Kodeks cywilny. Komentarz

red. prof. dr hab. Edward Gniewek

Rok wydania: 2010

Wydawnictwo: C.H.Beck

Wydanie: 4

Komentowany przepis

Art. 155. [Umowy zobowiązująco-rozporządzające] § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.

Spis treści

I. Uwagi ogólne
II. Przeniesienie własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości
III. Przeniesienie własności rzeczy oznaczonych co do gatunku oraz rzeczy przyszłych

I. Uwagi ogólne

1. Tytuł rozdziału odzwierciedla przyjętą w prawie cywilnym zasadę głoszącą, że nabycie własności z reguły powoduje jej utratę przez drugą stronę stosunku prawnego. Nieliczne wyjątki - np.: porzucenie rzeczy ruchomej z zamiarem wyzbycia się własności (rzecz staje się niczyją), zniszczenie rzeczy, jej całkowite zużycie potwierdzają tę regułę. W komentarzu do działu III Kodeksu cywilnego pominięte zostaną nie tylko te zdarzenia prawne, które nie mają charakteru cywilnoprawnego (np. nacjonalizacja, wywłaszczenie, przepadek rzeczy), ale także te zdarzenia cywilnoprawne, które uregulowane zostały poza działem III księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

2. Znane prawu cywilnemu sposoby nabycia własności dzieli się najpierw na pierwotne i pochodne; zaś pochodne - na nabycie pod tytułem ogólnym i pod tytułem szczególnym. W przypadku pierwotnego nabycia prawa nabywca nie wywodzi swego prawa od poprzednika prawnego, bowiem nabywa to prawo niezależnie od czyichkolwiek uprawnień. Słowo "poprzednik prawny" sugeruje, że mamy tu do czynienia z następstwem czasowym; takie następstwo nie stanowi jednak kryterium wyróżniającego ani dla nabycia pochodnego, ani dla nabycia pierwotnego. Istotą nabycia pochodnego jest to, że następca prawny wywodzi swoje prawo od poprzednika tzn., że uzyskuje prawo własności w takich granicach w jakich przysługiwało ono zbywcy. A więc np. - jeśli prawo poprzednika było obciążone - nabywca uzyskuje je, w zasadzie, ze wszystkimi obciążeniami.

3. Przy nabyciu pierwotnym nabywca uzyskuje prawo własności - w zasadzie - bez obciążeń. Piszę "w zasadzie", bowiem szczególny przepis prawa może utrzymać w mocy niektóre obciążenia. Wyjątki potwierdzają także znaną zasadę: nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (nikt nie może na innych przenieść więcej praw niż sam posiada).

4. Przenoszone prawo nie tylko musi służyć poprzednikowi prawnemu, musi on także wykazać, że właśnie to prawo mu przysługuje. Sąd Najwyższy orzekł, że gmina może sprzedać lub oddać w użytkowanie wieczyste (nabycie pochodne konstytutywne) tylko takie nieruchomości, w stosunku do których decyzja wojewody stwierdzająca nabycie własności ex lege stała się ostateczna (tak w uchw. z 30.12.1992 r., III CZP 157/92, OSN 1993, Nr 5, poz. 84; zob. także uchw. z 29.7.1993 r., III CZP 64/93, OSN 1993, Nr 12, poz. 209).

5. Komentowany przepis art. 155 KC normuje pochodne nabycie własności. Jest to przykład sukcesji singularnej.

II. Przeniesienie własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości

1. Przeniesienie własności to główny, najczęściej występujący sposób nabycia i utraty własności. Zwrot "przeniesienie własności" jest pojęciem zbiorczym oznaczającym umowny sposób nabycia i utraty własności. Zwrot ten obejmuje umowy: sprzedaży, zamiany, darowizny, a także "inne umowy zobowiązujące do przeniesienia własności". Katalog umów jest tu więc otwarty. Można tytułem przykładu umieścić w tym katalogu często spotykane umowy: dożywocia (art. 908 i nast. KC), o dzieło (art. 627 i nast. KC), kontraktacji (art. 613 i nast. KC), umowę spółki (art. 860 i nast. KC).

2. O tym, czy rzecz w konkretnym stosunku zobowiązaniowym jest określona co do gatunku (rodzaju) czy co do tożsamości decyduje w zasadzie wola stron. Jeśli więc strony oznaczyły rzecz według cech indywidualnych mamy do czynienia z rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Jeśli strony nie skorzystały z owego subiektywnego kryterium, służącego indywidualizacji rzeczy - będziemy mieli do czynienia z rzeczami oznaczonymi rodzajowo (co do gatunku), zastępowalnymi, powtarzalnymi.

3. Rozdział tych rzeczy w komentowanym przepisie ma znaczenie dla ustalenia skutku rzeczowego bądź zobowiązaniowego umowy. Rzecz wybrana z gatunku wolą stron, a więc indywidualna (np. konkretny samochód określonej marki), w obrocie konsumenckim, w odpowiedzialności w reżimie gwarancji lub rękojmi nadal będzie traktowana jako rzecz oznaczona co do gatunku (zob. także uchw. SN z 30.12.1988 r., III CZP 48/88, OSN 1989, Nr 3, poz. 36). Nie jest to jednak pogląd powszechnie reprezentowany. Kontestujący stoją na stanowisku, że temu samemu pojęciu nie powinno się przypisywać na tle tego samego aktu prawnego różnych treści znaczeniowych. Można jednak, także w piśmiennictwie, znaleźć przykłady różnego rozumienia gospodarstwa rolnego dla potrzeb jego przeniesienia, zniesienia współwłasności czy dziedziczenia. Sprawa więc musi pozostać dyskusyjną.

4. Umowa o przeniesienie własności nieruchomości jest umową konsensualną, co oznacza, że skutek prawny w postaci przejścia własności następuje solo consensu - z mocy samej umowy. Jest tak dlatego - bowiem nieruchomość jest zawsze rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Jest to więc umowa o podwójnym skutku zobowiązująco-rzeczowym, zwanym także - zobowiązująco-rozporządzającym. Ta ustawowa zasada może zostać wyłączona przepisem szczególnym lub wolą stron.

Przykład wyłączenia skutku rzeczowego przepisem szczególnym znajdujemy w art. 157 KC. Wyłączenie zaś skutku rzeczowego (rozporządzającego) wolą stron będzie miało miejsce wówczas, gdy strony umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości uzależnią nastąpienie skutku rzeczowego od zajścia dodatkowego zdarzenia określonego w umowie.

III. Przeniesienie własności rzeczy oznaczonych co do gatunku oraz rzeczy przyszłych

1. Zgodnie z przepisem art. 155 § 2 KC, jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone co do gatunku (rodzaju), do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe. Rzeczy przyszłe to takie, które w momencie zawierania umowy jeszcze nie istnieją. O przeniesieniu własności, a więc o skutku rzeczowym umowy można mówić dopiero po ich zaistnieniu i przeniesieniu posiadania. Przeniesienie posiadania jest przesłanką przejścia własności. Jest to przykład czynności prawnej realnej.

2. Przeniesienie posiadania może nastąpić w każdy sposób. Najczęściej przez wydanie rzeczy (traditio corporalis). Na równi z wydaniem rzeczy ustawodawca traktuje wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą (traditio longa manu). Przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić także w ten sposób, że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie ustalą (constitutum possessorium). Jeżeli rzecz znajduje się w posiadaniu zależnym albo w dzierżeniu osoby trzeciej, przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez umowę między stronami i przez zawiadomienie posiadacza zależnego albo dzierżyciela.

Przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami (traditio brevi manu).

3. Jak widać, w grę wchodzą tu wszystkie opisane w art. 348-351 KC sposoby przeniesienia posiadania. W wyroku SN z 10.11.1999 r. (I CKN 201/98, OSN 2000, Nr 5, poz. 93) znajdujemy interesujący przykład przeniesienia posiadania w formie constitutum possessorium. Sąd Najwyższy wyraził w uzasadnieniu wyroku pogląd, że w sytuacji sprzedaży rzeczy wybranych spośród gatunku i zapłaty ceny z zaznaczeniem, iż dostawa do kupującego nastąpi w późniejszym terminie, można przyjąć, stosownie do okoliczności, że czynność wywołała pełne skutki rozporządzające. Została bowiem nie tylko zawarta umowa, ale nastąpiło przeniesienie posiadania samoistnego w postaci umowy przechowania (nawet dorozumianej) wybranej rzeczy na rzecz odbiorcy, który stał się dzierżycielem.

4. Umowa o przeniesienie własności ma charakter kauzalny. Umowy zobowiązująco-rozporządzające za przyczynę świadczenia mogą mieć causa obligandi vel acquirendi lub causa donandi. Umowa o przeniesienie własności może mieć też charakter wyłącznie rzeczowy i służyć wykonaniu zobowiązania do przeniesienia własności. Przeniesienie własności następuje tu causa solvendi.

Art. 156. [Kauzalność] Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

1. Umowa o przeniesienie własności nieruchomości ma charakter kauzalny - i to zarówno wtedy gdy wywołuje podwójny skutek, jak i wówczas, gdy ów skutek obligacyjno-rzeczowy zostaje rozdzielony. W tym ostatnim przypadku przyczyna prawna (causa) uzasadniająca przeniesienie własności rzeczy zawarta jest w innej umowie, mianowicie w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności, w zapisie (art. 968 KC), w bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 KC) lub w innym zdarzeniu. Umowa przenosząca własność (rzeczowa) powinna wskazywać przyczynę (causae) tegoż świadczenia (przeniesienie własności). Idzie tu o element, który powtarza się stereotypowo przy wszystkich czynnościach prawnych danego rodzaju. Jest to cel gospodarczy przysporzenia, odzwierciedlający istotę gospodarczą czynności prawnej (zob. P. Szafarz, Odpadnięcie podstawy prawnej w kontekście reguły kauzalności, PUG 1996, Nr 4, s. 12; A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne, s. 270-271).

2. Chodzi tu oczywiście o cel typowy, a nie o cel danej, konkretnej czynności prawnej. Czynność prawna jest kazuzalna, jeżeli jej ważność zależy od prawidłowości causa; jeżeli tej zależności nie ma - czynność jest abstrakcyjna.

Brak przyczyny prawnej świadczenia lub jej wadliwość pociąga za sobą nieważność czynności.

3. Na tle art. 156 KC powstał problem wpływu upadku umowy zobowiązującej na umowę rzeczową. Poglądy doktryny w tej kwestii są podzielone. E. Drozd broni poglądu, że upadek czynności, z której wynika causa przeniesienia własności nieruchomości, pociąga za sobą przejście własności na zbywcę (powrót własności) - a więc powstanie skutku także rzeczowego (tenże, [w:] E. Drozd, J. S. Piątowski, Przeniesienie). W. Czachórski natomiast stoi na stanowisku, że upadek przyczyny wywiera skutek jedynie w sferze obligacyjnej i pociąga za sobą powstanie po stronie nabywcy zobowiązania do powrotnego przeniesienia własności (zob. W. Czachórski, Podstawowe elementy darowizny i jej odwołania, NP 1968, Nr 1, s. 26 i nast. oraz tenże, Glosa aprobująca do uchw. SN z 7.1.1967 r., III CZP 32/66, OSP 1969, Nr 5, poz. 97). Powołana uchwała SN(7) z 7.1.1967 r. głosi, że odwołanie darowizny nieruchomości nie powoduje przejścia własności na darczyńcę, lecz jedynie stwarza obowiązek zwrotu przedmiotu darowizny stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (por. także uchw. SN z 28.9.1978 r., III CZP 15/79, OSN 1980, Nr 4, poz. 63; uchw. SN(7) z 30.11.1994 r., III CZP 130/94, OSN 1995, Nr 3, poz. 42 z glosą krytyczną E. Drozda, PS 1995, Nr 10 oraz uchw. SN z 27.4.1994 r., III CZP 60/94, R. Pr. 1994, Nr 4, s. 78). Odmienne stanowisko zajął jednak SN w uchw. z 5.5.1993 r., III CZP 9/93, OSN 1993, Nr 12, poz. 215).

4. Upadek umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy ruchomej pociąga za sobą automatycznie skutek rzeczowy, polegający na powrocie własności do zbywcy.

5. Nie jest także jednolite stanowisko doktryny w kwestii dopuszczalności modyfikacji umowy zobowiązującej w umowie rozporządzającej. Pogląd o niedopuszczalności takiej modyfikacji reprezentują: E. Drozd w glosie do orzeczenia SN z 14.4.1971 r., III CRN 57/71, NP 1973, Nr 4, s. 586; E. Skowrońska-Bocian, [w:] K. Pietrzykowski, KC. Komentarz, s. 603. S. Rudnicki (S. Rudnicki, Komentarz, s. 163), twierdzi natomiast, że "dopuszczalne jest w umowie przenoszącej własność zmiana poprzedzającej ją umowy sprzedaży, jeżeli zmiana ta nie przekreśla przyczyny prawnej umowy rozporządzającej, którą stanowi zobowiązanie do przeniesienia własności w umowie sprzedaży. Zmiany, które zrywają związek obu umów oznaczają, że strony zawarły umowę o podwójnym skutku".

Art. 157. [Warunek, termin] § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

1. Stosując argumentum a contrario z § 1 tegoż artykułu przyjmujemy, że przeniesienie własności rzeczy ruchomej nie nastąpi pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Ściślej - skutku rzeczowego umowy przenoszącej własność nie można osiągnąć ani pod warunkiem, ani z zastrzeżeniem terminu.

2. Oba te zastrzeżenia umowne wywołują skutki jedynie w sferze obligatoryjnej. By wywołać skutek rzeczowy strony muszą, po ziszczeniu się warunku lub nadejścia terminu, zawrzeć dodatkową umowę - zwaną w komentowanym przepisie "porozumieniem" - obejmującą bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Zatem po zawarciu owej umowy rzeczowej nabywca staje się natychmiast właścicielem.

3. Przez warunek w sensie technicznym rozumie się zastrzeżenie, mocą którego strona dokonująca czynności prawnej uzależnia powstanie lub ustanie skutku prawnego od zdarzenia przyszłego i niepewnego (art. 89 KC). Zarówno warunek, jak i termin muszą odnosić się do przejścia własności. Sąd Najwyższy w uchwale z 17.11.1993 r. (III CZP 156/93, OSN 1994, Nr 6, poz. 128) dopuścił możliwość odstąpienia od umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży znajdujących się na nim budynków, gdy umowa wzajemna nie została jeszcze wykonana (zob. uchw. SN(7) z 30.11.1994 r., III CZP 130/94, OSN 1995, Nr 3, poz. 42).

4. Na tle hipotezy z § 1 art. 157 KC, w piśmiennictwie od dawna rozważano, czy dopuszczalne jest przeniesienie własności nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności (przewłaszczenie na zabezpieczenie). Rozstrzygnięcia "za" i "przeciw" miały charakter dyskusyjny. W wyroku z 29.5.2000 r. (III CKN 246/00, OSN 2000, Nr 11, poz. 213) Sąd Najwyższy uznał, że "umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności tej nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową o przeniesienie własności nieruchomości zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 KC)".

5. Spełnienie warunku lub nadejście terminu określonego w umowie pociąga za sobą powstanie roszczenia o dokonanie czynności przenoszącej własność nieruchomości. Jeżeli dłużnik odmawia złożenia oświadczenia o przeniesieniu na wierzyciela prawa własności - jego brak można zastąpić prawomocnym wyrokiem zobowiązującym do złożenia brakującego oświadczenia (art. 64 KC).

Art. 158. [Forma] Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

1. Z przepisu wynika wyraźnie, że forma aktu notarialnego wymagana jest zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowy rozporządzającej - wywołującej skutek rzeczowy w postaci przejścia własności nieruchomości na nabywcę. Obie te czynności prawne, dokonane bez zachowania wymaganej formy, są w zasadzie nieważne (art. 73 § 2 KC). Forma aktu notarialnego jest formą ad solemnitatem. Sam akt notarialny jest dokumentem urzędowym, dla którego formalne wymagania zostały określone ustawą z 14.2.1991 r. - Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.). Z komentowanego przepisu wyraźnie wynika, że umowa przenosząca własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości jest umową materialnie i formalnie kauzalną, bowiem verba legis - zobowiązanie powinno być w akcie notarialnym wymienione.

2. Umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości wymienione zostały przykładowo w art. 155 § 1 KC. Trafnie zauważa S. Rudnicki (zob. S. Rudnicki, Komentarz, s. 188), że forma aktu notarialnego nie spełnia warunku ważności dla czynności prawnej ukrytej pod czynnością prawną pozorną. Jest tak dlatego, ponieważ w wymaganej przez prawo formie powinny być wyrażone nie "jakiekolwiek oświadczenia, lecz te, które mają wywołać skutek prawny". Także Sąd Najwyższy w wyroku z 12.10.2001 r. (V CKN 631/99, niepubl.) uznał, że ukryta pod pozorną darowizną umowa sprzedaży nieruchomości nie czyni zadość wymaganiu formy aktu notarialnego (art. 158 zd. 1 KC) także wtedy, gdy w formie tej dokonano pozornej darowizny. Umowa sprzedaży jest w takim wypadku nieważna. Czynności ukryte, nie czynią zadość ustawowemu wymogowi kauzalności materialnej i formalnej (ukryta przyczyna prawna świadczenia nie znajduje wyrazu w formie aktu notarialnego).

3. Problemem spornym w doktrynie jest zakres formy notarialnej w sytuacjach, w których przepis ustawy wymaga jej pod rygorem nieważności. Powstaje pytanie - czy forma ad solemnitatem jest zastrzeżona dla wszystkich, czy tylko niektórych składników czynności prawnej. Od odpowiedzi na to pytanie zależy rozstrzygnięcie problemu ważności tych elementów umowy rzeczowej, które nie były objęte aktem notarialnym umowy zobowiązującej. S. Rudnicki (zob. S. Rudnicki, Komentarz, s. 183–184) opowiada się za koniecznością objęcia umową przeniesienia własności tylko elementów przedmiotowo istotnych (essentialia negotii), natomiast E. Skowrońska-Bocian ([w:] K. Pietrzykowski, KC. Komentarz, s. 606-608) uznaje ten problem za wysoce dyskusyjny i wyraża pogląd, że umowa, stanowiąc pewną całość, nie powinna być różnicowana co do wymagań formalnych w zależności od tego, o jakie postanowienia chodzi.

4. Nie wymaga formy aktu notarialnego oferta złożona w trybie przetargowym na nabycie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego i oświadczenie oblata o jej przyjęciu, ponieważ w trybie przetargowym nie dochodzi ani do przeniesienia własności nieruchomości, ani do zobowiązania się do takiego przeniesienia (tak S. Rudnicki, [w:] Komentarz do KC, s. 164).

5. Nie jest objęta hipotezą art. 158 KC umowa fiducjarnego (powierniczego) przeniesienia własności. Idzie tu o umowę zlecenia, w której przyjmujący zlecenie zobowiązuje się nabyć nieruchomość we własnym imieniu, ale na rachunek dającego zlecenie. Zdaniem E. Skowrońskiej-Bocian, w orzecznictwie SN ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z którym ciążący na przyjmującym zlecenie obowiązek przeniesienia własności na zleceniodawcę nie wynika z umowy lecz wprost z ustawy co oznacza, że forma aktu notarialnego dla umowy zlecenia nie jest wymagana (tak taż, [w:] K. Pietrzykowski, KC. Komentarz, s. 606; zob. także w uchw. SN z 27.6.1975 r., III CZP 55/75, OSN 1976, Nr 4, poz. 75. Krytyczny wobec tego stanowiska pogląd wyraził S. Breyer, Przeniesienie własności, s. 175 i nast.).

6. Nie wymaga formy aktu notarialnego odwołanie darowizny, a także odstąpienie od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (art. 77 § 3 KC).

7. Wymagają natomiast formy aktu notarialnego: umowne ustanowienie prawa pierwokupu nieruchomości, uzupełnienie, zmiana i rozwiązanie umowy (tak S. Rudnicki, Komentarz do KC, s. 607-608).

Art. 159. [Wyłączenia] Przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie stosuje się w wypadku, gdy grunty wniesione jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej mają stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli.

1. Zgodnie z art. 141 § 1 PrSpółdz, statut rolniczej spółdzielni produkcyjnej może przewidywać, że członek spółdzielni posiadający grunty rolne jest obowiązany wnieść je w całości lub w części jako wkład do spółdzielni.

Obowiązek wniesienia wkładu gruntowego jest zatem obowiązkiem statutowym. Wkłady gruntowe, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 20 § 2 PrSpółdz mogą być wnoszone - w zależności od postanowień statutu - na własność spółdzielni lub do korzystania z nich przez spółdzielnię na podstawie innego stosunku prawnego (zob. S. Prutis, [w:] A. Stelmachowski (red.), Prawo rolne, Warszawa 2009, s. 283).

Komentowany przepis zwalnia od obowiązku zachowania formy aktu notarialnego wniesienie do rolniczej spółdzielni produkcyjnej wkładu gruntowego, a więc gruntów oraz budynków lub ich części i innych urządzeń trwale z gruntem związanych, znajdujących się na tych gruntach w chwili ich wniesienia (art. 141 § 2 PrSpółdz), na współwłasność wszystkich członków spółdzielni.

Art. 160. (skreślony)

Art. 161. (skreślony)

Art. 162. (uchylony)

Art. 163. (skreślony)

Art. 164. (skreślony)

Art. 165. (skreślony)

1. Uchylone przepisy zawierały ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi. Ograniczenia te miały charakter podmiotowy i przedmiotowy. Zostały przejęte do Kodeksu cywilnego - z niewielkimi zmianami - z ustawy z 29.6.1963 r. o ograniczeniu podziału gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 28, poz. 168).

2. I tak, własność nieruchomości rolnej lub jej części mogła być przeniesiona na rzecz osoby fizycznej tylko wtedy, gdy nabywca spełniał ustawowe przesłanki, których treść regulowało rozporządzenie wykonawcze Rady Ministrów, często - właśnie w zakresie tejże treści - nowelizowane. Ograniczenia podmiotowe dotyczyły także osób prawnych, które mogły nabywać własność nieruchomości lub ich części tylko za zezwoleniem właściwego organu państwowego. Ograniczenie to nie dotyczyło przeniesienia własności na rzecz Państwa, rolniczej spółdzielni produkcyjnej, kółka rolniczego albo na rzecz innej spółdzielczej lub społecznej rolniczej jednostki organizacyjnej.

3. Obowiązywały także ograniczenia obszarowe w zakresie nabywanych nieruchomości. W razie przekroczenia tych norm - nadwyżka mogła być przejęta na własność Państwa - bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń z wyjątkiem służebności gruntowych.

4. Zadaniem art. 163 KC było zapobieganie rozdrabnianiu gospodarstw rolnych w wyniku obrotu własnościowego nieruchomościami rolnymi. Także w tym przypadku - często zmieniające się rozporządzenie wykonawcze Rady Ministrów określało warunki uznania gospodarstwa rolnego za zdolne do towarowej produkcji rolnej oraz organ właściwy do stwierdzenia tych warunków (art. 165).

5. Wykraczając poza ramy komentowania Kodeksu cywilnego trzeba wspomnieć, że współcześnie inaczej skonstruowane ograniczenie obrotu nieruchomościami rolnymi zawiera ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz. 592 ze zm.).

6. Równocześnie należy pamiętać, że dla oceny skuteczności przeniesienia własności nieruchomości rolnej właściwe są przepisy obowiązujące w dacie tych zdarzeń. Trzeba więc pamiętać o dawniejszych ograniczeniach obrotu nieruchomościami rolnymi w okresie obowiązywania art. 160-165 KC, o późniejszym okresie liberalizacji obrotu oraz o obecnych zasadach kształtowania ustroju rolnego.

Art. 166. [Pierwokup współwłaścicieli] § 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

§ 2. (skreślony)

1. Artykuł 166 § 1 uzyskał obowiązującą dziś treść na podstawie ustawy z 26.10.1971 r. (Dz.U. Nr 27, poz. 252). Wcześniej nabywcą udziału lub części udziału mogli być jedynie współwłaściciele. Chodziło o to, by ułatwić zniesienie współwłasności przez skupienie w ręku jednego współwłaściciela wszystkich udziałów. To rozwiązanie prawne nie służyło współwłaścicielom, którzy często musieli się godzić na warunki nabycia ich udziałów podyktowane przez innych współwłaścicieli. Aby wyjść z owego obrotu udziałami w zamkniętym kręgu, ustawodawca nowelą z 26.10.1971 r. wprowadził do art. 166 § 1 KC ustawowe prawo pierwokupu, uregulowane w art. 596-602 KC.

Artykuł 166 § 1 ma zastosowanie także do przeniesienia udziału lub jego części w prawie użytkowania wieczystego (art. 237 KC).

2. Współwłaściciele mogą wykonać prawo pierwokupu jeśli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Zgodnie z uchwałą SN z 30.6.1992 r. (III CZP 75/92, OSN 1993, Nr 1-2, poz. 12), "prowadzenie gospodarstwa rolnego na gruncie wspólnym" obejmuje trzy sytuacje:

1) współwłaściciele wspólnie prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnej nieruchomości,

2) gospodarstwo jest prowadzone na wspólnym gruncie przez jednego ze współwłaścicieli (np. zarządcę),

3) współwłaściciele prowadzą odrębne gospodarstwa na części gruntu wydzielonej w ramach podziału do używania (quoad usum).

3. Prawo pierwokupu nie służy pozostałym współwłaścicielom, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. W tym ostatnim przypadku chodzi o osobę, która należy do kręgu spadkobierców ustawowych.

Art. 169. [Nabycie od nieuprawnionego] § 1. Jeżeli osoba nie uprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze.

§ 2. Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego.

Spis treści

I. Uwagi ogólne
II. Nabycie od nieuprawnionego - przesłanki i skutki nabycia własności

I. Uwagi ogólne

1. Artykuł 169 § 1 KC obejmuje wypadki, w których rzecz ruchomą zbywa osoba nieuprawniona do rozporządzania nią. Umowa taka ma charakter obligacyjny. Skutek rzeczowy takiej umowy uzależniony został od wydania rzeczy i dobrej wiary nabywcy. Wydanie rzeczy oznacza przeniesienie na nabywcę posiadania samoistnego, a więc faktycznego władztwa nad rzeczą.

Jak widać art. 169 stanowi odstępstwo od podstawowej zasady obowiązującej przy pochodnym nabyciu prawa podmiotowego, która brzmi: nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet (nikt nie może przenieść na innego więcej prawa niż sam posiada). Ustawodawca, odstępując od tej zasady, kierował się niewątpliwie interesem nabywającego w dobrej wierze ową rzecz ruchomą od osoby nieuprawnionej.

Brzmienie art. 169 § 1 KC nie daje dostatecznej podstawy do wniosku, że wydanie rzeczy musi nastąpić jednocześnie z zawarciem umowy (tak J. Winiarz, [w:] Komentarz, 1989, t. I, s. 165).

2. Nieuprawnioną jest osoba, która nie jest właścicielem i która nie została przez właściciela umocowana do przeniesienia własności rzeczy. Będzie nią także właściciel, którego prawo do rozporządzania rzeczą zostało wyłączone lub ograniczone oraz osoba, która rozporządza rzeczą jej powierzoną. Spadkobierca nie może powoływać się na ochronę przewidzianą w art. 169 § 1, ponieważ nie jest on nabywcą w rozumieniu tego przepisu.

Jeżeli rzecz stanowi składnik majątku wspólnego małżonków, małżonek dokonujący czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu bez zgody drugiego małżonka, jest osobą nieuprawnioną (por. E. Skowrońska-Bocian, [w:] K. Pietrzykowski, KC. Komentarz, s. 612; A. Szpunar, Nabycie własności nieruchomości od nieuprawnionego, Kraków 1998, s. 116 i nast.).

3. "Rozporządzeniem" w rozumieniu art. 169 § 1 są czynności prawne zobowiązujące do przeniesienia własności i wydania rzeczy. Mimo spornej kwestii odnoszącej się do charakteru nabycia własności na podstawie § 1, przeważa pogląd o pochodnym nabyciu własności (zob. S. Rudnicki, [w:] Komentarz do KC, s. 180). Rozporządzanie jest czynnością prawną kauzalną. Nie wymaga ona zachowania szczególnej formy. Może mieć charakter odpłatny i nieodpłatny. Jednakże w razie nieodpłatnego nabycia własności dotychczasowy właściciel może żądać zwrotu rzeczy według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405-409 KC).

II. Nabycie od nieuprawnionego - przesłanki i skutki nabycia własności

1. Zgodnie z dyspozycją art. 169 § 1 KC, przesłankami nabycia własności są: dokonanie czynności prawnej, wydanie rzeczy, objęcie jej w posiadanie przez nabywcę i pozostawanie nabywcy w dobrej wierze.

Ma to być więc czynność prawna zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy ruchomej, spełniająca wszystkie wymogi ważności umowy - poza brakiem po stronie zbywcy uprawnienia do rozporządzania nią. Ten właśnie brak sanuje art. 169 § 1 KC.

2. Aby zrealizować przesłankę wydania rzeczy, osoba nieuprawniona musi nią władać. Władanie pełni funkcję legitymującą zbywcę w oczach nabywcy.

Wydanie rzeczy to skutek przeniesienia posiadania - a więc władztwa faktycznego nad rzeczą. Tą drogą realizuje się jednocześnie przesłanka objęcia rzeczy w posiadanie przez nabywcę.

Ten sam skutek wywołuje wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą (art. 348 KC). Wydanie rzeczy może nastąpić także przez osobę trzecią. Inne sposoby przeniesienia posiadania są dyskusyjne. Nie spełnia wymogu wydania rzeczy przeniesienie posiadania poprzez constitutum possessorium (art. 349 KC) (por. A. Gola, Nabycie, s. 40; A. Szpunar, Wydanie jako przesłanka nabycia własności od nieuprawnionego, Rej. 1999, Nr 1, s. 52 i nast.). Wszyscy autorzy podkreślają, że nabywca musi uzyskać władztwo nad rzeczą dostrzegalne dla otoczenia.

3. Nie jest możliwe nabycie własności od nieuprawnionego, jeżeli nabywca pozostawał w złej wierze, a zatem - przesłanką nabycia własności jest dobra wiara nabywcy, która wyraża się w jego przekonaniu - usprawiedliwionym konkretnymi okolicznościami - że zbywca jest uprawniony do rozporządzania daną rzeczą. Wyłącza dobrą wiarę nabywcy spowodowany niedbalstwem brak świadomości, że zbywca jest osobą nieuprawnioną (tak J. Winiarz, [w:] Komentarz, 1989, t. I, s. 165). Natomiast E. Skowrońska-Bocian ([w:] K. Pietrzykowski, KC. Komentarz, s. 614) twierdzi, że dobrą wiarę nabywcy wyłącza świadomość, że zbywca nie jest uprawniony do rozporządzania rzeczą, a także sytuacja, gdy brak tej świadomości jest wynikiem niezachowania wymaganej w danych okolicznościach staranności lub niedbalstwa (na tej samej stronie w powołanym komentarzu pisze też o braku "należytej staranności" jako przesłance wyłączającej dobrą wiarę).

Nabywca więc - z reguły - nie ma obowiązku badania uprawnień zbywcy - chyba że okoliczności związane z transakcją budzą wątpliwości.

Większe jednak wymogi stawiane są podmiotom, dla których nabywanie ruchomości należy do czynności wykonywanych zawodowo. Tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z 12.12.1997 r. (II CKN 509/97, OSN 1998, Nr 6, poz. 105) przyjął, że "działania banku przy sprawdzaniu właścicielskich uprawnień zastawnika są oceniane z uwzględnieniem staranności i ostrożności wymaganych od instytucji bankowych".

4. O ile art. 169 § 1 KC chroni nabywcę w dobrej wierze o tyle § 2 tegoż artykułu chroni właściciela przed utratą własności wskutek wypadków niezależnych od jego woli - kosztem nabywcy - działającego nawet w dobrej wierze. Te wypadki niezależne od woli właściciela to: zgubienie rzeczy; jej kradzież lub jej utrata w inny sposób.

Utrata rzeczy ruchomej to utrata władztwa nad nią spowodowana innym zdarzeniem niż kradzież czy zgubienie. Utrata obejmuje także wydanie rzeczy przez właściciela pod wpływem groźby, przymusu, a także w przypadku braku po jego stronie zdolności prawnej.

5. Rzeczy, które właściciel utracił wskutek ich zgubienia, kradzieży lub w inny sposób - mogą przejść na własność nabywcy dopiero z upływem trzech lat od chwili jednego z wymienionych zdarzeń, pod warunkiem, że nabywca jest w chwili upływu tego terminu w dobrej wierze. Jest to przykład nabycia własności po upływie trzyletniego okresu tzw. dobrej wiary kontynuowanej (bona fides continua). Utrata dobrej wiary wyłącza nabycie własności.

6. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego. Oznacza to wyłączenie wymogu upływu terminu w odniesieniu do rzeczy nabytych w ramach procedur upubliczniających przeniesienie własności (postępowanie egzekucyjne, urzędowa licytacja publiczna), a także w odniesieniu do szczególnego rodzaju rzeczy - jakimi są pieniądze i dokumenty na okaziciela odzwierciedlające inkorpowane w nich prawa podmiotowe.

Wskutek nabycia prawa własności przez nabywcę traci go dotychczasowy właściciel.

Art. 170. [Nabycie rzeczy obciążonej] W razie przeniesienia własności rzeczy ruchomej, która jest obciążona prawem osoby trzeciej, prawo to wygasa z chwilą wydania rzeczy nabywcy, chyba że ten działa w złej wierze. Przepis paragrafu drugiego artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio.

1. Nabywca nabywa prawo własności bez żadnych ograniczeń z chwilą wydania rzeczy przez zbywcę i objęcia jej przez nabywcę w dobrej wierze. Jest tu widoczny przykład wnioskowania "z większego na mniejsze" (argumentum a maiori ad minus). Jeśli następstwem nabycia od nieuprawnionego jest utrata własności przez podmiot trzeci, któremu to prawo służyło, to tym bardziej oczywista jest utrata prawa osoby trzeciej obciążającego rzecz - z chwilą wydania jej i objęcia przez nabywcę w dobrej wierze (por. wyr. SN z 23.1.1998 r., CKN 430/97, niepubl.). W hipotezie art. 170 mieści się zarówno obciążenie własności uprawnionego zbywcy, jak i obciążenie własności zbywanej przez nieuprawnionego. Odpowiednio do art. 169 § 2 KC, jeżeli zbywcą była osoba nieuprawniona, która władała rzeczą skradzioną, zgubioną lub w inny sposób utraconą - prawo osoby trzeciej wygaśnie, gdy nabywca stanie się jej właścicielem; ten skutek rzeczowy nastąpi jednak dopiero po upływie trzyletniego terminu od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty (art. 170 KC w zw. z art. 169 § 2 KC).

Nadler