Czynniki wpływające na wartość nieruchomości. DEFINICJE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Temat: Czynniki wpływające na wartość nieruchomości.

DEFINICJE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Wartość nieruchomości wiąże się ściśle z cenami i opłatami, gdyż ich ustalanie jest jednym z podstawowych celów określania wartości nieruchomości.
Z dniem 5.12.1990 r. zniesiono w obrocie nieruchomościami ceny urzędowe
i zastąpiono je cenami rynkowymi opartymi na wartości nieruchomości. Z tym dniem wprowadzono konsekwentnie do obowiązujących przepisów pojęcie „wartość nieruchomości”. Wartość rynkową nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Ustawodawca pozostawił im swobodę w doborze podejść, metod i technik szacowania nieruchomości, zlecił im jednak uwzględnianie niżej wymienionych czynników mających istotny wpływ na wartość nieruchomości:
• położenie nieruchomości,
• funkcja wyznaczona nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
• stan zagospodarowania nieruchomości,
• poziom cen rynkowych w otoczeniu nieruchomości.
W przypadku nieruchomości prywatnych, korzystanie z usług rzeczoznawców majątkowych jest dobrowolne i uzależnione wyłącznie od woli właściciela nieruchomości. Należy jednak domniemywać, że w stosunku do nieruchomości o dużej wartości ich właściciele będą korzystać z usług kwalifikowanych rzeczoznawców.
W przypadku nieruchomości państwowych i samorządowych, a także w przypadku dokonywania niektórych urzędowych czynności cywilnoprawnych na nieruchomościach, korzystanie z usług rzeczoznawców majątkowych jest obowiązkowe.
W odniesieniu do nieruchomości można rozważać różne przejawy wartości. Do najczęstszych należą wartość użytkowa, wartość wymienna, wartość rynkowa, wartość odtworzeniowa, wartość czynszowa, wartość katastralna czy wartość bankowo-hipoteczna.
Wartość użytkowa przedstawia wartość ekonomiczną, jaką konkretna nieruchomość ma dla określonego zastosowania, bez uwzględnienia najracjonalniejszego wykorzystania nieruchomości czy kwoty pieniężnej, jaka mogłaby być osiągnięta przy jej sprzedaży. Ujawnia to produktywność dobra ekonomicznego.
Wartość wymienna może być oparta na wartości powstałej w sferze wytwarzania lub wymiany. W warunkach gospodarki rynkowej będzie dominować wartość wymienna kształtowana przez sferę wymiany, czyli opisana przez wartość rynkową.
W różnych krajach o rozwiniętej gospodarce rynkowej definicje wartości rynkowej
i wartości odtworzeniowej nieruchomości, a także możliwości ich zastosowania, nieco się różnią. Poniżej przyjmiemy uzgodnienia Europejskiej Grupy Rzeczoznawców Majątkowych TEGOVA.
TEGOVA koszt odtworzenia definiuje jako koszt brutto i netto. Koszt odtworzenia brutto obejmuje koszty zakupu gruntu, wzniesienia budynku, natomiast koszt odtworzenia netto jest wyznaczony jako koszt brutto pomniejszony o potrącenia wartości z tytułu zużycia.
Podstawową kategorią wartości nieruchomości jest wartość rynkowa.
Poprzez wartość rynkową rozumie się cenę, po której można oczekiwać, że nieruchomość zostanie sprzedana w drodze umowy cywilno-prawnej, w dniu wyceny, przyjmując, że:
1) istnieje chętny sprzedawca,
2) istnieje rozsądny okres dla wynegocjowania sprzedaży, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku,
3) wartość nieruchomości pozostaje niezmienna przez cały omawiany okres,
4) nieruchomość zostanie wystawiona na rynek bez ograniczeń i z zastosowaniem rozsądnej reklamy,
5) nie zostanie wzięta pod uwagę dodatkowa oferta złożona przez specjalnego kupującego,
W świetle tej definicji wartość rynkowa dla sprzedającego oznacza najbardziej prawdopodobną cenę, za jaką może on sprzedać daną nieruchomość, dla kupującego zaś jest to najbardziej prawdopodobna cena, jaką może zapłacić za nieruchomość. Nie należy jednak tej definicji traktować jako stałej i niezmiennej. Stanowi ona przedmiot ciągłych dyskusji, w wyniku których ulega pewnym modyfikacjom.
Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny IVSC wraz z TEGOVĄ zdefiniował wartość rynkową jako szacunkową kwotę, za którą po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku, nieruchomość powinna zostać sprzedana w transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi i dążącymi do sfinalizowania transakcji stronami, z których każda działa w sposób kompetentny, ostrożny i bez przymusu przy założeniu, że transakcja następuje w dniu wyceny.
Kategoria wartości rynkowej ma dominujące znaczenie w warunkach gospodarki rynkowej. W wielu krajach zakres stosowania wartości odtworzeniowej jest ograniczony – jest ona ustalana tylko dla celów ubezpieczeniowych lub dla nieruchomości o specjalistycznym charakterze.
Wprowadzono jeszcze dwa dodatkowe rodzaje wartości do wyceny dla celów szczególnych, tj. wartość katastralna na potrzeby naliczania podatku od nieruchomości oraz wartość bankowo-hipoteczną, na potrzeby wyceny nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.
Wartość nieruchomości ustalona jako wartość odtworzeniowa obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości, pomniejszony o stopień zużycia. Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych.
Wartość rynkowa według polskich standardów posiada definicje łączące wytyczne TEGOVY i jednocześnie próbujące uwzględnić wytyczne IVSC. Dla warunków polskich wartość rynkowa została zdefiniowana jako najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania przy założeniu, że:
1) obie strony są niezależne od siebie, działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,
2) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
3) są świadome współistniejących okoliczności, mających wpływ na wartość nieruchomości,
4) nie działają w sytuacji przymusowej,
5) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, z zastosowaniem odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.
Polski ustawodawca wprowadził pojęcie wartości katastralnej. Jest ona określona w trakcie transakcji powszechnej. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentowanych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Powinna ona wykazywać zbliżenie do wartości rynkowej, możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych do masowej wyceny.
Wartość bankowo-hipoteczną ustala się dla wszystkich nieruchomości stanowiących przedmiot zabezpieczenia udzielanych przez bank kredytów. Jej określenie powinno być dokonywane z zachowaniem należytej staranności, z uwzględnieniem w szczególności jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mają charakter trwały i są możliwe do uzyskania przez każdego jej posiadacza.

W literaturze wskazuje się na trzy główne czynniki wpływające na poziom wartości rynkowej. Są nimi:
• użyteczność,
• rzadkość,
• zbywalność.
Użyteczność rozumie się jako pożytek zaspokajający potrzeby nie tylko gospodarcze, ale również emocjonalne. Rzadkość jest rozumiana jako ograniczenia podaży nieruchomości w określonej przestrzeni i czasie. Zbywalność natomiast ma oznaczać możliwość traktowania nieruchomości jako poszukiwanego, pożądanego towaru.

Przeciwieństwem wartości rynkowej jest wartość indywidualna. Wartość rynkowa
obiektywizuje rynek. Odzwierciedla ona typowe zachowania uczestników rynku. Przy jej wyznaczaniu nie bierze się pod uwagę kosztów sprzedaży lub kupna ani związanych z transakcją opłat i podatków. Przy jej określaniu musi być zachowany obiektywizm. Jest ona określana na podstawie typowych cen transakcyjnych, typowych stawek czynszu, typowych stóp zwrotu, natomiast koncepcja wartości indywidualnej jest oparta na subiektywnej, często oderwanej od rynku, ocenie pożytków płynących z nieruchomości. Odzwierciedla ona indywidualne wyczucie wartości nieruchomości. Wartość indywidualna jest wartością dla osoby, a nie wartością dla rynku.
Zewnętrznym wyrazem wartości jest zawsze cena. Na rynku nieruchomości, podobnie jak i na innych rynkach, cena jest wyrazem wartości, ale wartość nie musi być równa cenie.
Przy szacowaniu wartości inwestycyjnej nieruchomości inwestor powinien uwzględniać wszystkie rodzaje ryzyka tj.:
¬ Ryzyko czasowe – wiarygodność szacunków maleje wraz z upływem czasu.
¬ Ryzyko zmienności dochodów – np. jaką wysokość czynszu będzie można wynegocjować.
¬ Ryzyko rynkowe – zwane systematycznym, jak zmieni się sytuacja na rynku nieruchomości wraz ze zmianą warunków zewnętrznych. Czynniki ryzyka systematycznego można pogrupować w trzy kategorie: czynniki ogólnoekonomiczne, zmiany finansowe i opodatkowanie. Przy szacowaniu ryzyka systematycznego analitycy inwestycji napotykają szczególne trudności na rynku nieruchomości. Wynikają one z niedoskonałości rynku, a więc głównie z trudności w uzyskaniu szczegółowych informacji o rynku, nieefektywności rynku i niepewności tego rynku, trudności szacunków zapotrzebowania w przyszłości na powierzchnie np. biurową, brak informacji o nowej podaży, jaka pojawi się w przyszłości.
¬ Ryzyko związane z nieruchomością zwane niesystematycznym – zawiera ono czynniki oddziałujące na konkretną nieruchomość, np. starzenie obiektu zmniejsza atrakcyjność nieruchomości, wpływając na obniżenie dochodów, wzrost podaży nowych, atrakcyjnych nieruchomości zaostrza konkurencję i może też wpływać na obniżenie dochodowości konkretnej nieruchomości.
¬ Ryzyko wpływów – bowiem najemcy mogą nie płacić regularnie czynszów, mogą więc wystąpić straty w dochodach.


CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA POZIOM WARTOŚCI EKONOMICZEJ NIERUCHOMOŚCI

Nieruchomość jest dobrem szczególnym. Specyfikę nieruchomości wywołuje grupa cech fizycznych, ekonomicznych i instytucjonalno-prawnych. Analiza tych cech prowadzi do stwierdzenia, że o poziomie wartości ekonomicznej nieruchomości decydują nie tylko cechy charakteryzujące bezpośrednio daną nieruchomość, ale również czynniki tworzące szeroko pojęte otoczenie nieruchomości.
Generalnie biorąc, można wyróżnić cztery grupy czynników, od których zależy poziom wartości nieruchomości. Są to przede wszystkim:
1) czynniki fizyczne, charakteryzujące materialne cechy środowiska naturalnego oraz sztucznie wytworzonego przez człowieka, takie m.in. jak:
 ukształtowanie terenu,
 kierunek wiatrów,
 nasłonecznienie,
 zasobność bogactw naturalnych,
 cechy klimatu,
 wielkość i kształt działki,
 wielkość i wiek budynku,
 stopień zużycia budynku,
 rozwiązania materiałowo-techniczne i funkcjonalne,
 drogi dojazdowe.
2) czynniki ekonomiczne, obejmujące siły działające na wielkość popytu i podaży nieruchomości oraz proporcje pomiędzy nimi; do tej grupy czynników należą:
 stan rozwoju gospodarczego,
 miejsce w cyklu koniunkturalnym,
 poziom bezrobocia,
 stan zamożności społeczeństwa,
 różnorodność form kredytowania,
 wysokość stopy oprocentowania kredytu,
 poziom cen na rynku nieruchomości.
3) czynniki prawne, jak:
 swoboda udziału w transakcjach,
 swoboda obrotu nieruchomościami,
 system podatkowy (wysokość podatków i opłat związanych z obrotem nieruchomościami oraz z posiadaniem nieruchomości),
 system ulg podatkowych dla inwestujących w nieruchomości,
 plan zagospodarowania przestrzennego,
 wymogi ochrony środowiska,
 forma władania nieruchomością.
4) czynniki środowiskowe, obejmujące:
 sytuację demograficzną regionu czy kraju,
 wielkość rodziny,
 styl życia,
 modę,
 przyzwyczajenia,
 otoczenie nieruchomości, a więc dostępność usług, centrów handlowych i produkcyjnych, okolice, sąsiedztwo, skażenie środowiska.

Istnieją jeszcze inne czynniki, które nie zostały uwzględnione jako grupa gdyż ich
wpływ ujawnia się poprzez inne czynniki, głównie grupę czynników ekonomicznych. Jednakże ich roli nie można pominąć. Do tych czynników należą np.:
a) decyzje polityczne – przykładowo załamanie rynku nieruchomości w 1974 roku zostało przyspieszone wybuchem wojny arabsko-izraelskiej,
b) rewolucja informatyczna – znacznie przyspieszyła zużycie funkcjonalne istniejących nieruchomości biurowych, przyczyniając się do spadku czynszów i wartości nieruchomości nie posiadających okablowania systemowego, stworzyła zapotrzebowanie na budynki nowoczesne, wyzwalając ogromny wzrost modernizacji istniejących obiektów.
Okazuje się, że na poziom wartości nieruchomości wpływają czynniki wykraczające poza
cechy samej nieruchomości. Czynniki ekonomiczne, prawne i środowiskowe tworzą ważne tło wyceny, tło, które może zadecydować o poziomie wartości. Warto zwrócić uwagę, że część czynników prawnych jest związanych bezpośrednio z nieruchomością – będzie to stan prawny nieruchomości, a więc forma władania, służebności ciążące na nieruchomości czy ustalenia w planie przestrzennego zagospodarowania, informujące wspólnie o wiązce praw dotyczących nieruchomości. Prawo własności gruntu powinno mieć wyższą wartość od prawa użytkowania wieczystego. Prawo własności do wydzielonego lokalu mieszkalnego powinno mieć wyższą wartość od ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.
Rola poszczególnych czynników w odniesieniu do konkretnych rodzajów nieruchomości jest różna, np. dla nieruchomości rekreacyjnej decydującego znaczenia nabierają czynniki fizyczne, tworzące środowisko naturalne, jak: cechy klimatu, nasłonecznienie, ukształtowanie terenu. Relatywnie mniejsze znaczenie posiadają czynniki ekonomiczne, jak: np. stopień zamożności społeczeństwa, bowiem przy korzystaniu z tego rodzaju nieruchomości występuje duża mobilność ludności, wykraczająca poza region czy kraj.
Natomiast przy takich nieruchomościach komercyjnych, jak np. biurowce, decydujące znaczenie posiada wielkość lokalnego popytu, uzależniona od rozwoju gospodarczego i trendów jego zmian. Bardzo istotne znaczenie posiada standard biurowca, który tworzą: uzbrojenie telekomunikacyjne z sieciami komputerowymi, wyposażenie w wentylację i klimatyzację, możliwość modyfikacji układu wewnętrznego pomieszczeń, ponadto drogi dojazdowe, parkingi, gastronomia. Niewielka podaż powierzchni biurowych w Moskwie, przy dużym popycie, spowodowała, że pomimo niskiego standardu stawki czynszów należały do najwyższych w Europie. Również w Warszawie, która posiada relatywnie niewielki udział powierzchni biurowej klasy A, wysokość stawek czynszowych zajmuje pod tym względem czwarte miejsce w Europie.
Na cenę nieruchomości często wpływają czynniki środowiskowe. Przykładem może być miasto Stratford gdzie urodził się i zmarł William Sheakespeare. Ceny nieruchomości w tym mieście są wyższe średnio o 10% w stosunku do cen na pozostałym terenie hrabstwa. Taki wysoki poziom cen miasto to zawdzięcza swojej historii dzięki czemu ma wielu turystów, a to z kolei wpłynęło na ceny nieruchomości.
Rola poszczególnych czynników jest nie tylko różna w odniesieniu do określonych rodzajów nieruchomości, ale jest również zmienna. Przykładem może być rosnąca rola czynników środowiskowych, rośnie bowiem wrażliwość rynku na ekonomiczne konsekwencje stwierdzonego lub spodziewanego występowania np. substancji toksycznych, skażenia gruntu oraz związanych z nimi potencjalnych lub faktycznych zobowiązań prawnych. W obszarze tej grupy czynników istotnego znaczenia nabierają:
¬ zjawiska o podłożu naturalnym, takie jak występowanie radonu lub metanu, bądź też hałas i zanieczyszczenie powietrza,
¬ czynniki powodujące skażenie chemiczne, które wynika z procesów zachodzących obecnie i w przeszłości na danym terenie bądź dociera z terenów przyległych,
¬ czynniki postrzegane jako szkodliwe, np. pole elektromagnetyczne,
¬ szczególne preferencje inwestorów wobec pewnych elementów konstrukcyjnych, np. produktów nadających się do ponownego przetworzenia.
Podsumowując nasuwa się wniosek, że cechy fizyczne są istotne, ale mogą zostać zdominowane przez wpływ pozostałych czynników.


PRZYKŁADY PROBLEMÓW SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI NIETYPOWYCH

Przykładem problemów szacowania nieruchomości nietypowych może być szacowanie wartości obiektów o znaczeniu zabytkowym. Z jednej strony aspekt historyczny może podnosić wartość nieruchomości, z drugiej zaś strony z powodu różnych restrykcji dotyczących swobody użytkowania obiektu dotychczasowy właściciel lub potencjalny nabywca bierze pod uwagę ograniczenia swojego prawa własności. W zachowaniu się uczestników transakcji odgrywają również rolę specjalne przepisy podatkowe i ulgi, które otrzymuje właściciel w zamian za utrzymanie historycznego charakteru nieruchomości. Stąd też szacowanie takich nieruchomości może stanowić trudne zadanie dla rzeczoznawcy.
Pomimo swojej złożoności najbardziej trafne jest szacowanie tego typu obiektu przy użyciu podejścia porównawczego. W procedurze szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca musi uwzględnić historyczne znaczenie każdej analizowanej nieruchomości. Należy rozpatrywać każdą nieruchomość głównie pod względem stylu architektonicznego oraz lokalizacji. Czynnik ten wywiera również duży wpływ na wartość obiektów zabytkowych (istotne jest np. czy otoczenie domu zostało dopasowane do jego historycznego wyglądu, czy styl ten będzie przez długi czas utrzymywany, czy też obiekt otaczają domy przeznaczone w niedalekiej przyszłości do rozbiórki).
Oszacowanie korzyści właściciela płynących z tytułu utrzymywania budynku zabytkowego w należytym stanie wymaga również analizy nielicznych danych rynkowych. Ideałem byłoby, gdyby rzeczoznawca dysponował informacjami na temat wartości nieruchomości przed i po przyznaniu obiektom statusu zabytkowego, i np. na temat zniżek podatkowych lub cen nieruchomości, które były sprzedane, a następnie odsprzedane, ale już z przyznanymi ulgami. Szacując nieruchomości zabytkowe należy mieć na uwadze i to, że taka zachęta podatkowa może także tworzyć dodatkową wartość, niezależnie od wartości wynikającej z cech nieruchomości, bowiem niektóre stare nieruchomości są nabywane i poddawane renowacji przez developerów, którzy potem, korzystając z obniżek podatkowych, sprzedają już odbudowane domy.
Popularność domów zabytkowych powoduje czasem zainteresowanie nabywców nieruchomościami stylizowanymi i budowanymi w wybranym historycznym stylu architektonicznym, lecz wyposażonymi we współczesne systemy ogrzewania i kanalizacji. Najlepszym wskaźnikiem wartości takich nieruchomości są ceny transakcyjne. W podejściu porównawczym szacowania wartości rynkowej takiego obiektu rzeczoznawca powinien zwrócić szczególną uwagę na walory odtworzenia stylu nieruchomości, jak również na ewentualne odróżnianie się od innych sąsiadujących nieruchomości.

Z dotychczasowych rozważań wynika, że wartość nie tkwi w istocie danego dobra (nieruchomości), jest ona tworzona w umysłach osób – uczestników rynku. Zależności, które tworzą wartość, mają charakter złożony. Wartość zmienia się, gdy czynniki, determinujące jej poziom, ulegają zmianie.








Literatura:

[1] E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wyd. naukowe PWN, Warszawa 2002.
[2] Inwestowanie w nieruchomości, praca zbiorowa pod kierunkiem E. Kucharskiej-Stasiak,
Instytut nieruchomości VALOR, 1999.
[3] A. Hopfer, H. Jędrzejewski, R. Źróbek, S. Źróbek, Podstawy wyceny nieruchomości,
Wyd. TWIGGER, Warszawa 2001.
[4] J. Szachułowicz, Gospodarka nieruchomościami, Wyd. prawnicze PWN, Warszawa 2001