1. Co to są księgi wieczyste?

Księgi wieczyste jest to wg art. I ust I rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości, czyli komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147)

tekst jednolity z dnia 11 października 2001 r. (Dz.U. Nr 124, poz. 1361)

dział I rozdział I Art. 5. [Rękojmia wiary publicznej] W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Najważniejszą zasadą ksiąg wieczystych jest rękojmia wiary publicznej. Chroni ona kupującego nieruchomośc, Gwarantuje ona, że kupując nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel w księdze wieczystej stajemy się jej nowym właścicielem w takim stanie prawnym, jaki był w tej księdze określony. Przykładowo : nabywamy nieruchomośc od Piotrka Bednarza, który wpisany jest w księdze wieczystej jako właściciel. Po roku okazuje się ze rzeczywistym właścicielem był Mateusz Bigos, bo był spadkobiercą nieruchomości. Mimo że Piotrek nie był właścicielem ale w księdze wieczystej był wpisany jako właściciel, nasze nabycie jest ważne i skuteczne.

A więc przepisy przyznają bezwzględną przewage stanu prawnego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym.

Art. 6. [Wyłączenie rękojmi]
1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Art. 10. [Niezgodność ze stanem prawnym]
1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
2.[3] Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

1. Księgi wieczyste w Polsce.

W latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne. Od 91 roku są one prowadzone prze wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych, właściwych według miejsca położenia nieruchomości.

Ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, oraz Rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 14 lipca 1986 roku w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych założonych przed dniem 1 stycznia 1947 roku oraz utraty mocy prawnej niektórych takich ksiąg.

Zgodnie z rozporządzeniem księgi sprzed dnia 1 stycznia 1947 roku nazywane są księgami dawnymi,te które nie zawierały wpisów po 1947 roku zostały zamknięte z dniem 1 stycznia 1989 roku. Rozporządzenie określa również sposób w jaki przenosi się wpisy z ksiąg dawnych do nowo utworzonych. Weszło ono w życie z dniem 1 wrześnie 1986 roku.

Rozdział 2. Ustrój ksiąg wieczystych i postępowanie
Art. 23. [Kompetencje] Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych mogą wykonywać referendarze sądowi.
Art. 23a. [Współpraca z Centrum Informacji Kryminalnych] Sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste współpracują z Szefem Krajowego Centrum Informacji Kryminalnych w zakresie niezbędnym do realizacji jego zadań ustawowych.
Art. 24. [System realny; lokale]
1. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Dz I rozdz II Art. 58. [Upoważnienie]
1. Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określi: 1) sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste oraz obszary ich właściwości miejscowej, 2) czynności, które przy prowadzeniu i przechowywaniu ksiąg wieczystych mogą spełniać samodzielnie pracownicy sądowi, 3) szczegółowy sposób prowadzenia ksiąg wieczystych, wzory ksiąg wieczystych oraz szczegółową treść i sposób dokonywania wpisów w księgach wieczystych.
2. Minister Sprawiedliwości może określić, w drodze rozporządzenia, sposób wykorzystywania programu informatycznego dla celów prowadzenia ksiąg wieczystych, na zasadach, o których mowa w art. 25.

1. Jawonośc księgi wieczystej

Każda osoba mająca w tym interes prawny lub notariusz może mieć dostęp do księgi wieczystej.

1. Struktura księgi wieczystej:

Rozdz II Art. 25. [Działy]

3. Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonych wzorów, obejmujących poszczególne działy księgi wieczystej.

• Dział I (dane działki)

- numer działki

- adres nieruchomości

- opis budynku/powierzchnia działki

- opis praw jakie tej nieruchomości przysługuja np.: służebnośc gruntowa

• Dział II (dane właściciela)

- dane właściciela

- akt prawny na podstawie którego dana osoba jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym

• Dzial III (ograniczenia)

- w dziale tym wpisywane są np. osoby trzecie które maja prawo lub roszczenia do danej nieruchomości. Najmniej obaw budzą służebnośc bądź użytkowanie na rzecz Zakładu Energetycznego lub gazowni.

• Dział IV

- hipoteki

Dział I rozdz II Art. 28. [Akta] Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.

1. Nabycie nieruchomości

• Najpierw sprawdzamy czy istnieje księga wieczysta oraz prosimy sprzedawcę o odpis;

• Prosimy prawnika o sprawdzenie księgi, jest to konieczne gdyż po wydaniu odpisu do sądu może wpłynąc wniosek o wpis do ksiegi, wówczas w księdze pojawi się wzmianka o wniosku a ona wyłącza rękojmie wiary publicznej.

• Dodatkowo w dniu zawarcia umowy prosimy notariusza o sprawdzenie księgi wieczystej, co powinno być wpisane do aktu notarialnego

1. Nowa księga wieczysta

Oprócz analogowej księgi wieczystej, mamy dostęp do jej numerycznej wersji.

Dz I rozdz I Art. 36^4. [Centralna Informacja] ^[18]

1. Wprowadzając system informatyczny, o którym mowa w art. 25^1, Minister Sprawiedliwości utworzy, w drodze rozporządzenia, Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, zwaną dalej "Centralną Informacją", z ekspozyturami przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym. Rozporządzenie powinno uwzględniać w szczególności zasady funkcjonowania Centralnej Informacji, jej strukturę organizacyjną oraz tryb i rodzaje dokumentów przez nią wydawanych, mając na uwadze szybkość i powszechność dostępu do ksiąg wieczystych oraz zachowanie zasady jawności ksiąg wieczystych.

Jest to tzw. Nowa Księga Wieczysta. Dzięki temu nie ma potrzeby udawania się do właściwego sądu ze względu na położenie nieruchomości. Numeryczna księga wieczysta pozwala nam sprawdzic konkretną nieruchomośc, np. oddalona o kilkaset kilometrów, w najbliższym sądzie.

Cele:

- bezpośredni wgląd do ksiąg wieczystych ,

- większa wiarygodnośc zapisów w księdze wieczystej,

- łatwy i szybki dostęp do ksiąg wieczystych,

- ochrona przed zniszczeniem lub nieuprawnionym dostępem,

- usprawnienie postępowań dotyczących ksiąg wieczystych,

-poprawa skuteczności rejestracji praw własności.

1. Księgi zamknięte

To taka księga, w której nie można dokonac wpisu lub adnotacji ponieważ została zamknięta. Dzieje się tak przez nakaz sądowy, ustawę bądź bezprzedmiotowość prowadzenia księgi. Księgi zamknięte są przekazywane do archiwum ksiąg zamkniętych.

1. Wniosek o założenie księgi wieczystej:

Do wniosku o założenie księgi wieczystej muszą zostac dołączone następujące dokumenty:

• Dokumenty stwierdzające nabycie nieruchomości określonej we wniosku,

• Dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości, czyli:

-Wypis z ewidencji gruntów mowiące o przeznaczeniu i powierzchni gruntów,

-Wyrys z mapy ewidencyjnej, czyli lokalizacja nier. Na mapie,

- wykaz zmian gruntowych sporządzony przez geodete.

Dokumenty te muszą zostac oznaczone czerwoną pieczęcią z napisem, że stanowią podstawe wpisu do księgi wieczystej.

Dz I rozdz II Art. 36. [Zawiadamianie o zmianie właściciela]
1.^[15] Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.
2. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, wzór zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1.
3. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.
!4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.
5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.
Art. 36^1. [Dostęp do ksiąg]
1. Księgi wieczyste i akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie.
2. Księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądu rejonowego.
3. Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu.
4. Akta księgi wieczystej może przeglądać, w sposób określony w ust. 3, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.
Art. 36^2. [Odpisy]
!1. Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.
2. Odpisy ksiąg wieczystych obejmujące wpisy wykreślone wydaje się tylko na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego, a w wypadkach uzasadnionych - również na żądanie osoby, której wykreślony wpis dotyczył.
3. Odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.
4. Nie wydaje się dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych, jeżeli dokumenty te stanowią podstawę wpisu.