Projekt1, WYCENA nieruchomości


Projekt

Operat szacunkowy

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 22 położonego w Warszawie przy ul. Bonifraterskiej 16

Imię: …

Nazwisko: …

Warszawa, dnia 19 maja 2006 r.

WYCIĄG

Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1.

Przedmiot wyceny

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 22 przy ul. Bonifraterskiej 16 w Warszawie. Lokal ma powierzchnię użytkową 37,2 m2, położony jest na IV piętrze w budynku IV piętrowym. Budynek wzniesiony w technologii wielkopłytowej, stan techniczny dobry.

2.

Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej (WRU - wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania) przedmiotu wyceny do sprzedaży.

3.

Metoda wyceny

Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.

4.

Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

175 000 PLN

słownie: sto siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych.

5.

Data sporządzania operatu

19 maja 2006

6.

Autor

….

OPERAT ZAWIERA

1. Przedmiot i zakres wyceny

2. Cel wyceny

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

    1. Podstawy formalne

    2. Podstawy materialno- prawne

    3. Źródła danych merytorycznych

  1. Daty istotne dla operatu szacunkowego

  1. Opis i stan nieruchomości

    1. Stan prawny nieruchomości

    2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

5.2. Lokalizacja i elementy sąsiedztwa

5.3. Opis budynku

5.4. Stan techniczno-użytkowy lokalu

  1. Sposób wyceny

6.1. Rodzaj określanej wartości

6.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

7. Analiza danych i charakterystyka rynku

8. Szacowanie wartości przedmiotu wyceny

    1. Określenie wpływu czasu na cenę lokali mieszkalnych

    2. Szacowanie wag cech rynkowych

    3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny

  1. Wynik końcowy i wnioski

  1. Klauzule i zastrzeżenia

  1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 22, o pow. użytkowej 37,2 m2, znajdującego się w budynku wielorodzinnym przy ul. Bonifraterskiej nr 16, w gminie Warszawa-Centrum, dzielnicy Śródmieście.

Dla wyżej wymienionego prawa nie urządzono księgi wieczystej. W niniejszym operacie opisywany i porównywany będzie spółdzielczy własnościowy lokal mieszkalny jako fizyczny obiekt, zwany dalej „lokalem”, do którego prawa są przedmiotem wyceny.

Zakres wyceny obejmuje spółdzielcze własnościowe prawo do ww. lokalu.

  1. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotowego prawa dla ustalenia podstaw do negocjacji w transakcji kupna - sprzedaży.

  1. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną wyceny stanowi umowa pomiędzy Zamawiającym i Autorem operatu szacunkowego. Zamawiającym wycenę jest właściciel przedmiotu wyceny - … .

3.2. Podstawy materialno - prawne

3.3. Źródła danych merytorycznych

Wycenę wykonano w oparciu o:

  1. Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego

  1. Opis i stan lokalu

5.1. Stan prawny lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Panu … na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego (załącznik 1). Dla przedmiotowego prawa nie urządzono księgi wieczystej.

Właścicielem budynku przy ulicy Bonifraterskiej 16 jest Spółdzielnia Mieszkaniowa Nowe Miasto. Jest ona równocześnie użytkownikiem wieczystym działki gruntu, na której wybudowano budynek. Prawo własności gruntu przysługuje gminie Warszawa.

5.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

W planie … ulica Bonifraterska znajduje się w obszarze ochrony charakteru urbanistyczno-architektonicznego. Obszar ma przeznaczenie usługowo-administracyjno-mieszkaniowe. Znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenów, które w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone mają funkcje: rekreacyjne (sąsiedztwo pn.), mieszkalno-usługowych (na wschód i zachód), oraz usługowo - administracyjno - mieszkaniowe (na południe).

    1. Lokalizacja i elementy sąsiedztwa

Budynek, w którym znajduje się lokal położony jest na terenie gminy Warszawa Centrum, w dzielnicy Śródmieście. Dogodny dojazd miejskimi środkami komunikacji (6 linii tramwajowych i 22 autobusowe).

Okna wycenianego lokalu znajdują się od strony podwórza. Teren wokół budynku zagospodarowany - dużo zieleni, plac zabaw dla dzieci.

W niedalekim sąsiedztwie trzy parki zieleni, klub sportowy i basen. Dobra infrastruktura oświatowa, handlowa i usługowa.

Lokalizację szczegółową ocenia się jako korzystną.

5.4. Opis budynku nr 16

Lokal mieszkalny będący przedmiotem wyceny położony jest na IV piętrze w budynku wielomieszkaniowym, IV-piętrowym. Budynek został oddany do użytku w 1969r. Wzniesiono go w technologii mieszanej - wielka płyta w połączeniu z technologią tradycyjną. Jest to budynek 3-klatkowy. Budynek jest wyposażony w następujące instalacje: wodną, elektryczną, kanalizacyjną, c.o., gazową, telefoniczną, telewizji kablowej i domofon.

W budynku na bieżąco dokonywane są konserwacje i remonty:

Stan techniczny budynku ocenia się jako dobry.

5.5. Stan techniczno-użytkowy lokalu nr 22

Lokal składa się z 2 pokoi, widnej kuchni, przedpokoju oraz łazienki z w.c. Wejście do wszystkich pomieszczeń - z przedpokoju. Rozkład pomieszczeń jest funkcjonalny (załącznik 2). Balkon o powierzchni około 3,5 m2. Wysokość pomieszczeń 2,45 m2. Wielkość pomieszczeń:

RAZEM:37,2 m2

Stan techniczny lokalu ocenia się jako średni.

  1. Sposób wyceny

6.1. Rodzaj określanej wartości nieruchomości

Oszacowano określoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).

6.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

W celu określenia wartości rynkowej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Wybór takiego podejścia i metody uzasadnia rodzaj przedmiotu wyceny, cel dla jakiego zostaje sporządzony poniższy szacunek oraz odpowiednia liczba dostępnych transakcji dotyczących podobnych lokali mieszkalnych.

  1. Analiza danych i charakterystyka rynku

Dla określenia wartości szacowanego lokalu mieszkalnego dokonano analizy rynku mieszkań stanowiących przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w budynkach wielorodzinnych o konstrukcji wielkopłytowej i mieszanej, o powierzchni zbliżonej do lokalu szacowanego. Badaniem objęto obszar Nowego Miasta, na terenie gminy Warszawa - Centrum. Okres badania cen 01.05.2005 - 30 04 2006.

Lokalny rynek charakteryzuje się dużym popytem na mieszkania ze względu na położenie w centrum miasta. Obszar Nowego Miasta ma zabytkowy charakter i dobre warunki rekreacyjne, przez co lokalny rynek dodatkowo zyskuje na atrakcyjności. W rezultacie średnie ceny mieszkań utrzymują się na wysokim poziomie.

Na podstawie analizy transakcji zawartych w ciągu ostatniego roku, biorąc pod uwagę informacje pochodzące z biur pośrednictwa nieruchomościami ustalono, że na ceny mieszkań w danym zakresie rynku największy wpływ mają następujące cechy:

Z zebranych informacji o zaistniałych transakcjach kupna-sprzedaży dotyczących lokali o małej powierzchni, dla potrzeb wyceny wybrano 20 lokali najbardziej zbliżonych do przedmiotu wyceny pod względem wyszczególnionych cech (załącznik 3). Ceny jednostkowe analizowanych lokali wahały się od 4191 zł do 4946zł. Na podstawie analiz własnych oceniono, że w badanym okresie wzrost cen wynosił 0,6 % miesięcznie. Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni użytkowej.

  1. Szacowanie wartości rynkowej przedmiotu wyceny

8.1. Określenie wpływu czasu na cenę lokali mieszkalnych

Obliczenie wskaźnika korygującego ceny jednostkowe lokali z wybranej próby na datę szacowania przeprowadzono według wzoru:

0x01 graphic

gdzie:

vt - współczynnik zmiany cen w czasie,

t - liczba jednostek czasu (miesiące),

Cw, - cena transakcyjna wcześniejsza,

Cp - cena transakcyjna późniejsza.

0x01 graphic

0x01 graphic

0x01 graphic

Przyjęto, że średnia zmiana ceny w ciągu miesiąca wynosiła 0,6%.

Ceny jednostkowe obiektów pomocniczych skorygowano na dzień wyceny wg wzoru:

0x01 graphic
,

gdzie:

Ca - cena zaktualizowana,

Ct - cena transakcyjna,

Vt - współczynnik zmiany cen w czasie,

t - liczba jednostek czasu (miesiące).

8.2. Szacowanie wag cech rynkowych

Na podstawie analizy rynku stwierdzono, że na ceny lokali mieszkalnych na lokalnym rynku wpływają w decydującym stopniu 4 cechy, dla których przyjęto następującą skalę ocen:

lokalizacja szczegółowa: dobra, przeciętna, niekorzystna;

stan techniczny budynku: dobry, średni, zły;

stan techniczny lokalu wysoki, średni, niski;

piętro: dobre(I i II piętro), przeciętne, niekorzystne(parter i

najwyższe piętro).

Wagi poszczególnych cech rynkowych wyrażają ich procentowy udział w całkowitej rozpiętości cen ΔC. Określono je dobierając ze zbioru transakcji sprzedaży pary lokali różniących się jedną cechą. Dla analizowanego rynku określono:

Cmin = 4191

Cmax = 4946

stąd ΔC = Cmax - Cmin = 755 zł/m2

Współczynnik wi dla poszczególnych cech rynkowych obliczono wg wzoru:

0x01 graphic

gdzie:

wi - współczynnik dla danej cechy,

Cw - cena jednostkowa lokalu o najwyższym stanie cechy,

Cm - cena jednostkowa lokalu o najniższym stanie cechy,

ΔC - rozpiętość cen.

Obliczenie współczynników wi dla poszczególnych cech rynkowych przedstawia tabela 1.

Tabela 1. Obliczenie współczynników wi dla poszczególnych cech rynkowych

L.p

Rodzaj cechy

Ceny lokali różniących się jedną cechą (zł/m2)

Współczynnik wi

1.

Lokalizacja szczegółowa

C6=4433

C12=4191

0,32

C16=4510

C8=4314

0,26

średnia

0,29

2.

Stan techniczny

budynku

C10=4596

C1=4415

0,24

C13=4605

C20=4437

0,22

średnia

0,23

3.

Stan techniczny lokalu

C17=4530

C7=4342

0,25

C14=4940

C2=4756

0,24

średnia

0,25

4.

Położenie na kondygnacji

C15=4624

C5=4489

0,18

C18=4441

C19=4299

0,19

średnia

0,19

Do obliczenia wag poszczególnych cech rynkowych posłużono się wzorem:

0x01 graphic

gdzie:

Wi - waga cechy,

wi - współczynnik dla danej cechy,

Σwi - suma średnich współczynników wi.

Jeżeli Σwi = 0,29 + 0,23 + 0,25 + 0,19 = 0,96 to wagi poszczególnych cech wynoszą:

0x01 graphic

0x01 graphic

0x01 graphic

0x01 graphic

Ostatecznie wagi poszczególnych cech przyjęto:

lokalizacja szczegółowa - 30%

stan techniczny budynku - 24%

stan techniczny lokalu - 26%

położenie na piętrze - 20%

8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny

Dla analizowanego rynku określono:

Cmin = 4191 zł/m2

Cmax = 4946 zł/m2

Cśr = 4529 zł/m2

Szacowany lokal ma następujące wartości cech:

lokalizacja szczegółowa: dobra,

stan techniczny budynku: dobry,

stan techniczny lokalu: średni,

piętro: niekorzystne.

Zakres sumy współczynników korygujących określono w następujący sposób:

0x01 graphic
0x01 graphic

Obliczenie wartości współczynników korygujących na podstawie wag cech rynkowych przedstawia tabela 2.

Tabela 2. Obliczenie wartości współczynników korygujących

L.p.

Cechy rynkowe

Udział cechy

w ΔC

(waga cechy w %)

Zakres współczynników korygujących

Wartość współczyn-ników (ui)

1.

Lokalizacja szczegółowa

30

0,28

0,33

0,33

2.

Stan techniczny budynku

24

0,22

0,26

0,26

3.

Stan techniczny lokalu

26

0,24

0,28

0,26

4.

Położenie na piętrze

20

0,19

0,22

0,19

Suma:

100

0,93

1,09

1,04

Suma współczynników korygujących (Σui) wynosi 1,04.

Wartość rynkową 1m2 szacowanego lokalu obliczono wg wzoru:

W = Cśr · Σui

W = 4529 zł/m2 · 1,04 = 4710 zł/m2

Wartość rynkowa szacowanego lokalu wynosi:

W = 4710 zł/m2 · 37,2 m2 = 175 212 zł

Przyjęto: 175 000 zł.

  1. Wynik końcowy

Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy u1.Bonifraterskiej 16 m. 22 w Warszawie, jako najbardziej prawdopodobna cena do uzyskania na rynku, przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania wynosi :

175 000 PLN

słownie: sto siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych.

Powyższa wartość rynkowa lokalu będącego przedmiotem wyceny została ustalona wg stanu i cen na dzień 19 maja 2006 roku.

  1. Klauzule i zastrzeżenia

Załączniki:

1. Przydział lokalu na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

2. Dokumentacja fotograficzna

3. Rzut poziomy lokalu.

4. Zestawienie lokali pomocniczych.

Załącznik 1

Protokół z badania przydziału lokalu mieszkalnego

W dniu 07.05 2006 r. na podstawie badania przydziału lokalu mieszkalnego z dn. 11.09.1969 r. stwierdzono, że Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Nowe Miasto” przydzielił Panu … (nr członkowski 174) lokal mieszkalny kat. M-2 nr 22 na warunkach własnościowego prawa do lokalu, w budynku nr 16 przy ul. Bonifraterskiej w Warszawie. Lokal składa się z 3 izb o powierzchni użytkowej 37,2 m2.

Przydzielony lokal może być użytkowany na cele mieszkalne i mają prawo w nim zamieszkiwać następujące osoby:

L.p.

Imię i nazwisko

Stopień pokrewieństwa (powinowactwo)

1.

2.

3.

członek

żona

syn

Sporządził:


Załącznik 4

L.p.

Lokalizacja (ulica)

Data transakcji

Cena transakcyjna w zł/m2

Cena zaktualizowana zł/m2

Lokalizacja

Stan techniczny budynku

Stan techniczny lokalu

Piętro

1.

Konwiktorska

05.2005

4118

4415

przeciętna

zły

średni

niekorzystne

2.

Ciasna

06.2005

4462

4756

dobra

średni

zły

dobre

3.

Wałowa

06.2005

4159

4434

przeciętna

dobry

średni

niekorzystne

4.

Ciasna

07.2005

4142

4390

niekorzystna

średni

średni

przeciętne

5.

Bonifraterska

07.2005

4235

4489

przeciętna

średni

średni

niekorzystne

6.

Świętojerska

09.2005

4230

4433

dobra

dobry

średni

przeciętne

7.

Konwiktorska

10.2005

4167

4342

przeciętna

średni

niski

dobre

8.

Franciszkańska

10.2005

4140

4314

niekorzystna

średni

niski

przeciętne

9.

Sapieżyńska

11.2005

4715

4885

dobra

średni

średni

przeciętne

10.

Nowiniarska

12.2005

4462

4596

przeciętna

dobry

średni

niekorzystne

11.

Andersa

12.2005

4802

4946

dobra

średni

wysoki

dobre

12.

Świętojerska

02.2006

4117

4191

niekorzystna

dobry

średni

przeciętne

13.

Franciszkańska

02.2006

4524

4605

przeciętna

dobry

średni

niekorzystne

14.

Andersa

03.2006

4881

4940

dobra

średni

wysoki

dobre

15.

Bonifraterska

03.2006

4569

4624

przeciętna

średni

średni

dobre

16.

Sapieżyńska

03.2006

4457

4510

dobra

średni

niski

przeciętne

17.

Andersa

04.2006

4503

4530

przeciętna

średni

wysoki

dobre

18.

Franciszkańska

04.2006

4415

4441

przeciętna

średni

średni

dobre

19.

Bonifraterska

04 2006

4273

4299

przeciętna

średni

średni

niekorzystne

20.

Sapieżyńska

04.2006

4411

4437

przeciętna

zły

średni

niekorzystne

Zestawienie danych na temat transakcji z lokalnego rynku

3



Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Projekt2, WYCENA nieruchomości
Projekt4, WYCENA nieruchomości
Upow.do wylozenia projektu operatu, Wycena Nieruchomości, EGiB
Zawiadomienie o wylozeniu projektu operatu, Wycena Nieruchomości, EGiB
MWN SGH Wycena nieruchomosci 2010 2011 1
marzec 2008, Wycena nieruchomości, Egzamin, 2008
Zawiad. o wszczeciu postepowania, Wycena Nieruchomości, EGiB
Standard V.3., wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Wycena nieruchomosci na swiecie
Wycena nieruchomosci na swiecie
MWN SGH Wycena nieruchomosc 10 id 310972
MWN SGH Wycena nieruchomosci 2013 2014 7
Prawo i postępowanie administracyjne, WYCENA NIERUCHOMOŚCI, NIERUCHOMOŚCI- teoria i praktyka
1 wstęp, wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Standard V.6. komentarz, wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
ksws1 1 Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi
Wycena nieruchomości inwestycyjnych(1)
Wycena nieruchomości ćwiczenie 2 Budowa modelu wartości nieruchomości przy zastosowaniu regresji wie

więcej podobnych podstron