Uniwersytet Warmińsko-Mazurski

Kierunek Geodezja i Kartografia

Specjalizacja: Szacowanie Nieruchomości

Sprawozdanie nr. 1

Temat: Określanie poziomu dochodów i stóp zwrotu na lokalnym rynku nieruchomości

Wykonała:

Monika Piegat

GiSzN grupa 3

Data 18.03.2011 r.

Tabela nieruchomości do wynajęcia

Lp.	Lokalizacja	Piętro	Uzbrojenie	Stan Wyposażenia	Stawka czynszu	Powierzchnia
1.	Turkowskiego 1	parter	p	dobre	10	175,6
2.	Orłowicza 4	parter	p	dobre	22	102,7
3.	Piłsudskiego 54	parter	p	b.dobre	18	152
4.	Piłsudskiego 54	1	p	dobre	9	122
5.	Kołobrzeska 18	1	p	b.dobre	14	108,4
6.	Pstrowskiego	parter	p	b.dobre	30	150
7.	Warszawska	parter	p	dobre	25	125
8.	Kopernika	1	p	b.dobre	28	120
9.	Kościuszki	parter	p	dobre	42	119
10.	Turkowskiego 1	parter	p	dobre	10	175,6
11.	Śródmieście	parter	p	b.dobre	3	100
12.	Jaroty	parter	p	b.dobre	32	100
13.	Jarocka	parter	p	b.dobre	32	100
14.	Śródmieście (starówka)	1	p	b.dobre	47	120
15.	Pstrowskiego	parter	np.	przeciętny	13	200

Tabela nieruchomości do sprzedania

Lp.	Lokalizacja	Piętro	Uzbrojenie	Stan Wyposażenia	Cena za 1 m2	Powierzchnia
16.	Lubelska	parter	p	dobre	4737	190
17.	Mleczne	parter	p	dobre	8250	48
18.	Warszawska	parter	p	dobre	5226	438,2
19.	Towarowa	parter	p	b.dobre	1 805	1468
20.	centrum	1	p	przeciętny	5 238	105
21.	Żurawskiego	parter	p	b.dobre	5 800	170
22.	Al.Wojska Polskiego	parter	p	przeciętny	4 643	56
23.	Janowicza	parter	p	przeciętny	3 722	180
24.	Wilczyńskiego	parter	np.	przeciętny	4 808	260
25.	Partyzantów	parter	p	b.dobre	6 019	54

Legenda:

p-pełne
np.-niepełne

Procedura szacowania dochodu z nieruchomości:

Podział na obiekty:

Obiekt I składa się z nieruchomości nr. :1,3,5,7,9

Obiekt II składa się z nieruchomości nr. :2,4,6,8,10

Obiekt III składa się z nieruchomości nr. : 11,12,13,14,15

1. Obliczenie Potencjalnego Dochodu Operacyjnego Brutto (Potencjalnego Przychodu)

PDOB |PP| = stawka czynszu * powierzchnia * 12 miesięcy

Obiekt I: PDOB= (10 zł*175,6 m²*12 m-cy)+(18 zł*152 m²*12 m-cy)+(14 zł*108,4 m²*12 m-cy)+(25 zł*125 m²*12 m-cy)+(42 zł*119 m²*12 m-cy)= 169 591 zł

Obiekt II: PDOB=(22 zł*102,7 m²*12 m-cy)+(9 zł*122 m²*12 m-cy)+(30 zł*150 m²*12 m-cy)+(28 zł*120 m²*12 m-cy)+(10 zł*175,6 m²*12 m-cy)= 138 209 zł

Obiekt III:PDOB=(3 zł*100 m²*12 m-cy)+(32 zł*100 m²*12 m-cy)+(32 zł*100 m²*12 m-cy)+(47 zł*120 m²*12 m-cy)+(13 zł*200 m²*12 m-cy)= 248 256 zł

1. Obliczenie strat w dochodach „SD”

Obiekt I: SD=3%+0,5%*10= 8%

Obiekt II: SD=5%+0,2%*10= 7%

Obiekt III: SD=10%+0,1%*10= 11%

1. Obliczenie szacowanego rocznego dochodu poza czynszowego „DPC”

Obiekt I: 3 reklamy * $\frac{10}{5}$ *1000 zł/rocznie=6000 zł

Obiekt II: 2 reklamy *$\frac{10}{3}$*1000 zł/rocznie= 6667 zł

Obiekt III: 1 reklama *$\frac{10}{2}$*1000 zł/rocznie=5000 zł

1. Obliczenie efektywnego dochodu operacyjnego brutto „EDOB”

EDOB=PDOB-SD+DPC

Obiekt I: EDOB I=169 591 zł-8,00%+6000 zł= 175 591 zł

Obiekt II: EDOB II=138 209 zł-7,00%+6667 zł= 144 875 zł

Obiekt III: EDOB III=248 256 zł-11,00%+5000 zł= 253 256 zł

1. Obliczenie wydatków operacyjnych ponoszone przez właściciela „WO”

Obiekt I:WO=(5%+0,5%*10)*EDOB I=10%*6000 zł= 17559 zł

Obiekt II:WO=(10%+0,2%*10)*EDOB II= 17385 zł

Obiekt III:WO=(15%+0,15%*10)*EDOB III= 41787 zł

1. Obliczenie rocznej wysokości dochodu netto z nieruchomości „DON”

DON=EDOB-WO

Obiekt I:DON=175 591 zł-17 559 zł= 158 032 zł

Obiekt II:DON=144 875 zł-17 385 zł= 127 490 zł

Obiekt III:DON=253 256 zł-41 787 zł= 211 469 zł

1. Obliczenie wartości nieruchomości

Trzeba wybrać z bazy nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży 4 nieruchomości podobne. Potem do tych nieruchomości dobrać również 4 nieruchomości z bazy lokali przeznaczonych do wynajęcia, które są podobne do tych które wybraliśmy wcześniej. Tak robi dla każdego obiektu który liczymy.

Wzór ogólny W_N=$\ \frac{\text{DON}}{R}$ -wartość nieruchomości jest to iloraz dochodu rocznego trwale uzyskiwany z nieruchomości przez stopę kapitalizacji nieruchomości przy czym R= $\frac{\frac{D_{1}}{C_{1}} + \frac{D_{2}}{C_{2}} + \frac{D_{3}}{C_{3}} + \frac{D_{4}}{C_{4}}}{4}$ gdzie:

D_1,D₂,D₃,D₄ – iloczyn ceny czynszu za 1 m² razy 12 miesięcy

C₁,C₂,C₃,C_{4 –} cena za 1 m² z bazy nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży

Obiekt I: Dane z nieruchomości nr. : 2,7,11,12,16,18,21,25

Liczymy R₁ =$\frac{\frac{(25\ zl/m^{2}*12m - cy)}{4737\ {zl/m}^{2}} + \frac{(22\ zl/m^{2\ }*12\ m - cy)}{5226\ zl/m^{2}} + \frac{(32\ zl/\ m^{2}*12\ m - cy)}{5800\ zl/m^{2}} + \frac{(32\ zl/m^{2}*12\ \mathrm{m - cy)}}{6019\ zl/m^{2}}}{4}$ = 6,10%

Liczymy W_N1=$\frac{158\ 032\ zl}{6,10\ \%}$= 2 592 253 zł

Obiekt II: Dane z nieruchomości nr. :1,5,14,15,20,22,23,24

Liczymy R₂=$\frac{\frac{(10\ zl/m^{2}*12m - cy)}{4643\ {zl/m}^{2}} + \frac{(14\ zl/m^{2\ }*12\ m - cy)}{5238\ zl/m^{2}} + \frac{(13\ zl/\ m^{2}*12\ m - cy)}{4808\ zl/m^{2}} + \frac{(48\ zl/m^{2}*12\ \mathrm{m - cy)}}{3722\ zl/m^{2}}}{4}$= 6,13%

Liczymy W_N2=$\frac{127\ 490\ zl}{6,13\ \%}$= 2 080 455 zł

Obiekt III: Dane z nieruchomości nr. : 4,6,9,10,16,19,21,25

Liczymy R₃=$\frac{\frac{(18\ zl/m^{2}*12m - cy)}{5800\ {zl/m}^{2}} + \frac{(30\ zl/m^{2\ }*12\ m - cy)}{1805\ zl/m^{2}} + \frac{(42\ zl/\ m^{2}*12\ m - cy)}{4737\ zl/m^{2}} + \frac{(3\ zl/m^{2}*12\ \mathrm{m - cy)}}{6019\ zl/m^{2}}}{4}$= 8,73%

Liczymy W_N3=$\frac{211\ 469\ zl}{8,73\ \%}$=2 423 259 zł

Suma wszystkich wartości wynosi Ʃ W_N=7 095 968 zł