Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
Wykład 8. Użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe. Prawa obciążające nieruchomość –
służebności i hipoteki
Zakres problemów:
- użytkowanie
- służebność
- hipoteka
Prawa ograniczające prawo własności nieruchomości i wpływające na ich wartość:
a) Użytkowanie
Użytkowanie jest stosunkowo mało rozpowszechnionym ograniczonym prawem rzeczowym i
polega na możliwości obciążenia nieruchomości prawem do jej użytkowania i pobierania pożytków, w
zakresie, jaki wynika z kodeksu cywilnego.
Użytkowanie ma przede wszystkim funkcje społeczne i
alimentacyjne, występuje najczęściej w stosunkach rodzinnych i podlega ujawnieniu w księdze wieczystej
nieruchomości.
Użytkowanie jest niezbywalne. Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie
oznaczonych pożytków rzeczy. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej
oznaczonej części. Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Użytkownik powinien
wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.
W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które
zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Właściciel nie
ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił może od
użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Użytkownik zobowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym
korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić
właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których
nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Po wygaśnięciu użytkowania użytkownik obowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi w takim stanie, w
jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania. Roszczenie właściciela
przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na
rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają
się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa.
Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią.
Użytkownik jest zobowiązany zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie.
Użytkowanie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa może być ustanowione na rzecz rolniczej
spółdzielni produkcyjnej jako prawo terminowe lub jako prawo bezterminowe. W każdym razie
użytkowanie takie wygasa z chwilą likwidacji spółdzielni.
Jeżeli rolniczej spółdzielni produkcyjnej zostaje przekazany do użytkowania zabudowany grunt Skarbu
Państwa, przekazanie budynków i innych urządzeń może nastąpić albo do użytkowania, albo na własność.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez
nią gruncie Skarbu Państwa stanowią własność spółdzielni, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało
zastrzeżone, iż mają się stać własnością Skarbu Państwa. Odrębna własność budynków i innych urządzeń,
jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu.
Jeżeli użytkowanie gruntu Skarbu Państwa przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną wygasło, budynki i
inne urządzenia trwale z gruntem związane i stanowiące własność spółdzielni stają się własnością Skarbu
Państwa. Spółdzielnia może żądać zapłaty wartości tych budynków i urządzeń w chwili wygaśnięcia
użytkowania, chyba że zostały wzniesione wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu gruntu.
Jeżeli statut rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub umowa z członkiem spółdzielni inaczej nie
postanawia, spółdzielnia nabywa z chwilą przejęcia wniesionych przez członków wkładów gruntowych ich
użytkowanie.
Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym
wkład gruntowy stają się jej własnością. To samo dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych
przez spółdzielnię.
W razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące
własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przejęta na własność za zapłatą wartości w chwili
wygaśnięcia użytkowania. Drzewa i inne rośliny zasadzone lub zasiane przez spółdzielnię stają się
własnością właściciela gruntu.
b) Służebności
Służebności stanowią grupę ograniczonych praw rzeczowych, obciążających nieruchomość służebną
w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą (służebność gruntowa), albo
zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista). Jak każde
ograniczenie prawo rzeczowe służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością
przez jej właściciela.
Służebności podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej.
W obecnym stanie prawnym kodeks cywilny wyróżnia trzy typy służebności:
a) służebności gruntowe - ich celem jest zwiększenie użyteczności innej nieruchomości. Służebności
gruntowe klasyfikuje się według ich treści wyróżniając np. służebności drogowe (droga konieczna),
służebności czerpania wody, służebności budynkowe (korzystania z sieni lub klatki schodowej).
b) służebności osobiste – jest to obciążenie nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem,
którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Najpopularniejszą służebnością osobistą jest
służebność mieszkania.
c) służebność przesyłu - służebność ta może zostać ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy który zamierza
wybudować bądź jest właścicielem urządzeń służących do przesyłu mediów, przykładowo: sieci
energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, telefonicznej, gazowej. Służebność ta polega na tym, że
przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z
przeznaczeniem tych urządzeń. W szczególności może przeprowadzić linię energetyczną, wodociągową,
kanalizacyjną przez obciążoną nieruchomość, ma też prawo do dokonywania remontów, usuwania awarii
tych urządzeń.
c) Hipoteka
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego istotą jest, że w celu zabezpieczenia
oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może
dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem
przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Przedmiotem hipoteki może być nie tylko nieruchomość (część ułamkowa nieruchomości) ale także
następujące prawa rzeczowe ograniczone: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
wierzytelności.
Hipoteka dla swojego powstania wymaga wpisu do księgi wieczystej (jest to wpis o charakterze
konstytutywnym).
Można wyróżnić następujące rodzaje hipotek:
a) hipoteka umowna zwykła – ustanowiona na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości i jego
wierzycielem
b) hipoteka łączna - W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej,
obciążyć więcej niż jedną nieruchomość. Ponadto w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca
dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.
c) hipoteka kaucyjna - Wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do
oznaczonej sumy najwyższej. Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące
powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością
hipoteczną, lecz nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.
d) hipoteka przymusowa - wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym,
określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę
na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie
tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na
podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na
podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.