UŻYTKOWANIE WIECZYSTE: (art. 232 i nast.)

Jest to prawo na rzeczy cudzej, ale nie zaliczono go do ograniczonych praw rzeczowych, których katalog znajdziemy w art. 244 KC. Jest to kategoria pośrednia pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Bardzo często przy użytkowaniu wieczystym stosuje się przepisy o współwłasności, mimo, że nie ma o tym żadnej ustawowej wzmianki – czynimy to na podstawie analogii do współwłasności.

Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej, należącej do państwa lub samorządu, i czasowym pozwoleniu na użytkowanie go przez inną osobę. Skarb Państwa, jst bądź inne podmioty, które oddają grunt, uzyskują z tego tytułu korzyści w postaci opłat.

Wyróżnia się kilka koncepcji, nieobowiązujących już, użytkowania wieczystego: własność podzielona w czasie (własność czasowa), prawo zabudowy, dzierżawa wieczysta. Wszystkie usunięto i skondensowano w użytkowanie wieczyste – ustawa o gospodarce nieruchomościami w miastach i osiedlach z 1961.

KC 1964 przejął instytucję użytkowania wieczystego w formie zmodyfikowanej i uczynił to prawo prawem celowym – celem była tzw. kwestia mieszkaniowa – po to, aby użytkownicy wznosili tam domy mieszkalne.

Swoistym jest zjawisko dwutorowości – w sprawie użytkowania wieczystego zaglądać będziemy zarówno do KC, jak i do Ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn). Jest to bardzo ważna dla tej materii ustawa, gdyż reguluje np. możliwość wyzucia z użytkowania wieczystego w oparciu o przepisy o wywłaszczeniu w ugn.

Ustawy epizodyczne dotyczące przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności – pierwsza 1997, 2001, 2005 – ona kończy się 12.12.2012 – zajrzeć!

Przedmiotem użytkowania wieczystego są:

1. grunty Skarbu Państwa lub jst, związków jst (art. 232); w granicach administracyjnych miast, a jeśli poza tymi granicami – to przynajmniej musza być te grunty włączone do planu zagospodarowania przestrzennego tego miasta; w wyjątkowych przypadkach przewiduje się w przepisach szczególnych także inne grunty;

2. nie ma innych państwowych czy komunalnych osób prawnych – nie mogą one oddać gruntów w użytkowanie wieczyste.

Na CZYJĄ rzecz ustanawiane jest użytkowanie wieczyste:

1. Każdego podmiotu prawa cywilnego – osoby fizyczne, osoby prawne, ułomne osoby prawne – w związku z tym jest to prawo uniwersalne;

2. Podmiotowe ograniczenia istniały dopóty, dopóki istniała celowość użytkowania wieczystego; teraz nie określa się z góry w ustawie celu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego

3. Rolnicze spółdzielnie produkcyjne – art. 272 – pozorne oderwanie budynku od gruntu:

„§ 1. Jeżeli rolniczej spółdzielni produkcyjnej zostaje przekazany do użytkowania

zabudowany grunt Skarbu Państwa, przekazanie budynków i innych urządzeń może nastąpić albo do użytkowania, albo na własność.

§ 2. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią własność spółdzielni, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, iż mają się stać własnością państwową.

§ 3. Odrębna własność budynków i innych urządzeń, przewidziana w paragrafach poprzedzających, jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu.”

Analogia między prawem własności a użytkowaniem wieczystym: w ochronie tych praw (podobne roszczenia), przy stosunkach sąsiedzkich;

TREŚĆ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO:

1. Pozornie podobna do prawa własności

2. Granice prawa własności i użytkowania wieczystego są prawie takie same, czyli:

1. Ustawy

2. Zasady współżycia społecznego

3. Dodatkowy czynnik, którego nie ma w prawie własności - umowa o oddanie gruntu

UPRAWNIENIA UŻYTKOWNIKA GRUNTU:

1. Korzystanie z gruntu, z wyłączeniem innych osób – art. 240

2. Rozporządzanie swoim prawem w tych samych granicach – ogromna różnica co do własności – użytkownik wieczysty może rozporządzać użytkowaniem wieczystym (może je zbyć, jest to prawo dziedziczne); możliwości rozporządzania:

1. przeniesienie na inną osobę – miedzy starym użytkownikiem wieczystym a nowym:

• umowa o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego (art. 237) – odpowiednio stosuje się przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości;

• sama umowa nie wystarczy, potrzebny jest jeszcze wpis do księgi wieczystej, który tutaj jest KONSTYTUTYWNY (art. 27 ugn; podobnie przy ustanawianiu odrębnej własności lokali);

• art. 30 ugn - postanowienia umowy tworzącej użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej;

• nabycie takie jest pochodne – nabywca wstępuje w sytuację zbywcy, jest ciągłość skutku prawnego;

• do przeniesienia nie jest potrzebna zgoda właściciela (SP / jst / itp.) bo to użytkownik wieczysty rozporządza swoim prawem;

1. obciążenie hipoteką –dokonywane także na własności budynków – czyli razem;

2. obciążenie użytkowaniem – możliwość pobierania pożytków; użytkownik ma uprawnienia do używania i pobierania pożytków;

3. nie jest to pewne, ale toruje sobie drogę w orzecznictwie i doktrynie pogląd, ze użytkowanie wieczyste można obciążyć także służebnością

4. dziedziczenie – rozporządzenie w testamencie

CZY SKARB PAŃSTWA MOŻE ROZPORZĄDZAĆ PRAWEM WŁASNOŚCI GRUNTU?

SP podlega ograniczeniom przy rozporządzaniu prawem własności gruntu przy ustanowieniu użytkowania wieczystego – art. 32 ugn. Dana nieruchomość może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu; ewentualnie dozwolona jest sprzedaż miedzy SP a jst – wtedy następuje tylko zmiana właściciela.

STATUS BUDYNKÓW – art. 235 KC – pod prawo użytkowania wieczystego podlegają zarówno budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego, jak i takie, które nabył przy zawarciu umowy o użytkowanie wieczyste. Nie jest to jednak taka „zwykła” własność – własność budynków i urządzeń jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego, a więc nie można osobno nimi dysponować. Prawo własności dzieli los prawa użytkowania wieczystego. Sens tego może się ujawnić poprzez roszczenie o wynagrodzenie za budynki.

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem terminowym. TERMINY określa art. 236 KC:

1. Zasadą jest 99 lat z możliwością przedłużania;

2. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny;

3. Przedłużenie następuje w formie aktu notarialnego;

4. Wyjątkowo można na 40 lat – jeśli nie ma sensu na dłużej;

ODPŁATNOŚĆ – art. 238 KC i art. 71, 72 ugn; opłaty roczne – charakter cywilnoprawny; stawki reguluje ugn.

POWSTANIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO: dwie przesłanki kumulatywne (1+2)

1. Konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek kumulatywnych:

• art. 234 KC (odsyła do przepisów o przeniesieniu własności nieruchomości)

• art. 27 ugn - akt notarialny + konstytutywny wpis do księgi wieczystej;

1. właściciel – SP / jst / inny ogłasza obligatoryjny przetarg; wyjątkowo może się to odbyć bez przetargu – jeśli następuje miedzy SP a gminą;

2. Możliwe jest zasiedzenie – tylko wtedy, gdy prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione już wcześniej dla kogoś, a „zasiadacz” wchodzi w jego role ; okres 20 / 30 lat w zależności od dobrej / złej wiary „zasiadacza”– powtórzyć zasiedzenie

UTRATA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO:

1. W drodze wywłaszczenia;

2. Wskutek upływu czasu;

3. Wskutek rozwiązania umowy za zgodną wolą stron;

4. Konfuzja – następuje w przypadku dziedziczenia; gdy spadkodawca nie ma żadnych krewnych dziedziczy SP – chodzi o połączenie w jednym ręku właściciela i użytkownika wieczystego;

5. Rozwiązanie umowy przez sad – art. 240 – tryb cywilnoprawny

Razem z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają obciążenia, takie jak hipoteka – hipoteka przekształca się wtedy w zastaw na prawach; z jednym wyjątkiem – jeśli przekształcenie użytkowania wieczystego następuje w trybie przekształcenia (ustawy epizodyczne), to obciążenia się utrzymują i nie może to naruszać praw osób trzecich. Po wygaśnięciu użytkowania wieczystego istnieje obowiązek wydania nieruchomości i zapłaty wynagrodzenia w trybie art. 33 ugn.