Nieruchomość jako dobro ekonomiczne.
Wartość jako kategoria obiektywna
i subiektywna, kategorie nieruchomości.

Dr in

ż

. Jan Konowalczuk

Katedra Inwestycji i Nieruchomo

ś

ci

AE im. K. Adamieckiego w Katowicach

Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym

Definicja nieruchomo

ś

ci jest uregulowana prawnie, wynika z Kodeksu

Cywilnego, artykułu 46, który stanowi,

ż

e:

„[…] nieruchomo

ś

ciami s

ą

cz

ęś

ci powierzchni ziemskiej, stanowi

ą

ce odr

ę

bny

przedmiot własno

ś

ci (grunty), jak równie

ż

budynki trwale z gruntami zwi

ą

zane

lub cz

ęś

ci tych budynków, je

ś

li na mocy przepisów szczególnych stanowi

ą

lub cz

ęś

ci tych budynków, je

ś

li na mocy przepisów szczególnych stanowi

ą

odr

ę

bny od gruntu przedmiot własno

ś

ci”.

Definicja wskazuje na trzy podstawowe rodzaje nieruchomo

ś

ci: gruntowe,

budynkowe i lokalowe.

Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym

Nieruchomo

ś

ci gruntowe powstaj

ą

przez wyodr

ę

bnienie cz

ęś

ci powierzchni

ziemskiej jako przedmiotu osobnej własno

ś

ci.

Nieruchomo

ś

ci budynkowe powstaj

ą

jako „fikcja” prawna, gdy

ż

grunt i

budynek s

ą

ze sob

ą

ś

ci

ś

le i nierozerwalnie zwi

ą

zane.

Nieruchomo

ś

ci lokalowe. Lokale mieszkalne lub lokale wykorzystywane

zgodnie z ich przeznaczeniem na inne cele ni

ż

mieszkalne, spełniaj

ą

ce

okre

ś

lone wymogi.

NIERUCHOMO

ŚĆ

JAKO PRZEDMIOT INWESTOWANIA

Wiązka praw do nieruchomości

Wi

ą

zka praw przypisanych nieruchomo

ś

ci

Własno

ść

:

nieruchomo

ś

ci gruntowych

nieruchomo

ś

ci budynkowych

nieruchomo

ś

ci lokalowych

U

ż

ytkowanie wieczyste gruntu

Ograniczone prawa rzeczowe

u

ż

ytkowanie

u

ż

ytkowanie

słu

ż

ebno

ść

spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe

hipoteka

Prawa zobowi

ą

zaniowe

najem, dzier

ż

awa

leasing, prawo własno

ś

ci czasowej (time sharing)

u

ż

yczenie

Rodzaje aktywności gospodarczych

nabywanie udziałów, akcji, obligacji i innych papierów wartościowych,

zakup wartości o charakterze niematerialnym, czyli ponoszenie nakładów na badania i
rozwój, kształcenie, patenty, licencje, doskonalenie organizacji,

pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych drogą zakupu nieruchomości
(gruntów, budynków), przedsiębiorstw lub ich części, majątku ruchomego itp.,

(gruntów, budynków), przedsiębiorstw lub ich części, majątku ruchomego itp.,

nabywanie obiektów sztuki, numizmatów, biżuterii, złota,

tworzenie (kreowanie) majątku rzeczowego w procesie inwestycyjnym (budowa wraz z
zakupem dóbr inwestycyjnych) prowadzące do przyrostu lub/i odtwarzania kapitału
rzeczowego w celu osiągnięcia określonych korzyści.

Przykład lokat kapitałowych

KLASYFIKACJA LOKAT KAPITAŁOWYCH

RODZAJE INWESTYCJI

PRZYKŁADY LOKAT KAPITAŁOWYCH

Inwestycje finansowe

Lokaty bankowe

Akcje, udziały

Papiery wartościowe dłużne - obligacje,

komercyjne papiery wartościowe, hipoteczne

listy zastawne

listy zastawne

Pochodne papiery wartościowe

Udziały w funduszach inwestycyjnych -

certyfikaty inwestycyjne, jednostki

uczestnictwa

Inwestycje

rzeczowe

Rzeczowe

lokacyjne

Rzeczowe

produkcyjne

Dzieła sztuki

Metale szlachetne

Przedmioty kolekcjonerskie

Nieruchomości

Nieruchomości

Maszyny i urządzenia

Zapasy

Inwestycje niematerialne

Inwestycje społeczne i socjalne

Inwestycje na badania, rozwój, reklamę oraz

ochronę środowiska

Cechy inwestycji rzeczowych produkcyjnych

kapitał angażowany jest w składniki majątku trwałego, stanowiące potencjał
produkcyjny inwestora wykorzystywany w jego działalności gospodarczej,

duża kapitałochłonność, długotrwałe skutkowanie - konieczność zaangażowania
znacznych środków finansowych na stosunkowo długi okres czasu, co wiąże się z
niepewnością i ryzykiem,

chęć odzyskania przez inwestora włożonego kapitału łącznie z dodatkowymi
korzyściami stanowiącymi rekompensatę za odłożenie konsumpcji i ryzyko,

korzyściami stanowiącymi rekompensatę za odłożenie konsumpcji i ryzyko,

korzyści finansowe uzyskiwane w postaci dochodu z prowadzonej działalności
gospodarczej - kapitał odzyskiwany jest w sposób pośredni poprzez sprzedaż
wytworzonych wyrobów i usług,

bardzo niski stopień płynności, gdyż zmiana obiektu inwestycyjnego na gotówkę
wymaga dłuższego czasu, w niektórych przypadkach nie jest w ogóle możliwa,

bardzo niski stopień podzielności inwestycji, gdyż obiekty produkcyjne stanowią z
reguły zwarte kompleksy.

Cechy inwestycji rzeczowych lokacyjnych

zwrot z inwestycji wynika z przyrostu wartości zainwestowanego kapitału, zysk
realizowany jest przez sprzedaż instrumentu,

uzyskiwane korzyści ekonomiczne mogą być efektem bezpośrednich korzyści
finansowych (w przypadku nieruchomości wpływy czynszowe z wynajmu oraz
wpływy pozaczynszowe)

obrót aktywami odbywa się na specjalnych rynkach (nieefektywnych) a samo
inwestowanie wymaga specjalistycznej wiedzy i dużego doświadczenia,

inwestowanie wymaga specjalistycznej wiedzy i dużego doświadczenia,

rynek dzieł sztuki i okazów kolekcjonerskich jest rynkiem nieformalnym, ponieważ
nie istnieje zorganizowane centrum handlu tym aktywami - rynek nie jest formalnie
zorganizowany i jest geograficznie rozproszony,

niska płynność większości aktywów,

ryzyko specyficzne wynikające ze zdarzeń mających wpływ na popyt i podaż danego
instrumentu np. przelotne mody,

subiektywizm wyceny, ryzyko fałszerstwa i oszustwa.

Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości

INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE W NIERUCHOMOŚCI

Inwestycje o charakterze rzeczowym

INWESTYCJE RZECZOWE

PRODUKCYJNE

INWESTYCJE RZECZOWE

LOKACYJNE

Służące podstawowej działalności podmiotu

produkcyjnej, handlowej, usługowej,

również działalności administracyjnej

NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE

Służące aprecjacji zainwestowanego kapitału

i uzyskiwaniu bezpośrednich korzyści

finansowych

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Rys. 1 Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości

Kategoria „inwestycje” w świetle regulacji ustawy o rachunkowości

Inwestycje są to aktywa nabyte w celu osiągania korzyści ekonomicznych,
wynikających z:

przyrostu ich wartości,

uzyskiwania z nich przychodów, jak np. odsetek, dywidend,

innych pożytków, w tym również transakcji handlowych.

Inwestycje obejmują, więc głównie dwie grupy aktywów:

aktywa finansowe,

inwestycje w nieruchomości, mające postać: gruntów, prawa użytkowania wieczystego
gruntu, budowli, budynków, stanowiących odrębną własność lokali, a także
spółdzielczych praw do lokali; wyłączone ze środków trwałych, pozostają w aktywach
trwałych.

Kategorie nieruchomości – kryterium ekonomicznego sposobu
wykorzystania nieruchomości i ich ewidencjonowania

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Grunty, budynki i części budynków, które właściciel lub korzystający w leasingu
finansowym, traktuje jako źródło przychodów z czynszów (nieruchomości inwestycyjne
czynszowe) lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości
(nieruchomości inwestycyjne kapitałowe) lub obie te korzyści.

EWIDENCJONOWANE JAKO „INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE”

NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE

Wykorzystywane w działalności operacyjnej (np. hala fabryczne w zakładzie
produkcyjnym), nie można im bezpośrednio przypisać korzyści ekonomicznych, jakie z
tego tytułu są osiągane przez dany podmiot. Korzyści te są wynikiem synergicznego
sprzężenia wszystkich czynników wytwórczych (w tym majątku trwałego i
obrotowego), nie tylko nieruchomości.

EWIDENCJONOWANE JAKO „ŚRODKI TRWAŁE”

Kategorie nieruchomości

NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCE ZAPAS

Przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa z podziałem
na nieruchomości ewidencjonowane jako towar, tj. nabyte do dalszej odsprzedaży, lub
zapas, tj. nieruchomości wytworzone w ramach zwykłej działalności i przeznaczone do
sprzedaży np. lokale mieszkalne.

NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NADMIAROWE

NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NADMIAROWE

Trwale zbędne do działalności, podstawowej oraz nieruchomości mieszkaniowe
i socjalne.

Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)

Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość, która nie jest przeznaczona
do użytku na potrzeby własne podmiotu:

właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje ją jako źródło
przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost jej
wartości, względnie obie te korzyści,

wartości, względnie obie te korzyści,

nie jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub
czynnościach administracyjnych, czyli w działalności operacyjnej jednostki,

nie jest przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.

Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)

Nieruchomości inwestycyjne to przede wszystkim:

grunty utrzymywane ze względu na oczekiwany długotrwały wzrost ich wartości,

grunty o nieokreślonym dotychczas przeznaczeniu,

budynek, którego jednostka jest właścicielem lub leasingobiorcą w ramach leasingu

budynek, którego jednostka jest właścicielem lub leasingobiorcą w ramach leasingu
finansowego, a który został oddany w najem,

nie użytkowany na własne potrzeby budynek przeznaczony do wynajmu.

Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)

Nieruchomości przeznaczone do obrotu:

w jednostkach, dla których obrót taki stanowi działalność podstawową (np. w firmach
deweloperskich) są ewidencjonowane jako składnik majątku obrotowego – zapasy lub
inwestycje krótkoterminowe,

w podmiotach nie zajmujących się obrotem nieruchomościami są one składnikami

w podmiotach nie zajmujących się obrotem nieruchomościami są one składnikami
ś

rodków trwałych.

Dylematy inwestowania w nieruchomości – analiza przypadków

Kryteria identyfikowania nieruchomości inwestycyjnych

Cel nabycia nieruchomości

Nabycie nieruchomości a wytworzenie we własnym zakresie

Nieruchomość wykorzystywana częściowo na potrzeby własne a częściowo

Nieruchomość wykorzystywana częściowo na potrzeby własne a częściowo
jako nieruchomość inwestycyjna

Nieruchomości w leasingu finansowym jako nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne w grupach kapitałowych

Kryterium podmiotowe w powiązaniu z kryterium ekonomicznego
sposobu wykorzystania nieruchomości

Gospodarstwa domowe

Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne

Gospodarstwa rolne

Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne

Przedsiębiorstwa

Przedsiębiorstwa

Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne, zapasy nieruchomości

Fundusze inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne

Podmioty publiczne

Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne

Klasyfikacja nieruchomości
ze względu na sposób generowania dochodu
Kategoria nieruchomości komercyjnej

nieruchomości komercyjne

nieruchomości spekulacyjne

nieruchomości kapitałowe

nieruchomości rozwojowe

Nieruchomości komercyjne

nieruchomości mieszkaniowe na wynajem (np. kamienice czynszowe)

nieruchomości handlowo-usługowe (np. biurowce, które generują dochód z czynszów
za wynajem),

nieruchomości przemysłowe (np. stacje benzynowe, których właściciel ma udział w
dochodzie operacyjnym),

nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe (np. hotele, których właściciel ma udział
w dochodzie operacyjnym).

Nieruchomość jako dobro ekonomiczne

Nieruchomość jako źródło uzyskiwania dochodów

Dla inwestora, lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy źródła dochodów:

strumień gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z
czynszów,

dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamę),

zwrot kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości
(cena sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji oraz podatek od dochodu ze
sprzedaży)

(cena sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji oraz podatek od dochodu ze
sprzedaży)

Nieruchomość jako instrument chroniący przed inflacją

Nieruchomość jako podstawa osiągania ulg podatkowych

Nieruchomość jako podstawa zabezpieczenia kredytu

Cechy nieruchomości

Cechy fizyczne

Zło

ż

ono

ść

fizyczna

Nieruchomo

ść

Trwało

ść

w czasie

Ró

ż

norodno

ść

Cechy ekonomiczne

Deficytowo

ść

Lokalizacja

Współzale

ż

no

ść

Wysoka kapitałochłonno

ść

Niepodzielno

ść

Mała płynno

ść

Cechy instytucjonalno-prawne

Wi

ą

zka praw do nieruchomo

ś

ci

Cechy instytucjonalne

Formy inwestycji na rynku nieruchomości

INWESTYCJE REALIZOWANE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE

INWESTYCJE POŚREDNIE

INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE W NIERUCHOMOŚCI

Inwestycje o charakterze rzeczowym

INWESTYCJE RZECZOWE PRODUKCYJNE

INWESTYCJE RZECZOWE LOKACYJNE

Służące podstawowej działalności podmiotu

Służące aprecjacji zainwestowanego kapitału

Służące podstawowej działalności podmiotu

produkcyjnej, handlowej, usługowej,

również działalności administracyjnej

NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE

Służące aprecjacji zainwestowanego kapitału

i uzyskiwaniu bezpośrednich korzyści

finansowych

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

INWESTYCJE POŚREDNIE

Inwestycje kapitałowe (finansowe)

•

Udziały w spółkach nieruchomościowych

•

Udziały w funduszach nieruchomości

(w Polsce certyfikaty inwestycyjne emitowane przez fundusze działające
w formie zamkniętych funduszy inwestycyjnych)

•

Hipoteczne listy zastawne

Rys. 1 Formy inwestycji realizowanych na rynku nieruchomości

Koncepcja wartości



Postrzeganie

warto

ś

ci

przez

ludzi

mo

ż

e

by

ć

rozpatrywane

obiektywnie lub subiektywnie

.



W ka

ż

dym przypadku warto

ść

zaliczy

ć

nale

ż

y do kategorii

tworu

idealnego

, maj

ą

cego wyrazi

ć

stosunek istoty stanu rzeczy do

istoty człowieka.



Przy zało

ż

eniu

niezmienno

ś

ci

istoty człowiecze

ń

stwa

warto

ść

b

ę

dzie miała charakter obiektywny

, niezmienny i niezale

ż

ny od

prze

ż

y

ć

i postaw (w tym poznawczych) do

ń

si

ę

odnosz

ą

cych.

prze

ż

y

ć

i postaw (w tym poznawczych) do

ń

si

ę

odnosz

ą

cych.



W przypadku, gdy ocena jakiego

ś

dobra dokonywana jest według

kryteriów konkretnej osoby lub grupy osób a nie społecze

ń

stwa,

nie mamy do czynienia z warto

ś

ciami a jedynie interesami

.

Koncepcja wartości



Warto

ść

jako kategoria obiektywna istnieje

bez

wzgl

ę

du

na to,

czy jest przez kogo

ś

poznawalna.



Determinuje

j

ą

stało

ść

człowiecze

ń

stwa,

natomiast

zmiennymi s

ą

stany rzeczy

.

natomiast

zmiennymi s

ą

stany rzeczy

.



Oprócz

dóbr obiektywnych

istniej

ą

tak

ż

e

dobra o

charakterze

subiektywnym

wynikaj

ą

cym

z

warto

ś

ciowania

dokonywanego

z

punktu

widzenia jednostki lub grupy ludzi.

Koncepcja wartości



Tak

ż

e

na

obszarze

ekonomii

warto

ść

jest

bytem

konceptualnym

,

stanowi

kategori

ę

teoretyczn

ą

wykorzystywan

ą

do wyja

ś

niania zjawisk ekonomicznych.



W kontek

ś

cie problematyki nieruchomo

ś

ci ekonomia jako

nauka społeczna ma szczególne znaczenie, poniewa

ż

ograniczenia zwi

ą

zane z niedoborem ziemi nie mog

ą

by

ć

rozwi

ą

zywane,

jak

dla

pozostałych

dóbr

,

poprzez

rozwi

ą

zywane,

jak

dla

pozostałych

dóbr

,

poprzez

pobudzanie gospodarki do dostarczania nowych zasobów.



Ziemia,

jako

dobro

ekonomiczne

o

szczególnych

wła

ś

ciwo

ś

ciach, postrzegane jest tak

ż

e jako kategoria

warto

ś

ci

obiektywna,

ale

ostatecznie

przewa

ż

yło

subiektywne (partykularne) podej

ś

cie zwi

ą

zane z interesami

jednostek lub grup

czego konsekwencjami s

ą

:



oparcie

warto

ś

ci

ekonomicznej

na

mechanizmach

alokacyjnych zachodz

ą

cych przede wszystkim na rynku,



który działa pod du

ż

ym wpływem sfery regulacyjnej.