Nieruchomość jako przedmiot inwestowania

22.06.2007 12:03 piątek

Inwestowanie w nieruchomości stanowi jeden z kierunków inwestowania obok innych możliwości alokacji kapitału, takich jak m.in. nabywanie udziałów w podmiotach gospodarczych i funduszach inwestycyjnych, papierów wartościowych, metali szlachetnych czy przedmiotów kolekcjonerskich. Inwestycje w nieruchomości dokonywane przez przedsiębiorstwo mogą mieć zarówno charakter konwencjonalny, jak i strategiczny, co zależy od zakresu i celu takiej inwestycji.

W ujęciu klasyfikacyjnym inwestycje w nieruchomości są inwestycjami rzeczowymi z uwagi na specyfikę typową dla tej grupy: dużą kapitałochłonność, małą elastyczność, długotrwałe skutkowanie oraz względnie dużą złożoność wynikającą z faktu, iż projekty realizowane na rynku nieruchomości często uwzględniają cykl budowy wymagający zaangażowania specjalistycznych usług.

Inwestycje jako aktywa

Przed nowelizacją ustawy o rachunkowości inwestycje zaliczały się do „środków trwałych w budowie", które obejmowały głównie: aktywa finansowe oraz inwestycje w nieruchomości i prawa.

W kategorii tej ujmowało się nieruchomości, które stanowiły aktywa trwałe przedsiębiorstwa, jednak nie były środkami trwałymi.

Dziś inwestycjami są „aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych, wynikających z przyrostu ich wartości, uzyskiwania z nich przychodów w formie: odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) i innych pożytków, w tym również transakcji handlowych, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku zakładów ubezpieczeń przez inwestycje rozumie się lokaty” – wg ustawy o rachunkowości.

Takie rozumienie kategorii inwestycji w odniesieniu do nieruchomości pozwala na odróżnianie tych, które będą miały charakter lokacyjny od nieruchomości o charakterze produkcyjnym, którymi będą środki trwałe przedsiębiorstwa.

Nieruchomości jako środki trwałe przedsiębiorstwa

Kryterium odróżniającym nieruchomości zaliczane do inwestycji od tych, które stanowią środki trwałe jest cel ich nabycia odnoszony do specyfiki działalności podmiotu.
Środki trwałe to rzeczowe aktywa trwałe o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności nieruchomości, a w tym: grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

Tab. 1. Klasyfikacja lokat kapitałowych

Źródło: M. Bryx, R. Matkowski: Inwestycje w nieruchomości. Poltext, Warszawa 2001.

Inwestycje rzeczowe

…są źródłem przyrostu kapitału rzeczowego inwestora w postaci nowych bądź zmodernizowanych składników jego majątku. Inwestycje te powodują (powinny powodować) wzrost zdolności generowania dochodów. W terminologii angielskiej ich odpowiednikiem są inwestycje kapitałowe (capital investment) bądź inwestycje realne (real investment). W uproszczeniu można założyć, że inwestycje rzeczowe produkcyjne odnoszą się do przedsiębiorstw i wiążą się z prowadzeniem podstawowej (statutowej) działalności gospodarczej danego podmiotu. W rozważaniach nad inwestycjami w przedsiębiorstwie podstawowe znaczenie ma klasyfikacja przedsięwzięć inwestycyjnych dzieląca je na dwie kategorie:

1) przedsięwzięcia „konieczne", konwencjonalne, integralnie związane z dotychczasowym profilem działalności przedsiębiorstwa,
2) przedsięwzięcia „strategiczne", których realizacja stwarza potencjał dla wzrostu przedsiębiorstwa związanego z rozpoczęciem określonej działalności (np. nowe produkty, usługi, wejście na nowy rynek).

Inwestycje konwencjonalne

…występują najczęściej i wiążą się z zastępowaniem już istniejących składników majątku przedsiębiorstwa. Zalicza się do nich inwestycje odtworzeniowe i modernizacyjne, których celem jest utrzymanie lub zwiększenie skali produkcji oraz obniżenie kosztów wytwarzania. Ponieważ przedsięwzięcia te ściśle wiążą się z już istniejącą działalnością przedsiębiorstwa, łatwa jest ich identyfikacja i ocena. Dla tych przedsięwzięć mniej skomplikowane jest określenie zakresu rzeczowego i efektów, jakie przyniosą, co ułatwia ich ocenę, a także zmniejsza ryzyko związane z przedsięwzięciem. Ocena finansowa przedsięwzięć należących do tej klasy z reguły jest sporządzana przy wykorzystaniu technik bazujących na zdyskontowanych strumieniach przepływów pieniężnych, czyli głównie na metodzie wartości bieżącej netto (NPV) i wewnętrznej stopy zwrotu (IRR).

Inwestycje strategiczne

…nie wynikają z dotychczasowej działalności (albo tylko w nieznacznym stopniu) - są rezultatem strategicznych rozważań najwyższego kierownictwa. Ponieważ wiążą się z wkraczaniem na nowe obszary działalności, brak doświadczeń utrudnia oszacowanie ich zakresu rzeczowego, a zwłaszcza strumieni przepływów pieniężnych. W konsekwencji powodują o wiele większe ryzyko i wymagają zastosowania do ich oceny również innych narzędzi poza technikami DCF. Właściwie zaleca się stosowanie zintegrowanego podejścia strategiczno-finansowego, łączącego stosowanie metod planowania strategicznego z technikami DCF. W pierwszej kolejności przy zastosowaniu narzędzi planowania strategicznego dokonuje się identyfikacji możliwości wzrostu przedsiębiorstwa, następnie przy zastosowaniu technik DCF dokonuje się bardziej precyzyjnej analizy techniczno-finansowej.

Inwestycje rzeczowe produkcyjne

Inwestycje rzeczowe to m.in. inwestycje w materialne składniki majątku przedsiębiorstwa, ale również w inne aktywa niezwiązane z realizacją procesu produkcyjnego. Inwestycje rzeczowe dotyczące różnych sfer działalności przedsiębiorstwa, zarówno produkcji, jej struktury czy jakości, zbytu oraz zaopatrzenia zalicza się do grupy inwestycji rzeczowych produkcyjnych, które dzieli się na odtworzeniowe i rozwojowe według kryterium wpływu realizowanych inwestycji na poziom zdolności produkcyjnych.

Inwestycje rozwojowe mogą dotyczyć przedsięwzięć związanych z budową nowych obiektów…
…, tj. jednostek gospodarczych, ośrodków produkcji lub usług oraz wydziałów produkcyjnych lub usługowych w istniejących zakładach, zwiększając zdolności produkcyjne lub usługowe, zazwyczaj dzięki nowym rozwiązaniom technologicznym. Mogą również polegać na rozbudowie istniejących przedsiębiorstw, np. istniejącego parku maszynowego, powiększaniu obiektów produkcyjnych, budowie nowych obiektów pomocniczych dla istniejących kompleksów produkcyjnych lub usługowych, których celem najczęściej jest usprawnienie procesu produkcji.

Inwestycje rozwojowe mogą być realizowane przez modernizację…

…czyli przez inwestycje racjonalizujące, polegające na unowocześnianiu składników majątku przedsiębiorstwa. Modernizacja może dotyczyć zarówno pojedynczych środków trwałych, jak również całych wydziałów przedsiębiorstwa.

Inwestycje odtworzeniowe to tzw. inwestycje zastępcze wynikające ze zużycia majątku. Obejmują przebudowę lub rekonstrukcję i adaptację składników majątkowych. Są związane z odtwarzaniem możliwości produkcyjnych poprzez budowę lub nabywanie składników majątku w miejsce zużytych fizycznie lub ekonomicznie i wycofanych z eksploatacji.

Cechy inwestycji produkcyjnych

Mimo dużej różnorodności kierunków inwestowania w obszarze inwestycji rzeczowych produkcyjnych, można wyróżnić cechy typowe dla tej formy alokacji kapitału:

- angażowanie kapitału w składniki majątku trwałego stanowiące potencjał produkcyjny inwestora wykorzystywany w jego działalności gospodarczej,
- duża kapitałochłonność, długotrwałe skutkowanie - konieczność zaangażowania znacznych środków finansowych na stosunkowo długi okres, co się wiąże z niepewnością i ryzykiem,
- chęć odzyskania przez inwestora wyłożonego kapitału, łącznie z dodatkowymi korzyściami stanowiącymi rekompensatę za odłożenie konsumpcji i ryzyko,
- uzyskiwanie korzyści finansowych w postaci dochodu z prowadzonej działalności gospodarczej - kapitał jest odzyskiwany w sposób pośredni poprzez sprzedaż wytworzonych wyrobów i usług,
- bardzo niski stopień płynności, gdyż zmiana obiektu inwestycyjnego na gotówkę wymaga dłuższego czasu, w niektórych przypadkach nie jest w ogóle możliwa,
- bardzo niski stopień podzielności inwestycji, gdyż obiekty produkcyjne stanowią z reguły zwarte kompleksy.

Inwestycje rzeczowe lokacyjne

…w tym inwestycje w przedmioty kolekcjonerskie, metale szlachetne i nieruchomości. Przedmioty kolekcjonerskie to dzieła sztuki, antyki oraz inne aktywa, które mogą mieć wartość kolekcjonerską, np. znaczki, autografy lub dywany orientalne. Inwestycje rzeczowe lokacyjne mogą zatem stanowić formę inwestycji, z której inwestor angażujący kapitał będzie oczekiwał nie tylko wymiernych korzyści finansowych, ale również niewymiernych, np. w postaci satysfakcji z posiadanego cennego obrazu czy zabytkowej nieruchomości będącej wyrazem wysokiego statusu społecznego jej właściciela.

Walory funkcjonalne inwestycji lokacyjnych i ich cechy

Ponadto niektóre aktywa materialne mają wartość użytkową, więc inwestor może korzystać z ich walorów funkcjonalnych, np. nieruchomości mieszkaniowej dającej przestrzeń mieszkalną lub dzieł sztuki przedstawiających wartość dekoracyjną. Inwestycje rzeczowe lokacyjne mogą dotyczyć przedsiębiorstw - nie mają bezpośredniego związku z podstawową działalnością przedsiębiorstwa (core business). Są to nadwyżki finansowe ulokowane np. w grunty niezabudowane w oczekiwaniu na wzrost ich wartości wynikający z przewidywanych zmian otoczenia nieruchomości, zmiany funkcji. Niezależnie od charakteru inwestora ich celem jest osiągnięcie określonych korzyści (wymiernych i niewymiernych) w przyszłości z tytułu ulokowania określonego kapitału obecnie. Zwykle są traktowane jako ochrona siły nabywczej kapitału (ochrona przed inflacją). Również ta grupa inwestycji ma pewne cechy wspólne:

- zwrot z inwestycji wynika z przyrostu wartości zainwestowanego kapitału, zysk jest realizowany przez sprzedaż instrumentu,
- obrót aktywami odbywa się na specjalnych rynkach (nieefektywnych), a samo inwestowanie wymaga specjalistycznej wiedzy i dużego doświadczenia,
- rynek dzieł sztuki i okazów kolekcjonerskich jest rynkiem nieformalnym, ponieważ nie istnieje zorganizowane centrum handlu tym aktywami - rynek nie jest formalnie zorganizowany i jest geograficznie rozproszony,
- występuje niska płynność większości aktywów,
- specyficzne ryzyko wynika ze zdarzeń mających wpływ na popyt i podaż danego instrumentu, np. przelotne mody,
- pojawia się subiektywizm wyceny, ryzyko fałszerstwa i oszustwa136.

Inwestycje finansowe

…związane są z rynkiem papierów wartościowych, instytucjami bankowymi (lokaty) i innymi instrumentami. Istotą inwestycji jest to, że inwestor udostępniając swój kapitał określonej instytucji finansowej nabywa prawo do dochodu w postaci np. oprocentowania, dywidendy. W przypadku lokat bankowych i obligacji skarbowych inwestor ma zagwarantowany zwrot zaangażowanego kapitału w pełnej wysokości. W przypadku udziałów, akcji i funduszy inwestycyjnych inwestor liczy na wzrost wartości zaangażowanego kapitału, ale często występuje sytuacja - zwłaszcza w krótkiej perspektywie - że akcje bądź jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych tracą na wartości.

W grupie inwestycji finansowych inwestycje w nieruchomości mogą być realizowane poprzez:
- nabycie udziałów lub akcji przedsiębiorstw inwestujących na rynku nieruchomości (także developerów),
- nabycie jednostek uczestnictwa lub certyfikatów inwestycyjnych w nieruchomościowych funduszach inwestycyjnych (zarówno notowanych, jak i nienotowanych) na giełdzie,
- inwestowanie w hipoteczne listy zastawne (papiery dłużne emitowane przez instytucje kredytowe - zwykle banki hipoteczne - na podstawie kredytów zabezpieczonych hipotecznie).

Pozostałe inwestycje
W grupie inwestycji pozostałych występuje kilka rodzajów inwestycji o charakterze niematerialnym oraz bardzo istotna grupa inwestycji publicznych, które charakteryzują się tym, że w głównej mierze nie są nastawione na zysk, ale na realizację określonych celów społecznych (publicznych). W tej grupie nieruchomości zajmują ważne miejsce - mogą to być obiekty użyteczności publicznej, takie jak szkoły, szpitale, drogi, mosty, lotniska. Ich specyfika przekłada się także na specyficzne metody oceny opłacalności [Inwestycje w nieruchomości w Polsce: biura, obiekty handlowe, magazyny, hotele].

Nieruchomość jako specyficzne dobro inwestycyjne

Inwestycje w nieruchomości znajdują się w grupie inwestycji rzeczowych lokacyjnych oraz rzeczowych produkcyjnych, co wynika ze specyfiki nieruchomości, która może być traktowana jako dobro inwestycyjne lub aktyw mający wartość użytkową. Nieruchomość w porównaniu z innymi aktywami charakteryzuje się znaczną specyfiką, którą determinuje istotna liczba cech, wśród których można wyróżnić: ekonomiczne, instytucjonalno-prawne i fizyczne.

Pierwsza cecha, pozwalająca na odróżnianie nieruchomości od innych dóbr, to jej charakter „nietransformowalny", czego przykładem jest grunt stanowiący integralny element nieruchomości. Grunty oraz budynki będące częściami składowymi nieruchomości charakteryzuje bardzo duże zróżnicowanie. Nieruchomości podobne, uwzględniając cechy fizyczne, nie mogą być jednakowe, ponieważ nie mają tego samego położenia geograficznego. Różnorodność nieruchomości wynika ponadto z innych cech. Grunty rozróżnia się według ich przeznaczenia, wielkości, dostępności, formy czy zorientowania, natomiast budynki według jakości konstrukcji, wieku, stanu utrzymania, przestrzenności, lokalizacji i również przeznaczenia. W rezultacie, zróżnicowanie determinuje trudności w przeprowadzaniu porównań nieruchomości dla celów np. ich wyceny, biorąc pod uwagę określone, wyszczególnione wyżej atrybuty.

Nieruchomość, w odróżnieniu od innych dóbr, jest zlokalizowana. Lokalizacja obejmuje ekonomiczne położenie oraz elementy fizycznej lokalizacji, które determinują możliwość użytkowania nieruchomości i w konsekwencji jej wartość. Lokalizacja stanowi najistotniejszą charakterystykę nieruchomości. Nieruchomość jest aktywem rzeczowym i trwałym będącym w posiadaniu właściciela indywidualnego lub wspólnoty. Z uwagi na jej długotrwały charakter posiadacz może uzyskiwać korzyści finansowe lub inne, niewymierne w długim okresie, traktując nieruchomość jako dobro konsumpcyjne mające pewną wartość użytkową lub jako dobro inwestycyjne, mające zdolność generowania regularnych wpływów w czasie.

Długotrwały charakter nieruchomości stanowi często motywację dla inwestora chcącego długoterminowo inwestować posiadane kapitały. Inwestycje w nieruchomości z natury są inwestycjami długoterminowymi, obarczonymi stosunkowo niewielkim poziomem ryzyka, co wynika z długotrwałości budynków, niezniszczalności gruntów oraz uwarunkowań prawnych, w szczególności podatkowych, zachęcających indywidualnych oraz instytucjonalnych inwestorów do alokacji środków w te aktywa.

ŹRÓDŁA:
1. Bryx M., R. Matkowski: Inwestycje w nieruchomości. Poltext, Warszawa 2001.
2. Henzel H. (red.), Inwestycje na rynku nieruchomości, Akademia Ekonomiczna w Katowicach, 2004.
3. The Polish Real Esteta Market 2007, PriceWaterhouseCoopers, Clifford Chance.
4. Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (ost.zm. Dz.U. z 2006, Nr 157, poz. 1119, Nr 208, poz. 1540): http://isip.sejm.gov.pl/servlet/Search?todo=file&id=WDU19941210591&type=3&name=D19940591Lj.pdf.

Autor: Sylwia Hucik Gaicka
Analityk portalu inwestycje.pl