Dr Jerzy Filipiak

Nieruchomość jako dobro ekonomiczne

Warszawa, marzec, 2006 r.

I. Cechy nieruchomości i ich wpływ na proces wyceny.

A. Cechy fizyczne.

1. Stałość w miejscu (immobilność).

• Lokalny charakter rynku nieruchomość:

-stałość jest właściwością samego gruntu i naniesień trwale z gruntem związanych,

- nieruchomość „czeka” na popyt w konkretnej

lokalizacji,

- wartość nieruchomości wynikiem wypadkowej zmian

zachodzących pomiędzy popytem a podażą na lokalnym

rynku;

• Wartość nieruchomości podatna na zmiany w otoczeniu:

- wpływ zmian fizycznych i ekonomicznych w otoczeniu;

• Nieruchomość jako dobre zabezpieczenie kredytów

- hipoteka na nieruchomości;

2. Trwałość.

• wieczna trwałość ziemi,

• długowieczność naniesień budowlanych ( np. od 20 - 30 lat budowle, od 80 - 120 budynki mieszkalne),

• fizyczna odporność na zniszczenie powoduje iż nieruchomość może być wykorzystywana jako lokata kapitału lub jego zabezpieczenie;

Uwaga: Fizyczna niezniszczalność nie oznacza ekonomicznej trwałości całości nieruchomości ( z upływem czasu wartość gruntu na ogół rośnie a naniesień budowlanych na ogół maleje).

3. Różnorodność.

• Każda nieruchomość gruntowa ma określony indywidualny charakter ( kształt, wielkość, nachylenie, skomunikowanie z otoczeniem, przydatność do określonych naniesień);

• Zróżnicowany i nieczęsto indywidualny charakter mają naniesienia na nieruchomości;

• Utrudnienie w porównywaniu nieruchomości ( jedno z podstawowych podejść wyceny).

4. Niepodzielność.

• Niepodzielność wynikająca z istoty nieruchomości

( niemożliwość rozdzielenia gruntu i naniesień, ograniczona możliwość fizycznego podziału obiektów kubaturowych);

• Znaczne trudności podzielenia kapitału zainwestowanego w nieruchomości i np. odzyskania jego części;

• Trudności z dopasowaniem przestrzeni do zmieniających się warunków gospodarowania lub sytuacji finansowej podmiotu.

B. Cechy ekonomiczne.

1. Rzadkość.

• Ogólnie - postępujący deficyt gruntów ( wzrost liczby ludności, zmniejszająca się ilość zasobów nadających się do wykorzystania);

• Ograniczona podaż terenów przygotowanych do działalności inwestycyjnych ( cecha w różnych okresach występująca w zróżnicowanym nasileniu);

• Przyrost obiektów wymaga określonego czasu i wymaga nakładów finansowych ; połączone to jest z małą elastycznością cenową popytu na nieruchomości

( mała substytucyjność popytu).

2. Lokalizacja.

• Lokalizacja w decydujący sposób przesadza o cechach ekonomicznych i fizycznych położenia;

• Decydujące znaczenie mają cechy ekonomiczne położenia ( dostępność miejsc zatrudnienia, dostępność szeroko rozumianych usług, jakość możliwości komunikacyjnych);

• Położenie jako jeden z decydujących czynników określających sposób użytkowania nieruchomości i jej wartości ;

• Kształtowanie się „niższ” lokalizacyjnych do, których spływają inwestycje w nieruchomości ( głównie względy ekonomiczne ale także względy prestiżowe).

3. Współzależność.

• Cecha przejawiająca się we wzajemnej interakcji sposobów użytkowania , dokonywanych zmian funkcji obszaru na, na którym lokalizowana jest nieruchomość i wpływu tych zmian na wartość nieruchomości;

• W efekcie wyjściowa jakość samej nieruchomości gruntowej i jej zabudowań może mieć drugorzędny wpływ na kształtowanie się wartości ( przykład IKEA Property).

4. Wysoka kapitałochłonność.

• Wysokie nakłady na zakup gruntu i wybudowanie obiektu;

• Długi okres zwrotu wyłożonego kapitału ;

• Potrzeba sięgania po finansowanie ze źródeł obcych;

• Relatywnie długa żywotność ekonomiczna;

• Konieczność ponoszenia nakładów modernizacyjnych.

C. Cechy instytucjonalno - prawne.

1. Rodzaje praw do nieruchomości:

• Prawa bezwzględne nazywane prawami rzeczowymi

- własność,

- użytkowanie wieczyste,

- ograniczone prawa rzeczowe

• Prawa względne , do których zalicza się prawa zobowiązaniowe

Zestawienie praw do nieruchomości

Nazwa prawa	Podstawowe przepisy określające treść prawa	Podstawowe uprawnienia
WŁASNOŚĆ:
Własność nieruchomości gruntowej	kodeks cywilny (dalej : Kc ) art.140	Korzystanie pełne; Pobieranie pożytków i innych dochodów; Rozporządzanie;
Własność nieruchomości budynkowej	Kc art. 140	Budynek: uprawnienia j.w.; Użytkowanie wieczyste gruntu (termin, cel , odpłatność)
Własność nieruchomości lokalowej	Kc art. 140, ustawa o własności lokali	Lokal: uprawnienia j.w.; Współ korzystanie z nieruchomości wspólnej ; Udział w we własności gruntu lub w prawie użytkowania wieczystego gruntu
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE GRUNTU
Użytkowanie wieczyste gruntu	Kc art. 233, 235, 238 ustawa o gospodarce nieruchomościami	Umowa użytkowania wieczystego (cel, termin, odpłatność); Korzystanie pełne zgodnie z celem; Pobieranie pożytków i dochodów; Rozporządzanie
OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE
Użytkowanie	Kc. Art.252, 256, 259	Używanie( korzystanie)na okres umowy; Pobieranie pożytków i innych dochodów; Rozporządzanie częściowe
Służebność gruntowa czynna	Kc art.285	Korzystanie, Rozporządzanie wraz z nieruchomością władnącą
Służebność gruntowa biern	Kc art.285	Ograniczenie w korzystaniu; Rozporządzanie wraz z nieruchomością władnącą
Służebność osobista	Kc art.296	Korzystanie wg umowy
Własnościowe prawo spółdzielcze	Ustawa z 16.09.1982 prawo spółdzielcze; Ustawa z 15.12.2000 o spółdzielniach mieszkaniowych	Korzystanie; Pobieranie pożytków i dochodów ; Rozporządzanie; ( obowiązuje statut spółdzielni).
Hipoteka	Ustawa z 06.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece.	Dochodzenie zaspokojenia wierzytelności
PRAWA	ZOBOWIĄZANIOWE
Najem	Kc art.659 § 1	Używanie (korzystanie) ; Dokonywanie ulepszeń
Dzierżawa	Kc art. 693 § 1	Używanie (korzystanie); Pobieranie pożytków; Dokonywanie ulepszeń;
Najem lub dzierżawa z opcją podnajmu lub poddzierżawy	Kc art. 698 § 1	Używanie (korzystanie); Pobieranie pożytków; Dokonywanie ulepszeń; Prawo poddzierżawy lub podnajmu.
Leasing	Kc art. 709	Używanie (korzystanie); Pobieranie pożytków;

Wniosek: na nieruchomości może wystąpić wiązka praw , którą dla określenia wartości nieruchomości trzeba zidentyfikować. Jest to podstawowa czynność wstępna w każdym procesie wyceny.

2. Ograniczenia praw do nieruchomości przez państwo i władze municypalne.

• Podatki i opłaty :

- podatki od nieruchomości,

- opłaty za użytkowanie wieczyste i ich aktualizacja nawiązująca

do wzrostu wartości rynkowej gruntu,

- opłaty adiacenckie z tytułu wzrostu wartości gruntów ( budowa

infrastruktury, podział gruntu);

- opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości gruntu na skutek

zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- opłaty z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i leśnej.

• Wywłaszczenia:

- przejęcie własności prywatnej przeznaczonej na cele publiczne,

za słusznym odszkodowaniem.

• Ograniczenia wynikające z zasad racjonalnego wykorzystania ziemi, współżycia społecznego , zasad porządku publicznego i ochrony obywateli:

- plany zagospodarowania przestrzennego,

- prawo budowlane,

- ograniczenia w sposobie użytkowania,

- przepisy związane z ochroną zdrowia i bezpieczeństwem,

- przepisy związane z ochrona gruntów rolnych i leśnych,

- ochrona środowiska,

- gospodarowanie zasobem nieruchomości państwowych i

komunalnych ( ustawa o gospodarce nieruchomościami).

• Przejmowanie na skarb państwa nieruchomości nie przejętych przez spadkobierców .

3. Zawody związane z obsługą nieruchomości i ich organizacje.

• Zawody : rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca; ich rola i wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości;

• Rola standardów zawodowych i zasad etycznych wypracowanych przez te zawody i wprowadzanych w życie przez ich organizacje.

II. Funkcje nieruchomości w gospodarce rynkowej.

A). Nieruchomość jako towar.

• Szczególna forma transferu praw do nieruchomości;

• Transferowi podlega cała wiązka praw związanych z nieruchomością;

• Transfer może odbywać się na zasadach :

- rynkowych - kupno/sprzedaż, najem , zamiana;

- nierynkowych - darowizna, spadkobranie, uwłaszczenie,

wywłaszczenie, egzekucja itp.;

B). Nieruchomość jako przedmiot użytkowania i

działalności gospodarczej.

• Nieruchomość przeznaczona na cele użytkowania nie komercyjnego;

• Nieruchomość użytkowana na cele komercyjne:

- zajmowana przez właściciela do prowadzenia na

niej działalności gospodarczej,

- nieruchomość utrzymywana dla czerpania korzyści z

czynszu ( także grunty utrzymywane z myślą o przyroście

ich wartości w czasie) - nieruchomość jako rodzaj lokaty;

• Nieruchomość jako przedmiot inwestowania:

- angażowanie kapitału oparte o racjonalne podstawy

( uzyskanie odpowiedniego zysku, zdobywanie znaczenia

na rynku, utrzymywanie płynności finansowej i zdolności

kredytowej ),

- uzyskiwanie spodziewanej stopy zwrotu z inwestycji

(okresu zwrotu z inwestycji);

• Specyfika ryzyka inwestowania w nieruchomości:

- potrzeba dysponowania dużym kapitałem,

- długi czas realizacji,

- wrażliwość nieruchomości na zmiany w otoczeniu prawnym

i gospodarczym,

- niedostatek przejrzystych informacji o rynku

nieruchomości,

- mała elastyczność podaży i popytu,

- brak niezbędnych regulacji prawnych ( np. brak planów

zagospodarowania przestrzennego),

- ryzyko w trakcie budowy,

- potrzeba profesjonalnego zarządzania nieruchomością.

• Nieruchomości jako obszar zatrudnienia.

Warszawa, marzec 2006 r.

2

---