia wypadnie powrócić podczas przeglądu orzecznictwa (zob. pkt 6, teza 11).

8. Na zakończenie wypada się zgodzić, że roszczenie posiadacza o zwrot nakładów, analogicznie jak roszczenia uzupełniające właściciela, ma charakter względny (obligacyjny) i legitymuje czynnie posiadacza, który dokonał nakładów przeciwko właścicielowi wzbogacającemu się poprzez jego nakłady (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 320-321). Nie przekonuje zaś koncepcja zobowiązań realnych (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 539).

Zatem przeniesienie prawa własności po dokonanym zwrocie rzeczy, a przed zgłoszeniem roszczenia o zwrot nakładów, nie legitymuje biernie obecnego właściciela (nabywcę) rzeczy; do zagadnienia wypadnie powrócić podczas przeglądu orzecznictwa (zob. pkt 9, teza 10).

Ponadto, od innej strony patrząc, trzeba stwierdzić, że posiadacz rzeczy może rozporządzić swoim roszczeniem o zwrot nakładów, a wówczas czynnie legitymowany jest nabywca roszczenia.

6. Przegląd orzecznictwa

 

1. Zaczynając od najstarszego orzeczenia, wypada akceptować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 1967 r., III CRN 356/67 (OSNCP 1968, z. 8-9, poz. 148), według której „jeżeli posiadacz w dobrej wierze, odpowiadający warunkom do zakwalifikowania go jako posiadacza samoistnego, zgłasza roszczenia z tytułu nakładów koniecznych, to na poczet tych nakładów należy zaliczyć korzyść jaką uzyskał nie płacąc czynszu za zajmowane mieszkanie. Inne nakłady mogą być rozliczone według wartości nieruchomości w chwili jej wydania właścicielowi, a jeżeli wydania takiego nie było, żądanie zwrotu tych nakładów należy uznać za przedwczesne".

2. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 1971 r., III CRN 45/70 (OSNCP 1972, z. 1, poz. 9) wypowiedziano pogląd, że „przed wydaniem nieruchomości jej właścicielowi samoistny posiadacz nieruchomości w dobrej wierze nie może żądać zwrotu nakładów na podstawie art. 226 § 1 k.c. lub art. 405 i n. k.c. Przedwczesność taka nie zachodziłaby, gdyby posiadacz wyraził wobec właściciela gotowość wydania nieruchomości, a właściciel oferty tej nie przyjął i pozostawał w zwłoce w odbiorze nieruchomości.".

Dokonując potrzebnych uściśleń trzeba zwrócić uwagę, że wskazywana przedwczesność roszczenia dotyczy „innych nakładów", a nie koniecznych (art. 226 § 1 zd. 2 k.c.). Do kwestii odmowy przyjęcia nieruchomości wypadnie powrócić później (teza 10).

3. Niezwłocznie trzeba też zwrócić uwagę na poprawną tezę niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1971 r. (III CRN 375/71), według której samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych (art. 226 § 1 k.c.) przed wydaniem rzeczy właścicielowi.

4. Nie budzi zastrzeżeń teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1972 r., III CZP 22/72 (OSNCP 1972, z. 12, poz. 213), według której „posiadacz nieruchomości, który dokonał na nią nakładów, nie może po upływie terminu przedawnienia przewidzianego w art. 229 § 1 k.c. dochodzić ich równowartości na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu".

5. Kolejno wypada akceptować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 1973 r., III CZP 17/73 (OSNCP 1974, z. 4, poz. 66), według której „stosownie do art. 226 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dokonał nakładów innych aniżeli konieczne, może domagać się zwrotu tych nakładów w takich rozmiarach, w jakich na skutek ich dokonania wzrosła ostatecznie wartość rzeczy w chwili jej wydania. Jeżeli nieruchomość, na której samoistny posiadacz w dobrej wierze dokonał takich nakładów, została wywłaszczona, zwiększoną wartość rzeczy określa wartość przyjęta w tym postępowaniu".

6. Fałszywie brzmi teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 1974 r., II CR 337/74 (OSNCP 1975, z. 10-11, poz. 148) według której „przy ustalaniu równowartości nakładów koniecznych, ulegających na podstawie art. 226 § 1 k.c. zwrotowi na rzecz samoistnego posiadacza w dobrej wierze, uwzględnia się nie tylko te korzyści, które samoistny posiadacz uzyskał z rzeczy po chwili decydującej o utracie po jego stronie dobrej wiary, ale także korzyści uzyskane przez okres trwania dobrej wiary, a więc przez cały czas posiadania".

Zwróćmy bowiem uwagę, że jedynie do czasu wytoczenia powództwa windykacyjnego obowiązuje zasada, że samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych, „o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy" (art. 226 § 1 zd. 1 k.c.). W późniejszym okresie nie wolno już myśleć o kompensacie wartości nakładów i korzyści z rzeczy. Wszak od momentu dowiedzenia się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego nie zachowuje posiadacz pożytków pobieranych z rzeczy (art. 224 § 2 zd. 2 k.c.). Nie uzależnia więc ustawodawca - w dalszej konsekwencji - jego roszczenia o zwrot nakładów koniecznych od braku pokrycia w korzyściach uzyskanych z rzeczy (art. 226 § 1 zd. 3 k.c.).

7. Nie budzi zastrzeżeń teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 11 listopada 1977 r., III CZP 75/77 (OSNCP 1978, z. 506, poz. 86, według której „posiadacz nieruchomości, zobowiązany z mocy wyroku do jej wydania właścicielowi i zarazem - z mocy wyroku zapadłego z jego powództwa - uprawniony do otrzymania równowartości dokonanych na tę nieruchomość nakładów, jest zobowiązany, mimo że właściciel nie zwrócił mu wartości nakładów, do uiszczenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości".

8. W zupełności trzeba akceptować wyrażoną w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 1983 r., IV CR 67/83 (OSNCP 1983, z. 11, poz. 186) tezę, że „wartość nakładów użytecznych poczynionych przez posiadacza w dobrej wierze oblicza się według stanu oraz cen z chwili, w której ten posiadacz wydał nieruchomość właścicielowi".

9. Wątpliwości budzi zaś teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 1988 r., III CRN 229/88 (OSNCP 1990, z. 12, poz. 153), według której „samoistny posiadacz w złej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych przed wydaniem tej rzeczy właścicielowi (art. 226 § 2 k.c.)". Wypada mianowicie pamiętać, że tym razem warunkiem powstania i wymagalności roszczenia o zwrot nakładów jest uzyskanie przez właściciela bezpodstawnego wzbogacenia kosztem posiadacza. Właściwej, stanowczej oceny można zaś dokonać dopiero w momencie zwrotu rzeczy. Wtedy można stwierdzić istnienie wzbogacenia oraz jego wielkość (przy warunku bezpodstawności).

10. Odrębnej uwagi wymaga istotna teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 57/96 (OSNC 1997, z. 6-7, poz. 92), według której „roszczenie o zwrot nakładów jest roszczeniem o charakterze obligacyjnym".

Mimo wcześniejszej dyskusji wokół problemu i późniejszej dyskusji nad komentowanym orzeczeniem wypada aprobować taką tezę. Jedynie w wyrażeniu językowym poprawniej byłoby stwierdzić, że roszczenie posiadacza o zwrot nakładów ma charakter względny i występuje we względnym stosunku prawnym pomiędzy posiadaczem, który dokonał nakładów, a wzbogacającym się w wyniku jego nakładów właścicielem rzeczy. Natomiast określenie „roszczenie obligacyjne" nasuwa nazbyt bliskie skojarzenie ze stosunkiem zobowiązaniowym.

W dalszej konsekwencji trzeba się zgodzić, że przeniesienie prawa własności po dokonanym zwrocie rzeczy, a przed zgłoszeniem roszczenia o zwrot nakładów, nie legitymuje biernie obecnego właściciela (nabywcę) rzeczy.

11. Należy wreszcie zaakceptować, na użytek rozważanego roszczenia posiadacza, tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 1997 r., I CKN 323/97 (OSNC 1998, z. 5, poz. 79), według której „właściciel nieruchomości tylko w zupełnie wyjątkowych okolicznościach może odmówić jej przyjęcia, jeżeli nieruchomość tę zwraca posiadacz bez tytułu prawnego".

Art. 227.

 

1. Jak widać odrębną, alternatywną do wersji pieniężnej formę rozliczenia nakładów zastosowano w komentowanym obecnie przepisie art. 227 k.c. Dotyczy to wszakże jedynie nakładów przybierających postać „przyłączenia" określonych przedmiotów do posiadanej rzeczy. Cytowany przepis dotyczy bezpośrednio nakładów posiadacza samoistnego, znajduje jednak odpowiednie zastosowanie do stosunku między właścicielem a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego (art. 230 k.c.).

2. Przechodząc do szczegółów zauważmy, że według wyjściowej zasady samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (art. 227 § 1 k.c.). Ustawodawca przyznaje takie uprawnienie posiadaczowi, nie obarczając właściciela rzeczy obowiązkiem zaspokojenia roszczenia posiadacza. Posiadacz nie potrzebuje tu bowiem żadnego roszczenia. On po prostu własnym działaniem odłącza przedmioty połączone z posiadaną rzeczą cudzą, przywracając równocześnie stan poprzedni. Może jednak dokonać tego wyłącznie w okresie trwającego jego posiadania (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 610; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 322; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 540).

3. Komentowany przepis dopuszcza więc zwrot (a właściwie „odebranie") nakładów w naturze. Nie stanowi tu przeszkody fakt, że przedmioty połączone z posiadaną rzeczą stały się jej częściami składowymi. Może więc posiadacz dokonać rozbiórki wzniesionego budynku, zabierając materiały budowlane oraz zainstalowane urządzenia, odłączyć zainstalowane przez siebie urządzenia domowe itp. Jest wszakże zobowiązany dokonać przywrócenia stanu poprzedniego. W przeciwnym razie nie wolno mu dokonywać odłączeń (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 610; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 322). Wszak ustawodawca wyraźnie akcentuje, że posiadacz może dokonać odłączeń „przywracając stan poprzedni".

4. Bez wyłączeń korzysta ze wskazanego uprawnienia posiadacz w dobrej wierze. Natomiast gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel rzeczy może „storpedować" uprawnienie posiadacza. Może mianowicie przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (art. 227 § 2 k.c.).

5. Zatem w warunkach określanych normą art. 227 § 2 k.c. wyboru dokonuje właściciel rzeczy decydując najpierw, czy zwrot nakładów nastąpi w naturze czy w formie pieniężnej. Jeżeli dokona wyboru formy restytucji pieniężnej, musi jeszcze zdecydować, czy należna od niego kwota ma być obliczona według wartości materiałów i robocizny, czy też ma stanowić kwotę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 610).

6. Według orzecznictwa sądowego „wykładnia art. 227 § 2 k.c. prowadzi do wniosku, że właściciel rzeczy, który przedmioty przyłączone przez samoistnego posiadacza chce zatrzymać za zwrotem ich wartości i kosztów robocizny, powinien zwrócić mu poniesione przez niego koszty w granicach jego zubożenia, tzn. wydatki poniesione na zakup przyłączonych przedmiotów (albo ich wartość w chwili przyłączenia) i na robociznę (albo wartość robocizny w chwili jej wykonania przez samoistnego posiadacza). Jeżeli nakłady polegały na założeniu sadu owocowego, to wartość tych nakładów określają wydatki posiadacza na zakup sadzonek i na ich pielęgnację po zasadzeniu. Przyrost wartości sadu przypada właścicielowi bez obowiązku rozliczenia się z tego tytułu z posiadaczem." (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1974 r., II CR 103/74, OSPiKA 1974, z. 1, poz. 235).

Art. 228.

 

1. Komentowany przepis nawiązuje w swej hipotezie do skomentowanych już wcześniej norm prawnych, a mianowicie do art. 224 § 2, art. 225 zd. 1 i art. 226 § 1 zd. 3 k.c. Natomiast w swej dyspozycji dokonuje merytorycznego zrównania sytuacji prawnej (w zakresie praw i obowiązków) samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, „w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy" oraz posiadacza, który „został wezwany przez właściwy organ państwowy do wydania rzeczy".

2. Trzeba przyznać, że występuje tu przeoczony w toku kolejnych nowelizacji Kodeksu cywilnego relikt nieuzasadnionego uprzywilejowania własności „państwowej" (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 541). Nie można jednak, z naruszeniem zasad legalizmu, odmawiać stosowania obowiązującego przepisu.

3. Trzeba przy tym pamiętać, że współcześnie powołana norma, odnosząca się do „własności państwowej", dotyczy własności Skarbu Państwa oraz jednoosobowych spółek Skarbu Państwa (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 323). Stosowne wezwanie powinno zaś pochodzić od właściwej statio fisci lub organu spółki Skarbu Państwa.

Art. 229.

 

1. Komentowany przepis zastrzega szczególny, roczny termin przedawnienia roszczeń uzupełniających właściciela i przeciwstawnego roszczenia posiadacza o zwrot nakładów. Według przytoczonej normy przedawniają się takie roszczenia „z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy" (art. 229 § 1 zd. 1 in fine k.c.). Wymaga to jednak szerszego omówienia, z nawiązaniem do problematyki wymagalności i charakteru poszczególnych roszczeń. W tym zaś kontekście trzeba zwracać uwagę na odrębności jurydyczne roszczeń, które stają się wymagalne dopiero z momentem zwrotu rzeczy oraz roszczeń wcześniej wymagalnych.

2. W zapowiedzianym kontekście można rozpocząć dalsze rozważania szczegółowe od reżimu prawnego (w zakresie przedawnienia) roszczeń powstających i wymagalnych z momentem zwrotu rzeczy. Dotyczy to roszczenia samoistnego posiadacza w dobrej wierze o zwrot nakładów innych niż konieczne, a zwiększających wartość rzeczy (art. 226 § 2 k.c.). W tych przypadkach nie ma żadnych szczególnych komplikacji prawnych. Roszczenie posiadacza staje się wymagalne w momencie zwrotu rzeczy i ulega przedawnieniu z upływem roku od tej daty. Funkcją przepisu art. 229 kodeksu jest zaś odstępstwo od ogólnych terminów przedawnienia (od dziesięcioletniego terminu przedawnienia z art. 118 kodeksu).

3. We wszystkich innych przypadkach sytuacja jest bardziej złożona. Uwagę zwraca, że roszczenia uzupełniające właściciela (oraz w dalszych przypadkach roszczenia posiadaczy o zwrot nakładów) stają się wcześniej wymagalne - w oderwaniu od przesłanki zwrotu rzeczy. Mogą być również dochodzone odrębnie od powództwa windykacyjnego i egzekucji wyroku windykacyjnego.

Przechodząc do szczegółów można stwierdzić, że roszczenie właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy powstaje i staje się wymagalne od początku władania przez posiadacza cudzą rzeczą, a z upływem czasu narasta wielkość roszczenia pieniężnego właściciela.

Roszczenie o zwrot pożytków powstaje, w warunkach określonych prawem, z chwilą ich pobrania przez nieuprawnionego posiadacza.

Roszczenie o naprawienie szkody powstaje z chwilą zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy.

Wśród przeciwstawnych roszczeń posiadaczy, z momentem dokonania nakładów powstaje (w warunkach określonych prawem) roszczenie samoistnego posiadacza o zwrot nakładów koniecznych.

4. Wypada zatem uznać, że w tych okolicznościach z zachowaniem generalnej zasady (art. 120 § 1 k.c.), przy zastosowaniu ogólnego, dziesięcioletniego terminu (art. 118), bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z momentem wymagalności każdego roszczenia (z orzecznictwa por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1972 r., III CZP 70/72, OSNCP 1973, z. 6, poz. 102; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 1980 r., II CR 501/80, OSNCP 1981, z. 9, poz. 171). W tym zaś kontekście przepis art. 229 k.c. bynajmniej nie sanuje roszczeń przedawnionych już w dacie zwrotu rzeczy według zasad ogólnych. Natomiast swoją normą restrykcyjną obejmuje roszczenia jeszcze nie przedawnione, skracając termin przedawnienia do jednego roku od daty zwrotu rzeczy.

5. Może być sporną kwestią pojmowanie „zwrotu rzeczy" (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 611-612 oraz S. Rudnicki, Komentarz..., s. 323-324). Wypada wszakże uznać, że mieszczą się tu wszelkie formy odzyskania przez właściciela posiadania rzeczy; oddanie rzeczy przez posiadacza, wydobycie rzeczy przez właściciela w wyniku procesu windykacyjnego, zawładnięcie rzeczą przez właściciela.

6. W kontekście przedawnienia trzeba jeszcze powrócić do tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 1997 r., I CKN 323/97 (OSNC 1998, z. 5, poz. 79), według której „właściciel nieruchomości tylko w zupełnie wyjątkowych okolicznościach może odmówić jej przyjęcia, jeżeli nieruchomość tę zwraca posiadacz bez tytułu prawnego". Wypada zaś, w kontekście tej tezy, uznać, że również zaoferowanie zwrotu rzeczy (przy nieuzasadnionej odmowie przyjęcia rzeczy) rodzi w zakresie przedawnienia skutki identyczne jak zwrot rzeczy.

7. Z obserwacji orzecznictwa warto jeszcze przytoczyć tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1972 r., III CZP 70/72 (OSNCP 1973, z. 6, poz. 102), według której „roszczenie właściciela z tytułu bezumownego korzystania z jego rzeczy nie jest roszczeniem o świadczenie okresowe i ulega dziesięcioletniemu przedawnieniu".

8. Trzeba też przypomnieć, że „posiadacz nieruchomości, który dokonał na nią nakładów, nie może po upływie terminu przedawnienia przewidzianego w art. 229 § 1 k.c. dochodzić ich równowartości na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1972 r., III CZP 22/72, OSNCP 1972, z. 12, poz. 213).

Art. 230.

 

1. Przystępując do analizy powołanego przepisu trzeba najpierw nawiązać do obowiązującej definicji i stwierdzić, że według Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny); o szczegółach później, podczas komentarza do art. 336 k.c.

2. Nie ulega wątpliwości, że posiadanie zależne może być zgodne z przysługującym prawem podmiotowym do władania cudzą rzeczą albo posiadaniem „bezprawnym". Można również wyróżniać, w przypadku posiadania nie popartego tytułem prawnym, posiadanie zależne w dobrej lub złej wierze. Natomiast posiadanie zależne zgodne z istniejącym tytułem prawnym jest ze swej natury posiadaniem w dobrej wierze.

3. Powinno być jednak oczywiste, że norma art. 230 k.c. obejmuje swą regulacją wyłącznie posiadanie zależne nie poparte skutecznym wobec właściciela uprawnieniem do władania cudzą rzeczą. Dotyczy więc posiadania od początku „bezprawnego", jak też posiadania trwającego po wygaśnięciu uprawnienia do władania rzeczą (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 209; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 326-327). Należy mianowicie zauważyć, że nie mamy do czynienia z naruszeniem prawa własności uzasadniającym dochodzenie roszczenia windykacyjnego ani roszczeń uzupełniających właściciela, gdy władanie posiadacza zależnego jest poparte skutecznym wobec właściciela prawem podmiotowym.

4. Niezwłocznie trzeba uzupełnić, że w razie istnienia (trwania) stosunku prawnego uzasadniającego władanie rzeczą przez posiadacza zależnego wzajemne prawa i obowiązki stron - chociażby związane z wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy czy zwrotem nakładów - znajdują uregulowanie w treści tego stosunku (w umowie, z uzupełniającym stosowaniem względnie obowiązujących przepisów prawa). W żadnym zakresie nie można tu sięgać do przepisów art. 224-226 k.c. Jak już przecież stwierdzono, odsyłający przepis art. 230 kodeksu nie dotyczy w ogóle posiadania zależnego zgodnego z prawem (popartego tytułem prawnym).

5. Równocześnie trzeba zauważyć, że pojawiający się w przepisie art. 230 k.c. fragment wypowiedzi normatywnej, że „z przepisów regulujących ten stosunek (pomiędzy właścicielem a posiadaczem zależnym) może wynikać co innego" dotyczy przypadków, w których z początku istniał stosunek prawny uzasadniający władanie rzeczą przez posiadacza zależnego (chociażby z umowy najmu lub dzierżawy), lecz następnie wygasł.

6. Ustawodawca zasygnalizował zaś tutaj, że już w treści przepisów dotyczących stosunku prawnego łączącego właściciela i posiadacza zależnego może się zawierać uregulowanie wzajemnych rozliczeń stron po wygaśnięciu tego stosunku, w związku z jego wygaśnięciem. Zawsze więc istnieje potrzeba zbadania treści właściwych przepisów, odnoszących się do właściwego rodzaju stosunku prawnego, by nazbyt pochopnie nie stosować (bez wyjątków) według odesłania z art. 230 norm art. 224-226 k.c.

Myśląc zaś o właściwych przepisach należy również mieć na uwadze przepisy względnie obowiązujące oraz z nawiązującymi do nich postanowieniami konkretnych umów.

7. Należy też badać, czy w regulacji stosunku prawnego (niegdysiejszego) nie zawarto postanowień dotyczących rozliczeń stron w razie kontynuowanego posiadania (już bezprawnego) po wygaśnięciu łączącego strony poprzednio stosunku prawnego. Wystarczy tu wskazać przykład określenia w ustawie z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) „odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego w wysokości 200% czynszu" (art. 18 ust. 3 pr.lok.).

8. Natomiast z braku szczególnej regulacji prawnej dotyczącej stosunku pomiędzy właścicielem a posiadaczem zależnym należy, w przypadku trwającego (bezprawnie) posiadania zależnego, stosować do rozliczeń stron, koniecznych ze względu na wygaśnięcie uprawnienia do władania rzeczą, przepisy art. 224-226 k.c. (z odesłania art. 230 k.c.).

Oczywiście, bez najmniejszego wątpienia stosujemy wskazane przepisy do rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem rzeczy, gdy od początku posiadacz zależny władał cudzą rzeczą bez tytułu prawnego.

9. Według normy art. 230 k.c. pod uwagę bierzemy uzupełniające roszczenia właściciela „o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy", „o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości" oraz „o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy". Nie wiadomo dlaczego wyłączono tu roszczenia o naprawienie szkody z powodu „zużycia rzeczy".

Z drugiej strony zastosowane tutaj odesłanie dotyczy roszczenia posiadacza „o zwrot nakładów" na rzecz.

10. Dokonując odesłania do właściwych przepisów, ustawodawca uzależnia roszczenia uzupełniające właściciela od stwierdzenia, czy mamy do czynienia z posiadaniem w dobrej wierze, posiadaniem w dobrej wierze po chwili, w której posiadacz dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, czy z posiadaniem w złej wierze (zob. art. 224-225 k.c.).

Identyczne okoliczności trzeba stwierdzić w przypadku roszczenia posiadacza o zwrot nakładów, a ponadto trzeba tutaj ustalić rodzaj nakładów; nakłady konieczne oraz inne (zob. art. 226 k.c.).

11. Bez potrzeby powtórzeń można tu w wielu szczegółowych kwestiach odesłać czytelnika do wcześniejszych rozważań, dokonanych we właściwym miejscu (zob. komentarz do art. 224-226 k.c.).

Odrębnie warto jednak zwrócić uwagę na pojęcie dobrej i złej wiary w kontekście posiadania zależnego (w szczegółach zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 210-212). Przypominając generalne spostrzeżenia można powtórzyć, że posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo do rzeczy.

Zatem w przypadku posiadania zależnego, w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo użytkowania, zastawu, najmu, dzierżawy lub inne prawo (chociażby leasing), z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Należy oczywiście zastrzec, że dobrą wiarę posiadacza (tutaj - posiadacza zależnego) wyłącza zarówno jego wiedza o przeciwnym stanie prawnym, jak też niedbalstwo (niedołożenie należytej staranności).

Pamiętamy wszakże, iż de lege lata obowiązuje uniwersalne domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.).

12. Z orzecznictwa można na zakończenie przytoczyć tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 czerwca 1974 r., II CR 246/74 (OSPiKA 1976, z. 2, poz. 29), według której „za posiadacza zależnego w rozumieniu art. 230 k.c. należy uważać takiego posiadacza, który wykonując władztwo nad rzeczą nie ma do tego odpowiedniego prawa skutecznego wobec właściciela. Posiadacz zależny, który swoje władztwo nad rzeczą wywodzi od innego posiadacza nieuprawnionego i który wie o tym, powinien być traktowany w zasadzie jako posiadacz w złej wierze i ma do niego zastosowanie zaostrzona odpowiedzialność przewidziana w art. 225 k.c.".

Należałoby aprobować taki pogląd, przy dokonaniu niezbędnych uściśleń (objaśnień) redakcyjnych. Otóż poprawniej byłoby zamiast stwierdzenia (we wstępnej tezie), że posiadaczem zależnym, w rozumieniu art. 230 k.c., jest posiadacz, który wykonując władztwo nad rzeczą, nie ma do tego odpowiedniego prawa skutecznego wobec właściciela, dokonać podkreślenia, ze przepis art. 230 kodeksu znajduje zastosowanie do posiadania zależnego wykonywanego bez skutecznego wobec właściciela uprawnienia do władania cudzą rzeczą.

13. W podobnej kwestii należy aprobować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1998 r., III CKN 33/98 (OSNC 1999, z. 6, poz. 110), według której „artykuł 230 k.c. dotyczy tylko takiego posiadacza zależnego, który władając rzeczą w określonym zakresie nie ma do tego prawa, skutecznego względem właściciela. Jeżeli nakładów na rzecz dokonał posiadacz zależny, któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku będącego podstawą prawa posiadacza.".

Art. 231.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Nakłady poczynione przez posiadacza na cudzą rzecz mogą mieć różny charakter. W przypadku gruntu mogą one w skrajnych przypadkach polegać na „wzniesieniu" na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budowli; „budynku" lub „innego urządzenia". Obiektywnie oznacza to naruszenie cudzego prawa własności, bowiem wyłącznie właściciel jest uprawniony do posiadania i korzystania z rzeczy, w tym wykorzystania inwestycyjnego. Z drugiej wszakże strony wzniesienie budowli następuje, poza wyjątkami określonymi w ustawie, z zachowaniem zasady superficies solo cedit (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 329; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 544).

2. Według zasad ogólnych właściciel mógłby żądać wydania gruntu z jego częściami składowymi i rozliczać się z posiadaczem gruntu z tytułu dokonanych nakładów, a nawet żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Z wielu przyczyn stosowanie ogólnych reguł byłoby jednak przeważnie niepożądane. Wielekroć byłoby to sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym oraz interesami stron - jednej lub obu (por. S. Wójcik (w:) System..., s. 519; także J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 614).

3. Ustawodawca zastosował więc specjalne rozwiązanie prawne, dając stronom, w określonych granicach prawnych, możliwość prawnorzeczowej „legalizacji" budowy dokonanej na cudzym gruncie. Dopiero z braku właściwych przesłanek stosujemy rozwiązania ogólne, dotyczące ochrony własności i rozliczeń stron.

4. Dla rozwiązania problemu ustawodawca zastosował konstrukcję roszczenia o wykupienie gruntu zajętego przez budowlę. Określono wszakże rygorystyczne warunki prawne, częściowo odmienne dla każdej ze stron, a więc właściciela i posiadacza gruntu. Trudniejsze warunki musi spełnić występujący z roszczeniem posiadacz gruntu (art. 231 § 1 k.c.). Łatwiej zaś właścicielowi gruntu (art. 231 § 2 k.c.) zgłosić roszczenie do posiadacza o wykupienie gruntu.

5. Generalnie jednak interwencja ustawodawcy dotyczy poważnych inwestycji, przy których wartość budowli znacznie przekracza wartość zajętej na ten cel działki gruntu.

2. Roszczenie posiadacza o przeniesienie własności gruntu

 

2.1. Przesłanki roszczenia; uwagi ogólne

 

1. Ustawodawca w komentowanej normie art. 231 § 1 k.c. udziela ochrony inwestycjom posiadaczy gruntu. Przyznaje im mianowicie roszczenie o przeniesienie własności zajętej działki gruntu, legalizując w ten sposób budowę dokonaną na cudzym gruncie. Jednakże dokonuje tego wstrzemięźliwie, by nie pozbawić całkowicie właściciela ochrony jego naruszonego prawa. Sformułowano zatem rygorystyczne przesłanki dla „uwłaszczeniowego" roszczenia posiadacza.

2. Według powołanej normy samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

3. Występuje tu więc szereg przesłanek, a mianowicie:

1) wzniesienie budynku lub innego urządzenia;

2) o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki;

3) przez samoistnego posiadacza;

4) w dobrej wierze.

Należy mocno podkreślić, że niezbędne jest kumulatywne spełnienie tych przesłanek (por. S. Wójcik (w:) System..., s. 520; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 328; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 545).

4. Inne okoliczności nie mają wpływu na byt roszczenia. W szczególności uruchomienie roszczenia o przeniesienie własności gruntu zajętego przez budowlę nie zależy od dochowania warunków określonych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) i w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.). Badanie takich okoliczności należy do kompetencji organów nadzoru budowlanego, nie jest natomiast zadaniem sądu powszechnego rozpoznającego roszczenie posiadacza o przeniesienie własności gruntu. Dla sądu miarodajne jest istnienie budowli nie objętej nakazem rozbiórki w ostatecznej decyzji administracyjnej właściwego organu nadzoru budowlanego.

5. Jeżeli zaś spełnione są wymagane przesłanki z art. 231 § 1 k.c. posiadacz (inwestor) „może żądać", aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki - za odpowiednim wynagrodzeniem. Oznacza to niewątpliwie przyznanie posiadaczowi stosownego roszczenia. Z drugiej strony odpowiada mu zobowiązanie właściciela do przeniesienia własności. Rozważając zaś problem jego charakteru wypada uznać, że mamy tu do czynienia ze „zobowiązaniem realnym" (obligatio propter rem), skutecznym przeciwko każdoczesnemu właścicielowi rzeczy (por. S. Dybowski, Ochrona..., s. 295-296; A. Kubas, Budowa na cudzym gruncie, Warszawa 1972, s. 118 i n.; S. Rudnicki, Komentarz ..., s. 329; natomiast E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 545 ocenia, że problem może być dyskusyjny).

2.2. Przesłanka samoistnego posiadania w dobrej wierze

 

1. Szczegółowe rozważania wypada rozpocząć od przedmiotowej przesłanki samoistnego posiadania w dobrej wierze. W tym zakresie należy na początek przypomnieć, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel; w dalszych szczegółach można odesłać do komentarza dotyczącego art. 336 k.c.

2. W kontekście art. 231 § 1 k.c. trzeba zauważyć, a contrario, że roszczenie o przeniesienie własności nie przysługuje posiadaczowi zależnemu, ani dzierżycielowi rzeczy. Natomiast okoliczność, że posiadacz samoistny oddał nieruchomość w posiadanie zależne, nie przeszkadza dochodzeniu przez niego roszczenia o przeniesienie własności (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 615). Obowiązuje bowiem uniwersalna zasada, że posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne (art. 337 k.c.).

3. Osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie, musi mieć kwalifikację posiadacza samoistnego w czasie wznoszenia budynku. Z drugiej strony nie może dochodzić roszczenia uwłaszczeniowego osoba, która była wprawdzie posiadaczem samoistnym gruntu w czasie budowy, ale następnie posiadanie to utraciła (ibidem; por. także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 329; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 545-546).

4. Współposiadaczom samoistnym gruntu, którzy wznieśli budynek na cudzym gruncie, przysługuje wspólnie roszczenie o przeniesienie własności gruntu; o nabycie na współwłasność (w częściach ułamkowych lub stosownie do istniejącego stosunku osobistego - na współwłasność łączną). Przy odpowiednim, wyprzedzającym zastosowaniu normy art. 209 k.c. legitymacja czynna przysługuje każdemu ze współwłaścicieli dochodzącemu roszczenia o nabycie wspólnego prawa (koncepcję „czynności zachowawczej" odrzuca J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 615-616).

5. Z innej strony patrząc, zauważmy że roszczenie przysługuje również indywidualnemu posiadaczowi samoistnemu przeciwko współwłaścicielom gruntu zajętego przez budowę. Trzeba tu jedynie zwrócić uwagę na konieczne (art. 72 § 2 k.p.c.), a zarazem jednolite (art. 73 § 2 k.p.c.) współuczestnictwo po stronie pozwanej (biernej) wszystkich współwłaścicieli.

6. Należy zaś odrzucić koncepcje możliwej legitymacji czynnej współwłaściciela dokonującego inwestycji na gruncie wspólnym, a występującego z roszczeniem o przeniesienie własności gruntu przeciwko współwłaścicielom (z większą tolerancją traktują ten problem S. Rudnicki, Komentarz..., s. 330; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 545). Nie można bowiem współwłaściciela traktować jako posiadacza samoistnego gruntu. Natomiast wszyscy współwłaściciele zajmują pozycję współposiadaczy samoistnych, a ich posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Jeżeli zaś dokonano podziału quoad usum, władanie wydzieloną częścią gruntu oznacza posiadanie zależne. Nigdy natomiast w stosunku współwłasności nie zachodzą przesłanki roszczenia z art. 231 § 1 k.c. przysługującego posiadaczowi samoistnemu (bez tytułu własności) przeciwko właścicielowi.

7. Równoległą, konieczną przesłanką roszczenia uwłaszczeniowego jest warunek dobrej wiary inwestora (posiadacza). Wymagana jest dobra wiara posiadacza w okresie budowy (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 295; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 332; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 548). Zatem późniejsza utrata przymiotu dobrej wiary nie szkodzi już inwestującemu posiadaczowi.

8. Trzeba generalnie podkreślić, że wymaganie dobrej wiary odnosi się do posiadania, a nie do „prawa wzniesienia budynku" (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 616-617). Mimo wszystko panuje do dzisiaj duże zamieszanie i rozbieżność poglądów doktryny (oraz orzecznictwa) w zakresie pojmowania dobrej wiary pod rządem art. 231 § 1 k.c. (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 331-333; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 547-548). Niemniej jednak należy tu opowiedzieć się za jednolitym, obowiązującym we wszystkich obszarach prawa cywilnego, rygorystycznym pojmowaniem dobrej wiary. Równocześnie zaś wypada honorować istniejące domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.).

9. Można zatem przypomnieć, że samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Jego dobrą wiarę wyłącza wiedza o odmiennym rzeczywistym stanie prawnym oraz niedbalstwo. W złej wierze pozostaje zatem również posiadacz, który przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć (zorientować), że nie przysługuje mu prawo własności.

10. Należy już dzisiaj odrzucić (i zasadniczo tak się stało) liberalną koncepcję pojmowania dobrej wiary, pozwalającą uznawać za posiadacza w dobrej wierze osobę, która władając rzeczą pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że „niczyjego prawa nie narusza" (czy w innej wersji - że „nikogo nie krzywdzi").

Nie można też pogodzić się z inną drogą liberalizacji poprzez traktowanie posiadacza w złej wierze „na równi" z posiadaczem w dobrej wierze, jeżeli „wymagają tego zasady współżycia społecznego"; o szczegółach później, podczas przeglądu orzecznictwa (zob. pkt 8, teza 14).

11. Uzasadniając zgłoszoną tu opozycję dla koncepcji liberalnego pojmowania dobrej wiary, trzeba stwierdzić, że współcześnie odpadła potrzeba intensywnej ochrony posiadaczy - inwestorów budujących na cudzym gruncie. W przeszłości problem dotyczył głównie nieformalnych nabywców nieruchomości (zwłaszcza nieruchomości rolnych). Jednakże ustawą z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.) dokonano uwłaszczenia samoistnych posiadaczy, a zwłaszcza nieformalnych nabywców. Później zaś znacznie złagodzono rygory obrotu nieruchomościami; w szczególności zaniechano ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi (w czynnościach przeniesienia własności inter vivos).

2.3. Wzniesienie budynku lub innego urządzenia

 

1. Ustawodawca przyznaje właściwe roszczenie posiadaczowi, który „na powierzchni" lub „pod powierzchnią" gruntu wzniósł „budynek" lub „inne urządzenie", o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki.

2. Pojęcie budynku lub innego urządzenia nie zostało określone w Kodeksie cywilnym. Można zatem w trybie interpretacyjnym uznać, że chodzi tu o potoczne pojmowanie takich obiektów (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 333), przy niezbędnym dodatkowym założeniu, że chodzi o budynki i urządzenia „trwale związane z gruntem" (zob. art. 48; także art. 46 § 1 k.c.).

3. Mogą tu być również pomocne przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 - Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.). Sięgając tam można stwierdzić, że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty oraz dach (art. 3 pkt 2 pr.bud.). Natomiast dla określenia pojęcia innego urządzenia można z ostrożnością sięgnąć do definicji „budowli" (art. 3 pkt 3 pr.bud.).

4. Ustawodawca wymaga „wzniesienia" budynku lub innego urządzenia. W odniesieniu do budynków wyraźnie trzeba stwierdzić - stroniąc od skrajności - że wystarcza tu stan surowy otwarty. Nie ma potrzeby wymagać stanu surowego zamkniętego, ani tym bardziej stanu budowy wykończonej. Z drugiej zaś strony nie wystarczy wzniesienie fundamentów, ani nawet części przewidywanych projektem kondygnacji budynku - bez zakończenia budowy (w stanie surowym otwartym).

5. Na marginesie trzeba wspomnieć, że nie znajduje tu zastosowania obowiązujące pod rządem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), a odnoszące się do stosunku użytkowania wieczystego, unormowanie, według którego za zakończenie budowy uważa się wzniesienie budynku w stanie surowym zamkniętym (art. 62 ust. 3 u.g.n.).

6. Komentowany przepis (art. 231 § 1 k.c.) przyznaje roszczenie o przeniesienie własności zajętej działki gruntu w razie „wzniesienia" przez posiadacza „budynku" lub „innego urządzenia". Nie stosuje się zaś jego normy w razie nadbudowy, przebudowy czy rozbudowy istniejącego obiektu budowlanego (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 621; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 334). Generalne zaś roszczenie o przeniesienie własności przysługuje posiadaczowi, który wzniósł budynek (gdy nadal pozostaje posiadaczem) i obejmuje stan pierwotnego wzniesienia budynku, z jego późniejszymi przeróbkami.

7. Natomiast w razie przeniesienia posiadania nabywca może dochodzić roszczeń swego poprzednika, jeżeli dokonano przelewu roszczenia (wierzytelności). W tych okolicznościach dokonywana przez niego dalsza rozbudowa budynku jedynie wzmacnia uzasadnienie pierwotnego, nabytego roszczenia.

8. Zupełnie obojętny jest dla bytu uwłaszczeniowego roszczenia posiadacza zastosowany przez posiadacza organizacyjny tryb realizacji inwestycji. Służy mu więc roszczenie o przeniesienie własności w każdych okolicznościach, zarówno wtedy, gdy wzniesienia budynku (innego urządzenia) dokonywał własnym staraniem i pracą (w „systemie gospodarczym"), jak też wówczas, gdy wykonanie robót zlecił innej osobie.

2.4. Wartość budowli i wartość gruntu

 

1. Według warunków art. 231 § 1 k.c. samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze może żądać przeniesienia własności odpowiedniej działki gruntu, jeżeli wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu „budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki". Zatem ustawodawca interweniuje w razie znaczących, wartościowych inwestycji budowlanych.

2. Ustawodawca wymaga tu istotnej dysproporcji między wartością budynku (czy innego urządzenia) a wartością zajętej działki gruntu. Właściwych twierdzeń i dowodów winien dostarczyć posiadacz gruntu dochodzący w postępowaniu sądowym swego roszczenia o przeniesienie własności. Ostatecznych ustaleń dokonuje zaś sąd orzekający, korzystając częstokroć z opinii biegłego posiadającego specjalne wiadomości z zakresu szacowania wartości nieruchomości (gruntu oraz jego części składowych).

3. Dla oceny, czy wartość budynku znacznie przewyższa wartość działki zajętej pod budowę decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza roszczenia o przeniesienie własności, a nie stan z lat poprzednich, w szczególności zaś z czasu budowy.

3. Roszczenie właściciela o „wykup" gruntu

 

1. Ze zrozumiałych względów więcej swobody pozostawiono właścicielowi gruntu. Mianowicie właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.).

2. Nie można wątpić, że przepis art. 231 § 2 k.c. zawiera samodzielną, odrębną, pełną normę prawną regulującą przesłanki roszczenia zgłaszanego przez właściciela (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 635). Zauważmy więc, że liczy się tu jedynie fakt wzniesienia przez nieuprawnionego inwestora na cudzym gruncie budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej na ten cel działki. Nie mają zaś znaczenia normatywnego jakiekolwiek przesłanki podmiotowe po stronie inwestora.

3. Łatwiej więc właścicielowi gruntu zgłosić roszczenie, by inwestor nabył własność zajętej pod budowę działki. Może on doprowadzić do uzgodnienia faktycznego stanu zabudowy ze stanem prawnym gruntu zarówno wtedy, gdy inwestor nie mógłby zgłosić ze swej strony stosownego roszczenia (art. 231 § 1 k.c.) z braku przesłanki samoistnego posiadania w dobrej wierze, jak również wtedy, gdy posiadacz gruntu nie kwapi się z dochodzeniem przysługującego mu roszczenia. Generalnie zatem można ocenić, że roszczenie właściciela z art. 231 § 2 k.c. należy do tych nielicznych, wyjątkowych roszczeń, które mogą wejść na miejsce roszczenia windykacyjnego (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 183). Oczywiście właściciel może dochodzić roszczenia windykacyjnego nie korzystając z możliwości stworzonej normą art. 231 § 1 k.c.

4. Jak wspomniano, uniwersalną (jedyną) przesłanką roszczenia właściciela jest warunek wzniesienia budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej działki gruntu. W tej kwestii wypada jednak, stroniąc od szczegółów, odesłać do wcześniejszych rozważań dotyczących normy art. 231 § 1 kodeksu.

5. Wspomniano również w toku wcześniejszych uwag wstępnych, że właścicielowi przysługuje roszczenie o nabycie własności gruntu przez inwestora bez względu na jakiekolwiek przesłanki podmiotowe po stronie inwestora. W nawiązaniu do tego trzeba w pierwszym rzędzie stwierdzić, że nie ma tu znaczenia dobra lub zła wiara inwestora (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 183; J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 635; S. Wójcik (w:) System..., s. 524).

6. Idąc dalej wypada również uznać, że roszczenie właściciela może kierować się zarówno przeciwko inwestorowi będącemu posiadaczem samoistnym, jak też przeciwko posiadaczowi zależnemu (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 635; S. Wójcik (w:) System..., s. 524; odmiennie A. Kubas, Budowa..., s. 105 i n.; niezdecydowanie E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 550). Należy bowiem przypomnieć, że norma art. 231 § 2 k.c. samodzielnie reguluje przesłanki roszczenia właściciela, nie stawiając warunku wzniesienia budynku przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze lub chociażby przez samoistnego posiadacza. Wskazuje zaś jako osobę legitymowaną biernie „tego, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie". Zatem może się tu znaleźć - potencjalnie, ale także konkretnie - posiadacz zależny gruntu.

7. Trzeba wszakże zważać, by stosowanie normy art. 231 § 2 k.c. utrzymać we właściwych ryzach dotyczących posiadania zależnego wykonywanego bez tytułu prawnego. Ustawicznie bowiem obracamy się wśród przepisów o ochronie własności i rozważamy problematykę roszczeń służących ochronie naruszonego prawa własności. Nie można zaś przez nieuzasadnione stosowanie komentowanej normy naruszać właściwych przepisów i postanowień umownych dotyczących nawiązanego stosunku prawnego (najmu, dzierżawy itp.) łączącego właściciela i posiadacza zależnego. Zatem wzniesienie budynku przez dzierżawcę w okresie dzierżawy zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie nie uzasadnia zastosowania przez właściciela roszczenia z art. 231 § 2 k.c., a wszelkie rozliczenia stron następują według zasad istniejącego stosunku dzierżawy (podobnie w innych stosunkach, chociażby w przypadku użytkowania).

8. Możliwe jest również zastosowanie roszczenia właściciela z art. 231 § 2 k.c. w dalszej sytuacji, gdy inwestor wzniósł określone urządzenia na cudzym gruncie i korzysta z tych urządzeń, chociaż nie pozostaje posiadaczem gruntu. Chodzi tu zwłaszcza o urządzenia służące do doprowadzenia lub odprowadzenia wody, pary, gazu, prądu elektrycznego itp. Korzystanie z przepisu art. 231 § 2 k.c. jest tym bardziej wskazane, że urządzenia takie nie stanowią części składowych gruntu, lecz wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 k.c.).

Oczywiście, niezbędne jest spełnienie wszelkich przesłanek normy art. 231 § 2 k.c. Zatem wzniesione (zainstalowane) urządzenie musi być trwale z gruntem związane, a jego wartość musi znacznie przewyższać wartość zajętej działki. Rzecz prosta, dokonana inwestycja musi stanowić zajęcie cudzego gruntu.

Dodajmy, że nie ma powodów do stosowania normy art. 231 § 2 k.c., gdy starosta w trybie wywłaszczeniowych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ograniczył własność nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji (art. 124 ust. 1 u.g.n.).

9. Na zakończenie zaś trzeba odrzucić za daleko idące twierdzenie, że roszczenie właściciela z art. 231 § 2 k.c. może kierować się także przeciwko dzierżycielowi (tak S. Wójcik (w:) System..., s. 524). Wszak dzierżyciel włada faktycznie rzeczą za kogo innego" (art. 338 k.c.). Jeżeli dokonuje inwestycji, to zapewne również za kogo innego. Nie można więc oceniać, że jest osobą, która „wzniosła" budynek.

4. Roszczenia posiadacza gruntu i użytkownika wieczystego w razie zabudowy gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste

 

1. W praktyce mogą zdarzać się przypadki wzniesienia budynku lub innego urządzenia przez posiadacza cudzego gruntu stanowiącego przedmiot własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, oddanego w użytkowanie wieczyste innej osoby. Tutaj dokonanie inwestycji oznacza naruszenie cudzego prawa użytkowania wieczystego. Dylemat praktyczny dotyczy zaś możliwości zastosowania normy art. 231 k.c. dla prawnorzeczowej legalizacji takiej zabudowy.

2. Podejmując ten problem trzeba uznać, że norma art. 231 § 1 k.c. znajduje odpowiednie zastosowanie także w stosunku pomiędzy posiadaczem a użytkownikiem wieczystym gruntu (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 616; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 330; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 546). Jednakże w dalszej konsekwencji trzeba uznać (bez wyraźnych głosów doktryny), że znajduje tu również zastosowanie, w drugą stronę, norma art. 231 § 2 k.c.

3. Odpowiednie stosowanie powołanego przepisu do stosunków pomiędzy posiadaczem a użytkownikiem wieczystym gruntu uzasadnia charakter użytkowania wieczystego jako prawa podmiotowego bliskiego prawu własności (o szczegółach później, podczas komentarza do art. 232-233 kodeksu).

4. Przechodząc do szczegółów trzeba na początek rozważyć sytuację posiadacza gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym innej osoby. Otóż tutaj, przy odpowiednim stosowaniu normy art. 231 § 1 k.c., należy uznać, że posiadaczowi gruntu w dobrej wierze służy roszczenie o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego zajętej pod budowę działki gruntu. Warunkiem natury przedmiotowej jest wzniesienie budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej na ten cel działki.

5. Wstępna przesłanka posiadania (w dobrej wierze) wymaga szerszego komentarza. Mianowicie norma art. 231 § 1 kodeksu stawia wymaganie „posiadania samoistnego", ale służy nabyciu prawa własności przez posiadacza. Tutaj zaś chodzi o nabycie prawa użytkowania wieczystego. Nie wypada więc stawiać warunku „posiadania samoistnego" w rozumieniu art. 336 in principio k.c., powinno zaś wystarczyć stwierdzenie „posiadania w zakresie użytkowania wieczystego" (o dalszych szczegółach definicyjnych później, podczas komentarza do art. 336 kodeksu).

6. Z drugiej strony również użytkownik wieczysty może, przy odpowiednim zastosowaniu normy art. 231 § 2 k.c., żądać nabycia przez inwestora prawa użytkowania wieczystego zajętej działki gruntu. Tutaj zaś jedyną okolicznością istotną normatywnie jest wzniesienie przez posiadacza gruntu budynku lub innego urządzenia o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej działki. Jest obojętne istnienie dobrej lub złej wiary. Odpada też dylemat klasyfikacji posiadania według posiadania samoistnego i zależnego.

5. Przedmiotowy zakres roszczenia

 

1. Ustawodawca expressis verbis sformułował normę, że posiadacz samoistny w dobrej wierze może żądać, aby właściciel przeniósł na niego „własność zajętej działki" (art. 231 § 1 in fine).

Podobnie postanowiono dalej, że właściciel gruntu może żądać aby ten, kto wzniósł budynek nabył od niego „własność działki" (art. 231 § 2 in fine k.c.).

2. W takim kontekście trzeba uznać, że zasadniczo dla prawnorzeczowej legalizacji budowy na cudzym gruncie wystarczy przeniesienie na inwestora własności „części" cudzej nieruchomości gruntowej (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 33; S. Wójcik (w:) System..., s. 522). W pierwszym rzędzie przedmiotem roszczenia (zwłaszcza roszczenia ze strony posiadacza gruntu) jest część gruntu zajętego przez budowlę, a ponadto taka część nieruchomości gruntowej, jaka jest potrzebna do korzystania z budowli (por. S. Wójcik (w:) System..., s. 522).

3. Z drugiej zaś strony, jeżeli budynek zajmuje tylko część określonej nieruchomości gruntowej, a reszta nieruchomości nie przedstawia dla właściciela gospodarczej wartości, wykupem powinna być objęta cała nieruchomość (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 634). Można to uwzględniać na zarzut pozwanego właściciela, gdy z powództwem wystąpił posiadacz gruntu lub z bezpośredniej inicjatywy procesowej właściciela, gdy on wytoczył powództwo o nabycie własności gruntu przez posiadacza.

4. Przy okazji trzeba zaś wspomnieć o ułatwieniach podziału nieruchomości gruntowej, dokonywanego dla uwzględnienia roszczenia z art. 231 (§ 1 i 2) k.c. Mianowicie według art. 95 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonuje się podziału nieruchomości „w celu wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej do prawidłowego korzystania z niego, jeżeli budynek ten został wzniesiony" w dobrej wierze przez samoistnego posiadacza.

5. Jednakże w razie umownej (dokonywanej w trybie aktu notarialnego) realizacji roszczenia obowiązuje tu uniwersalna zasada, że podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zatwierdzającej projekt podziału (art. 96 ust. 1 u.g.n.).

6. Z drugiej strony trzeba wspomnieć, że w przypadku, gdy o podziale orzeka sąd, nie wydaje się takiej decyzji (art. 96 ust. 2 zd. 2 u.g.n.). Tutaj zresztą, ponieważ podział jest niezależny od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sąd nie zasięga nawet opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

6. Wynagrodzenie właściciela (użytkownika wieczystego)

 

1. Ze zrozumiałych powodów ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 k.c. (zarówno według § 1, jak też § 2 tego przepisu) przeniesienie własności (i użytkowania wieczystego) następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem". Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym prawnorzeczową legalizację budowy na cudzym gruncie.

2. Niezwłocznie trzeba też zastrzec, że dokonywane tutaj przeniesienie własności nie stanowi sprzedaży gruntu, a ustalone „wynagrodzenie" bynajmniej nie oznacza ceny sprzedaży. Nie wolno zatem w konsekwencji, wbrew zapędom urzędów skarbowych, stosować w omawianych stosunkach dla celów podatkowych reżimu prawnego umowy sprzedaży.

3. Generalnie stwierdzając, odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej (por. odpowiednio S. Rudnicki, Komentarz..., s. 343-344). Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). W razie potrzeby procesowej można tutaj zasięgnąć opinii biegłego-rzecznika majątkowego.

7. Realizacja roszczenia

 

1. Podkreślono już w toku wcześniejszych rozważań, że norma art. 231 § 1 k.c. stanowi ustawowe źródło zobowiązania właściciela, a posiadaczowi przyznaje roszczenie o przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę. Podobnie, w razie spełnienia wymagań art. 231 § 2 kodeksu, właścicielowi przysługuje roszczenie o nabycie własności gruntu przez posiadacza.

Treścią powstającego (ex lege) zobowiązania jest świadczenie polegające na złożeniu wymaganego oświadczenia woli; oświadczenia właściciela o przeniesieniu własności zajętej przez budowę działki gruntu lub oświadczenia woli posiadacza o nabyciu własności takiej działki.

2. Realizacja roszczenia następuje w trybie umownym lub na mocy orzeczenia sądowego (por. A. Kubas, Budowa..., s. 131 i n.; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 336-341; por. także S. Wójcik, Realizacja roszczeń z art. 231 kodeksu cywilnego w drodze umowy (w:) Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 269 i n.). W postępowaniu sądowym dopuszczalne jest zawarcie ugody.

3. Zarówno w trybie umownym, jak też w trybie sądowym, zastosowanie znajduje norma art. 156 k.c. wespół z komentowanym przepisem art. 231 kodeksu. Odrębnie zaś, w razie umownej realizacji roszczenia, należy dbać o przestrzeganie normy art. 158 k.c. Natomiast w przypadku wyroku sądowego zastosowanie znajduje norma art. 64 k.c. (i art. 1047 k.p.c.).

4. Rozważając zatem w pierwszym rzędzie (krótko) problematykę umownej realizacji roszczenia z art. 231 k.c. należy przede wszystkim zwrócić uwagę na konieczność przestrzegania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

Sporządzoną umowę należy w tytule aktu notarialnego określić mianem „umowy przenoszącej własność". Jest ona zawierana dla wykonania zobowiązania do przeniesienia własności powstającego ex lege w ramach przesłanek art. 231 k.c., jej ważność zależy zaś od rzeczywistego istnienia zobowiązania (art. 156 k.c.).

W treści sporządzanego aktu należy wskazać zobowiązanie, na podstawie którego następuje przeniesienie własności (art. 158 zd. 2 in fine k.c.). W omawianym przypadku wystarczy krótkie stwierdzenie, że umowa jest zawierana „dla realizacji roszczenia z art. 231 k.c." lub „w wykonaniu zobowiązania z art. 231 k.c.".

5. Trzeba przyznać, że sporządzenie aktu notarialnego realizującego roszczenie z art. 231 k.c. rodzi trochę niebezpieczeństw. Notariusz jest zobowiązany przestrzegać prawa i powinien odmawiać sporządzenia aktu sprzecznego z prawem. Tutaj (w rozważanym kontekście) powinien odmówić sporządzenia aktu, jeżeli brak przesłanek dla zastosowania art. 231 k.c. Nie chodzi przecież o „zwykłą sprzedaż". Jest więc zadaniem notariusza upewnienie się, czy zdarzenia stanowiące podstawę roszczenia rzeczywiście nastąpiły.

6. Jednakże notariusz nie ma ani możliwości, ani uprawnień do prowadzenia postępowania dowodowego. Może natomiast żądać od stron przedstawienia dokumentów świadczących o wzniesieniu budynku lub innego urządzenia oraz dowodzących, że wartość wzniesionego obiektu znacznie przekracza wartość zajętej działki (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 336). Należy mu więc przedstawić wyrys z mapy ewidencyjnej, wykazujący usytuowanie budynku na gruncie oraz dane z ewidencji gruntów i budynków (inwentaryzacja budynku). Należy również przedstawić operat szacunkowy rzecznika majątkowego dotyczący wartości budynku i zajętej działki gruntu.

7. Dodajmy, że zawarcie umowy przeniesienia własności zajętej pod budowę działki gruntu jest możliwe dopiero po geodezyjnym wyodrębnieniu (podziale) przenoszonej działki gruntu. Notariusz winien dysponować dokumentami wymaganymi według ustawy o księgach wieczystych i hipotece do założenia księgi wieczystej (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 337). Ponadto powinien notariusz dysponować decyzją wójta (burmistrza, prezydenta miasta) zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości; o ile realizacja roszczenia wymaga podziału nieruchomości. Wprawdzie w takim przypadku niezbędny (ewentualnie) podział jest dokonywany niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 95 pkt 2 u.g.n.), jednakże zatwierdzenie projektu podziału jest tutaj konieczne (art. 96 ust. 1 u.g.n.).

8. W razie braku umowy, zaspokojenie roszczenia z art. 231 k.c. następuje w trybie sądowym. Tutaj uprawniony dochodzi w trybie procesowym (jako powód) nakazania pozwanemu złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Dochodzący swego roszczenia na podstawie art. 231 § 1 k.c. posiadacz żąda zobowiązania pozwanego właściciela gruntu do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności zajętej pod budowę działki gruntu. Natomiast, z drugiej strony, właściciel gruntu żąda (w warunkach art. 231 § 2 k.c.), by pozwany posiadacz złożył oświadczenie woli o nabyciu określonej działki gruntu.

9. W toku swego postępowania sąd bada wszelkie przesłanki zgłoszonego roszczenia, dysponując pełnym zakresem właściwych instrumentów z dziedziny postępowania dowodowego. Oczywiście „gospodarzem" postępowania dowodowego są same strony, a zwłaszcza dochodzący roszczenia powód. Zadaniem sądu jest dokonanie oceny, czy istnieje (według przesłanek z art. 231 k.c.) materialnoprawna podstawa do stwierdzenia obowiązku złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności przez pozwanego właściciela (art. 231 § 1 k.c.) albo oświadczenia woli pozwanego posiadacza o nabyciu własności (art. 231 § 2 k.c.).

10. Uwzględniając powództwo sąd „stwierdza obowiązek" (art. 64 k.c.), a właściwie „zobowiązuje" (art. 1047 § 1 k.p.c.) bądź też „nakazuje" pozwanemu złożenie oznaczonego oświadczenia woli. W zapadającym wyroku określa się treść nakazanego oświadczenia woli (oświadczenia o „przeniesieniu własności" w wariancie art. 231 § 1 k.c. lub oświadczenia o „nabyciu własności" w wariancie art. 231 § 2 k.c.). Niezbędne jest również określenie wysokości przysługującego właścicielowi wynagrodzenia za utratę własności, jeżeli właściciel zgłaszał takie żądanie.

11. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c.). Nie wymaga też egzekucji (art. 1047 k.p.c.). Zastępuje więc brakujące oświadczenie woli pozwanego, łącznie z zastąpieniem wymaganej formy aktu notarialnego (w szczegółach zob. komentarz do art. 158 k.c.).

12. Zatem dla ostatecznego zawarcia umowy winien powód złożyć odrębnie w formie aktu notarialnego swe oświadczenie woli. Natomiast nadmiernym, sprzecznym z literą prawa, ułatwieniem obrotu jest forsowanie koncepcji objęcia sentencją wyroku oświadczenia woli obu stron, a w konsekwencji stwierdzenia zawarcia umowy (tak S. Rudnicki, Komentarz..., s. 338).

8. Przegląd orzecznictwa

 

1. Trudna problematyka skutków budowy na cudzym gruncie zaowocowała bogatym orzecznictwem, częstokroć jednak zmiennym, chaotycznym, nawet koniunkturalnym. Dla potrzeb bieżącego komentarza wystarczy jednak skoncentrować się na wybranych (nadal licznych) orzeczeniach o znaczeniu podstawowym dla praktyki.

2. W ujęciu chronologicznym trzeba na początek akceptować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 1968 r., III CZP 15/68 (OSNCP 1968, z. 8-9, poz. 138), według której „roszczenie przewidziane w art. 231 § 1 k.c. wygasa z chwilą definitywnej utraty posiadania przez samoistnego posiadacza działki gruntu, na której wzniósł on budynek lub inne urządzenie. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu.".

3. Trzeba również akceptować pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 1971 r., I CR 540/70 (OSPiKA 1972, z. 5, poz. 79), według którego „przepis art. 231 § 1 k.c. ma odpowiednie zastosowanie w stosunkach między samoistnym posiadaczem a użytkownikiem wieczystym".

4. Niezwłocznie trzeba też nawiązać, z aprobatą, do tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 1973 r., III CRN 154/73 (OSNCP 1974, z. 6, poz. 111), według której „pierwsza przesłanka zastosowania art. 231 § 1 k.c., w wypadku gdy chodzi o budowę na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego, nie polega na posiadaniu samoistnym, lecz na posiadaniu w zakresie wieczystego użytkowania. Wystarcza więc, gdy posiadacz wznoszący budowlę na gruncie oddanym przez Państwo w użytkowanie wieczyste włada tym gruntem tak jak użytkownik wieczysty.".

5. Według trafnej tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 1972 r., III CRN 520/71 (OSNCP 1973, z. 1, poz. 12) „warunkiem zastosowania art. 231 § 1 k.c. nie jest całkowite wykończenie budynku z zewnątrz i wewnątrz. Wystarcza, jeżeli prace budowlane są tak znacznie zaawansowane, że całość można już uznać za poważny obiekt gospodarczy.".

Trzeba też wspomnieć, że według tezy niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1969 r. (III CRN 306/69) „przepis art. 231 § 1 k.c. wymaga wzniesienia budynku, a więc postawienia go co najmniej w stanie surowym, choćby zachodziła jeszcze potrzeba pewnych prac wykończeniowych. Wzniesienie samych fundamentów nie daje zatem podstawy do stosowania art. 231 § 1 k.c.".

Generalnie zaś trzeba stwierdzić, przypominając wcześniejsze rozważania (pkt 2.3.), że wystarcza wzniesienie budynku „w stanie surowym otwartym".

6. Nie budzi zastrzeżeń teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1974 r., II CR 309/74 (OSNCP 1975, z. 6, poz. 96), według której, „gdy przejście prawa własności zbudowanej działki na budującego, w związku z realizacją roszczenia z art. 231 k.c. w drodze sądowej, następuje z mocy prawomocnego orzeczenia sądowego (art. 64 k.c., art. 1047 § 1 k.p.c.), obowiązek zapłaty należnego z tego tytułu wynagrodzenia powstaje dopiero z chwilą uprawomocnienia się wyroku uwzględniającego żądanie przeniesienia własności zabudowanej działki. Odsetki zatem za opóźnienie spełnienia świadczenia pieniężnego należą się właścicielowi zabudowanej nieruchomości dopiero od daty przejścia własności zabudowanej działki (art. 481 § 1 k.c.), nie zaś od chwili utraty samoistnego posiadania nieruchomości.".

7. Istotne znaczenie praktyczne ma trafna teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1976 r., III CRN 292/76 (OSNCP 1977, z. 8, poz. 141) stwierdzająca, że „dobra wiara posiadacza jako przesłanka powstania dla niego roszczenia o wykup działki zajętej pod budowę (art. 231 § 1 k.c.) musi istnieć (...) w chwili rozpoczęcia i w trakcie kontynuowania budowy".

8. Wątpliwości budzi niedoprecyzowana teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1978 r., III CZP 101/77 (OSNCP 1978, z. 9, poz. 150), według której „samoistnemu posiadaczowi, który wraz z innymi osobami uczestniczył we wzniesieniu budynku przez wybudowanie jego części, może przysługiwać roszczenie z art. 231 § 1 k.c. o przeniesienie udziału odpowiedniej części nieruchomości".

Należy bowiem wyróżnić odmienną sytuację dotyczącą bądź to budowy przez współposiadaczy gruntu jednego, wspólnego budynku, bądź też wznoszenia na współposiadanym gruncie odrębnych konstrukcyjnie budynków (chociażby w zabudowie szeregowej). W obu przypadkach jest możliwe stosowanie normy art. 231 k.c. Jednakże za pierwszym razem chodzi o nabycie gruntu na współwłasność. W drugim zaś przypadku możliwe jest nabycie podzielonych części gruntu na odrębną własność.

9. Zasadniczo należy aprobować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1979, III CRN 64/79 (OSNCP 1979, z. 11, poz. 223), według której „dla określenia odpowiedniego wynagrodzenia w rozumieniu art. 231 § 1 k.c. nie mogą być przydatne stawki będące podstawą określenia odszkodowania w postępowaniu związanym z wywłaszczeniem nieruchomości. Używając w art. 231 § 1 i 2 k.c. dla określenia należności właściciela zabudowanej nieruchomości pojęcia «odpowiednie wynagrodzenie» ustawodawca dał do zrozumienia, że powinna być zapewniona ekwiwalentność świadczeń. Cel ten zaś będzie osiągnięty jedynie wtedy, gdy przyznane właścicielowi takiej nieruchomości świadczenie pieniężne będzie odpowiadało świadczeniu, jakie uzyskałby on w wolnym, uczciwym (...) obrocie." (podobnie w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1978 r., III CRN 162/78).

Dokonując jedynie krótkiego skomentowania, można wspomnieć, że obecnie przejaskrawione staje się pierwotne, stanowcze odżegnywanie się od miary odszkodowania stosowanego w razie wywłaszczenia nieruchomości. Wszakże obecnie w przypadku wywłaszczenia stosuje się również cenę rynkową przy ustaleniu należnego odszkodowania (zob. art. 134 u.g.n.).

10. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1981 r., III CZP 13/81 (OSNCP 1981, z. 9, poz. 168) wyrażono tezę, że „roszczenie samoistnego posiadacza o wykup działki gruntu, na której wzniósł on budynek (art. 231 § 1 k.c.), przechodzi zarówno na jego spadkobiercę, jak i na nabywcę z mocy czynności prawnej; w obydwu wypadkach przesłanką nabycia roszczenia przez następcę prawnego posiadacza jest przejście na niego posiadania zajętej pod budowę działki gruntów".

11. Według trafnej tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1981 r., I CR 283/81 (OSNCP 1982, z. 7, poz. 107) „ani nadbudowa, ani wykończenie budynku nie stanowi wzniesienia budowli w rozumieniu art. 231 k.c., jednakże jako budowla w rozumieniu art. 231 k.c. może być potraktowana nadbudowa lub przebudowa, jeżeli jest tak daleko idąca, że doprowadza do powstania całkowicie nowego, nieporównanie droższego obiektu aniżeli obiekt dotychczasowy".

Można również nawiązać w tym miejscu do poglądu wyrażonego w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 1983 r. (I CR 24/83), według którego art. 231 k.c. mówi o wzniesieniu budynku, które to określenie oznacza budowę od podstaw, od fundamentów, a nie nadbudowę piętra.

12. Nie budzi zastrzeżeń wyrażona w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1983 r. (I CR 44/83) teza, według której do oceny charakteru posiadania przez wznoszącego budynek na cudzym gruncie (art. 231 § 1 k.c.) miarodajna jest chwila wzniesienia budynku.

13. Stanowczo należy aprobować tezę stanowiącej zasadę prawną uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 (OSNCP 1992, z. 4, poz. 48), według której „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze".

14. Niezwłocznie należy zaś zaoponować przeciwko korygującej tezie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1997 r., II CKN 172/97 (OSNC 1997, z. 12, poz. 196) wyrażającej pogląd, że „przyjęte w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, mającej moc zasady prawnej, rozumienie dobrej wiary nie wyklucza stosowania, zgodnie z dotychczasową utrwaloną praktyką art. 231 § 1 k.c. w wypadkach, w których budowla została wzniesiona przez posiadacza samoistnego w złej wierze, tj. takiego, który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem, jeżeli za traktowaniem tego posiadacza na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego".

Nie ma przecież, jak to już akcentowano (zob. rozważania w pkt 2.2.), ani podstawy prawnej, ani potrzeby łagodzenia rygorów dobrej wiary (unikania rygorów złej wiary).

15. Wymaga krótkiego komentarza teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 1995 r., III CZP 169/94 (OSNC 1995, z. 4, poz. 64), według której „właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie, może realizować przysługujące mu na podstawie art. 231 § 2 k.c. roszczenie przeciwko każdemu podmiotowi, który nie był uprawniony do dokonywania tego rodzaju nakładów na tym gruncie". Wypada mianowicie zwrócić uwagę, że w realiach przedstawionej Sądowi Najwyższemu sprawy chodziło o wzniesione urządzenia energetyczne w ramach inwestycji zakładu energetycznego. W tych zaś okolicznościach faktycznych można aprobować zacytowaną tezę.

16. Na zakończenie trzeba odnotować, z krytyczną refleksją, tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1998 r., I CKN 586/97 (OSP 1998, z. 12, poz. 220), według której „sama zabudowa gruntu, i to nawet gdyby przesądzała o istnieniu roszczenia z art. 231 § 1 k.c., nie uzasadnia jeszcze zwolnienia od przeprowadzenia przetargu na podstawie art. 4 ust. 8 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 22, poz. 99 ze zm.) w sytuacji, w której grunt był przedmiotem sprzedaży, a nie umowy przeniesienia za wynagrodzeniem własności działki zajętej pod budowę".

Komentując przedstawioną tezę trzeba najpierw zauważyć, że w tej konkretnej sprawie strony błędnie zastosowały konstrukcję umowy sprzedaży dla umownej realizacji roszczenia uwłaszczeniowego z art. 231 § 1 k.c. Można jednak (i trzeba) dokonać wykładni umowy zgodnie z rzeczywistą wolą stron (art. 65 § 2 k.c.). Istota umowy, zgodna z rzeczywistą wolą stron, sprowadza się zaś do realizacji roszczenia o przeniesienie własności. W tych więc okolicznościach chybiona jest teza zakładająca wymóg przetargowego trybu rozporządzenia.

Literatura: J. Winiarz, Prawo użytkowania wieczystego, Warszawa 1970; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972; S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975; S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; System prawa cywilnego, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, t. I, Warszawa 1989; E. Drozd, Z. Truszkiewicz, Gospodarka gruntami i wywłaszczenie nieruchomości, Kraków 1995; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; Obrót nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999; E. Gniewek, Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi, Kraków 1999; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999; J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka nieruchomościami. Przepisy i komentarz, Warszawa 1999; Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, red. G. Bieniek, Zielona Góra 2000; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 232.

 

1. Geneza, charakter i funkcja użytkowania wieczystego

 

1. Instytucja użytkowania wieczystego zrodziła się z potrzeb urbanizacyjnych. Wykształciła się, dochodząc do współczesnej postaci w toku ewolucji ustawodawstwa, z różnych wcześniejszych form prawnych korzystania z cudzych gruntów w celach inwestycyjnych. Bez zbędnych już rozważań historycznych można wspomnieć, że w warunkach polskich poprzedzały ją nieudane ostatecznie próby zastosowania „prawa zabudowy" lub „własności czasowej", czy „dzierżawy wieczystej" oraz różnych form „użytkowania".

2. Instytucja prawna użytkowania wieczystego funkcjonuje, z późniejszymi zmianami, od czasu wejścia w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (t.j. Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.). Użytkowanie wieczyste zawsze służyło celom budownictwa. Z początku służyło głównie celom budownictwa mieszkaniowego. Współcześnie zaniechano już takiego ograniczenia. Nie funkcjonuje już nawet ograniczenie zastosowania użytkowania wieczystego do gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę. Nadal jednak przeważa inwestycyjne wykorzystanie użytkowania wieczystego (por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000, s. 162-163; także K. Pietrzykowski (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, s. 554-555).

3. Instytucja użytkowania wieczystego znalazła poczesne miejsce w dotychczasowej praktyce obrotu i cieszy się względnym powodzeniem. Podlega również krytyce. Niemniej jednak stanowi formę taniego, długotrwałego korzystania z gruntu. Współcześnie stanowi alternatywną, w stosunku do sprzedaży, formę rozporządzania gruntami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.

4. Użytkowanie wieczyste spełnia swoją funkcję dzięki jego treści normatywnej. Należy więc zasygnalizować, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 233 k.c.

5. Równolegle zwraca uwagę wysoka ranga prawa użytkowania wieczystego w hierarchii praw rzeczowych. Chociaż jest prawem na rzeczy cudzej, lokuje się powyżej ograniczonych praw rzeczowych. Według panującego współcześnie, uzasadnionego poglądu, prawo użytkowania wieczystego jest prawem pośrednim między własnością i ograniczonymi prawami rzeczowymi (por. G. Bieniek (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999, s. 24; E. Gniewek, Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi, Zakamycze 1999, s. 291; K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 553-554; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego, Warszawa 1999, s. 347). Wyeksponował to ustawodawca, rezerwując w systematyce Kodeksu cywilnego odrębne miejsce dla użytkowania wieczystego, po prawie własności, a przed ograniczonymi prawami rzeczowymi.

6. Dokonując dalszych porównań wolno zgodzić się, że w tej hierarchii użytkowanie wieczyste jest bliższe prawu własności niż ograniczonym prawom rzeczowym (tak słusznie K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 554). Zwraca uwagę, że treść prawa użytkowania wieczystego jest o wiele bliższa treści prawa własności niż ograniczonych praw rzeczowych. Poza tym, na podstawie wyraźnych odesłań zawartych w art. 234 i 237 k.c., do rozważanego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. W innych zaś kwestiach, nie uregulowanych w art. 232-243 k.c., stosuje się w drodze analogii raczej przepisy o własności niż o prawach rzeczowych ograniczonych (ibidem).

2. Regulacja prawna użytkowania wieczystego

 

1. Prześledzenie reżimu prawnego użytkowania wieczystego wymaga pewnego wysiłku i dyscypliny. Spotkamy się tu bowiem z dużym rozproszeniem materii wśród przeplatających się źródeł prawa.

Należy mianowicie zwrócić uwagę na rozbicie materii normatywnej użytkowania wieczystego pomiędzy regulacją Kodeksu cywilnego i odrębnej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

Jest to wszakże wynikiem dawniejszej już tradycji prawnej od czasów symbiozy przepisów Kodeksu cywilnego i pierwotnej ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, a także późniejszej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości.

2. Sygnalizując istniejący podział materii, należy mocno podkreślić, że linia podziału jest mało klarowna (por. E. Gniewek, Obrót..., s. 264). Jedynie z dużą ostrożnością i znacznymi korektami można godzić się ze stwierdzeniem, że „Kodeks cywilny określa treść, zakres i zasady wykonywania prawa użytkowania wieczystego, natomiast ustawa o gospodarce nieruchomościami określa przede wszystkim sposób powstania tego prawa oraz zasady i tryb ustalenia opłat z tytułu wykonywania prawa." (tak. M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 1998, s. 152).

3. Mocniejszej polemiki wymaga zaś pogląd, według którego Kodeks cywilny reguluje „przede wszystkim" zagadnienia cywilnoprawne omawianej instytucji, natomiast ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje „również zagadnienia administracyjnoprawne (...) choć w mniejszym niż poprzednio zakresie" (tak K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 552). Właściwie bowiem w żadnym zakresie nie reguluje się już współcześnie stosunku prawnego użytkowania wieczystego przy wykorzystaniu metody administracyjnej.

4. Generalizując zaś wypada stwierdzić, że cywilnoprawna z natury problematyka użytkowania wieczystego podlega komplementarnej regulacji Kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uzupełniająca się regulacja obu aktów normatywnych dotyczy wszystkich zagadnień, poczynając od ustanowienia użytkowania wieczystego, poprzez treść i wykonywanie prawa, na wygaśnięciu stosunku użytkowania kończąc. W poszczególnych obszarach występuje dostrzegalna różnica ilościowego natężenia norm kodeksowych i ustawy gruntowej. Zawsze jednak pełny obraz instytucji użytkowania wieczystego stwarza łączna regulacja obu aktów normatywnych. Nie można więc w praktyce stosowania prawa uciec od wysiłku łącznej lektury Kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami.

3. Przedmiot użytkowania wieczystego

 

1. Według Kodeksu cywilnego przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być: 1) grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki (art. 232 § 1 in principio k.c.); 2) a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (art. 232 § 1 in fine k.c.); 3) ponadto w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (art. 232 § 2 k.c.).

2. Równolegle należy mieć na uwadze odrębną regulację obrotu nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Według jej regulacji rozporządzenie poprzez „oddanie w użytkowanie wieczyste" (art. 13 ust. 1 u.g.n) obejmuje wszelkie nieruchomości stanowiące „zasób nieruchomości Skarbu Państwa", „gminne zasoby nieruchomości", „powiatowe zasoby nieruchomości" i „wojewódzkie zasoby nieruchomości" (art. 20 i n. u.g.n.).

3. W tym kontekście należy jedynie zwrócić uwagę, że wyłączone jest stosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami do skarbowych gruntów rolnych objętych reżimem prawnym ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 ze zm.).

4. Zasadniczo więc ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bez względu na ich przeznaczenie i miejsce położenia. Jedyne wyłączenie stanowi de lege lata zasób nieruchomości rolnych Skarbu Państwa.

5. W takim kontekście odpowiedniej wykładni wymaga komentowany przepis art. 232 k.c. Dotyczy to przede wszystkim kodeksowej regulacji odnoszącej się do gruntów Skarbu Państwa. Bez wątpienia mogą stanowić przedmiot użytkowania wieczystego skarbowe „grunty położone w granicach administracyjnych miast". Z drugiej strony wiadomo, że nie oddaje się w użytkowanie wieczyste gruntów objętych zasobem własności rolnej Skarbu Państwa (powierzonych Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa) również położonych w granicach administracyjnych miast.

6. Poważnych wątpliwości nastręcza zaś kategoria „gruntów Skarbu Państwa, położonych poza granicami administracyjnymi miast, lecz włączonych do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazanych do realizacji zadań jego gospodarki" (por. E. Gniewek, Obrót..., s. 268). Ustawodawca nie nadążył bowiem w Kodeksie cywilnym (wielokrotnie nowelizowanym) za postępującymi gdzie indziej zmianami legislacyjnymi. Nie uwzględnił mianowicie procesu komunalizacji gruntów państwowych „przekazanych do realizacji zadań gospodarki miasta", a przecież grunty „przekazane" to grunty miasta jako jednostki samorządu terytorialnego (gminy miejskiej) i w takim charakterze stanowią (mogą stanowić) przedmiot użytkowania wieczystego.

7. Obok nieruchomości skarbowych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, a zatem grunty stanowiące własność gmin, powiatów i województw oraz związków takich jednostek samorządu. Dodajmy, że wszelkie nieruchomości samorządowe mogą być przedmiotem użytkowania wieczystego, bez względu na miejsce położenia, a zatem również grunty położone na wsi.

8. Trzeba również podkreślić, że w obecnym stanie prawnym nie obowiązuje ograniczenie zastosowania użytkowania wieczystego do „gruntów zabudowanych" lub „przeznaczonych pod zabudowę". Można zatem współcześnie oddawać w użytkowanie wieczyste wszelkie grunty, bez względu na ich przeznaczenie. Wyjątek dotyczy skarbowych gruntów rolnych, powierzonych Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. W praktyce wszakże nieustannie przeważa oddawanie w użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę.

9. Oczywiście przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być wyłącznie grunty skarbowe i samorządowe. Nie mogą zaś sięgać do takiej formy rozporządzenia inni właściciele nieruchomości gruntowych.

10. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być wyłącznie grunty (nieruchomości gruntowe). Natomiast oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń (art. 30 u.g.n.). Zatem budynek stanowi odrębną nieruchomość.

11. Pomija zaś ustawodawca milczeniem problematykę drzew i innych roślin znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (zasadzonych lub zasianych przez użytkownika wieczystego albo znajdujących się na gruncie w momencie ustanowienia użytkowania wieczystego). Należy wobec tego przyjąć, że obowiązuje tu uniwersalna zasada superficies solo cedit (art. 48in fine k.c.). Stanowią one zatem, w charakterze części składowych, przedmiot własności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, ale równocześnie w takim samym charakterze są przedmiotem użytkowania wieczystego. Dodajmy, że użytkownik wieczysty jest uprawniony do odłączania takich części składowych według zasad prawidłowej gospodarki i pobierania ich jako pożytków w ramach korzystania z gruntu (art. 233 w zw. z art. 53 § 1 k.c.).

12. Zasadniczo użytkowanie wieczyste jest prawem obciążającym nieruchomość gruntową, stanowiącą wyodrębnioną część powierzchni ziemskiej (art. 46 k.c.). Należy jednak pamiętać o dalszym funkcjonowaniu przeniesionego z przeszłości „użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu", powiązanego ze sprzedażą lokali skarbowych lub komunalnych. Stosowano taką konstrukcję pod rządem ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (t.j. Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.), a później pod rządem ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), aż do czasu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

Również współcześnie trzeba dokonywać sprzedaży lokali skarbowych i samorządowych wraz z ustanowieniem użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu, jeżeli w poprzednim czasie rozpoczęto już sprzedaż lokali w danym budynku z wykorzystaniem takiej konstrukcji prawnej, przy rezygnacji ze sprzedaży udziału we współwłasności gruntu (w szczegółach zob. E. Gniewek, Obrót..., s. 283-287).

Dla ścisłości jurydycznej należałoby tu mówić o obciążeniu użytkowaniem wieczystym udziału (ułamkowego) we wspólnym, aczkolwiek niejednorodnym prawie do nieruchomości gruntowej.

13. Ostatecznie zaś, nie koncentrując się nawet na przykładach z zakresu sprzedaży lokali skarbowych i samorządowych, trzeba się zgodzić, że możliwe jest ustanowienie użytkowania wieczystego obciążającego w oznaczonej ułamkowej części własności nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

4. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując krótkiego przeglądu orzecznictwa wypada na początek aprobować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68 (OSNCP 1969, z. 5, poz. 93; OSPiKA 1970, z. 6, poz. 119), że „nabycie użytkowania wieczystego w drodze ustanowienia go przez odpowiedni organ Państwa co do nieruchomości nie będącej własnością państwową nie jest możliwe, choćby nawet nabywca działał - będąc w dobrej wierze - w zaufaniu do księgi wieczystej". Obowiązuje bowiem bezwzględna zasada, że jedynie grunty skarbowe (a obecnie także samorządowe) mogą być przedmiotem użytkowania wieczystego.

2. Istotne znaczenie praktyczne ma trafna teza postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73 (OSNCP 1974, z. 11, poz. 197), według której „wieczyste użytkowanie zostało ukształtowane jako instytucja pośrednia między prawną kategorią własności a kategorią tzw. praw rzeczowych ograniczonych. W wypadkach więc nieuregulowanych w art. 232-243 k.c. oraz w umowie o oddanie terenu państwowego w wieczyste użytkowanie należy przy trudnościach interpretacyjnych posługiwać się analogią przede wszystkim do przepisów zawartych w dziale II tytułu I księgi drugiej k.c., dotyczących treści i wykonywania własności, a więc m.in. również do art. 145 k.c.".

3. Wypada aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 1995 r., III CZP 127/95 (OSNC 1996, z. 1, poz. 12), według której „niedopuszczalna jest sprzedaż przez gminę ułamkowej części gruntu zabudowanego domem wielomieszkaniowym - jako prawa związanego z własnością lokalu (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (...) - jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali". Należy zaś uznać, że tutaj konieczne jest, przy sprzedaży kolejnych lokali, dalsze ustanowienie użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu.

4. Trzeba również aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1995 r., III CZP 61/95 (OSNC 1995, z. 9, poz. 130), wyrażającą pogląd, że „grunt stanowiący własność gminy może być przez nią oddany spółdzielni mieszkaniowej w użytkowanie wieczyste także w ułamkowej części"; podobny pogląd wypowiedziano w niepublikowanej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 września 1991 r. (III CZP 86/91).

5. Może budzić wątpliwości teza uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r., III CZP 81/93 (OSNCP 1994, z. 2, poz. 27; OSPiKA 1994, z. 4 poz. 74), według której „decyzja stwierdzająca nabycie przez państwową osobę prawną prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynków, na podstawie art. 2 ust. 1 i 2 ustawy zmieniającej ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej, gdy grunty te w dniu 5 grudnia 1990 r. stanowiły współwłasność Skarbu Państwa (gminy) i innych osób". Można jednak zaniechać intensywnego roztrząsania tego historycznego już zagadnienia.

Art. 233.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Wyrażono już wcześniej pogląd (podczas komentarza do art. 232 k.c.), że użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi, chociaż w tej hierarchii jest bliższe prawu własności. Dobitnie świadczy o tym ukształtowanie, w komentowanym obecnie przepisie, treści użytkowania wieczystego na wzór treści prawa własności.

2. Zauważmy więc, że użytkownik wieczysty może korzystać z rzeczy (gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste) i rozporządzać swoim prawem użytkowania wieczystego (art. 233 k.c.). Jest oczywiście uprawniony do posiadania gruntu. Co ważne, może on korzystać z gruntu „z wyłączeniem innych osób".

3. Z małymi korektami, podobną formułą jak w przypadku własności posługuje się ustawodawca, określając granice prawa użytkowania wieczystego. Ustanowił mianowicie normę, że użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu (i rozporządzać prawem) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz w granicach określonych przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

4. Nie zawarł ustawodawca w tytule II księgi drugiej Kodeksu cywilnego odrębnych przepisów dotyczących ochrony prawa użytkowania wieczystego, jednakże nie budzi tutaj wątpliwości możliwość stosowania, jako właściwych roszczeń ochronnych, roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego; o szczegółach niżej - pkt 4.

5. Należy też wspomnieć, że również do stosunku współużytkowania wieczystego stosuje się odpowiednie przepisy o współwłasności; o szczegółach niżej - pkt 5.

2. Treść prawa użytkowania wieczystego

 

2.1. Posiadanie gruntu

 

1. Określając od strony pozytywnej treść prawa użytkowania wieczystego wskazuje ustawodawca wyraźnie „imiennie" uprawnienie do korzystania z gruntu i uprawnienie do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego. Trzeba jednak stwierdzić, podobnie jak w przypadku własności, że posłużono się tu wersją otwartego, elastycznego modelu treści prawa. Toteż wolno tu jeszcze, i należy, wyszczególnić uprawnienie użytkownika wieczystego do posiadania gruntu. Chociaż nie wskazano takiego uprawnienia w tekście art. 233 k.c., nie powinno ulegać wątpliwości, że posiadanie jest naturalną cechą prawa użytkowania.

2. Przechodząc do szczegółów wypada zwrócić uwagę na doktrynalne wątpliwości (z konsekwencjami praktycznymi) dotyczące charakteru posiadania przysługującego i wykonywanego przez użytkownika wieczystego. Występuje tu zaś znaczna rozbieżność poglądów. W pierwszym rzędzie trzeba zwrócić uwagę na opinię (wyrażoną na tle art. 231 kodeksu), według której posiadacza w zakresie użytkowania wieczystego należy traktować na równi z posiadaczem samoistnym (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 616). W innej wersji, posiadanie w zakresie prawa użytkowania wieczystego jest stanem pośrednim pomiędzy posiadaniem samoistnym a posiadaniem zależnym (por. K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 574). Wreszcie, według skrajnie odmiennego poglądu trzeciego, posiadanie użytkownika wieczystego jest posiadaniem zależnym (por. G. Bieniek (w:) Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, t. I, red. G. Bieniek, Zielona Góra 2000, s. 209; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 354).

3. Wypada jednak ostatecznie uznać, że posiadanie użytkownika wieczystego jest stanem pośrednim pomiędzy posiadaniem samoistnym i zależnym. Do wyrażenia tego poglądu skłania fakt, że przecież samo prawo użytkowania wieczystego jest prawem pośrednim między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Prezentacja tego poglądu wymaga jednak wykładni przełamującej dychotomiczny podział (z art. 336 k.c.) na posiadanie samoistne i zależne.

4. Przedstawiony problem klasyfikacji posiadania „w zakresie prawa użytkowania wieczystego" nie odgrywa istotnej roli praktycznej w razie posiadania zgodnego z prawem; wykonywanego przez użytkownika wieczystego w ramach treści jego prawa. Natomiast w razie posiadania bez tytułu prawnego ujawnia się istotne znaczenie rodzaju posiadania w dziedzinie zasiedzenia i w dziedzinie „legalizacji" budowy na cudzym gruncie; w szczegółach zob. komentarz do art. 172 i art. 231 k.c.

2.2. Korzystanie z gruntu

 

1. Ustawodawca wyraźnie wskazuje w kodeksie przysługujące użytkownikowi wieczystemu uprawnienie do korzystania z gruntu. Komentując wskazane uprawnienie użytkownika wieczystego trzeba stwierdzić, że jest pojęciowo tożsame z analogicznym uprawnieniem właściciela. Obejmuje zatem uprawnienie do „używania" gruntu, „pobierania pożytków" oraz „innych dochodów" z gruntu.

2. Wyprzedzając szczegółowe dalsze rozważania (zob. pkt 3, a także komentarz do art. 239 kodeksu) wypada wstępnie stwierdzić, że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu zgodnie z ustaleniami umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste; także zgodnie z ustawą i zasadami współżycia społecznego. Istotną rolę odgrywa tu więc na wstępie generalne przeznaczenie gruntu, a w ślad za tym uzgodniony w umowie sposób korzystania z gruntu.

3. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz według postanowień umowy użytkownik wieczysty korzysta z powierzchni gruntu oraz przestrzeni nad i pod powierzchnią gruntu; zwłaszcza w razie wznoszenia budynków.

4. Korzystanie z gruntu obejmuje także części składowe. Zatem użytkownik wieczysty jest uprawniony do odłączenia części składowych zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki i pobierania ich jako pożytków naturalnych. Dotyczy to drzew i innych roślin.

5. Podobnie może użytkownik wieczysty, bez naruszania prawa górniczego, wydobywać kopaliny stanowiące części składowe gruntu. W szczególności może wydobywać kamienie, żwir, glinę, piasek.

6. Użytkownik wieczysty może także na podstawie określonego stosunku prawnego pobierać pożytki cywilne. Może mianowicie wynająć lub wydzierżawić grunt nabyty w użytkowanie wieczyste i pobierać czynsz.

2.3. Rozporządzanie prawem użytkowania wieczystego

 

1. Według komentowanego przepisu użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Zgodnie z zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet rozporządza on przysługującym mu prawem użytkowania wieczystego, a nie gruntem jako rzeczą.

2. Nie ulega wątpliwości, że wskazane uprawnienie obejmuje w pierwszym rzędzie możliwość przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. Podkreślił to zresztą odrębnie ustawodawca, postanawiając dodatkowo, że do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 237 k.c.

Warto uzupełnić, że prawo użytkowania wieczystego jako prawo majątkowe nie związane ściśle z osobą uprawnioną wchodzi do spadku (art. 922 k.c.). Podlega zatem dziedziczeniu według porządku ustawowego lub na podstawie rozrządzenia testamentowego.

Trzeba też wspomnieć, że prawo użytkowania wieczystego podlega egzekucji. Jest to konsekwencją jego zbywalnego charakteru.

3. Nie ulega również wątpliwości, że przyznane użytkownikowi wieczystemu uprawnienie do rozporządzania swoim prawem obejmuje także możliwość obciążania tego prawa ograniczonymi prawami rzeczowymi. W grę wchodzi ustanowienie hipoteki oraz użytkowania i służebności.

4. Oczywiście może użytkownik wieczysty w ramach ogólnej swobody umów wynajmować lub wydzierżawiać czy też użyczać innym osobom grunt nabyty w użytkowanie wieczyste. Nie można tu jednak mówić o czynnościach rozporządzających użytkownika wieczystego, lecz tylko o umowach rodzących skutki obligacyjne we względnym stosunku prawnym pomiędzy stronami.

5. Odrębną uwagę należy poświęcić, pokrótce, problematyce zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego. Najpierw wypada zwrócić uwagę na szczególną regulację prawną zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Otóż według art. 16 ust. 1 państwowa lub samorządowa osoba prawna może zrzec się użytkowania wieczystego (lub własności) odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Do zrzeczenia się tego prawa stosuje się odpowiednio przepis art. 179 k.c.

Zgodnie z normą art. 16 ust. 2 tejże ustawy w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego (lub własności) samorządowej osoby prawnej zrzeczenie się wymaga zgody zarządu właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Z chwilą zrzeczenia się nieruchomość staje się przedmiotem użytkowania wieczystego (lub własności) tej jednostki samorządowej (w szczegółach zob. E. Gniewek, Obrót..., s. 302-304).

6. Istnieje zatem wyraźna (odrębna) regulacja prawna zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez państwowe i samorządowe osoby prawne; przesądzono tu o dopuszczalności zrzeczenia się prawa, regulując równocześnie tryb i skutki dokonanego zrzeczenia.

W pozostałym zakresie podmiotowym, dotyczącym innych osób prawnych i osób fizycznych, występują wątpliwości. Według przeważającego poglądu doktryny istnieje generalna możliwość zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego, przy odpowiednim zastosowaniu normy art. 179 k.c., dotyczącej zrzeczenia się własności nieruchomości (por. K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 573; G. Bieniek (w:) Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, red. G. Bieniek, t. I., Zielona Góra 2000, s. 125; niejasno S. Rudnicki, Komentarz..., s. 356).

Ostatecznie jednak wypada uznać, że brak jurydycznej możliwości zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego w trybie oświadczenia woli użytkownika (por. E. Gniewek, Obrót..., s. 305-306). Należy natomiast opowiadać się raczej za umownym „rozwiązaniem użytkowania wieczystego".

3. Granice prawa użytkowania wieczystego

 

1. Niezależnie od podobnej treści (uprawnień) z równie dużym podobieństwem do prawa własności reguluje ustawodawca zakres (granice) prawa użytkowania wieczystego. Wyraźnie bowiem zastrzegł, że w granicach określonych przez „ustawy" i „zasady współżycia społecznego" oraz „przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste", użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać (art. 233 k.c.).

2. Generalny przepis art. 233 k.c. na pierwszym miejscu wskazuje przepisy ustaw jako miarę i źródło ograniczeń prawa użytkowania wieczystego. Trudno tu o przedstawienie wyczerpującego katalogu właściwych ustaw. Tytułem dobitnego przykładu można odesłać czytelnika do nieustanne przytaczanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Ponadto należy w szczególności sięgać do przepisów: 1) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.), 3) ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 16, poz. 78 ze zm.).

3. Dodajmy, że ze względu na zasadnicze podobieństwo między prawem użytkowania wieczystego i prawem własności stosujemy tu jeszcze, do użytkowania wieczystego, w drodze analogii przepisy dotyczące treści i wykonywania własności (por. K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 572). W szczególności istotne znaczenie ma analogiczne stosowanie przepisów prawa sąsiedzkiego (art. 144 i n. k.c.).

4. Do kryterium zasad współżycia społecznego sięga ustawodawca nagminnie, ilekroć reguluje treść określonych praw podmiotowych. Uczynił to również przy okazji regulacji treści prawa użytkowania wieczystego, traktując klauzulę zasad współżycia społecznego jako generalną „klapę bezpieczeństwa".

5. W przypadku użytkowania wieczystego szczególnego znaczenia nabierają postanowienia umowy. Chociaż nie określono tego dosadnie w art. 233 k.c., z pewnością chodzi o postanowienia umowy określające „sposób korzystania z gruntu" oddanego w użytkowanie wieczyste. Występuje tu bowiem ścisły związek między normą art. 233 i 239 k.c. W drugim przypadku podkreślono zaś, że „sposób korzystania z gruntu (...) przez użytkownika wieczystego powinien być określony w umowie". Do tej zasady nawiązuje ustawodawca, gdy we wcześniejszym przepisie art. 233 kodeksu reguluje granice prawa użytkowania wieczystego, odwołując się do postanowień zawartej umowy.

4. Ochrona prawa użytkowania wieczystego

 

1. Wiadomo, że użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu „z wyłączeniem innych osób" (art. 233 k.c.). Wyraża się w tym bezwzględny charakter prawa użytkowania wieczystego. Nikt zatem nie powątpiewa, że użytkownikowi wieczystemu służą właściwe petytoryjne roszczenia ochronne (por. G. Bieniek (w:) Prawo..., s. 45-46; E. Gniewek, Obrót..., s. 309-310; K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 573-574; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 355). Niezależnie od tego użytkownik wieczysty może korzystać z roszczenia posesoryjnego.

2. Nie ulega wątpliwości, że dla ochrony prawa użytkowania wieczystego stosujemy, bez modyfikacji, roszczenie windykacyjne według wzoru z art. 222 § 1 k.c. Zatem użytkownik wieczysty może żądać od osoby, która faktycznie włada nieruchomością oddaną mu w użytkowanie wieczyste, ażeby nieruchomość została mu wydana (chyba że osobie tej służy skuteczne względem użytkownika uprawnienie do władania nieruchomością). Dodajmy, że roszczenie windykacyjne użytkownika wieczystego jest skuteczne także przeciwko właścicielowi (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego).

3. Może także użytkownik wieczysty korzystać z roszczenia negatoryjnego według wzoru z art. 222 § 2 k.c. Może zatem przeciwko osobie, która narusza jego prawo w inny sposób niż przez pozbawienie faktycznego władztwa nad gruntem, wystąpić z roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

4. Windykacyjna i negatoryjna ochrona prawa użytkowania wieczystego jest wynikiem bezwzględnego charakteru tego prawa. Postanawiając w komentowanej normie art. 233 k.c., że wyłącznie użytkownikowi wieczystemu przysługuje uprawnienie do korzystania z gruntu, sięgnął ustawodawca do identycznej metody ochrony jak w przypadku prawa własności. Tak wydedukowane odesłanie jest w zupełności uzasadnione bliskim podobieństwem użytkowania wieczystego i prawa własności. Natomiast nadmiernie ostrożne jest sięganie, w trybie argumentum a minori ad maius, do normy art. 251 k.c. zezwalającej na odpowiednie stosowanie do ochrony ograniczonych praw rzeczowych przepisów o ochronie własności (tak ostrożnie K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., 574).

5. Równocześnie trzeba uznać, że w trybie analogii stosuje się tutaj również przepisy art. 224-225 k.c. dla rozliczenia posiadacza z użytkownikiem wieczystym z tytułu korzystania z gruntu, pobierania pożytków, czy z tytułu pogorszenia stanu gruntu oraz przepis art. 226 kodeksu dla rozliczenia użytkownika wieczystego z posiadaczem z tytułu nakładów na grunt.

5. Współużytkowanie wieczyste

 

1. Przy okazji rozważań na temat treści prawa użytkowania wieczystego trzeba wspomnieć o stosunku współużytkowania wieczystego, mając na uwadze sytuację, gdy użytkowanie wieczyste określonego gruntu przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W związku z tym trzeba niezwłocznie stwierdzić, że do współużytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio, w trybie analogii, przepisy o współwłasności; zob. komentarz do art. 195 i n. k.c.

2. Należy więc uświadomić sobie, że w stosunku wewnętrznym między współwłaścicielami stosujemy właściwe przepisy o zarządzie rzeczą wspólną oraz przepisy dotyczące współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, pobierania pożytków i ponoszenia ciężarów. W przypadku współużytkowania wieczystego funkcjonującego w stosunku pomiędzy właścicielami odrębnych lokali nabytych od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w pierwszym rzędzie znajdują zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

3. Patrząc zaś z perspektywy zewnętrznej trzeba dostrzec, że wobec osób trzecich wspólne prawo użytkowania wieczystego jest prawem bezwzględnym. Tutaj współużytkownikom wieczystym „z wyłączeniem innych osób" przysługuje uprawnienie do korzystania z gruntu i rozporządzania prawem. Dla ochrony wspólnego prawa użytkowania wieczystego stosuje się, jak zwykle, roszczenie windykacyjne bądź negatoryjne. Równolegle trzeba jednak zauważyć, że roszczeń takich może dochodzić każdy ze współużytkowników wieczystych (art. 209 k.c. odpowiednio stosowany).

4. Trzeba wreszcie zauważyć, że również do zniesienia współużytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o zniesieniu współwłasności.

6. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując krótkiego przeglądu orzecznictwa wypada najpierw aprobować wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 1968 r., II CR 237/68 (OSPiKA 1969, z. 11, poz. 234) pogląd, że „jeżeli użytkowanie wieczyste obejmuje działkę z domem jednorodzinnym, a umowa bliżej nie określa sposobu korzystania z tej działki, zakres uprawnień użytkownika do korzystania z działki rozciąga się na te akty używania i użytkowania, które zmierzają do zaspokojenia codziennych, zwyczajnych potrzeb mieszkania, wypoczynku, estetyki itp. wieczystego użytkownika i jego rodziny, a także do uzyskania uzupełniających środków utrzymania".

2. Pomimo pomyłek z zakresu terminologii prawniczej można także akceptować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1969 r., III CZP 85/69 (OSNCP 1970, z. 10, poz. 172), według której „z zasady, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym wynika, że prawo to może być przeniesione nie tylko w drodze czynności cywilnoprawnej, ale również może ono przejść na inne osoby w drodze dziedziczenia ustawowego lub testamentowego oraz na podstawie orzeczenia sądu".

3. Bez zastrzeżeń można akceptować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 1972 r., III CZP 82/72 (OSNCP 1973, z. 7-8, poz. 125), według której, „w wypadku gdy prawo użytkowania wieczystego działki gruntu przysługuje kilku współużytkownikom będącym właścicielami odrębnych lokali znajdujących się w budynku położonym na tej działce, spór między nimi co do zakresu korzystania z tej działki przez każdego z nich podlega rozpoznaniu przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o zarządzie rzeczą wspólną w postępowaniu nieprocesowym".

4. Istotne znaczenie ma trafna teza postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73 (OSNCP 1974, z. 11, poz. 197), według której „wieczyste użytkowanie zostało ukształtowane jako instytucja pośrednia między prawną kategorią własności a kategorią tzw. praw rzeczowych ograniczonych i w wypadkach nieunormowanych w art. 232-243 k.c. oraz w umowie o oddanie terenu państwowego w użytkowanie wieczyste należy przy trudnościach interpretacyjnych posługiwać się analogią przede wszystkim do przepisów zawartych w dziale II tytułu I księgi drugiej Kodeksu cywilnego, dotyczących treści i wykonywania własności, a więc m.in. również do art. 145 k.c.".

5. Bez zastrzeżeń trzeba aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 1974 r., III CZP 21/74 (OSNCP 1975, z. 4, poz. 55), wyrażającą pogląd prawny, że „uprawnienia z art. 151 k.c. przysługują również użytkownikowi wieczystemu w stosunku do użytkownika wieczystego gruntu sąsiadującego. Rozpoznanie roszczenia z art. 151 k.c. o zasądzenie stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej następuje w procesie.".

6. Według trafnej tezy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1981 r., III CZP 72/80 (OSNCP 1981, z. 11, poz. 207; OSPiKA 1982, z. 11, poz. 185) „jeżeli na podstawie umowy lub orzeczenia sądu określono sposób korzystania z terenu objętego użytkowaniem wieczystym przez przydzielenie każdemu ze współużytkowników wieczystych do używania ściśle określonej działki gruntu, użytkownik, który dokonał nakładu na przydzielonej mu działce, ma prawo do wyłącznego pobierania korzyści, jakie nakład ten przynosi".

7. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1992 r., III CZP 89/92 (OSNCP 1993, z. 4, poz. 53) wyrażono pogląd, że „państwowa osoba prawna może zrzec się prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa oraz prawa własności wzniesionych na tym gruncie budynków (art. 179 k.c.). Zrzeczenie takie stanowi podstawę odpowiednich wpisów w księdze wieczystej". Należy jednak na jej tle zauważyć, że de lege lata problematykę zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez państwowe (i samorządowe) osoby prawne reguluje (w art. 16) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

8. Na zakończenie należy zaaprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1993 r., III CZP 145/93 (OSNCP 1994, z. 5, poz. 103), według której „dokonanie przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz jej członków przydziałów lokali mieszkalnych w budynkach wzniesionych na gruncie oddanym spółdzielni w użytkowanie wieczyste nie stanowi przeszkody do obciążenia tych budynków wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu hipoteką zabezpieczającą udzielony spółdzielni kredyt inwestycyjny".

Art. 234.

 

1. Ustanowienie użytkowania wieczystego („oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste") stanowi alternatywną do sprzedaży formę rozporządzania nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi. Tryb tego rozporządzenia uregulowano równolegle w Kodeksie cywilnym i w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

2. Według ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej (art. 27 u.g.n.).

W Kodeksie cywilnym postanowiono zaś, w komentowanym przepisie, że do czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste „stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości".

3. Poprzez zastosowane w art. 234 k.c. odesłanie ustawodawca nawiązuje do uniwersalnych zasad art. 156-158 kodeksu (por. K. Pietrzykowski (w:) Komentarz..., s. 575; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 358).

Równocześnie trzeba się zgodzić, że do umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się też odpowiednio normę art. 155 § 1 k.c. w zakresie podwójnego (zobowiązująco-rozporządzającego) skutku umowy, jednakże z wyłączeniem konsensualnego charakteru tej czynności prawnej (por. K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 575). Obowiązuje tu bowiem wymóg konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej.

4. Generalnie zatem umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest źródłem stosunku użytkowania wieczystego, z tym wszakże zastrzeżeniem, że definitywne nabycie prawa następuje w momencie wpisu do księgi wieczystej. Istnieje zakaz dokonania czynności rozporządzającej („oddania gruntu w użytkowanie wieczyste") pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.). Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.; zob. także art. 27 zd. 1 in fine u.g.n.).

5. Zdarza się, że zawarcie rozporządzającej umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste następuje dla wykonania uprzedniego zobowiązania, zwłaszcza w przypadku określonego ustawą o gospodarce nieruchomościami roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego. Obowiązuje wówczas uniwersalna zasada, że ważność umowy rozporządzającej zależy od istnienia uprzedniego zobowiązania. W dodatku zobowiązanie stanowiące przyczynę rozporządzenia powinno być ujawnione w treści aktu notarialnego (art. 158 zd. 2 in fine k.c.).

Art. 235.

 

1. W warunkach wskazanych hipotezą komentowanej normy następuje zerwanie z zasadą superficies solo cedit. Wszak budynki „wzniesione" przez użytkownika wieczystego lub „nabyte" przez niego przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność. Trzeba dopowiedzieć, że mamy tu do czynienia z „odrębną od gruntu" własnością budynku (art. 46 § 1 in fine k.c.).

2. Zatem w przypadku użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego występuje złożona sytuacja prawnorzeczowa. Jedną nieruchomość stanowi grunt (nieruchomość gruntowa). Pozostaje on przedmiotem własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jest zaś oddany w użytkowanie wieczyste innej osobie. Natomiast budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności (nieruchomość budynkowa). Trzeba jednak zauważyć, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków (i urządzeń) jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym; o szczegółach niżej.

3. W pierwszym wariancie (art. 235 § 1 zd. 1 k.c.) własność użytkownika wieczystego stanowią wzniesione przez niego budynki oraz inne urządzenia. Według wyraźnych wskazań ustawy o gospodarce nieruchomościami, odnoszących się właśnie do stosunku użytkowania wieczystego, za zakończenie zabudowy uważa się wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym (art. 62 ust. 3 u.g.n.). Można zatem uznać, dla pełnej synchronizacji ustawodawstwa, że taki „stan surowy zamknięty" świadczy o „wzniesieniu budynku" w rozumieniu art. 235 k.c.

4. W ślad za trafnym spostrzeżeniem literatury trzeba uznać, że nawet budynek wzniesiony wbrew postanowieniom umowy określającym sposób korzystania z nieruchomości gruntowej (czy niezgodnie z tymi postanowieniami) stanowi mimo wszystko odrębną własność użytkownika (por. E. Gniewek, Obrót..., s. 308; K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 578; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 365). Można tu oczywiście sięgnąć po sankcję rozwiązania umowy użytkowania wieczystego w trybie art. 240 k.c. w związku z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie można zaś akceptować pojawiającej się w orzecznictwie tezy, według której „budynek wzniesiony przez jednego ze współużytkowników wbrew postanowieniom umowy o oddanie terenu państwowego w użytkowanie wieczyste, pozostaje częścią składową nieruchomości i wraz z gruntem stanowi przedmiot użytkowania wieczystego przez wszystkich współużytkowników" (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1966 r., III CZP 43/66, OSNCP 1966, z. 12, poz. 211).

5. Budynki wzniesione na gruncie oddanym we współużytkowanie wieczyste stanowią współwłasność użytkowników wieczystych. Nawet „budynek wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste kosztem jednego ze współużytkowników (...) stanowi współwłasność wszystkich współużytkowników wieczystych" (zob. in principio uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1966 r., III CZP 43/66, OSNCP 1966, z. 12, poz. 211).

6. Odrębnego komentarza wymaga teza, według której „okoliczność, że budynek został wzniesiony przez niektórych współużytkowników przed ustanowieniem użytkowania wieczystego, nie podważa zasady, że budynek ten stanowi współwłasność wszystkich współużytkowników. Wznoszącym budynek służy jednak prawo domagania się od pozostałych współużytkowników zwrotu w odpowiednich częściach poniesionych wydatków i nakładów" (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1969 r., II CR 674/69, OSPiKA 1972, z. 12, poz. 230).

Wypada mianowicie zwrócić uwagę, że tutaj oddanie w użytkowanie wieczyste obejmuje grunt wcześniej zabudowany (chociaż przez niektórych przyszłych współużytkowników wieczystych). Zatem umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna równocześnie dokonywać przeniesienia własności budynków. Oczywiście własność (współwłasność) budynków nabywają wszyscy współużytkownicy wieczyści. Odrębną zaś kwestią, rozwiązaną w komentowanym wyroku, jest wzajemne rozliczenie pomiędzy współużytkownikami wieczystymi.

7. Wzniesienie budynku przez osobę trzecią na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste może uzasadniać, przy spełnieniu stosownych warunków (art. 231 k.c. odpowiednio zastosowany), roszczenie posiadacza o przeniesienie użytkowania wieczystego zajętej działki lub roszczenie użytkownika wieczystego o nabycie przez inwestora prawa użytkowania wieczystego; w szczegółach zob. komentarz do art. 231 kodeksu. Generalnie zaś trzeba stwierdzić, że wzniesiony budynek staje się (na początku) częścią składową skarbowej lub samorządowej nieruchomości gruntowej, a jako część składowa gruntu jest objęty użytkowaniem wieczystym. Brakuje zaś podstaw do stwierdzenia, że taki budynek stanowi odrębny przedmiot własności użytkownika wieczystego, nie został bowiem przez niego wzniesiony.

8. Według komentowanej normy odrębna własność obejmuje także budynki oraz inne urządzenia, „które wieczysty użytkownik nabył" - zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Następuje tu wyraźne odesłanie do odrębnej normy art. 31 u.g.n., według której „oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń".

9. Jest więc niezbędne, by właściwy organ Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zawierając umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, dokonywał równoczesnej sprzedaży budynków (lub innych urządzeń). W przeciwnym razie umowa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego byłaby nieważna jako sprzeczna z prawem (art. 58 § 1 k.c.). Wykluczone jest bowiem de lege lata oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego, przy objęciu prawem użytkowania wieczystego budynków jako części składowych gruntu.

10. Komentując normę art. 235 k.c. trzeba jeszcze uwzględnić bardziej złożoną sytuację obejmującą możliwość funkcjonowania współużytkowania wieczystego związanego z odrębną własnością lokali. Należy przy tym mieć na uwadze, w dwóch wariantach (skorelowanych z normą art. 235 kodeksu), zarówno wzniesienie budynku przez współużytkownika wieczystego (współużytkowników) i dalsze ustanowienie odrębnej własności lokali, jak też nabycie lokali (w trybie sprzedaży) od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, połączone z „oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu".

11. W pierwszym wariancie zakończenie inwestycji (wzniesienie budynku) przez użytkownika wieczystego (współużytkowników wieczystych) konstytuuje odrębną własność nieruchomości budynkowej. W dalszym etapie następuje zaś dokonywane przez właściciela budynku, a zarazem użytkownika wieczystego gruntu, ustanowienie odrębnej własności lokali.

W drugim wariancie następuje nabycie lokalu (w trybie sprzedaży) w dawniej wzniesionym budynku stanowiącym własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Tutaj ustanowienie odrębnej własności lokalu wiąże się z oddaniem w użytkowanie wieczyste udziału w nieruchomości skarbowej lub samorządowej.

W obu jednak wariantach mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu (z nieruchomością lokalową). Występuje tu odrębna od „nieruchomości wspólnej" (art. 3 ust. 2 u.w.l.) własność poszczególnych lokali, jednakże związana z udziałem w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 u.w.l.).

12. Powracając do zasadniczych rozważań, trzeba przypomnieć, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2 k.c.). Zatem prawem głównym jest tutaj użytkowanie wieczyste, zaś prawo własności budynku jest prawem przywiązanym do użytkowania wieczystego (por. E. Gniewek, Obrót..., s. 308; K. Pietrzykowski (w:) Komentarz..., s. 578; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 363; zob. także uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1971 r., III CZP 86/70, OSNCP 1971, z. 9, poz. 147).

13. W związku z tym trzeba uznać, że wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego powoduje automatycznie utratę prawa własności budynków (oraz innych urządzeń). Istnieje zaś problem rozliczenia pomiędzy właścicielem gruntu (Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego) a użytkownikiem wieczystym, rozwiązany przez ustawodawcę poprzez przyjęcie normy, że „użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje." (art. 33 ust. 3 u.g.n.).

14. Natomiast na bieżąco skutki takiego związania odrębnej własności budynku z prawem użytkowania wieczystego gruntu powinny być uwzględniane w toku czynności obrotu. Niewątpliwie bowiem odrębna własność budynków nie może być samodzielnym przedmiotem rozporządzeń bez równoczesnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. Podobnie, rozporządzając prawem użytkowania wieczystego, nie można wyłączyć równoczesnego zbycia własności budynku.

15. Sięgając do orzecznictwa dodajmy, że „w razie skierowania egzekucji do użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, egzekucja musi objąć także własność budynku. Również sama własność budynku na użytkowanym gruncie nie może być przedmiotem egzekucji bez objęcia nią użytkowania wieczystego." (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1998 r., III CKU 15/98, Wokanda 1998, nr 11, s. 5).

16. Na zakończenie trzeba jeszcze stwierdzić, że w przypadku odrębnej własności lokali sytuacja jest bardziej złożona, jak chodzi o wzajemne podporządkowanie poszczególnych praw. Najpierw zwraca uwagę norma, według której „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako „prawo związane z własnością lokalu" (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Z drugiej wszakże strony wchodzący w skład nieruchomości wspólnej grunt może in concreto stanowić przedmiot współużytkowania wieczystego. W tej zaś sytuacji pierwszeństwo uzyskuje zasada (z art. 235 § 2 k.c.), według której nadrzędne znaczenie ma prawo użytkowania wieczystego gruntu (por. K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 578-579; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 363-364). Należy bowiem pogodzić się, że gaśnie odrębna własność lokali w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu.

Art. 236.

 

1. Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, chociaż długotrwałym. Według wymagań ustawy o gospodarce nieruchomościami „w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste" (art. 29 ust. 1 in principio u.g.n.). Jednakże ogólne ramy dla umownego kształtowania (i przedłużania) terminu użytkowania wieczystego zakreślono w komentowanej normie Kodeksu cywilnego.

2. Zasadniczo termin użytkowania wieczystego wynosi dziewięćdziesiąt dziewięć lat (art. 236 § 1 zd. 1 k.c.), z możliwością równie długiego lub krótszego (co najmniej czterdziestoletniego) przedłużenia (art. 236 § 2 zd. 1 k.c.). Uzasadnione jest więc tutaj posługiwanie się pojęciem użytkowania „wieczystego".

3. Ustawodawca dopuszcza możliwość umownego ustalenia terminu krótszego, co najmniej czterdziestoletniego, „w wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat" (art. 236 § 1 zd. 2 k.c.). Do tej właśnie klauzuli „celu" (gospodarczego) nawiązano w ustawie o gospodarce nieruchomościami, pozostawiając stronom uregulowanie długości terminu użytkowania wieczystego.

4. Kodeks cywilny sygnalizuje w komentowanej normie możliwość przedłużania umówionego pierwotnie terminu użytkowania wieczystego. Problem nabiera powoli znaczenia praktycznego, gdy mamy na uwadze, poczynając od czasu wejścia w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (t.j. Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.), przypadki użytkowania wieczystego z zastrzeżonym krótkim terminem użytkowania (chociażby użytkowanie czterdziestoletnie, czy niewiele dłuższe). Intencją ustawodawcy jest zaś przyznanie użytkownikowi wieczystemu roszczenia o przedłużenie terminu użytkowania. Wszak „odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny" (art. 236 § 2 zd. 2 k.c.), a istnienie takiej okoliczności negatywnej będzie podlegać rozpoznaniu przez sąd, w razie zawisłego sporu.

5. Umowa o przedłużenie terminu użytkowania wieczystego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 236 § 3 k.c.). Oczywiście jest to wymaganie formy zastrzeżonej pod rygorem nieważności.

Dodajmy, że przedłużenie użytkowania wieczystego podlega wpisowi do księgi wieczystej (por. E. Gniewek, Obrót..., s. 311; K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 580; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 367); ze skutkiem konstytutywnym (E. Gniewek, ibidem).

6. Upływ terminu końcowego (bez jego przedłużenia) powoduje wygaśnięcie użytkowania wieczystego (zob. art. 33 ust. 1 u.g.n.).

Art. 237.

 

1. Wiadomo już, że użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać (art. 233 zd. 2 k.c.). W szczególności może dokonać przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. W takim zaś kontekście postanowił ustawodawca w komentowanej normie Kodeksu cywilnego, że do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Równocześnie trzeba wspomnieć, że zarówno oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, jak też przeniesienie tego prawa wymaga wpisu w księdze wieczystej (art. 27 zd. 2 u.g.n.).

2. Jest oczywiste, że użytkownik wieczysty może rozporządzać tylko przysługującym mu prawem. Zwraca się na to uwagę w kontekście wymagania konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej. W doktrynie i orzecznictwie wyrażony jest pogląd, że dopóki nie dokonano w księdze wieczystej wpisu prawa użytkowania wieczystego, dopóty nie można skutecznie rozporządzić tym prawem (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 358; tenże, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 2000, s. 135-136; G. Bieniek (w:) Komentarz..., s. 204; zob. także uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1997 r., II CKN 420/97, OSNC 1998, z. 5, poz. 76).

Równolegle jednak aprobuje się remedium w postaci umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa przyszłego, przybierającego tymczasem postać ekspektatywy (por. A. Oleszko, Odpowiedzialność notariusza za szkodę powstałą w związku z błędną wykładnią prawa, Rejent 1998, nr 7-8, s. 35 i n.; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 136). Taką koncepcję trzeba bez wahania zaakceptować.

Natomiast bezwarunkowe, definitywne rozporządzenie prawem jeszcze niewpisanym powoduje bezskuteczność dokonanej czynności prawnej.

3. Dokonane w art. 237 odesłanie nawiązuje do właściwych norm art. 155-158 k.c. Obowiązuje więc tutaj uniwersalna zasada przeniesienia prawa w trybie umowy zobowiązująco-rozporządzającej (art. 155 § 1 k.c.), z dodatkowym jednak wymaganiem konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej (art. 27 zd. 2 u.g.n.).

Jeżeli zawarcie umowy następuje w celu wykonania uprzedniego zobowiązania, ważność umowy zależy od istnienia tego zobowiązania (art. 156 k.c.).

Użytkowanie wieczyste nie może być przeniesione pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.).

Umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego.

4. Przy okazji trzeba powrócić (w nawiązaniu do przeglądu orzecznictwa zaprezentowanego podczas komentarza do art. 158 k.c.) do krytycznej oceny tezy, według której „przy podziale przedsiębiorstwa państwowego przeniesienie własności budynków i użytkowania wieczystego gruntów na rzecz nowo powstałych przedsiębiorstw następuje w formie aktu notarialnego" (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 1995 r., III CZP 17/95, OSNC 1995, z. 6, poz. 91).

Zakradło się tu przecież nieporozumienie. Sąd Najwyższy zakłada bowiem, wbrew ustawie z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych i przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 listopada 1981 r. w sprawie wykonania ustawy o przedsiębiorstwach państwowych (Dz.U. Nr 31, poz. 170 ze zm.), że majątek nieruchomy dzielonego przedsiębiorstwa podlega „przeniesieniu" w trybie sukcesji singularnej, zatem w trybie umowy wymagającej formy aktu notarialnego. W istocie zaś mamy tu do czynienia z sukcesją uniwersalną, następującą w wyniku zarządzenia organu założycielskiego o podziale przedsiębiorstwa (w szczegółach zob. K. Górnicz, Nabycie własności nieruchomości i użytkowania wieczystego gruntów w przypadku podziału przedsiębiorstwa państwowego, Rejent 1999, nr 2, s. 199-218).

5. Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego wymaga równoczesnego przeniesienia odrębnej własności budynków; w tej sprawie zob. komentarz do art. 235 k.c.

6. Na zakończenie można zasygnalizować, pozostawiając rozważania szczegółowe komentarzom do ustawy o gospodarce nieruchomościami, że zasadniczo w razie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu (zob. art. 109 ust. 1 pkt 2, z wyjątkami określonymi w art. 109 ust. 3 u.g.n.).

Art. 238.

 

1. W przypadku ustanowienia użytkowania wieczystego ustalenia wymagają opłaty, stanowiące świadczenie wzajemne, należne właścicielowi gruntu (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego).

Według komentowanej normy kodeksowej wieczysty użytkownik uiszcza „opłaty roczne". Natomiast według ustawy o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się „pierwszą opłatę" i „opłaty roczne" (art. 71 ust. 1 u.g.n.).

2. Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Jednakże brak tu pełnej swobody umów. Generalnie bowiem w bezwzględnie obowiązujących przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami określono metodę i podstawy ustalenia wysokości opłat (w szczegółach zob. E. Gniewek, Obrót..., s. 435-443).

3. Według naczelnego wskazania ustawy „opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej" (art. 72 ust. 1 u.g.n.). Zatem proces ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest złożony. W pierwszym rzędzie niezbędne jest oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Z kolei w postępowaniu przetargowym (a wyjątkowo w toku rokowań) ustala się cenę nieruchomości. Dopiero ustalona cena służy określeniu wysokości należnych opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

4. Niezwłocznie trzeba stwierdzić, że stawka procentowa pierwszej opłaty rocznej wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości (art. 72 ust. 2 u.g.n.). W takim więc zakresie istnieje swoboda umów; odrębną kwestię stanowią określone ustawą bonifikaty.

5. Dalece zróżnicowana jest wysokość stawki opłat rocznych. Z generalnego założenia „wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste" i waha się od 0,3%, poprzez 1%, do 3% ceny (zob. kazuistyczną normę art. 72 ust. 3 u.g.n.).

6. Według zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 77-81), w toku użytkowania wieczystego następuje „aktualizacja" opłat rocznych (w szczegółach zob. E. Gniewek, Obrót..., s. 443-451). Nie stosuje się zaś tutaj mechanizmu sądowej waloryzacji świadczenia według zasad art. 3581 § 3 k.c. (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 23 sierpnia 1995 r., III CZP 96/95, OSNC 1995, z. 12, poz. 173).

7. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego są ustalane w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Stanowią jednak świadczenie należne od każdoczesnego użytkownika wieczystego. Wszak „użytkownik wieczysty uiszcza opłaty roczne" (art. 238 k.c.), a nie tylko pierwszy użytkownik wieczysty, nabywający prawo użytkowania wieczystego w trybie umowy „o oddanie gruntu" w użytkowanie. Zatem przeniesienie prawa użytkowania wieczystego powoduje przejście obowiązku dalszego świadczenia na nabywcę prawa. Nie ma potrzeby określenia takiego skutku rozporządzania prawem w treści aktu notarialnego. Z pewnością zaś nie należy tu korzystać z konstrukcji umowy przejęcia długu, gdy chodzi o świadczenie przyszłe.

8. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Należy więc spełniać je periodycznie, a w razie aktualizacji opłat należy spełniać świadczenie podwyższone. Nie powoduje natomiast wygaśnięcia zobowiązania użytkownika wieczystego jednorazowa (niedopuszczalna) zapłata skumulowanego świadczenia za cały okres użytkowania wieczystego, według aktualnej wysokości opłaty (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 1994 r., III CZP 188/93; OSNCP 1994, z. 9, poz. 169; z pozytywną opinią K. Pietrzykowskiego (w:) Kodeks..., s. 584 i S. Rudnickiego, Komentarz..., s. 368-369).

Art. 239.

 

1. Już wiadomo, że użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu w granicach określonych przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 233 k.c.). Z tej więc przyczyny postanowiono w komentowanym obecnie przepisie, że „sposób korzystania z gruntu (...) przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie" (art. 239 § 1 k.c.).

2. Nawiązano do tego w ustawie o gospodarce nieruchomościami postanawiając, że w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób korzystania z nieruchomości stosownie do art. 239 k.c. (art. 29 ust. 1 u.g.n.).

Dodajmy, że jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, przy określaniu sposobu korzystania z tej nieruchomości można nałożyć, w razie potrzeby, na nabywcę obowiązek odbudowy lub remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych, w terminie określonym w umowie (art. 29 ust. 2 u.g.n.).

3. Równolegle obowiązuje norma, że w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste (art. 62 ust. 1 u.g.n.).

Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy (art. 62 ust. 2 u.g.n.).

Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym (art. 62 ust. 3 u.g.n.).

4. Należy pamiętać, że postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej (art. 30 u.g.n.). W dziale I (I-0) księgi wieczystej następuje ujawnienie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 25 ust. 1 pkt 1 u.k.w.), natomiast w dziale III dokonuje się wpisu „roszczeń wynikających z określenia sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego" (art. 16 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 25 ust. 1 pkt 3 u.k.w.). Mimo zgłaszanych w literaturze zastrzeżeń wypada uznać, że nie mamy tu do czynienia z wpisem obligatoryjnym, jednakże tylko deklaratoryjnym (por. E. Gniewek, Obrót..., s. 288-289 i przedstawiona tam polemika). Jedynie nabycie prawa użytkowania wieczystego („oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste") i przeniesienie tego prawa wymaga konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej.

5. Dokonane w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wiąże także następców pierwotnego użytkownika (por. K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 586; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 369). W szczególności dotyczy to ustalonych terminów zabudowy (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1985 r., III AZP 11/84, OSNCP 1985, z. 11, poz. 167). Zbędne jest tu nawet wspieranie się koncepcją rozszerzonej skuteczności roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej (z art. 17 u.k.w.). Obarczenie każdoczesnego użytkownika wieczystego obowiązkiem wykorzystania gruntu zgodnie z przeznaczeniem mieści się w naturze zobowiązania realnego użytkownika w stosunku prawnym użytkowania wieczystego.

Art. 240.

 

1. Komentowany przepis dotyczy „przymusowego rozwiązania" użytkowania wieczystego. Wiąże się z nim norma art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według której właściwy organ „może żądać rozwiązania" umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

2. Ustawodawca w komentowanej normie art. 240 k.c. traktuje o rozwiązaniu „umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste", natomiast w ustawie o gospodarce nieruchomościami o rozwiązaniu „umowy użytkowania wieczystego". Należy zaś rozumieć, że chodzi tutaj - w przypadku użytkowania „wieczystego" (długotrwałego) - o rozwiązanie „stosunku użytkowania wieczystego", z uwzględnieniem następstwa prawnego. Ściśle biorąc, wolno rozwiązać użytkowanie wieczyste przysługujące osobom, które nie nabyły gruntu w użytkowanie wieczyste w trybie pierwotnej umowy ustanowienia użytkowania („oddania gruntu"), a w stosunku prawnym użytkowania wieczystego są następcami prawnymi pierwotnego użytkownika. Należy tu więc, orzekając w zawisłej sprawie, bardzo precyzyjnie „rozwiązywać stosunek użytkowania wieczystego" pomiędzy oznaczonymi, obecnymi stronami, błędem jest zaś rozwiązywanie pierwotnej umowy użytkowania wieczystego.

3. Ponadto, co istotniejsze, przepisy dotyczące rozwiązania użytkowania wieczystego stosuje się do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób aniżeli w drodze umowy (art. 33 ust. 4 u.g.n.). Tutaj zaś tym bardziej należy mówić o rozwiązaniu stosunku użytkowania wieczystego.

4. Użytkowanie wieczyste podlega ewentualnemu rozwiązaniu przymusowemu w razie spełnienia przesłanek negatywnych określonych przez ustawodawcę. Zarówno według Kodeksu cywilnego (art. 240), jak również według ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 33 ust. 3) przyczynę rozwiązania użytkowania może stanowić korzystanie z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. W szczególności zaś można rozwiązać użytkowanie wieczyste gruntu, jeżeli użytkownik wieczysty nie wzniósł w ustalonym terminie określonych budynków.

5. Zwraca uwagę, że według formuły kodeksowej użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu w razie korzystania z gruntu „w sposób oczywiście sprzeczny" z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Brakuje takiego zastrzeżenia w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Należy tu jednak przyznać pierwszeństwo wiodącej normie art. 240 k.c.; odesłano zresztą do niej w art. 33 ust. 3 u.g.n. W takim kontekście jedynie rażące zaniedbania użytkownika wieczystego stanowią przyczynę rozwiązania użytkowania wieczystego. Nie można jednak z przesadnym liberalizmem tolerować zaniedbań dotyczących terminów zabudowy; z wyjątkiem dotyczącym usprawiedliwionego przedłużenia terminu (art. 62 ust. 3 u.g.n.).

6. Oczywiście w przypadku użytkowania wieczystego powstającego w innym trybie niż umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nieuprawnione byłoby stwierdzenie korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie. Należałoby więc sięgać w to miejsce do treści właściwego zdarzenia prawnego stanowiącego podstawę powstania stosunku użytkowania wieczystego. W ostateczności zaś należy zwrócić uwagę, że po wejściu w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązywała przejściowa norma, według której właściwy organ mógł w ciągu roku w drodze decyzji ustalać terminy zagospodarowania nieruchomości będących przedmiotem użytkowania wieczystego (art. 220 u.g.n.).

7. W razie istniejącej przyczyny właściwy organ „może żądać" rozwiązania użytkowania wieczystego. Widać zatem, że zastosowano tu cywilnoprawną metodę kształtowania (tutaj - rozwiązywania) stosunku użytkowania wieczystego (przecież stosunku cywilnoprawnego), przy zaniechaniu posługiwania się instrumentem decyzji administracyjnej. Przyznano więc właścicielowi roszczenie o rozwiązanie użytkowania wieczystego, a sądowi orzekającemu kompetencję do konstytutywnego „rozwiązania" stosunku użytkowania (por. G. Bieniek (w:) Komentarz..., s. 236; odstępuję zaś od poglądu sugerującego koncepcje zastosowania w trybie art. 64 k.c. orzeczenia nakazującego złożenie oświadczenia woli o rozwiązaniu użytkowania wieczystego - zob. E. Gniewek, Obrót..., s. 313).

8. Nie ma oczywiście przeszkód dla zgodnego umownego rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego „na żądanie właściciela", gdy użytkownik wieczysty uznaje istnienie przyczyn rozwiązania stosunku, a unika procesu.

Art. 241.

 

1. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego powoduje, że równocześnie wygasają ex lege ustanowione na nim obciążenia. Wygasają w tym trybie wszelkie obciążenia, a więc w pierwszym rzędzie ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebności, hipoteka), a poza tym prawo najmu i dzierżawy oraz prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej (por. K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 589-590; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 374).

2. Na marginesie trzeba zaś wspomnieć, że wierzycielom hipotecznym użytkowania wieczystego, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości (art. 101 u.k.w.).

Art. 242.

 

Skreślony przepis art. 242 k.c. normował kwestię wysokości wynagrodzenia za wzniesione lub nabyte przez użytkownika wieczystego budynki w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Obecnie stosowną regulację zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami. Według właściwego przepisu „w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego (...) użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje." (art. 33 ust. 2 u.g.n.).

Art. 243.

 

1. Komentowany przepis traktuje o przedawnieniu roszczeń. W pierwszej jednak części potwierdza odpowiedzialność użytkownika wieczystego za szkody wynikające z niewłaściwego korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Wypada uznać, że nawiązuje tu ustawodawca do powszechnych zasad odpowiedzialności ex contractu.

2. Przypomniano ponadto w komentowanym przepisie o przysługującym wieczystemu użytkownikowi roszczeniu o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu.

3. Bez wątpienia wskazane roszczenia powstają już z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego, jednakże bieg przedawnienia rozpoczyna się w dniu zwrotu użytkowanego gruntu i kończy się z upływem trzech lat od tej daty (por. K. Pietrzykowski (w:) Kodeks..., s. 591; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 374). Ustawodawca odstąpił więc tutaj od generalnej zasady (z art. 120 § 1 k.c.) rozpoczęcia biegu przedawnienia od dnia wymagalności roszczenia.

Literatura: J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; J. Kosik, Prawa rzeczowe ograniczone w kodeksie cywilnym i art. 24 prawa prywatnego międzynarodowego, St.Pr. 1970, nr 26-27; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz; Warszawa 1972; S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; A. Klein, Elementy stosunku prawnego prawa rzeczowego, Wrocław 1976; System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1980; Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, t. I, Warszawa 1989; E. Drozd, Numerus clausus praw rzeczowych (w:) Problemy kodyfikacji prawa cywilnego. Studia i rozprawy, Poznań 1990; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 244.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Jak wiadomo, naczelnym prawem rzeczowym jest prawo własności. Z tej racji, że jest prawem na rzeczy własnej, obejmuje najszerszy zakres uprawnień wobec rzeczy. Ściśle biorąc, obejmuje pełny zakres możliwych uprawnień; sporadycznie ograniczony przez szczególne przepisy prawa i generalnie ograniczany przez klauzulę zasad współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa.

2. Inaczej prezentują się na tym tle „ograniczone prawa rzeczowe". Zasadniczo (poza wyjątkiem z art. 325 § 2 k.c.) są prawami na rzeczy cudzej (iura in re aliena). Tutaj ustawodawca pozytywnie i wyczerpująco określa uprawnienia, jakie składają się na treść każdego ograniczonego prawa rzeczowego. Ich zakres ogranicza się do sfery zastrzeżonej przez ustawodawcę, nieporównywalnie szczuplejszej od treści prawa własności. Właśnie z powodu ograniczonego zakresu uprawnień określono je mianem ograniczonych praw rzeczowych (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972, s. 668; A. Wąsiewicz (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 597).

3. Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy, przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi. W takim znaczeniu stanowią „obciążenia" prawa własności. Zakres tych obciążeń jest rozmaity, odmienny w przypadku poszczególnych praw. Nigdy jednak nie posuwają się do zupełnego pozbawienia właściciela wszystkich jego uprawnień względem rzeczy.

4. W przeważającej mierze ograniczone prawa rzeczowe polegają na korzystaniu w oznaczonym zakresie z cudzej rzeczy. Dotyczy to prawa użytkowania, służebności i wszystkich typów własnościowego prawa do lokalu w spółdzielniach mieszkaniowych.

Jednakże niekiedy, jak w przypadku zastawu i hipoteki, brakuje takich uprawnień, a przyznany i chroniony interes osoby uprawnionej (wierzyciela) polega tylko na tym, że może ona zaspokoić swoją wierzytelność z obciążonej rzeczy. Zatem „korzyść" uprawnionego realizuje się poprzez egzekucję z rzeczy obciążonej. Natomiast „ciężar" właściciela polega na konieczności znoszenia takiej egzekucji.

5. Zasadniczo przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy (w rozumieniu art. 45 k.c.). Jednakże wyjątkowo, z mocy przepisów szczególnych, spotykamy obok tego wybrane postacie ograniczonych praw rzeczowych obciążających inne prawa majątkowe. Dopuszcza się mianowicie użytkowanie praw (art. 265 k.c.), zastaw na prawach (art. 327 k.c.), hipotekę na użytkowaniu wieczystym (art. 65 ust. 3 u.k.w.), hipotekę na spółdzielczych prawach do lokalu, stanowiących ograniczone prawa rzeczowe (art. 65 ust. 4 pkt 1-3 u.k.w.) oraz hipotekę na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (art. 65 ust. 4 pkt 4 u.k.w.). Jednakże są to jedynie uboczne formy ograniczonych praw rzeczowych, występujące równolegle do podstawowych postaci użytkowania rzeczy, zastawu na rzeczach ruchomych, hipoteki na nieruchomościach.

2. Katalog ograniczonych praw rzeczowych

 

1. Bez wątpienia w obszarze prawa rzeczowego obowiązuje zasada numerus clausus praw rzeczowych. W istocie bowiem ustawodawca limituje katalog praw rzeczowych. Trzeba więc przypomnieć, że w systemie polskiego prawa cywilnego prawami rzeczowymi są: prawo własności, użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe.

2. Najistotniejsze znaczenie ma podkreślenie faktu istnienia zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Trzeba więc niezwłocznie przytoczyć za ustawodawcą, że „ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka" (art. 244 § 1 k.c.).

3. Nie można więc zaliczać do kategorii ograniczonych praw rzeczowych dalszych praw na rzeczach cudzych. Zmiana katalogu ograniczonych praw rzeczowych, prowadząca do poszerzenia lub zawężenia dotychczasowej listy, wymaga zmiany ustawodawstwa.

4. Trzeba przyznać, że ustawą, która kształtuje katalog ograniczonych praw rzeczowych może być ustawa szczególna, odrębna od Kodeksu cywilnego (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 669). Niemniej jednak niezbędne jest wyraźne zaliczenie określonego prawa podmiotowego, uprawniającego do korzystania z cudzej rzeczy, do kategorii ograniczonych praw rzeczowych, przy zagwarantowaniu cech prawa bezwzględnego.

5. W nawiązaniu do tego spostrzeżenia trzeba odrzucić koncepcję, według której poza listą art. 244 § 1 k.c. charakter ograniczonego prawa rzeczowego ma „prawo najmu lokalu". Nie wystarcza tu bowiem jedynie ochronna norma odsyłająca, według której do ochrony praw najemcy lokalu „stosuje się odpowiednio" przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.).

6. Brakuje także podstaw do uznania, że „prawo dożywocia" ma charakter ograniczonego prawa rzeczowego. Należy tu zaś dosłownie traktować normę, według której do prawa dożywocia „stosuje się odpowiednio" przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 910 § 1 zd. 2 k.c.). Dla ścisłości nie wolno zapominać o tym, że do treści dożywocia mogą należeć użytkowanie zbywanej nieruchomości (z wykonywaniem ograniczonym do części nieruchomości) i służebność mieszkania (art. 908 § 2 k.c.). Stanowią zaś one, samodzielnie, ograniczone prawa rzeczowe, mieszcząc się w katalogu normy art. 244 § 1 kodeksu. Nie można jednak generalnie - z uwzględnieniem dalszej, pełnej treści prawa (art. 908 § 1 w zw. z art. 910 § 1 zd. 1 k.c.) - uznawać prawo dożywocia za ograniczone prawo rzeczowe.

7. Nie stanowią również, w żadnej postaci, ograniczonych praw rzeczowych ustanawiane w trybie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) ograniczenia własności nieruchomości w trybie decyzji starosty zezwalającej na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji. Brak podstaw do zakwalifikowania takich ograniczeń do kategorii użytkowania lub służebności (ze względu na treść i cechy tych praw). Nie ustanawia zaś ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami odrębnej postaci ograniczonego prawa rzeczowego. Pozostaje więc uznać, że mamy tu raczej do czynienia ze skutecznym wobec każdoczesnego właściciela zobowiązaniem realnym, powstającym z administracyjnej decyzji starosty.

3. Problem timesharingu

 

1. Przy okazji rozważań dotyczących katalogu ograniczonych praw rzeczowych wypada nawiązać do ustawy z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 74, poz. 855).

2. Zauważmy zaś, że ustawa określa zasady ochrony nabywcy, który na podstawie umowy zawartej na co najmniej trzy lata, uzyskuje od przedsiębiorcy „prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie każdego roku" (art. 1 ust. 1). Dodajmy, że według sformułowanej przez ustawodawcę swobody rozporządzenia, prawo nabywcy - określane w doktrynie mianem timesharingu - „może mieć postać prawa osobistego, w tym wierzytelności albo prawa rzeczowego, w szczególności użytkowania" (art. 1 ust. 2).

3. Nie narusza więc ustawa dotychczasowej listy (art. 224 § 1 k.c.) ograniczonych praw rzeczowych. Nie formułuje bowiem nowej postaci prawa rzeczowego, lecz raczej odsyła do istniejącego katalogu. Zezwala na zastosowanie in concreto do ustanawianego prawa reżimu prawnego użytkowania (forma preferowana) lub innego prawa rzeczowego (można tu rozważać formę służebności; służebności mieszkania).

4. Prawdę mówiąc, nie przystaje ściśle do formuły timesharingu ani model użytkowania, ani tym bardziej model służebności. Uświadamiał to sobie ustawodawca, gdy - preferując model użytkowania - dokonał niezbędnych korekt wymuszonych przez specyfikę tej nowej instytucji prawnej; o szczegółach później, podczas komentarza do przepisów dotyczących użytkowania.

4. Odrębna regulacja ograniczonych praw rzeczowych w stosunkach spółdzielczości mieszkaniowej

 

1. Wśród ograniczonych praw rzeczowych wskazano w Kodeksie cywilnym (w art. 244 § 1 k.c.) kilka postaci ograniczonych praw rzeczowych występujących w stosunkach spółdzielczości mieszkaniowej, a mianowicie „własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej". Równocześnie jednak zastrzeżono, że stosuje się do nich regulację zawartą w odrębnych przepisach (art. 244 § 2 k.c.).

2. Współcześnie należy tutaj sięgać do regulacji prawnej zawartej w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27), wspomaganej dalszym stosowaniem wybranych (a zmienionych) przepisów ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.).

3. Należy równocześnie uświadomić sobie, że według obecnej intencji ustawodawcy wskazane prawa stanowią już przejściową formę zaspokajania potrzeb lokalowych członków spółdzielni mieszkaniowych. Pod rządem nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych występuje teraz - w świeżych stosunkach prawnych - forma „spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego" (art. 9 i n.) oraz „prawo odrębnej własności lokalu" (art. 18 i n.). Podkreślono równocześnie, że „po wejściu w życie ustawy spółdzielnia nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali użytkowych, w tym garaży, ani praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych" (art. 37 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

4. Natomiast z myślą o wcześniejszych stosunkach prawnych trzeba zauważyć, że po spełnieniu określonych zobowiązań finansowych „na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, w tym spółdzielcze prawo do garażu, spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu" (art. 39 ust. 1).

5. Zanim nastąpi pożądane przekształcenie, do istniejących w dniu wejścia w życie ustawy spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali użytkowych, w tym garaży, oraz praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych stosuje się przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a w zakresie w niej nieuregulowanym przepisy art. 208 § 3, art. 213 § 1, art. 215-217, art. 223-231 i art. 238 § 3 ustawy - Prawo spółdzielcze (zob. art. 38 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

6. Odrębnie postanowiono także w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (w art. 52), że do istniejących w dniu wejścia w życie ustawy praw do domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych budowanych w celu przeniesienia ich własności na rzecz członków stosuje się przepisy art. 232 § 4, art. 233, art. 235 i art. 237 ustawy - Prawo spółdzielcze, do czasu przeniesienia własności na rzecz członka spółdzielni.

7. Trzeba jednak w związku z tym podkreślić, że bynajmniej nie znikają nam jeszcze z katalogu ograniczonych praw rzeczowych „własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej". Nie dokonano zresztą w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych zmiany art. 244 § 1 k.c.

5. Odrębna regulacja prawna hipoteki

 

Trzeba zauważyć, że również hipotekę regulują odrębne przepisy (zob. art. 244 § 2 in fine k.c.). Odsyła tu ustawodawca do ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm). Należy więc pozostawić rozważania szczegółowe dotyczące hipoteki komentatorom tej ustawy.

Art. 245.

 

1. Powstanie ograniczonych praw rzeczowych; uwagi ogólne

 

1. Komentowany przepis traktuje o umownym „ustanowieniu" ograniczonego prawa rzeczowego uznając, że umowa jest zasadniczym zdarzeniem prawnym powodującym powstanie ograniczonego prawa rzeczowego. Zdecydowana przewaga tego instrumentu jest zupełnie naturalna, gdy się pamięta o skutkach w postaci obciążenia cudzej rzeczy.

2. Jednakże zupełnie wyjątkowo dopuszcza jeszcze ustawodawca powstanie ograniczonych praw rzeczowych w innym trybie: z mocy samego prawa, na mocy orzeczenia sądowego i na mocy decyzji administracyjnej (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 673-674; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 611-612).

3. Jak wspomniano istnieje wyjątkowa możliwość powstania ex lege ograniczonych praw rzeczowych. Dotyczy to wybranych praw, przy spełnieniu odrębnych przesłanek określonych prawem. Należy mieć tu na uwadze zasiedzenie służebności (art. 292 k.c.), zastaw ustawowy (przykładowo zob. art. 432, 670, 790, 802 k.c.) oraz hipotekę ustawową (zob. art. 66 u.k.w.).

4. W określonych prawem przypadkach ograniczone prawa rzeczowe mogą powstawać na mocy konstytutywnego orzeczenia sądu. W szczególności w stosunkach sąsiedzkich istnieje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej (art. 145 i 146 k.c.) czy też służebności gruntowej niezbędnej z powodu przekroczenia granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku (art. 151 k.c.). Także przy zniesieniu współwłasności może zachodzić potrzeba ustanowienia odpowiednich służebności (zob. art. 212 § 1 zd. 2 k.c.).

5. Możliwe jest wreszcie, w zupełnie rzadkich, określonych szczególną normą przypadkach, powstanie ograniczonych praw rzeczowych na podstawie decyzji administracyjnej. Istnieje bowiem możliwość ograniczenia cudzego prawa własności nieruchomości w trybie wywłaszczenia na podstawie ustawy z dnia 12 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Możliwe jest ograniczenie prawa własności (art. 112 ust. 2 u.g.n.), przy spełnieniu wymaganych przesłanek, poprzez ustanowienie służebności (ewentualnie użytkowania).

2. Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego

 

1. Jak wspomniano, powszechną metodą jest umowne ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Stosowną umowę zawiera właściciel obciążonej rzeczy i nabywca prawa. Właściciel oświadcza swoją wolę obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie oznaczonego prawa rzeczowego, a jego kontrahent oświadcza wolę nabycia ustanowionego prawa.

2. Jedynie w stosunkach ze sfery rolniczej spółdzielczości produkcyjnej dopuszczalne jest ustanowienie na rzecz spółdzielni użytkowania gruntów przez samoistnego posiadacza, wnoszącego posiadane grunty jako swój wkład gruntowy (art. 141 i n. pr.spółdz.).

3. W umowie określa się rodzaj i treść ustanawianego prawa. Nie można przy tym naruszać bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa rzeczowego. Przede wszystkim stronom nie wolno zmieniać ustawowej treści i charakteru właściwego prawa. Zawsze jednak jest tu miejsce na „szczegóły" dotyczące wewnętrznego stosunku pomiędzy uprawnionym a właścicielem; z zakresu występujących w tym stosunku względnym zobowiązań realnych.

4. Według komentowanej ustawy do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego „stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności". Pamiętając o tym odesłaniu można stwierdzić, że nabycie ograniczonego prawa rzeczowego następuje solo consensu z mocy zobowiązująco-rozporządzającej umowy o ustanowieniu prawa (art. 155 § 1 w zw. z art. 245 § 1 k.c.). Honorując wszakże postanowienia przepisów szczególnych trzeba też zauważyć, że do ustanowienia zastawu niezbędna jest zasadniczo (poza wyjątkiem zastawu rejestrowego) realna czynność wydania rzeczy wierzycielowi (art. 307 § 1 k.c.), do ustanowienia hipoteki konieczny jest wpis tego prawa do księgi wieczystej (art. 67 ust. 1 u.k.w.).

5. Obowiązuje też tutaj zasada przyczynowości. Jeżeli zatem ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego następuje dla wykonania uprzedniego zobowiązania, ważność umowy zależy od istnienia tego zobowiązania (art. 156 w zw. z art. 245 § 1 k.c.). W przypadku nieruchomości zobowiązanie takie powinno być powołane w akcie notarialnym zawierającym oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu prawa (art. 158 zd. 2 in fine w zw. z art. 245 § 1 k.c.).

3. Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości

 

1. Ustawodawca nie zastosował jednak pełnego odesłania do zasad rządzących przeniesieniem własności w odniesieniu do czynności ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość. Zastrzegł mianowicie, że do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości „nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu" (art. 245 § 2 zd. 1 k.c.). Postanowił równocześnie, że „forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia" (art. 245 § 2 zd. 2 k.c.).

2. Wolno zatem - bez honorowania normy art. 157 § 1 k.c., ustanawiać ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość z zastrzeżeniem warunku (zawieszającego albo rozwiązującego) lub terminu (początkowego bądź końcowego).

3. Natomiast, jak chodzi o wymaganie formy aktu notarialnego, ustawodawca zastosował rozwiązanie połowiczne. Przyjął mianowicie, że forma aktu notarialnego jest niezbędna dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. W efekcie umowa ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego może składać się z oświadczeń woli złożonych w różnym czasie i w różnej formie. Nabywca prawa może nawet złożyć swoje oświadczenie woli przez czynności dorozumiane.

4. W żadnym zaś razie nie można oświadczenia woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego traktować jako jednostronnej (wystarczającej) czynności prawnej (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 610). Bynajmniej nie potwierdza jednostronnego charakteru czynności ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego fakt, że do jego ujawnienia w księdze wieczystej wystarczy dokument obejmujący oświadczenie właściciela (art. 32 ust. 1 u.k.w.).

5. Przy okazji trzeba zaś wspomnieć, że oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu na niej ograniczonego prawa rzeczowego uważa się za złożone nie tylko wtedy, gdy doszło do wiadomości nabywcy, lecz także, gdy zostało złożone w przepisanej formie w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą (art. 33 u.k.w.).

6. Wypada jeszcze wspomnieć, że zdarzają się zastrzeżone ustawą wyjątki zawierające generalne odstępstwo od wymagania formy aktu notarialnego dla ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości. W pierwszym rzędzie można tu powołać przykład dotyczący użytkowania wkładów gruntowych przez rolnicze spółdzielcze produkcyjne. Mianowicie „do wniesienia wkładów gruntowych nie stosuje się przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego przy ustanowieniu użytkowania nieruchomości" (art. 277 § 2 k.c.).

7. Należy tu również wspomnieć o możliwości ustanowienia, bez aktu notarialnego, hipoteki bankowej w trybie art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. Nr 140, poz. 939 ze zm.), przy zachowaniu wskazanych tam przesłanek.

8. Trzeba zaś odrzucić błędnie przytaczany w literaturze (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 378) przykład „użytkowania przedsiębiorstwa". Wprawdzie obowiązuje zasada, że ustanowienie użytkowania przedsiębiorstwa powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 751 § 1 k.c.), jednakże „nie uchybia to przepisom o formie czynności prawnych dotyczących nieruchomości" (art. 751 § 4 k.c.). Zatem wymaga formy aktu notarialnego oświadczenie woli przedsiębiorcy o ustanowieniu użytkowania przez osobę trzecią jego przedsiębiorstwa, jeżeli w skład tego przedsiębiorstwa wchodzi nieruchomość.

Art. 245(1).

 

1. Wśród przepisów ogólnych ustawodawca reguluje także problematykę przeniesienia ograniczonych praw rzeczowych. Komentowany przepis podejmuje kwestię przeniesienia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości, nie można jednak wykluczyć z dalszych rozważań zbycia ograniczonych praw rzeczowych obciążających rzeczy ruchome (prawo zastawu - zbywalne wraz z zabezpieczoną wierzytelnością).

2. Na wstępie trzeba sobie uświadomić, że zagadnienie dotyczy zbywalnych praw rzeczowych ograniczonych. W tym kontekście zauważmy, że prawo użytkowania i służebności osobiste są niezbywalne (zob. art. 254 i 300 k.c.). Na przeciwnym biegunie - bez ograniczeń zbywalne jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Służebność gruntowa może być zbyta jedynie jako prawo związane z własnością nieruchomości władnącej. W końcu zaś zastaw i hipoteka jako prawa akcesoryjne nie mogą być przeniesione bez przelewu zabezpieczonej wierzytelności.

3. Dopuszczalne przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego następuje poprzez umowę między uprawnionym (dotychczas) a nabywcą prawa. Umowa zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego (spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 223 § 5 pr.spółdz.). W dalszych przypadkach z braku odrębnego zastrzeżenia formy aktu notarialnego obowiązuje (w przypadku nieruchomości) według zasad ogólnych art. 75 w zw. z art. 74 k.c. zastrzeżona dla celów dowodowych forma pisemna, o ile wartość zbywanego prawa przekracza dwa tysiące złotych (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 1999, s. 597).

4. Jeżeli zbywane prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego przeniesienia potrzebny jest stosowny wpis do księgi (art. 2451in fine k.c.). Chodzi tu o wymaganie wpisu o charakterze konstytutywnym. Dla dokonania wpisu niezbędne będzie zawarcie umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 31 ust. 1 u.k.w.).

Art. 246.

 

1. Różne zdarzenia prawne mogą powodować wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych. Wśród przepisów ogólnych reguluje ustawodawca w pierwszym rzędzie „zrzeczenie się prawa". Dopuszcza mianowicie możliwość jednostronnego zrzeczenia się prawa poprzez oświadczenie złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.

2. Ustawodawca wymaga więc, mimo jednostronnego (w skutkach ostatecznych) charakteru czynności zrzeczenia się prawa, by oświadczenie uprawnionego zostało złożone właścicielowi obciążonej rzeczy. Równocześnie zaś należy uważać, stosując się do normy art. 61 k.c., iż oświadczenie o zrzeczeniu się prawa jest złożone z chwilą, gdy dotarło do właściciela nieruchomości w taki sposób, że mógł się z nim, zapoznać (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 380). Nie można zaś akceptować głoszonego z nadużyciem normy art. 33 u.k.w. poglądu, że oświadczenie o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego uważa się również za złożone, jeżeli stosowny wniosek wpłynął do sądu prowadzącego księgę wieczystą (tak J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 598).

3. Ustawodawca nie wymaga odrębnie szczególnej formy dla czynności prawnej zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego. Jedynie według zasad ogólnych (art. 75 w zw. z art. 74 k.c.) obowiązuje zastrzeżona dla celów dowodowych forma pisemna, jeżeli wartość prawa przekracza dwa tysiące złotych. Równocześnie należy jednak pamiętać, że dla potrzeb wpisu do księgi wieczystej niezbędna jest forma dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.).

4. Zasadniczo zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego następuje z mocy złożonego oświadczenia woli. Należy jednak pamiętać, że jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej (art. 246 § 2 k.c.).

Art. 247.

 

1. Zdarza się wielokrotnie, że na skutek różnych zdarzeń prawnych, następujących od czasu ustanowienia (powstania) ograniczonego prawa rzeczowego, dokonuje się zjednoczenie (zlanie, confusio) w jednej osobie prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego. Odpada wówczas potrzeba podtrzymywania bytu prawnego ograniczonego prawa rzeczowego. Wszak zostaje ono pochłonięte przez szersze prawo własności.

2. Postanowiono zatem w komentowanym przepisie, że ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej (art. 247in principio k.c.). Zatem przykładowo, wygasa hipoteka, gdy właściciel obciążonej nieruchomości nabywa wraz z hipoteką zabezpieczoną wierzytelność. Podobnie wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdy nabyła je spółdzielnia mieszkaniowa.

3. Poza tym wygasa ograniczone prawo rzeczowe w trybie konfuzji, gdy uprawniony nabywa własność rzeczy obciążonej (art. 247 in fine k.c.). Wystarczy wskazać przykład nabycia nieruchomości przez jej użytkownika lub uprawnionego z tytułu służebności gruntowej. Podobnie można mieć na uwadze nabycie nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego lub nabycie rzeczy ruchomej przez zastawnika.

4. Wyjątkowo może ustawodawca zatamować wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego mimo zachodzącej konfuzji. De lege lata można tu wskazać przykład normy, według której „zastaw nie wygasa pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta" (art. 325 § 2 k.c.).

Art. 248.

 

1. Ustawodawca dopuszcza możliwość zmiany treści ustanowionego prawa. W komentowanym przepisie postanowiono najogólniej - in principio - że do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej. Nie znaczy to jednak, by ustawodawca wykluczał zmianę treści ograniczonego prawa rzeczowego poprzez konstytutywne orzeczenie sądu lub decyzję administracyjną; wszak spotykamy normy szczególne. Tutaj natomiast (w normie art. 248 k.c.) zajął się ustawodawca umownym trybem zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.

2. Zmienioną treść istniejącego prawa uzgadniają strony w zawieranej umowie. Trzeba wszakże pamiętać, że zmiana treści ograniczonych praw rzeczowych nie może naruszać przepisów bezwzględnie obowiązujących. Należy więc mieścić się w zakreślonych granicach, aby - podobnie jak na etapie ustanawiania prawa - nie zmieniać ustawowej treści i charakteru prawa. Jest tu jednak nadal wiele miejsca na konkretne uzgodnienia szczegółowe. Jest zatem możliwe - by posłużyć się przykładem - ograniczenie zakresu użytkowania, rozszerzenie lub ograniczenie zakresu hipoteki, zmiana przebiegu drogi koniecznej itp.

3. Jeżeli uzgodniona zmiana dotyczy prawa ujawnionego w księdze wieczystej, niezbędne jest dokonanie wpisu korygującego w tej księdze (art. 248 § 1 in fine k.c.). Mamy tu do czynienia z wymaganiem wpisu o charakterze konstytutywnym.

4. Odrębnie zastrzega ustawodawca, że jeżeli zmiana treści dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej osoby. Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron (art. 248 § 2 k.c.). Ewidentnym zamiarem ustawodawcy jest tutaj ochrona istniejących praw osób trzecich. Dodajmy, że bez zgody (czy późniejszego potwierdzenia) czynność stron jest dotknięta sankcją bezskuteczności zawieszonej.

5. Ustawodawca nie wymaga w art. 248 k.c. żadnej formy szczególnej dla umowy o zmianę treści ograniczonego prawa rzeczowego. Zasadniczo więc wystarcza forma pisemna zastrzeżona generalnie dla celów dowodowych (art. 75 w zw. z art. 74 k.c.), gdy wartość prawa przekracza dwa tysiące złotych (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 382; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 600).

Art. 249.

 

1. Kolizja ograniczonych praw rzeczowych

 

1. W praktyce częstokroć jedna rzecz jest obciążona kilkoma ograniczonymi prawami rzeczowymi tego samego lub odmiennego rodzaju. Może wówczas powstać kolizja polegająca na tym, że wykonywanie jednego prawa odbywałoby się z uszczerbkiem dla innego (innych). Pamiętamy bowiem, iż każde prawo rzeczowe obciąża całą rzecz, a przy tym jest skuteczne wobec każdego.

2. W skrajnym wydaniu sygnalizowany uszczerbek polega na całkowitym wyłączeniu możliwości wykonywania innego prawa. Nasuwa się tu przykład ustanowienia użytkowania nieruchomości na rzecz dwóch różnych użytkowników, bez żadnego ograniczenia tych praw w trybie art. 253 k.c.

3. Innym razem dostrzegamy uszczerbek częściowy. Przykładowo, przeszkadza w pełnym wykonywaniu prawa użytkowania nieruchomości przyznana komu innemu czynna służebność gruntowa (polegająca przecież na „korzystaniu z nieruchomości w oznaczonym zakresie" - art. 285 § 1 k.c.). Podobnie będzie w wypadku ustanowienia dwóch hipotek w sytuacji, gdy w ujęciu wartościowym obciążona nieruchomość wystarcza na pełne zaspokojenie jednego oraz częściowe zaspokojenie drugiego wierzyciela.

4. Jednakże z równie mocnym naciskiem trzeba podkreślić, że wielokrotnie mimo mnogości praw nie zachodzi żadna kolizja pomiędzy ograniczonymi prawami rzeczowymi obciążającym tę samą rzecz. Można posłużyć się przykładem wielości hipotek nie przekraczających łącznie wartości obciążonej nieruchomości. Również nie kolidują ze sobą obciążające jedną nieruchomość służebności gruntowe o różnej treści i zakresie. Podobnie pozwala uniknąć kolizji między wieloma prawami użytkowania ograniczenie ich zakresu do oznaczonych pożytków (art. 253 § 1 k.c.), czy też wydzielenie poszczególnym użytkownikom oznaczonych części nieruchomości (art. 253 § 2 k.c.).

2. Pierwszeństwo praw wpisanych do księgi wieczystej

 

1. W razie kolizji ograniczonych praw rzeczowych obciążających jedną rzecz zachodzi niewątpliwie potrzeba rozstrzygnięcia nasuwających się kontrowersji. Z pomocą przychodzi ustawodawca, ustanawiając zasady „pierwszeństwa" wśród kolidujących ze sobą ograniczonych praw rzeczowych. Bez próby pozornego godzenia kolidujących interesów przesądza imperatywnie, które prawo jest lepsze. Ustala hierarchię praw, a w ślad za tym kolejność ich wykonywania.

2. W komentowanym przepisie Kodeksu cywilnego przyjęto zasadę pierwszeństwa według daty powstania ograniczonego prawa rzeczowego. Zastrzeżono jednak niezwłocznie (w art. 249 § 2 k.c.), że nie uchybia to przepisom, które określają pierwszeństwo w sposób odmienny. Pamiętając więc o tym wypada rozpocząć rozważania szczegółowe od analizy pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej. Wszak przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece znajdują zastosowanie przed Kodeksem cywilnym.

3. Przechodząc zaś do szczegółów, trzeba najpierw odnotować, że ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed takim prawem nie ujawnionym w księdze (art. 11 u.k.w.). Nie ma tu znaczenia czas ustanowienia tych kolidujących praw. Można wręcz stwierdzić, że gorszym prawem jest ustanowione wcześniej, a nie wpisane do księgi wieczystej ograniczone prawo rzeczowe.

4. Z kolei o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga dzień, od którego liczą się skutki dokonanego wpisu (art. 12 ust. 1 u.k.w.). Trzeba zaś od razu stwierdzić, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu (art. 29 u.k.w.). Zatem o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej rozstrzyga data złożenia wniosku o wpis.

Trzeba uzupełnić, że prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo (art. 12 ust. 2 u.k.w.).

5. Szczególną instytucją wieczystoksięgową jest „zastrzeżenie pierwszeństwa" dla innego prawa. Mianowicie ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z nim dla innego prawa (art. 13 ust. 1 u.k.w.). Należy jednak pamiętać, że do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 13 ust. 3 u.k.w.).

3. Pierwszeństwo innych ograniczonych praw rzeczowych

 

1. Problematykę pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych nie ujawnionych w księdze wieczystej reguluje zasadniczo Kodeks cywilny w komentowanym przepisie (art. 249 § 1 k.c.), chociaż nie można wykluczyć odrębnej regulacji prawnej przepisów szczególnych (art. 249 § 2 k.c.). Generalnie zaś biorąc, określone normą art. 249 § 1 k.c. pierwszeństwo dotyczy ograniczonych praw rzeczowych obciążających rzeczy ruchome oraz nie wpisanych do księgi wieczystej praw rzeczowych obciążających nieruchomości.

2. Tutaj panuje naturalna zasada prior tempore potior iure. Zatem lepsze jest prawo wcześniej ustanowione (powstałe). Według komentowanego przepisu, jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej.

4. Pierwszeństwo szczególne

 

1. Wiadomo już, że przepisy szczególne mogą ustanawiać odmienne reguły pierwszeństwa (art. 249 § 2 k.c.). Sięgając do przykładów trzeba w pierwszym rzędzie zauważyć, że jeżeli w chwili ustanowienia zastawu rzecz jest już obciążona innym prawem rzeczowym, zastaw powstały później ma pierwszeństwo przed prawem powstałym wcześniej, chyba że zastawnik działał w złej wierze (art. 310 k.c.).

2. Z kolei pozostając nadal przy problematyce zastawu trzeba zwrócić uwagę, że według ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) zastaw skarbowy powstaje z dniem wpisu do rejestru zastawów skarbowych (art. 42 § 1), a co ważniejsze - zastaw skarbowy ma pierwszeństwo przed zastawem skarbowym wpisanym później (art. 42 § 2). Trzeba dodać, że w przypadku, gdy rzecz ruchoma lub prawo majątkowe jest obciążone zastawem ujawnionym w innym rejestrze prowadzonym na podstawie odrębnych ustaw, zastaw wpisany wcześniej ma pierwszeństwo przed zastawem wpisanym później (art. 42 § 4 Ordynacji podatkowej).

3. W nawiązaniu do ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. Nr 149, poz. 703 ze zm.) trzeba zauważyć, że bez naruszenia normy art. 149 § 1 k.c. ograniczone prawo rzeczowe powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla stanowionego wcześniej zastawu rejestrowego (art. 15). Istotne znaczenie posiada zaś kolejna norma, według której jeżeli ten sam przedmiot jest obciążony więcej niż jednym zastawem rejestrowym o pierwszeństwie tych zastawów rozstrzyga dzień złożenia wniosku o wpis do rejestru zastawów (...). Wnioski, które wpłynęły tego samego dnia, uważa się za złożone równocześnie (art. 16).

4. Należy wreszcie zauważyć, ponownie nawiązując do Ordynacji podatkowej, że hipoteka ustawowa ma pierwszeństwo przed innymi hipotekami, chociażby wierzytelność z tytułu podatków nie została ujawniona w księdze wieczystej (art. 34 § 5). Dodajmy, że wpisanej hipotece ustawowej przysługuje pierwszeństwo przed hipotekami ustawowymi nie ujawnionymi w księdze wieczystej (art. 36 § 2). Należy równocześnie pamiętać, że jeżeli organ podatkowy nie złoży wniosku o wpis hipoteki ustawowej w terminie miesiąca od dnia jej powstania, hipoteka ustawowa wygasa (art. 37 Ordynacji podatkowej).

5. Zmiana pierwszeństwa

 

1. Ustawodawca dopuszcza umowną zmianę pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych. Zastrzega mianowicie, że pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione (art. 250 § 1 zd. 1 k.c.), a do zmiany pierwszeństwa potrzebna jest umowa między tym, czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa (art. 250 § 2 zd. 1 k.c.). Dodajmy, że jeżeli chociaż jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest także wpis do księgi wieczystej (art. 250 § 2 zd. 2 k.c.).

2. Na skutek zmiany pierwszeństwa następuje zamiana pozycji prawa ustępującego swojego pierwszeństwa i prawa uzyskującego pierwszeństwo ustępującego prawa. Skutkiem tej zmiany prawo ustawione niżej w gronie istniejących praw rzeczowych obciążających tę samą rzecz uzyskuje pierwszeństwo wyższe. Natomiast wyższe w ustalonej poprzednio hierarchii prawo ustępujące pierwszeństwo schodzi niżej, na opuszczone miejsce prawa podwyższonego. Panuje tu wszakże zrozumiała swoboda umów.

3. Nie wolno jednak stosować manewru zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych w celu uszczuplenia praw osób trzecich, lokowanych dotychczas pośrodku w ustalonej poprzednio hierarchii ograniczonych praw rzeczowych obciążających tę samą rzecz. Dlatego postanowiono dosadnie w Kodeksie cywilnym, że zmiana pierwszeństwa nie narusza praw mających pierwszeństwo niższe aniżeli prawo ustępujące pierwszeństwa, a wyższe aniżeli prawo, które uzyskuje pierwszeństwo ustępującego prawa (art. 250 § 1 zd. 2 k.c.). Zatem zmiana pierwszeństwa jest możliwa „z przeskokiem" nad prawami pośrednimi, jednakże jedynie w zakresie nie pogarszającym pozycji tych praw.

Art. 251.

 

1. Bez wątpienia ograniczone prawa rzeczowe są prawami bezwzględnymi, skutecznymi erga omnes. Nie zastrzega wprawdzie ustawodawca za każdym razem - w odniesieniu do każdej postaci ograniczonego prawa rzeczowego - że przysługują one uprawnionemu „z wyłączeniem innych osób", jednakże wystarczy, że wśród przepisów ogólnych wyrażono generalną normę, według której do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

2. Nastąpiło tu więc odesłanie do wcześniejszych przepisów Kodeksu cywilnego, traktujących o roszczeniu windykacyjnym (art. 222 § 1 k.c.) i roszczeniu negatoryjnym (art. 222 § 2 k.c.) ze wskazaniem, że chodzi o stosowanie „odpowiednie", uwzględniające specyfikę ograniczonych praw rzeczowych. Niekiedy, jak w przypadku hipoteki, brakuje jakiejkolwiek możliwości dla stosowania środków zbliżonych do ochrony własności. W tym jednak indywidualnym przypadku ustawa o księgach wieczystych i hipotece ustanawia własne środki ochrony hipoteki, dostosowane do specyfiki tego prawa rzeczowego (zob. art. 91-93 u.k.w.).

3. Generalnie zaś możliwe jest stosowanie do ochrony ograniczonych praw rzeczowych roszczenia odpowiadającego treścią roszczeniu windykacyjnemu, jeżeli dokonano naruszenia prawa poprzez wyzucie uprawnionego z posiadania rzeczy. Dotyczyć to zaś może ochrony użytkowania, spółdzielczych praw do lokalu, prawa zastawu („ręcznego"), niektórych postaci służebności (zwłaszcza służebności mieszkania).

4. W tych samych wypadkach oraz w przypadku dalszych postaci służebności może też zachodzić potrzeba stosowania roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń, wzorowanego na roszczeniu negatoryjnym. Zdarza się zaś taka potrzeba w razie naruszenia prawa w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie uprawnionego faktycznego władztwa nad rzeczą.

5. Z powodu bezwzględnego charakteru ograniczonych praw rzeczowych wskazane roszczenia przysługują zarówno przeciwko osobom trzecim, jak też przeciwko właścicielowi rzeczy obciążonej, jeżeli on dokonuje naruszenia ustanowionego (istniejącego) prawa.

6. Wobec dokonanego, szerokiego odesłania do przepisów o ochronie własności znajdują też tutaj zastosowanie przepisy traktujące o rozliczeniach pomiędzy właścicielem i posiadaczem rzeczy (art. 224-226). Oczywiście może tutaj chodzić o rozliczenia stosowane w związku z ochroną ograniczonego prawa rzeczowego w stosunku pomiędzy osobą uprawnioną z tytułu przysługującego jej prawa rzeczowego a nieuprawnionym posiadaczem rzeczy. W grę wchodzą z jednej strony, dla uzupełnienia roszczenia windykacyjnego osoby uprawnionej, roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub ich równowartości oraz o naprawienie szkody z tytułu zużycia, uszkodzenia lub utraty rzeczy, a z drugiej strony roszczenia posiadacza o zwrot nakładów.

7. Stosuje się również odpowiednio do ochrony ograniczonych praw rzeczowych dalsze przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące ochrony własności, ze zrozumiałym wyłączeniem roszczenia z art. 231 kodeksu. W szczególności zaś należy podkreślić, że znajduje tu zastosowanie norma, według której roszczenie windykacyjne nie ulega przedawnieniu, jeżeli dotyczy nieruchomości (art. 223 k.c.).

Literatura: J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz; Warszawa 1972; S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; A. Klein, Elementy stosunku prawnego prawa rzeczowego, Wrocław 1976; System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1980; Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, t. I, Warszawa 1989; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 1999; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 252.

 

1. Pojęcie i funkcja społeczno-gospodarcza użytkowania

 

1. Wśród ograniczonych praw rzeczowych ustawodawca na pierwszym miejscu wskazuje prawo użytkowania. Należy mu się takie miejsce ze względu na najszerszą treść uprawnień, a tym samym najmocniejsze obciążenie cudzego prawa własności. Należy przecież zauważyć, że użytkowanie polega na obciążeniu rzeczy prawem dla jej „używania" i „pobierania pożytków" (komentowany art. 252 k.c.).

2. Podmiotowe prawo użytkowania należy zdecydowanie odróżniać od potocznego pojęcia „użytkowania" obejmującego „używanie rzeczy" bądź „używanie rzeczy i pobieranie jej pożytków" bez względu na formę prawną, jaką ten stosunek gospodarczy korzystania z rzeczy przybiera (por. S. Wójcik (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i ine prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 626-627).

3. Faktyczny zakres zastosowania w praktyce prawa użytkowania podlega wahaniom. Niewątpliwie jednak jest nieustannie prawem użytecznym, przydatnym dla zainteresowanych osób. Występuje bowiem, gdy rodzi się potrzeba korzystania w szerokim zakresie z cudzej rzeczy - z zastosowaniem reżimu prawnego podmiotowych praw rzeczowych - przez osobę trzecią (użytkownika), a właściciel rzeczy ustępuje swego korzystania z rzeczy.

4. Ustanowienie użytkowania następuje w celu wypełnienia określonej funkcji społeczno-gospodarczej. Tradycyjnie już - w stosunkach między osobami fizycznymi - prawo użytkowania pełniło (i pełni) przeważnie funkcję alimentacyjną (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972, s. 683; S. Wójcik (w:) System..., s. 627; J. Szachułowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 1999, s. 603-604). W przeważającej mierze występuje w ramach stosunku dożywocia, stanowiąc prawo objęte treścią dożywocia (zob. art. 908 § 2 k.c.). Służy więc zabezpieczeniu egzystencji określonych osób. Natomiast celom produkcji towarowej służy raczej, gdy rozważamy stosunki między osobami fizycznymi, instytucja dzierżawy.

5. W warunkach poprzedniego ustroju społeczno-gospodarczego dopuszczano jednak w ustawodawstwie polskim szerokim frontem produkcyjne zastosowanie instytucji użytkowania, z przeznaczeniem jej dla rolniczych spółdzielni produkcyjnych oraz innych osób prawnych. Współcześnie jednak kurczy się znacznie ten obszar zastosowania prawa użytkowania; o szczegółach później. Niezmiennie zaś trwa nadal konsumpcyjne przeznaczenie użytkowania w stosunkach między osobami fizycznymi.

6. Współcześnie zaś pojawia się jeszcze jedna forma „konsumpcyjnego" (jednakże nie „alimentacyjnego") wykorzystania instytucji użytkowania w stosunkach timesharingu. Chodzi o formę podzielonego w czasie użytkowania budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w celu wypoczynku; o szczegółach później.

2. Przedmiot użytkowania

 

1. Według ogólnej zasady, określonej w komentowanej normie art. 252 k.c., przedmiotem użytkowania są rzeczy. Niewątpliwie chodzi tu o wszelakie rzeczy zarówno nieruchomości, jak też rzeczy ruchome. Jednakże wiodące znaczenie ma użytkowanie nieruchomości.

2. Bez wątpienia obciąża oznaczoną rzecz w całości. Rozciąga się też bez wyjątków na jej części składowe (zob. art. 47-48 k.c.) oraz, z braku odmiennego postanowienia umownego, na jej przynależności (art. 52 k.c.). Jednakże według dalszego postanowienia „wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części" (art. 253 § 2 k.c.). Trzeba jednak zauważyć, że wskazane „ograniczenie" dotyczy wykonywania prawa użytkowania; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 253 k.c.

3. Zasadniczo przedmiotem użytkowania są niezużywalne rzeczy oznaczone co do tożsamości. Treścią ustanowionego prawa jest uprawnienie do używania rzeczy i pobierania jej pożytków. Bez większych wszakże zahamowań dopuszcza tu ustawodawca znaczne odstępstwa. Najpierw można zwrócić uwagę, że „jeżeli użytkowanie obejmuje pieniądze lub inne rzeczy oznaczone co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem. Po wygaśnięciu użytkowania obowiązany jest do zwrotu według przepisów o zwrocie pożyczki." (art. 264 k.c.). W tej więc wersji „użytkowania nieprawidłowego" przedmiotem stosunku prawnego „użytkowania" są pieniądze lub rzeczy oznaczone co do gatunku; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 264 kodeksu.

4. Należy też zwrócić uwagę, że przedmiotem użytkowania może być określony „zespół środków produkcji". Niezwłocznie trzeba wszakże zauważyć, że „jeżeli użytkowanie obejmuje określony zespół środków produkcji użytkownik może w granicach prawidłowej gospodarki zastępować poszczególne składniki innymi. Włączone w ten sposób składniki stają się własnością właściciela użytkowanego zespołu" (art. 257 § 1 k.c.). Jednakże „jeżeli użytkowany zespół środków produkcji ma być zwrócony według oszacowania, użytkownik nabywa własność jego poszczególnych składników z chwilą, gdy zostają mu wydane; po ustaniu użytkowania jest zobowiązany zwrócić zespół tego samego rodzaju i tej samej wartości, chyba że inaczej zastrzeżono" (art. 257 § 2 k.c.). W ostatnim więc przypadku zachodzi dalsza odmiana „użytkowania nieprawidłowego"; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 257 kodeksu.

5. W takim kontekście przedmiotem użytkowania może być również przedsiębiorstwo (art. 551-552 k.c. w zw. z art. 751 k.c.) lub gospodarstwo rolne (art. 553 k.c.). Nie może zaś stanowić przedmiotu użytkowania niezorganizowana w formę przedsiębiorstwa (w znaczeniu przedmiotowym i funkcjonalnym) określona masa majątkowa, chociażby spadek (por. S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999, s. 389).

6. Szczególną kategorię prawną stanowi „użytkowanie praw". W tym zakresie ustawodawca postanowił, że „przedmiotem użytkowania mogą być także prawa" (art. 265 § 1 k.c.). Dodajmy, że do „użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy" (art. 265 § 2 k.c.); o szczegółach później, podczas komentarza do art. 265 k.c.

7. Należy wreszcie zwrócić uwagę, że dopuszczalne jest ustanowienie użytkowania na udziale we współwłasności rzeczy wspólnej. Wypada natomiast podważyć pogląd o możliwości ustanowienia użytkowania „na idealnej części nieruchomości" (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 marca 1980 r., III CZP 11/80, OSNCP 1980, z. 7-8, poz. 137; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 389). Nie stanowi nigdy przedmiotu stosunków prawnorzeczowych „część rzeczy", nawet „idealna część rzeczy". Natomiast może być przedmiotem takich stosunków „idealna część prawa własności", gdy stanowi udział w takim prawie (we współwłasności). W dodatku dotyczy to jedynie udziału we współwłasności ułamkowej. Nie funkcjonuje zaś w ogóle „idealny udział w nieruchomości".

3. Treść prawa użytkowania

 

1. Zasadniczo treść prawa użytkowania określa norma komentowanego przepisu art. 252 k.c. (niesłusznie zaprzecza temu J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 604, twierdząc, że „art. 252 nie przesądza o treści tego prawa"). Bez wątpienia przecież wskazuje tu ustawodawca uprawnienia użytkownika, skuteczne tak erga omnes, jak również erga partes (wobec właściciela).

2. Trzeba więc niezwłocznie podkreślić, że użytkownik uzyskuje uprawnienie do „używania rzeczy". Równolegle przysługuje mu uprawnienie do „pobierania pożytków" rzeczy. W pierwszym rzędzie trzeba tu uwzględniać pobieranie pożytków naturalnych. Nie wolno jednak wykluczać pobierania pożytków cywilnych, należnych chociażby na podstawie nawiązanego stosunku najmu lub dzierżawy.

3. Nie może równocześnie ulegać wątpliwości, że użytkownik jest uprawniony do posiadania rzeczy. Dodajmy, że użytkownik jest uprawnionym „posiadaczem zależnym" (zob. art. 336 k.c.).

4. Trzeba dostrzegać, że ustawodawca reguluje szczegółowiej w dalszych przepisach kodeksu i ustaw odrębnych granice uprawnień użytkownika. Dokonuje tego zarówno pod kątem przedmiotu użytkowania, jak też ze względu na wyróżnione odmiany podmiotowe prawa użytkowania.

5. Równocześnie wiadomo, że w stosunkach wewnętrznych pomiędzy użytkownikiem a właścicielem rzeczy występują stosunki obligacyjne z zakresu „zobowiązań realnych". Jest tu więc miejsce na szereg uzgodnień umownych.

4. Rodzaje użytkowania

 

1. Instytucja użytkowania ma swoją historyczną (antyczną) tradycję. Zawsze służyła korzystaniu z cudzej rzeczy i pobieraniu jej pożytków. Zasadniczo korzystanie z cudzej rzeczy w trybie użytkowania wiązało się z obowiązkiem zachowania substancji rzeczy i dotychczasowego jej przeznaczenia.

2. Współczesny ustawodawca polski dokonuje zróżnicowanej regulacji stosunku prawnego użytkowania, w zależności od podmiotowej formy użytkowania. Widać wyraźnie, że odrębnie uregulowano w Kodeksie cywilnym „użytkowanie przez osoby fizyczne", „użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne" oraz „inne wypadki użytkowania".

3. W systematyce przepisów Kodeksu cywilnego znajdujemy więc na początku przepisy ogólne, a w dalszych rozdziałach regulację poszczególnych podmiotowych odmian użytkowania. Z odrębnej regulacji prawnej użytkowania przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne oraz użytkowania przez inne osoby prawne przebija wyraźnie przypisanie takiemu użytkowaniu odmiennej, produkcyjnej funkcji. Zrezygnowano tu więc z obowiązku zachowania substancji rzeczy i zakazu zmiany jej dotychczasowego przeznaczenia; o szczegółach później.

Art. 253.

 

1. Zasadniczo ustanowienie użytkowania obejmuje całą rzecz i uprawnia do pobierania wszystkich jej pożytków. Komentowany przepis zawiera jednak (w § 1) wyjątek, według którego zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków. Wymaga to wyraźnego postanowienia umownego.

2. W drugiej wersji (z § 2) wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części. Trzeba wszakże zauważyć, że wskazane „ograniczenie" dotyczy wykonywania prawa użytkowania, natomiast nawet w tym przypadku prawo użytkowania obciąża oznaczoną nieruchomość (całą nieruchomość). Oczywiście, zastosowanie komentowanego ograniczenia wymaga uzgodnienia umownego.

3. Odrębnie trzeba podkreślić, że ograniczenie wykonywania użytkowania do części nieruchomości zależy wręcz od natury prawa dożywocia (zob. art. 908 § 2 k.c.). Można tu również - w umowie dożywocia - ograniczyć zakres użytkowania przez wyłączenie oznaczonych pożytków nieruchomości.

Art. 254.

 

1. Z przyczyn oczywistych ustawodawca zakazuje zbywania prawa użytkowania. Wypada bowiem pamiętać, że użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej ma charakter osobisty, a ustanowione na rzecz osoby prawnej służy ściśle określonym celom statutowym, ma więc charakter wyłączny (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 692; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 391; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 605.

Odrębnie postanowił ustawodawca, że użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 266 kodeksu.

Jedynie w przypadku timesharingu odstąpił ustawodawca od niezbywalności prawa użytkowania; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 2701 k.c.

2. Niezbywalność prawa użytkowania dotyczy sukcesji singularnej w trybie czynności prawnej przeniesienia prawa. Niewykluczone jest natomiast nabycie prawa użytkowania w trybie sukcesji uniwersalnej następującej w związku z przekształceniami organizacyjnymi osób prawnych, którym przysługuje takie prawo.

3. Należy więc zgodzić się, że w razie połączenia, podziału czy likwidacji spółdzielni (związku spółdzielczego) następuje (następowało) nabycie, wraz z całym majątkiem poprzednika, prawa użytkowania w wyniku takiej sukcesji uniwersalnej (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 1993 r., III CZP 163/92, OSNCP 1993, z. 7-8, poz. 123 oraz uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 1996 r., III CZP 78/96, OSNC 1996, z. 10, poz. 135 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 1998 r., I CKN 572/97, OSNC 1999, z. 1, poz. 3).

4. Na zakończenie trzeba podkreślić, że zakaz zbywania prawa użytkowania bynajmniej nie obliguje użytkownika do osobistego wykonywania użytkowania (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 692; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 392; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 605). Może więc użytkownik oddać rzecz w najem, dzierżawę, użyczenie. Nie oznacza to rozporządzania prawem niezbywalnym, może zaś zostać potraktowane jako wykonywanie użytkowania za pośrednictwem osób trzecich.

Art. 255.

 

1. Długotrwałe (dziesięcioletnie) zaniechanie korzystania z uprawnień użytkownika powoduje wygaśnięcie ex lege prawa użytkowania. Dotyczy to również prawa użytkowania nabytego niegdyś w trybie decyzji administracyjnej (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1998 r., III CKN 566/97, OSNC 1999, z. 1, poz. 17).

Niezwłocznie trzeba zauważyć, że do użytkowania w ramach timesharingu nie stosuje się komentowanej normy; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 2701 k.c.

2. Ustawodawca wymaga ciągłego, nieprzerwanego, dziesięcioletniego stanu niewykonywania prawa użytkowania (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 606). Ustalenie takiej okoliczności może nastręczać trudności. Niemniej jednak zachodzi potrzeba ścisłych ustaleń.

3. Przy okazji trzeba zaś wspomnieć, nawiązując do wcześniejszych rozważań (zob. komentarz do art. 254 kodeksu), że użytkownik nie jest zobligowany do osobistego wykonywania prawa użytkowania. Zatem oddanie rzeczy w najem, dzierżawę lub użyczenie nie może być potraktowane jako niewykonywanie prawa użytkowania.

Art. 256.

 

1. Ustawodawca nieustannie odwołuje się, przy kształtowaniu treści praw podmiotowych, do społeczno-gospodarczej funkcji prawa. Tutaj postanowił, że użytkownik powinien wykonywać swoje prawo „zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki".

2. Bez wątpienia kryterium prawidłowej gospodarki nie może być ujmowane abstrakcyjnie, niezbędna jest natomiast ocena dokonywana w okolicznościach konkretnych, z uwzględnieniem naturalnych i gospodarczych właściwości rzeczy oraz celu użytkowania (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 606).

3. Nawiązując do orzecznictwa można przyznać, że zakres wymagań prawidłowej gospodarki określa charakter nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania, przyczyna i cel, dla którego zostało ono ustanowione, oraz czas jego trwania (tak w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 sierpnia 1980 r., III CRN 145/80).

4. Równocześnie trzeba podkreślić, że zasady prawidłowej gospodarki podlegają zmianom, z uwzględnieniem postępu nauki i techniki oraz doświadczenia zawodowego (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 392).

Art. 257.

 

1. Komentowany przepis reguluje problematykę statusu prawnorzeczowego „zespołu środków produkcji" służących prowadzeniu przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego, a podlegających wymianie w toku produkcji ze względu na wymagania prawidłowej gospodarki w związku z ich używalnością. Dotyczy więc narzędzi, maszyn i urządzeń oraz środków transportu - jak chodzi o przedsiębiorstwa, czy też inwentarza żywego i martwego w przypadku gospodarstw rolnych. Nie obejmuje natomiast swą regulacją gruntu i jego części składowych (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 695-696; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 393; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 607).

2. Rozstrzygając tutaj o statusie prawnym „użytkowanego" zespołu środków produkcji, posługuje się ustawodawca techniką normy względnie obowiązującej. Pozostawia bowiem stronom wybór pomiędzy formą oddania użytkownikowi określonego zespołu środków produkcji „zwracanego według oszacowania" (§ 2) bądź też „zwykłego oddania w użytkowanie", z upoważnieniem użytkownika do zastąpienia zużytych składników zespołu (§ 1).

3. Według normy wyjściowej „użytkownik może w granicach prawidłowej gospodarki zastępować poszczególne składniki innymi. Włączone w ten sposób składniki stają się własnością właściciela użytkowanego zespołu środków produkcji" (art. 257 § 1 k.c.). W tym modelu określony zespół środków produkcji pozostaje nieustannie, mimo jego zmiennego składu, przedmiotem własności osoby, która ustanowiła użytkowanie, a przedsiębiorcy-użytkownikowi przysługuje prawo użytkowania.

Użytkownik może (a właściwie powinien) w granicach prawidłowej gospodarki zastępować poszczególne składniki zespołu środków produkcji innymi. Winien zatem nabywać kolejne środki produkcji i włączać je do użytkowanego zespołu na miejsce zużytych. Jednakże włączone do zespołu nowe składniki stają się własnością właściciela użytkowanego zespołu.

Dodajmy, że po wygaśnięciu użytkowania zwraca się właścicielowi istniejący zespół środków produkcji z nowymi zastępczymi jego składnikami.

4. Natomiast w drugiej wersji, „jeżeli użytkowany zespół środków produkcji ma być zwrócony według oszacowania, użytkownik nabywa własność jego poszczególnych składników z chwilą, gdy zostały mu wydane" (art. 257 § 2 in principio k.c.). Właściwie należy tu mówić o „użytkowaniu nieprawidłowym", skoro „użytkownik" jest właścicielem rzeczy.

Oczywiście również tutaj użytkownik jest uprawniony do zastępowania poszczególnych składników nowymi, jednakże nieustannie pozostaje właścicielem tego zespołu (o zmiennym składzie) środków produkcji.

Równocześnie trzeba podkreślić, że „po ustaniu użytkowania użytkownik jest obowiązany zwrócić zespół tego samego rodzaju i tej samej wartości, chyba że zastrzeżono inaczej" (art. 257 § 2 in fine k.c.).

Art. 258.

 

1. Powołany przepis mieści się, jako pierwszy, wśród przepisów dokonujących regulacji „zobowiązań realnych" w stosunku wewnętrznym pomiędzy właścicielem a użytkownikiem rzeczy. Przyjęto tu względnie obowiązującą zasadę, że „użytkownik ponosi ciężary", które zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki „powinny być pokrywane z pożytków rzeczy". Wolno jednak stronom odmiennie ukształtować rozkład ciężarów związanych z rzeczą.

2. Nie ulega wątpliwości, że do obciążeń użytkownika należy zaliczyć podatki i inne ciężary publiczne oraz obowiązkowe ubezpieczenia majątkowe (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 696; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 394; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 609). Nie można zaś w kontekście normy art. 258 k.c. nawiązywać (jak czyni to J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 609) do „ciężaru" napraw i remontów rzeczy. Wszak problem obciążających użytkownika napraw i innych nakładów uregulowano odrębnie w art. 260 k.c. Nie można również zaliczać do ciężarów użytkownika (wbrew odmiennej opinii J. Szachułowicza, ibidem) należnego właścicielowi wynagrodzenia w razie ustanowienia odpłatnego użytkowania. Wszak wynagrodzenie jest świadczeniem wzajemnym użytkownika, a nie ciężarem związanym z rzeczą.

3. Zasadniczo komentowany przepis ma znaczenie regresowe „w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem rzeczy". Nie przerzuca zaś na użytkownika odpowiedzialności w stosunkach zewnętrznych. Zatem odpowiedzialność za podatki, ubezpieczenia i temu podobne świadczenia ponosi właściciel, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej. Użytkownik jest zaś obarczony ciężarem rozliczenia się z właścicielem.

4. Trzeba na zakończenie dodać, że pułap ciężarów użytkownika stanowi wartość pożytków, jakie rzecz przynosi lub może przynosić według zasad prawidłowej gospodarki (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 608-609).

Art. 259.

 

1. Według komentowanego przepisu, zawierającego normę iuris dispositivi, właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Nie korzysta bowiem z rzeczy. Może wszakże dokonywać nakładów z własnej woli, tak koniecznych, jak też użytecznych lub zbytkownych (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 619).

2. Jeżeli zaś in concreto właściciel dokonał określonych nakładów, może żądać ich zwrotu przez użytkownika według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Może dochodzić zwrotu, choćby użytkowanie jeszcze nie wygasło (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 394).

3. Odesłanie do reżimu prawnego prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia (art. 752-757 k.c.) ogranicza zastosowanie i zakres zobowiązania użytkownika. Niezbędne jest tu bowiem działanie (poprzez nakłady) zgodnie z prawdopodobną wolą użytkownika, przy zachowaniu należytej staranności (art. 752 odpowiednio zastosowany). Ogranicza to zasadniczo odpowiedzialność użytkownika do przypadku nakładów koniecznych właściciela, a służących użytkownikowi. Podkreślono zresztą odrębnie, że prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia może żądać zwrotu „uzasadnionych nakładów" (art. 753 § 2 zd. 2 k.c.).

Art. 260.

 

1. Według komentowanego przepisu użytkownika obciąża obowiązek dokonywania nakładów i napraw „związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy". Oczywiście również tutaj możliwe jest odmienne uregulowanie umowne.

2. Ustawodawca nie definiuje zwykłego korzystania z rzeczy. Generalizując można stwierdzić, że chodzi tu o czynności korzystania z rzeczy zgodnie z ich naturalnym przeznaczeniem. W praktyce zaś zależy to od indywidualnych okoliczności konkretnej sprawy (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 611; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 394-395).

3. Ustawodawca nie przyznaje właścicielowi żadnego instrumentu pozwalającego wyegzekwować od użytkownika wypełniania obowiązku dokonywania nakładów i napraw rzeczy (związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy). Może wszakże sam właściciel dokonać nakładów w zastępstwie użytkownika i żądać ich zwrotu według zasad art. 259 k.c. Może także po wygaśnięciu użytkowania żądać, przy wykorzystaniu normy art. 262 k.c., naprawienia szkody wynikłej z zaniechania użytkownika (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 696; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 611).

4. Użytkownik nie ponosi obowiązku dokonywania „innych" napraw i nakładów. Jeżeli zachodzi potrzeba dokonywania napraw lub nakładów nie związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót (art. 260 § 1 zd. 2 k.c.). Pamiętamy jednakże, iż właściciel nie jest zobowiązany dokonywać jakichkolwiek nakładów na rzecz (zob. art. 259 k.c.). Może zatem właściciel zlekceważyć potrzebę dokonywania napraw i nakładów. Nie jest bowiem zobowiązany do utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku (jak wynajmujący w stosunku najmu - zob. art. 662 § 1 k.c.).

5. Użytkownik może więc we własnym interesie dokonywać, w razie bezczynności właściciela, potrzebnych napraw (nakładów) nie związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Stosuje się wówczas do rozliczenia stron przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752-757 w zw. z art. 260 § 2 k.c.).

Art. 261.

 

1. Uwikłany w spór o własność rzeczy użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela o zgłoszonym przeciwko niemu roszczeniu osoby trzeciej. Zapobiega w ten sposób niebezpieczeństwu nieudolnej obrony prawa właściciela. Zyskuje równocześnie wsparcie procesowe, o ile właściciel przystąpi do procesu w charakterze interwenienta ubocznego (art. 76 i n. k.p.c.).

2. Komentowany przepis dotyczy szeroko pojmowanych „spraw o własność", a więc roszczenia windykacyjnego, roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, o rozgraniczenie nieruchomości itp.

3. Obowiązek zawiadomienia właściciela występuje, gdy osoba trzecia dochodzi roszczenia i należy go wykonać „niezwłocznie". O dochodzeniu roszczenia można zaś mówić dopiero z chwilą doręczenia użytkownikowi odpisu pozwu albo innego pisma wszczynającego postępowanie.

4. Niedopełnienie przez użytkownika obowiązku niezwłocznego zawiadomienia właściciela o dochodzonym roszczeniu może zrodzić odpowiedzialność odszkodowawczą, na zasadzie art. 471 k.c., użytkownika wobec właściciela.

Art. 262.

 

1. Naturalną konsekwencją jurydyczną wygaśnięcia stosunku użytkowania jest obowiązek zwrotu rzeczy właścicielowi. Służy zatem właścicielowi roszczenie o „zwrot rzeczy", określone normą komentowanego przepisu. Zbiega się zaś ono z roszczeniem o „wydanie rzeczy" (roszczeniem windykacyjnym) określonym normą art. 222 § 1 k.c.

2. Ustawodawca nakazuje zwrot rzeczy „w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania". Bez wątpienia znajdą tu w pierwszym rzędzie zastosowanie odpowiednie postanowienia umowne, jeżeli sposób wykonywania użytkowania określono w umowie o ustanowieniu użytkowania.

3. Z braku odrębnych postanowień umownych należy kierować się wskazaniami właściwych przepisów dotyczących wykonywania użytkowania. W pierwszym rzędzie należy więc uwzględnić sformułowaną stanowczo (w art. 256 k.c.) zasadę, że użytkownik powinien wykonywać swe prawo zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. Jeżeli zatem z naruszeniem zasad prawidłowej gospodarki nastąpiło pogorszenie rzeczy, użytkownik ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą.

4. Podobnie należy tu uwzględniać skomentowaną już zasadę, że użytkownik zobowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (art. 260 § 1 k.c.), gdy oceniamy wypełnienie obowiązku zwrotu rzeczy w należytym stanie.

5. Odrębnie trzeba zwrócić uwagę na zasady zwrotu użytkowanego zespołu środków produkcji o zmiennym składzie (zob. skomentowaną normę art. 257 k.c.).

6. Poza tym należy jeszcze odesłać do nieskomentowanej na razie normy, dotyczącej użytkowania przez osoby fizyczne, według której „użytkownik obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie" (zob. art. 267 § 1 k.c.).

7. Należy też odesłać czytelnika do samodzielnej lektury dalszych, odrębnych przepisów dotyczących „innych wypadków użytkowania przez osoby prawne" (zob. odesłanie zawarte w art. 284 k.c.).

8. Generalnie zaś trzeba na zakończenie podkreślić, że uchybienie obowiązkowi zwrotu rzeczy „w stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania" rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą użytkownika, przy spełnieniu wszystkich przesłanek. Zasadniczo mamy tu do czynienia z odpowiedzialnością ex contractu (choć na tle stosunku prawnego użytkowania) na podstawie art. 471 k.c. (a nie art. 263, jak twierdzi J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 613). W skrajnych przypadkach może zachodzić zbieg odpowiedzialności kontraktowej oraz deliktowej (art. 443 k.c.), o ile zachowanie użytkownika nosi cechy czynu niedozwolonego (art. 415 k.c.).

Art. 263.

 

1. Na początek trzeba stwierdzić, że komentowany przepis nie dotyczy w ogóle problematyki przedawnienia roszczenia o zwrot rzeczy. W tym zakresie stosuje się zasady powszechne. Obowiązuje więc zasada, że roszczenie windykacyjne o wydanie nieruchomości w trybie art. 222 § 1 k.c. nie ulega przedawnieniu (zob. art. 223 k.c.). Natomiast dochodzone w trybie art. 262 kodeksu roszczenie „o zwrot rzeczy" (zarówno ruchomej, jak też nieruchomości) ulega przedawnieniu z zachowaniem ogólnego (art. 118 k.c.), dziesięcioletniego (lub trzyletniego) terminu (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 700; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 613).

2. Należy także zastrzec, że roszczenie o naprawienie szkody albo roszczenie o zwrot nakładów, które poczynił właściciel lub użytkownik, mogą być dochodzone między stronami już w trakcie trwającego użytkowania (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 700). Zatem już w czasie użytkowania mogą ulec przedawnieniu według zasad ogólnych Kodeksu cywilnego.

3. Natomiast komentowany obecnie przepis art. 263 k.c. dotyczy roszczeń nieprzedawnionych jeszcze według zasad powszechnych, obejmując je normą, według której ulegają one przedawnieniu z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

4. Trzeba dodać, że obojętne jest tutaj, czy wydanie rzeczy nastąpiło dobrowolnie czy też w drodze egzekucji (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 613).

Art. 264.

 

1. Przedmiotem użytkowania nieprawidłowego są tutaj „pieniądze" oraz inne „rzeczy oznaczone co do gatunku". Nieprawidłowość użytkowania polega na nabyciu własności takich rzeczy przez użytkownika; o ile pieniądze traktować jako rzeczy.

2. Umowa ustanowienia użytkowania pieniędzy lub rzeczy oznaczonych co go gatunku jest czynnością prawną realną. Wymaga się tu wydania rzeczy użytkownikowi i dopiero wówczas stają się jego własnością (art. 264 zd. 1 in fine k.c.; por. także art. 155 § 2 k.c.). Wówczas bowiem dopiero następuje identyfikacja przedmiotu własności.

3. Po wygaśnięciu użytkowania następuje zwrot rzeczy według przepisów o zwrocie pożyczki (art. 264 zd. 2 k.c.), a zatem zwrot „tej samej ilości pieniędzy" albo „tej samej ilości rzeczy tego samego gatunku, tej samej jakości" (art. 720 § 1 k.c.).

Art. 265.

 

1. Przedmiotem użytkowania mogą być również samoistne, majątkowe prawa zbywalne, przynoszące pożytki. Tytułem przykładu można tu wskazać obligacje, czy prawa majątkowe na dobrach niematerialnych (własność intelektualna).

2. Pamiętając o dylematach praktyki, należy wyrazić pogląd o niedopuszczalności ustanowienia „użytkowania" spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie wystarcza tu argument zbywalności prawa, trzeba zaś generalnie wykluczać konstrukcję ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego inne ograniczone prawa rzeczowe; poza odrębnie uregulowanym wyjątkiem dotyczącym hipoteki.

3. Trzeba pamiętać, że do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy (art. 265 § 2 k.c.). W szczególności trzeba uznać, że użytkowanie prawa obejmuje korzystanie i pobieranie pożytków prawa (art. 252 k.c. odpowiednio stosowany). Zatem również ten wzgląd wyklucza użytkowanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

4. Równocześnie trzeba pamiętać, że do ustanowienia użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa (art. 265 § 3 k.c.). Niezbędne jest więc rozpoznanie zasad przenoszenia praw majątkowych obciążanych użytkowaniem.

Art. 266.

 

1. Zasadniczo czas użytkowania określa się w umowie. Można je ustanowić na czas oznaczony lub nieoznaczony. W drugim przypadku obowiązuje zasada, że użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią (komentowany art. 266 k.c.). Nie dotyczy to jednak użytkowania w trybie timesharingu; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 2701 k.c.

2. Dodajmy, że z natury stosunku prawnego użytkowanie trwające do śmierci uprawnionego występuje w ramach prawa dożywocia (art. 908 k.c.). Tutaj zbywca nieruchomości uzyskuje dożywotnie użytkowanie, ograniczone (w wykonywaniu) do części nieruchomości.

3. Wobec komentowanej normy, przy uwzględnieniu zasady, że użytkowanie jest niezbywalne, prawo użytkowania nie wchodzi w skład spadku i nie podlega dziedziczeniu.

Art. 267.

 

1. W przypadku użytkowania przysługującego osobom fizycznym ustawodawca ogranicza wykonywanie prawa poprzez zastrzeżenie obowiązku zachowania substancji rzeczy i zakazu zmiany dotychczasowego przeznaczenia rzeczy. Jest to tradycyjna cecha prawa użytkowania, tutaj zachowana ze względu na alimentacyjny zasadniczo (a nie produkcyjny) charakter prawa przysługującego osobom fizycznym. Oba ograniczenia mają na celu ochronę praw właściciela.

2. Trzeba przyznać, że obowiązek salvere rei substantiae zmierza do zapobieżenia pogorszeniu obiektu przez jego fizyczne uszczuplenie i obniżenie wartości użytkowej, a także pogorszeniu warunków środowiskowych przez zmianę rzeźby terenu oraz walorów krajobrazowych (zob. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 616). Jeżeli dodać zakaz zmiany przeznaczenia rzeczy, to zauważamy, że ustawodawca narzuca użytkownikowi model zachowawczego korzystania z rzeczy.

3. Trzeba jednak zwrócić uwagę na dopuszczalne, skromne wyjątki. Otóż „użytkownik może zbudować i eksploatować nowe urządzenia służące do wydobywania kopalin, z zachowaniem przepisów prawa geologicznego i górniczego" (art. 267 § 2 k.c.). Należy zatem dopowiedzieć, że użytkownik może zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki (art. 256 k.c.) wydobywać kopaliny stanowiące części składowe gruntu, pobierając je jako pożytki (art. 252 w zw. z art. 53 § 1 k.c.), chociaż w sensie fizycznym oznacza to naruszenie substancji gruntu. Takie korzystanie z gruntu może odbywać się po wybudowaniu „nowych" urządzeń, jak też przy eksploatacji urządzeń już istniejących. Budowa nowych urządzeń oznacza dopuszczalne naruszenie substancji gruntu.

4. Ciągle jednak ustawodawca dba o zabezpieczenie praw właściciela. Postanowił zatem, że „przed przystąpieniem do robót użytkownik powinien w odpowiednim terminie zawiadomić właściciela o swym zamiarze. Jeżeli zamierzone urządzenia zmieniałyby przeznaczenie gruntu albo naruszałyby wymagania prawidłowej gospodarki, właściciel może żądać ich zaniechania albo zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody" (art. 267 § 3 k.c.).

5. Dodajmy, że jeżeli chodzi o zabezpieczenie roszczenia o naprawienie szkody, może ono być wykonane przez złożenie odpowiedniej sumy do depozytu sądowego. Obowiązuje bowiem generalna zasada, że ilekroć ustawa przewiduje obowiązek zabezpieczenia, zabezpieczenie powinno nastąpić przez złożenie pieniędzy do depozytu sądowego (art. 364 § 1 k.c.). Jedynie z ważnych powodów zabezpieczenie może nastąpić w inny sposób. Odrębny problem stanowi roszczenie o odwrócenie grożącego niebezpieczeństwa (art. 439 k.c.).

6. Na zakończenie można wspomnieć, że odrębnie reguluje ustawodawca w Prawie geologicznym i górniczym specjalną, odmienną instytucję „użytkowania górniczego" obejmującego „złoża kopalin" nie stanowiących części składowych gruntu. Do zagadnienia wypadnie powrócić później, podczas komentarza do art. 284 k.c., dotyczącego „innych wypadków użytkowania przez osoby prawne".

Art. 268.

 

1. Wobec dokonanego w komentowanej normie odesłania trzeba stwierdzić po lekturze właściwego przepisu, że „użytkownik (najemca) może założyć w użytkowanym (najętym) lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie właściciela (wynajmującego), użytkownik (najemca) może domagać się tego współdziałania." (art. 684 k.c.).

2. Cytowana norma z niezbędną elastycznością zezwala na zakładanie „innych podobnych urządzeń". Stwarza więc szansę nieustannego uwzględniania nowości z zakresu technicznego postępu cywilizacji (można tu wskazać przykład telewizji kablowej czy sieci Internet).

3. Trzeba podkreślić, że instalacja takich urządzeń następuje bez wymagania zgody właściciela, chociażby prowadziła do naruszenia substancji rzeczy (pomieszczenia).

4. Nakłady na instalację takich urządzeń ponosi użytkownik. Zasadniczo bowiem wiążą się ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (art. 260 § 1 k.c.).

Art. 269.

 

1. Według komentowanej normy właściciel może żądać zabezpieczenia „z ważnych powodów". Zachodzą takie powody, gdy użytkownik swym działaniem w trakcie wykonywania użytkowania stwarza poważne zagrożenie dla interesów majątkowych właściciela. Następuje to, gdy użytkownik wykonuje swe prawo w sposób sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki (art. 256 k.c.), nie czyni napraw i nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (art. 260 § 1 k.c.), narusza substancję i dotychczasowe przeznaczenie (art. 267 § 1 k.c.), czy wręcz dewastuje rzecz stanowiącą przedmiot użytkowania (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 703; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 618).

2. Zasadniczo stosuje się w takich wypadkach zabezpieczenie poprzez złożenie określonej kwoty pieniężnej w depozycie sądowym. Obowiązuje wszak generalna norma prawna, według której ilekroć ustawa przewiduje obowiązek zabezpieczenia, zabezpieczenie powinno nastąpić przez złożenie pieniędzy do depozytu sądowego (art. 364 § 1 k.c.). Jednakże z ważnych powodów zabezpieczenie może nastąpić w inny sposób (art. 364 § 2 k.c.).

3. Dla uzyskania zabezpieczenia właściciel wyznacza użytkownikowi odpowiedni termin (art. 269 § 1 zd. 1 in fine k.c.). Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zatem ustanowienie zarządu i wyznaczenie zarządcy służy tutaj ostatecznej ochronie interesów właściciela przy negatywnym postępowaniu użytkownika (w trakcie wykonywania prawa) i odmowie zabezpieczenia. Trzeba sięgnąć do takiego zabezpieczenia, gdy wiadomo, że właściciel nie dysponuje instrumentem wypowiedzenia (zwykłego lub „niezwłocznego") stosunku użytkowania.

4. Ustanowienie zarządu następuje w trybie nieprocesowym (art. 611 i n. k.p.c.). Do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości (art. 615 k.p.c.).

5. Użytkownik może żądać uchylenia zarządu, jeżeli daje odpowiednie zabezpieczenie (art. 269 § 2 k.c.). Chodzi tu o spóźnione, jednakże realne zabezpieczenie.

Art. 270.

 

1. W przypadku użytkowania nieprawidłowego istnieje realne zagrożenie interesów właściciela ustanawiającego użytkowanie wobec faktu, że użytkownik nabywa własność rzeczy stanowiących przedmiot użytkowania (art. 264 k.c.). Zagrożone jest należyte wykonywanie prawa użytkowania oraz, co ważniejsze, zagrożone może być także roszczenie o zwrot rzeczy po wygaśnięciu stosunku użytkowania.

2. W takich okolicznościach właściciel może już przed ustanowieniem użytkowania, a ściślej, przed wydaniem rzeczy, żądać zabezpieczenia, bez potrzeby wykazywania „ważnych powodów" (por. art. 270 i 269 k.c.). Istotną przyczyną wymaganego zabezpieczenia jest już sam fakt nabywania własności rzeczy przez użytkownika.

3. Tradycyjnie już trzeba wspomnieć, że wymaganego zabezpieczenia dokonuje się poprzez złożenie odpowiedniej kwoty pieniężnej w depozycie sądowym (art. 364 § 1 k.c.). Nie wchodzi zaś raczej w grę zastosowanie innych form zabezpieczenia.

Art. 270(1).

 

1. Wielokrotnie odsyłano w toku wcześniejszych rozważań do problemu użytkowania w ramach timesharingu regulowanego ustawą z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 74, poz. 855).

2. Na wstępie trzeba podkreślić, że ustawa określa zasady ochrony nabywcy, który na podstawie umowy zawartej na co najmniej trzy lata, uzyskuje od przedsiębiorcy prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku (art. 1 ust. 1); można tu pominąć problem ryczałtowego wynagrodzenia. Dodajmy, że chodzi tu o korzystanie w celach wypoczynkowych, rekreacyjnych, turystycznych.

3. Rozważając problem charakteru tego podzielonego w czasie „prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego" trzeba zauważyć, że „przepisy ustawy stosuje się do wszelkich umów (...), bez względu na naturę stosunków prawnych, których stanowią podstawę. Prawo nabywcy może mieć postać prawa osobistego, w tym wierzytelności, albo prawa rzeczowego, w szczególności użytkowania." (art. 1 ust. 3). Możliwe jest więc objęcie tego prawa reżimem prawnym użytkowania. Wypadałoby więc stosować do takiego użytkowania ogólne przepisy o użytkowaniu (przepisy rozdziału I) i przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (rozdział II). Należy wszakże uwzględniać specyfikę timesharingu wtłoczonego w ogólny, nie zawsze odpowiedni reżim prawny użytkowania.

4. Ze wskazanych przyczyn przyjęto dla timesharingu wyłączenie stosowania norm art. 254-255 i art. 266 k.c.

Nie obowiązuje tu więc zasada, że użytkowanie jest niezbywalne. Może zatem użytkownik korzystający z cudzego budynku (budynku „przedsiębiorcy") lub pomieszczenia mieszkalnego przenieść nabyte prawo na inną osobę.

Wykluczono też zasadę (z art. 255 k.c.), że użytkowanie wygasa na skutek niewykonywania przez lat dziesięć. Trudno zresztą wyobrazić sobie niewykonywanie prawa użytkowania przy istnieniu (i egzekwowaniu) zobowiązania wzajemnego do wynagrodzenia za korzystanie z przedmiotu użytkowania.

Trzeba wreszcie zauważyć, że użytkowanie w ramach timesharingu nie jest objęte normą, według której użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią (normą art. 266 k.c.). W tym więc przypadku użytkowanie podlega dziedziczeniu.

5. Obowiązuje zaś odrębna, nowa norma prawna, według której użytkowanie ustanowione w ramach timesharingu wygasa najpóźniej z upływem pięćdziesięciu lat od jego ustanowienia (art. 2701§ 2 k.c.).

Art. 271.

 

1. Komentując ten rozległy, jednocześnie przytoczony szereg przepisów, należy na wstępie zaakcentować, że są to w znacznym stopniu przepisy martwe (z doktryny por. wyrażane z różną stanowczością i wnikliwością poglądy J. Szachułowicza (w:) Kodeks..., s. 620 i n. oraz S. Rudnickiego, Komentarz..., s. 400-401).

2. Z pewnością zniknęło już z obszaru prawnego użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne gruntów Skarbu Państwa objętych reżimem prawnym ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 ze zm.). Chodzi tu o grunty tworzące Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa, powierzony Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Nie przewiduje się już bowiem współcześnie oddawania nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w użytkowanie rolniczym spółdzielniom produkcyjnym. Natomiast dawne użytkowanie ulegało (do dnia 31 grudnia 1993 r.) przekształceniu w prawo własności albo dzierżawę (po zawarciu stosownych umów) lub ostatecznie wygasało.

3. Nie można natomiast wykluczyć współczesnego oddawania w użytkowanie rolniczych spółdzielni produkcyjnych gruntów objętych reżimem prawnym ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), wchodzących w skład „zasobu nieruchomości Skarbu Państwa" zarządzanego (zagospodarowanego) przez starostów wykonujących zadania z zakresu administracji rządowej. Ustawa przewiduje bowiem generalną możliwość rozporządzania nieruchomościami skarbowymi (i samorządowymi) poprzez „obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi" (art. 13 ust. 1 u.g.n.). Poza przypadkami wywłaszczenia, ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych następuje w trybie umowy.

4. Trudno dla potrzeb niniejszego komentarza dokonywać szczegółowych badań statystycznych dotyczących częstotliwości ustanowienia użytkowania nieruchomości skarbowych na rzecz rolniczych spółdzielni produkcyjnych. Natomiast już sama jurydyczna możliwość dokonywania takich rozporządzeń obliguje do niezbędnej wykładni właściwych przepisów prawa.

5. Pomijając wiele szczegółów (zob. E. Gniewek, Obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi, Zakamycze 1999, s. 363-379) trzeba uznać, że obok lakonicznych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami należy tutaj stosować do użytkowania ustanowionego na rzecz rolniczych spółdzielni produkcyjnych, z niezbędnymi korektami, komentowane przepisy art. 271-275 k.c. Nie skreślono bowiem do tej pory wskazanych przepisów. Zmienił się tylko zakres ich zastosowania i tryb ustanowienia użytkowania.

6. Paradoksalnie jednak, nie stosuje się tych przepisów do ustanowionego na rzecz rolniczych spółdzielni produkcyjnych użytkowania nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Nie znowelizowano bowiem, w tym obszarze, przepisów Kodeksu cywilnego, mimo uruchomienia samorządu terytorialnego i znacznej komunalizacji mienia państwowego.

7. Przechodząc zaś do konkretów trzeba zaakcentować, że budynki i inne urządzenia wznoszone przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią własność spółdzielni, chyba że w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie inaczej zastrzeżono (por. art. 272 § 2 k.c., odpowiednio zmodyfikowany w interpretacji pod kątem umownego trybu ustanowienia użytkowania).

8. Odrębna własność budynków i innych urządzeń wzniesionych przez użytkownika jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 § 3 k.c.). Należy więc zauważyć, że własność taka wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania. Nie można zaś w ogóle rozważać związania „w obrocie" odrębnej własności budynku i prawa użytkowania gruntu. Trzeba przecież pamiętać, że prawo użytkowania jest niezbywalne (art. 254 k.c.), zatem odrębna własność budynku jest tutaj prawem niezbywalnym.

9. Nie występuje zaś współcześnie odrębna własność budynków „przekazanych na własność" użytkownika - rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Wprawdzie obowiązuje formalnie (bez skreślenia) norma, według której „jeżeli rolniczej spółdzielni produkcyjnej zostaje przekazany do użytkowania zabudowany grunt Skarbu Państwa, przekazanie budynków i innych urządzeń może nastąpić albo do użytkowania albo na własność" (art. 272 § 1 k.c.), jednakże praktycznie jest to przepis martwy wobec późniejszej, odmiennej, szczególnej regulacji prawnej. Należy bowiem zwrócić uwagę, że pod rządem ustawy o gospodarce nieruchomościami przekazanie budynków na własność może przybrać jedynie formę sprzedaży budynków, w powiązaniu z ustanowieniem użytkowania wieczystego gruntu (zob. art. 31 u.g.n.).

10. Bez zastrzeżeń należy uwzględniać dalsze obowiązywanie normy stanowiącej, że „jeżeli użytkowanie gruntu Skarbu Państwa przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną wygasło, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane i stanowiące własność spółdzielni stają się własnością Skarbu Państwa. Spółdzielnia może żądać zapłaty wartości tych budynków i urządzeń w chwili wygaśnięcia użytkowania, chyba że zostały wzniesione wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu gruntu." (art. 273 k.c.).

11. Obowiązuje również norma, według której „przepisy dotyczące własności budynków i innych urządzeń na gruncie Skarbu Państwa użytkowanych przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną stosuje się odpowiednio do drzew i innych roślin" (art. 274 k.c.). Zmienia się jedynie zakres jej zastosowania, gdy pamiętamy, że współcześnie odpadło z obrotu użytkowanie nieruchomości rolnych Skarbu Państwa przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne.

12. Bez wątpienia nadal obowiązuje, gdy mamy do czynienia z istniejącym użytkowaniem, norma, według której „rolnicza spółdzielnia produkcyjna może zmieniać przeznaczenie użytkowanych przez siebie gruntów Skarbu Państwa albo naruszać ich substancję, chyba że w umowie inaczej zastrzeżono (art. 275 k.c. odpowiednio zmodyfikowany w interpretacji pod kątem umownego trybu ustanawiania użytkowania). Tutaj następuje wyraźna odmienność w stosunku do „użytkowania przez osoby fizyczne" (art. 267 § 1 k.c.), uzasadniona produkcyjnym (eksploatacyjnym) przeznaczeniem użytkowania przysługującego rolniczym spółdzielniom produkcyjnym. Zwłaszcza mogą one wznosić niezbędne budynki i inne urządzenia.

Art. 277.

 

1. Odrębną odmianę „użytkowania przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne" stanowi użytkowanie gruntów członka spółdzielni wnoszonych do spółdzielni jako „wkład gruntowy" według wymagań statutu lub zawartej umowy. Stosuje się zaś do niego, we wzajemnym sprzężeniu, przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.) oraz komentowane przepisy art. 277-279 k.c.

2. Na początek trzeba nawiązać do normy Prawa spółdzielczego, według której „statut spółdzielni może przewidywać, że członek posiadający grunty jest obowiązany wnieść je w całości lub części jako wkład do spółdzielni" (art. 141 § 1 pr.spółdz.). Dodajmy, że przez wkład gruntowy rozumie się grunty oraz budynki lub ich części i inne urządzenia trwale z gruntem związane, znajdujące się na tych gruntach w chwili ich wniesienia (art. 141 § 2 pr.spółdz.).

3. Statut spółdzielni przesądza jednocześnie, pod jaką postacią prawną następuje „wniesienie wkładu" (nabycie gruntu przez spółdzielnię). W skrajnych przypadkach statut może wymagać przeniesienia własności gruntu na rzecz spółdzielni lub na współwłasność członków spółdzielni. Innym razem wystarczy dzierżawa lub użyczenie.

4. Przeważnie jednak spółdzielnia nabywa prawo użytkowania wkładu gruntowego, o ile statut lub umowa stron nie stanowi inaczej (art. 145 § 1 pr.spółdz., art. 277 § 1 k.c.). Nabycie prawa użytkowania „wkładu wniesionego przez członka" następuje „z chwilą przejęcia tego wkładu" (art. 145 § 1 in fine pr.spółdz.; także art. 277 § 1 in fine k.c.). Mamy tu więc do czynienia z realną czynnością prawną.

5. Na marginesie trzeba wspomnieć, że również grunty pozostające w samoistnym posiadaniu członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej mogą stanowić jego wkład gruntowy, stając się przedmiotem użytkowania spółdzielni. Wszak w prawie spółdzielczym postanowiono generalnie, że członkowie wnoszą do spółdzielni „posiadane grunty" (art. 141 § 1). Jedynie „wniesienie wkładu gruntowego przez posiadacza zależnego wymaga zgody właściciela" (art. 141 § 3 pr.spółdz.); w tym wszakże przypadku odpada raczej użytkowanie wkładu gruntowego.

6. Do wniesienia wkładów gruntowych nie stosuje się przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego wymaganej przy ustanowieniu użytkowania nieruchomości (art. 277 § 2 k.c.). Nie wymaga się zatem od członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej, z ominięciem normy art. 245 § 2 zd. 2 k.c., notarialnego oświadczenia o ustanowieniu użytkowania.

7. Według zawartego w Prawie spółdzielczym odesłania (art. 145 § 2) użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne układów gruntowych wnoszonych przez członków spółdzielni regulują przepisy Kodeksu cywilnego. Znajdują więc tu zastosowanie przepisy art. 278-279 oraz wcześniejsze przepisy ogólne dotyczące użytkowania (art. 252 i n. k.c.).

Art. 278.

 

1. Użytkowanie przysługujące rolniczym spółdzielniom produkcyjnym służy celom rozwiniętej produkcji towarowej. Nie przestrzega więc tutaj ustawodawca w sposób bezwzględny stosowanego gdzie indziej (w przypadku użytkowania przez osoby fizyczne) zakazu naruszania substancji rzeczy oraz zmiany jej dotychczasowego przeznaczenia.

2. O wszystkim jednak rozstrzygają konkretne postanowienia statutu spółdzielni. Tam właśnie może być zawarte zezwolenie na zmianę przeznaczenia wkładów gruntowych i naruszanie substancji gruntu.

Art. 279.

 

1. Komentowany przepis zawiera wyjątek od zasady superficies solo cedit, a dotyczy budynków i innych urządzeń wzniesionych przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną oraz drzew i innych roślin, zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię. Mamy tu do czynienia z odrębnymi od gruntu przedmiotami własności.

2. Mimo braku wyraźnego podkreślenia legislacyjnego nie możemy powątpiewać, że statuowana normą art. 279 k.c. odrębna własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu. Nigdy bowiem nie istnieje odrębna własność budynków bez funkcjonalnego jurydycznego związku z określonym prawem do gruntu.

Równocześnie trzeba zauważyć, że przysługująca rolniczej spółdzielni produkcyjnej odrębna własność budynków jest prawem niezbywalnym. Jest bowiem związana z niezbywalnym prawem użytkowania gruntu.

3. Dla przełamania rygorystycznych skutków związania odrębnej własności budynków z prawem użytkowania gruntu postanowił ustawodawca odrębnie, że „w razie wygaśnięcia użytkowania gruntu, działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przyjęta na własność za zapłatą wartości z chwilą wygaśnięcia użytkowania" (art. 279 § 2 zd. 1 k.c.). Natomiast w identycznych okolicznościach „drzewa i inne rośliny zasadzone lub zasiane przez spółdzielnię stają się własnością właściciela gruntu" (art. 279 § 2 zd. 2 k.c.).

4. Ustawodawca postanawia enigmatycznie, że określona działka gruntu „może być przez spółdzielnię przejęta". Należy tu jednak wykluczyć jednostronne oświadczenie spółdzielni „o przejęciu działki". Wolno natomiast uważać, że komentowany przepis przyznaje spółdzielni roszczenie o nabycie własności (o przeniesienie własności). Podlega zaś ono realizacji w drodze umowy. Można również, w razie potrzeby, dochodzić tego roszczenia na drodze sądowej, a wówczas prawomocne orzeczenie sądu nakazujące pozwanemu złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu własności zastąpi to oświadczenie (art. 64 k.c.).

5. Trzeba ocenić, że ustawodawca sformułował tu (w art. 279 § 2 zd. 1 k.c. w zw. z art. 279 § 1 k.c.) własne, kompletne przesłanki roszczenia. W żadnej mierze nie wolno zaś dopatrywać się odesłania do spełniającej inną funkcję normy art. 231 k.c. (por. trafne uwagi J. Szachułowicza (w:) Kodeks..., s. 628). W związku z tym nie wolno uzależniać roszczenia z art. 279 § 2 k.c. od znacznej wartości budynku, wysoce przekraczającej wartość zajętej działki (jak wymagałby S. Rudnicki; zob. Komentarz..., s. 403). Trzeba zaś stwierdzić, że wystarczającą przesłankę roszczenia stanowi wygaśnięcie użytkowania gruntu, na którym spółdzielnia wzniosła budynki lub inne urządzenia.

6. W praktyce może zaś stanowić przedmiot sporu wielkość i konfiguracja działki (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 628). Potrzeba tu więc sporo racjonalności, pomimo ułatwienia legislacyjnego zezwalającego na odstępstwa od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy podziale nieruchomości (zob. art. 96 pkt 4 u.g.n.)

Art. 284.

 

1. W swej stratyfikacji podmiotowej użytkowania wyróżnia jeszcze ustawodawca, jak widać, „inne wypadki użytkowania przez osoby prawne". Bez wątpienia chodzi tutaj o przypadki użytkowania przez osoby prawne inne niż rolnicze spółdzielnie produkcyjne.

2. Do omawianego użytkowania stosuje się zawarte w rozdziale I (art. 252-265 k.c.) „przepisy ogólne", a także odpowiednio (z niezbędnymi modyfikacjami) przepisy rozdziału II (art. 267-270) dotyczące „użytkowania przez osoby fizyczne". W pierwszym zaś rzędzie stosuje się odrębne przepisy szczególne (zob. art. 284in fine k.c.), spotykane sporadycznie ze względu na przedmiot użytkowania.

3. Skoro zaś mowa o przepisach odrębnych, to w pierwszym rzędzie należy nawiązać do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). W związku z tym trzeba zauważyć, że „grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych (...) oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu." (art. 210 ust. 1 u.g.n.). Stosuje się więc tutaj przepisy dotyczące wykonywania (art. 43) i wygaśnięcia trwałego zarządu (art. 46 u.g.n.).

4. Wspominając o przepisach odrębnych należy też nawiązać do ustawy z dnia 6 maja 1981 r. o pracowniczych ogrodach działkowych (t.j. Dz.U. z 1996 r. Nr 85, poz. 390). Otóż według jej postanowień „grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub gminy, przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod pracownicze ogrody działkowe, przekazuje się nieodpłatnie w użytkowanie Polskiemu Związkowi Działkowców" (art. 8 ust. 1). Ustawa określa przeznaczenie gruntów i sposób wykonywania użytkowania. Zatem dopiero w kwestiach nieuregulowanych stosuje się właściwe przepisy Kodeksu cywilnego.

5. Należy wreszcie wspomnieć o „użytkowaniu górniczym" uregulowanym ustawą z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 27, poz. 96 ze zm.). Przewiduje tu ustawodawca użytkowanie „złóż kopalin" (art. 7 ust. 2 pr.geol.). Reguluje też jego treść postanawiając, że „w granicach określonych przez ustawy oraz przez umowę o ustanowieniu użytkowania górniczego, użytkownik górniczy może, z wyłączeniem innych osób, poszukiwać, rozpoznawać lub wydobywać określoną kopalinę. W tych samych granicach użytkownik górniczy może rozporządzać swoim prawem." (art. 9 pr.geol.). Trzeba dodać, że „w sprawach nie uregulowanych w ustawie do użytkowania górniczego stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu" (art. 13).

Literatura: J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972; S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; A. Klein, Elementy stosunku prawnego prawa rzeczowego, Wrocław 1976; System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1980; B. Bladowski, A. Gola, Służebności gruntowe i osobiste, Warszawa 1988; Kodeks cywilny z komentarzem, t. I, red. J. Winiarz, Warszawa 1989; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I., red. K. Pietrzykowski, Warszawa 1999; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 285.

 

1. Ogólne pojęcie, funkcja i społeczno-gospodarcze przeznaczenie służebności

 

1. Służebności mieszczą się pośród ograniczonych praw rzeczowych. Należą do znanych od najdawniejszych czasów ograniczeń własności. Stanowią grupę ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości. Najczęściej zaś występują w stosunkach sąsiedzkich. Służebność jest obciążeniem cudzej nieruchomości, mającym na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej. Spotykamy bowiem „służebności gruntowe" przysługujące każdoczesnemu właścicielowi „nieruchomości władnącej" oraz „służebności osobiste" przysługujące „osobie fizycznej".

2. Służebności występują w różnej postaci. Z tej przyczyny mówimy o służebnościach w liczbie mnogiej. Ustawodawca zaś, definiując pojęcie służebności gruntowych, postanawia najogólniej, że „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności" (art. 285 § 1 k.c.).

3. Podobnie w przypadku służebności osobistych postanawia ustawodawca, że „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej" (art. 296 k.c.).

4. Służebności odznaczają się zatem własną, odmienną od dalszych ograniczonych praw rzeczowych, treścią. Pełnią też odmienną, „służebną" funkcję. W przypadku służebności gruntowych spełniają funkcję „zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej" lub jej części (art. 285 § 2 k.c.). Spełniają więc one wydatną funkcję gospodarczą. Służebności osobiste przysługują zaś określonym osobom fizycznym i spełniają też funkcję służebną, gospodarczą bądź alimentacyjną (np. służebność mieszkania).

5. Z największym natężeniem służebności (gruntowe i osobiste) występują w stosunkach wiejskich. Niekiedy są wynikiem konieczności gospodarczej płynącej z faktu znacznego rozdrobnienia gospodarstw rolnych oraz nieprawidłowej konfiguracji gruntów (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972, s. 722; A. Wąsiewicz (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1987, s. 678). Klasycznym przykładem jest tu służebność drogi koniecznej. Innym razem określone służebności są przydatne dla zwiększenia użyteczności władnącej nieruchomości rolnej lub dla użytku oznaczonej osoby fizycznej. Natomiast w stosunkach miejskich występują raczej służebności związane ze strukturą urbanizacyjną miasta.

6. Ustawodawca akcentuje - ograniczając „dostępność" tego prawa - że „służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części" (art. 285 § 2 k.c.). Bezwzględnie zatem musi tutaj istnieć określona nieruchomość władnąca, a ustanowiona służebność musi służyć „zwiększeniu użyteczności" nieruchomości władnącej.

7. Niezwłocznie trzeba zauważyć, że nieruchomością władnącą może być zarówno nieruchomość gruntowa (grunt), jak też nieruchomość budynkowa. Nie obala tego stwierdzenia posługiwanie się przez ustawodawcę pojęciem „służebności gruntowej". Podobnie, od drugiej strony, służebnością można obciążyć dowolną nieruchomość gruntową, budynkową lub lokalową. W tym potencjalnym kręgu służebności gruntowe znajdują zastosowanie in concreto w zależności od występujących potrzeb gospodarczych.

8. Przy okazji trzeba przyznać, że nie jest konieczne dla ustanowienia służebności gruntowej obciążającej oznaczoną nieruchomość bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej. Częstokroć właściciel nieruchomości władnącej korzysta z nieruchomości odległych; nie można tu ograniczyć się do przykładów „prawa sąsiedzkiego". W stosunkach sąsiedzkich należy zaś uwzględniać również stosowanie wariantu korzystania z szeregu nieruchomości obciążonych, zarówno bezpośrednio sąsiadujących, jak też odleglejszych.

9. Bezwzględnie jednak należy przestrzegać zasady, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (lub jej części). Nie można zatem zakwalifikować do kategorii służebności gruntowych dokonywanych decyzją starosty w trybie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) ograniczeń własności nieruchomości w celu zakładania i korzystania „z ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji". Tego rodzaju urządzenia służą prowadzeniu działalności gospodarczej przedsiębiorcy, a nie zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej; zresztą brak tu w ogóle takiej nieruchomości. Również w trybie umownym nie można ustanowić takiej „służebności gruntowej". Ponadto odpada tutaj możliwość zasiedzenia służebności gruntowej służącej celom „przesyłowym", chociaż przedsiębiorca korzysta z trwałego i widocznego urządzenia. Ciągle bowiem występuje przeszkoda niespełnienia warunku „zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej". Pasowałaby zaś generalnie dla potrzeb instalacji urządzeń przesyłowych konstrukcja prawna służebności osobistej, jednakże obecną przeszkodą jurydyczną jest ograniczenie jej zasięgu podmiotowego do osób fizycznych jako uprawnionych (zob. art. 296 k.c.).

10. Zwiększenie użyteczności musi czynić zadość interesom każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Musi mieć charakter trwały, obiektywny. Właściwe kryterium ocenne stanowi przeznaczenie nieruchomości władnącej (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 722-723).

11. Służebność gruntowa jest ex definitione (art. 285 § 1 k.c.) prawem związanym z własnością nieruchomości władnącej. Z tej przyczyn stanowi część składową nieruchomości władnącej, wszak „za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością" (art. 50 k.c.). Wobec takiego związania obu praw, rozporządzenie własnością nieruchomości władnącej obejmuje także zbycie służebności. Wykluczone jest zaś samodzielne rozporządzenie służebnością.

2. Rodzaje służebności

 

1. Z perspektywy podmiotowej można wyróżnić (w ślad za ustawodawcą) służebności gruntowe i osobiste. Służebności gruntowe obciążają oznaczoną nieruchomość bez względu na późniejsze zmiany własnościowe. Są więc skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Oczywiście, wobec bezwzględnego charakteru są równocześnie skuteczne erga omnes. Z drugiej strony, co równie ważne, służebności gruntowe przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej (argument z art. 285 § 1 k.c.).

2. Odmienny rodzaj stanowią służebności osobiste. W ich przypadku chodzi o prawo przysługujące „oznaczonej osobie fizycznej" (art. 296 k.c.). Z tej przyczyny służebność osobista jest prawem niezbywalnym (art. 300 k.c.), a wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 k.c.). Z drugiej wszakże strony, podobnie jak w przypadku służebności gruntowych, służebność osobista obciąża oznaczoną nieruchomość. Jest więc skuteczna wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej (a pod kątem ochrony - erga omnes).

3. Pod względem treści można wyróżnić służebności czynne i bierne. Przebija to wyraźnie z komentowanej normy kodeksu. Według niej „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności" (art. 285 § 1 k.c.). Patrząc z tej perspektywy dodajmy, że w przypadku służebności osobistej nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, „którego treść odpowiada treści służebności gruntowej" (art. 296 k.c.). Zatem również tutaj można mówić o służebnościach czynnych i biernych.

4. Podstawową wersję stanowią służebności czynne. Obejmują one uprawnienie do „korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej" (art. 285 § 1 in principio k.c.); o szczegółach niżej w pkt 4.

W praktyce występują również, choć z różnym natężeniem, w dwóch wersjach służebności bierne. W pierwszym wariancie „właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań" (art. 285 § 1 in medio k.c.).

Możliwa jest również do zastosowania inna wersja służebności biernej, według której „właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (art. 285 § 1 in fine k.c.); o szczegółach niżej w pkt 4.

3. Powstanie służebności

 

1. Podobnie jak wszelkie ograniczone prawa rzeczowe, służebności gruntowe (i osobiste) powstają przede wszystkim w trybie umownym. Następuje tu zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej. W odniesieniu do oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej konieczne jest dochowanie - pod rygorem nieważności - formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 in fine k.c.). Taka forma dokumentu stanowi też podstawę wpisu prawa służebności do księgi wieczystej (art. 31 ust. 1 u.k.w.).

2. Strony w umowie określają przede wszystkim niezbędną treść ustanawianego prawa. Sygnalizowano wyżej, jak różnorodna może być treść służebności. Zatem w konkretnych stosunkach prawnych zadaniem stron jest „dopracowanie" (a właściwie określenie) treści tego prawa stosownie do ich zapotrzebowania. Wprawdzie w ujęciu formalnym, gdy oświadczenie notarialne składa jedynie ustanawiający służebność właściciel nieruchomości obciążonej (art. 245 § 2 in fine k.c.), powstaje wrażenie jednostronnego kształtowania treści służebności przez niego, jednakże w rzeczywistości następuje tu uzgodnienie woli stron, przy zwolnieniu właściciela nieruchomości władnącej od składania oświadczenia woli w formie aktu notarialnego.

3. Strony, ustanawiając służebność, mogą uregulować szereg „zobowiązań realnych" występujących we względnym stosunku prawnym pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej (odpowiednio pomiędzy uprawnioną z tytułu służebności osobistej oznaczoną osobą fizyczną a właścicielem nieruchomości obciążonej). Dotyczy to w szczególności ciężarów związanych z utrzymaniem urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności.

4. Ustawodawca dopuszcza jednak szereg dalszych zdarzeń prawnych, powodujących powstanie (nabycie) służebności. W pierwszym rzędzie można wspomnieć o następującym ex lege zasiedzeniu służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 292 k.c.

5. Przy okazji trzeba stwierdzić, że w polskim systemie prawnym nie funkcjonują ex lege „służebności legalne" obciążające inne nieruchomości „z racji położenia", czy w wyniku „obowiązków nałożonych przez prawo" (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 726; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 679). Z przepisów prawa sąsiedzkiego (ewentualnie odrębnych przepisów szczególnych) wypływają natomiast roszczenia o ustanowienie odpowiedniej służebności.

6. Należy zatem niezwłocznie dostrzec, że we wskazanych przez prawo warunkach służebności mogą powstawać z mocy konstytutywnego orzeczenia sądu. W pierwszym zaś rzędzie trzeba tu sięgnąć do przykładu ustanowienia służebności drogi koniecznej w wyniku rozpoznania roszczenia z art. 145 (ewentualnie 146) k.c. Należy bowiem przypomnieć, że „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej"; o szczegółach zob. komentarz do art. 145 k.c.

7. Pozostając w obszarze prawa sąsiedzkiego można jeszcze przypomnieć, że „jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice gruntu sąsiedniego, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze."; w szczegółach zob. komentarz do art. 151 k.c.

8. Rozważając ciągle problematykę powstania służebności na podstawie konstytutywnego orzeczenia sądu, trzeba jeszcze nawiązać do zniesienia współwłasności. Tutaj okazja do ustanowienia służebności pojawia się w przypadku zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości wspólnej. Według właściwego przepisu „przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części służebnościami gruntowymi" (art. 212 § 1 zd. 2 k.c.). Z pewnością pierwszorzędne znaczenie będzie mieć ustanowienie służebności drogowych. Generalnie jednak ustawodawca ma tu na względzie wszelkie „potrzebne służebności"; w szczegółach zob. komentarz do art. 212 k.c.

9. Jest wreszcie możliwe powstanie (nabycie) służebności w trybie decyzji administracyjnej. Trzeba jednak niezwłocznie podkreślić, że de lege lata stosowną podstawę prawną można znaleźć jedynie wśród przepisów wywłaszczeniowych ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Sięgając zaś do niej należy zauważyć, że „wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości" (art. 112 ust. 2 u.g.n.). Wiadomo przy tym, że nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (art. 113 ust. 1 u.g.n.), dla zaspokojenia celów publicznych (art. 112 ust. 1 i ust. 3 w zw. z art. 6 u.g.n.). Zatem zasadniczo w tak zakreślonych ramach wywłaszczenia można ustanawiać służebności gruntowe jako ograniczenie prawa własności.

10. Nie można jednak zapominać o dalszej normie, według której, „jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności" (art. 120 u.g.n.).

11. Nie stanowi zaś decyzji ustanawiającej służebność decyzja starosty zezwalająca (w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n.) na zakładanie i korzystanie z zakładanych na cudzej nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów, energii elektrycznej i sygnalizacji; w szczegółach zob. wcześniejsze rozważania - pkt 1.

4. Treść służebności

 

1. Ustawodawca unika (słusznie) szczegółowego uregulowania treści różnorodnych postaci służebności (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 692-693). Dokonuje tylko najogólniejszej typologii, wyróżniając przy tym odmianę służebności czynnej oraz dwie dalsze postacie służebności biernych.

2. Charakteryzując służebności czynne określił ustawodawca, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że „właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej" (art. 285 § 1 in principio k.c.). Mamy tu więc do czynienia z ogólnie określonym uprawnieniem właściciela nieruchomości władnącej do czynnego korzystania z cudzej (obciążonej) nieruchomości. Równocześnie zaś właściciel (każdoczesny) nieruchomości obciążonej jest zobowiązany do znoszenia (pati) stanu uprawnionego korzystania z jego nieruchomości przez właściciela nieruchomości władnącej (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 724; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 693).

3. W zasadniczym zarysie treść służebności (tutaj - czynnej służebności gruntowej) powinna być określona w umowie lub w innym akcie ustanawiającym takie prawo (orzeczenie sądu, decyzja administracyjna). Jest tu zresztą miejsce, zwłaszcza w przypadku umowy, na szereg szczegółowych postanowień. Niemniej jednak zawsze jeszcze przydaje się korzystanie z pomocniczej normy ogólnej, według której „zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych"; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 287 k.c.

4. Czynna służebność gruntowa polega na „korzystaniu", jednakże „w oznaczonym zakresie" z nieruchomości obciążonej. Nie osiąga więc nigdy rozległego zakresu właściwego prawu użytkowania, polegającego na używaniu rzeczy i pobieraniu pożytków (por. art. 252 k.c.). Niemniej jednak rezerwowane dla służebności pojęcie korzystania z nieruchomości „w oznaczonym zakresie" nie wyklucza pobierania pożytków; chociażby wydobywania oznaczonych kopalin, czerpania wody, wypasu bydła (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 694). Również zwykłe „używanie rzeczy" mieszczące się pod ogólniejszą postacią „korzystania z nieruchomości obciążonej" może mieć wiele odmian indywidualnych. Można tu wspomnieć o korzystaniu z drogi, korzystaniu z cudzych urządzeń budowlanych, energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych itp.

5. Z równą ogólnością określa ustawodawca potencjalną treść służebności biernych. Wyodrębniając dwa warianty takich służebności wskazuje najpierw, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że „właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań"(art. 285 § 1 in medio k.c.). Chodzi tu więc o ograniczenie podejmowania określonych działań w stosunku do nieruchomości własnej przez właściciela nieruchomości obciążonej.

6. Bez wątpienia mamy tu do czynienia ze służebnością „bierną", która nie daje właścicielowi nieruchomości władnącej pozytywnego uprawnienia do korzystania z cudzej nieruchomości, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej ogranicza biernie przez nałożenie obowiązku powstrzymywania się (non facere) od określonych działań, których normalnie mógłby dokonywać z racji swych uprawnień właścicielskich.

7. Stosowanie konkretnych ograniczeń pozostawia ustawodawca inwencji stron. Tytułem przykładu można tu wskazać ustanowienie zakazu wznoszenia określonych budowli czy prowadzenia określonej działalności gospodarczej z wykorzystaniem nieruchomości obciążonej. Trzeba wszakże uświadomić sobie, że omawiany rodzaj służebności nie znajduje większego zastosowania praktycznego. Tracą one bowiem znaczenie wraz ze współczesnym rozwojem prawa ochrony środowiska, prawa budowlanego i prawa zagospodarowania przestrzennego.

8. W drugiej wersji służebności biernych „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności" (art. 285 § 1 in fine k.c.).

9. Również tutaj ustawodawca jedynie najogólniej określa rodzaj i naturę potencjalnych ograniczeń cudzego prawa własności (nieruchomości obciążonej), odsyłając do przepisów „o treści i wykonywaniu własności", a właściwie do przepisów „prawa sąsiedzkiego". Jest zaś rolą stron ukształtowanie konkretnego stosunku służebności według indywidualnych, uzgodnionych potrzeb.

10. Generalnie zaś, w ujęciu najogólniejszym, treść omawianej służebności biernej polega na obowiązku powstrzymania się (non facere) przez właściciela nieruchomości obciążonej od określonych działań względem cudzej nieruchomości (tutaj - nieruchomości władnącej), zaś właściciel nieruchomości władnącej uzyskuje - bez uprawnień pozytywnych - „korzyść" w postaci niezakłóconego korzystania ze swej nieruchomości. Przykładowo można tu zastosować pozbawienie właściciela nieruchomości obciążonej uprawnienia do wejścia na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzewa gałęzi lub owoców (por. art. 149 k.c.).

5. Wygaśnięcie służebności

 

1. Według powszechnych zasad służebności gruntowe wygasają - podobnie jak wszelkie ograniczone prawa rzeczowe - w razie zrzeczenia się prawa (art. 246 k.c.) oraz w razie konfuzji (art. 247 k.c.). Jednakże ponadto wygasają także w razie dalszych zdarzeń prawnych, odnoszących się już odrębnie do samych służebności.

2. Najpierw można tu zasygnalizować, że „służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonania przez lat dziesięć" (art. 293 § 1 k.c.). Dodajmy, że „jeżeli treść służebności polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności" (art. 293 § 2 k.c.). W tych przypadkach wygaśnięcie służebności następuje ex lege; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 293 kodeksu.

3. Wygaśnięcie służebności gruntowej może także wyjątkowo nastąpić na mocy orzeczenia sądowego, po spełnieniu przesłanek określonych prawem. Z myślą o tym trzeba zauważyć, że „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej"; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 294 k.c.

4. W dalszym, skrajnym przypadku „jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia"; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 295 kodeksu.

5. Również wyjątkowo wygaśnięcie służebności może nastąpić na mocy decyzji administracyjnej. Ze współczesnego ustawodawstwa można powołać jedynie przykład wywłaszczenia służebności. Pamiętamy bowiem, że wywłaszczenie nieruchomości polega na odjęciu lub ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (zob. art. 112 ust. 2 u.g.n.).

6. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując krótkiego przeglądu orzecznictwa wypada na początek aprobować tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66 (OSPiKA 1967, z. 5, poz. 110), według której „jeżeli w wyniku podziału budynku na dwa odrębne budynki zajdzie konieczność korzystania przez mieszkańców jednego z nowo powstałych budynków z sieni lub klatki schodowej innego budynku, to możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności".

2. Nie budzi także zastrzeżeń teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 września 1967 r., II CR 313/67 (OSPiKA 1969, z. 10, poz. 204), według której „korzystanie zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przez właścicieli z gruntu i rozwijanie swojej gospodarki jest ekonomiczną prawidłowością. Okoliczność więc, że w związku z tym zwiększy się częstotliwość korzystania z drogi biegnącej przez grunty obciążone służebnością, nie może być uważana za rozszerzenie służebności. To samo odnieść należy do sytuacji, kiedy uprawniony korzysta z drogi łączącej go z drogą publiczną dla dojazdu do gruntów dzierżawionych, leżących przy drodze publicznej lub dalej.".

3. Należy także aprobować pogląd wyrażony w tezie I wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1967 r., III CR 59/67 (OSNCP 1968, z. 7, poz. 128), według której „niejasność umowy co do charakteru służebności należy tłumaczyć zgodnie z przyjętą praktyką w ten sposób, że zwłaszcza dla nabywców części nieruchomości ustanawia się służebności gruntowe, a nie osobiste".

4. Wypada bez zastrzeżeń aprobować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 stycznia 1969 r., III CRN 271/68 (OSNCP 1969, z. 10, poz. 177), według której „osoba, na rzecz której przeniesiono posiadanie nieruchomości władnącej, uprawniona jest do posiadania służebności związanych z tą nieruchomością".

5. Nie budzi zastrzeżeń teza niepublikowanego postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 1970 r. (III CRN 102/70), według której „umieszczenie okien od strony nieruchomości sąsiadującej ani nie wystarcza do ustanowienia służebności biernej widoku lub światła, ani nie stanowi oddziaływania, które wywołałoby zakazaną przez normę art. 144 k.c. immisję na nieruchomość sąsiada".

6. Budzi natomiast wątpliwości wyrażona w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1976 r., III CZP 95/75 (OSNCP 1976, z. 7-8, poz. 158) teza, według której „właściciel gruntu, na którego części ustanowione jest dożywotnie użytkowanie, może domagać się wytyczenia przez działkę objętą użytkowaniem drogi dojazdowej, jeżeli nie ma innego dojazdu do drogi publicznej". Nie obciąża się przecież służebnością nieruchomości własnej, chociażby oddanej w użytkowanie.

7. Trzeba natomiast akceptować tezę niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 maja 1981 r. (III CRN 87/81), według której „pomiędzy właścicielami jednej nieruchomości w rozumieniu art. 46 k.c., podzielonej na kilka działek w znaczeniu ekonomicznym, pozostających w wyłącznym posiadaniu poszczególnych współwłaścicieli, dopuszczalne jest ustanowienie obciążeń o charakterze obligacyjnym odpowiadających treści służebności (art. 285)".

8. Należy też aprobować wyrażoną w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1984 r., III CRN 29/84 (OSNCP 1984, z. 10, poz. 180) tezę, według której „służebność gruntową (art. 285 k.c.) uważa się za część składową nieruchomości władnącej (art. 50 k.c.). Właściciela tej nieruchomości obciąża więc obowiązek ponoszenia kosztów przeprowadzenia zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności drogi koniecznej, przede wszystkim zaś wykonywania takich urządzeń na gruncie, które umożliwiają dogodny dostęp z tej nieruchomości do drogi publicznej. Sąd może jednak te koszty uwzględnić przy określaniu wysokości wynagrodzenia należnego za wprowadzone zmiany od właściciela nieruchomości obciążonej (art. 291 k.c.).".

9. Nie budzi zastrzeżeń teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 1988 r., IV CR 45/88 (OSNCP 1990, z. 2, poz. 33), według której „korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie treści służebności gruntowej na podstawie oświadczenia złożonego bez formy aktu notarialnego jest posiadaniem tej służebności w złej wierze".

10. Należy wreszcie aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 1996 r., III CZP 50/96 (OSNC 1996, z. 11, poz. 141, według której „okoliczność, że w księdze wieczystej ujawnieni są następcy prawni właściciela, który ustanowił służebność gruntową, nie stanowi przeszkody do wpisania tej służebności".

Art. 286.

 

1. Bez wątpienia komentowany przepis stanowi poważny „zgrzyt" w jednolitym systemie prawnym ograniczonych praw rzeczowych obciążających zasadniczo prawo własności; ewentualnie użytkowanie wieczyste (por. krytykę S. Rudnickiego, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999, s. 413-414). Dopuszcza tu bowiem ustawodawca - wbrew zwykłej zasadzie - ustanowienie służebności gruntowej na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej, chociażby nawet spółdzielnia była jedynie użytkownikiem gruntów (a nawet dzierżawcą).

2. Dodatkowo trzeba zauważyć (przypomnieć), że według prawa spółdzielczego dopuszczalne jest wnoszenie do użytkowania spółdzielni wkładów gruntowych pozostających w posiadaniu samoistnym spółdzielców (a nawet, pod warunkiem zgody właściciela, gruntów stanowiących przedmiot posiadania zależnego); w dalszych szczegółach zob. komentarz do art. 277 k.c.

3. Niemniej jednak według zasady praworządności trzeba stosować się do komentowanej normy, według której na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej można ustanowić służebność gruntową, bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu. Trzeba wszakże zauważyć, że w istocie w takim przypadku (gdy spółdzielnia nie jest właścicielem gruntu) mamy do czynienia z personifikowaną służebnością spółdzielni, wtłoczoną w ramy służebności gruntowej.

Art. 287.

 

1. Komentowany przepis zawiera normę interpretacyjną służącą ustaleniu „zakresu" i „sposobu wykonywania służebności" w razie niedostatków umowy, czy też innego źródła powodującego powstanie służebności (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 831). Znajduje bowiem zastosowanie, gdy „brak innych danych".

2. Przechodząc do szczegółów, trzeba zauważyć, że w braku innych danych zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania określa się według „zasad współżycia społecznego", przy uwzględnieniu „zwyczajów miejscowych". Oba te kryteria występują tutaj we wzajemnym sprzężeniu.

3. Równocześnie trzeba zastrzec, że interpretacyjna norma art. 287 k.c. nie może posłużyć do ustalenia zasadniczej treści konkretnej służebności gruntowej. Tutaj nic nie zastąpi - w zakresie essentialiae negotii - umowy stron (czy też treści orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej). Komentowany przepis służy zaś jedynie ustaleniu (gdy jest potrzeba) „zakresu" oraz „sposobu wykonywania" ustanowionej służebności.

Art. 288.

 

1. Według normy poprzedniego przepisu sposób wykonywania służebności gruntowej oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego, przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Natomiast w komentowanym obecnie przepisie ustawodawca wyraził dodatkową normę, według której „służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej". Równocześnie trzeba pamiętać, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 k.c.).

2. Ustawodawca dochowuje więc wierności rzymskiej zasadzie servitutibus civiliter utendum est (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 731; także A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 698). Udziela w ten sposób, bez uszczerbku dla służebności, ochrony właścicielowi nieruchomości obciążonej przed nadmiernymi niedogodnościami. Nie może więc właściciel nieruchomości władnącej wykonywać przysługującej mu służebności gruntowej według swej maksymalnej wygody, powinien natomiast minimalizować uszczerbek i niedogodności właściciela nieruchomości obciążonej.

3. W razie naruszenia tej reguły właścicielowi obciążonej nieruchomości przysługuje, według zasad art. 222 § 2 k.c., roszczenie negatoryjne o zakazanie działań sprzecznych z zakresem służebności. Nie można zaś wskazywać tu jako postawy roszczenia normy art. 251 (w zw. z art. 222 § 2) k.c. (jak to czyni J. Szachułowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, s. 635). Nie chodzi tu przecież o ochronę ograniczonego prawa rzeczowego (służebności), lecz o ochronę własności nieruchomości obciążonej, naruszonego poprzez wadliwe wykonywanie służebności.

Art. 289.

 

1. Komentowany przepis podejmuje problematykę „zobowiązań realnych" w stosunku służebności, pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej i właścicielem nieruchomości obciążonej. Ściśle biorąc, dotyczy jednej kwestii, a mianowicie ponoszenia ciężarów utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej. Jednakże możliwa jest także regulacja umowna dalszych zobowiązań realnych w stosunku.

2. W komentowanym przepisie rozwiązuje ustawodawca problem utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej. Pomija zaś milczeniem kwestię wzniesienia (budowy, instalacji) takich urządzeń (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 700; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 415). Nie ulega zaś wątpliwości, że wielokrotnie wykonywanie służebności zależy od wzniesienia i późniejszego utrzymywania odpowiednich urządzeń. Można tu wskazać tytułem przykładu takie urządzenia, jak drogi i urządzenia drogowe, mosty, studnie, zbiorniki wodne, instalacje wodne, elektryczne, gazowe itp.

3. Trzeba zatem podkreślić, we wskazanym kontekście, że kwestię wzniesienia niezbędnych urządzeń (gdy jeszcze nie istnieją) i pokrycia kosztów takiej inwestycji pozostawiono do umownej regulacji stron. Nie znajduje zaś tu zastosowania z nakazu normatywnego reguła obciążania tym ciężarem właściciela nieruchomości władnącej (z art. 289 § 1 k.c.).

4. Ustawodawca uregulował natomiast problem ciężaru utrzymania istniejących wcześniej lub wybudowanych w związku z ustanowieniem służebności urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowych. Zastosował zaś technikę norm iuris dispositivi, postanawiając, że „w braku odmiennej umowy" obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Wypada aprobować przyjęte rozwiązania, hołdujące zasadzie, że ciężary ponosi osoba osiągająca korzyści.

5. Właściciela nieruchomości władnącej obciąża obowiązek „utrzymywania" urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej. Chodzi więc o ciężar „obsługi" oraz „kosztów" utrzymania niezbędnych urządzeń. Warto równocześnie zauważyć, że właściciel nieruchomości władnącej ma prawo wstępu na nieruchomość obciążoną w celu dokonywania konserwacji, napraw i remontów urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 700, przypis 70).

6. Wątpliwości może budzić kwestia utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności, a równocześnie wykorzystywanych do własnych potrzeb przez właściciela nieruchomości obciążonej. Według wykładni językowej (art. 289 § 1 k.c.) nawet w tym przypadku obowiązek utrzymywania odpowiednich urządzeń obciąża właściciela nieruchomości władnącej (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 732; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 700). Mimo wahania należy ostatecznie aprobować taką interpretację, pozostawiając do umownej regulacji stron odmienne ukształtowanie rozkładu ciężarów w stosunku pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.

7. Generalnie zaś wolno stronom według swego uznania dowolnie kształtować w trybie umownym rozkład ciężarów związanych z utrzymaniem urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowych. Strony mogą więc przerzucić na właściciela nieruchomości obciążonej ciężar utrzymywania takich urządzeń. Wolno im także postanowić, że obowiązek utrzymywania potrzebnych urządzeń zostaje rozdzielony pomiędzy nimi w uzgodnionym stosunku (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 732; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 700).

8. Należy jednak mocno zaakcentować, że jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, „właściciel odpowiedzialny jest także osobiście" za wykonywanie tego obowiązku (art. 289 § 2 k.c.). Odpowiada więc on „rzeczowo" z nieruchomości obciążonej, ale ponadto „osobiście" całym swoim majątkiem (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 732; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 700701; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 415).

9. Przy okazji wypada zgodzić się z poglądem, że wobec braku przepisu szczególnego (takiego jak przykładowo art. 910 § 2 k.c.) w wypadku zbycia nieruchomości obciążonej jej nabywca odpowiada tylko rzeczowo (jednakże odpowiada) za wykonanie przyjętego przez zbywcę obowiązku utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania ustanowionej służebności gruntowej. Nie ponosi zaś, mimo następstwa prawnego w zakresie własności, odpowiedzialności osobistej (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 732-733; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 701 i wcześniejsze rozważania; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 415).

Art. 290.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. W toku trwania stosunku służebności mogą niejednokrotnie następować zmiany podmiotowe w sferze własności nieruchomości władnącej lub nieruchomości obciążonej. Prosta zmiana właściciela (nabycie własności) którejkolwiek nieruchomości bez jej przedmiotowych przekształceń (podziału lub połączenia nieruchomości) nie powoduje szczególnych komplikacji prawnych dla istniejącego stosunku służebności. Pamiętamy bowiem, że służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i obciąża oznaczoną nieruchomość bez względu na dalsze zmiany podmiotowe.

2. Potencjalne trudności pojawiają się zaś w razie podziału (prawnego, cywilnego) nieruchomości władnącej lub obciążonej, prowadzącego do nabycia części nieruchomości przez następcę prawnego. Rodzi się tu dylemat pełnej kontynuacji lub częściowego ograniczenia dotychczasowego zakresu istniejących służebności gruntowych. Nie wchodzi zaś w grę wariant pełnego zniesienia istniejących służebności.

3. Na marginesie trzeba podkreślić, że stawiane wyżej pytanie jest bezprzedmiotowe w razie dokonywania ewidencyjnego podziału geodezyjnego, zanim nie nastąpi prawny podział cywilny w drodze zbycia części nieruchomości.

2. Skutki podziału nieruchomości władnącej

 

1. Dostrzegając przedstawione dylematy, ustawodawca dokonuje stosownej regulacji. W pierwszym rzędzie postanowił, że „w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych (art. 290 § 1 k.c.).

2. Widać zatem, że zasadniczo pomimo podziału nieruchomości władnącej ustanowiona służebność „utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonej przez podział". Zatem od momentu podziału kontynuowana służebność przysługuje właścicielom nowych (mniejszych) nieruchomości powstających w wyniku podziału. Oczywiście, przysługuje każdoczesnym właścicielom nowych nieruchomości.

3. Utrzymane w mocy służebności gruntowe podlegają ujawnieniu w księgach wieczystych zakładanych dla nowych (odłączonych) nieruchomości. Jednakże mamy tu do czynienia z wpisem deklaratoryjnym, a przy tym nie obowiązkowym. Podstawę wpisu stanowi dawniejszy akt notarialny ustanowienia służebności (lub orzeczenie sądu albo decyzja administracyjna) i obecny akt rozporządzenia nieruchomościami powstającymi w wyniku podziału nieruchomości. Nie potrzeba zaś żadnego oświadczenia „o utrzymaniu służebności w mocy". Taki skutek następuje ex lege.

4. Ustawodawca zastrzega jednak dodatkowo, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości władnącej istniejąca służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku nieruchomości utworzonych przez podział, „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych" (art. 290 § 1 in fine k.c.). Ustawodawca sięga tutaj konsekwentnie do słusznego kryterium „użyteczności" ustanowionej służebności. Generalnie bowiem panuje zasada, że „służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części" (art. 285 § 2 k.c.).

5. We wskazanych okolicznościach (braku użyteczności) właściciel nieruchomości obciążonej „może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych". Niezbędne jest więc konstytutywne orzeczenie sądu, nie wygasa zaś ustanowiona służebność ex lege. Postępowanie sądu jest prowadzone w trybie procesowym. W toku postępowania powód (właściciel nieruchomości obciążonej) winien udowodnić, że po dokonanym podziale nieruchomości władnącej ustanowiona wcześniej służebność obecnie zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku (ale nie wszystkich) nieruchomości utworzonych w wyniku podziału. Wyrok uwzględniający powództwo przybiera formułę „zwolnienia od służebności" oznaczonej (oznaczonych) nieruchomości.

6. Trzeba jeszcze dopowiedzieć, że dokonywane w trybie art. 290 § 1 (a także w trybie art. 290 § 2) k.c. zwolnienie od służebności następuje bez wynagrodzenia (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 733; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 637).

3. Skutki podziału nieruchomości obciążonej

 

1. Z drugiej strony „w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności" (art. 290 § 2 k.c.).

2. Również tutaj przyjęto zasadniczo „utrzymanie służebności w mocy na częściach utworzonych przez podział". Jednakże tym razem chodzi o przypadek podziału nieruchomości obciążonej, a przyjęte utrzymanie służebności w mocy dotyka - jako kontynuacja obciążenia - wszystkie nowe (mniejsze) nieruchomości powstające w wyniku podziału. Trwająca nadal służebność gruntowa przysługuje właścicielowi (każdoczesnemu) nieruchomości władnącej, obciąża zaś szereg nowych nieruchomości utworzonych w wyniku podziału.

3. Utrzymanie w mocy służebności pomimo podziału nieruchomości obciążonej podlega deklaratoryjnemu, fakultatywnemu ujawnieniu w księgach wieczystych, gdy założono księgi dla nowych nieruchomości. Podstawę wpisu stanowi dawniejszy akt notarialny ustanowienia służebności (orzeczenie sądu, decyzja administracyjna) oraz obecny akt rozporządzenia nieruchomościami powstającymi w wyniku podziału nieruchomości obciążonej. Nie potrzeba tu żadnego oświadczenia „o utrzymaniu służebności w mocy", skutek taki następuje bowiem ex lege.

4. Ustawodawca dopuszcza jednak możliwość „zwolnienia od służebności" jednej lub kilku nieruchomości utworzonych przez podział nieruchomości obciążonej, „gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich" (art. 290 § 2 in fine k.c.). Sięga tu więc ustawodawca do wyraźnego kryterium zakresu przestrzennego wykonywania ustanowionej służebności gruntowej. Ustala zaś zasadę, że można zwolnić od służebności gruntowej te spośród nowych nieruchomości, powstających w wyniku podziału nieruchomości obciążonej, których nie dotyka wykonywanie służebności ustalone od początku. Można tu dostrzec nawiązanie do ogólniejszej zasady, że „służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej" (art. 288 k.c.).

5. We wskazanych okolicznościach sąd może na żądanie powoda - właściciela nieruchomości wydzielonej w wyniku podziału - dokonać „zwolnienia do służebności" jego nieruchomości. Niezbędne jest wszakże ustalenie, że „wykonywanie służebności ogranicza się do pozostałych części".

6. Podobnie jak w warunkach art. 290 § 1 k.c. zwolnienie od służebności następuje bez wynagrodzenia (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 733; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 637).

4. Zmiana sposobu wykonywania służebności w razie podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej

 

1. Traktując o skutkach podziału nieruchomości zarówno władnącej (art. 290 § 1 k.c.), jak też obciążonej (art. 290 § 2 k.c.), przyjął ustawodawca w podstawowej wersji utrzymanie w mocy ustanowionych służebności gruntowych. W skrajnej wersji przeciwnej zezwala, według określonych przesłanek, na zwolnienie od służebności.

2. Dla ominięcia takich skrajności ustawodawca dopuszcza jeszcze ewentualność zmiany sposobu wykonywania służebności. Postanawia mianowicie, że „jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd" (art. 290 § 3 k.c.). Chodzi więc tutaj o utrzymanie w mocy dotychczasowej służebności, przy dokonywanej wszakże zmianie sposobu wykonywania służebności, bez skrajnego zwolnienia od służebności.

3. Komentowany przepis dopuszcza możliwość zmiany sposobu wykonywania służebności, jeżeli jest to wynikiem konieczności spowodowanej przez podział nieruchomości władnącej lub obciążonej. Przyznaje przy tym stosowne roszczenie właścicielowi nieruchomości władnącej lub obciążonej, rozpoznawane w drodze sądowej, w trybie procesowym, „w braku porozumienia stron". Nie można zaś w takim trybie (z zastosowaniem normy art. 290 § 3 k.c.) dokonywać zmiany treści służebności, a zwłaszcza ograniczenia jej zakresu (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 734).

Art. 291.

 

1. Na wstępie wypada zgodzić się, że służebnościom gruntowym, zwłaszcza służebnościom czynnym, polegającym na prawie korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, nie można przypisywać treści stałej, niezmiennej, gdyż stanowiłyby wówczas hamulec rozwoju gospodarczego i postępu technicznego (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 702).

2. Z tej więc przyczyny postanowiono w komentowanym przepisie, że jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie „ważna potrzeba gospodarcza", właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Można tu jeszcze przypomnieć, że „jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd"; o szczegółach w komentarzu do art. 290 § 3 k.c.

3. Zwraca uwagę, że w normie art. 291 k.c. przyznano roszczenie o zmianę treści umowy lub sposobu wykonywania służebności jedynie właścicielowi nieruchomości obciążonej. Bez wątpienia zatem chodzi tutaj o zmiany uszczuplające zakres obciążenia. Nie dopuszcza zaś ustawodawca roszczenia właściciela nieruchomości władnącej o rozszerzenie zakresu jego uprawnień. Dokonywana pod takim kątem zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności wymaga umowy stron.

4. Określone komentowaną normą roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej przysługuje in concreto w razie powstania „ważnej potrzeby gospodarczej" po ustanowieniu służebności. Chodzi tu niewątpliwie o nowe potrzeby gospodarcze nieruchomości obciążonej, nie przewidziane podczas ustanowienia służebności, skrępowane obecnie (z chwilą ich powstania) poprzez pierwotną treść i ustalony sposób wykonywania ustanowionej służebności. Właściwej oceny dokonuje się z uwzględnieniem społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości obciążonej (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 735; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 704-705). Dodajmy, że zgłoszone roszczenie podlega rozpoznaniu na drodze sądowej, w trybie procesowym.

5. Ustawodawca dopuszcza roszczenie o zmianę „treści" lub „sposobu wykonywania" służebności. O wyborze stosownego wariantu rozstrzygają ważne powody gospodarcze, skojarzone ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości obciążonej. Również te generalne przesłanki służą do rozstrzygnięcia in concreto - po dokonaniu niezbędnych ustaleń faktycznych - o zastosowanej postaci wykonywania służebności.

6. Według wymagania ustawodawcy zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności, dokonywana na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej, następuje „za wynagrodzeniem" (art. 291 in medio k.c.). Zatem nawet gdyby właściciel nieruchomości obciążonej, zgłaszając swoje roszczenie, przemilczał kwestię wynagrodzenia należnego pozwanemu właścicielowi nieruchomości władnącej, to sąd rozpoznający powództwo powinien w ramach przestrzegania przepisów prawa materialnego ustalić niezbędne wynagrodzenie i dokonać w swym orzeczeniu „zmiany treści" (lub sposobu wykonywania) służebności „za wynagrodzeniem" (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 419; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 639640; zob. także tezę 1 wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r., II CKN 60/97, OSNC 1997, z. 9, poz. 128). Trzeba dodać, że jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej domaga się zmiany treści służebności bez wynagrodzenia, a roszczenie okazuje się uzasadnione i jego uwzględnienie następuje za wynagrodzeniem, to wówczas nie ma nawet procesowej potrzeby częściowego oddalania powództwa (por. uzasadnienie powołanego wyżej wyroku).

7. Trudności praktyczne sprawia wszakże ustalenie wysokości należnego wynagrodzenia, gdy ustawodawca unika wskazania podstawy jego obliczenia. Z ogólnej intencji przepisu można wywnioskować, że ustalone wynagrodzenie powinno stanowić rekompensatę zmniejszenia użyteczności nieruchomości władnącej na skutek zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 735; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 705; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 639; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 418). W takim kontekście pozostaje częstokroć do dyspozycji sądu orzekającego odpowiednie korzystanie z procesowej normy zezwalającej „w sprawach o dochody" na zasądzenie „odpowiedniej sumy" według oceny sądu, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy (art. 322 k.p.c.). Istotnie bowiem nader utrudnione jest tu ścisłe ustalenie wysokości wynagrodzenia.

8. Na zakończenie trzeba zwrócić uwagę, że komentowany przepis odmawia właścicielowi nieruchomości obciążonej roszczenia o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, jeżeli projektowana zmiana „przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej" (art. 291in fine k.c.). Tym razem chodzi o udzielenie ochrony istniejącej służebności, a zatem interesom gospodarczym właściciela nieruchomości władnącej. Należy brać pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej, stopień zwiększenia jej użyteczności poprzez ustanowioną służebność, z drugiej zaś strony trzeba te korzyści przysługujące właścicielowi nieruchomości władnącej porównać ze skalą nowych, poważnych potrzeb gospodarczych właściciela nieruchomości obciążonej. Niewspółmiernie wielki uszczerbek dla nieruchomości władnącej eliminuje zasadność roszczenia właściciela nieruchomości obciążonej o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności.

Art. 292.

 

1. Służebność gruntowa jest jedynym spośród ograniczonych praw rzeczowych, które może powstać ex lege w trybie zasiedzenia. Muszą wszakże zostać spełnione przesłanki określone w komentowanym przepisie oraz odpowiednio zastosowane przesłanki z przepisu art. 172 k.c., dotyczącego zasiedzenia nieruchomości. Należy tu również uwzględniać normę art. 352 k.c., definiującą pojęcie posiadania służebności.

2. Na początek trzeba wszakże zauważyć, że według komentowanego przepisu służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, „gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia". Wykluczono zatem w pierwszym rzędzie zasiedzenie służebności biernych. Natomiast zasiedzenie służebności czynnych ograniczono do przypadków posiadania służebności, polegającego na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

3. Nawiązując do podstawowej przesłanki zasiedzenia z art. 292 k.c. wypada stwierdzić, że za trwałe i widoczne mogą być uznane tylko urządzenia będące efektem świadomego, aktywnego działania ludzkiego. Pojęcie urządzenia oznacza wynik przedsięwzięć ludzkich, uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów, tutaj służących - poprzez wykonywanie posiadania służebności - potrzebom nieruchomości władnącej (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 688; także R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 738; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 420; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 640).

4. Za przykład stosownych urządzeń można uznać utwardzony szlak drogi, most na trasie drogi, nasypy, groble, studnie, mury, kominy, wieże itp.

Dla konfrontacji natomiast można stwierdzić za orzecznictwem Sądu Najwyższego, że „urządzeniem takim nie jest zwykła polna droga powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie jedynie koleinami oraz śladami przepędzania bydła" (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1959 r., I CR 516/59, OSPiKA 1961, z. 11, poz. 309; OSN 1962, z. 1, poz. 8).

Należy też podkreślić, że „urządzenie nie może polegać na zaniechaniu (na szlaku drogi) uprawy rolnej" (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1969 r., II CR 516/68, OSNCP 1969, z. 12, poz. 220).

5. Mimo występujących kontrowersji trzeba uznać, że nie jest konieczne do zasiedzenia, by wykorzystywane urządzenie było wykonane przez posiadacza służebności (zob. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 689; podobnie (częściowo) R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 739; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 420; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 640; także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 1974 r., III CRN 94/74, OSNCP 1975, z. 6, poz. 94). Wypada bowiem stwierdzić, że ustawodawca nigdzie takiego wymogu nie ustanowił. Wystarczy zaś korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia, chociażby wzniesionego przez inną osobę (przez właściciela nieruchomości obciążonej). Natomiast fakt wzniesienia (wykonanie) urządzenia przez zainteresowanego posiadacza służebności można potraktować jako oczywistą, jednakże nie konieczną oznakę zewnętrzną korzystania z widocznego i trwałego urządzenia; w szczegółach zob. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 689.

6. Do zasiedzenia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie. Odesłano więc tutaj do normy art. 172 (i dalszych przepisów) k.c. Chodzi wszakże o stosowanie odpowiednie, uwzględniające zasadnicze różnice konstrukcyjne pomiędzy zasiedzeniem nieruchomości a zasiedzeniem służebności gruntowych.

7. Z dokonanego odesłania należy na samym początku wywieść wniosek o konieczności istnienia „posiadania służebności". Chodzi oczywiście o posiadanie wykonywane przez właściciela nieruchomości, która będzie nieruchomością władnącą (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 686). Ustawodawca definiuje odrębnie pojęcie posiadania służebności, postanawiając, że kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 352 kodeksu. Tutaj trzeba jednak zastrzec, że do zasiedzenia służebności gruntowej niezbędne jest spełnienie przesłanki posiadania służebności, polegającego na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.).

8. Stosując odpowiednio normę art. 172 k.c. stwierdzamy dalej, że do zasiedzenia służebności gruntowej wymagany jest upływ oznaczonego przez ustawodawcę czasu (dwudziestu lub trzydziestu lat) posiadania służebności. Posiadanie służebności powinno być nieprzerwane. Bieg zasiedzenia rozpoczyna się zaś od momentu, gdy posiadacz służebności przystąpił do korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Posiadacz służebności korzysta z domniemania ciągłości posiadania (art. 340 zd. 1 w zw. z art. 352 § 2 k.c.). Stosuje się również wobec niego zasadę, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania (art. 340 zd. 2 k.c.) oraz fikcję prawną, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 k.c.).

9. Wymagany dla zasiedzenia okres czasu posiadania służebności zależy tutaj, podobnie jak w przypadku nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości, od dobrej lub złej wiary posiadacza. Stosując odpowiednio normę art. 172 k.c. należy skonstatować, że posiadacz służebności gruntowej nabywa służebność, jeżeli ją posiadał nieprzerwanie od lat dwudziestu, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz służebności gruntowej nabywa służebność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

10. W nawiązaniu do wielokrotnych wcześniejszych rozważań trzeba przypomnieć, że w dobrej wierze jest ten, kto pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu faktycznie wykonywane prawo. Wyłącza dobrą wiarę przeciwna wiedza o rzeczywistym stanie prawnym oraz niedołożenie należytej staranności. Zatem w złej wierze jest także ten, kto przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć, że nie przysługuje mu określone, faktycznie wykonywane prawo. W tym kontekście trzeba, z myślą o zasiedzeniu służebności, aprobować wyrażoną przez Sąd Najwyższy tezę, według której „korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności na podstawie oświadczenia złożonego bez formy aktu notarialnego jest posiadaniem tej służebności w złej wierze" (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 1988 r., IV CR 45/88, OSNCP 1990, z. 2-3, poz. 33).

11. Na zakończenie należy zauważyć, że stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie następuje w identycznym trybie, jak w przypadku stwierdzenia zasiedzenia własności rzeczy; stosuje się tu więc w postępowaniu nieprocesowym przepisy art. 609-610 (a także 606-608) k.p.c.

Art. 293.

 

1. Wiadomo, że służebność gruntowa ma na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (art. 285 § 2 k.c.). Natomiast długotrwały stan niewykonywania służebności może świadczyć o jej zbędności. Nie ma więc potrzeby ustawicznego utrzymywania istniejącego „na papierze" obciążenia. Ustawodawca postanowił zatem, że służebność gruntowa wygasa na skutek niewykonywania przez lat dziesięć.

2. W wariancie służebności czynnych (art. 293 § 1 k.c.) wygaśnięcie następuje w wyniku trwającego lat dziesięć zaniechania korzystania z nieruchomości obciążonej. Natomiast jeżeli, jak w przypadku służebności biernych, treść służebności polega na obowiązku nieczynienia, służebność wygasa, jeżeli na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan sprzeczny z treścią służebności (art. 293 § 2 k.c.).

3. We wskazanych okolicznościach dotychczasowa służebność gruntowa wygasa ex lege. Dla celów wpisu (wykreślenia) do księgi wieczystej niezbędny jest wyrok sądu ustalający (w trybie art. 189 k.p.c.) wygaśnięcie służebności. Takie orzeczenie sądu jest również przydatne w dalszych celach dowodowych.

Art. 294.

 

1. Komentowany przepis hołduje idei, że istnienie służebności gruntowej jest tylko wówczas uzasadnione, gdy korzyści, jakie ona przynosi nieruchomości władnącej w sposób wyraźny przeważają nad uszczerbkiem, jakiego w związku z nią doznaje nieruchomość obciążona (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 711; podobnie R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 740). Występuje tu wyraźna synchronizacja z generalną normą, według której służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (art. 285 § 2 k.c.) oraz normą, według której służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288 k.c.).

2. Ustawodawca przyznaje właścicielowi nieruchomości obciążonej roszczenie o zniesienie służebności - za wynagrodzeniem - jeżeli „wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa", a przy tym „nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej". Zniesienie służebności następuje na mocy konstytutywnego orzeczenia sądu.

3. Pierwszą przesłanką roszczenia jest „szczególna uciążliwość" służebności dla właściciela nieruchomości obciążonej, następująca „wskutek zmiany stosunków". Konieczny jest taki związek przyczynowy (J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 634, myląc skutek z przyczyną błędnie stwierdza, że „zmiana stosunków musi być bezpośrednim następstwem nadmiernej uciążliwości"). Dokonanie zaś oceny, czy służebność jest szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej - na skutek zmiany stosunków - następuje przy uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości obciążonej.

4. Z orzecznictwa warto przytoczyć tutaj z aprobatą tezę, według której „jako zmianę stosunków w rozumieniu art. 294 k.c. należy traktować zarówno zmianę okoliczności związanych z wykonywaniem konkretnej służebności gruntowej, jak też ogólną zmianę stosunków społeczno-gospodarczych" (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 1977 r., III CRN 301/77, OSNCP 1978, z. 11, poz. 209; OSPiKA 1979, z. 5, poz. 81).

5. Należy również bez zastrzeżeń przytoczyć pogląd, że w świetle przepisu art. 294 k.c. zmiana jedynie w zakresie stosunków osobistych między właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej nie uzasadnia żądania zniesienia służebności. Zmiana taka ma bowiem dotyczyć sfery gospodarczej i musi pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla nieruchomości obciążonej, a to czy służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, jak również czy jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, podlega ocenie z punktu widzenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości (z wywodów niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1985 r., III CRN 75/85).

6. Drugą, wymaganą łącznie dla skuteczności roszczenia o zniesienie służebności przesłanką jest stwierdzenie, że oznaczona służebność „nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej" (art. 294 in fine k.c.). Ustalenie tej okoliczności następuje przy uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości władnącej.

7. W konkretnej sytuacji zniesienie służebności następuje „za wynagrodzeniem" na rzecz właściciela nieruchomości władnącej. Mamy wszak do czynienia z sytuacją, w której służebność jest ciągle użyteczna dla nieruchomości władnącej, choć nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z tej nieruchomości. Przy ustalaniu wynagrodzenia należy więc brać pod uwagę wartość dotychczasowego zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 741; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 712). W razie potrzeby może znaleźć odpowiednie zastosowanie norma art. 322 k.p.c. Sąd orzekający znosi służebność za wynagrodzeniem, chociażby powód (właściciel nieruchomości obciążonej) w złożonym pozwie przemilczał kwestię wynagrodzenia; orzeka bowiem zgodnie z właściwymi przepisami prawa materialnego.

8. Zniesienie służebności następuje „na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej" (wyrażone w pozwie) na mocy konstytutywnego orzeczenia sądu, po przeprowadzeniu postępowania w trybie procesowym. Zniesienie służebności następuje w postępowaniu sądowym bez względu na pierwotne źródło służebności (umowa, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna, nabycie ex lege). W toku postępowania sąd bada istnienie przesłanek zniesienia służebności określonych normą art. 294 k.c. Winien je udowodnić powód-właściciel nieruchomości obciążonej. Uwzględnienia powództwa dokonuje się wyrażając w sentencji orzeczenia formułę, według której sąd „znosi służebność" (oznaczoną) „za wynagrodzeniem" (ustalonym).

Art. 295.

 

1. Podkreślano nieustannie w toku wcześniejszych rozważań, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (art. 285 § 2 k.c.). W razie odpadnięcia tej przesłanki funkcjonalnej traci rację bytu ustanowiona służebność. Postanowiono zatem w komentowanej normie, że jeżeli „służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie", właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności. Ta sama okoliczność decyduje o zniesieniu służebności „bez wynagrodzenia".

2. Przepis art. 295 k.c. może znaleźć zastosowanie dopiero wówczas, gdy służebność gruntowa nie zwiększa już w żadnym stopniu użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej, a więc stała się bezużyteczna (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 741; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 712; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 642643). W związku z tym nie ma znaczenia dla bytu roszczenia o zniesienie służebności, czy i w jakim stopniu istniejąca formalnie służebność jest uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej.

3. Nie posunął się jednak ustawodawca do zastosowania konstrukcji wygaśnięcia ex lege służebności bezużytecznych. Przyznał natomiast właścicielowi nieruchomości obciążonej roszczenie „o zniesienie służebności" w okolicznościach wskazanych w komentowanej normie. Jest więc zadaniem sądu orzekającego badanie przesłanek roszczenia i w razie uwzględnienia powództwa konstytutywne orzeczenie „o zniesienie służebności" (bez wynagrodzenia).

Art. 296.

 

1. Pojęcie i funkcja służebności osobistych

 

1. Obok służebności gruntowych wyróżnia ustawodawca „służebności osobiste" obciążające wskazaną nieruchomość „na rzecz oznaczonych osób fizycznych". Zaznaczają się więc tu odrębności dotyczące charakteru i funkcji służebności osobistych. Natomiast treść służebności osobistych jest (bywa) identyczna jak w przypadku służebności gruntowych. Wszak przy definiowaniu służebności osobistych wskazano, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, „którego treść odpowiada treści służebności gruntowej" (komentowany art. 296 k.c.).

2. Wiadomo, że służebności gruntowe przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i mają na celu zwiększenie użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej. Natomiast służebności osobiste ustanawia się na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, a ich funkcją jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego i jego bliskich (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 741-742; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 715; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 643-644; zob. także uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1980 r., III CZP 45/80, OSNCP 1981, z. 2-3, poz. 25; OSPiKA 1981, z. 7-8, poz. 131). Zasadniczo więc służebności osobiste służą indywidualnym celom konsumpcyjnym (alimentacyjnym).

3. Generalnie zaś w konstrukcji stosunku prawnego służebności osobistej następuje obciążenie oznaczonej nieruchomości, dotykające każdoczesnego właściciela tej nieruchomości, natomiast uprawnioną jest oznaczona osoba fizyczna. Brakuje zaś elementu nieruchomości władnącej. Zatem dla powstania oraz istnienia służebności osobistej zupełnie obojętne jest, czy podmiot uprawniony z tytułu służebności osobistej jest właścicielem innej nieruchomości (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 715; także R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 742).

4. Na marginesie trzeba mocno zaakcentować, że de lege lata nie można ustanawiać służebności osobistych na rzecz osób prawnych; dla potrzeb ich działalności statutowej, najczęściej gospodarczej (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 643). W szczególności nie może posłużyć konstrukcja służebności osobistych dla prawnorzeczowego legalizowania budowy na cudzym gruncie i korzystania z „urządzeń przesyłowych" przez przedsiębiorców (dostawców wody, energii, gazu itp.) będących osobami prawnymi.

5. Uwzględniając więc cel i funkcję służebności osobistych, alimentacyjny charakter służebności, niezbywalność i terminowość prawa można stwierdzić, że ustawodawca uznaje służebność osobistą za prawo ściśle związane z osobą uprawnionego (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 715).

2. Powstanie służebności osobistych

 

1. Zasadniczym źródłem służebności osobistych jest umowa zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a oznaczoną osobą fizyczną nabywającą ustanowioną służebność. W określonych przez ustawodawcę przypadkach wchodzi także w grę ustanowienie służebności osobistych w trybie orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej.

2. Sięgając do orzecznictwa trzeba na wstępie zgodzić się z poglądem, że „przepis art. 296 k.c. nie stanowi samodzielnej podstawy do obciążenia nieruchomości służebnością osobistą, wbrew woli i zgodzie właściciela nieruchomości. Przepis ten określa treść służebności osobistej i zezwala na obciążenie tym prawem nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, ale ani nie zawiera kryteriów ustanowienia służebności na jednostronne żądanie osoby nie będącej właścicielem nieruchomości, ani nie zawiera roszczenia o ustanowienie takiej służebności." (pogląd taki wyrażono w niepublikowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1978 r., III CZP 1/78).

3. Zasadniczo więc ustanowienie służebności osobistej następuje w trybie umownym. Z orzecznictwa można tu przytoczyć tezę, według której „do ustanowienia służebności osobistej stosuje się - z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych - odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Oznacza to, że zasadniczym sposobem powstania służebności osobistej jest umowa. Umowa może być zastąpiona orzeczeniem sądu tylko wówczas, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od zawarcia umowy albo gdy ustawa przewiduje ustanowienie służebności osobistej przez sąd. Poza tym ustanowienie służebności osobistej orzeczeniem sądu może nastąpić w postępowaniu działowym, w którym sąd dokonuje działu na podstawie zgodnego wniosku uczestników postępowania" (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1974 r., III CRN 385/73, OSNPG 1974, z. 6, poz. 44).

4. Umownego ustanowienia służebności osobistych dokonuje się bądź to przy okazji nawiązywania innego stosunku umownego, bądź też w odrębnej umowie samodzielnej.

Mając na uwadze pierwszy wariant, można zwrócić uwagę na ustanowienie służebności mieszkania w umowie dożywocia (art. 908 k.c.).

Podobnie możliwe jest dokonanie „darowizny obciążliwej" połączonej z ustanowieniem służebności mieszkania na rzecz darczyńcy lub innej służebności osobistej.

Należy też uwzględniać tutaj możliwość ustanowienia służebności osobistych w „umowie przenoszącej własność gospodarstwa rolnego na następcę" zawieranej w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25 ze zm.).

5. Jak wspomniano, ustanowienie służebności osobistej może także nastąpić w odrębnej umowie samodzielnej. Podlega wówczas oddzielnemu uzgodnieniu causa przysporzenia. Sporządzony akt notarialny nosi tytuł „oświadczenie o ustanowieniu służebności". Oczywiście, jak pamiętamy, notarialne oświadczenie składa tutaj właściciel nieruchomości obciążonej (art. 245 § 2 zd. 2 k.c.).

6. Sięgając do orzecznictwa warto aprobować tezę, według której „złożone przez kupującego w notarialnej umowie kupna nieruchomości pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, oświadczenie o ustanowieniu służebności mieszkania na rzecz osoby trzeciej, która oświadczenie to w tym akcie przyjęła, poczytuje się za złożone pod warunkiem, że własność nieruchomości przejdzie na kupującego. W razie spełnienia się powyższego warunku służebność osobista powstaje z chwilą nabycia przez kupującego własności nieruchomości, zbędne jest przeto składanie ponownego oświadczenia po sporządzeniu aktu przeniesienia własności." (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 1974 r., III CRN 142/74, OSNCP 1975, z. 6, poz. 99).

7. Obok umowy spotykamy sporadycznie ustanowienie służebności osobistej w trybie konstytutywnego orzeczenia sądowego. W pierwszym rzędzie można tu wskazać przykład ustanowienia w trybie art. 146 (w zw. z art. 145) k.c. osobistej służebności drogi koniecznej na rzecz samoistnego posiadacza nieruchomości. Jak wiadomo, ustawodawca sięgnął tutaj do konstrukcji służebności osobistej ze względu na brak prawa własności nieruchomości (która mogłaby być nieruchomością władnącą) po stronie ubiegającego się o ustanowienie służebności posiadacza; w szczegółach zob. komentarz do art. 146 kodeksu. Przy okazji trzeba zwrócić uwagę, że w tej specyficznej sytuacji ustanawiana służebność służy celom gospodarczym (wspomina o tym A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 715, przypis 101). Jednakże nawet w tym odrębnym przykładzie mamy do czynienia ze służebnością przysługującą oznaczonej osobie fizycznej (samoistnemu posiadaczowi nieruchomości).

8. Mając na uwadze sądowe ustanowienie służebności osobistych, trzeba też sięgnąć do problematyki zniesienia współwłasności (działu spadku, podziału majątku wspólnego małżonków). Na tym tle trzeba zaś przypomnieć, że w razie zniesienia współwłasności przez podział gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi „służebnościami gruntowymi" (art. 212 § 1 zd. 2 k.c.). Zasadniczo więc wykluczono tu ustanowienie „z powodu podziału gruntu" służebności osobistych. Nie jest wszakże wykluczone ustanowienie służebności osobistych z innych powodów (dla innych potrzeb) w postanowieniu sądowym na zgodny wniosek uczestników postępowania (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 424; zob. także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1974 r., III CRN 385/73, OSNPG 1974, z. 6, poz. 44; odmiennie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1980 r., III CZP 45/80, OSNCP 1981, z. 2-3, poz. 25).

9. Częstokroć także rozpoznaniu w drodze sądowej podlega roszczenie o ustanowienie służebności (osobistej), gdy właściciel nieruchomości obciążonej jest do tego zobowiązany na mocy zawartej umowy przedwstępnej lub umowy zobowiązującej (bądź też z zapisu lub innego zdarzenia). W tych wszakże przypadkach orzeczenie sądu nie ma charakteru zdarzenia konstytutywnego, ustanawiającego służebność. Sąd posiada tutaj kompetencję nakazania (stwierdzenia obowiązku) złożenia przez pozwanego oświadczenia woli o ustanowieniu służebności. Jednakże trzeba też pamiętać, że prawomocne orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, „zastępuje to oświadczenie" (art. 64 k.c.).

10. Trzeba wreszcie wspomnieć o potencjalnej, jednakże praktycznie rzadkiej możliwości ustanowienia służebności osobistej w trybie konstytutywnej decyzji administracyjnej. Odwołując się do wywłaszczeniowych przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) można wspomnieć, że „jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności" (art. 120). Nie jest tu wykluczone ustanowienie służebności osobistych.

3. Treść służebności osobistych

 

1. W komentowanym przepisie postanowiono najogólniej, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej „prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej". Zatem treść służebności osobistych jest (bywa) podobna jak służebności gruntowych. Oczywiście pamiętamy, że służebność osobista ma odmienny charakter, przysługuje bowiem oznaczonej osobie fizycznej.

2. Dokonane we wskazanych słowach odesłanie do normy art. 285 § 1 k.c. pozwala stwierdzić, że również służebności osobiste - podobnie jak służebności gruntowe - mogą przybrać postać służebności czynnych, jak też biernych (por. A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 717). Zastosowanie konkretnej postaci służebności zależy już od uzgodnienia stron, przy uwzględnieniu potrzeb uprawnionego.

3. W praktyce przeważają służebności czynne, polegające na korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej przez uprawnioną osobę fizyczną. Wyraźnie wyróżnioną przez ustawodawcę postać służebności czynnej stanowi „służebność mieszkania"; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 301-302 kodeksu.

Art. 297.

 

1. Z uwagi na zbieżną treść służebności osobistych i gruntowych ustawodawca zezwolił w komentowanym przepisie odsyłającym na odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych. Wyraził nakaz stosowania „odpowiedniego", świadomy występujących mimo wszystko różnic dotyczących charakteru i funkcji obu rodzajów służebności. Ponadto zaś ustawodawca ustanowił szereg odrębnych przepisów szczególnych dotyczących służebności osobistych, z wykluczeniem zastosowania przepisów o służebnościach gruntowych.

2. Jest więc zadaniem interpretatora ustalenie zakresu odesłania zastosowanego w art. 298 k.c., przy uwzględnieniu „odpowiedniego stosowania" przepisów o służebnościach gruntowych.

Dokonując zestawienia sumarycznego można stwierdzić, że ze względu na charakter i funkcję służebności osobistych wykluczone jest tutaj stosowanie norm art. 285 § 2, art. 286, art. 290 § 1 k.c.

Ponadto z powodu odrębnej, szczególnej regulacji prawnej zawartej wśród dalszych przepisów dotyczących służebności osobistych (art. 298-305) nie stosujemy tutaj przepisów art. 287 i art. 292 k.c.

Natomiast dalsze przepisy kodeksu dotyczące służebności gruntowych stosuje się do służebności osobistej przy odpowiedniej moderacji, uwzględniającej specyfikę służebności osobistych. Dotyczy to art. 288, art. 289, art. 290 § 2 i § 3, art. 291, art. 293-295 k.c.

Trzeba przy tym zastrzec, że norma art. 289 kodeksu nie znajduje zastosowania do wzajemnych stosunków pomiędzy uprawnionym z tytułu służebności mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej z uwagi na odrębną, szczególną regulację prawną dotyczącą służebności mieszkania (zob. art. 302 § 2 k.c.).

Art. 298.

 

1. Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron (ewentualnie orzeczenie sądu czy decyzja administracyjna). Natomiast w braku takich danych sięgamy do kryterium „osobistych potrzeb uprawnionego", przy uwzględnieniu „zasad współżycia społecznego" oraz „zwyczajów miejscowych".

2. Przyjęte rozwiązanie eksponuje osobiste potrzeby uprawnionego ze względu na osobisty charakter służebności. Jest więc zrozumiałe, że tym razem (w tym obszarze) zrezygnowano z odesłania do przepisów o służebnościach gruntowych (art. 287 k.c.), a w normie odrębnej (w komentowanym art. 298) obok klauzuli zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych wyróżniono - na pierwszym miejscu - „osobiste potrzeby uprawnionego".

3. Komentując przyjętą normę trzeba zgodzić się, że poprzez obwarowanie potrzeb uprawnionego klauzulą zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych ustawodawca dążył do ukształtowania treści uprawnień w sposób umiarkowany, nie wykraczający zbytnio ponad normalne potrzeby, bez zbędnych uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej, w granicach zwyczajowo przyjętych (zob. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 645).

4. Równocześnie należy zauważyć, że obowiązuje także tutaj równolegle (na mocy odesłania z art. 297 k.c.) zasada, że ustanowiona służebność osobista powinna być wykonywana w taki sposób, by jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (odpowiednio dostosowany art. 288 k.c.).

5. W tym kontekście wypada również zgodzić się, że na zakres i sposób wykonywania służebności mają wpływ nie tylko potrzeby uprawnionego, ale także natura obciążonego przedmiotu. W związku z tym, przy ustalaniu zakresu i sposobu wykonywania służebności osobistej należy brać pod uwagę właściwości społeczno-gospodarcze rzeczy obciążonej, jej rozmiary oraz stan możliwości zagospodarowania obiektów obciążonych według zasad prawidłowej gospodarki (ibidem).

Art. 299.

 

1. Stosownie do charakteru i funkcji służebności osobistych ustawodawca ograniczył czas trwania takiego prawa. Postanowił mianowicie, że służebność osobista wygasa „najpóźniej ze śmiercią uprawnionego". Nie podlega zatem dziedziczeniu. Uzasadnia takie rozwiązanie ta bezsporna okoliczność prawna, że służebność osobista służy zaspokojeniu potrzeb osobistych oznaczonej osoby fizycznej, jest ściśle związana z osobą uprawnioną.

2. Komentowany przepis nie wyklucza ustanowienia służebności osobistej na czas oznaczony (na czas przewidywanego trwania potrzeb osobistych uprawnionego). Ustawodawca zastrzega jedynie, że służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Zatem służebność ustanowiona na czas oznaczony wygaśnie ze śmiercią uprawnionego, jeżeli zgon nastąpił przed nadejściem ustalonego terminu końcowego. W innych okolicznościach służebność terminowa wygasa z nadejściem terminu końcowego.

Art. 300.

 

1. Charakter służebności osobistej przesądza także o niezbywalności tego prawa. Nie można więc przenieść prawa służebności osobistej w drodze czynności inter vivos. Jak wspomniano (w komentarzu do art. 299 k.c.), służebność osobista nie podlega też dziedziczeniu. Wykluczono więc również wobec nich dokonywanie mortis causa rozporządzeń testamentowych.

2. Komentowany przepis zawiera jednak dalej idące obostrzenie, zastrzegając, że „nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania" (do wykonywania służebności osobistych). Nie może więc uprawniony „ustąpić" w całości lub w części swych uprawnień do wykonywania służebności przez osobę trzecią w trybie nawiązanego stosunku obligacyjnego (J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 646, błędnie, nieadekwatnie w stosunku do służebności, stwierdza, że „praktycznie oznacza to zakaz dzierżawy i najmu").

3. Na marginesie trzeba jednak wspomnieć, że zakaz wykonywania służebności osobistych za pośrednictwem osób trzecich (z zaspokojeniem potrzeb osób trzecich) nie obowiązuje w przypadku służebności mieszkania. W takim przypadku panuje bowiem zasada, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego; o szczegółach niżej, podczas komentarza do art. 301 kodeksu.

Art. 301.

 

1. Z uwagi na doniosłe znaczenie społeczne i specyfikę problemów prawnych ustawodawca poświęca szczególną uwagę odrębnej postaci osobistych służebności czynnych, jaką jest „służebność mieszkania". Służebność mieszkania jest bowiem w codziennej praktyce naczelną służebnością osobistą. Najczęściej występuje w ramach stosunku dożywocia, a także towarzyszy częstokroć umowie darowizny nieruchomości lub umowie przenoszącej własność gospodarstwa rolnego na następcę. Może także występować jako prawo ustanowione w odrębnej, samoistnej czynności prawnej. Dodajmy, że przeważa zastosowanie instytucji służebności mieszkania w stosunkach wiejskich, jednakże współcześnie obserwujemy już jej ekspansję w środowisku miejskim.

2. Ustawodawca posługuje się pojęciem „służebności mieszkania", nie określając treści takiego prawa. Nie było to wszakże konieczne. Wystarczy posłużyć się potocznym pojmowaniem „mieszkania", „zamieszkiwania", „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych". Na takim tle służebność mieszkaniowa prezentuje się jako prawo do „zamieszkiwania", a więc zajmowania oznaczonego (oznaczonych) pomieszczenia mieszkalnego dla schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków, dokonywania czynności higieny osobistej, zaspokajania potrzeb kulturalnych itp.

3. Trzeba dodać, że zakres osobistych potrzeb mieszkaniowych uprawnionego, zaspokajanych w trybie ustanawianej służebności mieszkania, określa w pierwszym rzędzie umowa stron. Właśnie w umowie określa się pomieszczenia przeznaczone do użytku uprawnionego, z uwzględnieniem występujących in concreto warunków lokalowych; pomieszczenia do wyłącznego użytku uprawnionego i pomieszczenia wspólne. Można również określać rodzaj potrzeb uprawnionego (ograniczonych lub pełnych), zaspokajanych w ramach służebności mieszkania.

4. Komentowany przepis podejmuje zaś inne, dalsze wątki dotyczące stosunku prawnego służebności mieszkania. W pierwszym rzędzie postanowiono tu, że „mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie" (art. 301 § 1 zd. 1 k.c.). Nie obowiązuje tu więc zakaz (wyrażony w art. 300 zd. 2 k.c.) przeniesienia na inne osoby uprawnienia do wykonywania służebności. Takie, zrozumiałe ustępstwo dotyczy małżonka i małoletnich dzieci. Trzeba wszakże niezwłocznie dodać, że „dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności" (art. 301 § 1 zd. 3).

5. Natomiast bardzo wstrzęmieźliwie zezwala ustawodawca na przyjęcie do mieszkania („na mieszkanie") innych osób. Według obowiązującej normy, mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie inne osoby „tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego" (art. 301 § 1 zd. 2 k.c.).

6. Z myślą o potrzebach mieszkaniowych „domowników" uprawnionego ustawodawca zastosował jeszcze dalej idące rozwiązanie, przyjmując normę, według której „można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi" (art. 301 § 2 k.c.). Mamy tu sporadyczne, jednak wyraźne odejście od zasady, że służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 k.c.). Możliwa jest tu więc sukcesja singularna na podstawie umowy zawartej na rzecz osoby trzeciej (osób trzecich). Nie oznacza to zaś dziedziczenia służebności. Takie następstwo można zastrzec w pierwotnej umowie ustanawiającej służebność mieszkania, jak też w odrębnej umowie późniejszej, regulującej jedynie kwestię sukcesji (przy zachowaniu formy aktu notarialnego). Umówione następstwo może dotyczyć domowników z kręgu dzieci, rodziców i małżonka osoby uprawnionej. W razie wielości tych osób będziemy mieli do czynienia ze wspólnością prawa służebności mieszkania, w częściach ułamkowych, z domniemaniem równości udziałów.

Art. 302.

 

1. Wskazano już, że uprawniony z tytułu służebności mieszkania może korzystać z przeznaczonych do jego użytku pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych w określonym mieszkaniu; zob. komentarz do art. 301 kodeksu. W obecnej normie ustawodawca postanowił odrębnie, że mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń „przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku" (art. 302 § 1 k.c.). Problem dotyczy praktycznie służebności mieszkania ustanowionej w domu wielomieszkaniowym (przynajmniej dwurodzinnym). Komentowana norma zezwala zaś uprawnionemu z tytułu służebności, by - odrębnie od właściciela mieszkania - mógł korzystać ze wspólnych urządzeń i pomieszczeń budynku (strychów, piwnic, pralni, suszarni itp.).

2. Szeroki zakres uprawnień osoby, której przysługuje służebność mieszkania, zbliża takie prawo do użytkowania. Z tej więc przyczyny ustawodawca postanowił (w normie art. 302 § 2 k.c.), że do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej „stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne" (por. R. Czarnecki (w:) Kodeks..., s. 746; A. Wąsiewicz (w:) System..., s. 721; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 647).

3. W konsekwencji znajduje tu zastosowanie reguła, że użytkownik (mający służebność mieszkania) jest obowiązany dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót (art. 260 § 1 k.c.). Znajduje tu zresztą zastosowanie cały szereg przepisów o stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem rzeczy (art. 258-260 oraz art. 267-269 k.c.).

4. Nie znajduje zaś zastosowania (wobec odrębnej regulacji art. 302 § 2 k.c.) zasadnicza norma art. 289 k.c., dotycząca służebności gruntowych oraz służebności osobistych (na podstawie odesłania zawartego w art. 297 k.c.), za wyjątkiem służebności mieszkania. Takie rozwiązanie stawia w korzystnej sytuacji uprawnionego z tytułu służebności mieszkania, bowiem dokonuje on tylko napraw (i innych nakładów) związanych ze zwykłym korzystaniem z mieszkania (art. 260 § 1 k.c.), nie obciąża go zaś pełny koszt utrzymania urządzeń mieszkania (art. 289 § 1 k.c.).

Art. 303.

 

1. Komentowany przepis dotyczy wszelkich służebności osobistych, a zatem również (i nie tylko) służebności mieszkania. Trzeba wszakże zwrócić uwagę na równoległą, a odmienną we fragmentach normę prawna (art. 913 § 1 k.c.), dotyczącą zamiany dożywocia na rentę. Pamiętamy bowiem, że w skład treści prawa dożywocia może wchodzić służebność mieszkania (art. 908 § 2 k.c.).

2. Powracając zaś do normy art. 303 k.c. trzeba zwrócić uwagę, że „właścicielowi nieruchomości obciążonej" przysługuje roszczenie o zamianę służebności na rentę. Nie może zaś zgłaszać takiego roszczenia uprawniony z tytułu służebności (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 428). Nie mieści się to zresztą w konwencji komentowanego przepisu, ustanawiającego sankcję nagannego zachowania uprawnionego z tytułu służebności osobistej.

3. Przesłanką przysługującego właścicielowi obciążonej nieruchomości roszczenia o zamianę służebności na rentę stanowi „dopuszczenie się rażących uchybień" przy wykonywaniu przez uprawnionego przysługującej mu służebności osobistej. Zatem przypisywane uprawnionemu (i udowodnione) uchybienia muszą mieć charakter rażący i występować wielokrotnie (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 428).

4. Roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej podlega rozpoznaniu przez sąd w trybie postępowania procesowego. Sąd orzeka, uwzględniając powództwo, o „zamianie służebności na rentę", określając jej wysokość. Chodzi więc o zamienne, periodyczne świadczenie rentowe, odpowiadające wartości prawa służebności w identycznych okresach czasu.

Art. 304.

 

Jak pamiętamy, ustawodawca postanowił wcześniej, że służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.). Natomiast wśród przepisów dotyczących służebności osobistych postanowiono odmiennie (w komentowanym przepisie), wykluczając nabycie służebności osobistej przez zasiedzenie.

Art. 305.

 

Ten szczególny przepis nie wymaga intensywnego komentarza. Można zaś optować za jego skreśleniem de lege ferenda. Niemniej jednak należy podkreślić, ze de lege lata jedynie „z ważnych powodów" spółdzielnia może żądać „zmiany sposobu wykonywania służebności" albo jej „zamiany na rentę".

Literatura: J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; J. Skąpski, Zastaw na rzeczach ruchomych według kodeksu cywilnego, SC 1966, t. VIII; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972; S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1980; S. Rudnicki, Zabezpieczenia majątkowe wierzytelności pieniężnych, Zielona Góra 1995; A. Jakubecki, J. Mojak, E. Niezbecka, Prawne zabezpieczenie kredytów, Lublin 1996; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; Z. Strus, M. Strus-Wołos, Komentarz do ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, Warszawa 1997; E. Niezbecka, J. Mojak, Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Komentarz, Lublin 1997; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 1999; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 306.

 

1. Pojęcie, funkcja i charakter prawa zastawu

 

1. Zastaw należy bez wątpienia do praw rzeczowych służących zabezpieczeniu wierzytelności. Obok niego należy jeszcze wskazać - wśród ograniczonych praw rzeczowych - hipotekę, obciążającą nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności.

Ponadto nie można zapomnieć, że zabezpieczeniu wierzytelności może także posłużyć samo prawo własności, przeniesione na właściciela w trybie „przewłaszczenia na zabezpieczenie".

2. Prawo zastawu należy do ograniczonych praw rzeczowych służących zabezpieczeniu wierzytelności. Według formuły komentowanego przepisu „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności" można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy (wyjąwszy tych, którym z mocy przepisów szczególnych przysługuje pierwszeństwo szczególne).

3. Tradycyjnie już, od najdawniejszych czasów, zastaw służył potrzebom zabezpieczenia pożyczek, nierzadko lichwiarskich. Również współcześnie służy nadal zabezpieczeniu podobnych zobowiązań. Jednakże według aktualnego modelu ustawowego, określonego w art. 306 k.c., zastaw znajduje bardziej uniwersalne zastosowanie. Można bowiem de lege lata za pomocą formy zastawu zabezpieczać wszelkie wierzytelności, nie tylko pieniężne, a wśród pieniężnych - nie tylko wierzytelności z tytułu pożyczek (i kredytów).

4. Ze względu na swą funkcję zastaw ma charakter „akcesoryjny" w stosunku do zabezpieczonej wierzytelności. Służy bowiem do zabezpieczenia wierzytelności i jest ściśle związany z wierzytelnością. Nie może zatem istnieć bez zabezpieczonej wierzytelności. Przejściowy wyjątek dotyczy zawarcia umowy zastawu dla zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej (art. 306 § k.c.).

5. Z zasady akcesoryjności wynikają istotne konsekwencje jurydyczne. Po pierwsze, wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności pociąga za sobą wygaśnięcie zastawu. Po drugie, przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem pociąga za sobą przeniesienie zastawu. W razie przeniesienia wierzytelności z wyłączeniem zastawu, zastaw wygasa (art. 323 § 1 k.c.). Z drugiej strony, zastaw nie może być przeniesiony bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Wreszcie, zakres zastawu jest ściśle uzależniony od zakresu wierzytelności (por. J. Majorowicz (w: ) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972, s. 749).

6. Zasada akcesoryjności doznaje pewnych ograniczeń (por. ibidem). Po pierwsze, zastawnik może dochodzić zaspokojenia z rzeczy obciążonej zastawem bez względu na ograniczenia odpowiedzialności dłużnika wynikające z przepisów prawa spadkowego (art. 316 k.c.). Po drugie, przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia zastawnika do zaspokojenia z rzeczy obciążonej (art. 317 k.c.).

2. Przedmiot zastawu

 

1. Zasadniczo przedmiotem zastawu są rzeczy ruchome, zbywalne (nie wyjęte z obrotu), mające w obiegu wartość majątkową (por. Z.K. Nowakowski (w: ) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 811; J. Szachułowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 1999, s. 652). Dodajmy, że zasadniczo przedmiotem zastawu są rzeczy ruchome oznaczone co do tożsamości. Jeżeli zaś zawarto umowę obejmującą rzeczy oznaczone co do gatunku, niezbędne jest zapewnienie późniejszej indywidualizacji rzeczy (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 751; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 652). Odrębnie uregulowano kwestię przedmiotu zastawu rejestrowego; o szczegółach niżej oraz w komentarzu do art. 308 kodeksu.

2. Zastaw na rzeczy ruchomej rozciąga się bezwzględnie na jej części składowe (art. 47 § 1 k.c.) oraz względnie na przynależności - o ile nie zostały wyłączone z ustanowionego obciążenia (art. 52 k.c.).

3. Można powątpiewać w trafność tezy, że jeżeli rzecz obciążona ulega podziałowi, to zastaw utrzymuje się na wszystkich nowych rzeczach jako zastaw łączny (tak J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 652). Brakuje normatywnych podstaw do głoszenia takiego poglądu, a równocześnie trzeba dostrzec, że podział rzeczy, to unicestwienie przedmiotu zastawu. Należy wszakże zauważyć, że problem jest raczej teoretyczny, gdy chodzi o pojedyncze rzeczy oznaczone co do tożsamości. Przeważnie są to rzeczy niepodzielne. Ponadto w przypadku zastawu umownego zwykłego rzecz pozostaje w posiadaniu wierzyciela (zastawnika).

4. Również obciążenie zastawem kilku rzeczy nie ma cechy zastawu łącznego. Mamy zaś wówczas do czynienia z wielością odrębnych zastawów (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 652).

5. Jest wątpliwe, czy przedmiotem zastawu może być udział we współwłasności rzeczy ruchomej. Rozważamy oczywiście problematykę udziału we współwłasności w częściach ułamkowych. Według przeważającego poglądu przedmiotem zastawu może być także udział we współwłasności rzeczy ruchomej, jeżeli rzecz została wydana zastawnikowi, na co pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 752; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999, s. 432). Problem bierze się stąd, że w przypadku zwykłego zastawu umownego potrzebne jest wydanie rzeczy zastawnikowi (art. 307 § 1 in fine k.c.). Nie można zaś w takim sensie dokonać wydania udziału we współwłasności rzeczy. Z kolei „wydanie rzeczy" za zgodą pozostałych współwłaścicieli (przy zastosowaniu art. 199 k.c.) przekracza przedmiotowe granice zamierzonego „zastawienia udziału" i praktycznie biorąc powinno zostać potraktowane jako ustanowienie zastawu rzeczy przez współwłaścicieli, chociaż dłużnikiem osobistym jest tylko jeden ze współwłaścicieli.

6. Przedmiotem zastawu mogą być także prawa, jeżeli są zbywalne. Dotyczy to w szczególności wierzytelności, majątkowych praw na dobrach niematerialnych, praw inkorporowanych w papierach wartościowych itp.; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 327 kodeksu.

7. Na zakończenie trzeba wspomnieć, że według odrębnej regulacji art. 7 ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. Nr 149, poz. 703 ze zm.) przedmiotem zastawu rejestrowego mogą być rzeczy ruchome, z wyjątkiem statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego, a także prawa majątkowe, jeżeli są zbywalne. Zastawem rejestrowym można w szczególności obciążyć: 1) rzeczy oznaczone co do tożsamości; 2) rzeczy oznaczone co do gatunku, jeżeli w umowie zastawniczej określona zostanie ich ilość oraz sposób wyodrębnienia od innych rzeczy tego samego gatunku; 3) zbiór rzeczy ruchomych lub praw stanowiących całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny; 4) wierzytelności; 5) prawa na dobrach niematerialnych; 6) prawa z papierów wartościowych; o dalszych szczegółach dotyczących zastawu rejestrowego później, podczas komentarza do art. 308 k.c.

3. Wierzytelność zabezpieczona zastawem

 

1. Przesłanką skuteczności zastawu jest istnienie zabezpieczonej wierzytelności. Dodajmy, że zastaw może zabezpieczać każdą wierzytelność, bez względu na źródło jej powstania. Chodzi więc generalnie o wierzytelności wynikające z różnych stosunków zobowiązaniowych, a więc z czynności prawnych, z bezpodstawnego wzbogacenia, z czynów niedozwolonych i innych zdarzeń prawnych, a także ex lege (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 749; Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 809; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 651).

2. W trybie zastawu można zabezpieczać zarówno wierzytelności pieniężne, jak też niepieniężne (ibidem). Nie ograniczył się tu bowiem ustawodawca, tak rygorystycznie jak w przypadku hipoteki, do kategorii zabezpieczonych wierzytelności pieniężnych (por. art. 68 u.k.w.). Należy wszakże pamiętać, że realizacja zastawu, który zabezpiecza wierzytelność niepieniężną, staje się możliwa dopiero z chwilą przemiany tej wierzytelności w roszczenie pieniężne, ponieważ zaspokojenie zastawnika następuje z ceny uzyskanej w toku egzekucji (zob. art. 312 k.c.). Zatem zaspokojenie z przedmiotu zastawu wierzytelności występującej pierwotnie w postaci niepieniężnej może mieć miejsce w razie jej przekształcenia w roszczenie odszkodowawcze (art. 471 k.c.), o zwrot pieniężnej równowartości bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405in fine k.c.), o zwrot pieniężnych surogatów rzeczy.

3. Według wymagań art. 306 § 1 k.c. wierzytelność zabezpieczona zastawem powinna być „oznaczona", chociaż nie jest konieczne na etapie ustanowienia prawa zastawu ścisłe ustalenie jej wysokości. Wystarczy oznaczenie wierzytelności jako wynikającej z określonego stosunku prawnego (zobowiązaniowego). Dzięki temu zastawem można zabezpieczyć wierzytelność o wysokości zmiennej, przy stałych stosunkach kredytowych, albo wierzytelności, których wysokość (jak w przypadku roszczeń odszkodowawczych) nie jest jeszcze ustalona albo jest sporna (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 749; Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 809).

4. Ustawodawca odrębnie postanowił, że „zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej" (art. 306 § 2 k.c.). Jednakże w takim wypadku wykluczona jest przedwczesna egzekucja z rzeczy oddanej w zastaw. Zaspokojenie wierzyciela może nastąpić dopiero wraz z późniejszą konkretyzacją powstałej, oznaczonej wierzytelności. Dodajmy, mając na uwadze wierzytelność warunkową, że chodzi tutaj o wierzytelność powstającą pod warunkiem zawieszającym (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 749; Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 809). Natomiast w przypadku zastawu ustanowionego dla zabezpieczenia wierzytelności obwarowanych warunkiem rozwiązującym problem jest bezprzedmiotowy. Tutaj do czasu ziszczenia się warunku mamy do czynienia z oznaczoną, istniejącą wierzytelnością i akcesoryjnym prawem zastawu. Jeżeli zaś na skutek ziszczenia się warunku rozwiązującego zabezpieczona wierzytelność wygaśnie, nastąpi również wygaśnięcie prawa zastawu.

5. Mówiąc o zabezpieczonej wierzytelności trzeba wspomnieć, że w granicach przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego zastaw zabezpiecza także roszczenia związane z wierzytelnością zabezpieczoną, w szczególności roszczenie o odsetki nieprzedawnione, o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, o zwrot nakładów na rzecz oraz zaspokojenia wierzytelności; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 314 kodeksu.

6. Warto dodać, że zastawnik może dochodzić zaspokojenia z rzeczy obciążonej zastawem bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z przepisów prawa spadkowego; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 316 k.c.

7. Trzeba wreszcie zauważyć, że przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia zastawnika do uzyskania zaspokojenia z rzeczy obciążonej. Przepisu powyższego nie stosuje się do roszczenia o odsetki lub inne świadczenia uboczne; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 317 kodeksu.

4. Treść prawa zastawu

 

1. Według komentowanej normy art. 306 § 1 k.c. w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, „na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzytelnościami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne". Można dodać, że w przypadku zwykłego zastawu umownego („zastawu ręcznego") wierzyciel uzyskuje posiadanie zależne rzeczy oddanej w zastaw (zob. art. 307 k.c.).

2. Wskazane uprawnienia wierzyciela charakteryzują treść przysługującego mu prawa własności. Istotę zabezpieczenia zastawniczego charakteryzuje zatem możliwość zaspokojenia wierzytelności z rzeczy oddanej w zastaw, przy zachowaniu dwóch łącznie występujących przywilejów. Po pierwsze, nie szkodzi wierzycielowi zmiana osoby właściciela rzeczy. Po drugie, wierzyciel może się zaspokoić z obciążonej rzeczy z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy.

3. Zastawnik nie uzyskuje zaś czynnych uprawnień do korzystania z rzeczy oddanej w zastaw, chociaż nawet - w przypadku zwykłego zastawu umownego - uzyskuje posiadanie rzeczy. Jedyny marginalny wyjątek dotyczy rzeczy przynoszących pożytki. Mianowicie, „jeżeli rzecz obciążona zastawem przynosi pożytki, zastawnik powinien z braku odmiennej umowy pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń. Po wygaśnięciu zastawu obowiązany jest złożyć zastawcy rachunek"; w szczegółach zob. komentarz do art. 319 k.c.

4. Generalnie zatem wypada stwierdzić, że treść prawa zastawu sprowadza się do możliwości „zaspokojenia wierzytelności z rzeczy oddanej w zastaw". Trzeba tu dodać, że zaspokojenie zastawnika z rzeczy obciążonej następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 312 k.c.

5. Równocześnie trzeba ponownie zaakcentować, że zaspokojenie wierzyciela z rzeczy obciążonej następuje „bez względu na to, czyją stała się własnością". Zatem prawo zastawu jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela rzeczy obciążonej. Oczywiście, z punktu widzenia ochrony, jest prawem bezwzględnym, skutecznym erga omnes.

6. Równie istotnym przywilejem zastawnika jest przysługujące mu pierwszeństwo zaspokojenia się z rzeczy obciążonej; „z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne". Trzeba zatem pamiętać jednak o zasygnalizowanych w komentowanym przepisie Kodeksu cywilnego, a uregulowanych w Kodeksie postępowania cywilnego wierzytelnościach wyżej uprzywilejowanych (zob. art. 1025 k.p.c.).

Art. 307.

 

1. Komentowany przepis traktuje o umownym trybie ustanowienia „zastawu zwykłego" (nazywanego niekiedy, niepoprawnie zresztą, „zastawem ręcznym"). Wiadomo jednak, że częstokroć mamy do czynienia z powstającym ex lege zastawem ustawowym (zob. art. 326 k.c.). Natomiast w obrębie kategorii zastawu umownego trzeba jeszcze wyróżnić „zastaw rejestrowy" uregulowany ustawą z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. Nr 149, poz. 703 ze zm.). Odrębną wreszcie kategorię zastawu stanowi „zastaw skarbowy" powstający i rejestrowany według zasad ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137, poz. 926 ze zm.).

2. Zwykły zastaw umowny powstaje w trybie „realnej czynności prawnej". Do jego ustanowienia niezbędne jest zawarcie umowy oraz „wydanie rzeczy" wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły. Zasadniczo wydanie rzeczy należy pojmować jako traditio corporalis (art. 348 zd. 1 k.c.). Wystarczy także następujące jako traditio longa manu wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą (art. 348 zd. 2 k.c.). Według komentowanego przepisu (art. 307 § 2 k.c.), jeżeli rzecz znajduje się w dzierżeniu wierzyciela, do ustanowienia zastawu wystarczy sama umowa. Wykluczone jest zaś zastosowanie innego trybu przeniesienia posiadania dla skutecznego ustanowienia prawa zastawu.

3. Umowę zastawu zawierają ze sobą wierzyciel oraz właściciel rzeczy obciążonej. Stosując się do dalszej terminologii kodeksu należy wierzyciela określać mianem „zastawnika". Natomiast właściciel obciążonej rzeczy jest „zastawcą". Możliwe są oczywiście późniejsze zmiany podmiotowe stron pierwotnego stosunku zastawu. Zatem w roli kolejnego zastawnika może wystąpić nabywca zabezpieczonej wierzytelności. Z drugiej strony w roli „zastawcy" występuje każdoczesny właściciel obciążonej rzeczy (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 748).

4. Jak wspomniano, umowę zawiera, w charakterze zastawcy, właściciel obciążonej rzeczy. Należy jednak niezwłocznie zastrzec, że dla zabezpieczenia cudzej wierzytelności może zawierać umowę zastawu właściciel rzeczy nie będący dłużnikiem osobistym zastawnika. W takim przypadku zbiega się „odpowiedzialność rzeczowa" właściciela rzeczy zastawionej i „odpowiedzialność osobista" dłużnika pozostającego w stosunku zobowiązaniowym z zastawnikiem. Trzeba oczywiście pamiętać, że w rozważanym przypadku odpowiedzialność zastawcy jest ograniczona do egzekucji wierzytelności z rzeczy oddanej w zastaw.

5. Z punktu widzenia treści, zawierana umowa obejmuje „ustanowienie prawa zastawu". Należy tu wskazać zabezpieczoną wierzytelność i wyrazić zamiar ustanowienia prawa zastawu. Dodajmy, że umowa zastawu może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (art. 245 § 2 zd. 2 k.c.). Pamiętamy zaś ponadto (zob. art. 306 § 2 k.c.), że prawo zastawu można ustanowić w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej i warunkowej (zwraca na to uwagę J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 753).

6. Kodeks cywilny nie wymaga odrębnie szczególnej formy dla umowy ustanowienia zastawu. Obowiązuje więc tutaj jedynie generalna zasada formy pisemnej zastrzeżonej dla celów dowodowych wobec czynności prawnych, obejmujących rozporządzenie prawem, którego wartość przekracza dwa tysiące złotych (art. 75 k.c.). W odniesieniu do czynności ustanowienia prawa zastawu można przyjąć, że wartość przedmiotu rozporządzenia stanowi różnica pomiędzy wartością rzeczy obciążonej a wartością zabezpieczonej wierzytelnościami (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 753; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 432; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 655).

Art. 308.

 

1. Powołany przepis wskazuje możliwość ustanowienia „zastawu rejestrowego", jako odrębnej odmiany (obok „zastawu zwykłego") zastawu umownego. Odsyła zaś do ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. Nr 149, poz. 703 ze zm - cyt. dalej jako: u.z.r.). Istotnie, spotykamy w obrocie taką postać zastawu.

2. Bez zbędnych szczegółów można wspomnieć (odsyłając czytelnika do specjalistycznych komentarzy), że „do ustanowienia zastawu rejestrowego potrzebna jest umowa między osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu (zastawcą) a wierzycielem (zastawnikiem) oraz wpis do rejestru zastawów" (art. 2 ust. 1 u.z.r.). Dodajmy, iż rzeczy obciążone zastawem rejestrowym, a także papiery wartościowe lub inne dokumenty dotyczące praw obciążonych takim zastawem, mogą być pozostawione w posiadaniu zastawcy lub osoby trzeciej wskazanej w umowie o ustanowienie zastawu rejestrowego, jeżeli wyraziła na to zgodę (art. 2 ust. 2 u.z.r.). Nie zachodzi tu więc konieczność (jak pod rządem art. 307 § 1 k.c.) wydania rzeczy zastawnikowi.

3. Trzeba tutaj przytoczyć, że przedmiotem zastawu rejestrowego mogą być rzeczy ruchome z wyjątkiem statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego, a także prawa majątkowe, jeżeli są zbywalne (art. 7 ust. 1 u.z.r.).

W szczególności zastawem rejestrowym można obciążyć: 1) rzeczy oznaczone co do tożsamości; 2) rzeczy oznaczone co do gatunku, jeżeli w umowie zastawniczej zostanie określona ich ilość oraz sposób wyodrębnienia od innych rzeczy tego samego gatunku; 3) zbiór rzeczy ruchomych lub praw, stanowiący całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny; 4) wierzytelności; 5) prawa na dobrach niematerialnych; 6) prawa z papierów wartościowych (art. 7 ust. 2 u.z.r.).

4. Trzeba jednak zauważyć, że zastaw rejestrowy może być ustanowiony w celu zabezpieczenia wierzytelności: 1) Skarbu Państwa i innej państwowej osoby prawnej; 2) jednostki samorządu terytorialnego; 3) banku krajowego; 4) banku zagranicznego; 5) osoby prawnej, której celem określonym w ustawie jest udzielanie pożyczek i kredytów; 6) międzynarodowej organizacji finansowej, której członkiem jest Rzeczpospolita Polska; 7) innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 1 ust. 1 u.z.r.).

Art. 309.

 

1. W komentowanym przepisie ustawodawca odsyła do normy art. 169 k.c., mając na uwadze sytuację, w której umowę zastawu zawiera, występując w roli zastawcy, osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą. Korzystając z tego odesłania należy stwierdzić, że zasadniczo jeżeli osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zawiera umowę zastawu i wydaje rzecz zastawnikowi, zastawnik nabywa prawo zastawu z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze (art. 169 § 1 w zw. z art. 309 k.c.).

2. Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje oddana w zastaw przed upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, zastawnik może uzyskać prawo zastawu dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego (art. 169 § 2 w zw. z art. 309 k.c.).

Art. 310.

 

1. Zwykle, według zasady art. 249 § 1 k.c., o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych rozstrzyga chwila powstawania poszczególnych praw. Wszak, jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej.

2. Komentowany obecnie przepis zawiera normę szczególną, stanowiącą wyjątek od powszechnej zasady pierwszeństwa. Przyznano tu pierwszeństwo później powstałego prawa zastawu przed wcześniej ustanowionymi innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi obciążającymi tę samą rzecz. Warunkiem tego uprzywilejowania jest dobra wiara zastawnika, pojmowana tutaj jako jego usprawiedliwione przeświadczenie, że brak wcześniejszych praw obciążających tę samą rzecz (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 433-434). Dodajmy jednak, że ustawodawca słowami „chyba że działał w złej wierze" wzmacnia domniemanie dobrej wiary zastawnika.

3. Praktycznie biorąc, chodzi tutaj o pierwszeństwo później powstałego zastawu przed wcześniej ustanowionym użytkowaniem. Można także rozważać pierwszeństwo później ustanowionego zastawu umownego przed wcześniej powstałym zastawem ustawowym, jeżeli nie jest związany (zastaw ustawowy) z posiadaniem rzeczy zastawionej. Trudno zaś wyobrazić sobie obciążenie jednej rzeczy wieloma zastawami umownymi, w wersji zwykłej, wymagającej wydania rzeczy.

4. Odrębny problem stanowi pierwszeństwo zastawu rejestrowego. Obowiązuje tu zasada, że ograniczone prawo rzeczowe powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla ustanowionego wcześniej zastawu rejestrowego (art. 15 u.z.r.). Nie uzyskuje więc, wbrew normie art. 310 k.c., pierwszeństwa przed zastawem rejestrowym później ustanowiony zastaw zwykły.

5. Dodajmy, że jeżeli ten sam przedmiot jest obciążony więcej niż jednym zastawem rejestrowym, o pierwszeństwie tych zastawów rozstrzyga dzień złożenia wniosku o wpis do rejestru zastawów. Za dzień złożenia tego wniosku uważa się dzień jego wpływu do sądu prowadzącego rejestr zastawów. Wnioski, które wpłynęły tego samego dnia, uważa się za złożone równocześnie.

6. Sięgając do przepisów Ordynacji podatkowej trzeba jeszcze zauważyć, że zastaw skarbowy wpisany wcześniej, ma pierwszeństwo przed zastawem skarbowym wpisanym później (art. 42 § 2). W przypadku gdy rzecz ruchoma (lub prawo majątkowe) została obciążona zastawem ujawnionym w innym rejestrze prowadzonym na podstawie odrębnych ustaw, zastaw wpisany wcześniej ma pierwszeństwo przed zastawem wpisanym później (art. 42 § 4 Ordynacji podatkowej).

7. Paradoksalnie zaś trzeba stwierdzić, że z braku odrębnego, szczególnego przepisu Ordynacji podatkowej, obowiązuje nadal kodeksowa zasada (z art. 310 k.c.) z tym skutkiem, że powstały później zastaw umowny będzie miał pierwszeństwo przed powstałym wcześniej zastawem skarbowym (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 665).

Art. 311.

 

1. Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego nie pozbawia właściciela rzeczy uprawnienia do dokonywania w późniejszym czasie dalej idących rozporządzeń w postaci zbycia rzeczy. Równocześnie zaś wypada stwierdzić, że ustanowione wcześniej ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne wobec każdoczesnego właściciela rzeczy obciążonej. Właściciel rzeczy może także dokonywać dalszych obciążeń, ze skutkami określonymi wśród przepisów o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych.

2. Z tej przyczyny ustawodawca postanowił w komentowanym przepisie, że nieważne jest zastrzeżenie, przez które zastawca zobowiązuje się, że nie dokona zbycia lub obciążenia rzeczy przed wygaśnięciem zastawu. Należy bowiem do istoty prawa zastawu podkreślonej odrębnie (w art. 306 § 1 k.c.), że zastawnik może dochodzić zaspokojenia z rzeczy obciążonej „bez względu na to, czyją stała się własnością". Trzeba też przypomnieć o pierwszeństwie prawa zastawu przed innymi wcześniej ustanowionymi obciążeniami (art. 310 k.c.).

3. Dodajmy, że w razie dalszego rozporządzania przez właściciela rzeczą ruchomą oddaną już w zastaw nie zachodzi obawa wygaśnięcia prawa zastawu (ustanowionego jako zwykły zastaw umowny). Wprawdzie obowiązuje przepis, według którego w razie przeniesienia własności rzeczy ruchomej, która jest obciążona prawem osoby trzeciej, prawo to wygasa z chwilą wydania rzeczy nabywcy, chyba że ten działa w złej wierze (art. 170 k.c.), jednakże nie znajdzie on zastosowania z braku właściwych przesłanek w przypadku zwykłego zastawu umownego. Nie sposób przecież brać pod uwagę przesłanki „wydania" nabywcy rzeczy oddanej wcześniej w zastaw i pozostającej w posiadaniu zastawnika lub osoby trzeciej (zob. art. 307 § 1 k.c.).

4. Dla porównania warto wspomnieć, że również w przypadku hipoteki obowiązuje identyczny zakaz zastrzeżenia umownego, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki (zob. art. 72 u.k.w.).

5. Przeciwna zasada obowiązuje zaś w przypadku zastawu rejestrowego. Mianowicie, według właściwego przepisu „w umowie zastawniczej dopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które zastawca zobowiązuje się względem zastawnika, że przed wygaśnięciem zastawu rejestrowego nie dokona zbycia lub obciążenia przedmiotu zastawu" (art. 14 ust. 1 u.z.r.). Tu wszakże - w przypadku zastawu rejestrowego, wolnego od konieczności wydania rzeczy zastawnikowi - istnieje niebezpieczeństwo wygaśnięcia prawa w trybie art. 170 k.c., w razie dobrej wiary nabywcy. Wolno zatem dla ochrony zastawnika przed niebezpieczeństwem utraty prawa zastrzegać w umowie zastawniczej - ze skutkiem między stronami (zob. art. 14 ust. 2 i ust. 3 u.z.r.) - zobowiązanie zastawcy, że nie dokona zbycia lub obciążenia przedmiotu zastawu przed wygaśnięciem ustanowionego prawa.

Art. 312.

 

1. Zasadniczo ustawodawca zakazuje zastawnikowi bezpośredniego, samodzielnego zaspokojenia się z rzeczy oddanej w zastaw. Najpierw podkreśla, charakteryzując istotę prawa zastawu, że „wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z rzeczy" (art. 306 § 1 k.c.). W komentowanej obecnie normie dopowiedziano zaś, że zaspokojenie zastawnika z rzeczy obciążonej następuje „według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym".

2. Nie ulega więc wątpliwości, że dla zaspokojenia zastawnika z rzeczy obciążonej zastawem niezbędne jest uzyskanie tytułu wykonawczego - w rozumieniu art. 776 (w zw. z art. 777) k.p.c. - i przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego według dalszych przepisów Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących egzekucji sądowej. Znajdują zaś tu zastosowanie przepisy o egzekucji świadczeń pieniężnych z ruchomości (art. 844-879 k.p.c.) oraz dalsze przepisy o podziale sumy uzyskanej z egzekucji (art. 1023-1028, a zwłaszcza art. 1025 k.p.c.).

3. Doświadcza więc wierzyciel (zastawnik) pewnej mitręgi, zanim uzyska zaspokojenie zabezpieczonej wierzytelności. W pierwszym rzędzie winien uzyskać tytuł wykonawczy, a więc tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności. Najczęściej chodzi zaś, gdy myślimy o tytule egzekucyjnym, o uzyskanie wyroku sądowego zasądzającego należne świadczenie (art. 777 § 1 pkt 1 in principio k.p.c.). Wystarcza jednak ugoda zawarta przed sądem (art. 777 § 1 pkt 1 in fine) oraz wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem (art. 777 § 1 pkt 2 k.p.c.). W praktycznym obiegu prawnym cieszy się jeszcze powodzeniem akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 i 5 k.p.c.) oraz spośród innych „aktów" (art. 777 § 1 pkt 3) bankowy tytuł egzekucyjny wystawiony według zasad art. 97 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. Nr 140, poz. 939 ze zm.).

4. Stanowiący podstawę egzekucji wyrok sądu powinien przybierać postać „zasądzenia" zabezpieczonej wierzytelności. W przypadku pozwanego właściciela rzeczy zastawionej, który nie jest dłużnikiem osobistym zastawnika, należy przy dokonywanym zasądzeniu świadczenia zastrzec na rzecz pozwanego zastawcy prawo do powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie jego odpowiedzialności; odpowiedzialności „z określonego przedmiotu" (art. 319 k.p.c.).

5. Nie stanowi zaś odpowiedniej formuły „zobowiązanie zastawcy do znoszenia zaspokojenia się zastawnika z przedmiotu zastawu" (jak proponuje S. Rudnicki, Komentarz..., s. 434). Dokonywane według takiej formuły „zobowiązanie do znoszenia" (co prawda „znoszenia egzekucji") nie może stanowić dostatecznej podstawy do nadania klauzuli wykonalności prowadzącej do aktywnego egzekwowania „świadczenia zapłaty". Równocześnie trzeba zaakcentować, że istnieje materialnoprawna podstawa do zasądzenia świadczenia (zabezpieczonej wierzytelności) od zastawcy nie będącego dłużnikiem osobistym. Nie wolno bowiem powątpiewać, że zastawca taki jest dłużnikiem ze stosunku zastawu, zaś jego odpowiedzialność jest ograniczona, rzeczowa, sprowadzająca się do egzekucji „długu" z oznaczonej „rzeczy" oddanej w zastaw. Nie można zaś tutaj forsować koncepcji odpowiedzialności bez długu. Należy więc bez zamętu uznać, że sąd ma kompetencję i powinność orzekania o „zasądzeniu wierzytelności", unikając nieodpowiedniej formuły „zobowiązania do znoszenia egzekucji".

6. Wykraczając poza ramy Kodeksu cywilnego trzeba jednak wspomnieć o występujących gdzie indziej odrębnościach dotyczących zaspokojenia zastawnika, w przypadku zastawu rejestrowego. Na początek trzeba wspomnieć, że według wstępnej, ogólnej normy art. 21 ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów „zaspokojenie zastawnika z przedmiotów obciążonych zastawem rejestrowym następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego, o ile przepisy niniejszej ustawy nie stanową inaczej". Istnieją zaś dalsze liczne odrębności.

7. Z myślą o sygnalizowanych odrębnościach trzeba zauważyć, że w określonych warunkach (zob. art. 22 ust. 1 u.z.r.) umowa zastawnicza może przewidywać zaspokojenie zastawnika przez przejęcie przez niego na własność przedmiotu zastawu rejestrowego.

8. Dodajmy, że umowa zastawnicza może przewidywać również, że zaspokojenie zastawnika nastąpi przez sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego, który przeprowadzi notariusz lub komornik (art. 24 ust. 1 u.z.r.).

9. Może wreszcie według dopuszczalnych postanowień umowy zastawniczej następować zaspokojenie zastawnika „z dochodu, jaki przynosi przedsiębiorstwo zastawcy, w skład którego wchodzi przedmiot zastawu rejestrowego" (art. 27 u.z.r.).

Art. 313.

 

Powołany przepis zawiera w swej dyspozycji odstępstwo od zasady, że zaspokojenie zastawnika następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Zezwala bowiem na zawarcie umowy dopuszczającej zaspokojenie się wierzyciela (zastawnika) - w razie zwłoki dłużnika - z rzeczy obciążonej zastawem poprzez jej przejęcie na własność. Jednakże współcześnie jest to przepis martwy ze względu na zawarty w hipotezie jego normy warunek „ceny sztywnej" określonej zarządzeniem właściwego organu państwowego. Nie występuje już bowiem w obrocie taka kategoria ceny; zob. ustawę z dnia 26 lutego 1982 r. o cenach (t.j. Dz.U. z 1988 r. Nr 27, poz. 195 ze zm.). Natomiast sformułowana odrębnie dla zastawu rejestrowego norma szczególna poprawnie (realnie) przewiduje możliwość przyjęcia przez zastawnika własności rzeczy, „jeżeli przedmiotem zastawu są rzeczy występujące powszechnie w obrocie towarowym" (art. 22 ust. 1 pkt 2) albo „rzeczy, których wartość została ściśle oznaczona w umowie zastawniczej" (art. 22 ust. 1 pkt 3 u.z.r.).

Art. 314.

 

1. Pamiętamy, że zastaw zabezpiecza oznaczoną wierzytelność, „wierzytelność główną". Jednakże obok tego, według komentowanej obecnie normy, zastaw zabezpiecza jeszcze „roszczenia dodatkowe". Konkretnie biorąc, zabezpiecza „w granicach przewidzianych w kodeksie postępowania cywilnego" takie roszczenia jak „roszczenia o odsetki" (nie przedawnione), „o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania", „o zwrot nakładów na rzecz" oraz „o przyznane koszty zaspokojenia wierzytelności".

2. Trzeba wszakże zauważyć, że komentowany przepis zawiera normę iuris dispositivi (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 758; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 435; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 668). Wolno więc stronom odmiennie ukształtować odpowiedzialność zastawcy z tytułu roszczeń dodatkowych. Mogą tu więc ograniczać lub poszerzać rodzaj zabezpieczonych ustanowionym zastawem roszczeń dodatkowych. Obok tego wolno stronom, odmiennie od postanowień Kodeksu postępowania cywilnego, ukształtować zakres (wysokość) odpowiedzialności zastawcy z tytułu dodatkowych roszczeń zastawnika.

3. Jeżeli zaś strony pozostają przy stosowaniu reżimu art. 314 k.c., to wówczas wierzyciel (zastawnik) może uzyskać - w ramach ustanowionego prawa zastawu - zaspokojenie określonych w tym przepisie roszczeń ubocznych jedynie „w granicach przewidzianych w kodeksie postępowania cywilnego". Bez wątpienia odesłano tu do przepisu art. 1025 k.p.c.

Art. 315.

 

1. Pamiętamy już, że zastawca nie będący dłużnikiem osobistym odpowiada jedynie „rzeczowo" ze swej rzeczy oddanej w zastaw dla zabezpieczenia cudzego długu osobistego. Wprawdzie sam jest dłużnikiem (z umowy zastawu), jednakże odpowiada tylko obciążoną rzeczą, oddaną w zastaw.

2. W istniejącej sytuacji komentowany przepis zezwala zastawcy, który nie jest dłużnikiem osobistym, na korzystanie - w celu uchylenia lub ograniczenia odpowiedzialności - z takich zarzutów, „które mu przysługują osobiście przeciwko zastawnikowi" oraz ponadto z zarzutów, „które przysługują dłużnikowi osobistemu" (a także z tych, których dłużnik zrzekł się po ustanowieniu zastawu).

3. Do pierwszej grupy należą zwłaszcza zarzuty dotyczące ustanowienia zastawu, ważności umowy, zakresu zabezpieczenia itp. Ponadto zastawca może podnosić zarzuty wynikające z wzajemnych stosunków zobowiązaniowych między nim a zastawnikiem, istniejących niezależnie od umowy zastawniczej; chociażby zarzut potrącenia (por. J. Majorowicz (w:) Kodeks..., s. 758).

4. Do drugiej grupy należą te zarzuty, które przysługują dłużnikowi osobistemu, a które dotyczą zabezpieczonej wierzytelności. Zarzuty takie mogą dotyczyć istnienia wierzytelności lub jej wymagalności oraz wysokości zabezpieczonej wierzytelności (ibidem).

Art. 316.

 

1. Problem dotyczy odpowiedzialności spadkobierców pierwotnego zastawcy. Odpowiadają oni z tytułu zastawu dziedziczoną rzeczą obciążoną „bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z przepisów prawa spadkowego". Ściśle biorąc, eliminuje tu ustawodawca zastosowanie przepisu, według którego w razie przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe tylko do wartości ustalonego w inwentarzu stanu czynnego spadku (art. 1031 § 2 k.c.). Nie rozciągają się więc ograniczające odpowiedzialność spadkobiercy skutki przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza na jego odpowiedzialność za dziedziczony dług zastawniczy.

2. Natomiast zupełnie bezprzedmiotowe jest tutaj stosowanie przed przyjęciem spadku ograniczenia odpowiedzialności spadkobierców cum viribus hereditatis. Niezależnie bowiem od spadkowej zasady, że do chwili przyjęcia spadku spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe „tylko ze spadku" (art. 1030 zd. 1 k.c.) funkcjonuje generalna zasada odpowiedzialności zastawcy rzeczą ruchomą oddaną w zastaw. Pamiętamy równocześnie, że zastawcą jest każdoczesny właściciel obciążonej rzeczy (a zatem również spadkobiercy).

Art. 317.

 

1. Zasadniczo w razie przedawnienia ten, przeciwko komu roszczenie przysługuje, może uchylić się od jego zaspokojenia (art. 117 § 2 k.c.). Jednakże nie następuje ten ujemny skutek przedawnienia w razie dochodzenia zaspokojenia wierzytelności przez zastawnika z rzeczy oddanej w zastaw. Wszak według komentowanej normy przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem „nie narusza uprawnienia zastawnika do uzyskania zaspokojenia z obciążonej rzeczy". Nie może tu więc zastawca uchylić się od zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności poprzez korzystanie z zarzutu przedawnienia.

2. Trzeba wszakże przypomnieć, że „przepisu powyższego nie stosuje się do roszczenia o odsetki lub inne świadczenia uboczne" (art. 317 zd. 2 k.c.). Może zatem zastawca podnosić zarzut przedawnienia dla uchylenia się od zaspokojenia roszczenia o świadczenie uboczne.

Art. 318.

 

1. Komentowany przepis rozpoczyna regulację „zobowiązań realnych" w stosunkach pomiędzy zastawcą i zastawnikiem. Dotyczy on pieczy nad rzeczą oddaną w zastaw w kontekście ustawowego warunku „wydania rzeczy wierzycielowi" (art. 307 § 1 k.c.). W konkretnym rozwiązaniu ustawodawca przyjął zaś słuszną normę, że zastawnik powinien czuwać nad zachowaniem rzeczy „stosownie do przepisów o przechowaniu za wynagrodzeniem".

2. Nie znaczy to bynajmniej, że mamy tu do czynienia ze stosunkiem przechowania. Sięgnął tu jedynie ustawodawca - w trybie odesłania - do bliskiego wzoru dla określenia obowiązków nadzorczych zastawnika. Znamienne jest odesłanie do przepisów o „przechowaniu odpłatnym", wówczas bowiem wzmagają się obowiązki i odpowiedzialność przechowawcy (zastawnika). Poszukując norm konkretnych trzeba stwierdzić, ze znajdują tu zastosowanie przepisy art. 837-840 k.c.

3. Po wygaśnięciu zastawu przysługuje zastawcy obligacyjne (względne) roszczenie o zwrot rzeczy (art. 318 zd. 2 k.c.). Zbiega się ono z właścicielskim roszczeniem windykacyjnym o wydanie rzeczy (art. 222 § 1 k.c.).

Art. 319.

 

1. W komentowanym przepisie ustawodawca reguluje dopuszczalną odmianę „zastawu antychretycznego". Jeżeli mianowicie rzecz oddana w zastaw przynosi pożytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy, pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności. Odmienna umowa stron może zobowiązywać zastawnika do pobierania pożytków i oddawania ich zastawcy lub przewidywać pobieranie pożytków przez zastawcę (co jest raczej nierealne przy posiadaniu rzeczy przez zastawnika).

2. Uwzględniając realia założone w hipotezie komentowanej normy należy mieć tu na uwadze, przy zwykłym zastawie umownym, jedynie pożytki naturalne (por. J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 670). Natomiast pożytki cywilne mogą mieć znaczenie w przypadku odrębnie regulowanego zastawu rejestrowego (por. art. 27 ust. 2 u.z.r.).

Art. 320.

 

1. Pamiętamy, że według wcześniejszej normy (art. 318 k.c.) do stosunku zachodzącego pomiędzy zastawcą a zastawnikiem stosuje się w zakresie utrzymania („zachowania") rzeczy przepisy o przechowaniu (odpłatnym). Sięgając tam trzeba stwierdzić, że zastawnik jest obowiązany przechowywać rzecz w taki sposób, w jaki się zobowiązał, a w braku postanowień umownych w taki sposób, jaki wynika z właściwości rzeczy i okoliczności (art. 837 k.c.).

2. Jeżeli zaś zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był zobowiązany, może żądać zwrotu „uzasadnionych nakładów" według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 753 § 2 w zw. z art. 320 k.c.).

Art. 321.

 

1. Pamiętamy, że zastawnik powinien czuwać nad zachowaniem rzeczy stosownie do przepisów o przechowaniu za wynagrodzeniem (art. 318 k.c.). Trzeba dodać, że przechowawca powinien przechowywać rzecz w taki sposób, do jakiego się zobowiązał, a w braku umowy w tym względzie, w taki sposób, jaki wynika z właściwości przechowywanej rzeczy i z okoliczności (art. 837 k.c.).

2. Narażenie rzeczy na utratę lub uszkodzenie oznacza niedopełnienie obowiązków zastawnika („przechowawcy"). Rodzi więc odpowiedzialność odszkodowawczą ex contractu (J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 672, niesłusznie dopatruje się tutaj odpowiedzialności deliktowej).

3. Co najważniejsze, według komentowanego przepisu, jeżeli rzecz obciążona zastawem zostaje narażona na utratę lub uszkodzenie, zastawca może żądać bądź złożenia rzeczy do depozytu sądowego, bądź zwrotu rzeczy za jednoczesnym ustanowieniem innego zabezpieczenia wierzytelności, bądź sprzedaży rzeczy (art. 321 § 1 k.c.). Oczywiście chodzi tu o niebezpieczeństwo obiektywne (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 438; J. Szachułowicz (w:) Kodeks..., s. 672).

4. Sposób złożenia rzeczy do depozytu sądowego reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 września 1965 r. o zasadach i trybie postępowania w sprawach o złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego (Dz.U. Nr 42, poz. 261).

Art. 322.

 

Stosowanie komentowanego przepisu nie wymaga szczególnego wysiłku interpretacyjnego. Podkreślenia wymaga jedynie konsekwencja, z jaką ustawodawca w podobnych przypadkach stosuje krótki, roczny termin przedawnienia, liczony od dnia zwrotu rzeczy (por. art. 229, art. 263 k.c.).

Art. 323.

 

1. Jak wiadomo, zastaw jest prawem akcesoryjnym i służy zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności. Wynikają z tego doniosłe konsekwencje jurydyczne. W pierwszym rzędzie pamiętamy, że przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem „pociąga za sobą przeniesienie zastawu" (art. 323 § 1 zd. 1 k.c.). W tym układzie zastawnikiem jest zawsze aktualny wierzyciel, a zastawcą każdoczesny właściciel rzeczy obciążonej; o ile zastaw miałby utrzymać się w mocy po dokonanym przelewie wierzytelności (zob. art. 323 § 1 zd. 2 k.c.).

2. Według hipotezy art. 323 § 1 k.c. przeniesienie zastawu jest skutkiem czynności „przeniesienia wierzytelności" (a więc „przelewu wierzytelności" w rozumieniu art. 509 k.c.). Nie może jednak ulegać wątpliwości, że w każdym przypadku „nabycia wierzytelności" (chociażby w razie dziedziczenia) następuje równoczesne nabycie prawa zastawu.

3. W przypadku przelewu wierzytelności jest możliwe wyłączenie z zakresu skutków tej czynności rozporządzającej zbycie prawa zastawu. Wówczas jednak ustawodawca przyjmuje konsekwentnie, że „w razie przeniesienia wierzytelności z wyłączeniem zastawu zastaw wygasa" (art. 323 § 1 zd. 2 k.c.).

4. Równocześnie postanowił ustawodawca, honorując nadal zasadę akcesoryjności, że „zastaw nie może być przeniesiony bez wierzytelności, którą zabezpiecza" (art. 323 § 2 k.c.). Nie wolno więc naruszać tej bezwzględnie obowiązującej normy prawnej.

5. Pamiętając o tym, że zastaw umowny (w zwykłej wersji kodeksowej) wiąże się z posiadaniem obciążonej rzeczy przez zastawnika, ustawodawca postanowił odrębnie, że „nabywca wierzytelności zabezpieczonej zastawem może żądać od zbywcy wydania rzeczy obciążonej". Postawiono tu wszakże warunek zgody zastawcy. Natomiast „w braku takiej zgody nabywca może żądać złożenia rzeczy do depozytu sądowego" (art. 324 k.c.).

6. Zastaw jest nierozerwalnie związany z wierzytelnością zabezpieczoną. W wersji zwykłego (kodeksowego) zastawu umownego ustanowienie zastawu jest czynnością prawną realną, wymaga wydania rzeczy zastawnikowi (art. 307 § 1 k.c.). Konsekwentnie więc postanawia ustawodawca, że „jeżeli zastawnik zwróci rzecz zastawcy, zastaw wygasa bez względu na zastrzeżenie przeciwne" (art. 325 § 1 k.c.). W tych więc okolicznościach zastaw musi gasnąć, a dokonywane między zastawcą i zastawnikiem uzgodnienia umowne „o utrzymaniu w mocy zastawu" są nieważne.

7. Poza problematyką akcesoryjności prawa zastawu zahacza jeszcze ustawodawca w komentowanych przepisach o kwestię konfuzji. Postanawia mianowicie, że „zastaw nie wygasa pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta" (art. 325 § 2 k.c.). Powołana norma służy - zbędnie, ponad miarę - ochronie praw osób trzecich, pomimo zwykłej zasady konfuzji. Należy wszakże przestrzegać jej w praktycznym stosowaniu.

Art. 326.

 

1. Zastaw należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych, które mogą powstać ex lege. Obok tego na równi z prawem zastawu - z zachowaniem funkcji zabezpieczającej - może funkcjonować „hipoteka ustawowa". Spośród innych ograniczonych praw rzeczowych można jeszcze wskazać nabycie przez zasiedzenie (ex lege) służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.).

2. Zastaw ustawowy powstaje z mocy samego prawa w okolicznościach określonych przez ustawodawcę w konkretnej normie prawnej. Odpada więc tutaj zawarcie umowy zastawu. Zasadniczo zbędne jest, poza indywidualnymi przypadkami, posiadanie rzeczy przez zastawnika. Częstokroć wszakże zastaw ustawowy dotyczy wręcz rzeczy pozostających już w posiadaniu (lub dzierżeniu) wierzyciela-zastawnika.

3. Liczne są (nadmiernie) przypadki ustawowego prawa zastawu. Nie sposób ich też zaprezentować w toku niniejszego komentarza. Dla celów dydaktycznych można by posługiwać się przykładami najbardziej instruktywnymi. Praktykom należy jednak zalecić własną, dogłębną dociekliwość badawczą. Dodajmy, że liczne przypadki ustawowego prawa zastawu przewidziane w Kodeksie cywilnym (w jego księdze trzeciej) są mocno wzbogacone w pozakodeksowych ustawach odrębnych.

4. Natomiast w istotnych kwestiach ogólnych wypada stwierdzić, że obok swego specjalnego źródła zastaw ustawowy podlega ogólnym zasadom przewidzianym dla zastawu umownego. W szczególności dotyczy to istoty prawa zastawu i sposobu zaspokojenia się z rzeczy objętej prawem zastawu. Należy jednak wyostrzyć uwagę czytelnika na możliwe odrębności zawarte wśród przepisów szczególnych.

Art. 327.

 

1. Wbrew ogólnej zasadzie, że ograniczone prawa rzeczowe obciążają rzeczy, komentowany przepis postanawia, iż „przedmiotem zastawu mogą być także prawa, jeżeli są zbywalne". Zrozumiałe, że chodzi tutaj o „majątkowe" prawa zbywalne. Dla porównania należy zaś wspomnieć o równoległej możliwości zabezpieczenia hipotecznego obciążającego określone prawa na nieruchomości (art. 65 ust. 3 i 4 pkt 1-3 u.k.w.) oraz wierzytelność zabezpieczoną hipoteką (art. 65 ust. 4 pkt 4 u.k.w.).

2. Odrębnie trzeba dodać, że tym bardziej zbywalne prawa majątkowe mogą być przedmiotem zastawu rejestrowego (art. 7 u.z.r.) oraz zastawu skarbowego (art. 41 Ordynacji podatkowej).

3. We wspomnianym kręgu przedmiotowym zabezpieczenia zastawniczego mieszczą się wszelkie zbywalne prawa majątkowe. Należy więc mieć tu na uwadze wierzytelności, prawa majątkowe na dobrach niematerialnych, prawa z papierów wartościowych itp.

Art. 328.

 

1. Wobec tego, że „zastaw na prawach" stanowi specyficzną odmianę zastawu obowiązuje z konieczności norma, według której „do zastawu na prawach stosuje się odpowiednio przepisy o zastawie na rzeczach ruchomych". Następuje tu „odpowiednie" stosowanie właściwych przepisów, z uwzględnieniem specyfiki zastawu na prawach (obejmującego taki szczególny przedmiot zabezpieczenia zastawniczego).

2. Można więc stwierdzić najogólniej, że znajdują tu odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące istoty i skutków prawa zastawu (art. 306 k.c.), zakresu zabezpieczenia (art. 314 k.c.) i trybu realizacji roszczenia (art. 312 k.c.) oraz dalsze „stosowne" przepisy dotyczące prawa zastawu (zastawu na rzeczach ruchomych).

3. Należy zaś wykluczyć stosowanie przepisów nieodpowiednich, nijak nie pasujących do zastawu na prawach. Równocześnie trzeba zauważyć, że w dalszych przepisach kodeksu (art. 328-335) sam ustawodawca reguluje szereg specyficznych kwestii dotyczących właśnie zastawu na prawach. Mają zaś one zastosowanie w pierwszym rzędzie, z wykluczeniem odesłania do przepisów o zastawie na rzeczach ruchomych.

Art. 329.

 

1. Komentowany przepis dotyczy ustanowienia zastawu na prawach, przy uwzględnieniu specyfiki takiego przedmiotu zabezpieczenia. Konkretnie, postanowiono tu na wstępie, że do ustanowienia zastawu na prawie stosuje się odpowiednio „przepisy o przeniesieniu tego prawa". Zatem przepisy dotyczące przeniesienia (przelewu) prawa są odpowiednio stosowane do rozporządzenia zbywalnym prawem majątkowym, polegającego na obciążeniu prawa ustanawianym zastawem.

2. Ustawodawca odsyła tu do rozproszonych przepisów dotyczących przeniesienia praw majątkowych, zawartych w Kodeksie cywilnym, Kodeksie spółek handlowych, prawie wekslowym i czekowym oraz w dalszych aktach normatywnych. Nawiązuje zaś, „między wierszami", do przelewu wierzytelności, zbycia prawa przez indos i wydania dokumentu na okaziciela.

3. Generalnie zaś wymaga ustawodawca, by umowa o ustanowienie zastawu na prawie została zawarta na piśmie „z datą pewną", chociażby umowa o przeniesienie prawa nie wymagała takiej formy (art. 329 § 1 zd. 2 k.c.). Pojawia się tu więc odrębne wymaganie formy zastrzeżonej ad solemnitatem (art. 73 § 2 k.c.).

4. Ustawodawca wymaga - słusznie - dla skuteczności ustanowienia zastawu na prawie, by zastawca zawiadomił dłużnika o dokonanym obciążeniu prawa. Jest to zbędne w przypadku praw zbywalnych przez indos oraz wierzytelności imiennych wyrażonych w dokumencie (art. 329 § 2 k.c.).

Art. 330.

 

Zacytowany przepis ma istotne znaczenie praktyczne poprzez przyznanie zastawnikowi stosownego „roszczenia zachowawczego". Może on bowiem wykonywać, obok „pierwotnie uprawnionego", wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania prawa obciążonego zastawem. Zastawnik jest więc legitymowany, by samodzielnie dochodzić prawa przysługującego zastawcy.

Art. 331.

 

Zdarza się niekiedy, że wymagalność wierzytelności zależy od „wypowiedzenia" przez wierzyciela lub dłużnika. W przypadku wierzytelności obciążonej prawem zastawu należy jeszcze uwzględniać możliwość stosownego wypowiedzenia przez zastawnika. Wszak może on, jak wiadomo (art. 330 k.c.), dokonywać stosownych czynności zachowawczych. Komentowany obecnie przepis rozstrzyga zaś jednoznacznie, jakie są skutki prawne jego czynności wypowiadającej.

Art. 332.

 

Komentowane przepisy regulują zasady spełnienia świadczenia przez dłużnika w razie zastawienia wierzytelności na rzecz osoby trzeciej. Ustawodawca zastosował tu odpowiednie zasady, uwzględniając ochronę praw zastawnika, dla którego realne świadczenie stanowi właściwe zabezpieczenie.

Art. 333.

 

Komentowane przepisy regulują zasady spełnienia świadczenia przez dłużnika w razie zastawienia wierzytelności na rzecz osoby trzeciej. Ustawodawca zastosował tu odpowiednie zasady, uwzględniając ochronę praw zastawnika, dla którego realne świadczenie stanowi właściwe zabezpieczenie.

Art. 334.

 

Komentowane przepisy regulują zasady spełnienia świadczenia przez dłużnika w razie zastawienia wierzytelności na rzecz osoby trzeciej. Ustawodawca zastosował tu odpowiednie zasady, uwzględniając ochronę praw zastawnika, dla którego realne świadczenie stanowi właściwe zabezpieczenie.

Art. 335.

 

Komentowany przepis określa specyficzny tryb zaspokojenia zastawnika. Przyznaje mu bowiem roszczenie o przeniesienie - w miejsce zapłaty (na wzór datio in solutum) - wierzytelności obciążonej zastawem. Dokonanie przelewu następuje zaś z zachowaniem właściwych przepisów (art. 509 i n. k.c.).

Literatura: A. Stelmachowski, Pojęcie i funkcja posiadania, Warszawa 1958; J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963; J. Ignatowicz, Ochrona posiadania, Warszawa 1963; A. Kunicki, Elementy romańskie i germańskie w konstrukcji posiadania według kodeksu cywilnego, St.Pr. 1970, nr 26-27; Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972; S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976; System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1980; Kodeks cywilny z komentarzem, t. I, red. J. Winiarz, Warszawa 1989; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999; Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000.

Art. 336.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Wśród skomentowanych do tej pory przepisów tytułu I-III księgi drugiej Kodeksu cywilnego ustawodawca uregulował problematykę podmiotowych praw rzeczowych. Na koniec zaś dokonał - w obecnie rozważanym tytule IV - odrębnego uregulowania problematyki „posiadania".

2. Wśród przepisów art. 336-352 k.c. określono istotę i rodzaje posiadania rzeczy (i posiadania służebności), uregulowano ochronę posiadania i określono tryb przeniesienia posiadania. Związano też z posiadaniem szereg domniemań prawnych.

3. Dotyczące posiadania rzeczy ogólne, skomasowane przepisy tytułu IV księgi drugiej Kodeksu cywilnego są bez wątpienia przydatne w odniesieniu do licznych stosunków prawnych obejmujących uprawnienie do posiadania rzeczy (w przypadku podmiotowych praw rzeczowych i niektórych praw względnych, obligacyjnych). Znajdują zresztą zastosowanie już na początku, przy nabywaniu określonych praw podmiotowych poprzez czynności prawne wymagające „przeniesienia posiadania" lub „wydania rzeczy".

4. Trzeba równocześnie zaakcentować, że kodeksowe przepisy o posiadaniu rzeczy znajdują w równej mierze zastosowanie do przypadków „posiadania bez tytułu prawnego". Szczególnie dotyczy to zaś ochrony posiadania. Natomiast odrębnie uregulował ustawodawca skutki posiadania w zakresie rozliczeń pomiędzy właścicielem rzeczy a jej posiadaczem, czy w zakresie zasiedzenia lub nabycia własności rzeczy ruchomej od osoby nieuprawnionej.

2. Istota i elementy posiadania

 

1. Pojęcie posiadania określa komentowany przepis art. 336 k.c., obejmując przy tym jego istotę i elementy. Równocześnie wskazuje rodzaje posiadania. Według ustawowej formuły „posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)".

2. Zatem posiadanie przedstawia się jako stan faktyczny określonego władztwa nad rzeczą. W przypadku posiadania zgodnego z prawem stanowi ono element treści określonego prawa podmiotowego. Jednakże samego posiadania, a zwłaszcza niepopartego istniejącym tytułem prawnym, nie można uważać za prawo podmiotowe (odmiennie A. Stelmachowski, Istota i funkcja posiadania, Warszawa 1958, s 54). Równocześnie zaś należy ocenić, że faktyczny stan posiadania rodzi doniosłe skutki prawne, chociażby stanowiąc in statu usucapiendi zaczątek nabycia prawa poprzez zasiedzenie (w szczegółach zob. A. Kunicki (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 839-842 i powołaną tam literaturę).

3. W najogólniejszym, potocznym ujęciu posiadanie kojarzy się z wykonywaniem „władztwa" nad rzeczą. Jednakże w ściślejszym, techniczno-prawnym znaczeniu, zdefiniowanym w art. 336 k.c., niezbędne jest władanie rzeczą „jak właściciel" lub „jak mający inne prawo do władania cudzą rzeczą", z wykluczeniem dzierżenia „wykonywanego za kogo innego" (zob. art. 338 k.c.).

4. Zatem według panującego poglądu doktryny posiadanie występuje przy równoczesnym istnieniu fizycznego elementu władania rzeczą, określanego jako corpus possessionis, oraz psychicznego elementu animus rem sibi habendi, rozumianego jako zamiar władania rzeczą dla siebie (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972, s. 768-769; A. Kunicki (w:) System..., s. 830; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, s. 681).

5. Nie budzi szczególnych wątpliwości interpretacyjnych element „władania rzeczą" (corpus). Bez wątpienia chodzi tu o dostrzegalny fakt fizycznego władztwa nad rzeczą, „zatrzymania" rzeczy, jej „używania", „korzystania". Gorzej z przypadkami „schowania" (ukrytego „zawłaszczenia"). Niemniej jednak wszelkie dalsze dylematy występują w razie stwierdzonego władania rzeczą.

6. W tym miejscu trzeba podkreślić, że posiadanie jest stanem trwałego (trwającego) władztwa nad rzeczą. W takim zaś kontekście trzeba zwrócić uwagę na zawierające zrozumiałą dyspensę przepisy szczególne. Trzeba zatem zwrócić uwagę, wyprzedzając dalszy komentarz, że „posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje rzecz drugiemu w posiadanie zależne" (art. 337 k.c.). Ponadto obowiązuje norma, że „niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania" (art. 340 zd. 2 k.c.) oraz dalsza norma, według której „posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane" (art. 345 k.c.).

7. Drugim współwystępującym, niezbędnym elementem cywilistycznej konstrukcji posiadania, jest psychiczny czynnik zamiaru władania („zawładnięcia") rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). Wymaga to szczególnego podkreślenia w przypadku posiadania niepopartego tytułem prawnym, który mógłby wynikać z nawiązanego stosunku prawnego, w przypadku posiadania „bezprawnego".

8. W takim kontekście nie jest posiadaczem rzeczy, a jedynie „dzierżycielem" osoba, która faktycznie włada rzeczą „za kogo innego" (art. 338 k.c.). Z tej właśnie normy prawnej, w zderzeniu z ogólną definicją posiadania, płynie wniosek, że nasz ustawodawca, hołdując romańskiej teorii posiadania, przywiązuje istotne (rozstrzygające) znaczenie do psychicznego elementu woli posiadania (por. A. Kunicki (w:) System..., s. 829-831; tenże, Elementy romańskie i germańskie w konstrukcji posiadania według kodeksu cywilnego, St.Pr. 1970, nr 26-27).

9. Zatem zamiar władania rzeczą „dla siebie" rozstrzyga o posiadaniu w rozumieniu art. 336 k.c. Teoretycznie decyduje tutaj wewnętrzna, subiektywna wola posiadania. W praktyce należy też dążyć w najwyższej mierze do jej uszanowania. Wobec trudności dowodowych można i trzeba kierować się według zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą. Przejawia się ona przecież w postępowaniu posiadacza wobec otoczenia (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 769). Można więc z pewną tolerancją mówić o „woli zobiektywizowanej", błędem byłoby zaś poszukiwanie „woli obiektywnej".

10. Ponadto trzeba podkreślić, że w polskim systemie prawnym nie obowiązuje zasada nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 772). Zatem władający rzeczą może, pod wpływem swej późniejszej (zamanifestowanej) woli, zmienić pierwotny rozmiar i charakter władania rzeczą. Może zatem od posiadania rzeczy przejść do jej dzierżenia lub odwrotnie. Może także przemieniać posiadanie samoistne w zależne lub odwrotnie (por. E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., 683).

3. Posiadanie samoistne i zależne

 

1. W istotnym zakresie sam ustawodawca dokonuje klasyfikacji posiadania. Dalszego zaś podziału dokonuje jeszcze doktryna prawnicza. Według dokonanego przez ustawodawcę podziału zasadniczego spotykamy „posiadanie samoistne" oraz „posiadanie zależne". Sięgając zaś do definicji ustawowej, wyrażonej w art. 336 k.c., trzeba stwierdzić, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Natomiast posiadaczem zależnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

2. Ustawodawca stosuje tu (w art. 336 k.c.), jako kryterium rozróżnienia pomiędzy posiadaniem samoistnym i zależnym, miarę zakresu władztwa nad rzeczą, przy odniesieniu się do zakresu władztwa występującego w przypadku określonych praw podmiotowych (por. A. Kunicki (w:) System..., s. 832). Odróżnia więc posiadanie samoistne, obejmujące przypadki władania rzeczą „jak właściciel" oraz posiadanie zależne, występujące w przypadku władania rzeczą „jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą".

3. Zatem posiadanie samoistne występuje w razie władania rzeczą „jak właściciel", bez ograniczenia do przypadków władania zgodnego z prawem (władania „jako właściciel"). Rozstrzygające znaczenie ma więc rozległy zakres władania rzeczą, na wzór prawa własności (zob. art. 140 k.c.), chociażby nawet nie poparty przysługującym posiadaczowi prawem własności. Można tu więc zaliczyć, obok właściciela, dalsze osoby władające rzeczą jak właściciel, chociażby nieformalnego nabywcę nieruchomości, nabywcę rzeczy od osoby nieuprawnionej (jeżeli nie nastąpiło skuteczne nabycie prawa własności), a nawet złodzieja, nieuczciwego znalazcę zatrzymującego rzecz dla siebie, czy osobę, która samowolnie zawładnęła cudzą nieruchomością i włada nią jak właściciel.

4. Z drugiej strony z posiadaniem zależnym mamy do czynienia wówczas, gdy określona osoba włada rzeczą - zawsze cudzą - „jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą". Również tutaj spotykamy posiadanie zgodne z prawem (chociażby posiadanie użytkownika), jak też posiadanie bez tytułu prawnego (obejmujące władanie rzeczą „jak użytkownik").

5. W przypadku posiadania zależnego ustawodawca posługuje się szeroką listą praw podmiotowych, „z którymi łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą". Czyni to dla zilustrowania węższego niż w przypadku posiadania samoistnego zakresu władztwa nad rzeczą. Odsyła zaś do różnorodnych, niejednolitych wzorów określonych podmiotowych praw rzeczowych (użytkowanie, zastaw) lub praw obligacyjnych (najem, dzierżawa). Rozszerzając ten przykładowy katalog można jeszcze posłużyć się wzorem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czy niektórych służebności czynnych, a z zakresu stosunków obligacyjnych wzorem użyczenia, leasingu itp.

6. Bez wątpienia różnorodny bywa zakres władania cudzą rzeczą, obejmowanego mianem posiadania zależnego. Różna jest przecież, stawiana tutaj (art. 336in fine k.c.) za wzór, treść poszczególnych praw podmiotowych, którym może odpowiadać posiadanie zależne (zobacz chociażby różnice występujące pomiędzy prawem najmu i dzierżawy). Występuje więc szereg odmian zakresowych posiadania zależnego, od daleko posuniętego władztwa obejmującego korzystanie z rzeczy i pobierania jej pożytków (we wzorze z użytkowania i dzierżawy) do skromnego korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej służebnością (chociażby we wzorze służebności mieszkania). Generalnie zaś w każdym przypadku posiadania zależnego prezentuje się ono jako posiadanie obejmujące węższy zakres władztwa nad rzeczą niż w przypadku posiadania samoistnego. Wszak posiadanie samoistne obejmuje pełny zakres władania rzeczą jak właściciel.

7. Równocześnie trzeba podkreślić, że akcentowany przez ustawodawcę - dla odróżnienia pomiędzy posiadaniem samoistnym i zależnym - zakres (rozmiar, objętość) władania rzeczą („jak właściciel" lub „jak mający prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą") wiąże się z elementem zamiaru (animus) władania dla siebie rzeczą w oznaczonym zakresie. Pamiętamy (zob. rozważania w pkt 2), że czynnikiem współkonstytuującym posiadanie jest, obok elementu fizycznego władania rzeczą, czynnik psychiczny animi rem sibi habendi. Teraz trzeba zaakcentować, że ten czynnik zamiaru władania rzeczą „dla siebie" może obejmować w odmiennych wersjach zamiar władania rzeczą „jak właściciel" (cum animo domini) lub władania rzeczą „jak mający inne prawo" (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 770). Przesądza to zaś o rodzaju posiadania.

8. Równocześnie trzeba skonstatować, że ustalenie in concreto istnienia i treści zamiaru władania rzeczą dla siebie, z wszystkimi odcieniami woli, może nastąpić jedynie według zewnętrznych, zamanifestowanych przejawów posiadania. Trudno bowiem o ścisłe dowody wewnętrznej woli posiadania. Można zaś dostrzegać jej oznaki według zachowania posiadacza. Trzeba tu jeszcze uwzględniać dalsze fakty, chociażby takie, jak okoliczności nabycia posiadania rzeczy, wypowiedzi posiadacza wobec otoczenia, wystąpienia wobec organów itp. (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 770-771).

9. Należy także przypomnieć, że w polskim systemie prawnym nie obowiązuje zasada, według której nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest. Jest więc możliwe przekształcenie, w toku władania rzeczą - według woli posiadacza - dotychczasowego posiadania zależnego w posiadanie samoistne lub odwrotnie (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 772; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 683). Jednakże zamierzone i dokonywane przekształcenie posiadania musi zostać zamanifestowane wobec otoczenia poprzez dobitne oznaki zewnętrzne. Niełatwo bowiem (przykładowo biorąc) uznać dotychczasowego dzierżawcę za posiadacza samoistnego, jeżeli brak dostatecznych oznak zewnętrznych (stosownych do okoliczności) ujawniających jego obecny zamiar władania rzeczą cum animo domini.

10. Na koniec trzeba wszakże wspomnieć, iż wobec wszelkich trudnych dylematów ustawodawca sformułował domniemanie prawne, że ten, kto faktycznie włada rzeczą, jest posiadaczem samoistnym; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 339 k.c.

4. Posiadanie „w zakresie użytkowania wieczystego"

 

1. Istnieją wątpliwości prawne, jak lokować wśród wyróżnianych rodzajów posiadania władztwo użytkownika wieczystego nad oddaną mu w użytkowanie nieruchomością oraz władztwo osób trzecich „w zakresie użytkowania wieczystego" (władanie rzeczą „jak użytkownik wieczysty"). W komentowanej normie art. 336 k.c. ustawodawca wyróżnia posiadanie samoistne i zależne, nie bacząc na odrębności prawa użytkowania wieczystego i odpowiadającego mu „posiadania w zakresie użytkowania wieczystego". Należy jednak wyróżniać taką kategorię posiadania z uwagi na odrębne skutki prawne. Można zaś powątpiewać, czy trafne byłoby zaliczenie posiadania w zakresie użytkowania wieczystego do kategorii posiadania zależnego (wyraża taki pogląd, z zastrzeżeniami, J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 772).

2. Rozważając problem trzeba przypomnieć, że użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi, bliższym wszakże prawu własności. Stosuje się zresztą do niego szereg przepisów dotyczących własności nieruchomości z mocy wyraźnego odesłania ustawodawcy (art. 234 i art. 237 k.c.), a w dalszym zakresie uzasadniona jest analogia legis. Nie byłoby więc uzasadnione traktowanie posiadania w zakresie użytkowania wieczystego na równi z posiadaniem zależnym w zakresie ograniczonych praw rzeczowych (i praw względnych ze stosunku obligacyjnego). Z drugiej strony nie ma pełnego uzasadnienia dla potraktowania go jak posiadanie samoistne. Mamy tu bowiem do czynienia z władaniem cudzą rzeczą. Poprawne zatem wydaje się operowanie odrębną kategorią „posiadania w zakresie użytkowania wieczystego" (władanie nieruchomością „jak użytkownik wieczysty").

3. Niezwłocznie trzeba uzupełnić, że wbrew pozorom problem jest niezmiernie praktyczny. Dopuszcza się wszak zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego (użytkowania ustanowionego we właściwym trybie). Niezbędną przesłanką jest wtedy właśnie posiadanie nieruchomości w zakresie użytkowania wieczystego; w dalszych szczegółach zob. komentarz do art. 172 k.c.

4. Możliwe jest również stosowanie normy art. 231 § 1 k.c. (także § 2) w stosunku pomiędzy użytkownikiem wieczystym a posiadaczem nieruchomości wykonującym władztwo faktyczne jak użytkownik wieczysty. Posiadacz nieruchomości może więc w zakresie użytkowania wieczystego żądać od użytkownika wieczystego, przy spełnieniu dalszych istotnych przesłanek, przeniesienia prawa użytkowania wieczystego; w dalszych szczegółach zob. komentarz do art. 231 k.c.

5. Współposiadanie

 

1. Szczególną odmianą posiadania jest „współposiadanie rzeczy". Taki stan zachodzi wówczas, gdy jednolite - identyczne w zakresie charakteru - posiadanie rzeczy wykonuje kilka osób (por. A. Kunicki (w:) System..., s. 835-836; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 683). Nie można zaś uznać za współposiadanie przypadku, w którym wobec określonej rzeczy odrębnie przysługuje jednej osobie posiadanie samoistne, a innej posiadanie zależne.

2. Podobnie jak w przypadku posiadania indywidualnego można tu wyróżniać współposiadanie samoistne (odpowiadające współwłasności), jak też współposiadanie zależne (odpowiadające chociażby współużytkowaniu, współdzierżawie itp.). Ponadto trzeba zauważyć, że także tutaj współposiadanie może płynąć z określonego stosunku prawnego i stanowić wyraz przysługującego współposiadaczom prawa podmiotowego (współwłasności lub innego wspólnego prawa) bądź też stanowić postać faktycznego współposiadania bez tytułu prawnego.

3. Kodeks cywilny nawiązuje do współposiadania dwukrotnie. Najpierw, regulując stosunki wzajemne pomiędzy współwłaścicielami, postanawia, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli; w szczegółach zob. wcześniejsze uwagi do art. 206 k.c. Natomiast wśród przepisów o posiadaniu ustawodawca postanawia, że roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 346 k.c.

6. Posiadanie służebności

 

1. Zupełnie wyjątkowo służebności stanowią źródło posiadania rzeczy. Dotyczy to przykładowo służebności mieszkania (art. 301-302 k.c.). Zasadniczo zaś służebności gruntowe (i osobiste) obejmują uprawnienie do korzystania z nieruchomości w oznaczonym zakresie, bez władania nieruchomością obciążoną.

2. Stąd więc na płaszczyźnie posiadania wyodrębnia ustawodawca pojęcie „posiadania służebności". Postanawia w tej kwestii, że kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości „w zakresie odpowiadającym treści służebności" jest „posiadaczem służebności" (art. 352 § 1 k.c.). Zatem posiadanie służebności nie oznacza posiadania rzeczy. Trzeba jednak nadmienić, że do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy (art. 352 § 2 k.c.); o szczegółach później, podczas komentarza do art. 352 kodeksu.

7. Posiadanie w dobrej i w złej wierze

 

1. Ustawodawca wyróżnia jeszcze „posiadanie w dobrej wierze" i „posiadanie w złej wierze", czyniąc to w wielu przepisach na przestrzeni księgi drugiej kodeksu. Wśród przepisów o posiadaniu powraca do problemu w kontekście ochrony posiadania niezależnej od dobrej lub złej wiary posiadacza (zob. art. 342 i 344 § 1 zd. 2 k.c.).

2. Problem dobrej i złej wiary poruszano już wcześniej przy okazji rozważań na temat nabycia własności rzeczy ruchomej od osoby nieuprawnionej (art. 169-170 k.c.), zasiedzenia nieruchomości (art. 172 k.c.) i rzeczy ruchomej (art. 174 k.c.), rozliczeń wzajemnych pomiędzy właścicielem a posiadaczem rzeczy (art. 224 i 226 k.c.), prawnorzeczowej legalizacji budowy na cudzym gruncie (art. 231 k.c.).

3. Dokonując zaś przypomnienia należy stwierdzić, że w dobrej wierze jest posiadacz, który władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu określone prawo podmiotowe do rzeczy. Chodzi tu o takie prawo, jakie faktycznie wykonuje, a więc w przypadku posiadania samoistnego - prawo własności.

4. Trzeba dodać, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza zarówno wiedza o rzeczywistym stanie prawnym, jak też jego niedbalstwo. Zatem w złej wierze pozostaje osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie przysługuje jej prawo podmiotowe do posiadanej rzeczy. W tym przypadku jej błędne przeświadczenie o przysługującym prawie do rzeczy jest nieusprawiedliwione.

5. Trzeba jednak wspomnieć o domniemaniu dobrej wiary. Wszak jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary (art. 7 k.c.).

8. Posiadanie zgodne z tytułem prawnym i bez tytułu prawnego

 

1. Doktryna dokonuje ponadto, przy nieznacznych odmiennościach terminologicznych, wyróżnienia „posiadania zgodnego z tytułem prawnym" („zgodnego z prawem") oraz „posiadania bez tytułu prawnego" (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 772-773; A. Kunicki (w:) System..., s. 837). Takie wyróżnienie ma swoje znaczenie normatywne o tyle, że ustawodawca poświęca niekiedy odrębną uwagę skutkom posiadania bez tytułu prawnego. Praktycznie dotyczy to zwłaszcza zasiedzenia.

2. Równocześnie trzeba mocno zaakcentować, że w zakresie ochrony posiadania takie wyróżnienie „posiadania bez tytułu prawnego" (oraz „posiadania w złej wierze") nie ma żadnego znaczenia normatywnego. Nie podlega ono dyskryminacji ze strony ustawodawcy. Przeciwnie, zastrzeżono wyraźnie w Kodeksie cywilnym, że roszczenie posesoryjne „nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym" (art. 344 § 1 zd. 2 k.c.); o szczegółach podczas późniejszego komentarza do art. 344 kodeksu.

3. Dokonując wszakże objaśnień można stwierdzić, że zgodnie z prawem samoistne posiadanie przysługuje właścicielowi. Wykonywane przez inne osoby jest posiadaniem bez tytułu prawnego. Przechodząc na płaszczyznę posiadania zależnego wypada stwierdzić, że jest zgodne z tytułem prawnym posiadanie użytkownika, zastawnika, najemcy, dzierżawcy lub osoby mającej inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą; na podstawie nawiązanego stosunku prawnego. W pozostałych przypadkach występuje posiadanie zależne bez tytułu prawnego, gdy władającego cudzą rzeczą posiadacza nie łączył z właścicielem żaden stosunek prawny albo już wygasł.

9. Przegląd orzecznictwa

 

1. Dokonując, w ujęciu chronologicznym, krótkiego przeglądu orzecznictwa wypada na początek akceptować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1966 r., III CR 108/66 (OSPiKA 1967, z. 10, poz. 234), według której „dla istnienia posiadania nie jest konieczne rzeczywiste korzystanie z rzeczy, lecz sama możliwość takiego korzystania".

2. Bez zastrzeżeń można aprobować pogląd prawny wyrażony w niepublikowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1968 r. (II CR 412/68), że „w rozumieniu art. 336 k.c. «innym prawem», z którym łączy się władztwo nad cudzą rzeczą i odpowiedzialność za szkodę z art. 436 § 1 k.c., może być również prawo wynikające ze stosunku użyczenia, ale tylko, gdy nie ma ono charakteru doraźnego, lecz trwa przez okres czasu, pozwalający na przyjęcie, że nastąpiła utrata określonego atrybutu władztwa nad pojazdem mechanicznym. Brak zatem podstaw do przyjęcia posiadania zależnego w rozumieniu art. 436 k.c. w wypadku zezwolenia udzielonego przez właściciela osobie trzeciej na jednorazowe krótkotrwałe skorzystanie z pojazdu mechanicznego.".

3. W zupełności godna aprobaty jest teza wyrażona w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 1971 r., III CRN 516/70 (OSPiKA 1971, z. 11, poz. 207), według której „twierdzenie, że nikt nie może sam zmienić sobie podstawy posiadania jest błędne, bo zgodnie z utrwalonym zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie poglądem zasada taka w polskim prawie nie obowiązuje".

4. W nawiązaniu do wcześniejszego spostrzeżenia trzeba też aprobować tezę niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 1972 r. (III CRN 121/72), według której „posiadanie jest stanem faktycznym polegającym na faktycznym władztwie, przez które rozumie się samą możność władania rzeczą. Efektywne więc w sensie gospodarczym korzystanie z rzeczy (nieruchomości) nie jest konieczną przesłanką posiadania.".

5. Istotny pogląd prawny wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 września 1977 r., II CR 304/77 (OSNCP 1978, z. 7, poz. 111). Według jego tezy „posiadaczem pojazdu mechanicznego jest ten, kto faktycznie włada pojazdem i zależnie od swej woli posługuje się nim, jeździ lub odstawia, parkuje na ulicy lub w garażu itp. Zakres tej władzy decyduje o rodzaju posiadania, z którym mamy do czynienia (posiadanie samoistne lub zależne). Posiadaczem samoistnym samochodu lub innego pojazdu mechanicznego jest w praktyce zazwyczaj jego właściciel lub współwłaściciel (współposiadacz samoistny). Posiadanie zależne powstaje na ogół w wyniku wydania rzeczy najemcy lub stronie innej umowy zobowiązującej do przeniesienia posiadania rzeczy. Posiadaczem zależnym pojazdu samochodowego jest więc ten, komu władztwo nad nim zostało przekazane w umowie lub kto faktycznie włada pojazdem, jakby taką umowę zawarł. W typowych sytuacjach będzie zachodzić posiadanie zależne samochodu w wypadku najmu (art. 659 k.c.), użyczenia (art. 710 k.c.), zastawu pojazdu, obciążenia użytkowaniem itp.".

6. Wypada również zgodzić się z tezą wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 1977 r., II CR 463/77 (OSPiKA 1978, z. 6, poz. 112), według której „istotą posiadania zależnego w rozumieniu art. 336 k.c. jest określone władztwo nad cudza rzeczą, zależnie od prawa podmiotowego, które posiadacz wykonuje. Posiadanie zależne samochodu może wchodzić w grę wówczas, gdy osoba prowadząca samochód ma swobodę w dysponowaniu pojazdem co do sposobu, czasu i miejsca jego użycia. Pozwolenie innej osobie na prowadzenie samochodu w czasie, gdy posiadacz znajduje się w tym samochodzie, nie przenosi władztwa nad samochodem na osobę prowadzącą i dlatego też osoba taka nie staje się posiadaczem samochodu.".

7. Zdecydowanie trzeba potwierdzić tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 1990 r., I CR 750/90 (OSNCP 1992, z. 5, poz. 81; OSPiKA 1991, z. 10, poz. 240), według której „wykonawca robót budowlanych nie jest posiadaczem terenu (placu) budowy przekazanego przez inwestora". Jest on zaś dzierżycielem, władającym rzeczą („placem budowy") za inwestora (zob. art. 338 k.c.).

8. Na zakończenie trzeba odnotować tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98 (OSNC 1999, z. 11, poz. 198), według której „samoistny posiadacz rzeczy w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą".

Art. 337.

 

1. Oddając rzecz w posiadanie zależne posiadacz samoistny traci bezpośrednią władzę nad rzeczą. W tej sytuacji, wobec faktu że posiadanie jest stanem faktycznego władztwa nad rzeczą, mogłoby powstać wrażenie utraty posiadania przez posiadacza samoistnego (zwraca na to uwagę J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 775). Dla usunięcia wątpliwości słusznie postanowił ustawodawca, że posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne.

2. Z komentowanego przepisu wynikają dwie reguły. Mianowicie, bez uszczerbku dla bytu posiadania władztwo rzeczy może być przypisane równocześnie posiadaczowi samoistnemu i posiadaczowi zależnemu. Po drugie, dla bytu posiadania samoistnego nie jest konieczny bezpośredni, fizyczny związek z rzeczą, a więc detencja w znaczeniu niemal mechanicznym (por. odpowiednio A. Kunicki (w:) System..., s. 833).

3. Zatem w razie oddania rzeczy w posiadanie zależne nabywca posiadania uzyskuje posiadanie zależne, natomiast zbywca zachowuje posiadanie samoistne. Nie można przy tym aprobować tezy wyrażonej w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 1962 r. (4 CR 246/62, OSNCP 1963, z. 6, poz. 131), według której „ten, kto otrzymał rzecz w posiadanie zależne, jest równocześnie, w zakresie innego prawa aniżeli prawo własności, posiadaczem, a w zakresie prawa własności - dzierżycielem" (z aprobatą cytują ten pogląd prawny J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 775 i E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 686). Brak podstaw do traktowania posiadacza zależnego jako równoczesnego dzierżyciela rzeczy. Wszak nie włada on rzeczą „za kogo innego" (zob. art. 338 k.c.), a tylko wykonuje własne posiadanie zależne. Nie można mianowicie uważać, że ponad swoim posiadaniem zależnym włada on jeszcze rzeczą za właściciela (za posiadacza samoistnego). Trudno dopatrzyć się takiego jego zamiaru. Nie jest zresztą konieczne budowanie takiej konstrukcji prawnej dla interpretacji komentowanego przepisu.

4. Trzeba dodać, że równoczesne posiadanie samoistne i zależne tej samej rzeczy przez różne osoby nie oznacza współposiadania rzeczy. Mamy tu bowiem różnorodne co do charakteru rodzaje posiadania. Zatem pomiędzy posiadaczami nie zachodzi stosunek współposiadania; w szczegółach zob. wcześniejsze uwagi w komentarzu do art. 336 kodeksu.

5. Na marginesie można wspomnieć, że częstokroć dopuszczalne jest - w granicach określonych prawem, a także umową stron - oddanie rzeczy przez posiadacza zależnego w dalsze posiadanie (również zależne; można powiedzieć „podzależne"). Wystarczy wskazać przykład oddania przez użytkownika posiadanej rzeczy w dzierżawę, najem lub użyczenie albo przykład podnajmu czy poddzierżawy. Stosując zaś analogię trzeba uznać, że obowiązuje tutaj zasada, według której posiadacz zależny nie traci swego posiadania przez to, że oddaje rzecz w dalsze posiadanie zależne (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 775-776; A. Kunicki (w:) System..., s. 833-834). Wszak również w przypadku posiadania zależnego nie jest konieczne bezpośrednie, osobiste korzystanie z rzeczy.

Art. 338.

 

1. Wśród osób „władających rzeczą" trzeba jeszcze wyróżnić „dzierżyciela" władającego rzeczą za kogo innego. Nie zalicza się jednak dzierżenia do kategorii posiadania. Natomiast dzierżyciel jest niejako zastępcą posiadacza w sferze władania rzeczą (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s 776). Trzeba dodać, że dzierżyciel może zastępować zarówno posiadacza samoistnego, jak też posiadacza zależnego.

2. Według zawartej w komentowanym przepisie definicji, dzierżycielem jest osoba, która „faktycznie włada" rzeczą „za kogo innego". Zatem również tutaj występuje, podobnie jak w przypadku posiadania, element fizycznego władania rzeczą (corpus) i element woli władania (animus). W swej warstwie zewnętrznej (corpus) dzierżenie prezentuje się identycznie, jak w przypadku posiadania. Istotne różnice dotyczą elementu wewnętrznej woli władania rzeczą (animus). Tutaj dostrzegalna różnica pomiędzy posiadaniem a dzierżeniem polega na innym ukierunkowaniu woli. O ile posiadacz włada rzeczą „dla siebie", o tyle dzierżyciel włada rzeczą „za kogo innego"; cum animi possidendi pro alieno, cum animi detendi (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 776; A. Kunicki (w:) System..., s. 838; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 456; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 687).

3. Wola władania rzeczą za kogo innego może ulec zmianie, prowadząc do przekształcenia dzierżenia w posiadanie. Może się również zdarzyć odwrotnie. Stosowne przekształcenie może nastąpić na podstawie porozumienia stron lub wbrew woli posiadacza. Również bowiem w tym zakresie nie obowiązuje zasada nemo sibi ipsa causam possessionis mutare potest (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 776). Jednakże dla wyeliminowania trudności dowodowych niezbędne jest zamanifestowanie wobec otoczenia przez dobitne akty „władania rzeczą dla siebie" przekształcenia dotychczasowego dzierżenia w posiadanie rzeczy.

4. Wielokrotnie spotykamy się w praktyce z sytuacją, gdy wskazana osoba włada rzeczą za kogo innego. Dzierżenie jest najczęściej następstwem określonego stosunku prawnego łączącego posiadacza i dzierżyciela rzeczy. Sięgając do szerokiego kręgu potencjalnych stosunków prawnych można tu wskazać przykłady dzierżenia rzeczy przez przedstawiciela (ustawowego lub pełnomocnika), przez ustanowionego zarządcę, przez pracownika, zleceniobiorcę, przechowawcę, przewoźnika, spedytora itp. Równocześnie trzeba jednak mocno zaakcentować, że dla istnienia dzierżenia nie jest konieczne nawiązanie stosownego stosunku prawnego (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 776; A. Kunicki (w:) System..., s. 838). Jest przecież możliwe prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia, ze skutkami określonymi w dalszych przepisach kodeksu (art. 752-757), a nawet dzierżenie wbrew domniemanej woli posiadacza. Dla bytu dzierżenia - w rozumieniu art. 338 k.c. - wystarczy władanie rzeczą za kogo innego bez jego woli, przy świadomości dzierżyciela, że wykonuje władztwo w cudzym imieniu.

5. Zasadniczo ustawodawca nie poświęca odrębnej uwagi - jak chodzi o dalsze konsekwencje - reżimowi prawnemu i skutkom dzierżenia. Pozostawia zaś uregulowanie zasad władania rzeczą za kogo innego odrębnym przepisom dotyczącym właściwych stosunków prawnych. Wśród przepisów dotyczących posiadania zdefiniował jedynie pojęcie dzierżenia, dla mocnego przeciwstawienia posiadaniu, by wyeliminować nieopaczne stosowanie wobec dzierżenia przepisów o posiadaniu rzeczy.

6. Należy wszakże odnotować jedyne ustępstwo polegające na przyznaniu dzierżycielowi ochronnego uprawnienia do korzystania z obrony koniecznej i dozwolonej samopomocy (zob. art. 343 § 3 k.c.).

Art. 339.

 

1. Ustawodawca łączy z posiadaniem szereg domniemań prawnych. W komentowanym obecnie przepisie wyraża domniemanie „samoistności posiadania". Dalej zaś przyjmuje domniemanie „ciągłości posiadania" (art. 340 k.c.) oraz domniemanie „zgodności posiadania ze stanem prawnym" (art. 341 k.c.). Wcześniej zaś wyrażono (w art. 7 k.c.) uniwersalne domniemanie dobrej wiary.

2. Wspomniane domniemania pełnią, pojedynczo lub w zespoleniu, szereg doniosłych funkcji. W pierwszym rzędzie można wskazać na funkcję prawomanifestującą. Poza systemem ksiąg wieczystych domniemanie samoistności posiadania i domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym służą ujawnieniu prawa własności. Z kolei domniemanie samoistności posiadania, dobrej wiary posiadacza i ciągłości posiadania służy wykorzystaniu prawokorygującej funkcji posiadania poprzez zasiedzenie. Domniemanie samoistności posiadania oraz dobrej wiary posiadacza pełni funkcje ochrony posiadania w zakresie rozliczeń pomiędzy posiadaczem a właścicielem rzeczy oraz w zakresie prawnorzeczowej legalizacji budowy na cudzym gruncie. Można zresztą wskazać jeszcze szereg dalszych zakresów zastosowania praktycznego domniemań związanych z posiadaniem.

3. W komentowanym obecnie przepisie ustawodawca zawarł domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Zatem w świetle tak sformułowanego domniemania dla ustalenia posiadania samoistnego wystarczy (jako przesłanka domniemania) dowód faktycznego władania rzeczą (corpus). Nie trzeba zaś dowodzić elementu władania rzeczą dla siebie jak właściciel (animus rem sibi habendi cum animo domini). Od innej strony patrząc, w oczach ustawodawcy faktyczne władanie rzeczą nie oznacza ani dzierżenia, ani posiadania zależnego rzeczy.

4. Zawarte w normie art. 339 k.c. domniemanie prawne (podobnie jak dalsze domniemania) ma charakter usuwalny. Można je obalić dowodząc, że faktyczne władanie oznaczonej osoby stanowi jej posiadanie zależne lub dzierżenie. Obalenie domniemania może nastąpić przy każdej możliwej okazji, w każdym procesie (lub w postępowaniu nieprocesowym), gdy od stwierdzenia samoistnego posiadania (lub jego braku) zależy wynik postępowania. Ciężar dowodu przeciwnego obarcza stronę, która z obalenia domniemania wywodzi skutki prawne.

Art. 340.

 

1. Komentowany przepis zawiera w swej zasadniczej normie prawnej (zd. 1) domniemanie ciągłości posiadania, przydatne szczególnie w zakresie zasiedzenia rzeczy. Równocześnie ustanowił także ustawodawca (w zd. 2) normę interpretacyjną (zahaczającą o granice fikcji prawnej), według której niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

2. O ciągłości posiadania można mówić wówczas, gdy posiadacz nieustannie włada rzeczą z zamiarem posiadania dla siebie. Częstokroć ustawodawca wymaga długoletniego ciągłego posiadania; chociażby dwudziestoletniego lub nawet trzydziestoletniego ciągłego posiadania w przypadku zasiedzenia nieruchomości. Trudno zaś udowodnić nieustanne, ciągłe, codzienne posiadanie rzeczy w tak długim okresie czasu. Przyjmuje zatem ustawodawca domniemanie ciągłości posiadania.

3. Ustanowione domniemanie ciągłości posiadania zwalnia posiadacza od trudnego dowodu nieustannego posiadania. Wystarczy zaś, że udowodni swe posiadanie w oznaczonych skrajnych momentach. Taki dowód jest już znacznie łatwiejszy. Zatem dla stwierdzenia zasiedzenia wystarczy, że wnioskodawca udowodni nabycie posiadania w oznaczonej dacie i trwanie jego posiadania w momencie upływu zastrzeżonego przez ustawodawcę terminu zasiedzenia.

4. Domniemanie ciągłości posiadania jest usuwalne. Zainteresowany może więc obalić je dowodem przeciwnym. Musiałby on udowodnić rzeczywistą przerwę (przerwy) w posiadaniu rzeczy. Dodajmy, że przerwanie posiadania wyklucza zasiedzenie; brak tu bowiem ciągłego (nieprzerwanego) posiadania. Przyczyną zasiedzenia może być jednak ponowne długotrwałe, ciągłe posiadanie.

5. Na korzyść posiadacza postanawia jednak ustawodawca, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Chodzi o przeszkody natury obiektywnej, a przy tym przemijające (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 779; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 458; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 688). Można tu wskazać przykład choroby posiadacza, jego służby wojskowej, odbywania kary pozbawienia wolności itp. Niezwłocznie trzeba dodać, że powierzenie rzeczy na czas przeszkody dzierżycielowi (lub oddanie w posiadanie zależne) stanowi wykonywanie posiadania, a wówczas nie trzeba korzystać z dobrodziejstwa normy art. 340 zd. 2 k.c.

6. Na zakończenie trzeba wyraźnie zaakcentować, że nie jest przeszkodą przemijającą w rozumieniu komentowanego przepisu pozbawienie posiadacza władztwa nad rzeczą przez osobę trzecią. Oznacza to utratę posiadania (por. ibidem). Może tu zaś mieć ewentualnie zastosowanie odrębna norma, według której posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane; o szczegółach później, podczas komentarza do art. 345 kodeksu.

Art. 341.

 

1. Domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym spełnia istotną funkcję prawomanifestującą i ułatwia obrót prawny. W szczególności dotyczy to rzeczy ruchomych. Odgrywa ono również istotną rolę w sporach z zakresu ochrony własności; na korzyść pozwanego posiadacza w procesie windykacyjnym i na korzyść powoda w procesie negatoryjnym.

2. Ustawodawca sformułował ogólne domniemanie „zgodności posiadania ze stanem prawnym". Dotyczy to zarówno posiadania samoistnego, jak też posiadania zależnego. W pierwszym przypadku oznacza ono domniemanie, że posiadacz samoistny jest właścicielem rzeczy. Natomiast w przypadku posiadania zależnego funkcjonuje domniemanie, że posiadaczowi przysługuje takie prawo do rzeczy cudzej, jakie faktycznie wykonuje.

3. Niezwłocznie trzeba jednak przypomnieć o funkcjonującym równocześnie domniemaniu, że ten kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 k.c.). Uzyskujemy więc w efekcie łączne „domniemanie własności". Wszak z władaniem rzeczą łączy się domniemanie samoistności posiadania, a z posiadaniem samoistnym domniemanie zgodności z prawem (z prawem własności). Krótko mówiąc, w wyniku obu złączonych domniemań można uważać, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest jej właścicielem. Takie właśnie domniemanie odgrywa istotną rolę w obrocie prawnym i w postępowaniu sądowym.

4. Sformułowane przez ustawodawcę domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza (art. 341 zd. 2 k.c.). W konsekwencji obowiązuje domniemanie, że poprzedniemu posiadaczowi prawo przysługiwało w okresie, kiedy władał on rzeczą, a obecnemu posiadaczowi prawo to przysługuje w czasie jego władania.

5. Domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym należy do kategorii domniemań usuwalnych. Zainteresowany może je obalić dowodem przeciwnym. W praktyce zaś potrzeba zwalczania istniejącego domniemania zdarza się wielokrotnie. Chociażby występujący z powództwem windykacyjnym właściciel rzeczy powinien obalić domniemanie własności przemawiające na korzyść pozwanego posiadacza i udowodnić swoje prawo własności. Natomiast w procesie negatoryjnym pozwany, podejmując obronę, może zakwestionować legitymację czynną powoda, a wówczas musi obalić domniemanie własności przemawiające na korzyść powoda. Również w wielu innych procesach zachodzi potrzeba obalenia domniemania zgodności posiadania ze stanem prawnym (domniemania własności). Oczywiście ciężar obalenia domniemania obciąża zainteresowanego.

6. Na zakończenie trzeba wspomnieć, że w przypadku nieruchomości, dla których założono księgę wieczystą, funkcjonuje domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 u.k.w.). W tym kontekście należy mocno podkreślić, że przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania (art. 4 u.k.w.). Zatem w razie rozbieżności za właściciela nieruchomości należy uważać, w sensie domniemania, osobę wpisaną w dziale II księgi wieczystej, a nie posiadacza.

Art. 342.

 

1. Komentowany przepis zawiera generalny, bezwzględny zakaz samowolnego naruszania cudzego posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. W razie naruszenia tego zakazu następuje uruchomienie właściwych środków ochrony (zob. art. 343-344 k.c.).

2. Ustawodawca jednoznacznie zapewnia ochronę każdego posiadania; w dobrej i złej wierze, popartego tytułem prawnym i bez tytułu prawnego, nabytego niewadliwie i w sposób wadliwy. Kieruje się zasadą, że każde posiadanie stanowi wartość godną ochrony, równocześnie zaś dąży do wyeliminowania groźnej dla porządku prawnego samowoli (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 782-783; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., 689).

3. Sformułowany w komentowanym przepisie zakaz ma również pod względem podmiotowym charakter generalny. Obowiązuje zatem każdego, zarówno osoby trzecie, jak i osoby uprawnione. Zatem ani właściciel, ani inne osoby uprawnione do posiadania rzeczy (z tytułu stosunku prawnorzeczowego lub obligacyjnego) nie mogą samowolnie naruszać (odbierać) cudzego posiadania wykonywanego bez tytułu prawnego. Zakaz samowolnego naruszania posiadania obowiązuje także w stosunku pomiędzy współposiadaczami oraz w stosunku pomiędzy posiadaczem samoistnym i zależnym (zob. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 782; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 689).

Art. 343.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. W polskim systemie prawnym, za wzorem powszechnym, posiadanie podlega odrębnej, mocno zaakcentowanej ochronie prawnej. Już wiadomo (z art. 342 k.c.), że ustawodawca zabrania samowolnego naruszenia cudzego posiadania. Ustanawia zatem ustawodawca właściwe środki ochrony.

2. Ustanawiając ochronę posiadania ustawodawca sięga do różnych środków prawnych, odmiennej natury, zależnie od konkretnej sytuacji faktycznej zagrożenia lub naruszenia posiadania (por. A. Kunicki (w:) System..., s. 870). Najpierw wskazuje środki ochrony własnej, a mianowicie „obronę konieczną" oraz „dozwoloną samopomoc". W drugiej kolejności wskazuje sądową drogę ochrony posiadania, przyznając posiadaczowi stosowne „roszczenie posesoryjne".

3. Ochrona własna posiadania ma ograniczony zakres. Musi mieścić się w granicach określonych przez ustawodawcę, by unikać ekstensywnego stosowania środków pozasądowych. W szczególności wstrzemięźliwie można stosować środki samopomocy w razie dokonanego już naruszenia posiadania. Zwykłą ochronę stanowi korzystanie z roszczenia posesoryjnego na drodze sądowej. Ustawodawca oferuje zaś sprawny, szybki tryb postępowania posesoryjnego; o szczegółach niżej, podczas komentarza do art. 344 kodeksu.

2. Obrona konieczna

 

1. Obrona konieczna służy ochronie zagrożonego posiadania. Wszak według komentowanego przepisu (art. 343 § 1 k.c.) posiadacz może zastosować obronę konieczną, „ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania". Obronę konieczną stosuje się zatem w momencie zamachu na posiadanie; w celu odparcia tego zamachu (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 784; A. Kunicki (w:) System..., s. 873). Przecież z natury rzeczy obrona konieczna ma na celu zapobieżenie naruszenia posiadania. W przeciwnym razie trudno mówić o stosowaniu obrony.

2. Ustawodawca nie określił dosadnie w komentowanym przepisie granic obrony koniecznej. Jeżeli wszakże ma być ona konieczna, należy sięgać do środków niezbędnych, a zarazem wystarczających do odparcia zamachu. Niezbędne jest więc zachowanie proporcji pomiędzy stopniem zagrożenia a stosowanym środkiem obrony (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 784785).

3. Sięgając do orzecznictwa wypada zgodzić się z poglądem prawnym wyrażonym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 1968 r., II CR 69/68 (RPEiS 1969, nr 1, s. 373), według którego „obronę konieczną można zastosować w celu odparcia samowolnego naruszenia posiadania, musi to więc być natychmiastowa obrona przed bezpośrednim zamachem na mienie posiadacza, nie zaś działanie następujące po dokonanym naruszeniu. Istotą obrony koniecznej jest zatem jedność czasu i miejsca, równoczesność działania posiadacza z zamachem na jego mienie dokonanym przez stronę przeciwną.".

4. Z pewną ostrożnością można także aprobować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 1985 r., I CR 152/85 (OSNCP 1986, z. 7-8, poz. 119; OSPiKA 1986, z. 2, poz. 31), według której „posiadacz działający w obronie koniecznej może w razie potrzeby zaatakować osobę dokonującą zamachu i zastosować względem niej niezbędną przemoc, nawet jeżeli dobro chronione przez posiadacza przedstawia mniejszą wartość w porównaniu z dobrem zagrożonym zniszczeniem lub uszkodzeniem w obronie koniecznej".

3. Dozwolona samopomoc

 

1. Po dokonanym naruszeniu posiadania obrona konieczna byłaby już spóźniona. Natomiast w jej miejsce dopuszcza ustawodawca, w określonych granicach i warunkach, dozwoloną „samopomoc" (sensu stricto), dając posiadaczowi możliwość przywrócenia własnym działaniem poprzedniego (naruszonego) stanu posiadania. Dokonując konfrontacji można więc stwierdzić, że o ile obrona konieczna jest środkiem obrony przed zagrożeniem utraty władztwa, o tyle samopomoc zmierza do restytucji utraconego władztwa (zob. A. Kunicki (w:) System..., s. 873; por. także J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 785).

2. Zasadniczo nie stroni ustawodawca od dopuszczenia możliwości stosowania samopomocy, wykazuje wszakże znaczną wstrzemięźliwość. Z wielką ostrożnością formułuje przesłanki korzystania ze środków samopomocy. Ogranicza też rodzaj dozwolonych środków samopomocy. Stosując wyraźne ograniczenia dozwolonej samopomocy pamięta ustawodawca o wyrażonej już wcześniej (w art. 342 k.c.) zasadzie, że nikt nie może samowolnie naruszać cudzego posiadania. Nie dopuszcza więc do przesadnego obejścia tej zasady. Niemniej jednak trzeba teraz stwierdzić, że nikt nie może samowolnie (bez sądu) naruszać cudzego posiadania, poza wyjątkiem dozwolonej samopomocy.

3. Przechodząc do szczegółów trzeba zauważyć, że ustawodawca traktuje tu odmiennie, w zakresie przesłanek i środków dozwolonej samopomocy, ochronę posiadania nieruchomości i rzeczy ruchomych. W pierwszym rzędzie postanowił, że posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób (art. 343 § 2 zd. 1 k.c.). Dla konfrontacji trzeba niezwłocznie zauważyć, że posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego (art. 343 § 2 zd. 2 k.c.).

4. Równocześnie należy dostrzec, że posiadacz nieruchomości może stosować dozwoloną samopomoc „po samowolnym naruszeniu posiadania" (w jakiejkolwiek postaci). Natomiast posiadacz rzeczy ruchomej może sięgać do środków samopomocy „po samowolnym pozbawieniu go posiadania". Tutaj zatem chodzi (drastyczniej) o utratę posiadania.

5. Rozważając wskazane problemy, w przyjętej przez ustawodawcę kolejności, trzeba zauważyć, że posiadacz nieruchomości „może przywrócić własnym działaniem stan poprzedni". Nie określono tego wyraźnie w komentowanym przepisie, trzeba jednak uznać, że posiadaczowi wolno w ramach samopomocy stosować środki odpowiednie do przyznanego mu uprawnienia (uprawnienia do przywrócenia poprzedniego stanu posiadania). Jednakże wyraźnie zastrzega ustawodawca, że nie wolno tutaj stosować przemocy względem osób. Nie wolno więc stosować przymusu fizycznego. W razie oporu przed czynnościami samopomocy ze strony osoby dokonującej naruszenia posiadania (jego przedstawiciela, domowników itp.) pozostaje stosowanie roszczenia posesoryjnego.

6. Służące przywróceniu stanu poprzedniego czynności posiadacza mogą być podjęte bez koniecznej przesłanki, jaką w przypadku rzeczy ruchomych jest niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody. Nie zachodzi zresztą realnie taka obawa w przypadku nieruchomości.

7. Należy mocno zaakcentować, że posiadacz nieruchomości może sięgnąć do odpowiednich środków samopomocy „niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania". Nie musi to być działanie natychmiastowe (jak w przypadku rzeczy ruchomych), nie może jednak być spóźnione. Posiadacz nieruchomości winien zatem reagować „bez nieuzasadnionej zwłoki" stosownie do konkretnych okoliczności indywidualnego przypadku, jednak w krótkim czasie.

8. W przypadku samowolnego naruszenia posiadania rzeczy ruchomej posiadacz może zastosować wszelkie środki „niezbędnej samopomocy"; oczywiście „w celu przywrócenia stanu poprzedniego" (art. 343 § 2 zd. 2 in fine k.c.). Można więc stosować wszelkie odpowiednie środki, ze względu na rodzaj występującego naruszenia i możliwy sposób przywrócenia poprzedniego stanu posiadania; przy zachowaniu właściwej proporcji zastosowanych środków do zamierzonego celu (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 785).

9. Trzeba dodać, że nie obowiązuje tu (jak w przypadku nieruchomości) zakaz użycia przemocy względem osób. Wiąże się to z faktem, że w przypadku naruszenia posiadania rzeczy ruchomej zachodzi (chociażby w przypadku kradzieży) niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody. Jednakże użycie przemocy fizycznej musi stanowić „odpowiedni" środek samopomocy.

10. Samopomoc służąca przywróceniu poprzedniego stanu posiadania rzeczy ruchomej może być podjęta tylko w razie „niebezpieczeństwa niepowetowanej szkody". O takim niebezpieczeństwie można mówić wtedy, gdy zagraża ostateczna utrata lub zniszczenie rzeczy (por. ibidem).

11. Należy wreszcie zwrócić uwagę, że posiadacz rzeczy ruchomej może podjąć niezbędną samopomoc „natychmiast" po samowolnym pozbawieniu go posiadania. Nie może tu być żadnej zwłoki, choćby uzasadnionej. Niezbędna jest reakcja szybka, następująca natychmiast, choć już spóźniona w stosunku do możliwej uprzedniej obrony koniecznej.

12. Na zakończenie należy z aprobatą przytoczyć wywód prawny zawarty w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 1968 r., II CR 69/68 (RPEiS 1969, nr 1, s. 373). Podkreślono tam, że „przepis art. 343 § 2 k.c., dotyczący tzw. dozwolonej samopomocy, stanowi wyjątek od ogólnej reguły, polegającej na zakazie wszelkiej samopomocy i już z tego względu nie może być interpretowany rozszerzająco. Z przepisu tego wynika, że dopuszczalne jest wprawdzie przywrócenie własnym działaniem stanu poprzedniego, jednakże pod warunkiem, że między naruszeniem posiadania a przywróceniem do stanu poprzedniego upłynie czas bardzo krótki. W odniesieniu do posiadacza nieruchomości ustawodawca wymaga działania «niezwłocznego», a w odniesieniu do posiadacza rzeczy ruchomej stawia wymóg jeszcze dalej idący, aby zastosowanie niezbędnej samopomocy nastąpiło «natychmiast» po samowolnym pozbawieniu go posiadania. Taka redakcja przepisu wyraźnie wskazuje, że ramy czasowe w stosunku do chwili naruszenia posiadania są bardzo wąskie.".

4. Ochrona dzierżenia

 

1. Pamiętamy, że dzierżyciel włada rzeczą za kogo innego (art. 338 k.c.). Zasadniczo zatem wszelkie środki ochrony posiadania (a tym bardziej petytoryjne środki ochrony prawa) powinny przysługiwać osobie, którą dzierżyciel zastępuje (zastępuje tylko we władaniu rzeczą). Ustawodawca dokonał jednakże wyłomu decydując, że do dzierżyciela stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania w trybie obrony koniecznej i dozwolonej samopomocy (art. 343 § 3 k.c.).

2. Takie rozwiązanie jest godne aprobaty. Mowa przecież o władaniu rzeczą wykonywanym przez dzierżyciela. Zatem jedynie on może reagować w stosownym czasie, stosując obronę konieczną lub dozwoloną samopomoc wobec cudzych aktów samowoli.

3. Słusznie zaś pozbawił ustawodawca dzierżyciela roszczenia posesoryjnego. Tutaj wymaga się już, w procesie sądowym, legitymacji czynnej powoda, wynikającej z jego posiadania. Nie musi zaś gwałtownie zastępować posiadacza dzierżyciel rzeczy.

4. Korzysta więc dzierżyciel, w interesie posiadacza, ze środków ochrony dzierżenia w postaci obrony koniecznej i dozwolonej samopomocy. Musi jednak dochować wszelkich wymagań określonych przez ustawodawcę wobec posiadacza rzeczy (z art. 343 § 1 i 2 k.c.).

Art. 344.

 

1. Uwagi ogólne

 

1. Jeżeli po dokonanym naruszeniu posiadania brakuje przesłanek dla zastosowania dopuszczalnej samopomocy lub posiadacz nie skorzystał z niej we właściwym terminie, pozostaje korzystanie ze zwykłej drogi postępowania sądowego dla dochodzenia roszczenia o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania oraz zaniechanie naruszeń. Nosi ono miano „roszczenia posesoryjnego".

2. Generalnie bowiem przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń (art. 344 § 1 zd. 1 k.c.). Wiadomo równocześnie, że roszczenie posesoryjne nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym.

3. Roszczenie posesoryjne służy ochronie posiadania i odróżnia się od roszczeń petytoryjnych przewidzianych dla ochrony praw podmiotowych (w szczegółach por. J. Ignatowicz, Ochrona posiadania, Warszawa 1963, s. 113; tenże (w:) Kodeks..., s. 787). Różne są bowiem przesłanki roszczenia, tryb postępowania i charakter orzeczenia w procesie posesoryjnym i petytoryjnym. Niemniej jednak zarówno w trybie procesu petytoryjnego, jak też procesu posesoryjnego można osiągnąć rezultat w postaci przywrócenia poprzedniego stanu posiadania i zakazu dalszych naruszeń. Jednakże w postępowaniu petytoryjnym uzyskuje się ochronę trwałą, definitywną, uzasadnioną treścią przysługującego prawa podmiotowego.

4. Z roszczenia petytoryjnego może jednak skorzystać wyłącznie osoba, której przysługuje określone prawo podmiotowe do rzeczy. Może więc skorzystać z roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego właściciel rzeczy (art. 222 k.c.), użytkownik wieczysty, a także (odpowiednio) uprawniony z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego (art. 251 k.c.). Odpowiednich roszczeń petytoryjnych (na wzór ochrony własności) może także dochodzić wobec osób trzecich najemca lokalu (art. 690 k.c.). Dalsze prawa obligacyjne nie dają już takiej możliwości.

5. Zatem osobie uprawnionej z tytułu prawa podmiotowego do rzeczy przysługuje wybór pomiędzy roszczeniem posesoryjnym a roszczeniem petytoryjnym. Za każdym razem musi dowodzić odmiennych przesłanek, a mianowicie w przypadku roszczenia posesoryjnego - samowolnego naruszenia jego posiadania, natomiast w przypadku roszczenia petytoryjnego - naruszenia jego prawa podmiotowego. Natomiast posiadaczowi rzeczy władającemu nią bez tytułu prawnego pozostaje korzystanie z roszczenia posesoryjnego. Nie jest wszakże pozbawiony ochrony posiadania przed samowolnym naruszeniem ze strony innych osób.

2. Samowolne naruszenie posiadania jako przesłanka roszczenia posesoryjnego

 

1. Powracając do tekstu komentowanego przepisu (art. 344 § 1 zd. 1 k.c.) trzeba przypomnieć, że przeciwko temu, „kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń". Zatem generalną przesłanką roszczenia jest samowolne naruszenie cudzego posiadania.

2. Całkowicie trzeba zgodzić się ze stwierdzeniem, że naruszenie posiadania stanowi takie zachowanie się określonej osoby, którego skutkiem jest wkroczenie w sferę władztwa posiadacza. Oczywiście obejmuje ono akty dokonanego naruszenia. W dodatku o naruszeniu posiadania można mówić jedynie wówczas, gdy jest wynikiem czynów człowieka (zob. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 788-789).

3. Według ustawodawcy roszczenie posesoryjne zależy od „samowolnego" naruszenia cudzego posiadania. Mamy zaś do czynienia z takim stanem wielokrotnie, w różnych sytuacjach (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 790; por. także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 461-462). W pierwszym rzędzie samowolne naruszenie cudzego posiadania występuje wówczas, gdy osoba dopuszczająca się naruszenia w ogóle nie ma prawa do jakiejkolwiek ingerencji w sferę cudzego władztwa nad rzeczą. Po wtóre, jest samowolnym naruszeniem cudzego posiadania dokonywane z przekroczeniem granic dozwolonej samopomocy „odbieranie swojej rzeczy" posiadaczowi przez osobę uprawnioną z tytułu prawa podmiotowego, bez wykorzystania drogi sądowej. Wreszcie, dopuszcza się samowoli osoba egzekwująca samodzielnie (z ominięciem trybu egzekucji sądowej) zasądzone roszczenie (petytoryjne lub posesoryjne).

4. Równocześnie trzeba sobie uświadomić, że naruszenie cudzego posiadania może przybierać różną postać, obejmując bądź to stan „wyzucia z posiadania", bądź też stan „zakłócenia posiadania" (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 791; A. Kunicki (w:) System..., s. 876). Przez wyzucie z posiadania (pozbawienie posiadania) należy rozumieć takie działanie, którego skutkiem jest utrata przez posiadacza władztwa nad rzeczą. Natomiast przez zakłócenie posiadania rozumiemy wtargniecie w sferę cudzego posiadania, nie pozbawiające jednak posiadacza jego władztwa nad rzeczą.

5. Sięgając do konkretów można stwierdzić, że do naruszenia posiadania dochodzi przez czynność faktyczną polegającą na fizycznym wkroczeniu w granice cudzego władztwa, a więc na zawładnięciu rzeczą, wejściu na cudzy grunt, przekopaniu rowu, zniszczeniu płotu itp. (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 789). Dodajmy jednak, że nie uzasadnia roszenia posesoryjnego sporadyczne, czy wręcz jednokrotne zakłócenie cudzego posiadania, jeżeli według istniejących okoliczności można wykluczyć pro futuro zagrożenie wystąpienia dalszych zakłóceń (ibidem).

3. Treść roszczenia posesoryjnego

 

1. Według komentowanego przepisu w razie samowolnego naruszenia posiadania przysługuje posiadaczowi roszczenie „o przywrócenie stanu poprzedniego" i „o zaniechanie naruszeń". Potencjalnie oferuje tu ustawodawca posiadaczom dwa roszczenia, zależne jednak in concreto od faktycznie występującej postaci naruszenia posiadania. Zatem w indywidualnych, konkretnych przypadkach stosujemy łącznie roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń bądź tylko roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego. Stosując zaś roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego można żądać wydania rzeczy albo przywrócenia stanu posiadania z okresu przed naruszeniem (zakłóceniem) posiadania.

2. Celem restytucyjnego roszczenia posesoryjnego („o przywrócenie stanu poprzedniego") jest przywrócenie posiadaczowi władztwa nad rzeczą w dotychczasowym rozmiarze. Zmierza ono do usunięcia zmian dokonanych przez naruszającego cudze posiadanie, jeżeli takie zmiany powodują stan trwałego naruszenia posiadania (por. A. Rudnicki (w:) System..., s. 876). Dodajmy, że chodzi tu jedynie o usunięcie odwracalnych zmian stanu posiadania (ibidem).

3. W razie „wyzucia z posiadania" przywrócenie stanu poprzedniego następuje poprzez nakazanie wydania rzeczy. Natomiast w przypadkach naruszenia posiadania bez pozbawienia posiadacza faktycznego władztwa nad rzeczą należy zastosować roszczenie o treści odpowiedniej wobec dokonanego naruszenia. Nie wystarczy zgłoszenie ogólnikowego roszczenia o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania. Wszak niezbędne będzie określenie przez sąd konkretnego „świadczenia" ze strony pozwanego.

4. Ponadto posiadacz może żądać od pozwanego „zaniechania naruszeń". Zasadniczo występuje z takim roszczeniem obok żądania przywrócenia poprzedniego stanu posiadania w razie naruszenia jego posiadania poprzez „zakłócenia", które nie mają postaci pozbawienia faktycznego władztwa nad rzeczą. Dodajmy, że roszczenie o zaniechanie naruszeń jest uzasadnione w razie realnego zagrożenia dalszymi naruszeniami.

4. Legitymacja procesowa stron

 

1. Nie ulega wątpliwości, że w procesie posesoryjnym czynna legitymacja procesowa przysługuje posiadaczowi zarówno samoistnemu, jak i zależnemu. Nie przysługuje natomiast dzierżycielowi, który może korzystać jedynie z obrony koniecznej i dozwolonej samopomocy (art. 343 § 3 k.c.).

2. Dodajmy, że w wypadku, gdy rzecz jest w posiadaniu samoistnym i zależnym, a naruszenie posiadania dotknęło zarówno jedno, jak i drugie posiadanie, powództwo posesoryjne może wytoczyć tak posiadacz samoistny, jak też zależny (zob. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 792; por. także A. Kunicki (w:) System..., s. 877; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 464). Każdy więc z tych posiadaczy może samodzielnie wytoczyć powództwo posesoryjne, uzasadniając je naruszeniem własnego posiadania, ze wskazaniem konkretnej postaci naruszenia posiadania, i zgłaszając roszczenie właściwe pod względem treści w stosunku do swego naruszonego posiadania. Natomiast w razie zgłoszenia przez posiadacza samoistnego i zależnego zbieżnego roszczenia posesoryjnego z powodu identycznego naruszenia posiadania ich żądanie stanowi jedno roszczenie procesowe (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 792). Odrębne złożenie dwóch powództw przez posiadacza samoistnego i zależnego uzasadnia wydanie zarządzenia o połączeniu obu spraw do wspólnego rozpoznania.

3. Z myślą o współposiadaniu trzeba uznać, że każdy ze współposiadaczy może względem osób trzecich dochodzić roszczeń posesoryjnych dla ochrony wspólnego posiadania. Może więc bez koniecznego współuczestnictwa pozostałych posiadaczy żądać przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń. Narzuca się tu bowiem w sposób naturalny, choć na innym poziomie (na poziomie ochrony posiadania, a nie prawa własności), analogia do przepisu art. 209 k.c.

4. Inny problem stanowi zaś ochrona posiadania w stosunku pomiędzy współposiadaczami rzeczy. Należy tu bowiem uwzględniać odrębną, szczególną regulację prawną; w szczegółach zob. komentarz do art. 346 k.c.

5. Roszczenie posesoryjne przysługuje posiadaczowi rzeczy. Jeżeli po zaistniałym naruszeniu posiadania nastąpiło nabycie posiadania w trybie sukcesji uniwersalnej lub singularnej przez dalszą osobę, roszczenie posesoryjne przysługuje nabywcy jako aktualnemu posiadaczowi (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 792; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 464). Oczywiście roszczenie posesoryjne przysługuje nabywcy z zachowaniem rocznego terminu zawitego, liczonego od momentu naruszenia posiadania (art. 344 § 2 k.c.).

6. Z kolei, z perspektywy legitymacji biernej trzeba zauważyć, że roszczenie posesoryjne kieruje się „przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło" (art. 344 § 1 zd. 1 in principio k.c.).

7. W pierwszym rzędzie pozwaną może być osoba, która „naruszyła posiadanie". Pamiętamy oczywiście, że naruszenie posiadania może polegać na „wyzuciu z posiadania" lub „zakłóceniu posiadania" bez pozbawienia posiadacza faktycznego władztwa nad rzeczą. Teraz trzeba uzupełnić, że legitymowana biernie jest osoba, która naruszyła posiadanie - w jakiejkolwiek postaci - a dokonane przez nią naruszenie trwa nadal i może ona przywrócić poprzedni stan posiadania.

8. Jeżeli zaś in concreto dokonano naruszenia posiadania „na korzyść innej osoby", a trwający stan naruszonego posiadania nadal służy tej osobie, nie można pozwać tego, kto swą pierwotną czynnością dokonał naruszenia cudzego posiadania. Legitymowaną biernie będzie zaś osoba, na której korzyść nastąpiło naruszenie posiadania. Trzeba natomiast wykluczyć pozwanie domowników, pracowników czy innych „pomocników" osoby korzystającej ostatecznie z naruszenia cudzego posiadania. Wszak za przywrócenie poprzedniego stanu posiadania odpowiada osoba, na której korzyść nastąpiło naruszenie posiadania, chociażby niezbędnych czynności restytucyjnych (nakazanych wyrokiem sądu) miała dokonać posługując się znowu pomocą innych osób (także tych, które w jej interesie dopuściły się naruszenia posiadania).

5. Termin zawity roszczenia posesoryjnego

 

1. Wiadomo, że roszczenie posesoryjne służy ochronie faktycznego stanu posiadania, a nie ochronie praw podmiotowych. W takiej funkcji powinno być szybko wykorzystywane. Z tej przyczyny postanowił ustawodawca, że wskazane roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone „w ciągu roku od chwili naruszenia" (art. 344 § 2 k.c.).

2. Mamy tu do czynienia z rygorystycznym terminem zawitym. Z jego upływem roszczenie posesoryjne wygasa, co sąd orzekający uwzględnia z urzędu. Bieg rocznego terminu zawitego rozpoczyna się od chwili dokonanego naruszenia posiadania. Ujemnym skutkom zastrzeżonego terminu zawitego można zapobiec jedynie poprzez „dochodzenie roszczenia" w ciągu roku od naruszenia posiadania. Nie można tu zaś zastosować dalszych zasad dotyczących przerwania bądź zawieszenia biegu przedawnienia roszczeń (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 795; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 466).

3. Jak podkreślono, termin dla dochodzenia roszczenia posesoryjnego liczy się od daty naruszenia posiadania. Przechodząc do szczegółów trzeba się zgodzić, że problem nie budzi wątpliwości, gdy chodzi o pozbawienie posiadania („wyzucie z posiadania"). W takim bowiem wypadku naruszenie posiadania stanowi zdarzenie jednorazowe i następuje w oznaczonym momencie, dalej zaś następuje już wykonywanie posiadania przez nowego posiadacza. Inaczej przedstawia się problem w przypadku naruszenia posiadania przez jego zakłócenie. Tutaj, jeżeli naruszenie posiadania może być potraktowane jako stan ciągły, to nie rozpoczyna się bieg terminu zawitego z art. 344 § 2 dopóki ustawicznie trwa stan naruszenia posiadania (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 795). W każdym razie nie może się skończyć z upływem roku od pierwszych przejawów naruszenia posiadania. Równocześnie trzeba jednak zauważyć, że od momentu, gdy ustaje stan zakłócenia cudzego posiadania, odpada uzasadnienie dla roszczenia o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania.

4. Na zakończenie wypada zgodzić się, że roszczenie o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania (i o zaniechanie naruszeń) stwierdzone prawomocnym wyrokiem przedawnia się z upływem lat dziesięciu według art. 125 § 1 k.c. (por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 466). Należy przecież pamiętać, że roczny termin zawity z art. 344 § 2 k.c. dotyczy „dochodzenia" roszczenia posesoryjnego. Natomiast „egzekucja" zasądzonego roszczenia odbywa się już według zasad przedawnienia.

6. Zakres kognicji sądu w procesie posesoryjnym

 

1. Pamiętamy, że nie wolno samowolnie naruszać cudzego posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze (art. 342 k.c.). Równolegle zastrzegł ustawodawca, że roszczenie posesoryjne „nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem" (art. 344 § 1 zd. 2 k.c.).

2. W ślad za tym dokonano odpowiedniej regulacji procesowej postępowania odrębnego w sprawach o naruszenie posiadania. Postanowiono zaś konkretnie w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego, że w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego (art. 478 k.p.c.). Ponadto w sprawach o naruszenie posiadania powództwo wzajemne jest niedopuszczalne (art. 479 k.p.c.).

3. Patrząc więc z perspektywy powoda trzeba stwierdzić, że dla uwzględnienia jego posesoryjnego roszczenia ochronnego sąd orzekający bada jedynie (i ustala) „ostatni stan posiadania" oraz „fakt jego naruszenia". Nie musi zaś powód udowadniać swego prawa podmiotowego do rzeczy. Wszak roszczenie posesoryjne jest niezależne od zgodności posiadania ze stanem prawnym (i od dobrej wiary). Chroni przecież ustawodawca przed samowolnym naruszeniem każde posiadanie, także niepoparte tytułem prawnym.

4. Z własnej inicjatywny procesowej (dowodowej) powód może dokumentować w procesie posesoryjnym przysługujące mu prawo podmiotowe, o ile pomoże to w ustaleniu, że był (lub jest) posiadaczem rzeczy, a zatem jego posiadanie zostało naruszone. Tytuł posiadania może zwłaszcza dopomóc w wypadku współposiadania oraz w wypadku posiadania wynikającego ze służebności (zob. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 796-797). Nie zmienia to jednak istoty procesu posesoryjnego, służącego ochronie faktycznego stanu posiadania.

5. Patrząc od drugiej strony, wyłączenie w procesie posesoryjnym „rozpoznania prawa" wyklucza obronę pozwanego poprzez zarzut przysługującego mu prawa podmiotowego. Nie może więc pozwany bronić swego samowolnego naruszenia posiadania powoda, zgłaszając exceptio dominii (exceptio iuris). Wiemy już przecież, że nikt nie może samowolnie naruszać cudzego posiadania, nawet wykonywanego bez tytułu prawnego.

6. Jednakże wyjątkowo dopuszcza ustawodawca badanie prawa, zezwalając na korzystanie przez pozwanego z zarzutu, iż „prawomocne orzeczenie sądu lub innego organu (...) stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem" (art. 344 § 1 zd. 2 in fine). Jeżeli zatem pozwany przedstawi takie orzeczenie, to powództwo posesoryjne zostanie oddalone mimo stwierdzenia samowolnego naruszenia posiadania (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 797). Jednakże iluzoryczne jest przeważnie korzystanie z tej „furtki". Trzeba wszak pamiętać, że chodzi tutaj o przypadki orzeczeń (prawomocnych), zapadających po dokonanym naruszeniu posiadania, a przed wyrokiem podejmowanym w procesie posesoryjnym, stwierdzających że „stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem".

7. Generalnie zaś widać, że już z samego założenia proces posesoryjny przebiega w szybkim rytmie. Charakteryzuje się prostotą postępowania i szybkością działania. Ułatwiają to nieskomplikowane przesłanki ochrony posiadania. Chodzi bowiem o pośpieszne usunięcie skutków cudzego samowolnego działania i przywrócenie poprzedniego stanu posiadania.

7. Orzeczenie sądu w procesie posesoryjnym

 

1. W wyniku pozytywnego rozpoznania roszczenia posesoryjnego sąd orzeka „o przywróceniu stanu poprzedniego i o zaniechaniu naruszeń" (według formuły art. 344 § 1 zd. 1 k.c.). Oczywiście uwzględnia się tu (w granicach art. 321 k.p.c.) żądanie pozwu, odpowiednio do występującej w realiach osądzonej sprawy konkretnej postaci naruszenia posiadania.

2. Należy tu pamiętać, że dwu postaciom naruszenia posiadania - poprzez „wyzucie z posiadania" oraz poprzez „zakłócenie posiadania" - odpowiadają odmienne w swej sentencji orzeczenia sądu „o przywróceniu poprzedniego stanu posiadania" (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 802). Prosta sytuacja zachodzi jedynie wówczas, gdy naruszenie posiadania polegało na pozbawieniu posiadacza faktycznego władztwa nad rzeczą. W tym przypadku wystarczy „nakazanie pozwanemu wydania rzeczy powodowi".

3. W przypadku „zakłócenia posiadania" bez pozbawienia posiadacza faktycznego władztwa nad rzeczą sytuacja jest bardziej złożona. Tutaj należy orzekać o przywróceniu stanu poprzedniego z uwzględnieniem występującej konkretnie postaci naruszenia posiadania. W sentencji wyroku należy więc ująć nakazane pozwanemu czynności prowadzące do przywrócenia poprzedniego stanu posiadania.

4. Jak pamiętamy, możliwe jest równoległe zobowiązanie pozwanego do „zaniechania naruszeń" cudzego posiadania. Tutaj niezbędne jest ścisłe oznaczenie zakazanych czynności pozwanego, stosownie do występujących naruszeń.

5. Na zakończenie wypada jednak zwrócić uwagę na tymczasowy, prowizoryczny charakter orzeczenia zapadającego w procesie posesoryjnym (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 803). Trzeba mianowicie zauważyć, że pozwany z procesu posesoryjnego może skutecznie wytoczyć przeciwko posiadaczowi (powodowi) powództwo petytoryjne; oczywiście o ile jest osobą uprawnioną.

8. Przegląd orzecznictwa

 

1. Śledząc w układzie chronologicznym orzecznictwo, trzeba najpierw aprobować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1966 r., III CR 108/66 (OSPiKA 1967, z. 10, poz. 234), według której „sąd może zająć się w sprawie posesoryjnej prawem, ale tylko o tyle, o ile to w konkretnym wypadku może pomóc do dokonania ustaleń co do posiadania i faktu jego naruszenia".

2. Stanowczo należy skrytykować tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1968 r., I CR 247/68 (OSNCP 1969, z. 11, poz. 198), według której „sama okoliczność, że dana osoba jest spadkobiercą, bez względu na to, czy chodziłoby o dziedziczenie prawa własności, czy też tylko o dziedziczenie posiadania, nie uzasadnia jeszcze roszczenia posesoryjnego w wypadku, gdy osoba trzecia objęła w posiadanie przedmiot spadku, który nie znalazł się jeszcze we władaniu spadkobiercy. Istotnym bowiem warunkiem roszczenia posesoryjnego jest faktyczne władztwo nad rzeczą.". Wypada przecież honorować zasadę dziedziczenia posiadania, a więc nabycia posiadania przez spadkobiercę z chwilą otwarcia spadku. Może on zatem, w miejsce spadkodawcy, korzystać z roszczenia posesoryjnego.

3. Nie budzi zastrzeżeń teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 1968 r., III CZP 52/68 (OSNCP 1969, z. 3, poz. 48), według której „stosownie do dyspozycji art. 344 § 1 k.c. roszczenie posiadacza o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń zależne jest od zgodności posiadania ze stanem prawnym w takim wypadku, gdy po samowolnym naruszeniu posiadania sąd lub inny powołany do rozpoznania spraw tego rodzaju organ państwowy prawomocnym orzeczeniem stwierdził, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny ze stanem prawnym".

4. Zbieżny pogląd wyrażono w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1968 r., III CZP 70/68 (OSNCP 1969, z. 5, poz. 92), stwierdzając, że „w świetle art. 344 § 1 zdanie drugie k.c. stan prawny może mieć wpływ na skuteczność roszczenia posesoryjnego tylko wtedy, gdy stan ten został stwierdzony w prawomocnym orzeczeniu sądu lub innego organu państwowego, w którego zakres kompetencji wchodzi ustalenie prawa własności lub innego prawa do przedmiotu procesu posesoryjnego; skutku takiego nie wywiera stwierdzenie stanu prawnego na piśmie jednostki państwowej, nie mającym charakteru orzeczenia".

5. Równocześnie wypada aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1972 r., III CZP 79/72 (OSNPG 1973, z. 3, poz. 13), według której „prawomocny wyrok uwzględniający petytoryjne powództwo o wydanie lokalu, wytoczone przez osobę pozwaną w procesie posesoryjnym, zapadły po naruszeniu posiadania, a przed zakończeniem procesu posesoryjnego, stanowi w rozumieniu art. 344 § 1 k.c. orzeczenie stwierdzające, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia, jest zgodny z prawem".

6. Można akceptować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1976 r., III CZP 26/76 (OSNCP 1976, z. 11, poz. 240), według której „powodowi, który utracił posiadanie w wyniku samowoli pozwanego, a następnie je czynem samowolnym odzyskał przed upływem terminu z art. 344 § 2 k.c., nie przysługuje roszczenie o przywrócenie utraconego posiadania".

7. Wypada aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1978 r., III CZP 17/78 (OSNCP 1978, z. 9, poz. 156), według której „osoba pozwana w sprawie o ochronę posiadania może na podstawie art. 344 § 1 zd. 2 k.c. bronić się zarzutem, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem również wtedy, gdy stwierdzenie tej zgodności dokonane zostało prawomocnym orzeczeniem na rzecz współmałżonka, na którego korzyść naruszenie nastąpiło".

8. Słusznie podkreśla Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 20 września 1988 r., III CZP 37/88 (OSNCP 1989, z. 3, poz. 40), wyrażając zasadę prawną, że „sąd uwzględniając powództwo o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania (art. 344 § 1 k.c.) jest zobowiązany do określenia sposobu jego przywrócenia, to jest do zamieszczenia w wyroku dyspozycji, których wykonanie do tego doprowadzi".

9. Wypada aprobować tezę niepublikowanej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 1990 r. (III CZP 25/90), według której „roszczenie o przywrócenie posiadania, stwierdzone prawomocnym wyrokiem przedawnia się z upływem lat dziesięciu (art. 125 § 1 k.c.)".

10. Nie budzi zastrzeżeń teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 1990 r., I CR 750/90 (OSNCP 1992, z. 5, poz. 81), według której „wykonawca robót budowlanych nie jest posiadaczem terenu (placu) budowy przekazanego mu przez inwestora, w związku z czym nie przysługuje mu ochrona posesoryjna przewidziana w art. 344 § 1 k.c.".

11. Należy aprobować tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1992 r., III CZP 29/92 (OSNCP 1992, z. 11, poz. 192), według której „w świetle art. 193 k.p.c. dopuszczalna jest przedmiotowa zmiana powództwa posesoryjnego na powództwo petytoryjne, a jej skutkiem jest wejście roszczenia objętego nowym powództwem w miejsce dawnego. W razie kolejnego przekształcenia powództwa petytoryjnego na powództwo posesoryjne o przywrócenie utraconego posiadania, będzie ono mogło odnieść skutek jeżeli nastąpi w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania".

12. Może wzbudzać kontrowersje teza uchwały Sądu Najwyższego z dnia 16 września 1993 r., III CZP 125/93 (OSNCP 1994, z. 4, poz. 75), według której „artykuł 121 pkt 1 k.c. nie ma zastosowania do biegu terminu zawitego, określonego w art. 344 § 2 k.c.". Ostatecznie jednak wypada ją zaaprobować, wyrażając generalniejszy pogląd, że do terminów zawitych nie stosuje się w ogóle przepisów dotyczących biegu terminu przedawnienia roszczeń.

Art. 345.

 

1. Komentowany przepis zawiera fikcję prawną, że posiadanie przywrócone uważa się za nie przerwane. Ma on zaś kapitalne znaczenie w zakresie zasiedzenia. Wszak przesłanką zasiedzenia jest nieprzerwane (ciągłe) posiadanie rzeczy w ustalonym przez ustawodawcę okresie czasu.

2. O przywróceniu posiadania w rozumieniu art. 345 k.c. można mówić dopiero z chwilą rzeczywistego odzyskania przez posiadacza władztwa nad rzeczą. Dlatego samo wydanie, a nawet uprawomocnienie się wyroku orzekającego o przywróceniu posiadania nie ma takiego skutku, zanim nie nastąpi wykonanie wyroku (zob. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 803; por. także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 469).

3. Trzeba zastrzec, że wyrażona w art. 345 k.c. fikcja ciągłości posiadania znajduje zastosowanie jedynie w tych przypadkach, gdy posiadanie zostało przywrócone w sposób legalny (tak Sąd Najwyższy w niepublikowanej uchwale z dnia 16 listopada 1989 r., III CZP 92/89 i w niepublikowanym wyroku z dnia 2 kwietnia 1998 r., III CKN 402/97); por. także J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 803; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 469; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 696.

4. Niezwłocznie trzeba zauważyć, że legalne przywrócenie posiadania następuje bądź na skutek dobrowolnego zwrotu rzeczy posiadaczowi, bądź też na skutek zastosowania przez posiadacza dozwolonej samopomocy (art. 343 § 2 k.c.), czy wreszcie na skutek wykonanego orzeczenia o przywróceniu poprzedniego stanu posiadania (art. 344 § 1 k.c.).

5. Ponadto za nieprzerwane należy poczytywać posiadanie przywrócone na skutek wykonania orzeczenia zapadającego w procesie petytoryjnym, jeżeli stosowne powództwo petytoryjne (chociażby windykacyjne) zostało wytoczone przed upływem rocznego terminu zawitego z art. 344 § 2 kodeksu (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 804; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 468-469).

6. Zastosowana przez ustawodawcę fikcja prawna nakazuje traktować posiadanie przywrócone tak jak nieprzerwane. Występującą tutaj faktycznie przerwę w posiadaniu traktuje się jako nieistniejącą, jeżeli była wynikiem samowolnego naruszenia posiadania, które zostało jednak przywrócone.

Art. 346.

 

1. Komentowany przepis dotyczy ochrony posiadania w stosunkach wzajemnych pomiędzy współposiadaczami rzeczy. W negatywnym wyrażeniu normatywnym wykluczono tu roszczenie posesoryjne w stosunkach między posiadaczami tej samej rzeczy, „jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania". Zatem a contrario przysługuje roszczenie posesoryjne w stosunku pomiędzy posiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli można ustalić zakres współposiadania.

2. Mowa tu o współposiadaniu, a zatem o wspólnym, niepodzielonym posiadaniu jednej rzeczy, przy zachowaniu jednorodnego charakteru posiadania; w szczegółach zob. komentarz do art. 336 k.c. Natomiast dokonanie podziału quoad usum powoduje rozdzielenie posiadania zależnego pomiędzy współposiadaczy samoistnych rzeczy. Bez wątpienia zatem każdemu z posiadaczy zależnych wydzielonych fizycznie części rzeczy wspólnej służy roszczenie posesoryjne przeciwko innym posiadaczom zależnym pozostałych części rzeczy wspólnej. Norma komentowanego przepisu art. 346 k.c. w ogóle nie dotyczy stosunku pomiędzy nimi. Są oni wszak samodzielnymi posiadaczami (zależnymi) wydzielonych części rzeczy wspólnej, nie pozostają zaś w stosunku współposiadania zależnego rzeczy wspólnej.

3. Trzeba też niezwłocznie przypomnieć, że odrębnie reguluje ustawodawca petytoryjną ochronę współposiadania w stosunku pomiędzy współwłaścicielami rzeczy (z odpowiednim zastosowaniem do wspólności innych praw); w szczegółach zob. komentarz do art. 206 kodeksu. Tutaj chodzi zaś o roszczenie posesoryjne, niezależne od zgodności posiadania (współposiadania) ze stanem prawnym (art. 344 § 1 w zw. z art. 346 k.c.).

4. Według wyrażenia ustawodawcy wykluczone jest w stosunku między współposiadaczami tej samej rzeczy dochodzenie roszczenia posesoryjnego, jeżeli nie da się ustalić „zakresu współposiadania" (art. 346 in fine k.c.). Należy tu aprobować wykładnię powszechną, według której roszczenie posesoryjne przysługuje w stosunku do innych współposiadaczy w razie naruszenia współposiadania, które może być wykonywane bez potrzeby zgodnego współdziałania z pozostałymi współposiadaczami (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 805806; A. Kunicki (w:) System..., s. 878-879; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 470; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 697; także uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1966 roku, III CZP 49/66, OSNCP 1967, z. 1, poz. 6).

5. Praktycznie więc dopuszczalne jest roszczenie o przywrócenie poprzedniego stanu współposiadania w takich przypadkach jak korzystanie ze wspólnego pastwiska, ze wspólnej studni, wspólnej ziemi, a nawet wspólnego mieszkania (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 805). W tych bowiem sytuacjach możliwe jest ustalenie „zakresu współposiadania", rozłącznego, wykonywanego niezależnie przez każdego ze współposiadaczy. Obrazowo mówiąc, współposiadacze mogą tutaj „rozmijać się" podczas odrębnego korzystania z rzeczy współposiadanej.

6. Dodajmy, że podejmowany w takich warunkach (w warunkach rozłącznego korzystania z rzeczy) wyrok nakazujący przywrócenie poprzedniego stanu posiadania (współposiadania) jest wykonalny. Nadaje się do egzekucji bez uzależnienia od zgodnego współdziałania stron w toku dalszego wykonywania współposiadania. Oczywiście niezbędne jest dostateczne sprecyzowanie wyroku posesoryjnego poprzez ustalenie nakazanych (i zakazanych) czynności pozwanego współposiadacza.

7. Ilekroć zaś wykonywanie współposiadania wymaga koniecznego, zgodnego współdziałania stron, wykluczone jest dochodzenie roszczenia posesoryjnego w stosunku między współposiadaczami wobec faktu, że nie daje się tutaj ustalić „zakresu współposiadania" (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 805-806; A. Kunicki (w:) System..., s. 878-879; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 470; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 697; por. także uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1966 r., III CZP 49/66, OSNCP 1967, z. 1, poz. 6 oraz uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 1967 r., III CZP 45/67, OSNCP 1968, z. 1, poz. 3).

8. Trzeba dodać, że „w wypadku, gdy zakresu współposiadania nie da się ustalić (art. 346 k.c.), roszczenie o ochronę posiadania - tak w stosunku do jednego ze współposiadaczy, jak i w stosunku do osoby, która dokonała naruszenia posiadania na jego korzyść - nie przysługuje także wtedy, gdy współposiadacz został pozbawiony posiadania w całości" (zob. tezę uchwały Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 1967 r., III CZP 45/67, OSNCP 1967, z. 1, poz. 6).

9. Praktycznie biorąc, wymaga zgodnego współdziałania stron współposiadanie gospodarstwa rolnego (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 805). Dotyczy to również działki siedliskowej, a w warunkach odrębnej własności lokali - gruntu przydomowego objętego nieruchomością wspólną. Tutaj brak zgodnego współdziałania stron (współposiadaczy), przy nie dającym się ustalić zakresie współposiadania, musi prowadzić do podziału quoad usum; zob. w tej materii wcześniejsze rozważania dotyczące współwłasności (w komentarzu do art. 206 k.c.).

Art. 347.

 

1. Szczególną odmianę roszczenia posesoryjnego stanowi „roszczenie o wstrzymanie budowy". Ustawodawca chroni bowiem odrębnie, w trybie prewencyjnym, posiadanie nieruchomości przed jego naruszeniem poprzez budowę dokonywaną przez inną osobę. Postanawia mianowicie, że posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszać jego posiadanie albo groziła wyrządzeniem mu szkody.

2. Wyodrębnione roszczenie o wstrzymanie budowy służy ochronie posiadacza przed „naruszeniem posiadania" oraz przed „grożącą szkodą" (art. 347 § 1 in fine k.c.). Prewencyjny charakter roszczenia o wstrzymanie budowy ujawnia się szczególnie w zderzeniu z postanowieniem, że może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy, a wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy (art. 347 § 2 k.c.).

3. Ochrona posiadania przed jego naruszeniem poprzez roszczenie o wstrzymanie budowy służy zasadniczo zapobieżeniu zajęcia gruntu, rozpoczęcia i kontynuacji budowy przez inwestora na cudzym gruncie (cudzym w sensie posiadania, a najczęściej także cudzym w sensie własności). Nie można jednak podważyć wyrażonej w orzecznictwie tezy, że „roszczenie posesoryjne z art. 347 k.c. o wstrzymanie budowy przysługuje posiadaczowi ze względu na budowę rozpoczętą zarówno na przedmiocie jego, jak i cudzego posiadania" (zob. tezę I wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1969 r., III CRN 462/68, OSPiKA 1970, z. 7-8, poz. 157). Jednakże w drugim przypadku chodzi raczej o zagrożenie wyrządzenia szkody poprzez budowę na gruncie sąsiednim.

4. Niezwłocznie trzeba też wspomnieć, że według orzecznictwa „posiadacz nieruchomości nie może skutecznie dochodzić wstrzymania budowy z tej przyczyny, że sąsiad buduje tak blisko granicy, czy zaprojektował budować tak wysoko, że zasłoni mu widok czy odbierze część światła. Wstrzymania z tych przyczyn budowy można dochodzić tylko powództwem negatoryjnym" (zob. tezę III powołanego wyżej wyroku).

5. Jak wspomniano, alternatywną przesłanką roszczenia o wstrzymanie budowy jest „zagrożenie wyrządzenia szkody" posiadaczowi nieruchomości poprzez inwestora. Chodzi tu szczególnie o zagrożenie dla substancji gruntu lub budynku, zagrożenie utraty oparcia, zagrożenie naruszenia stosunków wodnych itp. W takim zaś kontekście chodzi o budowę dokonywaną przez inwestora na gruncie własnym, z zagrażającym posiadaczowi nieruchomości sąsiedniej niebezpieczeństwem szkody.

6. Przez budowę należy tu rozumieć wzniesienie budynku lub innego urządzenia trwale z gruntem związanego. Trzeba zgodzić się, że zasadniczo nie odpowiada temu pojęciu, w rozumieniu art. 347 k.c., wzniesienie płotu lub innego ogrodzenia (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1969 r., III CZP 68/68 (OSNCP 1969, z. 5, poz. 91). Nie można jednak przywiązywać nadmiernego, rozstrzygającego znaczenia do wartości budowy (jak w powołanej uchwale Sądu Najwyższego; z literatury por. S. Rudnicki, Komentarz..., s. 474; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 698).

7. Przepis art. 347 kodeksu może znaleźć zastosowanie zarówno wtedy, gdy pozwany prowadzi budowę bez pozwolenia organu nadzoru budowlanego, jak również wtedy, gdy buduje za pozwoleniem na budowę (por. tezę II wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1969 r., III CRN 462/68, OSPiKA 1970, z. 7-8, poz. 157).

8. Treścią roszczenia posiadacza jest żądanie „wstrzymania budowy". Trzeba jednak pamiętać, że komentowane roszczenie może być dochodzone „przed rozpoczęciem budowy" (art. 347 § 2 in principio k.c.). W takiej zaś sytuacji roszczenie o „wstrzymanie budowy" oznacza roszczenie o „nierozpoczynanie budowy". Przerywa więc tok prac przygotowawczych inwestora do realizacji budowy.

9. Roszczenie o wstrzymanie budowy wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy (art. 347 § 2 in fine k.c.). Jest więc obwarowane niezmiernie krótkim terminem zawitym. Za to petytoryjne roszczenia właściciela nie ulegają przedawnieniu (art. 223 § 1 k.c.).

10. Na zakończenie wypada zgodzić się, że w sytuacji określonej hipotezą normy art. 347 wykluczone jest stosowanie ogólnego roszczenia posesoryjnego przewidzianego normą art. 344 k.c. (por. A. Kunicki (w:) System..., s. 886; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 699). Nie można więc z naruszeniem miesięcznego terminu zawitego przewidzianego dla roszczenia o wstrzymanie budowy dochodzić później, w ciągu roku, w trybie art. 344 k.c. roszczenia o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania, chociażby rozpoczęta i kontynuowana budowa stanowiła ewidentnie samowolne naruszenie cudzego posiadania (odmiennie, niesłusznie S. Rudnicki, Komentarz..., s. 473).

Art. 348.

 

1. Nabycie posiadania

 

1. Wiadomo, że posiadanie jest stanem faktycznego władania rzeczą (corpus) dla siebie (animus). Zatem każde zdarzenie stanowiące źródło tego stanu musi być traktowane jako skuteczny sposób nabycia posiadania (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 810; A. Kunicki (w:) System..., s. 854-855).

2. Generalnie biorąc, można wyróżnić pierwotne i pochodne nabycie posiadania. Do nabycia pierwotnego dochodzi przez jednostronny akt zawładnięcia rzeczą (occupatio) z wolą posiadania dla siebie zawłaszczonej rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 810; A. Kunicki (w:) System..., s. 860).

W grę wchodzi wiele zdarzeń, stanowiących zachowania legalne oraz niezgodne z prawem, a tytułem przykładu można tutaj wskazać zawłaszczenie niczyjej rzeczy ruchomej, pobranie pożytków rzeczy, kradzież rzeczy, zawłaszczenie przez nieuczciwego znalazcę rzeczy zgubionej, zajęcie cudzej nieruchomości itp. Mamy tu do czynienia z niezależnym od poprzednika nabyciem posiadania.

3. Z kolei pochodne nabycie posiadania jest wynikiem przejścia istniejącego posiadania na następcę. Do pochodnego nabycia posiadania dochodzi w drodze następstwa szczególnego (przeniesienia posiadania) lub w drodze sukcesji uniwersalnej (dziedziczenia).

2. Przeniesienie posiadania; uwagi ogólne

 

1. Najpowszechniejszym, pochodnym źródłem nabycia posiadania jest czynność „przeniesienia posiadania". Takim więc zdarzeniom poświęca ustawodawca najwięcej uwagi (w art. 348-351 k.c.). Z przeniesieniem posiadania mamy do czynienia, gdy posiadacz rzeczy przekazuje swoje posiadanie innej osobie.

2. Akty przeniesienia posiadania odróżniają się wyraźnie od zdarzeń pierwotnego nabycia posiadania. Tutaj nabycie posiadania odbywa się z udziałem czynnika woli przeniesienia posiadania przez poprzednika. W efekcie mamy do czynienia z sukcesją obejmującą translatywne przejście na następcę istniejącego posiadania.

3. Bez wątpienia przeniesienie posiadania następuje „za porozumieniem stron"; nawet w przypadku przeniesienia w trybie wydania rzeczy (art. 348 k.c.). Zdecydowanie zaś odwołuje się ustawodawca do rodzaju „umowy" w dalszych przypadkach (art. 350-351; także art. 349 k.c.).

4. Trzeba jednak wyraźnie zastrzec, że możliwe jest dokonanie czynności przeniesienia posiadania w stosunku pomiędzy stronami nie posiadającymi pełnej zdolności do czynności prawnych (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 811; A. Kunicki (w:) System..., s. 856). Wystarczy tutaj działanie z dostatecznym rozeznaniem („naturalna zdolność powzięcia aktu woli"), byleby można było stwierdzić istnienie współkonstytuującego posiadanie zamiaru władania rzeczą dla siebie.

5. Przeniesienie posiadania rozciąga się na rzecz wraz z jej częściami składowymi (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 811). Natomiast w odniesieniu do przynależności znajduje zastosowanie względnie obowiązująca norma art. 52 k.c.

3. Dziedziczenie posiadania

 

1. Według ugruntowanego już poglądu pochodnym sposobem nabycia posiadania jest również jego „dziedziczenie" (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 811-812; A. Kunicki (w:) System..., s. 858-859). Nie uregulowano wszakże w Kodeksie cywilnym tej problematyki. Zaznaczono jedynie, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Tę zasadę „stosuje się odpowiednio, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza" (art. 176 § 2 k.c.).

2. Trzeba jednak generalnie ocenić, że posiadanie podlega dziedziczeniu. W skład spadku wchodzi, bez kolizji z normą art. 922 § 1 k.c., jako zalążek prawa podmiotowego ze wszystkimi tymczasowymi skutkami prawnymi. Stąd właśnie bierze się możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika-spadkodawcy.

4. Traditio corporalis; traditio longa manu

 

1. Ustawodawca poświęca przeniesieniu posiadania szereg przepisów (art. 348-351 k.c.). Przewidział bowiem kilka odmian czynności przeniesienia posiadania. W pierwszym rzędzie postanowił, że przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy (art. 348 zd. 1 k.c.). Dodał zaś niezwłocznie, że wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy (art. 348 zd. 2 k.c.).

2. Zatem podstawową formą przeniesienia posiadania jest wydanie rzeczy (traditio corporalis). Nabywca uzyskuje fizyczne władztwo nad wydaną rzeczą. Towarzyszy mu zamiar władania rzeczą dla siebie (animus). Zbywca zaś przez wydanie rzeczy godzi się na przeniesienie posiadania.

3. Równorzędną formą jest traditio longa manu, obejmująca „wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą" (dowodu rejestracyjnego samochodu, listu przewozowego itp.) albo „wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą" (kluczy do domu, kluczyków do samochodu itp.).

4. Na marginesie trzeba zauważyć, że wydanie nieruchomości nie polega w istocie rzeczy na tradycji w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz na usunięciu się z niej z równoczesnym umożliwieniem objęcia nieruchomości przez nowego posiadacza (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 813).

5. Na zakończenie trzeba zastrzec, że wydanie rzeczy (podobnie jak traditio longa manu) znajduje zastosowanie zarówno do przeniesienia (nabycia) posiadania samoistnego, jak też zależnego.

5. Constitutum possessorium

 

1. Według kolejnej wersji (constitutum possessorium) przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić także w ten sposób, że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny albo dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie ustalą (art. 349 k.c.).

2. Nie mamy tu wydania rzeczy, bowiem dotychczasowy posiadacz samoistny zachowuje dalsze władztwo nad rzeczą. Niemniej jednak następuje przeniesienie posiadania samoistnego na nabywcę, na podstawie umowy przeniesienia posiadania (porozumienia stron). Nabywca nie musi, dla egzystencji jego posiadania samoistnego, uzyskać fizycznego władztwa nad rzeczą. Pamiętamy przecież, że posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne (art. 337 k.c.).

3. W rozważanym wariancie faktyczne władztwo nad rzeczą zachowuje, w charakterze posiadacza zależnego lub dzierżyciela, dotychczasowy posiadacz samoistny; „na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie ustalą". Przykładowo, wchodzi tutaj w grę wydzierżawienie, wynajęcie, czy użyczenie rzeczy (posiadanie zależne) lub powierzenie zarządu rzeczą (dzierżenie).

6. Przeniesienie posiadania samoistnego rzeczy pozostającej we władaniu osoby trzeciej

 

1. Przechodząc do kolejnego trybu przeniesienia posiadania trzeba zauważyć, że jeżeli rzecz znajduje się w posiadaniu zależnym albo w dzierżeniu osoby trzeciej, przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez umowę między stronami i przez zawiadomienie posiadacza zależnego albo dzierżyciela (art. 350 k.c.).

2. Również tutaj przeniesienie posiadania (posiadania samoistnego) następuje bez wydania rzeczy. Niezbędne jest zawarcie umowy (porozumienia), na mocy której następuje przeniesienie posiadania. Równocześnie niezbędne jest zawiadomienie osoby trzeciej (posiadacza zależnego albo dzierżyciela). Bez wymaganego zawiadomienia nie dochodzi jeszcze do przeniesienia posiadania, choćby nawet nastąpiło przeniesienie własności. Zawiadomienia może dokonać którakolwiek ze stron.

3. Mimo przeniesienia posiadania samoistnego rzecz pozostaje we władaniu faktycznym osoby trzeciej (posiadaniu zależnym lub dzierżeniu) dla kontynuacji dotychczasowego stosunku (najmu, dzierżawy, użyczenia itp.). Nie znajduje zaś zastosowania komentowany tryb przeniesienia posiadania, jeżeli zbywca przed przeniesieniem posiadania dokona wypowiedzenia stosunku łączącego go z osobą trzecią. Z drugiej strony również nabywca posiadania (właściciel) może zasadniczo dokonać wypowiedzenia stosunku uprawniającego osobę trzecią do korzystania z rzeczy (por. art. 678 k.c.).

4. Komentowany przepis odnosi się bezpośrednio do przeniesienia posiadania samoistnego i koresponduje z przeniesieniem własności. Jednakże należy go stosować analogicznie do przeniesienia posiadania „w zakresie użytkowania wieczystego" (w razie rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego) oraz przeniesienia posiadania zależnego w razie rozporządzania spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 814). Również w tych wypadkach rzecz może pozostawać nadal w posiadaniu zależnym (dalszym posiadaniu zależnym) lub dzierżeniu osoby trzeciej.

7. Traditio brevi manu

 

1. Wreszcie, w trybie traditio brevi manu, przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami (art. 351 k.c.).

2. Wskazany tryb przeniesienia posiadania samoistnego znajduje zasadniczo zastosowanie w razie zbycia rzeczy (przeniesienia własności) na rzecz dotychczasowego posiadacza zależnego (najemcy, dzierżawcy itp.) lub dzierżyciela (chociażby zarządcy). Odpada tu konieczność wydania rzeczy. Niezbędne jest natomiast zawarcie umowy (porozumienia) między stronami.

3. W drodze analogii można również stosować tryb traditio brevi manu w razie zbycia na rzecz osoby władającej rzeczą (posiadacza zależnego lub dzierżyciela) innych praw rzeczowych, a mianowicie użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 814).

Art. 352.

 

1. Odrębną postacią posiadania jest „posiadanie służebności". Odróżnia się ono od posiadania rzeczy tym, że nie obejmuje władania rzeczą. Posiadaczem służebności jest bowiem osoba, która „faktycznie korzysta z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności". Bez wątpienia niezbędny jest tutaj zamiar (animus) korzystania z nieruchomości dla siebie (animus rem sibi utendi). Natomiast w obszarze fizycznego związku z nieruchomością (corpus) posiadanie służebności ogranicza się do „faktycznego korzystania" z nieruchomości w ograniczonym zakresie; „w zakresie odpowiadającym treści służebności".

2. Określając pojęcie posiadania służebności nawiązuje ustawodawca do treści służebności, odsyłając jednak wyłącznie do konstrukcji służebności czynnych. Można tu przypomnieć, że w postaci czynnej służebność polega na obciążeniu nieruchomości prawem, którego treść polega na korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (art. 285 § 1 in principio k.c.). W takim więc zakresie możemy spotkać w praktyce posiadanie służebności, gdy nie ustanowiono formalnie służebności, a określona osoba faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości.

3. Jedynie sporadycznie ustanowione służebności mogą uprawniać do posiadania (zależnego) nieruchomości lub jej części, jak chociażby w przypadku służebności mieszkania. W takich zaś sporadycznych przypadkach nie można mówić, przechodząc na płaszczyznę posiadania, o posiadaniu służebności. Należałoby zaś stwierdzać posiadanie rzeczy.

4. Powracając zaś do podstawowej konstrukcji, trzeba za orzecznictwem zwrócić uwagę, że posiadanie służebności musi mieć cechę stabilności. Gdyby więc akty faktycznego korzystania z nieruchomości były przypadkowe, sporadyczne, bez cech stabilności, to nie byłyby przejawem posiadania i nie podlegały ochronie posesoryjnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1967 r., III CR 270/66, OSNCP 1967, z. 9, poz. 160).

5. Praktyka dostarcza licznych przykładów posiadania służebności. Dotyczy to zwłaszcza stosunków sąsiedzkich. Można tu wskazać korzystanie z nieruchomości przez wykonywanie przechodu, przejazdu, czerpanie wody, wypasanie bydła, korzystanie z urządzeń zainstalowanych na sąsiedniej nieruchomości itp.

6. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy (art. 352 § 2 k.c.). Wiadomo ponadto, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie, jeżeli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia; w szczegółach zob. wcześniejsze rozważania zawarte w komentarzu do art. 292 kodeksu.

7. Ustawodawca nakazuje odpowiednie stosowanie do posiadania służebności przepisów dotyczących posiadania rzeczy. Stosujemy zaś te przepisy, które bezpośrednio lub po stosownych przekształceniach nadają się do zastosowania. Wykluczeniu podlegają zaś przepisy „nieodpowiednie", nawiązujące do elementu faktycznego władania rzeczą.

8. W szczególności zaś znajdują tutaj odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące ochrony posiadania. Posiadacz służebności może więc wystąpić z odpowiednim roszczeniem posesoryjnym. Wprawdzie wykluczone jest tu roszczenie o wydanie rzeczy, z powodzeniem jednak może być zastosowane roszczenie o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania służebności (dostosowane do występującej postaci naruszenia) i o zaniechanie naruszeń (art. 344 § 1 k.c.).

9. Roszczenie posesoryjne posiadacza służebności znajduje zastosowanie w razie samowolnego naruszenia posiadania. Nie zależy zaś od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym. Można je zgłaszać zarówno przeciwko temu, kto samowolnie naruszył cudze posiadanie służebności, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenia dokonano (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1993 r., III CZP 82/93, OSNCP 1994, z. 1, poz. 11).


Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Rzeczowe komentarz
Standard V.6. komentarz, wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Standard V.3. komentarz, wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Standard V.7. komentarz, wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
prawo rzeczowe - Gniewek, sem.3, prawo cywilne
Standard VI.1 komentarz, wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Standard V.4. komentarz, wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Gniewek prawo rzeczowe
Standard V.6. komentarz, wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Prof Gniewek prawo RZECZOWE SKRYPT 2016
Jama brzuszna c d 17 12 06 komentarz
PLYTA Wpływ projektantów i rzeczoznawców
Komentarz praktyczny do Nowego Testamentu LIST DO FILIPIAN
Fiszki podstawowe rzeczowniki

więcej podobnych podstron