Przekazanie terenu w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców
2008-03-17

Adam Kuźnicki
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany

Czy przekazanie przez gminę terenu Polskiemu Związkowi Działkowców w użytkowanie wieczyste można uznać za realizację inwestycji celu publicznego w myśl art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami?
Przedmiotowy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Odpowiedź:

Przekazanie przez gminę terenu Polskiemu Związkowi Działkowców w użytkowanie wieczyste nie może być uznane za realizację inwestycji celu publicznego, gdyż nie jest to cel, którego realizacja służy ogółowi i nie jest przeznaczona dla zaspokojenia potrzeb powszechnych.

Uzasadnienie:

Art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) stanowi, że wojewoda - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. Przepis ten stosuje się również, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Przepisu tego nie stosuje się, w przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki.
Wyjaśnienie, co ustawa o gospodarce nieruchomościami rozumie pod pojęciem cele publiczne znajduje się w art. 6 ustawy. Stosownie do jego treści celami publicznymi w rozumieniu ustawy są:
1. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;
2. wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;
3. wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;
4. budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
5. budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;
6. budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
7. opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
8. ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego;
9. budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych;
10. budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia przez operatora publicznego powszechnych usług pocztowych, a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;
11. budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;
12. poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową;
13. zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;
14. ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;
15. ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;
16. inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Dokonując wykładni pojęcia "cel publiczny" warto także wskazać na treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2000 r. (I SA 1986/1999), w którym sformułowano tezę, iż celami publicznymi są cele, których realizacja służy ogółowi i jest przeznaczona dla zaspokojenia potrzeb powszechnych, a realizatorami tych celów są jednostki organizacyjne lub osoby reprezentujące Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Sąd ten, w oparciu o wskazane wytyczne, stwierdził, iż zamiar prowadzenia szkoły podstawowej lub przedszkola przez zgromadzenie zakonne nie jest celem publicznym w rozumieniu art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który uzasadniałby sprzedaż nieruchomości gminnej lub jej oddanie w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym.
Jak wynika z przytoczonego powyżej przepisu ustawy oraz z zaprezentowanych poglądów orzecznictwa, przekazanie przez gminę terenu Polskiemu Związkowi Działkowców w użytkowanie wieczyste nie może być uznane za realizację inwestycji celu publicznego w rozumieniu art. 37 ust. 3 w zw. z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazuje na to także orzeczenie sądu administracyjnego (zob. wyrok z dnia 10 października 2000 r., sygn. akt II SA/Kr 1010/2000), z którego wynika, iż pojęcie "cel publiczny", jakim posługuje się ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nie jest dowolne i przy jego interpretacji nie można się odwoływać do potocznego jego znaczenia. W ocenie sądu ustawodawca ustalił w art. 6 tej ustawy zamknięty katalog celów publicznych, a wymienione w pkt 10 tegoż artykułu "inne cele" to tylko cele określone w odrębnych ustawach.