Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie Olsztyn,30.10.2013
Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej
Katedra Planowania i Inżynierii Przestrzennej

SPRAWOZDANIE nr 2
Temat: Wycena nieruchomości rolnej metodą wskaźników szacunkowych i metodą porównywania parami.

Sporządził:
Michał Kolasiński
grupa 2, GiSzN IV

1. METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU:

1.1. Charakterystyka gruntu rolnego:
Nieruchomość rolna, położona w obrębie Stękiny w gminie Jonkowo,
woj. warmińsko-mazurskie o numerze ewidencyjnym 25/5. Działka rolna niezabudowana Nieruchomość zlokalizowana jest w zachodniej części obrębu Stękiny. Od strony zachodniej graniczy z obrębem Wołowno. Stękiny to miejscowość zlokalizowana ok. 21 km od wojewódzkiego miasta Olsztyn w kierunku zachodnim. W odległości ok. 1 km znajduje się najbliższy lokalny sklep spożywczy a także zabudowa siedliskowa. Tereny, która otaczają nieruchomość to działki rolne i leśne. Działka od strony wschodniej ma dostęp do lokalnej drogi, która to prowadzi do wojewódzkiej drogi 527. Od strony zachodniej nieruchomość graniczy z obrębem Wołowno. Analizowana nieruchomość 25/5 graniczy od północy z działką o numerze ewidencyjnym nr 25/4, od południa 25/6, zaś od wschodu, poprzez drogę lokalną, z działką o nr 27/2 i 27/3. Dojazd do wsi Stękiny z Olsztyna prowadzi drogą wojewódzką Olsztyn – Morąg nr 527. W samych Stękinach występują drogi asfaltowe, utwardzone, które ułatwiają dojazd do poszczególnych nieruchomości w tym obrębie. Kształt działki o numerze ewidencyjnym 25/5 jest zbliżony to trapezowego. Korzystny do uprawy roli. Kształt wydłużony i niesprawiający przeszkód do prawidłowego jej użytkowania. Wszystkie działki należące do gminy Jonkowo, woj. warmińsko-mazurskie, należą do III okręgu podatkowego.

2. Użytki wchodzące w skład wycenianej nieruchomości:

R IVa	0,38 ha
R IVb	0,09 ha
R V	0,28 ha
R VI	0,13 ha
N	0,65 ha
RAZEM	1,53 ha

2. Cechy wycenianej nieruchomości:
   

Cecha nieruchomości
Lokalizacja
Bonitacja
Rozłóg
Kultura rolna
Powierzchnia

2. Wycena gruntu rolnego metodą wskaźników szacunkowych:

Metoda stosowana przy wycenie gruntów na cele rolne, leśne w podejściu mieszanym. Przy stosowaniu tej metody, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1ha gruntu i ceny 1 dt ziarna żyta lub ceny 1m³ drewna. Cenę ziarna żyta przyjmuje się na podstawie aktualnego rynku lokalnego a cenę drewna, skorygowaną o koszta jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego bądź nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Za cenę drewna przyjmuje się średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.
Przy stosowaniu tej metody do wyceny gruntów rolnych, przyjmuje się cechy, np.:
położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę.
Należy posługiwać się wzorem:

W_G = ∑N_i x P_i x C x (1 + ∑ v_i)

W_G - wartość gruntu

N_i - wskaźnik szacunkowy 1 ha gruntu użytku rolnego niezabudowanego

P_i - powierzchnia konturu użytku rolnego niezabudowanego

C - cena rynkowa 1 dt ziarna żyta z rynku lokalnego (C = 83,20 zł)

v_i - wskaźniki korekcyjne

Tab.1. Wskaźniki szacunkowe dla gruntu ornego:

Okręg podatkowy	Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1ha gruntów ornych
	klasy gruntów:
	I
III	110

Okręg podatkowy	Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1ha łąk i pastwisk
	Klasa gruntów:
	I
III	110

Tab.2. Wskaźniki szacunkowe dla łąk trwałych i pastwisk trwałych:

Tab.3. Dobór współczynników korekcyjnych:

Cecha rynkowa	Oznaczenie cechy	Ocena	Współczynnik korekcyjny
Położenie w stosunku do głównych dróg	V1	b. dobre dobre średnie słabe b.słabe	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
Jakość dróg dojazdowych	V2	j.asfaltowa droga utwardzona droga ulepszona dr. gruntowa lepsza dr. gruntowa gorsza	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
Zagrożenie erozją	V3	brak słabe średnie duże bardzo duże	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
Trudność uprawy (zakamienienie, zakrzaczenie itp.)	V4	brak słaba średnia duża bardzo duża	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
Kultura rolna (nawożenie, wykonywane zabiegi agrotechniczne)	V5	wysoka duża średnia słaba niska	0,1 0,05 0,00 -0,05 -0,1
Wielkość zanieczyszczeń środowiska	V6	brak słabe średnie ponad przeciętne duże	0,1 0,005 0,00 -0,05 -0,1
Struktura użytków gruntowych (rozdrobnienie użytków, stosunek powierzchni gr. ornych do uż rolnych lub pow. nieruchomości)	V7	oczekiwana poprawna nieoczekiwana	0,1 0,00 -0,1
Występowanie urządzeń melioracyjnych	V8	spełniają wymagania lub nie ma potrzeby występują, ale zaniedbane potrzeba, ale brak	0,00 -0,1 -0,2
Występowanie urządzeń utrudniających agrotechnikę (np. liczba naziemnych elementów infrastruktury technicznej w stosunku do powierzchni działki lub nieruchomości)	V9	brak pojedyncze dużo	0,00 -0,02 -0,1

Tab. 4. Współczynniki korekcyjne dla wycenianej nieruchomości:

Działka nr 25/5	V1	V2	V3	V4	V5	V6	V7	V8	V9
	0,00	0,1	0,05	0,05	0,00	0,1	0,00	0,00	0,00

Σv_i=0,30

R IVa	0,38 ha
R IVb	0,09 ha
R V	0,28 ha
R VI	0,13 ha
N	0,65 ha
RAZEM	1,53 ha

W_G = ∑N_i x P_i x C x (1 + ∑ v_i)= (60*0,38 + 45*0,09 + 25*0,28 + 10*0,13 + 4*0,65)
* 83,20zł + (1+0,30)= 3 140 zł

Słownie: trzy tysiące sto czterdzieści złotych

1. METODA PORÓWNYWANIA PARAMI:

R IVa	0,38 ha
R IVb	0,09 ha
R V	0,28 ha
R VI	0,13 ha
N	0,65 ha
RAZEM	1,53 ha

Lp.	data transakcji	powierzchnia	cena za 1ha	lokalizacja	bonitacja	rozłóg	kultura rolna	powierzchnia
1	02.2011	2,35	18200	bdb	db	korzystny	bdb	średnia
2	05.2011	0,96	16800	bdb	średnia	korzystny	bdb	mała
3	04.2011	2,15	16100	db	db	niekorzystny	db	średnia
4	04.2011	0,71	14900	słaba	słaba	korzystny	db	mała
5	09.2011	1,73	16300	bdb	słaba	niekorzystny	bdb	średnia
6	10.2011	2,18	14900	słaba	średnia	niekorzystny	db	średnia
7	04.2011	1,42	16400	bdb	słaba	korzystny	db	mała
8	09.2011	2,14	18900	bdb	db	korzystny	db	średnia
9	04.2011	2,18	18400	bdb	średnia	korzystny	db	średnia
10	12.2011	2,76	16800	db	db	niekorzystny	bdb	średnia

Tab.5. Baza danych nieruchomości rolnych podobnych:

2.1. Trend czasowy:

W bazie danych nieruchomości rolnych podobnych nie występują nieruchomości różniące się wyłącznie datą transakcji. Trend czasowy przyjęto na podstawie opinii i danych uzyskanych od rzeczoznawców majątkowych i wynosi on +1,67%/1 miesiąc.

2.2. Skorygowana cena jednostkowa za 1 ha gruntu:
Nazwisko i imię: Michał Kolasiński
Ilość liter: 16
„Cena za 1 literę”: 300zł
Skorygowana cena jednostkowa: 4800zł

2.3. Sprowadzenie cen gruntów rolnych niezabudowanych na datę wyceny:

C_s=C_t * (1+r*t)

C_s – cena sprowadzona na datę wyceny ,tj. październik 2013 (10.2013)
C_t – cena transakcyjna (za 1ha)
r – trend czasowy
t – liczba miesięcy, jaka upłynęła od daty danej transakcji do daty wyceny

Tab.6. Baza danych nieruchomości rolnych podobnych wraz ze skorygowaną ceną na datę wyceny:

• Cena minimalna w zbiorze nieruchomości: C_min=20872 zł/ 1ha

• Cena maksymalna w zbiorze nieruchomości: C_max=27926 zł/ 1 ha

• Rozpiętość cenowa w zbiorze nieruchomości: ΔC = 7054zł

Lp.	data transakcji	powierzchnia	skorygowana cena	lokalizacja	bonitacja	rozłóg	kutura rolna	powierzchnia
1	02.2011	2,35	27926	bdb	db	korzystny	bdb	średnia
2	05.2011	0,96	24936	bdb	średnia	korzystny	bdb	mała
3	04.2011	2,15	24166	db	db	niekorzystny	db	średnia
4	04.2011	0,71	22365	słaba	słaba	korzystny	db	mała
5	12.2011	1,73	22289	bdb	słaba	niekorzystny	bdb	średnia
6	10.2011	2,18	20872	słaba	średnia	niekorzystny	db	średnia
7	04.2011	1,42	24616	bdb	słaba	korzystny	db	mała
8	09.2011	2,14	26475	bdb	db	korzystny	db	średnia
9	04.2011	2,18	27618	bdb	średnia	korzystny	db	średnia
10	12.2011	2,76	22972	db	db	niekorzystny	bdb	średnia

2.4. Dobór skali oceny:

Cecha nieruchomości	Skala	Charakterystyka
Lokalizacja	Słaba	Zabudowa w odl. powyżej. 1,5 km, uciążliwy dojazd komunikacyjny
	Średnia	Zabudowa w odl. poniżej 1,5km
	Dobra	Optymalna, zabudowa do 1,0 km
	Bardzo dobra	Przy drodze utwardzonej, wśród zabudowy lub blisko
Bonitacja	Zła	Przewaga gruntów klasy VI i nieużytków
	Słaba	Przewaga gruntów klasy V i VI
	Średnia	Przewaga gruntów klasy IV
	Dobra	Przewaga gruntów klasy III (żyzne gleby)
Rozłóg	Niekorzystny	Użytki rozproszone po nieruchomości, widoczny chaos przestrzenny
	Korzystny	Użytki nie są rozproszone, widoczny ład przestrzenny
Kultura rolna	Słaba	Brak zabiegów agrotechnicznych
	Dobra	Ugory, miejscami występowanie odłogów, tereny zachwaszczone itp.
	Bardzo dobra	Tereny odpowiednio nawożone, należycie uprawiane
Powierzchnia	Mała	0,5 – 1,5 ha
	Średnia	1,51 – 3,00 ha
	Duża	Powyżej 3,00 ha

2.5. Obliczenie wag poszczególnych cech nieruchomości:

W= $\frac{Cw - Cm}{C}$ * 100%

Rachunkowe obliczenie wag:
*lokalizacja:
W_7-4=((24616-22365)/7054)*100%=31,9% (znaleziono tyko jedną parę nieruchomości podobnych)

* bonitacja:
W_2-7=((24936-24616)/7054)*100%=4,5%*2=9,0%
W_9-8=((27618-26475)/7054)*100%=16,2% *2=32,4%
W_śr=20,7%

* rozłóg: Nie znaleziono żadnej pary umożliwiającej obliczenie wagi dla rozłogu.
* kultura rolna:
W_1-8= ((27926-26475)-7054)*100%=20,6%
W_3-10=((24166-22972)/7054)*100%=16,9%
W_śr=18,7%

• powierzchnia: Nie znaleziono żadnej pary umożliwiającej obliczenie wagi dla powierzchni.

Lokalizacja	32
Bonitacja	21
Rozłóg	-
Kultura rolna	19
Powierzchnia	-

Obliczenie wag dla poszczególnych cech nieruchomości wycenianej nie jest możliwe z powodu braku znalezionych par nieruchomości podobnych w przypadku cech takich, jak: rozłóg oraz powierzchnia.

Wartości wag przyjęto na podstawie analizy preferencji przyszłych nabywców.

cecha	Nabywca	Wśr
	1	2
lokalizacja	23	15
bonitacja	32	30
rozłóg	22	23
kultura rolna	12	18
powierzchnia	11	14

2.6. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości rolnej:

Nieruchomość wyceniana	Nieruchomość 1 [2]	Nieruchomość 2 [3]	Nieruchomość 3 [7]
Lokalizacja	Średnia	Bardzo dobra	Dobra
Bonitacja	Średnia	Średnia	Dobra
Rozłóg	Korzystny	Korzystny	Niekorzystny
Kultura rolna	Bardzo dobra	Bardzo dobra	Dobra
Powierzchnia	Mała	Mała	Średnia

Cecha	Waga cechy	Zakres kwotowy	Nieruchomość 1	Nieruchomość 2	Nieruchomość 3
Lokalizacja	23	1622	-1622	-811	-1622
Bonitacja	27	1905	0	-952	+1905
Rozłóg	20	1411	0	+1411	0
Kultura rolna	17	1199	0	+1199	+1199
Powierzchnia	13	917	0	+917	0

Σ=100 Σ=7054 Σ=-1622 Σ=+1764 Σ= +1482

Cena skorygowana
o sumę poprawek: 23314 zł 25930 zł 26098 zł

Wartość średnia z skorygowanych cen nieruchomości: 25114 zł / 1 ha gruntu

Wartość nieruchomości: 25114zł/1ha * 1,53ha = 38 400 zł
słownie: trzydzieści osiem tysięcy czterysta złotych