Użytkowanie wieczyste - prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej. Jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony na 99 lat. W szczególnych przypadkach krócej, lecz nie mniej niż 40 lat.

Aktualnie reguluje je tytuł II księgi drugiej kodeksu cywilnego. Konstrukcją nawiązuje do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach.

Prawo powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Oddający w użytkowanie pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną od użytkownika. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie. Użytkownik wieczysty ma pełne prawo własności do budynków postawionych na gruncie. Przysługuje mu również prawo do żądania przedłużenia użytkowania wieczystego, wtedy właściciel może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny, a istnieje możliwość rozwiązania umowy, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie.

Pierwsza opłat, zgodnie z obowiązującą Ustawą o gospodarce nieruchomościami stanowi równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości, wartość tego ułamka ustala właściciel nieruchomości i płacona jest ona jednorazowo, najpóźniej w dniu zawarcia umowy notarialnej. Opłaty roczne w następnych latach, są zdefiniowane ustawowo i wynoszą od 0,3 - 3% ceny nieruchomości. Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku

29 lipca 2005 r. została wprowadzona ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami o przekształcenie mogą ubiegać się osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi: nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami oraz nieruchomości rolnych. O przekształcenie mogą się ubiegać również osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, które znajdują się na terenie użytkowania wieczystego oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Wszystkie te osoby mogą składać wnioski o przekształcenie do dnia 31 grudnia 2012 roku.