WYKŁAD 5
1. Konkurencja w użytkowaniu ziemi
Przestrzeń jako dobro rzadkie jest obiektem silnej konkurencji. Rozważamy tutaj przestrzeń głównie jako zmaterializowaną forma:
Grunty
Tereny,
Ziemia.
Na jakość ziemi składają się takie cechy jak:
topografia,
gleby,
klimat,
wody,
minerały,
a także wiele walorów środowiskowych (spokój, prywatność, estetyka stworzona przez naturę i człowieka)
W ekonomicznej ocenie jakości ziemi, oprócz jej przydatności do różnych działalności, istotna jest:
dostępność do lokalnych czynników, mianowicie zasobów pracy i usług oraz
dostępność do źródeł zaopatrzenia i rynków zbytu.
Większość terenów można użytkować na wiele sposobów i są one obiektem konkurencji między użytkownikami (opracowano na podstawie książki Hoov| 1971, rozdz. 5). Nawet o niezamieszkałe bagna mogą konkurować z jednej strony ci, którzy chcieliby je osuszyć i zagospodarować, a z drugiej, osoby i instytucje, które chciałyby je zachować jako obszary chronione, rezerwaty przyrody, parki narodowe.
Wielość sposobów użytkowania ziemi oznacza, że w rozważaniu jej struktury| przestrzennej nie można ograniczać się do pojedynczych jednostek lokalizacyjnych lub jakiejś szczególnej działalności, lecz rozważać i traktować przestrzeń jakiegoś regionu - WIELOFUNKCYJNIE.
Konkurencja o ziemie jest duża szczególnie na obszarach , na których występuje tendencja do koncentrowania się wszelkiej działalności.
Występuje więc wysoki popyt na obszary:
dobrych glebach,
dobrym klimacie i
dostępie do innych obszarów oraz
na obszary, na których rozwijają się aglomeracje miejskie pod wpływem lokalnych korzyści zewnętrznych.
Ceny, które są miarą siły popytu i konkurencji o ziemię, zmieniają się wraz z jakością i dostępnością.
Najwyższy poziom osiągają na obszarach miejskich.
Jednakże alokacja ziemi oparta tylko na maksymalizacji indywidualnego zysku nawet gdyby konkurencja działała sprawniej niż dotychczas, nie prowadziłaby do struktury użytkowania optymalnej z punktu widzenia społecznego.
Nie prowadziłaby ona nawet do maksymalizacji produktu krajowego brutto, nie mówiąc już spełnieniu bardziej złożonych kryteriów wyrażających dobrobyt społeczny.
W tej dziedzinie, podobnie jak w wielu innych dziedzinach gospodarki, niezbędna jest interwencja publiczna, aby alokacja uwzględniała szeroki zakres kosztów i korzyści, które mechanizm ten ignoruje.
Podmiot uprawiający pewien rodzaj działalności może podejmować decyzje o zapłaceniu wyższej ceny za hektar gruntu w jakimś szczególnym obszarze niż w innym obszarze. W takiej sytuacji musi on, jeśli zachowuje się racjonalnie, wykorzystywać grunty intensywnie, aby uzyskać zwrot nakładów. Im wyższe są ceny gruntów, tym wyższa musi być intensywność ich użytkowania.
Ogólne reguły konkurencji o przestrzeń i lokalizacji działalności wymagającej przestrzeni zostały określone na podstawie obserwacji przestrzennych układów użytkowania na obszarach rolniczych wykorzystywanych stosunkowo mniej intensywnie; w mikroskali także w obrębie obszarów miejskich o intensywnym zagospodarowaniu.
Jednakże• konkurencja o przestrzeń i lokalizacja w obszarze miejskim wytwarza dodatkowe relacje i jest bardziej złożona, głównie z powodu wielorakiego oddziaływania działalności miejskiej na otoczenie.
W obszarze miejskim, oprócz:
czynszu dzierżawnego,
ceny gruntu,
kosztów i wyników użytkowania,
istotna jest wielkość przedsiębiorstwa lub zakładu użyteczności publicznej, który chcemy zlokalizować.
Niektóre z nich są o dużej skali i wymagają dużych przestrzeni. Nie mogą być zlokalizowane w śródmiejskiej strefie o zwartej zabudowie.
Władze miejskie przeznaczają dla nich tereny na skraju miasta lub w strefie podmiejskiej.
Takimi obiektami są np. zabudowania wyższych uczelni (lub tzw. kampusy akademickie) oraz wielkie centra handlowe i rozrywkowe.
Mogą one być lokalizowane:
w kilku miejscach strefy zewnętrznej lub
w jednej dzielnicy poza centrum.
W tym drugim przypadku utworzą nowy ośrodek przyciągający wiele innych działalności powiązanych transakcjami.
Wraz z tym będą zmieniały się sposoby użytkowania gruntów, powstanie nowa konstelacja użytków.
Wielkie miasta wytworzyły kilka takich subcentrów otaczających śródmieście z wielu stron.
Regularny, koncentryczny układ stref użytkowania zostaje przez to zakłócony.
Przybliżona regularność znajduje się tylko w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową.
Poszczególne działalności w mieście są zorientowane ku licznym punktom rynkowym, a nie ku jednemu lub kilku, jak to bywa z produktami przemysłu wydobywczego.
Hurtownik obsługuje wielu detalistów. Detalista jeszcze więcej konsumentów mieszkających w różnych dzielnicach Gospodarstwo domowe potrzebuje dostępu do, rozmieszczonych w wielu punktach, miejsc pracy, szkół, sklepów, lecznictwa, wypoczynku i zamieszkiwania przez rodzinę i przyjaciół.
Nie jest więc stosowne przyjmowanie, że koszt transportu do określonej działalności w mieście można mierzyć przez odległość do śródmieścia.
Dla wielu detalistów i hurtowników bliskość do śródmieścia może mieć małe znaczenie, jeśli utrzymują kontakty z miejscami poza śródmieściem.
Jeśli jednak rozpatrujemy nie pojedyncze działalności, lecz cały ich układ lokalizacyjny, śródmieście, a także niektóre inne punkty mogą okazać się ogniskami o dużej sile przyciągania.
Tak np. dla osób zatrudnionych w urzędach i usługach częstość okazji znalezienia pracy rośnie w miarę zbliżania się do centrum. Z układem lokalizacyjnym miejsc pracy jest związana lokalizacja miejsc zamieszkania, choć współzależność nie jest silna i współcześnie słabnie.
Podobnie domy towarowe, hotele, restauracje, obiekty rozrywkowe ciążą do centrum nie dlatego, że tam są klienci, lecz dlatego, że klienci z różnych stron mogą dostać się tam przy najniższych nakładach pieniędzy i czasu.
Niektóre działalności mają większość rynków i źródeł zaopatrzenia poza miastem. W takim przypadku najlepszymi lokalizacjami z punktu widzenia kosztów transportu są miejsca położone przy lub blisko punktów, z których łatwo dostępny jest węzeł transportu międzymiejskiego.
Wartość poszczególnych terenów, intensywność ich użytkowania i ceny są zależne w dużym stopniu od tego, co dzieje się w sąsiedztwie.
Mieszkaniec lub właściciel domu jest zainteresowany estetycznym wyglądem sąsiedztwa i zachowaniem się przedsiębiorstw, instytucji i ludzi mieszkających w sąsiedztwie, podobnie jak wielkością i jakością własnej nieruchomości i dostępnością do usług.
Większość innych działalności miejskich jest również wrażliwa na bezpośrednie otoczenie, co wpływa na wysokość czynszu, jaki są gotowe zapłacić.
Sąsiedztwo może być korzystne lub niekorzystne zależnie od charakteru prowadzonej działalności i od tego kto oddziałuje na kogo. Bliskość sklepów i jednostek usługowych, z których mieszkańcy korzystają, często jest czynnikiem korzystnym.
Korzystna jest również niezbyt odległa lokalizacja szkół i placówek lecznictwa (jednakże zbytnia bliskość może być uciążliwa).
Restauracja wysokiej kategorii może być użyteczna, ale hałaśliwa piwiarnia jest uciążliwa.
W rozważaniach teoretycznych dotyczących czynszów i konkurencji o grunty nacisk jest położony głównie na lokalizację gruntu względem rynków i źródeł zaopatrzenia traktowaną jako wskaźnik jego wartości. Lokalizacja decyduje o tym jak wysoki czynsz może zaoferować jakaś szczególna działalność za użytkowanie gruntu.
Cena ziemi z kolei jest wyjaśniana jako skapitalizowana wartość spodziewanego strumienia przyszłych czynszów.
Jednakże takie rozważanie pomijają ważne czynniki komplikujące warunki konkurencji.
Są to :
przekształcenia gruntów z rolnych na budowlane powodujące, ze przyszła cena za grunt kupiony obecnie, będzie wyższa w przyszłości (spekulacji sprzyja wczesne ujawnianie przez urzędników miejskich zmian w planach przestrzennego zagospodarowania idących w kierunku bardziej intensywnych form użytkowania
komplikację stwarza istniejąca zabudowa gruntów.
zabudowa może być nowoczesna lub historyczna o wysokiej wartości. Przy jej ocenie często trudno jest ustalić, jak dużą część stanowi wartość czystej przestrzeni;
w innych przypadkach zabudowa może być przestarzała, wymagająca wysokich nakładów na renowację.
jeszcze w innych przypadkach przestarzała zabudowa powinna być wyburzona i dla nabywcy gruntu byłoby korzystniej, gdyby ona w ogóle nie istniała.
Wycena nieruchomości i rozróżnienie wartości gruntu oraz wartości zabudowy ma znaczenie w ustalaniu podatków od nieruchomości, które stanowią źródło własnych dochodów miasta.