Wniosek wspólnoty o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości
2008-06-23

Adam Kuźnicki
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany

Czy wspólnota mieszkaniowa może wystąpić z wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości?

Odpowiedź:

Wspólnota mieszkaniowa, a konkretnie reprezentujący ją zarząd, może wystąpić z wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości, jeżeli uzyskał zgodę wspólnoty mieszkaniowej na dokonanie takiego podziału. Zgodnie bowiem z normą z art. 22 ustawy o własności lokali, do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - a taką czynnością jest dokonanie podziału nieruchomości wspólnej - niezbędne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w drodze uchwały.

Uzasadnienie:

Jak wynika z treści art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Art. 22 ustawy stanowi z kolei, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Przykładem czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest na mocy art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Tak więc dokonanie podziału nieruchomości wspólnej możliwe będzie tylko pod warunkiem uzyskania zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały. Zgodnie z brzmieniem art. 23 ustawy, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd może żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Uwagi
W praktyce zdarza się często tak, że właściciele poszczególnych lokali nie mogą dojść do porozumienia w przedmiocie zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości i korzystania z nich. W takich sytuacjach pojawia się często pomysł zniesienia współwłasności przez podział nieruchomości. Problem powstaje wówczas, gdy brak jest jednomyślności w kwestii podziału. W niedawnej uchwale Sąd Najwyższy zajmował się problemem dopuszczalności podziału nieruchomości wspólnej z punktu widzenia art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy, zgodnie z którym nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Należy bowiem pamiętać, że prawo domagania się zniesienia współwłasności przez sąd przyznaje każdemu z właścicieli art. 210 i nast. kodeksu cywilnego. Podział taki następuje co do zasady przez fizyczny podział rzeczy, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę lub znacznie zmniejszał wartość rzeczy.

W uchwale z dnia 14 lipca 2006 r. (sygn. akt III CZP 53/06) Sąd Najwyższy stwierdził, że taki podział jest jednak możliwy. Dzięki powyższemu orzeczeniu możliwe stanie się rozwiązywanie konfliktów pomiędzy członkami wspólnot mieszkaniowych co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej i zarządzania nią. Należy jednak zauważyć, że w praktyce będą mogły z tego skorzystać głównie tzw. mniejsze wspólnoty mieszkaniowe (do 7 lokali), gdyż we wspólnotach większych raczej niemożliwe będzie dokonanie podziału fizycznego nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby żadna jej część (jak przykładowo klatka schodowa czy winda) nie pozostawała nadal do użytku wspólnego.