W polskim prawie pojęcie nieruchomości zostało zdefiniowane w przepisach Kodeksu Cywilnego oraz w przepisach innych ustaw, w tym m.in. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ogólnie przyjętą definicją przez nieruchomości, które są wokół nas właściwie wszędzie, rozumie się pewną część powierzchni, która stanowi tak zwany, odrębny przedmiot własności. Do tego to również budynki i swego rodzaju budowle. Nieruchomości charakteryzują się pewnymi unikalnymi cechami właściwymi tylko dla nieruchomości. Wśród tych cech należy wskazać na fizyczną złożoność nieruchomości, trwałość nieruchomości w czasie (nieruchomości nie są dobrem jednorazowym, które zupełnie zużywa się podczas konsumpcji, jak np. artykuły żywnościowe), różnorodność nieruchomości, która wynika m.in. z lokalizacji nieruchomości, otoczenia, w którym nieruchomość się znajduje, wysoką kapitałochłonność oraz niską płynność (nieruchomości w przeciwieństwie np. do pieniędzy trudno jest szybko zbyć).

DEFINICJA NIERUCHOMOŚCI

Spośród wszystkich przedmiotów prawa największe znaczenie społeczne i gospodarcze mają nieruchomości. W celu zapewnienia

bezpieczeństwa obrotowi prawnemu nieruchomości wydano wiele ustaw. Wyjątkowo jako nieruchomość może być traktowany sam

budynek lub jego część (lokal), jeśli na mocy przepisów szczególnych, stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 k.c.).

Nieruchomość to część powierzchni ziemskiej stanowiąca przedmiot odrębnej własności (grunt) wraz ze wszystkim, co jest z nią

trwale związane: zabudowaniami, drzewami i innymi częściami składowymi (art. 46 § 1 k.c.).

Z definicji nieruchomości podanej w art. 46 wynika, iż:

1) nieruchomość jest częścią powierzchni ziemskiej stanowiącą przedmiot odrębnej własności;

2) właściciel gruntu jest właścicielem jego części składowych, w szczególności budynku.

Każda inna sytuacja musi być podyktowana przepisami szczególnymi.

Zatem część powierzchni ziemskiej wydzielona jako nieruchomość, musi posiadać granice z gruntami stanowiącymi własność innych

osób, Nawet jeśli sąsiedni grunt stanowi odrębną własność współmałżonka lub jego właściciel ma udział w jego współwłasności. Są

to granice w sensie formalno-prawnym, a jak wynika z praktyki, nie zawsze faktycznym.

Właściciel gruntu jest równocześnie właścicielem słupa powietrza nad gruntem oraz ziemi pod gruntem (art. 143 k.c.). Granice w

pionie określane są zarówno przez możliwości oddziaływania właściciela nieruchomości, jak i przepisy szczególne, głównie o charakterze administracyjnym, zawarte w prawie lotniczym, prawie wodnym, w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym oraz w prawie geologicznym i górniczym.

Nieruchomości dotyczy szczególny reżim prawny polegający na:

1) przyjęciu zasady, iż to co jest trwale z gruntem związane staje się własnością właściciela gruntu - wyjątki od tej zasady mogą

określać jedynie przepisy szczególne;

2) dla nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste;

3) użytkowanie wieczyste można ustanowić tylko na nieruchomości gruntowej;

4) ograniczone prawa rzeczowe, takie jak: służebność, hipoteka, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mogą być ustanowione

tylko na nieruchomości;

5) zobowiązanie w postaci dożywocia może dotyczyć tylko nieruchomości;

6) sprzedaż, darowizna, dzierżawa nieruchomości regulowana jest silniejszymi przepisami prawa niż sprzedaż, darowizna i dzierżawa

rzeczy ruchomych;

7) przeniesienie własności nieruchomości i wiele innych czynności prawnych wymaga formy aktu notarialnego;

8) przeniesienie własności nieruchomości nie może być obwarowane ani warunkiem ani terminem;

9) nieruchomości są w sposób specjalny traktowane w prawie spadkowym i egzekucyjnym.

CZĘŚCI SKLADOWE NIERUCHOMOŚCI

Części składowe nieruchomości pozostają w silnej więzi przestrzennej i funkcjonalnej z rzeczą główną, jaką jest grunt.

Do części składowych należą:

1) budynki, budowle i inne urządzenia trwale z gruntem związane (istnieją wyjątki np. użytkowanie wieczyste),

2) drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania art..48 k.c. (drzewa i inne rośliny są odrębnymi rzeczami ruchomymi tylko

wtedy, gdy przepisy szczególne przewidują, że stanowią one samoistny przedmiot własności – art. 279 k.c.),

3) wody stojące, czyli powierzchniowe wody stojące, wody w rowach i studniach, wody w naturalnych lub sztucznych jeziorach i

innych zbiornikach bezprzepływowych, wody z opadów atmosferycznych, wody pozostałe po wylewie wody płynącej,

4) złoża kopalin nie stanowiących własności Skarbu Państwa w świetle przepisów Prawa geologicznego i górniczego (art. 7), czyli

kopaliny pospolite,

5) za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością (wg art. 50 k.c.), czyli służebność gruntową,

udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej, w wypadku ustanowienia odrębnej własności lokali oraz

przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku i urządzeń na użytkowanym gruncie będącym własnością Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Częściami składowymi gruntu nie są:

1) tymczasowe obiekty budowlane,

2) urządzenia służące do odprowadzania lub doprowadzania: wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne

(np. rurociągi naftowe), jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu (art. 49 k.c.) – na podstawie art. 47 § 2 i 191 k.c. stają

się one częścią składową przedsiębiorstwa, z którym zostały połączone,

3) woda płynąca (z wyjątkiem źródła i wody wypływającej z niego), która wraz z gruntami pokrytymi taką wodą tworzy jedną całość

i stanowi odrębny przedmiot własności Skarbu Państwa.

PRZYNALEŻNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI

Część składowa to nie przynależność. Przynależność to samoistna rzecz ruchoma, która pozostaje w związku z inną rzeczą ruchomą albo nieruchomą, nazwaną rzeczą główną. Związek taki zachodzi wtedy, jeżeli występują w nim łącznie następujące cechy.

1. właścicielem rzeczy głównej i przynależności jest ta sama osoba

2. przynależność jest potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem

3. przynależność jest z rzeczą główną w faktycznym i stałym związku odpowiadającym wspomnianemu celowi, z tym jednak z rzeczą główną nie powoduje utraty charakteru przynależności

Czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności. (przepis o charakterze względnie wiążącym).

Przynależności nie musza dzielić losu prawnego z losem prawnym rzeczy głównej. Istotna różnica pomiędzy przynależnością, a częścią składową polega na tym, że przynależności są samoistnymi rzeczami i nie muszą dzielić losu prawnego rzeczy głównej. Wprawdzie kodeks cywilny w art. 52 stanowi, że „czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek tak, że względem przynależności”, norma ta ma jednak charakter względnie obowiązujący, tzn. że strony mogą na drodze czynności prawnej postanowić inaczej.

RODZAJE NIERUCHOMOŚCI

Z rozszerzonej treści art. 46 k.c. wynika, iż istnieją następujące rodzaje nieruchomości:

1) nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane), które ze względu na przeznaczenie gospodarcze dzielą się na:

a) nieruchomości rolne,

b) nieruchomości leśne,

c) inne nieruchomości (nie rolne i nieleśne) zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę;

2) nieruchomości budynkowe,

3) nieruchomości lokalowe (lokale mieszkalne i lokale użytkowe).

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE

Nieruchomość gruntowa tj. grunt, czyli część powierzchni ziemskiej stanowiąca wyodrębnioną całość, oznaczona granicami i będąca

odrębnym przedmiotem własności.

Nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana może być: nieruchomością rolną, nieruchomością leśną lub przeznaczoną

na cele nie rolne i nieleśne i zawsze stanowi grunt, wraz z częściami składowymi: budynkami i innymi urządzeniami, trwale z gruntem

związanymi, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

NIERUCHOMOŚĆ ROLNA

Według art. 461 k.c. „Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do

prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej,

sadowniczej i rybnej”.

Nieruchomość rolną stanowią grunty orne, sady, łąki i pastwiska, grunty pod zabudowaniami (budynkami mieszkalnymi i

gospodarczymi) oraz grunty pod wodami użytkowanymi na cele produkcji rolnej np. stawy rybne, a także wkłady do rolniczej

spółdzielni produkcyjnej i ogródki działkowe. Nie jest natomiast tą nieruchomością działka deputatowa lub przyzagrodowa albo też

pojedyncza działka w ogrodzie działkowym. Do nieruchomości rolnych nie zalicza się nieużytków, lasów i gruntów leśnych. Mogą

one natomiast wchodzić w skład gospodarstwa rolnego.

O tym, które grunty zalicza się do nieruchomości rolnych decydują przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i

Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. - w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454). Są to grunty

zaliczane do użytków rolnych, które dzielą się na:

1) grunty orne, oznaczone symbolem - R,

2) sady, oznaczone symbolem złożonym z litery „S” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową

oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, np. S-R, S-Ł, S-Ps,

3) łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,

4) pastwiska trwałe oznaczone symbolem - Ps,

5) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem złożonym z litery „B” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego,

stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R,

6) grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,

7) rowy, oznaczone symbolem - W.

GOPODARSTWO ROLNE

Art. 553 kodeksu cywilnego definiuje gospodarstwo rolne w sposób następujący:

„Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem,

jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem

gospodarstwa rolnego”.

W powołanej definicji gospodarstwa rolnego nie ma normy obszarowej. W prawie rolnym i w kodeksie cywilnym występują jednak

nadal określone normy obszarowe, dotyczące gospodarstw rolnych:

1.Gospodarstwo rolne podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym, jeżeli jego obszar jest większy od 1ha przeliczeniowego użytków

rolnych.

Hektar przeliczeniowy zdefiniowany w ustawie z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jednolity: Dz. U. z 1993 r. nr 94, poz.

431 ze zm.). – to umowna jednostka powierzchni gruntu ustanowiona głównie do celów podatku rolnego; powierzchnia rzeczywista

użytków rolnych (gruntów ornych, łąk, pastwisk, sadów, gruntów pod stawami i pod zabudowaniami, gruntów zadrzewionych lub

zakrzewionych na użytkach rolnych) podlega opodatkowaniu według przeliczników zależnych od X klas gruntów i okręgów

podatkowych, w obrębie których położone jest dane gospodarstwo rolne (do celów obliczania hektarów przelicz. kraj dzieli się na 4

okręgi podatkowe). Umożliwia to porównanie gleb posiadających rózne klasy bonitacyjne.

2. Ubezpieczeniu społecznemu, z tytułu prowadzenia na własny rachunek działalności rolniczej, podlega rolnik lub jego domownik,

jeśli prowadzi gospodarstwo rolne o obszarze większym od 1 ha przeliczeniowego użytków rolnych.

3. Gospodarstwo rolne podlega szczególnym zasadom dziedziczenia (inaczej dla spadku otwartego przed 14 lutym 2001 r., a inaczej

po tej dacie - dacie wydania orzeczenia przez Trybunał Konstytucyjny), jeżeli jego obszar jest większy od 1 ha fizycznego gruntu

rolnego.

Gospodarstwo rolne jest zbliżoną do przedsiębiorstwa zorganizowaną całością, która obejmuje nie tylko nieruchomości gruntowe o

przeznaczeniu rolnym lub rolno-leśnym wraz z przynależnościami, ale ponadto jeszcze różnego rodzaju prawa-w tym wierzytelności -

oraz zobowiązania związane z

prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

PRZEDSIĘBIORSTWO

Pojęcie przedsiębiorstwa ma w przepisach prawnych podwójne znaczenie, jako przedmiotu i jako podmiotu prawa. W praktyce

stosuje się również termin „przedsiębiorstwo” w znaczeniu funkcjonalnym, jako sposób na prowadzenie działalności gospodarczej

przez osoby fizyczne, osoby prawne lub takie jednostki organizacyjne, które nie posiadają osobowości prawnej. Obecnie

obowiązujące przepisy prawa przyznają jedynie przedsiębiorstwom państwowym i przedsiębiorstwom samorządowym osobowość

prawną .

Legalną definicję przedsiębiorstwa (prywatnego) jako przedmiotu prawa zawiera art. 551 Kodeksu cywilnego, wg którego

przedsiębiorstwo jest zespołem składników materialnych i niematerialnych (zbiorem praw i rzeczy) przeznaczonych do realizacji

określonych zadań gospodarczych. Artykuł 551 k.c. wylicza niektóre składniki przedsiębiorstwa, którymi są między innymi:

1) firma lub nazwa, znaki towarowe i inne oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo,

2) księgi handlowe,

3) nieruchomości i ruchomości należące do przedsiębiorstwa, w tym produkty i materiały,

4) patenty, wzory użytkowe i zdobnicze,

5) zobowiązania i obciążenia, związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa,

6) prawa wynikające z najmu i dzierżawy lokali zajmowanych przez przedsiębiorstwo.

W ten sposób zdefiniowane przedsiębiorstwo jest przedmiotem prawa szczególnym, bo jest zbiorem składników materialnych i

niematerialnych, a więc nie jest rzeczą ani zbiorem rzeczy lub praw.

Kodeks cywilny nie określa rzeczy ruchomej. Dlatego możemy jedynie dać jej definicję negatywną stwierdzającą, że rzeczy, które nie są nieruchomościami, są rzeczami ruchomymi.

Znaczenie podziału rzeczy na nieruchomości i ruchomości jest bardzo duże, ze względu bowiem na z reguły większą wartość nieruchomości oraz ograniczony ich zasób. Najważniejsze różnice w uregulowaniu stosunków prawnych mających za przedmiot obydwa rodzaje rzeczy dotyczą takich instytucji jak: przeniesienie własności, zasiedzenie, zrzeczenie się własności. Tylko nieruchomości i prawa ich dotyczące podlegają wpisowi do ksiąg wieczystych. Niektóre prawa rzeczowe mogą dotyczyć tylko nieruchomości (użytkowanie wieczyste , służebność, hipoteka,). Są takie, które mogą dotyczyć obydwu kategorii(własność, użytkowanie). Także takie, które mogą dotyczyć tylko nieruchomości(dożywocie), niektóre zaś tylko ruchomości (pożyczka).

Rzecz rzadko tylko ma jednolity skład (jak np. węgiel, kamień, niezabudowany grunt, deska). Najczęściej składa się ona z różnych elementów, które połączone tracą samodzielny byt i stanowią jedną całość, przede wszystkim w sensie fizycznym i gospodarczym. Tak jest np. w wypadku połączenia budynku z gruntem, części drewnianych, metalowych i plastykowych, z których skonstruowano maszynę. Prawnym wyrazem tej łączności jest zakwalifikowanie przedmiotów połączonych z innymi rzeczami jako części składowe, co oznacza, że przedmioty te tracą samodzielny byt także w sensie prawnym, a więc przestają być odrębnymi rzeczami. Stanowi o tym art. 47 k.c., który określa pojęcie części składowej oraz określa jej los prawny. W myśl § 2 i 3 tego artykułu określony przedmiot staje się częścią składową, jeśli zostają spełnione trzy następujące przesłanki: po pierwsze musi być on połączony nie tylko w sensie gospodarczym, ale i fizycznym; po drugie to połączenie musi być tak silne, że odłączenie połączonego przedmiotu spowodowałoby zasadnicze zmiany bądź całości, bądź przedmiotu odłączonego; po trzecie, połączenie części składowej z rzeczą musu być trwałe, a nie dokonane tylko dla przemijającego użytku.

Od części składowych rzeczy należy odróżnić ich przynależności, których określenie zawiera art. 51 k.c. z jego przepisów wynika, że rzecz stanowi przynależność innej rzeczy, jeżeli spełnione są kumulatywnie następujące przesłanki:

1. Przynależnością może być tylko rzecz ruchoma,

2. Musi ona być – pomimo związku z rzeczą główna- rzeczą odrębną,

3. Musi pozostawać z rzeczą główną w stosunku gospodarczego podporządkowania, a więc mieć charakter rzeczy pomocniczej:

4. Musi być potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem,

5. Musi z rzeczą główną pozostawać w faktycznym związku z tym zastrzeżeniem, że przynależność nie traci swojego charakteru przez przemijające pozbawienie jej tego związku (np. w wypadku oddania jej do naprawy),

6. Przynależnością jest tylko taka rzecz, która stanowi własność właściciela rzeczy głównej.

Jako przykłady przynależności można wymienić: klucz jako przynależność do szafy, maszynę rolniczą jako przynależność nieruchomości rolnej, pokrowce na siedzenia jako przynależność samochodu.