Jak finansować docieplenie ściany szczytowej budynku, do której przylegał inny obiekt, który został rozebrany?
2007-07-23
Informacja o autorze:
Autor współpracuje z Serwisem Budowlanym, ABC Wolters Kluwer Polska
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany
Jak wygląda kwestia finansowania docieplenia ściany szczytowej budynku, do której przylegał inny obiekt (i w ten sposób ją ocieplał), a który został rozebrany?
Istniejący, wymagający ocieplenia/docieplenia, obiekt należy w 80% do miasta, a w 20% został sprzedany prywatnym właścicielom, którzy aktualnie toczą spór z miastem o finanse i udział w wykonaniu termoizolacji. Rozebrany budynek był w 100% własnością miasta.
Odpowiedź: Z treści pytania nie wynika czy w opisanej sytuacji mamy do czynienia ze zwykłą współwłasnością budynku czy też doszło do sprzedaży odrębnej własności lokali, a więc do powstania wspólnoty mieszkaniowej. Jednak sprawa ta nie ma zasadniczego znaczenia dla istoty sprawy.
Generalnie należy stwierdzić, że obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, w tym jej części składowych (np. budynek), spoczywa na właścicielu, a w niniejszej sprawie na współwłaścicielach. Stanowi o tym art. 207 Kodeksu cywilnego - pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Natomiast w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) wskazano w art. 12 ust. 2, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Są to więc regulacje zbieżne, nakładające na każdego z współwłaścicieli obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z przedmiotem współwłasności.
Tym samym należy stwierdzić, że docieplenie ściany szczytowej powinno nastąpić na koszt współwłaścicieli, stosownie do udziałów w prawie własności nieruchomości lub udziału w nieruchomości wspólnej (wspólnota mieszkaniowa).
Wydaje się, że zawarty w pytaniu problem związany jest z kwestią ewentualnej odpowiedzialności właściciela budynku sąsiedniego, którego rozebranie spowodowało konieczność docieplenia ściany. Trudno jest jednak wskazać przepis prawa, który nakazywałby właścicielowi budynku sąsiedniego ponieść koszty docieplenia ściany, a wiec nakładałby obowiązek dbania o interesy właścicieli sąsiedniej nieruchomości w zakresie zapewnienia odpowiedniej izolacji cieplnej ściany szczytowej. Obowiązek taki mógłby być ewentualnie związany z utrzymaniem w odpowiednim stanie technicznym budynku, który daje oparcie sąsiedniemu budynkowi. Jednak wobec rozbiórki, w założeniu dokonanej zgodnie z przepisami prawa budowlanego, nie ma to znaczenia.
W grę może ewentualnie wchodzić odpowiedzialność za czyny niedozwolone, jednak koniecznym byłoby wykazanie bezprawności działania właściciela, a więc jaką normę prawną naruszono, co wydaje się problematyczne.