Projekt

Operat szacunkowy

nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej

w Żyrardowie przy ul. Sosnowej 2

Imię: …

Nazwisko: …

Warszawa, dnia 25 listopada 2005 r.

WYCIĄG

Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1.	Opis nieruchomości	Przedmiotem wyceny jest prawo własności gruntu niezabudowanego, o pow. 920 m^2, położonego w Żyrardowie przy ul. Sosnowej 2, przeznaczonego w planie zagospodarowania przestrzennego m. Żyrardów na cele zabudowy jednorodzinnej, działka nr 7440, obręb 82. Wyceniana nieruchomość ma założoną księgę wieczystą KW 4573.
2.	Cel wyceny	Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej (WRU - wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania) nieruchomości do sprzedaży.
3.	Metoda wyceny	Podejście porównawcze, metoda porównywania parami.
4.	Wartość rynkowa nieruchomości	57 000 PLN słownie: pięćdziesiąt siedem tysięcy złotych.
5.	Data sporządzania operatu	25 listopada 2005
6.	Imię i nazwisko

OPERAT ZAWIERA

1. Przedmiot i zakres wyceny

2. Cel wyceny

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

1. Podstawy formalne

2. Podstawy materialno-prawne

3. Źródła danych merytorycznych

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego

5. Opis i stan nieruchomości

1. Stan prawny nieruchomości

2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

5.2. Opis nieruchomości

6. Sposób wyceny

6.1. Rodzaj określanej wartości

6.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

7. Analiza danych i charakterystyka rynku nieruchomości

8. Szacowanie wartości nieruchomości

8.1. Analiza transakcji pomocniczych

8.2. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych

8.3. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych

8.4. Obliczenie wartości nieruchomości

9. Wynik końcowy i wnioski

10. Klauzule i zastrzeżenia

Załączniki

1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, o pow. 920 m², położona w Żyrardowie przy ul. Sosnowej 2, przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy jednorodzinnej. Działka nr 7440, obręb 82. Nieruchomość ma założoną księgę wieczystą KW 4573 prowadzoną przez Wydział Ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w Żyrardowie.

Zakres wyceny obejmuje prawo własności do ww. nieruchomości.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej (WRU - wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania) nieruchomości gruntowej do sprzedaży.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

1. Podstawa formalna

Podstawę formalną wyceny stanowi umowa zawarta pomiędzy Zamawiającym i autorem operatu szacunkowego. Zamawiającym wycenę jest właściciel nieruchomości … .

2. Podstawy materialno - prawne

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.)

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.),

• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa, 2004.

3.3. Źródła danych merytorycznych

Wycenę wykonano w oparciu o:

• Oględziny przedmiotu wyceny.

• Księgę wieczystą KW 4573.

• Ewidencję gruntów i budynków.

• Wypisy z aktów notarialnych umów kupna-sprzedaży nieruchomości znajdujące się w Wydziale Geodezji, Kartografii i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego Żyrardów.

• Informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego.

4. Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego

• Data sporządzenia wyceny: 25.11.2005 r.

• Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 25.11.2005 r.

• Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 25.11.2005 r.

• Data wizji terenowej: 16.11.2005 r.

5. Opis i stan nieruchomości

1. Stan prawny nieruchomości

Stan prawny nieruchomości stwierdzono na podstawie księgi wieczystej KW 4573 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Żyrardowie (załącznik 1) - właścicielem działki gruntu jest … . W działach III i IV brak wpisów odnośnie ciężarów i ograniczeń oraz hipoteki.

Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków prowadzoną przez Wydział Techniczno- Inwestycyjny i Gospodarki Gruntami Urzędu Miasta Żyrardów (załącznik 2) - działka położona jest w obrębie 82, pod numerem ewidencyjnym 7440, powierzchnia działki 920 m².

2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z planem … przedmiotowa nieruchomość znajduje się w strefie zabudowy jednorodzinnej, wolno stojącej.

3. Opis nieruchomości

Nieruchomość położona jest w Żyrardowie, w strefie peryferyjnej, w odległości ok. 2,5 km do centrum miasta, w otoczeniu domów jednorodzinnych i gruntów niezabudowanych. W sąsiedztwie (ok. 100 m.) znajduje się las. Brak placówek handlowo - usługowych w najbliższej okolicy oraz środków komunikacji publicznej. Lokalizacja szczegółowa przeciętna. Dojazd drogą gruntową.

Działka nr 7440 o powierzchni 920 m² ma kształt prostokąta (załącznik 3), dogodny do zagospodarowania. Działka uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową oraz kanalizację sanitarną. Uzbrojenie techniczne średnie.

6. Sposób wyceny

1. Rodzaj określanej wartości nieruchomości

Oszacowano określoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).

2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

W celu określenia wartości rynkowej zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, poprawki wyrażone kwotowo.

Wybór takiego podejścia i metody uzasadnia rodzaj przedmiotu wyceny, cel dla jakiego zostaje sporządzona poniższa wycena oraz odpowiednia liczba dostępnych transakcji dotyczących podobnych nieruchomości.

7. Analiza danych i charakterystyka rynku

Dla określenia wartości szacowanego prawa własności gruntu dokonano analizy rynku działek budowlanych, niezabudowanych, o podobnych do wycenianej funkcjach w planie zagospodarowania przestrzennego, będących przedmiotem prawa własności. Obszar objęty badaniem to strefa peryferyjna miasta Żyrardów. Okres badania cen 01.2004 - 10.2005 r.

Na potrzeby wyceny zebrano informacje o 14 transakcjach kupna - sprzedaży nieruchomości (tabela 2) o cechach zbliżonych do przedmiotu wyceny. Z przeprowadzonej analizy wynika, że ceny gruntów na tym obszarze są zróżnicowane i kształtują się w granicach 57 - 76 zł za m². Stwierdzono, że ceny tego rodzaju nieruchomości uzależnione są od takich cech rynkowych jak: lokalizacja szczegółowa, dojazd, powierzchnia i kształt oraz uzbrojenie. Wagi poszczególnych atrybutów przedstawia tabela 1. Obliczenia wag zawiera załącznik 4.

Tabela 1

L.p.	Cecha	Waga (%)
1.	lokalizacja szczegółowa	32
2.	dojazd	25
3.	powierzchnia	17
4.	uzbrojenie	26

Lokalny rynek w badanym okresie odzwierciedlał tendencje panujące na rynku nieruchomości w całym kraju. Zaobserwowano wyhamowanie tempa wzrostu zapotrzebowania na grunty budowlane i ustabilizowanie się popytu na poziomie równoważącym podaż. W efekcie średnie ceny działek budowlanych nie wykazywały zmian w czasie.

Dla potrzeb analizy porównawczej wybrano nieruchomości 8,11 i 13 jako najbardziej podobne pod względem wyróżnionych cech do przedmiotu wyceny. Za jednostkę porównawczą przyjęto 1m².

8. Szacowanie wartości nieruchomości

8.1. Analiza transakcji pomocniczych

Zestawienie transakcji z lokalnego rynku przedstawia tabela 2.

Tabela 2

L.p.	Data transakcji	Cena jednostko-wa (zł/m^2)	Lokalizacja	Dojazd	Powierz-chnia	Uzbrojenie
1.	04.2004	67,29	przeciętna	zły	średnia	słabe
2.	07.2004	69,12	niekorzystna	dobry	mała	dobre
3.	07.2004	62,81	korzystna	zły	duża	średnie
4.	08.2004	67,19	przeciętna	dobry	średnia	dobre
5.	01.2005	63,72	przeciętna	średni	duża	dobre
6.	03.2005	62,04	przeciętna	dobry	średnia	słabe
7.	03.2005	57,47	niekorzystna	zły	duża	średnie
8.	05.2005	64,50	korzystna	zły	średnia	średnie
9.	06.2005	75,66	korzystna	dobry	mała	dobre
10.	06.2005	70,83	przeciętna	dobry	duża	dobre
11.	07.2005	66,37	przeciętna	średni	średnia	średnie
12.	08.2005	58,93	przeciętna	średni	duża	słabe
13.	08.2005	62,21	przeciętna	zły	średnia	dobre
14.	09.2005	67,05	przeciętna	zły	duża	dobre
15.	09.2005	72,02	korzystna	dobry	duża	dobre
16.	10.2005	73,46	przeciętna	dobry	mała	dobre

Na podstawie wyżej przedstawionych transakcji określono:

• Cena minimalną: C_min = 57,47 zł/m²,

• Cena maksymalną: C_maks = 75,66 zł/m²,

• ΔC = C_maks - C_min = 75,66 - 57,47 = 18,19 zł/m².

8.2. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych

W ramach wyróżnionych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen (tabela 3):

Tabela 3

Cecha	Ocena	Opis
Lokalizacja szczegółowa	korzystna	bliskość placówek handlowo-usługowych, dobra komunikacja, dobre warunki rekreacyjne
		przeciętna	oddalenie od placówek handlowo-usługowych i środków komunikacji, średnie warunki rekreacyjne
		niekorzystna	brak w najbliższej okolicy placówek handlowo-usługowych, środków komunikacji i warunków rekreacyjnych
	Dojazd	dobry	drogi asfaltowe
		średni	drogi asfaltowe o złej nawierzchni i drogi gruntowe utwardzone
		zły	drogi gruntowe
	Powierzchnia	duża	Powyżej 2500 m^2
		średnia	1000 - 2500 m^2
		mała	500 - 1000 m^2
	Uzbrojenie	dobre	energia, woda, gaz, kanalizacja
		średnie	energia + dwa inne urządzenia infrastruktury
		słabe	energia + jedno inne urządzenie infrastruktury

8.3. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych

Procedurę porównania parami przeprowadzono zestawiając obiekt wyceniany z każdym z obiektów porównawczych:

Tabela 4.

Porównanie obiektu wycenianego z obiektem 8

Cecha	Obiekt wyceniany	Obiekt 8	Waga cechy (%)	Zakres kwotowy (ΔC · waga)	Poprawka (zł/m^2)
Lokalizacja	przeciętna	korzystna	32	0 2,91 5,82	-2,91
Dojazd	zły	zły	25	0 2,27 4,55	0
Powierzchnia	średnia	średnia	17	0 1,55 3,09	0
Uzbrojenie	średnie	średnie	26	0 2,36 4,73	0
Suma poprawek					-2,91

Cena skorygowana działki 8 wynosi: 64,50 zł/m² - 2,91 zł/m² = 61,59 zł/m²

Tabela 5.

Porównanie obiektu wycenianego z obiektem 11

Cecha	Obiekt wyceniany	Obiekt 11	Waga cechy (%)	Zakres kwotowy (ΔC · waga)	Poprawka (zł/m^2)
Lokalizacja	przeciętna	przeciętna	32	0 2,91 5,82	0
Dojazd	zły	średni	25	0 2,27 4,55	-2,27
Powierzchnia	średnia	średnia	17	0 1,55 3,09	0
Uzbrojenie	średnie	średnie	26	0 2,36 4,73	0
Suma poprawek					-2,27

Cena skorygowana działki 11 wynosi: 66,37 zł/m² - 2,27 zł/m² = 64,10 zł/m²

Tabela 6.

Porównanie obiektu wycenianego z obiektem 13

Cecha	Obiekt wyceniany	Obiekt 13	Waga cechy (%)	Zakres kwotowy (ΔC · waga)	Poprawka (zł/m^2)
Lokalizacja	przeciętna	przeciętna	32	0 2,91 5,82	0
Dojazd	zły	zły	25	0 2,27 4,55	0
Powierzchnia	średnia	średnia	17	0 1,55 3,09	0
Uzbrojenie	średnie	dobre	26	0 2,36 4,73	-2,36
Suma poprawek					-2,36

Cena skorygowana działki 13 wynosi: 62,21 zł/m² - 2,36 zł/m² = 59,85 zł/m²

8.4. Obliczenie wartości nieruchomości

Wartość 1 m² powierzchni przedmiotu wyceny określono jako średnią arytmetyczną z cen skorygowanych:

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wynosi:

W = 61,85 zł/m² ∙ 920 m² = 56 902 zł

Przyjęto: 57 000 zł.

9. Wynik końcowy

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w Żyrardowie przy ul. Sosnowej 3, jako przewidywana cena do uzyskania na rynku, przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania wynosi :

57 000 PLN

słownie: pięćdziesiąt siedem tysięcy złotych.

Powyższa wartość rynkowa przedmiotu wyceny została ustalona wg stanu i cen na dzień 25 listopada 2005 roku.

10. Klauzule i zastrzeżenia

• Wyceny dokonano zgodnie z przepisami prawa oraz ze „Standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych” Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

• Autor nie odpowiada za wady ukryte przedmiotu wyceny niemożliwe do ujawnienia bez szczegółowych badań.

• Operat nie może być publikowany czy w jakikolwiek inny sposób udostępniany osobom trzecim bez zgody autora.

• Operatu nie może być wykorzystywany do innego celu niż wskazany w operacie.

• Wartość nieruchomości została określona na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

• Z operatu został sporządzony wyciąg i przekazany właściwym organom.

Załączniki:

1. Wypis z księgi wieczystej.

2. Protokół z badania ewidencji gruntów i budynków.

3. Wyrys z mapy ewidencyjnej.

4. Obliczenie wag cech rynkowych.

Załącznik 2

Protokół z badania ewidencji gruntów i budynków

Województwo mazowieckie

Jednostka ewidencyjna Miasto Żyrardów

Obręb 82

Właściciel: … , zam. … .

Numer

Bliższe określenie położenia

Rodzaj użytków

Klasa gruntu

Powierzchnia

Nr księgi wieczystej

mapy

działki

użytków

działki

ha

ha

63

7440

ul. Sosnowa 2

Teren zabudowy mieszkaniowej

B

0.0920

0.0920

KW 4573

Razem:

0.0920

0.0920

Powierzchnia słownie: dziewięćset dwadzieścia m²

Sporządzono według stanu z dnia 16.11.2005

Sporządził:

Załącznik 4. Obliczenie wag cech rynkowych

Wagi poszczególnych cech rynkowych wyrażają ich procentowy udział w całkowitej rozpiętości cen ΔC. Określono je dobierając ze zbioru transakcji sprzedaży pary obiektów różniących się jedną cechą.

Współczynnik w_i dla poszczególnych cech rynkowych obliczono wg wzoru:

gdzie:

w_i - współczynnik dla danej cechy,

C_w - cena jednostkowa gruntu o najwyższym stanie cechy,

C_m - cena jednostkowa gruntu o najniższym stanie cechy,

ΔC - rozpiętość cen.

Jeżeli w parze występowała wartość pośrednia danej cechy, to współczynnik w_i przeliczano na pełny zakres cechy.

Obliczenie współczynników w_i dla poszczególnych cech rynkowych:

L.p	Rodzaj cechy	Ceny gruntów różniących się jedną cechą (zł/m^2)	Współczynnik wi
1.	lokalizacja szczegółowa	C3=62,81 C7=57,47	0,29
				C9=75,66 C2=69,12	0,36
				średnia	0,33
		2.	dojazd	C6=62,04 C1=67,29	0,29
				C10=70,83 C14=67,05	0,21
				średnia	0,25
		3.	powierzchnia	C16=73,46 C10=70,83	0,14
				C9=75,66 C15=72,02	0,20
				średnia	0,17
		4.	uzbrojenie	C4=67,19 C6=62,04	0,28
				C5=63,72 C12=58,95	0,26
				średnia	0,27

Do obliczenia wag poszczególnych cech rynkowych posłużono się wzorem:

gdzie:

W_i - waga cechy,

w_i - współczynnik dla danej cechy,

Σw_i - suma średnich współczynników w_i.

Jeżeli Σw_i = 0,33 + 0,25 + 0,17 + 0,27 = 1,02 to wagi poszczególnych cech wynoszą:

11

---